Halmstad, 2014-08-11
Motivering till avgiftssättning
Avgiftssättningen för bostadsarrenden styrs av Jordabalken 10 kap. 6 § och i enlighet med
lagtexten skall arrendeavgiften utgå med ett skäligt belopp, med utgångspunkt från vad som
kan sägas vara arrenderättens värde. I enlighet med de propositioner som ligger till grund för
lagstiftningen skall i första hand en ortsprisanalys göras för att finna vad som är ortens pris,
och om inte det är möjligt får en ren skälighetsbedömning göras för att uppskatta avgiften.
Ortsprisanalys
De objekt som ingår i ortsprisjämförelsen får inte skilja sig för mycket från det objekt som ska
avgiftsbestämmas, bland annat med avseende på avstånd till vatten, tomtstorlek och byggrätt.
Parametrar som närhet till service och samhällsfunktion, utsikt, möjlighet att transportera sig
till arrendestället, hur tätt bebyggelsen ligger m.m. påverkar också avgiften.
I Halmstad kommun finns ett flertal fritidsstugeområden som till mångt och mycket liknar
Strandskatan, Viggen och Snäppan, både i Östra stranden-området och på andra håll i
kommunen. Dessa är dock inte upplåtna med arrende utan alla är i föreningsform där varje
stugägare är medlem i föreningen som i sin tur äger marken. En direkt jämförelse med dessa
områden kan därför inte göras. En jämförelse har istället gjorts med liknande arrendestugor i
Varberg kommun, Falkbergs kommun och Laholms kommun. Samtliga kommuner ligger
inom Hallands län, är närliggande med liknande kustklimat och attraktivitet och alla
jämförelser avser stugor som ligger i nära anslutning till havet, vilket får göra att
jämförelseobjekten är likvärdiga med arrendet för Östra Stranden och kan sägas ligga inom
ortsbegreppet. I flera mål gällande avgiften för bostadsarrenden har det klarlagts att det i
arrendemål tillämpas ett tämligen vitt ortsbegrepp (bland annat Hovrätten för övre Norrland
målen ÖÄ 653-11, ÖÄ 903-08 och Svea hovrätt målen ÖÄ764-10, ÖÄ 2432-10). Jämförelser
har gjorts både med arrenden upplåtna på kommunalt ägd mark och privat ägd mark.
Falkenberg
Se bifogat arrendekontrakt, bilaga 1 och bifogad detaljplan, bilaga 2.
Likheter
I Falkenberg ligger området Skrea strand där det finns ett antal stugor som upplåtits med
bostadsarrende, på kommunal mark. Avtalen liknar mycket det som finns/föreslås för Östra
Stranden, bland annat med avseende på avtalstid och att nyttjande endast är för
fritidsändamål. Detaljplanebestämmelserna är likvärdiga, möjligtvis lite hårdare. Precis som
vid Östra Stranden står husen tätt intill varandra och tomtindelningen är otydlig.
Skillnader
Det som skiljer är att byggnadens totala area maximalt får uppgå till 18,3 kvm, stugorna är
alltså betydligt mindre än de vid Östra Stranden. Utöver arrendet betalar varje stugägare en
avgift till samfällighetsförening som sköter servicestugor, vägar, gemensamma ytor m.m.
Avgift: 6 000 kr/år och stugägare (kr/km byggrätt = 6000 kr/18,3kvm = 328 kr/kvm)
Halmstad, 2014-08-11
Varberg
Se bifogad detaljplan, bilaga 3.
Likheter
I Varbergs kommun finns Apelviken, ett stugområde där vissa av stugorna ligger på
kommunal mark upplåtna med bostadsarrende. Stugorna med maximal byggyta om 35 kvm
får anses likvärdiga med de på Östra Stranden, både med avseende på byggrätt och att
tomtindelningen är otydlig.
Avgift: Kommunen yrkade på 11 200 kr/år för stugorna om 35 kvm, (kr/kvm byggrätt =
11200kr/35kvm = 320 kr/kvm). Enligt markförvaltaren på Varbergs kommun baserades
avgiften enkom på byggrätt. En förlikning träffades dock mellan parterna och arrendeavtalen
för de mindre stugorna åsattes avgiften 8 400 kr/år (kr/kvm byggrätt = 8400kr/35kvm = 240
kr/kvm).
Laholm
Se bifogat utdrag från mäklarannons, bilaga 4.
I Mellbystrand finns ett flertal så kallade dynstugor upplåtna med arrende på sanddynerna
invid havet. Sanddynerna är både kommunalt och privat ägda. Jämförelseexemplet från
Mellbystrand är hämtat från en aktuell mäklarannons.
Likheter
Jämförelsestugan, och närliggande stugor, är belägna i sanddynerna invid havet. Läget är med
andra ord likvärdigt. Kontraktet omförhandlas vart femte år.
Skillnader
Stugorna, i vart fall detta exempel, är avsevärt mindre. Den aktuella jämförelsestugan är
endast 12 kvm och tillgång till el, vatten, avlopp m.m. saknas. Stugorna ligger inte lika tätt
som på Östra Stranden.
Avgift för det aktuella exempelet: 5 800 kr/år. Enligt mäklaren ligger arrendeavgiften för de
flesta dynstugorna kring den summan, oavsett markägare.
Skälighetsbedömning
Utöver ovanstående ortsprisanalys har en form av skälighetsbedömning gjorts, där ett allmänt
resonemang förts om den tidigare avgiften och markens taxeringsvärde.
Tidigare avgifter
Fram till 2004 var arrendeavtalen personliga och istället för att ett avtal tecknades med
föreningen fanns det ett avtal mellan varje stugägare och kommunen. Ett arrendeförfarande
mellan kommunen och stugägarna har funnits under flera årtionden och vid en översyn av de
avtal som gällde fram till 2004, har samtliga av de enskilda avtalen åsattes en avgift om 4 000
kr/år som räknats upp i takt med KPI med bastal 1994.
När avtalsupplägget omstrukturerades 2004 och det nya avtalet började gälla var avgiften med
föreningen i snitt satt till 4 500 kr/år och stugägare. Någon egentligen omförhandling av
Halmstad, 2014-08-11
avgiften gjordes alltså aldrig, utan det var endast en uppräkning med KPI från den grundavgift
som sattes 1994. Det innebär i praktiken att avgiften inte omförhandlats på åtminstone 20 år.
Det finns all anledning att anta att arrenderättens värde har stigit under denna 20-årsperiod.
Taxeringsvärde
Både Halmstad 4:34 och 4:14 är fastigheter som omfattar mer än bara fritidsstugeområden.
Därför har det sammanlagda taxeringsvärdet med typkod 211, småhusenhet tomtmark till
fritidsbostad, för Halmstad 4:34 och Halmstad 4:14 har tagits fram, se bilaga 5.
Taxeringsvärde för övriga delar av fastigheterna har alltså utelämnats. Fastigheten Halmstad
4:1 ingår också i arrendeområdet, men den fastigheten har endast taxerats som industrienhet
gatu- och parkmark, varför något taxeringsvärde för den fastigheten inte kunnat användas. Det
rör sig dock endast om ett fåtal fritidshus uppförda på Halmstad 4:1, varför vi bortser från
taxeringsvärde för den delen av fastigheten som är bebyggd med småhus.
I enlighet med utdrag ur fastighetsregistret uppgår det totala taxeringsvärdet för Halmstad
4:34 och Halmstad 4:14 till 113 582 000 kr. Observera att uppgiftsåret är 2012.
Avgift
En avgift om 11 000 kr/stugägare och år föreslås,
vilket ger föreningen en avgift om 11 000 kr * 427 stugor = 4 697 000 kr
Avgiften grundas framför allt på vad som framkommit vid ortsprisanalysen, men också på vad
som kan anses skäligt i förhållande till de parametrar som ovan nämnts.
Falkenbergs kommun tar ut en arrendeavgift om 6 000 kr/år för stugor som är betydligt
mindre. I övrigt är förutsättningarna otroligt lika de vid Östra Stranden, bland annat med
avseende på liknande detaljplanebestämmelser och att stugorna står mycket tvätt. Avgiften
om 6 000 kr/år för 18,3 kvm ger ett byggrätts- kvm-pris om 6000kr/18,3kvm= 328kr/kvm.
För de förslag som ovan anges för Östra Stranden är motsvarande byggrätts-kvm-pris
11000kr/34kvm= 324 kr/kvm. En avgiftsnivå om 11 000 kr skulle alltså väl motsvara, sett till
värdet på byggrätten, vad Falkenbergs kommun tar betalt för sina motsvarande arrenden.
Utifrån den värdering av arrenderättens värde som gjordes i Varbergs kommun värderades
byggrätten till 320 kr/kvm för de mindre stugorna. Avgiften man enades om gav dock ett
byggrätts-kvm-pris om 8400kr/35kvm=240 kr/kvm. Många av stugorna har en otydlig
tomtindelning, i likhet med Östra Stranden.
Dynstugan i Mellbystrand, Laholms kommun hade åsatts en avgift om 5 800 kr/år och den
aktuella jämförelsestugan är endast 12 kvm. Detta ger ett byggrätts-kvm-pris om
5900kr/12kvm= 483 kr/kvm. Oaktat att exempelvis el saknas är detta ett betydligt högre pris
än något av de andra objekten. Där till ska läggas att utbyggnad ej får ske vilket sänker
arrenderättens värde.
Ortsprisanalysen tyder på att både Falkenberg och Laholm har stugor som betingar en högre
avgift, sett till byggrätten. Förutsättningarna i Falkenberg är mycket lika de som finns för
Halmstad, 2014-08-11
Östra Stranden. Rätt att bygga ut stugorna till storlek liknande de för Östra Stranden saknas,
vilket ökar arrenderättens värde för Östra Stranden.
Tas även hänsyn till den skälighetsbedömning som gjorts får det anses rimligt att en
avgiftshöjning kommer till stånd, då avgiften i praktiken inte omförhandlats på minst tjugo år.
Ser man dessutom till taxeringsvärdet, som indikerar värdet på marken, är det uppenbart att
värdet på marken är högt vilket rimligen också bör spegla arrenderättens värde.
Sammantaget, framför allt med hänsyn till den långtgående ortsprisanalys som gjorts men
också med anledning av de skälighetsaspekter som tagits in, finner kommunen att avgiften
ovan är väl underbyggd och skälig varför den ska åsättas arrendeavtalet.