‫"משפטון" ‪ – 03/15‬האם ניתן לחייב משכיר באופן רטרואקטיבי בגין חובות ארנונה של שוכר?‬ ‫ככלל‪ ,‬החבות לשלם ארנונה לרשות המקומית בגין נכס‪ ,‬חלה על המחזיק בנכס – בין אם מדובר בבעל הנכס עצמו‪ ,‬ובין‬ ‫אם מחזיק מכוח זכות חוזית‪ ,‬כשהנפוצה ביותר היא זכות השכירות‪ .‬כלומר‪ ,‬העירייה רשאית לגבות את חובות‬ ‫הארנונה המגיעים לה בגין החזקה והשימוש בנכס‪ ,‬רק מן המחזיק בפועל‪ ,‬כשבמקרה של שכירות – הלא הוא השוכר‬ ‫בנכס‪ .‬בסעיפים ‪ 325‬ו‪ 326 -‬לפקוד ת העיריות (נוסח חודש) קבע המחוקק את מערכת היחסים המשולשת שבין‬ ‫העירייה‪ ,‬הבעלים והמחזיק‪ ,‬והשית על בעל הנכס או המחזיק בו חובה אקטיבית להודיע על כל שינוי בהחזקה‪ .‬החריג‬ ‫לכך חל במקרים בהם דווקא מיוזמתה תרצה העירייה לבחון את זהותו של המחזיק בפועל‪.‬‬ ‫השאלה הנשאלת היא האם רשאית העירייה לשנות את שם המחזיק בנכס על סמך התרשמותה שהשוכר חדל‬ ‫מלהחזיק בו? ואם כן‪ ,‬האם רשאית היא לעשות זאת באופן רטרואקטיבי?‬ ‫‪ ‬שינוי שם המחזיק בנכס – על סמך התרשמות העירייה‬ ‫כדי ליתן מענה לשאלה שבכותרת יש לסקור תחילה את שנקבע במסגרת עת"מ (ת"א) ‪ 1976/09‬אלדן טק בע"מ נ' עיריית‬ ‫רמת‪-‬גן‪ .‬בפס"ד זה קבע ביהמ" ש כי כל עוד הסכם השכירות עומד בעינו והשוכר ממשיך לשלם דמי שכירות לבעל הנכס‪,‬‬ ‫קמה לו חבות בתשלום ארנונה לעירייה‪ ,‬ועל כן אין העירייה יכולה לפנות לבעל הנכס להיפרע מחובות הארנונה של‬ ‫השוכר‪ .‬אולם‪ ,‬יתכנו מקרים בהם חלה אי וודאות ביחס לתוקף הסכם השכירות או נסיבות המצביעות על כך שהשוכר‬ ‫איננו מחזיק בנכס‪ .‬או אז‪ ,‬נשאלת השאלה מה היקפה של הרשות המוקנית לעירייה לבחון ולשנות את שם המחזיק ללא‬ ‫הודעה פורמאלית? לאחרונה דן ביהמ"ש בשאלה האמורה וקבע במסגרת פסק דינו בעת"מ (ת"א) ‪ 55444-06-13‬חברת‬ ‫חלקה ‪ 109‬בגוש ‪ 7107‬בע"מ נ' עיריית תל‪-‬אביב‪-‬יפו (להלן‪" :‬חברת חלקה ‪ ,)"109‬כי בהתקיים מספר נסיבות‬ ‫שמצביעות על כך שהשוכר איננו המחזיק בנכס‪ ,‬העירייה רשאית (ואף חייבת) לערוך בדיקה יסודית באשר לזהות‬ ‫המחזיק בפועל בנכס‪ .‬לאור תוצאותיה‪ ,‬רשאית לשנות את שם המחזיק בנכס‪ ,‬וזאת אף בהעדר הודעה על סיום חוזה‬ ‫השכירות והחזרת החזקה בנכס לבעלים‪ .‬זאת מן הטעם שאי תשלום ארנונה על‪-‬ידי המחזיק בנכס סותרת את הרציונל‬ ‫האמור ופוגעת בקופה הציבורית‪ .‬אולם‪ ,‬האם תוכל העירייה לבצע שינוי זה‪ ,‬מיוזמתה‪ ,‬אף באופן רטרואקטיבי?‬ ‫‪ ‬שינוי שם המחזיק בנכס וחיובו בארנונה – באופן רטרואקטיבי‬ ‫בעניין חברת חלקה ‪ 109‬ניסתה העירייה לבצע את השינוי האמור באופן רטרואקטיבי – מיום קבלת החזקה ע"י השוכר‬ ‫על‪-‬פי חוזה השכירות‪ ,‬שכן חוזה השכירות נחזה בעיניה כפיקטיבי‪ ,‬וכן מהטעם שהצדדים לחוזה האריכו אותו עם סיומו‬ ‫בעל פה‪ ,‬וללא הודעה על כך לעירייה‪ .‬לעניין חיוב רטרואקטיבי בארנונה נקבע כי על דרך הכלל אין העירייה רשאית‬ ‫לחייב מחזיק או בעלים בארנונה באופן רטרואקטיבי (באותה שנת הכספים) אלא בנסיבות קיצוניות המצביעות על‬ ‫"אשם תורם" מצד הנישום‪ .‬האמור חל ביתר שאת עת מבקשת העירייה לחייב רטרואקטיבית ביחס לשנים קודמות‪,‬‬ ‫כאשר כל אותן שנים לא טרחה העירייה לערוך את אותה בדיקה יסודית באשר לזהות המחזיק בנכס (נדרשים טעמים‬ ‫מיוחדים על מנת להצדיק חיוב רטרואקטיבי כזה)‪ .‬בית המשפט קבע כי בנסיבות המקרה אין לחייב את המשכיר באופן‬ ‫רטרואקטיבי ממספר טעמים‪ :‬ראשית‪ ,‬בשל הנסיבות הקיצוניות‪ ,‬בהן העירייה החליטה לשנות מיוזמתה את שם‬ ‫המחזיק בנכס על סמך בדיקות שערכה רק לאחר כשלוש שנים וחצי בהן לא שולמו לה חובות ארנונה‪ ,‬וחובותיו של‬ ‫השוכר הצטברו לכדי סכום של למעלה מ – ‪ ,₪300,000‬כשכל אותה עת נמנעה העירייה מלהפעיל את הסמכויות‬ ‫העומדות לרשותה מכוח פקודת המיסים [גביה] נגד שוכר הנכס‪ .‬שנית‪ ,‬בשל העובדה שהמשכיר הוכיח כי תשלומי‬ ‫השכירות שולמו לו באופן שוטף ע"י השוכר‪ ,‬כך שלא רבץ לפתחו אשם העולה כדי הצורך בחיוב רטרואקטיבי על כל‬ ‫אותן שנים בהן העירייה לא גבתה את החובות האמורים מן השוכר‪.‬‬ ‫(עריכה‪ :‬המשפטן נדב עמית בהנחיית עו"ד נתי רוזנצוייג ‪)15.01.2015‬‬ ‫אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת‪ ,‬או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד‪ ,‬האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי‬ ‫בלבד ולא מחייב של הנושא‪ .‬בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין‪.‬‬