Affärsplan - Bollnäs Bostäder
Affärsplan 2015 BOLLNÄS BOSTÄDER Innehåll 3 Inledning 4 AB Bollnäs Bostäder 6 Affärskoncept 11 Utgångspunkter för verksamheten 12 Sammanfattning av styrmodellen och försök till förklaring 13 Styrkort AB Bollnäs Bostäder 21 Genomförande och uppföljning 22 Projekt i närtid (1-4 år) 30 Bilaga 1 Koncernövergripande styrkort 2015 32 Bilaga 2 AB Bollnäs Bostäders styrkort 2015 34 Bilaga 3 Ägardirektiv 42 AB Bollnäs Bostäders nyckeltal 2013 Ansvarig utgivare: Lars Åsberg Produktion: Lars Åsberg Grafisk produktion: Elinor Falker, Lena Hansson Tryck: Reklamab.se, Edsbyn Omslag: Ergün Gür och Kalle Wallbom 3 Inledning Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Inledning Affärsplanen är Bollnäs Bostäders övergripande dokument för styrning och uppföljning. I planen beskrivs inriktningen för bolagets verksamhet. Det görs med utgångspunkt från affärsidé och vision, en omvärlds- och nulägesanalys samt de riktlinjer såsom styrkort och ägardirektiv som kommunfullmäktige lämnat i samband med budgeten för kommande år. Bolaget har inför 2015 sett över utformningen av affärsplanen. Detta främst för att öka tydligheten, hitta former för ändamålsenliga uppföljningsrutiner och koppla ihop direktiv från ägaren med bolagets prioriteringar. I affärsplanen tar bolaget också hänsyn till de anvisningar som finns i andra styrdokument, till exempel i kommunkoncernens miljömål och kommunens näringslivspolitiska program. 12 december 2014 Lars Åsberg, VD AB Bollnäs Bostäder 4 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 AB Bollnäs Bostäder Bollnäs Bostäder bildades 1947 och har sedan starten varit den främsta aktören i Bollnäs utbyggnad. Idag har bolaget 3 883 bostäder och uppskattningsvis 8 000 hyresgäster. Utöver lägenheter omfattar beståndet cirka 30 000 kvadratmeter lokaler. Företagets andel av bostäderna i Bollnäs kommun är 28%. Andra bostäder fördelas: egna hem (53%), bostadsrätt (9%) och privata hyresrätter (9%). Bollnäs Bostäder är ett allmännyttigt företag som ägs av Bollnäs kommun och ingår i koncernen Bollnäs Stadshus AB. De årliga ägardirektiven till före- taget lämnas i kommunfullmäktiges budget. Bollnäs Bostäder har som kommunägt företag en politiskt sammansatt styrelse. Styrelsen ska se till att företagets verksamhet drivs ändamålsenligt och utfärda nödvändiga anvisningar. Styrelsen ska fungera som en kreativ samtalspartner åt Bollnäs Bostäders VD. Bollnäs Bostäders VD leder bolagets verksamhet och verkställer styrelsens beslut. Ledningsgrupp AB Bollnäs Bostäder Organisation och medarbetare Bolaget har 38 medarbetare, 15 kvinnor och 23 män. Under hösten 2014 ingår även fem praktikanter varav fyra inom Boserviceavdelningen och en inom Ekonomiavdelningen. Teknik Här finns företagets tekniska kompetens samlad som tar hand om ny- och ombyggnation, underhåll, utemiljö, energi, el, VVS, IT, säkerhet, upphandling, projektledning samt miljö och kvalitet. Teknik bistår övriga företaget med teknisk kunskap och innovativa lösningar. Boservice Här finns samtliga bovärdar samlade. Boservice är våra kunders närmaste kontakt när det gäller frågor som rör boendet. De tar bland annat hand om felanmälningar, reparationer, nyckelhantering och besiktningar. Kundcenter Här finns företagets uthyrning, både vad gäller vanliga lägenheter, lokaler, studentlägenheter och möblerade lägenheter. Kundcenter hjälper också till med bosociala frågor samt frågor om tillval och lägenhetsunderhåll. Kundcenter har hand om företagets marknadsföring med till exempel annonser, hemsida och kundtidningen. Ekonomi och administration Här finns företagets ekonomer som jobbar med redovisning, löner, hyresdebitering, fakturering och diarium. Ekonomi och administration har dessutom hand om personalfrågor samt utbildningar. 5 AB Bollnäs Bostäder Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Affärskoncept 6 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Affärskoncept Affärsidé Vår vision är att skapa ”Rum för utveckling och det naturliga förstahandsvalet”. Vår affärsidé går ut på att bygga, förvalta och hyra ut bostäder till så bra pris som möjligt så att så många som möjligt kan hyra av oss. I Bollnäs Bostäders bolagsordning formulerar ägaren den långsiktiga affärsidén: För att kunna erbjuda våra hyresgäster prisvärt boende arbetar vi med värdeskapande aktiviteter i vår grundstrategi. Vi försöker också hålla oss till våra kärnvärden att vara lönsamma, generösa, duktiga på att arbeta tillsammans och öppna i våra arbetssätt. Vår vision är stor. Vi är medvetna om att "Rum för utveckling" inte enbart påverkar våra hyresgästers boende. Vi är med och påverkar många människors vardag. Bolaget ska förvärva, bebygga, förvalta och avyttra fastigheter och tomträtter för bostadsändamål och härtill knutna affärslägenheter, serviceanläggningar och andra kollektiva anordningar samt lokaler för hantverk och småindustri. Bolaget ska också förvalta fastigheter och tomträtter tillhöriga Bollnäs kommun och dess företag. Vision "Rum för utveckling och det naturliga förstahandsvalet" Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 7 I vårt sätt att fatta beslut, arbeta och uppträda i bolaget har vi tre principer. Dessa principer ska alla känna till: Volym Volym Vi ska sträva efter att tillhandahålla efterfrågade och prisvärda lägenheter och lokaler till alla befintliga och blivande hyresgäster. Kundnöjdhet Kundnöjdhet Hyresgästerna ska få den service företaget har bestämt. Vi ska kännetecknas av kvalitet. Effektivitet Effektivitet Bolaget ska drivas kostnadseffektivt. Affärskedjan ska alltid optimeras. Bolagets innovativitet får inte skadas av detta. Mission/Uppdrag De allmännyttiga bostadsföretagen byggdes upp under en period efter andra världskriget och fram till och med 1960-talet. De var en bärande del av den tidens bostads- och välfärdspolitik. Den allmännyttiga sektorn står nu för en femtedel av bostadsmarknaden i Sverige och ungefär hälften av hyresmarknaden. De allmännyttiga bolagen är öppna för alla, inte bara för mindre resursstarka hushåll. Ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppgift ska vara att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och erbjuda hyresgästerna inflytande. I uppdraget ryms också ett tydligt socialt och etiskt ansvarstagande för såväl kund som medarbetare. Affärskoncept Grundstrategier 8 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 9 Kärnvärden som gör vår identitet Affärskoncept Bilden som sprids av Bollnäs Bostäder skall mynna ur våra kärnvärden. De skall ligga till grund för bolagets agerande inför medarbetare, hyresgäster, leverantörer och andra intressenter. På Bollnäs Bostäder ska alla medarbetare tillsammans och öppet sträva efter långsiktig lönsamhet. E Ekonomiskt Vi ska fokusera på resultatet, volymer, intäkter samt kostnader. Vårt goda resultat gynnar alla hyresgäster, ägare och personal. T Team Vi arbetar tillsammans. Vi har vår vision dit vi ska. Ledarskapet ska vara motiverande, kommunicerande, definierande och delegerat. T A Transparent Vi ska vara öppna och ta emot hyresgästernas och medarbetarnas kritik, idéer och önskemål. Vår kommunikation ska vara tydlig, kontinuerlig och öppen. Altruistiskt Vi arbetar osjälviskt. Allmännyttan skall finnas för alla kundgrupper och bolagets vinst skall vara ett medel för att växa men också för att satsa för befintliga kunders trivsel. Vi ska vara sparsamma i det stora och givmilda i det lilla. 1 E T T A Det naturliga förstahandsvalet 10 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Varumärkeslöfte Affärskoncept Vi ska göra vårt varumärke attraktivt. Det ska skilja sig från konkurrenterna vilket leder till att vi ska vara det naturliga förstahandsvalet. Vi ska marknadsföra våra områden på ett modernt sätt. Befintliga och nya hyresgäster ska förstå att vi aktivt utvecklar bolaget. Vårt marknadsområde är i första hand kommunen och i andra hand övriga världen. Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 11 Omvärlden just nu Den utdragna lågkonjunkturen har fortsatt och återhämtningen i ekonomin går långsamt. En viktig anledning är att den svenska exporten inte har gett den skjuts som krävs för att få fart på landets tillväxt. Likaså är investeringarna i näringslivet svaga. Tendenser i närvärlden Bollnäs kommun har de senaste tio åren uppvisat en stabil befolkningsutveckling. Liksom övriga kommuner i Gävleborgs län är arbetslösheten högre än rikssnittet. Framförallt har ungdomarna svårt att ta sig in på arbetsmarknaden. Svensk export har gått tillbaka de senaste åren. Men signaler tyder på att en vändning kan ske under 2015. Även andra indikatorer pekar på att köplusten på våra exportmarknader tar fart under 2015. Så länge befolkningsutvecklingen i kommunen är stabil bör det finnas ett behov av ändamålsenliga lägenheter som uppfyller dagens krav. I förhållande till den svaga ekonomiska tillväxten har sysselsättningen utvecklats påfallande starkt i landet. Den något förbättrade konjunkturen 2015-2018 gör att sysselsättningen ökar. De kommande åren tros tillväxten dämpas i arbetskraften, bland annat på grund av att effekterna av tidigare arbetsmarknadsreformer slagit igenom fullt ut. Arbetslösheten spås hamna på omkring 6,5 procent 2017 och 2018. Svag konjunktur i Sverige och i omvärlden har gjort att inflationen varit mycket låg de senaste åren. Tillsammans med dämpade inflationsutsikter utgjorde detta grunden för Riksbankens beslut i juli 2014 att sänka reporäntan från 0,75 procent till 0,25 procent. En del talar för att perioden med exceptionellt låg inflation snart är över. Inflationen (KPIF) stiger från 0,6 procent 2014 till 1,5 procent 2015. Detta är dock fortfarande under Riksbankens mål. Eftersom inflationsutsikterna även på längre sikt är låga börjar räntan höjas först tidigast mot slutet av 2015. Hyresrättens attraktionskraft är stark i Bollnäs. Korta uppsägningstider, god service och inga oförutsedda reparationskostnader är starka argument för att bo i hyresrätt. Bollnäs Bostäder innehar för närvarande drygt 3800 lägenheter i kommunen. Det är förhållandevis många lägenheter i allmännyttan, jämfört med andra kommuner i Bollnäs storlek. Den 31 december 2013 var vakansen 1,31%, vilket får anses som mycket lågt. Ägardirektiven fastslår att bolaget ska bygga attraktiva och prisvärda bostäder. Under åren 2013-2016 ska 90 bostadslägenheter nyproduceras, om inte legala hinder föreligger. Utgångspunkter för verksamheten Utgångspunkter för verksamheten 2015 12 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Sammanfattning av styrmodellen och försök till förklaring Sammanfattning av styrmodellen och ett försök till förklaring Utveckling, välfärd, tillväxt Arbetssätt Medarbetare Ekonomi Medborgare Kommunens vision Önskat läge Bolagsordning Bolagsordning Ägardirektiv Lagar och normerande beslut Bolagets vision Strategiska bolagsmål Mätetal Aktiviteter Ambitionen med affärsplanen är att göra bolagets ägardirektiv, mål och vision mer konkreta samt knyta dem till kommunkoncernens övergripande politiskt fastställda vision och perspektiv. Målet är att tydligheten i ägarens och bolagets styrning ska öka. Kommunens vision och perspektiv från styrkortet är utgångspunkten. Ägardirektiven och Bollnäs Bostäders affärsidé och vision är sedan fortsättning- en för inriktningen på affärsplanen. Ovan redovisas modellen med kommunens vilja och bolagets vision med tillhörande målsättningar för kommande år. För att uppnå målsättningarna och visionsskrivningarna kopplas mätetal eller aktiviteter till varje mål. Med hjälp av dem kan måluppfyllelsen sedan mätas årligen i samband med bokslut. Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 13 Styrkort AB Bollnäs Bostäder Kommunens vision: Bollnäs, möjligheternas kommun! Bollnäs, möjligheternas kommun! Har en hållbar utveckling med tillväxt och goda möjligheter till utbildning och arbete. Vi har ett jämställt och miljöanpassat samhälle präglat av trygghet, demokratiska värderingar, mångfald, upplevelser och framtidstro. Arbetssätt Ekonomi Medarbetare Medborgare Önskat läge Bollnäs, en tillväxtkommun för människor och natur med medborgare, som aktivt utövar inflytande i sin närmiljö. Utveckling, välfärd, tillväxt Kommunens vision Önskat läge Bolagsordning Bolagsordning Ägardirektiv Bolagets vision Strategiska bolagsmål Mätetal Aktiviteter Lagar och normerande beslut Styrkort AB Bollnäs Bostäder I kommunens målformuleringsmodell för balanserade styrkort anges en vision, ett önskat läge för hela kommunen samt fem "perspektiv" som kommunen pekar ut som viktiga för helheten (kommunkoncernen) och delarna (förvaltarna och bolagen). Det är inom de perspektiven bolaget formulerat sina mål. 14 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Kommunperspektiv Medborgare Medarbetare Arbetssätt Ekonomi Utveckling, välfärd, tillväxt Medborgare Kommunens vision Önskat läge Bolagsordning Bolagsordning Ägardirektiv Bolagets vision Lagar och normerande beslut Strategiska bolagsmål Mätetal Styrkort AB Bollnäs Bostäder Aktiviteter God folkhälsa och engagerade medborgare Ägardirektiv Bolaget ska tillgodose olika bostadsbehov och tillhandahålla ett varierat bostadsutbud, i olika kostnadslägen och i efterfrågade områden, av god kvalitet samt erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande. Bollnäs Bostäder verkar i Arbrå, Bollnäs, Kilafors, Rengsjö och Vallsta i syfte att trygga bostadsförsörjningen i hela kommunen. Som kommunens största fastighetsägare är bolaget normbildande. Bostäder för särskilda behov är en del av verksamheten liksom att bolaget aktivt ska verka för att motverka segregation. Strategiska bolagsmål: ▪ Vi startar boenderotation i kommunen för de som är 55+ med egna hem för att möjliggöra för barnfamiljer att komma över fastigheter i efterfrågade lägen. ▪ Vi erbjuder trygghet och lugn i en god boendemiljö med utrymme för gemenskap. ▪ Vi sätter kunden i centrum, är lätta att nå och ger en god service. Bolagets miljömål 1, 8 Radonhalten i alla fastigheter ska mätas och till 2020 ska samtliga fastigheter understiga föreskrivet gränsvärde (200 bq/ m3). Miljöledningssystemet ska vara aktuellt och i drift. Mätetal: • Hålla takten i nyproduktionen enligt ägardirektiv. • Omflyttningen på grund av störning ska inte överstiga 5%. • Besöken på vår hemsida ska öka med 2% jämfört med föregående år. • Nöjd kundindex (NKI) ska uppgå till minst 4,5. Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Utveckling, välfärd och tillväxt Arbetssätt Ekonomi Medarbetare Medborgare Kommunens vision Utveckling, välfärd, tillväxt 15 Önskat läge Bolagsordning Ägardirektiv Bolagets vision Lagar och normerande beslut Strategiska bolagsmål Mätetal Aktiviteter Anpassad infrastruktur, tillgång till högre utbildning och gott företagsklimat Ägardirektiv I bolagets uppdrag ingår även ett samhällsansvar i syfte att bidra till en hållbar utveckling. Det handlar om ett etiskt, miljömässigt och socialt ansvarstagande. Bolaget ska verka för att Bollnäs uppfattas som en attraktiv kommun att bo och driva näringsverksamhet i genom att tillhanda hålla boenden för alla i sunda och prisvärda hyresbostäder i efterfrågade områden. En strategi för om-, ny- och tillbyggnad samt förvärv och försäljning av fastigheter gör att bolaget blir en betydande aktör som stimulerar byggande av olika former av bostäder där teknisk utveckling finns med som en naturlig del. Under perioden 2013-2016 ska minst 90 bostadslägenheter nyproduceras såvida inte legala hinder föreligger. Strategiska bolagsmål: ▪ Vår mångfald ger kunden valfrihet. ▪ Vi är en ledande samhällsutvecklare med nytänkande. Bolagets miljömål 10 Energibehovet i Bollnäs Bostäders nyproducerade fastigheter ska vara minst 25% lägre än gällande BBR-krav. Mätetal: • Möjliggöra byggstart för 30 nya lägenheter genom ett utvecklat samarbete med kommunen i planfrågor. • Antalet vakanta lägenheter ska max uppgå till 2% i snitt under året. • Antalet hyresgäster med högskolerabatt ska vara minst 20 stycken den 1 nov 2015. • Energibehovet vid nyproduktion ska vara minst 25% lägre än gällande BBR-krav. • Minst tre nya underhållsprojekt under året. • Underhållet ska minst vara 130 kr/m2. Styrkort AB Bollnäs Bostäder Bolagsordning 16 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Ekonomi Arbetssätt Medarbetare Utveckling, välfärd, tillväxt Ekonomi Medborgare Kommunens vision Önskat läge Bolagsordning Bolagsordning Ägardirektiv Bolagets vision Lagar och normerande beslut Strategiska bolagsmål Mätetal Styrkort AB Bollnäs Bostäder Aktiviteter God ekonomisk hushållning Ägardirektiv De ekonomiska direktiven handlar om att budgeten ska vara i balans med god prognossäkerhet och godkänd resultatnivå. Bolaget ska drivas enligt affärsmässiga principer vilket innebär att Bollnäs Bostäder alltid ska utgå från vad som är långsiktigt bäst för bolaget som sådant. Detta givet de begränsningar och förutsättningar som ligger i att vara en långsiktig, seriös fastighetsägare på hyresmarknaden. Strategiska bolagsmål: ▪ Arbetet i bolaget ska bedrivas affärsmässigt med vinstsyfte. Resultatkravet är 9 mkr. ▪ Vi hushållar förnuftigt med våra pengar och är affärsmässiga i alla led. Bolagets miljömål 2-4, 7 Energiförbrukningen ska minska med 20% till och med 2016 i enlighet med Skåneinitiativet. Alla tvättstugors utrustningar ska vara energieffektiva senast 2015. All belysning i gemensamma utrymmen, entréer och parkeringar ska vara utbytt mot energieffektiva sorter senast 2016. I samband med renoveringar och reparationer i befintliga bostäder ska en sänkning av energiförbrukningen eftersträvas. Mätetal: • Den slutgiltiga kostnaden för nyproduktion får inte överskrida kalkylerna. • Kalkylerna för underhållsåtgärder större än 1 mkr får högst överskridas med 5%. • Uppvisa en direktavkastning på lägst 3,5% beräknat på marknadsvärdet. Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Medarbetare Arbetssätt Medarbetare Ekonomi Medborgare Kommunens vision Utveckling, välfärd, tillväxt 17 Önskat läge Bolagsordning Ägardirektiv Bolagets vision Lagar och normerande beslut Strategiska bolagsmål Mätetal Aktiviteter Attraktiv arbetsgivare med kompetenta och motiverade medarbetare Ägardirektiv För detta perspektiv saknas täckning i ägardirektiven. Styrkort AB Bollnäs Bostäder Bolagsordning Strategiska bolagsmål ▪ Vi har personal som trivs och ägare som är nöjda. ▪ Arbetsplatsen ska vara trivsam och attraktiv. Bolagets miljömål 5 Möjligheten ska finnas för samtliga medarbetare att välja cykel som transportmedel för lämpliga sträckor. Mätetal • Alla medarbetare ska under året ha medarbetarsamtal med sin närmaste chef. • Sjukfrånvaron ska inte överstiga 2%. • Antalet långtidsfriska ska vara på minst samma nivå som 2013-2014. • All personal ska kompetensutveckla sig i snitt minst 2 dagar per person och år. • Medarbetarenkäten ska visa att minst 85% av personalen anser sig ha inflytande över sina arbetsuppgifter. 18 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Arbetssätt och processer Arbetssätt Ekonomi Medarbetare Medborgare Utveckling, välfärd, tillväxt Kommunens vision Önskat läge Bolagsordning Bolagsordning Ägardirektiv Bolagets vision Lagar och normerande beslut Strategiska bolagsmål Mätetal Styrkort AB Bollnäs Bostäder Aktiviteter Delaktigt, effektivt och öppet arbetssätt Ägardirektiv Hyresgästerna ska ges möjlighet till inflytande och bolaget ska samarbeta med kommunens övriga bolag och förvaltningar för att möjliggöra att kommunens mål och visioner uppnås. Strategiska bolagsmål: ▪ Vi har ett miljömedvetet kunnande med kvalitet till rätt pris. Bolagets miljömål 6, 9 Alla lägenheter ska ha tillgång till källsortering av avfall inom 400 meter. Koldioxidutsläpp från servicebilar ska minska med 3% jämfört med 2015. Mätetal: • Företaget ska ha minst 4 möten/år med Boendeinflytandekommittén. • Alla våra lägenheter ska ha tillgång till källsortering inom 400 meter 2015. • Energiförbrukningen ska minska med 2% jämfört med 2014. • 90% av alla resor som anställda gör i tjänsten ska ske miljöanpassat, till exempel med miljöbil eller tåg. Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 19 20 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 21 Affärsplanen och företagets verksamhetsplaner I affärsplanen beslutar styrelsen för Bollnäs Bostäder om inriktningen för bolaget i framtiden. Främst syns styrelsens inriktning via de strategiska bolagsmålen och i viss mån de mätetal man väljer att använda för att värdera om målen uppfylls. Som stöd för sitt beslut har styrelsen kommunens politiska viljeinriktning hämtad från visionsarbetet. Uppföljning Verksamhetens utfall redovisas halvårsvis och i samband med årsredovisningen. Bollnäs Stadshus AB följer bolagets ekonomiska utfall i tertialrapporteringen och årsredovisningen. Det verksamhetsmässiga utfallet är mer vanskligt att följa upp; därför sker det endast 2 ggr/år och vissa icke-finansiella riktlinjer från ägardirektivet och de strategiska bolagsmålen följs enbart upp i samband med årsredovisningen. De strategiska bolagsmålen delas efter beslut av styrelsen ut till berörda avdelningar i bolaget. Därefter ska varje avdelning precisera bolagsmålen i sina verksamhetsplaner där man också beskriver hur man ska nå målen och med vilka aktiviteter. Bolagets avdelningar ansvarar för sina verksamhetsplaner och hur de följs upp. Ambitionen är att öka kunskapen inom företaget kring bolagets resultat och att skapa bästa möjliga förutsättningar till lärande och ständig förbättring. Ledningsgrupp och VD godkänner avdelningarnas verksamhetsplaner. Genomförande och uppföljning Genomförande och uppföljning 22 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Projekt i närtid (1-4 år) Projekt i närtid (1-4 år) Bolagets projektportfölj följer ägardirektiven. Ägarens instruktioner om nyproduktioner är tydligt kvantifierade och enkla att följa upp. Ägarens instruktioner om försäljning och förvaltning är inte lika lättolkade vilket gör att bolaget översätter de intentioner ägaren signalerar. Nyproduktioner Under förutsättningen att marknaden tillåter planerar bolaget följande aktiviteter avseende nyproduktioner: Förskola Ren 30:480 Barn- och utbildningsnämnden beställde i juni 2014 en förskola på Ren, (fyra avdelningar). Åtgärderna påbörjades hösten 2014. Antalet avdelningar: 4 st Tidplan: Inflyttning 2015 Säversta etapp 2 Projektet har passerat idéskedet och är företagets nästa nybyggnadsprojekt. Målgruppen är hushåll med få personer. Antalet lägenheter: Tidplan: Ca 20-30 st Inflyttning 2016 Arbrå Koldemo 30:36 Inom ramen för kommunens Arbråprojekt undersöker Bollnäs Bostäder möjligheterna att uppföra ett flerfamiljshus. Marken ska förvärvas och planläggas innan beslut fattas i styrelsen om igångsättande. Målgrupp blir Arbråbor (seniorer) som önskar bo i hyresrätt. Antalet lägenheter: Tidplan: Ca 8 st Inflyttning 2016 Sundsbro etapp 2 Den tredje och sista byggrätten på Sundsbro benämns etapp 2. I ett av kommunens bästa lägen planeras 1:or, 2:or och 3:or med sjöutsikt. Nära till kommunikationer, närservice, grönytor och skog. Antalet lägenheter: Tidplan: Ca 30 st Inflyttning 2017 Myrbäckskroken Bolaget har för avsikt att bygga bostäder på fastigheten Torsberg 6 och delar av Sävsberg 4:1. Planområdet är beläget söder om Sävsbergsskolan intill Myrbäcken. Området ligger väster om Bollnäs centrum ca 600 meter fågelvägen från Brotorget. Ett detaljplaneförslag arbetas fram för beslut i miljö- och byggnämnden under första halvåret 2015. Planen syftar till att skapa byggrätter för detta. Husen blir i fem våningar. Målsättningen är att bättra på bolagets markreserv med byggbar mark och vid läge inleda åtgärderna för en nyproduktion. Antalet lägenheter: Tidplan: Ca 40 st Inflyttning 2018 24 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Försäljningar Utvecklingsprojekt Bolaget har en försäljningslista. I första rummet ska beståndet av kommersiella lokaler ses över då dessa står för ett verksamhetsområde som inte är primärt för allmännyttan. Socialt ansvarstagande - CSR • Tulpanen 14 (Gärdesgallerian). Verksamhetslokaler i Bollnäs stad för affärsverksamhet, kontor och restaurang. • Arbrå HC, verksamhetslokaler för vård, handel och kontor i centrala Arbrå. CSR står för Corporate Social Responsibility och innebär ansvarstagande i samhället med hänsyn till sociala, etiska och miljömässiga aspekter. Bollnäs Bostäder har historiskt varit i framkant när det gäller miljömässiga aspekter. Som arbetsgivare har vi inte arbetat formaliserat med de sociala och etiska aspekterna när det gäller egen personal. 2014 beredde bolaget plats för fyra personer från Arbetsmarknadsenheten som gavs en möjlighet att prova på att jobba inom bovärds- och teknik organisationen. Det blev två lyckade projekt. Liknande projekt ska bolaget även i framtiden anordna. Bolaget tar i detta avseende även hänsyn till kommunens integrationsstrategi. (2014-05-07 dnr 14-0014) Målsättningen - att ha två personer i insats stora delar av 2015 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Varumärkesprofil Bollnäs Bostäder är den mest betydande samhällsbyggaren i Bollnäs kommun. Vi påverkar lokalsamhället i stort och på individnivå. Vi gör nytta för Bollnäsborna och vilket vi skall tala om för omvärlden. Man kan säga att alla i bolaget är med och bygger varumärket; vi är alla del av Bollnäs Bostäder. Därför ska vi 2015 stärka och tydliggöra vår varumärkesprofil. Affärsidé, vision, mission och kärnvärden blir ledstjärnor i detta. Vår grafiska profil kommer i detta arbete att få sig en ansiktslyftning. Målsättningen - att bolaget vid slutet av 2015 har en implementerad ny varumärkesprofil och uppdaterad grafisk profil. 25 Projekt i närtid (1-4 år) 26 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Systematisk hyressättning Tillsammans med hyresgästföreningen har vi värderat läget på våra bostadsområden och kartlagt standarden på lägenheterna. I detta arbete har vi tagit hänsyn till vad våra hyresgäster tycker är attraktivt samt vad de anser vara högre standard. Projektets syfte är att skapa rättvisare hyror i samråd med hyresgästerna. Målsättningen - att projektet ska avslutas och resultatet gå i drift under 2015. Internkontroll 2015 ska bolagets nya internkontrollfunktion vara i drift. Den ska följa COSOmodellen och syftar till att åstadkomma en rimlig försäkran till styrelsen: • om bolagets mål uppnås och om verksamheten är ändamålsenlig och effektiv. • om den ekonomiska rapporteringen är tillförlitlig. • om att tillämpliga lagar följs. Målsättningen - att COSO-modellen ska vara i drift 2015 och den första rapporteringen till styrelsen ska avges i samband med årsbokslutet. Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Outsourcing eller egen regi? Ungdomar i arbete Stora delar av bolagets fastighetsskötsel och underhåll sköts via underentreprenörer. Vid upphandlingar 2014 har det vid ett fåtal tillfällen inkommit för få offerter för respektive uppdrag. Då uppstår ett problem. När endast en offert inkommer är konkurrensen satt ur spel och man måste ställa frågan om outsourcing är den bästa lösningen för bolaget. Bollnäs Bostäder har som ett av de betydande bolagen på orten en ambition att kunna vara en sluss in på arbetsmarknaden för ungdomar. Tillsammans med arbetsförmedlingen, kommunen och försäkringskassan samt i samverkan med andra företag i kommunen ska bolaget arbeta för minskad arbetslöshet bland unga. I vissa avseenden har detta kopplingar till CSR. Bolaget vill bidra till att skapa ansvarstagande bland unga och även de som inte kommit in på arbetsmarknaden än. Detta är att förebygga ungdomsarbetslöshet. Stora kommunala bostadsbolag har genomgående tillgång till ett stort marknadsutbud av driftstjänster, alltså bästa förutsättningar för outsourcing. För mellanstora kommunala bostadsbolag, så som Bollnäs Bostäder, finns inte något självklart val. Geografi och marknadsutbud får styra. Bollnäs Bostäder har aktivt arbetat med outsourcing sedan början av 2000-talet. Bolaget bedömer att marknadsutbudet förändrats inom vissa områden och då ska även frågan om outsourcing ifrågasättas. Målsättningen - att under första kvartalet 2015 ha utvärderat samtliga avtalsområden och bedöma om bolaget även i framtiden ska outsourca respektive område. Målsättningen - att 2015 etablerat fungerande kontakter med arbetsförmedlingen, försäkringskassan och kommunen; samt att inom ramen för CSR/Ungdomar i arbete kunna uppvisa mätbart resultat. 27 28 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Arbrå Det samhällsbyggnadsprojekt kommunen inledde i Arbrå våren 2013 lever vidare för Bollnäs Bostäders del. Under 2014 genomfördes en större marknadsundersökning vari bolaget frågade befolkningen i Arbråbygden om deras eventuella intresse för att flytta till en nyproducerad lägenhet och betalningsviljan för det. Bolaget ska fatta beslut om detta under senhösten 2014. Projekt i närtid (1-4 år) Arbråprojektet innehåller för bolagets del fler aktiviteter: • Riktad kampanj för att få framför allt yngre, som inte bor i Arbrå men arbetar där, exempelvis på Fortum, att flytta till Arbrå. Ditflyttarrabatter, ”tågkort”, delning av större lägenheter så att endast rum med tillgång till kök, toalett och dusch (s.k. studenttreor) kan hyras, kan vara exempel på sådana åtgärder som kan locka att flytta till Arbrå. Att hyresgästen själv får vara delaktig (mer än normalt) i renovering innan inflyttning (gäller de långtidsvakanta lägenheterna) bedöms som en framgångsfaktor. • Bostadsbolaget erbjuder kommunen mycket förmånliga hyresvillkor för kommunala verksamheter som flyttar till bolagets lokalbestånd i Arbrå. Det förutsätter givetvis att kommunen aktivt driver frågan om lokalisering av verksamheter till Arbrå om verksamheterna inte tvunget måste ligga i centralorten. • Bolaget lägger extra resurser på uppsnyggning av bolagets områden i Arbrå. Åtgärder som kantstenslagning, ogräsbekämpning, parkeringar, staket, häckar, målning m.m. Stora gräsy- tor finns anlagda (rivningstomter ex Skolmästaren) i början av samhället. Med relativt enkla insatser kan dessa tomma ytor göras trivsamma. Buskar, kullar, träd, bänkar och ev. vatten höjer genast trivseln. Åtgärderna ska inte vara ”säsongsbundna”. Ytorna ska gå att använda alla årstider där exempelvis anlagda kullar blir pulkabackar på vintern för barnen. • Under vinterhalvåret ger bolaget gärna förutsättningar att spola små isbanor invid några av fastigheterna. Bolaget ser gärna samarbete med föreningar i Arbrå eller andra ”aktivitetsprojekt”. • Uppenbart slitna/omoderna/mindre funktionella miljöer ”tas omhand” (entrén till hälsocentralen, belysningsförbättrande åtgärder i många trapphus, sopgårdar, cykelhus, tvättstugor bör ha modernt bokningssystem, belysning och installationer ska hålla samma klass som i Bollnäs tätort). • Kommunen uppmanas att se över och åtgärda allmänna ytor som idag är i mycket dåligt skick såsom ej återställda ytor där grävning skett, vanskötta såväl belagda som gröna ytor m.m. Även kommunen bör åtgärda kantsten, ogräs, parkeringar, staket, häckar, Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 bristande målning m.m. Bondegatans funktion bör ses över då genomfart önskas i samhället. • Kommunen förvärvar som en framtida markreserv de centrala fastigheterna Gästgivaren 11 (Värdshuset) och Dundret 5 (fd pizzeria/bank). Byggnaderna rivs förutsatt att det inte snabbt går att finna passande verksamheter som kan motivera upprustning till rimliga kostnader. • Bostadsbolaget och kommunen startar gemensamt någon form kampanj/ projekt dels för att uppmana privata fastighetsägare till uppsnyggande åt- gärder av den art som kommunen och bostadsbolaget själva förutsätts företa, dels för att skapa ett engagemang för ortens utveckling hos föreningar, företag och allmänhet. Målsättningen - att arbeta aktivt med detta åtgärdsprogram 2015 och uppnå mätbara resultat. 29 30 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Bilaga 1 Koncernövergripande styrkort 2015 Bollnäs kommunövergripande nyckelfaktorer 2015 Vision 2020: Bollnäs, möjligheternas kommun! Har en hållbar utveckling med tillväxt och goda möjligheter till utbildning och arbete. Vi har ett jämställt och miljöanpassat samhälle präglat av trygghet, demokratiska värderingar, mångfald, upplevelser och framtidstro. Önskat läge: Bollnäs, en tillväxtkommun för människor och natur med medborgare, som aktivt utövar inflytande i sin närmiljö. Kommunövergripande nyckelfaktorer per perspektiv Bilaga 1 Koncernövergripande styrkort 2015 Medborgare God folkhälsa och engagerade medborgare Utveckling, välfärd och tillväxt Anpassad infrastruktur, tillgång till högre utbildning och gott företagsklimat Ekonomi God ekonomisk hushållning Medarbetare Attraktiv arbetsgivare med kompetenta och motiverade medarbetare Arbetssätt och processer Delaktigt, effektivt och öppet arbetssätt 32 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Bilaga 2 AB Bollnäs Bostäders styrkort 2015 Bilaga 2 AB Bollnäs Bostäders styrkort 2015 Bilaga 2 AB Bollnäs Bostäders styrkort 2015 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 33 34 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Bilaga 3 Ägardirektiv Bilaga 3 Ägardirektiv 35 Bilaga 3 Ägardirektiv Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Bilaga 3 Ägardirektiv 36 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 37 Bilaga 3 Ägardirektiv Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Bilaga 3 Ägardirektiv 38 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 39 Bilaga 3 Ägardirektiv Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 Bilaga 3 Ägardirektiv 40 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 42 Bollnäs Bostäder Affärsplan 2015 AB Bollnäs Bostäder Nyckeltal 2013 Antal lägenheter 3 827 Ytor lägenheter, m2 224 600 Ytor lokaler, m 30 400 2 Vakanser 31/12, % 1,3 Antal anställda 40 Sjukfrånvaro, % 1,2 Omsättning, mkr 221,3 Resultat, mkr 15,2 Bokfört fastighetsvärde, inkl inv, mkr Marknadsmässigt värde, mkr 681,4 ca 1 300,0 Eget kapital, inkl obesk reserver, mkr 135,7 Fastighetslån, mkr 510,0 Balansomslutning, mkr 713,5 Taxeringsvärden, mkr 890,6 Driftkostnader, kr/m2 442 Underhåll, kr/m 152 2 Bostadshyra, inkl servicehus, kr/m 2 910 Soliditet, % 19,0 Direktavkastning, % 10,2 Avkastning på eget kapital, % 11,7 Avkastning på totalt kapital, % 4,7 – ett kommunägt bolag AB BOLLNÄS BOSTÄDER Postadress: Box 194 • 821 22 BOLLNÄS Gatuadress: Virvelvägen 27 • 821 51 BOLLNÄS Telefon: 0278-259 00 Telefax: 0278-186 86 Organisationsnummer: 556060-3176 [email protected] • www.bollnasbostader.se
© Copyright 2024