השכרה ארוכת טווח בישראל: בחינת מדיניות הממשלה
השכרה ארוכת טווח בישראל: בחינת מדיניות הממשלה השכרה ארוכת טווח בישראל: בחינת מדיניות הממשלה גל ישורון ,מאי 2015 שיטת העבודה איסוף נתונים ולמידה מהניסיון הקיים בתחום שילוב תחומים גל ישורון -כלכלה פאבל ז'לנוב -כלכלה שיחות וראיונות עם מומחים • יואב לרמן – גיאוגרפיה ותכנון • • יוני צ'רניאבסקי – שמאי מקרקעין • עו"ד יניב קורדובה - משפטים עו"ד עמית חקין -משפטים ניתוח במתודולוגיית Impact Assessment בכיר בגוף פיננסי להשקעה בנדל"ן סמנכ"לית עזרה וביצרון ממונה מיזם התחדשות עירונית בהרל"י ראש רשות הצעירים בעירייה גדולה למעלה מ 60-מאמרים אקדמיים ופרסומים רשמיים מישראל ומהעולם השוואה בין חלופות מדיניות • • על פי סל קריטריונים מובנה ניתוח מקרי מבחן נבחרים רקע על שוק השכירות בישראל :הדיירים .1 כרבע ממשקי הבית בישראל מתגוררים בשכירות אחר 3% 6% שכירות ציבורית שכירות פרטית 23% בעלות 68% 611אלף משפחות – שיעור השוכרים גבוה יותר בקרב משקי בית צעירים או בעלי הכנסה נמוכה לפי גיל ראש משק הבית 22% 46% לפי חמישוני הכנסה 43% 33% 29% 17% 16% 18% 49% 26% 15% 17% 5 4 3 2 1 מקור :הלמ"ס ()2012 רקע על שוק השכירות בישראל :המחירים .2 :2008-2012עלייה חדה במחירי הדירות ושכר הדירה 41% 48% עליית שכר הדירה עליית מחירי הדירות 19% עליית השכר הממוצע – שיעור משקי הבית הצעירים הגרים בשכירות עולה בשנים האחרונות 2012 29% 28% 42% 22% 36% 21% משקי בית ללא ילדים נשואים עם ילדים עד נשואים עם ילדים עד גיל 9 גיל ( 9ללא חרדים) 2003 17% 17% נשואים ללא ילדים מקור :הלמ"ס (,)2008-2012 ברנדר וסטרבצ'ינסקי ()2014 רקע על שוק השכירות בישראל :המשכירים .3 פערים בהסדרת היחסים בין שוכר ומשכיר – מבין מדינות ה OECD-ישראל מדורגת במקום לפני-אחרון בהיקף ההסדרה – למעלה מ 100-ימים דרושים לפינוי שוכר סורר .4 עיקר ההכנסה מנכסים למגורים היא במכירה 6.8 5.9 3.7 3.5 נכסים למגורים - ישראל (אומדן) Capital Growth 6.1 נכסים למגורים -נכסים מסחריים - בריטניה בריטניה Income Return מקור :הלמ"ס (,)2003-2013 )2012( Montague Review חמש חלופות מדיניות אשר עומדות על הפרק בישראל חלופת הממשלה :מכרזים להשכרה ארוכת טווח חלופת העיריות א' :בניה ותפעול עירוניים חלופת העיריות ב' :בניה בבעלות משולבת לעירייה ולקבלן תיקון 101לחוק התכנון והבנייה הסדרת יחסי שוכר-משכיר חמש חלופות מדיניות אשר עומדות על הפרק בישראל חלופת הממשלה :מכרזים להשכרה ארוכת טווח חלופת העיריות א' :בניה ותפעול עירוניים חלופת העיריות ב' :בניה בבעלות משולבת לעירייה ולקבלן תיקון 101לחוק התכנון והבנייה הסדרת יחסי שוכר-משכיר חמש חלופות מדיניות אשר עומדות על הפרק בישראל חלופת הממשלה :מכרזים להשכרה ארוכת טווח חלופת העיריות א' :בניה ותפעול עירוניים חלופת העיריות ב' :בניה בבעלות משולבת לעירייה ולקבלן תיקון 101לחוק התכנון והבנייה הסדרת יחסי שוכר-משכיר חמש חלופות מדיניות אשר עומדות על הפרק בישראל חלופת הממשלה :מכרזים להשכרה ארוכת טווח חלופת העיריות א' :בניה ותפעול עירוניים חלופת העיריות ב' :בניה בבעלות משולבת לעירייה ולקבלן תיקון 101לחוק התכנון והבנייה הסדרת יחסי שוכר-משכיר חמש חלופות מדיניות אשר עומדות על הפרק בישראל חלופת הממשלה :מכרזים להשכרה ארוכת טווח חלופת העיריות א' :בניה ותפעול עירוניים חלופת העיריות ב' :בניה בבעלות משולבת לעירייה ולקבלן תיקון 101לחוק התכנון והבנייה הסדרת יחסי שוכר-משכיר חמש חלופות מדיניות אשר עומדות על הפרק בישראל חלופת הממשלה :מכרזים להשכרה ארוכת טווח חלופת העיריות א' :בניה ותפעול עירוניים חלופת העיריות ב' :בניה בבעלות משולבת לעירייה ולקבלן תיקון 101לחוק התכנון והבנייה הסדרת יחסי שוכר-משכיר חלופות המדיניות מוערכות על פי עמידתן בשמונה קריטריונים היכולת לייצר שוק לשכירות ארוכת טווח שלא מוגבל באופן מובנה בזמן או בהיקף היכולת להגדיל את נתח השוק לשכירות ארוכת טווח ואת היצע הדירות בכלל היכולת לספק פתרונות לאוכלוסייה ברמות הכנסה בינונית ונמוכה עלות הסבסוד הציבורי היכולת לספק פתרונות דיור מוטי נגישות (לתחבורה ציבורית) היקף הסיוע הכספי לזכאים זמינות ליישום היכולת לייצר השפעות חיצוניות חיוביות חלופות המדיניות מוערכות על פי עמידתן בשמונה קריטריונים היכולת לייצר שוק לשכירות ארוכת טווח שלא מוגבל באופן מובנה בזמן או בהיקף היכולת להגדיל את נתח השוק לשכירות ארוכת טווח ואת היצע הדירות בכלל היכולת לספק פתרונות לאוכלוסייה ברמות הכנסה בינונית ונמוכה עלות הסבסוד הציבורי היכולת לספק פתרונות דיור מוטי נגישות (לתחבורה ציבורית) היקף הסיוע הכספי לזכאים זמינות ליישום היכולת לייצר השפעות חיצוניות חיוביות חלופת הממשלה :מכרזים להשכרה ארוכת טווח מקרה מבחן -המכרז להשכרה ארוכת טווח בהרצליה (גליל ים) היכולת לספק פתרונות לאוכלוסייה ברמות הכנסה בינונית ונמוכה עלות הסבסוד הציבורי חלופת הממשלה :מכרזים להשכרה ארוכת טווח מקרה מבחן -המכרז להשכרה ארוכת טווח בהרצליה (גליל ים) היכולת לספק פתרונות לאוכלוסייה ברמות הכנסה בינונית ונמוכה בפרויקט ,הממוקם באזור ביקוש ,הוקצו 54יח"ד להשכרה בשכר דירה מפוקח ומוזל ( 20%הנחה) ,ו 161-יח"ד להשכרה במחיר השוק ← מההטבה יהנו בעיקר משפחות בעלות הכנסה בינונית-גבוהה (עשירון )~8 לא עונה על הקריטריון עלות הסבסוד הציבורי המדינה מוותרת על הכנסות ממכירת הקרקע בסך של כ 110-מיליון ש"ח ומעמידה בטחונות לפרויקט ← סבסוד של כ 500-אש"ח ליחידת דיור עונה חלקית על הקריטריון השוואה בין החלופות – התמונה הגדולה הדוגמה שהומחשה לעיל מסקנות עיקריות והמלצות .1 אין חלופה המצליחה לממש את כל יעדי המדיניות תחלופה בין טיפול נקודתי להתערבות מידית ומקיפה תחלופה בין תכנון ציבורי לצמצום העלות למשלם המסים .2 .3 .4 מענה מוגבל לאוכלוסיות ברמות הכנסה בינונית ונמוכה ,והעדר התמודדות משמעותית עם המחסור הכללי בדירות להסדרת היחסים בין שוכר למשכיר יתרון מבחינת היכולת לייצר שוק לשכירות ארוכת־טווח בהיקף רחב וזמין יתרון להפעלת כלי המדיניות ברמה המקומית ביצירת השפעות חיצוניות חיוביות השכרה ארוכת טווח בישראל: בחינת מדיניות הממשלה
© Copyright 2024