~ Magasinet spanien resmålen – maten – upplevelsen juli 2011 • årgång 2 • pris 48 kr NU BLIR LIZAS BOK FILM Tagning! Action! mallorca Historien om Gibraltarsundet Sevilla – en kultur upplevelse här badar du bäst hus rea! i barcelona! MÁLAGAS ÄLDSTA VINBODEGA Mäklare säljer bankåtertagna hus – Säkra köp säger advokat debatt: Leve tjurfäktningen! INTERPRESS 7449-03 7 388744 904802 RETURVECKA v 37 hus i spanien kom och köp! rea på hus i spanien! valencia allt mer populärt Spanska regeringen hoppas på draghjälp i Stockholm ”The Spanish Real Estate market in your hands”, den spanska fastighetsmarknaden är i dina händer, heter den satsning som spanska Utvecklingsdepartementet presenterar i Storbritannien, Sverige och Ryssland. av ola josefsson I början av maj var representanter från Utvecklingsdepartementet på besök i London för att sjösätta den kampanj som i juni fortsatte till Stockholm och Moskva. Anledningen till att spanska staten genomför kampanjen är de tiotusentals bostäder som står tomma utmed den spanska Medelhavskusten. Köpare söks nu med ljus och lykta utomlands och Spanien hoppas att utlänningarna ska få igång den spanska fastighetsmarknaden. Spanien arbetar ihärdigt med att hitta köpare på den internationella marknaden. Både i Paris och Frankfurt presenteras det enorma utbudet och spanska medier skriver om hur Bancaja Habitat besökt Dubai och bjudit ut en fastighetsportfölj till ett värde av 1.420 miljoner euro. rabatt på 40 procent Fastighetsmäklaren Select Property närvarade vid detta evenemang och berättade i samband med en intervju att priserna var rabatterade med 40 procent. Fernando Rodríguez, direktör vid Bancaja Habitat, menar att det är en ”unik möjlighet just nu som inte kommer tillbaka”. Locktonerna i nuläget är att banken i samarbete med Select Property lovar finansiering upp till 75 procent och att köparen endast behöver betala låneräntan under de första tolv månaderna. Spaniens Utvecklingsminister José Blanco och statssekreteraren vid Bostadsdepartementet, Beatriz Corredor, säger att bostadspriserna i genomsnitt har sjunkit med mellan 20 till 40 procent utmed Medelhavskusten. Men detta är inte tillräckligt. 40 spañien magasinet juli 2011 Kreditvärderingsinstitutet Standard & Poor’s menar att priset kommer att fortsätta att falla under 2011 med mellan 4,5 till 10 procent. Peter Mindenhall vid den holländska banken ING säger i en intervju att priserna kommer att få sig ytterligare en törn när det framöver avslöjas i vilken omfattning de spanska bankerna har lånat ut till bostadsköp. Den spanska region som växer i popularitet är Valencia. En av Storbritanniens största portaler för bostadsköp utomlands, Rightmove, och som samarbetar med 90 procent av fastighetsagenturerna bekräftar att Valenciaregionen är på uppgång hos utländska köpare. Shameem Galany, vid Rightmove, menar ”att Valencia har fått mycket mer uppmärksamhet under de senaste veckorna än någon annan spansk stad även om intresset för Alicante och Málaga kvarstår”. ”Att Valencia har Formel 1-tävling och dessutom fick med några av sina stränder bland de tio bästa på listan som Lonely Planet presenterar betyder mycket inför sommaren”. Vad som skulle hindra den spanska regeringens ansträngning att få bostäder utmed Medelhavskusten sålda är läget för de finansiella instituten i Spanien. Det menar flera bedömare som uttalar sig i spansk media. Financial Times publicerade under maj månad några artiklar om hur Banco Santander, Bankia och La Caixa har finansierat bostadsköp till 90 procent, i vissa fall upp till 100 procent. Det handlar om långsiktiga lån med en avbetalningsperiod upp till 40 år. Experter sätter upp ett varningens finger. ”Ett bostadsköp vid Medelhavskusten är alltid ett bra köp men på grund av problemen inom banksystemet i flera länder i Europas periferi har många banker speciellt i Portugal och Spanien svårigheter med sina krediter samtidigt som bankerna ökar sina lån”. Jan Willem-Vis vid BNP Paribas Investment Partners menar att ”det kommer att ta många år innan den spanska bostadsmarknaden har återhämtat sig från krisen”. halv miljon utländska köpare Enligt Overseas Property Professionals (OPP) som samlar in uppgifter från fastighetsmäklare, byggare och internationella köpare var 23,4 procent av 491.000 bostadsköpare i Spanien under fjolåret utlänningar. OPP uppskattar att en tredjedel av 25 miljoner bostäder i Spanien är semesterbostäder eller så kallade ”residencias de vacaciones”. Det som man hoppas på från Spaniens sida att sommarens turister i Spanien kommer att köpa sig en fritidsbostad i Europas bästa klimat. FN-organet World Tourism Organization uppger att antalet turister till Spanien kommer att stiga med fem procent under 2011. En och annan av dessa turister kommer med all säkerhet att köpa ett andra hem under Spaniens sol. juli 2011 spañien magasinet 41 hus i spanien tryggt att köpa hus som banken tagit tillbaka n Som resultat av den allvarliga kris, som påverkar länderna inom EU – särskilt Spanien – har banker, som lämnat lån både till bostäder och till företagskrediter blivit tvungna att återta en stor mängd fastigheter av olika slag. Normalt har återtagandet skett genom domstol eller genom en lång process rörande panträtt i den fasta egendomen. Spanska banker har sett sig tvungna att vända sig till fastighetsmarknaden för att avyttra dessa. Nu har banker dessutom börjat erbjuda fastigheterna och lägenheterna på den europeiska marknaden. Många köpare och intressenter till dessa egendomar frågar sig om det finns någon fördel med att köpa direkt från bankerna och om riskerna är lägre eftersom det handlar om banker med god solvens. Svaret är, utan tvekan: Ja. Riskerna med att köpa dessa fastigheter är nästan obefintliga utav följande anledningar: Inga spanska banker går ut på marknaden utan att det fastighetsprojekt, som de avser sälja, har rättat till eventuella felaktigheter, som det tidigare kan ha haft, och att det nu är helt legaliserat samt innehar alla tillstånd som krävs enligt spansk lag. Detta betyder att en köpare, med hjälp av rådgivning, lätt kan kontrollera projektets laglighet. Köparna bör dock känna till att spanska banker är skyldiga att följa spansk lag rörande skydd för konsumenten, bland annat vad gäller säljarens skyldighet att överlämna all nödvändig information rörande fastighetens kvalitéer och beskaffenheter. De belopp som köparen betalat i förskott, som skall garanteras i enlighet med lag [57/68 av den 27 juli och lag 38/99], är alltid garanterade av bankerna enligt lag. Alla fastigheter, som övertages av banker, innehar samtliga försäkringar som krävs enligt gällande spansk lag, särskilt Ley de Ordenación de la Edificación [Lag rörande uppförande av fastigheter från den 5 november 1999, lag 38/99]. Om det skulle uppstå något problem vid avtalsslutande, har köparen alltid säkerhet i att säljaren är en bank. Slutligen är det av stor vikt att komma ihåg att det alltid är nödvändigt att ha en bra oberoende rådgivare. Då undviker Du alla former av risker vid köp av egendom i Spanien. Vi vill poängtera att denna risk, om fastigheten eller lägenhet säljes av en bank, dock i praktiken är obefintlig. advokatens råd Artikeln är skriven av Göran Rise och Tomas Fernández på advokatbyrån IURA:s Despacho Jurídico S.L. Många mäklare säljer bankåtertagna hus Mäklarringen öppnade nyligen kontor i Fuengirola strax väster om Málaga för att hjälpa svenskar på plats att köpa bostad kring Costa del Sol, Costa Blanca och Mallorca. Kent Lund, Minna Kopsala Engström, och Michael Irgens utanför Mäklarringens spanska kontor. 42 spañien magasinet juli 2011 – Mäklarringen finns i Sverige sedan lång tid tillbaka och består av ensamstånde entreprenörer som står på samma plattform, berättar Michael Irgens och Kent Lund på kontoret i Fuengirola. Som Spainmäklare har vi haft Mäklarringen som partner. Med Mäklarringen utökas verksamheten vilket ger trygghet för kunden. I och med den spanska ekonomiska krisen är det många människor som hamnat i svårigheter med sina amorteringar på sina belånade hus. Uteblivna amorteringar har gjort att spanska banker har återtagit husen och lagt ut dem på mäklare till försäljning. Många gånger till nedsatta priser då bankerna är måna om att få tillbaka så mycket som möjligt av sina utlånade pengar så fort som möjligt. En av de mäklarna är Mäklarringen. – Vi har ett mycket gott samarbete med de stora spanska bankerna, säger Michael Irgens och tillägger: Alltför många har ”förköpt” sig på dyra hus och har därför inte klarat amorteringarna. Bankerna har därför tagit tillbaka husen och säljer dem för att få tillbaka sina utlånade pengar. – Dessutom är de spanska bankerna klart intresserade av skandinaviska kunder som de uppfattar som både köpstarka och många gånger mer eftertänksamma före ett köp. De spanska bankerna är också noga med att följa lagar och regler i försäljningen, inte minst för sitt anseendes skull, så riskerna vid köp av bankåtertagna hus är ”i praktiken obefintliga” skriver den spanska advokatbyrån IURA i en artikel här bredvid. På den ”spanska” mäklarringens hemsida, www.maklarringen.es, finns en speciell sida med bara just bankåtertagna hus. Mäklarringens Spanienkontor, som drivs av det spanska bolaget Lomi Diseño, har dessutom tagit fram ett trygghetspaket tillsammans med Advokatfirman IURA Despacho Juridico. Det innehåller alla tjänster man behöver för att göra bostadsaffärer i Spanien med garanti, ända till att köparen har nycklarna i handen. Alla är svensktalande. – Nu blir det samma trygghetsgaranti som i Sverige. Trygghetspaketet i samarbete med IURA advokatbyrå är en garanti för att inget ska gå fel. Våra kunder i Spanien ska få samma trygghet som i Sverige, förtydligar Michael Irgens. – Sveriges stabila ekonomi hjälper till när svenskar ska söka fritidsboende i utlandet. Det är mycket fokus på Sverige i de internationella TV-kanalerna. Många svenskar har Spanien i sitt hjärta. Det finns mycket positivt att lyfta fram för tillfället som exempelvis att prisbilden på bostäder är stabil, menar Michael Irgens. fotonot: Mäklarringen bildades 1981 och är en av få rikstäckande och medlemsägda mäklarkedjor i Sverige. Idag med närmare 70 kontor över hela Sverige och utlandsförmedling för Spanien, Turkiet, Grekland, Cypern, Thailand och Åland. juli 2011 spañien magasinet 43