1. No category

Q4
Bokslutskommuniké för NS Holding AB Koncernen
Januari–december 2014
» Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 450 mkr (-238), vilket
» Hyresintäkterna uppgick till 1 860 mkr (1 861).
» Driftsöverskottet uppgick till 1 235 mkr (1 261). I jämförbart
motsvarar en värdeökning på 1,8 procent (-1,0). Beståndets värde
uppgick per periodens utgång till 26 129 mkr.
» Resultat före skatt uppgick till 886 mkr (876).
» Resultat efter skatt uppgick till 680 mkr (683), motsvarande
187,1 kr (187,8) per aktie.
» Från 1 januari 2014 tillämpas International Financial Reporting
Standards (IFRS). De nya redovisningsprinciperna har tillämpats
retroaktivt med omräkning av jämförelseåret 2013. Se bilaga med
väsentliga redovisningsprinciper för mer information.
bestånd minskade driftsöverskottet med -5 procent till följd av
minskade hyresgarantier i den danska verksamheten. Överskottsgraden uppgick till 66,4 procent (67,8).
» Förvaltningsresultat före resultat från statsterminer uppgick till
799 mkr (822).
Förvaltningsresultatet uppgick till 605 mkr (992). I förvaltningsresultatet ingår realiserade värdeförändringar av statsobligationsterminer (”statsterminer”) med -194 mkr (170).
Jan–dec
2014
Jan–dec
2013
Okt-dec
2014
Okt-dec
2013
Hyresintäkter, mkr
1 860
1 861
466
470
Driftsöverskott, mkr
Norrporten i sammandrag
1 235
1 262
307
316
Förvaltningsresultat före resultat från statsterminer, mkr
799
822
194
201
Förvaltningsresultat, mkr
605
992
194
171
Resultat före skatt, mkr
886
876
575
19
Periodens resultat, mkr
680
683
443
16
187,1
187,8
121,8
4,4
26 129
24 593
26 129
24 593
Uthyrningsgrad, %
94,3
95,8
94,3
95,8
Överskottsgrad, %
66,4
67,8
66,4
67,8
3,3
3,3
3,3
3,3
Soliditet, %
38,9
37,7
38,9
37,7
Belåningsgrad, %
53,6
56,2
53,6
56,2
Resultat per aktie
Marknadsvärde fastigheter, mkr
Räntetäckningsgrad, ggr
norrporten.se
NORRPORTEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2014
Detta är Norrporten
Norrporten är ett av Sveriges största fastighetsbolag.
Vi förvaltar, förädlar och utvecklar
centralt belägna kommersiella fastigheter
med hög kvalitet i stabila tillväxtorter.
Det sammanlagda hyresvärdet för fastigheterna uppgår till 2 miljarder kronor
och det bedömda marknadsvärdet till 26
miljarder kronor.
Tyngdpunkten i fastighetsbeståndet
ligger på kontor i regionstäder med goda
kommunikationer, tillgång till välutbildad
arbetskraft och förutsättningar för en god
befolkningstillväxt.
Med huvudkontor i Sundsvall bedriver
vi verksamhet med lokala organisationer i
Luleå, Umeå, Östersund, Sundsvall, Gävle,
Stockholm, Örebro, Jönköping, Växjö,
Helsingborg, Köpenhamn och Hamburg.
uppmärksamma kunders miljökrav samt
ställa miljökrav på leverantörer. Vår verksamhet i Sverige och Danmark är certifierad enligt ISO 14001.
Vi strävar efter att bidra till en positiv
utveckling av våra verksamhetsorter genom samverkan med det lokala
näringslivet, kommunen, universitetet,
handelns organisationer, och lokala kulturoch idrottsföreningar.
Fastighetsutveckling med långsiktiga
och flexibla lösningar
Gedigen erfarenhet av projekt ger goda
förutsättningar att tillmötesgå varierande
kundbehov av förändringar och anpassningar i fastighetsbeståndet. Målsättningen
är att skapa långsiktigt verksamhetsflexibla lokaler vid såväl nybyggnation
som ombyggnation.
Hållbarhetsarbete och samhällsansvar
Fördelning av
hyresgästkategorier
Fördelning av
lokaltyper
Hyresvärde 2 miljarder kr.
Hyresvärde 2 miljarder kr.
Hyresvärde 2 miljarder kr.
Kontor, 84,1 %
Butik, 8,9 %
Bostad, 1,6 %
Övrigt, 5,4 %*
Not: *) Fördelning lokaltyper, övrigt, innehåller bla garage, parkeringsplatser, polis och kriminalvård.
2
Mission
Norrporten skapar mötesplatser att
längta till. Vi menar att arbetsplatsen är ett verktyg för att skapa
tillväxt och attraktionskraft. En
positiv utveckling för våra kunder
skapar i sin tur tillväxt och attraktionskraft i de orter där vi verkar.
Affärsidé
Norrporten förvaltar, förädlar och
utvecklar centralt belägna kommersiella fastigheter med hög kvalitet i
stabila tillväxtorter.
Omtanke, initiativ, långsiktighet.
Fördelning av
segment
Myndigheter/Verk, 33,9 %
Kommun/Landsting, 2,7 %
Bank/Försäkring, 10,7 %
Butiker, 6,1 %
Bostäder, 1,7 %
Övriga, 44,9 %
Norrporten är alltid förstahandsvalet
för kunder och medarbetare på de
marknader där vi verkar.
Värdegrund
Norrporten bidrar till en långsiktigt hållbar
utveckling genom att hushålla med resurser, ta miljöhänsyn vid investeringar,
Regionstäder Norr, 39,1 %
Regionstäder Syd, 31,3 %
Storstadsregioner, 29,6 %
Vision
NORRPORTEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2014
Vd har ordet
Marknadsutveckling
2014 blev ett år som präglades av goda
marknadsförutsättningar för fastigheter,
med en stark hyresmarknad för kontor,
sjunkande avkastningskrav och historiskt
låga räntor. Stort intresse från både industriella köpare och institutioner i kombination med att bankerna blivit mer positiva
till fastighetskrediter har givit bra energi
till transaktionsmarknaden.
» Stabilt resultat ger
goda förutsättningar för
fortsatt tillväxt «
Jörgen Lundgren,
Verkställande direktör
Vi har märkt av den positiva utvecklingen
i våra marknader, med en god efterfrågan
både regionalt och i storstäderna. Särskilt
glädjande har återhämtningen i Köpenhamn varit, med flera och stora nya hyreskontrakt under året. Genomgående är att
efterfrågan växer på den typ av kontorslokaler som Norrporten erbjuder, det vill
säga moderna, flexibla, miljökloka och
kostnadseffektiva kontor i attraktiva lägen.
Resultatet
Verksamhetsmässigt blev 2014 ett stabilt
år, med hyresintäkter och driftöverskott
ungefär i nivå med året innan. Förvaltningsresultatet påverkades av att vi under
första halvåret helt avvecklade innehavet
av statsterminer, för att fortsättningsvis
arbeta med en mera ändamålsenlig räntestrategi. Vår belåningsgrad har minskats
från 56,2 till 53,6 procent under året och vi
har även utnyttjat det goda ränteläget till
att förlänga bindningstiden för våra lån till
i genomsnitt 3,5 år.
Norrporten redovisar för verksamhetsåret
2014 ett stabilt resultat. Detta till följd av
värdeökningen på vår fastighetsportfölj,
förbättrat räntenetto och en mycket god
uthyrningsgrad på för året 94,3 procent.
Förvärv och försäljning
I oktober tog Norrporten steget in på en ny
regional tillväxtmarknad genom förvärvet
av fyra fastigheter i centrala Östersund.
Förvärvet ligger i linje med vår strategi att
etablera oss i regionala tillväxtorter i Sverige. Under året inledde vi också arbetet
med att etablera en egen lokal organisation
på orten.
3
Samtidigt som vi hela tiden överväger
expansion in på nya regionala tillväxtorter
ser vi också kontinuerligt över våra befintliga innehav för att säkra en optimal fastighetsportfölj. Mot bakgrund av detta har
bolaget gått in i en försäljningsprocess
avseende vårt fastighetsbestånd i Hamburg. Skälet är att det just nu är en god
marknad för avyttringar och att vi inte har
tillräcklig kritisk massa för att bygga upp
en lokal närvaro, något som är centralt i
vår affärsmodell.
Viktiga avtal
Ett antal större nyuthyrningar genomfördes
i Köpenhamn under året. Vi tecknade avtal
om ca 7 400 kvadratmeter med Danmarks
största yrkeshögskola, statliga Cph Business, och med Patienterstatningen, den
statliga patientersättningsnämnden, om
cirka 4 100 kvadratmeter moderna kontor.
Genom kontrakt med skönhetsföretaget
L’Oréal och med speltillsynsmyndigheten
i Danmark, Spillesmyndigheten, om sammanlagt 7 700 kvadratmeter är snart hela
vår fastighet Tower i centrala Köpenhamn
uthyrd. I Sverige har vi tecknat ett nytt
avtal med Luleå kommun i Luleå och med
IKEA IT i Helsingborg.
Flera omförhandlingar av större hyreskontrakt har också skett, däribland Länsstyrelsen i Gävle, Toshiba Tec Nordic i Stockholm, Konkurrensverket i Stockholm,
Diskrimineringsombudsmannen i Stockholm, Länsstyrelsen i Växjö, Jordbruksverket i Jönköping och MittSverige Vatten
AB i Sundsvall.
Utveckling av beståndet
För befintliga och blivande hyresgäster
pågick flera större ombyggnadsprojekt,
däribland Statens tjänstepensionsverk i
Sundsvall, Centrala Studiestödsnämnden i
Sundsvall, om och tillbyggnad för SEB i
Sundsvall, tillskapandet av en ny migrationsdomstol i Luleå samt en utbyggnad av
Hovrättens lokaler i Umeå.
Vår ambition är att omfattningen av projektportföljen ska växa, bland annat genom
att successivt omvandla de byggrätter som
Norrporten förfogar över, till attraktiva
fastigheter med god avkastning.
NORRPORTEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2014
Hållbarhet
Under året har vi fortsatt att förstärka vår
ledande position inom hållbarhet i fastighetsbranschen. I den årliga jämförelsestudien bland fastighetsföretag i världen
GRESB – Global Real Estate Sustainability Benchmark – placerar sig Norrporten
på en tredjeplats i Norden när det gäller
fastighetsbolag som hyr ut kontor.
I vårt miljöledningssystem har fastighetsbeståndet i Köpenhamn certifierats enligt
standarden ISO 14001. Därmed är Norrporten det första kommersiella fastighetsbolaget inom den danska kontorssektorn
som miljöcertifierar sig enligt ISO 14001. I
dagsläget är en tiondel av våra fastigheter
miljöcertifierade och vårt mål är att en
tredjedel av dem ska vara det innan 2020.
Slutligen är jag mycket glad över vårt
nöjd-kundindex i Fastighetsbarometern
2014. Det är det högsta som uppmätts i
Norrporten någonsin och dessutom det
näst högsta som uppmätts i hela branschen
sedan mätningarna startade. Jag är övertygad om att det är vår lokalt förankrade
organisation, och bolagets engagerade
medarbetare, som är nyckeln till detta
resultat. Jag är också stolt över det arbete
vi genomfört under året i syfte att öka
bolagets transparens och öppenhet med
stärkt rapportering och genomförd konvertering till IFRS-standard.
I oktober 2014 samlade Norrporten ca 75 åhörare till en eftermiddagskonferens i Köpenhamn om klimatvänlig byggnation. Efter inledningstalare Thomas Wenzell Olesen från Norrporten följde bland andra klimat-, energi- och byggnadsministern Rasmus Helveg Petersen (på bilden).
4
NORRPORTEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2014
Koncernens rapport över totalresultat
Mkr
Hyresintäkter
Driftskostnader
Underhållskostnader
Jan–dec
2014
Jan–dec
2013
Okt-dec
2014
Okt–dec
2013
1 860
1 861
466
470
-291
-299
-79
-81
-89
-63
-17
-11
Fastighetsadministration
-118
-112
-31
-32
Fastighetsskatt
-127
-125
-32
-30
Summa fastighetskostnader
-625
-599
-159
-154
1 235
1 262
307
316
Centrala administrations- och marknadsföringskostnader
-81
-83
-25
-21
Finansiella poster exkl. realiserade värdeförändringar på
statsterminer
-355
-357
-88
-94
Realiserade värdeförändringar på statsterminer
-194
170
-
-30
Förvaltningsresultat
605
992
194
171
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
450
-238
424
-132
Värdeförändringar derivat
-169
122
-43
-20
Resultat före skatt
886
876
575
19
Skatt
-206
-193
-132
-3
Periodens resultat
680
683
443
16
Omräkningsdifferens i utlandsverksamhet
209
124
113
99
Värdeförändring derivat, säkring av nettoinvestering
i utländska dotterbolag
-211
-146
-105
-113
46
32
23
25
Driftsöverskott
Övrigt totalresultat
Poster som har omförts eller kan omföras
till periodens resultat
Skatt hänförlig till derivat
Poster som inte kan omföras till periodens resultat
Omvärderingar av förmånsbestämda pensionsplaner
-1
0
-1
0
Periodens övriga totalresultat
43
10
30
11
723
693
473
27
680
685
443
17
0
-2
0
-1
Jan–dec
2014
Jan–dec
2013
Förändring, %
1 758
1 812
-3
-611
-597
-2
1 147
1 215
-5
65,3
67,1
Periodens totalresultat
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare
Innehav utan bestämmande inflytande
Jämförbart bestånd*, mkr
Hyresintäkter
Fastighetskostnader
Driftsöverskott
Överskottsgrad, %
*Avser fastigheter som ägts under hela perioden 1 januari 2013 till och med 31 december 2014.
2013 års utfall i utländska dotterbolag har omräknats till samma genomsnittskurs som 2014 års utfall.
5
NORRPORTEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2014
Kommentarer till rapport över totalresultat
Under 2014 visar Norrporten en stabil utveckling.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna under perioden uppgick
till 1 860 mkr (1 861). I ett jämförbart
bestånd minskade hyresintäkterna med
-3 procent. Minskningen är i huvudsak
hänförlig till att tidigare erhållna hyresgarantier i den danska verksamheten upphört
att gälla, vilka redovisats som intäkt.
Kontrakterad årshyra uppgick vid utgången av perioden till 1 990 mkr (1 851)
med en genomsnittlig återstående löptid på
5,1 år (5,3). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,3 procent (95,8).
Även den nedgången beror i huvudsak på
att tidigare hyresgarantier upphört att gälla.
Det föreligger inte några ytterligare väsentliga hyresgarantier.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 625 mkr
(599). Ökningen beror främst på ökade
underhållsåtgärder under 2014 jämfört
med 2013. Driftskostnader minskade
främst till följd av lägre taxabundna kostnader och snöröjning.
Driftsöverskott
Driftsöverskottet uppgick under perioden
till 1 235 mkr (1 262). I jämförbart bestånd
minskade driftsöverskottet till följd av
främst minskade hyresgarantier i den
danska verksamheten. I jämförbart bestånd
exklusive den danska verksamheten var
driftsöverskottet för 2014 i nivå med 2013.
Överskottsgraden i jämförbart bestånd
minskade från 67,1 procent till 65,3 procent.
Centrala administrations- och
marknadsföringskostnader
Centrala administrations- och marknadsföringskostnader uppgick till -81 mkr (-83).
Finansiella poster
Finansiella poster exklusive realiserade
värdeförändringar på statsterminer uppgick
till -355 mkr (-357). Realiserade värdeförändringar på statsterminer uppgick till 194 mkr (170). Statsterminerna har avvecklats under första halvåret 2014 som ett
led i Norrportens anpassning till mer
6
ändamålsenliga räntebindningsinstrument.
Norrportens genomsnittsränta inklusive
räntederivat uppgick för perioden till 2,0
procent (2,6) och räntetäckningsgraden
uppgick till 3,3 ggr (3,3). Angivna värden
är inklusive effekter av räntesäkring via
derivatinstrument. Statsterminerna har
exkluderats.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick till 605 mkr
(992). Exklusive realiserade värdeförändringar på statsterminer uppgick förvaltningsresultatet till 799 mkr (822).
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Per 31 december 2014 har hela fastighetsbeståndet värderats externt av antingen
DTZ, NAI Svefa eller CBRE. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen på fastigheterna till 450 mkr, vilket
motsvarar en värdeökning på 1,8 procent.
Lägre avkastningskrav och högre hyror
bidrog till ungefär lika delar av värdeökningen. Direktavkastningskraven i beståndet uppgick i genomsnitt till 5,88 procent
att jämföra med 5,98 procent vid utgången
av 2013.
Värdeförändring derivat
Orealiserade värdeförändringar på derivat
påverkade resultatet negativt med -169
mkr (122). Värdenedgången beror huvudsakligen på att marknadsräntorna sjunkit.
Den orealiserade värdeförändringen har
ingen kassaflödeseffekt och kommer inte
att ge någon effekt på resultatet om derivaten behålls till förfall.
Skatt
Redovisad skatt för perioden uppgår till
-206 mkr (-193), varav aktuell skatt utgjorde -20 mkr (-11) och uppskjuten skatt
-186 mkr (-182).
Aktuell skattekostnad avser verksamheten i Danmark. Uppskjuten skattekostnad avser framförallt skatt på förändringar
i temporära skillnad avseende förvaltningsfastigheter, derivat och underskottsavdrag.
NORRPORTEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2014
Koncernens rapport över finansiell ställning
Mkr
2014-12-31
2013-12-31
2012-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
Maskiner och inventarier
Derivatinstrument
Övriga långfristiga fordringar
26 129
14
9
28
24 593
11
0
52
23 845
12
0
52
Summa anläggningstillgångar
26 180
24 656
23 909
Omsättningstillgångar
Kundfordringar
Derivatinstrument
Övriga fordringar
Likvida medel
185
14
143
226
264
0
279
459
175
48
180
259
Summa omsättningstillgångar
568
1 002
662
SUMMA TILLGÅNGAR
26 748
25 658
24 571
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
10 407
9 684
8 991
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder
Derivatinstrument
Uppskjutna skatteskulder
Övriga skulder och avsättningar
9 189
426
1 084
122
8 087
266
910
65
6 883
394
746
99
10 821
9 328
8 122
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder
Derivatinstrument
Övriga skulder
4 829
2
689
5 732
104
810
6 635
4
819
Summa kortfristiga skulder
5 520
6 646
7 458
SUMMA SKULDER
16 341
15 974
15 580
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
26 748
25 658
24 571
Summa långfristiga skulder
7
NORRPORTEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2014
Koncernens förändring av eget kapital
Mkr
Eget kapital
2012-12-31
Antal utestående aktier
Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Valutaomräkningsreserv
Balanserade
vinstmedel
3 639 768
291
5 638
Summa
Innehav utan
bestämmande
inflytande
Totalt eget
kapital
0
3 062
8 991
0
8 991
Periodens resultat
0
667
667
0
667
Övrigt totalresultat
0
0
0
0
0
Eget kapital
2013-09-30
0
3 729
9 658
0
9 658
Periodens resultat,
oktober–december
0
18
18
-2
16
Övrigt totalresultat,
oktober–december
10
0
10
0
10
Eget kapital
2013-12-31
3 639 768
10
3 747
9 686
-2
9 684
0
680
680
0
680
Övrigt totalresultat
44
-1
44
0
43
54
4 426
10 409
-2
10 407
3 639 768
291
5 638
Periodens resultat
Eget kapital
2014-12-31
3 639 768
291
291
5 638
5 638
Övergång till redovisning enligt IFRS – justeringar eget kapital
2013-12-31
7 022
4 232
-921
-907
200
26
32
2012-12-31
6 997
3 739
-874
-1 199
264
27
37
Summa förändring
2 662
1 994
Eget kapital enligt IFRS
9 684
8 991
Eget kapital enligt tidigare tillämpade principer
- Omvärdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
- Justering av uppskjuten skatt hänförlig till förvaltningsfastigheter
- Omvärdering av derivat till verkligt värde
- Justering av uppskjuten skatt hänförlig till derivat
- Intäktsredovisning: Periodisering av initiala hyresrabatter m.m.
- Övrigt
8
NORRPORTEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2014
Kommentarer till rapport över finansiell ställning
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter, Mkr
Norrportens innehav består av 119 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 1,2
miljoner kvadratmeter. Huvuddelen av
beståndet består av moderna kontorsfastigheter som är lokaliserade till centrumlägen
på de orter där Norrporten bedriver verksamhet.
Ingående verkligt värde 1 januari
Per 31 december 2014 har Norrportens
fastighetsbestånd värderats externt med ett
bedömt marknadsvärde om 26 129 mkr
jämfört med 24 593 mkr vid årsskiftet
2013/2014. Den orealiserade värdeförändringen under året uppgick till 450 mkr
(-246) och resterade förändringar utgörs av
förvärv, investeringar i befintliga fastigheter samt valutakursförändringar.
Värderingarna har utförts av antingen
DTZ, NAI Svefa eller CBRE med samma
metodik som vid årsskiftet 2013/2014.
Marknadsvärdet påverkas av fastighetsspecifika värdepåverkande händelser som nyoch omtecknade hyreskontrakt, avflyttningar samt investeringar likväl som de
förändringar som bedöms ha skett i marknadshyra, direktavkastningskrav och vakansförväntan.
Hyresavtalens förfallostruktur
Årshyra
Andel, %
2015
218
11,0
2016
271
13,6
2017
315
15,8
2018
246
2019
187
>2020
679
34,1
74
3,7
1 990
100,0
9
253
-
-
-101
Investeringar i befintliga fastigheter
512
915
Värdeförändringar redovisade i resultatet, orealiserade
450
-246
Valutakursförändringar
321
180
26 129
24 593
Slutreglering av förvärv
Utgående verkligt värde 31 december
Fastighetsprojekt
Räntebärande skulder
De pågående fastighetsprojekten har en
total beräknad investeringsvolym på ca
1 400 mkr (2 300), varav ca 1 200 mkr
(2 000) var upparbetat per 31 december
2014. Projekten har totalt sett en låg risk
genom en hög uthyrningsgrad och långa
hyresavtal tecknade med hyresgästerna.
Norrportens externa skuldportfölj uppgick
per 31 december 2014 till 14 018 mkr
(13 819). Den externa skuldportföljen
består av banklån. Tillgängliga men ej
utnyttjade krediter uppgick till 2 078 mkr
(1 745), varav ej utnyttjad checkkredit 558
mkr (385).
Genomsnittlig kapitalbindning uppgick
till 3,5 år (2,9) och andelen kort upplåning
uppgick till 30 procent (39). Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive
räntecapar uppgick till 3,5 år (4,7) och
belåningsgraden uppgick till 53,6 procent
(56,2).
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på ca 22 procent på skillnader
mellan redovisat värde och skattemässigt
värde på tillgångar och skulder. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 1 084 mkr
(910) och är till största delen hänförlig till
förvaltningsfastigheter. Förändringar i
uppskjuten skatteskuld hänförlig till förvaltningsfastigheter är ett resultat av förändringar i marknadsvärden på fastigheterna i kombination med skattemässiga
avskrivningar.
Mkr
Mkr
Summa
2013
23 845
Eget kapital
Det egna kapitalet ökade under perioden
med det positiva totalresultatet på 723 mkr
(693) till 10 407 mkr (9 684). Soliditeten
uppgick till 38,9 procent (37,7).
Kapital- och räntebindning
Förfalloår
Bostäder,
garage
Förvärv
2014
24 593
Förfalloår
Kapitalbindning
Räntebindning*
Kreditavtal
Utnyttjat
Kapital
Andel, %
2015
4 831
4 829
6 393
46
2016
3 290
2 990
700
5
2017
4 631
3 411
1 047
7
12,4
2018
1 168
1 168
1 300
9
9,4
>2019
1 620
1 620
4 578
33
15 540
14 018
14 018
100
Summa:
* Räntebindningstiden är beräknad inklusive räntecapar.
NORRPORTEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2014
Koncernens rapport över kassaflöden
Jan–dec
2014
Jan–dec
2013
605
992
-1
-22
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat
Justeringar för övriga poster som inte ingår i kassaflödet
Betald skatt
-12
5
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital
592
995
Ökning (-)/minskning (+) av rörelsekapitalet
139
-238
Kassaflöde från den löpande verksamheten
731
753
-508
-917
-97
0
Förvärv av fastigheter, slutreglering
0
101
Övriga materiella anläggningstillgångar, netto
-7
-4
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga fastigheter
Förvärv av fastigheter
Finansiella anläggningstillgångar, netto
-16
1
-628
-819
Upptagna räntebärande skulder
3 942
5 296
Amorteringar räntebärande skulder
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
-4 291
-5 040
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-349
255
Periodens kassaflöde
-246
192
Likvida medel vid årets början
459
259
13
8
226
459
Kursdifferens i likvida medel
Likvida medel vid periodens slut
Löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändringar i rörelsekapital,
uppgick till 592 mkr (995).
Resultatet är belastat med realiserade
värdeförändringar av statsterminer för
perioden januari till september 2014 uppgående till -194 mkr.
Efter förändring av rörelsekapitalet på
139 mkr (-246) uppgick kassaflödet från
den löpande verksamheten till 731 mkr
(753).
Kassaflödet från investeringsverksamheten
uppgick till -628 mkr (-819) och utgörs
främst av investeringar i befintliga fastigheter.
10
Finansieringsverksamheten
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -349 mkr (255).
Periodens kassaflöde
Kassaflödet uppgick under perioden till
-246 mkr (192) och likvida medel uppgick
till 226 mkr (459) vid utgången av perioden.
NORRPORTEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2014
Segmentsrapportering
Mkr
Jan–dec
Jan–dec
2014
2013
HyresDrift- HyresDriftintäkter överskott intäkter överskott
Hyresintäkter och
driftsöverskott per segment
Regionstäder Norr
715
453
687
447
Regionstäder Syd
617
433
612
430
Storstadsregioner
528
349
562
385
1 860
1 235
1 861
1 262
Summa hyresintäkter
och driftsöverskott
På segment ej fördelade
intäkter och kostnader
Intäkter /
kostn
Centrala administrations- och marknadsföringskostnader
-81
-83
Finansnetto
-549
-187
Förvaltningsresultat
605
992
Värdeförändringar
förvaltningsfastigheter
450
-238
Värdeförändringar derivat
-169
122
Resultat före skatt
886
876
Not:
Regionstäder Norr inkluderar: Luleå, Umeå, Östersund, Sundsvall, Gävle
Regionstäder Syd inkluderar: Örebro, Växjö, Jönköping, Helsingborg
Storstadsregioner inkluderar: Stockholm, Köpenhamn, Hamburg
Finansiella instrument redovisade
till verkligt värde
2014-12-31
2013-12-31
9
0
Basisswapar
14
0
Summa derivattillgångar
23
0
Tillgångar – Derivat
Räntecap
Verkligt värde
Mkr
2014-12-31
2013-12-31
Skulder – Derivat
Ränteswapar
426
263
Räntecap
0
0
Basisswapar/valutaswapar
2
98
Valutaterminer
0
6
Elderivat
0
3
Summa derivatskulder
428
370
Netto derivatskuld
405
370
11
Rapportering per segment baseras på den
interna rapporteringen. Koncernledningen
använder främst driftsöverskottet per segment för resultatanalys. Administrativa
kostnader, finansiella intäkter och finansiella kostnader samt inkomstskatt hanteras
på koncernnivå.
Finansiella instrument redovisade
till verkligt värde
De finansiella instrument som värderas till
verkligt värde i balansräkningen utgörs av
derivatinstrument som innehas i syfte att
säkra Norrportens exponering för ränte-,
valuta- och elprisrisker. I tabellen till vänster anges verkligt värde för dessa instrument per balansdagen. Samtliga derivat
tillhör nivå 2 i den hierarki för värdering
till verkligt värde som beskrivs i IFRS 13.
Redovisat värde bedöms vara en rimlig
approximation av verkligt värde för samtliga finansiella tillgångar och skulder.
Redovisat värde för de räntebärande skulderna uppgick den 31 december 2014 till
14 018 mkr (13 819). Skillnaden mellan
redovisat och verkligt värde för räntebärande skulder bedöms inte vara väsentligt
då dessa löper med kort räntebindningstid.
Värderingstekniker
Verkligt värde
Mkr
Segmentsrapportering
För valutaterminer har det verkliga värdet
beräknats med utgångspunkt från skillnaden mellan den avtalade terminskursen och
den terminskurs som kan tecknas på balansdagen för den återstående kontraktsperioden.
Det verkliga värdet för ränteswapar
beräknas genom diskontering av beräknade
framtida kassaflöden med marknadsräntan
för liknande instrument på balansdagen.
För basisswapar, valutaswapar och elderivat baseras det verkliga värdet på förmedlande instituts värdering.
NORRPORTEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2014
NS Holding AB – moderbolaget
Resultaträkning moderbolag
Kommentar moderbolaget
Jan–dec
2014
Jan–dec
2013
Intäkter
0
0
Kostnader
0
0
Rörelseresultat
0
0
Finansnetto
0
0
Resultat före skatt
0
0
Skatt
0
0
Periodens resultat
0
0
2014-12-31
2013-12-31
5 188
5 188
110
110
5 298
5 298
Fordringar hos koncernföretag
738
738
Summa omsättningstillgångar
738
738
SUMMA TILLGÅNGAR
6 036
6 036
Eget kapital
6 036
6 036
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
6 036
6 036
Mkr
Resultat från finansiella poster
Balansräkning moderbolag
Mkr
Andelar i koncernföretag
Uppskjutna skattefordringar
Summa anläggningstillgångar
Ställda säkerheter
Ansvarsförbindelser
12
Inga
Inga
11 018
11 123
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak i att äga och förvalta aktierna i Fastighetsaktiebolaget Norrporten.
Moderbolagets resultat före skatt uppgick till 0 mkr (0) vid avrundning till hela
miljoner kronor.
Soliditeten uppgick till 100 procent
(100). Moderbolaget hade, i likhet med
föregående år, inga likvida medel. Outnyttjade checkräkningskrediter uppgick till 50
mkr (50).
NORRPORTEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2014
Övrig information
Risker och osäkerhetsfaktorer
Inga väentliga förändringar bedöms ha
skett av Norrportens risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs på sidorna 64–65 i
årsredovisningen för 2013. Årsredovisningen återfinns på www.norrporten.se.
Transaktioner med närstående
Det har inte skett några väsentliga transaktioner med närstående under perioden.
tryggande lagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Tillämpning av RFR 2 har inte haft
någon väsentlig effekt på moderbolagets
resultat och ställning, varken för innevarande år eller för jämförelseåret. Fastigheterna är värderade enligt nivå 3 i IFRS
hierarki. Derivaten värderas i enlighet med
nivå 2 i verkligt värde hierarkin.
Sundsvall den 2 mars 2015
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport i sammandrag för
koncernen har upprättats i enlighet med
IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen.
Från och med den 1 januari 2014 tillämpas
IFRS i koncernredovisningen. De nya
redovisningsprinciperna har tillämpats
retroaktivt med omräkning av jämförelseåret 2013. De nya redovisningsprinciperna
samt effekterna av omräkningen till IFRS
framgår av bilagan Väsentliga redovisningsprinciper.
Delårsrapporten för moderbolaget har
upprättats i enlighet med årsredovisningslagens kapitel 9, Delårsrapport. Eftersom
Norrporten tillämpar IFRS i sin koncernredovisning tillämpar moderbolaget RFR 2
Redovisning för juridiska personer, en
rekommendation utgiven av Rådet för
finansiell rapportering. RFR 2 innebär att
IFRS tillämpas så långt detta är möjligt
inom ramen för årsredovisningslagen,
13
Jörgen Lundgren
Verkställande direktör
NORRPORTEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2014
Definitioner
Belåningsgrad marknadsvärde, %
Räntetäckningsgrad, ggr
Vakansgrad, %
Räntebärande skulder i procent av fastigheternas bedömda marknadsvärde.
Resultat före finansiella kostnader i procent av finansiella kostnader, justerat för
realiserade värdeförändringar på statsterminer.
Bedömt hyresvärde för vakanta (uthyrningsbara) ytor i procent av totalt hyresvärde.
Hyresvärde, %
Hyresintäkter för uthyrda lokaler plus
bedömd marknadshyra för outhyrda
lokaler.
Överskottsgrad, %
Soliditet, %
Eget kapital i procent av balansomslutningen på balansdagen.
Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna.
Kontrakterad årshyra, mkr
Summa hyra från kontrakt som löper per
balansdagen.
Uthyrningsbar yta, m2
Resultat per aktie
Uthyrningsgrad, %
Periodens resultat genom antal utestående
aktier.
Kontrakterad hyra i procent av totalt
hyresvärde.
Total yta som är tillgänglig för uthyrning.
Frågor och mer information
Ytterligare information kan erhållas av Norrportens VD Jörgen Lundgren telefon 060-64 12 21 eller Ekonomi- och finansdirektör
Markus Ödbring, telefon 060-64 12 27.
Kalendarium
Årsredovisning 2014
14
april 2015