1. No category

Årsredovisning 2011
med verksamhetsberättelse
5
2
2 4
9
5
1
3
Förhandlingar
Ekonomi
Mål
50
Resultat
Bokslut
Noter
8
01 2011
Styrelse
KPI
0
222
24
Kassaflödesanalys
Balansräkning
Uppföljning
7
1
2 6
Revisionsberättelse
Vår årsredovisning
När en medlem betalar sin medlemsavgift blir hon eller han inte bara medlem i
Hyresgästföreningen utan också en av de cirka 530 000 ägarna av Hyresgäst­
föreningen. Som ägare har medlemmen rätt att varje år få en ekonomisk rapport
över hur medlemsavgiften hanteras och till vad den används – en årsredovisning.
Årsredovisningen sammanfattar alla ekonomiska händelser som bokförts
under året, det vill säga alla utbetalningar, inbetalningar, löner, fakturor, inköp,
kvitton med mera. Följande ingår:
■■
■■
■■
■■
■■
■■
Förvaltningsberättelse
Resultaträkning
Balansräkning
Kassaflödesanalys
Noter
Revisionsberättelse
I förvaltningsberättelsen går det att läsa om väsentliga händelser under året.
Resultaträkningen och kassaflödesanalysen berättar hur Hyresgästföre­
ningen använt de pengar som tagits emot under året.
Balansräkningen visar om Hyresgästföreningens ekonomi är bra eller dålig.
För att resultaträkningen och balansräkningen ska bli överskådlig samlas
förklaringarna till beloppen i noterna.
I revisionsberättelsen skriver revisorerna om de godkänner årsredovisningen
eller inte. För att lättare kunna se Hyresgästföreningens ekonomiska utveckling
under året finns jämförelsesiffror för året innan.
Innehåll
Ekonomi i sammanfattning
Uppföljning av ekonomiska mål 2011
Resultat av hyresförhandlingarna 2011/2012
Förvaltningsberättelse
Resultaträkning
Balansräkning
Kassaflödesanalys
Noter
Styrelsen
Revisionsberättelse
2
3
4
5
9
13
14
15
16
22
24
Ekonomi i sammanfattning
Bokslut 2011
Hyresgästföreningens verksamhetsresultat 2011 visar
ett överskott på 22 miljoner kronor (mkr) jämfört med
ett överskott på 34 mkr 2010. Resultatminskningen
beror främst på ökade personalkostnader 2011.
Avkastningen på de finansiella placeringarna i
Hyresgästföreningen blev +20 mkr 2011, jämfört med
+29 mkr 2010. Minskningen av de finansiella intäkterna
beror på realisationsförluster från försäljning av aktier
och aktiefonder 2011. Årets resultat 2011 är +36 mkr
vilket är –21 mkr lägre än 2010 då årets resultat blev
+57 mkr.
Koncernens (Hyresgästföreningen och dotter­
bolagen) årsresultat 2011 slutade med ett överskott på
+43 mkr jämfört med ett överskott på +63 mkr 2010.
Dotterbolagen bidrar 2011 till koncernens årsresultat
med 7 mkr (6 mkr 2010).
Verksamhetens intäkter 2011
Verksamhetens totala kostnader 2011
Medlemsavgifter, 60%
Lokaler: Hyror m.m., 6%
Hyressättningsavgifter, 25%
Boinflytande- och fritidsmedel, 13%
Förbrukning: Kontorsmaterial, trycksaker
m.m., 5%
Övriga intäkter, 2%
Resor: Biljetter, kost och logi m.m., 4%
Information: Medlemsinformation,
kampanjer, annonser m.m., 8%
Telefoni och porto, 3%
Konsulttjänster och andra externa
tjänster, 4%
Verksamhetskostnader lokala
hyresgästföreningar, 5%
Löner och ersättningar, 37%
Arbetsgivaravgifter, 12%
Pensionskostnader inkl. löneskatt, 8%
Övriga personalkostnader: Utbildning, hälsovård, milersättning, traktamente m.m., 6%
Avskrivningar, 2%
Verksamhetens intäkter och kostnader 2007–2011
Miljoner kronor
850
800
750
700
650
600
Intäkter
550
500
Kostnader
2007
2008
2009
2010
2011
3
Uppföljning av ekonomiska mål 2011
Inom ramen för Hyresgästföreningens strategi –
­Agenda 2016 – antog förbundsstyrelsen i början av
2012 en ny ekonomisk strategi mot 2016. Strategin
tar fasta på Hyresgästföreningens goda ekonomi och
möjligheter att genom ytterligare samordning minska
kostnaderna och använda medlemmarnas pengar
bättre. I samband med strategin beslutades även att
behålla de tre ekonomiska mål som funnits sedan
2006. Nedan beskrivs målen och måluppfyllelsen:
Mål 1 – Sparat eget kapital, en årsavgift per medlem
Mkr
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1.Det egna kapitalet ska uppgå till minst en årsavgift
per medlem med ett intervall uppåt (+15 procent).
Inom detta intervall har Hyresgästföreningen
tillräcklig ekonomisk styrka.
Måluppfyllelse 2011-12-31:
Eget kapital uppgår per 2011-12-31 till 718 mkr och
överskrider därmed målet för sparat eget kapital
(496 mkr) med 222 mkr och intervallet +15 procent
(570 mkr) med 148 mkr.
2.Verksamhetsresultatet ska över en löpande treårs­
period vara noll. De verksamhetsintäkter som
genereras under ett år, i huvudsak av medlem­
marna, ska gå tillbaka till medlemmarna i form
av verksamhet samma år. För att ge visst hand­
lingsutrymme införs ett nollresultatmål över en
löpande treårsperiod.
Måluppfyllelse 2009–2011:
Verksamhetsresultatet totalt för de tre åren 2009 –2011
uppgår till +49 mkr.
3.Kapitalförvaltningen ska långsiktigt avkasta 3
procentenheter mer än bästa bankränta. Detta för
att skydda mot inflation och ge tillskott av kapital
vid kommande önskade medlemsökningar.
Måluppfyllelse 2006 –2011: Avkastningen på kapital­
förvaltningen för de sex åren 2006–2011 i snitt varit
1,6 procent bättre än bästa bankränta. Totalavkast­
ningen uppgår för de sex åren 2006–2011 i snitt till
4,4 procent. Bästa bankräntan har för de sex åren
2006–2011 i snitt varit 2,8 procent.
4
2006
2007
2008
2009
2010
Mål
476
482
485
491
495
2011
496
Mål +15%
547
554
558
565
569
570
Utfall
625
629
559
625
682
718
Mål 2 – Nollresultat över en treårsperiod
Mkr
50
0
–50
–100
2006–2008
Utfall
Mål
2007–2009
2008–2010
2009–2011
–59
–85
–39
49
0
0
0
0
Mål 3 – Avkastning på kapitalplaceringar,
bästa bankränta + 3%
Procent (%)
20
15
10
5
0
–5
–10
2006
2007
Bästa bankränta
2008
2009
2010
Bästa bankränta +3%
2011
Utfall
2006–2011
Resultat av hyresförhandlingarna
2011/2012
Resultatet av förhandlingarna om 2011 års
hyror var att båda de ekonomiska målen
uppnåddes. Hyrorna ökade mindre än KPI,
med 2,24 procent medan KPI ökade med
2,6 procent. Samtidigt sjönk hyrans andel
av disponibel inkomst från 24,1 procent till
24,0 procent.
De övergripande ekonomiska målen för hyresförhand­
lingarna är att hyrorna ska öka mindre än den allmänna
kostnadsutvecklingen (KPI) och att hyrans andel av
den disponibla inkomsten ska ligga under 25 procent
och minska. Båda målen är långsiktiga och måste avläsas
under en följd av år. År 2011 var den genomsnittliga
hyreshöjningen 2,24 procent (2,0 på årsbasis), medan
KPI ökade med 2,6 procent. Samtidigt sjönk hyrans
andel av disponibel inkomst från 24,1 till 24,0 procent.
De allmännyttiga bostadsföretagen har för år 2012
begärt hyreshöjningar med i genomsnitt 3,90 procent.
När hyresförhandlingarna för 95 procent av de allmännyttiga lägenheterna är klara är den genomsnittliga
höjningen 2,46 procent. Många höjningar träder i
kraft sent, varför höjningen på årsbasis är lägre.
Ett utvecklingsarbete pågår för att bättre följa upp
förhandlingarna med de privata fastighetsägarna. I det
privata beståndet finns förhandlingsordningar för
32 252 fastigheter som omfattar totalt 765 463 lägen­
heter. Resultatet av förhandlingarna med de privata
fastighetsägarna följer väl hyresförändringarna i allmännyttan. I några fall har de privata höjt lite mer än
allmännyttan och i några fall har det varit tvärt om.
Höstens hyresförhandlingar om 2012 års hyror, som
liksom förra årets skett i skenet av ny lagstiftning, har
inte inneburit några dramatiska förändringar. Fastig­
hetsägareföreningen markerade visserligen tidigt att
nu ska betalningsviljan slå igenom i hyressättningen,
men har inte rönt någon framgång med sin nytolkning
av bruksvärdessystemet. Fastighetsägarnas organisa­
tion har även på annat sätt politiserat förhandlingarna
genom att t.ex. stranda förhandlingarna för 5 000
lägenheter i Kalmar i syfte att få hjälp av hyresnämn­
den att sätta hyror enbart efter läget. Resultatet av detta
blev dock att fastighetsägarna fick återgå till förhand­
lingsbordet. Förändringar i hyressättningen ska genomföras av parterna och måste ske systematiskt med värdering av alla bruksvärdesfaktorer, inte minst kvalitén
i förvaltningen. Sammantaget är erfarenheten att
förhandlingarna med privata fastighetsägare som inte
företräds av Fastighetsägareföreningen löpt smidigare.
Förhandlingarna med allmännyttan följer i stort
samma mönster som tidigare. Hyreshöjningarna får
anses vara på nivåer som motsvarar vad de skulle varit
med det gamla regelverket. Det beror på att allmän­
nyttan sedan lång tid lämnat systemet med strikt
självkostnad och agerat mer affärsmässigt. T.ex. har de
under många år stärkt sin soliditet för att kunna bygga
om och bygga nytt. En del stötestenar har dock funnits
i förhandlingarna kring t.ex. avkastningskrav, värde­
överföringar och borgensavgifter.
Vår slutsats är att den nya lagstiftningen kring
allmännyttan och hyressättningen har implementerats
utan några dramatiska förändringar vad gäller sättet
att förhandla, hyressättningen eller hyreshöjningar.
Bruksvärdessystemet och det kollektiva förhandlings­
systemet fungerar och utvecklas.
Hyrans andel av lön efter skatt
Hyresförändringar och KPI
Procent (%)
34
Procent (%)
4
32
3
30
2
28
1
26
0
24
–1
22
20
93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
–2
99
00
KPI
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
Hyra
2008, 2009, 2010 och 2011 uppnåddes Hyresgästföreningens långsiktiga mål att hyrans
andel av disponibel inkomst för en genomsnittlig löntagare ska vara högst 25 procent.
5
Förhandling om 2011 års hyror i allmännyttiga och
större ­privatägda bostadsföretag
Bostadsföretag/motpart
Kommun/er
Yrkande
i%
ÖK i %
Hyres­
ändring
utslaget
2011 i %
Arjeplog
Arvidsjaur
Berg
Bjurholm
Boden
Umeå
Bräcke
Boden
Sundsvall
Haparanda
Boden
Boden
Härjedalen
Härnösand
Jokkmokk
Kalix
Kiruna
Kramfors
Krokom
Östersund
Boden
Lycksele
Sundsvall
Malå
Övertorneå
Sundsvall
Pajala
Kramfors
Sollefteå
Norsjö
Pajala
Piteå
Ragunda
Robertsfors
Boden
Skellefteå
Sollefteå
Sorsele
Strömsund
Sveg
Timrå
Gällivare
Sundsvall
Boden
Vännäs
Åre
Åsele
Älvsbyn
Östersund
Överkalix
Örnsköldsvik
2,94
4,49
5,99
1,90
2,31
2,81
2,30
2,60
3,50
3,00
2,70
2,70
7,02
3,89
2,69
4,56
4,00
4,60
4,44
5,00
2,70
4,90
2,47
2,45
2,48
1,10
1,65
2,40
2,30
1,65
2,00
2,14
1,35
1,65
3,18
2,60
1,84
2,39
2,31
1,98
2,50
4,00
1,65
2,98
2,00
1,50
2,21
2,00
2,04
1,98
2,90
1,70
2,02
2,48
2,00
2,72
1,65
2,50
2,59
1,65
2,40
2,90
2,65
2,50
2,00
1,75
1,15
2,54
1,92
1,25
3,25
1,50
3,10
2,47
2,45
2,48
0,83
1,65
1,80
1,73
1,65
2,00
1,43
1,35
1,65
3,18
2,60
1,84
2,39
2,31
1,65
2,50
3,00
1,65
2,98
2,00
1,25
2,21
2,00
2,04
1,65
2,90
1,42
2,02
2,48
1,33
2,49
1,65
1,67
2,59
1,24
1,80
2,90
2,65
2,50
2,00
1,75
1,05
2,54
1,44
0,63
2,48
1,50
2,45
2,60
2,96
1,63
2,20
2,20
2,96
2,60
2,22
1,63
2,20
1,10
2,47
2,40
2,90
2,80
2,00
2,20
2,90
2,10
1,50
Region Norrland
Arjeplogshus Stf
Arvidsjaurhem AB
Bergbostäder AB
Bjurholmshus
Bodenbo Stf
Bostaden
Bräckehus AB
Bäckman 2 part
Din Bostad 2 part
Haparandabostäder Sft
Herséus
HSB
Härjegårdarna
Härnösandshus AB
Jokkmokshus AB
Kalixbo Stf
Kirunabostäder AB
Krambo Bostads AB
Krokombostäder AB
Landstingsbostäder
Lundström
Lyckselebostäder AB
M 2 Gruppen
Malåbostaden
Matarengihem Stf
Mitthem AB
Nilssons Pajala FÄF
Norells 2-part
Norells 2-part
Norsjölägenheter
Pajalabostäder AB
Pitebo AB
Ragunda Hyreshus AB
Robertsfors Bostads AB
Ruthström
SKEBO AB
Solatum Hus & Hem
Sorsele Bostads AB
Strömsunds Hyresbost
Sveg FÄF
Timråbo
Topbostäder AB
Totalförvaltning
Wikstén 2-part
Vännäsbostäder Stf
Årehus AB
Åselehus
Älvsbyns Fastigheter AB
Östersundsbostäder
Överkalixbostäder Stf
Övikshem
6
Kommun/er
Yrkande
i%
ÖK i %
Hyres­
ändring
utslaget
2011 i %
4,50
2,80
2,50
2,30
2,74
2,74
2,79
2,90
2,40
2,40
2,50
2,07
2,56
2,98
2,30
2,80
1,98
3,20
2,40
2,50
2,00
1,40
2,37
2,30
2,80
2,29
2,30
2,74
2,28
2,79
2,90
2,00
2,20
2,50
2,07
2,13
2,48
2,11
2,57
1,98
2,67
2,40
2,29
1,50
1,40
2,37
1,15
2,75
2,10
1,40
2,17
1,50
1,99
2,20
2,30
2,48
2,50
4,35
2,23
1,99
2,39
2,23
1,96
2,40
2,50
1,40
2,25
2,50
3,30
2,75
1,75
1,40
1,81
1,50
1,99
1,65
2,11
1,86
1,46
3,26
2,23
1,99
1,79
1,67
1,96
2,00
2,29
1,28
2,25
2,29
2,20
2,50
2,00
3,30
2,10
1,73
1,90
2,26
2,70
2,50
2,00
3,30
1,58
1,73
1,90
2,26
2,25
3,50
2,25
3,75
2,00
3,21
2,25
3,44
2,00
forts. Region Aros-Gävle
3,01
4,82
4,00
3,00
3,01
1,70
3,50
3,18
3,28
4,00
2,70
3,96
3,01
3,20
4,56
5,00
4,50
4,89
2,30
2,00
5,80
5,26
1,25
4,52
2,69
3,61
Region Aros-Gävle
ABO/Arboga kommun
Akelius
Alfta-Edsbyns Fastighets AB
Bollnäs Bostäder
Dombron
Enköpings Hyresbostäder
Faxeholmen AB
Gavlegårdarna AB
Hallstahem, AB
Hebygårdar AB
Heimstaden
Bostadsföretag/motpart
Arboga
Enköping
Ovanåker
Bollnäs
Uppsala
Enköping
Söderhamn
Gävle
Hallstahammar
Heby
Uppsala
2,60
1,80
2,70
5,12
2,90
2,90
4,60
3,60
Hoforshus AB
HSB
Hudiksvallsbostäder AB
Håbohus AB
KB Havrefältet
Knivstabostäder AB
Kungsörs Fastighets AB
Köpings Bost. AB
Ljusdalshem AB
Lund
Mimer, Bostads AB
N Västmanlands kommunförbund
N Västmanlands kommunförbund
Nordanstigs Bostäder AB
Ockelbogårdar AB
Roslagsbostäder AB
Salabostäder AB
Sandvikshus AB
Skinnskattebersgs kommun
Stena
Stiftelsen Östhammarshem
Tierpsbyggen AB
Uppsalahem AB
Hofors
Gävle
Hudiksvall
Håbo
Håbo
Knivsta
Kungsör
Köping
Ljusdal
Västerås
Västerås
Fagersta
Norberg
Nordanstig
Ockelbo
Norrtälje
Sala
Sandviken
Skinnskatteberg
Uppsala
Östhammar
Tierp
Uppsala
3,00
3,12
5,10
5,40
2,95
2,60
3,10
3,56
2,90
3,00
4,73
3,30
4,20
1,60
3,20
2,64
Region Stockholm
Armada
Botkyrkabyggen
Ekerö2,9
Familjebostäder
Förvaltaren3,9
Haningebosäder
Huge3,5
Järfällahus
Micasa
Nynäshamnsbosräder
Sigtunahem
Sollentunahem
Stadsholmen
Stockholmshem
Svenska Bostäder
Telge Bostäder
TelgeHovsjö
Tyresöbostäder
Upplandsbrohus
Värmdöbostäder2,9
Väsbyhem
Össebyhus
Stockholm
Botkyrka
Ekerö
Stockholm
Sundbyberg
Haninge
Huddinge
Järfäla
Stockholm
Nynäshamn
Sigtuna
Sollentuna
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Södertälje
Södertälje
Tyresö
Upplands Bro
Värmdö
Upplands Väsby
Vallentuna
3,80
2,70
2,90
4,14
3,90
3,50
3,50
4,20
4,80
4,00
7,12
4,30
4,90
4,10
4,30
3,90
3,00
2,90
4,32
4,50
Region Mitt
Arvika Bostads AB
Askersundsbostäder AB
Björkåsen, Stf
Bolunden
Bärkehus AB
Degerforsbyggen AB
Eda Bostads AB
Eskilstuna Kommunfastigheter AB
Fastighetskonsulten
Fastighetskonsulten
Fastighetskonsulten
Filipstadsbostäder, Stf
Fin Fast
Flens Bostads AB
Forshagabostäder
Arvika
Askersund
Storfors
Avesta
Smedjebacken
Degerfors
Eda
Eskilstuna
Hagfors
Karlstad
Kristinehamn
Filipstad
Örebro
Flen
Forshaga
3,50
4,02
4,50
3,99
3,50
3,10
3,90
2,90
3,80
3,20
5,00
3,00
6,74
2,00
Bostadsföretag/motpart
Kommun/er
Yrkande
i%
ÖK i %
Hyres­
ändring
utslaget
2011 i %
5,16
4,70
3,98
3,92
5,00
3,50
3,50
4,73
2,30
2,10
2,60
2,70
3,75
3,40
2,95
3,40
2,35
2,95
2,30
2,10
1,95
2,20
2,81
2,83
2,70
3,40
1,96
2,70
2,50
1,91
3,35
2,40
2,15
3,20
1,90
1,74
1,90
3,50
2,75
4,50
1,50
2,20
2,27
2,00
3,95
2,51
2,50
2,25
1,88
1,91
3,35
2,40
2,15
3,20
1,90
1,31
1,90
3,50
2,75
3,75
1,50
1,65
2,27
2,00
2,96
2,51
2,50
2,25
3,10
4,50
3,27
2,90
1,97
2,28
4,50
2,78
2,89
2,60
2,10
2,55
2,10
1,91
2,85
3,90
2,50
2,54
2,98
3,30
2,25
2,84
3,75
3,00
2,66
1,97
2,28
3,75
2,78
2,89
2,17
2,10
2,55
1,58
1,91
1,90
3,90
2,29
2,54
2,24
3,30
2,25
forts. Region Mitt
Gagnefbostäder AB
Gamla Byn AB
Gnestahem AB
Grums Hyresbostäder AB
Gästrike Fastigheter
Hagforshem AB
Hallsbergs Bostadsstiftelse
Hammaröbostäder AB
Hedemorabostäder
Heimstaden
Henry Ståhl
HSB Delecarlia
Hyresbostäder i Karlskoga AB
Hällefors Bostads AB
Karlstads Bostads AB
Karlstadshus, Stf
Katrineholms Fastighets AB
Kilsbostäder AB
Kopparleden
Kopparstaden
Kristinehamns Bostads AB
Kumla Bostäder AB
Kustbostäder i Oxelösund AB
Laxåhem
LekebergsBostäder AB
Leksandsbostäder AB
Lindesbergsbostäder AB
Ljusnarsbergs Fastighets AB
Ludvikahem AB
Lundbergs
Malungshem AB
Melins Fastighetsförvaltning
Morastrand
Munkforsbostäder AB
Norabostäder AB
Norra Dalarnas Fastigheter
Nyköpingshem AB
Orsabostäder AB
Rättviksbostäder AB
Strängnäs Bostads AB
Sunne Bostads AB
Swenor
Säfflebostäder AB
Säterbostäder AB
Tillberga, Stiftelsen
Torsby Bostäder AB
Torshälla Fastighets AB
Trosabygdens Bostäder AB
Tunabyggen AB
Vansbrohem
Vingåkershem AB
Årjängs Bostads AB
Örebrobostäder AB
Bostadsföretag/motpart
Kommun/er
Yrkande
i%
ÖK i %
Hyres­
ändring
utslaget
2011 i %
Göteborg
Mölndal
Partille
Göteborg
Stenungsund
Kungälv
Orust
Tjörn
Varberg
Öckerö
2,95
2,70
2,25
2,20
3,10
4,00
5,80
3,90
4,20
3,50
1,99
1,90
1,95
1,70
1,35
1,66
1,43
1,46
1,42
1,35
1,95
2,26
1,60
1,95
1,70
1,60
Alingsås
Bengtsfors
Bollebygd
Borås
Lidköping
Lidköping
Dals Ed
Trollhättan
Essunga
Falköping
Borås
Gullspång
Götene
Herrljunga
Uddevalla
Karlsborg
Lilla Edet
Ljungskile
Lysekil
Mariestad
Mark
Mellerud
Munkedal
Borås
Skövde
Sotenäs
Strömstad
Ulricehamn
Svenljunga
Tanum
Tidaholm
Borås
Tranemo
Uddevalla
Färgelanda
Vara
Borås
Vårgårda
Vänersborg
Åmål
4,50
4,90
3,32
3,42
4,00
2,30
2,50
1,84
2,00
2,00
2,40
3,00
1,93
1,46
2,20
2,00
2,00
2,40
1,40
1,50
2,20
1,96
2,30
2,17
2,30
1,48
2,30
1,88
2,30
1,50
1,85
1,65
2,10
2,50
2,20
2,90
2,50
2,30
2,60
2,25
1,75
1,87
2
1,54
3,20
2,30
2,50
1,85
2,00
1,84
2,40
2,25
1,93
1,46
1,65
2,00
1,50
2,40
1,05
0,75
1,83
1,96
1,73
2,01
1,73
1,48
2,15
1,88
1,73
1,50
1,85
1,65
2,10
1,88
2,02
2,45
1,88
2,30
2,17
2,10
1,75
1,87
2,00
1,54
2,13
3,80
3,00
2,20
1,40
2,35
1,80
2,51
2,35
0,84
2,10
2,85
2,75
2,20
1,40
2,35
1,80
2,51
1,76
0,84
2,10
forts. Region västra Sverige
Gagnef
Avesta
Gnesta
Grums
Rättvik
Hagfors
Hallsberg
Hammarö
Hedemora
Katrineholm
Örebro
Borlänge
Karlskoga
Hällefors
Karlstad
Karlstad
Katrineholm
Kil
Smedjebacken
Falun
Kristinehamn
Kumla
Oxelösund
Laxå
Lekeberg
Leksand
Lindesberg
Ljusnarsberg
Ludvika
Katrineholm
Malung
Örebro
Mora
Munkfors
Nora
Älvdalen,Särna
Nyköping
Orsa
Rättvik
Strängnäs
Sunne
Degerfors
Säffle
Säter
Västerås
Torsby
Eskilstuna
Trosa
Borlänge
Vansbro
Vingåker
Årjäng
Örebro
Hjällbobostaden
Mölndalsbostäder
Partillebo
Poseidon
Stenungsundshem
Stiftelsen Kungälvsbostäder
Stiftelsen Orustbostäder
Tjörns bostads AB
Varbergs bostads ab
Öckerö Bostads AB
2,80
2,20
6,00
2,80
2,85
6,19
2,25
1,90
5,50
4,69
7,50
3,00
2,45
3,53
3,80
5,00
3,21
3,90
4,50
5,60
8,00
5,00
5,20
3,46
2,68
7,05
4,84
3,13
2,65
4,35
2,34
3,98
6,49
4,82
5,00
2,60
Region Bohus-Älvsborg Skaraborg
Alingsåshem
Bengtsforshus AB
Bollebygds hyresbostäder
Bostäder i Borås AB
Bostäder i Lidköping AB
Drömstan, Fastighets AB
Edshus
Eidar Bostads AB
Essungabostäder AB
Falköpings Hyresbostäder AB
Fristadsbostäder
Gullspångsbostäder
Götene Bostäder AB
Herrljunga
Jakobsbergsstiftelsen
Karlsborgs Bostäder AB
Leifab
Ljungskilehem
Lysekils Bostäder AB
Mariehus AB
Marks Bostads AB
Melleruds Bostäder AB
Munkbo AB
Sandhultsbostäder
Skövdebostäder AB
Sotenäsbostäder AB
Strömstadbyggen AB
STUBO AB
Svenljunga Bostäder AB
Tanums Bostäder AB
Tidaholms Bostads AB
Toarpshus AB
Tranemobostäder AB
Uddevallahem
Valbohem AB
Vara Bostäder
Viskaforshem AB
Vårgårda Bostäder AB
Vänersborgsbostäder AB
Åmåls Kommunfastigheter AB
5,20
3,10
3,87
3,50
3,72
2,60
5,00
3,86
4,80
3,94
2,70
8,00
3,86
3,83
2,40
2,90
4,33
3,95
2,30
4,00
2,10
3,90
4,00
4,69
4,10
3,87
4,40
4,53
3,50
2,83
3,41
2,69
4,65
Region Sydost
Region västra Sverige
Alebyggen
Bostadsbolaget
Eksta
Familjebostäder i Göteborg
Förbo
Förbo
Förbo
Förbo
Gårdstensbostäder AB
Ale
Göteborg
Kungsbacka
Göteborg
Härryda
Kungälv
Lerum
Mölndal
Göteborg
3,02
2,50
4,29
2,54
3,50
3,50
3,50
3,50
2,65
1,90
1,73
2,51
1,75
1,98
1,98
1,98
1,98
1,95
1,90
1,73
2,51
1,30
1,81
1,81
1,81
1,81
1,95
Allbohus
Annebergshus
Bankerydshem AB
Bolunden
Bostadsbolaget
Bostadsbyggen
Botnaryd Bostads AN
Boxholmshus
Byggebo
Bygginvest, Jönköping
Alvesta
Nässjö
Jönköping
Oskarshamn
Mjölby
Jönköping
Bottnayd
Boxholm
Oskarshamn
Jönköping
5,21
4,50
3,27
1,95
3,70
1,80
4,17
2,75
1,95
7
forts. Förhandling om 2011 års hyror i allmännyttiga och större privatägda bostadsföretag
Bostadsföretag/motpart
Kommun/er
Yrkande
i%
ÖK i %
Hyres­
ändring
utslaget
2011 i %
2,10
1,90
2,99
2,64
1,20
2,91
2,54
1,85
4,06
2,47
1,95
2,40
1,78
1,00
0,90
2,20
1,50
0,00
3,30
2,25
1,40
2,51
2,35
2,03
2,71
1,50
1,21
1,98
1,43
2,00
1,51
2,85
2,19
1,80
2,20
1,78
1,78
3,00
3,20
2,20
1,38
3,69
2,00
2,60
2,26
2,89
2,48
3,30
1,55
1,96
2,20
2,83
2,30
2,35
2,10
1,90
2,99
1,98
1,20
2,43
2,54
1,85
4,06
2,47
1,95
2,00
1,78
1,00
0,90
2,20
1,50
0,00
3,30
2,25
1,40
2,51
2,35
1,86
2,03
1,50
1,21
1,98
1,43
1,83
1,13
2,85
2,19
1,80
2,20
1,78
1,63
3,00
2,67
2,20
1,38
3,69
2,00
2,60
2,26
2,89
2,48
3,30
1,29
1,96
2,02
2,12
1,15
2,35
forts. Region Sydost
Bygginvest, Jönköping
Din Bostad
Eksjöbostäder5
Emmaboda Bostads AB
Finnvedsbostäder
Gislavedshus
Gotlandshem
Grännahus, AB
HABO
Hultfredsbostäder
Hyresbostäder
Hyresbostäder, Norrköping
Högsby Bostad
Järnbäraren
Kalmarhem
Karlshamnsbostäder
Karlskronahem
Kinda Stångåkonsulkt
Kindahus
Kommunshus
Kuststaden
Lessebohus
Linden
Ljungbybostäder
Markarydbostäder
Mönsterås Bostäder
Mörbylånga Bostad
NKBO
Nybro Bostads
Olofströmhus
PBA
Platen
Ramundastaden
Riksbyggen
Ronnebyhus
Stångåkonsult
Stångåstaden
Sävebo
Sölvesborgshem
Torsås Bostads AB
Tranåsbostäder AB
Uppvidingehus
Vadstena Fastighets
Vallonbygden AB
Vidingehem
Vimarhem
Witalabostäder
VSBo
Västervik Bostads AB
Vätterhem
Växsjöhem
Ydrebostäder
Älmhultsbostäder
Ödeshögsbostäder
8
Bostadsföretag/motpart
Kommun/er
Yrkande
i%
ÖK i %
Hyres­
ändring
utslaget
2011 i %
Bjuv
Östra göinge
Bromölla
Båstad
Eslöv
Falkenberg
Halmstad
Helsingborg
Hässleholm
Höganäs
Hörby
Höör
Kristianstad
Åstorp
Kävlinge
Laholm
Landskrona
Ängelholm
Osby
Hässleholm
Svalöv
Klippan
Ängelholm
Örkelljunga
2,00
4,64
2,00
3,18
3,75
3,45
2,50
2,00
3,50
3,65
2,20
2,75
0,97
3,06
3,30
4,25
1,90
2,50
3,00
3,00
3,30
1,80
3,00
1,50
2,65
2,65
2,36
2,50
2,90
1,61
1,95
1,95
3,00
2,40
1,99
1,88
0,97
2,50
2,00
2,50
1,61
2,50
2,25
2,50
2,00
1,80
3,00
1,50
2,65
2,65
2,36
2,50
2,90
1,61
1,95
1,95
2,25
2,40
1,99
1,88
0,97
2,50
1,87
2,50
1,61
1,90
2,25
2,50
1,83
Lund
Burlöv
Lund
Malmö
Lund
Malmö
Simrishamn
Sjöbo
Skurup
Staffanstorp
Svedala
Trelleborg
Vellinge
Ystad
Tomelilla
1,25
4,10
enligt AN
2,93
4,50
8,00
2,90
3,25
2,70
5,50
3,50
2,50
2,79
2,70
4,80
1,25
2,25
2,00
2,40
2,00
2,62
2,38
2,50
2,65
3,75
2,55
2,30
2,20
2,25
2,95
1,25
2,06
2,00
1,80
2,00
1,75
2,38
2,50
2,90
1,88
1,99
2,30
2,20
2,25
2,45
Region norra Skåne
Jönköping
Jönköping
Eksjö
Emmaboda
Värnamo
Gisslaved
Gotland
Jönköping
Habo
Hultsfred
Växjö
Norrköping
Högsby
Gnosjö
Kalmar
Karlshamn
Karlskrona
Kalmar
Kinda
Tingsryd
Oskarshamn
Lessebo
Nässjö
Ljungby
Norrköping
Mönsterås
Mörbylånga
Jönköping
Nybro
Olofström
Karlskrona
Motala
Söderköping
Jönköping
Ronneby
Högsby
Linköping
Sävsjö
Sölvesborg
Torsås
Tranås
Uppvidinge
Vadstena
Finspång
Växjö
Vimmerby
Vetlanda
Vaggeryd
Västervik
Jönköping
Växjö
Ydre
Älmhult
Ödeshög
3,30
4,71
2,50
5,15
4,08
3,93
5,91
3,47
2,63
2,50
1,00
1,60
2,70
3,73
3,80
3,80
3,81
3,00
3,00
4,90
2,68
2,90
2,50
3,80
4,35
3,72
4,50
3,50
3,51
1,80
3,75
2,50
2,40
4,91
4,68
3,48
2,79
5,57
3,80
4,80
3,36
3,89
4,64
7,67
2,10
2,46
3,40
3,75
4,60
3,18
Bjuvsbostäder
Bostads AB Klockaren
Bromöllahem
Båstadhem AB
Eslövs Bostads AB
Falkenbergs Bostads AB
Halmstads Fastighets AB
Helsingborgshem
Hässleholmsbyggen
Höganäshem
Hörbybostäder AB
Höörs Byggnads AB
Kristianstadsbyggen
Kvidingebyggen
Kävlinge Kommunala Bostads AB
Laholmshem AB
Landskronahem AB
Munkaljungbybyggen
Osbybostäder AB
Stf Bjärnumhus
Svalövsbostäder
Treklövern Bostads AB
Ängelholmshem
Örkelljungabostäder
1,90
Region södra Skåne
AF Bostäder
Burlövs Bostäder
Kanslihuset
Kanslihuset
LKF
MKB
Simrishamnsbostäder
Sjöbohem
Skurupshem
Staffanstorpshus
Svedalahem
Trelleborgshem
Vellingebostäder
Ystadsbostäder
Österlenhem
Förvaltningsberättelse
Styrelsen för Hyresgästföreningen (802001-5106) avger
härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2011.
Hyresgästföreningens vision är ett tryggt boende
där människor och samhälle utvecklas. Vår verksam­
hetsidé är att Hyresgästföreningen arbetar för att alla
ska ha rätt till en god bostad till en rimlig kostnad. Vi
skapar ett bättre boende för dagens och morgondagens
hyresgäster. Vi gör nytta för medlemmen. Vi fångar
och driver engagemang.
Hyresgästföreningen ska vara den folkrörelse som
garanterar alla bostadshyresgäster inflytande, gemen­
skap och trygghet i boendet.
Hyresgästföreningen underlättar för medlemmarna
att arbeta för ett bra boende i de former de själva vill.
Hyresgästföreningen ska vara demokratiskt uppbyggd
och partipolitiskt obunden.
Hyresgästföreningen (moderförening)
Väsentliga händelser under året
Från och med den 1 januari 2011 har Sverige en ny lag
för de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen.
Dessutom infördes den 1 januari en förändring i
Hyreslagen om hur hyressättningen ska gå till i Sverige.
Grunddragen bygger på den överenskommelse som
tidigare träffats mellan Hyresgästföreningen och
SABO. Det viktigaste är att den svenska modellen med
förhandlade hyror säkerställs och att det slås fast att
bruksvärdessystemet ska gälla även i fortsättningen.
Förändringarna skapar förutsättningar för långsiktiga,
stabila och trygga villkor för Sveriges hyresgäster och
har en bred förankring hos både hyresmarknadens
parter och hos riksdagspartierna.
En skillnad jämfört med tidigare är att de hyresrät­
ter som ägs av privata fastighetsägare nu ska förhandlas
på samma villkor som hyresrätterna i de allmännyttiga
bostadsbolagen. För att möta det kravet och den ökade
arbetsbelastningen det innebär höjdes hyressättnings­
avgiften med 20 procent till 12 kronor per lägenhet och
månad från och med den 1 januari 2011. Den tidigare
nivån på 10 kr per månad har varit oförändrad sedan
2002.
I den nya lagen om allmännyttan har de allmän­
nyttiga bostadsbolagen till skillnad från de privata
fastighetsägarna ett samhällsuppdrag. Bolagen har ett
allmännyttigt syfte. Lagen innebär också en begräns­
ning i hur stora värdeöverföringar som får göras från
de allmännyttiga bolagen till kommunerna som äger
dem. Dessutom har de allmännyttiga bolagen en
lagstadgad skyldighet att erbjuda hyresgästerna
inflytande i bolagen.
Det första testet för den nya lagstiftningen var
Hyresförhandlingarna 2011. I snitt höjdes hyran 2011
med 2,24 procent (1,2 procent 2010) för hyresgästerna
i Sverige. Det genomsnittliga hyreskravet från de
allmännyttiga fastighetsägarna var 3,7 procent 2011
(3,0 procent 2010). Den allmänna kostnadsutveck­
lingen eller inflationen (KPI) var 2,3 procent under
2011 (1,3 procent 2010).
Medlemsantalet har under 2011 ökat med 843
hushåll. Antalet medlemmar i Hyresgästföreningen var
529 280 vid årsskiftet 2011/2012 (528 437 2010/2011).
Förbundsstämman 2010 beslutade om nya över­
gripande mål och strategier för Hyresgästföreningen
– Agenda 2016. I Agenda 2016 framgår Hyresgästföre­
ningens mål och på vilket sätt vi ska nå dem. De två
övergripande målen är bättre boende för hyresgästerna
och utökad medlemsnytta för medlemmarna. Dessa
övergripande mål är i Agenda 2016 nedbrutna i sju
verksamhetsmål som Hyresgästföreningen ska uppnå
till 2016. Nedan följer en redovisning av hur långt vi
närmat oss dessa sju verksamhetsmål under 2011.
Likvärdiga ekonomiska villkor: pågår. Regering­en har
utlovat en utredning 2012 om hur skatterna belastar
de olika boendeformerna.
Hyrorna ska uppgå till maximalt 25 procent av
disponibel inkomst och öka maximalt med inflationen
(konsumentprisindex, KPI): uppnått. Hyran uppgår
2011 till 24 procent av disponibel inkomst och har ökat
2,24 procent vilket är i nivå med inflationen på 2,3
procent. Utmaningen för Hyresgästföreningen är att
lyckas åstadkomma goda förhandlingsresultat varje år.
Ökat inflytande över den egna bostaden: pågår.
Ett remissvar om frånval och tillval har lämnats in
under 2011.
Ökat inflytande över den gemensamma boende­
miljön: pågår. Antalet boinflytandeavtal med fastig-
hets­ägarna har ökat.
15 000 nya hyresrätter: inte uppnått. Under 2011
byggdes det knappt 6 000 nya hyresrätter.
Nyttan motsvarar medlemmarnas förvänt­ningar:
nästan uppnått. Enligt medlemsmätningen 2011
uppfyller Hyresgästföreningen medlemmarnas
förväntningar till 90 procent.
Vår service uppfyller medlemmarnas förväntningar:
pågår. Två serviceförbättringar har införts i varje region
2011. Bland annat har öppettiderna förlängts och ny
teknik har använts för att bättre ta hand om medlem­
marnas synpunkter. Arbete pågår med att införa fler
serviceförbättringar och att ta fram ett bättre sätt att
mäta den upplevda servicen.
9
Förtroendevalda och aktiva medlemmar
Antalet förtroendevalda i Hyresgästföreningen var
2011 cirka 12 000 personer och antalet lokala hyres­
gästföreningar cirka 1 500 st. Utöver de förtroende­
valda har Hyresgästföreningen även många medlem­
mar som arbetar i arbetsgrupper. Bland annat arbetar
de förtroendevalda och andra medlemmar med
Hyresgästföreningens påverkansarbete, förhandlings­
arbete och lokalt arbete i bostadsområden runt om i
Sverige. De förtroendevaldas och andra medlemmars
arbete motsvarar drygt 400 heltidstjänster.
Personal
Under 2011 hade Hyresgästföreningen i medeltal 737
(716) anställda, varav 400 (396) kvinnor och 337 (320)
män. Sjukfrånvaron var under 2011 4,26 procent
jämfört med 4,75 procent år 2010. Målinriktat arbete
med rehabilitering och förbättrad hälsa fortsätter för
att sänka sjukfrånvaron. Stora insatser har gjorts för att
motivera och engagera medarbetarna att leva hälso­
sammare. Alla chefer har utvärderats i det kommuni­
kativa ledarskapet. Varje chef får där ta del av vilka
områden som är starka hos honom/henne och vilka
områden som behöver förbättras. En ny personal­
strategi har tagits fram och kommer ligga till grund
för förbättringsarbetet inom personalområdet fram
till 2016.
Väsentliga händelser efter årets utgång
Precis som i 2011 års hyresförhandlingar har 2012 års
hyresförhandlingar påverkats av de nya förutsättning­
arna. Både allmännyttans fastighetsägare och de privata
fastighetsägarna har på olika sätt försökt använda den
nya lagen för att påverka hyrorna och hur hyrorna ska
fastställas. Hyresförhandlingarna 2012 har inneburit
många försök till att påverka hyrorna utanför förhand­
lingsbordet med fler juridiska processer än tidigare och
krav på högre hyreshöjningar än tidigare, i något fall
så högt som 20 procent. Trots denna mer aggressiva
hållning från fastighetsägarna verkar det som att
hyreshöjningen stannar runt 2,5 procent 2012, där den
lägsta höjningen är 0,5 procent och den högsta 4,7
procent. När 90 procent av hyresförhandlingarna är
klara är höjningen 2,47 procent i genomsnitt.
Koncernen
Sedan 2002 är Hyresgästföreningen (802001-5106)
moderförening i Hyresgästföreningskoncernen där det
finns affärsdrivande dotterbolag. Det finns flera skäl
till att bedriva verksamhet i bolag. Ett skäl är att det
underlättar samarbetet med andra affärsdrivande
samarbetspartner. Ett annat är att en viss verksamhet
kan vara förknippad med risk som inte medlemmarna
ska behöva ta. Det finns också skattemässiga och
administrativa fördelar. Totalt bidrar Hyresgästföre­
ningens bolag till resultatet med 6 644 (6 033) tkr.
Hyresgästföreningen har inom koncernen under 2011
köpt varor och tjänster för 43 015 (44 650) tkr och sålt
varor och tjänster för 8 874 (11 005) tkr.
Fastighets AB Norrlandsgatan nr 7
Bolaget äger och förvaltar Fastigheten Norrlandsgatan 7
i Stockholm. Riksförbundet har sitt kontor i denna
fastighet. Fastigheten ska bidra till en positiv avkast­
ning på Hyresgästföreningens kapital. Fastighetens
marknadsvärde överstiger det bokförda värdet.
AB Kvarteret Danmark nr 28 & Co kommanditbolag
Bolaget äger och förvaltar fastigheter i Stockholm,
Helsingborg, Borås, Borlänge, Malmö, Vänersborg
och Karlstad. Dessa är anskaffade för att ordna
Hyresgästföreningens lokalbehov runt om i landet.
Ett annat syfte är att bidra till en positiv avkastning på
Hyresgästföreningens kapital. Fastigheternas mark­
nadsvärde överstiger det bokförda värdet.
AB Kvarteret Danmark
Bolagets verksamhet är att ansvara som komplementär,
det vill säga vara obegränsat ansvarig för verksamheten,
i AB Kvarteret Danmark nr 28 & Co kommanditbolag.
Förvaltnings AB Rosenön
Bolaget äger två fastigheter i Haninge kommun.
Hyresgästföreningen Plus AB
Bolagets verksamhet är att ta fram och förvalta medlems­
förmåner till medlemmarna i Hyresgästföreningen.
Bolaget startade sin verksamhet 2004 och antalet
medlemsförmåner ökar varje år.
Tidningen Hem & Hyra AB och
Hyresgästföreningen Media AB
Bolagens verksamhet är att utge Hyresgästföreningens
medlemstidning Hem & Hyra. Första numret kom ut
i februari 2007. Med sina 32 lokala editioner är det en
unik tidning på den nordiska tidningsmarknaden.
Hem & Hyra är Hyresgästföreningens egen tidning
och drivs enligt grundläggande journalistiska principer.
Enligt en mätning av Sveriges Tidskrifter är Hem &
Hyra Sveriges näst största tidning.
10
Flerårsöversikt (tkr)
Nyckeltal Koncernen
Verksamhetens intäkter
Verksamhetens kostnader
Verksamhetsresultat
2011
819 092
–783 831
35 261
2010
800 741
–758 217
42 524
2009
787 336
–779 641
7 695
2008
805 806
–868 868
–63 062
Resultat från finansiella investeringar
Årets resultat
Eget kapital
Soliditet
Likviditet
15 677
42 851
765 051
78%
1,5 ggr
26 208
63 041
722 200
78%
1,7 ggr
65 847
69 461
659 117
75%
2,3 ggr
424
–66 496
589 535
73%
2,0 ggr
Finansförvaltning
Ekonomiska risker
Det bokförda värdet av koncernens finansiella tillgångar
(likvida medel, börsaktier, ränteplaceringar och andra
värdepapper) uppgick vid årsskiftet 2011/2012 till
751 381 tkr (672 005 tkr 2010/2011). Från och med
2010 bokförs alla kapitalplaceringar som anläggnings­
tillgångar och värderas därmed till anskaffningspris.
Marknadsvärdet på det finansiella placeringskapi­
talet, det vill säga den del av de finansiella tillgångarna
som aktivt placeras i aktier, räntebärande placeringar
och alternativa placeringar, uppgick vid årsskiftet
2011/2012 till 556 520 tkr jämfört med 573 503 tkr 1/1
2011. Marknadsvärdet på placeringskapitalet minskade
2011 med –3,0 procent (+8,3 procent 2010). Det långsiktiga kapitalplaceringsmålet för det finansiella placeringskapitalet är att marknadsvärdet i snitt ska öka
med bästa bankränta +3 procent per år på lång sikt.
2011 var detta mål +5,4 procent (4,0 procent 2010).
Målet att öka placeringskapitalet med bästa bankränta
+3 procent är inte uppnått för perioden 2006–2011
utan uppgår till bästa bankränta +1,6 procent.
Hyresgästföreningens kapitalplaceringsregler som
förnyades under 2010, medger att högst 50 procent av
placeringsportföljen får placeras i aktier. Av övriga
placeringar ska minst 40 procent placeras i säkra
räntebärande värdepapper eller bankinlåning. Som
mest får 20 procent placeras i annat tillgångsslag än
aktier och räntebärande, så kallade alternativa place­
ringar. Alternativa placeringar kan till exempel vara
absolutavkastande fonder (hedgefonder), placeringar
som är ett mellanting mellan aktier och räntebärande
och investeringar i råvaror.
Vidare förbjuder kapitalplaceringsreglerna investe­
ringar i företag som huvudsakligen äger och förvaltar
bostäder, tillverkar och säljer alkohol, tobak, vapen
eller sysslar med spelverksamhet. Företagen får heller
inte förknippas med barnarbete, pornografi eller
prostitution. För att ytterligare minska den ekonomi­
ska risken är Hyresgästföreningens placeringar fördelade på flera utgivare av värdepapper, de har olika
bindningstid och placeringarna förfaller till betalning
vid olika tidpunkter.
De ekonomiska riskerna för Hyresgästföreningen på
kort sikt är huvudsakligen finansiella. Det vill säga den
risk som finns på kort sikt är att Hyresgästföreningens
finansiella tillgångar minskar i värde vid till exempel
en börskrasch. År 2008 blev denna risk tyvärr ett faktum
då den största globala finanskraschen sedan 1930-talet
drabbade alla placerare. De finansiella placeringar som
är i utländsk valuta kan påverkas negativt av en förstärkning av kronan mot andra valutor. En försvagning
är däremot positivt för tillgångarnas värde i svenska
kronor. År 2011 var valutakursrörelserna mot kronan
små. Den svenska kronan stärktes mot euron med
mindre än –1 procent (–13 procent 2010) och försvaga­
des mot dollarn med +2,5 procent (–6 procent 2010).
På lite längre sikt är riskerna fler och intäktsrelate­
rade. Stora medlemsminskningar minskar Hyresgäst­
föreningens medlemsintäkter och skulle i så fall kräva
kostnadsbesparingar. Hyressättningsavgifterna, som
finansierar Hyresgästföreningens förhandlingsarbete
kan minska i framtiden och därmed innebära krav på
förändringar. De framförhandlade boinflytande- och
fritidsmedel från fastighetsägarna som används till
verksamhet i bostadsområdena skulle i framtiden
kunna minska.
En annan risk som kan komma att påverka Hyres­
gästföreningen stort är risken att Hyresgästföreningens
intäkter blir momspliktiga framöver. EU-­kommissionen
ifrågasätter den svenska momslagstiftningen för ideella
föreningar. EU-kommissionen anser att undantagen
för ideell sektor strider mot EU:s 6:e momsdirektiv.
Med anledning av detta utredde ­finansdepartementet
ideell sektor och moms. (Ds 2009:58 ”Mervärdesskatt
(moms) för den ideella sektorn, m.m.”). De föreslagna
förändringarna i momslagen i denna departementsskrivelse har inte genomförts under 2011. Dessa förändringar riskerar att delar av eller i värsta fall alla Hyres­
gästföreningens intäkter blir momspliktiga framöver.
Eftersom alla Hyresgästföreningens intäkter ursprung­
ligen kommer från hyresgästerna skulle ett momsinfö­
rande direkt drabba alla Sveriges hyresgäster negativt.
Totalt kan dessa förändringar i värsta fall minska
11
Hyresgästföreningens intäkter med 20 procent. Trots
möjligheten till momsavdrag riskerar de föreslagna
förändringarna att påverka Hyresgästföreningen
negativt med 100 miljoner kronor per år. Ett antal
skriftväxlingar med kompromissförslag har under
året skickats mellan EU-kommissionen och Finansde­
partementet i momsfrågan, men inga beslut har fattats.
Det finns med andra ord idag inga tydliga besked om
och i så fall när Hyresgästföreningen riskerar att bli
momspliktig.
Forskning och utveckling
Hyresgästföreningen arbetar på flera sätt tillsammans
med universitet och högskolor för att utveckla verk­
samheten och bidra till kunskapen om boende och
hyresrätt i samhället.
Hyresgästföreningen påverkar genom Ideell Arena
olika beslutsfattare om att bidra till forskning om ideell
sektor. Ideell Arena är ett nätverk där 60 organisatio­
ner samarbetar inom den ideella sektorn.
Hyresgästföreningen delade inte ut något bostads­
stipendium 2011.
Det största utvecklingsarbetet inom Hyresgästföre­
ningen under 2011 var att påbörja genomförandet av
Agenda 2016. Agenda 2016 är Hyresgästföreningens
nya strategi mot år 2016. Agenda 2016 innehåller två
övergripande mål: Bättre boende för hyresgästerna och
utökad medlemsnytta för medlemmarna.
Agenda 2016 tar upp fyra viktiga förutsättningar
för att vi ska lyckas nå de två övergripande målen och
de sju verksamhetsmålen. För det första ska vi lyckas
fånga och driva det engagemang som finns hos medlemmarna. För det andra ska vi förändra vårt förhåll­
ningssätt genom att bland annat öka vår närvaro i
utsatta områden. Det tredje är att vi måste fortsätta
att utveckla organisationen genom att till exempel
förbättra ledarskapet och vårt IT-stöd. Den fjärde och
sista förutsättningen är att vi på ett bättre sätt än i dag
planerar, mäter och följer upp verksamheten och att
vi fokuserar på vilket resultat verksamheten får för
våra medlemmar och för alla hyresgäster.
Koncernens tillgångar 2011
Finansiell ställning
Koncernens finansiella ställning är mycket stark. Den
synliga soliditeten mätt som eget kapital i förhållande
till den totala balansomslutningen är 78 procent
(78 procent 2010). Likviditeten, det vill säga hur många
gånger som de kortfristiga skulderna kan betalas, är
1,5 gånger (1,7 gånger 2010).
Behandling av årets resultat
i Hyresgästföreningen
Årets resultat för Hyresgästföreningen, 36 207 tkr,
överförs i ny räkning.
Koncernens fria reserver uppgår till 758 926 tkr.
Beträffande resultatet av Koncernens och Hyresgäst­
föreningens verksamhet under 2011 samt Koncernens
och Hyresgästföreningens ställning vid årets utgång
hänvisas i övrigt till efterföljande resultat- och balans­
räkningar, kommentarer och noter.
Koncernens skulder och eget kapital 2011
Programvaror, 1%
Sparat eget kapital, 51%
Byggnader och mark, 14%
Fritt eget kapital, 27%
Maskiner och inventarier, 1%
Kortfristiga skulder, 22%
Finansiella anläggningstillgångar, 49%
Kortfristiga fordringar, 8%
Kortfristiga finansiella placeringar, 3%
Kassa och bank, 24%
12
Under 2011 har arbetet som syftar till att förbättra våra
förutsättningar inom IT, det så kallade ”Sjumilaklivet”,
fortsatt i samma omfattning som 2010. Ett annat
utvecklingsområde har varit att förbättra förmågan
att sätta mål på och mäta vår verksamhet. Detta för att
säkerställa att vi åstadkommer resultat för våra medlemmar och för Sveriges hyresgäster. År 2013 blir första
året med det nya arbetssättet.
Hyresgästföreningen har under 2011 förbättrat
servicen till medlemmarna på flera områden. Öppet­
tiderna har förlängts och det finns numera en kvälls­
öppen juridisk rådgivning på telefon dit alla medlem­
mar är välkomna att ringa.
Ett stort landsomfattande arbete med att ta fram
ett nytt intranät har pågått under hela 2011. Det nya
intranätet kommer förbättra förtroendevaldas och
anställdas möjligheter att samarbeta, till erfarenhets­
överföring och dela dokument genom ny teknik. Det
nya intranätet – Bosse – lanseras hösten 2012.
Resultaträkning
HYRESGÄSTFÖRENINGEN*
Belopp i tkr
Verksamhetens intäkter
Medlemsavgifter
Hyressättningsavgifter
Boinflytande- och fritidsmedel
Externt finansierade projekt
Övriga verksamhetsintäkter
Verksamhetens kostnader
Verksamhetskostnader
Personalkostnader
Avskrivningar av anläggningstillgångar
Verksamhetsresultat
Resultat från finansiella investeringar
Resultat från andelar i koncernföretag
Resultat från övriga värdepapper och fordringar
Upp-/nedskrivning finansiella anläggningstillgångar
Övriga ränteintäkter och liknande poster
Räntekostnader och liknande poster
Resultat efter finansiella poster
Årets skatt
ÅRETS RESULTAT
KONCERNEN
Noter
2011
2010
2011
2010
1
2
3
4
5
473 404
195 925
99 929
4 438
10 066
783 762
475 761
168 285
100 072
4 476
18 108
766 702
473 404
195 925
99 929
4 438
45 396
819 092
475 761
168 285
100 072
4 476
52 147
800 741
6
7
12–14
–271 081
–478 566
–11 698
22 417
–276 130
–443 711
–13 092
33 769
–277 861
–489 378
–16 592
35 261
–283 768
–454 461
–18 055
44 457
8
9
15–17
10
4 756
13 032
–700
4 248
–1 424
42 329
4 691
18 203
4 740
1 714
–208
62 909
11 644
0
4 268
–235
50 938
16 870
7 740
1 715
–117
70 665
11
–6 122
–5 901
–8 087
–7 624
36 207
57 008
42 851
63 041
* Hyresgästföreningen är moderförening i koncernen.
13
Balansräkning
HYRESGÄSTFÖRENINGEN*
Belopp i tkr
KONCERNEN
Noter
2011-12-31
2010-12-31
2011-12-31
2010-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Programvaror
12
13 711
15 848
13 711
15 848
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
Maskiner och inventarier
13
14
4 502
6 207
10 709
5 679
8 694
14 373
133 998
7 408
141 406
137 641
11 096
148 737
15
104 183
25 000
70
488 501
143
617 897
642 317
99 427
45 000
70
417 339
147
561 983
592 204
70
488 501
143
488 714
643 831
70
417 339
147
417 556
582 141
338
370
440
1 079
40 819
1 077
5 041
1 976
33 551
82 464
46 446
–
7 634
2 766
42 788
99 634
39 288
41 486
5 202
3 299
32 178
79 967
8 104
4 404
39 609
93 603
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier och andelar i koncernföretag
Fordringar hos koncernföretag
Andelar i intresseföretag
Andra långfristiga värdepappersinnehav
Andra långfristiga fordringar
16
17
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Varulager
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar
Fordringar hos koncernföretag
Skattefordringar
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
18
Kortfristiga placeringar
19
11
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Reservfond
Bundna reserver
14
27 553
226 896
349 131
931 272
20
6 105
6 125
20
6 105
6 125
496 053
220 022
42 851
758 926
765 051
494 617
158 417
63 041
716 075
722 200
494 617
130 163
57 008
681 788
681 788
200
200
200
200
25 806
4 437
17 363
160 900
208 506
890 494
30 627
26 178
21
22
28 757
2 136
14 888
169 594
215 375
933 570
16 191
175 036
221 854
986 905
18 281
164 613
209 072
931 272
23
24
6 150
2 127
6 150
2 082
6 150
2 127
6 150
2 082
Långfristiga skulder
Skulder till koncernföretag
Summa långfristiga skulder
* Hyresgästföreningen är moderförening i koncernen.
27 195
235 472
343 074
986 905
496 053
185 735
36 207
717 995
717 995
Summa eget kapital
Ställda säkerheter
Ansvarsförbindelser
27 553
170 733
298 290
890 494
20
Fritt eget kapital
Sparat eget kapital
Fria reserver/Balanserat resultat
Årets resultat
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder
Skulder till koncernföretag
Övriga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
27 195
181 256
291 253
933 570
Kassaflödesanalys
HYRESGÄSTFÖRENINGEN*
Belopp i tkr
KONCERNEN
2011
2010
2011
2010
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster
42 329
60 976
50 938
68 732
Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet
Avskrivningar på anläggningstillgångar
Uppskrivning finansiella anläggningstillgångar
Realisationsförlust likvidering av dotterföretag
Realisationsförlust avyttring av materiella anläggningstillgångar
Minskad räntefordran
Resultatandel från koncernföretag
Ökning betald skatt
10 603
–
–
2 181
–877
–4 756
–3 529
13 089
–7 740
8 747
–
535
–4 692
–14 714
15 498
–
18 053
–7 740
1 104
–877
535
–5 185
–16 121
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital
45 951
56 201
61 478
63 459
Förändringar i rörelsekapital
Minskning av varulager
Minskning/ökning av fordringar
Ökning/minskning av kortfristiga skulder
32
15 454
6 869
28
–20 951
6 279
639
11 611
12 782
41
–15 223
– 2 608
Kassaflöde från den löpande verksamheten
68 306
41 557
86 510
45 669
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar
Förvärv av immateriella anläggningstillgångar
Nettoförvärv av finansiella anläggningstillgångar
–1 638
–5 345
–51 158
–2 601
–4 333
–47 008
–1 789
–5 345
–71 158
–2 711
–4 333
–57 008
Kassaflöde från investeringsverksamheten
–58 141
–53 942
–78 292
–64 052
0
0
0
0
0
0
42
42
10 165
198 286
208 451
–12 385
210 671
198 286
8 218
254 449
262 667
–18 341
272 790
254 449
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Tillfört eget kapital
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
ÅRETS KASSAFLÖDE
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
* Hyresgästföreningen är moderförening i koncernen.
15
Noter till resultat- och balansräkning
Belopp i tusentals kronor (tkr)
Belopp i tkr
Redovisningsprinciper
NOT 2 – Hyressättningsavgifter
Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och
Bokföringsnämndens allmänna råd för ideella föreningar. Årsredo­
visningslagens regler för uppställning av resultat- och balansräkning
samt värdering tillämpas.
Hyressättningsavgifter är förhandlingsersättning som betalas av de
fastighetsägare som ingått förhandlingsöverenskommelse med
Hyresgästföreningen. Avgiften är 144 kronor per lägenhet och år
(120 kr 2010). Hyressättningsavgifterna finansierar förhandlings­
verksamheten i Hyresgästföreningen.
Koncernredovisning
Koncernredovisning har upprättats i enlighet med förvärvsmetoden.
Koncernbokslutet för år 2011 omfattar Hyresgästföreningen
(802001-5106), samt de bolag, som vid årets slut kontrollerades
till mer än 50 procent av röstetalet.
Avskrivningar
Immateriella och materiella anläggningstillgångar värderas till
anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar.
Utvecklingskostnader avseende egna IT-system aktiveras under det
år kostnaderna lagts ned. Avskrivningarna görs systematiskt över
tillgångarnas förväntade nyttjandeperiod enligt nedanstående
fördelning.
– programvaror och inventarier 5 år
– datorer
3 år
– byggnader
50 år
Kortfristiga placeringar och andra långfristiga
­värdepappersinnehav
Från och med 2010 redovisas samtliga finansiella placeringar som
anläggningstillgångar. Placeringar i utländsk valuta är i balans­
räkningen omräknade med aktuell valutakurs den 31 december
(balansdagskurs). Långfristiga finansiella placeringar värderas till
anskaffningsvärdet. Vid tidsbegränsade och kapitalgaranterade
innehav grundar sig värderingen på att Hyresgästföreningen kommer
att behålla värdepappret under hela löptiden och därmed återfå hela
det placerade kapitalbeloppet på förfallodagen. Vid ej tidsbegränsade
och/eller ej kapitalgaranterade innehav sker nedskrivning först om
värdenedgången bedöms vara varaktig. De kortfristiga placeringarna
har värderats individuellt till det lägsta av bokfört värde och
marknadsvärdet.
Färdiga varor och handelsvaror
Varulager värderas till anskaffningsvärde med avdrag för individuellt
bedömd inkurans.
Fordringar och skulder
Fordringarna är värderade individuellt till det belopp varmed de be­räknas inflyta. Fordringar och skulder i utländsk valuta är i balans­
räkningen omräknade med aktuell valutakurs den 31 december
(balansdagskurs). Från och med 2011 redovisas avsättning för
åtagande avtalspensioner som en personalkostnad.
NOT 3 – Boinflytande- och fritidsmedel
Boinflytande- och fritidsmedel utgör framförhandlade verksamhets­
bidrag från fastighetsägare. Boinflytandemedel finansierar lokalt
utvecklingsarbete i samverkan med bostadsföretagen. Fritidsmedel
finansierar verksamheten för lokala hyresgästföreningar i bostads­
områdena.
NOT 4 – Externt finansierade projekt
Belopp i tkr
Medlemsavgifterna är inbetalda avgifter från medlemmar i Hyres­
gästföreningen. Medlemsavgiften bestäms på regionnivå och är
mellan 75 och 80 kronor per månad. Medlemsavgifterna finansierar
verksamhet för medlemmarna som till exempel rådgivning i
boendefrågor, juridisk hjälp, lägenhetsbesiktningar, information
om boende och påverkansarbete.
16
2010
589
717
658
90
350
673
594
74
0
132
43
330
149
39
4 438
863
765
566
170
200
1 056
–
115
110
105
148
330
–
48
4 476
2011
2010
29 453
6 049
1 450
2 906
1 021
4 517
45 396
28 366
7 365
2 473
3 745
3 727
6 471
52 147
4 146
388
1 021
4 511
10 066
7 419
508
3 727
6 454
18 108
Hyresgästföreningen och koncernen
Olof Palmes Stiftelse (inkl. minnesfond)
Sida
Allmänna Arvsfonden
Folke Bernadotte-akademien
Gävle Kommun
Ekologisk stadsdel Majorna
Projekt Karlskrona
Ungdomsstyrelsen
Stena Fastigheter
Vänersborgsbostäder
Projekt Uddevalla
Projekt Gröningen Rosengård
Malmö Stad
Övriga
Summa
NOT 5 – Övriga verksamhetsintäkter
Belopp i tkr
Koncernen
Hyresintäkter
Provisioner
Fakturerade kostnader
Annonsförsäljning
Övriga intäkter lokala hyresgästföreningar
Övriga verksamhetsintäkter
Summa
NOT 1 – Medlemsavgifter
2011
Hyresgästföreningen
Fakturerade kostnader
Hyresintäkter
Övriga intäkter lokala hyresgästföreningar
Övriga verksamhetsintäkter
Summa
NOT 6 – Verksamhetskostnader
Belopp i tkr
forts. NOT 7 – M edeltalet anställda, sjukfrånvaro …
2011
Lokaler: Hyror, lokalvård m.m.
Förbrukning: Kontorsmaterial, trycksaker m.m.
Resor: Biljetter, kost och logi m.m.
Information: Medlemsbrev, kampanjer m.m.
Representation
Telefoni och porto
Konsulttjänster och andra externa tjänster
Verksamhetskostnader lokala hyresgäst­
föreningar
Summa
46 400
35 073
30 012
62 140
785
25 727
34 227
43 872
38 538
28 411
59 855
1 093
25 767
39 143
36 717
271 081
39 451
276 130
1 362
57
1 419
1 362
293
1 655
1 250
23
1 273
1 250
293
1 543
Hyresgästföreningen
Revisionsuppdrag, Ernst & Young AB
Annan revisionsverksamhet, Ernst & Young AB
Summa
NOT 7 – Medeltalet anställda, sjukfrånvaro samt löner, andra
ersättningar och sociala kostnader
2011
2010
406
344
750
400
327
727
400
337
737
396
320
716
4,26%
4,75%
1,78%
4,60%
3,84%
2,85%
3,81%
4,97%
2,00%
5,23%
4,15%
3,18%
4,60%
5,11%
4,29%
4,79%
1,81%
4,63%
3,88%
2,84%
3,84%
5,02%
2,04%
5,24%
4,22%
3,18%
4,69%
5,10%
Koncernen
Medelantalet anställda kvinnor
Medelantalet anställda män
Totalt
Hyresgästföreningen
Medelantalet anställda kvinnor
Medelantalet anställda män
Totalt
Sjukfrånvaro
Koncernen
Total sjukfrånvaro
Varav
Långtidssjukfrånvaro
Sjukfrånvaro för kvinnor
Sjukfrånvaro för män
Anställda – 29 år
Anställda 30 – 49 år
Anställda 50 år –
Sjukfrånvaro
Hyresgästföreningen
Total sjukfrånvaro
Varav
Långtidssjukfrånvaro
Sjukfrånvaro för kvinnor
Sjukfrånvaro för män
Anställda – 29 år
Anställda 30 – 49 år
Anställda 50 år –
Löner och andra ersättningar anställda
– varav till förbundschef
Arvode till förbundsordförande
Arvode* till förbundsstyrelse
283 601
1 284
1 311
413
270 998
1 268
1 297
625
Sociala avgifter enligt lag och avtal anställda
Varav pensionskostnader
148 373
48 414
132 301
38 897
* Inklusive ersättning för förlorad arbetsförtjänst.
Koncernen
Summa
2010
Hyresgästföreningen
Revisorernas arvoden
Revisionsuppdrag, Ernst & Young AB
Annan revisionsverksamhet, Ernst & Young AB
2011
2010
Hyresgästföreningen
Av pensionskostnaderna i Hyresgästföreningen avser 675 tkr (697
tkr) förbundschef. Pensionskostnader för förbundsordförande uppgår
till 935 tkr (995 tkr). Övriga ledamöter i förbundsstyrelsen har inga
pensionsförmåner.
Löner till anställda inom Hyresgästföreningen
Hyresgästföreningens löner ska vara sådana att vi kan rekrytera och
behålla den kompetens vi behöver för att utföra vårt uppdrag. Vi har
ambitionen att ha konkurrenskraftiga löner utan att vara löneledande.
Pensioner till anställda i Hyresgästföreningen
Till och med 31/8 2009 tryggas pensionsskulden till de anställda i
Hyresgästföreningen i Konsumentkooperationens (KP) pensions­
stiftelse. All nyintjänad pensionsrätt från och med 1/9 2009 tryggas
genom Konsumentkooperationens pensionskassa . Pensionsplanen
är en förmånsbestämd plan där den anställda är garanterad en viss
del av sin slutlön i tjänstepension. Pensionskostnaderna inklusive
löneskatt uppgick till 58 miljoner kronor 2011 jämfört med 46 miljoner
kronor 2010 ( i 2010 års kostnad ingår en gottgörelse ur överskott
med 9 miljoner kronor. Från och med 2011 redovisas avsättning för
åtagande avtalspensioner som en personalkostnad.
Ersättningar till ordförande, förbundschef och styrelse
Förbundsstyrelsens ordförande är tillika ordförande i Hyresgästföre­
ningen. Förbundsordföranden är vald på fyra år, till och med juni år
2012. Om uppdraget upphör i förtid eller om ordföranden inte väljs för
en ny mandatperiod ska andra skäliga arbetsuppgifter erbjudas inom
riksförbundet. Väljer ordföranden i stället att lämna riksförbundet
erhålls 90 procent av lönen under två år. Avräkning sker i de fall nytt
arbete/uppdrag erhålles. Trygghetsavtalet som gäller övriga anställda
omfattar inte ordföranden. Särskilda pensionsförmåner finns ej.
Pensionsvillkoren för förbundsordförande motsvarar de som gäller
för chefer i Hyresgästföreningen enligt kollektivavtal. Övriga styrelse­medlemmars arvoden är kopplade till inkomstbasbeloppets utveckling
och består av ett årsarvode med 4 000 kronor, ett sammanträdes­
arvode med 2 000 kr per tillfälle och ett arvode vid deltagande i
arbetsgrupper utöver förbundsstyrelsen med 1 000 kronor per tillfälle.
Förbundschefen är tillsvidareanställd med ett 5-års förordnande
som förbundschef. Nuvarande förordnande utgår 1/1 2014. Inga
speciella pensionsförmåner finns utan förbundschefen omfattas av
samma förmåner som övriga anställda. Om förordnandet bryts eller
om förlängning ej erbjuds ska förbundschefen erbjudas andra arbetsuppgifter om detta anses skäligt. Väljer förbundschefen att inte anta
de arbetsuppgifter som erbjuds utan lämnar Hyresgästföre­ningen
erhålls 90 procent av utgående lön under 24 månader. Om orsaken
är grovt kontraktsbrott från förbundschefens sida upphör avtalet utan
att några förmåner erbjuds.
Könsfördelning styrelser
Löner och ersättningar
Koncernen
2011
2010
20
25
45
17
28
45
4
7
11
4
7
11
Koncernen
Löner och andra ersättningar anställda
– varav förbundschef och VD
Arvoden* förbundsordförande och styrelser
293 506
2 571
1 853
280 496
2 272
2 095
Sociala avgifter enligt lag och avtal anställda
Varav pensionskostnader
152 065
49 762
135 785
40 257
* Inklusive ersättning för förlorad arbetsförtjänst.
Av pensionskostnaderna i koncernen avser 1 065 tkr (1 013 tkr)
förbundschef och VD:ar i dotterbolagen. Pensionskostnader för
förbundsordförande uppgår till 935 tkr (995 tkr). Övriga ledamöter
i förbundsstyrelsen har inga pensionsförmåner.
Kvinnor
Män
Totalt
Hyresgästföreningen
Kvinnor
Män
Totalt
17
Not 8 – Resultat från andelar i koncernföretag
Belopp i tkr
Not 13 – Byggnader och mark
2011
2010
Hyresgästföreningen
AB Kv Danmark nr 28 & Co KB
Summa
4 756
4 756
4 691
4 691
Not 9 – Resultat från övriga värdepapper och fordringar
Belopp i tkr
2011
2010
–
6 006
–3 762
9 400
11 644
–
4 190
3 102
9 578
16 870
6 006
–3 762
1 388
9 400
13 032
4 190
3 102
1 333
9 578
18 203
Koncernen
Utdelningar intresseföretag
Övriga utdelningar
Resultat vid försäljningar
Räntor
Summa
Hyresgästföreningen
Övriga utdelningar
Resultat vid försäljningar
Räntor från dotterföretag
Räntor
Summa
Not 10 – Övriga ränteintäkter och liknande poster
Belopp i tkr
2011
Summa
4 368
–100
4 268
2010
1 715
–
1 715
Hyresgästföreningen
Räntor
Resultat vid försäljning
Summa
4 348
–100
4 248
1 714
–
1 714
Not 11 – Årets skatt
Belopp i tkr
2011
2010
Summa
6 106
16
6 122
5 968
–67
5 901
Skattefordran
Summa
–6 106
166
–107
–10 312
21 400
5 041
–6 138
170
–51
–7 747
21 400
7 634
2011
2010
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar
Årets avskrivningar
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående restvärde enligt balansräkning
18
13 453
2 124
3 147
28 822
15 400
87 000
39 248
1 398
4 229
3 900
166 000
Ingående anskaffningsvärde byggnad
Ingående anskaffningsvärde mark
Försäljning fastighet
Färdigställd ombyggnad
186 630
16 038
–297
91
202 462
186 557
16 038
–
73
202 668
Utgående restvärde enligt balansräkning
–65 027
297
–3 734
–68 464
133 998
–61 296
0
–3 731
–65 027
137 641
Hyresgästföreningen
Fastigheter
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar
Återföring avskrivningar såld fastighet
Årets avskrivningar
Tax.värde
Tax.värde
2 st småhus, Sälen
Kontor, Växjö
2 124
3 147
2 124
3 147
Ingående anskaffningsvärde byggnad
Ingående anskaffningsvärde mark
Försäljning fastighet
Försäljning mark
4 993
1 754
–645
–729
5 373
4 993
1 754
–
–
6 747
–1 068
297
–100
–871
4 502
–968
–
–100
–1 068
5 679
2011
2010
32 107
1 169
–665
32 611
31 046
1 615
–554
32 107
–29 620
634
–1 562
–30 548
2 063
–28 151
554
–2 023
–29 620
2 487
47 512
530
–142
47 900
46 756
1 024
–268
47 512
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar
Återförda avskrivningar såld fastighet
Årets avskrivningar
Utgående restvärde enligt balansräkning
Not 14 – Maskiner och inventarier
Koncernen
Datorer
Ingående anskaffningsvärde
Inköp
Försäljning/utrangering
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående restvärde datorer
Koncernen och Hyresgästföreningen
Programvaror
Ingående anskaffningsvärde
Inköp
Tax.värde
13 453
2 124
3 147
28 822
15 400
78 000
39 248
1 398
4 229
3 900
166 000
Ingående avskrivningar
Försäljning/utrangering
Årets avskrivningar enligt plan
Not 12 – Immateriella tillgångar
Belopp i tkr
Tax.värde
Smådalarö 1:79 m.fl. (Tax.värde överklagat 2011)
2 st småhus, Sälen
Kontor, Växjö
Kontor och butiker, Helsingborg
Kontor och butiker, Borås
Vandrarhem och butiker, Stockholm
Kontor, Malmö
Kontor, Borlänge
Kontor, Vänersborg
Kontor, Karlstad
Kontor, Stockholm
Belopp i tkr
Hyresgästföreningen
Inkomstskatt
Erlagd utländsk skatt
Fastighetsskatt
Särskild löneskatt på pensionskostnader
Inbetald preliminärskatt under året
2010
Utgående ackumulerade avskrivningar
Hyresgästföreningen
Inkomstskatt
Skatt hänförlig till tidigare år
2011
Koncernen
Fastigheter
Utgående ackumulerade avskrivningar
Koncernen
Räntor
Resultat vid försäljning
Belopp i tkr
Inventarier
108 150
5 345
113 495
103 816
4 334
108 150
–92 302
–7 482
–99 784
13 711
–84 175
–8 127
–92 302
15 848
Ingående anskaffningsvärde
Inköp
Försäljningar/utrangeringar
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Not 16 – Andelar i intresseföretag
forts. Not 14 – Maskiner och inventarier
Belopp i tkr
Ingående avskrivningar
Försäljningar/utrangeringar
Årets avskrivningar enligt plan
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående restvärde inventarier
Utgående restvärde enligt balansräkning
2011
2010
–38 903
142
–3 794
–42 555
5 345
–34 996
268
–4 175
–38 903
8 609
7 408
11 096
Aktier
Ägarandel
Aktie­
kapital
Bokfört
värde
2011
50%
100
70
100
70
Koncernen och
Hyresgästföreningen
Hyresgästernas Förlag AB
Organisationsnummer 556429-3313
Styrelsens säte: Stockholm
Summa
Hyresgästföreningen
Datorer
Ingående anskaffningsvärde
Inköp
Försäljningar /utrangeringar
30 838
1 144
–665
31 317
29 815
1 577
–554
30 838
–28 429
634
–1 514
–29 309
2 008
–27 002
554
–1 981
–28 429
2 409
39 251
494
–142
39 603
38 495
1 024
–268
39 251
–32 966
142
–2 580
–35 404
4 199
–30 351
268
–2 883
–32 966
6 285
6 207
8 694
Org.nr
Säte
556045-0834
556189-2653
556457-7426
916400-2330
556606-6964
556706-9009
556707-3001
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar
Försäljningar/utrangeringar
Årets avskrivningar enligt plan
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående restvärde datorer
Inventarier
Ingående anskaffningsvärde
Inköp
Försäljningar/utrangeringar
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar
Försäljningar/utrangeringar
Årets avskrivningar enligt plan
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående restvärde inventarier
Utgående restvärde enligt balansräkning
Not 15 – Aktier och andelar i koncernföretag
Företagets namn
Hyresgästföreningen
Fastighets AB Norrlandsgatan nr 7
AB Kvarteret Danmark nr 28
Förvaltnings AB Rosenön
AB Kvarteret Danmark nr 28 & Co KB
Hyresgästföreningen Plus AB
Tidningen Hem & Hyra AB
Hyresgästföreningen Media AB
Aktier
Fastighets AB Norrlandsgatan 7
AB Kv Danmark nr 28
Förvaltnings AB Rosenön
Hyresgästföreningen Plus AB
Hyresgästföreningen Media AB
Tidningen Hem & Hyra AB
Ägarandel
Aktie­
kapital
Bokfört
värde
2011
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100
100
100
100
100
100
600
50
50
100
100
100
100
500
Summa aktier
Andelar
AB Kv Danmark nr 28 & Co KB
100%
Summa andelar
103 683
103 683
Summa aktier och andelar
104 183
Aktieägartillskott har skett till Hyresgästföreningen Media AB med
700 tkr, vilket nedskrivits över resultaträkningen.
Not 17 – Andra långfristiga värdepappersinnehav
Specifikation och emittent
Bokfört Marknadsvärde
värde
Förfallo­
datum
Koncernen och
Hyresgästföreningen
Scania 5,25%
Volvo Finans Bank 5,9%
Volvo Treasury 8,50 %
Storebrand 7,15% (NOK)
Swedbank 5,895%
Proventus Capital Partners 1 (EUR)
Holmen Stibor +1,973%
Danske Bank 5,1192%
Lloyds 3,75%
Proventus Capital Partners 2
Landshypotek Stibor + 2,25%
Nordea 8,375% (USD)
SEB 7,09% (EUR)
Handelsbanken 10,5%
SAS konvertibel 7,5%
Royal Bank of Scotland 3,8%
Medstop 9%
Swedbank 5,75% (GBP)
Stora Enso 5,75%
Lloyds 5,3%
Svensk Exportkredit 5,4% (USD)
SEB, Stibor + 1,25%
Sampo OY, Stibor +1,25%
Volvo Treasury, Stibor +3,15%
Värdepapper
Hedgefond energy, Coeli
Indexobligation, Swedbank
Indexobl aktier, Handelsbanken
Indexobl aktier, Kommuninvest
Indexobl aktier, Kommuninvest
Indexobl råvaror, Kommuninvest
Räntefond, Catella
Hedgefond multistrategi, Brummer
Hedgefond räntestrategi, Excalibur
Räntefond, Aviva
Räntefond, Neuberger
Indexobl råvaror & aktier,
Ålandsbanken
Indexobl aktier, Kommuninvest
Indexobl räntor, SEB
Indexobl aktier, Handelsbanken
Hedgefond multistrategi,
Quesada/EFG
Hedgefond multistrategi,
Aktieinvest
Räntefond, SEB
Räntefond, Danske Bank
Aktiestrategi, Handelsbanken
Indexobligation, Swedbank
Räntefond, Brookfield
Räntefond, Stratton Street (USD)
Värdepappersfonder
4 027
3 997
4 010
6 061
4 989
9 040
5 020
4 000
5 000
1 525
3 830
3 991
4 995
6 146
4 638
5 005
4 700
5 120
5 150
5 000
6 142
10 012
10 000
5 000
127 398
4 191
4 153
4 309
6 304
5 013
8 866
5 039
4 196
5 045
1 586
3 925
3 676
4 463
5 951
3 949
4 830
4 700
4 890
4 995
5 008
6 439
9 712
10 020
5 047
126 307
Feb 2012
Sep 2013
Mar 2012
Aug 2014
Dec 2017
2016
Nov 2013
Aug 2017
Apr 2015
2018
Jun 2017
Mar 2015
Dec 2017
Mar 2014
Apr 2015
Okt 2015
Maj 2016
Mar 2016
Sep 2015
Apr 2016
–
Maj 2016
Sep 2013
Dec 2014
10 001
5 025
5 000
2 000
10 010
10 010
5 000
10 100
10 516
5 000
5 000
10 135
5 478
5 064
1 835
9 924
10 012
4 877
11 760
10 819
5 109
5 282
–
Mar 2014
Apr 2016
Jul 2015
Jun 2014
Maj 2012
–
–
–
–
–
5 000
10 000
5 000
5 005
5 022
9 550
4 902
5 075
Apr 2013
Apr 2013
Mar 2014
Sep 2015
10 393
9 724
–
5 000
10 000
25 423
5 005
5 013
4 770
9 700
177 971
4 386
–
10 447
2012
24 589
–
4 470 Sep 2016
4 987 Maj 2014
4 983
–
10 204
–
178 634
19
Not 18 – Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
forts. Not 17 – Andra långfristiga värdepappersinnehav
Specifikation och emittent
Aarhus Karlshamn (mejeriprodukter)
ABB (kraft- och automationsteknik)
Alfa Laval (värmeöverföring och separering)
ASSA Abloy B (låssystem)
Astra Zeneca (läkemedel)
Atlas Copco B ­(verktyg och gruvindustri)
Autoliv (fordonssäkerhet)
Axis (säkerhetsutrustning)
Claes Ohlsson B (detaljhandel)
Electrolux B (vitvaror)
Ericsson B (telekom)
Getinge B (sjukvård och infektionskontroll)
H&M B (kläder)
Investor B (investerar i andra företag)
Kinnevik B (investerar i andra företag)
Nokia (mobiltelefoner och mobilsystem)
Nordea (bank)
Norsk Hydro (aluminium och energi)
Ratos B (investerar i andra företag)
Sandvik (specialverktyg och stålprodukter)
SCA B (pappersprodukter)
Scania B (lastbilar)
SKF B (kullager)
SSAB B (stålindustri)
Stora Enso (pappersprodukter)
Swedbank A (bank)
Telia Sonera (telekommunikation)
Trelleborg B (gummi för industrin)
Volvo B (lastbilar)
XACT BULL (börshandlad fond)
Aktier
Aktiefond, Seligsson & CO Medical
Småbolag Europa, Swedbank
Aktiestrategi, Nordea
Aktiefond Asien, DGF
Börshandlad fond aktier S&P 500
Börshandlad fond energi, Vanguard
Aktiefond USA, Brown
Aktiefond tillväxtmarknader, UBS
Aktiefond tillväxtmarknader, Lloyd George
Börshandlad fond Nasdaq, Powershares
Aktiefond Optima, Nordea
Aktiefonder, Nordea
Aktiefonder
Danske Bank
Quesada/EFG
Ålandsbanken
Specialinlåning
Övriga andelar
Summa
Bokfört Marknadsvärde
värde
2 481
5 161
3 203
1 925
4 522
1 986
3 407
3 013
3 451
1 082
4 791
3 425
5 351
4 276
3 362
1 700
3 707
1 828
2 276
3 792
3 688
4 310
2 280
1 342
2 889
2 446
5 175
4 004
2 068
2 505
95 446
2 993
5 180
6 520
3 452
4 740
4 316
3 742
4 155
2 818
1 097
4 576
4 360
8 852
4 494
3 353
1 674
3 728
1 596
3 230
4 223
4 590
5 100
4 077
1 320
2 482
2 229
5 612
5 975
2 636
2 789
115 909
5 000
5 077
5 000
10 033
4 001
2 973
8 245
10 000
4 951
4 021
4 762
2 214
66 277
6 044
4 630
5 087
12 593
4 405
2 792
8 515
8 886
4 321
4 252
4 762
2 214
68 501
10 684
245
10 107
21 036
10 684
245
10 107
21 036
373
373
488 501
510 760
Belopp i tkr
2011
2010
5 161
984
1 081
99
10 394
817
2 805
2 003
–
8 834
32 178
3 539
995
1 177
641
11 831
1 527
1 928
3 509
7 534
6 928
39 609
7 210
765
1 081
99
10 394
817
2 805
2 003
–
–
8 377
33 551
5 335
793
1 177
641
11 831
1 527
1 928
3 509
7 534
455
8 058
42 788
Koncernen
Förutbetalda hyror
Förutbetalda försäkringspremier
Förutbetalda leasingavgifter
Upplupna medlemsavgifter
Upplupna hyressättningsavgifter
Upplupna boinflytande- och fritidsmedel
Upplupna ränteintäkter
Förutbetalda kostnader avseende datadrift
Fordran KP gottgörelse pensionskostnader
Övriga poster
Summa
Hyresgästföreningen
Förutbetalda hyror
Förutbetalda försäkringspremier
Förutbetalda leasingavgifter
Upplupna medlemsavgifter
Upplupna hyressättningsavgifter
Upplupna boinflytande- och fritidsmedel
Upplupna ränteintäkter
Förutbetalda kostnader avseende datadrift
Fordran KP gottgörelse pensionskostnader
Administrationskostnader dotterbolag
Övriga poster
Summa
Not 19 – Kortfristiga placeringar
Bokfört Marknadsvärde
värde
Belopp i tkr
Koncernen och Hyresgästföreningen
Depåkonto Swedbank
Depåkonto Handelsbanken
Depåkonto SEB
26 813
302
80
27 195
26 813
302
80
27 195
Årets
resultat
Totalt
653 035 63 040
63 040 –63 040
42 851
716 075 42 851
722 200
0
42 851
765 051
Summa kortfristiga placeringar
Not 20 – Eget kapital
Belopp i tkr
Bundet
eget kapital
Fritt eget
kapital
Koncernen
Ingående balans
Resultatdisposition
Årets resultat
6 125
Utgående balans
6 125
Belopp i tkr
Sparat
Eget kapital
Fritt eget
kapital
Årets
resultat
Totalt
130 163 57 008
57 008 –57 008
–1 436
36 207
185 735 36 207
681 788
0
0
36 207
717 995
Hyresgästföreningen
Ingående balans
Resultatdisposition
Kapitalbildningsmål
Årets resultat
494 617
Utgående balans
496 053
1 436
Från och med 2006 har Hyresgästföreningen ett nytt krav på hur
stort det egna kapitalet ska vara – Sparat eget kapital. Sparat eget
kapital ska uppgå till en årsavgift per medlem och säkerställa att
Hyresgästföreningen alltid har en ekonomisk beredskap.
2011-12-31 var detta krav 496 053 tkr.
20
forts. Not 22 – Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Not 21 – Övriga skulder
Belopp i tkr
2011
2010
Belopp i tkr
2011
2010
7 226
23 472
16 399
4 102
42 601
70 306
2 488
169 594
4 127
23 131
17 329
–
42 468
68 892
4 953
160 900
Hyresgästföreningen
Koncernen
Personalens källskatt
Moms
Övriga poster
Summa
8 326
1 526
6 339
16 191
8 334
788
9 159
18 281
8 241
276
6 371
14 888
8 217
215
8 931
17 363
Hyresgästföreningen
Personalens källskatt
Moms
Övriga poster
Summa
2011
2010
7 369
24 027
20 140
4 102
42 601
1 833
70 306
4 658
175 036
4 232
23 610
17 501
–
42 468
1 262
68 892
6 648
164 613
Koncernen
Upplupna löner
Semesterlöneskuld
Sociala avgifter
Åtagande avtalspensionärer
Förutbetalda medlemsavgifter
Förutbetalda hyresintäkter
Förutbetalda boinflytande- och fritidsmedel
Övriga poster
Summa
Summa
Not 23 – Ställda säkerheter till kreditinstitut
Ställda säkerheter avser spärrad placering med 3 000 tkr och
bankgaranti med 3 150 tkr.
Not 22 – Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Belopp i tkr
Upplupna löner
Semesterlöneskuld
Sociala avgifter
Åtagande avtalspensionärer
Förutbetalda medlemsavgifter
Förutbetalda boinflytande- och fritidsmedel
Övriga poster
Not 24 – Ansvarsförbindelser
Ansvarsförbindelser i Hyresgästföreningen och koncernen avser
borgensförbindelse för anställdas billån.
Stockholm den 24 april 2012
Barbro Engman
Förbundsordförande
Anders Löfgren
Alaa Idris
Vendela Tengroth-Lamm
Marie Dahlin
Hans Eklund
Esa Norojärvi
Terje Gunnarson
Bo Nilsson
Erik Normark
Björn Johansson
Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits 2012-04-25
Magnus Fagerstedt
Auktoriserad revisor
Ernst & Young AB
Per-Inge Ahlbäck
Ingalill Bäckström
21
Hyresgästföreningens styrelse
Övre raden från vänster: Yvonne Andersson, Egon Frid, Anders Löfgren, Esa Norojärvi, Erik Normark, Terje Gunnarson,
Marie Dahlin, Bo Nilsson, Björn Johansson, Jan Johnsson, Hans Eklund.
Sittande: Alaa Idris, Barbro Engman, Vendela Tengroth­Lamm.
Ordinarie ledamöter
Barbro Engman, Stockholm, förbundsordförande
Marie Dahlin, Vänersborg
Hans Eklund, Östhammar
Terje Gunnarson, Stockholm
Alaa Idris, Örebro
Björn Johansson, Mantorp
Anders Löfgren, Halmstad
Bo Nilsson, Malmö
Erik Normark, Göteborg
Esa Norojärvi, Umeå
Vendela Tengroth­Lamm, Stockholm
Ersättare
Mursal Ismail Isa, Borlänge
Egon Frid, Skövde
Yvonne Andersson, Stockholm
Adjungerade
Jan Johnson, förbundschef
Mats Panther, facklig representant Handels
Peter Forsman, facklig representant Journalistklubben
Emmeli Wulfstrand, facklig representant SACO
Birgitta Litsegård, protokollförare (t.o.m. 2011­05)
Robert Rohammar, protokollförare (fr.o.m. 2011­09)
22
”En sunt kritisk inställning till vår
verksamhet och en förmåga att
se saker från ett annat perspektiv.
Det tycker jag är bra att ha med
sig i styrelsearbetet”
Hans Eklund
”Tolkningen och tillämpningen av den
nya lagstiftningen för allmännyttiga
bostadsbolag tycker jag har varit den
viktigaste frågan och diskussionen
under 2011.”
Terje Gunnarson
”Vi har också åstad­
kommit en hel del
när det gäller de nya
riktlinjerna för för­
handlingsarbetet.”
Mursal Ismail Isa
”Vi behöver fokusera
mer på att rekrytera,
behålla och engagera
våra medlemmar.”
”Diskussionen
om hyresrättens
och hyresgästens
plats och roll
i samhället har
varit väldigt viktig
under året som
gått.”
Yvonne Andersson
Anders Löfgren
”Jag är glad att arbetet med Agenda 2016
successivt sätter avtryck på så många
håll. I regioner och i funktioner som
ekonomi, ledarskap, juridik, opinions­
bildning och medlemshantering.”
Vendela Tengroth-Lamm
”Med boendet som utgångspunkt kan vi
bidra till att lösa flera av de utmaningar
samhället står inför. Som bostadsbrist,
segregation och klimatförändringar.”
Erik Normark
Revisionsberättelse
Till föreningsstämman i Hyresgästföreningen
Org.nr 802001-5106
Rapport om årsredovisningen
Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovis­
ningen för Hyresgästföreningen för år 2011.
Styrelsens ansvar för årsredovisningen
Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande
bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll
som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en
årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig­
heter eller på fel.
Revisorernas ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och
koncernredovisningen på grundval av vår revision. Aukto­
riserad revisor har utfört revisionen enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige.
Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt
planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet
att årsredovisningen och koncernredo­visningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. Förtroendevald revisor har
utfört revisionen enligt god revisionssed för förtroendevalda
revisorer i Sverige.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta
revisionsbevis om belopp och annan information i årsredo­
visningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras,
bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning
beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är
relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för
att ge en rättvisande bild i syfte att utforma gransknings­
åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständig­
heterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek­
tiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar
också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redo­
visningsprinciper som har använts och av rimligheten i
styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovis­
ningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck­
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncern­
redovisningen upprättats i enlighet med årsredovisnings­
lagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande
bild av föreningens och koncernens finansiella ställning per
den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och
kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvalt­
ningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och
koncernredovisningens övriga delar.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra
författningar samt stadgar
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo­
visningen har vi även reviderat styrelsens förvaltning för
Hyresgästföreningen för år 2011.
Styrelsens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen.
Revisorernas ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen
enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi
utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo­
visningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon
styrelseledamot har företagit någon åtgärd eller gjort sig
skyldig till försummelse som kan föranleda ersättnings­
skyldighet.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck­
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Styrelseledamöterna har inte handlat i strid med föreningens
stadgar. Vi tillstyrker att föreningsstämman beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Stockholm den 25 april 2012
24
Magnus Fagerstedt
Auktoriserad revisor
Per-Inge Ahlbäck
Ingalill Bäckström