ÅRSREDOVISNING 2012 - Uppsala Kommuns Fastighets AB
ÅRSREDOVISNING 2012 UPPSALA KOMMUNS FASTIGHETS AB Produktion / Layout: Uppsala Kommuns Fastighets AB Foto: Sid 1 Per-Erik Adamsson Övriga Göran Ekeberg - Addlight reportage & reklamfoto Illustrationer: The Gottsunda Way Odette Lager Design Sid 12 Tengbom Arkitekter Sid 15 Werk1 Arkitekter Övriga - Uppsala Kommuns Fastighets AB Karta: Kartena AB (Omslag) Repro / Tryck: X-O Graf Tryckeri AB Omslagsbild: Björngårdens äldreboende, Valthornsvägen 45-47. Årsredovisning 2012 är ett allmännyttigt fastighetsbolag som ägs av Uppsala kommun. Idag äger och förvaltar vi tre stadsdels- och närcentrum i Uppsala: Gottsunda Centrum, kvarteret Flöjten och Storvreta Centrum. Tillsammans bor cirka 500 personer i våra lägen heter från ett till fem rum och kök. Vårt kontor ligger i Gottsunda Centrum. Gottsunda Centrum har ett stort utbud av service och rekreationsmöjligheter. Såväl samhällelig som kommersiell service finns etablerad i anläggningen. Här finns förskola, skola, vårdcentral och äldreboende, liksom ett stort affärsutbud som inkluderar apotek och systembolag. Närhet till kultur och motion finns i form av bibliotek, teater, sporthall och bad. Anläggningen genomgår sedan 2009 en omfattande förnyelse (kostnadsberäknad till drygt en halv miljard kronor) som planeras klar till 2014. Kvarteret Flöjten mellan Gottsunda och Sunnersta består av en närbutik, en förskola samt 10 bostadslägenheter. Storvreta ligger ca. 1,5 mil norr om Uppsala. I Storvreta Centrum hittar man livsmedelsaffärer, restaurang, vårdcentral, apotek, bibliotek, skolor och daghem. Bolagets del av centrum består av 6 butiker, bibliotek, kontor och vårdcentral samt 11 bostadslägenheter. Kvarteret Flöjten, maj -12 INNEHÅLL SNABBFAKTA 2012 2011 Driftöverskott Resultat efter finansiella poster 22 184 - 5 081 19 072 113 741 750 780 28 594 870 41 13 13 Uthyrningsbar yta, m² Hyresintäkter, Tkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Genomsnittshyra bostäder, kr/m² Genomsnittshyra lokaler, kr/m² Balansomslutning Soliditet, % Antal anställda 65 286 76 338 88 876 1 407 62 677 74 470 97 854 1 221 VD har ordet 2 Affärsidé, Ägare & Policyer 5 The Gottsunda Way 8 Marknad, Kunder & Bestånd 9 Förnyelse av Gottsunda Centrum 13 Miljö 16 Ekonomisk översikt 18 Flerårsöversikt & Nyckeltal 22 Förvaltningsberättelse 23 Resultat- & Balansräkning 25 Kassaflödesanalys 28 Tilläggsupplysningar 29 Förslag till vinstdisposition 34 Revisionsberättelser 35 Styrelse, ledning & revisorer 37 UKFAB i årtal 38 Definitioner 39 Fastighetsöversikt 40 Omslag Fastighetskarta 1 Uppsala Kommuns Fastighets AB VD har ordet Förnyelse av Gottsunda Stadsdel och vikten av en katalysator * I slutet av 1990-talet och början av 2000-talet initierade kommunen ett antal projekt och utredningar rörande Gottsunda stadsdel. Stadsdelen hade stagnerat i sin utveckling och det tillkom inte några nya bostadsprojekt eller infrastrukturella förändringar. Det togs bl.a. fram förslag kring: • förtätning av bostäder, där man helst såg andra upplåtelseformer än hyresrätt. • ”Gröna gottsunda” en ansökan om medel till lokalt investeringsprogram för ekologiskt hållbar utveckling (LIP). • förändrade allmänna miljöer, ett exempel var ett så kallat långtorg längs med Hugo Alvéns väg. • hur man infrastrukturmässigt kunde binda samman Ulltuna med Gottsunda. • att ta stora delar av centrumets parkering i anspråk för annan verksamhet som t.ex. idrott och torghandel. Initiativen ovan var säkert vällovliga och det finns ingen anledning för mig att idag ha åsikter om deras innehåll. Gemensamt var dock - tyvärr - att de allesammans rann ut i sanden. 2005 började UKFAB att, tillsammans med några centrumkonsulter, fundera på ett alternativt angreppssätt för att få igång den välbehövliga förnyelsen av Gottsunda. Vår slutsats blev: Starta med förnyelsen av själva centrumet – låt detta vara KATALYSATORN* i hela processen. Observera att det dels är fråga om en fysisk process och dels en mental process. Den fysiska processen innebar att vi ökade möjligheterna för nytt bostadsbyggande och ny infrastruktur om det fanns ett attraktivare centrum att relatera till. Den mentala processen innebar att de 60 000 - 70 000 besökande till centrumet varje vecka skulle börja känna stolthet, förändring och vitalitet. Invigning SATS feb-13 2 Styrelsen i vårt bolag och kommunledningen tyckte verkligen om vårt förslag. Vi arbetade fram ett komplett investeringsunderlag och Uppsala kommun prioriterade handläggandet av detaljplanen. Jag vill här passa på att ge den politiska ledningen, såväl det ”röda laget” som det ”blå laget” en honnör för att de helhjärtat stöttat förnyelsen av Gottsunda under lång tid. Det har varit och är en av de främsta kritiska framgångsfaktorerna. Hösten 2009 startade vi den första etappen och i skrivande stund är läget att: • Byggetapperna 1 och 2 är färdigställda och vi har fått en mängd nya verksamheter etablerade i centrumet, både kedjeföretag som KappAhl, Lindex, Deichmann, Subway m.fl. och mindre aktörer som KRC, Arombutiken och Kens Pizza. • Trogna hyresgäster såsom ICA, Willys, Interflora och Brankos Krog jan-13 Brankos krog finns numera i större och fräschare lokaler. Den kommersiella servicen har förstärkts. Vi har nu två apotek, Apotek Hjärtat respektive Medstop, flera uttagsautomater, en nyöppnad fastighetsmäklare (Riksmäklaren) samt ett modernt Systembolag. • Nu i februari förstärkte vi också friskvårdssidan då Sveriges modernaste Gym-anläggning öppnade i och med att SATS etablerade i centrumet. • Etapp 3 kommer att färdigställas under 2013. I etappen ingår ett Kulturhus där både Gottsunda Dans och Teater samt Gottsunda Biblioteks ytor nu är klara och invigda. Dessutom kommer ytor för Gottsunda Marknad och ett par butiker att färdigställas. • *En katalysator är ett ämne som, utan att förbrukas själv, öppnar en alternativ reaktionsväg och därmed startar eller påskyndar en kemisk reaktion. En katalysator accelererar också reaktionen så att den kan utföras vid lägre temperatur och tryck. Årsredovisning 2012 • Den norra parkeringen, bussangöringen vid norra entrén samt en ny cirkulationsplats är färdigställda. Markarbeten runt hela centrumet kommer att vara avslutade till hösten 2013. Det är med stor glädje vi nu blickar framåt och konstaterar att följande sker i centrumets närhet: • Gottsunda Allé, sträckningen mellan centrum och Dag Hammarskjölds väg, färdigställs till sommaren 2014. • Gottsunda centrums nya torg invigs våren 2014. • Villkorat avtal är tecknat om uppförande om ca. 90 platser för äldreboende. • Uppsala kommun har gått ut med en markanvisningstävling för bostadsrätter omfattande 24.000 kvm i direkt anslutning till Gottsunda Centrum. • Uppsalahem AB planerar att bjuda in till en arkitekttävling för ett högre hus (20-25 våningar) vid cirkulationsplatsen. Året 2012 Gottsunda Se avsnittet om Förnyelse Gottsunda Centrum, sid 13 och tidigare i VD-ordet. Storvreta En masterplan för förnyelsen av Storvreta Centrum har tagits fram under våren 2012. Masterplanen beskriver projektet på ett mer fördjupat sätt än tidigare framtagna affärsidéer och skisser. I slutet av 2012 lämnade bolaget in en ansökan om detaljplanändring. Vi väntar planbesked under 2013. Se utförligare beskrivning på sid 12. – en för alla, alla för en! I samarbete med kommunledningen planerar vi nu för invigning av ett förnyat centrum och en förnyad stadsdel våren 2014, i stället för enbart ett förnyat centrum. UKFAB planerar också för nya projekt i centrumområdet. Främst studerar vi nu möjligheterna att bygga till ca 3.000 m² kommersiella ytor ovanpå centrumet mot norr. Bolaget har också ytterligare byggrätter i centrumet vilket kan möjliggöra såväl vanliga bostäder som studentbostäder. I och med att fler bostäder kommer att byggas så ökar behoven av förskolor, skolor och idrottsanläggningar. Söder om Gottsunda Centrum finns relativt gott om mark och här har vi tagit fram en affärsidé som fokuserar på utbildning och idrott, Campus Gottsunda. Tillsammans med kommunen tittar vi även på möjligheten att lyfta Gottsunda sporthall med en läktare för 100-150 sittande åskådare och en publikentré. The Gottsunda Way är ett kompetensutvecklingsprojekt som finansieras av Europeiska Socialfonden Utbildningsplan våren 2013 Omslaget till The Gottsunda Way:s utbildningsplan. EU/ESF Projekt i Gottsunda Nåt som också engagerat mycket under 2012 är vårt kompetensutvecklingsprojekt som vi fått beviljat från Europeiska Socialfonden. Där har planering nu övergått i skarpt läge och utbildningarna rullar på för fullt. Mer om det går att läsa på sid 8. Apotek Hjärtat öppnade i sept -12. 3 Uppsala Kommuns Fastighets AB Bolagets resultat 2012 och utsikter inför 2013 Efter 2011 års rekordvinst är det vid första anblicken betydligt dystrare 2012, med en förlust före skatt om 5 Mkr. Gräver man lite i siffrorna är bilden dock inte lika mörk. Förlusten är en effekt av förnyelsen i Gottsunda där vi dels belastar resultatet med ca 22 Mkr i hyresrabatter, ökade driftkostnader hänförligt till bygget, informations- & kommunikationskostnader mm. och också påbörjat avskrivningar på första deletappen under året. Inför 2013 är läget väldigt lika det som gällde inför 2012. Den helt avgörande faktorn är även inför 2013 utfallet av uthyrningen av det förnyade Gottsunda Centrum. Den osäkra konjunkturen gör etableringsviljan hos potentiella hyresgäster svag. Ca 20% av planerad uthyrningsbar yta (ett årligt hyresvärde på ca 10 Mkr) är ännu inte kontrakterad. Utfallet av uthyrningsarbetet slår direkt mot rörelseresultatet. 4 Vår personal Då vi nu (berör främst Gottsunda centrum) övergår från en till stora delar köpt projektorganisation till en mer egenförvaltande så har vi förstärkt vår kompetens med tre nya medarbetare: en projektledare för The Gottsunda Way, en Centrumansvarig och slutligen en ansvarig för Gottsunda Marknad. Vårt gäng präglas av kompetens, hög ambitionsnivå och kundfokus. Vår viktigaste katalysator heter humor. Tack alla för en mycket fin insats under året! Ove Jansson, VD Årsredovisning 2012 Affärsidé, ägare och policyer En del av Uppsala kommuns verksamhet bedrivs i bolagsform, genom hel- och delägda bolag. De helägda kommunala bolagen finns i en aktiebolagsrättslig koncern där Uppsala Stadshus AB är moderbolag. De kommunägda bolagen har till ändamål att i första hand åstadkomma största möjliga samhällsnytta. Den kommunala verksamheten som bedrivs i bolagsform regleras i årliga ägardirektiv, avkastningskrav och utdelningsprinciper fastställda av Kommunfullmäktige, som beslutade om följande ägardirektiv inför 2012: • Samtliga bolag ska följa de policys som beslutats av kommunfullmäktige. • Samtliga bolag ska pröva administrativ utveckling med andra verksamheter. • UKFAB ska vara kommunens redskap för att bygga och förvalta lokaler och centrumanläggningar. Bolaget ska speciellt fokusera på att utveckla centrumanläggningen i Gottsunda ur ett stadsdelsperspektiv. • UKFAB ska systematiskt stödja tillämpningen av ny energiteknik. • UKFAB ska, om kommunen begär det, erbjuda upp till 5 % av nyuthyrningen per år till personer som av särskilda ekonomiska och/eller sociala skäl inte kan få en bostad på egen hand. • UKFAB ska verka för värdeskapande samarbeten med andra bolag inom stadshuskoncernen. Dessutom har kommunfullmäktige fastställt följande avkastningskrav för bolaget för 2012: • Marknadsvärdet på bolaget skall på medellång sikt (5-10 år), stiga realt med 5 % per år. (Värdestegringskravet behöver ej uppfyllas varje enskilt år men skall kunna avläsas vartannat eller vart tredje år.) Uppsala Kommuns Fastighets AB (UKFAB) är ett allmännyttigt fastighetsbolag, som är medlem i SABO och Fastighetsägarna (Bolaget omfattas dock inte av Lagen om Allmännyttiga kommunala bostadsbolag). UKFAB ägs till 100% av Uppsala Stadshus AB. Styrelsen utses av Uppsala kommunfullmäktige. Styrelsens sammansättningen speglar de politiska partiernas representation i kommunfullmäktige. Bolagets VD Ove Jansson är även VD i systerbolaget Uppsala Parkerings AB (UPAB). UPAB har gemensam admin istration med UKFAB. Kostnaderna belastar UKFAB som sedan fakturerar UPAB för utförda tjänster. Affärsidé Utifrån ägardirektiv och ändamålsparagraf har styrelsen formulerat följande affärsidé: Uppsala Kommuns Fastighets AB är kommunens bolag som förvärvar, utvecklar och förvaltar stadsdels- och närcentrum och därmed bidrar till Uppsala kommuns hållbara utveckling och tillväxt. Andel av bostadslägenheterna som hyrs av Uppsala kommun fördelat på bostadssociala kontrakt, vård-/ gruppboende och äldreboende. Utfall avkastningskrav 10 år. 400 10% 300 10% 200 9% 100 71% Substansvärde Avkastningskrav 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 Bostadssociala kontrakt Vård-/gruppboende Äldreboende Privata hyresgäster 5 Uppsala Kommuns Fastighets AB Uppsala Kommunfullmäktige (KF) har antagit en ”Policy för hållbar utveckling” som ett verksamhetsövergripande styrverktyg i kommunens arbete. Policyn har tre utgångspunkter för att leda kommunens arbete: • De mänskliga rättigheterna som betonar allas lika värde, delaktighet, inflytande. • Ett ansvarsfullt resursutnyttjande för att säkra miljö, folkhälsa, biologisk mångfald samt för att motverka klimatförändringar. • Tillväxt för att säkra kunskapsutveckling och företagssamhet. Utifrån dessa utgångspunkter har kommunfullmäktige beslutat om sju stycken inriktningsmål som hela kommunen, inklusive bolagskoncernen, ska arbeta efter. 1. Uppsalaborna är delaktiga i samhällsutvecklingen och har förtroende för demokrati 2. Uppsalaborna har arbete 3. Uppsalaborna känner sig trygga 4. Uppsalaborna är jämställda 5. Uppsalaborna har ett hälsosamt liv 6. Uppsalaborna bidrar till att hindra klimatförändringen 7. Uppsala har ett bra företagsklimat Det finns projekt i bolagets verksamhet som förtjänar att lyftas fram eftersom de var och ett kopplar ihop sociala, ekonomiska och ekologiska aspekter på ett sätt som vi är stolta över då dom bidrar till alla tre utgångspunkterna i policyn för hållbar utveckling. Delinvigning 2 Gottsunda Centrum, sept -12. 6 Förnyelsen av Gottsunda Centrum Gottsunda Centrum utvecklas ur ett stadsdelsperspektiv för att gagna både företag och invånare i stadsdelen. UKFABs förnyelseprocess i Gottsunda Centrum har som mål att skapa en naturlig, trygg och trivsam mötes- och marknadsplats som erbjuder mycket mer än handel - stort utrymme ges åt kultur, social service samt hälsa och välbefinnande. Med andra ord är UKFABs mål en hållbar utveckling av Gottsunda Centrum. (Se mer info sid 13) Ny detaljplan för Storvreta Centrum Vi äger flera fastigheter i Storvreta centrum, men i dagsläget saknas en distinkt centrumkänsla i samhället. Genom förvärv av fler fastigheter och om- och tillbyggnader av befintligt bestånd, vill bolaget bidra till ett mer levande och attraktivt Storvreta Centrum där boende i Storvreta känner sig hemma. (Se mer info sid 12) The Gottsunda Way Personal som arbetar i Gottsunda Centrum – både i allmännyttiga, kulturella och kommersiella verksamheter – kompetensutvecklas inom ramen för ett projekt som beviljats pengar från Europeiska socialfonden (ESF). (Se mer info sid 8) Årsredovisning 2012 HÅLLBAR UTVECKLING 2012 Policyn för hållbar utveckling genomsyrar UKFAB:s arbete och följande axplock är exempel som visar hur UKFAB bidrar till helheten i Uppsala kommuns arbete med policyn. När utbildare för The Gottsunda Way upphandlades var deras implementering av jämställdhet i utbildningsplanerna och kursverksamheten kriterier vid utvärderingen. • The Gottsunda Way medverkar till jämställdhet hos verksamheterna som ingår i projektet. Fyrishov driver Gottsundabadet med simhall och gym i Gottsunda Centrum sedan flera år och vid årsskiftet färdigställdes lokaler på övre plan i affärsdelen för SATS som öppnade 9 februari 2013. Under våren 2012 tog Uppsala kommun in synpunkter från medborgarna om det nya torg som ska byggas vid Gottsunda Centrum. 240 synpunkter har kommit in via webben och en monter inne i Gottsunda Centrum. Kommunen bearbetade synpunkterna och tog fram ett förslag till gestaltning av torget, med synpunkterna som underlag. Bygget av torget planeras att pågå under år 2013 och 2014. Det nya torget kommer ligga nordväst om Gottsunda centrum och vara 3300 kvadratmeter stort, ungefär lika stort som Stora torget i centrala Uppsala. • Aktiviteten har uppmuntrat delaktighet i samhällsutvecklingen och förtroende för demokratin. Nya lokaler har färdigställts i Gottsunda Centrum. Nya butiker och flera äldre hyresgäster har fått möjligheter till etablering och nystart. • Aktiviteten har gett arbetstillfällen. Under sommaren och hösten 2012 förekom stenkastning mot stadsbussar med indragna körsträckor som följd. Bolagsledningen hade då en omgående dialog med verksamheter och polis för att stadsbussarna skulle kunna återuppta sina körlinjer. Bolaget åtgärdade brister i den egna verksamheten och förde en utökad dialog med andra parter. T.ex förstärktes avspärrning och skyltning av gatu- och markarbeten och belysningen kring hållplatser förbättrades. • Aktiviteten har bidragit till en ökad trygghet. • UKFAB har hyresgäster som underlättar för människor att röra på sig och få ett hälsosamt liv. Energianvändningen minskade med 18 % jämfört med tidigare år. Bidragande orsaker är dels överföring av elabonnemang till våra hyresgäster, dels effektivisering skapat via ombyggnationer. • UKFABs fastigheter bidrar, genom minskning av energianvändning, till att bromsa klimatförändringen. Bolaget anställde under året både en projektledare till The Gottsunda Way och en centrumansvarig, vilket gett resultat i högre närvaro vid företagsträffar och ökad gemenskap bland företagen i Gottsunda Centrum. • Aktiviteten har förbättrat företagsklimatet bland våra hyresgäster. 7 Uppsala Kommuns Fastighets AB The Gottsunda Way ” Här är det högt i tak och det finns en gemenskap bland oss som jobbar i centrumet” Maths Eriksson, ägare arombutiken The Gottsunda Way är ett kompetensutvecklingsprojekt som finansieras av Europeiska Socialfonden. Uppsala Kommuns Fastighets AB är projektägare. Under 2012 har en mobiliseringsfas genomförts, med syfte att undersöka behov och planera kommande utbildningsinsatser. The Gottsunda Way erbjuder alla som arbetar i Gottsunda Centrum stärkande utbildning inom ämnen som ledarskap, service, kommunikation, hälsa och säkerhet. Utbildningarna ger också tillfällen att samtala med varandra och byta erfarenheter. Deltagarna får förståelse för varandras verksamheter och det leder till bättre sammanhållning och bättre service för besökarna. Målet med The Gottsunda Way är att deltagarnas kompetens och känsla av delaktighet i Gottsunda Centrums utveckling stärks. ”Jag ser The Gottsunda Way som en möjlighet till att öka mina meriter.” Emelie Lindblad, Badvakt Gottsundabadet Utdrag ur brochyr om The Gottsunda Way: Uppsala Kommuns Fastighets AB bygger om, bygger ut och skapar plats för många fler verksamheter i Gottsunda Centrum. När utbudet ökar kommer besökare från ett större område än tidigare att upptäcka Gottsunda Centrum. Vi vill att de och alla tidigare besökare ska känna sig välkomna här, att centrum utstrålar en familjär, inspirerande och stolt känsla. Vi vill även att de som jobbar här i centrum ska trivas – att de har en bra arbetsmiljö, känner trygghet i sin anställning och upplever samhörighet med arbetskamrater både från den egna och från andra verksamheter. Under hösten 2011 ansökte vi om medel från Europeiska socialfonden för att kunna arbeta med dessa ”mjuka” värden. Under sommaren och hösten 2012 har alla verksamheter i centrum bjudits in till diskussioner om bl.a. vilka problem och möjligheter de upplever i Gottsunda Centrum. Alla som jobbar i centrum har även ombetts fylla i en enkät så att rätt utbildningsinsatser kan planeras. 8 Årsredovisning 2012 Marknad, Kunder & Fastighetsbestånd Ekonomi och detaljhandel 2012 blev ett händelserikt och osäkert ekonomiskt år. Greklands skuldkris dämpades av ECB:s stödfond, stark marknadsoro uppstod efter spanska bankkollapser och amerikansk politisk och ekonomisk osäkerhet kring bl.a. budget-stup. Trots allt detta så växte världsekonomin med drygt 3% som helhet. Det är dock stora individuella skillnader där tillväxtländerna överlag växer betydligt mer problemfritt än ekonomierna i västvärlden. Den amerikanska ekonomin visade under 2012 glädjande signaler. Arbetslösheten sjönk något samtidigt som BNP ökade med hyggliga 2,2%. 2013 har startat positivt med framförallt starka detaljhandelssiffror. Kinas ekonomi tappade ett par procentenheter (från mycket höga tillväxtnivåer) men tuffar nu på tillsammans med övriga BRIC-ekonomier. IMF spår att världens tillväxt- och utvecklingsländer kommer att växa med i genomsnitt 5 % under 2013. Även Sverige har fått känna av sviterna av den europeiska skuldkrisen. En stark krona i kombination med sjunkande efterfrågan på svenska exportvaror tvingande fram en hel del varsel inom industrin. Hushållens relativt starka konsumtion medverkade dock till att BNP landade på plus 0,8% för 2012. Handelns Utrednings Institut (HUI) prognosticerar en BNP-tillväxt för 2013 på 1,6% (allt i fasta priser). Hushållens konsumtionstillväxt blev för 2012 1,5%. Konsumtionsmönstret är mer splittrat än vanligt, där vi spenderar allt mer pengar på boende, rekreation och kultur, medan det sparas in på bland annat kläder och skor. Hushållens förtroende för den egna ekonomin verkar nu vända uppåt varför HUI ger en tillväxtprognos om 2,0% för 2013. Detaljhandeln är inne i en svag period. 2011 och 2012 var de magraste åren för svensk detaljhandel sedan mitten av 1990-talet. Inte ens julhandeln 2012 slog rekord. Detta har inte hänt sedan 1996. HUI spår ett fortsatt svagt första halvår 2013 men att vändningen sedan sker i slutet av året. Totalt sett innebär det att detaljhandeln tillväxt i löpande priser bedöms bli 2,0% för 2013. Det är dock stor skillnad på sällansköps- och dagligvaruhandeln. Dagligvaror (främst mat) spås en tillväxt om 3,0% medan sällanköp når endast 1,5%. Detta förklaras av att konsumenterna är relativt försiktiga med kapitalintensiva varor som bilar, möbler och elektronik. Visst kapital frigörs istället till mer ”vardagslyx” som t.ex. mera/dyrare mat. E-handeln fortsätter att sätta tillväxtrekord. För 2012 noteras imponerande ökning med 14%. E-handeln omsätter nu ca. 32 miljarder kronor. Den totala siffran för detaljhandelns omsättning är ca 635 mdr. där E-handeln nu står för ca. 5%. 35 31,6 30 27,7 25,0 25 22,1 20,4 20 17,7 Miljarder SEK 14,3 15 9,0 10 6,8 5 4,9 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Källa: E-barometern, HUI Detaljhandelsfastigheter bedöms vara relativt stabila investeringsobjekt. I Sverige fortsätter trenden att redan stora fastighetsägare renodlar sina bestånd till att enbart äga stora och strategiska anläggningar. Detta öppnar upp marknaden för mindre aktörer att utveckla t.ex. stadsdelscentrum och liknande anläggningar. Konsumenten blir alltmer krävande, vilket innebär att de söker mervärden utöver ett likartat basutbud. Framgångsfaktorer för morgondagens centrumanläggningar är att identifiera, utveckla och marknadsföra sina unika mervärden. 9 Uppsala Kommuns Fastighets AB Uppsala Uppsala växer och har en stabil och väl fungerande arbetsmarknad. Bra utbildningsmöjligheter vid Uppsalas två universitet, som båda rankats bland Sveriges fem mest attraktiva högskolor, lockar människor att utbilda sig och bosätta sig i Uppsala. De goda kommunikationerna med Stockholm gör att invånarna har tillgång till en mycket stor arbetsmarknad. Samtidigt fortsätter näringslivsklimatet att förbättras och fler arbetstillfällen skapas i kommunen. I och med att Uppsala är en växande stad är även lokalmarknaden attraktiv. Idag är efterfrågan på de flesta typer av lokaler långt större än utbudet. Detta gäller framförallt små respektive ordentligt stora lokaler inom olika användningsområden: kontor, industrilokaler, lager samt förskoleoch vårdlokaler. Butikslokaler är inte fullt lika efterfrågade, dock har efterfrågan ökat senaste året. Uppsalas lokalmarknad är stabil av flera olika anledningar. Till exempel tillhör Uppsala Sveriges största region för handel och affärsverksamhet, med en växande befolkning och nära och goda förbindelser till Stockholm och Arlanda flygplats. Kommunikationen till och från Uppsala har också förstärkts under senare år i och med Uppsalas nya Resecentrum. Dessutom kan en relativt hög sysselsättningsgrad bibehållas även under lågkonjunktur tack vare att Uppsala universitet och Uppsala Akademiska sjukhus är stora arbetsgivare. Uppsalas medicinska och högteknologiska industri har också visat sig vara mindre känslig mot konjunktursvängningar jämfört med traditionell industri. Universiteten och den unga befolkningen bidrar med innovationer och nya företagsidéer och omkring 1 500 nya företag startas varje år i Uppsala. Sammantaget genererar detta en långsiktig efterfrågan på lokalmarknaden. Bostadsmarknaden Det finns goda förutsättningar för bostadsbyggande i Uppsala. För att Uppsala ska möta behovet av bostäder bör ambitionen vara att 1 500–2 000 bostäder byggs per år. Efterfrågan är hög och ökar varje år i stadens alla delar oavsett upplåtelseform, lägenhetsstorlekar och hustyper. Dock värdesätts och efterfrågas områden med blandade funktioner och stadsliv alltmer. Vid sidan av nybyggnation av bostäder finns ett stort upprustningsbehov av flerbostadshus uppförda under de så kallade rekordåren. Under 2010 antogs en ny översiktsplan för Uppsala, ett viktigt strategiskt verktyg för den långsiktiga planeringen. Uppsala ska växa inåt, nya bostäder ska produceras i centrala lägen på gammal industrimark och industrierna ska flyttas ut till stadens periferi. Totalt har översiktsplanen en beredskap för 30 000 nya bostäder fram till 2030, vilket motsvarar 1 500 bostäder per år. I Uppsala kommun fanns 2011 totalt 96 040 bostäder. Andelen hyresrätter (34 procent) ligger strax under övriga Sverige (37 procent). I och med det stora antalet unga och studenter i staden finns en stor efterfrågan på ytterligare hyresrätter. Uppsalas ledande bostadsbolag är Uppsalahem (kommunens största ägare av bostadsfastigheter) med 15 960 bostäder. Andra stora aktörer på marknaden är Rikshem, Heimstaden, Stena fastigheter, Graflunds, Uppsala Akademiförvaltning och HSB, men Uppsalahem har under en längre tid varit i princip ensamma om att producera hyresrätter i staden. Dock trädde en ny aktör in på marknaden under året, då det stod klart att Wallenstam planerar att nyproducera hyresrätter i Uppsala de närmaste åren. En fortsatt hög utvecklingstakt och den stora efterfrågan på bostäder pekar på att bostadsmarknaden för hyresrätten kommer att vara stark ytterligare ett antal år framöver. Under 2012 var vakansgraden för UKFAB:s bostäder i princip obefintlig på 0,6% (0,6). Snitthyrorna för hyresrätter i Uppsala var 1 015 (978) kr/m² och år under 2012 och UKFAB:s motsvarande snitthyra var 876 (854) kr/m². Centrumansvarig Anna Andersson besöker Asashi Sushi. 10 Årsredovisning 2012 Kunder Kundundersökning Sedan 2004 använder UKFAB återkommande kundenkäter som underlag för vårt förbättringsarbete. Vi mäter våra hyresgästers syn på bl.a. hyra, service och felanmälan. Mätningarna visar att hyresgästernas förtroende för UKFAB genomgående är högt, men att det finns saker som behöver förbättras. För att följa upp de åtgärder som genomförs sker nya mätningar regelbundet. Våren 2011 gjordes den senaste undersökningen som visade ett estimerat ”Nöjd-Kund-Index” på 70, vilket är i nivå med tidigare års undersökningar. Dock har försäljningen av Kvarnen gjort att antalet tillfrågade hyresgäster sjunkit med 35%, så jämförelserna med tidigare år bör göras med en viss försiktighet. En ny undersökning har genomförts under våren 2013 men resultatet är ännu inte färdigt. Kundstruktur Kontraktsportföljen omfattar 416 avtal (406), varav 339 (339) avser bostäder. Bostadskontraktens hyresvärde uppgår dock bara till drygt 1/5 av kontraktsportföljens totala hyresvärde. De tidsbestämda avtalen har en genomsnittlig löptid om 3,5 år (3,3). Största enskilda kund är Uppsala kommun och dess koncern som hyr 36% (36) (andel av yta), dessutom förhyrs ytterligare 2% av ytan av hyresgäster som finansierar sin hyra genom kommunbidrag. Näst största kunder är Uppsala Läns Landsting och ICA som hyr 8% respektive 5% (också andel av yta). Gottsunda Centrum Gottsunda Centrum är ett stadsdelscentrum beläget i Uppsalas sydvästra del. Centrumet har förutom butiker ett stort utbud av service och rekreationsmöjligheter. I anläggningen och dess närhet finns såväl skola, förskola, vårdcentral, kyrka, äldreboende och bibliotek som bad& sporthall. Gottsunda Centrum byggdes på 70-talet och genomgår en stor förnyelsen som påbörjades 2009 (se sid 13). I dag finns ett drygt 30-tal butiker, restauranger och kommersiell service på en yta om ca 15 000 m², varav 6 000 m² utgörs av dagligvaruhandel. Centrumet har även en betydande allmännyttig service fördelad på 20 000 m². I direkt anslutning till centrumet finns ca. 750 parkeringsplatser. Integrerat med centrum ligger 318 st bostäder (17 700 m²). I och med att den sista delen av nya detaljplanen vann laga kraft sommaren 2011 kunde Uppsala Kommun påbörja de beslutade infrastrukturförändringarna kring centrum, med bl.a. en ny parkering norr om centrum samt en ny infart i form av en cirkulationsplats. Den nya parkeringen och cirkulationsplatsen färdigställdes under senare delen av 2012. Under sommaren 2012 påbörjades även markarbeten på kulturavenyn som löper längs med centrums västra fasad. I september hölls en andra delinvigning då fler butiker och ytterligare en restaurang öppnade. Arbetet med etapp 3, med bl.a. Kulturhuset och Gottsunda Marknad, som påbörjades under 2011 i form av en totalentreprenad med s.k. partnering-upplägg, pågår under 2012 och beräknas vara färdigt sommaren 2013. Under hösten 2012 har även bolagets organisation förstärkts med en centrumansvarig som har resultatansvar för den förnyade centrumbyggnaden. Fastighetsbeståndet UKFAB äger 10 fastigheter (varav 2 ägs genom dotterbolaget Storvreta 3:87 AB) med 19 376 m² (339 st) bostadslägenheter och 52 115 m² lokaler, alla belägna i Uppsala kommun. Huvuddelen av beståndet finns i stadsdelen Gottsunda, koncentrerat i huvudsak till Gottsunda Centrum. En mindre del, 637 m² (11 st) bostäder och 3 759 m² lokaler, ligger i kommundelen Storvreta. Multiträningsbana i SATS nya lokal i Gottsunda. 11 Uppsala Kommuns Fastighets AB Storvreta Storvreta ligger ca 1,5 mil norr om Uppsala. Det goda läget med närhet till både stad och landsbygd gör att Storvreta är en attraktiv bostadsort med utmärkta pendlarförhållanden. I centrala Storvreta hittar man butiker, restauranger, vårdcentral, apotek, bibliotek, skolor och daghem. Bolagets del (som kallas Storvreta Centrum) består av 6 butiker, bibliotek, kontor och vårdcentral. Dessutom förvärvade bolaget ytterligare 6 500 kvm mark under 2011 i direkt anslutning till bolagets tidigare bestånd. Bolaget har under 2012 utarbetat en utvecklingsplan för Storvreta Centrum. Planen, som vi valt att kalla ”Storvreta – Från landsby till stadsby”, syftar till att skapa ett mer stadsmässigt närcentrum med hållbarhetsprofil där handel och kommunikationer är mer samlat än idag. Detta ska leda till att det blir en attraktiv mötesplats som på sikt stärker hela ortens identitet. Utgångspunkten i utvecklingsförslaget ligger i att ett stadsdelscentrum har bäst förutsättningar att utvecklas i ett redan etablerat sammanhang, nämligen det befintliga centrumet som redan idag är en målpunkt. Fokus ligger på att stärka rörelsestråk, de lokala sammanhangen och att återta Storvreta centrum som den naturliga marknadsplatsen. Stor omsorg läggs på att öka attraktiviteten i centrum och utforma platser som ger goda förutsättningar för ett mer levande ”stadsliv” i Storvreta. En tydligare koppling mellan centrum och stationsområdet önskas också, så att kommunikation, service och handel är tydligare kopplat till varandra, vilket ger bättre förutsättningar för att centrum ska utvecklas och fungera. Idé-skiss över framtida Storvreta Centrum. 12 Lägenheter föreslås också i anslutning till centrum. Det skulle dels hjälpa till att vitalisera centrummiljön under dygnets timmar, dels fylla ett behov för bostadssökande som idag saknar alternativ till villaboende i Storvreta, till exempel ungdomar, äldre och ensamstående. I projektet föreslås en ny butik för dagligvaruhandel om ca 1500 kvm. Därutöver tillkommer ca 500 kvm yta för sällanköp med butiksentréer och skyltfönster mot torget. Ovanpå handelslokalerna föreslås ett bostadshus i varierande höjd från en till fyra våningar med företrädelsevis. Inriktningen är att utvecklingen ska ske i samverkan med Uppsalahem, där UKFAB ska stå för lokaldelen och Uppsalahem för bostadsdelen av projektet. Utöver planering har förberedelser gjorts under 2012 genom att utdömda byggnader rivits. Fastigheternas värde Fastigheternas bokförda värde (inkl. pågående ombyggnationer) uppgick till 719 Mkr (537). En intern värdering genomfördes vid årsskiftet varvid marknadsvärdet bedömdes till 932 Mkr (634). Bolaget brukar även beräkna avkastningen på fastigheterna enl. IPD/Svenskt Fastighetsindex beräkningsmodell. Detta görs inte i år då en stor del av beståndet är under ombyggnation med därtill hörande osäkerheter kring värderingen. Vid årsskiftet 12/13 var 14% av bolagets lokalytor vakanta pga förnyelsen av Gottsunda Centrum. Årsredovisning 2012 Förnyelse av Gottsunda Centrum – en samhällsekonomisk investering Målsättningen är att Gottsunda Centrum ska bli SVERIGES BÄSTA STADSDELSCENTRUM! Invigning KappAhl, sept-12 Bakgrund: UKFAB driver sedan 2005 en förnyelseprocess i Gottsunda Centrum. Målet är att skapa en naturlig, trygg och trivsam mötes- och marknadsplats för alla, som erbjuder mycket mer än bara handel. Här ges stort utrymme åt kultur, social service samt hälsa och välbefinnande. Utvecklingen av centrumet är även katalysatorn i en större förändringsprocess i området. Om- och tillbyggnationen av centrumet startade under 2009 med planerat färdigställande under 2013. Byggnationen sker etappvis i tre större huvudetapper. Antalet butiker kommer att fördubblas från ca 20 till ett 45-tal och den uthyrbara ytan ökar från 17.000 kvm i ett plan till ca 26.500 kvm, i delvis två plan. Invigning planeras till våren 2014 tillsammans med bl.a. kommunens torg och Gottsunda Allé som knyter samman Gottsunda Centrum med Dag Hammarskjölds väg. I Gottsunda Centrum etableras två verksamheter som inte vanligtvis förekommer i en centrumanläggning – ett kulturhus och Gottsunda Marknad. I kulturhuset skapas flexibla lokaler som stimulerar och underlättar samarbeten mellan olika verksamheter. Allmänhet och företag ges möjlighet att hyra in sig per timme eller dag i vissa av lokalerna. Målsättningen är att skapa en tydlig mötesplats, där besökarna erbjuds fler upplevelser vid ett och samma tillfälle. Gottsunda Marknad består av marknadsbodar som hyrs ut på kort tid till såväl privatpersoner som företag. 13 Uppsala Kommuns Fastighets AB Viktiga händelser under 2012 • Flera nya verksamheter etablerades, bl.a. KappAhl och Kens Pizza. Den turkiska husgerådskedjan KRC gjorde sin första skandinaviska etablering i Gottsunda Centrum, som även fick sin första leksaksbutik, en optiker och en te/chokladbutik. • Markarbeten runt centrum påbörjades. • Delinvigning nr. två av butiker på entréplan hölls i september. • Uppsala Kommun slutförde infrastrukturförändringarna i centrum - den nya parkeringen norr om centrum samt en ny infart i form av en cirkulationsplats. • Byggentreprenaden för etapp 1 och 2 färdigställdes. • Partneringentreprenaden i etapp 3 fortgick, och biblioteket och teatern flyttade in i nya lokaler med gemensam ny entré i december/januari. • Fortsatt informationsarbete, t ex delades en broschyr om förnyelsearbetet i Gottsunda Centrum ut till 7 500 hushåll på våren och hösten, och informationstavlor och www.gottsundacentrum.se uppdaterades regelbundet för att hålla både besökare och boende i närområde informerade om förnyelsen. • En sex månaders mobiliseringsfas inom kompetensutvecklingsprojektet ”The Gottsunda Way” genomfördes. Projektets finansieras av Europeiska Socialfonden, som godkände start av genomförandefasen i slutet av året. Projektet kommer att genomföras under 18 månader. En skylt utformad efter den nya grafiska profilen. Partnering Den tredje etappen av förnyelsen (från Brankos Krog till Gottsundabadet) sker på ett lite ovanligt sätt i form av en totalentreprenad med partneringupplägg. Partnering kallas ibland för utökad samverkan, vilket är en bra beskrivning. Syftet är att byggherren, byggföretaget och andra nyckelaktörer, t.ex. hyresgäster, gemensamt löser en bygguppgift. Tack vare att alla deltagarna är med från början och gemensamt formar projektets målsättning tillgodoses både beställarens och användarens behov. Lilla framsidan Den sida av centrum som idag är en renodlad baksida med garagenedfart och inlastning, byggs nu om för att bli en ny framsida, med arbetsnamnet ”Lilla framsidan”. Vi vill skapa en trevligare miljö med välkomnande entré in till centrum, där Gottsunda Marknad ska kunna växa ut och vara delvis utomhus på sommarhalvåret, kajkanten kan användas som utomhusscen för kulturhusets aktiviteter och miljön kommer, när förnyelsen är klar, att vara ett torg istället för en baksida. Gottsunda Centrums tredje framsida växer fram. 14 Årsredovisning 2012 Fortsatt utveckling av kulturhuset Kultur i olika former har alltid varit en del av innehållet i Gottsunda Centrum. När många tänker på kultur så tänker de flesta på konst, musik och teater. Det finns även en annan sorts kultur som Gottsunda står för – mötet mellan människor. Meningen med det nya kulturhuset är att det ska vara ett rum för möten och erbjuda ett brett kulturutbud på samma plats. De första hyresgästerna – Gottsundabiblioteket och Gottsunda Dans och Teater – flyttade in i nya, fina lokaler vid årsskiftet -12/-13. Gottsundabibliotekets nya lokal. Gottsunda Dans & Teaters nya scenrum. Gottsunda Marknad Utformningen av Gottsunda Marknad konkretiserades under året, och ritningar på bodar och försäljningsplatser arbetades fram. Bilden visar en idéskiss från galleriagången via Gottsunda Marknad ut mot den nya entrén vid Lilla framsidan. 15 Uppsala Kommuns Fastighets AB Miljö Ledningssystem UKFAB arbetar för att bidra till en bra klimatutveckling. Dels följer vi kommunens policy för hållbar utveckling, dels har vi ett ägardirektiv att systematiskt stödja tillämpningen av ny energiteknik. Vi tar också vårt samhällsansvar och gör vad vi kan för att minska vår negativa miljöpåverkan. Bolaget har en miljöansvarig som huvudsakligen arbetar med dessa frågor. Sedan 2003 har vi systematiserat miljöarbetet i ett ledningssystem som även hjälper oss till ständig förbättring avseende arbetsmiljö, skydd mot olyckor och kvalitet. Systemet följer ISO-standarderna 14001 och 9001 samt riktlinjerna enligt lagen om systematiskt arbetsmiljöarbete och lagen om skydd mot olyckor. Bolaget tillämpar också delar av ISO 26001 (CSR) och arbetar med socialt ansvarstagande utefter offentliga riktlinjer för representation och upphandling. • I centrumgångarna går man på gamla toalettstolar. Golvet i Gottsunda Centrum är gjort av återvunnet porslin, från bland annat toaletter och handfat. Våra golvplattor uppmärksammades av Byggkeramiska rådet som skrev om det i sin tidning. Exempel från Miljöarbetet 2012 • • • UKFAB gick med i allmännyttans energisparkampanj som kommer pågå t o m 2014. Hösten 2012 låg fokus på varmvatten och belysning. Ledorden är Håll med om att det inte håller att använda energi i onödan. Kampanjen riktar sig till våra bostadshyresgäster. Arbetsmiljöfrågor i byggentreprenaderna har uppmärksammats extra. Som byggherre har vi lagt ner mycket tid på att informera och tala med alla de byggnadsarbetare som arbetar i vår förnyelse. Vi har också extra skyddskompetens inhyrd för att bevaka arbetsmiljön. Allt för att minska olägenheter som t.ex. damm för våra besökare och de arbetsmiljörisker som byggbranschen är utsatt för. Uppsalaföretaget ChromoGenics valde att under året testa sina smarta fönster av elektrokroma material i våra kontorslokaler och på vårt centrumtak. I stället för markis eller persienn blir dessa fönsterglas mörkare och kylbehovet inomhus blir därmed mindre. 16 • Över 500 cyklar kan parkera i våra cykelställ runt om Gottsunda Centrum. • Vår parkering får fem laddplatser så att de som kommer hit med elbilar kan tanka medan de besöker Gottsunda Centrum. • Offentliga toaletter – och nästan alla toaletter hos våra lokalhyresgäster – har närvarostyrd belysning. Om man glömmer släcka lampan, så gör den det själv. • Busshållsplatsen har kommit närmare centrumbyggnaden, för att stimulera kollektivtrafikåkandet. Årsredovisning 2012 MILJÖPÅVERKAN I SIFFROR 2012 All el vi förbrukar är Bra Miljöval. Kriterierna för märkningen är utformade så att de tar hänsyn till den biologiska mångfalden och främjar en giftfri miljö. Bra Miljöval är dessutom kopplad till energieffektiviseringsåtgärder, vilket är unikt i världen. El märkt Bra Miljöval uppfyller spjutspetskravet på den högsta nivån i Miljöstyrningsrådets upphandlingskriterier. Uppvärmning i Storvreta sker med fjärrvärme baserad på biobränsle med olja för reserv- och spetslast. Uppvärmning i Gottsunda sker med fjärrvärme baserad på ca ½ biobränsle, ¼ avfall och ¼ fossilbränsle. Vår miljöpåverkan redovisas i absoluta tal. Nyckeltal som energiprestanda (kWh/m²) och vattenförbrukning (m³/ m²) ger svårtolkade resultat i våra fastigheter p.g.a. hyresgästmixen. En fördelning av förbrukning per lokal är möjlig genom beräkningar och uppskattningar, men osäker då inmatning sker till punkter under vilka flera olika typer av lokaler försörjs utan undermätare. 25 000 20 000 15 000 KWh 10 000 Fjärrvärme 2012 2011 2010 2009 2007 2008 2006 2005 2004 2003 2001 2002 2000 1998 1999 1997 5 000 1996 Elanvändningen har nästan halverats under året. Detta beror dels på att det under 2012 förbrukades mycket el till ombyggnadarbeten och dels på att hyresgästerna i Gottsunda Centrum tidigare haft sin elförbrukning inkluderad i hyran, men i och med förnyelsen fått egna elabonnemang. Med stora hyresgäster som Willy:s och Ica gör den individuella mätningen en stor skillnad. Dock använder våra hyresgäster fortfarande stora mängder el och de uppmuntras kontinuerligt till att energieffektivisera både lokaler och verksamheter. Energiförbrukning (MWH) 1995 • Vattenförbrukningen var 58 030 m³ (62 856). • Elanvändningen var 5 164 MWh (9 097). • För uppvärmning åtgick 9 736 MWh (9 077). • Den totala energianvändningen uppgick till 14 900 MWh (18 174). El Miljöpolicy Uppsala Kommuns Fastighets AB strävar efter att effektivt nyttja energi och andra resurser så att vår belastning på miljön följer en hållbar utveckling. I vårt ägande och förvaltande av fastigheter söker vi ständig förbättring, med utgångspunkt i gällande lagstiftning och övriga krav som ligger på oss som fastighetsägare. Våra fastigheter ska genom miljöanpassat underhåll och minimering av miljöskadliga influenser ha en positiv påverkan på anställda, våra hyresgäster och besökare. 17 Uppsala Kommuns Fastighets AB Ekonomisk översikt Årets resultat Förnyelsen av Gottsunda Centrum har p.g.a. sin storlek en fortsatt stor påverkan på bolagets framtida resultat. Under ombyggnadsfasen negativt men efter färdigställande positivt. Förenklat kan man säga att intäkterna kommer 6-12 månader efter kostnaderna och i.o.m. detta dröjer det ytterligare ett par år innan bolaget kan fullt ut tillgodogöra sig förnyelsens driftnetto. Dessutom har bolaget valt att kostnadsföra ca 10 Mkr per år, som därmed belastar resultatet direkt under ombyggnadstiden. Detta avser bl.a. alla kostnader för information & kommunikation, kreditivräntor, bygg-el, bygg-värme, hyresbortfall/rabatter samt reparationer som bedömts vara förvaltningsåtgärder men som genomförts inom förnyelsen. Under 2012 slog detta extra hårt mot resultatet som belastades både med 10 Mkr i vakanser & inflyttningsrabatter och 12 Mkr i kostnader. Bolagets 5 Mkr i förlust före skatt är därmed inte något problem långsiktigt särskilt som soliditeten är god (28%). Hyresintäkter Årets hyresintäkter uppgick till 76 338 Tkr (74 469), vilket innebär 1 170 kr/kvm (1 189) (räknat på färdigställda ytor). Ca. 22 % av intäkterna avser bostadslägenheter. Hyresvärde Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor samt hyres rabatter. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidare debiteras hyresgästen, exempelvis fastighetsskatt. Hyresvärdet är beräknat utifrån färdigställda ytor 2012-12-31. Uthyrningsgrad Den totala ekonomiska uthyrningsgraden under 2012 blev 88,1% (96,5). För bostäder var den 99,4% (99,5) d.v.s. allt var i princip uthyrt under hela året. För färdigställda lokalytor 121231 var den ekonomiska uthyrningsgraden 86,9 % (95,7). Vid årsskiftet var samtliga bostäder och 86 % av lokalytan uthyrd. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2012 till 54 187 Tkr (55 475), vilket innebär 758 kr/kvm (770). I detta belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, fastighetsutvecklingskostnader, hyresgäst anpassningar och fastighetsskatt, som indirekta fastighets kostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Driftskostnader I driftskostnader ingår kostnader för bl.a. fastighetsel, förbrukningsel till hyresgäster som inte har egna abonnemang, värme, vatten, fastighetsskötsel, städning, bevakning, renhållning, försäkringar, och reparationer. Dessa kostnader uppgick 2012 till 26 687 Tkr (30 151), vilket innebär 373 kr/kvm (419). Vartefter Gottsunda Centrum färdigställs kommer driftkostnaderna gradvis minska då de senaste åren belastats med dels extra kostnader p.g.a. byggprocessen (framför allt el och värme), men också från de färdigställda delarnas minskade energibehov. Generellt sett är ungefär hälften av driftskostnaderna väderleksberoende, vilket innebär att de kan variera kraftigt mellan åren. Indirekta fastighetskostnader I driftkostnaderna ingår även kostnader för uthyrning och fastighetsadministration. Dessa kostnader uppgick 2012 till 6 160 Tkr (5 600), vilket innebär 86 kr/kvm (78). Med uthyrnings- och fastighetsadministration avses kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresadministration som redovisning. Även inkassokostnader och kund-/hyresförluster ingår i posten. För att långsiktigt säkra, förädla och utveckla Gottsunda Centrums varumärke görs marknadsföring tillsammans med de kommersiella lokalhyresgästerna. Kostnaderna delas mellan hyresgästerna och UKFAB. För att samordna dessa aktiviter bekostar UKFAB dessutom centrumledning. Den gemensamma marknadsföringen kostade 2012 1 754 Tkr (1 332). Driftkostnader per m² (15 år). Driftkostnadernas fördelning. 5% 500 10% 450 400 11% 25% Reparationer Fastighetsskötsel Städ 7% Bevakning El V/a & Soph. Snöröjning Värme 1% 10% 8% Försäkring 350 300 250 kr/m² 200 150 100 50 0 23% 18 Årsredovisning 2012 Underhåll, hyresgästanpassningar och fastighetsutveckling Underhållskostnaderna består av åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas standard och tekniska system. Hyresgästanpassningar består av kostnader för lokal anpassning till enskild hyresgäst. Hyresgästanpassningar är normalt hyreshöjande. Fastighetsutveckling är kostnader hänförliga till större ny- & ombyggnadsprojekt som belastat resultatet. Kostnaden 2012 blev 18 115 Tkr (17 260), vilket innebär 253 kr/kvm (240). Den största delen avser Förnyelsen av Gottsunda Centrum, 12,1 Mkr. Fastighetsskatt Fastigheternas taxeringsvärde var 200,3 Mkr (166,7). 53% av uthyrningsbar yta finns i byggnader taxerade som specialenheter som ej åsätts taxeringsvärde. Kostnaden för fastighetsskatt uppgick till 1 471 Tkr (1 132) motsvarande 43 kr/kvm (33) beräknat på taxerad yta. Den del av fastighetsskattekostnaden som avser lokaler vidaredebiteras normalt respektive hyresgäst. Driftnetto Driftnettot före avskrivningar uppgick till 22 184 Tkr (19 071), motsvarande en direktavkastning på bokförda värden på färdigställda fastigheter om 4,5 % (9,5). Avskrivningar Avskrivningarna uppgick till 14 541 Tkr (10 540). Avskrivningar görs med 2 eller 3 % på byggnader, beroende på användning. Centrala administrationskostnader Övriga rörelseintäkter och kostnader Resultatet av övriga rörelseintäkter och kostnader blev ett överskott med 550 Tkr (1 274). Detta består bl.a. av nettoresultatet av ombyggnadsarbeten som fakturerats hyresgäster. Här redovisas även bolagets debitering för utförda tjänster åt för systerbolaget Uppsala Parkerings AB, vilket uppgick till 0,4 Mkr (0,4). Vinst vid försäljningar av anläggningstillgångar Bolaget har under 2012 sålt en option på en byggrätt. Detta förbättrade resultatet med 0,4 MKr, dessutom skedde en slutreglering av Kvarnenförsäljningen som gett ytterligare 0,2 Mkr. Skattekostnad Då UKFAB är ett dotterbolag till Uppsala Stadshus AB lämnas/erhålles koncernbidrag som motsvarar skattepliktigt resultat, och därmed reduceras det skattepliktiga resultatet. Dock redovisas en skattekostnad/intäkt i resultaträkningen som motsvarar den skattekostnad/intäkt som skulle ha uppstått om koncernbidrag ej lämnats/erhållits. Det skattemässiga resultat som inte hanteras genom koncernbidrag redovisas genom en avsättning till Uppskjuten skattefordran/Uppskjuten skatteskuld (se not 10). Under 2012 ökade den uppskjutna skattefordran med 1,6 Mkr till totalt 2,7 MKr. Investeringar Investeringarna under perioden uppgick till 197,3 Mkr (149,4 Mkr). 195,3 Mkr avser förnyelsen av Gottsunda. De centrala administrationskostnaderna uppgick till 3 245 Tkr (3 057). Däri ingår kostnader för styrelse, VD och vice VD samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m.m. Investeringar Tkr (15 år). Underhåll & Fastighetsutveckling Tkr (15 år). 20 000 250 18 000 16 000 200 14 000 12 000 150 10 000 MKR 8 000 100 6 000 4 000 50 2 000 0 19 Uppsala Kommuns Fastighets AB Finansiell översikt Finansförvaltning Uppsala kommunkoncern arbetar med en s.k. internbank. Det innebär att dotterbolagens finansverksamhet sköts gemensamt med kommunens finansförvaltning, där kommunen sköter alla externa åtaganden. Dock har bolaget full rådighet över strukturen på låneportföljen och eventuella placeringar. Styrelsen har fastställt en finanspolicy. Målen i policyn är: • Minimera kostnaden för kapital. • I största möjliga utsträckning eliminera finansiellt risktagande. • Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering. I finanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av finansiella risker samt övergripande ansvarsfördelning. All finanshantering sker via Uppsala kommuns finansfunktion. Låne- och ränteförfallostruktur Bolagets totala låneportfölj uppgår till 360 000 Tkr (260 000), fördelat på 4 lån. Den genomsnittliga räntan på lånen vid årets utgång uppgick till 2,52 % (3,5). Under året köptes en swap som låser räntan på drygt halva portföljen till 2,45 % plus upplåningsmarginal i tio år. Den genomsnittliga räntebindningstiden vid årsskiftet var 4,7 år (1,1). Finansiering av projekt Även bolagets ny-/om- och tillbyggnadsprojekt finans ieras via kommunens finansfunktion. Bolaget har beviljats en kreditlimit på kommunens koncernkonto om maximalt 300 MKr till den löpande finansieringen av förnyelsen av Gottsunda Centrum. 31/12 2012 hade 114,7 Mkr av krediten utnyttjats. Soliditet och substansvärde Bolagets redovisade egna kapital (inkl. 73,7% av obeskattade reserver) uppgår till 210 478 Tkr (245 127) vilket ger en synlig soliditet om 28 % (41) Den justerade soliditeten blev 41 % (47) (inkl orealiserade övervärden). En schablonmässig beräkning, utifrån beräknade marknadsvärden, ger ett substansvärde om ca 368 MKr. Finansnetto Finansnettot var en kostnad om 10 659 Tkr (8 726). Den genomsnittligt betalda skuldräntan för 2012 blev 2,8 % (2,6). Kassaflöde Som dotterbolag till Uppsala Stadshus AB utnyttjar UKFAB möjligheten att använda Uppsala kommuns koncernkonto (redovisas i Balansräkning och kassaflödesanalys som en kortfristig fordran/skuld). Detta gör att kassaflödesanalysen är svårtolkad. Bolaget hade under 2012 ett negativt kassaflöde om -79,6 Mkr (86,2). Kassaflödet från den löpande verksamheten (inkl. förändringar i rörelsekapital) var 48,3 MKr (0,9) Soliditet (15 år). 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Kulturavenyn växer fram. 20 0% Årsredovisning 2012 Möjligheter och risker Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Värdet av UKFAB:s fastigheter påverkas liksom bolagets resultat och kassaflöde av vilka hyresnivåer och uthyrnings grader som kan uppnås. Då de kommersiella kontrakten löper på en viss tid, ger en förändring av marknadshyrorna begränsad effekt på hyresintäkterna. UKFAB:s befintliga kontraktsförfallostruktur ger god riskspridning. Den genomsnittliga återstående kontraktslöptiden var vid utgången av 2012 3,5 år (3,3). En förändring av hyresnivån på de kontrakt som ska omförhandlas under 2013 med 10% påverkar bolagets intäkter med ca. +/- 0,9 Mkr (0,2). Därutöver finns en intäktsbortfallsrisk i det faktum att det återstår ca 5.500 m² lokalyta att färdigställa och hyra ut i Gottsunda Centrum. Hyresvärdet av dessa ytor bedöms till ca 10 MKr. Räntenivå Räntekostnaderna utgör den enskilt största kostnads posten i UKFAB:s resultaträkning. En direktverkande förändring av upplåningsräntan med +/– 1 procentenhet skulle medföra att finansnettot förändrades med ca. –/+ 4 Mkr. I syfte att begränsa denna påverkan har ränteförfallo strukturen fördelats över olika löptider. En förändring av marknadsräntan med +/– 1 procentenhet ger en resultateffekt om –/+ 1,9 Mkr för 2013. Outhyttjade byggrätter Bolaget förfogar över ca 20.000 m² outnyttjad byggrätt i Gottsunda Centrum. 6.000 m² är reserverade i en säljoption bolaget utfärdat, men övriga 14.000 m² är tillgängliga för exploatering under kommande år. Fastighetskostnader UKFAB:s fastigheter är väl underhållna samt har en god standard och underhållssituation, vilket medför att bolagets fastighetskostnader ligger i nivå med vad som bedöms långsiktigt motiverat. Givetvis pågår ständiga arbeten i syfte att förbättra kostnadseffektiviteten, till exempel genom effektivisering av vatten- och energiförbrukningen. Miljö I samband med att UKFAB 2003 införde miljölednings system genomfördes en inventering av miljörisker i fastigheter och organisation. Inga signifikanta risker upptäcktes. Inga miljö- och hälsofarliga ämnen identifierades. Vår största miljöaspekt är förbrukningen av vatten och energi, vilket vi också har stora möjligheter att påverka. Räntekostnad (%) på nettolåneskuld. 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Gottsundabadets uteplats. 21 Uppsala Kommuns Fastighets AB Flerårsöversikt och Nyckeltal (2010 är inklusive Kvarnengallerian AB, övriga år avser enbart UKFAB.) Resultaträkning, Tkr Hyresintäkter (inkl övr. förvaltningsintäkter) 2012 2011 2010 2009 2008 76 371 74 548 90 123 87 351 83 948 Driftkostnader (inkl fastighetsadministration) -34 601 -37 083 -44 132 -38 579 -35 158 Underhåll inkl. hyresgästanpassn./fastighetsutveckling -18 115 -17 260 - 13 300 -14 238 -6 142 Fastighetsskatt -1 471 -1 132 - 2 106 -2 172 -2 081 Driftnetto 22 184 19 072 30 585 32 362 36 736 -14 541 -10 580 -14 139 -14 704 -14 054 550 1 274 991 698 617 -3 245 -3 057 - 2 850 -2 937 -2 613 630 115 759 - 2 850 -2 937 -2 613 -10 659 -8 727 -7 642 -6 761 -8 856 -5 081 113 741 6 945 8 658 15 661 8 804 8 517 19 609 23 362 29 695 29% 26% 34% 37% 48% 1,8 12,1 3,7 4,1 3,0 Förvaltningsfastigheter 495 375 200 135 291 308 300 719 258 062 Pågående ombyggnationer 223 603 336 415 234 978 63 426 11 496 Övr. anläggningstillgångar 15 944 13 260 1 040 1 273 1 445 Kortfristiga fordringar 15 814 45 032 7 433 4 950 4 277 44 28 6 875 37 949 111 093 750 780 594 870 541 634 408 317 386 373 Justerat Eget Kapital 210 478 245 127 98 282 92 421 83 692 Räntebärande skulder (inkl utnyttjad kredit på koncernkonto) 474 765 295 121 381 353 280 000 280 000 Avskrivningar Övr. rörelsesintäkter och kostnader netto Central administration Resultat vid försäljning av anläggningstilgångar Finansiella intäkter och kostnader netto Förvaltningsresultat Finansiella nyckeltal resultaträkning Kassaflöde förvaltning, Tkr Överskottsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr Balansräkning Tillgångar Likvida Medel (inkl överskott på koncernkonto) Summa Tillgångar Eget kapital och skulder Ej räntebärande skulder 65 537 54 622 61 999 35 896 22 681 750 780 594 870 541 634 408 317 386 373 197 346 148 742 177 444 109 078 10 430 Belåningsgrad bedömda marknadsvärden, % 51% 47% 41% 39% 43% Skuldränta, räntebärande skulder, % 2,8% 3,3% 2,3% 2,6% 4,6% Synlig soliditet, % 28% 41% 18% 23% 22% 1 170 1 189 1 134 1 114 1 126 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 88% 96% 94% 95% 97% Fastighetskostnader, kr/kvm 758 770 749 701 582 Driftöverskott, kr/kvm 310 265 385 413 544 4,5% 9,5% 10,5% 10,8% 15,7% Summa Eget Kapital och Skulder Finansiella nyckeltal balansräkning Investeringar i fastigheter, Tkr Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresintäkter, kr/kvm (färdigställd yta) Direktavkastning (bokförda värden), % Bokfört värde, kr/kvm 6 929 2 779 3 667 3 835 3 460 932 445 634 033 932 005 713 300 646 300 Bedömt marknadsvärde, kr/kvm 13 043 8 805 11 732 9 096 8 667 Uthyrningsbar yta, kvm (färdigställd) 65 286 62 779 79 440 78 415 74 574 Bedömt marknadsvärde, Tkr 22 Årsredovisning 2012 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Uppsala Kommuns Fastighets AB (UKFAB) avger härmed redovisning för bolagets verksamhet 2012 - bolagets 41:e verksamhetsår. (Samtliga uppgifter i denna förvaltningsberättelse med bilagor gäller för UKFAB exklusive dotterbolag om inte annat angivits nedan.) Verksamhet och organisation Uppsala Kommuns Fastighets AB ska projektera, bygga, äga och förvalta centrumanläggningar och bostäder inom Uppsala kommun. UKFAB äger fyra dotterbolag, Storvreta 3:87 AB, Gsunda Exploaterings AB, 2 Torn AB (förvärvades 1/1 2012) och Storvreta Centrum HB (förvärvades 1/1 2012) Bolaget är medlem i Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag - SABO - och anslutet till arbetsgivarorganisationen Fastigo. Bolaget är även medlem i Fastighetsägarna Sverige. Förvaltningen av bolagets fastigheter utförs i egen regi. Fastighetsbeståndet Bolaget äger 10 fastigheter (direkt och genom dotter bolagen). Den uthyrningsbara ytan uppgick till 71 492 m² varav 27 % avser bostadsyta. Antal bostadslägenheter uppgick till 339 st. Den ekonomiska uthyrningsgraden var 99,3 % (99,5) för bostäder och 84,9 % (95,5) för lokaler (avser färdigställda ytor). Den fysiska uthyrningsgraden var 12-12-31 100 % (100) för bostäder och 83,3 % (76,8) för lokaler. Av lokalvakansen (16,7 %) var 3,0 procentenheter vakanta, 1,6 användes för eget bruk och 12,1 procentenheter var under produktion. Investeringar Årets investeringar i bolagets fastigheter uppgick till 197,3 Mkr (149,4), varav 197,2 Mkr (147,7) ombyggnader och standardförbättringar och 0,1 Mkr (1,0) avsåg hyresgästanpassningar. Investeringar i andra anläggningstillgångar uppgick till 0,0 Mkr (0,7). Omsättning och resultat Förnyelsen av Gottsunda Centrum har p.g.a. sin storlek en fortsatt stor påverkan på bolagets resultat. Bolaget valt att kostnadsföra alla kostnader för information & kommunikation, kreditivräntor, bygg-el, bygg-värme, hyresbortfall/rabatter samt reparationer som bedömts vara förvaltningsåtgärder men som genomförts inom förnyelsen. Under 2012 slog detta extra hårt mot resultatet som belastades med 20 Mkr hänförligt till förnyelsen. Bolagets 3,2 Mkr i förlust för 2012 är därmed inte något problem långsiktigt särskilt med tanke på den goda soliditeten (28%). Det finns inget eftersatt underhållsbehov i bolagets fastigheter. Kostnader för underhåll, lokalanpassningar och fastighetsutveckling var 2012 18,1 Mkr (17,3), av detta avsåg 11,7 Mkr förnyelsen av Gottsunda Centrum. Planmässiga avskrivningar gjordes med 14,5 Mkr (10,6). Resultat efter finansnetto uppgick till – 5,1 Mkr (113,7). Årets resultat efter skatt blev -3,3 Mkr (123,3). Fastigheternas direktavkastning (mätt som driftöverskottet i procent av bokfört värde för färdigställda fastigheter ägda vid årets slut) blev 4,5 % (9,4). Fastigheternas värde Det bokförda värdet av bolagets fastigheter uppgick till 719 Mkr (536,5) varav 223,6 Mkr (336,4) var pågående ny-/ombyggnationer. En intern värdering genomfördes vid årsskiftet varvid marknadsvärdet bedömdes till 932,4 Mkr (634,0). Detta innebär att kommunfullmäktiges avkastningskrav för 2012 är uppfyllt. Personal Medeltalet anställda är oförändrat 13 st. (13) Resultat & ställning (Tkr) 2012 76 338 2011 74 470 2010 75 891 2009 87 075 2008 83 652 Resultat efter finansiella poster (Tkr) - 5 081 113 741 3 303 8 658 15 661 Balansomslutning (Tkr) Hyresintäkter (Tkr) Försäljningar och förvärv Inga försäljningar eller förvärv av fastigheter har skett under året. 750 780 594 870 538 307 408 317 386 373 Soliditet (%) 28 41 18 23 22 Medeltal anställda 13 13 13 12 12 23 Uppsala Kommuns Fastighets AB Finansiell ställning Bolagets finansiering regleras i en finanspolicy godkänd av Uppsala Stadshus AB. Finansnettot uppgick till -10,7 Mkr (-8,7). Bolaget erhåller inga räntesubventioner. Soliditeten är 28 % (41). Styrelsearbete Styrelsen har under året haft 5 protokollförda sammanträden. Årsstämman hölls den 19 april 2012. Styrelsens arbete bedrivs utifrån aktiebolagslagens krav och en av styrelsen fastställd arbetsordning. En särskild instruktion reglerar ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören samt formerna för den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Styrelsesammansättning och ersättning beslutas av Uppsala kommunfullmäktige. Sittande styrelse omvaldes av kommunfullmäktige den 28/11 2011 för perioden 2011-2014 och består av följande personer: Ledamöter: Simone Falk (M) (ordförande), Daniel Fredriksson (V) (vice ordförande), Christian Sonnenstein (M), Lars Jacobsson (FP), samt Peter Gustavsson (S). Suppleanter: Tord Wallin (M), Martin Eriksson (M), Ewa Lindman (FP), Siw Persson (S) samt Emin Maskan (MP) Miljö Bolaget bedriver ingen tillstånds- eller anmälningspliktig verksamhet. UKFAB bedriver ett strukturerat och systematiskt miljöarbete genom ett miljöledningssystem enligt ISO 14 001. Arbetet styrs av en miljöpolicy som är antagen av styrelsen. Händelser efter rapporttidens utgång och framtidsutsikter Inför 2013 är läget väldigt lika det som gällde inför 2012. Den helt avgörande faktorn är utfallet av Förnyelsen av Gottsunda Centrum. Den osäkra konjunkturen gör etableringsviljan hos potentiella hyresgäster svag. I och med att 20% av uthyrningsbar yta (ett årligt hyresvärde på ca 8,5 Mkr) ännu inte är kontrakterad, slår utfallet av uthyrningsarbetet direkt mot rörelseresultatet 2013. Förslag till vinstdisposition Förslaget till vinstdisposition redovisas på sida 34. Bostadsgården Valthornsvägen 25-39. 24 Årsredovisning 2012 RESULTATRÄKNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1/1 - 31/12 2012 (Tkr) Not 1,6 2012 2011 NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter SUMMA INTÄKTER 2,6 FASTIGHETSKOSTNADER Kostnader för Underhåll & Fastighetsutveckling Driftkostnader Fastighetsskatt 4,6 76 338 74 470 33 77 76 371 74 548 -18 115 -17 260 -34 601 -37 083 -1 471 -54 187 -1 132 -55 476 22 184 19 072 -14 541 -10 580 7 643 8 492 6 6 -3 245 -3 057 630 115 759 6 550 1 274 5 578 122 468 228 2 288 -10 887 -10 659 -11 014 -8 727 -5 081 113 741 10 34 1 806 9 511 -3 265 123 286 3 DRIFTNETTO Avskrivningar 5 BRUTTORESULTAT Central administration Vinst vid försäljning av anläggningstillgångar Resultat av övriga rörelsegrenar RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter 7 8 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER BOKSLUTSDISPOSITIONER OCH SKATT Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT 9 10 25 Uppsala Kommuns Fastighets AB BALANSRÄKNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1/1 - 31/12 2012 (Tkr) TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och Mark Inventarier och fastighetsinventarier Pågående Om-/tillbyggnationer Finansiella anläggningstillgångar Övriga finansiella anläggningstillgångar Aktier dotterbolag Revers dotterbolag Ägarandel i BRF Prinsen Uppskjuten skattefordran Not 1 11,12 11 11 Kassa och bank Summa Omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR 26 11-12-31 425 642 156 222 71 490 45 293 223 603 720 735 336 415 537 930 57 40 4 908 4 202 6 462 6 462 36 36 2 724 14 187 1 140 11 880 734 922 549 810 349 3 4 528 34 427 0 132 0 16 16 8 951 9 681 17 1 986 773 15 814 45 032 44 28 15 858 45 060 750 780 594 870 13 13 10 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Fordringar Uppsala kommun Fordringar dotterbolag Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12-12-31 14 15 15 18 Årsredovisning 2012 BALANSRÄKNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1/1 - 31/12 2012 (Tkr) EGET KAPITAL OCH SKULDER Not Bundet eget kapital Aktiekapital (6000 st.) Bundna reserver 19 6 000 1 221 1 221 206 492 114 582 -3 265 123 286 210 448 245 089 41 51 290 000 260 000 646 290 646 72 260 072 54 927 38 532 74 506 11 566 114 765 35 121 379 0 22 3 716 2 749 23 1 352 249 645 1 690 89 658 750 780 594 870 Obeskattade reserver Ackumulerade överavskrivningar Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Kortfristiga skulder Uppsala kommun Koncernkonto hos Uppsala kommun Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 11-12-31 6 000 Fritt eget kapital Fria reserver/Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder Uppsala kommun Övriga långfristiga skulder 12-12-31 20 21 18 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER (Tkr) Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Not 12-12-31 11-12-31 24 24 0 0 1 719 1 716 27 Uppsala Kommuns Fastighets AB KASSAFLÖDESANALYS FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1/1 - 31/12 2012 (Tkr) Not 1 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet - Avskrivningar - Reavinster/Förluster Övriga rörelsekapitalpåverkande poster Betald inkomstskatt 10 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: Ökning(-), minskning(+) av fordringar Ökning(-), minskning(+) av koncernkonto Ökning(+), minskning(-) av leverantörsskulder Ökning(+), minskning(-) av övriga kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av anläggningstillgångar Försäljning av anläggningstillgångar 11 6 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Andel HBV Upptagande (+) / Amortering (-) av lån Förändring av övriga långfristiga skulder Förvärv av dotterbolag Försäljning av dotterbolag Revers Kvarnengallerian AB Inbet. (+), utbet. (-) koncernbidrag Inbet. (+), utbet. (-) aktieägartillskott Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Summa likvida medel vid årets slut 28 25 2012 2011 -5 081 113 741 14 541 10 580 -656 -115 759 0 8 804 -45 8 517 29 218 -3 566 79 644 -86 232 16 395 6 779 -6 052 119 205 -10 818 -93 837 128 009 -85 320 -197 346 -149 405 656 154 914 -196 690 5 509 -17 0 100 000 0 574 -2 -706 -4 202 0 50 0 90 419 846 0 -32 000 0 68 697 79 803 16 -8 28 36 44 28 Årsredovisning 2012 Tilläggsupplysningar till bokslut (Tkr) Not 1 Redovisningsprinciper Not 2:2 Hyresintäkter per område Uppsala Kommuns Fastighets AB:s årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom vad avser följande: - Redovisning av Koncernbidrag och aktieägartillskott har skett enligt Redovisningsrådets akutgrupps uttalande URA7. Bolaget ägs till 100% av Uppsala Stadshus AB (Org.nr: 556500-0642) Säte i Uppsala och äger i sin tur 100% av Storvreta 3:87 AB (Org.nr. 556833-8312) - Säte i Uppsala Gsunda Exploaterings AB (Org.nr. 556868-1950) - Säte i Uppsala 2 Torn AB (Org.nr. 556643-0608) - Säte i Uppsala samt 99,9% av (resterande 0,1% ägs av 2 Torn AB) Storvreta Centrum HB (Org.nr. 916514-6029) - Säte i Uppsala Koncernredovisning upprättas av det överordnade moderbolaget: Uppsala Stadshus AB (Org.nr: 556500-0642) Säte i Uppsala Bostäder Lokaler Parkering Gottsunda, inkl. ombyggnadstillägg Flöjten, inkl. ombyggnadstillägg Storvreta, inkl. ombyggnadstillägg Totalt 15 377 60 201 284 75 861 905 2 392 36 3 333 639 6 313 7 6 958 16 920 68 905 326 86 152 -98 -9 692 Avgår outhyrt & rabatter Gottsunda Fordringar och skulder i utländsk valuta finns ej. Hyresintäkter intäktsredovisas i den period uthyrningen avser. Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Flöjten 0 0 0 Storvreta -4 -19 -23 -103 -9 711 -9 814 16 818 59 194 Totalt Löptid till år Tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden, om annat ej angetts. Vakant UPPLYSNINGAR TILL RESULTATRÄKNINGEN 326 76 338 Not 2:3 Löptider på hyreskontrakt Avskrivningarna görs enl. plan på anskaffningsvärden med hänsyn till bedömd nyttjandeperiod. Avskrivningar görs med 2 % på bostäder samt 3 % på lokaler. Även byggnadsinventarier anskaffade före 1/7 1990 skrivs av med 2 % eller 3 % enl. ovan. Markanläggningar skrivs av med 5 %. Inventarier skrivs av med 20 %, utom datorer och mobiltelefoner som skrivs av med 33 %. Fastighetsinventarier skrivs av med 5 - 20%. Byggnadsinventarier anskaffade under 2012 skrivs av med 6,7%. Hyresgästanpassningar som finansieras av hyresgäst mot tidsbestämda hyrestillägg periodiseras på amorteringstiden. Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. -9 790 Antal kontrakt Hyresvärde/år (2013 års Andel hyra, % priser) Yta, m² 2013 16 10 287 8 597 10 % 2014 12 5 330 7 026 9% 2015 17 5 199 8 128 10 % 2016 13 6 671 7 960 10 % 2017 eller senare 19 15 939 30 692 37 % 339 19 376 16 977 21 % 16 1 542 2 362 3% 1% Bostäder Eget bruk Totalt Under ombyggnation 5 840 784 437 65 184 82 526 6 308 Not 2:1 Hyresintäkter Hyresintäkter bostäder Avgår: hyresbortfall och rabatter Tidsbegränsade ombyggnadstillägg Nettohyror bostäder Hyresintäkter lokaler Not 3 Driftkostnader 2012 2011 16 914 16 492 -103 -75 Reparationer -2 533 -3 622 7 82 Fastighetsskötsel -2 961 -3 077 16 818 16 500 64 406 2012 Städning -1 18 -1 249 El -6 047 -9 212 55 541 Vatten och avlopp -1 120 -975 -932 -1 029 -6 688 -6 317 -214 -707 Avgår: hyresbortfall och rabatter -9 711 -2 492 Renhållning Tidsbegränsade ombyggnadstillägg 4 499 4 634 Uppvärmning Nettohyror lokaler Hyresintäkter garage, p-platser och övrigt 59 194 326 76 338 2011 57 683 287 74 470 Snöröjning Fastighetsförsäkring -1 416 -968 Uthyrnings- & fastighetsadministration -6 160 -5 600 Gemensam marknadsföring köpcentrum -1 754 -1 332 Bevakning -2 647 -2 518 Hyres-/kundförluster -313 -477 -34 601 -37 083 Not 4:1 Medeltalet anställda fördelat på män och kvinnor 2012 Kvinnor Män 2011 5 5 8 8 13 13 29 Uppsala Kommuns Fastighets AB Not 4:2 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2012 2011 Sociala Sociala Löner och kostnader Löner och kostnader andra (varav penandra (varav penersättningar sionskostn.) ersättningar sionskostn.) Styrelse och VD 989 664 973 (326) Övriga anställda 4 600 1 986 Totalt 5 589 2 650 643 (316) 4 161 1 672 5 134 2 315 (569) (385) (895) (701) Avskrivningarna görs enl. plan på anskaffningsvärden med hänsyn till bedömd nyttjandeperiod. Avskrivningar görs med 2% på bostäder samt 3% på lokaler. Även byggnadsinventarier anskaffade före 1/7 1990 skrivs av med 2% eller 3% enl. ovan. Inventarier skrivs av med 20 %, utom datorer och mobiltelefoner som skrivs av med 33 %. Fastighetsinventarier skrivs av med 5 - 20 %. Byggnadsinventarier anskaffade under 2012 skrivs av med 6,7%. Hyresgästanpassningar som finansieras av hyresgäst mot tidsbestämt hyrestillägg periodiseras på amorteringstiden. Not 6:1 Inköp och försäljning mellan koncernföretag Av bolagets nettoomsättning är 5,0 % (4,9 %) från bolag inom Uppsala Stadshus AB koncernen och 39,7 % (41,1 %) från Uppsala Kommun. Av bolagets fastighetskostnader är 3,3 % (3,2 %) från bolag inom Uppsala Stadshus Not 4:3 Förpliktelser till styrelseledamöter,VD eller övrig AB koncernen och 11,4 % (14,5 %) från Uppsala Kommun. Av bolagets kostnader för Central administration är 4,3 % (3,2 %) från bolag inom ledningspersonal Uppsala Stadshus AB koncernen och 0 % (0 %) från Uppsala Kommun. Styrelseersättning har utgått med 135 Tkr (152) under 2012. Några pensionsförmåner till styrelsen utgår ej. Verkställande direktörens lön och ersättningar för 2012 uppgick till 854 Tkr (821). Not 6:2 Upplysning om ersättning till revisorer Uppsägningstiden är för VD sex månader. Vid uppsägning från företagets sida 2012 2011 är uppsägningstiden arton månader. Pension utgår enligt ITP-planen. För det fall bolaget övergår till ny ägare skall VD ha rätt till arton månaders oförändrade Revisionsuppdrag (Lagstadgad revision) anställningsförhållanden. Ernst & Young AB 88 99 VD är även VD i systerbolaget Uppsala Parkerings AB. Arvode lekmannarevisorer Bolaget har debiterat UPAB 31 Tkr (31). (Utsedda av Uppsala kommun) 12 12 Not 4:4 Könsfördelningen bland ledande befattningshavare 2012 27 38 127 149 Ernst & Young AB 0 18 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB 0 0 0 18 32 0 0 7 7 7 Revisionsverksamhet (utöver revisionsuppdraget) 2011 Antal på Antal på Varav män Varav män balansdagen balansdagen Styrelseledamöter 5 4 5 4 Vd och andra ledande befattningshavare 2 2 2 2 7 6 7 6 Skatterådgivning Ernst & Young AB Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Not 4:5 Sjukfrånvaro 2012 Sjukfrånvaro totalt Andelen långtidssjukfrånvaro sjukfrånvaron Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB av den totala 2011 0,6% 0,9% 0,0% 0,0% Övriga tjänster (t.ex. juridiska tjänstersom rör annat än skatter) Ernst & Young AB 21 0 0 0 21 0 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Uppgift om sjukfrånvaro per kön eller åldersgrupp lämnas ej, då antalet anställda i Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som samtliga kategorier understiger 10. det ankommer på bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana Not 5 Planenliga avskrivningar arbetsuppgifter. 2012 2011 Materiella anläggningstillgångar Not 6:3 Leasingavtal Byggnader och mark Byggnader Markanläggningar 2012 7 761 5 808 60 32 Inventarier och fastighetsinventarier Inventarier Byggnadsinventarier anskaffade före 1/7 -90 Byggnadsinventarier anskaffade 2012 Fastighetsinventarier Hyresgästanpassningar (amorteringsplan) 30 Leasingkostnader (exkl. hyra för lokaler) 252 2011 225 Not 6:4 Central administration 439 211 11 34 2 141 649 693 3 480 3 802 14 541 10 580 De centrala administrationskostnaderna uppgick till 3,2 Mkr (3,1). Däri ingår kostnader för styrelse, VD, vice VD/ekonomichef, revision, årsredovisning samt del av Uppsala Stadshus AB:s administration. Årsredovisning 2012 Not 6:5 Resultat vid försäljning av anläggningstillgångar 2012 Vinst vid försäljning av Kvarnengallerian AB 206 154 162 0 39 Försäljning maskiner 0 50 Vinst vid försäljning av mark i Gottsunda 450 61 Justering andelsvärde Storvreta Centrum HB -26 0 -38 553 630 115 759 Not 7 Ränteintäkter och liknande resultatposter 2012 2 0 Ränteintäkter 8 13 Ränteintäkter Uppsala Kommun 55 2 164 163 111 228 2 288 Not 8 Räntekostnader och liknande resultatposter 2012 Räntekostnader Räntekostnader Uppsala Kommun 1 092 1 140 Underskottsavdrag godkänt öppet yrkande Tax12 1 025 - -533 - 1 584 1 140 Förändring skattesats från 26,3% till 22% UPPLYSNINGAR TILL BALANSRÄKNINGEN Not 11:1 Byggnader och mark 28 45 10 859 10 969 10 887 11 014 Nyanskaffningar under året Försäljningar och utrangeringar Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan -68 541 44 263 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 488 793 211 552 Ingående ackumulerade avskrivningar -68 432 -98 024 0 35 400 Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående ackumulerade uppskrivningar 34 2011 1 584 1 140 222 8 416 0 - 45 222 8 371 Aktuell skatt för året Summa skatt på årets resultat enl. resultaträkn. 0 0 0 0 143 120 10 292 10 894 0 - 602 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 292 10 292 Utgående bokfört värde 10 292 10 292 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 1 806 9 511 Markanläggningar Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 7 957 7 963 Nyanskaffningar under året 0 0 Försäljningar och utrangeringar 0 - 1 140 Omfört från pågående om- & tillbyggnationer 0 1 134 7 957 7 957 - 5 147 - 5 670 0 555 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden -5 071 113 775 Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Skatt enligt gällande skattesats -5 808 -68 432 412 600 Not 10:2 Skillnad mellan bolagets skattekostnad och Ingående ackumulerade avskrivningar skatt baserad på gällande skattesats Försäljningar och utrangeringar 2012 2011 Redovisat resultat före skatt -7 761 -76 193 Mark 11 2012 - Övrigt skatt 867 2011 Not 10:1 Skatt på årets resultat - Skatt på koncernbidrag 234 963 62 241 0 Försäljningar under året Uppskjuten skatt (skattesats 22%) 211 552 215 000 Utgående bokfört värde 2012 2011 Omfört från pågående om- & tillbyggnationer Utgående ackumulerade nedskrivningar Not 9 Bokslutsdispositioner 2012 Byggnader Årets avskrivning enligt plan 2011 2011 Ej utnyttjat underskottsavdrag Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 2011 Utdelning HBV Ek.För Ränteintäkter Kvarnengallerian AB 2012 2011 Inlösen leasingbil Utrangering av bokförda värden m.a.a. rivning i förnyelsen av Gottsunda Centrum Not 10:3 Uppskjutna skattefordringar -60 -32 - 5 207 - 5 147 1 334 -29 923 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader -22 - 1 377 Utgående ackumulerade uppskrivningar 0 0 Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 2 40 856 Utgående ackumulerade nedskrivningar 0 0 Skatteeffekt av beviljat öppet yrkande Tax12 1 024 0 Uppskjuten skattefordran (26,3%) -2 117 - 1 140 2 750 2 810 425 642 156 222 Skatt föregående år Beräknad skatt på årets resultat Utgående bokfört värde - 45 222 8 371 SUMMA BYGGNADER OCH MARK Den gällande skattesatsen är skattesatsen för inkomstskatt i bolaget. Skattesatsen är 26,3% (26,3%). 31 Uppsala Kommuns Fastighets AB Not 11:2 Inventarier och fastighetsinventarier 2012 Hyresgästanpassningar (amorteringsplan) 2011 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Inventarier Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 61 587 60 547 0 1 025 Nyanskaffningar under året 7 584 7 246 Omfört från pågående om- & tillbyggnationer 0 16 Försäljningar och utrangeringar 0 - 325 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 61 587 61 588 Nyanskaffningar under året 0 663 Ingående ackumulerade avskrivningar -19 196 -15 394 Omfört från pågående om- & tillbyggnationer Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar 816 8 400 - 6 204 Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde 7 584 - 6 311 Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar 0 0 Årets avskrivning enligt plan - 3 480 -3 802 Utgående ackumulerade avskrivningar -22 676 -19 196 Utgående bokfört värde 38 911 42 392 SUMMA INVENTARIER OCH FASTIGHETSINVENTARIER 71 490 45 293 318 - 439 - 211 - 6 643 - 6 204 1 757 1 380 Not 11:3 Pågående om- / tillbyggnationer Byggnadssinventarier anskaffade före 1/7 1990 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Försäljningar och utrangeringar 4 343 4 518 0 - 175 4 343 4 343 - 4 292 - 4 432 0 151 - 11 - 11 - 4 303 - 4 292 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Årets aktivering av IB 2012 2011 336 415 234 978 - 309 713 - 45 413 Årets investeringar 196 901 146 850 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 223 603 336 415 Not 12 Taxeringsvärden 2011 Utgående bokfört värde 40 51 Byggnadssinventarier anskaffade 2012 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 0 Nyanskaffningar under året 32 101 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 32 101 Ingående ackumulerade avskrivningar 0 Årets avskrivning enligt plan - 2 141 Utgående ackumulerade avskrivningar - 2141 Utgående bokfört värde 29 960 2012 Fastighet Byggnadsvärde Markvärde Gottsunda 34:2 145 265 33 513 178 778 145 178 Gottsunda 44:1 869 237 1 106 1 106 Gottsunda 44:4 5 000 1 266 6 266 6 266 Gottsunda 44:5 0 0 0 0 Storvreta 44:28 0 0 0 0 Storvreta 44:29 0 0 0 0 Storvreta 46:21 7 200 385 7 585 7 585 Storvreta 1:103 5 578 975 6 553 6 553 163 912 36 376 200 288 166 688 2012 Andel HBV Ek. För. 31 515 42 210 Nyanskaffningar under året 0 0 Försäljningar och utrangeringar 0 - 10 695 31 515 31 515 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Totalt Not 13:1 Övriga finansiella anläggningstillgångar Fastighetsinventarier Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Totalt 2011 57 40 57 40 Not 13:2 Specifikation av andelar i koncernföretag Antal andelar Bokfört värde Resultat 2012 Eget Kapital Ingående ackumulerade avskrivningar Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde 32 Storvreta 3:87 AB -30 045 -35 227 0 5 899 Gsunda Exploaterings AB - 648 - 717 2 Torn AB - 30 693 - 30 045 822 1 470 Storvreta Centrum HB 500 4 152 - 610 47 500 50 0 50 1 000 653 - 74 740 - 53 1 89 4 908 - 683 926 Årsredovisning 2012 Not 14 Hyres- och kundfordringar Not 20:1 Långfristiga skulder 2012 2011 Hyresfordringar - 15 - 189 Kundfordringar 364 191 349 3 2012 2011 Långfristiga skulder Uppsala kommun 360 000 260 000 Avgår kortfristig del - 70 000 0 Hyresgästdepositioner Revers Uppsala kommun (ränte- & amorteringsfri) Not 15:1 Fordringar Uppsala kommun 2012 2011 Fordran Uppsala Stadshus AB koncernen 2 526 32 425 Deposition El-handel 2 002 2 002 4 528 34 427 Avräkningskonto Storvreta 3:87 AB 132 0 132 36 290 646 260 072 2012 2011 Skulder som förfaller inom 1 år men är långfristiga till sin karaktär 70 000 0 Skulder som förfaller senare än 1 år men senast 5 år efter balansdagen 290 000 260 000 0 0 360 000 260 000 Skulder som förfaller senare än 5 år efter balansdagen 2011 0 36 36 Not 20:2 Redovisning av förfallotider på långfristiga skulder Not 15:2 Fordringar dotterbolag 2012 610 Not 21 Kortfristiga skulder Uppsala kommun Not 16 Övriga fordringar 2012 2012 2011 Leverantörsskulder 954 709 70 000 0 Förskottsbetalda hyror 1 559 8 249 Upplupna kostnadsräntor 1 961 2 602 Skattekonto 5 682 4 912 Kortfristig del av långfristig skuld Mervärdesskatt 3 146 2 675 71 539 0 1 877 52 - 322 8 951 9 681 Ej reglerade försäkringsskador Fordran slutlikvid Kvarnengallerian AB Övrigt 2011 Övriga skulder 32 6 74 506 11 566 2012 2011 Not 22 Övriga kortfristiga skulder Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2012 Förutbetald försäkringspremie 2011 Källskatt 163 136 Arbetsgivaravgifter 153 134 2 579 2 399 819 0 1 081 159 Upplupen intäkt dotterbolag 163 0 Övrigt 742 614 Kortfristig skuld dotterbolag 1 986 773 Övriga kortfristiga skulder Förskottsbetalda hyror 2 80 3 716 2 749 Not 18 Likvida medel 2012 Kassa och bank Koncernkonto Uppsala kommun Outnyttjad kredit koncernkonto 2011 Not 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 44 28 - 114 765 - 35 121 Semesterlöneskuld 387 399 - 114 721 - 35 093 Arbetsgivaravgifter semesterlöneskuld 120 125 Förutbetald hyra Posten Gottsunda 642 876 15 279 2012 99 879 Övrigt 2011 203 290 1 352 1 690 Not 19 Eget Kapital Aktiekapital Belopp vid årets ingång 6 000 Reservfond Fria reserver 1 221 237 868 Lämnat koncernbidrag dotterbolag - 919 Erhållet koncernbidrag Uppsala Stadshus AB 1 765 Beräknad skatt koncernbidrag - 222 Lämnad utdelning Uppsala Stadshus AB - 32 000 Årets resultat Belopp vid årets slut - 3 265 6 000 1 221 203 227 33 Uppsala Kommuns Fastighets AB UPPLYSNINGAR FÖR STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER UPPLYSNINGAR TILL KASSAFLÖDESANALYSEN Not 24:1 Ställda säkerheter per skuldpost Not 25 Kassaflödesanalys där koncernkontot redovisas som likvida medel Pantbrev Andra ställda panter 0 Långfristiga skulder till kreditinstitut I enlighet med FAR:s redovisningskommittés uttalande nr. 5 har tillgodosaldo på koncernkonto redovisats som kortfristig fordran mot Uppsala kommun. Då detta ger en missvisande bild av årets kassaflöde redovisas nedan en alternativ kassaflödesanalys där koncernkontoförändringen under året redovisas som Likvida medel. 0 Not 24:2 Ansvarsförbindelser 2012 Fastigo Uppskov stämpelskatt m.a.a. koncerninternt förvärv Kassaflöde från den löpande verksamheten 2011 12-12-31 11-12-31 8 804 8 517 103 100 39 561 - 7 605 1 616 1 616 Kassaflöde från investeringsverksamheten - 196 690 5 509 1 719 1 716 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 68 697 79 803 - 79 628 86 224 Förändringar i rörelsekapital Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut - 35 093 - 121 317 - 114 721 - 35 093 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel föregående år 206 492 Tkr Årets resultat - 3 265 Tkr Till årsstämmans förfogande 203 227 Tkr Styrelsen föreslår årsstämman att 1 765 196 kr utdelas till Uppsala Stadshus AB. att resterande 201 461 729 kr överföres i ny räkning. Uppsala den 20 mars 2013 Lars Jacobsson Simone Falk Daniel Fredriksson Peter Gustavsson Ordförande Vice ordförande 34 Christian Sonnenstein Ove Jansson verkställande direktör Årsredovisning 2012 Till årsstämman i Uppsala Kommuns Fastighets AB Granskningsrapport för år 2012 Vi har granskat Uppsala Kommuns Fastighets AB:s (org.nr 556099-5077) verksamhet för år 2012. Styrelse och VD svarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv och beslut samt de föreskrifter som gäller för verksamheten. Lekmannarevisorernas ansvar är att granska verksamhet och kontroll och pröva om verksamheten bedrivits i enlighet med fullmäktiges uppdrag. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för bedömning och prövning. Vår granskning har utgått från de direktiv bolagets ägare fattat samt att verksamheten håller sig inom de ramar bolagsordningen anger. Samordning har skett mellan oss lekmannarevisorer och de auktoriserade revisorerna från Ernst & Young. Som ett led i vår granskning av bolaget har på vårt uppdrag en fördjupad granskning gjorts. Granskningen har utförts av PwC och har redovisat i en rapport som lämnats till bolagets styrelse. Granskningen visar att bolaget arbetar aktivt enligt de direktiv och policys som är uppställda i kommunfullmäktige. Ägarstyrningen fungerar väl. Vi anser att vår granskning ger oss en rimlig grund för våra uttalanden nedan. Vi bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Vi finner därför inte anledning till anmärkning mot styrelsens ledamöter eller verkställande direktören. Uppsala den 17 mars 2013 Inger Söder-Wolgast Av fullmäktige i Uppsala kommun utsedd lekmannarevisor Birgitta Erixon Av fullmäktige i Uppsala kommun utsedd lekmannarevisor 35 Uppsala Kommuns Fastighets AB Revisionsberättelse Till årsstämman i Uppsala Kommuns Fastighets AB, org.nr 556099-5077 Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Uppsala Kommuns Fastighets AB för räkenskapsåret 2012-01-01 - 2012-12-31. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredo visningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisions bevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredo visningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Uppsala Kommuns Fastighets ABs finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Uppsala Kommuns Fastighets AB för 2012-01-01 - 2012-1231.. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Uppsala den 20 mars 2013 Ernst & Young AB Oskar Wall Auktoriserad revisor 36 Björn Ohlsson Auktoriserad revisor Årsredovisning 2012 Styrelse Sittande styrelse omvaldes av kommunfullmäktige den 28/11 2011 för perioden 2011-2014 och består av följande personer: Styrelsen utses av kommunfullmäktige i Uppsala mandatperiodvis och speglar fullmäktiges partipolitiska sammansättning. Styrelsen sammanträder normalt sex gånger per år. Styrelsens arbete bedrivs utifrån aktiebolagslagens krav och en av styrelsen fastställd arbetsordning. En särskild instruktion reglerar ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören samt formerna för den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Styrelsesammansättning och ersättning beslutas av Uppsala kommunfullmäktige. Ledamöter: Simone Falk (M) (ordförande), Daniel Fredriksson (V) (vice ordförande), Christian Sonnenstein (M), Lars Jacobsson (FP), samt Peter Gustavsson (S). Suppleanter: Tord Wallin (M), Martin Eriksson (M), Ewa Lindman (FP), Siw Persson (S) samt Emin Maskan (MP) Företagsledning Ove Jansson Verkställande direktör. Anställd sedan 1978. Claes Enskär Vice VD/Ekonomichef. Anställd sedan 1991. Revisorer Oskar Wall Auktoriserad revisor, Ernst & Young AB. Revisor i bolaget sedan 2009. Inger Söder-Wolgast Lekmannarevisor, Uppsala kommun, Revisor i bolaget sedan 2007. Björn Ohlsson Auktoriserad revisor, Ernst & Young AB. Revisor i bolaget sedan 2005. Birgitta Erixon Lekmannarevisor, Uppsala kommun, Revisor i bolaget sedan 1997. Koncernstruktur Uppsala kommun Uppsala Stadshus AB Uppsala Kommuns Fastighets AB Storvreta 3:87 AB Gsunda Exploaterings AB 2 Torn AB Storvreta Centrum HB 37 Uppsala Kommuns Fastighets AB Uppsala Kommuns Fastighets AB i årtal 1972-08-17 Bildades Fastighetsaktiebolaget Gottsunda Centrum av Uppsala kommun och Byggnadsfirman Anders Diös med syfte att bygga Gottsunda Centrum. Den första styrelsen: Hans Alsén, Mats Andersson, Bertil Hjelmér, Lars Nygren och Gösta Selander, med suppleanter Ragnar Bergling, Åke Kjellberg, Erik Nilsson, Anders Pihl och Sven Övergaard. 1973-08-28 Första spadtaget till Gottsunda Centrum togs av Anders Diös och fullmäktiges ordförande Brita Nordlander. 1974-11-24 Kommersiella delen invigdes av Finansminister Gunnar Sträng inför 10 000 besökare. 1975-06-09 Uppsala kommun förvärvade samtliga aktier i bolaget, som därmed blev allmännyttigt. 1975-12-15 Första bostadshuset i Gottsunda var inflyttningsklart. 1976-10-02 Invigning etapp II innehållande bl.a. Bibliotek, Teater och Sim- & Sporthall. 1979-12-01 Förvaltningsbyggnaden med bl.a. Arbetsförmedling och Försäkringskassa togs i bruk. 1980-11-30 Gottsunda Kyrka invigs av Ärkebiskop Olof Sundby. 1981-06-14 Statyn Orphei Strängar avtäcks och Gottsunda Centrum förklaras därmed slutfört. 1981-sept. Närbutik och förskola i kvarteret Flöjten färdigställs. 1981-12-14 Bolagets namn ändras till Uppsala Kommuns Fastighets AB och får hela kommunen som arbetsområde. 1982-01-27 UKFAB förvärvar dotterbolaget Uppsala Parkerings AB från Uppsala kommun. 1982-12-22 UKFAB:s styrelse antar anbudet för byggandet av kvarteret Njord. 1983-02-01 Byggandet av kvarteret Njord påbörjas. 1983-06-02 Resultat av namntävlingen publiseras. Den nya anläggningen ska heta Kvarnen. 1984-09-08 Kvarnen invigdes av utrikesminister Lennart Bodström. 1984-11-01 Bostadshuset i Flöjten är färdigställt. 1984-12-01 Hela Kvarnen är färdigställd. 1986-10-18 Gottsunda Tennishall invigs av Hans Alsén. 1994-06-22 UKFAB:s styrelse beslutar att renovera Gottsunda Centrum 1996-12-02 Systembolaget öppnar i Gottsunda Centrum. 1999-02-22 UKFAB:s styrelse beslutar att renovera Kvarnen. 2006-07-04 Ansökan om detaljplaneändring lämnas in för att möjligöra Förnyelsen av Gottsunda Centrum. 2007-06-20 Styrelsen fattar ett första villkorat investeringsbeslut om Förnyelsen av Gottsunda Centrum. 2007-11-01 UKFAB säljer dotterbolaget Uppsala Parkerings AB till Uppsala Stadshus AB. 2008-11-20 Detaljplaneändring för centrumbyggnaden i Gottsunda Centrum vinner laga kraft. 2009-04-27 Uppsala kommunfullmäktige godkänner planerna på Förnyelsen av Gottsunda Centrum. 2009-06-08 Styrelsen beslutar att anta anbud för etapp 1 av Förnyelsen. 2009-07-01 UKFAB förvärvar 4 st. fastigheter i Storvreta av systerbolaget Uppsalahem AB. 2009-10-02 Förnyelsen av Gottsunda Centrum startar genom att 1:a spadtaget tas av barn från Växthusets Förskola. 2010-04-29 Kvarnen säljs till det nybildade dotterbolaget Kvarnengallerian AB. 2010-06-30 Avtal om försäljning av Kvarnengallerian AB undertecknas. Avtalet är villkorat med kommunfullmäktiges godkännande. Godkännandet kom 27/9 2010, men beslutet överklagades. 2010-09-02 Interflora Fresh öppnar i nytt läge och är därmed den första helt klara butiken i nya centrum. 2011-06-30 Försäljningen av Kvarnen slutförs. 2011-09-23 Delinvigning 1 av det förnyade Gottsunda Centrum. 2011-10-26 Bolaget köper fastigheten Storvreta 3:87. 2011-12-01 Byggstart Gottsunda Kulturhus. Bolaget köper fastigheten Storvreta 3:24 (F.d. Palmskolan) av Uppsala kommun. 2012-01-01 Dotterbolagen 2 Torn AB och Storvreta Centrum HB förvärvas från Uppsalahem AB. 2012-09-29 Delinvigning 2 av det förnyade Gottsunda Centrum. 2012-12-18 Gottsundabiblioteket är första verksamheten som öppnar i nya Kulturhuset. Ett par veckor senare öppnar Gottsunda Dans & Teater. 38 Årsredovisning 2012 Definitioner Avkastning på justerat eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt (IB+UB/2) justerat eget kapital. Avkastning på totalt kapital Rörelseresultat i procent av genomsnittligt (IB+UB/2) totalt kapital. Belåningsgrad bokförda värden/bedömda marknadsvärden Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas bokförda värde/bedömt marknadsvärde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång. Direktavkastning Driftöverskott i procent av färdigställda fastigheters bokförda värde. Direktavkastning SFI Driftöverskott i procent av fastigheternas bedömda marknadsvärde. Beräkning görs månadsvis för att ge ett tidsviktat årsmått. Driftnetto Hyresintäkter med avdrag för årets fastighetskostnader enligt redovisningen. Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter i procent av hyresvärdet. Förvaltningsresultat Årets resultat med återläggning av jämförelsestörande poster och skatt på årets resultat. Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor och årets hyresrabatter. Justerat Eget Kapital Eget Kapital ökat med 73,7% av obeskattade reserver. Kassaflöde förvaltning Förvaltningsresultat med återläggning av avskrivningar och avdrag för betald skatt hänförlig till förvaltningsresultatet. Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Räntetäckningsgrad Resultat före finansnetto med återläggning av avskrivningar, vinster från fastighetsförsäljningar samt jämförelsestörande poster dividerat med finansiella kostnader. Skuldränta räntebärande skulder Årets finansiella kostnader i procent av genomsnittliga (IB+UB/2) räntebärande skulder. Soliditet, justerad Substansvärde i procent av redovisade totala tillgångar med tillägg för övervärde. Soliditet, synlig Redovisat eget kapital i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. Substansvärde Redovisat justerat eget kapital med tillägg för beräknat övervärde efter avdrag för latent skatt. Totalavkastning SFI Värdeförändring enl. IPD/SFI:s tidsviktade beräkningsmodell med tillägg för årets driftöverskott i procent av fastigheternas bedömda marknadsvärde. Totalt Kapital Summa tillgångar. Värdeförändring SFI Förändringen mellan ingående och utgående bedömt marknadsvärde (pågående investering värderas till nedlagt belopp). Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkter. 39 Uppsala Kommuns Fastighets AB Fastighetsöversikt Fastighetsförteckning 2012-12-31 (Inkluderar fastigheter Byggår ägda av dotterbolagen) Bostäder Kontor Handel Resturang Gottsunda 34:2 74-86 17 701 Valthornsvägen 1-47 3 044 11 670 938 Kvadratmeter per lokalslag Utbildn./ Kultur/ Lager/Produktion/ Under Vård fritid Förråd Verkstad ombyggn. Summa 13 695 Gottsunda 44:1 81 Gottsunda 44:4 81 Gottsunda 44:5 81 Storvreta 44:28 91 Storvreta 44:29 9 728 1 164 564 6 206 Taxeringsvärde 64 709 178 778 237 237 1 106 1 039 1 039 6 266 1 110 0 936 936 0 91 1 133 1 133 0 Storvreta 46:21 91 917 917 7 585 Storvreta 1:103 91 186 1 260 6 553 Flöjtvägen 2 Flöjtvägen 1 Flöjtvägen 4-6 Fullerövägen 1 Ärentunavägen 9 Vattgårdsvägen 1 Hasselvägen 1A-D 637 437 1 110 Storvreta 3:24 150 150 0 Storvreta 3:87 0 1 504 Ärentunavägen 14 Ärentunavägen 16 Summa 19 377 3 044 12 344 1 124 17 005 10 664 Hyresnivåer bostäder 2013-01-01 (Exkl. förhandlingsersättning) Gottsunda 34:2 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok Summa Gottsunda 34:2 1 r o k Björngårdens 2 r o k äldreboende Gruppboende Administration Summa Gottsunda 44:4 3 r o k Flöjtvägen 1 4 r o k 5 r o k Summa Storvreta 1:103 1 r o k Hasselvägen 1 2 r o k 3 r o k Summa Valthornsvägen 25-39 Summa 40 Yta 825 7 978 3 736 1 499 14 038 434 1 352 1 484 393 3 663 92 307 640 1 039 126 347 164 637 Antal Årshyra kr/kvm 24 737 894 150 6 902 865 47 3 167 848 17 1 244 830 238 12 051 858 11 401 924 28 1 242 918 32 1 345 907 9 389 990 80 3 377 922 1 81 880 3 269 875 6 558 871 10 885 873 3 129 1026 6 349 1006 2 165 1003 11 643 1009 19 376 33916 977 876 1 164 564 6 206 71 492 201 792 Hyresnivåer 2012-12-31 (Hyresvärde för uthyrda objekt exkl. tillägg för el och marknadsföringsbidrag.) Yta Hyresvärde kvm Tkr kr/kvm Bostäder Kontor Handel Resturang Utbildn. Vård/omsorg Kultur/fritid Lager/ förråd Produktion Verkstad Summa 19 376 2 145 11 150 1 124 17 350 10 664 429 564 16 977 2 467 20 623 2 458 22 802 12 138 121 508 876 1 150 1 850 2 186 1 314 1 138 282 901 62 802 78 094 1 243 UPPSALA Storvreta (15 km) Gottsunda Centrum Kv. Flöjten UPPSALA KOMMUNS FASTIGHETS AB Besöksadress: Valthornsvägen 1C Postadress: Box 25044, 750 25 Uppsala Tel: 018 - 40 00 20 Fax: 018 - 40 32 30 e-post: [email protected] www.uppsalafastighets.se
© Copyright 2024