DIPLOMERAD FASTIGHETSFÖRVALTARE. FOLKUNIVERSITETET OVE NORDQVIST 2014-05-20 KORT OM MIG ..... • Ekonomisk Fastighetsplanering EKF (1986) (6 år) • TryggHansaSPP / Aberdeen Property Investors (14 år) • Keops / Landic (0,5 år) • Fasticon (2,5 år) • Newsec Asset Management (juni 2009- ) -2 NÄR DU GÅR HÄRIFRÅN IDAG... Fått lite inblick i … • • • • • • -3 Upphandling av en förvaltningsentreprenör - Grupparbete Vad är viktigt vid en omförhandling av en lokal – Grupparbete Rast Hur vårdar du din kund? - Grupparbete Auktorisation av Fastighetsförvaltare Hur ökar du värdet i en fastighet? – Grupparbete GRUPPARBETE UPPHANDLING AV EN FÖRVALTNINGSENTREPRENÖR -4 VAD ÄR VIKTIGT VID EN UPPHANDLING? • • • • • • • -5 FÖRVALTNINGSENTREPRENÖRER Förvaltning Drift • • • • • • • • • • • • • • • • • • -6 Aberdeen CBRE Basale Colliers Hestia Newsec AM Nordic PM Savills Bravida Caverion (fd YIT) Coor Dalkia ISS HSB Newsec TS Primär Riksbyggen TYP AV FASTIGHETSÄGARE • Kommunala bolag – Politiska beslut • Industri – Produktionshjälpmedel • BRF – Billig bostad eller … • Byggbolag – Bygg och sälj • Kapitalplacerare – Direktägda (Alecta, SEB, etc) – Indirekt ägda (Fonder) – Fastighetsbolag (Vasakronan) -7 EXTERN FÖRVALTNING – RISKER • B tappar den dagliga kontakten med hyresgästerna och den lokala marknaden • Risk att E inte har samma engagemang och ”ägarkänsla” • B:s varumärket försvagas • Om E sätter in fel personal och B saknar insyn • Hyresgästerna vill prata med någon som bestämmer • • EXTERN FÖRVALTNING – MÖJLIGHETER • B:s organisationen kan ägna sig åt det strategiska • B slipper hänga med i alla IT-systemuppgraderingar • B slipper lösa problemet med den höga omsättningen och brist på medarbetare som det är idag • B kan ändra sin portföljstruktur utan att tänka på personalen • E finns på flera orter och har ett brett kontaktnät • E får lösa alla krav från myndigheter: brand, miljö, etc • E har stordriftsfördelar vid inköp och upphandlingar • E är proffs på fastighetsförvaltning • E utvecklas med sina många uppdragsgivare FASTIGHETSÄGARENS KRAV PÅ FE • Rapportering (flexibel) • Track-record • Tydliga avtal och gränssnitt • CV på flera medarbetare • Proaktivitet • Arbeta med affärsplanerna • Driftnetto- och förvaltningsfokus • Incitamentsmodeller - 10 (uthyrning, nki, driftnetto, driftoptimering, …) ARVODESMODELLER Vilka avtalsmodeller finns det? • Fast pris • Kr / kvm • % på hyran • Resursmodell Incitamentsmodeller? • Uthyrning • Omförhandling • Kostnadsoptimering • NKI, nöjda kunder/hyresgäster • Värdeökning, driftnetto, rapportering, etc - 11 UPPHANDLINGEN - FFU • • • • • • • • • • - 12 Arvodesmodell Beskrivning av Es: organisation, lokalisering och volymer Beskrivning av Es: kvalitets- och miljöarbete Beskrivning av entreprenadens org., rollbeskrivningar/CV Beskrivning av arbetsmodeller: uthyrning och kundvård Redovisning av: uppföljning och rapportering Redovisning av: felanmälan och drift Referensuppdrag Kontraktsutkast med ABFF 12, SF, Adm tjänster och bilagor Utvärderingsmodell (poängfördelning, 30-50 p för pris) GRUPPARBETE VAD BÖR DU TÄNKA PÅ NÄR DU SKALL GÖRA EN OMFÖRHANDLING AV EN LOKAL? - 13 VAD ÄR VIKTIGT VID EN OMFÖRHANDLING? • • • • • • • - 14 OMFÖRHANDLING AV EN LOKAL • • • • • • • • • • - 15 Lista på uppsägningsbara kontrakt Forum Hyresstrategi Marknadsbevakning Hyreslagen Förhandlingsstrategi Förhandlingsvana (gå en kurs) Mandat Tid Tid 15 MINUTERS RAST - 16 GRUPPARBETE VAD BÖR DU TÄNKA PÅ FÖR ATT VÅRDA KUNDERNA PÅ BÄSTA SÄTT? - 17 HUR VÅRDAR MAN EN KUND? • • • • • • • - 18 KUNDVÅRDSPLAN FÖR BESTÅNDET • Vilka är kontaktpersonerna? • Dela in hyresgästerna (A, B, C, D) A-Kund (2 protokollmöten/år, 1 kontakt/mån, julgåva, påskägg, etc) B-Kund (1 kontakt/kvartal, julgåva, etc) C-Kund (1 kontakt/år, julkort, etc) D-Kund (Inget) • Kundservice • Vad får det kosta? - 19 (tfn, adress, mail, etc) (Felanmälan, koppling till fs-ft-UE och återkoppling) (Med i budgetarbetet) GRUPPARBETE HUR ÖKAR DU VÄRDET I EN FASTIGHET? - 20 HUR ÖKAR DU VÄRDET I EN FASTIGHET? • • • • • • • - 21 AKTIVITETER SOM ÖKAR VÄRDET • • • • - 22 Tillskapande av yta Kostnadsbesparingar Strategiska aktiviteter inför försäljning Detaljplan MALMÖ - KRONAN 10 Aktivitet: Tillskapande av uthyrningsbar yta Beskrivning: I samband med omförhandling med Trygg Hansa konverterades allmänna ytor i fastigheten till uthyrningsbar yta. Totalt ca 316 m². Tillkommande driftnetto: 700.000 kr/år Värdepåverkan: Projektkostnad: Värdeskapande: - 23 11.500.000 kr 800.000 kr 10.700.000 kr GBG - JURISTEN 4 Aktivitet: Tillskapande av uthyrningsbar yta samt Cost saving Beskrivning: Fd pannrum ca 109 m² samt driftkontor 10 m² omgjort till uthyrningsbar yta. Hyresavtal tecknat med Watts. Utbyte av olja till fjärrvärme Tillkommande driftnetto: 83.000 kr/år Värdepåverkan: Projektkostnad: Värdeskapande: - 24 1.400.000 kr 350.000 kr 1.000.000 kr GBG - INOM VALLGRAVEN 69:5 Aktivitet: Strategisk value add Genomförd volymstudie visade på följande: Tillbyggnation av ca 50 lägenheter på befintlig byggnad (ca 2.000 m² BOA) Arkad omvandlas till uthyrningsbar butiksyta Tillskapande av fristående punkthus (bostäder) Stadsbyggnadskontoret positiva till projektet Stärkte oss i förhandlingen inför tecknandet av försäljningsavtal med Wallenstam och bidrog till ett högre försäljningspris. - 25 LUND - SPETTET 4 Aktivitet: Tillskapande/förädling av markyta Beskrivning: Fd buskar och gräsmatta omgjort till 5 st Pplatser Tillkommande driftnetto: 30.000 kr/år Värdepåverkan: Projektkostnad: Värdeskapande: - 26 400.000 kr 30.000 kr 370.000 kr Auktorisation för Fastighetsförvaltare Varför Auktoriserad Fastighetsförvaltare? Varför tror Du? - 28 Syfte med Auktorisationen • Skapa en gemensam baskompetens. • Höja statusen på fastighetsförvaltarens yrkesroll. • Påverka utbildningsinstitutioner och utbildningsanordnare. • Säkerställa rekryteringen till branschen. Fastighetsbranschens Yrkesnomenklatur Varför en Yrkesnomenklatur? • • • • • • Fastighetsförvaltare Fastighetsingenjör Fastighetstekniker Fastighetsvärd Fastighetsskötare Fastighetsvårdare Läs mer på www.fastun.se - 30 Auktorisationskriterier För att få pröva till auktorisation ska man uppfylla något av följande tre villkor: • 180 högskolepoäng från relevant utbildning plus tre års yrkeserfarenhet. • Relevant yrkeshögskola, KY-utbildning eller motsvarande samt fem års yrkeserfarenhet. • Annan relevant utbildning plus åtta års yrkeserfarenhet. Ansökan • Prövning och godkännande av utbildning och erfarenhet. • Frivillig förkunskapstest. • Kunskapsprov under en heldag med cirka 400 frågor • Sedan eget skriftligt redovisat projektarbete inom en månad • Auktorisationen - rättning av provet och bedömning av projektarbetet. Läs mer på www.aff-forum.se - 31 Kompetenskrav • Fakta (flervalsfrågor) – Byggnader, installation, miljö, säkerhet, företagsekonomi, fastighetsekonomi, lagar, IT, ledarskap, etik & moral, samhället, trender, fastighetsbranschen • Förståelse ( flervalsfrågor) – Systemsamband, ekonomiska beroenden, relationer, fastighetsföretagets roll, • Färdighet ( projektarbete) – Beräkna, bedöma, använda, agera, ansvar Auktorisationens kompetensområden 1. Process Processkunskapen syftar till att kunna hantera fastighetsföretagandet. Tvärvetenskapligt med beaktande av olika processer och intressegrupper. Området processkunskap omfattar bland annat; fastighetskunskap, strategier för fastighetsförtagandet, förvaltningsprocessen och ledningssystem. 2. Teknik Kunskapen om fastigheter och byggnader är grunden som fastighetsföretagandet vilar på. Här ryms också fastighetens roll och betydelse i samhället. Kunskaper som lokalanpassning, grundläggande funktionskrav och tolkning av ritningar är delar som ingår i detta ämne. 3. Ekonomi Grundläggande kunskap om redovisning och räkenskapsanalys är absolut nödvändigt i fastighetsföretagandet för att få tillförlitliga underlag för agerande i olika situationer. Fastighetsekonomi, affärsmannaskap och transaktioner är exempel på tre viktiga delområden. 4. Miljökunskap Hänsyn till miljön blir en allt viktigare faktor i många beslut och det gäller inte minst fastighetsförvaltning. Bland annat ingår kunskap om ekologiska grundprinciper, förståelse för byggnaders och verksamheters miljöpåverkan samt färdighet i energieffektivisering. - 33 Auktorisationens kompetensområden 5. Juridik Juridik är en viktig beståndsdel inom fastighetsförvaltning och berör såväl hyresgäster som entreprenörer i förhållande till den egna verksamheten. Kunskaper om jordabalken, avtalsjuridik, planoch bygglagen ingår liksom lagen om offentlig upphandling. I detta kunskapsområde ingår också förståelse och färdighet i tillämpning av den viktigaste lagstiftningen. 6. IT-kunskap IT är en naturlig kommunikationsform och ett viktigt verktyg för informationssökning, lagring av data och som styrverktyg för processer. Här ingår förståelse och färdighet med att hantera hård- och mjukvara samt hur IT som verktyg utnyttjas på bästa sätt. 7. Beteendekunskap På en arbetsplats är det sociala spelet och förmågan att delta och förstå viktigt. Oavsett befattning underlättas samvaron av kännedom i beteendekunskap. Det gäller också i samarbetet med ägare, kunder och leverantörer. Kunskaper om olika ledarskapsteorier, vetenskapliga metoder och projektledning ingår i detta kunskapsområde. Kunskap om etiska regler för fastighetsförvaltare ingår också. 8. Omvärldskunskap Omvärldskunskap och förståelse för omvärldens utveckling samt de faktorer som påverkar den, har stor betydelse för att kunna fatta kloka beslut när det gäller fastighetsföretagandet. Även samhällsekonomiska frågor, marknadsanalyser samt olika mål med fastighetsägandet ingår. - 34 Auktorisationsprocess • Steg 1 Frivillig förkunskapstest Testet innehåller ca 60 flervalsfrågor inom fastighetsförvaltningens kunskapsområden. Om den sökande inte får godkänt på testet rekommenderas att komplettera kunskaperna för att klara en auktorisation. Typ av frågor Auktorisationsprocess • Steg 2 Ansökan Ansökan görs via AFF hemsida. Utbildning och övriga dokument som verifierar kompetensen skickas in digitalt. • Steg 3 Prov och projektarbete Provet genomförs med ca 400 flervalsfrågor som omfattar de olika kompetensområdena. Efter provet görs ett självständigt projektarbete som ska lämnas in inom en månad efter provets genomförande. Steg 4 Auktorisation Efter godkännande av den sökandes provresultat och projektarbete utfärdas ett auktorisationsbevis som gäller i fem år. Etiska regler Auktorisationsbevis EN KORT SAMMANFATTNING • • • • • • • • men det är - 40 Värdens roligaste jobb ! KONTAKTUPPGIFTER NEWSEC ASSET MANAGEMENT AB Ove Nordqvist Chef Affärs- & Verksamhetsutveckling +46 70 594 3370 [email protected] www.newsec.se Stockholm Humlegårdsgatan 14 P.O. Box 5365 SE – 102 49 Stockholm Tel: +46 8 558 050 00 Fax: +46 8 558 050 01