Info 28 jan 2014 från HSB konsult
Information om våtrum och stammar för vatten och avlopp 2014-01-28 HSB Brf Bergshamra Deltagare i projektet Styrelsens arbetsgrupp Dennis Kjellin, P-O Walther, Per Johannesson, Hans Bergstedt Konsulter Hans Norberg Håkan Andersson Sylvia Mårtensson Gabriella Eriksson Henrik Tottras L-E Pettersson El-konsult Bygg-konsult Boendekonsulent Jurist VVS-konsult, projekteringsledare Projektledare Bakgrund • Byggnaderna är snart 60 år • Tryggt boende – minimera risker för vattenskador – hälsoproblem • Styrelsen är medveten om att något måste göras • HSB-konsult anlitades våren 2013 för att kartlägga nuläget och utreda olika alternativ till lösningar • Utredningsresultat pekar på att nu måste åtgärder genomföras Vägledning • Funktionssäkerhet. Badrummen i ska uppfylla försäkringsbranschens regler för säker vatteninstallation och även regler för tätskikt och våtrum. • God boendemiljö. Hälsorisker ska minimeras, möjligheter till energibesparingar tas till vara. • Fastighetsvärdet ska öka, inte urholkas. • Låg kostnad över fastighetens livslängd. • Egna val skall vara möjligt i samband med åtgärdande. • Metoder ska väljas som ger minsta möjliga störningar Nulägesanalys • Tidigare stämmobeslut finns att stamrenovering av spillvatten- och tappvattenledningar skulle ske genom relining • Nuvarande vattenledningar medför risker för mikrobiell tillväxt exempelvis LEGIONELLA • Vattenskador uppkommer mest pga dåliga tätskikt • Befintliga avloppsstammar och golvbrunnar är rostiga och kommer att orsaka ökande vattenskador • Praktiskt taget omöjligt att styckvis renovera våtrum vattenskadesäkert enligt gällande branschregler • Möjlighet till stora energikostnadsbesparingar finns Vattenskaderisker i duschrum Ursprungligt utförande Del Utförande Återstående tid Avloppsrör och golvbrunnar Gjutjärn 0-10 år Kallvattenrör Galvaniserade stålrör i källare och i väggar (i rörstammar) 0-10 år Varmvattenrör Kopparrör med koppling i källare och i väggar Risk för mikrobiell tillväxt, så kallade legionellabakterier 0-15 år Tätskikt, vägg Asfaltstrykning bakom klinker 0-10 år vid duschning Tätskikt, golv Asfaltstrykning under klinker 0-10 år vid duschning Inget onormalt ! Vattenledningar 30-60 Koppar och galvaniserade stål Avloppsrör 30-60 Gjutjärn Golvbrunn Tätskikt under klinker/kakel 30-40 30-40 Utförande, materialval och användande Källa: Renoveringshandboken 2009, utgiven av VVS-företagen Vad ska vi göra nu? Huvudalternativ vid åtgärdande Föreningen genomför stambyte och gemensam våtrumsrenovering vid ett tillfälle eller Föreningen låter medlemmarna successivt renovera sina våtrum och kök och föreningen renoverar stamledningar Slutsats: • Stambyte och våtrumsrenovering vid ett tillfälle är den säkraste lösningen, ekonomiskt förmånligast och medlemmar slipper själva sköta och direkt bekosta ombyggnad. • Andra alternativ är riskfyllda och inte lika kostnadseffektiva Andra fördelar • Alla lägenheter får en standard som uppfyller branschens regler för säker vatteninstallation, tätskikt och våtrum samt för gällande försäkringsvillkor • Alla lägenheter får samma standard tidsmässigt • Lägenheterna ges bättre möjlighet till varmvattencirkulation. • Risk för legionella minimeras • Alla våtrum saneras från ev asbest på ett kontrollerbart sätt • Föreningen får kontroll på våtrummen i fastigheten Föreningen kan behålla försäkringsskydd och lägsta premier och självrisker Enskild renovering • Svår process för många enskilda medlemmar att renovera badrum • Redan renoverade badrum kan drabbas av skador från intilliggande våtrum som ej är renoverade eller är felaktigt renoverade • Våtrum kan ej renoveras enligt gällande branschregler, ”Säker Vatten”, tätskikts- och våtrumsregler samt gällande försäkringsregler • Risk för mikrobiell tillväxt kvarstår (legionella-bakterier) • Om medlemmar själva ska genomföra badrumsrenoveringar sker det utspritt över tid och påverkar grannar under längre tid • Föreningen kommer att få svårt att ha kontroll över badrumsrenoveringar som utförs av medlemmar • Innebär ett ekonomist risktagande • Föreningen har svårt att kräva att medlemmar renoverar badrum Vem bestämmer? • Löpande förvaltning beslutar styrelsen om, ex stamrenovering eller stambyte. • Förändring kräver samtycke av samtliga medlemmar alternativt en 2/3 majoritet på föreningsstämma samt beslut i Hyresnämnd. • Medlems underhållsansvar kan övergå till föreningen om en enkel majoritet godkänner det på föreningsstämma. • (9 kap 15 § i BrL och 29 § 2 st) Beslut och förslag Styrelsens ställningstagande • Att byta ledningar för vatten- och avlopp i gemensamma ledningar (stammar) och avlopp inom våtrum och kök, byta elcentral i hallen Styrelsens förslag • Att underhållsåtgärd, stambyte genomförs i fastigheten, enkel majoritet • Att medlems underhållsansvar övergår till föreningen under ombyggnadstiden för de åtgärder som följer av renoveringen i våtrum/kök och elsystem, enkel majoritet • Att medlemmar lämnar samtycke till förändringar i badrum och WC enligt redovisning, 2/3-dels majoritet Hur byts rörstammarna • Vissa rörstammar byts i befintligt läge • Vissa rörstammar förläggs i nytt läge Vad kommer jag att få? Styrelsens erbjuder en bra grundstandard och en enskild medlem kan göra: • Val Val utan merkostnad • Tillval Val mot merkostnad • Frånval Enklare utförande mot kostnadsreduktion Bra lösningar – Kakel/Klinker Grundutförande i badrum • Helkaklade väggar med 15*15 eller 20*25 cm i vitt utförande, blankt eller matt • Klinker på golv 10*10 cm i fyra valfria kulörer • Badkar eller duschvägg, fritt val • Termostatblandare med duschanordning för bad eller dusch • Badrumsskåp med spegel, belysning och eluttag • Elektrisk handdukstork • Tvättställ, vitt med ettgreppsblandare • WC-stol, golvmodell, vit • Förberedelse för tvättmaskin med el, vatten och avlopp • Målning av tak, snickerier och insida dörrblad samt lackering av tröskel • Krokar, pappershållare i borstad aluminium • Exempel på tillval – Förhöjd WC-stol, spotlights i undertak, annat kakel/klinker mm Grundutförande i WC-utrymme • • • • • • • Klinker på golv 10*10 cm i fyra valfria kulörer Kakelfrimärke ovan tvättställ (3x4 kakelplattor) Tvättställ, vitt med ettgreppsblandare WC-stol, golvmodell, vit Spegel på vägg ovan tvättställ Beslysningsglob ovan spegel Målning av väggar, tak, snickerier och insida dörrblad samt lackering av tröskel • Krokar, pappershållare i borstad aluminium • Exempel på tillval – Förhöjd WC-stol, spotlights i undertak, kakel på väggar mm Utförande i kök • Nytt vattenlås, avloppsrör från diskbänk, placerat i bakkant • Ny köksblandare med hög pip med avstängning för diskmaskin • Ny tätad diskbänksskåpsbotten Grundutförande - övrigt • Ny elcentral med jordfelsbrytare i hallen • Nytt elsystem inom badrum med strömbrytare och jordat eluttag • I våtrum sänks golvet där så är möjligt Typbadrum Exempel – ytskikt badrum Under ombyggnadstiden • • • • • • Byggstart hösten 2014 Byggtid 20-24 månader 6-7 veckor i varje lägenhet Vatten i kök kanske kan vara i drift något tidigare Tillfälliga WC- och duschanordningar anordnas Kallvatten och avlopp kommer att finnas i trapphus • Portabla toaletter i lägenheter finns som tillval • Dagrum kommer att iordningställas Medlemsstöd under ombyggnaden • Stöder medlemmar inför och under ombyggnadstiden • Känslig information hanteras med integritet • Samverkar med kommunens handläggare • Hembesök till alla som önskar • Portabel toalett i lägenhet efter bedömning/beslut av boendekonsulent Kostnader, finansiering Kostnader, finansiering Kostnader, finansiering kvm Normal etta Normal tvåa Normal tvåa Normal trea Normal fyra 19,5 45 61 75,5 103 Avgift idag 1 364 2 650 3 358 4 070 5 424 Om fem år 1 846 3 601 4 554 5 521 7 365 Vad händer sen? • Extra föreningsstämma 11:e februari (kan komma att ändras) • Inhämtande av individuella samtycken i kombination med extra stämman • ”Öppet hus” för medlemmar, tid ej bestämd • Informationsmöte för hyresgäster, tid ej bestämd • Projektering inför stambytet pågår • Entreprenadupphandling/förhandling påbörjas inom kort • Löpande information kommer från styrelsen • Trapphusvisa informationsmöten inför byggstart • Enskilda besök i varje lägenhet med avseende på tillvalsfrågor och fortsatt information vad som kommer att hända i ”din” lägenhet Frågor ? • Henrik Tottras 076-871 90 59 [email protected] • Sylvia Mårtensson 010-442 14 54 [email protected] • • • • Kommande möten Medlemsstämma 11 februari (kan komma att flyttas Informationsmöte hyresgäster, tid ej bestämd Öppet hus för medlemmar, tid ej bestämd
© Copyright 2024