STALLET, Eds Prästgård 1:102, i Upplands Väsby
BN/2013:90 Antagandehandling april 2013 enkelt planförfarande PBL 2010:900 tillämpas Detaljplan för STALLET, Eds Prästgård 1:102, i Upplands Väsby PLANBESKRIVNING ___________________________________________________________________________ Handlingar Plankarta med bestämmelser Denna planbeskrivning inkl genomförandefrågor och behovsbedömning om betydande miljöpåverkan. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Bild 1: Planområdets läge. Planen syftar till att möjliggöra användningen av stallbyggnaden vid Eds prästgård i Prästgårdsmarken för förskola, samlingsslokal och kulturändamål. Nuvarande användningssätt i detaljplanen är samlingslokal och byggnaden har under många år använts som festlokal. Den första detaljplanen för platsen angav centrumändamål vilket gav utrymme för olika publika funktioner som genererar liv i området genom människoflöde och trafik vilket nu aktualiseras igen. Behovet av förskoleplatser är stort i kommunen och det är prioriterat att skapa nya platser. Förskoleverksamhet bedrivs i lokalen idag på ett bygglov som upphävts av Mark- och miljödomstolen. I lokalförsörjningsprogrammet beskrivs att platserna i förskolan Stallet behövs för att uppnå balans mellan tillgång och efterfrågan av förskoleplatser i västra kommundelen. Att möjliggöra förskola i Stallet innebär dessutom att en befintlig byggnad på befintlig fastighet ges ny användning utan att jungfrulig mark tas i anspråk. 1 Innehållsförteckning PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG 1 PLANENS ÖVERENSSTÄMMELSE MED HUSHÅLLNINGSREGLERNA I MILJÖBALKEN3 PLANDATA3 Läge3 Areal 3 Markägoförhållanden3 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN4 Översiktliga planer4 Kommunala program4 Detaljplan och förordnanden4 Kommunala beslut i övrigt 6 Övriga beslut6 FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER6 Natur och landskap6 Geoteknik6 Kulturmiljö6 Platsen 6 Bebyggelsens karaktär och struktur 7 Stallbyggnader 7 Bebyggelse och gestaltning8 Gator och trafik8 Biltrafik 8 Gång- cykeltrafik9 Rekreation10 Trygghet 10 Hälsofrågor - risk, buller och störningarörningar & risker 10 Teknisk försörjning 10 Fastighetsrättsliga frågor10 Administrativa frågor11 Planens handläggning 11 Tidplan 11 Genomförandetid 11 Huvudmannaskap och ansvarsfördelning 11 Bygglovpliktens omfattning 11 Bygglovavgift 11 Andra ekonomiska frågor 11 Fastighetsbildningsåtgärder 11 BEHOVSBEDÖMNING OM BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN 11 Platsen 12 Påverkan 12 Planen 12 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN12 BEGREPPSFÖRKLARINGAR13 2 PLANENS ÖVERENSSTÄMMELSE MED HUSHÅLLNINGSREGLERNA I MILJÖBALKEN Förslaget är förenligt med miljöbalkens (MB) 3 kap avseende lämplig användning av mark och vatten samt 5 kap miljökvalitetsnormer. Planförslaget syftar till att ändra användningen för befintlig byggnad inom befintlig fastighet, det vill säga utan att ta jungfrulig mark i anspråk, varför planförslaget anses vara förenligt med miljöbalkens 3e och 5e kapitel. Något riksintresse enligt 4 kap berörs inte. Miljökvalitetsnormer bedöms inte överskridas eller påverkas som följd av planens genomförande. PLANDATA Plan- och bygglagen, PBL, (1987:10) ersattes den 2 maj 2011 av plan- och bygglagen (2010:900). Av övergångsbestämmelserna framgår att äldre föreskrifter fortfarande ska gälla för ärenden som har påbörjats före denna tidpunkt. Denna plan är påbörjad efter den 2 maj 2011 och hanteras därför enligt den nya PBL 2010:900. Läge Planområdet ligger i Prästgårdsmarken i västra Upplands Väsby och utgörs av del av fastigheten Eds Prästgård 1:102. Bild 2: Ortofoto över området med planområdet markerat i rött. Areal Planområdet omfattar 0,27 ha (2700 kvm). Markägoförhållanden Inom planområdet: Fastigheten Eds Prästgård 1:102, Stallet, ägs av Väsbyhem. Väsbyhem hyr ut byggnaden och delar av marken. Utanför planområdet: Gatumarken inom fastigheten Eds Prästgård 1:67, öster om Stallet, ägs av Upplands Väsby Kommun. Fastigheten Eds Prästgård 1:65, öster om Stallet, ägs av en bostadsrättsförening och bostadsfastigheten Eds Prästgård 1:107, norr om Stallet, är privatägd. Eds Prästgård 1:97 och 1:101 ägs av Väsbyhem. 3 Planområde Fastighetsgränser 1:107 1:97 1:102 1:65 1:101 1:67 Bild 3: Planområdet med angränsande fastigheter TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer I gällande översiktsplan, (strategisk kommunplan) antagen av kommunfullmäktige i december 2005, beskrivs det övergripande målet att Upplands Väsby ska utvecklas till en modern småstad. För att nå dit ska satsningar inom sex strategiska utvecklingsområden göras. De sex utvecklingsområdena som beskrivs i översiktsplanen på s 21 är ”Stadsliv i Upplands Väsby”, ”Det nära Upplands Väsby”, ”Bo i Upplands Väsby”, ”Kunskap och tillväxt i Upplands Väsby”, ”Upplevelserika Upplands Väsby” och ”Gröna Upplands Väsby”. Enligt gällande kommunplan ingår området i den befintliga sammanhängande bebyggelsen som kan förtätas. Detta detaljplaneförslag strider inte mot intentionerna i den gällande kommunplanen och ses som ett steg mot föverkligande av strategierna. I kommunplanen nämns att Eds Prästgård är byggnadsminne. Dess historiska betydelse beskrivs i denna planbeskrivning under rubriken Kulturmiljö. Kommunala program I kommunens strategiska lokalförsörjningsplan 2013-2022, pekas på behovet av förskoleplatser. Stallet är med som ny förskola med verksamhetsstart 2012 för 30 barn och 60 barn år 2013. Med dessa platser skulle balans mellan tillgång och efterfrågan vara uppnådd för dessa år. Förskolan Stallet är viktig för att klara behovet av förskoleplatser i västra kommundelen oavsett nya platser som beräknas tillkomma inom framtida planområdet Eds Allé och eventuellt på förskolan Ringblomman inom Prästgårdsmarken. Detaljplan och förordnanden Området utgör del av gällande detaljplan nr 155, som vann laga kraft den 12 juli 1990. I gällande plan anges samlingslokal K, som användning för området. Genomförandetiden för planen har löpt ut. 4 Angränsande planer är detaljplan 236 i norr, vilken vann laga kraft 26 januari 1999, och har en genomförandetid på 15 år. I väster angränsar stadsplan nr 106, fastställd 21 januari 1982. Om detta planförslag vinner laga kraft kommer den att angränsa detaljplan nr 155 i öster och söder. I den planen, som Stallet ursprungligen ingick i, ”Stadsplan nr 100 (fastställd 1979) var Stallets användning Ch, centrumbebyggelse. Efter en stadsplanetävling togs en ny stadsplan fram, nr 106 för Prästgårdsalléns bostäder. I samband med detta utökades Ch-området till att även omfatta fastigheten Eds Prästgård 1:107 norr om stallet, vilken år 1999 ändrades till bostad i en ny plan. Vägen mellan stallet och prästgården fick samtidigt användningen”bussgata”. Denna användning är ersatt av GCA-väg i dp 155, vilket innebär gång- och cykeltrafik med viss angöringstrafik. Bild 4(vänster): Gällande bestämmelser med föreslaget planområde markerat i rött. Bild 5(ovan): Gällande detaljplaner i och omkring området. 5 Kommunala beslut i övrigt Byggnadsnämnden beslutade 2013-02-19 att uppdra åt kontoret för samhällsbyggnad att upprätta och samråda om förslag till detaljplan över förskolan Stallet till förskola, samlingslokal och liknande. Ett nytt planarbete har påbörjats under våren 2013 som ska pröva möjligheten att bygga bostäder på ängarna söder och nordost om Stallet. Ett dialogmöte har genomförts med boende i Prästgårdsmarken. Övriga beslut I Stallet bedrivs idag förskola. Verksamheten bedrivs med ett bygglov som Mark- och miljödomstolen beslutade att upphäva. Detta efter bedömningen att bygglov för förskola inte kan ges som en mindre avvikelse från gällande plan där användningen är samlingslokal. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Natur och landskap Planområdet är fullt utbyggt och inga natur- eller landskapsfrågor bedöms beröras vid ett genomförande av planen. Vid norra gaveln ligger ett stort flyttblock. Geoteknik Marken består av postglacial finlera och gränsar till områden med sandig morän. Området är enligt översiktlig bedömning eventuellt högriskområde för markradon. Kulturmiljö Platsen I anslutning till planområdet finns fornlämningar i form av gravar, gravfält, stensättningar m.m. som visar att platsen varit bebodd under lång tid. En runsten påträffad i trädgården till den intilliggande prästgården antyder var den förhistoriska bebyggelsen var lokaliserad. Fd. lönebostället Äldre byväg Stallet Fd. Prästgård Bild 5: Prästgården i sitt sammanhang idag. 6 Bild 6: Fasad mot söder. Bild 7: Fasad mot öster. Bild 8: Ritning på fasad mot väster. Bebyggelsens karaktär och struktur Stallet ingår i en historisk helhetsmiljö med ålderdomlig karaktär som omfattar fornlämningar, bebyggelse och historisk vägsträckning. Öster om planområdet och stallet ligger Eds prästgård som är en välbevarad gårdsmiljö med bebyggelse från 1700- och 1800-talen. Eventuellt härrör en av flyglarna från 1600-talet. Det är en traditionell gård med funktionsseparerade byggnader i fyrkantsuppställning. Stallet hörde tidigare till prästgården och utgör en rest av en tidigare kringbyggd fägård. Mellan prästgården och stallbyggnaden går sträckningen av en gammal byväg, som separerade fägården från mangården. Eds prästgård är sedan 1982 byggnadsminne i enlighet med 3 kap. i Lag (1988:950) om kulturminnen m.m. och skyddas i enlighet med skyddsföreskrifter daterade 1982-03-10. Skyddsföreskrifterna omfattar byggnaderna och området kring dem inom fastigheten Eds Prästgård 1:65. Prästgården är även skyddad med Q i detaljplan nr 155. Den förvärvades 2004 av bostadsrättsföreningen Eds prästgård och är numera bostad för tre familjer. Norr om stallet ligger en gård med 1800-talskaraktär, som fungerade som prästgårdens löneboställe, Njursta arrendegård, (fastighet Eds Prästgård 1:107). Det ursprungliga bostadshuset brandskadades svårt på slutet av 1990-talet och renoverades därefter. Att lönebostället och prästgården fortfarande ligger samlad är ovanligt. I boken Upplands Väsby kulturhistoriska miljöer av Stockholms läns museum 1988 beskrivs miljön enligt följande: Eds prästgård omfattande såväl prästens tjänstebostad som lönebostället illustrerar väl hur en uppländsk prästgård var bebyggd och fungerade fram till tiden omkring 1910. Numer omges stallet och prästgården av bostadsbebyggelse från 1980- talet. Direkt väster om stallet ligger ett område med uppbruten bebyggelse i två våningar. Stallbyggnader Fram till slutet av 1700-talet var stall vanligen en byggnad som ingick i gårdens fyrkantsuppbyggnad. I början av 1800-talet börjande man samla flera funktioner under samma tak varvid stallen succesivt blev större. Detta var en process som påskyndades efter skiftesreformerna i mitten på 1800-talet då jordbruket specialiserades. Stall från denna tid var ofta långsträckta och hade en panelklädd regelkonstruktion. Ingångarna var förlagda på kortsidorna och eventuella fönster var högt placerade. Under 1800-talet blev den röda 7 slamfärgen den vanligaste fasadfärgen på landsbygden. Takmaterialen varierade beroende på lokal materialtillgång. Ett stall är en ekonomibyggnad och har därmed en enklare, lite rustikare karaktär än bostadshus. Fönstersättning och dörrarnas placering präglas av stallets nyttofunktioner. Bebyggelse och gestaltning Enligt uppgift från Väsbyhem och ett bygglov från 1983 så är den nuvarande stallbyggnaden, en nybyggnad placerad på samma plats som det tidigare stallet. Byggnaden, ca 42 x 9 m stor, är klädd med det gamla stallets fasad med timmer i bottenvåning, stående panel på det förhöjda vägglivet och gavelspetsarna. Ett brant tegeltäckt sadeltak med en inredd vindsvåning under. Fasaden är rödmålad, vita fönstersnickerier och svartmålade portar. Invändigt är byggnaden helt modern, inredd till fest- och samlingslokal. Entrén är lokaliserad till västfasadens södra del, kök med inlastning och soprum på västfasadens norra del. Planförslaget innebär att stallet, ska ges möjlighet att användas främst som skol- och förskoleverksamhet, men även som samlingslokal och för kulturverksamhet. I detta aktuella fall är fördelen att byggnaden är befintlig och förändringen bedöms ringa. På plankartan anges användningen S-skolverksamhet och R1-kulturändamål och samlingslokal. Stallet har, i gällande plan, egenskapen q, som innebär att det är en värdefull miljö och att ändring av byggnad inte får förvanska dess karaktär eller anpassning till omgivningen. Då stallbyggnaden är en mycket väsentlig del i helhetsmiljön kring prästgården så har den påförts en ny bestämmelse q, stallbyggnaden får inte rivas. En varsamhetsbestämmelse bibehålls, k – ”Vid exteriöra förändringar får karaktären av stallbyggnad inte förvanskas.” Om byggnaden rivs trots rivningsförbudet eller förstörs genom våda och en ersättningsbyggnad uppförs, ska dess exteriör ha karaktären av en stallbyggnad och den tidigare volymen återskapas. Byggnadens placering är definierad på plankartan och planbestämmelser om höjd och takvinkel finns liksom en allmän karaktärsbestämmelse. Både vid förändringar och nybyggnad bör antikvariskt kunniga personer tillfrågas för att uppnå bästa möjliga utformning, historiska trovärdighet och förankring. Vid förändringar i mark för trafikförsörjning måste hänsyn tas till den kulturhistoriska miljön. På platsen för en tidigare stor ekonomibyggnad, i planområdets nordvästra del ges nu en byggrätt för en enplans förrådsbyggnad om högst 25 kvm byggnadsarea, f2 på plankartan. Tak och fasadmaterial är reglerat med planbestämmelser. Inom prickad mark på stallets västra sida får solskydd i form av fristående tak uppföras om högst 25 kvm öppenarea, (OPA). Gator och trafik Biltrafik Gällande detaljplan medger användningen samlingslokal och stallet har nyttjats som festlokal under en längre tid. Då trafikerades området mest på kvällstid och helger. Trafiksituationen förändras då markanvändningen ändras och idag förekommer trafik på morgon och eftermiddag, måndag till fredag, då barn lämnas och hämtas vid förskolan. Det vill säga området trafikeras numera dagtid. Stallet nås med bil norrifrån via Prästgårdsvägen, som slutar i en vändplan. I vändplanens södra del mynnar en utfart österifrån, från den fd prästgården som används som bostad. Enstaka förare, som parkerar bilen olämpligt i förhållande till denna utfart upplevs störande 8 av de boende. Trafiksitautionen bedöms kunna ges en fungerande lösning inom befintlig gatumark, vilket redovisas i bild 9. Utmed Prästgårdsvägens östra sida planeras längsgående sidoparkering anläggas. Gatans bredd är här 5,5 meter, ett mått som rymmer både körbana och sidoparkering. Platserna erbjuds de som stannar upp till 15 minuter för lämning och hämtning. Befintlig betalparkering finns ytterligare länge norrut längs Prästgårdsvägen. Se bild 9. Några stickprovsbesök vid morgonlämningstid visar att föräldrarna idag inte stannar på den norra parkeringen utan utefter Prästgårdsvägen. Ytterligare studier av lösningar för trafik, angöring och parkering kommer att göras i samband med planarbetet av Prästgårdsmarken som nyligen påbörjats. Gång- och cykeltrafik Planområdet nås via befintliga gång- och cykelvägar, de kommer inte att påverkas vid ett genomförande av planen. Bild 9: Trafik- och parkeringssituationen vid Stallet. 9 Rekreation Inom fastigheten, i dess västra del, finns en yta om 950 kvm för förskolebarnens utomhusvistelse och närlek. Denna blir inhängnad för barnens säkerhet, men det innebär samtidigt att närboende inte kan använda området som parkmiljö dagtid, vilket varit möjligt tidigare. På tomten finns möjlighet till vistelse i både skugga och sol. Ett skärmtak får uppföras, vilket ger sol- och regnskydd. Planområdet angränsar till större natur och grönområde som kan tillgodose övriga behov av rekreation. Trygghet Genomförandet av planen kan innebära att trygghetsupplevelsen kan öka i Prästgårdsmarken i och med att det skapas arbetsplatser och att dagbefolkningen ökar. Hälsofrågor - risk, buller, störningar Genomförandet av planen innebär en ökning av fordonstrafiken. Föräldrar hämtar och lämnar barn på förskola samt varuleveranser till förskolan med ibland tyngre fordon. Denna trafik kan upplevas som en störning för de som bor i förskolans omedelbara närhet. Fordonstrafik som alstras i förskolans närområde av boende och besökare kan innebära en risk för oskyddade trafikanter. Detta, sammantaget, ställer höga krav på gestaltningen av gata och angöringsplats så att störningar och risker minimeras. För att ligga i tätorten är området relativt tyst även om både tåg och flyg kan höras. Visst tågbuller hörs vid Prästgårdsvägens vändplan men förskolans vistelseyta utomhus ligger i bullerskydd av Stallet. Förskolans yta i väster angränsar till bostadshus, boende som är skiftarbetande kan uppleva en störning av barnens lek vid dagtid. Luftkvaliteten i området är god och varken miljökvalitetsnormer eller nationella som regionala miljömål för luft bedöms överskridas. Teknisk försörjning Byggnaden har försörjning med vatten och avlopp i den norra gaveln. Även el ansluter här. Byggnaden värms med fjärrvärme via Väsbyhems undercentral. Ledning ansluter i byggnadens norra gavel. Dagvatten ska omhändertas lokalt (LOD), infiltreras och fördröjas, så långt det är möjligt innan det leds till det kommunala dagvattennätet. Rent dagvatten ska infiltreras om det går. Befintliga gräsytor kan användas för fördröjning och infiltration genom anläggning av tex öppna dagvattenstråk och perkolationsytor innan bräddning sker till kommunens dagvattenledning. Lösningar ska ske i enlighet med kommunens dagvattenpolicy. Hämtning av avfall ska ske genom att sopbilen stannar på vändplanen och hämtar avfallskärl från byggnadens norra del. Avfallsutrymmen och tömningsvägar för avfall ska uppfylla kraven i Upplands Väsby kommuns Handbok för avfallsutrymmen. Befintligt u-område, som ligger längs stallbyggnadens östra sida, utnyttjas troligen inte idag och tas därför bort ur planen. Eventuella framtida ledningar förläggs i gata. I norr behålls befintligt u-område. Fastighetsrättsliga frågor Kommunen ansöker om ledningsrätt för ledningar i u-området i norr. Samma u-område utökas med 1 m söder ut för att rymma befintlig fjärrvärmeledning. 10 Administrativa frågor Planens handläggning Planen handläggs med enkelt förfarande. Det motiveras av att området redan tidigare var planlagt som kvartersmark med en utåtriktad verksamhet, samlingssal. Detta användningssätt finns kvar och kompletteras med kultur- samt skol- och förskoleverksamhet, på flera sätt snarlika användningar. Storleken på byggnad och tomt medger endast en begränsad förskoleverksamhet. De som berörs av trafikförhållandena för de nya användningssätten ingår i samrådskretsen för det enkla planförfarandet. Tidplan Planprocessens tidplan: plansamråd, 2-15 april 2013 skede 2, granskning, 23 april - 6 maj 2013 antagande i BN, 21 maj 2013 Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från den dag planen vinner laga kraft. Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Planområdet omfattar ingen allmän platsmark. Bygglov, marklov och rivningslov söks hos byggnadsnämnden, Upplands Väsby kommun, när planen vunnit laga kraft. Bygglovpliktens omfattning Med hänsyn till att planen syftar till förändringar i en miljö med många intressen har bygglovsplikten behållits på den nivå plan- och bygglagen reglerar inom detaljplanelagd mark. Bygglovavgift Kostnader för bygglov, planavgift och bygganmälan samt därtill hörande nybyggnadskarta debiteras efter taxa. Andra ekonomiska frågor Finansiering av vägåtgärder ska lösas innan detaljplanen vinner laga kraft. Fastighetsbildningsåtgärder Kostnad för Lantmäteriets åtgärder debiteras efter taxa. BEHOVSBEDÖMNING OM BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN Enligt plan och bygglagen (PBL 2010:900, 4 kap 34§) samt miljöbalken (MB 6 kap 11§) ska kommunen göra en miljöbedömning vid framtagandet av en detaljplan om planens genomförande antas medföra en betydande miljöpåverkan. Syftet med miljöbedömningen är att integrera miljöaspekter i planen så att en hållbar utveckling främjas. För att klargöra om planen medför en betydande miljöpåverkan görs en behovsbedömning. Behovsbedömningen görs utifrån de kriterier som finns i bilaga 4 till förordningen miljökonsekvensbeskrivningar. Kriterierna handlar bland annat om riskerna för människors hälsa eller för miljön, det berörda områdets sårbarhet på grund av till exempel överskridna miljökvalitetsnormer eller kulturarvet och påverkan på skyddad natur. Om planens genomförande enligt dessa kriterier kan antas leda till en betydande 11 miljöpåverkan ska en miljöbedömning enligt miljöbalkens bestämmelser genomföras och en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) upprättas och samrådas kring. Nedan följer en behovsbedömning gjord av kontoret för samhällsbyggnad. Till sin hjälp har kontoret använt en checklista med de miljöaspekter som anges i miljöbalken (MB 6 kap 12 § 6 pkt). Platsen Planområdet består av en ca 2700 kvm stor fastighet bebyggd med en ca 385 kvm stor byggnad. Fasaden kommer från ett ursprungligt stall som låg exakt på denna plats. Interiören är från 1980-talet. Byggnaden är det enda kvarvarande elementet av större ekonomibyggnader som tillhört Eds prästgård. Det formar därmed en del av den totala gårdsmiljön, en kulturhistoriskt intressant närmiljö. Eds prästgård med omgivande tomt är ett byggnadsminne. Vid norra gaveln ligger ett större stenblock. Påverkan Tomten var tidigare öppen tillgänglig tomtmark men blir nu inhägnad för att skydda förskolebarnen. Den nya användningen kommer att generera mer trafik till fastigheten än tidigare. En gångväg från intilliggande bostadsområde till busshållplats och livsmedelsaffär korsar den vändplan som är närmaste angöringspunkt med fordon. Barnens stoj och lek kan bli störande för nattarbetande/dagsovande personer i närmaste intilliggande bostäder. Förskoleverksamheten bedöms inte påverka de kulturhistoriska värdena. Ingen exteriör förändring på byggnaden behövs för den nya användningen. Däremot blir tomten väster om byggnaden möblerad med lekredskap och skuggskydd. Den delen är dock skymd från fd prästgården. Planen Rivningsförbud har införts i planen. En varsamhetsbestämmelse vid förändringar av befintlig byggnad och utformningskrav vid nybyggnad har införts i planen. Möjlighet att bygga ett skuggande tak ges i planen. Ställningstagande om betydande miljöpåverkan Med hänvisning till ovanstående bedömer kontoret för samhällsbyggnad att detaljplanens genomförande inte kommer att leda till betydande miljöpåverkan. En miljöbedömning och framtagande av miljökonsekvensbeskrivning är därför inte nödvändig. Hanteringen av allmänna miljöfrågor redovisas i planbeskrivningen. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Fredrik Drotte Elisabet Eriksson Axel Nelstrand Stefan Fors Jörgen Wihlner Birgitta Hillblom Göran Höglund Marie Erlandsson 12 Kontoret för samhällsbyggnad, plan Kontoret för samhällsbyggnad, plan Kontoret för samhällsbyggnad, trafik Kontoret för samhällsbyggnad, gator Kontoret för samhällsbyggnad, gator Miljö- och hälsoskyddskontoret Kundvalskontoret, förskola Kontoret för samhällsbyggnad, VA Planhandlingarna är upprättade av White Arkitekter AB genom Tobias Stenmark planeringsarkitekt FPR/MSA, Maria Milton planeringsarkitekt FPR/MSA och Jan Perotti Bebyggelseantikvarie. BEGREPPSFÖRKLARINGAR En del av de begrepp som används i planhandlingarna förklaras här nedan. Begreppen finns definierade i Svensk standard (SS 02 10 52) respektive i Plan- och Byggförordningen, 1 kap §3. Byggnadsarea, BYA = den area som en byggnad upptar på marken. (Skärmtak, stort takutsprång och liknande anläggningar t. ex. balkong lägre än 3 m över mark, räknas in i byggnadsarean.) Öppenarea, OPA = del av byggnad som inte omsluts av väggar. Medelmarknivå = markens genomsnittliga höjdläge invid byggnaden. Byggnadshöjd = avståndet från markens medelnivå till skärningen mellan fasadplanet och ett tänkt takplan som med 45 graders lutning berör byggnadens tak. Kontoret för samhällsbyggnad Fredrik Drotte Stadsutvecklingschef Elisabet ErikssonPer-Olov Nilsson PlanarkitektExploateringschef 13
© Copyright 2024