Verksamhetsberättelse 2012
Verksamhetsberättelse 2012 med årsredovisning Verksamhetsberättelse 2012 Barbro Engman har ordet Året som gått Hyrskattskampanjen Medlemsutveckling Berättelser Måluppfyllelse Hyresförhandlingar Redovisning hyror Årsredovisning 2012 3 4 6 7 8 10 11 12 Vår årsredovisning 16 Ekonomi i sammanfattning 17 Uppföljning ekonomiska mål 2012 18 Förvaltningsberättelse19 Resultaträkning24 Balansräkning25 Kassaflödesanalys26 Noter27 Styrelsen38 Revisionsberättelse39 Kort om Hyresgästföreningen Hyresgästföreningen är en demokratisk medlemsorganisa tion för hyresgäster. Vi arbetar för att alla ska ha rätt till en god bostad till rimlig kostnad. Vår vision är ett tryggt boende där både människor och samhälle utvecklas. n Vi är partipolitiskt obundna och styrs av våra medlemmar n Vi förhandlar med hyresvärden om hyran och villkoren för boendet n Vi ger medlemmarna information, rådgivning och stöd i kontakten med hyresvärden n Vi arbetar med opinionsbildning och påverkar besluts fattare för att förbättra villkoren för hyresgäster n Vi hjälper våra medlemmar att påverka sitt boende på egen hand Över en halv miljon hushåll är med i Hyresgästföreningen. Ring 0771-443 443 eller besök www.hyresgastforeningen.se om du också vill bli medlem. © Hyresgästföreningen 2012 Projektgrupp: Stina Touma, Peter Forsman, Kristina Holmgren och Stig Josefsson Grafisk produktion: Anna Gunneström/Bild & Bokstav Fotografer: Peter Forsman, Janne Danielsson, Lasse Hejdenberg och Johan Öhman Illustrationer: Dan Berglund Bra att allt inte får plats Ett år går ju så svindlande fort, men när man ska fundera över vad som egentligen hände så tar det stopp. Var det förra året, året innan dess eller för ännu längre sedan vi hade striden om hyrorna och allmännyttan? Var det 2012 eller 2011 som hyresförhandlingarna var så besvärliga? Kanske det alltid pågår samma strider om byggandet, förhandlingssystemet, allmännyttan och kampen för rimliga hyror. Så är det givetvis. Det tar sig bara lite olika uttryck. Det är därför det är så svårt att reflektera över det gångna året. I verkliga livet jobbar vi på som om inga nya år inträffar. Man kan inte lägga något till handlingarna och ta sig an nya frågor bara för att nyårsklockorna klämtar. Men med förbundsstämman är det annorlunda. Mitt i juni 2012 så slog vi oss ner i Annexet vid Globen i Stockholm för att fundera över vad som krävs av oss framöver för att vi ska bli en riktigt bra folkrörelse där hyresgästerna känner sig hemma och vill vara med och förändra. Det är alltid en energikick att ha stämma. Efteråt är det bara att kasta sig över alla uppdrag och beslut som stämman fattat och se till att de blir verklighet. Medlemmar måste man också ha. Helst i stora mängder, och det har vi. I en del regioner slog man till och med rekord i medlemsökning och i medlemsantal 2012. Medlemmarna stannar också kvar längre. 165 000 av våra medlemmar är dessutom under 35 år. För är man inte många så blir det svårare. Opinionsbildningen går helt enkelt lättare om man är över en halv miljon medlemmar och dessutom ökar sitt medlemsantal. Och opinionsbildning blir allt viktigare. Hyresgästerna är väldigt politikberoende och vi måste därför ligga på för att få behålla rätten att förhandla, ett starkt besittningsskydd, rimliga hyror och vettiga villkor för byggandet. Detsamma gäller alla de kommunala beslut om taxehöjningar och avkastningskrav som så småningom hamnar på hyresavin. Vår kampanj Tack på förhand bidrog till att Anders Borg tillsatte en utredning om skatten på hyresrätter. Det byggs för lite, nyproduktionshyrorna är för höga, det är höga krav för att få ett förstahandskontrakt. Höjda hyror efter renovering och stambyte tvingar hyresgästerna att flytta. Många sådana strider har pågått runt om i landet. Hyresgästföreningen jobbar på alla fronter för att ändra på detta. Vi uppvaktar och driver på regeringen, vi fajtas i hyresnämnden och vi protesterar och bildar opinion tillsammans med de hyresgäster som berörs. Vi fotar och dokumenterar mycket av det vi gör ute i bostads områdena och använder oss av alla de berättelser som strömmar in till vår berättarsajt. Och sedan gör vi en himla massa annat som inte får plats just här och nu. Men det känns väldigt bra att vara ordförande i en förening där inte allt får plats i inledningen till verksamhetsberättelsen. Barbro Engman, förbundsordförande 3 Året som gått Norra Skåne fångar engagemang Region norra Skåne har under året satsat särskilt på att få i första hand nya medlemmar att bli aktiva. I norra Skåne ställer man frågorna: Vill du bli aktiv? Vad vill du? Vad brinner du för?. Det handlar inte första hand om styrelseuppdrag utan snarare frågor som engagerar. Även om det krävs engagemang och aktivitet så ger det också mycket tillbaka: möjlighet att hjälpa andra, göra en insats, en rolig och intressant erfarenhet, utbildning och en bra merit. Gensvaret har varit stort med cirka 200 intresseanmälningar och cirka 75 nya aktiva i norra Skåne. Ekerö röstade mot försäljning Ekeröborna fick i en folkomröstning svara på frågan om kommunen skulle sälja kommunala Ekerö Bostäder. 66 procent var emot försäljning och 33 procent för. Valdeltagandet var 45 procent. Resultatet av folkomröstningen var tydligt och den borgerliga Alliansen som styr valde att följa Ekeröbornas vilja. Bakgrunden var att Alliansen 2011 tog upp frågan om försäljning. Pengarna skulle bland annat användas till att betala av på kommunens lån och bygga en simhall. Genom ett intensivt arbete lyckades Hyresgästföreningen få ihop tillräckligt många namnunderskrifter för att få till stånd en folkomröstning. 2 300 Ekeröbor skrev på. Bosse – vårt nya intranät Medlemsförmånerna nås via app Under året lanserades en app med Hyresgästföreningens medlemsförmåner. Genom att ladda ned appen kommer medlemmarna åt medlemsförmånerna via mobiltelefonen. Appen fungerar så att medlemmen skriver in sitt namn och medlemsnummer. Sedan är det bara att ta del av förmånerna som är indelade i aktuella erbjudanden, mest populära samt lokala erbjudanden. Fortsatta utförsäljningar i Stockholm Utförsäljningarna av allmännyttan fortsatte i Stockholm. Kommunfullmäktige beslutade om försäljning av ytterligare 2 800 lägenheter i Stockholms förorter under 2012. De senaste tio åren har drygt 40 000 lägenheter i Stockholms allmännyttiga bostadsbolag (Svenska Bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem) sålts ut. De allmännyttiga lägenheterna i Stockholms stad har under tiden minskat från drygt 110 000 lägenheter till 70 000. Under hösten 2012 lanserades det nya intranätet Bosse för dem som är aktiva eller arbetar inom Hyresgästföreningen. Intranätet är både en kommunikationskanal och en gemensam plats för Hyresgästföreningens dokumenthantering. Förtroendevalda och anställda kan enkelt och effektivt samverka och arbeta med stöd av Bosse. Det är lätt att hitta information och dokument, och att komma i kontakt med rätt personer inom Hyresgästföreningen. Att hålla sig uppdaterad om verksamheten och att få senaste nytt från områden som var och en är berörd av är annat som Bosse hjälper till med. Förbundsstämma i Globen Den 16–17 juni hölls Hyresgästföreningens förbundsstämma i Globen Annexet i Stockholm. På stämman diskuterade de 150 ombuden Hyresgästföreningens framtidsfrågor. Dessutom valdes en ny förbundsstyrelse. Bland annat beslutades om särskilda satsningar som kommer att göras inom IT-verksamheten och opinionsbildningen. Nya kvalitetskriterier för att säkerställa samma service till medlemmarna antogs för juridisk rådgivning, förhandlingar, lokalt utvecklingsarbete och medlemskommunikation. Av det 70-tal motioner som lämnats in gick stämman i flertalet fall på förbundsstyrelsens linje. I några fall blev det dock vissa ändringar. En motion antogs om att ge förbundsstyrelsen i uppdrag att uppvakta reger- Ingen vinstöverföring i Kristianstad Protesterna från Hyresgästföreningen mot att ta tio miljoner från Kristianstads kommunala bostadsbolag ABK:s vinst för att täcka kommunens underskott har gett resultat. Kommunstyrelsen drog tillbaka förslaget. – Ett glädjande besked. Då har ABK möjlighet att fortsätta hålla en hög underhållstakt och bidra med nyproduktion. Beslutet visar också att våra ansträngningar att bli hörda har gett resultat, säger Lotta Jidewå, ordförande för hyresgästföreningen i Kristianstad. Inför kommunfullmäktiges beslut om försäljning av 2 800 lägenheter hölls en demonstration utanför Stockholm stadshus, arrangerad av Hyresgästföreningen. 4 ingen om att det behövs ett bostadsdepartement med en bostadsminister. Stadgefrågorna engagerade många. Det blev livlig debatt kring hur många som ska få rösta i ett hushåll. Det slutade med en tillbakagång till ett medlemskap – en röst. Rösträtten gäller antingen medlemmen eller den som är minst 15 år och varaktigt sammanbor med medlemmen. Bostadspolitisk turbulens i Norrköping I Norrköping pågick en bostadspolitisk kamp under 2012 mellan Hyresgästföreningen och kommunalrådet Lars Stjernkvist (S). Den började redan hösten 2011, när Hyresgästföreningens förtroendevalda träffade Lars Stjernkvist för att kritisera att kommunen plockar ut mångmiljonbelopp från allmännyttiga Hyresbostäder. – Pengarna behövs till det eftersatta underhållet, menar Hyresgästföreningens regionordförande Björn Johansson, men får inget gehör från Stjernkvist. Björn uppmanar då hyresgästerna att fotografera bristerna. Gensvaret är enormt – hundratals bilder väller in. De skickas till Stjernkvist men utan resultat. Då spelar Hyresgästföreningen in en reklamfilm med Björn Johansson i huvudrollen. På bred dialekt frågar han i en lokal TV4-sändning: Ska det få se ut så här i Norrköping? Reaktionen blir ännu större än tidigare, barnen i Norrköping börjar härma Björn på kalas och dagisgårdar. Lars Stjernkvist vill fortfarande inte diskutera underhållet utan försöker i stället få Hyresgästföreningen att sluta driva frågan. – Men det gör vi aldrig! Kampen är nämligen inget självändamål utan vi ser att människor far illa av att bo i dåligt underhållna lägenheter och hus. Där är kärnfrågan, säger Björn Johansson. Hyresgästföreningen i Almedalen Under Almedalsveckan i Visby i början av juli arrangerade Hyresgästföreningen tre välbesökta seminarier kring hyresrätten och dess villkor. Förbundsordförande Barbro Engman fanns på plats och deltog i debatterna. Hon deltog också i ”partigrillen” som sändes direkt från Almedalen i SVT Play, se bild nedan. Här är det moderaternas Gunilla Carlsson som grillas när Barbro Engman vill ha besked kring Moderaternas syn på hyresrätterna och hur de ska rustas upp. Ny utredning föreslår marknadshyror Före jul presenterade hyresbostadsutredningen sitt förslag. Där föreslås bland annat att marknadshyror på sikt ska ersätta dagens förhandlade bruksvärdeshyror. Utredningen har En fasad i Norrköping som lagats med en plastpåse. haft i uppdrag att peka på förändringar som kan främja långsiktigt goda och förutsägbara villkor. Detta så att fler vill bo i hyresrätt och fler vill investera i, äga och förvalta hyresbostäder. Trots att regeringens direktiv för utredningen har varit att gällande regler för hyressättning ska ligga fast så föreslår utredaren Per-Anders Bergendahl på sikt genomgripande förändringar av bruksvärdessystemet till en helt fri hyressättning. På kort sikt föreslår utredaren att marknadshyror införs vid nyproduktion. Bostadsminister Stefan Attefall klargjorde att regeringen inte tänker riva upp den lagstiftning om nytt förhandlingssystem som antogs av riksdagen för två år sedan. Från Hyresgästföreningens sida konstaterade förhandlingschef Pär Svanberg att det i stället för marknadshyror behövs en skattereform för att få igång bostadsbyggandet. Om det införs stöd som motsvarar de subventioner som det ägda boendet får kommer det att leda till att fler hyresrätter, som människor har råd att efterfråga, byggs. Avtal om renoveringar Förbundsordförande Barbro Engman, t. v., medverkade i ”partigrillen” i Almedalen. Efter en lång och besvärlig förhandling blev Hyresgästföreningen och fastighetsägaren Rikshem överens i slutet av 2012 om ett ombyggnadsprojektet i Gränby i Uppsala. Överenskommelsen innebär att lägenheterna renoveras i två nivåer. En fjärdedel av lägenheterna renoveras med 18 procents höjd hyra och resten med 34 procents höjd hyra. I båda fallen ingår stambyte och nya badrum. De hyresgäster med längst boendetid får välja först. Ursprungsbudet från Rikshem var 43 procents höjning för alla. – Det blev en kompromiss, konstaterar Åse Rickhard, aktiv i den lokala hyresgästföreningen. Hon är mest kritisk till att den som hyr får betala renoveringarna fullt ut, till skillnad från den som äger sin bostad som får rotavdrag. 5 30 700 underskrifter mot hyrskatten I oktober startade den digitala kampanjen tackpaforhand.nu för att visa på att hyresrätten är skattemässigt missgynnad och för att få finansminister Anders Borg att avskaffa den orättvisa hyrskatten. I slutet av december hade cirka 30 700 skrivit på för att avskaffa hyrskatten. De som äger sina bostäder får skattelättnader till ett värde av cirka 40 miljarder kronor varje år i form av ränteavdrag och rotavdrag. Hyresgästerna får inte en Jens Nilsson från föreningsstyrelsen i Uppsala-Knivsta utanför Finansdepartementet där han överlämnade en t-shirt till Anders Borg med budskapet Tack på förhand. 6 AVSKAFFA HYRSKATTEN! krona i skattelättnader. Det måste bli en ändring på hur beskattningen görs så att det blir likartade ekonomiska villkor oavsett om du äger eller hyr din bostad, menar Hyresgästföreningen. I takt med att allt fler skrivit på mot hyrskatten så tackades Anders Borg på förhand på olika sätt. De första 2000 namnunderskrifterna rymdes på 25 schampoflaskor som överlämnades till Anders Borg med budskapet: ”Tack på förhand för att du avskaffar hyrskatten så att miljonprogrammet kan rustas upp. Fler hyresrätter kan byggas. Och så att det blir lika villkor oavsett var man bor”. Nästa steg blev en svart t-shirt med Anders Borgs profil på som överlämnades i början av november av Jens Nilsson från föreningsstyrelsen i Uppsala-Kniv sta. Då hade fler än 9 607 personer skrivit under. 9 607 kronor är snitthyran för en nybyggd trea. 15 200 unga saknar fast bostad i Malmö och Lund. När så många hade skrivit under för att avskaffa hyrskatten var det dags att förhandstacka Anders Borg med en Tack på förhand-väggbonad, broderad av Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman. När 22 500 personer hade förhandstackat Anders Borg var det dags för en uppsättning fröpåsar. Genom att ägna sig åt odling kan Anders Borg koppla av vid sidan av politiken. Och lagom till oktober 2013, när Anders Borgs bostadsbeskattningsutredning läggs fram, har förhoppningsvis flera frön såtts för lika villkor oavsett hur man bor. När 30 700 hade passerats var det dags för en bygghjälm. Siffran motsvarar antalet unga vuxna som saknar och vill ha ett eget boende i Göteborgsregio nen. Det behövs åtgärder som kan ge byggandet av hyresrätter en rejäl skjuts. Det kan därför vara smidigt för Anders Borg att ha en egen hjälm när han ska besöka byggarbetsplatser i framtiden. Medlemsrekryterarna i region västra Sverige. Under 2012 rekryterades det in över 84 000 nya medlemmar i hela Sverige. Av dessa stod medlemsrekryterarna för 68 000 nya medlemmar. Vi blir fler Antalet medlemmar fortsatte att öka under året. Den sista december 2012 hade Hyresgästföreningen 532 936 medlemmar, vilket är en ökning med 3 656 medlemmar jämfört med året innan. Vi lyckas även behålla allt fler medlemmar längre. Detta mäts genom ”behållargraden” som under 2012 låg på 87,3 procent, jämfört med 86,4 procent året innan. Vi värvar fler De flesta av Hyresgästföreningens nya medlemmar värvas av anställda medlemsrekryterare som värvar medlemmar genom dörrknackning i bostadsområden. Men många väljer också att bli medlemmar via vår hemsida. Vi behåller fler Hyresgästföreningen jobbar på olika sätt för att stärka relationen med medlemmarna. Ett sätt är att få nya medlemmar att känna sig välkomna genom exempel vis välkomstsamtal och e-postutskick. Några som jobbar mycket med att stärka relationen med medlemmarna är medlemsregistrets personal i Örebro. Där får personalen gå utbildningar i argu mentation och bemötande med syftet att få medlem marna att stanna längre i organisationen. Medlemsre gistret tar emot cirka 140 000 inkommande kontakter via telefon, e-post och webbplatsen varje år. Under 2012 påbörjades arbetet med att ta fram ett nytt lojalitetsprogram som fokuserar på att stärka relationen till medlemmarna och därmed öka behål largraden. 7 Om det inte vore för… Hyresgästföreningen vill visa att det lönar sig att engagera sig för sitt eget och andras boende, och att vi tillsammans kan göra skillnad. Därför lyfte vi under 2012 fram allt bra som gjorts runt om i landet genom att berätta om det på temat ”Om det inte vore för”. Vi filmade och skrev 135 berättelser där medlemmar, förtroendevalda och anställda över hela landet medverkade. Arbetet med att ta fram och använda berättelserna gjordes i samarbete med regionerna. Här kan du ta del av några av våra berättelser. Fler finns på www.hyresgastforeningen.se. inte stolar och bord till alla. Ungdomarna improvise rade, satte sig tillsammans på marken eller där det fanns någonstans att sitta. Föräldrarna gjorde så småningom samma sak. När bussen körde i väg igen var stämningen betydligt mer positiv än innan. – Det var i det ögonblicket det vände för Gruvlyck an, säger Linda. Efter utflykten har mammagruppen satt igång en rad aktiviteter för såväl barn som unga och vuxna. I dag pratar folk med varandra, det är lugnare och man löser konflikter betydligt bättre än tidigare. – I dag gör vi skäl för ordet lyckan i Gruvlyckan. Mammor lycka för området Frågorna i bostadsområdet Gruvlyckan i den natur sköna utkanten av Karlstad handlade mycket om barn och ungdomar. Det blev ibland dålig stämning i bostadsområdet. Men en dag fick några mammor nog. Någonstans måste man börja, tyckte Linda Chebbi, en av mam morna, och startade en mammagrupp. Den satsade på barn och unga. Mammagruppen blev ett utskott till den lokala hyresgästföreningen. En busstur till Liseberg blev gruppens första initiativ. Bussen som tog 80 personer blev snabbt fullbokad. Vid första stoppet för frukost i det fria fanns det Ungas jobb gav bättre boende Bostadsområdet Markbacken i Örebro är i grunden välskött och de flesta trivs. Det ligger centralt, är grönt och har inte en enda ledig lägenhet. Trots detta upplevde en del för några år sedan området som lite otryggt. Det måste vi göra något åt, tänkte Hyresgäst föreningens områdesutvecklare Zeljko Ilic när han började arbeta i området. Han inledde ett samarbete med Brukets skola. Ett 20-tal ungdomar i sjätte klass som själva bor i området fick i uppgift att dokumentera sådant som var förstört eller dåligt. Men också sådant som var bra. Arbetet har fortsatt sedan dess. Ungdomarna går ut med sina digitalkameror minst en gång i veckan. De kallas för ”Markbackens ungdomsambassadörer” och bär stolt sina snygga t-tröjor där detta framgår. Resultatet av rapporterna slussar Zeljko vidare till rätt instans, bostadsföretaget eller kommunen. Men inte nog med detta. Entusiastiske Zeljko lyckades också intressera lite äldre ungdomar i boxningsklubben i 8 Markbacken att genomföra trygghetsvandringar på kvällarna. Genom ungdomarnas bevakning av området upplever hyresgästerna i dag området som tryggare. De boende har dessutom själva i hög grad bidragit till ett bättre område genom att engagera sig på många olika sätt. – Men det började med ungdomarna, deras engagemang gav sedan ringar på vattnet, säger Zeljko. Träning för alla När Birgitta Ohlsson påtade i trädgården en sommar dag hemma i Kristianstad lyfte hon blicken och fick en idé. Hon hade fått syn på den tomma lokalen på nedre botten i hyresfastigheten. Ett gym, tänkte hon. Ett gratis gym, det skulle vara perfekt för våra hyresgäster. Sagt och gjort, Birgitta presenterade idén för den lokala hyresgästföreningens styrelse som var helt med på noterna. Hyresgästerna fick vara med och bestäm ma vilka träningsredskap som skulle köpas in och i dag är gymmet en välbesökt och omtyckt mötesplats, öppen för alla som vill träna. Mellan 15 och 20 personer använder gymmet kontinuerligt varje månad. Birgitta är jätteglad över gymmet. Hon tycker det är roligt att hyresgästerna kommer dit. Under våren och hösten 2012 hyllades Birgittas initiativ i Hyresgästför eningens nationella reklamfilm ”Astronauterna” på TV och på bio. Birgitta blev överväldigad av responsen från boende i området, folk på stan och media som hörde av sig och ville göra intervjuer. – Men det handlar inte om att jag ska synas utan att folk ska se vad Hyresgästföreningen gör, säger Birgitta. Grannarna hjälps åt De flesta av hyresgästerna i radhusområdet i Gävle kände varandra, trivdes och bodde kvar. Men trots det kunde det förekomma en del busliv. En av hyresgäs terna vände sig till den lokala hyresgästföreningen och undrade om föreningen kunde starta grannsamverkan. Birgitta Nygren blev den drivande kraften. Styrel sen utbildade sig i ämnet grannsamverkan. Sedan var det dags att engagera de 134 hushållen. Kommunika tion blev en viktig pusselbit. Birgitta, styrelsekamraten Elisabeth Björklund och övriga i styrelsen rörde sig mycket i området och lärde känna de boende. En egen hemsida och en Facebook-grupp kompletterar nu mötena mellan husen. Att stärka gemenskapen har varit avgörande. Det har skett genom en rad aktiviteter som bussutflykter, Halloweenfirande och tipspromenader. Och allt arbete har gett resultat. Merparten av hyresgästerna säger i dag att de känner sig ännu tryggare än tidigare. De tvekar inte att hjälpa en granne som ska resa bort med post och blommor. – I dag är vi som bor här mer måna om varandra än tidigare, säger Birgitta Nygren. 9 Hur gick det 2012? Hyresgästföreningens långsiktiga mål för verksamheten finns samlade i Agenda 2016, där vi har ett sexårsperspektiv. Här presenteras en sammanfattning av arbetet med Agendamålen under 2012. Måluppfyllelse: Likvärdiga ekonomiska förutsättningar mellan olika boendeformer Hyresgästföreningen har arbetat med olika slags påverkans- och opi nionsinsatser för att påverka regeringen för likvärdiga förutsätt ningar mellan olika boendeformer, bland annat genom hyrskattkam panjen och påverkan av regering ens översyn av beskattning av hyresrätter. En utredning som delvis är ett resultat av Hyresgäst föreningens påverkansarbete. Hyrorna ska uppgå till max 25 procent av disponibel inkomst och öka med max KPI Målet att hyran ska uppgå till max 25 procent av den disponibla inkomsten uppfylldes 2012 då genomsnittshyran uppgick till 24 procent av disponibel inkomst. Med ”hyra” menas den genom snittliga hyran för en genomsnittlig tvårumslägenhet, med ”inkomst” menas medianlönen för en heltidsarbetande. Däremot lyckades vi inte uppfylla målet att hyrorna ska öka med max KPI. Under 2012 ökade hyrorna med 2,45 procent, vilket var mer än KPI som låg på 0,9 procent. Ökat inflytande över den egna bostaden och den gemensamma boendemiljön För att öka hyresgästernas infly tande förhandlade Hyresgästfören ingen fram fler boinflytandeavtal. För att få reda på hur hyresgästerna upplever sitt inflytande så genom 10 förde TNS Sifo en undersökning, som visar att hyresgästernas förväntan på inflytande (58 procent) över den egna bosta den är högre än den upplevda möjligheten (33 procent) till inflytande. När det gäller förvän tan på inflytande över den gemen samma boendemiljön är förvänt ningarna något högre (63 procent) men de upplevda möjligheterna lägre (26 procent). 90 000 nya hyresrätter Byggandet av nya hyresrätter går trögt. Det är osäkert hur många hyresrätter som byggdes under 2012, men enligt prognosen från SCB påbörjades byggandet av 7 900 hyresrätter. Det är därför osannolikt att vårt mål att 90 000 nya hyresrätter ska vara byggda fram till år 2016 kommer att uppfyllas. Nyttan motsvarar medlemmarnas förväntningar Det finns många delar av nyttan med medlemskapet, en är med lemstidningen Hem & Hyra. En läsarundersökning som TNS Sifo genomförde visar att Hem & Hyra är uppskattad. Mest positiva var läsarna till tidningens trovärdighet och bilden som ges av Hyresgäst föreningen. Medlemmarna i allmänhet är också nöjda med nyttan i medlem skapet enligt TNS Sifo. Vår service uppfyller medlemmarnas förväntningar Under 2012 arbetade Hyresgästför eningen med att ta fram ny teknik för att kunna mäta medlemmarnas upplevelse av kontakten med Hyresgästföreningen via telefon, e-post och webb. Hyresförhandlingarna 2012 Hyreshöjning på 2,45 procent Hyresförhandlingarna mellan Hyresgästföreningen och fastighetsägarna är en lång process med många parter inblandade. Förhandlingarna för 2012, som startade hösten 2011, blev klara först våren 2012. I mitten av maj hade överenskommelser för närmare en miljon bostäder rapporterats in. Hyresgästföreningens mål vid hyresförhandling arna är att hyrorna inte ska höjas mer än den allmänna kostnadsutvecklingen. Konsumentprisindex (KPI) låg under 2012 på 0,9 procent medan hyreshöjningen hamnade på 2,45 procent. Därmed uppfyllde vi inte vårt mål att hyrorna ska öka med max KPI. Hyresgästföreningen har också som mål att hyran ska utgöra max 25 procent av den disponibla inkomsten. Det målet nådde vi eftersom hyrans andel av den disponibla inkomsten låg på 24 procent under 2012. Jämförelse av hyran och KPI över tid Jämförelser mellan hyresutvecklingen och KPI behöver göras över flera år för att vara meningsfull. I diagrammet på den här sidan redovisas hyresut vecklingen från de årliga förhandlingarna med medelvärdet för KPI för respektive år från år 2000 till 2012. Sedan 2000 har KPI stigit med 19,9 procent medan hyrorna i de årliga hyresförhandlingarna under samma period stigit med 26,06 procent. Hyrorna har alltså ökat mer än övriga priser. En förklaring till det är kostnadsförändringar i bostadsföretagen såsom underhåll och taxebero ende kostnader. Under perioden 2002–2011 ökade underhålls kostnaderna från 151 kr/kvm till 244 kr/kvm, vilket är mer än den allmänna prisutvecklingen. De taxeberoende kostnaderna, som el och avfall, ökade dubbelt så mycket som KPI under samma period. Samtidigt har vissa kostnadsposter ökat mindre än inflationen under perioden. Det gäller exempelvis räntekostnaderna som sjunkit ganska rejält och kostnader för fastighetsskatt och outhyrda lägenhe ter som legat stilla. Fortsatt tolkning av nya lagen Förhandlingarna om 2012 års hyror har skett i skenet av den nya lagen om allmännyttan, men den har inte inneburit några dramatiska förändringar av hyresnivåerna. Fortfarande pågår däremot en diskussion om olika tolkningar och innebörden av ett antal nyckelbegrepp i den nya lagstiftningen. Som exempelvis betydelsen av affärsmässiga principer, storleken på borgensavgifter och avkast ningskrav. Den nya lagstiftningen har inneburit att den tidigare logiken med att först förhandla med allmännyttan och därefter utifrån dessa överens kommelser förhandla om ”hängavtal” med de privata fastighetsägarna inte längre är lika självklar. Snarare har det varit så att man på många orter förhandlat parallellt med både allmännyttan och privata fastighetsägare vilket ställt stora krav på samordning inom regionerna och nationellt. Hyresförändringar i de årliga hyresförhandlingarna och KPI 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 -1,0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Hyra; 1,9 Kpi; 0 11 Hyror i allmännyttiga och större privatägda bostadsföretag 2012 Med större privatägda bostadsföretag menas de bostadsföretag med fler än 1 000 bostäder eller ett antal mindre bostadsföretag som tillsammans äger fler än 1 000 bostäder och representeras av Fastighetsägarföreningen vid förhandlingar. Bostadsföretag/motpart Kommun/er Yr- ÖK i % Hyra i kr/ kande i kvm efter % ändring Region Norrland AB Bostaden Umeå Akelius Östersund Arjeplogshus Arjeplog 3,80 3,06 7,9 2,70 963 5,00 Bostadsföretag/motpart Kommun/er FÄF Gävle Faxeholmen AB Söderhamn Gavlegårdarna AB Gävle 3,80 2,90 892 Håbohus AB Håbo 3,90 2,79 1046 1,70 0 4,25 2,90 868 Arvidsjaurhem AB Arvidsjaur 3,97 3,20 844 Hebygårdar AB Heby Bergbostäder AB Berg 3,39 1,71 814 Hoforshus AB Hofors Yr- ÖK i % Hyra i kr/ kande i kvm efter % ändring 2,99 2,35 854 Bodenbo Boden 4,20 2,65 835 Hudiksvallsbostäder, AB Hudiksvall 3,65 2,90 864 Bräcke Hus Bräcke 1,20 1,20 805 Hyresbostäder, Stf Tillberga Västerås 3,80 2,70 849 Doroteahus Dorotae 5,20 1,70 750 Knivstabostäder AB Knivsta 6,90 2,50 919 Fastighets AB RAWI Piteå 5,60 2,33 Knivstabostäder AB Knivsta 6,90 2,50 919 Haparandabostäder Haparanda 4,00 2,30 959 Köpings Bost. AB Köping 2,98 2,25 882 Härjegårdarna AB Härjedalen 4,03 1,99 0 Kungsörs Fastighets AB Kungsör 3,70 Härnösandshus AB Härnösand 2,98 1,99 Ljusdalshem, AB Ljusdal Jokkmokkshus Jokkmokk 6,38 2,50 828 Lund Arboga Kalixbo Kalix 3,97 1,95 851 N Västmanlands kommunförbund Fagersta 3,40 3,00 855 Kirunabostäder Kiruna 5,30 2,75 881 N Västmanlands kommunförbund Norberg 3,88 3,10 835 Krambo Bostads AB Kramfors 3,00 2,04 839 Nordanstigs Bostäder AB Nordanstig 2,79 2,40 773 Krokombostäder Krokom 5,86 2,75 898 Ockelbogårdar AB Ockelbo 3,75 878 6,00 3,00 759 Roslagsbostäder AB Norrtälje 3,00 2,35 1034 3,5 2,60 Salabostäder AB Sala 4,79 2,76 896 2,40 817 Sandvikshus AB Sandviken 3,50 2,75 900 764 2,50 893 0,50 907 Landstingsbostäder Östersund LKAB Fasigheter AB Kiruna Lulebo Luleå 3,80 Lyckselebostäder AB Lycksele 4,90 1,95 761 Skinnskattebersgs kommun Skinnskatteberg 3,70 2,45 Malåbostaden AB Malå 4,30 2,30 737 Stiftelsen Östhammarshem Östhammar 2,28 1,80 970 Matarengihem Övertorneå 3,00 1,80 797 Tierpsbyggen AB Tierp 3,30 2,50 960 Mitthem AB Sundsvall 3,97 2,40 887 Uppsalahem AB Uppsala 3,08 2,47 1034 Norsjölägenheter Norsjö 6,40 2,17 789 Pajalabostäder AB Pajala 5,90 2,75 776 Pitebo AB Piteå 3,50 2,30 871 808 852 Robersfors bost. Stift. Robertsfors 3,50 2,25 SKEBO Skellefteå 3,89 2,42 Sollatum Hus&Hem Sollefteå 2,98 1,69 SorseleBo Sorsele 2,97 1,97 747 Strömsunds Hyresb AB Strösmund 4,33 2,26 826 Timråbo AB Timrå 3,67 1,99 950 873 Topbostäder AB Gällivare 9,14 3,15 879 Vännäs Bostäder Vännäs 4,16 1,95 842 Vilhelminabostäder Vilhelmina 5,90 2,90 800 Vindelbostäder Vindeln 3,00 1,80 770 ÅFA Ånge 3,58 2,85 753 Årehus AB Åre 3,70 2,70 1023 Åselehus Åsele 5,26 1,92 695 Östersundsbostads AB Östersund 4,53 2,19 779 Överkalixbostäder Överkalix 2,90 2,40 770 Övikshem AB Örnsköldsvik 3,60 2,61 875 Region Aros-Gävle AB Enköpings Hyresbostäder Enköping 4,17 2,70 AB Hallstahem Hallstahammar 3,10 2,45 905 ABO/Arboga kommun Arboga 4,40 2,90 880 Alfta-Edsbyns Fastighets AB Ovanåker 4,50 2,00 837 Bollnäs Bostäder Bollnäs 2,30 2,15 847 Bostads AB Mimer Västerås 3,50 2,95 897 FÄF Västerås 3,0-5,8 2,2 - 3,5 FÄF Köping 3,5-4,9 2,5 - 3,0 FÄF Uppsala 5-6,25 FÄF Sandviken 12 2,30 2,8 - 3,3 978 Region Stockholm AB Botkyrkabyggen Botkyrka 3,79 2,80 AB Väsbyhem Upplands-Väsby 3,00 2,43 Akelius Täby åkersberga 4,6-21,9 Armada Österåker 3,75 2,50 Ekerö bostäder Ekerö 3,25 2,30 Fäf Stockholm Stockholm 5,00 Familjebostäder Stockholm 4,59 2,05 Fastghets AB Förvaltaren Sundbyberg 3,72 2,30 979 Haningebostäder AB Haninge 2,81 2,50 1051 1091 1010 HUGE Huddinge 4,50 2,50 1016 Järfällahus Järfälla 2,70 2,50 950 John Mattson Lidingö 5,90 Lidingöhem Lidingö 6,50 3,20 1017 Micasa Stockholm 4,20 2,96 Nykvarnsbostäder Nykvarn 5,30 2,55 1026 Nynäshamnsbostäder Nynäshamn 4,00 2,35 972 Signalisten Solna Sigtunahem Sigtuna/Märsta 3,50 Sollentunahem Sollentuna 3,90 2,30 Stadsholmen Stockholm 6,50 2,99 1146 Stockholmshem Stockholm 4,14 2,48 1027 Svenska Bostäder Stockholm 4,06 2,00 1065 Telge Bostäder Södertälje 4,10 2,50 999 Telge Hovsjö Södertälje 4, 0 3 3,40 0 2,00 1040 Tyresöbostäder Tyresö 2,30 1,98 1055 UpplandsBroHus Upplands Bro 2,20 2,19 1045 Värmdö Bostäder Värmdö 3,90 3,45 1089 Össebyhus Vallentuna 4,00 2,50 991 Bostadsföretag/motpart Kommun/er Yr- ÖK i % Hyra i kr/ kande i kvm efter % ändring Region Mitt Bostadsföretag/motpart Kommun/er Yr- ÖK i % Hyra i kr/ kande i kvm efter % ändring Region västra Sverige AB Hammaröbostäder Hammarö 3,50 3,30 922 Alebyggen AB Ale 5,00 3,65 932 AB Laxåhem Laxå 3,00 2,25 883 Bostadsbolaget Göteborg 3,50 2,41 989 1021 Årjängs Bostads AB Årjäng 5,00 3,00 781 Eksta Bostads AB Kungsbacka 3,79 2,25 Arvika Bostads AB Arvika 7,76 3,80 801 FÄF GFR Göteborg 5,00 2.45 Askersundsbostäder AB Askersund 3,46 2,00 880 Familjebostäder i Göteborg AB Göteborg 2,80 2,19 934 Bärkehus AB Smedjebacken 3,70 1,90 882 Förbo AB 3,40 2,20 987 Björkåsen, Stf Storfors 3,40 3,20 861 Degerforsbyggen AB Degerfors 4,00 2,35 902 Härryda. Mölndal, Kungälv, Lerum Eda Bostads AB Eda 4,50 2,99 850 3,80 2,70 823 4,40 2,99 896 upp till 5 2,00 Eskilstuna Kommunfastigheter AB Eskilstuna Gårdstensbostäder Göteborg GFR Mölndal Mölndal Hjällbobostaden Göteborg 3,67 2,00 831 Kungälvsbostäder Kungälv 4,90 2,30 901 Mölndalsbostäder Mölndal 3,95 2,55 995 Orustbostäder Orust 4,90 3,70 870 Partillebostäder Partille 2,50 2,30 1004 Poseidon Göteborg 3,60 2,00 982 Stenungsund Stenungsund 4,80 2,40 988 1001 FÄF Eskilstuna 3,55-5,05 2,50 FÄF Strängnäs 4,55-5,55 2,90 FÄF Katrineholm 3,3-4,83 3,20 FÄF Nyköping 6,00 4,20 FÄF Örebro 5,75 1,95 - 3,95 FÄF Borlänge 3,5 1,95 FÄF Karlstad 3,8-5,4 2,95-3,2 Tjörns Bosads AB Tjörn 4,40 2,95 Filipstadsbostäder, Stf Filipstad 3,10 868 Varbergs bostäder AB Varberg 4,20 2,55 827 Flens Bostads AB Flen 2,75 845 Öckerö Öckerö 5,65 2,41 1005 845 Flens Bostads AB Flen 4,97 2,75 Forshagabostäder AB Forshaga 3,00 2,50 827 Gagnefbostäder AB Gagnef 5,90 2,60 892 Gamla Byn AB Avesta 3,30 2,07 897 Gnestahem AB Gnesta 4,20 2,65 917 Graflunds Eskilstuna 3,55 - 5,05 2,55 Grums Hyresbostäder AB Grums 5,26 2,90 897 Bostäder i Borås, AB Hagforshem AB Hagfors 5,50 2,99 824 Bostäder i Lidköping, AB Hällefors Bostads AB Hällefors 5,00 2,85 911 Centrumbostäder i Skara Skara Hallsbergs Bostadsstiftelse Hallsberg 3,50 2,50 920 Dals Ed Dals Ed Hedemorabostäder AB Hedemora 3,30 2,40 869 Eidar Bostads AB Trollhättan Heimstaden Katrineholm Essungabostäder AB Hyresbostäder i Karlskoga AB Karlskoga 3,50 2,40 924 Falköpings Hyresbostäder AB Karlstads Bostads AB Karlstad 3,30 2,90 879 Karlstadshus, Stf Karlstad 3,50 2,90 Katrineholms Fastighets AB Katrineholm 3,20 Kilsbostäder AB Kil 3,15 Kopparstaden AB Falun 2,54 Kristinehamns Bostads AB Kristinehamn 3,50 Kumla Bostäder AB Kumla 4,20 Kustbostäder i Oxelösund AB Oxelösund LekebergsBostäder AB Region Bohus-Älvsborg Skaraborg AB Sandhultsbostäder Borås 3,70 2,00 899 Allingsås Allingsås 3,46 2,00 880 Bengtsforshus AB Bengtsfors 4,60 2,63 831 Bollebygds hyresbostäder Bollebygd 3,20 1,54 886 Borås 4,75 2,47 870 Lidköping 4,50 2,70 869 4,89 2,40 840 5,00 2,60 852 3,50 1,94 866 Essunga 4,53 1,90 892 Falköping 3,60 1,95 826 Fristadsbostäder Borås 3,00 2,30 707 916 Götene Bostäder AB Götene 4,50 2,10 870 852 Gullspångsbostäder Gullspång 1,50 737 2,60 926 Herrljunga Herrljunga 4,24 2,20 785 2,30 903 Jakobsbergstiftelsen Uddevalla 3,54 2,20 988 3,20 802 Karlsborgs Bostäder AB Karlsborg 3,27 2,20 808 2,45 906 Leifab Lilla Edet 4,25 2,60 866 6,50 3,90 844 Ljungskilehem Ljungskile 4,50 2,35 845 Lekeberg 3,00 2,25 873 Lysekils Bostäder AB Lysekil 3,99 2,10 919 Leksandsbostäder AB Leksand 3,30 2,30 914 Mariehus AB Mariestad 3,80 2,20 821 Lindesbergsbostäder AB Lindesberg 2,35 841 Mariehus AB Mariestad 3,80 2,30 821 Ljusnarsbergs Fastighets AB Ljusnarsberg 3,50 2,30 860 Marks Bostads AB Mark 3,86 2,20 839 Ludvikahem AB Ludvika 3,08 2,47 898 Melleruds Bostäder AB Mellerud 6,00 2,81 802 Lundbergs Eskilstuna Mullsjö Mullsjö 3,20 2,17 818 Malungshem AB Malung Munkbo AB Munkedal 5,50 2,61 858 3,20 2,55 3,90 2,30 889 Morastrand AB Mora 4,90 3,30 828 Skövdebostäder AB Skövde 2,50 1,95 889 Munkforsbostäder AB Munkfors 8,00 4,40 716 Sotenäs Sotenäs 3,90 2,00 974 Norabostäder AB Nora 7,50 2,98 Strömstadsbyggen Strömstad 4,20 2,20 917 Norra Dalarnas Fastigheter Älvdalen,Särna 5,50 3,65 796 STUBO AB Ulricehamn 8,50 2,5 853 Nyköpingshem AB Nyköping 6,61 3,30 931 Svenljunga Bostäder AB Svenljunga 4,70 2,20 810 Orsabostäder AB Orsa 4,96 2,90 813 Tanums Bostäder AB Tanum 5,30 2,30 983 Rättviksbostäder AB Rättvik 8,50 2,50 914 Tibrobyggen Tibro 3,80 2,00 771 Säfflebostäder AB Säffle 3,50 2,90 807 Tidaholms Bostads AB Tidaholm 4,00 2,62 770 Säterbostäder AB Säter 3,00 848 Toarpshus AB Borås 3,90 2,20 831 Stiftelsen Vansbrohem Vansbro 4,65 2,50 839 Törebodabostäder Töreboda 3,50 2,20 751 Strängnäs Bostads AB Strängnäs 4,41 2,90 962 Tranemobostäder AB Tranemo 3,48 2,10 789 Sunne Bostads AB Sunne 3,50 3,30 937 Uddevallahem Uddevalla 4,50 2,10 827 Torsby Bostäder AB Torsby 1,72 1,70 850 Valbohem AB Färgelanda 3,80 2,20 858 Torshälla Fastighets AB Eskilstuna 4,65 3,10 826 Vänersborgsbostäder Vänersborg 3,90 2,20 913 Trosabygdens Bostäder AB Trosa 4,70 2,70 1099 Vara Bostäder Vara 4,70 2,20 886 Tunabyggen AB Borlänge 3,70 2,40 892 Vårgårda Bostäder AB Vårgårda 4,25 1,62 852 Vingåkershem, AB Vingåker 3,75 2,95 905 Viskaforshem AB Borås 3,95 2,40 800 Willhem Karlstad Åmåls Kommunfastigheter AB Åmål 4,60 HMK Örebrobostäder AB Örebro 3,8 - 5,42,95 - 3,2 5,06 2,95 886 13 Bostadsföretag/motpart Kommun/er Yr- ÖK i % Hyra i kr/ kande i kvm efter % ändring Bostadsföretag/motpart Kommun/er Yr- ÖK i % Hyra i kr/ kande i kvm efter % ändring Region norra Skåne Region Sydost AB Stångåstaden Linköping 2,90 2,10 976 Allbohus Alvesta AB Ängelholmshem Ängelholm 3,30 2,50 981 3,20 867 AB Munkaljungbybyggen Ängelholm 5,20 2,50 854 Bankerydshem Jönköping 5,50 3,34 0 Bostads AB Vätternhem Jönköping 4,11 3,60 859 Båstadhem AB Båstad 4,25 2,85 1020 Bjuvsbostäder Bjuv 3,00 2,80 Bostadsbolaget i Västervik Västervik 2,90 2,15 919 898 Bostads AB Klockaren Östra göinge 5,20 3,28 843 Bostadsbolaget Mjölby Mjölby 3,80 Bostadsstiftelsen Platen Motala 2,00 2,87 859 Bromöllahem Bromölla 3,90 2,45 818 1,96 804 Eslövs Bostads AB Eslöv 3,40 2,40 945 Bottnaryds Bostads AB Jönköping 4,25 Boxholmshus Boxholm 4,00 3,40 711 FÄF Eslöv 2,5-3,5 2,20 2,92 753 FÄF Halmstad Byggebo Oskarshamn 2,49 1,19 936 FÄF Helsingborg 3,4-4 2,30 2,5-3,5 2,00 2,32 Eksjöbostäder Eksjö 4,50 2,99 769 FÄF Hässleholm Emmaboda Bostads Emmaboda 3,69 2,25 795 FÄF Kristianstad Finnvedsbostäder Värnamo 4,02 2,00 0 FÄF Ängelholm 3,3-4 ca 2,3 962 Gislavedshus Gislaved 2,70 871 Falkenbergs Bostads AB Falkenberg 3,75 2,24 955 Gotlandshem Gotland 3,91 2,96 982 Halmstads Fastighets AB Halmstad Grännahus Jönköping Gränna 4,80 2,99 759 Hässleholmsbyggen Hässleholm Habobostäder Habo 4,47 2,50 901 Helsingborgshem Heimstaden Ronneby 3,44 2,45 1 025 Höganäshem Högsby Bostad AB Högsby 3,00 1,85 812 Höörs Byggnads AB Höör Hultsfreds Bostäder Hultsfred 4,50 2,10 763 Hörbybostäder AB Hörby 3,89 2,50 956 Hyltebostäder Hylte l 1,95 1001 843 2,40 1,78 924 4,00 2,90 838 Helsingborg 5,20 2,50 940 Höganäs 3,10 2,50 945 2,43 901 4,00 3,25 992 1,75 0 Kävlinge Kommunala Bostads AB Kävlinge 3,87 2,40 867 3,45 Hyresbostäder i Norrköping Norrköping Hyresbostäder i Växjö Växjö Kalmarhem Kalmar 3,63 2,00 1011 Kristianstadsbyggen Kristianstad Karlshamnsbostäder Karlshamn 3,20 2,90 889 Kvidingebyggen Åstorp 2,76 907 2,34 885 1001 Karlskronahem Karlskrona 3,23 1,70 964 Laholmshem AB Laholm 2,97 1,95 Kindahus Kinda 5,70 3,80 835 Landskronahem AB Landskrona 2,90 2,75 971 Kommunshus Tingsryd 2,25 854 Osbybostäder AB Osby 3,76 2,70 897 L-E Lundbergs Norrköping 3,70 2,50 1 073 PerstorpsBostäder Klippan 2,30 843 Lesebohus Lessebo 3,90 1,75 856 Stf Bjärnumhus Hässleholm 3,00 2,45 805 Linden Nässjö 5,50 3,15 905 Svalövsbostäder Svalöv 2,50 2,20 956 Ljungbybostäder Ljungby 2,04 879 Treklövern Bostads AB Klippan 2,99 864 Örkelljungabostäder Örkelljunga 2,86 953 Mönsterås Bostäder AB Mönsterås 3,50 2,0 881 Mörbylånga Bostads AB Mörbylånga 4,30 1,96 945 NKBo Norrahammar 4,51 2,69 768 Nybro bostads AB Nybro 4,14 2,65 804 Region södra Skåne Olofströmshus Olofström 1,95 814 AB Sjöbohem Sjöbo 3,50 2,80 912 Ramunderstaden AB Söderköping 3,60 1,96 879 AB Ystadbostäder Ystad 3,90 2,80 966 Ronnebyhus Ronneby 3,90 2,20 886 AF Bostäder Lund 2,00 1,40 1137 Sävebo Sävsjö 3,20 2,20 828 AF Bostäder Lund 2,0 1,40 1137 Sölvesbgorgshem Sölvesborg 3,10 2,47 884 Burlövs Bostäder AB Burlöv 3,60 2,60 915 Stiftelsen Annebergshus Nässjö 4,60 3,60 769 FÄF Malmö 4,40 2,56 1117 Stubor Växjö 0,00 1 293 FÄF Lund 3,2-5,4 2,60 1055 Torsås Bostads AB Torsås 2,09 900 FÄF Trelleborg 3,20 2,95 3,20 2,60 964 2,56 1101 4,18 Tranåsbostäder Tranås 3,41 1,99 828 FÄF Ystad Vadstena Fastighets AB Vadstena 3,83 2,60 826 Heimstaden Malmö Vallonbygden Finspång 3,90 2,28 858 Kanslihuset Malmö 3,60 2,78 Växjöhem Växjö 2,40 880 Kanslihuset Lund 4,80 2,60 Vidingehem Växjö Vimarhem Vimmerby 4,71 2,25 0 LKF Lund 4,00 2,60 972 2,95 837 MKB Malmö 4,50 2,56 1019 946 VSBO Vaggeryd 5,51 2,91 891 Simrishamnsbostäder Simrishamn 3,10 2,75 Witalabostäder Vetlanda 4,42 2,95 819 Skurupshem Skurup 4,50 3,50 879 Ydrebostäder Ydre 6,26 4,73 755 Staffanstorpshus Staffanstorp 5,20 2,65 1003 Älmhultsbostäder Älmhult Svedalahem Svedala 3,20 2,50 899 Ödeshögsbostäder Ödeshög 4,80 3,00 781 Trelleborgshem Trelleborg 3,83 2,95 891 Vellingebostäder Vellinge 3,95 2,60 940 Österlenhem Tomelilla 4,68 3,39 774 14 Årsredovisning 2012 Vår årsredovisning 16 Ekonomi i sammanfattning 17 Uppföljning ekonomiska mål 2012 18 Förvaltningsberättelse19 Resultaträkning24 Balansräkning25 Kassaflödesanalys26 Noter27 Styrelsen38 Revisionsberättelse39 15 Vår Vår årsredovisning årsredovisning När en medlem betalar sin medlemsavgift blir hon eller han inte bara medlem i Hyresgästföreningen utan också en av de drygt 530 000 ägarna av Hyresgästföreningen. Som ägare har medlemmen rätt att varje år få en ekonomisk rapport över hur medlemsavgiften hanteras och till vad den används – en årsredovisning. Årsredovisningen sammanfattar alla ekonomiska händelser som bokförts under året, det vill säga alla utbetalningar, inbetalningar, löner, fakturor, inköp, kvitton med mera. Följande ingår: - 16 Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Noter Revisionsberättelse I förvaltningsberättelsen går det att läsa om väsentliga händelser under året. Resultaträkningen och kassaflödesanalysen berättar hur Hyresgästföreningen använt de pengar som tagits emot under året. Balansräkningen visar om Hyresgästföreningens ekonomi är bra eller dålig. För att resultaträkningen och balansräkningen skall bli överskådlig samlas förklaringarna till beloppen i noterna. I revisionsberättelsen skriver revisorerna om de godkänner årsredovisningen eller inte. För att lättare kunna se Hyresgästföreningens ekonomiska utveckling under året finns jämförelsesiffror för året innan. Ekonomi i isammanfattning Ekonomi sammanfattning Hyresgästföreningens verksamhetsresultat 2012 visar ett underskott på 30 miljoner kronor (mkr) jämfört med ett överskott på 22 mkr 2011. Resultatminskningen beror dels på ökade personalkostnader, dels på satsningar inom opinionsbildning. Avkastningen på de finansiella placeringarna i Hyresgästföreningen blev +47 mkr 2012, jämfört med +20 mkr 2011. Ökningen beror på realisationsvinster från försäljning av aktier och värdepapper 2012. Årets resultat 2012 är +10 mkr vilket är -21 mkr lägre än 2011 då årets resultat blev +36 mkr. Koncernens (Hyresgästföreningen och dotterbolagen) årsresultat 2012 slutade med ett överskott på +17 mkr jämfört med ett överskott på +43 mkr 2011. Dotterbolagen bidrar 2012 till koncernens årsresultat med 7 mkr (7 mkr 2011). Hyresgästföreningens intäkter 2012 Hyresgästföreningens kostnader 2012 Medlemsavgifter 61% Lokaler: hyror m.m 8% Hyressättningsavgifter 26% Förbrukning: kontorsmaterial, trycksaker m.m. 5% Boinflytande- och fritidsmedel 12% Resor: biljetter, kost och logi m.m. 4% Övriga intäkter 1% Information: medlemsinformation, kampanjer, annonser m.m. 11% Telefoni och porto 3% Verksamhetens intäkter och kostnader, Hyresgästföreningen Konsulttjänster och andra externa tjänster 5% Verksamhetskostnader lokala hyresgästföreningar 4% 850 Löner och ersättningar 38% 800 Arbetsgivaravgifter 12% 750 Pensionskostnader inkl. löneskatt 7% 700 Övriga personalkostnader: utbildning, hälsovård, milersättning, m.m. 4% 650 Avskrivningar 2% 600 550 500 2008 2009 Intäkter 2010 2011 2012 Kostnader 17 Uppföljning avekonomiska ekonomiska mål 2012 Uppföljning av mål 2012 Inom ramen för Hyresgästföreningens strategi, Agenda 2016, antog förbundsstyrelsen 2012 en ny ekonomisk strategi mot 2016. Strategin tar fasta på Hyresgästföreningens goda ekonomi och möjligheter att genom ytterligare samordning minska kostnaderna och använda medlemmarnas pengar bättre. I samband med strategin beslutades även att behålla de tre ekonomiska mål som funnits sedan 2006. Nedan beskrivs målen och måluppfyllelsen: 1. Eget kapital skall uppgå till minst en årsavgift per medlem med ett intervall uppåt (+15 procent). Inom detta intervall har Hyresgästföreningen tillräcklig ekonomisk styrka. Måluppfyllelse 2012-12-31: Eget kapital uppgår per 2012-12-31 till 728 mkr och överskrider därmed målet för sparat eget kapital (500 mkr) med 228 mkr och intervallet + 15 procent (575 mkr) med 153 mkr. procent per år. Bästa bankräntan har för de sju åren 2006-2012 i snitt varit 2,8 procent per år. Mål 1 – Sparat eget kapital, en årsavgift per medlem 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2007 2008 2009 Mål 2010 Mål +15% 2011 Utfall Mål 2 – Nollresultat över en treårsperiod 60 40 20 0 -20 2006-2008 2007-2009 2008-2010 2009-2011 -40 -60 2. Verksamhetsresultatet ska över en löpande treårsperiod vara noll. De verksamhetsintäkter som genereras under ett år, i huvudsak av medlemmarna, ska gå tillbaka till medlemmarna i form av verksamhet samma år. För att ge visst handlingsutrymme införs ett nollresultatmål över en löpande treårsperiod. -80 -100 Utfall Mål 3 - Avkastning på kapitalplaceringar, bästa bankränta + 3% 20,0% Måluppfyllelse 2010-2012: Verksamhetsresultatet totalt för de tre åren 20102012 uppgår till +24 mkr. 15,0% 3. Kapitalförvaltningen ska långsiktigt avkasta tre procentenheter mer än bästa bankränta. Detta för att skydda mot inflation och ge tillskott av kapital vid kommande önskade medlemsökningar. 0,0% 10,0% 5,0% -5,0% -10,0% Bästa bankränta Måluppfyllelse 2006-2012: Avkastningen på kapitalförvaltningen har, för de sju åren 2006-2012, i snitt per år varit 2,2 procent bättre än bästa bankränta. Totalavkastningen uppgår för de sju åren 2006-2012 i snitt till 5,0 18 2012 Bästa bankränta + 3% Utfall 2010-2012 Årsredovisning 2012 Årsredovisning 2012 Förvaltningsberättelse Styrelsen för Hyresgästföreningen (802001-5106) avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2012. Hyresgästföreningens vision är ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas. Vår verksamhetsidé är att Hyresgästföreningen arbetar för att alla ska ha rätt till en god bostad till en rimlig kostnad. Vi skapar ett bättre boende för dagens och morgondagens hyresgäster. Vi gör nytta för medlemmen. Vi fångar och driver engagemang. Hyresgästföreningen ska vara den folkrörelse som garanterar alla bostadshyresgäster inflytande, gemenskap och trygghet i boendet. Hyresgästföreningen underlättar för medlemmarna att arbeta för ett bra boende i de former de själva vill. Hyresgästföreningen ska vara demokratisk uppbyggd och partipolitiskt obunden. Hyresgästföreningen (moderförening) Väsentliga händelser under året Från och med den 1 januari 2011 har Sverige en ny lag för de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen. Dessutom infördes den 1 januari en förändring i Hyreslagen om hur hyressättningen ska gå till i Sverige. I och med detta slogs det fast att förhandlade hyror enligt bruksvärdessystemet gäller även i fortsättningen. Dessa förutsättningar för långsiktiga, stabila och trygga villkor för Sveriges hyresgäster har en bred förankring hos samtliga riksdagspartier. Hyresförhandlingarna under 2012 avseende hyran 2013 var andra året där den nya lagen sattes på prov. Hyrorna ökade med i snitt med 2,5 procent (2011 2,2 procent). Det genomsnittliga hyreskravet från de allmännyttiga fastighetsägarna var 3,9 procent 2012 (2011 3,7 procent). Den allmänna kostnadsutvecklingen eller inflationen (KPI) var under 2012 0,9 procent (2011 2,6 procent). Hyresförhandlingarna 2012 har kantats av flera medlingar i Hyresmarknadskommittén och ett ökat antal rättsprocesser, främst om hyresnivåer och värdeöverföringar från de allmännyttiga bostadsaktiebolagen till kommunerna. Även 2012 blev ett år med extremt höga hyreshöjningar efter renovering av miljonprogramsområden, i vissa fall nästan en dubblering av hyran (89 procent). Medlemsantalet har ökat med 3 656 hushåll 2012. Antalet medlemmar var 532 936 vid årsskiftet 2012/2011 (2011/2012 529 280 ). Förbundsstämman 2010 beslutade om nya övergripande mål och strategier för Hyresgästföreningen – Agenda 2016. I Agenda 2016 framgår Hyresgästföreningens mål och på vilket sätt vi ska nå dem. De två övergripande målen är bättre boende för hyresgästerna och utökad medlemsnytta för medlemmarna. Dessa övergripande mål är i Agenda 2016 nedbrutna i sju verksamhetsmål som Hyresgästföreningen ska uppnå till 2016. Nedan följer en redovisning av hur långt vi närmat oss dessa sju verksamhetsmål under 2012. Mål 1, Likvärdiga ekonomiska villkor: Pågår. Hyresgästföreningen har arbetat med olika slags påverkans- och opinionsinsatser i syfte att påverka regeringen för likvärdiga förutsättningar mellan de olika boendeformerna, bland annat genom Hyrskattskampanjen som samlat över 40 000 namnunderskrifter. Regeringen gör nu en översyn av beskattningen av hyresrätter, där en representant för Hyresgästföreningen ingår. Utredningen startade i oktober 2012 och beräknas vara färdig i oktober 2013. Mål 2, Hyrorna ska uppgå till maximalt 25 procent av disponibel inkomst och öka maximalt med inflationen (konsumentprisindex, KPI): Delvis uppnått. Hyran uppgår 2012 till 24 procent av disponibel inkomst och har ökat 2,5 procent vilket är över inflationen på 0,9 procent. Utmaningen för Hyresgästföreningen är att lyckas åstadkomma goda förhandlingsresultat varje år. 19 Mål 3, Ökat inflytande över den egna bostaden: Pågår. Mål 4, Ökat inflytande över den gemensamma boendemiljön: Pågår. Ingen mätning har skett under 2012 när det gäller andelen lägenheter med förhandlingsordning som har boinflytandeavtal. En mätning kommer att vara genomförd under våren 2013. Däremot finns det resultat från den Sifo-undersökning som gjordes om hyresgästernas upplevelse av inflytande under 2011. Deltagarna i undersökningen är boende i hyresrätter, med förstahandskontrakt och med en jämn fördelning mellan boende med privat hyresvärd och allmännyttan. Sammanfattningsvis är hyresgästernas förväntan på inflytande (58 %) över den egna bostaden högre än den upplevda möjligheten (33 %) till inflytande. När det gäller förväntan på inflytande över den gemensamma boendemiljön är förväntningarna något högre (63 %) men de upplevda möjligheterna (26 %) lägre. Mål 5, 90 000 nya hyresrätter (15 000 per år2011-2016): Inte uppnått. Under 2012 byggdes det knappt 8 000 (6 000) nya hyresrätter. Det går redan i dag att konstatera att detta mål inte kommer att uppfyllas till 2016. Mål 6, Nyttan motsvarar medlemmarnas förväntningar: Pågår. Hyresgästföreningen genomför anseendemätningar bland sina intressentgrupper vartannat år. Den senaste genomfördes 2011 och nästa kommer att genomföras under 2013. Några resultat för 2012 går därför inte att redovisa. Hyresgästföreningen har under 2012 identifierat flera åtgärder för att uppfylla medlemmarnas förväntningar på nyttan utifrån mätningen 2011. Bland annat visade 2011 års mätning att organisationen behöver arbeta mer med opinionsbildning och att kommunicera resultat. Båda dessa områden är prioriterade fokusområden under 2013 för Hyresgästföreningen. Sifo genomförde under 2012 en undersökning om hur läsarna uppfattar medlemstidningen Hem & Hyra. Undersökningen visar att tidningen är mycket uppskattad av de allra flesta läsarna. Även Hyresgästföreningens kampanjfilmer Skogen och Astronauterna är uppskattade av sin målgrupp som genom filmerna uppfattar organisationen som modern och mänsklig. 20 Mål 7, Vår service uppfyller medlemmarnas förväntningar: Pågår. Hyresgästföreningen har idag inget verktyg för att mäta medlemmarnas upplevelse av kontakten via telefon, e-post och webb. I avvaktan på en servicebarometer som ska mäta den upplevda medlemsservicen fortlöper arbetet med att införa fler serviceförbättringar. Bland annat har svarstiderna kortats och medlemmen kan nu själv välja att bli uppringd om han eller hon inte vill eller kan vänta. Medlemsregistret har 2012 fått pris i SM i telefoni. Förtroendevalda och aktiva medlemmar Antalet förtroendevalda i Hyresgästföreningen var 2012 cirka 11 000 (12 000) personer och antalet lokala hyresgästföreningar cirka 1 500 st. Utöver de förtroendevalda har Hyresgästföreningen även många medlemmar som arbetar i arbetsgrupper. Bland annat arbetar de förtroendevalda och andra medlemmar med Hyresgästföreningens påverkansarbete, förhandlingsarbete och lokalt arbete i bostadsområden runt om i Sverige. De förtroendevaldas och andra medlemmars arbete motsvarar över 400 heltidstjänster. Personal Under 2012 hade Hyresgästföreningen i medeltal 762 anställda, varav 402 kvinnor och 360 män. Sjukfrånvaron var under 2012 4,38 %. Målinriktat arbete med förebyggande hälsoinsatser och rehabilitering fortsätter för att sänka sjukfrånvaron. Personalarbetet bedrivs efter en personalstrategi som antogs av förbundsstyrelsen under 2012. Medarbetarnas trivsel och medarbetarskapets kvalitet mäts regelbundet genom medarbetarundersökningar. Den senaste genomfördes under september 2012 och visar på goda värden i de flesta av Hyresgästföreningens regioner. Väsentliga händelser efter årets utgång Både allmännyttans fastighetsägare och de privata fastighetsägarna har på olika sätt försökt använda den nya lagen för att höja hyrorna och ifrågasätta hur hyrorna ska fastställas. Hyresförhandlingarna 2013 som nu snart är avslutade har inneburit fortsatta försök till att påverka hyrorna utanför förhandlingsbordet med flera juridiska processer och krav på höga hyreshöjningar. Den förväntade hyreshöjningen verkar stanna i snitt under 2 procent 2013, där den lägsta höjningen är 0 procent och den högsta är 3,3 procent. Högsta yrkandet från fastighetsägarna 2013 är 13 procent och det lägsta 0,5 procent. I den proposition som regeringen lämnat till riksdagen den 26 mars 2013, för att tekniskt anpassa den svenska momslagen till EU´s momsdirektiv, framgår det att Hyresgästföreningens momsundantag kommer gälla även i fortsättningen. AB Kvarteret Danmark nr 28 & Co kommanditbolag Bolaget äger och förvaltar fastigheter i Stockholm, Helsingborg, Borås, Borlänge, Malmö, Vänersborg och Karlstad. Dessa är anskaffade för att ordna Hyresgästföreningens lokalbehov runt om i landet. Ett annat syfte är att bidra till en positiv avkastning på Hyresgästföreningens kapital. Fastigheternas marknadsvärde överstiger det bokförda värdet. Koncernen Sedan 2002 är Hyresgästföreningen (8020015106) moderförening i Hyresgästföreningskoncernen där det finns affärsdrivande dotterbolag. Det finns flera skäl till att bedriva verksamhet i bolag. Ett skäl är att det underlättar samarbetet med andra affärsdrivande samarbetspartner. Ett annat är att en viss verksamhet kan vara förknippad med risk som inte medlemmarna ska behöva ta. Det finns också skattemässiga och administrativa fördelar. Totalt bidrar Hyresgästföreningens dotterbolag till resultatet med 6 731 tkr (6 644 tkr 2011). Hyresgästföreningen har inom koncernen under 2012 köpt varor och tjänster för 42 393 (43 015) tkr och sålt varor och tjänster för 3 018 (8 874) tkr. AB Kvarteret Danmark Bolagets verksamhet är att ansvara som komplementär, det vill säga vara obegränsat ansvarig för verksamheten, i AB Kvarteret Danmark nr 28 & Co kommanditbolag. Fastighets AB Norrlandsgatan nr 7 Bolaget äger och förvaltar Fastigheten Norrlandsgatan 7 i Stockholm. Riksförbundet har sitt kontor i denna fastighet. Fastigheten ska bidra till en positiv avkastning på Hyresgästföreningens kapital. Fastighetens marknadsvärde överstiger det bokförda värdet. Hyresgästföreningen Plus AB Bolagets verksamhet är att ta fram och förvalta medlemsförmåner till medlemmarna i Hyresgästföreningen. Bolaget startade sin verksamhet 2004 och antalet medlemsförmåner ökar varje år. Tidningen Hem & Hyra AB och Hyresgästföreningen Media AB Bolagens verksamhet är att utge Hyresgästföreningens medlemstidning Hem & Hyra. Första numret kom ut i februari 2007. Med sina 32 lokala editioner är det en unik tidning på den nordiska tidningsmarknaden. Hem & Hyra är Hyresgästföreningens egen tidning och drivs enligt grundläggande journalistiska principer. Enligt en mätning av Sveriges Tidskrifter är Hem & Hyra Sveriges största organisationstidning och Sveriges fjärde största tidskrift. Flerårsöversikt (tkr) Nyckeltal Koncernen Verksamhetens intäkter Verksamhetens kostnader Verksamhetsresultat Resultat från finansiella Investeringar Årets resultat Eget kapital Soliditet Likviditet 2012 824 689 -839 517 -14 828 40 349 16 818 781 869 78% 1,5 ggr 2011 819 092 -783 831 35 261 15 677 42 851 765 051 78% 1,5 ggr 2010 800 741 -758 217 45 524 26 208 63 041 722 200 78% 1,7 ggr 2009 787 336 -779 641 7 695 65 847 69 461 659 117 75% 2,3 ggr 2008 805 806 -868 868 -63 062 424 -66 496 589 535 73% 2,0 ggr 21 Finansförvaltning Det bokförda värdet av koncernens finansiella tillgångar (likvida medel, börsaktier, ränteplaceringar och andra värdepapper) uppgick vid årsskiftet 2012/2013 till 769 803 tkr (2011/2012 till 751 381 tkr). Från och med 2010 bokförs alla kapitalplaceringar som anläggningstillgångar och värderas därmed till anskaffningspris. Marknadsvärdet på det finansiella placeringskapitalet, det vill säga den del av de finansiella tillgångarna som aktivt placeras i aktier, räntebärande placeringar och alternativa placeringar, uppgick vid årsskiftet 2012/2013 till 633 264 tkr jämfört med 582 131 tkr 1/1 2012. Marknadsvärdet på placeringskapitalet ökade 2012 med +8,8 procent (-3,0 procent 2011). Det långsiktiga kapitalplaceringsmålet för det finansiella placeringskapitalet är att marknadsvärdet i snitt ska öka med bästa bankränta + 3 procentenheter per år på lång sikt. 2012 var detta mål +5,9 procent (+5,4 procent 2010). Målet att öka placeringskapitalet med bästa bankränta + 3 procentenheter är inte uppnått för perioden 20062011 utan uppgår till bästa bankränta + 2,8 procentenheter. Hyresgästföreningens kapitalplaceringsregler, som förnyades i början av 2013, medger att högst 50 procent av placeringsportföljen får placeras i aktier. Av övriga placeringar så ska minst 35 procent placeras i säkra räntebärande värdepapper eller bankinlåning. Som mest får 25 % placeras i annat tillgångsslag än aktier och räntebärande, så kallade alternativa placeringar. Alternativa placeringar kan till exempel vara absolutavkastande fonder (hedgefonder), placeringar som är ett mellanting mellan aktier och räntebärande och investeringar i råvaror. Vidare förbjuder kapitalplaceringsreglerna investeringar i företag som huvudsakligen äger och förvaltar bostäder, tillverkar och säljer alkohol, tobak eller vapen eller sysslar med spelverksamhet. Företagen får heller inte förknippas med barnarbete, pornografi eller prostitution. För att ytterligare minska den ekonomiska risken är Hyresgästföreningens placeringar fördelade på flera utgivare av värdepapper, de har olika bindningstid och placeringarna förfaller till betalning vid olika tidpunkter. 22 Ekonomiska risker De ekonomiska riskerna för Hyresgästföreningen på kort sikt är huvudsakligen finansiella. Det vill säga den risk som finns på kort sikt är att Hyresgästföreningens finansiella tillgångar minskar i värde vid till exempel en börskrasch. 2008 blev denna risk tyvärr ett faktum då den största globala finanskraschen sedan 1930-talet drabbade alla placerare. De finansiella placeringar som är i utländsk valuta kan påverkas negativt av en förstärkning av kronan mot andra valutor. En försvagning av svenska kronan är däremot positivt för tillgångarnas värde i svenska kronor. 2012 var de flesta valutakursrörelser mot kronan negativa. Den svenska kronan stärktes mot euron med -4 procent (2011 -1 procent) och stärktes mot dollarn med -6 procent (2011 +2,5 procent). På lite längre sikt är riskerna fler och intäktsrelaterade. Stora medlemsminskningar minskar Hyresgästföreningens medlemsintäkter och skulle i så fall kräva kostnadsbesparingar. Hyressättningsavgifterna, som finansierar Hyresgästföreningens förhandlingsarbete, kan minska i framtiden och därmed innebära krav på förändringar. De framförhandlade boinflytandeoch fritidsmedel från fastighetsägarna som används till verksamhet i bostadsområdena skulle i framtiden kunna minska. En annan risk som kan komma att påverka Hyresgästföreningen stort är risken att Hyresgästföreningens intäkter blir momspliktiga. EU-kommissionen ifrågasätter den svenska momslagen för ideella föreningar. EUkommissionen anser att undantagen för ideell sektor strider mot EU:s sjätte momsdirektiv. I den proposition som regeringen lämnat till riksdagen den 26 mars 2013, för att tekniskt anpassa den svenska momslagslagen till EU:s momsdirektiv, framgår det att Hyresgästföreningens momsundantag kommer gälla även i fortsättningen. Forskning och utveckling Hyresgästföreningen arbetar på flera sätt tillsammans med universitet och högskolor för att utveckla verksamheten och bidra till kunskapen om boende och hyresrätt i samhället. Hyresgästföreningen påverkar genom Ideell Arena olika beslutsfattare om att bidra till forskning om ideell sektor. Ideell Arena är ett nätverk där 60 organisationer samarbetar inom den ideella sektorn. Hyresgästföreningen beslutade 2012 tillsammans med flera andra ideella föreningar att finansiera ett sexårigt forskningssamarbete med Ersta Sköndal med fokus på hur ideella organisationer organiseras och styrs. Hyresgästföreningen delade under 2012 ut tre stipendier till uppsatser om temat Ombyggnad. Hyresgästföreningen har under 2012 fortsatt att utveckla verksamheten i linje med Agenda 2016, som är Hyresgästföreningens strategi mot år 2016. Agenda 2016 innehåller två övergripande mål: bättre boende för hyresgästerna och utökad medlemsnytta för medlemmarna. Agenda 2016 tar upp fyra viktiga förutsättningar för att vi ska lyckas nå de två övergripande målen och de sju verksamhetsmålen. För det första ska vi lyckas fånga och driva det engagemang som finns hos medlemmarna. För det andra ska vi förändra vårt förhållningssätt genom att bland annat öka vår närvaro i utsatta områden. Det tredje är att vi måste fortsätta att utveckla organisationen genom att till exempel förbättra ledarskapet och vårt ITstöd. Den fjärde och sista förutsättningen är att vi på ett bättre sätt än i dag planerar, mäter och följer upp verksamheten och att vi fokuserar på vilket resultat verksamheten får för våra medlemmar och för alla hyresgäster. 2013 blir första året med det nya arbetssättet att sätta mål på och mäta vår verksamhet. Hyresgästföreningens förbundsstyrelse beslutade 2012 att investera en del av det egna kapitalet i förbättringar inom opinionsbildningsarbetet och Hyresgästföreningens IT. Ett nytt intranät, Bosse, infördes 2012 där anställda och förtroendvalda lättare ska kunna kommunicera, samarbeta, åstadkomma erfarenhetsöverföring och dela dokument. Finansiell ställning Koncernens finansiella ställning är mycket stark. Den synliga soliditeten mätt som eget kapital i förhållande till den totala balansomslutningen är 78 procent (2011, 78 procent). Likviditeten, det vill säga hur många gånger som de kortfristiga skulderna kan betalas, är 1,5 gånger (2011, 1,5 gånger). Behandling av årets resultat i Hyresgästföreningen Årets resultat för Hyresgästföreningen, 10 087 tkr, överförs i ny räkning. Koncernens fria reserver uppgår till 775 744 tkr. Beträffande resultatet av Koncernens och Hyresgästföreningens verksamhet under 2012 samt Koncernens och Hyresgästföreningens ställning vid årets utgång hänvisas i övrigt till efterföljande resultat- och balansräkningar, kommentarer och noter. 23 Resultaträkning Resultaträkning Belopp i tkr Verksamhetens intäkter Medlemsavgifter Hyressättningsavgifter Boinflytande och fritidsmedel Externt finansierade projekt Övriga verksamhetsintäkter Verksamhetens kostnader Verksamhetskostnader Personalkostnader Avskrivningar av anläggningstillgångar Verksamhetsresultat Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från övriga värdepapper och fordringar Upp/nedskrivning finansiella anläggningstillgångar Övriga ränteintäkter och liknande poster Räntekostnader och liknande poster Resultat efter finansiella poster Årets skatt ÅRETS RESULTAT * Hyresgästföreningen är moderförening i koncernen. 24 Noter HYRESGÄSTFÖRENINGEN* 2012 2011 KONCERNEN 2012 2011 1 2 3 4 5 477 885 201 973 94 413 4 181 9 153 787 605 473 404 195 925 99 929 4 438 10 066 783 762 477 885 201 973 94 413 4 181 46 237 824 689 473 404 195 925 99 929 4 438 45 396 819 092 6 7 -306 428 -498 709 -12 468 -30 000 –271 081 –478 566 –11 698 22 417 -312 937 -509 560 -17 020 -14 828 –277 861 –489 378 –16 592 35 261 8 9 6 503 22 069 0 19 139 -983 16 728 4 756 13 032 -700 4 248 -1 424 42 329 21 364 0 19 154 -169 25 521 11 644 0 4 268 –235 50 938 -6 641 10 087 -6 122 36 207 -8 703 16 818 -8 087 42 851 10 11 Balansräkning Balansräkning Belopp i tkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Programvaror Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Andelar i intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Noter KONCERNEN 2012-12-31 2011-12-31 12 19 757 13 711 19 757 13 711 13 14 4 415 5 781 10 196 4 502 6 207 10 709 129 199 6 774 135 973 133 998 7 408 141 406 15 110 586 5 000 70 512 914 165 628 735 658 688 104 183 25 000 70 488 501 143 617 897 642 317 70 512 914 164 513 148 668 879 70 488 501 143 488 714 643 831 338 956 440 40 819 1 077 5 041 1 976 33 551 82 802 39 908 39 288 4 229 3 581 32 303 80 977 5 202 3 299 32 178 80 407 16 17 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 Kortfristiga placeringar 19 42 057 11 Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Reservfond Bundna reserver HYRESGÄSTFÖRENINGEN* 2012-12-31 2011-12-31 3 516 2 846 33 635 82 054 66 706 27 195 66 706 27 195 140 750 289 510 948 198 181 256 291 253 933 570 190 183 337 866 1 006 745 235 472 343 074 986 905 20 6 105 6 125 20 6 105 6 125 500 067 258 859 16 818 775 744 781 869 496 053 220 022 42 851 758 926 765 051 20 Fritt eget kapital Sparat eget kapital Fria reserver/Balanserat resultat Årets resultat 500 067 217 928 10 087 728 082 728 082 496 053 185 735 36 207 717 995 717 995 100 200 28 757 2 136 14 888 169 594 215 375 933 570 31 423 30 627 21 22 31 844 709 14 528 172 935 220 016 948 198 16 242 177 211 224 876 1 006 745 16 191 175 036 221 854 986 905 Ställda säkerheter 23 3 000 6 150 3 000 6 150 Ansvarsförbindelser 24 3 144 2 127 3 144 2 127 Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till koncernföretag Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER * Hyresgästföreningen är moderförening i koncernen. 25 Kassaflödesanalys Kassaflödesanalys Belopp i tkr Kassaflöde från den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster HYRESGÄSTFÖRENINGEN* 2012 2011 KONCERNEN 2012 2011 16 728 42 329 25 521 50 938 11 753 10 603 16 305 15 498 -430 -6 503 -5 116 2 181 -877 -4 756 -3 529 -429 1 104 -877 –7 730 -5 185 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 16 432 45 951 33 667 61 478 Förändringar i rörelsekapital Minskning/ökning av varulager Minskning/ökning av fordringar Ökning av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten 338 -687 4 642 20 725 32 15 454 6 869 68 306 -516 -599 3 022 35 574 639 11 611 12 782 86 510 Kassaflöde från investeringsverksamheten Försäljning dotterbolag Försäljning materiella anläggningstillgångar Förvärv av materiella anläggningstillgångar Förvärv av immateriella anläggningstillgångar Nettoförvärv av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten 100 710 -3 128 -14 868 -4 434 -21 620 -1 638 -5 345 -51 158 -58 141 1 787 -3 837 -14 868 -24 434 -41 352 -1 789 -5 345 -71 158 -78 292 10 165 198 286 208 451 -5 778 262 667 256 889 8 218 254 449 262 667 Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet Avskrivningar på anläggningstillgångar Uppskrivning finansiella anläggningstillgångar Realisationsförlust avyttring av materiella anläggningstillgångar Minskad räntefordran Resultatandel från koncernföretag Ökning betald skatt Kassaflöde från finansieringsverksamheten Återbetalning långfristig skuld Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut * Hyresgästföreningen är moderförening i koncernen. 26 -100 -100 -995 208 451 207 456 Noter till Noter till resultatresultat-och ochbalansräkning balansräkning Belopp i tusentals kronor (tkr) Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd för ideella föreningar. Årsredovisningslagens regler för uppställning av resultat- och balansräkning samt värdering tillämpas. Koncernredovisning Koncernredovisning har upprättats i enlighet med förvärvsmetoden. Koncernbokslutet för år 2012 omfattar Hyresgästföreningen (802001-5106 samt de bolag, som vid årets slut kontrollerades till mer än 50 procent av röstetalet. Avskrivning Immateriella och materiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Utvecklingskostnader avseende egna ITsystem aktiveras under det år kostnaderna lagts ned. Avskrivningarna görs systematiskt över tillgångarnas förväntade nyttjandeperiod enligt nedanstående fördelning. - programvaror och inventarier 5 år - datorer 3 år - byggnader 50 år Kortfristiga placeringar och andra långfristiga värdepappersinnehav Från och med 2010 redovisas samtliga finansiella placeringar som anläggningstillgångar. Placeringar i utländsk valuta är i balansräkningen omräknade med aktuell valutakurs den 31 december (balansdagskurs). Långfristiga finansiella placeringar värderas till anskaffningsvärdet. Vid tidsbegränsade och kapitalgaranterade innehav grundar sig värderingen på att Hyresgästföreningen kommer att behålla värdepappret under hela löptiden och därmed återfå hela det placerade kapitalbeloppet på förfallodagen. Vid ej tidsbegränsade och/eller ej kapitalgaranterade innehav sker nedskrivning först om värdenedgången bedöms vara varaktig. De kortfristiga placeringarna har värderats individuellt till det lägsta av bokfört värde och marknadsvärdet. Fordringar och skulder Fordringarna är värderade individuellt till det belopp varmed de beräknas inflyta. Fordringar och skulder i utländsk valuta är i balansräkningen omräknade med aktuell valutakurs den 31 december (balansdagskurs). Från och med 2011 redovisas avsättning för åtagande avtalspensioner som en personalkostnad. Not 1 – Medlemsavgifter Medlemsavgifterna är inbetalda avgifter från medlemmar i Hyresgästföreningen. Medlemsavgiften bestäms på regionnivå och är mellan 75 och 80 kronor per månad. Medlemsavgifterna finansierar verksamhet för medlemmarna som till exempel rådgivning i boendefrågor, juridisk hjälp, lägenhetsbesiktningar, information om boende och påverkansarbete. Not 2 – Hyresättningsavgifter Hyressättningsavgifter är förhandlingsersättning som betalas av de fastighetsägare som ingått förhandlingsöverenskommelse med Hyresgästföreningen. Avgiften är 144 kronor per lägenhet och år. Hyressättningsavgifterna finansierar förhandlingsverksamheten i Hyresgästföreningen. Not 3 – Boinflytande- och fritidsmedel Boinflytande- och fritidsmedel utgör framförhand-lade verksamhetsbidrag från fastighetsägare. Boinflytandemedel finansierar lokalt utvecklingsarbete i samverkan med bostadsföretagen. Fritidsmedel finansierar verksamheten för lokala hyresgästföreningar i bostadsområdena. Färdiga varor och handelsvaror Varulager värderas till anskaffningsvärde med avdrag för individuellt bedömd inkurans. 27 Noter till resultat- och balansräkning Belopp i tkr 31 december Not 4 – Externt finansierade projekt Hyresgästföreningen och koncernen 2012 2011 Olof Palmes Stiftelse (inkl minnesfond) Sida Allmänna Arvsfonden Folke Bernadotte-akademien Gävle Kommun Projekt Göteborg Projekt Karlskrona Ungdomsstyrelsen Stena Fastigheter Vänersborgsbostäder Projekt Uddevalla Projekt Gröningen Rosengård Malmö Stad Övriga 468 0 337 497 250 1 052 810 0 131 0 0 330 295 11 589 717 658 90 350 673 594 74 0 132 43 330 149 39 Summa 4 181 4 438 Not 5 – Övriga verksamhetsintäkter Koncernen Hyresintäkter Provisioner Fakturerade kostnader Annonsförsäljning Övriga intäkter lokala hyresgästföreningar Övriga verksamhetsintäkter 31 968 6 851 756 2 443 29 453 6 049 1 450 2 906 1 532 2 687 1 021 4 517 Summa 46 237 45 396 3 774 439 4 146 388 Hyresgästföreningen Fakturerade kostnader Hyresintäkter Övriga intäkter lokala hyresgästföreningar Övriga verksamhetsintäkter 1 532 3 408 1 021 4 511 Summa 9 153 10 066 Belopp i tkr 31 december 2011 Not 6 – Verksamhetskostnader Hyresgästföreningen 47 39 34 88 510 347 482 192 743 24 991 46 35 30 62 37 151 34 227 34 012 36 717 306 428 271 081 Koncernen Revisionsuppdrag, Ernst & Young Annan revisionsverksamhet, Ernst&Young 1 578 13 1 362 57 Summa 1 591 1 419 Revisionsuppdrag, Ernst & Young Annan revisionsverksamhet, Ernst&Young 1 431 13 1 250 23 Summa 1 444 1 273 Lokaler: Hyror, lokalvård mm Förbrukning: kontorsmtrl, trycksaker mm Resor: biljetter, kost och logi mm Information: medlemsbrev, kampanj mm Representation Telefoni och porto Konsulttjänster och andra externa tjänster Verksamhetskostnader lokala hyresgästföreningar Summa 400 073 012 140 785 25 727 Revisorernas arvoden Hyresgästföreningen Not 7 – Medeltalet anställda, sjukfrånvaro samt löner, andra ersättningar och sociala kostnader Medeltal anställda Koncernen Medelantalet anställda kvinnor Medelantalet anställda män 401 339 393 337 Totalt 740 730 Medelantalet anställda kvinnor Medelantalet anställda män 395 332 387 330 Totalt 727 717 Hyresgästföreningen 28 2012 Noter till resultat- och balansräkning Belopp i tkr 31 december 2012 2011 2012 2011 Löner och andra ersättningar anställda - varav till förbundschef Arvode till förbundsordförande Arvode* till förbundsstyrelse 296 442 1 306 1 338 406 283 601 1 284 1 311 413 Sociala avgifter enligt lag och avtal anställda Varav pensionskostnader 154 193 49 203 148 373 48 414 Not 7 – forts Not 7 – forts Sjukfrånvaro Hyresgästföreningen Koncernen Total sjukfrånvaro Varav Långtidssjukfrånvaro Sjukfrånvaro för kvinnor Sjukfrånvaro för män Anställda – 29 år Anställda 30 – 49 år Anställda 50 år – Belopp i tkr 31 december 4,34% 4,26% 1,84% 5,02% 3,50% 5,20% 4,15% 4,40% 1,78% 4,60% 3,84% 2,85% 3,81% 4,97% *Inklusive ersättning för förlorad arbetsförtjänst Hyresgästföreningen 4,38% 4,29 % 1,87% 5,06% 3,54% 5,27% 4,19% 4,44% 1,81 % 4,63 % 3,88 % 2,84 % 3,84 % 5,02 % Löner och andra ersättningar anställda - varav förbundschef och VD Arvoden* förbundsordförande och styrelser 305 203 2 658 1 876 293 506 2 571 1 853 Sociala avgifter enligt lag och avtal anställda Varav pensionskostnader *Inklusive ersättning för förlorad arbetsförtjänst 157 106 50 579 152 065 49 762 Total sjukfrånvaro Varav Långtidssjukfrånvaro Sjukfrånvaro för kvinnor Sjukfrånvaro för män Anställda – 29 år Anställda 30 – 49 år Anställda 50 år – Löner och ersättningar Koncernen Av pensionskostnaderna i Hyresgästföreningen avser 694 tkr (675 tkr) förbundschef. Pensionskostnader för förbundsordförande uppgår till 929 tkr (935 tkr). Övriga ledamöter i förbundsstyrelsen har inga pensionsförmåner Löner till anställda inom Hyresgästföreningen Hyresgästföreningens löner ska vara sådana att vi kan rekrytera och behålla den kompetens vi behöver för att utföra vårt uppdrag. Vi har ambitionen att ha konkurrenskraftiga löner utan att vara löneledande. Pensioner till anställda i Hyresgästföreningen Av pensionskostnaderna i koncernen avser 1 102 tkr (1 065 tkr) förbundschef och VD:ar i dotterbolagen. Pensionskostnader för förbundsordförande uppgår till 929 tkr (935 tkr). Övriga ledamöter i förbundsstyrelsen har inga pensionsförmåner. . Till och med 31/8 2009 tryggas pensionsskulden till de anställda i Hyresgästföreningen i Konsumentkooperationens (KP) pensionsstiftelse. All nyintjänad pensionsrätt från och med 1/9 2009 tryggas genom Konsumentkooperationens pensionskassa. Pensionsplanen är en förmånsbestämd plan där den anställda är garanterad en viss del av sin slutlön i tjänstepension. Pensionskostnaderna inklusive löneskatt uppgick till 60 miljoner kronor 2012 jämfört med 58 miljoner kronor 2011 . Från och med 2011 redovisas avsättning för åtagande avtalspensioner som en personalkostnad. 29 Noter till resultat- och balansräkning Belopp i tkr 31 december 2012 Belopp i tkr 31 december 2011 Not 7 – forts Förbundsstyrelsens ordförande är tillika ordförande i Hyresgästföreningen. Förbundsordföranden är vald på fyra år, till och med juni år 2016. Om uppdraget upphör i förtid eller om ordföranden inte väljs för en ny mandatperiod ska andra skäliga arbetsuppgifter erbjudas inom riksförbundet. Väljer ordföranden i stället att lämna riksförbundet erhålls 90 % av lönen under två år. Avräkning sker i de fall nytt arbete/uppdrag erhålles. Trygghetsavtalet som gäller övriga anställda omfattar inte ordföranden. Särskilda pensionsförmåner finns ej. Pensionsvillkoren för förbundsordförande motsvarar de som gäller för chefer i Hyresgästföreningen enligt kollektivavtal. Övriga styrelsemedlemmars arvoden är kopplade till inkomstbasbeloppets utveckling och består av ett årsarvode med 4 200 kronor, ett sammanträdesarvode med 2 100 kr per tillfälle och ett arvode vid deltagande i arbetsgrupper utöver förbundsstyrelsen med 1 100 kronor per tillfälle. Förbundschefen är tillsvidareanställd med ett 5-års förordnande som förbundschef. Nuvarande förordnande utgår 1/1 2014. Förbundschefen har möjligt att gå i pension vid 63 års ålder, till en nivå som motsvarar den som gäller för övriga anställda som har 17,5 års anställningstid och är födda 1954 eller tidigare. Om förordnandet bryts eller om förlängning ej erbjuds ska förbundschefen erbjudas andra arbetsuppgifter om detta anses skäligt. Väljer förbundschefen att inte anta de arbetsuppgifter som erbjuds utan lämnar Hyresgästföreningen erhålls 90 % av utgående lön under 24 månader. Om orsaken är grovt kontraktsbrott från förbundschefens sida upphör avtalet utan att några förmåner erbjuds. 14 24 20 25 Totalt 38 45 5 6 4 7 11 11 Totalt 30 AB Kv Danmark nr 28 & Co KB Summa 6 503 6 503 4 756 4 756 Not 9 - Resultat från övriga värdepapper och fordringar Koncernen Utdelningar intresseföretag Övriga utdelningar Resultat vid försäljningar Räntor Summa 500 8 108 3 759 8 997 6 006 -3 762 9 400 21 364 11 644 500 8 108 3 759 705 8 997 6 006 -3 762 1 388 9 400 22 069 13 032 Hyresgästföreningen Utdelningar intresseföretag Övriga utdelningar Resultat vid försäljningar Räntor från dotterföretag Räntor Summa Not 10 - Övriga ränteintäkter och liknande poster Koncernen Räntor Resultat vid försäljning Värdereglering kortfr placeringar 3 406 16 289 -541 4 368 -100 - Summa 19 154 4 268 Räntor Resultat vid försäljning Värdereglering kortfr placeringar 3 391 16 289 -541 4 348 -100 - Summa 19 139 4 248 Hyresgästföreningen Kvinnor Män Hyresgästföreningen Kvinnor Män 2011 Not 8 – Resultat från andelar i koncernföretag Hyresgästföreningen Ersättningar till ordförande, förbundschef och styrelse Könsfördelning styrelse Koncernen 2012 Noter till resultat- och balansräkning Belopp i tkr 31 december 2012 2011 2011 Koncernen Inkomstskatt Skatt hänförlig till tidigare år 6 664 -24 6 106 16 Summa 6 640 6 122 -6 664 138 -123 -6 106 166 -107 -11 235 21 400 -10 312 21 400 3 516 5 041 Skattefordran Summa 2012 Not 13- Byggnader och mark Not 11 - Årets skatt Hyresgästföreningen Inkomstskatt Erlagd utländsk skatt Fastighetsskatt Särskild löneskatt på pensionskostnader Inbetald preliminärskatt under året Belopp i tkr 31 december Not 12 - Immateriella tillgångar Koncernen och Hyresgästföreningen Programvaror Ingående anskaffningsvärde Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 113 495 14 868 108 150 5 345 128 363 113 495 Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt balansräkning -99 784 -8 822 -92 302 - 7 482 -108 606 -99 784 19 757 13 711 Fastigheter Tax.värde Tax.värde Smådalarö 1:79 m.fl. 2 st småhus, Sälen Kontor, Växjö Kontor och butiker, Helsingborg Kontor och butiker, Borås Vandrarhem och butiker, Stockholm Kontor, Malmö Kontor, Borlänge Kontor, Vänersborg Kontor, Karlstad Kontor, Stockholm 0 2 496 3 147 28 822 15 400 78 000 39 248 1 398 4 229 3 900 166 000 342 640 13 453 2 124 3 147 28 822 15 400 78 000 39 248 1 398 4 229 3 900 166 000 355 721 Ingående anskaffningsvärde byggnad Ingående anskaffningsvärde mark Försäljning fastighet Försäljning mark Färdigställd ombyggnad Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 186 424 16 038 -349 -729 - 186 630 16 038 -297 91 201 384 202 462 Ingående avskrivningar Återföring avskrivningar såld fastighet Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt balansräkning -68 464 -3 721 -65 027 297 -3 734 -72 185 -68 464 129 199 133 998 Summa 31 Noter till resultat- och balansräkning Belopp i tkr 31 december Not 13 - forts Hyresgästföreningen Fastigheter 2012 2011 Tax.värde Tax.värde 2 496 3 147 2 124 3 147 Ingående anskaffningsvärde byggnad Ingående anskaffningsvärde mark Försäljning fastighet Försäljning mark Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4 348 1 025 - 4 993 1 754 -645 -729 5 373 5 373 Ingående avskrivningar Återföring avskrivningar såld fastighet Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt balansräkning -871 -87 -1 068 297 -100 -958 -871 4 415 4 502 32 611 856 -78 32 107 1 169 -665 33 389 32 611 Ingående avskrivningar Försäljning/utrangering Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar -29 778 78 -1 249 -29 620 634 -1 562 -30 949 -30 548 Utgående restvärde datorer 2 440 2 063 Inventarier 32 2011 -43 324 623 -3 214 -38 903 142 -3 794 -45 915 -42 555 Utgående restvärde inventarier 4 334 5 345 Utgående restvärde enligt balansräkning 6 774 7 408 31 317 856 -78 30 838 1 144 -665 32 095 31 317 -29 309 78 -1 239 -28 429 634 -1 514 -30 470 -29 309 1 625 2 008 39 603 2 272 -632 39 251 494 -142 41 243 39 603 -35 404 623 -2 306 -32 966 142 -2 580 -37 087 -35 404 Utgående restvärde inventarier 4 156 4 199 Utgående restvärde enligt balansräkning 5 781 6 207 Ingående avskrivningar Försäljning/utrangering Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Hyresgästföreningen Datorer Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljning/utrangering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljning/utrangering Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Not 14- Maskiner och inventarier Koncernen Datorer Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljning/utrangering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2012 Not 14 - forts 2 st småhus, Sälen Kontor, Växjö Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljning/utrangering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Belopp i tkr 31 december 47 900 2 981 -632 47 512 530 -142 50 249 47 900 Utgående restvärde datorer Inventarier Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljning/utrangering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljning/utrangering Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Noter till resultat- och balansräkning Belopp i tkr 31 december Belopp i tkr 31 december Not 15- Aktier och andelar i koncernföretag Hyresgästföreningen Not 17- Andra långfristiga värdepappersinnehav Företagets namn Fastighets AB Norrlandsgatan nr 7 AB Kvarteret Danmark nr 28 Kvarteret Danmark nr 28 & Co KB Hyresgästföreningen Plus AB Tidningen Hem & Hyra AB Hyresgästföreningen Media AB Säte för samtliga är Stockholm Aktier Fast AB Norrlandsgatan nr 7 AB Kvarteret Danmark nr 28 Hyresgästföreningen Plus AB Tidningen Hem & Hyra AB Hyresgästföreningen Media AB Summa aktier Koncernen och Hyresgästföreningen Org.nr 556045-0834 556189-2653 916400-2330 556606-6964 556706-9009 556707-3001 Aktiekapital 100 100 100 100 100 500 Bokfört Värde 50 50 100 100 100 400 Andelar 110 186 110 186 Kvarteret Danmark nr 28 KB Summa andelar Summa aktier och andelar 500 110 186 Ägarandel i samtliga är 100% Not 16 - Andelar i intresseföretag Koncernen och Hyresgästföreningen Aktier Hyresgästernas Förlag AB Summa Organisationsnummer 556429-3313 Ägarandel 50% Styrelsens säte: Stockholm Aktiekapital 100 100 2012 Bokfört Värde 70 70 Specifikation o emittent SEB, Stibor +1,25% Volvo Finans, 5,95% Volvo Treasury, Stibor +3,15% Storebrand, 7,15% NOK Sampo OY, Stibor +1,25% Proventus Capital Partners 1, EUR vinstandelslån, Holmen, Stibor + 1,973% Danske Bank, 5,1192% (evig) Lloyds, 3,75% Proventus Capital Partners 2, vinstandelslån Svensk Exportkredit, 5,4% USD Nordea, 8,375% USD (evig) SEB, 7,0922% EUR (evig) Svenska Handelsbanken, 10,5% (evig) SAS, 7,5% konvertibel RBS Carnegie räntekorridor, 3,8%-7% Medstop, 9% Swedbank, 5,75% GBP (evig) Stora Enso, 5,75% Lloyds, 5,3% Stora Enso, Stibor +3,8% Wallvision Klövern AB Värdepapper Indexobl alt energi, Kommuninvest Indexobl råvaror, Kommuninvest Indexobl aktier, Morgan Stanley Hedgefond multistrategi, Brummer Hedgefond räntestrategi, Excalibur Indexobl aktier, Kommuninvest Indexobl råvaror och aktier, Ålandsbanken Indexobl räntor, SEB Hedgefond multistrategi, Quesada Indexobl aktier, Swedbank Indexobl aktier, SHB Kupongcertifikat, SHB Autocallable SSAB, Nordea Bokfört värde 10 012 3 997 5 000 6 061 10 000 Marknvärde 10 195 4 110 5 334 6 398 10 067 7 239 5 019 4 000 5 000 7 211 5 064 4 625 4 941 3 025 6 142 3 991 4 995 6 146 4 638 5 005 4 700 5 120 5 150 5 000 5 022 3 000 5 000 123 262 3 330 6 127 3 526 4 850 5 651 3 699 5 120 4 475 5 455 5 247 5 152 5 103 3 000 4 955 123 635 10 010 10 010 2 000 10 276 10 943 10 000 9 790 9 760 2 162 12 278 12 023 10 072 5 000 5 000 10 170 5 025 5 000 5 005 5 000 5 092 5 178 10 445 5 757 5 005 5 150 4 813 33 Noter till resultat- och balansräkning Belopp i tkr 31 december 2012 Not 17 - forts Specifikation o emittent Indexobl aktier, Swedbank Indexobl aktier, Nordea Räntefond nya tillväxtländer, Global Evolution EUR Hedgefond alternativ energi, DNB Hedgefond energi, Coeli Räntefond, Danske Invest Räntefond High Yield, Brookfield EUR Räntefond, Rika länder, Stratton Street USD Räntefond High Yield, Catella Räntefond tillväxtländer, Avia USD Räntefond High Yield, Neuberger USD Räntefond High Yield, SEB Värdepappersfonder AarhusKarlshamn (mejeriprodukter) ABB (kraft- och automationsteknik) Alfa Laval (värmeöverföring och separering) Assa Abloy B (låssystem) Astra Zeneca (läkemedel) Atlas Copco B (verktyg för gruvindustri) Autoliv (fordonssäkerhet) Axis (säkerhetsutrustning) Claes Ohlson B (detaljhandel) Electrolux B (vitvaror) Ericsson B (telekommunikation) Getinge B (sjukvård och infektionskontroll) H&M B (kläder) Investor B (investerar i andra företag) Kinnevik B (investerar i andra företag) Nokia (mobiltelefoner och mobilsystem) Nordea (bank) Norsk Hydro (aliminium o energi) 34 Belopp i tkr 31 december 2012 Not 17 - forts Bokfört värde 5 013 5 000 Marknvärde 5 434 5 252 8 597 5 000 10 046 25 967 4 770 8 706 4 802 9 480 25 513 5 329 9 700 5 000 5 000 10 794 5 367 5 566 5 000 10 000 192 532 5 728 10 456 199 952 2 150 5 764 3 588 6 035 3 860 1 829 6 077 2 430 4 220 2 711 3 451 1 082 5 112 7 442 4 615 6 128 5 537 5 190 4 793 3 028 1 705 4 557 3 151 4 415 4 276 5 568 1 700 3 443 1 828 5 060 7 409 5 950 5 428 1 267 4 037 1 627 Specifikation o emittent Ratos B (investerar i andra företag) Sandvik (specialverktyg och stålprodukter) SCA B (pappersprodukter) Scania B (lastbilar) SKF B (kullager) Stora Enso R (pappersprodukter) Swedbank A (Bank) TeliaSonera (telekommunikation) Trelleborg B (gummi för industrin) Volvo B (lastbilar) XACT BULL (börshandlad fond) Aktier Bokfört värde 4 691 Marknvärde 4 375 3 792 3 278 4 310 3 405 4 710 2 446 5 623 3 803 2 068 4 180 105 373 5 175 5 640 6 715 5 712 4 490 3 175 5 728 7 652 3 108 4 234 139 400 Aktiefond, Asien, DGF Börshandlad indexfond, S&P 500 Börshandlad indexfond, Nasdaq Aktiefond tillväxtmarknader, UBS Aktiefond tillväxtmarknader, Lloyd George Aktiefond USA, Brown Börshandlad indexfond, Energi Aktiefond läkemedel, Seligson & Co Aktiefond småbolag, Lannebo Aktiefond småbolag, Robur Aktiefonder, Nordea Aktiefonder 10 033 4 962 4 945 10 000 15 129 5 532 5 402 10 577 4 951 8 245 3 689 10 000 10 000 5 077 4 257 76 159 4 805 8 892 3 264 12 118 11 289 5 886 5 988 88 882 Danske Bank Quesada Ålandsbanken Specialinlåning 4 783 3 10 427 15 213 4 783 3 10 427 15 213 Övriga andelar Summa 375 512 914 375 567 457 Noter till resultat- och balansräkning Belopp i tkr 31 december 2012 2011 Not 18 - Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Förutbetalda hyror Förutbetalda försäkringspremier Förutbetalda leasingavgifter Upplupna medlemsavgifter Upplupna hyressättningsavgifter Upplupna boinflytande- och fritidsmedel Upplupna ränteintäkter Förutbetalda kostnader avseende datadrift Övriga poster Summa 5 505 993 951 67 13 087 168 3 234 5 161 984 1 081 99 10 394 817 2 805 2 461 5 837 32 303 2 003 8 834 32 178 Hyresgästföreningen Förutbetalda hyror Förutbetalda försäkringspremier Förutbetalda leasingavgifter Upplupna medlemsavgifter Upplupna hyressättningsavgifter Upplupna boinflytande- och fritidsmedel Upplupna ränteintäkter Förutbetalda kostnader avseende datadrift Övriga poster Summa Not 19 - Kortfristiga placeringar Koncernen och Hyresgästföreningen Swedbank Penningmarknadskonto Swedbank USD-konto Swedbank EUR-konto Depåkonto SEB Depåkonto SHB Summa 7 563 769 951 67 13 087 168 3 234 7 210 765 1 081 99 10 394 817 2 805 2 461 5 335 33 635 2 003 8 377 33 551 Belopp i tkr 31 december 2012 2011 Not 20 - Eget Kapital Koncernen Belopp i tkr Ingående balans Resultatdisposition Årets resultat Utgående balans Bundet Fritt Årets Totalt eget eget resultat kapital kapital 6 125 716 075 42 851 765 051 42 851 -42 851 0 16 818 16 818 6 125 758 926 16 818 781 869 Hyresgästföreningen Belopp i tkr Ingående balans Resultatdisposition Kapitalbildningsmål Årets resultat Utgående balans Fritt Årets Sparat Totalt eget eget resultat kapital kapital 496 053 185 735 36 207 717 995 36 207 -36 207 0 4 014 -4 014 0 10 087 10 087 500 067 217 928 10 087 728 082 Not 21 - Övriga Skulder Koncernen Personalens källskatt Moms Övriga poster Summa 8 885 1 131 6 226 16 242 8 326 1 526 6 339 16 191 8 609 311 5 608 14 528 8 241 276 6 371 14 888 5 701 25 786 18 223 3 334 43 148 2 475 7 369 24 027 20 140 4 102 42 601 1 833 72 802 5 742 177 211 70 306 4 658 175 036 Hyresgästföreningen Bokfört värde 52 594 1 853 404 11 248 607 66 706 Marknvärde 52 594 1 853 404 11 248 607 66 706 Personalens källskatt Moms Övriga poster Summa Not 22 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Upplupna löner Semesterlöneskuld Sociala avgifter Åtagande avtalspensionärer Förutbetalda medlemsavgifter Förutbetalda hyresintäkter Förutbetalda boinflytande- och fritidsmedel Övriga poster Summa 35 Noter till resultat- och balansräkning Belopp i tkr 31 december 2012 2011 5 689 25 167 18 015 3 334 43 148 7 226 23 472 16 399 4 102 42 601 72 802 4 780 172 935 70 306 2 488 169 594 Not 22 - forts Hyresgästföreningen Upplupna löner Semesterlöneskuld Sociala avgifter Åtagande avtalspensionärer Förutbetalda medlemsavgifter Förutbetalda boinflytande- och fritidsmedel Övriga poster Summa Not 23 - Ställda säkerheter till kreditinstitut Ställda säkerheter avser spärrad placering med 3 000 tkr. 36 37 Hyresgästföreningens styrelse Ordinarie Barbro Engman, Stockholm, förbundsordförande Marie Dahlin, Vänersborg Hans Eklund, Östhammar Terje Gunnarson, Stockholm Carina Hultberg, Helsingborg Mursal Ismail Isa, Borlänge Björn Johansson, Mantorp Clara Lindblom, Stockholm Marie Linder, Tyresö Bo Nilsson, Malmö Esa Norojärvi, Umeå Ersättare Bengt Svensson, Göteborg Alaa Idris, Örebro Egon Frid, Skövde Adjungerade Jan Johnsson, förbundschef Peter Forsman, facklig representant Journalistklubben Mats Panther, facklig representant Handels Lovisa Prodenius, facklig representant SACO Robert Rohammar, protokollförare Från vänster: Alaa Idris, Marie Linder, Esa Norojärvi, Carina Hultberg, Björn Johansson, Marie Dahlin, Bo Nilsson, Barbro Engman, Mursal Ismail Isa, Terje Gunnarson, Clara Lindblom, Egon Frid, Bengt Svensson, Jan Johnsson, Hans Eklund. 38 39 40 hyresgastforeningen.se
© Copyright 2024