SÖDERTÖRNS TINGSRÄTT 2014-11-27 Meddelad i Huddinge Mål
1 SÖDERTÖRNS TINGSRÄTT DOM 2014-11-27 Meddelad i Huddinge Mål nr FT 5954-14 PARTER Kärande SOFIA Marianne Holmström Pettersson, 941222-4405 Röntgenvägen 5 Lgh 2204 141 52 Huddinge Ombud: Jur.kand. Emma Bengthsson och Jur.kand. Göran Waldin c/o Hyresgästföreningen Region Stockholm Box 10117 121 28 Stockholm-Globen Svarande Huge Fastigheter AB, 556233-5900 Box 1073 141 22 Huddinge Ombud: Advokat Gunilla von Beetzen Landahl Advokatbyrå AB Box 19143 104 32 Stockholm ______________________ DOMSLUT 1. Huge Fastigheter AB ska till Sofia Holmström Pettersson betala 1 429 kr jämte ränta på kapitalbeloppet enligt 6 § räntelagen (1975:635) från och med den 17 juni 2014 till dess full betalning sker. 2. Huge Fastigheter AB ska ersätta Sofia Holmström Petterssons rättegångskostnad i målet om 1 276 kr avseende ersättning för en timmes rättslig rådgivning. ______________________ Dok.Id 920542 Postadress 141 84 Huddinge Besöksadress Björnkullavägen 5 A Telefon Telefax 08-561 660 00 08-711 05 80 E-post: [email protected] www.sodertornstingsratt.domstol.se Expeditionstid måndag – fredag 08:30-16:00 2 SÖDERTÖRNS TINGSRÄTT DOM FT 5954-14 2014-11-27 BAKGRUND Sofia Holmström Petterson flyttade den 1 december 2013 in i en studentlägenhet på adressen Röntgenvägen 5 i Huddinge. Fastigheten ägs av Huge Fastigheter AB. På hissen i trapphuset satt vid tidpunkten för inflyttningen en lapp från Anticimex med en varning för vägglöss. Sofia Holmström Pettersson fick även en kopia på lappen från Anticimex vid kontraktsskrivningen. Lappen hade satts upp på grund av att Huge Fastigheter AB hade haft problem med vägglöss i den i målet aktuella fastigheten. Bland annat hade en hyresgäst boende på samma våning som Sofia Holmström Pettersson haft sådana problem och fått lägenheten sanerad av Anticimex. Den 24 december 2013 upptäckte Sofia Holmström Pettersson att hennes lägenhet var besmittad med vägglöss. Sofia anmälde förekomsten av vägglöss i lägenheten till Huge Fastigheter AB den första vardagen efter helgerna, den 27 december 2013. Huge Fastigheter AB avhjälpte problemet och slutförde saneringen av lägenheten den 28 januari 2014. Saneringen, i form av en kiselsanering och värmebehandling, utfördes av Anticimex. Under saneringen bodde Sofia Holmström Pettersson kvar i lägenheten. Hennes närvaro i lägenheten var en nödvändig faktor för att kiselsaneringen skulle fungera. YRKANDEN OCH INSTÄLLNING Sofia Holmström Pettersson har yrkat att tingsrätten förpliktar Huge Fastigheter AB att till henne betala 1 429 kr jämte ränta på kapitalbeloppet enligt 6 § räntelagen från och med dagen för delgivning av stämningsansökan, d.v.s. från och med den 17 juni 2014, till dess full betalning sker. Sofia Holmström Pettersson har vidare yrkat ersättning för en timmes rättslig rådgivning i målet med 1 276 kr. Huge Fastigheter AB har bestritt yrkandet. Yrkad ränta har vitsordats som skälig i och för sig. För det fall rätten finner att Huge Fastigheter AB är ersättningsskyldigt har 3 SÖDERTÖRNS TINGSRÄTT DOM FT 5954-14 2014-11-27 447 kr vitsordats som skälig ersättning. Huge Fastigheter AB har för egen del yrkat ersättning för en timmes rättslig rådgivning i målet med 1 595 kr, inklusive moms. Parterna har medgett att ersätta den andre partens kostnader för rättslig rådgivning för det fall domen går dem emot. GRUNDER Sofia Holmström Pettersson har anfört att grunden för hennes yrkande är att hon har rätt till skälig nedsättning av hyran på grund av men, i form av vägglöss, i hennes nyttjanderätt då menet uppkommit utan hennes vållande, se 12 kap. 16 § första stycket 3 och 17 § jämte 12 kap. 11 § första stycket 3 jordabalken. Skälig nedsättning av hyran för de 32 dagar som menet kvarstod uppgår till 30 procent av månadshyran om 4 467 kr, d.v.s. 1 429 kr. Huge Fastigheter AB har anfört att grunden för bestridandet är att Sofia Holmström Pettersson inte har rätt till nedsättning av hyran på grund av vägglöss då de inte förekommit i lägenheten till men för Sofia Holmström Petterssons nyttjanderätt och då vägglössen inte uppkommit utan Sofia Holmström Petterssons vållande. För det fall rätten skulle anse att Huge Fastigheter AB är ersättningsskyldigt, har en skälig nedsättning för hyran uppgående till 10 procent av månadshyran, d.v.s. 447 kr, vitsordats. UTVECKLING AV TALAN Sofia Holmström Pettersson har till stöd för käromålet anfört följande. Men i nyttjanderätten Sofia Holmström Pettersson har utsatts för stort obehag och lidande med anledning av vägglössen. Sofia Holmström Pettersson har blivit biten i såväl ansiktet som på kroppen och betten har orsakat klåda och krävt medicinsk behandling. Förekomsten av vägglöss har väsentligen påverkat Sofia Holmström Petterssons boendemiljö. Sofia Holmström Petterson har varit tvungen att vistas i lägenheten under kiselsaneringen av 4 SÖDERTÖRNS TINGSRÄTT DOM FT 5954-14 2014-11-27 lägenheten för att densamma skulle fungera. Sofia Holmström Pettersson har dock inte kunnat använda sitt vardagsrum och sovrum under saneringstiden. Detta eftersom hon varit tvungen att flytta sina möbler till mitten av de båda rummen. Sofia Holmström Pettersson har under saneringen varit tvungen att som skydd för vägglössen vara iklädd tjocka kläder under nätterna samt haft stora sömnsvårigheter som haft negativ inverkan på hennes skolgång och förstört hennes julledighet. Sofia Holmström Pettersson har, med beaktande av smittorisken, inte heller velat bjuda hem vänner eller själv besöka vänner under den aktuella saneringsperioden. Sofia Holmström Petterssons vållande Sofia Holmström Pettersson har inte varit vållande till förekomsten av vägglöss i lägenheten. Det mest troliga är att lägenheten var besmittad med vägglöss redan innan Sofia Holmström Pettersson flyttade in i densamma och att hon därför inte kan anses ha varit vållande. Det har t.ex. förekommit vägglöss i en lägenhet på samma våningsplan som Sofia Holmström Petterssons lägenhet ligger. Det finns åtminstone ingenting i målet som utesluter att så varit fallet. Sofia Holmström Petterson kan inte heller anses ha varit vållande i det fall vägglössen uppkommit under hennes hyrestid eftersom hon inte företagit någon vårdslös handling. Huge Fastigheter AB har till stöd för sitt bestridande anfört följande. Men i nyttjanderätten Under den tid som kiselsaneringen av lägenheten skett har Sofia Holmström Pettersson varit bosatt i lägenheten. För att en kiselbehandling ska fungera krävs att Sofia Holmström Pettersson vistas i lägenheten. Trots att en kiselsanering skulle ha varit tillräcklig för att utrota vägglössen har även en värmebehandling av vägglössen genomförts. Sofia Holmström har således kunnat använda lägenheten under hela den i målet aktuella tiden och det har därmed inte förelegat något men i nyttjanderätten. Sofia Holmström Petterssons vållande Huge Fastigheter AB har vidtagit alla tänkbara åtgärder för att vägglössen inte ska spridas i fastigheten. Huge Fastigheter AB har satt upp lappar i hissen i fastigheten 5 SÖDERTÖRNS TINGSRÄTT DOM FT 5954-14 2014-11-27 samt delat ut information vid kontraktsskrivning. Sofia Holmström Petersson har också fått del av denna information. Vägglöss har aldrig tidigare påträffats i den lägenhet som Sofia Holmström Pettersson hyr. Huge Fastigheter AB har inte heller haft någon indikation på att vägglöss skulle ha förekommit i lägenheten innan Sofia Holmström Pettersson flyttade in. Den omständigheten att Sofia Holmström Pettersson flyttade in i lägenheten den 1 december 2013 och upptäckte vägglössen först den 24 december 2013 tyder på att vägglössen kommit in i lägenheten efter det att Sofia Holmström Pettersson hade flyttat in. Vägglöss är vanligt förekommande i studentbostäder och sprids lätt genom exempelvis möbler eller andra tillhörigheter. Mot bakgrund av det anförda måste Sofia Holmström Pettersson, eller någon som vistats i hennes lägenhet, tagit med sig vägglössen till lägenheten och därigenom vållat besmittningen av densamma. DOMSKÄL Inledning Enligt 12 kap. 16 § första stycket 3 § jämte 12 kap. 11 § första stycket 3 jordabalken har en hyresgäst, för det fall ett hinder eller men uppstår i nyttjanderätten, rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid som hyresgästens lägenhet är i bristfälligt skick. Rätten till nedsättning av hyran föreligger endast om aktuellt hinder eller men uppstått utan hyresgästens vållande. Enligt 12 kap. 17 § jordabalken gäller ovan nämnda bestämmelser också om ohyra förekommit i lägenheten till men för hyresgästen. Vägglöss är ohyra i den bemärkelse som avses i 12 kap. 17 § jordabalken. Fråga i målet är dels om förekomsten av vägglöss inneburit ett men i Sofia Holmström Petterssons nyttjanderätt, dels om problemet med vägglössen uppstått utan Sofia Holmström Petterssons vållande. För det fall tingsrätten finner att Sofia Holmström Pettersson har rätt till nedsättning av hyran uppkommer även fråga om hyresnedsättningens storlek. 6 SÖDERTÖRNS TINGSRÄTT DOM FT 5954-14 2014-11-27 Utredningen i målet Sofia Holmström Petterson har hörts under sanningsförsäkran. På Huge Fastigheter AB:s begäran har vittnesförhör hållits med skadedjursteknikern Marcus Larsson. Har förekomsten av vägglöss inneburit ett men i Sofia Holmström Petterssons nyttjanderätt? För att ett men i nyttjanderätten ska anses föreligga krävs att ohyran inkräktat på lägenhetens användbarhet. Det är Sofia Holmström Pettersson som har bevisbördan för att det förelegat ett sådant hinder eller men i nyttjanderätten (jfr RBD 1991:17). I denna del har Sofia Holmström Pettersson bl.a. berättat att hon blivit biten av vägglössen och att betten krävt medicinsk behandling, att hon mått psykiskt dåligt av förekomsten av vägglöss i lägenheten och att den psykiska påfrestningen påverkat hennes hälsa och skolgång negativt. Hon har vidare berättat att hon under kiselsaneringen var tvungen att flytta ihop möblerna till mitten av vardags- och sovrummet och att hon därigenom inte kunde använda dessa rum i full utsträckning samt att hon på grund av smittorisken inte kunde ta emot besök i lägenheten. Det har inte framkommit någon omständighet som ger anledning att betvivla riktigheten av de uppgifter som Sofia Holmström Pettersson lämnat om hur förekomsten av vägglöss påverkat hennes boendemiljö samt lägenhetens användbarhet under de 32 dagar som förflöt fram till dess att saneringen avslutats. Det har även av Marcus Larssons uppgifter framkommit att en kiselbehandling är krävande och ingripande för hyresgästen. Mot bakgrund av dessa omständigheter anser tingsrätten att förekomsten av vägglöss i lägenheten har inneburit ett men i Sofia Holmström Petterssons nyttjanderätt. Har Sofia Holmström Pettersson varit vållande? Huge Fastigheter AB har gjort gällande att Sofia Holmström Pettersson vållat besmittningen av vägglöss i lägenheten. Det ankommer därför på Huge Fastigheter AB att styrka sitt påstående. Att bevisbördan placeras på hyresvärden stämmer väl överens med de principer för bevisbördans placering som i övrigt gäller i hyresförhållanden (jfr NJA 1991 s. 476). Enligt tingsrättens mening saknas det skäl för att – i fall av 7 SÖDERTÖRNS TINGSRÄTT DOM FT 5954-14 2014-11-27 förekomst av vägglöss – såsom beträffande vissa skador istället anta att vägglössen har vållats av hyresgästen om det inte framkommer omständigheter som tyder på annat (jfr NJA 1975 s. 657). Huge Fastigheter AB har inte angett på vilket sätt Sofia Holmström Pettersson har varit vållade till besmittningen av vägglöss i lägenheten. Skadedjursteknikern Marcus Larsson har berättat att lägenheten kan ha besmittas med vägglöss på olika sätt; Sofia Holmström Pettersson kan exempelvis ha fått med sig vägglössen till lägenheten genom att ha lutat sig mot en vägg i en trappuppgång eller en hiss som varit besmittad. Av hans uppgifter har emellertid även framgått att det inte alls är omöjligt att vägglössen fanns i lägenheten redan när Sofia Holmström Pettersson flyttade in. Det är också utrett att det vid tillfället för inflyttningen förelåg problem med vägglöss i närliggande lägenheter i fastigheten. Vid en sammantagen bedömning anser tingsrätten att det inte är visat att lägenheten har besmittats av vägglöss efter det att Sofia Holmström Pettersson fick tillträde till lägenheten. Till detta kommer att det för att Sofia Holmström Pettersson skulle kunna anses vara vållande till förekomsten av vägglöss torde krävas att hon gjort sig skyldig till någon form av ovarsamhet eller vårdslöshet (jfr vad som anges beträffande hyresgästens vårdplikt enligt 12 kap. 24 första stycket jordabalken i Grauers, Folke, Nyttjanderätt, 10 uppl. s. 71 ff). Någon sådan vårdslöshet från Sofia Holmström Petterssons sida har inte påståtts från Huge Fastigheter AB:s sida. Vad utgör skälig nedsättning av hyran? Sofia Holmström Pettersson är berättigad till nedsättning av hyran under perioden från det att hon påtalade att lägenheten var behäftad med vägglöss till det att problemet med vägglössen var avhjälpt. Med beaktande av den psykiska olägenhet det inneburit för Sofia Holmström Pettersson att vistas i lägenheten under denna tid, det sätt på vilken nyttjanderätten i övrigt varit begränsad samt den medicinska behandling som betten krävt bedömer tingsrätten att hyresnedsättningen ska bestämmas till begärda 30 procent. Då Huge Fastigheter AB inte ifrågasatt Sofia Holmström Petterssons sätt att 8 SÖDERTÖRNS TINGSRÄTT DOM FT 5954-14 2014-11-27 beräkna hyresnedsättningen ska Huge Fastigheter AB utge ersättning i enlighet med Sofia Holmström Petterssons begäran. Rättegångskostnader Vid denna utgång i målet ska Huge Fastigheter AB ersätta Sofia Holmström Pettersson för hennes rättegångskostnader. Huge Fastigheter AB har medgett att ersätta Sofia Holmström Pettersson med begärt belopp. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se domsbilaga (DV 401) Överklagande ställt till Svea hovrätt ges in till tingsrätten senast den 18 december 2014. Det behövs prövningstillstånd för att hovrätten ska pröva målet. Cecilia Hager Bilaga 1 ANVISNING FÖR ÖVERKLAGANDE – DOM I TVISTEMÅL Den som vill överklaga tingsrättens dom, eller ett i domen intaget beslut, ska göra detta skriftligen. Skrivelsen ska skickas eller lämnas till tingsrätten. Överklagandet prövas av den hovrätt som finns angiven i slutet av domen. Skrivelsen med överklagande ska innehålla uppgifter om Överklagandet ska ha kommit in till tingsrätten inom tre veckor från domens datum. Sista dagen för överklagande finns angiven på sista sidan i domen. Har ena parten överklagat domen i rätt tid, får också motparten överklaga domen (s.k. anslutningsöverklagande) även om den vanliga tiden för överklagande har gått ut. Överklagandet ska också i detta fall skickas eller lämnas till tingsrätten och det måste ha kommit in till tingsrätten inom en vecka från den i domen angivna sista dagen för överklagande. Om det första överklagandet återkallas eller förfaller kan inte heller anslutningsöverklagandet prövas. Samma regler som för part gäller för den som inte är part eller intervenient och som vill överklaga ett i domen intaget beslut som angår honom eller henne. I fråga om sådant beslut finns dock inte någon möjlighet till anslutningsöverklagande. DV 401 • 2014-01 • Producerat av Domstolsverket För att ett överklagande ska kunna tas upp i hovrätten fordras att prövningstillstånd meddelas. Hovrätten lämnar prövningstillstånd om 1. den dom som överklagas med angivande av tingsrättens namn samt dag och nummer för domen, 2. parternas namn och hemvist och om möjligt deras postadresser, yrken, personnummer och telefonnummer, varvid parterna benämns klagande respektive motpart, 3. den ändring av tingsrättens dom som klaganden vill få till stånd, 4. grunderna (skälen) för överklagandet och i vilket avseende tingsrättens domskäl enligt klagandens mening är oriktiga, 5. de omständigheter som åberopas till stöd för att prövningstillstånd ska meddelas, samt 6. de bevis som åberopas och vad som ska styrkas med varje bevis. Har en omständighet eller ett bevis som åberopas i hovrätten inte lagts fram tidigare, ska klaganden i mål där förlikning om saken är tillåten förklara anledningen till varför omständigheten eller beviset inte åberopats i tingsrätten. Skriftliga bevis som inte lagts fram tidigare ska ges in samtidigt med överklagandet. Vill klaganden att det ska hållas ett förnyat förhör eller en förnyad syn på stället, ska han eller hon ange det och skälen till detta. Klaganden ska också ange om han eller hon vill att motparten ska infinna sig personligen vid huvudförhandling i hovrätten. 1. det finns anledning att betvivla riktigheten av det slut som tingsrätten har kommit till, 2. det inte utan att sådant tillstånd meddelas går att bedöma riktigheten av det slut som tingsrätten har kommit till, 3. det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av högre rätt, eller Skrivelsen ska vara undertecknad av klaganden eller hans/hennes ombud. 4. det annars finns synnerliga skäl att pröva överklagandet. Ytterligare upplysningar lämnas av tingsrätten. Adress och telefonnummer finns på första sidan av domen. Om prövningstillstånd inte meddelas står tingsrättens avgörande fast. Det är därför viktigt att det klart och tydligt framgår av överklagandet till hovrätten varför klaganden anser att prövningstillstånd bör meddelas. Om ni tidigare informerats om att förenklad delgivning kan komma att användas med er i målet/ärendet, kan sådant delgivningssätt också komma att användas med er i högre instanser om någon överklagar avgörandet dit. www.domstol.se
© Copyright 2024