2012 - Besqab
ÅRSREDOVISNING 2012 INNEHÅLL BESQAB I KORTHET BESQAB I KORTHET2 BESQAB – GRUNDAT 1988 • Idag ca 70 anställda • Producerat ca 5 000 bostäder och ca 100 000 kvm lokaler • Verksamhet i Stockholms län och Uppsala ÅRET I KORTHET VD:S KOMMENTAR 5 6-7 AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI 8 FINANSIELLA MÅL 9 OMVÄRLDSANALYS10 Kundtrender 10 Marknadstrender 11 Pristrender 12 Konkurrenter 13 Till kunden 13 Verksamheten omfattar hela processen från köp och förädling av mark till färdigställande och förvaltning av bostäder och vårdfastigheter. ÄGARFÖRDELNING FAMILJEN NORDSTRÖM 44,7% MÅLGRUPP14-15 KUNDINTERVJU16-17 ATLASMURENGRUPPEN 10,5% LUPINIA AB 7,9% AFFÄREN BESQAB Projektutveckling bostad Construction Management Fastighetsutveckling Vårdboenden 18-19 20-21 22 23 BESQABS PROJEKT 24-33 AB DENDERA HOLDING 5,3% ANSTÄLLDA 3,5% ÖVRIGA 9,8% fastighetsutveckling affärschef BYGGRÄTTER34 RISKHANTERING35 MEDARBETARE OCH ORGANISATION 36-37 HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE 38 AFFÄRSSEGMENT Region Stockholm Region Uppsala Fastighetsutveckling 39 40 41 BOLAGSSTYRNING42 STYRNINGSSTRUKTUREN43 finansiella rapporter 2012 Förvaltningsberättelse Koncernens verksamhet Koncernresultaträkning Koncernbalansräkning Kassaflödesanalys för koncernen Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning Kassaflödesanalys för moderbolaget Noter 45 46 47-50 51 52-53 54 55 56-57 58 59-70 Revisionsberättelse71 styrelse och ledning täby Kemistvägen 17 Box 1328 183 13 Täby Telefon 08-630 16 00 Fax 08-630 16 90 uppsala Dag Hammarskjöldsväg 36A 751 83 Uppsala Telefon 018-418 28 00 Fax 018-418 28 09 Org.nr 556693-8881 [email protected] www.besqab.se 72-73 2012 3 ekonom STIFTELSEN OLLE ENGKVIST BYGGMÄSTARE 18,3% VERKSAMHETSHISTORIA • 1988/1989 Grundades av 7 personer med 10 mkr i aktiekapital • 1990 Bostadsfokus istället för kommersiellt • 2001 Lokalkontor etableras i Uppsala • 2011 Tidigare huvudägaren Isidor Andersson säljer sin del av bolaget och ny huvudägare blir familjen Nordström ÅRET 2012 VIKTIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET • Markanvisningar i Kärrtorp ca 70 lgh, N Djurgårdsstaden ca 90 lgh samt i Södertälje ca 40 lgh. • Försäljning av förvaltningsfastighet i Fålhagen, Uppsala • Nyemisson till de anställda, tecknades av 29 medarbetare viket ledde till 26 nya aktieägare • VD-skifte 5 november • Fortsatt arbete med inriktning på börsnotering av Besqabaktien Omslagsbild: Parkhusen, Strandängarna, Tyresö - Carbon White Övriga foton: Addlight, Besqab, Esmé Alexander, Olof Holdar 3D-bilder: Carbon White affä året i korthet Nyckeltal • Intäkterna ökade till 695 MSEK • Resultatet före skatt 57,5 MSEK • Räntabiliteten på eget kapital för de senaste 12 månaderna var 22,1%. Resultatet per aktie under året uppgick till 49 kronor. • Antal sålda bostäder 145 (110) och produktionsstarter 117 (107) • Styrelsen föreslår en utdelning om 18 kr per aktie Omsättning och resultat Nettoomsättning (mkr) Resultat före skatt (mkr) 800 BESQABS AFFÄRSsegment 150 750 700 region STOCKHOLM region Uppsala FASTIGHETSUTVECKLING Under 2012 har vi markanvisats I Uppsala har försäljning och pro- Produktionen av vårdboendet Silver- byggrätter i tre projekt om totalt ca duktion pågått för projektet Malma höjden på Lidingö pågick med första 200 lägenheter i Stockholms stad Äng omfattande 25 småhus. inflyttning i december enligt plan. samt ett projekt om ca 40 lägenheter i Södertälje. Besqab har under 2012 drivit fem detaljplaner i Uppsala varav ett par Den kommersiella fastigheten Lina- ungdomslägenheter ger resultat. hetsägare. De kommande projekten berg i Bromma fylldes med flera nya Detaljplanen för Brf Kanonen i Upp- kommer att innehålla både småhus hyresgäster och vakanserna minskade lands Väsby vann laga kraft under och flerbostadshus. från 1 100 kvm till ca 280 kvm. 2013. Nu följer två ungdomsprojekt nal markanvisning på en centralt i Stockholm och ett i Uppsala. belägen fastighet. 550 500 2008 2009 2010 2011 Räntabilitet på eget kapital (%) 30 25 20 15 10 5 0 2008 bygglov för Parkhusen. 2009 2010 2011 2012 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Antal starter/sålda 160 140 120 100 Antal produktionsstartade bostäder (st) 80 Antal sålda bostäder (st) 60 40 20 0 2012 4 5 2009 2010 2011 2012 2011 2012 Eget kapital (mkr) 35 tet nio projekt i produktionsfas varav I projektet Strandängarna fick vi 2008 Räntabilitet och eget kapital Vid årsskiftet hade affärssegmentvå var CM-projekt. 0 2012 heten Fålhagen i Uppsala. drivs i samarbete med andra fastig- I slutet av 2012 fick vi en kommu- 50 600 Försäljning av förvaltningsfastig- Vårt prisbelönade koncept för året med en säljstart i början av 100 650 6 2011 2008 2009 2010 Viktiga förvärv Under 2012 förvärvades 330 bostadsbyggrätter. Ambitionen är att öka takten avseende förvärv av nya byggrätter. Detaljplaneprocessen tar idag längre tid med många utredningar och överklaganden att ta hänsyn till, vilket leder till att vi måste ha fler V D : s Kommentar planer att arbeta med. Vi arbetar för att ha en blandning av GODA FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FRAMTIDEN och direkta fastighetsköp. Totalt antal bostadsbyggrätter var markanvisningar med betalning vid lagakraftvunnen detaljplan vid årsskiftet ca 1 700 i attraktiva lägen. Rådande lågkonjunktur med en mer restriktiv kreditgivning Besqabs ekonomiska position är stark. Vi har en bra projekt- Vår företagskultur, som har skapats och mejslats fram under 25 ger oss möjligheter till affärer då Besqabs goda finansiella ställ- orderstock, en kompetent organisation, god finansiell ställning år, vilar på sunda värderingar, god affärsmoral och gott kamrat- ning ger oss konkurrensfördelar vid förhandlingar om nya förvärv. och långsiktiga ägare. Under året har vi erhållit flera nya mark- skap. Vi är stolta över vår ”Besqabanda”. anvisningar och fortsätter mot målet att utöka dagens byggrättsportfölj om ca 1 700 bostäder. Även om marknaden i stort varit avvaktande under större delen av 2012 p g a finansoron i Europa, så fanns många glädje- Under året genomfördes en riktad nyemission till medarbetare i Besqab. Därmed tillkom 26 nya aktieägare och det visar även på det engagemang som finns i organisationen beträffande bolagets framtida utveckling. ämnen för Besqab. Bomässan i Annedal blev en succé vilket resulterade i positiv publicitet och slutsålt projekt. Säljstarten av vårt projekt med stadsradhus vid Telefonplan var ytterligare en framgång. Lång kö på morgonen och flertalet radhus bokades redan vid säljstart efter rekordmånga intresseanmälningar. Vår prisbelönta satsning på smålägenheter i bostadsrättsform, i första hand riktade till ungdomar, har vunnit stort gensvar bland såväl kommuner som bostadsköpare. Miljöarbetet hos Besqab har förstärkts. Ett av våra miljömål är att ge våra kunder rätt förutsättningar för att kunna leva hållbart. Arbetet med målsättningen att marknadsnotera bolagets aktier på Nasdaq OMX Nordic Stockholm har fortsatt enligt plan. Den 5 november tog jag över som VD efter Kjell Jansson som varit en framgångsrik och omtyckt VD i nära 10 år. Räntabiliteten fortsatt hög Resultatet för 2012 blev något lägre men är fortfarande starkt med en rörelsemarginal om 10%. Räntabiliteten på eget kapital uppgick till 22,1%. Vi har en synlig soliditet på 28,6%. Tillsammans med våra väl upparbetade bankkontakter har vi en förhållandevis låg finansiell risknivå. Fokus på försäljning Att veta vilka behov våra kunder har är en nyckelfaktor för fortsatt Kund Index och svarar på frågor om hur nöjda kunderna är med oss. NKI är ett väl använt branschmått. Vi har uppnått goda resultat i de mätningar som har genomförts men strävar naturligtvis efter att bli ännu bättre. Kundernas beslutsprocess och därmed försäljningsprocessen tar idag längre tid än förut. Vi har intensifierat våra marknads- och försäljningsaktiviteter och har därmed kunnat upprätthålla en jämn och stabil försäljningstakt i våra projekt. Marknaden är mer avvaktande. Vår ”Ett välskött och lönsamt bolag att utveckla vidare” I Besqab finns en tradition av effektivt utnyttjande av balans- bedömning är att denna utveckling kommer att be- kapitalkrävande då byggrättsportföljen behöver innehålla ca stå de närmaste åren. 5 års byggstarter. Kostnadseffektivitet kännetecknar Besqab Vi hoppas och tror att och ger oss en bra grund att stå på för att fortsätta den lång- vår grundmurade kom- siktiga tillväxt som pågått sedan bolaget startade. petens inom projektut- organisation inom utformning, ägande och förvaltning av vårdoch omsorgsbostäder. Vi tror på långsiktighet och strävar efter bra tekniska lösningar, hemkänsla i boendet samt en god arbetsmiljö. Ett exempel är populära Silverhöjden vid Rudboda torg på Lidingö där inflyttningen startade under december. Goda Förutsättningar Förutsättningarna för Besqabs affärsmodell är goda. Vi är verksamma i regioner med fortsatt god ekonomisk utveckling och hög befolkningstillväxt. Efterfrågan på bostäder är stark då nybyggnationen är mycket låg och på sikt inte motsvarar den stora efterfrågan som finns. Vår bedömning är att bostadsbyggandet måste öka från dagens låga nivå. Vi håller fast vid vår huvudstrategi med fokus på projektutveckling av bostäder och vårdboenden och renodlar oss ytterligare för att möjliggöra långsiktigt stabil tillväxt. Med vår kostnadseffektiva organisation och finansiella stabilitet är vi väl rustade för fortsatt expansion. Målsättningen är att Besqab ska vara börsfähigt under 2013. Täby i mars 2013 Anette Frumerie veckling och försäljning av bostäder kommer att Vid årsskiftet hade Besqab 69 medarbetare. De är Besqabs vara en styrka på en så- största tillgång. Vi har en hög utbildningsnivå och fortsätter att dan marknad. Vid årsskif- utbilda och utveckla våra medarbetare. Under året rekrytera- tet hade vi 10 pågående des 11 nya kollegor. projekt under försäljning. 6 Besqab kan med stolthet säga att vi har en väl fungerande framgång. Därför mäter vi NKI i våra projekt. NKI står för Nöjd räkningen och att ha fokus på kassaflöden. Vår affär är Kunniga medarbetare Vårdboenden med hemkänsla brf båtsman, annedal 7 Affärsidé och strategi affärsidé Besqab ska förädla fastigheter, vilket innebär att i en fastighets alla skeden tillföra kompetens som bidrar till ökat ekonomiskt utfall eller värde. Besqabs arbete med att genomföra affärsidén ska genomsyras av ett stort personligt engagemang, lyhördhet och att i alla sammanhang leverera beställd kvalitet och väl uppfylla kundens förväntningar. uppdrag Besqab ska utveckla bostäder efter marknadens behov med kvalitet som väl uppfyller förväntan och med god avkastning till ägarna. Finansiella mål Räntabilitet på eget kapital (%) 35 Vision Besqab ska vara den mest lönsamma projektutvecklaren av bostäder och den tryggaste affären för kunderna. • Att uppnå en räntabilitet efter skatt om minst 15% • Att ge en utdelning till aktieägarna om minst 30% av resultatet efter skatt Strategi • En soliditet om minst 30% Besqab ska skapa mervärden i fastigheter genom att tillföra • Att bibehålla en långsiktig, tillgänglig och stabil egen likviditet hög kunskap och kompetens inom: • Affärsutveckling; analys och kartläggning av marknader och kundbehov, framtagande av utvecklingsidéer samt nyförvärv av fastigheter • Construction management; att erbjuda vår kompetens inom projektgenomförande till externa aktörer • Att skapa finansiella förutsättningar för att öka investeringar i dels byggrättsportfölj och dels förvaltningsfastigheter i form av vårdboenden I Besqab finns en tradition om effektivt utnyttjande av balansräkningen och att ha fokus på kassaflöden. Vår affär är kapitalkrävande. Detta innebär att byggrättsportföljen ska innehålla ca 5 års byggstarter i balansräkningen. Kostnadseffektivitet känne- fastigheter samt förvaltning av exploateringsfastigheter tecknar Besqab och ger oss en bra grund att stå på för att fort- lönsamhet, kvalitet, hållbarhet och professionalitet 20 15 10 5 0 2008 2009 2010 2011 2012 Rörelsemarginal (%) 20 15 10 • Fastighetsutveckling; uppförande och förvaltning av vård• I alla skeden arbeta med affärsmässighet med fokus på 25 motsvarande ca 10% av nettoomsättningen • Projektgenomförande; skedena i program, projektering, produktion, försäljning och överlämnande 30 sätta den långsiktiga tillväxt som pågått sedan bolaget startade. 5 0 2008 2009 2010 2011 2012 Utdelning per aktie (kr) 30 25 20 Besqabs Övergripande mål 15 10 • Att ha nöjda kunder 5 • Att uppnå hög lönsamhet och värdetillväxt för att ge 0 aktieägare god avkastning 2008 • Att vara en attraktiv arbetsgivare • Att bidra med vårt tekniska kunnande till ett hållbart byggande 2009 2010 2011 2012 2011 2012 Soliditet (%) 60 50 40 30 20 10 0 8 2008 2009 2010 9 Omvärldsanalys Besqab är ett säljande och utvecklande företag och för oss betyder det att vår kärna handlar om att veta vad våra kunder eftersöker i form av nya hem och drömmar om sitt boende. Drömmar om ett liv närmare stadens puls eller ett liv nära naturen med plats och tid för familj. Ett naturligt led är att ständigt följa vår omvärld för att komma nära de önskemål kunderna kan ha imorgon. MARKNADSTRENDER Den regionala tillväxten i Stockholms län och Uppsala bedöms Nedgången på bostadsmarknaden som inleddes under hösten vara fortsatt god med en väl fungerade arbetsmarknad och en 2011 bedöms bero på en osäkerhet kring den finansiella ut- fortsatt kraftig befolkningsökning. Detta skapar grundläggan- vecklingen i omvärlden snarare än fundamentala faktorer i riket de förutsättningar för en god efterfrågan på bostäder vilken och Stockholms- eller Uppsalaregionen. Det låga ränteläget också förstärks av att bostadsbyggandet varit på en låg nivå gynnar ytterligare efterfrågan på bostadsmarknaden. Generellt går trenden mot ökad efterfrågan i centrala och ända sedan början av 90-talet. Besqab startade 155 bostäder under 2012. Det är en ök- kollektivtrafiknära lägen. ning med 48 bostäder jämfört med 2011. Av de 155 nystartade bostäderna är 130 i Stockholms län och resterande 25 i Uppsala. 40 000 Kundinsikt är nyckeln till lyckad projektutveckling Färdigställda bostäder 35 000 Tillskott genom ombyggnad och permanenting 600 bostäder/1 000 nya invånare * kundtrender De trender vi bedömer som mest aktuella just nu är: 30 000 Befolkningsökning 25 000 • En stark ekonomisk utveckling i regionen leder till ökade disponibla inkomster hos hushållen vilket är grunden för en fortsatt hög bostadsefterfrågan och stigande priser. 2 0000 • Demografiska möjligheter. Vi har en stor ungdomskull som ska ut på bostadsmarknaden plus en åldrande befolkning. Till detta kommer att vi har en stor befolknings- 15 000 ökning i regionen. • Tekniken idag och i framtiden ger nya möjligheter i vardagslivet. Gränsen mellan 10 000 arbete och fritid blir mer flexibel. Vi kan umgås och jobba både ”in real life” och • Familjebildningar med barn varannan vecka är vanligt vilket ger nya krav på boendet. • Värderingarna mot ett hållbart samhälle förstärks. Ett samarbete mellan Besqabs erfarna projektledare, leverantörer, analyser av demografi och bostadsmarknad, lärdomar från kundenkäter och kunskap från megatrender leder oss fram till rätt produkt på rätt plats till rätt pris. 10 5 000 0 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 virtuellt. Detta ger en ny syn på boendet och nya attraktiva lägen öppnar sig. Tillskottet av bostäder och befolkningsökning i stockholms län 1975 till 2011. Källa: scb och länsstyrelsen *Uppskattat behov av bostäder per 1000 invånare 11 Konkurrenter årets säljstartade projekt. Man kan bli VIP-kund hos B esqab En av de viktigaste faktorerna som påverkar köpbeslutet är om genom att anmäla sitt intresse till ett projekt via vår hemsida. kunden väljer att bo kvar i sin nuvarande bostad. Vi konkurrerar på det sättet med befintligt bestånd i form av kundens nuvarande boende. Successionsmarknaden i övrigt är ett högaktuellt och närvarande alternativ som kunderna utvär- Att flytta in i en nybyggd bostad har många fördelar. tiden med den medvetenheten och är måna om att erbjuda ett Besqab anstränger sig alltid för att leverera : Besqabs konkurrenter är de stora aktörerna Skanska, NCC, Peab och JM men även Riksbyggen, HSB, Veidekke, Järntorget, Einar Mattsson, Ikano Bostad, samt Småa. • rumsfördelning som motsvarar kundens behov Kommunikation och marknadsföring planeras och anpassas • lättskötta hem utan renoveringsbehov kanaler. Inför säljstart är det extra viktigt att rätt personer nås bestå eller skärpas ytterligare samti- Bostadsmarknaden i Stockholm- och runt 1990 kommer nu i allt högre ut- digt som de redan låga räntorna ger li- Uppsalaregionen är präglad av ett struk- sträckning öka sin efterfrågan på bostä- tet utrymme för stora räntesänkningar. turellt underskott på bostäder. Till skill- der. Tillsammans med en fortsatt stark Ökade krav på amorteringar kommer att nad från de flesta andra länder i Europa befolkningstillväxt talar detta på sikt för pressa framför allt yngre och ekonomiskt så har bostadsbyggandet under de se- ökade bostadspriser. Det största hotet svagare hushåll. Alltför skärpta finansiella naste 20 åren legat på en extremt låg mot detta är utvecklingen på de finansiel- restriktioner riskerar medföra en prispress nivå. En ytterligare skillnad gentemot la marknaderna. Hushållens skuldsättning på bostäder. omvärlden är att i princip samtliga bo- i Sverige uppgår i snitt till ca 170% av de Socioekonomisk utveckling, närhet städer är bebodda permanentbostäder. disponibla inkomsterna. Bl a Riksbanken till goda kommunikationer, kommunal Detta talar mot ett kraftigt fall i bostads- anser detta vara en riskabelt hög nivå. service, priserna. Demografiska faktorer talar De strängare kreditreglerna för bolå- och nöjen blir allt viktigare för bostads- också för en hög bostadsefterfrågan. nekunder som infördes 2010 förväntas köparen. rekreationsområden, • trygga bostadsområden till kunden att alltid ligga steget före i optimeringen av våra marknads- De stora ungdomskullar som föddes • kvalitetsbostäder • hållbara bostäder och miljöer noga inför varje projekts specifika målgrupp. Vår ambition är Pristrender VIP-kund hos Besqab kostar inget. derar noggrant innan köpbeslut tas. På Besqab jobbar vi hela boende med tydliga marknadsfördelar för kunden. Parkhusen, Strandängarna, tyresö På så sätt håller man sig uppdaterad kring utvecklingen i projekten och får också förtur att välja bostad vid säljstart. Att bli • genomtänkta förvaringslösningar • en trygg bostadsaffär av vår information. Detta har slagit väl ut för Besqab under kultur prisutveckling bostäder i stockholm och uppsala kr/kvm 65 000 60 000 55 000 50 000 Nyproducerat ger tid över till annat 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 Stockholms innerstad 15 000 Stockholms närförorter 10 000 5 000 Uppsala kommun 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Källa: Svensk Mäklarstatistik och Hemnet 12 13 M Å L G R UPP - till vem u tve c klar vi bostä d er ? Varje affärsområde och projekt har sina målgrupper. För samtliga projekt gäller dock att vi analyserar tänkta målgrupper noga för att sedan anpassa projektering och produkt efter vem som ska bo, leva och verka där. För bostadsköparen är det främst livssituationen som avgör om och när du byter bostad. Besqabs målgrupper är främst: • Villaägare 50+ • Unga ensamstående och par De efterfrågar främst kompakta, välplanerade och kost- De efterfrågar rymliga och lättskötta lägenheter nära nadseffektiva lägenheter i bra kollektivtrafiklägen. villan eller i mer urbana lägen. • Barnfamiljer • Äldre De efterfrågar välplanerade lägenheter i urbana lägen Äldre som inte klarar av att bo kvar hemma efter- nära nuvarande bostad eller lättskötta och välplane- söker funktionella och trivsamma vårdboenden. rade småhus en bit ut från stadskärnan. ålder 20 40 60 80 Livskvalitet, trygghet, bekvämlighet, hållbarhet 14 15 Att köpa nytt boende – ett stort beslut Johan och Monica hade inte köpt nyproduktion tidigare men tyckte att processen fungerade mycket bra. De var med från början innan husen hade börjat byggas men tyckte att de fick den information som de behövde kontinuerligt under hela produktionen. - Vi kände oss trygga genom hela processen, säger Johan. Det enda som vi var lite oroliga för var hur det skulle gå att sälja vårt hus. Där var Besqabs trygghetsförsäkring mot dubbla boendekostnader väldigt skönt att ha i ryggen. Sedan visade det sig att vi inte behövde använda den försäkringen för vi sålde vårt hus i tid ändå. Inredning och tillval Familjen flyttade in i lägenheten i november 2012 och först nu i början av mars har vårvintersolen börjat visa sig för att påminna om att det snart kommer en ljusare och varmare årstid. Den stora vinkelbalkongen med utsikt mot stranden och havet väcker många idéer om samvaro och vila under soliga eftermiddagar och kvällar. - Vi har inte hunnit fundera på hur vi ska inreda balkongen än, säger Monica, men sonen Jesper flikar snabbt in att han absolut vill sitta och äta middag där ute. När det gällde de olika tillvalen till lägenheten tyckte Monica Brf Övre Utkiken och Johan att Besqabs inredningsstandard var väldigt fin som Lägenheter om 3-4 rok den var. Förutom vitvarorna i köket som de ville ha rostfria, i Strandängarna, Tyresö gjorde de inga andra extra tillval. Byggnadsår: 2012 Yta: Boa 71-94 kvm Området och läget var också viktigt Familjen Lagrelius. Det bästa med området är att det känns tryggt och lugnt, säger Monica och sonen Jonathan håller med om att det är tryggare k u n d interv j u Bekvämt boende i strandnära läge Familjen Lagrelius flyttade från en 200 kvm stor fristående villa till en modern lägenhet om fyra rum och kök och 94 kvm. Drömmen om att få ett lugnare liv utan krav på trädgårdsarbete och renoveringar och med närhet till havet gick i uppfyllelse. Med Erstaviken som närmaste granne och med vassrugg runt husknuten vid Tyresö strand bor familjen Lagrelius: Johan och Monica med tonårssönerna Jesper och Jonathan. När man kommer in i lägenheten möts man av den öppna och ljusa planlösningen som samtidigt är väldigt ombonad och hemtrevlig. Ett enklare och lugnare boende - Vi hade funderat på att flytta ett tag när vi läste om byggplanerna vid Tyresö strand och projektet Strandängarna. Vi promenerade här en söndag och tittade på området. Det råkade vara visning och vi tittade in. Det kändes helt rätt med en gång. Helgen därefter var vi på områdets andra visning och då bokade vi oss på en lägenhet. Det var ett spontant beslut och kändes hisnande men kul. Vi hade egentligen tänkt flytta när killarna blivit lite äldre och kanske när det var dags för vår äldsta att flytta hemifrån, berättar Monica. Nu fick vi tidigarelägga de planerna 16 att bo lite högre upp i en lägenhet istället för i ett stort hus. för att det här tillfället kom upp. - Jag får åka buss lite längre till skola och träning men det - Vi ville byta boendeform eftersom vi kände det som ett gör ingenting, säger Jonathan. Det tar bara tio minuter extra krav som hela tiden låg över oss, att alltid behöva göra något och jag har lärt känna ett par kompisar här i området också, med antingen huset eller trädgården, säger Johan. Vi ville is- som jag kan vara med när jag kommer hem. tället känna ett lugn i vardagen och i vårt boende. Läget var jobbar natt och behöver sova på dagarna men störs inte alls. - Det verkar som om väggarna och fönstren är välisolerade mot ljud som kommer utifrån, säger Johan. Förväntningarna stämde med verkligheten Killarna saknar inte sitt gamla hus och säger att de på slutet Under byggprocessen tyckte Johan och Monica att det var förstås också viktigt och vi ville helst inte flytta från Tyresö så inte använde tomten särskilt mycket. väldigt bra att kunna besöka Besqabs visningslägenhet. Där det här området kändes perfekt för oss. Nu har livet blivit radi- Familjen har redan lärt känna sina grannar och de tycker att allt kunde de få en uppfattning om hur lägenheten skulle komma kalt mycket lugnare och bättre, tycker Johan, som har sålt alla fungerade bra vid de olika informationsmötena, vid nyckelut- att kännas, hur storleken på rummen var, hur planlösningen sina verktyg och trädgårdsmaskiner. lämningen och på inflyttningsdagen. - Bygget höll tidplanen och vi kunde flytta in precis när det var planerat från början, säger Johan. Det var också väldigt smart att vi och de andra familjerna i huset fick varsin ”hisstid”, så behövde fungerade och de kunde känna på och se ”Det viktigaste för oss var att få ett lugn i vardagen och det har vi verkligen fått.” de olika materialvalen. De kunde ta med sig broschyrer, ritningar och bilder hem för att sitta och planera. - Därför stämde våra förväntningar väldigt bra med verkligheten sen när vi väl vi inte stå och vänta på varandra när vi skulle upp med våra flyttat in, menar Monica. Besiktningen gick också väldigt smi- flyttlass. digt och bra. Det var några små saker som vi upptäckte men - Det gick också väldigt fort för dem att iordningsställa utemiljön, tycker Monica. Till exempel att få ordning på området dessa åtgärdades snabbt. - Det är så skönt nu och vi trivs väldigt bra. Livet har verk- kring huset och att anlägga grusgångarna. ligen blivit enklare och vi har mer tid över till annat när vi väl Även om bygget utanför fortsätter med fler hus som ska upp- kommer hem från våra jobb. Och jag behöver inte ha kravet på föras i området så upplever inte familjen det som störande. Johan mig att behöva vara så händig hela tiden, säger Johan och ler. 17 Affären Besqab – projektutveckling Bostad Besqab har snart 25 års erfarenhet av projektutveckling av Projektering Kunderna skriver oftast först ett bokningsavtal med Besqab. bostäder. Bostäderna upplåts till en bostadsrättsförening eller Under ledning av Besqabs projektledare tas handlingar fram Därefter ett juridiskt bindande förhandsavtal med bostads- till äganderätter och mer undantagsvis i form av hyresrätter. att producera efter. En arkitekt finns med i projektet från idé- Med projektutveckling menar vi markförvärv, detaljplane- fasen. Därefter ritar en konstruktör den bärande stommen och process, projektering, produktion, finansiering, försäljning, kund- el-, vvs- och ventilationsprojektörer följer efter. vård samt förvaltning. Vi har kompetensen och egen personal i samtliga skeden. Värdeökningen på marken sker succesivt allt eftersom markanvändningen beslutas. Även den blivande platschefen är en del av projekterings- gruppen samt inköpsansvarig, vilket oftast hos Besqab är projektledaren. Besqab styr även projektering genom förutbestämda val för stomme och från vårt eget styrdokument. Projekteringen anpassas efter målgruppen för samtliga kategorier av projektörer. Markförvärv rättsföreningen för att ca 6 månader innan inflyttning skriva ett upplåtelseavtal. Vi håller regelbunden kontakt enligt Besqabs kundhanteringsprocess från den första kontakten till inflyttning, då vi vet att det är viktigt för kunden med rätt information vid rätt tidpunkt. Kontakten mellan våra kunder och Besqabs personal är okomplicerad, viktig och trevlig och utvecklar oss som organisation. Vi använder oss av externa mäklare, bl a för att säkerställa den lokala expertisen. Interna marknadsanalyser ger oss förutsättningar för vad som bör skapas på platsen och nyckeltal till förvärvet tas fram samt Finansiering vilken målgrupp vi kommer att inrikta oss till. I förvärvet läggs Projektutveckling av bostäder är kapitalintensivt. Samtliga av grunden för projektets kommande lönsamhet. Att definiera Besqabs projekt är externfinansierade både vad gäller bygg- risker samt att ha kunskapen att värdera dessa risker är cen- nadskreditiv samt slutlig placering för bostadsrättsföreningen. tralt. Vi analyserar noggrant och ständigt ett flertal potentiella Vid årets slut hade vi samarbeten med samtliga stora svenska förvärv. Förmåga att hitta nya lösningar och god kreativitet är affärsbanker. framgångsfaktorer för att hitta värden i projekt. Försäljning och kundvård Detaljplaneprocessen För att bygga upp ett intresse innan försäljningsstarten marknads- Här beslutas markanvändningen i ett samspel bl a mellan kom- förs projektet innan säljstart. Försäljningen inleds sedan med att munen, fastighetsägaren och sakägare. Tiden för denna process våra VIP-intressenter får ett erbjudande om projektet vilket sker varierar mycket, ett spann mellan 2-6 år är normalt. Nu tas innan produktionsstart. Därefter får allmänheten information via förvärvsidén vidare till bl a val av målgrupp. Kunden är i fokus flera väl avvägda marknads- och informationskanaler. Att veta var hos Besqab under hela detaljplaneprocessen. och hur vi hittar våra kunder är en viktig erfarenhet och kunskap. strandängarna, tyresö Inredningsval är en viktig del av kundvården som många kunder ser fram emot. Vi anstränger oss alltid för att veta vilka inredningstrender som råder för tillfället och vilka val kunderna är intresserade av. MARKFÖRVÄRV Produktion FÖRVALTNING När vi har uppfyllt våra interna försäljningskrav startar produk- DETALJPLANPROCESS tionen. Produktionsmetoderna vi använder är beprövade och innefattar hållbara material. Besqabs egna produktionsresurser är platschef och arbetsledare och på så sätt säkerställer vi den kvalité vi eftersträvar. Vi har inga egna hantverkare. Vissa av PRODUKTION våra inköp är centrala och görs för samtliga projekt medan PROJEKTERING andra inköp är mer projektspecifika. Produktionen avslutas med inflyttningen. FÖRSÄLJNING OCH KUNDVÅD Förvaltning FINANSIERING Besqab finns kvar minst 1 år efter inflyttningen och förvaltar husen åt bostadsrättsföreningen. Detta ger oss ovärderlig information och erfarenhet att använda i nya projekt. Malma äng, uppsala 18 19 Affären Besqab – Construction Management Construction management (CM) innebär projektledning med beräknas till november 2013. Besqab har ansvar för projekte- totalansvar i ett projekt. Det är en beställarorienterad metod ring, myndighetskontakter, kalkyl, inköp och produktion. Parallellt som innebär att en organisation förstärks med Besqabs kunnande med nybyggnationen bygger Besqab om fem stycken hus som och erfarenhet inom byggprojekt. Metoden innebär kortare tidigare varit sjukhusbyggnader, till lägenheter. 2 byggtid, lägre projekt- och kapitalkostnader och ger tillgång till en professionell, engagerad samarbetspartner som tar 2. kransbindaren, telefonplan, familjebostäder ansvar för hela byggprocessen för en beställare. Vår kunskap I ett samarbetsprojekt med Familjebostäder bygger Besqab sträcker sig från planläggning, exploatering, projektering och produktion till försäljning och förvaltning. Det innebär att vi har rutiner, kunskap och resurser att genomföra optimerade byggprojekt vad gäller kostnad, tid, standard och kvalitet. För Besqab är CM främst ett stöd till bostadsaffären. Här hittar vi samarbetspartner och markägare som genererar fler nya projekt. Exempel på pågående CM-projekt: 38 nya stadsradhus vid Telefonplan i Hägersten. Besqab bygger 18 radhus i bostadsrättsform och bygger samtidigt på uppdrag av Familjebostäder 20 stycken radhus i hyresrättsform i samma område. Beräknad inflyttning våren 2014. Besqab har ansvar för projektering, myndighetskontakter, kalkyl, inköp och produktion. 3. Abisko, Norra Djurgårdsstaden, Lennart Ericsson Fastigheter På uppdrag av Lennart Ericsson Fastigheter AB uppför Besqab 1. ängby park, bromma, Stena fastigheter På uppdrag åt Stena fastigheter uppför Besqab 355 nya lägenheter i idyllen kring Ljunglöfska slottet i Blackeberg, Bromma. Projektet innehåller blandade upplåtelseformer - både hyresrätter och bostadsrätter. Totalt 19 stycken nya huskroppar utspridda nyproduktion av två hus med 26 hyreslägenheter. Projektet ligger i kvarteret Abisko i den nya miljöstadsdelen Norra Djurgårdsstaden. Produktionsstarten var i oktober 2011 och inflyttning våren 2013. Besqab ansvarar för projektering, myndighetskontakter, kalkyl, inköp och produktion. i fem olika kvarter. Markstart var sommaren 2010. Första inflyttning skedde i december 2011 och den sista inflyttningen 1 3 20 21 A ffä ren B esqab – Fasti g hets u tve c klin g A ffä ren B esqab – vår d boen d en Inom fastighetsutveckling arbetar vi med egna fastigheter. Vi har under flera år byggt upp en spetskompetens avseende Exempel på projekt Besqab har mångårig erfarenhet av att bygga, äga och förvalta äldreboenden. Att projektutveckla äldreboenden ställer krav på Exempel på projekt: 1. granparken i norrtälje kontor samt vårdbostäder. Vår organisation är lätt att nå och har 1. Fuxen 7 i Täby stor förståelse för de vårdbehov som ska tillgodoses i dessa korta beslutsvägar. Vi har egen förvaltare och kundvärd som kan Uppfördes 1990. 1 701 kvm kontor. Besqabs huvudkontor. lokaler. Nära samverkan mellan arkitekter, vårdgivare och kom- Vård- och omsorgsboende om 3 271 kvm med 48 lägenheter. muner är nyckelfaktorer för att lyckas inom detta område. En Fastigheten uppfördes 2010 av Besqab och hyrs av Norrtälje fördel med denna verksamhet är att den är relativt oberoende kommun ge våra hyresgäster snabb kvalificerad service vid behov. 1 700 kvm kontor och distribution. Hyresgäst är Posten. Kommersiella fastigheter Vid årsskiftet innehöll Besqabs fastighetsportfölj följande fastigheter. Fasti g het Komm u n 2. Fuxen 5 i täby Fuxen 5 Täby Fuxen 7 Täby Linaberg Bromma Stilgjutaren 4 Täby (såldes februari 2013) na i respektive kommun som är avgörande för efterfrågan av Kontorshotell uppfördes 2004. 380 kvm och 18 kontorsrum. dessa byggnader. Såldes i februari 2013. Vi arbetar både inom offentlig och privat sektor samt med såväl nybyggnation som utveckling av befintliga hus. Vi tror 4. fålhagen 68:2 på långsiktighet och strävar efter bra tekniska lösningar, hem- Uppfördes av Besqab 2010. Fastigheten innehåller 18 hyres- känslan i boendet samt en god arbetsmiljö. lägenheter varav 7 stycken blockförhyrs av Uppsala kommun för LSS-boende. Fastigheten såldes i dec 2012. I slutet av 2012 såldes en hyresfastighet i Fålhagen, Uppsala till Diligentia. 5. linaberg i mariehäll, bromma I Linaberg förvärvade Besqab 2002 en anrik industrifastighet om ca 8 000 kvm. Byggnadsåret är tidigt 1900-tal och fastigheten präglas av den tidens arktitektoniska anda med röd tegelfasad och stora spröjsade fönster. Mellan 2002 och 2010 har fastigheten renoverats till funktionella och ljusa kontorslokaler med bibehållen industrikaraktär. 1 av konjunkturen. Det är snarare de demografiska förhållande- 3. stilgjutaren 4 2 4 I portföljen finns idag tre vårdboenden, Kvarteret Grönskogen i Sundbyberg, Granparken i Norrtälje och Silverhöjden på Lidingö. Vi har även uppfört ett äldreboende inom Construction 2. kv. grönskogen i sundbyberg Vård- och omsorgsboende med 35 lägenheter, Fågelsången 11 i Sundbyberg. Hyresgäster är Opalen Vård AB och Sundbybergs kommuns hemtjänst. 3. silverhöjden på lidingö Vård- och omsorgsboende om 4 818 kvm med 72 lägenheter vid Rudboda torg på Lidingö. Uppfördes 2012 av Besqab. Hyresgäst är Silverhemmen Vård och Omsorg AB. Management samt ett antal mindre vårdbostadsprojekt, vilka har avyttrats. Fasti g het Komm u n Kv Grönskogen Sundbyberg Granparken Norrtälje SilverhöjdenLidingö 1 2 3 5 22 3 23 B esqabs p ro j ekt – på g åen d e Maskrosen, Roslags Näsby i täby 32 lägenheter, 2-4 rok om 49-101 kvm, säljstartat i mars 2012. Målgrupp/Köpare: huvudsakligen 40-50-talister men även barnfamljer. På den gamla brandstationstomten strax sydost om Roslags Näsby centrum i Täby bygger Besqab 32 lägenheter åt Brf Maskrosen fördelade på fyra hus. Samtliga lägenheter har balkong eller uteplats. Husen värms upp med bergvärme och varje lägenhet är utrustad med separat el- och varmvattenmätare. Läget är centralt i Täby nära kommunikationer. Marknadstorget, Täby Centrum 41 lägenheter, 1,5-5 rok om 47-146 kvm, säljstartat oktober 2011. Målgrupp/Köpare: huvudsakligen 40-talister. Täby centrum är under förvandling. Här växer nya bostadsområden fram och flera byggföretag omvandlar området till moderna kvarter med innerstadskänsla. Bostadshusen får caféer, restauranger och butiker i entréplan och skapar gemytliga kvarter runt gator och torg. Besqab bygger 41 lägenheter åt Brf Marknadstorget i ett av Täby centrums bästa lägen invid det nya centrumtorget. De flesta lägenheter har balkonger som antingen vetter mot folklivet på torget eller mot den lugna innergården. Brf Maskrosen Roslags Näsby i Täby 24 Brf Marknadstorget Täby Centrum 25 trädgårdsstaden i vallentuna Malma äng i uppsala 80 enfamiljshus om 109-131 kvm, säljstartat augusti 2009. 25 enfamiljshus om 130-146 kvm, säljstartat september 2011. Målgrupp/Köpare: barnfamiljer. Målgrupp/Köpare: barnfamiljer. I mysiga och centralt belägna kvarter bygger Besqab ett helt nytt villaområde – Trädgårdsstaden i Vallentuna. Området ligger nära service, butiker och Roslagsbanan i Vallentuna centrum. Projektet byggs ut etappvis och innehåller såväl fristående villor som parhus och radhus. För att ge största möjliga valfrihet för kunderna upplåts vissa av husen med äganderätt medan andra upplåts som bostadsrätter. Trädgårdsstaden i Vallentuna 26 I området kring Malma Gård i Valsätra, Uppsala bygger Besqab 25 villor, kedjehus och parhus med äganderätt. Med cykelavstånd till centrum, två universitet och stora grönområden inpå knuten erbjuder Malma Äng ett attraktivt boende, i första hand riktat till barnfamiljer. Husen får ljusa och öppna planlösningar och fina färdigställda trädgårdar. Driftkostnaderna är låga i de energieffektiva husen som värms med fjärrvärme. Malma Äng Valsätra i Uppsala 27 Tallhöjden i Södertälje 53 lägenheter, 1-4 rok om 34-91 kvm invid Södertälje kanal. Målgrupp/Köpare: 40-talister. I ett härligt läge på östra sidan av Södertäljeviken har Besqab uppfört 53 brf lägenheter. Lägenheterna fördelas på tre hus som ligger vackert inkilade i suterräng mellan tallarna i backen ner mot Mälaren. Lägenheterna har stora balkonger mot vattnet och flera har sjöutsikt. Naturen är nära och lättillgänglig samtidigt som det bara är tio minuters promenadavstånd till Södertälje centrum. kransbindaren, telefonplan 18 stadsradhus om 5 rok om 143 kvm, säljstartat september 2012. Målgrupp/Köpare: unga barnfamiljer, unga vuxna utan barn, 40-50-talister. Ett stenkast från det nya kreativa området vid Telefonplan på Kransbindarvägen i Hägersten bygger Besqab 18 nya stadsradhus i bostadsrättsform. Radhusen har alla stora terrasser i söderläge, entré från gatan och med parkering i gemensamt garage. Välplanerad planlösning, högt i tak och energieffektiv uppvärmning nära service, kommunikationer och promenadstråk - mindre än tio minuter från Hornstull. Kransbindaren är ett gemensamt projekt med Familjebostäder som samtidigt bygger 20 hyresrättsradhus. Tallhöjden i Södertälje 28 Kransbindaren Telefonplan 29 B esqabs p ro j ekt – fä r d i g stä ll da o c h infly tta d e 2 01 2 silverhöjden på lidingö S ö d er g l ä ntan i S kön dal Vård- och omsorgsboende om 4 818 kvm vid Rudboda torg på Lidingö, byggstartat sommaren 2011. 23 villor om 120 respektive 136 kvm. Målgrupp/Köpare: äldre med vårdbehov. Målgrupp/Köpare: Barnfamiljer. Vårdoperatör/hyresgäst: Silverhemmen Vård och Omsorg AB I det nya bostadsområdet Lilla Sköndal har Besqab byggt 23 villor med äganderätt. Villorna är byggda i två Vid Rudboda torg på Lidingö har vi i nära samverkan med hyresgästen uppfört ett personligt vård- och omsorgsboende. Silverhöjden står för personlig vård i hemtrevlig miljö, med egen kock och hemlagad mat. Här finns 72 äldrebostäder fördelade på åtta avdelningar. Silverhöjden Lidingö 30 storlekar om 120 kvm respektive 135 kvm. Lilla Sköndal ligger mycket naturskönt med Flatenreservatet och Drevvikens fina rekreationsområden runt knuten. Den lugna närmiljön utan genomfartstrafik gör bostäderna mycket lämpliga för barnfamiljer. Närheten till Stockholms centrala delar gör att man snabbt kan ta sig dit med direktbussar eller på fina cykelvägar. Södergläntan i Sköndal 31 B åtsman i anne dal , bromma 45 lägenheter, 1-6 rok om 30-130 kvm och 5 stadsradhus, 113 kvm. Målgrupp/Köpare: Bred inriktning, 40-50-talister, barnfamiljer, unga vuxna. I somras genomfördes en bostadsutställning i det nya området Annedal i Bromma där totalt ca 900 lägenheter kommer att byggas. Besqabs projekt Båtsman med 50 lägenheter och stadsradhus var bland de första att färdigställas. Lägenheterna väckte stort intresse under mässan och omnämndes i mycket positiva ordalag i pressen. Med sitt fina läge precis invid hamnbassängen vid Bällstaån och med sin spännande arkitektur har byggnaderna blivit något av signaturmärket för området. Efterfrågan på lägenheterna var mycket hög och de såldes slut snabbt. Båtsman i Annedal 32 Övre Utkiken , S tran dä n g arna i Ty resö 12 lägenheter, 3-4 rok om 71-94 kvm. Målgrupp/Köpare: barnfamiljer, villaägare. I det vackra området Strandängarna precis vid Erstavikens strand i Tyresö bygger Besqab ca 220 nya bostäder i varierad skärgårdskaraktär. Bostäderna i Strandängarna säljs etappvis och varje etapp får sin unika karaktär och utformning. Den första etappens 12 lägenheter i Brf Övre Utkiken ligger i ett högt läge med utblick över vattnet och med naturen precis utanför dörren. Lägenheterna är fördelade på två flerfamiljshus med härliga utblickar mot Solsidan i Saltsjöbaden på andra sidan Erstaviken. Övre Utkiken Strandängarna i Tyresö 33 By g g r ätter R iskhanterin g Allt utgår i grunden från vad bostadskunderna efterfrågar. Marknadsanalyser och kundundersökningar ger förståelse för vilka bostadslägen som är attraktiva och vad olika målgrupper efterfrågar avseende bostadens utformning. Analyser av demografiska och socioekonomiska trender, i kombination med kunskap om framtida infrastrukturinvesteringar, ger kunskaper om hur olika bostadslägens attraktivitet förändras. Detta är viktigt eftersom tiden mellan idé och försäljningsstart normalt är 5 - 6 år. Proaktivt arbete Ackvisitionsarbetet inriktas i stor utsträckning på att proaktivt skapa affärerna. Viktiga delar i arbetssättet är förmåga att identifiera attraktiva bostadslägen och att skapa förtroendefulla relationer med beslutsfattare i kommuner och hos fastighetsbolag. Förutom den lokala bostadsmarknaden vägs även politisk vilja att bygga bostäder och kommunernas resurser att hantera detaljplaner in när ackvisitionsresurser prioriteras mellan olika kommuner. Portföljen ska vara balanserad mellan centrala lägen, närförort och attraktiva lägen längre ut. Balanserad i befintliga och uppväxta bostadsområden samt i nyutvecklade områden. Förvärv kan även göras av färdigutvecklade byggrätter som vi ser att Besqab kan skapa ett mervärde i. Förvärven och den efterföljande projektutvecklingen ska främst vända sig till kunder som är normalinkomsttagare. Affärerna ska i stor utsträckning bygga på samarbets- och optionsavtal för att undvika att kapital binds långt innan byggstart. Några av exploateringsfastigheterna har byggnader som genererar driftnetton vid förvärv. Bedömning och hantering av risker är en integrerad del i Besqabs verksamhet.En god riskhantering säkerställs i första hand Byggrätter genom hög kompentens hos medarbetarna och interna styr- och kontrollsystem, såsom projektstyrningssystem, fastställda Totalt förfogade Besqab per den 31 december 2012 över ca 1 700 byggrätter. rutiner för ekonomistyrning samt fastställda rutiner för beslut rörande fastighetsförvärv, prissättning och startbeslut. Värdet på byggrättsportföljen bedöms väl överstiga anskaffningskostnaden. Byggrätternas geografiska fördelning 1500 1000 Operativa risker Finansiella risker • Risker förknippande med ekonomisk • Skatterisker vid fastighets- och bo- • Ränterisker hanteras genom försiktiga utveckling och demografi hanteras lagsförvärv hanteras genom att följa ränteantaganden i kalkyler och prog- genom analyser av vilka kommuner förändring av rättspraxis och planer noser. och stadsdelar som har gynnsamma på förändrad lagstiftning, samråda med respektive ogynnsamma framtidsför- extern expertis samt undvika ur skatte- utsättningar. hänseende, omotiverat riskfyllda affärs- • Risker förknippade med snabbt för- 500 0 Stockholms län Uppsala Byggrätternas fördelning mellan olika planskeden 1 000 500 Detaljplaneskedet avser tiden från påbörjat detaljplanearbete till sökt bygglov. 0 Översiktsplan Detaljplan Detaljplaneskedet avser tiden från påbörjat detaljplanearbete till sökt bygglov. Bygglov upplägg. ändrad bostadsefterfrågan hanteras • Miljörisker vid fastighetsförvärv han- med kontinuerliga analyser av bostads- teras med villkor om att säljaren ska marknaden, väl avvägda boknings- svara för eventuella miljöbelastningar och försäljningskrav, möjlighet till alternativt med ingående undersök- etappindelning i projekten och flexibel ningar innan bindande avtal. upphandling av entreprenader. 1 500 34 Omvärldsrisker • Finansieringsrisker hanteras genom god soliditet och med långsiktiga relationer med flertalet större affärsbanker. • Likviditetsrisker hanteras med god kontroll över likvida medel i kombination med betalningsberedskap via byggnadskreditiv och checkkrediter. Tillgänglig likviditet ska uppgå till minst 10% av omsättningen. • Risker förknippade med projektge- • Risker förknippade med konkurrens- nomförandet hanteras med en kon- situationen hanteras genom fortlö- tinuerlig utveckling av Besqabs pro- pande analyser av konkurrenssitua- jektstyrningssystem, tionen från befintligt bostadsbestånd uppföljning av projektekonomin samt och nyproduktion på såväl regional som rutiner för avstämning och viktiga beslut. återkommande lokal nivå. Genom att sträva efter att ha rätt produkt i rätt läge till rätt pris kan även hård lokal konkurrens hanteras. 35 M e darbetare o c h O r g anisation individens kompetens tas tillvara Hur länge har du jobbat på Besqab och vad är din bakgrund? Jag är i grunden civilingenjör från KTH med inriktning på väg alla ska känna sig trygga på jobbet Hur länge har du jobbat på Besqab och vad är din bakgrund? och vatten. Jag har jobbat åtta år på Besqab och trivs i det lite Hos Besqab finns enbart tjänstemän och utbildnings- Jag är gymnasieingenjör och har jobbat inom bostadsbyggar- där samarbete, diskussioner och kreativitet uppmunt- mindre företaget. Efter att ha jobbat i större koncerner ser jag nivån är hög. Att ytterligare höja kompetensnivån hos branschen under hela mitt arbetsliv. Först i en större koncern ras. Vi har ett stort förtroende för våra medarbetare fördelarna i att få vara med i ett projekt från start när idén växer våra medarbetare är ett viktigt mål. Detta förverkligar och sedan 12 år tillbaka på Besqab. som alla är medvetna om att var och en har ansvar för fram till färdigt boende. vi bl a genom att medarbetarna uppmanas att själva På Besqab har vi en öppen och sund företagskultur kundrelationer och god service. Allt samarbete ska vara öppet, trivsamt och okomplicerat. Det är viktigt att alla har en gemensam förståelse för företagets idé och värderingar. Medarbetarnas agerande ska präglas av kompetens, kreativitet, ordning, hög affärsmoral och ansvarskännande såväl externt som internt samt ett stort personligt engagemang. Vad är roligast i ditt jobb? Här är projekten i fokus och jag ansvarar för allt i processen och får på så sätt jobba med alla frågor inom ett projekt. Det gör att jag har full kontroll och en bra överblick. Det gör oss också mer flexibla och smidigare om vi behöver göra några förändringar. Varje projekt är unikt och måste formas till en bra slutprodukt. Det är en spännande utmaning. Här på Besqab blir det också en väldigt tydlig koppling tillbaka till dig själv när Vid årets utgång var vi 69 anställda i Besqab. Till detta har vi vi ser resultatet, vilket ger mycket energi och motivation. flera heltidskonsulter som arbetar hos oss. Under 2012 har vi rekryterat 11 medarbetare, vilket är mycket glädjande då konkurrensen om kvalificerad arbetskraft är stor. En av Besqabs framgångsfaktorer har varit och kommer så vara, förmågan att behålla befintlig personal samt attrahera nya kompetenta medarbetare. Vi värnar mycket om vår goda företagskultur. Den genomsnittlige Besqabmedarbetaren är 42 år och har arbetat i Besqab i 7 år. Personalomsättningen har varit låg under alla år och var så även under 2012. Samtliga medarbetare har årligen individuella utveck- Vad innebär kundnöjdhet för dig i ditt arbete? Nöjda kunder är förstås helt avgörande för oss och något jag har med mig under hela processen. Vi säljer ju en dröm och en idé om ett trivsamt och bra boende och det är viktigt för oss att vi kan infria kundernas förväntningar. Det som präglar jobbet på Besqab är att jag direkt får ta del av kundernas frågor under hela processen. Det blir som att få ett kvitto på vårt jobb plus att vi faktiskt har möjlighet att påverka processen utifrån kundernas synpunkter innan allt är färdigbyggt. Varje år erbjuder Besqab minst två prakfälle både för ungdomarna och för oss att mötas och prova på ett samarbete. Vad jobbar du med? tensutveckling inom just deras område. Det är förstås att få vara med under hela processen i ett Totalt arbetade 28 kvinnor och 41 män på Besqab i decem- inspirerande. Eftersom jag är med redan i projekteringsfasen ber 2012. Andelen kvinnor i ledande befattningar är 30%. I december 2012 startade Mentor Bygg där Besqab medverkar. Mentor Bygg organiseras av Sveriges Byggindustrier med syfte att hjälpa kvinnor i byggbranschen. Besqab har en adept och två mentorer i programmet. Besqab står för ett framgångsrikt och ansvarsfullt byggan- På vilket sätt är Besqab möjligheternas företag för dig? Besqab är ett lite mindre och väldigt mänskligt företag och individens olika så finns det bra förutsättningar så har jag värdefull information med mig sedan när bygget drar igång. Jag kan exempelvis vara med och utforma förfrågningsunderlag vid inköp av entreprenörer för att jag vet hur jag vill driva projektet längre fram och därför vet vad som är viktigt att få med redan från början. Det blir ett mer långsiktigt tänk och också mer kostnadseffektivt. medarbetare strävar alltid efter att agera på ett sätt som inte Vad innebär kundnöjdhet för dig i ditt arbete? skapar etiska eller moraliska betänkligheter. Det finns alltid si- Jag har dagligen kontakt med våra kunder eftersom jag jobbar tuationer där handlingen måste styras av det egna omdömet. Vi lägger därför stor vikt vid att ständigt diskutera och därmed etablera en gemensam grundsyn präglad av engagemang och handlingskraft. Vår ambition är att utmärkas av förtroende, pålitlighet och trygghet. Alla medarbetare ska känna sig trygga när de är på jobbet. På Besqab arbetar vi aktivt med skyddsarbete och granskar alla tillbud. Vi har friskvårdsbidrag, vilket medverkar till att många regelbundet deltar i idrottsaktiviteter. Midnattsloppet är ett exempel på en gemensam friskvårdsaktivitet där ca 20 medarbetare deltog 2012. både för personalen och för företaget. Vill man utvecklas och växa projekt. Att få vara med på hela resan känns meningsfullt och de som vilar på sunda etiska ideal och en god affärsmoral. Våra vårdarbete där samtliga medarbetare har ett kompetenser tas tillvara vilket är bra Lotta NIland, Affärschef Vad är roligast i ditt jobb? en nollvision för olyckor. Vi har ett aktivt frisk- lings- och lönesamtal. tikplatser till ungdomar. Detta är ett bra till- ta initiativet till nya utbildningar och önskad kompe- Jonas Matsson, Projektledare ute på arbetsplatserna och även finns kvar i projektet vid besiktning och inflyttning. Då får vi verkligen veta om vi har levt upp till förväntningarna. Kunderna har förstås många frågor, både de som väntar på att just deras boende ska bli klart men även de som redan flyttat in. Då är det viktigt att lyssna, finnas tillgänglig och att återkoppla. Att bygga ett nytt boende för någon är ett hantverk och något som jag är väldigt stolt över. Det är nytt och fräscht när våra kunder flyttar in men de vill ofta ha hjälp med saker som till exempel att justera värmen, att spika fast en list eller se till att målare kommer på utsatt tid. Det känns kul att få hjälpa till och ha en sådan nära kundkontakt. På vilket sätt är Besqab möjligheternas företag för dig? Det känns som om jag har stora möjligheter att påverka mitt Jag jobbar som en av fem affärschefer. Det till det. Jag jobbade tidigare innebär i första hand att vara övergripande som projektledare och kun- Beskriv vad du jobbar med? ansvarig för projekten vad gäller både re- de gå vidare till att jobba sultat och personal. Det innebär också att Jag jobbar som projektledare som affärschef. Att man jobba med projektutveckling, det vill säga att och finns den mesta tiden beslutsvägarna är korta. också får sätta sin personliga göra tidiga analyser för nya möjliga projekt. ute på byggarbetsplatsen Vill jag vidareutbilda mig prägel på verksamheten gör Att hitta bra platser att bygga på, att pre- i projekt. Som projektle- inom mitt område så tas att man hela tiden inspireras och dare är jag med och dri- detta emot positivt. Det sentera våra idéer till markägare och kommuner och att därefter driva projekten. Jag tittar också på nya affärsmöjligheter inom Construction Management som innebär att vi projektleder med totalansvar för ett projekt som någon annan bygger. 36 vågar utvecklas. ver projektet från början när vi gör projekteringen fram tills att de boende flyttar in. Jag sitter också med i företagets skyddskommitté som driver eget jobb och hur jag vill utföra det. Inom projekten har vi ganska fria händer och finns också en öppenhet för att få prova olika roller inom företaget. Jag jobbade tidigare som platschef och arbetar nu som projektledare. det systematiska arbetsmiljöarbetet. 37 affä rssegment region Sto ckholm Viktiga händelser Belopp i tkr Under 2012 har vi markanvisats byggrätter i tre projekt om Intäkter totalt ca 200 lägenheter i Stockholms stad samt ett projekt om Rörelseresultat ca 40 lägenheter i Södertälje. Vårt prisbelönade koncept för ungdomslägenheter börjar ge resultat. Detaljplanen för Brf Kanonen i Upplands Väsby vann laga kraft under året med en säljstart i början av 2013. Nu följer ytterligare två ungdomsprojekt i Stockholm och ett i Uppsala. Vid årsskiftet hade affärssegmentet nio projekt i produk- 620 203 60 470 Bokfört värde exploateringsfastigheter 176 180 Antal byggrätter ca 1 100 Antal sålda bostäder 128 Antal produktionsstartade 117 Antal i pågående produktion 238 tionsfas varav två var CM-projekt. I projektet Strandängarna fick vi bygglov för Parkhusen. H ållbart samh ä llsby g g an d e Besqabs mål - bidra till ett hållbart samhälle I gemensamma utrymmen såsom trapphus och förråd Vårt mål är att bygga energieffektiva bostäder som har god installeras behovsstyrning av belysningen, både för trygghet inomhusmiljö med sunda material som minimerar byggnader- och för att spara energi. nas miljöpåverkan under hela dess livstid. Energieffektiva hus, vattensnåla installationer och goda utrymmen för källsortering Byggproduktionen bidrar till lägre driftkostnader för hushållet. Vi vill underlätta för Byggproduktionen är en resurskrävande process som vi stän- våra kunder att leva hållbart. digt jobbar med att effektivisera och förbättra. Vi vill vara långsiktiga i våra val och använder beprövade material och kon- Resurser struktionslösningar. En energisnål bostad är billigare i drift och därmed bättre för På byggarbetsplatserna sorteras avfallet i olika fraktioner miljön. Våra egna energikrav ligger under Boverkets norm. En- för att kunna återvinnas. Det spar resurser i form av material ergiberäkning görs alltid i ett tidigt skede för att säkerställa och energi och medför också en renare och säkrare arbets- husets energiförbrukning. Vi väljer välisolerade väggar och plats. fönster med bra isoleringsförmåga. De nybyggda husen är täta vilket också minskar uppvärmningsbehovet. Fukt på fel ställe kan medföra allvarliga konsekvenser. I projekten upprättas en fuktskyddsbeskrivning för att bevaka I Sverige är inte rent vatten någon brist, men vi ska själv- viktiga punkter. Exempel på detta är att vi ser till att material klart vara rädda om det vi har och det underlättas i våra bostä- täcks ordentligt och inte utsätts för fukt samt att den fukt som der med snålspolande blandare och toalettstolar. finns i betongen tillåts torka ut. Med individuell mätning av varmvattnet förbrukas enligt Vid markarbeten som ofta generar stora mängder schakt- mätningar mindre vatten. Det går åt mindre energi för att vär- och fyllnadsmaterial återanvänder vi massorna så långt det är ma upp det och du betalar bara för vattnet du använder. möjligt för att minimera transporter och resursuttag. 38 Margretero är ett samarbetsprojekt med Einar Mattsson om 134 bostäder varav 12 radhus invid Bällstaån, Bromma. Inflyttningar startade 2012. 39 affä rsse gment re gion U p p sala affä rsse gment Fasti g hets u tve c klin g Viktiga händelser Belopp i tkr I Uppsala har försäljning och produktion pågått för projektet Intäkter Malma Äng omfattande 25 småhus. Försäljningen har skett i Rörelseresultat en jämn takt och inför 2013 finns en handfull hus kvar att sälja. Bokfört värde Projektet beräknas också färdigställas under 2013. Besqab har under 2012 drivit fem detaljplaner i Uppsala varav ett par drivs i samarbete med andra fastighetsägare. De kommande projekten kommer att innehålla både småhus och flerbostadshus. I slutet av 2012 fick vi en kommunal markanvisning på en 47 707 2 104 exploateringsfastigheter 45 868 Antal byggrätter ca 600 Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade Antal i pågående produktion 17 Viktiga händelser Belopp i tkr Produktionen av vårdboendet Silverhöjden på Lidingö pågick Intäkter med första inflyttning i december enligt plan. Resultat av Försäljning av förvaltningsfastigheten Fålhagen i Uppsala. Den kommersiella fastigheten Linaberg i Bromma fylldes med flera nya hyresgäster och vakanserna minskade från 1 100 kvm till ca 280 kvm. fastighetsförsäljning 10 030 Rörelseresultat 20 268 Bokfört värde förvaltningsfastigheter Vakansgrad - 29 794 385 409 2% 25 centralt belägen fastighet. Projektet planeras att omfatta kommersiella delar och varierade upplåtelseformer. malma äng 40 Linaberg i bromma där vi minskade vakanserna betydligt under 2012. 41 B ola g ssty rnin g St y rnin g sstr u kt u ren Bolagsordning Styrelsen har det övergripande ansvaret för den interna kontrollen. Ansvaret för att Bolagets firma är enligt bolagsordningen Besqab AB och bolaget är publikt. Styrelsen upprätthålla en god kontrollmiljö är delegerat till VD. har sitt säte i Täby. Bolagsstämma Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ där samtliga aktieägare har rätt att deltaga. På årsstämman där koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen läggs fram, behandlas bolagets utveckling och beslutas i ett antal centrala ärenden såsom utdelning, ansvarsfrihet till styrelsen, val av revisorer, ersättning till styrelsen och revisorer samt val av ny styrelse för tiden till nästa årsstämma. Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. Årsstämma 2012 hölls den 24 maj. På årsstämman deltog 20 aktieägare vilka representerade ca 92% av bolagets aktier. En utdelning om 23 kr per aktie beslutades. Det har inte funnits någon valberedning i Besqab. Besqabs processer och system är utformade av en kontrollmiljö som består av företagskultur, organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenteras i ovan nämna styrdokument. Andra interna riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Riskhantering är en del av bolagets beslutsprocess på samtliga nivåer inom Besqab. Projekten styrs, följs upp och bevakas löpande av organisationen. För en närmare beskrivning av Besqabs riskhantering se sidan 37. Besqab har en målsättning att kontinuerligt utveckla arbetssätt och processer inom bolaget. Ett projektstyrningssystem med fastställda affärskritiska krav finns uppbyggt vilket ständigt förfinas och utvecklas. Då Besqabs organisation är relativt liten har behovet av internrevision bedömts inte vara nödvändig. Information Besqabs information ska ges vid rätt tidpunkt och vara korrekt, relevant, tydlig och Besqabs styrelse Besqabs styrelse ska bestå av lägst tre och högst tio ledamöter. Styrelsens ledamöter väljs av årsstämman för ett år i taget. Vid årsstämman 2012 valdes 8 ledamöter utan suppleanter. tillförlitlig samt målgruppsanpassad i den finansiella rapporteringen. Nyemission 2012 I juni 2012 genomfördes en riktad nyemission till medarbetare i Besqabkoncernen. Bolagets egna kapital ökade därmed med 1,7 MSEK varav 0,5 MSEK var hänförligt Styrelsens arbete Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor och verksamhetsinriktningar, marknad, ekonomi och finans, risker, personal och ledarskap, kontroll och effektiviseringar samt beslut om förvärv och försäljningar av exploateringsfastigheter och projektfastigheter. till aktiekapital. Aktier tecknades av 29 medarbetare och genom nyemissionen blev 26 medarbetare nya aktieägare. Koncernledning Extern finansiell rapportering sker i tre geografiska affärssegment. Koncernledningen utgörs av åtta personer och sammanträder minst en gång per månad. Koncernled- De viktigaste styrande dokumenten är: ningen fattar bl a beslut om sälj- och produktionsstarter. • Bolagsordningen • Arbetsordning för styrelsen, instruktioner för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD • Besqabs policys • Besqabs riktlinjer • Affärsplan Ordförande har det övergripande ansvaret för att bolaget följer den fastställda strategiska inriktningen. Härvid har ordförande fortlöpande kontakt med bolagets VD. Det är VDs ansvar att styrelsen erhåller rapportering om Besqabs verksamhet t ex utvecklingen av Besqabs resultat, likviditet, försäljning samt de större projekten och andra viktiga händelser. Inom styrelsen finns inga utskott. 42 43 Besqab AB (publ), org nr 556693-8881 Finansiella rapporter 2012 Styrelsen och verkställande direktören för Besqab AB (publ) får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2012. Innehåll sida Förvaltningsberättelse 46 Koncernens verksamhet 47 Koncernresultaträkning 51 Koncernbalansräkning 52 Kassaflödesanalys för koncernen 54 Moderbolagets resultaträkning 55 Moderbolagets balansräkning 56 Kassaflödesanalys för moderbolaget 58 Noter 59 Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. 44 45 Förvaltningsberättelse Affärsidé Koncernens verksamhet Koncernens verksamhet är indelad i affärssegmenten Region Stockholm, Region Uppsala och Fastighetsutveckling vilka Besqab ska förädla fastigheter, vilket innebär att i en fastighets alla skeden tillföra kompetens som bidrar till ökat ekonomiskt baseras på koncernens organisatoriska indelning. utfall eller värde. Besqabs arbete med att genomföra affärsidén ska genomsyras av ett stort personligt engagemang, lyhördhet och att i alla sammanhang leverera beställd kvalitet och väl uppfylla kundens förväntningar. Region Stockholm och Region Uppsala I affärssegmenten Region Stockholm och Region Uppsala bedrivs verksamhet inom Projektutveckling Bostad och Construction Management (CM). Merparten av verksamheten i Projektutveckling Bostad avser bostäder upplåtna med bostadsrätt och Vision äganderätt. Parallellt utför Besqab uppdragsverksamhet i form av CM-uppdrag med totalansvar åt externa byggherrar. Besqab ska vara den mest lönsamma projektutvecklaren av bostäder och den tryggaste affären för kunderna. I de fall bolaget genomför samarbetsprojekt med andra entreprenörer bedrivs verksamheten vanligen i form av handelsbolag. Ägarförhållanden per 2012-12-31 Under 2012 färdigställdes följande projekt: Aktieägare Antal aktier Ägar- och röstandel (%) Familjen Nordström 489 250 44,7% Projekt Typ Antal/yta Kommun Byggherre Stiftelsen Olle Engkvist Byggmästare 200 369 18,3% Södergläntan Småhus 23 hus Stockholm Egna hem Atlasmurengruppen 115 213 10,5% Rydbo Station Flerbostadshus 16 lgh Österåker Brf Rydbo Station Lupinia AB 86 409 7,9% Övre Utkiken Flerbostadshus 12 lgh Tyresö Brf Övre Utkiken AB Dendera Holding 57 607 5,3% Rackarbergen Flerbostadshus 30 lgh Stockholm Lennart Ericsson Fastigh Anställda 38 552 3,5% Silverhöjden Vårdboeende 72 lgh Lidingö Besqab Omsorgs- 107 500 9,8% 1 094 900 100,0% Övriga Totalt Besqab AB (publ) förvärvade i början av 2011 samtliga aktier i Besqab Projekt och Fastigheter AB. Erbjudandet till aktieägarna bostäder Lidingö Pågående projekt utgörs per 2012-12-31 av: Projekt Typ Antal/yta Kommun Byggherre Margretero Flerbostadshus 67 lgh Stockholm Brf Margretero 1 som tidigare bedrevs i Besqab Projekt och Fastigheter AB koncern, bedrivs vidare på samma sätt som tidigare i den nya Ängby Park Flerbostadshus 374 lgh Stockholm Stena Fastigheter koncernstrukturen. Således är det ingen egentlig skillnad mellan nuvarande och tidigare koncernredovisningar bortsett från Trädgårdsvillorna Småhus 11 hus Vallentuna Brf Trädgårdsvillorna rekapitaliseringen i samband med förvärvet. Tallhöjden Flerbostadshus 53 lgh Södertälje Brf Tallhöjden Jämförande uppgifter för år före 2011 avser Besqab Projekt och Fastigheter AB koncern. Malma Äng Småhus 25 hus Uppsala Egna hem Abisko Flerbostadshus 25 lgh Stockholm Lennart Ericsson Fastigh Marknadstorget Flerbostadshus 41 lgh Täby Brf Marknadstorget Nedre Utkiken 1 Flerbostadshus 16 lgh Tyresö Brf Nedre Utkiken 1 Maskrosen Flerbostadshus 32 lgh Täby Brf Maskrosen Kransbindaren brf Småhus 18 hus Stockholm Brf Kransbindaren Kransbindaren hr Småhus 20 hus Stockholm Familjebostäder i Besqab Projekt och Fastigheter AB om förvärv utgick delvis i en kombination av kontant ersättning och aktier i Besqab AB (publ) som vederlag. Förvärvet har finansierats genom tillskott av eget kapital och upptagande av banklån. Verksamheten, Totalt förfogar Besqab över exploateringsfastigheter med möjliga byggrätter motsvarande ca 1 700 lägenheter och småhus. Byggrätterna är fördelade på ett tiotal kommuner i Stockholms och Uppsala län. Planläggnings- och projekteringsarbete pågår och produktion beräknas starta under de kommande fyra åren. 46 47 Fastighetsutveckling Väsentliga händelser efter årets utgång Besqab äger och förvaltar nedanstående vård-, bostads- och kommersiella fastigheter, samt utvecklar nya fastigheter för Bostadsefterfrågan har förbättrats något under det första kvartalet 2013. Bakom denna utveckling ligger faktorer som positiv egen förvaltning, i Stockholms län och Uppsala. börsutveckling och en allmänt förbättrad konjunktur. Arbetet med att förbereda marknadsnotering av Besqabs aktier på Nasdaq OMX Nordic Stockholm fortlöper enligt plan. Vårdfastigheten Lagern 1 i Lidingö färdigställdes och togs i bruk i december 2012. Framtida utveckling, risker och osäkerheter Under 2012 avyttrades fastigheten Uppsala Fålhagen 68:2 till ett underliggande fastighetsvärde om ca 35 mkr och med ett Bostadsmarknaden i Stockholm och Uppsala är i grunden stark och präglas i de flesta av regionens kommuner av bostads- resultat om ca 10 mkr. brist. Bostadspriserna på andrahandsmarknaden har fortsatt att stiga under senare tid. Stora ungdomskullar samt en snabb befolkningsökning talar för en fortsatt hög bostadsefterfrågan. I början av 2013 avyttrades fastigheten Täby Stilgjutaren 4. De svenska hushållens skuldkvot (skulder i förhållande till disponibel årsinkomst) uppgår i genomsnitt till ca 170 %. Från bland Vid utgången av 2012 ägdes följande förvaltningsfastigheter: annat Riksbankens sida har denna nivå ansetts vara oroande hög. Det lånetak som infördes för ca två år sedan bedöms ha fått avsedd effekt och skuldökningstakten har nu minskat avsevärt. Samtidigt leder lånetaket till svårigheter för framför allt yngre FASTIGHET TYP BYGGN/OMBYGGN ÅR KOMMUN FASTIGHETSÄGARE Fuxen 5 Kontor/Industri 1980/1985 Täby Besqab Förvaltning AB Fuxen 7 Kontor 1990 Täby Besqab Förvaltning AB Linaberg 10 Kontor 1908/2008 Stockholm Besqab Förvaltning AB Fortfarande finns också risker framför allt förknippade med några av de sydeuropeiska ländernas statsfinanser. En fortsatt Stilgjutaren 4 Kontor 2004 Täby Besqab Projektutveckling AB finansoro går inte att utesluta vilket riskerar att leda till en mer turbulent bostadsmarknad även i Sverige. Grönskogen 7 Vårdboende 1945/1993 Sundbyberg Besqab Omsorgsbostäder i Sundbyberg AB Gjutaren 5 Vårdboende 2010 Norrtälje Besqab Omsorgsboende i Granparken AB Lagern 1 Vårdboende 2012 Lidingö Besqab Omsorgsbostäder Lidingö AB hushåll att klara finansiering av bostadsköp. Detta har medfört ökad prispress på bostäder. Krav på ökad amorteringstakt kan också verka negativt på bostadspriserna. Efterfrågan på kvalificerad arbetskraft är hög, och kapacitetsbrister på såväl arbetskraft som byggmaterial kan uppstå om bostadsbyggandet ökar alltför snabbt från dagens nivå. Besqab har stabila finanser, en stark orderstock samt god lönsamhet i pågående projekt. Vi står därför väl rustade inför fram- Nyckeltal tida utmaningar. FASTIGHET YTA KVM HYRESINTÄKT 2012 ANTAL HYRESG VAKANSGRAD 2012-12-31 Fuxen 5 1 650 1 655 1 0 Fuxen 7 1 701 3 017 3 0 Linaberg 10 7 493 9 626 19 4% 240 421 12 26% Grönskogen 7 2 825 3 718 2 0 Gjutaren 5 3 271 6 094 1 0 Lagern 1 (del av år) 4 818 342 1 0 21 998 24 873 39 2% Stilgjutaren 4 Totalt Nyckeltal koncernen YTA KVM Kontor 9 434 (42%) 13 064 (52%) 133 073 (34%) 10 914 (50%) 10 154 (41%) 237 886 (62%) 1 655 (7%) 14 450 (4%) Vårdboende Övrigt 1 650 Totalt 21 998 HYRESINTÄKTER 2012 (8%) 24 873 BOKFÖRT VÄRDE 385 409 Oberoende värderingsinstitut har vid årsskiftet 2012/2013 värderat förvaltningsfastigheterna till 455 400 tkr (f å 318 500 tkr). 2011 2010 2009 2008 694,9 601,4 651,1 664,2 671,2 Resultat före skatt (Mkr) 57,5 77,5 104 85,6 77,2 Rörelsemarginal (%) 10,0 15,0 16,5 13,5 12,7 Räntabilitet (%) 22,1 22,9 29,8 24,7 28,2 Soliditet (%) 28,6 26,7 49,0 48,6 43,5 Antal anställda i medeltal (st) 63 57 55 54 52 Resultat efter skatt per aktie (kr) 49 63 93 64 62 Utdelning per aktie (kr) 18* 23 18 25 20 Eget kapital per aktie (kr) 234 208 346 279 236 Nettoomsättning (Mkr) Fördelning på fastighetstyp PROJEKT 2012 *Föreslagen utdelning Nyckeltalsdefinitioner RÖRELSEMARGINAL Rörelseresultat i procent av nettoomsättning. RÄNTABILITET Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. SOLIDITET Synligt eget kapital i procent av balansomslutning. 48 49 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står enligt moderbolagets balansräkning följande vinstmedel (kr) Koncernresultaträkning not Överkursfond 220 723 793 Balanserade vinstmedel 121 783 544 Årets vinst 21 795 434 364 302 771 694 906 601 428 Kostnader för produktion och förvaltning -563 916 -464 285 130 990 137 143 -71 391 -64 007 10 030 16 960 3, 4, 5, 10 69 629 90 096 6 794 2 787 Räntekostnader och liknande resultatposter -12 951 -15 411 Resultat efter finansiella poster 57 472 77 472 -4 098 -8 351 53 374 69 121 Bruttoresultat Administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning att i ny räkning överföres 19 708 200 2011 Nettoomsättning Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras så att till aktieägarna utdelas 18 kr per aktie 2012 1 Rörelseresultat 2 344 594 571 364 302 771 Styrelsen föreslår som avstämningsdag för utdelning måndagen den 27 maj 2013. Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av Euroclear torsdagen den 30 maj 2013. Styrelsens yttrande enligt 18 kap. 4 § ABL (2005:551) beträffande föreslagen vinstutdelning Ränteintäkter och liknande resultatposter Skatt på årets resultat Årets vinst 7 Styrelsen har föreslagit att årsstämman 2013 beslutar om en utdelning om 18 kr per aktie, totalt 19 708 200 kr. Enligt bolagets utdelningspolicy ska utdelningen motsvara minst 30 % av koncernens resultat efter skatt. Styrelsens förslag motsvarar ca 37 % av koncernens resultat för 2012. Med den föreslagna utdelningen bibehålls en stark finansiell ställning. Koncernens synliga soliditet uppgår till 28,6 % före utdelning och till 27,0 % efter föreslagen utdelning. Verksamhetens art och omfattning framgår av bolagsordning och avgiven årsredovisning. Den verksamhet som bedrivs i bolaget och koncernen medför inte risker utöver vad som förekommer, eller kan antas förekomma, i branschen eller utöver de risker som är förenade med bedrivande av näringsverksamhet. Bolagets och koncernens konjunkturberoende avviker inte från vad som i övrigt förekommer inom branschen. Väsentliga händelser framgår av förvaltningsberättelsen. Härutöver har inga händelser inträffat som påverkar bolagets förmåga att lämna utdelning. Den föreslagna utdelningen påverkar inte bolagets och koncernens förmåga att göra de investeringar som bedöms erforderliga. Bolaget och koncernen har tillräckligt stark finansiell ställning för att ha förmåga att fullgöra sina förpliktelser på såväl kort som lång sikt. Koncernens likviditetsprognos innefattar beredskap för att klara oväntade händelser och tillfälliga variationer i kassaflöden i rimlig omfattning. Styrelsen bedömer sålunda att utdelning till aktieägarna med föreslaget belopp är försvarbar med hänsyn till de krav på både bolag och koncern som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av eget kapital samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. 50 51 Koncernbalansräkning Koncernbalansräkning Not 2012 2011 Not 2012 2011 Aktiekapital 109 490 109 000 Fria reserver 93 876 49 052 Årets vinst 53 374 69 121 256 740 227 173 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 5 420 4 865 Avsättningar för uppskjuten skatt 4 773 8 768 10 193 13 633 405 445 374 680 1 343 1 343 406 788 376 023 58 440 39 090 - 946 3 441 - Tillgångar Eget kapital och skulder Anläggningstillgångar Eget kapital Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 8 Pågående nyanläggning i förvaltningsfastigheter Maskiner och inventarier 9 385 409 269 630 - 33 046 1 007 1 298 386 416 303 974 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intressebolag 10 31 707 19 643 Övriga långfristiga värdepappersinnehav 11 5 5 5 420 4 150 37 132 23 798 423 548 327 772 Kapitalförsäkringar Avsättningar 17 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa anläggningstillgångar 16 18 Andra långfristiga skulder Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter 12 Färdigställda småhus 222 048 212 215 - 12 500 222 048 224 715 Kortfristiga fordringar 13 Skattefordringar 15 961 6 354 118 030 112 581 - 10 535 Övriga fordringar 14 32 817 56 918 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 14 199 17 316 181 007 203 704 70 122 93 692 Summa omsättningstillgångar 473 177 522 111 Summa tillgångar 896 725 849 883 Kassa och bank 52 Leverantörsskulder Fakturerad ej upparbetad intäkt 13 Skatteskulder Kundfordringar Upparbetad ej fakturerad intäkt Kortfristiga skulder Övriga skulder 19 103 179 147 375 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 57 944 45 643 223 004 233 054 896 725 849 883 Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter 21 375 400 422 300 Ansvarsförbindelser 22 479 561 232 804 53 Kassaflödesanalys för koncernen Moderbolagets resultaträkning Not 2012 2011 not 2012 2011 2 000 4 200 2 000 4 200 -1 883 -732 117 3 468 22 200 148 427 Räntekostnader och liknande resultatposter -4 323 -6 914 Resultat efter finansiella poster 17 994 144 981 25 3 805 - 7 -3 -3 21 796 144 978 1 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Avskrivningar som belastat resultatet Justering för poster som ej ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten Före förändringar av rörelsekapital 57 472 77 472 Nettoomsättning 6 188 7 191 Bruttoresultat -22 618 -19 304 -7 465 -8 351 33 577 57 008 Minskning/ökning av exploateringsfastigheter m m 2 667 -72 158 Minskning av kortfristiga fordringar 22 697 26 961 Ökning/minskning av kortfristiga skulder 68 383 -16 331 127 324 -4 520 Kassaflöde från den löpande verksamheten - -19 942 -127 -1 015 35 000 51 450 -113 473 -36 735 -1 270 -480 -79 870 -6 722 87 821 286 692 - 1 343 -132 490 -34 550 -3 000 -20 513 1 715 164 968 Påverkan på likvida medel ny koncernstruktur - 22 000 Utbetalningar i samband med rekapitalisering - -385 969 Utbetald utdelning -25 070 -19 620 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -71 024 14 351 Årets kassaflöde -23 570 3 109 Likvida medel vid årets början 93 692 90 583 Likvida medel vid årets slut 70 122 93 692 Förvärv av maskiner och inventarier Försäljning förvaltningsfastigheter Investering i förvaltningsfastigheter Ökning av långfristiga fordringar Kassaflöde från investeringsverksamheten Bokslutsdispositioneer Aktuell skatt Årets vinst Investeringsverksamheten 23 2,3,4 Rörelseresultat Ränteintäkter och liknande resultatposter Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förvärv av dotterbolag Administrationskostnader 24 6 Finansieringsverksamheten Upptagna banklån Ökning av övriga långfristiga skulder Amortering av skulder Omklassificering långfristiga/kortfristiga lån Nyemissioner 54 55 Moderbolagets balansräkning Moderbolagets balansräkning Not 2012 2011 Tillgångar not 2012 2011 109 490 109 000 109 490 109 000 Överkursfond 220 724 219 499 Balanserad vinst 121 783 1 875 21 796 144 978 364 303 366 352 473 793 475 352 62 500 93 750 1 343 1 343 63 843 95 093 207 25 6 3 31 427 76 168 431 169 32 071 76 365 569 707 646 810 Eget kapital och skulder Anläggningstillgångar Eget kapital Finansiella anläggningstillgångar Bundet eget kapital Aktier i dotterbolag Summa anläggningstillgångar 26 549 000 549 000 549 000 549 000 549 000 549 000 Omsättningstillgångar 16 Aktiekapital fritt eget kapital Årets vinst Kortfristiga fordringar Fordringar hos dotterbolag 19 345 97 442 Övriga fordringar 49 - Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 51 76 19 445 97 518 1 262 292 Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Kassa och bank 18 Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar 20 707 97 810 569 707 646 810 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa eget kapital och skulder 56 Ställda säkerheter 21 93 750 168 750 Ansvarsförbindelser 22 264 800 164 700 57 Kassaflödesanalys för moderbolaget Noter 2012 2011 Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Betald skatt 17 993 144 981 -3 -3 17 990 144 978 Kassaflöde från den löpande verksamheten Före förändringar av rörelsekapital Not 1 Redovisningsprinciper råd samt Redovisningsrådets rekommendationer RR 1:00 och RR 10. Redovisnings- och värderingsprinciper är oförändrade i jämförelse med de principer som tillämpades föregående år. Koncernredovisning Bolaget förvärvade i början av 2011 samtliga aktier i Besqab Projekt och Fastigheter AB. Erbjudandet till aktieägarna i Besqab Projekt och Fastigheter AB om förvärv utgick delvis i en kombination av kontant ersättning och aktier i Besqab AB (publ) som Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Minskning/ökning av kortfristiga fordringar Minskning/ökning av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten vederlag. Förvärvet har finansierats genom tillskott av eget kapital och upptagande av banklån. Verksamheten, som tidigare 81 878 -97 518 -543 1 360 99 325 48 820 bedrevs i Besqab Projekt och Fastigheter AB koncern, bedrivs vidare på samma sätt som tidigare i den nya koncernstrukturen. Koncernredovisningen i Besqab Projekt och Fastigheter AB koncern, som utgör en underkoncern till Besqab AB (publ), är upprättad enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att moderbolagets anskaffningsvärden på aktier i dotterbolag elimineras mot dotterbolagens förvärvsvärden, det vill säga eget kapital fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden vid förvärvstidpunkten. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagens egna kapital som Investeringsverksamheten Förvärv av aktier i dotterbolag Kassaflöde från investeringsverksamheten - -385 969 0 -385 969 tillkommit efter förvärven. Verksamheten i Besqab AB (publ) koncern är i allt väsentligt en fortsättning av verksamheten bedriven i Besqab Projekt och Fastigheter AB koncern. Någon omvärdering av tillgångar och skulder har därför inte gjorts vid upprättande av koncernredovisningen för Besqab AB (publ). Därmed har inga ytterligare koncernmässiga över- eller undervärden uppkommit. Koncernre- Finansieringsverksamheten Upptagna banklån - 200 000 dovisningen i Besqab AB (publ) upprättas genom att de redovisade tillgångarna och skulderna i Besqab Projekt och Fastigheter Ökning av övriga långfristiga skulder - 1 343 AB koncern sammanräknas med de redovisade tillgångarna och skulderna i Besqab AB (publ). Eventuella koncernmässiga 1 715 164 968 Amortering av lån -75 000 -31 250 Utbetald utdelning -25 070 -19 620 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -98 355 315 441 970 -21 708 Nyemissioner mellanhavanden mellan Besqab AB (publ) och Besqab Projekt och Fastigheter AB koncern elimineras. Således är det ingen egentlig skillnad mellan nuvarande och tidigare koncernredovisningar bortsett från rekapitaliseringen i samband med förvärvet. Jämförande uppgifter för år före 2011 avser Besqab Projekt och Fastigheter AB koncern. I koncernredovisningen ingår de bolag där moderbolaget direkt eller indirekt innehar minst 50 % av rösterna. Andelar i hälftenägda bolag för samarbetsprojekt med andra entreprenörer redovisas enligt klyvningsmetoden. Årets kassaflöde I koncernredovisningen redovisas ej bokslutsdispositioner och obeskattade reserver. Dessa uppdelas i eget kapital och uppLikvida medel vid årets början 292 22 000 Likvida medel vid årets slut 1 262 292 skjuten skatt. Uppskjuten skatt i bokslutsdispositioner redovisas i koncernens resultaträkning som skattekostnad och uppskjuten skatt i obeskattade reserver redovisas som avsättning. Resultat- och balansräkningar för dotterbolag i utlandet omräknas enligt dagskursmetoden. Intäkter och kostnader omräknas till en approximation av valutakurs då de uppstår. Tillgångar och skulder omräknas till balansdagens kurs. Den omräkningsdifferens som uppkommer redovisas direkt mot eget kapital. Resultatavräkning av projekt Pågående entreprenaduppdrag har resultatavräknats successivt i takt med projektens upparbetning och försäljning i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR 10 och Sveriges Byggindustriers branschrekommendation. Upparbetningsgraden bestäms av förhållandet mellan nedlagda kostnader på balansdagen och beräknade totala kostnader i pågående entreprenaduppdrag. Vid entreprenaduppdrag som innehåller ansvar gentemot beställare för avyttring av uppförda bostäder, multipliceras uppdragets upparbetningsgrad med dess försäljningsgrad för proportionell avräkning av entreprenaduppdragets resultat. Befarade förluster i pågående entreprenaduppdrag kostnadsförs omedelbart. Fordringar Fordringar upptas till de belopp varmed de efter individuell bedömning förväntas inflyta. Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter har värderats, enligt lägsta värdets princip, till anskaffningskostnad. 58 59 Materiella anläggningstillgångar Koncernen Materiella anläggningstillgångar avskrivs systematiskt över den bedömda nyttjandeperioden. Härvid tillämpas följande Löner och ersättningar uppgår till: avskrivningstider. Styrelsen och verkställande direktören (varav tantiem 108 tkr, f å 765 tkr) Antal år Anläggningstillgångar -Kontorsbyggnader 50 -Bostadsbyggnader 50 -Specialbyggnader 33 -Inventarier 1 898 2 464 Övriga anställda 40 692 34 700 Totala löner och ersättningar 42 590 37 164 All tillsvidareanställd personal erhåller, utöver fast lön, en rörlig ersättning som baserar sig på koncernens redovisade resultat. I ovanstående löner och ersättningar ingår resultatbaserade ersättningar med 5 517 tkr (f å 6 166 tkr). 5 Sociala kostnader exkl pensionskostnader 13 982 8 319 7 893 66 613 59 039 2012 2011 834 420 - - Totala löner och ersättningar 834 420 Sociala kostnader exkl pensionskostnader 246 119 76 - 1 156 539 2012 2011 Pensionskostnader (varav styrelse och VD 694 tkr, f å 581 tkr) Not 2 - Arvoden till revisor 15 704 2012 2011 Totala löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader Koncernen Ernst & Young AB -Revisionsarvoden 745 575 -Övriga arvoden 311 30 Moderbolaget Löner och ersättningar uppgår till: Styrelsen och verkställande direktören (varav tantiem 108 tkr, f å 0 tkr) Övriga anställda Övriga revisorer -Revisionsarvoden - 13 Moderbolaget Pensionskostnader (varav styrelse och VD 76 tkr, f å 0 tkr) Ernst & Young ab Totala löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader -Revisionsarvoden -Övriga arvoden 50 71 267 30 Fördelning mellan män och kvinnor i företagets styrelse: Not 3 - Medelantal anställda, löner, andra ersättningar och sociala avgifter 2012 Kvinnor - - Män 8 8 Kvinnor 2 1 Män 6 5 2011 Medelantalet anställda, med fördelning på kvinnor och män uppgår till: Fördelning mellan män och kvinnor i företagsledningen: Koncernen Kvinnor 24 17 Män 39 40 Not 4 - Avskrivningar Totalt 63 57 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar uppgår i koncernen till 6 188 tkr (f å 7 191 tkr) och i moderbolaget till 0 tkr Samtliga är anställda i Sverige. (f å 0 tkr). Moderbolaget Kvinnor 1 - Män - - Totalt 1 - 60 61 Skattesatsen för aktiebolag i Sverige avseende inkomst 2012 är 26,3 %. Skattekostnaden understiger 26,3 % beroende på att vissa redovisade intäkter (främst försäljning av bolag) ej är skattepliktiga. Uppskjuten skatt är hänförlig till förändringar Not 5 - Resultat per affärssegment Indelningen i affärssegment baseras på koncernens organisatoriska indelning. i koncernbolagens obeskattade reserver. Från och med 2013 är skattesatsen för aktiebolag 22,0 %. Uppskjuten skatt har koncernen 2012 Moderbolaget beräknats efter den nya skattesatsen. Region Region Fastighets- Elimine- Koncernge- Stockholm Uppsala utveckling ringar mensamma Totalt att vissa redovisade intäkter (främst utdelning från dotterbolag) ej är skattepliktiga. kostnader Intäkter - externt 620 203 47 707 Intäkter - internt 26 996 694 906 2 798 -2 798 -2 798 0 Summa intäkter 620 203 47 707 29 794 Kostnader för produktion och förvaltning -509 326 -40 564 -14 026 Bruttoresultat 110 877 7 143 15 768 -2 798 0 130 990 Administrationskostnader -50 407 -5 039 -5 530 2 798 -13 213 -71 391 Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat 0 2 104 20 268 694 906 -563 916 10 030 60 470 10 030 0 -13 213 69 629 Koncernen 2011 Region Region Fastighets- Elimine- Koncernge- Stockholm Uppsala utveckling ringar mensamma 551 123 21 293 Intäkter - internt Summa intäkter 29 012 601 428 2 761 -2 761 -2 761 0 551 123 21 293 31 773 -431 023 -18 640 -14 622 Bruttoresultat 120 100 2 653 17 151 -2 761 0 137 143 Administrationskostnader -42 776 -4 292 -7 863 2 761 -11 837 -64 007 Kostnader för produktion och förvaltning Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat 0 77 324 -1 639 26 248 601 428 -464 285 16 960 16 960 0 -11 837 2012 2011 794 2 787 Ränta på banktillgodohavanden 21 800 144 970 378 3 372 22 85 22 200 148 427 2012 2011 -7 465 -9 946 932 - 2 435 1 595 -4 098 -8 351 Koncernen Effekt av sänkt skattesats för uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatt 62 344 525 - - -Aktiveringar 146 519 3 384 -Återföring anskaffningsvärde vid försäljning -26 246 -42 894 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 425 288 305 015 Ingående ackumulerade avskrivningar -35 385 -36 564 -Avskrivningar -5 771 -6 742 -Återföring avskrivningar vid försäljning 1 277 7 921 Utgående ackumulerade avskrivningar -39 879 -35 385 Bokfört värde 385 409 269 630 Förvaltningsfastigheternas värde enligt oberoende värderingsinstitut 455 400 318 500 Årets förändringar -Förvärv Årets förändringar 2012-12-31 2011-12-31 8 700 7 684 127 1 016 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 827 8 700 Ingående ackumulerade avskrivningar -7 402 -6 953 -418 -449 -7 820 -7 402 1 007 1 298 Koncernen Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Årets förändring Årets förändring - Avskrivningar Not 7 - skatt på årets resultat Aktuell skatt 305 015 Koncernen Ingående ackumulerade anskaffningsvärden - Inköp Moderbolaget Ränta från koncernbolag 2011-12-31 Not 9 - Maskiner och inventarier Koncernen Utdelning från dotterbolag 2012-12-31 90 096 Not 6 - ränteintäkter och liknande resultatposter Ränta på banktillgodohavanden m m Not 8 - förvaltningsfastigheter Totalt kostnader Intäkter - externt Skattesatsen för aktiebolag i Sverige avseende inkomst 2012 är 26,3 %. Skattekostnaden understiger 26,3 % beroende på Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan 63 Not 10 - Andelar i intressebolag Not 14 - Övriga fordringar Andel Antal aktier/ Andelar Nominellt värde kr Bokfört värde 2012-12-31 2011-12-31 31 117 3 885 13 50 541 Momsfordringar 932 2 006 Övrigt 755 486 32 817 56 918 2012-12-31 2011-12-31 - 63 Upplupna projektintäkter 4 265 15 299 Övrigt 9 934 1 954 14 199 17 316 koncernen Koncernen Fordringar i projekt m m NVB Beckomberga KB, org nr 969676-7772 33% 1 1 000 12 953 Tipton Brown AB, org nr 556615-8159 33% 125 000 100 15 000 NVB Sköndalsbyggarna KB, org nr 969712-1615 33% 2 20 000 NVB Sköndalsbyggarna Två KB, org nr 969715-4442 33% 366 666 3 667 000 NVB Sköndalsbyggarna AB, org nr 556779-2527 33% 333 33 300 33 NVB Sköndalsbyggarna ii AB, org nr 556814-3449 33% 333 33 333 34 20 Fordringar köpeskilling fastighetsförsäljningar 3 667 Not 15 - Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 31 707 Resultat från NVB Beckomberga KB ingår i koncernens rörelseresultat med 12 064 tkr. koncernen Säte för samtliga intressebolag är Stockholm. Förutbetalda projektkostnader Not 11 - Övriga långfristiga värdepappersinnehav Andel i Stiftelsen för Byggnadsindustrins Ledarutveckling 2012-12-31 2011-12-31 5 5 Not 16 - Förändring av eget kapital Not 12 - Exploateringsfastigheter Aktiekapital Fria Reserver Årets vinst Totalt 109 000 49 052 69 121 227 173 69 121 -69 121 0 Koncernen 2012-12-31 2011-12-31 Exploateringsmark 18 519 13 566 Fastigheter med byggnader 58 615 73 870 131 362 112 192 13 552 12 587 222 048 212 215 Fastigheter med påbörjad byggnation Övriga projekteringskostnader tidiga skeden Belopp vid årets ingång Disposition föregående års vinst Utdelning Omräkningsdifferens Emissioner 2012-12-31 2011-12-31 Upparbetad intäkt 649 424 281 757 Ackumulerad fakturering och lyft kreditiv -531 394 -169 176 118 030 112 581 -25 070 -452 -452 1 225 1 715 Årets vinst Belopp vid årets utgång Not 13 - Upparbetad ej fakturerad intäkt/Fakturerad ej upparbetad intäkt 490 -25 070 109 490 93 876 53 374 53 374 53 374 256 740 Fordringar på beställare av pågående entreprenaduppdrag Upparbetad ej fakturerad intäkt Aktiekapital Överkursfond Balanserad Vinst Årets Vinst Totalt 109 000 219 499 1 875 144 978 475 352 144 978 -144 978 0 Moderbolaget Belopp vid årets ingång Disposition föregående års vinst Skulder till beställare av pågående entreprenaduppdrag Ackumulerad fakturering och lyft kreditiv - 142 959 Emissioner Upparbetad intäkt - -142 013 Utdelning Fakturerad ej upparbetad intäkt - 946 490 1 225 1 715 -25 070 Årets vinst Belopp vid årets utgång 109 490 220 724 121 783 -25 070 21 796 21 796 21 796 473 793 Antalet aktier i moderbolaget uppgår vid årets utgång till 1 094 900. Kvotvärde per aktie 100 kr. 64 65 Not 17 - Avsättningar Not 20 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 Koncernen koncernen Avsättningar för pensioner 5 420 4 865 Upplupna semesterlöner 6 372 5 746 Avsättningar för uppskjuten skatt i obeskattade reserver 4 773 8 768 Upplupna sociala avgifter 4 364 2 904 10 193 13 633 Upplupna räntekostnader 657 1 104 Förutbetalda hyresintäkter 5 080 4 983 Upplupna resultatbaserade löner Not 18 - Skulder till kreditinstitut Koncernen Skulder till kreditinstitut förfaller till betalning skuld per 2012-12-31 454 301 inom ett år mellan ett till fem år senare än fem år 48 856 128 684 276 761 9 544 8 724 Upplupna projektkostnader 23 018 11 237 Förutbetalda projektintäkter 5 450 - Övrigt 3 459 10 945 57 944 45 643 2012-12-31 2011-12-31 372 400 419 300 3 000 3 000 375 400 422 300 Not 21 - Ställda säkerheter Lånen löper med kort räntebindningstid (0-3 mån). Genomsnittlig ränta på balansdagen uppgår till 3,0% (f å 4,0%). Koncernen Moderbolaget Skulder till kreditinstitut förfaller till betalning skuld per 2012-12-31 93 750 Avser egna skulder till kreditinstitut inom ett år mellan ett till fem år senare än fem år 31 250 62 500 0 Fastighetsinteckningar Företagsinteckningar Moderbolaget Lånet löper med kort räntebindningstid (0-3 mån). Ränta på balansdagen uppgår till 2,9% (f å 3,8%) Samtliga aktier i Besqab Projekt och Fastigheter AB pantsatta för egna skulder till kreditinstitut. Not 22 - Ansvarsförbindelser Not 19 - Övriga skulder 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 9 752 8 513 455 429 207 236 14 380 17 055 479 561 232 804 Koncernen Koncernen Kortfristiga skulder till kreditinstitut 48 856 122 290 Momsskulder 41 874 9 343 Förskott från kunder 4 285 880 Övrigt 8 164 14 862 103 179 147 375 Ansvar för skulder i handelsbolag Borgensförbindelser till förmån för bostadsrättsföreningar Fullgörandegarantier utfärdade av tredje man Därutöver föreligger åtaganden enligt entreprenadavtal med bostadsrättsföreningar och avtal med försäkringsbolag att förvärva osålda andelar avseende färdigställd produktion. Moderbolaget Kortfristiga skulder till kreditinstitut Momsskulder Övrigt 66 31 250 75 000 - 1 042 177 126 31 427 76 168 Moderbolaget Borgensförbindelser till förmån för dotterbolag 264 800 164 700 67 Not 23 - Förvärv av dotterbolag Not 26 - Aktier i dotterbolag Inga förvärv har skett under 2012. 2011-12-31 549 000 - - 549 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 549 000 549 000 Utgående bokfört värde 549 000 549 000 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Värdet av förvärvade tillgångar och skulder var enligt förvärvsanalyserna följande: 2012-12-31 2011-12-31 Exploateringsfastigheter - -36 350 Kortfristiga fordringar - -112 Likvida medel - -1 681 Långfristiga skulder - 10 493 Kortfristiga skulder - 6 027 Utbetalda köpeskillingar 0 -21 623 Likvida medel i de förvärvade bolagen Årets förändringar Moderbolagets innehav av aktier i helägda dotterbolag Besqab Projekt och Fastigheter AB Organisationsnr Säte Antal aktier 556345-6416 Täby 1 090 000 1 681 Påverkan på koncernens likvida medel 0 -19 942 Not 24 - Inköp och försäljningar mellan koncernbolag Moderbolaget Moderbolagets fakturering till andra koncernbolag uppgår till 2 000 tkr (f å 4 200 tkr). Verksamheten utgörs av koncerngemensamma funktioner såsom aktiv förvaltning av dotterbolag, finansieringsfrågor m m. Av bolagets nettoomsättning avser fakturering till dotterbolag 2012-12-31 Koncernens övriga innehav av aktier i helägda koncernbolag Organisationsnr Säte Antal aktier Besqab Projektutveckling AB 556347-6927 Täby 1 000 AB Vasahem 556331-5257 Täby 120 000 Besqab Säker Bostad AB 556099-1746 Täby 1 000 Besqab Mark AB 556347-6851 Täby 1 000 Besqab Basbostäder AB 556402-4015 Täby 1 000 Jarlabanke Förvaltning i Täby AB 556347-6943 Täby 1 000 Besqab Holding AB 556757-9072 Täby 1 000 2012 2011 Besqab Holding III AB 556838-6550 Täby 1 000 100% 100% Besqab Holding IV AB 556838-6584 Täby 1 000 - - Besqab Holding V AB 556838-6576 Täby 1 000 Besqab Holding VI AB 556838-6600 Täby 1 000 Besqab Projekt & Kinnisvara OÜ 10226389 Tallinn 1 Besqab Förvaltning AB 556347-6844 Täby 1 000 Besqab Grönskan AB 556617-6268 Stockholm 1 000 Av bolagets inköp avser fakturering från dotterbolag Not 25Bokslutsdispositioner 2012 2011 Moderbolaget Besqab Omsorgsbost i Sundbyb AB 556686-0002 Täby 1 000 Koncernbidrag från dotterbolag i Sverige Besqab Omsorgsbost i Uppsala AB 556683-2605 Täby 1 000 Besqab Omsorgsb i Granparken AB 556758-7299 Täby 1 000 3 805 - 3 805 - Besqab Ångmaskinen AB 556745-8640 Uppsala 1 000 Tipton Tore AB 556617-6276 Stockholm 1 000 Besqab Längtan AB 556617-6227 Täby 1 000 Besqab Utkiken AB 556838-6592 Täby 1 000 Besqab Strandängarna II AB 556838-6626 Täby 1 000 Besqab Strandängarna III AB 556838-6618 Täby 1 000 Besqab Strandängarna IV AB 556838-6410 Täby 1 000 Besqab Strandängarna V AB 556838-6428 Täby 1 000 Besqab Strandängarna VI AB 556838-6436 Täby 1 000 Besqab Strandängarna VIII AB 556838-6451 Täby 1 000 Besqab Strandängarna IX AB 556838-6659 Täby 1 000 Fastighets AB Kemistvägen 8 556838-6485 Täby 1 000 Fastighets AB Kemistvägen 17 556838-6642 Täby 1 000 Besqab Omsorgsbostäder Lidingö AB 556838-6634 Täby 1 000 Luthagen Bostads AB 556802-2791 Uppsala 1 000 Besqab Omsorgsbostäder Lidingö AB 556838-6634 Täby 1 000 Luthagen Bostads AB 556802-2791 Uppsala 1 000 Under året har koncernen avyttrat bolagen Besqab Bostäder i Uppsala AB och Besqab Strandängarna VII AB. 68 69 Revisionsberättelse Täby den 20 mars 2013 Johan Nordström Anette Frumerie Ordförande Verkställande direktör Sven Jemsten Gunnar Lindberg Freddie Norvell Svante Torell Carl Wale Mats Wäppling Vår revisionsberättelse har avgivits den 26 mars 2013 Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Till årsstämman i Besqab AB (publ), org nr 556693-8881 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för Besqab AB (publ) för räkenskapsåret 2012-01-01 - 2012-12-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 45-70. Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Besqab AB (publ) för 2012-01-01 - 2012-12-31. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncern- redovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelse¬ledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltnings-berättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Stockholm den 26 mars 2013 Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balans-räkningen för moderbolaget och för koncernen. 70 71 Styrelse och företagsledning Styrelse och företagsledning Styrelse Företagsledning Johan Nordström Kjell Jansson Gunnar Lindberg Carl Wale Anette Frumerie Freddie Norvell Björn Somnäs Bo Björfors Styrelseordförande sedan 2007 Styrelseledamot sedan 2006 Styrelseledamot sedan 2011 VD i Besqab 2003 till nov 2012 Styrelseledamot sedan 1988 Styrelseledamot sedan 2012 VD sedan nov 2012 vice VD Ekonomichef Affärschef Fastighetsutveckling Född: 1950 Född: 1968 Född: 1968 Född: 1958 Född: 1957 Född: 1953 Född: 1967 Född: 1966 Utbildning: Civilekonom Utbildning: Civilingenjör Anställd sedan: 2012 Anställd sedan: 2004 Anställd sedan: 2000-2004, 2006- Utbildning: Arkitekt KTH Utbildning: Civilekonom Anställd sedan: 1988 Arbetslivserfarenhet: Arbetslivserfarenhet: Utbildning: Civilingenjör Utbildning: Civilekonom Utbildning: Civilingenjör Arbetslivserfarenhet: Arbetslivserfarenhet: VD Besqab, Utbildning: Civilingenjör Aktieförvaltare Alfred Berg VD Atlasmuren Fastigheter AB Arbetslivserfarenhet: Aktieinnehav: 2 000 aktier samt Aktieinnehav: 2 040 aktier samt VD i Skirner AB, Fastighetschef i VD VVS Företagen, Chefsekonom Aktieinnehav: 21 800 aktier Kapitalförvaltning AB Andra väsentliga uppdrag: 2010-2012 Skanska AB, 5 450 teckningsoptioner 2 043 teckningsoptioner Näckebro/Drott och Fabege Sveriges Byggindustrier samt 10 900 teckningsoptioner Aktier i Besqab: 10 000 aktier Ledamot i Atlasmuren Fastigheter AB VD för Bostadsutveckling i Norden, Andra väsentliga uppdrag: Aktier i Besqab: 2 000 aktier samt Aktier i Besqab: 7 786 aktier privat 1993-2009 JM AB, Ledamot i Sweco AB 5 450 teckningsoptioner och 52 925 aktier via Atlasmuren medlem i koncernledning samt bland Fastigheter AB annat Regionchef och Affärsenhetschef Ledamot i Sparbössan Fastigheter AB Ledamot i Hemfrid AB Aktieinnehav: 2 500 aktier samt Ledamot i Skirner AB 5 450 teckningsoptioner Aktier i Besqab: 3 700 aktier privat och 475 050 aktier via Skirner AB Freddie Norvell Svante Torell Sven Jemsten Mats Wäppling Albert Koistinen Johan Westring Rebecca Prytz Staffan Grundmark Styrelseledamot sedan 2002 vice VD Besqab Styrelseledamot sedan 2010 Styrelseledamot sedan 2011 Styrelseledamot sedan 2011 Regionchef Uppsala Chef Affärsutvecking & Exploatering Marknadschef Regionchef Stockholm Född: 1951 Född: 1953 Född: 1956 Född: 1961 Född: 1969 Född: 1977 Född: 1961 Utbildning: Civilingenjör Utbildning: Civilekonom Utbildning: Civilingenjör Anställd sedan: 2006 Anställd sedan: 1997 Anställd sedan: 2005-2006, 2007- Anställd sedan: 1996 Arbetslivserfarenhet: Arbetslivserfarenhet: Arbetslivserfarenhet: Utbildning: Agronom, SLU Utbildning: Civilingenjör Utbildning: Reklam och Design, Utbildning: Civilingenjör Marknadschef för JM AB VD Lupinia AB VD och koncernchef Sweco Aktieinnehav: 108 aktier samt Aktieinnehav: 804 aktier samt Forsbergs Aktieinnehav: 700 aktier samt Regionchef för Vasakronan AB Andra väsentliga uppdrag: 2006-2012, ledande 2 043 teckningsoptioner 2 043 teckningsoptioner Aktieinnehav: 400 teckningsoptioner 2 043 teckningsoptioner Andra väsentliga uppdrag: Ordförande i Train Alliance Sweden AB befattningar inom Ledamot i insynsrådet på Aktier i Besqab: 86 409 aktier via NCC och Skanska Statens Konstråd Lupinia AB Andra väsentliga uppdrag: Född: 1957 Utbildning: Civilingenjör Arbetslivserfarenhet: Besqab, JM AB Andra väsentliga uppdrag: Ledamot i Stockholms Byggmästareförening Aktier i Besqab: 21 800 aktier samt 10 900 teckningsoptioner Aktier i Besqab: Inga aktier Ledamot i Vasakronan AB Ledamot i Pandox AB Aktier i Besqab: 4 700 aktier 72 73
© Copyright 2024