Information om
våtrum och stammar
för vatten och avlopp
2014-01-28
HSB Brf Bergshamra
Deltagare i projektet
Styrelsens arbetsgrupp
Dennis Kjellin, P-O Walther, Per Johannesson, Hans Bergstedt
Konsulter
Hans Norberg
Håkan Andersson
Sylvia Mårtensson
Gabriella Eriksson
Henrik Tottras
L-E Pettersson
El-konsult
Bygg-konsult
Boendekonsulent
Jurist
VVS-konsult, projekteringsledare
Projektledare
Bakgrund
• Byggnaderna är snart 60 år
• Tryggt boende
– minimera risker för vattenskador
– hälsoproblem
• Styrelsen är medveten om att något måste göras
• HSB-konsult anlitades våren 2013 för att kartlägga
nuläget och utreda olika alternativ till lösningar
• Utredningsresultat pekar på att nu måste åtgärder
genomföras
Vägledning
• Funktionssäkerhet. Badrummen i ska uppfylla
försäkringsbranschens regler för säker vatteninstallation och
även regler för tätskikt och våtrum.
• God boendemiljö. Hälsorisker ska minimeras, möjligheter till
energibesparingar tas till vara.
• Fastighetsvärdet ska öka, inte urholkas.
• Låg kostnad över fastighetens livslängd.
• Egna val skall vara möjligt i samband med åtgärdande.
• Metoder ska väljas som ger minsta möjliga störningar
Nulägesanalys
• Tidigare stämmobeslut finns att stamrenovering av
spillvatten- och tappvattenledningar skulle ske genom
relining
• Nuvarande vattenledningar medför risker för mikrobiell
tillväxt exempelvis LEGIONELLA
• Vattenskador uppkommer mest pga dåliga tätskikt
• Befintliga avloppsstammar och golvbrunnar är rostiga
och kommer att orsaka ökande vattenskador
• Praktiskt taget omöjligt att styckvis renovera våtrum
vattenskadesäkert enligt gällande branschregler
• Möjlighet till stora energikostnadsbesparingar finns
Vattenskaderisker i duschrum
Ursprungligt utförande
Del
Utförande
Återstående tid
Avloppsrör och
golvbrunnar
Gjutjärn
0-10 år
Kallvattenrör
Galvaniserade stålrör i källare och i
väggar (i rörstammar)
0-10 år
Varmvattenrör
Kopparrör med koppling i källare och i
väggar
Risk för mikrobiell tillväxt, så kallade
legionellabakterier
0-15 år
Tätskikt, vägg
Asfaltstrykning bakom klinker
0-10 år vid
duschning
Tätskikt, golv
Asfaltstrykning under klinker
0-10 år vid
duschning
Inget onormalt !
Vattenledningar
30-60
Koppar och galvaniserade stål
Avloppsrör
30-60
Gjutjärn
Golvbrunn
Tätskikt under klinker/kakel
30-40
30-40
Utförande, materialval och användande
Källa: Renoveringshandboken 2009, utgiven av VVS-företagen
Vad ska vi göra nu?
Huvudalternativ vid åtgärdande
Föreningen genomför stambyte och gemensam våtrumsrenovering
vid ett tillfälle
eller
Föreningen låter medlemmarna successivt renovera sina våtrum
och kök och föreningen renoverar stamledningar
Slutsats:
• Stambyte och våtrumsrenovering vid ett tillfälle är den säkraste
lösningen, ekonomiskt förmånligast och medlemmar slipper
själva sköta och direkt bekosta ombyggnad.
• Andra alternativ är riskfyllda och inte lika kostnadseffektiva
Andra fördelar
• Alla lägenheter får en standard som uppfyller branschens
regler för säker vatteninstallation, tätskikt och våtrum samt
för gällande försäkringsvillkor
• Alla lägenheter får samma standard tidsmässigt
• Lägenheterna ges bättre möjlighet till varmvattencirkulation.
• Risk för legionella minimeras
• Alla våtrum saneras från ev asbest på ett kontrollerbart sätt
• Föreningen får kontroll på våtrummen i fastigheten
Föreningen kan behålla försäkringsskydd och lägsta premier
och självrisker
Enskild renovering
• Svår process för många enskilda medlemmar att renovera badrum
• Redan renoverade badrum kan drabbas av skador från intilliggande
våtrum som ej är renoverade eller är felaktigt renoverade
• Våtrum kan ej renoveras enligt gällande branschregler, ”Säker Vatten”,
tätskikts- och våtrumsregler samt gällande försäkringsregler
• Risk för mikrobiell tillväxt kvarstår (legionella-bakterier)
• Om medlemmar själva ska genomföra badrumsrenoveringar sker det
utspritt över tid och påverkar grannar under längre tid
• Föreningen kommer att få svårt att ha kontroll över
badrumsrenoveringar som utförs av medlemmar
• Innebär ett ekonomist risktagande
• Föreningen har svårt att kräva att medlemmar renoverar badrum
Vem bestämmer?
• Löpande förvaltning beslutar styrelsen om, ex
stamrenovering eller stambyte.
• Förändring kräver samtycke av samtliga medlemmar
alternativt en 2/3 majoritet på föreningsstämma samt
beslut i Hyresnämnd.
• Medlems underhållsansvar kan övergå till föreningen om
en enkel majoritet godkänner det på föreningsstämma.
• (9 kap 15 § i BrL och 29 § 2 st)
Beslut och förslag
Styrelsens ställningstagande
• Att byta ledningar för vatten- och avlopp i gemensamma
ledningar (stammar) och avlopp inom våtrum och kök, byta
elcentral i hallen
Styrelsens förslag
• Att underhållsåtgärd, stambyte genomförs i fastigheten, enkel
majoritet
• Att medlems underhållsansvar övergår till föreningen under
ombyggnadstiden för de åtgärder som följer av renoveringen
i våtrum/kök och elsystem, enkel majoritet
• Att medlemmar lämnar samtycke till förändringar i badrum
och WC enligt redovisning, 2/3-dels majoritet
Hur byts rörstammarna
• Vissa rörstammar byts i befintligt läge
• Vissa rörstammar förläggs i nytt läge
Vad kommer jag att få?
Styrelsens erbjuder en bra grundstandard
och en enskild medlem kan göra:
• Val
Val utan merkostnad
• Tillval
Val mot merkostnad
• Frånval
Enklare utförande mot
kostnadsreduktion
Bra lösningar – Kakel/Klinker
Grundutförande i badrum
• Helkaklade väggar med 15*15 eller 20*25 cm i vitt utförande, blankt eller
matt
• Klinker på golv 10*10 cm i fyra valfria kulörer
• Badkar eller duschvägg, fritt val
• Termostatblandare med duschanordning för bad eller dusch
• Badrumsskåp med spegel, belysning och eluttag
• Elektrisk handdukstork
• Tvättställ, vitt med ettgreppsblandare
• WC-stol, golvmodell, vit
• Förberedelse för tvättmaskin med el, vatten och avlopp
• Målning av tak, snickerier och insida dörrblad samt lackering av tröskel
• Krokar, pappershållare i borstad aluminium
• Exempel på tillval
– Förhöjd WC-stol, spotlights i undertak, annat kakel/klinker mm
Grundutförande i WC-utrymme
•
•
•
•
•
•
•
Klinker på golv 10*10 cm i fyra valfria kulörer
Kakelfrimärke ovan tvättställ (3x4 kakelplattor)
Tvättställ, vitt med ettgreppsblandare
WC-stol, golvmodell, vit
Spegel på vägg ovan tvättställ
Beslysningsglob ovan spegel
Målning av väggar, tak, snickerier och insida dörrblad samt lackering av
tröskel
• Krokar, pappershållare i borstad aluminium
• Exempel på tillval
– Förhöjd WC-stol, spotlights i undertak, kakel på väggar mm
Utförande i kök
• Nytt vattenlås, avloppsrör från diskbänk,
placerat i bakkant
• Ny köksblandare med hög pip med avstängning
för diskmaskin
• Ny tätad diskbänksskåpsbotten
Grundutförande - övrigt
• Ny elcentral med jordfelsbrytare i hallen
• Nytt elsystem inom badrum med
strömbrytare och jordat eluttag
• I våtrum sänks golvet där så är möjligt
Typbadrum
Exempel – ytskikt badrum
Under ombyggnadstiden
•
•
•
•
•
•
Byggstart hösten 2014
Byggtid 20-24 månader
6-7 veckor i varje lägenhet
Vatten i kök kanske kan vara i drift något tidigare
Tillfälliga WC- och duschanordningar anordnas
Kallvatten och avlopp kommer att finnas i
trapphus
• Portabla toaletter i lägenheter finns som tillval
• Dagrum kommer att iordningställas
Medlemsstöd under ombyggnaden
• Stöder medlemmar inför och under
ombyggnadstiden
• Känslig information hanteras med integritet
• Samverkar med kommunens handläggare
• Hembesök till alla som önskar
• Portabel toalett i lägenhet efter bedömning/beslut
av boendekonsulent
Kostnader, finansiering
Kostnader, finansiering
Kostnader, finansiering
kvm
Normal etta
Normal tvåa
Normal tvåa
Normal trea
Normal fyra
19,5
45
61
75,5
103
Avgift
idag
1 364
2 650
3 358
4 070
5 424
Om
fem år
1 846
3 601
4 554
5 521
7 365
Vad händer sen?
• Extra föreningsstämma 11:e februari (kan komma att ändras)
• Inhämtande av individuella samtycken i kombination med
extra stämman
• ”Öppet hus” för medlemmar, tid ej bestämd
• Informationsmöte för hyresgäster, tid ej bestämd
• Projektering inför stambytet pågår
• Entreprenadupphandling/förhandling påbörjas inom kort
• Löpande information kommer från styrelsen
• Trapphusvisa informationsmöten inför byggstart
• Enskilda besök i varje lägenhet med avseende på tillvalsfrågor
och fortsatt information vad som kommer att hända i ”din”
lägenhet
Frågor ?
• Henrik Tottras
076-871 90 59
[email protected]
• Sylvia Mårtensson
010-442 14 54
[email protected]
•
•
•
•
Kommande möten
Medlemsstämma 11 februari (kan komma att flyttas
Informationsmöte hyresgäster, tid ej bestämd
Öppet hus för medlemmar, tid ej bestämd