Förvaltningsrapport
S v en sk a Bo s ta d sf on d en 1 - 1 0
Svenska Bostadsfonden 6 • Östraby 10:61
Svenska Bostadsfonden 1 • Harsyran 12
Svenska Bostadsfonden 4 • Ekorren 8 & 9
Svenska Bostadsfonden 3 • Gästgivaren 4 & 5
Svenska Bostadsfonden 8 • Safiren 2
Svenska Bostadsfonden 5 • Örtofta 1 & 2
Svenska Bostadsfonden 2 • Jätten 3
Svenska Bostadsfonden 7 • Vesslan 1
Svenska Bostadsfonden 10 • Masten 3, Krämaren 7 och Hovslagaren 19
20 1 0
Svenska Bostadsfonden 9 • Ekorren 1
Koncept & Design - Laika Consulting AB
Tryck - Exakta
2011
VD har ordet
har därmed utdelningen till investerarna minskat, men det är vår
bedömning är att Svenska Bostadsfondens fokus på kvalitet ger en
bättre långsiktig värdeutveckling.
Under början av 2011 har flödena av kvalitetsfastigheter ökat och idag
är tillgången relativt god. Anledningen till detta är, förutom det ökande
ränteläget, en kombination av ett ackumulerat säljbehov på den privata
marknaden (främst på grund av generationsskiften) och ett ökat utbud
från de allmännyttiga bostadsbolagen då valen klarats av. Kommunerna
äger hälften av landets cirka två miljoner hyreslägenheter och det finns
ett utbrett behov bland dessa att avyttra lägenheter för att finansiera
nyproduktion av bostäder. Vi bearbetar därför aktivt intressanta
kommuner i de områden där vi vill etablera oss.
De gradvis ökande räntorna under 2010 har påverkat vårt resultat
negativt. Kompensation för denna ränteökning, genom högre
förhandlade hyror, har till viss del genomförts under 2010, en
utveckling som förväntas hålla i sig under hösten 2011.
En ny hyreslagstiftning introducerades under året i vilken
kommunernas monopol att sätta jämförelsehyror har tagits bort.
Framöver kommer även privata ägare att kunna användas som
jämförelseobjekt vid den årliga reglerade hyresförhandlingen. Den
nya lagstiftningen innebär enligt vår uppfattning att hyrorna gradvis
kommer att öka i en något högre takt än tidigare, vilket förhoppningsvis
leder till fördelaktigare kalkyler och en behövlig ökning av antalet nya
byggprojekt för att parera den fortsatt ökande bostadsbristen i landets
kommuner.
Vår kostnadsutveckling har varit kontrollerad under 2010, dock med
fortsatt höga värme- och snöröjningskostnader då vintern höll oss och
våra fastigheter i sitt järngrepp i nästan ett halvår.
Intresset har varit stort för Svenska Bostadsfonden under 2010.
366 investerare har placerat cirka 100 miljoner kronor i fond 10. Vi
planerar en expansion i Stockholm, Mälardalen samt i norra Sverige
under innevarande år. Dessa affärer innebär större förvaltningsenheter
och stordriftsfördelar, vilket kommer alla investerare i Svenska
Bostadsfonden till del genom lägre styckekostnader och ökad
lönsamhet.
Totalt äger våra andelsägare cirka 2 500 lägenheter på 13 orter i
mellersta och södra Sverige fördelade på 11 fonder. Vi prognostiserar
en framtida tillväxttakt om cirka 1 000 till 2 000 lägenheter per år.
Under 2010 har Svenska Bostadsfonden tillträtt fastigheter med
ungefär 750 lägenheter i orter som Kalmar, Borgholm, Örkelljunga och
Laholm.
Under 2011 kommer vår första fond, Svenska Bostadsfonden 1, att
avvecklas. Detta kommer att ske genom försäljning av dess fastigheter
på marknaden eller till en systerfond efter en opartisk värdering.
Investerarna kommer att erbjudas kontant betalning för sin andel eller
möjlighet att fortsätta med sin investering i Svenska Bostadsfonden 11.
Svenska Bostadsfonden arbetar med egen och lokalt baserad
fastighetsförvaltning. Våra regionala kontor ligger i Kalmar (region
Öst) och Hörby (region Syd). På alla orter där vi är verksamma
finns dessutom mindre kontor med egen förvaltning. En proaktiv,
kvalitetsmedveten och lokalt förankrad fastighetsförvaltning är en
mycket viktig faktor för vår framtida utveckling och lönsamhet.
Under 2010 har fastighetsmarknaden fortsatt att gradvis tina upp sedan
finansfrossan under 2008. Vi har fått se ökande transaktionsvolymer,
bättre likviditet och förbättrad kreditgivning som följd. Det har dock
varit relativt ont om fastigheter av den kvalitetsnivå som vi eftersträvar
och vi har därför avvaktat med nya förvärv. Detta har medfört att
investeringsprogrammet för fond 9 och 10 har förskjutits. Kortsiktigt
Enligt oberoende marknadsbedömare omsattes fastigheter för cirka
110 miljarder kronor under 2010. Det innebär en uppgång med 48
miljarder eller hela 131 % jämfört med motsvarande siffra för 2009.
41 % av transaktionerna var så kallade cross border-transaktioner
med framförallt utländska aktörer som säljare. En anledning till dessa
transaktioner är den svenska marknadens starka utveckling jämfört
med andra europeiska marknader. I ett europeiskt perspektiv är
Sverige en av de största marknaderna för fastighetstransaktioner.
Att svenska bostäder står emot väl under en lågkonjunktur illustreras
av den senaste statistiken från IPD/Svenskt Fastighetsindex som mäter
totalavkastningen på den svenska fastighetsmarknaden. Avkastningen
har dock sjunkit jämfört med förra året. Bostäder hade under 2010 en
totalavkastning om 6,2 procent, varav värdeökningen stod för ca 3,9
procent. Bostadsbristen är fortsatt stor i de svenska tillväxtregioner
och orter där vi investerar vilket innebär låg risk för hyresvakanser.
Sammantaget står vi inför spännande utmaningar under 2011 och kan
glädjande nog konstatera att svenska bostadsfastigheter fortsatt visar
stabilitet, motståndskraft i konjunkturoro och en långsiktigt jämn och
positiv värdeutveckling.
Slutligen ber jag att få tacka våra medarbetare, hyresgäster och
investerare för en god insats respektive visat förtroende under året.
Lars Swahn
Verkställande direktör
1
Historisk utdelning Svensk a Bostadsfonden 1-10
4,50
4,00
3,50
3,00
%
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Figuren ovan visar den historiska utdelningen som ett genomsnitt för preferensaktie A
och vinstandelslån efter samtliga avgifter i Svenska Bostadsfonden 1-10. Orealiserade
värdeförändringar för bolagens fastigheter är ej medtagna i denna sammanställning.
Värdeförändringar realiseras då bolagen gör sin exit efter löptidens slut.
Den genomsnittliga utdelningen för Svenska
Bostadsfondens fonder återhämtade sig ytterligare
under 2010 och är nu tillbaka på en högre nivå än innan
2008 som präglades av finanskris och efterföljande
instabilitet på de finansiella marknaderna. Detta
är en tydlig indikation på att såväl kredit- som
fastighetsmarknaderna i allt högre grad stabiliserat
sig sedan dess. Den relativt snabba återhämtningen
visar dessutom på hur motståndskraftigt Svenska
Bostadsfondens koncept är även mot omfattande
turbulens på den finansiella marknaden.
På grund av ett begränsat utbud av kvalitetslägenheter
på marknaden, framförallt i början av 2010, försenades
dock investeringsprogrammet för fond 9 och 10, vilket
2
återspeglas i lägre utdelningsnivåer än beräknat för
dessa fonder. Utbudet har dock ökat sedan dess och
tillgången har varit relativt god hittills under 2011.
Utdelningen under 2010 varierande relativt
kraftigt mellan Svenska Bostadsfondens fonder
beroende på framförallt ombildningar av fastigheter
i enskilda fonder, men begränsades i allmänhet
av ökade räntekostnader samt höga värme- och
snöröjningskostnader under årets kallaste månader.
Kompensation för dessa ökade kostnader i form av
höjda hyresnivåer erhölls till viss del under 2010,
men denna process kommer att fortsätta även under
hösten 2011.
Utdelning vinstandelslån
År
2005
2006
2007
2008
2009
2010
SBF 1
4,26%
7,00%
4,00%
10,00%
4,00%
2,00%
SBF 2
SBF 3
SBF 4
SBF 5
SBF 6
SBF 7
SBF 8
SBF 9
5,00%
4,00%
0,00%
3,00%
1,00%
2,00%
4,00%
0,00%
3,00%
1,00%
7,00%
0,00%
4,00%
15,15%
1,50%
0,00%
2,00%
1,00%
0,00%
0,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2,00%
3,00%
5,00%
0,92%
0,50%
2,00%
0,00%
0,00%
SBF 10 Årligt genomsnitt
4,26%
4,67%
2,93%
1,62%
2,39%
0,00%
2,82%
Utdelning preferensaktie A
År
2005
2006
2007
2008
2009
2010
SBF 1
3,31%
5,04%
2,88%
10,00%
6,70%
2,00%
SBF 2
SBF 3
SBF 4
SBF 5
SBF 6
SBF 7
SBF 8
SBF 9
3,61%
2,87%
0,00%
3,00%
1,00%
1,43%
2,89%
0,00%
3,00%
1,00%
5,04%
0,00%
4,00%
15,15%
1,09%
0,00%
2,00%
1,00%
0,00%
0,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2,00%
3,00%
5,00%
-
0,00%
0,00%
SBF 10 Årligt genomsnitt
3,31%
3,36%
2,11%
1,71%
2,96%
0,00%
2,91%
Utdelning preferensaktie A & vinstandelslån
År
2005
2006
2007
2008
2009
2010
SBF 1
3,77%
5,98%
3,42%
10,00%
5,40%
2,00%
SBF 2
SBF 3
SBF 4
SBF 5
SBF 6
SBF 7
SBF 8
SBF 9
4,56%
3,64%
0,00%
3,00%
1,00%
1,93%
3,86%
0,00%
3,00%
1,00%
6,35%
0,00%
4,00%
15,15%
1,44%
0,00%
2,00%
1,00%
0,00%
0,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2,00%
3,00%
5,00%
0,92%
0,50%
2,00%
0,00%
0,00%
SBF 10 Årligt genomsnitt
3,77%
4,16%
2,67%
1,62%
2,54%
0,00%
2,82%
* Observera att markerad procentsats avser en period som är kortare än 12 månader då bolaget genomförde nyemission och ej var fullt kapitaliserat under det aktuella verksamhetsåret.
** Svenska Bostadsfonden 8 har inga utgivna preferensaktier A.
3
Om Svensk a Bostadsfonden
Vår affärsidé
Tillgångsslaget
Svenska Bostadsfondens affärsidé är att erbjuda
investerare att bli delägare i attraktiva svenska
bostadsfastigheter utan att behöva bekymra sig om
den löpande förvaltningen. Vårt erbjudande ger
investerare möjlighet att med en mindre kapitalinsats
ta del av en marknad med begränsad koppling till
andra tillgångsslag. Svenska Bostadsfonden riktar sig
till såväl privatpersoner som företag och institutionella
investerare. Rent praktiskt blir investeraren delägare
i ett svenskt publikt onoterat aktiebolag som
kontrolleras av Svenska Bostadsfonden Management
AB genom stamaktier. Denna företagsstruktur är
helsvensk, transparent och dessutom skatteeffektiv.
Över tid har svenska bostadsfastigheter erbjudit en
mycket attraktiv avkastning i förhållande till risken.
Enligt IPD Svenskt Fastighetsindex var totalavkastningen
(löpande avkastning samt värdetillväxt) för bostäder
10,6 % per år för perioden 2000-2010. Volatiliteten,
eller uppmätta avvikelser från den genomsnittliga
avkastningen, var dock lägre för bostadshyresfastigheter
än för övriga fastighetsslag, och väsentligt lägre än för
börsnoterade aktier.
Genom aktiv förvaltning och förädling av
fastighetsbeståndet, som sker via Svenska
Bostadsfondens egen fastighetsförvaltning med lokal
närvaro, är målsättningen att leverera en genomsnittlig
avkastning på omkring 10 % per år. Avkastningen
skapas genom en kombination av fastigheternas
värdetillväxt och överskott från förvaltningsresultatet.
Löptiden för investeringen är sex år.
Under investeringens löptid skall Svenska
Bostadsfonden bygga upp en portfölj av
hyresbostadsfastigheter som förvaltas och därefter
avyttras till marknadspris. De orter som vi
investerar i kännetecknas av hög efterfrågan på
hyreslägenheter, en diversifierad arbetsmarknad, goda
kommunikationsmöjligheter samt en potential för en
god framtida befolkningstillväxt.
De fastigheter Svenska Bostadsfonden investerar i har
ett attraktivt läge på orten och kräver inte omfattande
underhållsåtgärder. För att sprida risken fördelas varje
fonds portfölj i regel mellan minst tre orter.
4
En av huvudanledningarna till att svenska
bostadsfastigheter lyckats kombinera hög avkastning
med låg risk är Sveriges unika hyressättningssystem.
Systemet innebär att hyresnivån baseras på
kostnadsutvecklingen för fastigheternas drift och
underhåll, till skillnad från kommersiella fastigheter
där hyrorna är marknadsstyrda. Det reducerar risken
väsentligt och ger en jämn intäktsström samt en stabil
värdeutveckling över tid.
Varje år genomförs hyresförhandlingar mellan
representanter för hyresgästerna och fastighetsägaren.
Fastighetsägaren har då rätt att begära kompensation
för ökade kostnader, men hyresnivån får inte
väsentligen överstiga andra likvärdiga lägenheter på
orten. Tidigare hade kommunala bostadsbolag haft
en normerande roll för hyressättningen, men numer
inkluderas även privata fastighetsägare vilket förväntas
innebära något högre värdeökningar för framförallt
attraktiva fastigheter. Under perioden 2004-2011 ökade
hyrorna i Sverige med i snitt 2,08 % per år enligt en
sammanvägning av statistik från SCB samt resultatet av
de senaste förhandlingsöverenskommelserna mellan de
allmännyttiga bostadsbolagen och Hyresgästföreningen.
Enligt en undersökning utförd av Boverket i januari 2011
råder det bostadsbrist i 126 av landets 290 kommuner.
Ett av hindren för ett ökat bostadsbyggande är höga
produktionskostnader. En växande befolkning, dålig
produktivitetsutveckling inom byggsektorn och ett
hyressättningssystem som dämpar hyrestillväxten är
andra faktorer som skapat en bristsituation på den
svenska bostadsmarknaden.
Sammantaget finns det en stor och attraktiv marknad
för den som vill investera i svenska hyresbostäder.
Den kostnadsbaserade årliga hyresjusteringen och
bristsituationen på den svenska bostadsmarknaden
innebär en unik kombination av låg risk och god
avkastning.
Innehållsförteckning
Förvaltningsberättelse
Resultat
10
11
12
Fastighet Harsyran 10
Fastighet Mörten 11
Fastighet Svalan 12
14
15
Förvaltningsberättelse
Resultat 16
18
19
20
Fastighet Pilgrimen 12
Fastighet Bagaren 1
Fastighet Jätten 3
Fastighet Myran 13
22
23
Förvaltningsberättelse
Resultat 24
25
26
Fastighet Gästgivaren 4 & 5
Fastighet Jätten 2
Fastighet Länsmansängen 1
28
29
Förvaltningsberättelse
Resultat
30
31
32
33
34
Fastighet Ekorren 8 & 9
Fastighet Sofiero 1
Fastighet Stureholm 16
Fastighet Lindholmen 35
Fastighet Gyllebo 6 & 15
35
36
Fastighet Trasten 6
Fastighet Engelen 5
38
39
Förvaltningsberättelse
Resultat
40
41
42
43
44
Fastighet Jättegrytan 2
Fastighet Svanen 7 - Tuppen 9
Fastighet Forntiden 10
Fastighet Fabrikanten 21
Fastighet Örtofta 1 & 2
45
46
Fastighet Östraby 1:6
Fabrikanten 10 & 11
48
49
Förvaltningsberättelse
Resultat
50
51
52
53
54
Fastighet Hagtornet 1
Fastighet Skidan 6
Fastighet Sofiero 3
Fastighet Östraby 10:61
Fastighet Maltesholm 11
55
56
Fastighet Gårdstånga 2
Fastighet Herden 2
58
59
Förvaltningsberättelse
Resultat
60
62
63
64
65
Fastighet Vesslan 1
Fastighet Björnen 2 - 6
Fastighet Strandsnäckan 5
Fastighet Pokalen 27
Fastighet Olivsnäckan 1
66
67
68
69
70
Fastighet Sverige 1
Fastighet Klinta 20:18
Fastighet Klinta 20:20
Fastighet Lugnet 3
Fastighet Björnen 2
72
73
Förvaltningsberättelse
Resultat
74
75
76
77
78
79
Fastighet Läderfabriken 1-3
Fastighet Uttern 1
Fastighet Solberga 1:104
Fastighet Safiren 2
Fastighet Rinkaby 3:46
Fastighet Rinkaby 3:26
80
81
82
83
Fastighet Rapsen 6
Fastighet Sländan 6
Fastighet Predikanten 1
Fastighet Korgen 1, 3 & 4
86
87
Förvaltningsberättelse
Resultat
88
89
90
Fastighet Getingen 4
Fastighet Palsternackan 1
Fastighet Ekorren 1
92
93
Förvaltningsberättelse
Resultat
94
Fastighet Masten 3, Krämaren 7 & Hovslagaren 19
Fond 10
Fond 9
Fond 8
Fond 7
Fond 6
Fond 5
Fond 4
Fond 3
Fond 2
Fond 1
8
9
98
102
104
106 108
110 Avkastning och risk
Ortsanalys Borgholm
Ortsanalys Huskvarna/Jönköping
Ortsanalys Hörby
Ortsanalys Kalmar
Ortsanalys Tollarp
112
114
116
118
120
122
Ortsanalys Laholm
Ortsanalys Norrköping
Ortsanalys Osby
Ortsanalys Oskarshamn
Ortsanalys Simrishamn
Ortsanalys Söderköping
124 126
128
130
130
131 Ortsanalys Västervik
Ortsanalys Växjö
Ortsanalys Örkelljunga
Styrelse
Ledning
Advisory Board
Analys
5
Förvaltningsr apport - Fond 1
6
Svenska Bostadsfonden 1 AB
Fonden fulltecknades under hösten 2004 och stängde den
31 december samma år. Inköpsvärdet på Fondens totala
fastighetsbestånd är cirka 98 MSEK kronor. Fonden äger
127 lägenheter i Växjö och Söderköping.
8
9
Förvaltningsberättelse
Resultat
10
11
12
Fastighet Harsyran 10
Fastighet Mörten 11
Fastighet Svalan 12
7
Fond
Fond
1 1
Förvaltningsr apport - Fond 1
Förvaltningsr apport - Fond 1
förvaltningsber ättelse 2010 SVENSK A BOSTADSFONDEN 1 AB
Fallande marknadsräntor fick för Fondens del genomslag
först under andra kvartalet och kompenserade inte de ökade
värme- och skötselkostnaderna. Resultatet blev därmed
0,6 MSEK sämre än föregående år.
Faktaruta
Startår:
2005
Antal lägenheter:
127
Kvadratmeter:
8 495 KVM
Förvärvsvärde:
98 MSEK (dec -10)
Orter:
Växjö och Söderköping
Fördelning andel lägenheter:
39%
61%
Söderköping
Växjö
Söderköping
Växjö
Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning
Fond 1 stängdes för teckning den 31 december 2004 och
fullinvesterades under 2005. Totalt har 33 investerare tillskjutit
27,7 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar 3 fastigheter med
en total yta om 8 495 kvm fördelat på 127 lägenheter och
5 lokaler. Fastigheterna är belägna i Söderköping och Växjö.
Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 98 MSEK vid årsskiftet.
Söderköping ligger omkring 13 km från Norrköping och
tillhör ekonomiskt sett den fjärde storstadsregionen
Linköping-Norrköping. Över hälften av arbetskraften pendlar
över kommungränsen men det finns även en hel del mindre
företag på orten. Söderköping har haft ett totalt sett positivt
flyttnetto under 2000-talet, och enligt Boverket råder det
bostadsbrist på orten. Det strategiska läget i regionen och
utmärkta kommunikationer med X2000 och E4:an borgar för
en fortsatt stabil bostadsmarknad.
Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste
navet för service, administration och handel i södra Småland.
Staden har haft en mycket stark befolkningstillväxt om
12 procent under 2000-talet. Den stora inflyttningen har
skapat ett stort underskott på bostäder och det råder
bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. Detta har inneburit en
stark prisutveckling för både villor och bostadsrätter samt låga
vakanser hos allmännyttan under hela 2000-talet.
Fonden redovisade något högre hyresintäkter under 2010
jämfört med föregående år även om hyreshöjningarna
2010 blev relativt låga, bland annat beroende på de låga
marknadsräntorna. Som en följd av en osedvanligt kall
vinter, både i början och i slutet av året, ökade värme- och
skötselkostnaderna avsevärt.
8
Svenska Bostadsfondens marknad
Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har
haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella
aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder
SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden
efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila
kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på
bostadsinvesteringar.
Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska
bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala
bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga
grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande
roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en
genomsnittlig höjning om 2,0 procent, vilket indikerar en
fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren.
Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltnings
enheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostads
fastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på
6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring
och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan
i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga
trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som
investeringstillgång.
Kommande verksamhetsår
Under 2011 kommer Fonden att avvecklas i enlighet
med prospektet.Värderingar kommer att tas fram och
utvärderingar av olika alternativ skall ske för att bästa
möjliga utfall skall uppnås för Fondens investerare. Den
egna förvaltningsorganisationen fortsätter att aktivt arbeta
med förvaltningen av Fondens fastigheter under hela
avvecklingsperioden.
Fonden arbetar aktivt, bland annat med hjälp av en väl utbyggd
IT-struktur, för att reducera vakansrisken. För att reducera
den finansiella risken har Fonden tecknat räntesäkringar för
44 procent av fastighetskrediterna fram till augusti 2011.
Genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en
fungerande källsortering samt återvinning verkar bolaget för
en långsiktigt hållbar miljöpolicy.
Förvaltningsr apport - Fond 1
ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 1 AB
2010
2009
1) Resultaträkning - KSEK
Hyresintäkter
8 188
8 081
-5 871
-5 076
2 317
3 005
3
39
-1 738
-1 867
0
0
582
1 177
96,2
97,0
4,4
5,0
100,6
102,0
Riskbärande kapital
29,7
30,9
Fastighetskrediter
66,9
67,8
4,0
3,3
100,6
102,0
Omkostnader inkl. avskrivningar
Rörelseresultat
Intäktsräntor
Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital)
Vinst försäljning av fastigheter
Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital)
2) Balansräkning - MSEK
Fastigheter
Övriga tillgångar
Summa tillgångar
Övriga skulder/Avsättningar
Summa finansiering
3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK
Andel
Brutto
Netto
kapital
utdelning
utdelning
Vinstandelslån, ränta
48,0%
Preferensaktier, utdelning
52,0%
266
288
Skatt på utdelning
0
Total utdelning (efter skatt preferensaktier)
288
554
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Per vinstandelslån å nom. 100 000 SEK
Per post om 500 000 SEK
Per preferensaktie å nom. 100 000 SEK (efter skatt)
Per post om 500 000 SEK (efter skatt)
2 000 SEK
2,0 %
10 000 SEK
2,0 %
2 000 SEK
2,0 %
10 000 SEK
2,0 %
Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2004
Stockholm den 1/4 2011
Carl Rosenblad
Styrelsens ordförande
Per-Åke Eliasson
Styrelseledamot
Lars Swahn
Verkställande direktör
9
Förvaltningsr apport - Fond 1
Fastighet Harsyran 12 i Växjö
<-
Högtorps kyrka
Orrv.
Nä
kte
5m
in
till
Fotb.pl.
cen
tru
m
rga
l
sv.
Hö
gt
or
ps
v.
n
ge
vä
st
ltra
Talgoxe
v.
Ko
as
ltr
Ta
.
stv
tv.
tra
R
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Tollarp Osby
Hörby
Simrishamn
Huskvarna
10
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
g
in
Växjö
Koltrastvägen 2-10 (Högstorp)
Harsyran 12
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 1 AB
Augusti 2005
4 554 kvm
68
Inga
Fastigheterna är byggda 2000-2002
Fastigheten består av fem byggnader med en blandning av två-, tre-, och
fyrarumslägenheter samt friliggande garage. Fastigheten är belägen i ett
trevligt och relativt nybyggt område med blandad bebyggelse. Det är
nära till skola och annan service, med cirka tre minuters bilväg till Växjö
centrum.
Förvaltningsr apport - Fond 1
Fastighet Mörten 4 i Söderköping
<-
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
g.
Kors
g.
g.
Tvär
Laholm
Örkelljunga
Hörby
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Växjö
yg.
Husb
Norrköping
Söderköping
ret
a
iksg.
v
Eriks
rig.
ust
.
ansg
rga
sm
Län
Ma
Huskvarna
yv.
Viggeb
Söderköpings brunn
in t
ill c
ent
rum
2m
Ind
Söderköping
Husbygatan 12 A-B och Eriksviksgatan 2 A-C
Mörten 4
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 1 AB
Februari 2006
3 122 kvm
50
Inga
Fastigheten är byggd 1961
Fastigheten är belägen centralt i Söderköping och ligger i ett trevligt
grönområde vid Söderköpings södra infart, bredvid köpcentrum och
fem minuters gångväg till stadskärnan.
11
Förvaltningsr apport - Fond 2
Liedberg
Biblioteksg.
12
Nyg.
Västerg.
g.
ors
okt
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Tollarp Osby
Hörby
Simrishamn
Huskvarna
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Konserthus
Teaterg.
Storgatan
Storgatan
V. Esplanaden
S. D
Pilg.
Lärkg.
sg.
Fastighet Svalan 9 i Växjö
Växjö
Storgatan 48 och Södra Doktorsgatan 1
Svalan 9
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 1 AB
Maj 2005
819 kvm
9
2 butiker
Utöver befintlig bebyggelse finns en outnyttjad byggrätt för ytterligare 700 kvm bostad
Fastigheten är belägen mycket centralt i Växjö och ligger mellan stadskärnan
och ett område med äldre villabebyggelse och mindre flerfamiljshus.
Gångavstånd till stadskärnan.
Fond 2
Förvaltningsr apport - Fond 2
Svenska Bostadsfonden 2 AB
Fonden fulltecknades under hösten 2005 och stängde den
31 december samma år. Inköpsvärdet på Fondens fastigheter
är cirka 85 MSEK kronor. Fonden äger 150 lägenheter i Växjö,
Kalmar och Söderköping.
14
15
Förvaltningsberättelse
Resultat 16
18
19
20
Fastighet Pilgrimen 12
Fastighet Bagaren 1
Fastighet Jätten 3
Fastighet Myran 13
13
Förvaltningsr apport - Fond 2
förvaltningsber ättelse 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 2 AB
annat beroende på de låga marknadsräntorna. Som en följd
av en osedvanligt kall vinter, både i början och i slutet av
året, ökade värmekostnaderna avsevärt. Även skötsel- och
reparationskostnaderna ökade till följd av den kalla vintern.
Faktaruta
Startår:
2005
Antal lägenheter:
150
Kvadratmeter:
11 116 KVM
Förvärvsvärde:
85 MSEK (dec -10)
Orter:
Växjö, Söderköping och
Kalmar
Fördelning andel lägenheter:
Svenska Bostadsfondens marknad
20%
48%
32%
Söderköping
Kalmar
Växjö
Söderköping
Växjö
Kalmar
Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning
Fond 2 stängdes för teckning den 31 december 2005. Totalt
har 34 investerare tillskjutit 23 MSEK i eget kapital. Fonden
förvaltar idag 4 fastigheter med en total yta om 11 116 kvm
fördelat på 150 lägenheter och 8 lokaler. Fastigheterna är
belägna i Kalmar, Söderköping och Växjö. Förvärvsvärdet i
Fonden uppgick till 85 MSEK vid årsskiftet.
Kalmar har de senast åren utvecklats från en ren industristad
till en modern tjänste-, service- och handelsinriktad stad.
Linnéuniversitetet som man delar med Växjö är en bidragande
orsak till denna utveckling. Det är idag främst unga som flyttar
till Kalmar i likhet med andra universitetsstäder, vilket skapat
en efterfrågan på lägenheter. Allmännyttans lägenheter har
också en låg vakansgrad om cirka 0,5 procent.
Söderköping ligger omkring 13 km från Norrköping och den
fjärde storstadsregionen Linköping-Norrköping. Över hälften
av arbetskraften pendlar över kommungränsen men det
finns även en hel del mindre företag på orten. Söderköping
har haft ett positivt flyttnetto under 2000-talet, och enligt
Boverket råder det bostadsbrist på orten. Det strategiska
läget i regionen och närhet till X2000 och E4:an borgar för en
fortsatt stabil bostadsmarknad.
Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste
navet för service, administration och handel i södra Småland.
Staden har haft en mycket stark befolkningstillväxt om
12 procent under 2000-talet. Den stora inflyttningen innebär
att det råder bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. Detta
har inneburit en stark prisutveckling för bostäder samt låga
vakanser hos allmännyttan under hela 2000-talet.
Fonden redovisar något högre hyresintäkter än föregående
år även om hyreshöjningarna 2010 blev relativt låga, bland
14
Fallande marknadsräntor fick för Fondens del genomslag
först under andra kvartalet och kompenserade inte de ökade
driftkostnaderna. Resultatet blev därför 0,3 MSEK sämre än
föregående år.
Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har
haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella
aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder
SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden
efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila
kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på
bostadsinvesteringar.
Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska
bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala
bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga
grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande
roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en
genomsnittlig höjning om 2,0 procent, vilket indikerar en
fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren.
Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltnings
enheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostads
fastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på
6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring
och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan
i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga
trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som
investeringstillgång.
Kommande verksamhetsår
Under 2011 kommer förberedelser med avveckling av Fonden
att påbörjas för att därefter genomföras under 2012/2013.
Planen som finns fastlagd i prospektet är att i kontrollerad
takt utvärdera olika alternativ för att bästa möjliga utfall skall
uppnås för investerarna.
Den finansiella risken reduceras genom räntesäkringar. Fonden
har tecknat räntetak fram till augusti 2011 för 57 procent av
fastighetskrediterna. I december 2010 tecknades också ett
ettårigt räntetak för överskjutande del på nivån Stibor plus
2,50 procent.
Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de
administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för
vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera
den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget
verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a.
kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande
källsortering samt återvinning.
Förvaltningsr apport - Fond 2
ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 2 AB
2010
2009
1) Resultaträkning - KSEK
Hyresintäkter
9 225
9 194
-7 006
-6 587
2 219
2 607
9
3
-1 692
-1 751
536
859
84,2
85,0
3,5
3,1
Summa tillgångar
87,7
88,1
Riskbärande kapital
21,5
21,3
Fastighetskrediter
57,5
59,4
8,7
7,4
87,7
88,1
Omkostnader inkl. avskrivningar
Rörelseresultat
Intäktsräntor
Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital)
Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital)
2) Balansräkning - MSEK
Fastigheter
Övriga tillgångar
Övriga skulder/Avsättningar
Summa finansiering
3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK
Andel
Brutto
Netto
kapital
utdelning
utdelning
Förlagslåneränta, fast ränta 5%
33,0%
383
Vinstandelslån, vinstberoende ränta
43,0%
Preferensaktier serie A, utdelning
20,0%
46
Preferensaktier serier B, utdelning
4,0%
0
99
Skatt på utdelning Preferensaktier A och B
0
Total utdelning
46
528
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Per förlagslån å nominellt 900 000 SEK, fast ränta 5%
22 500 SEK
5,0 %
Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta
500 SEK
1,0 %
Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK
500 SEK
1,0 %
Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK
-
-
Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2005
Stockholm den 1/4 2011
15
Carl Rosenblad
Styrelsens ordförande
Per-Åke Eliasson
Styrelseledamot
Lars Swahn
Verkställande direktör
Förvaltningsr apport - Fond 2
16
Förvaltningsr apport - Fond 2
Fastighet Pilgrimen 12 i Söderköping
Göta
Sankt Laurenti kyrka
Skönberg
a
Bjelkeg.
g.
Park
Norrköping
Laholm
Örkelljunga
Hörby
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Växjö
l
g.
Prästg.
Huskvarna
kana
Bjelkeg.
Erik Dahlbe
rg
sg.
Marga
retag.
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Söderköping
Skönbergagatan 29 A-C och 31 A-B
Pilgrimen 12
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 2 AB
Februari 2006
2 915 kvm
36
3
Fastigheten byggd/ombyggd 1967
Pilgrimen är belägen i Söderköping och ligger i trevliga grönområden mitt i
centrum, granne med Söderköpings Brunn invid Göta Kanal.
17
Förvaltningsr apport - Fond 2
Fastighet Bagaren 1 i Söderköping
Göta
Sankt Laurenti kyrka
Skönberg
a
Bielkeg.
g.
Park
Norrköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Växjö
Laholm
Örkelljunga
Hörby
Söderköping
l
g.
Prästg.
Huskvarna
kana
Bielkeg.
Erik Dahlbe
rg
sg.
Marga
retag.
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Söderköping
Bielkegatan 18
Bagaren 1
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 2 AB
Februari 2006
1 118 kvm
12
3
Fastigheten byggd 1956
Fastigheten Bagaren är belägen i Söderköping, ett stenkast från centrum,
Göta Kanal och Söderköpings Brunn.
18
Förvaltningsr apport - Fond 2
Fastighet Jätten 3 i Kalmar
Slånbärsv.
rl
1
v.
go
Bo
r
No
v.
ids
ev.
rga
v.
k
Trollbac
Sa
Vä
Ca
pe
lla
v.
du
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
Växjö
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
rsv
.
Lill
aB
jör
nv.
Kalmar
Trollbackevägen 30-40
Jätten 3
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 2 AB
Juli 2006
5 194 kvm
72
1
Fastigheten byggd 1970 med löpande ombyggnader och renoveringar
Fastighetsbeståndet ligger i området Berga, Norrliden, i ett trevligt
bostadsområde, strax norr om centrala Kalmar.
19
Förvaltningsr apport - Fond 3
Fastighet Myran 13 i Växjö
sv.
stad
Lille
Väx
jö C
>
in -
.5 m
Framnäsv.
ev.
Prebend
Sven Baelters v.
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Tollarp Osby
Hörby
Simrishamn
Huskvarna
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Växjö
Prebendevägen 5 A-B, 7 A-B
Myran 13
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 2 AB
Mars 2006
1 889 kvm
30
1
Fastigheten byggd 1970
Fastigheten är belägen centralt i Växjö i ett trevligt bostadsområde, cirka
fem minuters promenad till torget och de centrala delarna av Växjö.
20
Förvaltningsr apport - Fond 3
Fonden fulltecknades under våren 2006 och stängde den
30 juni samma år. Sedan februari 2007 är Fonden fullinvesterad.
Inköpsvärdet på fastigheterna är cirka 131 MSEK kronor. Fonden
äger 280 lägenheter i Kalmar, Söderköping och Oskarshamn.
22
23
Förvaltningsberättelse
Resultat 24
25
26
Fastighet Gästgivaren 4 & 5
Fastighet Jätten 2
Fastighet Länsmansängen 1
21
Fond 3
Svenska Bostadsfonden 3 AB
Förvaltningsr apport - Fond 3
förvaltningsber ättelse 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 3 AB
Faktaruta
Startår:
2007
Antal lägenheter:
280
Kvadratmeter:
19 882 KVM
Förvärvsvärde:
131 MSEK (dec -10)
Orter:
Söderköping, Oskarshamn
och Kalmar
Fördelning andel lägenheter:
9%
39%
Oskarshamn
Söderköping
52%
Kalmar
Söderköping
Oskarshamn
Kalmar
Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning
Fond 3 stängdes för teckning den 30 juni 2006. Totalt har
50 investerare tillskjutit 39,0 MSEK i eget kapital. Fonden
förvaltar idag 4 fastigheter med en total yta om 19 882 kvm
fördelat på 280 lägenheter och 16 lokaler. Fastigheterna är
belägna i Kalmar, Oskarshamn och Söderköping. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 131 MSEK vid årsskiftet.
Kalmar har de senast åren utvecklats från en ren industristad
till en modern tjänste-, service- och handelsinriktad stad.
Linnéuniversitetet som man delar med Växjö är en bidragande
orsak till denna utveckling. Det är idag främst unga som flyttar
till Kalmar i likhet med andra universitetsstäder, vilket skapar
en efterfrågan på lägenheter. Allmännyttans lägenheter har
också en låg vakansgrad om cirka 0,5 procent.
Oskarshamns större industrier dominerar ortens arbets
marknad, och OKG kommer framöver att investera hela
13 miljarder i en ny fabrik. Nyföretagandet ökade dessutom
med hela 35 procent under 2010. Oskarshamn har haft ett
positivt flyttnetto under merparten av 2000-talet kombinerat
med stigande bostadspriser.
Söderköping ligger omkring 13 km från Norrköping och den
fjärde storstadsregionen Linköping-Norrköping. Över hälften
av arbetskraften pendlar över kommungränsen men det
finns även en hel del mindre företag på orten. Söderköping
har haft ett positivt flyttnetto under 2000-talet, och enligt
Boverket råder det bostadsbrist på orten. Det strategiska
läget i regionen och närhet till X2000 och E4:an borgar för en
fortsatt stabil bostadsmarknad.
Fonden redovisade lägre hyresintäkter under 2010 jämfört
med föregående år beroende på något större vakanser och
hyresförluster, främst i början av året. Som en följd av en
osedvanligt kall vinter, både i början och slutet av året, ökade
värme- och skötselkostnaderna avsevärt. Även kostnaderna
22
för reparationer och underhåll blev stora på grund av den
kalla och snörika vintern.
Fallande marknadsräntor fick för Fondens del genomslag först
under andra kvartalet och kompenserade inte de ökade driftoch underhållskostnaderna. Fonden har som ett temporärt
tillskott erhållit koncernbidrag på 0,3 MSEK från moderbolaget
Svenska Bostadsfonden Management AB. Resultatet blev
0,8 MSEK sämre än föregående år.
Svenska Bostadsfondens marknad
Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har
haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella
aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder
SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden
efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila
kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på
bostadsinvesteringar.
Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska
bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala
bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga
grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande
roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en
genomsnittlig höjning om 2,01 procent, vilket indikerar en
fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren.
Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltnings
enheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostads
fastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på
6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring
och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan
i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga
trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som
investeringstillgång.
Kommande verksamhetsår
Under 2011 kommer förberedelser med avveckling av Fonden
att påbörjas för att därefter genomföras under 2012/2013.
Planen som finns fastlagd i prospektet är att i kontrollerad
takt utvärdera olika alternativ för att bästa möjliga utfall skall
uppnås för investerarna.
Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntetak
som löper till augusti 2011 har tecknats för 25 procent av
fastighetskrediterna. I december 2010 tecknades därutöver
ett ettårigt räntetak för överskjutande del på nivån Stibor plus
2,50 procent.
Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de
administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för
vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera
den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget
verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a.
kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande
källsortering samt återvinning.
Förvaltningsr apport - Fond 3
ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 3 AB
2010
2009
1) Resultaträkning - KSEK
Hyresintäkter
15 679
15 956
-12 439
-11 671
3 240
4 285
4
7
-2 556
-2 847
688
1 445
130,7
131,3
5,7
5,8
136,4
137,1
Riskbärande kapital
39,8
39,6
Fastighetskrediter
80,7
81,5
Övriga skulder/Avsättningar
15,9
16,0
136,4
137,1
Andel
Brutto
Netto
kapital
utdelning
utdelning
Omkostnader inkl. avskrivningar
Rörelseresultat
Intäktsräntor
Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital)
Vinst försäljning av fastigheter
Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital)
2) Balansräkning - MSEK
Fastigheter
Övriga tillgångar
Summa tillgångar
Summa finansiering
3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK
Förlagslåneränta, fast ränta 5%
17,3%
338
Vinstandelslån, vinstberoende ränta
70,3%
274
Preferensaktier serie A, utdelning
10,4%
40
Preferensaktier serier B, utdelning
1,9%
0
Skatt på utdelning Preferensaktier A och B
0
Total utdelning
40
652
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5%
22 500 SEK
5,0 %
Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta
500 SEK
1,0 %
Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK
500 SEK
1,0 %
Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK
-
-
Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 30 juni 2006
Stockholm den 1/4 2011
23
Carl Rosenblad
Styrelsens ordförande
Per-Åke Eliasson
Styrelseledamot
Lars Swahn
Verkställande direktör
Förvaltningsr apport - Fond 3
Fastighet Gästgivaren 4 & 5 i Söderköping
Gästhamn
Magas
ing.
Gö
ta
Åg.
Ka
na
l
lla
na
lg.
Kä
Ka
g.
re
rg.
Sto
Norrköping
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Växjö
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Åg.
Nybrog
.
Rådhustorget
Söderköping
Ågatan 25 A-B och Repslagaregränd 5
Gästgivaren 4 och 5
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 3 AB
September 2006
2 732 kvm
25
2
Fastigheten byggd 1910 och totalrenoverades och byggdes ut 1990.
Fastighetsbeståndet ligger centralt i Söderköping, mellan Göta Kanal och
Storån. Ett stenkast från stadens shoppingstråk och sevärdheter.
24
Förvaltningsr apport - Fond 3
Fastighet Jätten 2 i Kalmar
Slånbärsv.
v.
ids
v.
go
Bo
rrl
No
ev.
rga
v.
k
Trollbac
Sa
Vä
du
Ca
p
ell
av
.
rsv
.
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
Växjö
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Lill
aB
jör
nv.
Kalmar
Trollbackevägen 6-28
Jätten 2
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 3 AB
Juli 2006
7 887 kvm
108
7
Fastigheten byggd 1970 med löpande ombyggnader och renoveringar.
Fastighetsbeståndet ligger i området Berga i ett trevligt bostadsområde,
strax norr om centrala Kalmar.
25
Förvaltningsr apport - Fond 3
Fastighet Länsmansängen 1 i Oskarshamn
Björng.
Fotbollsplan
Hemv.
sg.
Länsman
Norra skolan
Jungn
erg.
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
26
Växjö
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Oskarshamn
Humleplan 5-41
Länsmansängen 1
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 3 AB
December 2006
9 263 kvm
147
7
Beståndet består av tre flerbostadshus i fyra våningar, uppförda 1959.
Ligger på tio minuters promenadavstånd till Oskarshamns centrum.
Fastighetsbeståndet ligger i ett trevligt grönområde nära villabebyggelse,
lekplats och bad.
Förvaltningsr apport - Fond 4
Svenska Bostadsfonden 4 AB
Fond 4
Fonden fulltecknades under hösten 2006 och stängde den 31
december samma år. Fonden äger 215 lägenheter. Fastigheterna
ligger i Tollarp, Hörby, Växjö, Kalmar och Borgholm.
Förvärvsvärdet är cirka 99 MSEK.
28
29
Förvaltningsberättelse
Resultat
30
31
32
33
Fastighet Ekorren 8 & 9
Fastighet Sofiero 1
Fastighet Stureholm 16
Fastighet Lindholmen 35
34
35
36
Fastighet Gyllebo 6 & 15
Fastighet Trasten 6
Fastighet Engelen 5
27
Förvaltningsr apport - Fond 4
förvaltningsber ättelse 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 4 AB
2009 förvärvades fastigheten Engelen 5 i Borgholm bestående
av 16 lägenheter och 4 lokaler med en totalyta om 1 779 kvm.
Tillträde skedde den 12 februari 2010. Den 1 juli 2010 såldes
fastigheten Arkagården i Kalmar med 20 lägenheter och en
totalyta om 1 375 kvm. Båda affärerna skedde i bolagsform.
Faktaruta
Startår:
2007
Antal lägenheter:
215
Kvadratmeter:
14 842 KVM
Förvärvsvärde:
99 MSEK (dec -10)
Orter:
Tollarp, Hörby,Växjö och
Borgholm
Fördelning andel lägenheter:
7%
6%
Fonden redovisade 0,9 MSEK högre hyresintäkter under 2010
jämfört med föregående år. Trots ökande kostnader för värme
och skötsel på grund av den kalla vintern förbättrades också
rörelseresultatet med 0,5 MSEK jämfört med föregående
år. Fallande marknadsräntor gav en positiv resultateffekt på
befintligt bestånd samtidigt som försäljningen av fastigheten
Arkagården resulterade i en reavinst på 6,3 MSEK. Fonden
levererade därmed en avkastning om 15 procent för
verksamhetsåret 2010.
27%
60%
Hörby
Borgholm
Tollarp
Växjö
Svenska Bostadsfondens marknad
Växjö
Hörby
Borgholm
Tollarp
Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning
Fond 4 stängdes för teckning den 31 december 2006. Totalt
har 86 investerare tillskjutit 34,2 MSEK i eget kapital. Fonden
förvaltar idag 9 st fastigheter med en total yta om 14 842
kvm fördelat på 215 lägenheter och 7 lokaler. Fastigheterna är
belägna i Borgholm, Hörby, Tollarp och Växjö. Förvärvsvärdet i
Fonden uppgick till 99 MSEK vid årsskiftet.
Borgholm är centrum för Ölands turistindustri med två till tre
miljoner besökare varje år. Förutom turistföretag finns även en
aktiv jordbruks- och livsmedelssektor. Pendlingen till Kalmars
diversifierade arbetsmarknad är dessutom omfattande. Enligt
Boverket råder det bostadsbrist på orten.
Hörby erbjuder ett attraktivt boende kombinerat med ett
centralt läge i Skåne, och andelen som pendlar är 40 procent.
Orten har en stabil befolkningstillväxt om 0,5 procent per år.
En framtida etablering av forskningsanläggningen ESS norr om
Lund kommer att gynna hela regionen och skapa ännu fler
pendlingsmöjligheter från Hörby.
Tollarp är en industriort belägen 16 kilometer från
centralorten i Kristianstads kommun. Det regionala läget är
strategiskt nära E22:an, och Malmö ligger bara en timme bort
med bil.
Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste
navet för service, administration och handel i södra Småland.
Staden har haft en mycket stark befolkningstillväxt om
12 procent under 2000-talet. Den stora inflyttningen har
skapat ett stort underskott på bostäder, och det råder
bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. Detta har inneburit en
stark prisutveckling för både villor och bostadsrätter samt låga
vakanser hos allmännyttan under hela 2000-talet.
28
Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har
haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella
aktörer.Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder SEK,
en ökning med 50 miljarder från föregående år.Trenden efter
finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till
lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar.
Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska
bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala
bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga
grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande
roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en
genomsnittlig höjning om 2,0 procent, vilket indikerar en
fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren.
Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltnings
enheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostads
fastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på
6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring
och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan
i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga
trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som
investeringstillgång.
Kommande verksamhetsår
Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntetak
som löper fram till fondens avveckling tecknades under 2010
för ca 50 procent av fastighetskrediterna. I december 2010
tecknades också ett ettårigt räntetak för överskjutande del på
nivån Stibor plus 2,5 procent.
Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de
administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för
vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den
tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen.
Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom
bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande
källsortering samt återvinning.
Förvaltningsr apport - Fond 4
ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 4 AB
2010
2009
Hyresintäkter
12 675
11 756
Omkostnader inkl. avskrivningar
-9 124
-8 774
3 551
2 982
46
10
1) Resultaträkning - KSEK
Rörelseresultat
Intäktsräntor
-1 618
-1 422
Vinst försäljning fastigheter
Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital)
6 262
0
Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital)
8 241
1 570
Fastigheter
98,7
96,5
Övriga tillgångar
16,9
3,4
115,6
99,9
Riskbärande kapital
39,2
33,9
Fastighetskrediter
68,6
60,7
7,8
5,3
115,6
99,9
Andel
Brutto
Netto
kapital
utdelning
utdelning
2) Balansräkning - MSEK
Summa tillgångar
Övriga skulder/Avsättningar
Summa finansiering
3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK
Förlagslåneränta, fast ränta 5%
22,0%
383
Vinstandelslån, vinstberoende ränta
49,4%
2 599
Preferensaktier serie A, utdelning
24,6%
1 296
Preferensaktier serier B, utdelning
2,4%
905
Skatt på utdelning Preferensaktier A och B
Stamaktier utdelning
1,4%
0
2 201
1 117
1 117
Total utdelning
6 300
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5%
22 500 SEK
5,0 %
Per vinstandelslån å nom. 100 000 SEK, vinstberoende ränta
7 577 SEK
15,2 %
Per preferensaktie serie A å nom. 25 000 SEK
7 580 SEK
15,2 %
Per preferensaktie serie B å nom. 25 000 SEK
26 625 SEK
106,5 %
224 SEK
223,5%
Stamaktier
Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2006
Stockholm den 1/4 2011
29
Carl Rosenblad
Styrelsens ordförande
Per-Åke Eliasson
Styrelseledamot
Lars Swahn
Verkställande direktör
Förvaltningsr apport - Fond 4
Fastighet Ekorren 8 & 9 i Tollarp
Adam
s
väg
Betan
ägen
iaväge
n
Odenv
vägen
Idrotts
Brobyg
gargat
an
Onkel
E22
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
Växjö
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Osby
Tollarp
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Tollarp
Idrottsvägen 9 A-C & Odenvägen 8 A-D
Ekorren 8 och 9
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 4 AB
April 2007
3 236 kvm
57
1
Fastigheterna byggda 1962
Fastigheterna Ekorren 8 och 9 ligger centralt i natursköna Tollarp.
30
Förvaltningsr apport - Fond 4
Fastighet Sofiero 1 i Hörby
Kva
rng
Nygatan
atan
n
ata
sg
tan
rga
Sto
ck
Ly
jd
hö
tan
ga
Kung
en
n
gata
Lilje
ta
Fros
G am
la t
o
rg
an
sgat
s
Ro
n
gata
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Hörby Tollarp Osby
Simrishamn
Huskvarna
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Hörby
Lyckhöjdsgatan 1 A-D och 3 A-D
Sofiero 1
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 4 AB
April 2007
2 915 kvm
40
1
Fastigheten byggd 1956
Fastigheten ligger i ett välskött bostadsområde i Hörby, nära centrum och
kommunikationer till övriga Skåne.
31
Förvaltningsr apport - Fond 4
Fastighet Stureholm 16 i Hörby
Kva
rng
Nygatan
atan
n
ata
sg
tan
rga
Sto
ck
Ly
jd
hö
Kung
n
ata
ng
se
n
gata
Lilje
n
gata
ta
Fros
Gam
la t
org
an
sgat
Ro
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Osby
Hörby Tollarp
Simrishamn
Huskvarna
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Hörby
Frostagatan 3 A-B
Stureholm 16
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 4 AB
April 2007
776 kvm
12
1
Fastigheten byggd 1970
Stureholm ligger centralt i Hörby, nära natursköna grönområden och med
goda möjligheter för pendling till övriga Skåne.
32
Förvaltningsr apport - Fond 4
Fastighet Lindholmen 35 i Hörby
Kva
rng
Nygatan
atan
ck
Ly
Kung
la t
org
jd
hö
n
ata
ng
se
Ro
an
sgat
n
gata
Lilje
n
gata
ta
Fros
Gam
n
ata
sg
tan
rga
Sto
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Osby
Hörby Tollarp
Simrishamn
Huskvarna
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Hörby
Liljegatan 6 A-B och 8 A-D
Lindholmen 35
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 4 AB
April 2007
2 318 kvm
32
Inga
Fastigheten byggd 1971
Lindholmen ligger centralt i Hörby med promenadavstånd till
grönområden och idrottsplats.
33
Förvaltningsr apport - Fond 4
Fastighet Gyllebo 6 & 15 i Hörby
Kva
rng
Nygatan
atan
ck
Ly
Kung
la t
org
jd
hö
n
ata
ng
se
Ro
an
sgat
n
gata
Lilje
ta
Fros
G am
n
ata
sg
tan
rga
Sto
gata
n
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Osby
Hörby Tollarp
Simrishamn
Huskvarna
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Hörby
Kvarng. 2 A-B, Nyg. 10 och 12 A-B, Lågedammsgatan 1 A-B, 3 A-B & 5
Gyllebo 6 och 15
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 4 AB
April 2007
2 808 kvm
45
Inga
Fastigheterna byggda 1986
Fastigheterna ligger trevligt och centralt beläget i Hörby med
promenadavstånd till både service och grönområden.
34
Förvaltningsr apport - Fond 4
Liedberg
Biblioteksg.
Nyg.
Västerg.
g.
ors
okt
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Tollarp Osby
Hörby
Simrishamn
Huskvarna
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Konserthus
Teaterg.
Storgatan
n
Storgata
V. Esplanaden
S. D
Pilg.
Lärkg.
sg.
Fastighet Trasten 6 i Växjö
Växjö
Pilgatan 8 A/B
Trasten 6
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 4 AB
Juli 2007
1 010 kvm
13
Inga
Fastigheten byggd 1997 och
ombyggd 2004
Fastigheten Trasten ligger i ett trevligt och skyddat bostadsområde. Växjös
centrum, med shopping, service och nöjen, är en kort promenad bort.
35
Förvaltningsr apport - Fond 4
Strand
gatan
Slottsg
atan
Fastighet Engelen 5 i Borgholm
Laholm
Örkelljunga
Hörby
36
Växjö
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
n
Köpman
gatan
Trädgår
dsgatan
n
nggata
Östra K
yrkogat
an
rkareg
nggata
Hantve
Södra Lå
Norra Lå
Västra
Kyrkog
atan
atan
an
n
Huskvarna
atan
Kvarng
at
Storgat
a
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Sandg
Borgholm
Slottsg. 14A-E, Storg. 3A-D, F, H, K, Strandg.13A-F
Engelen 5
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 4 AB
Januari 2010
1 779 kvm
16
4
Fastigheten byggd 1984
Fastigheten ligger i toppläge med utsikt över hamnen. Byggnaderna består
av två större i tre våningar samt en lägre enplans byggnad och uppfördes i
mitten av 1980-talet. Fastighetens 16 lägenheter har egna ingångar.
Förvaltningsr apport - Fond 5
Svenska Bostadsfonden 5 AB
38
39
Förvaltningsberättelse
Resultat
40
41
42
43
Fastighet Jättegrytan 2
Fastighet Svanen 7 - Tuppen 9
Fastighet Forntiden 10
Fastighet Fabrikanten 21
44
45
46
Fastighet Örtofta 1 & 2
Fastighet Östraby 1:6
Fabrikanten 10 & 11
37
Fond 5
Fonden fulltecknades under våren 2007 och stängde den 30 april
samma år. Fonden äger 211 lägenheter till ett förvärvsvärde av
116 MSEK. Fastigheterna ligger i Hörby, Växjö och Västervik.
Förvaltningsr apport - Fond 5
förvaltningsber ättelse 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 5 AB
De fallande marknadsräntorna gav ingen positiv
resultatpåverkan eftersom Fonden sedan 2008 har en
räntesäkring med golv och tak. Resultatet före skatt blev
0,2 MSEK sämre än föregående år.
Faktaruta
Startår:
2007
Antal lägenheter:
211
Kvadratmeter:
15 190 KVM
Förvärvsvärde:
116 MSEK (dec -10)
Orter:
Västervik, Hörby och Växjö
Fördelning andel lägenheter:
5%
47%
Västervik
Växjö
48%
Hörby
Västervik
Växjö
Hörby
Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning
Fond 5 stängdes för teckning den 30 april 2007. Totalt har
124 investerare tillskjutit 36,4 MSEK i eget kapital. Fonden
förvaltar idag 10 fastigheter med en total yta om 15 190 kvm
fördelat på 211 lägenheter och 6 lokaler. Fastigheterna är
belägna i Hörby,Västervik och Växjö. Förvärvsvärdet i Fonden
uppgick till 116 MSEK vid årsskiftet.
Hörby erbjuder attraktivt boende kombinerat med ett
centralt läge i Skåne, och andelen som pendlar är 40 procent.
Orten har en stabil befolkningstillväxt om 0,5 procent per år.
En framtida etablering av forskningsanläggningen ESS norr om
Lund kommer att gynna hela regionen och skapa ännu fler
pendlingsmöjligheter från Hörby.
Västervik erbjuder en attraktiv turist- och boendemiljö vid
kusten och tar emot ca 700 000 besökare per år. Med sina 36
500 invånare är orten dessutom en viktig regionstad i östra
Småland.Västervik har en diversifierad arbetsmarknad som
inkluderar båttillverkning, tillverkningsindustri och ett större
sjukhus.
Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste
navet för service, administration och handel i södra Småland.
Staden har haft en mycket stark befolkningstillväxt om
12 procent under 2000-talet. Den stora inflyttningen har
skapat ett stort underskott på bostäder, och det råder
bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. Detta har inneburit en
stark prisutveckling för både villor och bostadsrätter samt låga
vakanser hos allmännyttan under hela 2000-talet.
Fonden redovisade cirka 2 procent högre hyresintäkter under
2010 jämfört med föregående år. Till följd av en osedvanligt
kall vinter, både i början och slutet av året, ökade värme- och
skötselkostnaderna avsevärt och rörelseresultatet minskade
därför med 0,6 MSEK.
38
Svenska Bostadsfondens marknad
Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har
haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella
aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder
SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden
efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila
kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på
bostadsinvesteringar.
Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska
bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala
bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga
grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande
roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en
genomsnittlig höjning om 2,0 procent, vilket indikerar en
fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren.
Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för
förvaltningsenheter i regionstäderna och i storstadsområden.
Bostadsfastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på
6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring
och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan
i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga
trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som
investeringstillgång.
Kommande verksamhetsår
Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar.
Räntesäkringar som löper till augusti 2011 har tidigare
tecknats för 64 procent av Fondens fastighetskrediter. Av
dessa säkringar har banken rätt att förlänga en swap på nivån
4,73 procent / 4,42 procent om 40 MSEK vilket motsvarar
57 procent av Fondens fastighetskrediter. I december
2010 tecknades ett ettårigt räntetak för överskjutande del,
37 MSEK, på nivån Stibor plus 2,5 procent.
Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de
administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för
vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den
tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen.
Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom
bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande
källsortering samt återvinning.
Förvaltningsr apport - Fond 5
ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 5 AB
2010
2009
Hyresintäkter
12 364
12 091
Omkostnader inkl. avskrivningar
-8 651
-7 745
3 713
4 346
6
10
-2 979
-3 376
740
980
115,4
116,0
4,3
4,6
119,7
120,6
Riskbärande kapital
37,5
37,2
Fastighetskrediter
77,3
77,7
4,9
5,7
119,7
120,6
1) Resultaträkning - KSEK
Rörelseresultat
Intäktsräntor
Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital)
Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital)
2) Balansräkning - MSEK
Fastigheter
Övriga tillgångar
Summa tillgångar
Övriga skulder/Avsättningar
Summa finansiering
3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK
Andel
Brutto
Netto
kapital
utdelning
utdelning
Förlagslåneränta, fast ränta 5%
14,9%
270
Vinstandelslån, vinstberoende ränta
71,4%
Preferensaktier serie A, utdelning
12,1%
44
Preferensaktier serier B, utdelning
1,7%
0
260
Skatt på utdelning Preferensaktier A och B
0
Total utdelning
44
574
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5%
22 500 SEK
5,0 %
Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta
500 SEK
1,0 %
Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK
500 SEK
1,0 %
Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK
-
-
Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 30 juni 2007
Stockholm den 1/4 2011
Carl Rosenblad
Styrelsens ordförande
Per-Åke Eliasson
Styrelseledamot
Lars Swahn
Verkställande direktör
39
Förvaltningsr apport - Fond 5
Ingeborgsstigen
Fastighet Jättegrytan 2 i Västervik
ägen
iv
Kolon
Sä
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Växjö
en
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
en
äg
niv
lo
Ko
lg
Flä
d
er
vä
ge
n
en
tig
G
vä
ge
äg
yts
vägen
gen
vä
amla
n
Ox
elv
Gr
Folkparksvägen
Gamla
Västervik
Grytstigen 2-40, 42-64 A-B och 66
Jättegrytan 2
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 5 AB
September 2007
4 040 kvm
44
3
Fastigheten byggd 1989 med löpande
renoveringar
Fastighetsbeståndet ligger i stadsdelen Kvännaren, sydväst om centrala
Västervik. Det är 1,8 km in till centrum.
40
Förvaltningsr apport - Fond 5
Ingeborgsstigen
Fastighet Svanen 7 - Tuppen 9 i Västervik
ägen
iv
Kolon
Sä
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Växjö
en
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
n
ge
ivä
lon
Ko
Flä
d
er
vä
ge
n
en
tig
lg
Gam
vä
ge
äg
yts
vägen
n
ge
la vä
n
Ox
elv
Gr
Folkparksvägen
Gamla
Västervik
Gamla vägen 3-7, Flädervägen 16, Sälgvägen 9-10
Svanen 7 - Tuppen 9
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 5 AB
September 2007
1 306 kvm
22
Inga
Fastigheterna byggda 1992
Fastigheterna belägna i stadsdelen Västralund, sydväst om centrala
Västervik, 1,3 km in till centrum.
41
Förvaltningsr apport - Fond 5
gå
Gamla väge
rds
ga
tan
gen
ybyvä
Ronn
42
gsg
ka
gen
ha
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Tollarp Osby
Hörby
Simrishamn
atan
Bir
viksvä
Sand
Kva
rn
Huskvarna
Skytteg
n
ga
tan
Alpgatan
tre
Alegatan
Ös
Ös
tre
gå
rds
Villagatan
Vildparksgatan
ga
tan
Fastighet Forntiden 10 i Växjö
ata
n
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Växjö
Alegatan 10 A-B
Forntiden 10
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 5 AB
Juni 2007
794 kvm
11
Inga
Fastigheten byggd på 1920-talet, tillbyggnad på 1950-talet samt 1995.
Fastighetsbeståndet ligger nära
centrum i Växjö.
Fastigheten Forntiden ligger lugnt beläget i stadsdelen Öster, knappt 10
minuters promenad in till central Växjö.
Förvaltningsr apport - Fond 5
Fastighet Fabrikanten 21 i Västervik
tan
ga
S. J
rm
Sty
gs
vä
ärn
ans
n
ata
an
gat
eng
Od
n
gata
tens
Kap
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Växjö
Västervik
Skepparegatan 3 A-C, 5 A-B
Fabrikanten 21
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 5 AB
September 2007
1 397 kvm
21
1
Fastigheten byggd 1991 med löpande renoveringar.
St
u
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
re
ga
ta
n
an
gat
ds
Fre
tan
sga
alm
erm
Söd
tan
ega
par
p
Ske
tan
sga
r
Sive
Fastighetsbeståndet är beläget öster om centrum med gångavstånd till
centrala Västervik.
43
Förvaltningsr apport - Fond 5
Fastighet Örtofta 1 & 2 i Hörby
n
ata
n
ata
ng
se
tan
taga
Fros
Ro
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Hörby Tollarp Osby
Simrishamn
Huskvarna
44
n
gata
Lilje
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Piongatan
hö
an
Slångat
ck
Ly
g
jds
Hörby
Slång. 6A-H, 8A-I, 10A-H, 12A-H, 14A-H, 16 A-H, 18A-D, 20A-H, 22A-H, 24A-H, 26A-H, 28A-D
Örtofta 1 och 2
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 5 AB
Maj 2008
6 326 kvm
88
1
Fastigheterna byggda 1983
Beståndet består av 12 st flerbostadshus i två våningar. Inom kvarteret
finns 2 st byggnader med tvättstuga och bastu. Det finns lekplatser,
parkeringsplatser och garage i området. Vissa av lägenheterna har
inglasade balkonger.
Förvaltningsr apport - Fond 5
Fastighet Östraby 1:6 i Hörby
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Hörby Tollarp Osby
Simrishamn
Huskvarna
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Hörby
Östraby nr 9046-9049 & 9051-9058
Östraby 1:6
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 5 AB
Maj 2008
508 kvm
12
Inga
Fastigheten byggd i slutet av 1960-talet
med större renoveringar under 1990talet.
Beståndet består av 3 st huskroppar i ett plan. Östraby ligger cirka en mil
söder om Hörby.
45
Förvaltningsr apport - Fond 5
Fastighet Fabrikanten 10 & 11 i Västervik
tan
ga
S. J
rm
Sty
gs
vä
ärn
ans
n
ata
an
gat
eng
Od
n
gata
tens
Kap
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Växjö
Västervik
Södermalmsgatan 2
Fabrikanten 10-11
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 5 AB
September 2007
819 kvm
13
1
Fastigheten är byggd 1939 med löpande renoveringar.
St
u
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
re
ga
ta
n
an
gat
ds
Fre
tan
sga
alm
erm
Söd
tan
ega
par
p
Ske
tan
sga
r
Sive
Fastighetsbeståndet är beläget öster om centrum med gångavstånd till
centrala Västervik.
46
Förvaltningsr apport - Fond 6
Svenska Bostadsfonden 6 AB
Fonden fulltecknades under sommaren 2007 och stängde i
september samma år. Fonden äger 205 lägenheter i Örkelljunga,
Hörby, Kalmar och Växjö till ett förvärvsvärde av 144 MSEK.
Förvaltningsberättelse
Resultat
50
51
52
53
Fastighet Hagtornet 1
Fastighet Skidan 6
Fastighet Sofiero 3
Fastighet Östraby 10:61
54
55
56
Fastighet Maltesholm 11
Fastighet Gårdstånga 2
Fastighet Herden 2
Fond 6
48
49
47
Förvaltningsr apport - Fond 6
förvaltningsber ättelse 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 6 AB
Faktaruta
Startår:
2007
Antal lägenheter:
205
Kvadratmeter:
17 099 KVM
Förvärvsvärde:
144 MSEK (dec -10)
Orter:
Hörby,Växjö, Kalmar och
Örkelljunga
Fördelning andel lägenheter:
19%
Svenska Bostadsfondens marknad
54%
20%
Kalmar
Växjö
Örkelljung
Växjö
Kalmar
Hörby
Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning
Fond 6 stängdes för teckning den 30 september 2007. Totalt
har 183 investerare tillskjutit 44,3 MSEK i eget kapital. Fonden
förvaltar idag 7 fastigheter med en total yta om 17 099 kvm
fördelat på 205 lägenheter och 10 lokaler. Fastigheterna är
belägna i Hörby, Örkelljunga,Växjö och Kalmar. Förvärvsvärdet
i Fonden uppgick till 144 MSEK vid årsskiftet.
Hörby erbjuder attraktivt boende kombinerat med ett
centralt läge i Skåne, och andelen som pendlar är 40 procent.
Orten har en stabil befolkningstillväxt om 0,5 procent per år.
En framtida etablering av forskningsanläggningen ESS norr om
Lund kommer att skapa fler pendlingsmöjligheter från Hörby.
Kalmar utvecklats från en ren industristad till en modern
tjänste-, service- och handelsinriktad stad. Linnéuniversitetet
som man delar med Växjö är en bidragande orsak. Det är
idag främst unga som flyttar till Kalmar, vilket inneburit en
efterfrågan på lägenheter och mycket låga vakansgrader.
Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste
navet för service, administration och handel i södra Småland.
Staden har haft en mycket stark befolkningstillväxt om
12 procent under 2000-talet, och det råder bostadsbrist sedan
ett par år tillbaka.
Örkelljunga ligger naturskönt beläget i nordvästra Skåne med
E4:an strategiskt nära centralorten. Ortens näringsliv har
dragit nytta av den starka tillväxten i västra Skåne, och den
attraktiva boendemiljön gör att det i princip inte finns några
lediga lägenheter att tillgå.
2009 förvärvades fastigheten Herden 2 i Kalmar med 42
lägenheter och med en totalyta om 3 225 kvm. Tillträde
skedde den 12 februari 2010 och Fonden är därmed
fullinvesterad.
48
Som ett temporärt tillskott har Fonden erhållit ett
koncernbidrag på 1,1 MSEK från moderbolaget Svenska
Bostadsfonden Management AB.
Det redovisade rörelseresultatet ökade med 0,7 MSEK,
motsvarande 18 procent. De fallande marknadsräntorna gav
ingen positiv effekt eftersom Fonden sedan tidigare hade en
räntesäkring med golv och tak.
7%
Hörby
Örkelljunga
Fonden redovisade 28 procent högre hyresintäkter under
2010 jämfört med föregående år, vilket främst beror på
förvärvet av Herden 2. En osedvanligt kall vinter, både i början
och slutet av året, ökade såväl värme- som skötsel- och
reparationskostnaderna avsevärt.
Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad
har haft positiva effekter på den kommersiella
fastighetsmarknaden. Transaktionsvolymen uppgick till
cirka 100 miljarder SEK, en ökning med 50 miljarder från
föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att
investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket
ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar.
Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska bostads
marknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala
bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga
grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande
roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en
genomsnittlig höjning om 2,0 procent, vilket indikerar en
fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren.
Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltnings
enheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostads
fastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på
6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring
och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan
i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga
trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som
investeringstillgång.
Kommande verksamhetsår
Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar.
Tidigare tecknade räntesäkringar med golv och tak på nivån
5,00 procent / 4,35 procent motsvarar 49 procent av Fondens
fastighetskrediter och löper till maj 2013. I december 2010
tecknades ett ettårigt räntetak för den överskjutande delen
med nivån Stibor plus 2,50 procent.
Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de
administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för
vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den
tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen.
Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom
bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande
källsortering samt återvinning.
Förvaltningsr apport - Fond 6
ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 6 AB
2010
2009
Hyresintäkter
13 321
10 386
Omkostnader inkl. avskrivningar
-8 620
-6 412
4 701
3 974
20
71
-3 973
-2 977
748
1 068
143,2
103,3
8,0
14,1
151,2
117,4
Riskbärande kapital
45,2
45,0
Fastighetskrediter
92,1
66,8
Övriga skulder/Avsättningar
13,9
5,6
151,2
117,4
1) Resultaträkning - KSEK
Rörelseresultat
Intäktsräntor
Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital)
Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital)
2) Balansräkning - MSEK
Fastigheter
Övriga tillgångar
Summa tillgångar
Summa finansiering
3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK
Andel
Brutto
Netto
kapital
utdelning
utdelning
Förlagslåneränta, fast ränta 5%
12,2%
Vinstandelslån, vinstberoende ränta
82,1%
270
364
Preferensaktier serie A, utdelning
4,3%
19
Preferensaktier serier B, utdelning
1,4%
0
Skatt på utdelning Preferensaktier A och B
0
Total utdelning
19
653
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5%
22 500 SEK
5,0 %
Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta
500 SEK
1,0 %
Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK
500 SEK
1,0 %
Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK
-
-
Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 30 september 2007
Stockholm den 1/4 2011
Carl Rosenblad
Styrelsens ordförande
Per-Åke Eliasson
Styrelseledamot
Lars Swahn
Verkställande direktör
49
Förvaltningsr apport - Fond 6
Fastighet Hagtornet 1 i Örkelljunga
g.
tare
mäs
Rytt
sv.
g
Kun
Otto
g
cks Vä
.
Trastst
.
Duvst
t.
Kråks
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Tollarp Osby
Hörby
Simrishamn
Huskvarna
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Ugglest.
sv.
olm
Ek h
o
Stenb
Örkelljunga
Ekholmsv. 4 A-D, 6 A-F, 8,10 A-H, J-K
Hagtornet 1
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 6 AB
1 april 2008
2 795 kvm
38
Inga
Fastigheten byggd 1982
Ligger naturskönt öster om centrum, cirka 10 minuters promenad
till torget. Näromgivningen utgörs av småhus samt bostadsrätter i
radhusform. Nära idrottsplats med badhus och idrottshall.
50
Förvaltningsr apport - Fond 6
gå
Gamla väge
rds
ga
tan
n
gsg
ka
ge
ybyvä
Ronn
ha
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Tollarp Osby
Hörby
Simrishamn
atan
Bir
gen
viksvä
Sand
Kva
rn
Huskvarna
Skytteg
n
ga
tan
Alpgatan
tre
Alegatan
Ös
Ös
tre
gå
rds
Villagatan
Vildparksgatan
ga
tan
Fastighet Skidan 6 i Växjö
ata
n
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Växjö
Östregårdsgatan 32 A-F
Skidan 6
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 6 AB
November 2007
1 232 kvm
15
Inga
Fastigheten byggd 1990
Fastigheten är belägen i centrala Växjö i ett trevligt grannskap med fem
minuters gångväg till centrum.
51
Förvaltningsr apport - Fond 6
Fastighet Sofiero 3 i Hörby
Kva
rng
Nygatan
atan
n
ata
sg
tan
rga
Sto
öjd
h
ck
Ly
tan
ga
Kung
en
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Osby
Hörby Tollarp
Simrishamn
Huskvarna
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
n
gata
Lilje
tan
taga
Fros
Gam
la t
org
an
sgat
s
Ro
Hörby
Lyckhöjds. 5 A-L, 7 A-H, 9 A-H,
11 A-H, 13
Sofiero 3
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 6 AB
30 april 2008
2 837 kvm
36
3
Fastigheten byggd 1981
Fastigheten är belägen i centrala Hörby och på området finns lekplats,
tvättstuga och förråd. Det finns även garage och parkering på området.
52
Förvaltningsr apport - Fond 6
Fastighet Östraby 10:61 i Hörby
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Osby
Hörby Tollarp
Simrishamn
Huskvarna
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Hörby
Östraby 9100-9107,
Östraby 10:61
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 6 AB
30 april 2008
1 320 kvm
24
2
Fastigheten byggd 1993
Beståndet består av 8 st huskroppar i en våning. Östraby ligger ca en mil
söder om Hörby.
53
Förvaltningsr apport - Fond 6
Fastighet Maltesholm 11 i Hörby
Kva
rng
Slagtoftavägen
Nygatan
atan
n
ata
sg
tan
rga
Sto
ck
Ly
jd
hö
tan
ga
Kung
en
sgat
s
Ro
gata
ta
Fros
G am
la t
org
an
n
gata
Lilje
n
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Osby
Hörby Tollarp
Simrishamn
Huskvarna
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Hörby
Slagtoftavägen 1 A-E
Maltesholm 11
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 6 AB
30 april 2008
2 913 kvm
36
4
Fastigheten byggd 1976
Maltesholm ligger i centrala Hörby med gångavstånd till centrum. En
trevåningsfastighet samt källarvåning med garage och tvättstuga i källaren.
Lekplats i området.
54
Förvaltningsr apport - Fond 6
Fastighet Gårdstånga 2 i Hörby
usga
tan
Vall
g
Låg
eda
Kvar
ng
mm
sga
tan
Nygata
n
Rytt
ersg
atan
Bollh
atan
atan
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Osby
Hörby Tollarp
Simrishamn
Huskvarna
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Hörby
Bollhusg. 1-3 A-D, Lågedammsg. 4-6 A-D, 8 A-B, Vallg. 11-13 A-D
Gårdstånga 2
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 6 AB
30 april 2008
2 059 kvm
26
1
Fastigheten byggd 1979
Gårdstånga 2 ligger i centrala Hörby med gångavstånd till centrum.
Beståndet består av 4 st huskroppar i två våningar. Inom kvarteret
finns tvättstuga, cykelförråd, parkeringsplatser samt carport.
55
Förvaltningsr apport - Fond 6
Fastighet Herden 2 i Kalmar
Ölandsleden
id
Arv
g.
ns
rma
me
Tim
g.
n
e
väg
s
ten
g.
Kap
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
b
co
Ja
s
ing
nn
ålä
Sm
ra
Nor
56
Växjö
g.
tes
tgö
Laholm
Örkelljunga
Hörby
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kungsgårdsv.
S:t Kristoffers väg
Huskvarna
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Väs
Kockhusg.
Kalmar
Jacob Smålänningsgata 8A-B, 10,
12A-B, 14A-B
Herden 2
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 6 AB
12 februari 2010
3 225 kvm
42
Inga
Fastigheten byggd 1990
Fastigheten är belägen i utkanten av Kalmar (cirka 3 km från centrala
Kalmar) med gott om grönytor i anslutning men ändå nära till köpcentret
Giraffen. Mycket goda kommunikationer till Kalmar centrum. Fastigheten,
som byggdes under 1950-talet och renoverades i början av 1990-talet,
består av två byggnader i tre plan och totalt 42 lägenheter.
Förvaltningsr apport - Fond 7
Svenska Bostadsfonden 7 AB
Fonden stängde i början av 2008. Fonden äger för närvarande
359 lägenheter i Växjö, Simrishamn, Norrköping och Borgholm
till ett förvärvsvärde av 216 MSEK.
Förvaltningsberättelse
Resultat
60
62
63
64
65
Fastighet Vesslan 1
Fastighet Björnen 2 - 6
Fastighet Strandsnäckan 5
Fastighet Pokalen 27
Fastighet Olivsnäckan 1
66
67
68
69
70
Fastighet Sverige 1
Fastighet Klinta 20:18
Fastighet Klinta 20:20
Fastighet Lugnet 3
Fastighet Björnen 2
Fond 7
58
59
57
Förvaltningsr apport - Fond 7
förvaltningsber ättelse 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 7 AB
2009 förvärvades fastigheter i Borgholm vilka tillträddes den
12 februari 2010. Fonden är därmed fullinvesterad. Som en följd
av förvärvet i Borgholm samt helårseffekter av förvärven 2009
ökade hyresintäkterna med 13,9 MSEK vilket motsvarar en
ökning om 151 procent.
Faktaruta
Startår:
2007
Antal lägenheter:
359
Kvadratmeter:
27 414 KVM
Förvärvsvärde:
216 MSEK (dec -10)
Orter:
Simrishamn, Norrköping,
Växjö och Borgholm
Fördelning andel lägenheter:
Den kalla vintern, både i början och slutet av året, medförde en
väsentlig ökning av värme- och skötselkostnaderna vilket hade
en negativ påverkan på fastighetsresultatet. Rörelseresultatet
förbättrades dock med 4,2 MSEK till 7,0 MSEK, vilket motsvarar
en ökning om 151 procent. Förbättringen berodde främst på att
Fonden nu är fullinvesterad.
13%
17%
Resultatet uppgick till 3,8 MSEK, en förbättring med 1,9 MSEK
vilket motsvarar en ökning om 100 procent.
45%
Svenska Bostadsfondens marknad
25%
Simrishamn
Norrköping
Norrköping
Borgholm
Växjö
Växjö
Borgholm
Simrishamn
Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning
Fond 7 stängdes för teckning den 31 december 2007. Totalt
har 174 investerare tillskjutit 57,9 MSEK i eget kapital. Fonden
förvaltar idag 10 fastigheter med en total yta om 27 414
fördelat på 359 lägenheter och 21 lokaler. Fastigheterna är
belägna i lägenheter i Borgholm, Norrköping, Simrishamn och
Växjö. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 216 MSEK vid
årsskiftet.
Borgholm är centrum för Ölands turistindustri med två till tre
miljoner besökare varje år. Förutom turistföretag finns även en
aktiv jordbruks- och livsmedelssektor. Pendlingen till Kalmars
diversifierade arbetsmarknad är dessutom omfattande. Enligt
Boverket råder det bostadsbrist på orten.
Norrköping är Sveriges åttonde största stad och har fått en
mer akademisk prägel sedan delar av Linköpings universitet
förlades här. Näringslivet har en stor spridning mellan bland
annat vård och omsorg, handel och basindustri. Det har
tidigare varit överskott av lägenheter i Norrköping, men denna
trend har brutits och idag råder det brist på centralt belägna
hyresrätter.
Simrishamn är centralort i Österlen och erbjuder ett attraktivt
boende med en pittoresk stadskärna och god tillgång till service
och handel. Orten har en stark turistnäring på sommaren
men även bland annat jordbruks- och livsmedelstillverkning.
Inflyttningen av medelålders och pensionärer är omfattande,
och den höga efterfrågan på boende har inneburit stigande
bostadspriser och låga vakanser hos allmännytan.
Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste
navet för service, administration och handel i södra Småland.
Staden har haft en mycket stark befolkningstillväxt om
12 procent under 2000-talet. Den stora inflyttningen har
skapat ett stort underskott på bostäder, och det råder
bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. Detta har inneburit en
58
stark prisutveckling för både villor och bostadsrätter samt låga
vakanser hos allmännyttan under hela 2000-talet.
Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har
haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella
aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder
SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden
efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila
kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på
bostadsinvesteringar.
Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska
bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala
bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga
grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande
roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en
genomsnittlig höjning om 2,01 procent, vilket indikeraren
fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren.
Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltnings
enheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostads
fastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på
6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring
och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan
i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga
trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som
investeringstillgång.
Kommande verksamhetsår
Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar enlig vid
varje tidpunkt gällande marknadsbedömning. I december 2010
tecknades ett ettårigt räntetak som omfattar 138 MSEK, vilket
motsvarar 100 procent av fastighetskrediterna, på nivån Stibor
plus 2,50 procent.
Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de
administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för
vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den
tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen.
Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom
bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande
källsortering samt återvinning.
Förvaltningsr apport - Fond 7
ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 7 AB
2010
2009
1) Resultaträkning - KSEK
Hyresintäkter
23 130
9 215
-16 129
-6 433
7 001
2 782
44
246
Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital)
-3 208
-1 114
Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital)
3 837
1 914
216,1
150,8
8,4
9,2
224,5
160,0
Riskbärande kapital
59,3
58,4
Fastighetskrediter
137,4
80,5
27,8
21,1
224,5
160,0
Omkostnader inkl. avskrivningar
Rörelseresultat
Intäktsräntor
2) Balansräkning - MSEK
Fastigheter
Övriga tillgångar
Summa tillgångar
Övriga skulder/Avsättningar
Summa finansiering
3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK
Förlagslåneränta, fast ränta 5%
Andel
Brutto
Netto
kapital
utdelning
utdelning
7,0%
Vinstandelslån, ränta
203
92,1%
2 665
Preferensaktier serie A, utdelning
0,2%
5
Preferensaktier serier B, utdelning
0,8%
0
Skatt på utdelning Preferensaktier A och B
0
Total utdelning
5
2 873
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5%
22 500 SEK
5,0 %
Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta
2 500 SEK
5,0 %
Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK
2 500 SEK
5,0 %
Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK
-
-
Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2007
Stockholm den 1/4 2011
Carl Rosenblad
Styrelsens ordförande
Per-Åke Eliasson
Styrelseledamot
Lars Swahn
Verkställande direktör
59
Förvaltningsr apport - Fond 7
Fastighet Vesslan 1 i Simrishamn
isv.
Sjukhus
g
:s vä
ian IV
t
Chris
sv.
rp
ato
Tum
Sim
r
äg
sv
ran
d
sg.
Ber
gst
sti
nd
La
ng
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Tollarp Osby
Hörby
Huskvarna
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Simrishamn
Bergstrands väg 5A-D, Landstingsgatan 4A-C, Simrisvägen 8A-C
Vesslan 1
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 7 AB
16 februari 2009
4 778 kvm
70
Inga
Fastigheten byggd 1965
Vesslan ligger i den västra delen av Simrishamns tätort, runt hörnet från
fastigheten Björnen, cirka en 10 minuters promenad till centrum.
60
Förvaltningsr apport - Fond 7
61
Förvaltningsr apport - Fond 7
Fastighet Björnen 2-6 i Simrishamn
Lan
dst
ing
sg.
g
:s vä
ian IV
t
Chris
sv.
rp
ato
Tum
Sim
r
isv.
Sjukhus
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Tollarp Osby
Hörby
Huskvarna
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Simrishamn
Simrisvägen 12 A-G, 14 A-F, 16-20 A-C,
Björnen 2-6
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 7 AB
16 februari 2009
6 353 kvm
92
1
Fastigheterna byggda 1968-1970
Fastigheten Björnen ligger väster om Simrishamns centrum, cirka 10
minuters promenad in till centrum. Inom cirka 500 m avstånd ligger
sjukhus, folktandvård samt idrottsplats med inomhusbad.
62
Förvaltningsr apport - Fond 7
Fastighet Strandsnäckan 5 i Växjö
Teleborgsv.
Sjukhus
Växjösjön
Lagmansv.
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Tollarp Osby
Hörby
Simrishamn
Huskvarna
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Växjö
Lagmansvägen 11-63
Strandsnäckan 5
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 7 AB
11 december 2008
2 028 kvm
26
Inga
Fastigheten byggd 1992
Beståndet ligger vackert beläget invid Växjösjön.
63
Förvaltningsr apport - Fond 7
Fastighet Pokalen 27 i Norrköping
sg.
Slott
.
areg
Garv
g.
g.
indare
s
Kung
dg.
Bråd
b
Tunn
Matteus
kyrka
Smedjeg.
Plankg.
ng.
Vatte
g.
Sand
g.
Bred
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Tollarp Osby
Hörby
Simrishamn
Huskvarna
64
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Norrköping
Luntg. 19-21, Vatteng. 30-32, Smedjeg. 36
Pokalen 27
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 7 AB
1 september 2009
4 776 kvm
62
11
Fastigheten byggd 1966
Fastigheten ligger i stadsdelen Nordantill 1,2 km från Norrköpings
centrum. Campus Norrköping finns inom gångavstånd och i närheten
ligger Kungsgatan med ett utbud av restauranger, butiker och mataffärer.
Själva byggnaden består av tre huskroppar uppförda 1966 och rymmer 62
bostadslägenheter och 55 garageplatser.
Förvaltningsr apport - Fond 7
Fastighet Olivsnäckan 1 i Växjö
Ting
sryd
sv.
Teleborgsv.
Kampast.
Sigfrid
sv.
ans
am
Sun
väg
g
am
vä
ans
Vin
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Tollarp Osby
Hörby
Simrishamn
Huskvarna
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Emil Lindells väg
ans
m
Una
väg
Sjukhus
Växjö
Sunamans väg 1-23, Vinamans väg 2-10
Olivsnäckan 1
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 7 AB
15 november 2009
2 273 kvm
22
Inga
Fastigheten byggd 1992
Fastigheten Olivsnäckan ligger intill Växjösjön i ett populärt fritidsområde,
endast 1,2 km från centrala Växjö och 1,5 km till universitetsområdet.
Flera av lägenheterna har sjöutsikt. Fastigheten har en innergård med
gräsmattor, bänkar och en lekplats. Själva byggnaden är uppförd 1992
65
i samband med Bomässan i Växjö.
Förvaltningsr apport - Fond 7
Strand
gatan
Slottsg
atan
Fastighet Sverige 1 i Borgholm
Sandg
atan
Kvarng
ata
n
Norra L
å
nggata
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
66
Växjö
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
atan
Köpman
g
Kyrkog
atan
Trädgår
dsgatan
ångga
tan
Östra K
yrkogat
an
Södra L
Västra
n
Hantve
rk
Storga
ta
aregata
n
n
Borgholm
Trädgårdsgatan 11A-F, 11 H
Sverige 1
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 7 AB
1 februari 2010
1 379 kvm
18
2
Fastigheten byggd 1990
Fastigheten är belägen i de centrala delarna av Borgholm, ett stenkast
från Storgatan, vilken är Borgholms främsta shoppinggata. På fastigheten
finns ett bostadshus bestående av tre byggnader i 2 1/2 plan, om totalt 18
lägenheter, samt källare med garage. Huvudbyggnaden uppfördes i slutet av
1980-talet.
Förvaltningsr apport - Fond 7
Fastighet Klinta 20:18 i Borgholm
Klint
Gatan
an
agat
Gröna
n
ge
svä
n
e
Öjväg
n
ge
vä
ge
pin
Tingd
Kö
en
Öjvägen
u
Sk
alsväg
arn
rkv
Ra
m
sä
ttr
aB
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
Växjö
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
ac
ke
Borgholm
Tingdalsvägen 2-64
Klinta 20:18
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 7 AB
1 februari 2010
1 572 kvm
30
1
Fastigheten byggd 1988
Fastigheten, som ligger cirka 5 km öster om centrala Borgholm, består
av fem bostadshus i två våningar utan källare samt en separat byggnad
med tvättstuga och förråd. Byggnaderna uppfördes i slutet av 1980-talet.
Fastigheten har 30 lägenheter. Kommunikationer i form av buss finns
67
på gångavstånd från fastigheten.
Förvaltningsr apport - Fond 7
Fastighet Klinta 20:20 i Borgholm
Klint
an
Gatan
Öjväg
v
ge
pin
Ra
Tingd
Kö
en
Öjvägen
en
n
e
äg
alsväg
Sk
agat
Gröna
n
ge
svä
rn
va
urk
m
sä
ttr
aB
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
68
Växjö
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
ac
ke
Borgholm
Tingdalsvägen 66-92
Klinta 20:20
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 7 AB
1 februari 2010
1 625 kvm
14
Inga
Fastigheten byggd 1988
Fastigheten består av 14 lägenheter belägna i sju stycken tvåvåningsparhus
utan källare. Byggnaderna uppfördes i slutet av 1980-talet.
Kommunikationer i form av buss finns på gångavstånd från fastigheten och
in till centrala Borgholm är det cirka 5 km.
Förvaltningsr apport - Fond 7
Strand
gatan
Slottsg
atan
Fastighet Lugnet 3 i Borgholm
Sandg
atan
Kvarng
ata
n
Norra L
å
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
Växjö
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
ngatan
Köpma
Kyrkog
atan
Trädgå
rdsgata
n
ångga
tan
Östra K
yrkoga
tan
Södra L
n
Västra
n
Hantve
Storga
ta
rkareg
atan
nggata
Borgholm
Södra Långgatan 30A-B, 32A-F, Trädgårdsgatan 22, 22A-H, J-K, T
Lugnet 3
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 7 AB
1 februari 2010
1 617 kvm
17
4
Fastigheten byggd 1986
Fastigheten är belägen i centrala Borgholm med service och nöjen
inom gångavstånd. Parkering finns på fastigheten. Lugnet 3 består av 17
lägenheter fördelade på två byggnader uppförda i mitten av 1980-talet.
69
Förvaltningsr apport - Fond 7
Strand
gatan
Slottsg
atan
Fastighet Björnen 2 i Borgholm
Sandg
atan
Kvarng
ata
n
Norra L
å
nggata
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
70
Växjö
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Borgholm
Storgatan 14, 14 A-H, K-L
Björnen 2
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 7 AB
1 februari 2010
1 013 kvm
8
2
Fastigheten byggd 1992
Fastigheten är belägen i absoluta A-läge i centrala Borgholm med bästa
butiksläge. Omgivningen utgörs av småbostadshus och bostadsrätter.
Parkering finns på gatan i närheten av fastigheten. Fastigheten består av
tre våningar samt källare om totalt åtta lägenheter (med egen ingång via
gården) och uppfördes i början av 1990-talet.
Köpma
ngatan
ogatan
n
Kyrkog
ata
Trädgå
rdsgata
n
ångga
tan
Östra K
yrk
Södra L
Västra
n
Hantve
rk
Storga
ta
aregata
n
n
Förvaltningsr apport - Fond 8
Svenska Bostadsfonden 8 AB
Fond 8 hade under 2008 fyra emissioner varav den sista
emissionen stängde den 31 december 2008. Fonden förvaltar
i dagsläget 709 lägenheter i Simrishamn, Kalmar, Borgholm,
Laholm, Örkelljunga och Osby till ett förvärvsvärde av
405 MSEK.
Förvaltningsberättelse
Resultat
74
75
76
77
78
Fastighet Läderfabriken 1-3
Fastighet Uttern 1
Fastighet Solberga 1:104
Fastighet Safiren 2
Fastighet Rinkaby 3:46
79
80
81
82
83
Fastighet Rinkaby 3:26
Fastighet Rapsen 6
Fastighet Sländan 6
Fastighet Predikanten 1
Fastighet Korgen 1, 3 & 4
Fond 8
72
73
71
Förvaltningsr apport - Fond 8
förvaltningsber ättelse 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 8 AB
dragit nytta av den starka tillväxten i västra Skåne och det
finns i princip inga lediga lägenheter att tillgå på orten.
Faktaruta
Startår:
2008
Antal lägenheter:
709
Kvadratmeter:
53 031 KVM
Förvärvsvärde:
405 MSEK (dec -10)
Orter:
Simrishamn, Kalmar, Osby,
Örkelljunga, Borgholm och
Laholm
Fördelning andel lägenheter:
Som en följd av förvärven 2010 och helårseffekter av
förvärven 2009 ökade hyresintäkterna med 22,9 MSEK vilket
motsvarar drygt 300 procent.
6%
13%
25%
14%
24%
18%
Kalmar
Örkelljunga
Borgholm
Simrishamn
Osby
Laholm
Den 12 februari 2010 tillträdde Fonden fastigheter i Borgholm
och Kalmar med en totalyta om 19 042 kvm som förvärvades
under 2009. Under 2010 förvärvades och tillträddes
fastigheter i Laholm och Örkelljunga med en totalyta om
11 597 kvm. I december 2010 förvärvades fastigheter i Osby
med tillträden den första februari 2011. Fonden, som därmed
är fullinvesterad, har en sammanlagd yta om 53 031 kvm,
19 fastigheter, 709 lägenheter och 23 lokaler.
Laholm
Osby
Örkelljuna
Borgholm
Kalmar
Simrishamn
Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning
Fond 8 stängdes för teckning den 31 december 2008.
Totalt har 500 investerare tillskjutit 150,8 MSEK i eget
kapital. Fonden är Svenska Bostadsfondens första årsfond,
vilket innebär att kapital anskaffats under ett helår via fyra
emissioner. Idag förvaltar fonden 19 fastigheter med en
total yta om 53 031 kvm fördelat på 709 lägenheter och 23
lokaler. Fastigheterna är belägna i Simrishamn, Kalmar, Osby,
Örkelljunga, Borgholm och Laholm. Förvärvsvärdet i Fonden
uppgick till 405 MSEK vid årsskiftet.
Borgholm är centrum för Ölands turistindustri men har
även en aktiv jordbruks- och livsmedelssektor. Pendlingen
till Kalmars diversifierade arbetsmarknad är dessutom
omfattande. Enligt Boverket råder det bostadsbrist på orten.
Kalmar utvecklats från industristad till en modern tjänste-,
service- och handelsinriktad stad. Linnéuniversitetet som delas
med Växjö är en bidragande orsak. Idag flyttar främst unga till
Växjö vilket skapat efterfrågan på lägenheter och låga vakanser.
Laholm ligger idylliskt 5 km från kusten och bara två mil från
Halmstad för de som vill pendla. Företagsklimatet på orten
är prisbelönt med tillverkningsindustri och tjänsteföretag.
Efterfrågan är stor på centrala lägenheter.
Simrishamn är centralort i Österlen och erbjuder en
attraktiv boendemiljö med god tillgång till service och handel.
Inflyttningen av medelålders och pensionärer är omfattande
vilket skapat hög efterfrågan på boende och låga vakanser.
Osby ligger i norra Skåne och har ett brett näringsliv
med många småföretag. Orten ligger i den expansiva
Öresundsregionen och tåget till Köpenhamn tar bara en
timme. Osby har ett positivt flyttnetto och bostadsbrist.
72
Örkelljunga ligger naturskönt beläget i nordvästra Skåne med
E4:an strategiskt nära centralorten. Ortens näringsliv har
Den osedvanligt kalla vintern, både i början och slutet
av året, medförde en väsentlig ökning av värme- och
skötselkostnaderna vilket hade en negativ påverkan på
fastigheternas driftnetto. Beroende på Fondens stora
fastighetsinvesteringar under året förbättrades dock Fondens
resultat med 2,8 MSEK vilket motsvarar 219 procent.
Svenska Bostadsfondens marknad
Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad
har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden, och
transaktionsvolymen ökade till cirka 100 miljarder SEK
jämfört med 50 miljarder föregående år. Efter finanskrisen har
investerare sökt stabila kassaflöden till lägre belåning vilket
ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar.
Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska
bostadsmarknaden. De kommunala bostadsbolagen måste
framöver bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder,
och allmännyttan har förlorat sin hyresnormerande roll. Årets
hyresförhandlingar, som hittills inneburit en genomsnittlig
höjning om 2,0 procent, indikerar en fortsatt utveckling i linje
med de senaste tio åren.
Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltnings
enheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostads
fastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på
6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring
och 2,3 procent direktavkastning
Kommande verksamhetsår
Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar och
till viss del bundna räntor. Fonden har 56 MSEK i bundna
lån till 4,04 procent ränta fram till och med november
2015. I december tecknades ett ettårigt räntetak för
200 MSEK, vilket motsvarar cirka 69 procent av Fondens
fastighetskrediter, på nivån Stibor plus 2,5 procent.
Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de
administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för
vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den
tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen.
Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom
bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande
källsortering samt återvinning.
Förvaltningsr apport - Fond 8
ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 8 AB
2010
2009
1) Resultaträkning - KSEK
Hyresintäkter
30 138
7 273
-21 010
-6 149
9 128
1 124
779
1 381
Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital)
-5 784
-1 215
Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital)
4 123
1 290
404,8
110,3
43,6
125,2
Summa tillgångar
448,4
235,5
Riskbärande kapital
152,4
151,4
Fastighetskrediter
259,7
73,5
36,3
10,6
448,4
235,5
Omkostnader inkl. avskrivningar
Rörelseresultat
Intäktsräntor
2) Balansräkning - MSEK
Fastigheter
Övriga tillgångar
Övriga skulder/Avsättningar
Summa finansiering
3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK
Förlagslåneränta, fast ränta pro rata 5%
Vinstandelslån, ränta
Preferensaktier serier B, utdelning
Andel
Brutto
Netto
kapital
utdelning
utdelning
3,4%
540
96,2%
2 776
0,4%
0
Skatt på utdelning
0
Total utdelning
0
3 316
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta pro rata 5%
Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta
22 500 SEK
5,0 %
1 000 SEK
2,0 %
-
-
Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK
Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2008
Stockholm den 1/4 2011
Carl Rosenblad
Styrelsens ordförande
Per-Åke Eliasson
Styrelseledamot
Lars Swahn
Verkställande direktör
73
Förvaltningsr apport - Fond 8
Fastighet Läderfabriken 1-3 i Simrishamn
Stortorget
Sk
a
ns
g.
.
Storg
g.
gs
vä
rn
Jä
.
Allg
nb
Ste
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Tollarp Osby
Hörby
Huskvarna
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
sg.
ock
Simrishamn
Järnvägsg. 4-6, Skansg. 17-21, Krukmakareg. 2-8, Stenbocksg. 18-20
Läderfabriken 1-3
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 8 AB
16 februari 2009
9 025 kvm
102
4
Fastigheterna byggda 1990
Fastigheterna ligger i centrala Simrishamn, 200 m från Stortorget och
100 m från tågstationen. Läderfabriken består av tre huskroppar.
74
Förvaltningsr apport - Fond 8
Fastighet Uttern 1 i Simrishamn
Lan
dst
ing
sg.
g
:s vä
ian IV
t
Chris
sv.
rp
ato
Tum
Sim
r
isv.
Sjukhus
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Tollarp Osby
Hörby
Huskvarna
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Simrishamn
Landstingsgatan 2A-G och Bergstrandsväg 4A-D
Uttern 1
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 8 AB
16 februari 2009
4 850 kvm
69
Inga
Fastigheten byggd 1964
Uttern ligger i den västra delen av Simrishamns tätort, cirka 1,2 km från
centrum. Fastigheten ligger i ett naturskönt bostadsområde.
75
Förvaltningsr apport - Fond 8
Fastighet Solberga 1:104 i Borgholm
Ålfiskareg.
Forellst.
Öringst.
v.
ge
tu
s
Sjö
Rödingst
.
Sommarlovsv.
Ålfiska
reg.
Köpingev.
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
76
Växjö
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Borgholm
Ålfiskaregatan 1-55
Solberga 1:104
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 8 AB
12 februari 2010
7 651 kvm
90
Inga
Fastigheten byggd 1991
Fastigheten är belägen i utkanten av Borgholm, cirka 2 km från
stadskärnan. Omgivningen utgörs av småbostadshus och bostadsrätter.
Sjöglimt och närhet till populära badplatsen Borgholm. Fastigheten är
bebyggd med fem byggnader i två till tre plan och uppfördes på tidigt 1990tal. Alla lägenheter har balkong alternativt uteplats.
Förvaltningsr apport - Fond 8
Fastighet Safiren 2 i Kalmar
Ox
h
sg.
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
Växjö
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Drott
Arrhen
iu
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
sv
.
Skola
Daléng
.
r is ti n a s v ä g
äg
sv
olf
Ad
ning
K
Gustav
ag
Persto
rp
sv.
Kalmar
Daléng. 19A-B, 21A-B, 23A-B, Drottning Kristinas v. 6A-C, Gustaf Adolfs v. 18A-B
Safrien 2
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 8 AB
12 februari 2010
6 558 kvm
95
Inga
Fastigheten byggd 1964
Fastigheten, som byggdes på 1960-talet med renoveringar under början
av 2000-talet, ligger cirka 2,5 km från centrala Kalmar med mycket goda
kommunikationer till centrum. Fastigheten har 95 lägenheter.
77
Förvaltningsr apport - Fond 8
Fastighet Rinkaby 3:46 i Kalmar
v.
gare
Bryg
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
78
Växjö
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Osby
Tollarp
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Dalv.
R
årdsv.
Pipareg
Nattvio r.
l sg
sv.
yholm
inkab
Kalmar
Rinkabyholmsvägen 37
Rinkaby 3:46
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 8 AB
1 februari 2010
193 kvm
2
Inga
Fastigheten byggd 1992
Fastigheten är belägen cirka 5 km söder om centrala Kalmar i den
trivsamma förorten Rinkabyholm. Kommunikation i form av bussar in till
Kalmar finns på gångavstånd. Fastigheten, som uppfördes på 1930-talet, har
löpande renoverats och består av totalt två lägenheter.
Förvaltningsr apport - Fond 8
Fastighet Rinkaby 3:26 i Kalmar
v.
gare
Bryg
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
Växjö
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Dalv.
R
rdsv.
Piparegå
Nattvio r.
l sg
sv.
yholm
inkab
Kalmar
Rinkabyholmsvägen 35
Rinkaby 3:26
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 8 AB
1 februari 2010
400 kvm
6
Inga
Fastigheten byggd 1992
Fastigheten är belägen cirka 5 km söder om centrala Kalmar i den
trivsamma förorten Rinkabyholm. Kommunikation i form av bussar in
till Kalmar finns på gångavstånd. Fastigheten, som uppfördes i början
av 1990-talet, består av totalt sex lägenheter med egna ingångar samt
angränsande parkering.
79
Förvaltningsr apport - Analys
Fastighet Rapsen 6 i Kalmar
Tyskav.
v.
gö
Da
Ba
ltis
v.
ka
ars
v.
sm
Wi
v.
cks
e
Lyb
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
80
Växjö
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Osby
Tollarp
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
v.
gs
än
ur
Dj
Djurängsskolan
Kalmar
Baltiska vägen 5, Djurängsvägen 25-27
Rapsen 6
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 8 AB
1 februari 2010
4 240 kvm
72
2
Fastigheten byggd 1996
Fastigheten är belägen i stadsdelen Djurängen, avståndet till centrum
är cirka 3,5 km, med goda kommunikationer in till centrala Kalmar.
Omgivande bebyggelse utgörs av småbostadshus och bostadsrätter.
Fastigheten är bebyggd med tre byggnader i fyra plan och har 72
lägenheter. Fastigheten uppfördes under mitten av 1990-talet.
Förvaltningsr apport - Fond 9
Fastighet Sländan 6 i Laholm
Lagan
Lagav.
Kvarng.
Köpm
ansg.
yg.
leb
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Trä
dg
å
r t u l l s g.
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Tollarp Osby
Hörby
Simrishamn
Huskvarna
og.
Sto
rg.
Ö ste
Kyr
k
rds
g.
Stortorget
m
Ga
Jär
nvä
g
sg.
Laholm
Järnvägsgatan 7A-7R,
Stationsgatan 11A-11Ö
Sländan 6
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 8 AB
Juni 2010
3 372 kvm
46
1
Fastigheten byggd 1984
Sländan 6 är belägen i Laholms centrum intill Lagan. Fastigheten är uppförd
på åttiotalet och håller byggnadstekniskt hög standard. Laholm har en
charmig stadskärna med medeltida anor och erbjuder en lugn
81
och attraktiv boendemiljö.
Förvaltningsr apport - Fond 9
Fastighet Predikanten 1 i Osby
Köp
ma
gat
an
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
82
Växjö
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
rnv
ägs
gat
an
Go
dsv
äge
n
n
ra J
ä
gata
Öst
kare
Västra Järnvägsgatan
Kloc
Väs
tra
Sto
rg
ata
n
nna
Osby
Västra Järnvägsgatan 29 etc
Predikanten 1
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 8 AB
1 februari 2011
8 467 kvm
98
Inga
Fastigheten byggd 1980-tal
Fastigheterna Disponenten 10, Disponenten 14, Gamleby 31, Klockaren
5, Klockaren 10, Skogsvaktaren 7, Predikanten1, Väktaren 1 och Väktaren
3 ligger centralt i Osby. En kort promenad till centrum och till tåg- och
busstationen, nära till friluftsliv längs med Osbysjöns stränder. De flesta
fastigheterna är byggda under sena 1980-talet, har hiss och gröna ytor i
anslutning till fastigheten.
Förvaltningsr apport - Fond 9
Fastighet Korgen 1, 3 & 4 i Örkelljunga
Laholmsvägen
Bö
are
g.
de
ar
li
Hu
s
g.
erbo
sv.
Sunn
n
dk
Göingeg.
rp
na
n
So
Järnblästg.
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Tollarp Osby
Hörby
Simrishamn
Huskvarna
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Örkelljunga
Göingegatan 1 A-D och M, Sonnarpsvägen 22 A-G, M och 24 A-D
Korgen 1, 3 och 4
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 8 AB
31 augusti 2010
8 299 kvm
129
9
Fastigheten byggd 1966
Korgen 1, 3 och 4 ligger cirka 5 minuters gångväg från centrum i ett
trevligt bostadsområde med naturen in på knuten. En damm med
gångstig och lekplats ligger strax intill fastigheten.
83
Förvaltningsr apport - Fond 9
84
Förvaltningsr apport - Fond 9
Svenska Bostadsfonden 9 AB
Fond 9 hade under året fyra emissioner varav den sista
emissionen stängde den 31 december 2009. Fonden förvaltar
i dagsläget 223 lägenheter i Laholm och Huskvarna till ett
förvärvsvärde om 153 MSEK.
Förvaltningsberättelse
Resultat
88
89
90
Fastighet Getingen 4
Fastighet Palsternackan 1
Fastighet Ekorren 1
Fond 9
86
87
85
Förvaltningsr apport - Fond 9
förvaltningsber ättelse 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 9 AB
Svenska Bostadsfondens marknad
Faktaruta
Startår:
2009
Antal lägenheter:
223
Kvadratmeter:
16 451 KVM
Förvärvsvärde:
73 MSEK (december 2010)
153 MSEK (juni 2011)
Orter:
Laholm och Huskvarna
Fördelning andel lägenheter:
41%
Huskvarna
Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har
haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella
aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder
SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden
efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila
kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på
bostadsinvesteringar.
Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska
bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala
bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga
grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande
roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en
genomsnittlig höjning om 2,0 procent, vilket indikerar en
fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren.
59%
Huskvarna
Laholm
Laholm
Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning
Fond 9 är en årsfond där kapital tagits in via fyra emissioner.
Den sista emissionen stängdes för teckning den 31 december
2009. Totalt har 348 investerare tillskjutit 100,6 MSEK. Idag
förvaltar fonden 3 fastigheter belägna i Laholm och Huskvarna
med en total yta om 16 451 kvm fördelat på 223 lägenheter
och 3 lokaler. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 73 MSEK
vid årsskiftet.
Laholm ligger 5 km från kusten och har en idyllisk och
välbevarad stadskärna. Halmstad ligger 2 mil bort som ett
pendlingsalternativ, men det högt rankade företagsklimatet på
orten omfattar såväl ett stort antal nystartade företag som
tillverkningsindustri och tjänsteföretag. Efterfrågan är stor på
centrala lägenheter.
Huskvarna är en del av Jönköpings kommun och har cirka
22 000 invånare. Läget intill E4:an i skärningspunkten mellan
Västsverige, Mälardalen och södra Sverige gör Jönköping till en
av Sveriges ledande logistikorter och en av landets snabbast
växande orter. Det är bostadsbrist på orten till följd av den
starka inflyttningen och vakansgraden är mycket låg.
Den låga förvärvstakten i kombination med en ovanligt kall
vinter som orsakade höga värme- och skötselkostnader
resulterade i ett svagt rörelseresultat som uppgick till
-0,2 MSEK, vilket dock var en förbättring motsvarande 0,8
MSEK jämfört med föregående år.
Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltnings
enheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostads
fastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på
6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring
och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan
i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga
trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som
investeringstillgång.
Kommande verksamhetsår
Ett stort antal portföljer analyseras löpande för att kunna
förvärva fler fastigheter snarast möjligt, men kvalitet och
förväntad avkastning är alltid de främsta faktorerna vid alla
investeringsbeslut. Fondens bedömning är att det under 2011
kommer att komma ut fler bra fastigheter på marknaden
Målsättningen är att Fonden skall vara fullinvesterad snarast
möjligt med hänsyn tagen till Fondens krav på fastigheternas
kvalitet och belägenhet.
Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar och
till viss del bundna räntor när detta bedöms som bäst ur ett
marknadsperspektiv.
Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de
administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för
vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den
tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen.
Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom
bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande
källsortering samt återvinning.
Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret
2011 som Fondens utveckling och avkastning över tid även om
investeringsperioden har blivit längre än förväntat.
86
Förvaltningsr apport - Fond 9
ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 9 AB
2010
2009
1) Resultaträkning - KSEK
Hyresintäkter
1 683
0
-1 893
-980
-210
-980
582
185
Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital)
-756
-45
Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital)
-384
-840
Omkostnader inkl. avskrivningar
Rörelseresultat
Intäktsräntor
2) Balansräkning - MSEK
Fastigheter
72,9
0,0
Övriga tillgångar
29,0
79,3
101,9
79,3
Riskbärande kapital
98,3
78,2
Fastighetskrediter
0,0
0,0
Övriga skulder/Avsättningar
3,6
1,1
101,9
79,3
Summa tillgångar
Summa finansiering
3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK
Förlagslåneränta, fast ränta pro rata 5%
Andel
Brutto
Netto
kapital
utdelning
utdelning
3,4%
Vinstandelslån, ränta
1 282
96,2%
Preferensaktier serier B, utdelning
0
0,4%
0
Skatt på utdelning
0
Total utdelning
0
1 282
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta pro rata 5%
22 500 SEK
5,0 %
Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta
-
-
Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK
-
-
Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2009
Stockholm den 1/4 2011
Carl Rosenblad
Styrelsens ordförande
Per-Åke Eliasson
Styrelseledamot
Lars Swahn
Verkställande direktör
87
Förvaltningsr apport - Fond 9
Fastighet Getingen 4 i Laholm
Lagan
Lagav.
Kvarng.
Köpm
ansg.
yg.
leb
Stortorget
m
Ga
Laholm
Örkelljunga
Hörby
88
Växjö
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Osby
Tollarp
Simrishamn
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
sg.
gå
rd
Jär
nvä
g
sg.
Trä
d
r t u l l s g.
Huskvarna
og.
Sto
rg.
Ö ste
Kyr
k
Laholm
Kvarng. 4A-4L, Köpmansg. 7A-7C
Getingen 4
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 9 AB
Juni 2010
2 700 kvm
41
Inga
Fastigheten byggd 1987
Getingen 4 är belägen i Laholms centrum intill Lagan. Flera av lägenheterna
har sjöutsikt. Fastigheten är uppförd i slutet åttiotalet och håller
byggnadstekniskt hög standard. Laholm har en charmig stadskärna med
medeltida anor och erbjuder en lugn och attraktiv boendemiljö.
Förvaltningsr apport - Analys
Fastighet Palsternackan 1 i Laholm
Mejramgången
gen
gån
jan
Tim
Glänningeskolan
Salvia
gång
e
n
n
Körvelgången
Krydd
väge
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Växjö
Borgholm
Laholm
Kalmar
Örkelljunga
Tollarp Osby
Hörby
Simrishamn
Huskvarna
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Laholm
Mejramgången 1 A-B, 3-47, 11 A, 2 A-B, 4-48
Palsternackan 1
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 9 AB
29 november 2010
3 749 kvm
51
2
Fastigheten byggd 1991
Palsternackan byggdes 1991 av den lokala byggmästaren AB
Gunnohus. Fastigheten är belägen i det lugna och populära området
”Trädgårdsstaden” strax utanför Laholms centrala delar.
89
Förvaltningsr apport - Analys
Fakto
rig.
Fastighet Ekorren 1 i Huskvarna
ms
a
Th
väg
90
Växjö
Tollarp
Simrishamn
ergs
v.
Rogb
re
g.
rra
Bo
v.
g.
lm
lhe
Laholm
Örkelljunga
Hörby
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Osby
ne
Ox
Wi
.
reg
Stu
Huskvarna
Lillåv
.
Bägg
.
sg
k
Eri
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Uthyrningsbar yta
Lägenheter
Kommersiella lokaler
Övrigt
Roseng.
n
ata
E kg
Huskvarna
Eriksgatan 10-34
Ekorren 1
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 9 AB
September 2011
10 002 kvm
131
1
Fastigheten byggd 1967
Fastigheten Ekorren 1 ligger på en höjd i Huskvarnas tätort och består
av ett punkthus och fyra låghus. Närområdet består av villor och
flerbostadshus samt generösa grönytor. Det finns goda kommunikationer
in till Jönköping samt centrala Huskvarna.
Förvaltningsr apport - Fond 10
Svenska Bostadsfonden 10 AB
Fond 10 hade under 2010 fyra emissioner varav den sista
emissionen stängde den 31 december 2010. Fonden förvaltar
i dagsläget 24 lägenheter i Västervik till ett förvärvsvärde av
20 MSEK.
Förvaltningsberättelse
Resultat
94
Fastighet Masten 3,
Krämaren 7 &
Hovslagaren 19
Fond 10
92
93
91
Förvaltningsr apport - Fond 10
förvaltningsber ättelse 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 10 AB
genomsnittlig höjning om 2,01 procent, vilket indikerar en
fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren.
Faktaruta
Startår:
2010
Antal lägenheter:
24
Kvadratmeter:
2 200 KVM
Förvärvsvärde:
20 MSEK
Orter:
Västervik
Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för
förvaltningsenheter i regionstäderna och i storstadsområden.
Bostadsfastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på
6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring
och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan
i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga
trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som
investeringstillgång.
Fördelning andel lägenheter:
Kommande verksamhetsår
100%
Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning
Ett stort antal portföljer analyseras löpande för att kunna
förvärva fler fastigheter snarast möjligt, men kvalitet och
förväntad avkastning är alltid de främsta faktorerna vid alla
investeringsbeslut. Fondens bedömning är att det under 2011
kommer att komma ut fler bra fastigheter på marknaden,
inte minst därför att räntorna har börjat stiga. Målsättningen
är att Fonden skall vara fullinvesterad snarast möjligt med
hänsyn tagen till Fondens krav på fastigheternas kvalitet och
belägenhet.
Bolaget är en årsfond vilket innebär att kapital tagits in i fyra
emissioner. Den sista emissionen stängdes för teckning den 31
december 2010. Tecknat kapital uppgick den sista december
2010 till 95,5 MSEK, varav 74,6 MSEK var inbetalt.
Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar
och till viss del bundna räntor när detta bedöms som
marknadsmässigt bäst. Fonden har för närvarande inga
fastighetskrediter.
Ett fastighetsförvärv i Västervik har genomförts under 2011,
dessutom har ett antal förhandlingar om förvärv inletts och
vissa pågår fortsatt med avsikt att genomföra förvärv.
Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de
administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för
vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den
tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen.
Västervik
Västervik
Västervik erbjuder en attraktiv turist- och boendemiljö vid
kusten och tar emot ca 700 000 besökare per år. Med sina
36 500 invånare är orten dessutom en viktig regionstad i östra
Småland.Västervik har en diversifierad arbetsmarknad som
inkluderar båttillverkning, tillverkningsindustri och ett större
sjukhus.
Resultatet exklusive räntor på riskbärande kapital blev en
förlust om -0,8 MSEK beroende på bristande förvärvstakt.
Svenska Bostadsfondens marknad
Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har
haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella
aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder
SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden
efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila
kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på
bostadsinvesteringar.
Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska
bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala
bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga
grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande
roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en
92
Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom
bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande
källsortering samt återvinning.
Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret
2011 som Fondens utveckling och avkastning över tid.
Förvaltningsr apport - Fond 10
ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2010 • SVENSK A BOSTADSFONDEN 10 AB
2010
2009
1) Resultaträkning - KSEK
Hyresintäkter
0
Omkostnader inkl. avskrivningar
-1 133
Rörelseresultat
-1 133
Intäktsräntor
358
Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital)
-9
Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital)
-784
2) Balansräkning - MSEK
Fastigheter
0,0
Övriga tillgångar
75,3
Summa tillgångar
75,3
Riskbärande kapital
74,4
Fastighetskrediter
0,0
Övriga skulder/Avsättningar
0,9
Summa finansiering
75,3
3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK
Förlagslåneränta, fast ränta pro rata 4%
Vinstandelslån, ränta
Andel
Brutto
Netto
kapital
utdelning
utdelning
3,4%
268
96,2%
0
Preferensaktier serier B, utdelning
Preferensaktier serier A, utdelning
0,4%
0
Skatt på utdelning
0
Total utdelning
0
268
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta pro rata 5%
4 623 SEK
1,0 %
Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta
-
-
Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK
-
-
Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK
-
-
Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 14 januari 2011
Stockholm den 1/4 2011
93
Carl Rosenblad
Styrelsens ordförande
Per-Åke Eliasson
Styrelseledamot
Lars Swahn
Verkställande direktör
Förvaltningsr apport - Fond 10
Fastighet Masten 3, Krämaren 7 & Hovslagaren 19 i Västervik
tan
ga
S. J
rm
Sty
gs
vä
ärn
ans
n
ata
an
gat
eng
Od
n
gata
tens
Kap
Huskvarna
Laholm
Örkelljunga
Hörby
Norrköping
Söderköping
Västervik
Oskarshamn
Borgholm
Kalmar
Tollarp Osby
Simrishamn
Växjö
Västervik
Skepparegatan 6 med flera
Masten 3, Krämaren 7 och Hovslagaren 19
Bostäder
Svenska Bostadsfonden 10 AB
September 2011
2 200 kvm
1 800 kvm
24
400 kvm
St
u
Stad
Adress
Fastighetsbeteckning
Typ av fastighet
Ägare
Inköpsdatum
Total yta
Bostadsyta
Lägenheter
Kommersiell yta
re
ga
ta
n
an
gat
ds
Fre
tan
sga
alm
erm
Söd
tan
ega
par
p
Ske
tan
sga
r
Sive
Fastigheterna erbjuder centralt boende i Västervik, en kort promenad
till centrum och busstation. De flesta fastigheterna är byggda under sena
1980-talet av en lokal byggmästare. Fastigheterna utgör ett gynnsamt
95
tillskott till Svenska Bostadsfondens befintliga bestånd i Västervik.
Förvaltningsr apport - Fond 10
96
Förvaltningsr apport - Analys
Analys & bakgrund
Svenska Bostadsfonden har tagit fram relevant statistik om
bostadshyresfastigheter som tillgångsslag samt information och
data om de orter där Fonderna äger fastigheter. I detta kapitel
finns även information om Svenska Bostadsfondens ledning och
styrelse.
Avkastning och risk
Ortsanalys Borgholm
Ortsanalys Huskvarna/
Jönköping
Ortsanalys Hörby
Ortsanalys Kalmar
Ortsanalys Tollarp
112
114
116
118
120
122
124 Ortsanalys Laholm
Ortsanalys Norrköping
Ortsanalys Osby
Ortsanalys Oskarshamn
Ortsanalys Simrishamn
Ortsanalys Söderköping
Ortsanalys Västervik
126
128
Ortsanalys Växjö
Ortsanalys Örkelljunga
130
130
131 Styrelse
Ledning
Advisory Board
97
Analys
98
102
104
106 108
110 Förvaltningsr apport - Analys
Avk astning och risken på olik a
tillgångsslag under perioden
1984-2010
Nedanstående grafer visar avkastning och risk för fem
olika tillgångsslag baserat på avkastningar för perioden
1984 till 2010. Utvecklingen visas dels för hela
perioden, dels för delperioden 1998-2010. Beroende
på val av mätperiod kommer resultaten att skifta.
3 000
Figur 1 visar hur 100 tkr placerat i ett visst tillgångsslag
under hela perioden utvecklats mellan 1983 och 2010.
De tillgångsslag som redovisas är:
•
•
•
•
•
Alla kommersiella fastigheter (Alla fastigheter)
Enbart Bostadshyresfastigheter
Börsnoterade aktier (Aktier)
Statsobligationer (Obligationer)
Statsskuldväxlar
Figur 1: Utveckling av 100 TSEK under perioden 1983-2010 vid placering i olika
tillgångsslag (Källa: SFI/IPD Swedish Property Data Bank och Datastream)
Aktier
Bostadshyresfastigheter
2 500
TSEK
2 000
1 500
Alla fastigheter
Obligationer
1 000
Statsskuldväxlar
500
0
1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
År
Statsskuldväxlar betraktas i allmänhet som en approximation för en riskfri tillgång. Beträffande val av
index hänvisas till sidan 103.
98
Förvaltningsr apport - Analys
En placering i aktier utvecklades i genomsnitt
till knappt 2,9 Mkr medan en placering i
bostadshyresfastigheter gav som slutkapital drygt 2,8
Mkr. Aktieplaceringarna pendlar mer i värde än övriga
placeringar vilket avspeglar risken i aktieplaceringar.
De olika utvecklingarna reflekterar genomsnittliga
avkastningar och volatilitet (risk mätt som standardavvikelse). I figur 2 och 3 redovisas förhållandet mellan
avkastning och risk för respektive tillgångsslag för dels
hela perioden, dels perioden 1998-2010.
Figur 2: Avkastning och risk 1984-2010. Årsmedelvärden
Källa: SFP/IPD samt Datastream
18
Aktier
16
14
Bostadshyresfastigheter
Avkastning %
12
Alla fastigheter
10
Obligationer
8
Statsskuldväxlar
6
4
2
0
0
5
10
15
20
Risk (standardavvikelse i %)
Aktier och bostadshyresfastigheter är de tillgångsslag
som under hela mätperioden gett högst avkastning
mätt som geometriskt medelvärde. Båda tillgångsslagen
har under perioden uppnått 13,3 procent per år. Aktier
har dock högre aritmetiskt medelvärde ifråga om
avkastning 17,2 procent. Sett ur en placerares synvinkel
är det geometriska medelvärdet av störst intresse,
eftersom det bäst avspeglar vilket slutligt kapital
man uppnår. Aktieavkastningen svänger dock mer än
avkastningen på investeringar i bostadshyresfastigheter.
Aktier är därför det tillgångsslag som varit förknippat
med högst risk, drygt 29 procents standardavvikelse
per år över hela mätperioden. Noterbart är också att
25
30
35
bostadshyresfastigheter både haft högre avkastning och
lägre risk än gruppen alla fastigheter och därför utgör
en bättre placering för alla med riskaversion.
För delperioden 1998-2010 är mönstret än tydligare, se
figur 3 på nästa sida. Gruppen bostadshyresfastigheter
närmast dominerar här såväl andra fastigheter som
aktier. Bostadsfastigheter gav i genomsnitt 11,3
procents avkastning under perioden 1998-2010 till 6
procents standardavvikelse. Aktier å andra sidan gav
12,6 procents avkastning, men till en betydligt högre
risk 24,3 procent.
99
Förvaltningsr apport - Analys
Figur 3: Avkastning och risk 1998-2010
Årsmedelvärden Källa: SFI/IPD samt Datastream
Figur 3: Avkastning och risk 1998-2010
20
Årsmedelvärden Källa: SFI/IPD samt Datastream
20
18
18
16
Avkastning
Avkastning
% %
16
14
Aktier
14
12
Bostadshyresfastigheter
12
10
Alla fastigheter
Bostadshyresfastigheter
10
8
Alla fastigheter
8
6
6
4
4
2
Aktier
Obligationer
Obligationer
Statsskuldväxlar
Statsskuldväxlar
2
0
0 0
0
5
10
5
10
15
För att kunna göra en mer exakt bedömning av hur
ersättningen för risktagandet sett ut har sharpekvoter
beräknats. De redovisas i figur 4 och skall tolkas
1,40
1,40
20
15
Risk (standardavvikelse
i %)
Risk (standardavvikelse i %)
25
20
25
30
30
som ett mått på hur stor riskpremien är utöver
statsskuldväxlar i förhållande till risken. Ju högre
riskpremie, desto bättre situation för placeraren.
Figur 4: Sharpekvot för olika tillgångar
Figur
4: Sharpekvot
för olika
Baserat på
perioden
1984-2010
resp. tillgångar
perioden 1998-2010
Baserat på perioden 1984-2010 resp. perioden 1998-2010
1,20
1,20
1984-2010
1984-2010
1998-2010
1998-2010
Riskpremie
Riskpremie
1,00
1,00
0,80
0,80
0,60
0,60
0,40
0,40
0,20
0,20
0,00
0,00
Bostadshyresfastigheter
Bostadshyresfastigheter
Alla
Allafastigheter
fastigheter
Av figuren kan man utläsa att riskersättningen
varit relativt sett mycket hög för placeringar i
bostadsfastigheter under den senaste 10-årsperioden
jämfört med framför allt aktier. Även sett över
hela perioden 1984-2010 har placeringar i
100
Aktier
Aktier
Obligationer
Obligationer
bostadshyresfastigheter varit mer givande, för ett visst
risktagande än övriga tillgångar. Man bör dock vara
medveten om att studien avser en begränsad period
och att historien inte alltid upprepar sig.
Förvaltningsr apport - Analys
Beträffande riskmåttet
Standardavvikelsen kan för en normalfördelad
avkastningsfördelning tolkas på följande sätt: Med en
viss sannolikhet kommer den realiserade avkastningen
att hamna i ett intervall.
Till exempel kommer avkastningen med 68 procents
sannolikhet att hamna i intervallet 2,3 procent till 9,2
procent för obligationer. Ju större intervallet är, desto
högre är risken.
Riskillustration
Bostäder
Alla fastigheter
Aktier
Obligationer
SSV
Med 67% sannolikhet
5,1...17.5
2,5...17,3
-11,6...36,9
2,3...9,2
3,1...3,5
Med 95% sannolikhet
-1,1...23,7
-5,0...24,7
-35,9...61,2
-1,1...12,6
2,9...3,7
Använda index och kommentarer till beräkningarna
• Index för bostadsfastigheter och alla fastigheter är hämtade från Svensk Fastighetsindex/IPD.
• OMXSBGI är ett index över svenska noterade aktiers kursutveckling inklusive återlagda utdelningar. Detta
index har använts för beräkning av avkastning och risk för aktier.
• OMRX-TBOND är ett index över avkastningen på svenska statsobligationer. Indexet har använts för
•
•
•
beräkning av avkastning och risk för obligationer. För 1984-1989 har uppgifterna hämtats från FrennbergHansson (1992) Scandinavian Economic History Review, XL, No 1,3-27.
OMRX-TBILL är ett index över avkastningen på svenska statsskuldväxlar med en längsta löptid om 1 år.
Indexet har använts för beräkning av avkastning och risk för statsskuldväxlar. För 1984-1989 har uppgifterna
hämtats från Frennberg-Hansson (1992) Scandinavian Economic History Review, XL, No 1,3-27.
Risken har beräknats baserat på årlig avkastning i samtliga fall för fastigheter. För övriga tillgångsslag har risken
beräknats på årliga avkastningar för perioden 1984-2010, men baserat på dagsdata för perioden 1998-2010.
Riskillustrationen baseras på perioden 1998-2010.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Ovanstående analys är utförd av Skattegruppen TI AB. www.skattegruppen.se
Erik Norrman
Ph.D
101
Befolkningsutveckling
Befolkningsutveckling
Åldersstruktur Åldersstruktur
13 000
13 000
2 500
2 500
12 000
12 000
2 000
2 000
11 000
11 000
1 500
1 500
10 000
10 000
1 000
1 000
9 000
9 000
500
500
Förvaltningsr apport - Analys
Ortsanalys Borgholm
Allmän information
8 000
0
8 000
2003 2004 20052003
20062004
20072005
20082006
20092007
20102008 2009 2010
0
0-19
20-29
30-39
0-19 40-49
20-29 50-59
30-39 60-69
40-49 70+
50-59
60-69
70+
Borgholm är centrum för Ölands
En del av Svenska Bostadsfondens fastigheter är belägna
Källa: SCB
Källa: SCB
turistindustri och tar emot två
i Köpingsvik, 3 km utanför centrala Borgholm. Här
finns några av Ölands allra bästa badstränder. I området
till tre miljoner besökare varje år.
Pendling
Flyttnetto
Pendling
Flyttnetto
Hotell- och restaurangverksamhet
påbörjas snart bygget av ett hotell med 60-70 rum samt
exklusiva bostadsrättsföreningar som utgörs av ett 70-tal
är följaktligen en viktig näring,
100
men även jordbruks- och
stugor.100
livsmedelssektorn
präglas av ett
12
12
80
80
Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät 2010 råder det
aktivt nyföretagande.
En fjärdedel
Bor och arbetar i Bor och arbetar i
pendlar in till kommunen
Kalmars storakommunen
och 60
brist på60bostadsmarknaden. En villa kostar i genomsnitt
1,5 miljoner och det ökade intresset för semesterboende
diversifierade arbetsmarknad.
Utpendlare över Utpendlare över
25
25
40
40 har bidragit till en kraftigare prisökning här
på orten
kommungräns
kommungräns
Det finns planer på sjönära bostäder i yttre hamnen i
jämfört20med riksgenomsnittet. Exklusivare bostadsrätter
över Inpendlare 20
över
63 ingår att Inpendlare
63 en gammal
försäljs för över 20 000 kr per kvadratmeter.
centrala Borgholm. I dessa
riva
silo
kommungräns
kommungräns
och istället uppföra ett höghus. Ambitionen är att tillskapa0
0
2002 2003 2004 2002
2005 2003
2006 2004
2007 2005
2008 2006
2009 2007
2010 2008 2009 2010
bostads- och handelsytor i bästa läge. Det kommer
-20
även att byggas nya exklusiva stugor i anslutning till den -20
framgångsrika sportanläggningen Ekerum Golf & Resort.-40
-40
Källa: SCB
Källa: SCB
Källa: SCB
Källa: SCB
Befolkningsutveckling
Källa: SCB
Struktur bostadsmarknaden
Struktur bostadsmarknaden
Åldersstruktur
Arbetsmarknadens
struktur %
struktur
Arbetsmarknadens
2Arbetsmarknadens
500
13 000
13 000
struktur
2 500
12 0003
12 000
3
18
18
Övrigt
72 000
2 000
7
8
8
31
11 000
1 500
Andel boende i egna
hemboende i egna hem
Andel
9
9
1 500
10 000
Andel boende i hyresrätt
Andel boende i hyresrätt 1 000
10
10
1 000
11 000
10 000
9 000
8 000
Byggverksamhet
18Utbildning
18
17
0
2003
Källa: SCB
Källa:
SCB 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
0-19
Källa: SCB
Källa: SCB
0-19
Källa: SCB
20-29
Byggverksamhet
Utbildning
Tillverkning, utvinning
Tillverkning, utvinning
0
Källa: SCB
Övrigt
Handel, hotell & Handel, hotell &
restaurangverksamhett
restaurangverksamhett
31
Vård & omsorg Vård & omsorg
Företagstjänster, finans-,
Företagstjänster, finans-,
fastighetsverksamhet
fastighetsverksamhet
Andel boende i bostadsrätt
Andel boende i bostadsrätt
500
79
17
500
79
9 000
8 000
Åldersstruktur
Källa: SCB
Befolkningsutveckling struktur %
Bostadsmarknadens
30-39
20-29 30-39 40-49 50-59
40-49 50-59 60-69
70+
60-69
70+
Källa: SCB
Källa: SCB
Pendling
Pendling % Flyttnetto Flyttnetto
Pendling
Flyttnetto
100
100
12
80
12
80 i
Bor och arbetar
Bor och arbetar i kommunen
kommunen
60
Utpendlare över
Utpendlare över kommungräns
40
kommungräns
Inpendlare
över
63
20
Inpendlare över kommungräns
kommungräns
0
25
25
63
60
40
20
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2002 2003 -20
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
-20
-40
-40
Källa: SCB
Källa: SCB
Källa: SCB
Källa: SCB
Struktur bostadsmarknaden
Struktur bostadsmarknaden
102
Arbetsmarknadens struktur
Arbetsmarknadens struktur
3
3
18
18
7
7
8
8
Andel boende i egna hem
Andel boende i egna hem
9
Andel boende i hyresrätt
Andel boende i hyresrätt
9
31
Övrigt
Övrigt
Handel, hotell &
Handel, hotell & restaurangverksamhett
31
restaurangverksamhett
Vård & omsorg
Vård & omsorg
Företagstjänster, finans-,
fastighetsverksamhet
Företagstjänster, finans-,
fastighetsverksamhet
Förvaltningsr apport - Analys
Svenska Bostadsfondens innehav
1
2
3
4
5
6
7
Fastighet
Adress
Yta
Inköpsdatum Lägenheter
Björnen 2
Storgatan 14A-C
1 013 kvm
Februari 2010
8
Engelen 5
Slottsgatan 14A-E
1 779 kvm
Januari 2010
16
Storgatan 3A-K
Strandgatan 13A
Klinta 20:18
Tingdalsvägen 2-64
1 572 kvm
Februari 2010
30
Klinta 20:20
Tingdalsvägen 66-92
1 625 kvm
Februari 2010
14
Nygatan 10, 12,
Lågedamnsgatan 1, 3, 5
Lugnet 3
Södra Långgatan 30A-B, 1 617 kvm
Februari 2010
17
32A-F, Trädgårdsgatan 22, 2
Solberga 1:104 Ålfiskaregatan 1-55
7 651 kvm
Februari 2010
90
Sverige 1
Trädgårdsgatan 11A-F
1 379 kvm
Februari 2010
18
193
Fond 7
Fond 8
Fond 7
g.
sg.
Köpman
Trädgård
Västra
5
Storg.
Laxg.
Ålfiskare
Köpingevägen
g.
s
rg
3
4
bo
Ny
Östra K
yrkog.
rkareg
.
Slottsg
.
ngg.
Forellst.
6
g.
7
Södra Lå
Hantve
rten
Tullg.
Ha
mn
v.
1
N. Infa
v.
uge
2
ngg.
t
Sjös
Kvarng.
Norra Lå
areg.
Flundreg.
Kyrkog
.
Strand
g.
Sandg.
.
rg
Sto
Utpendlare över
kommungräns
Fond 7
Fond 7
Ålfisk
S.
v.
Befolkningsutveckling
Åldersstruktur Befolkningsutveckling
Åldersstruktur
Ålders
2 500
13 000
2 500
2 000
12 000
2 000
1 500
11 000
1 500
1 000
10 000
1 000
500
9 000
500
8 000
0
2009 2010
Bor och arbetar i
kommunen
Ägare
Fond 7
Fond 4
0-19
20-29
30-39
40-49
50-59
60-69
70+
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Källa: SCB
Pendling
Flyttnetto
103
100
100
12
80
80
Bor och arbetar i
kommunen
60
40
0-19
Källa: SCB
Källa: SCB
25
Utpendlare över
kommungräns
60
40
20-29
30-
Befolkningsutveckling
Befolkningsutveckling
Åldersstruktur Åldersstruktur
128 000
128 000
35 000
35 000
126 000
126 000
30 000
30 000
25 000
25 000
Förvaltningsr
124 000
124 000 apport - Analys
Ortsanalys Huskvarna/Jönköping
122 000
122 000
20 000
20 000
120 000
120 000
15 000
15 000
118 000
118 000
10 000
10 000
116 000
116 000
5 000
5 000
Allmän information
114 000
0
114 000
2003 2004 20052003
20062004
20072005
20082006
20092007
20102008 2009 2010
0
0-19
20-29
30-39
0-19 40-49
20-29 50-59
30-39 60-69
40-49 70+
50-59
60-69
70+
Huskvarna är en del av Jönköpings
Mälardalen och södra Sverige gör Jönköping till en av
Källa: SCB
Källa: SCB
kommun. De båda städerna växte
Sveriges ledande logistikorter. Här finns en mängd
fraktföretag, speditionsföretag och konsultföretag inom
ihop på 60-talet. Idag bor cirka
Pendling
Flyttnetto
Pendling
Flyttnetto
22 000 av kommunens totalt
logistik. Högskolan erbjuder också ett mycket brett utbud
av utbildningar inom logistikområdet. I övrigt präglas
127 000 invånare i Huskvarna.
1400
Historien går tillbaka till 1689 då ett
orten1400
av ett livaktigt näringsliv med stor branschbredd.
10
10
gevärsfaktori
etablerades på platsen.
I termer av nyetableringar har IT-sidan varit stark de
1200
1200
senaste
åren, enligt kommunens näringslivskontor.
Det har senare Bor
vuxit
till dagens
och arbetar i Bor och arbetar i
och börsnoterade
15
kommunen
15 högteknologiskakommunen
1000
1000
Det är bostadsbrist på orten till följd av den starka
industriföretag Husqvarna AB. Staden
Inpendlare över Inpendlare över
800
800
förknippas med kommungräns
industritraditionen,
inflyttningen.
Bostadsrättspriserna är också höga för att
kommungräns
det vackra läget invid Vättern och sekelskifteshus med
vara en ort utanför storstadsområdena, snittpriset är
600
600
Utpendlare över Utpendlare
över
bevarade trädgårdar.
16 000 kronor per kvadratmeter. Priset för en villa är i
kommungräns
kommungräns
75
75
snitt 2400
miljoner. Vakanserna i allmännyttan är mycket låga,
400
cirka 0,2 procent, och har befunnit sig på den nivån under
Dagens Jönköping är Sveriges nionde största tätort
200 period.
en längre
och en av de snabbast växande kommunerna i Sverige. 200
Läget intill E4:an i skärningspunkten mellan Västsverige,
Källa: SCB
Källa: SCB
0
Källa: SCB
Källa: SCB
Befolkningsutveckling
0
2002 2003 2004 2002
2005 2003
2006 2004
2007 2005
2008 2006
2009 2007
2010 2008 2009 2010
Källa: SCB
Struktur bostadsmarknaden
Struktur bostadsmarknaden
126 000
14
124 000
30 000
6
30 000
14
10
124 000
25 000
10
53
120 000
118 000
Vård & omsorg
23
23
33
116 000
116 000
114 000
Företagstjänster, finans-,
Företagstjänster, finans-,
18
fastighetsverksamhet
fastighetsverksamhet
18
5 000
17
5 000
17
0
0
2003
Källa: SCB
Källa:
SCB 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
0-19
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Källa: SCB
Källa: SCB
Källa: SCB
0-19
Källa: SCB
20-29
Vård & omsorg
Tillverkning, utvinning
Tillverkning, utvinning
Andel53
boende i hyresrätt
Andel boende i hyresrätt15 000
15 000
10 000 15
Andel boende i bostadsrätt
Andel boende 15
i bostadsrätt
10 000
118 000
Övrigt
Handel, hotell & Handel, hotell &
restaurangverksamhett
restaurangverksamhett
Andel boende i egna
hemboende i egna hem20 000
Andel
11
11
20 000
122 000
33
Övrigt
6
25 000
122 000
114 000
struktur
35 000
126 000
120 000
Åldersstruktur
Arbetsmarknadens
struktur %
struktur
Arbetsmarknadens
35Arbetsmarknadens
000
128 000
128 000
Åldersstruktur
Källa: SCB
Befolkningsutveckling struktur %
Bostadsmarknadens
30-39
Utbildning
Utbildning
Byggverksamhet
Byggverksamhet
20-29 30-39 40-49 50-59
40-49 50-59 60-69
70+
60-69
70+
Källa: SCB
Källa: SCB
Pendling
Pendling % Flyttnetto Flyttnetto
Pendling
Flyttnetto
1400
1400
10
1200
10
Bor och1200
arbetar i
Bor och arbetar i kommunen
kommunen
1000
Inpendlare över
Inpendlare över kommungräns
800
kommungräns
15
15
Utpendlare över
75
kommungräns
75
1000
800
600
Utpendlare över
600
kommungräns
400
400
200
200
0
0
Källa: SCB
104
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Källa: SCB
Källa: SCB
Källa: SCB
Struktur bostadsmarknaden
Struktur bostadsmarknaden
Arbetsmarknadens struktur
Arbetsmarknadens struktur
6
14
6
14
10
10
53
Andel boende i egna hem
Andel boende i egna hem
11
53
Andel boende i hyresrätt
Andel boende i hyresrätt
23
11
Övrigt
Övrigt
23
Vård & omsorg
Vård & omsorg
Handel, hotell &
Handel, hotell & restaurangverksamhett
restaurangverksamhett
Tillverkning, utvinning
Tillverkning, utvinning
Förvaltningsr apport - Analys
Svenska Bostadsfondens innehav
Fastighet
Adress
Yta
Inköpsdatum Lägenheter
Ekorren 1
Eriksgatan 10-34
10 002 kvm
September 2011
131
131
Jö
nk
öp
vä
ge
n
v.
Väste
yg.
db
e
Sm
J
g.
av
.
.
reg
erg
sta
ä
stm
gb
Ru
1
lhe
Er
ik
Ro
bo
Grå
Wi
sg
.
lm
a
Th
ms
g
vä
Inpendlare över
kommungräns
gs
ads
Här
rliden
in
Befolkningsutveckling
Åldersstruktur Befolkningsutveckling
Åldersstruktur
Ålders
35 000
128 000
35 000
30 000
126 000
30 000
25 000
124 000
25 000
20 000
122 000
20 000
15 000
120 000
15 000
10 000
118 000
10 000
5 000
116 000
5 000
114 000
0
0-19
2009 2010
Bor och arbetar i
kommunen
Ägare
Fond 9
E4
1
20-29
30-39
40-49
50-59
60-69
70+
0
Källa: SCB
Källa: SCB
Källa: SCB
Pendling
Flyttnetto
105
1400
1400
10
1200
1000
800
0-19
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
15
1200
Bor och arbetar i
kommunen
Inpendlare över
kommungräns
1000
800
20-29
30-
Befolkningsutveckling
Befolkningsutveckling
Åldersstruktur
16 000
16 000
2 500
2 500
15 500
15 500
2 000
2 000
15 000
15 000
1 500
1 500
14 500
14 500
1 000
1 000
14 000
14 000
500
500
Förvaltningsr apport - Analys
Ortsanalys Hörby
Åldersstruktur
Allmän information
13 500
0
13 500
2003 2004 2005 2006
2003 2007
2004 2008
2005 2009
2006 2010
2007 2008 2009 2010 0-19
20-29
0
30-39 0-19
40-49 20-29
50-59 30-39
60-69 40-49
70+ 50-59
60-69
70+
Hörby var från början en kyrkby Källa: SCB Hörbys näringsliv består av ett aktivt småföretagande.
Källa: SCB
som under mitten av 1800-talet
Större företag är bland andra Atos Medical som är ett
läkemedelsföretag
specialiserat inom Öron-Näsa-Hals,
växte till ett betydande samhälle.
Pendling
Flyttnetto
Pendling
Flyttnetto
Av tradition är orten en
samt Nolato Meditech som tillverkar medicintekniska
komponenter i plast och silikon. Det sistnämnda
handelsort med ett strategiskt
300
300 slutför under året en större investering i form
läge i mittersta Skåne.
företaget
av
en
produktionsanläggning. Det innebär en fördubbling
18
18
250
250
av
företagets
verksamhet i kommunen och skapar ett
Hörby växer
stadigt
med 0,5
Utpendlare
över
Utpendlare över
kommungräns
kommungräns
procent per
år och har idag
15 000
50-tal nya arbetstillfällen.
200
42
200
42
invånare.
Vakanserna
är
Bor och arbetar på
i orten
Bor och arbetar i
kommunen
mycket låga och efterfrågan på hyresrätter
är stark.
Den framtida etableringen av neutronforskningskommunen
150
150
Det positiva flyttnettot domineras
av åldrarna 30-45.
anläggningen
ESS norr om Lund kommer gynna hela
Inpendlare över
Inpendlare över
Orten
erbjuder
ett
bra
boendealternativ
med
utmärkta
regionen.
Det stora antal gästforskare som då söker sig
kommungräns
40
kommungräns
40
100
100
pendlingsmöjligheter till arbetsplatser i hela Skåne.
hit kommer behöva boende och service.
Andelen som pendlar är cirka 40 procent.
50
Källa: SCB
Källa: SCB
50
0
Källa: SCB
Källa: SCB
Befolkningsutveckling
Befolkningsutveckling
Bostadsmarknadens
struktur
Struktur bostadsmarknaden
Struktur bostadsmarknaden
16 000
16 000
15 500
2 000
9
79
Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning
Källa: SCB
20-29
Inpendlare över
kommungräns
100
100
50
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Källa: SCB
Källa: SCB
3
18
Arbetsmarknadens struktur
Arbetsmarknadens struktur
3
18
70+
150
150 över
Inpendlare
kommungräns
Struktur bostadsmarknaden
Struktur bostadsmarknaden
106
60-69
200
200arbetar i
Bor och
kommunen
50
Källa: SCB
20-29 30-39 40-49 50-59
50-59 60-69
70+
250
Utpendlare
250 över
kommungräns
0
40-49
Källa: SCB
300
18
40
Utbildning
Flyttnetto
300
Bor och arbetar i
kommunen
Utbildning
Flyttnetto Flyttnetto
Pendling
Källa: SCB
0-19
Källa: SCB
30-39
Källa: SCB
Utpendlare över
kommungräns
42
14
Byggverksamhet
Byggverksamhet
19
Företagstjänster, finans-,
Företagstjänster, finans-,
fastighetsverksamhet fastighetsverksamhet
0
Pendling % Pendling
40
Vård & omsorg
12
12
Andel boende i hyresrätt
Andel boende i hyresrätt
1 000
1 000
19
Andel boende i bostadsrätt
Andel boende i bostadsrätt
12
12
500
79
500
14
0
2003SCB2004 2005 2006 2007 2008 2009 Källa:
2010SCB
Källa:
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
0-19
42
Vård23& omsorg
Handel, hotell &
Handel, hotell &
restaurangverksamhet restaurangverksamhet
Källa: SCB
18
Övrigt
1 500
Andel boende i egna hem
Andel
boende i egna hem
1 500
13 500
Källa: SCB
struktur %
Övrigt
9
23
11
11
14 500
14 000
Källa: SCB
Åldersstruktur
Åldersstruktur
Arbetsmarknadens
ArbetsmarknadensArbetsmarknadens
struktur
struktur
2 500
2 000
18
15 000
14 000
13 500
3
18
14 500
Källa: SCB
%
2 500
153500
15 000
0
2002 2003 2004 2005
2006
2007
2008
2009
20102007 2008 2009 2010
2002
2003
2004
2005
2006
9
9
1123
11
Andel boende i egna hem
Andel boende i egna hem
Andel boende i hyresrätt
12
Andel boende i hyresrätt
12
Övrigt
23
Vård & omsorg
Övrigt
Vård & omsorg
Handel, hotell &
Handel, hotell &
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
Tillverkning, utvinning
Tillverkning, utvinning
Förvaltningsr apport - Analys
Svenska Bostadsfondens innehav
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Fastighet
Adress
Yta
Inköpsdatum Lägenheter
Sofiero 1
Lyckhöjdsg. 1 A-B, 3 A-D2 735 kvm
April 2007
40
Stureholm 16 Frostgatan 3 A-B
701 kvm
April 2007
12
Lindholmen 35 Liljeg. 6 A-B, 8 A-D
2 318 kvm
April 2007
32
Gyllebo 6, 15 Kvarng. 2 A-B, Nyg. 10, 2 808 kvm
April 2007
45
12 A-B, Lågedamnsg. 1 A-B, 3 A-B, 5
Örtofta1, 2
Slång. 18 A-D, 20 A-H, 6 326 kvm
April 2008
88
22 A-H, 24 A-H, 26 A-H, 28 A-H
Östraby 1:6, 10:61 Östraby nr 9046-9049 1592 kvm
April 2008
36
9051-9058, 9100-9107
Maltesholm
Slagtoftavägen 1 A-E
2 537 kvm
April 2008
36
Gårdstånga
Vallg. 11-13 A-D
2 059 kvm
April 2008
26
Sofiero 3
Lyckhöjdsg. 5 A-L, 7 A-H 2 763 kvm
April 2008
36
9 A-H, 11 A-H
351
Fond 5 & 6
Fond 6
Fond 6
Fond 6
sgat
an
atan
Ekebodavägen
4
Bollh
usga
tan
n
n
Pros
tgat
a
Slångata
Kva
rng
Slagtoftavägen
mm
Nygatan
atan
8
eda
Norregatan
9
n
ata
rg
Sto
7
1
ck
Ly
tan
ga
tan
ga
ns
se
Väste
Ro
Nya
to
1
atan
Roseng
jds
hö
5
rg
rgata
n
a
ml
n
ge
Ringsjövä
tan
ga
dje
rg
to
e
Sm
n
gata
Lilje
Ga
Violg
n
gata
ta
Fros
n
sgata
g
Kun
Nygatan
atan
2
3
6
atan
g
Pion
n
ta
ga
by
Rå
Bor och arbetar i
kommunen
Fond 5
Vall
g
Låg
Befolkningsutveckling
Åldersstruktur Befolkningsutveckling
Åldersstruktur
Ålder
2 500
16 000
2 500
2 000
15 500
2 000
1 500
15 000
1 500
1 000
14 500
1 000
500
14 000
500
13 500
0
0-19
2009 2010
Utpendlare över
kommungräns
Ägare
Fond 4
Fond 4
Fond 4
Fond 4
20-29
30-39
40-49
50-59
60-69
70+
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Källa: SCB
Pendling
Flyttnetto
107
300
300
250
200
0-19
Källa: SCB
Källa: SCB
18
Utpendlare över
kommungräns
42
Bor och arbetar i
kommunen
250
200
20-29
30
64 000
64 000
63 000
63 000
62 000
62 000
Förvaltningsr
apport
- Analys
16 000
16 000
14 000
14 000
12 000
12 000
10 000
10 000
8 000
8 000
6 000
6 000
4 000
4 000
2 000
2 000
Ortsanalys Kalmar
61 000
61 000
60 000
60 000
59 000
59 000
Allmän
information
2003 2004 20052003
20062004
20072005
20082006
20092007
20102008
Källa: SCB
0
Kalmar är en av Sveriges
äldsta
städer och erbjuder en
Pendling
kulturhistoriskt intressant miljö.
Staden var länge ett gränsfäste mot
600
Danmark. Kalmar med omnejd
har varit skådeplats för många 500
Bor och arbetar i Bor och arbetar i
stridigheter.
Pendling
15
kommunen
kommunen
64 000
64 000
63 000
6314
000
14
34
61 000
34
16 000
14 000
14 000
7
21
21
64
108
14
18
Tillverkning, utvinning
Tillverkning, utvinning
16
500
100
100
60-69
70+
Flyttnetto
400
300
200
0
2002 2003 2004 2002
2005 2003
2006 2004
2007 2005
2008 2006
2009 2007
2010 2008 2009 2010
Källa: SCB
Källa: SCB
Arbetsmarknadens
struktur %
Arbetsmarknadens
struktur %
7
7
14
11
11
Andel
Andel boende i egna
hemboende i egna hem
52
Byggverksamhet Byggverksamhet
Flyttnetto
Flyttnetto
500
Bor och arbetar i Bor och arbetar i
kommunen
kommunen
400
Inpendlare över Inpendlare över
kommungräns
kommungräns
300
Utpendlare
över Utpendlare över
64
kommungräns
kommungräns
200
Bostadsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
Utbildning
Företagstjänster, finans-,
Företagstjänster, finans-,
fastighetsverksamhet
18
fastighetsverksamhet
Källa: SCB
600
Källa: SCB
Källa: SCB
Utbildning
0 SCB
Källa:
0-19 40-49
20-29 50-59
30-39 60-69
40-49 70+
50-59
20-29 30-39
600
0
Övrigt
Handel, hotell & Handel, hotell &
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
Källa: SCB
15
struktur %
Vård & omsorg Vård & omsorg
24
24
12
8 000
Pendling
% Pendling
Pendling
15
11
10 000
0Källa: SCB
0-19
Källa: SCB
Övrigt
7
12 000
11
12
Andel52boende i hyresrätt
Andel boende
i hyresrätt
8 000
59 000 Källa: SCB 59 000 Källa: SCB
2003 2004 20052003
20062004
20072005
20082006
20092007
20102008 2009 2010
Källa: SCB
ÅldersstrukturÅldersstruktur
Arbetsmarknadens
Arbetsmarknadens
struktur % struktur %
Arbetsmarknadens
Andel boende i bostadsrätt
6 000
Andel boende
i bostadsrätt 6 000
12
12
4 000
4 000
16
2 000
2 000
60 000
60 000
Källa: SCB
16 000
12 000
52
61 000
%
Andel boende i egna
hem
Andel
boende i egna hem
10 000
62 000
62 000
0
2002 2003 20042002
20052003
20062004
20072005
20082006
20092007
20102008 2009 2010
Källa: SCB
Befolkningsutveckling
Befolkningsutveckling
Bostadsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens struktur
70+
I likhet
med många andra universitetsstäder har man
400
en ung befolkning. De flesta som flyttar in är mellan
18-23
år. Det bidrar till att skapa en efterfrågan på
300
lägenheter. Allmännyttans cirka 4 000 lägenheter har
en låg
vakansgrad, cirka 0,5 procent. I Kalmar finns
200
en likvid och växande marknad för bostadsrätter.
Snittkostnaden för en bostadsrätt är 13 400 kr/kvm
100
enligt Mäklarstatistik. En villa kostar i snitt 2,1 miljoner
kronor.
400
Källa: SCB
60-69
Källa: SCB
Tillverkningsindustrin är dock fortfarande av betydelse.
En av de större arbetsgivarna är Atlas Copco
Flyttnetto
Flyttnetto
Construction Tools
AB som tillverkar maskiner åt
gruvindustrin.
Detaljhandeln
har fått en stark uppsving
600
i Kalmar, inte minst genom etableringen av IKEA och
handelsområdet
Hansa City.
500
Orten var Inpendlare
under nittiotalet
över Inpendlare över
21
21
kommungräns
inne i en negativ
trend kommungräns
till
300
följd
av
uppsägningar
inom
Utpendlare
över Utpendlare över
64
64
kommungräns
kommungräns
tillverkningsindustrin. Under 00-talet
har befolkningen
200
växt med 3 000 invånare, en 5-procentig ökning.
Etableringen av Linnéuniversitetet som man delar med
100
Växjö har varit betydelsefull för Kalmars utveckling mot
en modern tjänste-, service- och handelsinriktad stad. 0
Källa: SCB
30-39
0-19 40-49
20-29 50-59
30-39 60-69
40-49 70+
50-59
Källa: SCB
Källa: SCB
15
0
20-29
0-19
2009 2010
12
Andel boende i hyresrätt
24
Övrigt
Övrigt
Vård & omsorg
24
Vård & omsorg
Handel, hotell & Handel, hotell &
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
12
Förvaltningsr apport - Analys
Svenska Bostadsfondens innehav
1
2
3
4
5
6
7
8
Fastighet
Jätten 2
Jätten 3
Arkagården
Herden 2
Safiren 2
Rinkaby 3:26
Rinkaby 3:46
Rapsen 6
Fond 8
Fond 8
Fond 8
Fond 8
1
8
E22
den
dsle
4
Svinö
en
led
gö
5
agsvägen
Föleh
Ölan
Än
endlare över
Ägare
Fond 3
Fond 2
Fond 4
Fond 6
E22
2
E22
Ölan
dsb
Erik D
ahlber
gs Vä
E22
Sö
3
en
7
ron
g
dr
av
äg
25
n
nade
Espla
6
E22
Befolkningsutveckling
Åldersstruktur
Befolkningsutveckling
Åldersstruktur
64 000
16 000
16 000
14 000
14 000
63 000
12 000
12 000
10 000
10 000
62 000
8 000
8 000
61 000
6 000
4 000
6 000
4 000
60 000
2 000
2 000
59 000
0
0-19
10
r och arbetar i
mmunen
Adress
Yta
Inköpsdatum Lägenheter
Trollbackevägen 6-28
7 635 kvm
Juli 2006
108
Trollbackevägen 30-40 5 612 kvm
Juli 2006
72
Unionsgatan 11 A-E
1 338 kvm
Juni 2007
20
Jacobs Smålänningsg 3 225 kvm
Februari 2010
42
8A-B, 10, 12A-B, 14 A-B
Daléng 19A-B, 21A-B, 6 558 kvm
Februari 2010
95
23A-B, Drottning Kristinas väg 6A-C, Gustaf Adolfs väg 18A-B
Rinkabyholmsvägen 35
400 kvm
Februari 2010
6
Rinkabyholmsvägen 37
193 kvm
Februari 2010
2
Baltiska vägen 5, 3 967 kvm
Februari 2010
72
Djurängsvägen 25-27
417
20-29
30-39
40-49
50-59
60-69
70+
0
0-19
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Källa: SCB
Källa: SCB
Pendling
Flyttnetto
109
Fly
600
600
15
500
500
Bor och arbetar i
kommunen
400
21
20-29
Källa: SCB
Inpendlare över
400
Åldersstruktur
80 000
80 000
20 000
20 000
18 000
18 000
79 000
79 000
Förvaltningsr apport - Analys
78 000
78 000
16 000
16 000
14 000
14 000
12 000
12 000
Ortsanalys Kristianstad & Tollarp
77 000
77 000
76 000
76 000
Allmän
information
75 000
75 000
10 000
10 000
8 000
8 000
6 000
6 000
4 000
4 000
2 000
2 000
0
0
2003 2006
2004 2007
2005 2008
2006 2009
2007 2010
2008 2009 2010
2003 2004 2005
Källa: SCB
Källa: SCB
Tollarp i Kristianstads kommun
är beläget vid foten av
Linderödsåsen. Vramsån flyter
Pendling Pendling
genom orten som varit bebodd
800
sedan yngre järnåldern.
70+
Källa: SCB
Handeln
och servicen på orten är väl utvecklad
och Tollarp har karaktären av att vara ett eget litet
samhälle
snarare Flyttnetto
än en förort, trots att resan in till
Flyttnetto
Kristianstad
bara
tar tio minuter. I Tollarp finns två
800
stora matvaruhallar, apotek, folktandvård, bank och
700
vårdcentral.
Här finns även sevärdheter i form av Västra
Vrams
kyrka av samma arkitekt, Helgo Zettervall,
600
som gav Lunds domkyrka dess nuvarande utseende,
500
samt
Östra Vrams kyrka som härstammar ända från
1100-talet.
Källa: SCB
700
17
17
20-29 0-19
30-3920-29
40-4930-39
50-5940-49
60-69 50-59
70+ 60-69
0-19
I samband med järnvägens
600
Boribyn
och arbetar
Bor och
arbetar
ankomst växte
den
lilla
till i
kommunen kommunen
ett samhälle. Här etablerades500
Inpendlare
framgångsrika
industrier
och över
Inpendlare
över
18
18
400
kommungräns
kommungräns
Tollarp är fortfarande en industriort.
Önos grundades
på orten och ingår idag 65
i Procordia
Food AB.
Övriga300
Utpendlare
över
över
65 Utpendlare
kommungräns
kommungräns
nämnvärda företag är Thage Anderssons
Byggnads
AB,
200
en koncern med 440 anställda. I den ingår bland annat
Kranexpressen AB som hyr ut mobilkranar, byggkranar
100
och hanterar tunggods, samt Plåtexpressen AB som
0
utför plåtarbeten.
400
Kristianstad
kännetecknas av befolkningstillväxt och
300
inflyttning. I snitt är nettoinflyttningen 500 personer
200
per
år. Både familjer liksom ungdomar som studerar vid
Högskolan
flyttar hit. Staden har 80 000 invånare och är
100
regionstad i nordöstra Skåne.
0
2002 2005
2003 2006
2004 2007
2005 2008
2006 2009
2007 2010
2008 2009 2010
2002 2003 2004
Källa: SCB
Källa: SCB
Källa: SCB
Källa: SCB
Bostadsmarknadens
struktur %
Befolkningskurva Befolkningskurva
Arbetsmarknadens struktur %
Åldersstruktur
Åldersstruktur
Arbetsmarknadens
Arbetsmarknadens
struktur struktur
Bostadsmarknadens
Bostadsmarknadens
struktur struktur
80 000
8
79 000
78 000
29
29
80 000
20 000
20 000
8
79 000
18 000
18 000
7
11 16 000
16 000
77 000
77 000
63
63
76 000
76 000
75Källa:
000SCB
15
4 000
4 000
2 000
2 000
Källa: SCB 75 000
Källa: SCB
20
Utbildning
15
Utbildning
Företagstjänster,
finans-,
Företagstjänster,
finans-,
fastighetsverksamhet
fastighetsverksamhet
15
15
Byggverksamhet
Byggverksamhet
30-39 0-19
40-49 20-29
50-59 30-39
60-69 40-49
70+ 50-59
60-69
70+
Källa: SCB
Källa: SCB
Pendling % Flyttnetto
Pendling
Pendling
20
0 SCB
Källa:
0
Källa: SCB
2003 2004 2005 20062003
20072004
20082005
20092006
20102007 2008 2009 20100-19 20-29
Källa: SCB
Vård & omsorgVård & omsorg
Tillverkning, utvinning
Tillverkning, utvinning
8 000
6 000
Övrigt
Handel, hotell Handel,
&
hotell &
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
12 000
12
10 000
8 000 i bostadsrätt
Andel boendeAndel
i bostadsrätt
boende
6 000
11
20
14 000
14 000
Andel boendeAndel
i egnaboende
hem i egna hem
12 000
12
Andel boendeAndel
i hyresrätt
boende
10
000 i hyresrätt
78 000
Övrigt
7
20
Flyttnetto
800
800
700
700
Bor och arbetar i
kommunen
600
Bor och arbetar i
kommunen
500
600
Inpendlare över
kommungräns
Inpendlare över
400
kommungräns
Utpendlare
65 över
kommungräns
Utpendlare
över
300
kommungräns
300
200
200
100
100
Flyttnetto
17
17
18
18
65
500
400
0
0
2002 2003 2004 20052002
20062003
20072004
20082005
20092006
20102007 2008 2009 2010
Källa: SCB
Källa: SCB
110
struktur
BostadsmarknadensBostadsmarknadens
struktur
struktur
Arbetsmarknadens Arbetsmarknadens
struktur
8
8
Källa: SCB
Källa: SCB
7
7
2011
11
29
12
Övrigt
20
Vård
& omsorg
Vård & omsorg
Handel, hotell &
Handel, hotell &
restaurangverksamhet restaurangverksamhet
Andel boende i egna hem
Andel boende i egna hem
29
Övrigt
12
Tillverkning, utvinning
Förvaltningsr apport - Analys
Svenska Bostadsfondens innehav
Adress
Yta
Inköpsdatum Lägenheter
Idrottsvägen 9A-C,
3 236 kvm
April 2007
57
Odenvägen 8A-D
57
ge
ovä
g
en
sga
tan
Polg
ata
n
Ma
rie
ho
Trän
eväg
e
lm
n
svä
ge
lvä
Vio
Vall
m
Ram
1
Bjö
rnb
Ägare
Fond 4
n
Fastighet
Ekorren8, 9
n
11
ärs
ga
tan
Lind
väge
Gjuta
regatan
n
Ban
Tollarp
en
väg
Särlag
atan
Gästg
a
ster
rs gat
an
Ligu
Fegle
ivarg
atan
gat
Ar
la
ga
tan
s storg
Svängom
vägen
ata
Kungsvägen
Borg
areg
atan
Lu
n
dg
re
n
sv
äg
en
väg
lmö
Ma
Befolkningskurva
Åldersstruktur
ÅldersstrukturBefolkningsutveckling
20 000
20 000
80 000
18 000
18 000
16 000
16 000
79 000
14 000
14 000
12 000
12 000
78 000
10 000
10 000
77 000
8 000
8 000
6 000
6 000
76 000
4 000
4 000
2 000
2 000
75 000
0
2009 2010
Åldersst
0-19
20-29
30-39
40-49
50-59
60-69
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
70+
0-19
Källa: SCB
Källa: SCB
Pendling
Flyttnetto
111
800
800
700
700
17
Bor och arbetar i
kommunen
Inpendlare över
kommungräns
600
Bor och arbetar i
kommunen
500
400
18
20-29
30-39
4
Källa: SCB
Inpendlare över
kommungräns
600
500
400
Flyttnet
23 600
23 600
23 400
23 400
23 200
23 200
Förvaltningsr
apport
- Analys
6 000
6 000
5 000
5 000
4 000
4 000
3 000
3 000
2 000
2 000
1 000
1 000
Ortsanalys Laholm
23 000
23 000
22 800
22 800
22 600
22 600
Allmän
information
2003 2004 20052003
20062004
20072005
20082006
20092007
20102008
0-19
Källa: SCB
Källa: SCB
0
0-19 40-49
20-29 50-59
30-39 60-96
40-49 70+
50-59 60-96
20-29 30-39
0
2009 2010
Pendling
14
14
Platsen där Laholm ligger, intill
Lagan 5 km från kusten, har varit
Pendling
bebodd sedan förhistorisk tid
och staden är Hallands äldsta. 250
Stadskärnan är välbevarad och
idyllisk.
70+
Källa: SCB
Källa: SCB
38 procent pendlar över kommungränsen.
Flyttnetto
Flyttnetto
Tillverkningsindustrin
är relativt dominerande med
23 procent
av
arbetskraften.
Plasttillverkaren DIAB är
250
största privata arbetsgivare. I övrigt utgör små- och
medelstora företag inom trä, livsmedel, grafisk produktion
och 200
verkstad det mest markanta inslaget i Laholms
näringsliv. Tjänstenäringen växer starkt. Företagsklimatet
är enligt
150 Svenskt Näringslivs senaste ranking bland Sveriges
bästa. Laholm kvalar in på sjätte plats och varje år startas
mellan 80 till 120 nya företag i kommunen.
200
Bor och arbetar i Bor och arbetar i
kommunen
kommunen
cirka 23 000 och
Invånarantalet i kommunen är
befolkningen ökar stadigt med i snitt
0,3 procent
per över
150
Utpendlare
över Utpendlare
kommungräns
kommungräns
53 som folk
53 pensionärer
år. Laholm attraherar såväl
i
33
33
yrkesverksam ålder, däremot har Inpendlare
man i likhet
andra
Inpendlare
över
över med
100
kommungräns kommungräns
mindre orter nettoutflyttning av ungdomar.
100
Bostadsbeståndet domineras av småhus. En villa kostar i
snitt 50
1,3 miljoner kronor. Det råder stor efterfrågan på
centralt belägna hyresrätter.
50
Halmstad ligger två mil bort och Laholm utgör ett
attraktivt alternativ för de som kan tänka sig att pendla.
Orten är däremot inte någon utpräglad pendlingskommun.0
0
2002 2003 20042002
20052003
20062004
20072005
20082006
20092007
20102008 2009 2010
Källa: SCB
Källa: SCB
Befolkningsutveckling
Befolkningsutveckling
Åldersstruktur Åldersstruktur
Arbetsmarknadens
Arbetsmarknadens
struktur
Arbetsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur %
Bostadsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
23 600
23 600
23 400
23 400
15
2
2
23 000
23 000
22 800
22 800
6 000
6 000
5 000
75 000
15
Övrigt
23
Tillverkning, utvinning
Tillverkning, utvinning
23
4 000
9
Handel, hotell & Handel, hotell &
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
Andel boende
i hyresrätt
Andel boende i hyresrätt
3 000
3 000
Vård & omsorg Vård & omsorg
Andel boende i bostadsrätt
Andel boende i bostadsrätt
2 000 16
2 00016
Utbildning
20
20
83
83
struktur %
4 000
Andel
boende
i egna hem
Andel boende i egna
hem
9
0 SCB
Källa:
0-19
Källa: SCB
16
116000
1 000
22 600 Källa: SCB 22 600 Källa: SCB
2003 2004 2005 2003
2006 2004
2007 2005
2008 2006
2009 2007
2010 2008 2009 2010
Källa: SCB
Övrigt
7
8
8
23 200
23 200
Källa: SCB
Källa: SCB
Utbildning
Byggverksamhet Byggverksamhet
Företagstjänster, finans-,
Företagstjänster, finans-,
fastighetsverksamhet
fastighetsverksamhet
0 SCB
Källa:
0-19 40-49
20-2950-59
30-3960-96
40-49 70+
50-59 60-96
20-29 30-39
70+
Källa: SCB
Källa: SCB
Pendling
% Pendling
Pendling
Flyttnetto
Flyttnetto
Flyttnetto
250
250
14
14
200
200
Bor och arbetar i Bor och arbetar i
kommunen
kommunen
53
33
33
Utpendlare över
kommungräns
53
150
Utpendlare över
kommungräns
150
Inpendlare över
kommungräns
Inpendlare över
100
kommungräns
100
50
50
0
0
2002 2006
2003 2007
2004 2008
2005 2009
2006 2010
2007 2008 2009 2010
2002 2003 2004 2005
Källa: SCB
Källa: SCB
112
Arbetsmarknadens
struktur
Arbetsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
2
2
15
Källa: SCB
Källa: SCB
15
7
7
8 23
8
Andel
Andel boende i egna
hem boende i egna hem
9
Andel boende i hyresrätt
9
Övrigt
Övrigt
23
Tillverkning, utvinning
Tillverkning,
utvinning
Handel, hotell & Handel, hotell &
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
Förvaltningsr apport - Analys
Svenska Bostadsfondens innehav
1
2
an
Köp
man
1
går
dsg
.
ägs
g.
tm
an
Sof
iero
Rep
slag
led
en
are
g.
Da
n
sk
av
.
Lagav
.
.
llsg
rtu
nsg.
L
Statio
g.
g.
na
an
2
Jär
nv
Storg.
Ry
ssg
.
Kyrk
o
sg.
Trä
d
G
Kvarng.
.
yg
eb
l
am
Ö s te
pendlare över
Ahl
av.
Lag
3
Åldersstruktur
Befolkningsutveckling
ÅldersstrukturBefolkningsutveckling
23 600
6 000
5 000
6 000
5 000
23 400
4 000
4 000
23 200
3 000
3 000
23 000
2 000
2 000
22 800
1 000
0
10
r och arbetar i
mmunen
Adress
Yta
Inköpsdatum Lägenheter Ägare
Kvarng. 4A-4L,
2 700 kvm
Juni 2010
41
Fond 9
Köpmansg. 7A-7C
Järnvägsgatan 7A-7R,
3 372 kvm
Juni 2010
46
Fond 8
Stationsgatan 11A-11Ö
Mejramgången 1A-B, 3 749 kvm
November 2010
51
Fond 9
3-47, 11A, 2A-B, 4-48
138
Laga
v.
3
Fastighet
Getingen 4
Sländan 6
Palsternackan 1
1 000
0
22 600
0-19
20-29 30-39 40-49 50-59 60-96
Källa: SCB
70+
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Pendling
113
250
150
20-29
Källa: SCB
Flyttnetto
200
0-19
Källa: SCB
Fly
250
14
Bor och arbetar i
kommunen
Utpendlare över
200
150
132 000
132 000
130 000
130 000
128 000
128 000
Förvaltningsr
apport
- Analys
35 000
35 000
30 000
30 000
25 000
25 000
20 000
20 000
Ortsanalys Norrköping
126 000
126 000
124 000
124 000
122 000
122 000
Allmän
information
2003 2004 20052003
20062004
20072005
20082006
20092007
20102008
2009 2010
15 000
15 000
10 000
10 000
5 000
5 000
0
0-19
Källa: SCB
Källa: SCB
arbetstillfällen finns inom vård och omsorg samt handel.
Strukturen i näringslivet är bred. Sedan länge finns en
Flyttnetto med Billerud och Holmen
Flyttnetto basindustri
väl etablerad
som
stora
arbetsgivare.
Holmen färdigställde under
1 200
2011 Bravikens sågverk, en investering på cirka 1
miljard
kronor som inneburit 110 nya arbetstillfällen.
1 000
Norrköping är även en handels- och logistikstad.
Kommunikationsläget
mitt i Östergötland är utmärkt
800
med hamn, riksvägar och stambana för tågtrafik.
600
På grund av ett expansivt byggande under
miljonprogramsåren,
i kombination med tidigare
400
nämnda kriser, så har det länge rått en överkapacitet
på Norrköpings
bostadsmarknad. Den trenden har nu
200
definitivt brutits och det råder stark efterfrågan på
centralt
belägna hyresrätter.
0
Utpendlare över Utpendlare över
69
kommungräns
kommungräns
drabbades
Norrköping
av400
69
Under 70, 80 och 90-talen
nedläggningar, kriser och utflyttning. Under 2000-talet
har dock utvecklingen vänt uppåt. Norrköping är idag200
Sveriges åttonde största stad med 130 000 invånare.
Delar av Linköpings universitet är förlagt till orten och0
många av de som flyttar hit är i åldrarna 20-24. Flest
Källa: SCB
2002 2003 20042002
20052003
20062004
20072005
20082006
20092007
20102008 2009 2010
Befolkningsutveckling
Befolkningsutveckling
132 000
130 000
130 000
16
128 000
128 000
126 000
126 000
16
42
42
42
Åldersstruktur Åldersstruktur
Arbetsmarknadens
Arbetsmarknadens
struktur
Arbetsmarknadens
struktur
35 000
35 000
30 000
30
8 000
10
25 000
Andel
boende i egna hem
Andel boende i egna
hem
25 000
20 000
42
Andel boende i 14
hyresrätt
Andel boende i hyresrätt
20 000
14
15 000
Andel boende i bostadsrätt
Andel boende i bostadsrätt
15 000
10 000
5 000
5 000
122 000 Källa: SCB 122 000 Källa: SCB
2003 2004 2005 2003
2006 2004
2007 2005
2008 2006
2009 2007
2010 2008 2009 2010
0 SCB
Källa:
0-19
Källa: SCB
Källa: SCB
15
Tillverkning, utvinning
Tillverkning, utvinning
69
16
Företagstjänster, finans-,
Företagstjänster,
finans-,
fastighetsverksamhet
fastighetsverksamhet
16
15
Utbildning
16
16
Utbildning
Byggverksamhet Byggverksamhet
70+
Källa: SCB
Flyttnetto
Flyttnetto
Flyttnetto
1 200
1 000
1 000
Bor och arbetar i Bor och arbetar i
kommunen
kommunen
800
Inpendlare över Inpendlare över
kommungräns
kommungräns
600
Utpendlare över Utpendlare över
69
kommungräns
kommungräns
400
16
Övrigt
22Handel, hotell & Handel, hotell &
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
22
Vård & omsorg Vård & omsorg
Källa: SCB
1 200
16
10
struktur %
0 SCB
Källa:
0-19 40-49
20-2950-59
30-3960-69
40-49 70+
50-59 60-69
20-29 30-39
Pendling
% Pendling
Pendling
15
Övrigt
8
10 000
15
124 000
124 000
Källa: SCB
Källa: SCB
Bostadsmarknadens
struktur %
Bostadsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
132 000
70+
Källa: SCB
Källa: SCB
Norrköping ligger längst in
i Bråviken på båda sidor om
Pendling
Pendling
Motala Ström. Tillgången på
vattenkraft var betydelsefull1 200
under den tidiga industrialismen
och staden var fram till slutet
av
15
15
1 000
1800-talet
största.
arbetar i
Bor landets
och arbetarnäst
i Bor och
kommunen
kommunen
Framförallt
textilindustrin
var800
en huvudnäring
till 1960-talet
då över
16 vilket varade fram
16
Inpendlare
över Inpendlare
konkurrensen från utlandet blevkommungräns
för hård. kommungräns600
Källa: SCB
0
0-19 40-49
20-29 50-59
30-39 60-69
40-49 70+
50-59 60-69
20-29 30-39
800
600
400
200
200
0
0
2002 2006
2003 2007
2004 2008
2005 2009
2006 2010
2007 2008 2009 2010
2002 2003 2004 2005
Källa: SCB
Källa: SCB
114
Arbetsmarknadens
struktur
Arbetsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
16
Källa: SCB
Källa: SCB
8
8
16
10 22
10
Andel
Andel boende i egna
hem boende i egna hem
42
42
Andel boende14
i hyresrätt
Övrigt
Vård & omsorg
14
Övrigt
Handel,
hotell & Handel, hotell &
22
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
Vård & omsorg
Förvaltningsr apport - Analys
Svenska Bostadsfondens innehav
1
Fastighet
Pokalen 27
an
Smedjegatan
n
ngata
Ham
atan
ng
Vatte
n
gata
Sand
n
atan
årdsg
Trädg
atan
Bredg
gata
Sand
m
trö
gatan
Plankgatan
gr.
Vatten
regat
indare
Bredgatan
Berg
sbro
n
Dragsgatan
Garva
b
Tunn
Folkparken
gatan
1
s
Kung
an
dgat
Bråd
Mo
tal
as
n
gata
ts
Slot
atan
Luntg
endlare över
Ägare
Fond 7
aden
en
Prom
Norra
Åldersstruktur
Befolkningsutveckling
ÅldersstrukturBefolkningsutveckling
132 000
35 000
30 000
35 000
30 000
130 000
25 000
25 000
128 000
20 000
15 000
20 000
15 000
126 000
10 000
10 000
124 000
5 000
5 000
122 000
0
10
r och arbetar i
mmunen
Adress
Yta
Inköpsdatum Lägenheter
Luntgatan 19-21,
4 198 kvm
September 2009
62
Vattengatan 30-32, 62
Smedjegatan 36
0-19
20-29 30-39 40-49 50-59 60-69
Källa: SCB
70+
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
0-19
Källa: SCB
Pendling
Flyttnetto
115
1 200
Fly
1 200
15
1 000
1 000
Bor och arbetar i
kommunen
800
16
20-29
Källa: SCB
Inpendlare över
800
12 900
12 900
12 800
12 800
12 700
12 700
Förvaltningsr
apport
- Analys
3 500
3 500
3 000
3 000
2 500
2 500
2 000
2 000
Ortsanalys Osby
12 600
12 600
12 500
12 500
12 400
12 400
Allmän
information
2003 2004 20052003
20062004
20072005
20082006
20092007
20102008
2009 2010
1 500
1 500
1 000
1 000
500
500
0
0-19
Källa: SCB
Källa: SCB
18
Osby i norra Skåne växte fram
i Pendling
samband med att orten fick
en station vid södra stambanan.
Genom staden rinner Driveån 120
och “Os” är ett gammalt ord för
åmynning. Osby betyder därför 100
ordagrant Bor
“byn
åmynningen”.
ochvid
arbetar
i Bor och arbetar80i
i Sveriges kommuner placerar sig Osby på en fyrtionde
plats. Här finns gott om aktiva småföretag inom en
Flyttnetto
Flyttnetto
mängd
olika branscher.
120
Osby ligger mittemellan Älmhult där IKEA finns och
100
Hässleholm
som är en knutpunkt i norra Skåne.
Cirka8045 procent av arbetskraften i Osby pendlar
över 60kommungränsen. Orten tillhör den expansiva
Öresundsregionen som drar nytta av globaliseringen i
40
ekonomin
genom sin närhet till Europa. Öresundståget
går direkt
till Köpenhamn och resan tar en timme och
20
en kvart.
0
kommunen
kommunen
60
46
46
JärnvägensUtpendlare
ankomst
bidrog
till över
att
Utpendlare
över
kommungräns kommungräns 40
ett litet industrisamhälle växte
fram. Leksakstillverkaren Brio var
tidigare
viktig över20
Inpendlare
Inpendlare
över en
36
36
kommungräns
kommungräns
arbetsgivare
men
företagets relativa
betydelse
på orten0
har minskat. Brio har idag 2 procent av arbetskraften.
-20
Bland övriga privata arbetsgivare återfinns Trio
Perfekta som tillverkar VVS-komponenter och SRS -40
Sjölander som tillverkar spårburna bruksfordon. I
-60
Svenskt Näringslivs senaste ranking av företagsklimatet
Källa: SCB
Källa: SCB
2002 2003 20042002
20052003
20062004
20072005
20082006
20092007
20102008 2009 2010
-20 i stora delar av övriga Skåne har orten ett
Liksom
positivt
-40 flyttnetto och tilltagande bostadsbrist.
Kommunen
anser att det behövs byggas mer för att lösa
-60
bostadsförsörjningen.
Befolkningsutveckling
Befolkningsutveckling
12 900
12 800
9
12 800
17
12 700
12 700
Åldersstruktur Åldersstruktur
Arbetsmarknadens
Arbetsmarknadens
struktur
Arbetsmarknadens
struktur
73 000
3 000
9
8
2 500
Andel
boende i egna hem
Andel boende i egna
hem
11
2 000
Andel boende i hyresrätt
Andel boende i hyresrätt
17
1 500
Andel boende i bostadsrätt
Andel boende i bostadsrätt
16
74
1 000
74
2 500
0-19
46
120
100
100
-20
Källa: SCB
Källa: SCB
17
40
20
0
2002 2006
2003 2007
2004 2008
2005 2009
2006 2010
2007 2008 2009 2010
2002 2003 2004 2005
-20
-40
-40
-60
-60
Källa: SCB
Källa: SCB
Arbetsmarknadens
struktur
Arbetsmarknadens
struktur
7
7
8 21
8
17
Flyttnetto
60
9
9
70+
80
Bostadsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
116
Byggverksamhet Byggverksamhet
Flyttnetto
Flyttnetto
120
20
Inpendlare över
kommungräns
0
Företagstjänster, finans-,
Företagstjänster, finans-,
fastighetsverksamhet
fastighetsverksamhet
Källa: SCB
80 i
Bor och arbetar i Bor och arbetar
kommunen
kommunen
60
46
Utpendlare över Utpendlare över
kommungräns40
kommungräns
Inpendlare över
kommungräns
36
36
16
Utbildning
0 SCB
Källa:
0-19 40-49
20-2950-59
30-3960-69
40-49 70+
50-59 60-69
20-29 30-39
Källa: SCB
18
Utbildning
21
21
16
1 000
Pendling
% Pendling
Pendling
18
Övrigt
Vård & omsorg Vård & omsorg
16
500
0 SCB
Källa:
Källa: SCB
Källa: SCB
Övrigt
1 500
500
12 400 Källa: SCB 12 400 Källa: SCB
2003 2004 2005 2003
2006 2004
2007 2005
2008 2006
2009 2007
2010 2008 2009 2010
Handel, hotell & Handel, hotell &
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
21
Tillverkning, utvinning
Tillverkning, utvinning
7
8 21
11
2 000
12 500
12 500
struktur %
3 500
3 500
12 600
12 600
Källa: SCB
Källa: SCB
Bostadsmarknadens
struktur %
Bostadsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
12 900
70+
Källa: SCB
Källa: SCB
Pendling
18
0
0-19 40-49
20-29 50-59
30-39 60-69
40-49 70+
50-59 60-69
20-29 30-39
Andel
Andel boende i egna
hem boende i egna hem
11
Andel boende i hyresrätt
11
Handel, hotell & Handel, hotell &
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
21
Tillverkning, utvinning
Tillverkning, utvinning
Övrigt
Övrigt
Förvaltningsr apport - Analys
Svenska Bostadsfondens innehav
Fastighet
Adress
Yta
Inköpsdatum Lägenheter
Predikanten 1 Västra Järnvägsgatan 29 8 467 kvm
Februari 2011
98
98
No
rra
In
pendlare över
Åg
ata
n
fart
sg.
Linné
av.
Sm
e
dje
kare
sg.
dsv
.
1
iks
ra J
ä
rnv
ägs
g.
ksg.
Öst
Vä
str
aS
tor
g
Han
tver
Kris
Söd
tian
ra T
Ny
gå
rd
s
stad
g.
sga
tan
Klint
g.
Ode
ng.
vär
g.
ränsg.
Idr
ott
Vä
sga
tan
Par
k
g.
ata
n
ra P
ort
g.
ärn
väg
g.
str
aJ
Söd
g.
g.
Go
Kloc
Fab
r
Åldersstruktur
Befolkningsutveckling
ÅldersstrukturBefolkningsutveckling
12 900
3 500
3 000
3 500
3 000
12 800
2 500
2 500
12 700
2 000
1 500
2 000
1 500
12 600
1 000
1 000
12 500
500
500
0
10
r och arbetar i
mmunen
Ägare
Fond 8
Östra G
1
12 400
0-19
20-29 30-39 40-49 50-59 60-69
Källa: SCB
70+
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Pendling
117
120
Fly
120
100
18
80
60
20-29
Källa: SCB
Flyttnetto
100
0-19
Källa: SCB
Bor och arbetar i
kommunen
46
Utpendlare över
80
60
Befolkningsutveckling
27 500
Åldersstruktur
Åldersstruktur
7 000
27 500
7 000
6 000
27 000
27 000
Förvaltningsr apport - Analys
26 500
6 000
5 000
5 000
4 000
26 500
Ortsanalys Oskarshamn
4 000
3 000
26 000
3 000
26 000
2 000
25 500
25 500
Allmän information
25 000
2 000
1 000
1 000
0
25 000
2003 2004 2005
2003 2006
2004 2007
2005 2008
2006 2009
2007 2010
2008 2009 2010
växte fram under
1800-talet som en hamn- och
fiskestad. Järnvägen NässjöPendling
Pendling
Oskarshamn
som invigdes 1874 fick
stor betydelse för stadens tidiga 200
utveckling. Under den här perioden
8 byggdes många av de tornprydda
150
stenhus i oscariansk
stil isom
Bor och arbetarBor
och arbetar i
fortfarandekommunen
präglar stadsbilden.
kommunen
8
19
19
0
20-29 0-19
30-39 20-29
40-49 30-39
50-59 40-49
60-69 50-59
70+ 60-69
0-19
Oskarshamn
Källa: SCB
Källa: SCB
OKG är en viktig arbetsgivare. Det har
beslutats att den fabrik som kapslar in använt kärnbränsle
ska byggas här vilket innebär en investering på 13 miljarder
Flyttnetto
kronor.
EftersomFlyttnetto
slutförvaringen av använt kärnbränsle
hamnar
i Östhammar så får Oskarshamn 1,5 miljarder kronor
200
i kompensation från atomavfallsbolaget SKB. Dessa medel
kommer att användas till satsningar på nyföretagande och
150
infrastruktur.
100
100
Nyföretagandet
i Oskarshamn har ökat med hela 35 procent
under 2010. De flesta nya företag återfinns inom service- och
50
tjänstesektorn
vilket kompletterar arbetstillfällena inom
verkstadsindustrin.
Inpendlare över
Inpendlare över
Tidigare dominerade
kommungränsvarvsindustrin
kommungräns
50
näringslivet på orten, men efter
Utpendlare
över
Utpendlare
över
varvskrisen så har dess betydelse
73
kommungräns kommungräns
minskat. Hamnen med både gods-73och persontrafik
är dock 0
fortfarande av betydelse. Verkstadsindustrin på orten är också
mycket väletablerad med Scania som största arbetsgivare. -50
Det stora utbudet av arbetstillfällen inom industrin gör att
Oskarshamn kan uppvisa låga arbetslöshetssiffror.
-100
0
Under
merparten
av 00-talet
har
staden
2002
2003 2004
2007
2009
2010
20022005
20032006
2004
20052008
2006
2007
2008haft
2009positiva
2010
flyttnetton.
Villapriserna ökade med 65 procent och en villa
-50
kostar idag i snitt cirka 1,2 miljoner kronor.
-100
Källa: SCB
Befolkningsutveckling
Källa: SCB
Källa: SCB
Bostadsmarknadens
%
Befolkningsutveckling
Bostadsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur struktur
27 000
12
27 500
9
25
26 500
26 000
63
26 000
Vård & omsorg
Vård & omsorg
hotell &
Handel, hotellHandel,
&
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
Företagstjänster,
finans-,
Företagstjänster,
finans-,
fastighetsverksamhet
fastighetsverksamhet
4 000
10
3 000
21
21
17
17
2 000
1 000
Övrigt
26 Övrigt
26
10
5 000
3 000 10
boende i bostadsrätt
Andel
boende iAndel
bostadsrätt
63
2 000
25 500
9
struktur %
Tillverkning, utvinning
Tillverkning, utvinning
7
6 000
5 000
boende i egna hem
Andel boende iAndel
egna hem
10
4 000
boende i hyresrätt
Andel boende iAndel
hyresrätt
27 000
26 500
25
7 000
7
6 000
12
Källa: SCB
Åldersstruktur
Arbetsmarknadens
Arbetsmarknadens
Arbetsmarknadens
struktur struktur
Åldersstruktur
7 000
27 500
70+
Källa: Kärnkraftverket
SCB
Källa: SCB
Utbildning
Utbildning
Byggverksamhet
Byggverksamhet
25 500
Källa:
25 SCB
000
1 000
Källa: SCB
Källa: SCB
0Källa: SCB
0-19 20-29 30-39
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
0
Källa: SCB25 000
Källa: SCB
0-19
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Källa: SCB
50-59
60-69
70+
20-29
30-39
40-49
50-59
60-69
70+
Källa: SCB
Pendling %Pendling
Pendling
40-49
Flyttnetto
Flyttnetto
Flyttnetto
200
200
8
150
8
Bor och arbetar i
kommunen
100
Bor och arbetar i
Inpendlare över kommunen
kommungräns
50
Inpendlare över
Utpendlare över kommungräns
kommungräns
0
Utpendlare över
73
kommungräns
19
19
73
150
100
50
2002 2003 02004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
-50
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
-50
-100
Källa: SCB
-100
Källa: SCB
Källa: SCB
Bostadsmarknadens
Källa:
SCB
118
Arbetsmarknadens struktur
struktur
Arbetsmarknadens struktur
Bostadsmarknadens struktur
Tillverkning, utvinning
7
12
9
267
12
Andel boende i egna hem
10
Andel boende i egna hem
Andel boende i hyresrätt
25
25
9
10
10
Övrigt
Tillverkning, utvinning
Övrigt
Vård
26 & omsorg
Handel, hotell & Vård & omsorg
restaurangverksamhet
Företagstjänster, Handel,
finans-, hotell &
Förvaltningsr apport - Analys
Svenska Bostadsfondens innehav
Fastighet
Adress
Yta
Inköpsdatum Lägenheter
Länsmansängen 1 Humleplan 5-41
9 388 kvm
December 2006
147
147
1
Ägare
Fond 3
.
rgav
e
Kolb
1
Humleplan
.
Länsmansg
Björng.
.
Humleg
Jung
nerg
.
g.
Repslagare
Borgmästareg.
.
andg
N. Str
N. Fabriksg.
Ha
N. Strandg.
mn
Dammg.
g.
Åldersstruktur Befolkningsutveckling
Befolkningsutveckling
Ålder
Åldersstruktur
7 000
7 000
27 500
6 000
6 000
27 000
5 000
5 000
26 500
4 000
3 000
4 000
3 000
26 000
2 000
2 000
25 500
1 000
0
0-19
2009 2010
20-29
30-39
40-49
50-59
60-69
70+
1 000
0
25 000
Källa: SCB
Källa: SCB
Flyttnetto
119
Pendling
200
8
150
lare över
100
19
20-29
30-3
Källa: SCB
200
h arbetar i
unen
0-19
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
150
Bor och arbetar i
kommunen
100
Flyttnet
ÅldersstrukturÅldersstruktur
20 000
20 000
19 800
19 800
Förvaltningsr apport - Analys
19 600
19 600
19 400
19 400
4 500
4 500
4 000
4 000
3 500
3 500
3 000
3 000
2 500
2 500
2 000
2 000
1 500
1 500
1 000
1 000
500
500
Ortsanalys Simrishamn
19 200
19 200
Allmän information
19 000
19 000
2003
2004
2005
2006
2007
2008 2009 2010
2003 2004 2005
2006
2007
2008
2009
2010
0
0
0-19
0-19
30-39
20-29
20-29 50-59
30-39 60-69
40-49
40-49
50-59
70+
60-69
70+
Simrishamn är Österlens
omsorgsnäringen
likaså, då kommunen erbjuder ett
Källa: SCB
Källa: SCB
huvudstad och har en bevarad
attraktivt boendealternativ för en åldrande befolkning.
Simrishamn harFlyttnetto
en stark inflyttning av medelålders och
pittoresk stadskärna med låga
Flyttnetto
Pendling
2008
Pendlinghus
2008
och
kullerstensgator.
Orten
pensionärer. Orten har länets sjätte högsta priser på
fritidshus.
fick en betydande status under250
250
medeltiden som fiskehamn till
15 följd av de stora sillfångster som
15
Simrishamn hör till den expansiva Öresundsregionen.
200
200
Öresundsbron
och den ökande ekonomiska
gjordes här.Bor och arbetar Bor
och arbetar i
i
kommunen
kommunen
integrationen med Europa har bidragit till tillväxt inom
både
Turismen har
kommit att betyda
150 industrin och tjänstesektorn. Från Simrishamn går
150
Utpendlare över Utpendlare över
allt mer i regionen
ochkommungräns
på
pendeltåg via Ystad till Malmö.
kommungräns
26
26
59
sommaren
är 59
Simrishamn den
100
över
Inpendlare över Inpendlare 100
I de större städerna i Skåne-regionen råder bostadsbrist
naturliga centralorten. Längs helakommungräns
Österlenkusten
finns
kommungräns
och det smittar av sig på kringliggande kommuner. I
långa, vackra stränder och närbelägna Glimmingehus
50
50
Simrishamn
råder efterfrågan på hyresrätter i tätort
och Ales stenar är populära turistmål. Jordbruk
och vakanserna i allmännyttan är låga.
och livsmedelstillverkning är en sektor med relativt
stor betydelse i kommunen som helhet. Vård- och
0
0
Källa: SCB
Källa: SCB
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2002 2003 2004
2005
2006
2007
2008
2009
20102008 2009 2010
Befolkningsutveckling
Befolkningsutveckling
Källa: SCB
Källa: SCB
Bostadsmarknadens struktur %
20 000
7 19 800
19 800
21
19 600
21
19 600
19 400
19 400
7
4 500
4 500
4 000
4 000
8
3 500
3 500
0
19 000
Källa: SCB
Källa: SCB
Källa: SCB
2003 2004 2005 2006
2003 2007
2004 2008
2005 2009
2006 2010
2007 2008 2009 2010
0-19
Pendling % Pendling 2008
Bor och arbetar i
kommunen
26
26
59
30-39
50-59
60-69
0-1940-49
20-29
30-39
40-4970+50-59
Utpendlare över
kommungräns
59
Inpendlare över
kommungräns
60-69
70+
Flyttnetto
Flyttnetto
Pendling 2008
15
Byggverksamhet Byggverksamhet
Källa: SCB
250
15
16
Utbildning
Utbildning
20
finans-,
Företagstjänster, Företagstjänster,
finans-,
fastighetsverksamhet
fastighetsverksamhet
Källa: SCB
20-29
Källa: SCB
Källa: SCB
Tillverkning, utvinning
Tillverkning, utvinning
0
19 000
Källa: SCB
Handel, hotell & Handel, hotell &
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
20
16
500
500
Övrigt
24Vård & omsorg Vård & omsorg
24
Andel boende
Andel boende i bostadsrätt
1 500 i bostadsrätt 1 500
13
13
72
1 000
1 000
19 200
Övrigt
8
10
10
3 000
3 000
Andel
boende i egna hem
Andel boende i egna
hem
2 500
2 500
10
10
Andel boende i hyresrätt
Andel boende i hyresrätt
2 000
2 000
72
19 200
Åldersstruktur Åldersstruktur
Arbetsmarknadens
struktur %
Arbetsmarknadens
struktur
Arbetsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
20 000
Källa: SCB
Källa: SCB
Flyttnetto
250
200
Bor och arbetar i
kommunen
200
150
Utpendlare över
kommungräns
150
100över
Inpendlare
kommungräns
100
50
50
0
0
2002 2003 2004 2005
2002 2006
2003 2007
2004 2008
2005 2009
2006 2010
2007 2008 2009 2010
Källa: SCB
120
Källa: SCB
Källa: SCB
Arbetsmarknadens
struktur
Arbetsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
7
Källa: SCB
8
7
8
10
21
21
10 24
Andel boende i egnaAndel
hem boende i egna hem
10
10
Övrigt
Övrigt
Vård
24 & omsorg
Vård & omsorg
Handel, hotell &
Handel, hotell &
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
Förvaltningsr apport - Analys
Svenska Bostadsfondens innehav
1
2
3
4
Fastighet
Adress
Yta
Inköpsdatum Lägenheter
Björnen2-6
Simrisv. 12A-C, 14A-F, 6 327 kvm
Februari 2009
92
16-20A-C
Läderfabriken 1-3Järnvägsg. 4-6, Skansg. 8 731 kvm
Februari 2009
102
17-21, Krukmakareg. 2-8, Stenbocksg. 18, 20
Uttern 1
Landstingsgatan 2A-G, 4 850 kvm
Februari 2009
69
Bergstrands väg 4A-C
Vesslan 1
Bergstrands väg 5A-D, 4 778 kvm
Februari 2009
70
Landstingsgatan 4A-C, Simrisvägen 8A-C
333
Fond 8
Fond 8
Fond 7
Stortorget
Storg.
gs
vä
rn
Jä
2
g.
Pe
d
er
sv.
väg
p
tor
ma
Mö
rck
sv
äg
.
Allg
nb
Ste
sg.
ock
ran
ds
Tu
Be
rgs
t
Lan 3
dst
in
Brante
viksv.
gs.
Sim
risv
.
4
1
v.
s
rg
be
rn
Eh
Åldersstruktur Befolkningsutveckling
Befolkningsutveckling
Ålder
Åldersstruktur
4 500
20 000
4 500
4 000
4 000
19 800
3 500
3 500
3 000
3 000
19 600
2 500
2 000
2 500
2 000
19 400
1 500
1 500
1 000
1 000
19 200
500
500
0
19 000
0
09 2010
or och arbetar i
ommunen
Ägare
Fond 7
0-19
20-29
30-39
40-49
50-59
60-69
70+
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Flyttnetto
20-29
30-3
Källa: SCB
121
Pendling 2008
250
250
15
200
0-19
Källa: SCB
Källa: SCB
Bor och arbetar i
kommunen
200
Flyttnetto
Befolkningskurva
Befolkningskurva
14 300
14 300
14 200
14 200
Förvaltningsr apport - Analys
14 100
14 100
14 000
14 000
13 900
13 900
ÅldersstrukturÅldersstruktur
%
%
4 000
4 000
3 500
3 500
3 000
3 000
2 500
2 500
2 000
2 000
1 500
1 500
1 000
1 000
500
500
Ortsanalys Söderköping
Allmän information
13 800
0
13 800
2003 2004 2005
20032006
20042007
20052008
20062009
20072010
2008 2009 2010
Källa: SCB
Söderköping var i äldre tider Källa: SCB
en betydande handelsplats
och centralort i Östergötland.
Pendling
Det medeltida rutnätet är
bevarat och staden är tack 100
vare
sina pittoreska miljöer och
80
sevärdheter ett populärt resmål.
Källa: SCB
Pendling
18
0-19
18
Utpendlare över Utpendlare60
över
kommungräns kommungräns
I ekonomiskt hänseende
40
Bor och arbetar
hör Söderköping
till iBor
fjärde
och arbetar i
46
46
kommunen
kommunen
storstadsregionen Linköping-Norrköping. Över hälften
20
av arbetskraften pendlar över kommungränsen.
Resan
Inpendlare över Inpendlare
över
0
kommungräns
kommungräns
till 36
Norrköping36tar tio minuter. Hela
regionen
växer.
2002
Man drar nytta av Linköping universitets närvaro, ett
-20
diversifierat näringsliv och utmärkta kommunikationer
-40
med X2000 och E4:an.
0
20-29
70+
50-59
60-69
-60
Källa: SCB
Bostadsmarknadens
struktur %
Befolkningskurva
Befolkningskurva
Bostadsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
14 300
14 300
3
14 200
25
3
10
3 000
Andel boende i egna
hem
Andel
boende i egna hem
2 500
11
Andel boende i hyresrätt
Andel boende i hyresrätt
2 000
14 100
14 000
14 000
2 500
Handel, hotell & Handel, hotell &
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
2 00011
Tillverkning, utvinning
Tillverkning, utvinning
500
500
Utbildning
17
17
13
15
15
Byggverksamhet Byggverksamhet
13
800SCB
0 SCB
Källa: SCB
Källa:
Källa:
0
0-19 20-29 30-39 40-49 50-59
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70+
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Källa: SCB
Källa: SCB
Utpendlare över
kommungräns
46
Bor och arbetar
i
kommunen
46
Inpendlare över
kommungräns
36
36
100
80
80
Utpendlare över
kommungräns
60
60
40
Bor och
40 arbetar i
kommunen
20
20
Inpendlare över
kommungräns
0
-20
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
-202005 2006 2007 2008 2009 2010
2002 2003 2004
-40
-40
Källa: SCB
-60
-60
Källa: SCB
Källa: SCB
Källa: SCB
Bostadsmarknadens struktur
Bostadsmarknadens struktur
122
3
3
25
25
Flyttnetto
Flyttnetto
100
18
70+
Flyttnetto
Pendling
18
60-69
Källa: SCB
Pendling % Pendling
Utbildning
Företagstjänster, Företagstjänster,
finans-,
finans-,
fastighetsverksamhet
fastighetsverksamhet
Källa: SCB
Källa: SCB
Övrigt
24Vård & omsorg Vård & omsorg
24
10
72
13 900
Övrigt
9
3 000
Andel boende i bostadsrätt
Andel boende i bostadsrätt 1 500
1 500
13
1 000
1 000
72
13 900
Arbetsmarknadens struktur %
Åldersstruktur %
Åldersstruktur %
Arbetsmarknadens
struktur
Arbetsmarknadens
struktur
39500
3 500
25
Källa: SCB
4 000
4 000
14 100
13 800
70+
Det
20 råder bostadsbrist enligt Boverkets årliga
marknadsundersökning och allmännyttan har låga
0
vakanser.
En villa kostar i snitt 1,7 miljoner kronor.
2003 20042002
20052003
20062004
20072005
20082006
20092007
20102008 2009 2010
Under
00-talet
har
man
totalt
sett ett positivt
-20
flyttnetto. Den vanligaste ålderskategori som flyttar in
-40
återfinns
i spannet 30-40.
Källa: SCB
14 200
40-49
20-29 50-59
30-39 60-69
40-49
40
-60
Källa: SCB
30-39
0-19
IngenKälla:
större
privat arbetsgivare dominerar på orten,
SCB
utan här finns en hel del småföretag inom skilda
branscher. Bland dessa kan nämnas Coiltech som
Flyttnetto
Flyttnetto
tillverkar värmeväxlare, samt HTC Sweden som
tillverkar
golvslipare. Bland de näringsgrenar som är
100
överrepresenterade märks bland annat utbildning
80
och tillverkningsindustri. I Söderköping är 5 procent
fler
60 anställda inom dessa näringar än snittet för riket.
Förvärvsfrekvensen är 81 procent.
Arbetsmarknadens struktur
Arbetsmarknadens struktur
9
9
10 24
10
Andel boende i egna hem
Andel boende i egna hem
Andel boende i hyresrätt
11
Övrigt
24
Vård & omsorg
Övrigt
Vård & omsorg
Handel, hotell &
Handel, hotell &
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
Tillverkning, utvinning
Förvaltningsr apport - Analys
Svenska Bostadsfondens innehav
11
2
3
4
Fastighet
Bagaren1
Mörten 4
Pilgrimen 12
Gästgivaren 4,5
Adress
Yta
Inköpsdatum Lägenheter
Bjelkegatan 18
1 118 kvm
Februari 2006
12
Husbyg. 12A-B, 3 122 kvm
Februari 2006
50
Eriksviks. 2A-C
Skönbergag. 29A-C, 31A-B 2 915 kvm
Februari 2006
36
Ågatan 25A-B,
2 732 kvm
September 2006
25
Repslagaregränd 5
123
Ägare
Fond 2
Fond 1
Fond 2
Fond 3
Åg.
Rådhus
4
Skepparev.
Alv
ik
sg.
3
Söderköpings brunn
yg.
Husb
Skönber
gag.
Bjelkeg.
1
Erik D
ahlbe
rgsg.
iksg.
v
Eriks
2
Skog
s
en
ig
st
en
Lo stig
n
Re
.
sg
an
Ö Rydsv.
m
.
gv
Rin
ns
Lä
v.
Ringv.
Borgg.
sg.
rg
Kullbo
Rydsv.
Ha
Lä
m
an
m
ns
ra
g.
.
sg
Åldersstruktur
Befolkningsutveckling
Befolkningskurva
Åldersstruktur
%
14 300
4 000
Ål
4 000
3 500
3 500
14 200
3 000
3 000
2 500
2 500
14 100
2 000
2 000
14 000
1 500
1 000
1 500
1 000
13 900
500
500
13 800
0
0-19
2009 2010
20-29
30-39
40-49
50-59
60-69
70+
0
Källa: SCB
Källa: SCB
Flyttnetto
Pendling
123
18
Utpendlare över
kommungräns
60
40
46
20
30
Fl
100
80
80
Bor och arbetar i
kommunen
20-29
Källa: SCB
100
Utpendlare över
kommungräns
0-19
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Bor och arbetar i
kommunen
60
40
20
Befolkningskurva
Befolkningskurva
39 000
39 000
38 000
38 000
Förvaltningsr apport - Analys
37 000
37 000
36 000
36 000
Åldersstruktur Åldersstruktur
9 000
9 000
8 000
8 000
7 000
7 000
6 000
6 000
Ortsanalys Västervik
35 000
35 000
Allmän information
34 000
5 000
5 000
4 000
4 000
3 000
3 000
2 000
2 000
1 000
1 000
34 000
0
2003 2004 20052003
20062004
20072005
20082006
20092007
20102008 2009 2010
Källa: SCB
Pendling
6
11
Bor och arbetar i Bor och arbetar i
150
kommunen
kommunen
0
2002
Västervik räknas som regionstad i norra Kalmar län. Få
pendlar
till angränsande kommuner, cirka 11 procent. Istället
100
erbjuder staden en varierad arbetsmarknad. Utöver nämnda
industrier
finns ett sjukhus med ett upptagningsområde
50
som omfattar stora delar av Småland. 23 procent av
arbetskraften
återfinns inom vård och omsorgssektorn,
0
2003
2004
2005
2006 2004
2007
2008
2009
2010
2003
2005
2007
2008
2009 2010
vilket
är2002
10 procent
mer
än2006
snittet
för
riket.
-50
Källa: SCB
-50
Källa: SCB
Källa: SCB
Bostadsmarknadens
struktur %
Befolkningskurva Befolkningskurva
Bostadsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
39 000
39 000
38 000
1138 000
Arbetsmarknadens
struktur %
Åldersstruktur Åldersstruktur
Arbetsmarknadens
struktur
Arbetsmarknadens
struktur
9 000
9 000
8 000
11
24
36 000
65
1 000
34 000
34 000 Källa: SCB
0Källa: SCB
Källa: SCB
2003 2007
2004 2008
2005 2009
2006 2010
2007 2008 2009 2010 0-19
2003 2004 2005 2006
Källa: SCB
Källa: SCB
83
Byggverksamhet
30-39 0-19
40-4920-29
50-5930-39
60-6940-49
70+ 50-59
Byggverksamhet
60-69
70+
Källa: SCB
Flyttnetto
Flyttnetto
Flyttnetto
250
250
200
200
Bor och arbetar i
kommunen
Bor och arbetar i
150
kommunen
150
Utpendlare över
kommungräns
Utpendlare över
100
kommungräns
100
Inpendlare över
kommungräns
83
Inpendlare
50 över
kommungräns
50
0
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007 2008 2009 2010
2002 2003 2004 2005
2006
2007
2008
2009
2010
-50
-50
Källa: SCB
Källa: SCB
11
11
Källa: SCB
Källa: SCB
Bostadsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
struktur
ArbetsmarknadensArbetsmarknadens
struktur
24
6
6
9
23
9
Andel boende
Andel boende i egna hem
10 i egna hem
24
20
11
11
124
Utbildning
Utbildning
20
Företagstjänster, finans-,
Företagstjänster, finans-,
fastighetsverksamhet
fastighetsverksamhet
20
0 SCB
Källa:
Pendling
6
Övrigt
Handel, hotell & Handel, hotell &
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
12
3 000
20-29
Vård & omsorg
Tillverkning, utvinning
Tillverkning, utvinning
4 000
Pendling % 6
Övrigt
23
6 000
10
5 000
Källa: SCB
Pendling
Vård & omsorg
6
9 23
2 000
20
1 000
2 000
35 000
35 000
8 000
7 000
9
6 000
Andel boende i egna
hemboende10i egna hem
Andel
5 000
Andel boende i hyresrätt
Andel boende i hyresrätt
4 000
Andel boende i bostadsrätt
Andel boende12
i bostadsrätt
3 000
65
24
36 000
6
7 000
37 000
37 000
70+
150
Staden har anor sedan 1200-talet.
över Utpendlare
100 över
Sjöfarten Utpendlare
och varvsindustrin
har
kommungräns
kommungräns
varit viktiga näringar. Under 1600-talet blomstrade staden
Inpendlare
som stapelstad, vilket innebar att man
hadeöver
rätt Inpendlare
att bedriva
50över
kommungräns
kommungräns
83
import och export.
83
Källa: SCB
60-69
Västervik kallas för “ostkustens Källa: SCB Båttillverkning är fortfarande en viktig näring. Inom denna
Källa: SCB
pärla” och är en mycket populär
bransch finns bland annat Windy Boats som tillverkar
sommarort. Här finns en av
exklusiva fritidsbåtar. I övrigt kännetecknas Västerviks
Flyttnetto
Pendling
Flyttnetto
Sveriges största semesternäringsliv av marin service och lätt tillverkningsindustri.
250
250
Nämnas
kan bland annat Gunnebo Industrier som gör spik,
anläggningar, Lysingsbadet. För
Linköpingsbor är det populärt att
kätting och lyftanordningar samt inredningsföretaget Elfa
6 ha ett sommarhus i Västervik200
200
med
Sweden.
Besöksnäringen med 700 000 besökare per år är
omnejd.
också viktig.
Källa: SCB
11
0
20-29 30-39
0-19 40-49
20-29 50-59
30-39 60-69
40-49 70+
50-59
0-19
Andel boende i hyresrätt
Andel boende i hyresrätt
10
Vård & omsorg
Vård & omsorg
23
Övrigt
Övrigt
Tillverkning, utvinning Tillverkning, utvinning
Handel, hotell &
Handel, hotell &
Förvaltningsr apport - Analys
Svenska Bostadsfondens innehav
Fastighet
Adress
Yta
Inköpsdatum Lägenheter
Svanen - Tuppen Gamla vägen 3, 5 - 7
1 306 kvm
September 2007
22
Fabrikanten 10,11 Södra Järnvägsg. 21A-21B v 819 kvm
September 2007
13
Fabrikanten 21 Skepparegatan 3-5
1 397 kvm
September 2007
21
Jättegrytan
Grytsg. 2-40, 42-60A-B, 66 4 040 kvm
September 2007
44
Masten 3, Krämaren 7, Hovslagaren 19
2 200 kvm
September 2011
24
Skepparegatan 6 m.fl.
124
11
2
3
4
av
äg
en
5
ml
ata
n
nd
lsg
sv
n
atan
rg
Sto
St. Trä
Folk
äg
sgata
rik
Fre
d
se
dgård
n
las
par
ksv
äge
ar
sg
ge
sda
vä
ral
u
By
gg
äst
er
ra
V
en 4
An
d
Flä
d
tig
ata
n
1
d
Fri
n
sbo
a
at
g
rgs
åg
an
n
ata
t
äs
V
gers
Rön
t Ten
n
e
nväg
tan
nga
Olvo
r
Albe
väg
eg
ar
nd
llä
Ho
tan
sga
a
at
väg
ärn
n
S. J
n
ge
lk
Fo
r
pa
ä
ksv
2
n
ata
eng
Od
3
5
n
a
at
eg
ar
pp
e
Sk
Utpendlare över
Allé
n
Ga
yts
n
Gr
Åldersstruktur Befolkningsutveckling
Befolkningskurva
Åldersstruktur
39 000
9 000
Åld
9 000
8 000
8 000
38 000
7 000
7 000
6 000
6 000
37 000
5 000
4 000
5 000
4 000
36 000
3 000
3 000
2 000
2 000
35 000
1 000
1 000
34 000
0
009 2010
Bor och arbetar i
kommunen
Ägare
Fond 5
Fond 5
Fond 5
Fond 5
Fond 10
0-19
20-29
30-39
40-49
Källa: SCB
50-59
60-69
70+
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
0-19
Källa: SCB
Källa: SCB
Flyttnetto
Pendling
125
250
250
6
200
200
11
150
Bor och arbetar i
kommunen
Utpendlare över
150
20-29
30
84 000
84 000
25 000
25 000
82 000
82 000
20 000
20 000
15 000
15 000
80 000
80
000
Förvaltningsr
apport
- Analys
Ortsanalys Växjö
78 000
78 000
10 000
10 000
76 000
76 000
5 000
5 000
74 000
Allmän
information
20032006
20042007
20052008
20062009
20072010
2008
2003 2004 2005
2009 2010
0-19
Källa: SCB
Källa: SCB
0
20-29
0
74 000
Växjö har en anrik historia som
stiftsstad och residensstad i
Arbetslöshet Arbetslöshet
Kronobergs län. Enligt legenden
kom den engelske missionären
1 400
Sigfrid hit mot slutet av vikingatiden
200
och byggde en kyrka på den1 plats
13 där Växjö Domkyrka står idag.
13
0
Bakgrunden till Växjös starka tillväxt står att finna i det
Källa: SCB
Källa: SCB
2002
9
Källa: SCB
Åldersstruktur
Åldersstruktur
Arbetsmarknadens
Arbetsmarknadens
struktur
Arbetsmarknadens
struktur
25 000
9
82 000
80 000
78 000 37
76 000
74 000
11
Övrigt
Övrigt
5
24Vård & omsorg Vård & omsorg
24
Handel, hotell & Handel, hotell &
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
15 000
12
Tillverkning, utvinning
Tillverkning, utvinning
Utbildning
Utbildning
17
17
finans-,
Företagstjänster, Företagstjänster,
finans-,
fastighetsverksamhet
fastighetsverksamhet
15
Byggverksamhet Byggverksamhet
0
0
74 000
Källa:
SCB
Källa: SCB
Källa: SCB
0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70+
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
0-19 20-29 30-39 40-49
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Källa: SCB
Källa: SCB
Källa: SCB
Källa: SCB
Pendling
% Arbetslöshet
18
18
Inpendlare över
kommungräns
69
69 över
Utpendlare
kommungräns
1 000
Bor och arbetar i
800
kommunen
400
200
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Källa: SCB
Källa: SCB
BostadsmarknadensBostadsmarknadens
struktur
struktur
Arbetsmarknadens Arbetsmarknadens
struktur
struktur
Övrigt
5
9
54
600
400
Utpendlare över
kommungräns
200
Källa: SCB
9
800
Inpendlare
över
600
kommungräns
0
Källa: SCB
1 200
1 000
Bor och arbetar i
kommunen
70+
1 400
1 200
13
60-69
Flyttnetto
1 400
13
50-59
Källa: SCB
Flyttnetto
Flyttnetto
Arbetslöshet
126
5
20 000
12
Andel boende i hyresrätt
Andel boende i hyresrätt
9
9
10 000
10 000
Andel boende i bostadsrätt
Andel boende i bostadsrätt
14
14
5 000
5 000
15
7837000
76 000
11
54
Andel
boende i egna hem
Andel boende i egna
hem
15 000
80 000
struktur %
25 000
20 000
54
70+
Det
200 råder sedan ett par år tillbaka bostadsbrist och priser
på både bostadsrätter och villor har utvecklats starkt.
Allmännyttan
har under hela 00-talet haft mycket låga
0
2003
20042002
20052003
20062004
20072005
20082006
20092007
20102008 2009 2010
vakanser.
Befolkningskurva
82 000
60-69
Staden erbjuder ett attraktivt boende med ett rikt
800
och
omfattande kultur- och nöjesutbud och goda
shoppingmöjligheter i stadskärnan. För tillfället investerar
600
man i nya sportanläggningar, bland annat en ny hockeyarena.
Investeringarna
är i storleksordningen 1 miljard kronor.
400
Källa: SCB
84 000
50-59
70+
1 000
Befolkningskurva
Bostadsmarknadens
struktur
%
Bostadsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
84 000
20-29 50-59
30-39 60-69
40-49
40-49
livskraftiga näringslivet, ställningen som regionstad och
framväxten av Linnéuniversitet,
tidigare Växjö universitet.
Flyttnetto
Flyttnetto
Här finns över 7 000 företag av olika storlek och med
1 en
400 stor spridning mellan olika branscher. I samband med
upprustningen av järnvägsområdet i centrala Växjö kommer
1 man
200 att uppföra ett World Trade Center med inriktning på
cleantech och Östersjöhandel.
1 000
Bor och
arbetar
Det moderna
Växjö
äriBor
enoch arbetar i
kommunen
kommunen
800
framgångsrik
universitetsstad
med
18
18
stark miljöprofil.
Staden
har
en
över
Inpendlare över Inpendlareav
600
kommungräns
kommungräns
landets starkaste befolkningstillväxt,
+ 12 procent
under
69 1200 per år sedan
69
00-talet. Flyttnettot är mellan
400 Utpendlare
och
400över
över Utpendlare
2001 och Västsvenska Industri- ochkommungräns
Handelskammaren
har
kommungräns
utsett staden till landets fjärde starkaste tillväxtregion200
efter
Malmö, Göteborg och Stockholm.
0-19
30-39
Källa: SCB
Källa: SCB
5
11
2411
Andel boende
54 i egna hem
Andel boende i egna hem
12
12
Övrigt
Vård & omsorg
Vård & omsorg
24
Handel, hotell &
Handel, hotell &
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
Förvaltningsr apport - Analys
Svenska Bostadsfondens innehav
11
2
3
4
5
6
7
8
Fastighet
Adress
Yta
Inköpsdatum Lägenheter
Svalan 9
Storgatan 48,
819 kvm
Maj 2005
9
Södra Doktorsg. 1
Myran 13
Prebendevägen 5-7
1 889 kvm
Mars 2006
30
Harsyran 12
Koltrastvägen 2-10
4 554 kvm
Augusti 2005
68
Trasten 6
Pilgatan 8 A/B
1 010 kvm
Juli 2007
13
Forntiden 10
Alegatan 10
794 kvm
Juli 2007
11
Skidan 6
Östregårdsgatan
32
A-F
1
232
kvm
Oktober
2007
15
g
Mörners vä
Olivsnäckan 1 Sunamns väg 1-23
2 273 kvm
November 2009
22
Strandsnäckan 5 Lagmansvägen 11-61
2 028 kvm
December 2008
26
194
Framnäsv.
Sandsbrov.
.
dsv
sta
rv.
Kalma
den
Pilg.
erle
Öst
4
Fagrabäcksv.
Lärkg.
Fond 2
Fond 1
Fond 4
Fond 5
Fond 6
Fond 7
Fond 7
Lille
Prebendev.
2
Ägare
Fond 1
Bibliote
ksg.
Hög
g.
tre
gå
rds
yv.
neb
Liedbergs
.
g.
ds
Fre
Ron
Linnég.
1
v.
Näk
terg
Ös
Torgg.
torp
s
6
5
alsv
.
3
Aleg.
Storg.
v.
t
ras
t
Kol
Aleg.
8
7
Åldersstruktur
Befolkningskurva
ÅldersstrukturBefolkningsutveckling
25 000
84 000
25 000
20 000
82 000
20 000
15 000
80 000
15 000
10 000
78 000
10 000
5 000
76 000
5 000
0
74 000
0
0-19
2009 2010
20-29
30-39
40-49
50-59
60-69
70+
20-29
30-39
Källa: SCB
Arbetslöshet
Flyttnetto
127
1 400
1 400
1 200
1 200
13
1 000
1 000
800
0-19
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Källa: SCB
Källa: SCB
Bor och arbetar i
kommunen
Ålde
Bor och arbetar i
kommunen
800
Flytt
9 800
9 800
2 500
2 500
9 700
9 700
2 000
2 000
1500
1500
9 Förvaltningsr
600
9 600
apport
- Analys
Ortsanalys Örkelljunga
9 500
9 500
1 000
1 000
9 400
9 400
500
500
9 300
Allmän
information
2003 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
0
9 300
0
2010
0-19
Örkelljunga är naturskönt
beläget i nordvästra Skåne,
med en blandning av skogsbygd,
slätt och kulturbygd.
90
Kommunikationsmässigt
80
är läget mycket strategiskt.
70
47
E4:an passerar precis utanför
Bor och arbetar
Bor och
i arbetar i
60
centralorten.
kommunenkommunen
47
25
50
UtpendlareUtpendlare
över
över
Örkelljungas
näringsliv
40
kommungräns
kommungräns
domineras av mindre
30
Inpendlare Inpendlare
över
över
verkstadsföretag. Ekets Mekaniska,
Konstruktionskommungräns
kommungräns
20
Bakelit
Gillebagaren är stora arbetsgivare. Här finns
28 och 28
också många underleverantörer inom fordonsindustrin.10
0
Den rådande starka konjunkturen har lett till att ett
flertal av ortens företag nyanställer och det råder brist-10
på arbetskraft.
Källa: SCB Källa: SCB
50
Bostadsmarknaden
i Örkelljunga påverkas också
40
av30västra Skånes starka tillväxt. Det tar ungefär en
halvtimme in till Helsingborg vilket gör att orten
20
fungerar som ett alternativ för de som kan tänka sig att
10
pendla.
Lugnet, tryggheten och småskaligheten bidrar
till0 att göra orten till ett attraktivt bostadsalternativ.
2002
20032002
20042003
2005
2006
2005
2007
2006
20082007
2009
2008
20102009 cirka
2010 100
Kommunen
har2004
med
framgång
tillskapat
-10
villatomter och i dagsläget finns inga lediga lägenheter.
Källa: SCB Källa: SCB
Befolkningskurva
Åldersstruktur
Befolkningskurva
Bostadsmarknadens
struktur %
Bostadsmarknadens
struktur struktur
Bostadsmarknadens
9 800
9 800
9 700
9 700 5
5
77
18
9 600
9 500
9 400
9 300
Åldersstruktur
Arbetsmarknadens
struktur %
Arbetsmarknadens
struktur struktur
Arbetsmarknadens
2 500
2 500
2 000
2 000 7
7
7
77
18
9 600
Andel
boende
Andel boende
i egna
hemi egna hem
1500
9 500
Andel boende
i hyresrätt
Andel
boende i hyresrätt
1 000
Andel boende
i bostadsrätt
Andel
boende i bostadsrätt
9 400
500
9 300
2003 2004 2005
2003 2006
2004 2007
2005 2008
2006 2009
2007 2010
2008 2009 2010
Källa: SCB Källa: SCB
Källa: SCB
0
8
13
28
80
70
Bor och arbetarBor
i och arbetar i
kommunen
kommunen
60
60
Utpendlare över
Utpendlare över
kommungräns kommungräns
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
-10
5
18
7
7
7
77
Andel boende iAndel
egna hem
boende i egna hem
60-69
70+
Arbetsmarknadens
struktur
Arbetsmarknadens
struktur
5
77
18
Företagstjänster,
finans-,
Företagstjänster,
finans-,
fastighetsverksamhet
fastighetsverksamhet
Källa: SCB
Bostadsmarknadens
struktur
Bostadsmarknadens
struktur
128
Byggverksamhet
Byggverksamhet
0
2002 2003 2004
20022005
20032006
20042007
20052008
20062009
20072010
2008 2009 2010
-10
Källa: SCB
Källa: SCB
20
Flyttnetto
Flyttnetto Flyttnetto
70
0
Källa: SCB
20
Källa: SCB
90
28
15
0
20-29 0-19
30-39 20-29
40-49 30-39
50-59 40-49
60-69 50-59
70+
80
Inpendlare överInpendlare över
kommungräns kommungräns
Utbildning Utbildning
Källa: SCB Källa: SCB
0-19
Övrigt
Handel, hotell
& hotell &
Handel,
restaurangverksamhet
restaurangverksamhet
1 00013
90
47
Övrigt
Vård & omsorg
Vård & omsorg
500
15
Pendling
Pendling
Pendling %
25
30
1500 8
Källa: SCB
47
Tillverkning,
Tillverkning,
utvinning utvinning
7
30
Källa: SCB
25
70+
Ortens läge gör den intressant för nyetablering av lager,
logistik och
industri.
Gille-Bagaren expanderar just nu
Flyttnetto
Flyttnetto
kraftigt och upprättar ett logistikcentrum i Örkelljunga.
Härifrån
kommer företagets logistikverksamhet för
90
hela
den
nordiska marknaden att utgå. Det har under
80
en längre tid rått brist på industrimark men nu har man
70
tillskapat cirka 110 000 kvadratmeter i Skåneporten,
60
som
ligger där E4:an och E24:an möts.
Pendling Pendling
25
20-29
0-19 30-39
20-29 40-49
30-3950-59
40-49 60-69
50-59 70+
60-69
Källa: SCB Källa: SCB
Källa: SCB Källa: SCB
7
30
8
8
Tillverkning, utvinning
Tillverkning, utvinning
Övrigt
Övrigt
30
Vård & omsorgVård & omsorg
Handel, hotell &Handel, hotell &
Förvaltningsr apport - Analys
Svenska Bostadsfondens innehav
Fastighet
Adress
Yta
Inköpsdatum Lägenheter
Hagtornet 1
Ekholmsv. 4A-D, 6A-F 2 795 kvm
April 2008
38
8, 10A-H & J-K
Korgen 1
Göingegatan 1 A-D & M 2 348 kvm
Augusti 2010
37
Korgen 3
Sonnarpsvägen 22 A-G, M 3 834 kvm
Augusti 2010
56
Korgen 4
Sonnarpsvägen 24 A-D 2 117 kvm
Augusti 2010
36
167
11
2
3
4
Än
ge
Fond 8
Fond 8
Fond 8
Laholmsv.
lm
sv
.
Bö
dk
en
äng
Sv
rra
No
olmsv.
Valhallav.
are
g.
4
3
2
sv.
rp Göingeg.
na
n
So Järnblästg.
smedsg.
Hammar
Bruk
sv.
Hässleh
Stockholmsv.
Bang.
sv.
g
Kun
1
Otto
o
Stenb
äg
cks V
Tyg
eK
.
lmsv
rab
b
es V
äg
Rin
gås
v.
Ekho
Åldersstruktur
Befolkningsutveckling
Åldersstruktur
Befolkningskurva
2 500
9 800
2 500
2 000
9 700
2 000
1500
9 600
1500
1 000
9 500
1 000
500
9 400
500
0
10
arbetar i
nen
lho
Ägare
Fond 6
0
9 300
0-19
20-29
30-39
40-49 50-59
Källa: SCB
60-69
70+
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
0-19
Källa: SCB
Källa: SCB
Pendling
Flyttnetto
129
90
90
80
80
70
60
50
25
70
47
Bor och arbetar i
kommunen
60
50
20-29
Förvaltningsr apport - Styrelse
Styrelse • Svensk a bostadsfonden 1 - 10
Från vänster: Per-Åke Eliasson, Carl Rosenblad och Lars Swahn
Per-Åke Eliasson
Carl Rosenblad
Lars Swahn
Styrelseledamot
Under drygt 25 år VD för det
kommunala bostadsbolaget
Tyresö Bostäder AB.
Ordförande
Grundare, huvudägare och
arbetande ordförande i
Consilium AB (publ).
VD
Grundare och tidigare VD i
London & Stockholm Properties
Ltd i England.
Ledning
Från vänster: Tord Magnusson, Linda Hallén, Anna-Britta Bergman och Lars Swahn.
Tord Magnusson
Linda Hallén
Anna-Britta Bergman
Fastighetschef
Tidigare förvaltningsansvarig
på Dagon Förvaltnings AB,
130
Dalkia Facilities Management
AB, Fastighets AB Förvaltaren,
Arsenalen AB och
Kullenbergbyggen AB.
Ansvarig Institution
Arbetat för Svenska Bostadsfonden
sedan 2006. Styrelseledamot i
Svenska Bostadsfonden Markets
AB sedan 2008. Dessförinnan
arbetat på Laika Consulting AB.
Studerat företagsekonomi och HR
på Uppsala Universitet.
Ekonomichef
Tidigare bl a CFO/koncernekonomichef för AB Havsfrun och
KIBI Software Solutions. Ledamot
i Äldre- och Handikappnämnden
och Kommunfullmäktige, Lidingö.
Förvaltningsr apport - Styrelse
Advisory Board
Esbjörn Wincent
Tidigare Fastighetschef för Folksams direkta - och indirekta
fastighetsinvesteringar i Sverige och utomlands. Styrelseledamot i
Aberdeen Property Investors Indirect Investment AB samt Advisory
board medlem i Mengus Stockholm AB.
Mats Andersson
VD för Anticimex, en av Sveriges största aktörer inom
Fastighetsbesiktning, mellan 1996 och 2003.
Lars Vigerland
Ekonomie doktor och lektor i företagsekonomi med inriktning mot
fastighetsekonomi vid Stockholms universitet.
Peter Ahlås
Rådgivare på den Brittiska och Irländska investormarknaden. Verksam
i London City, inom sjöfarts- och internationell försäkring sedan
1972. Tidigare styrelseordförande i HSBC Shipping Services Ltd och
styrelsemedlem i HSBC Insurance Brokers Ltd.
Anders Lundgren
VD och grundare av bolagsvärderingsföretaget Valu8. Delägare och
styrelseordf. i Boreda AB. Delägare i fastighetsbolaget Wilundia AB.
Tidigare Director, AB Volvo Corporate Finance.
Svenska Bostadsfonden Management AB
Svenska Bostadsfonden leds av Svenska Bostadsfonden Management AB som har ansvar för
drift och underhåll av fastigheterna samt för den löpande fondverksamheten.
Varje enskild fond har formen av ett publikt aktiebolag med egen styrelse och sina respektive
investerare som delägare.
131
Förvaltningsr apport - Styrelse
132
Koncept & Design - Laika Consulting AB
Tryck - Exakta
2011
Förvaltningsr apport • Svensk a Bostadsfonden 1 - 10 AB
2010
Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, 114 45 Stockholm
Tel. 08 - 667 10 50, Fax. 08 - 667 10 40, www.svenskabostadsfonden.se, [email protected]