‫השכרה ארוכת טווח בישראל‪:‬‬
‫בחינת מדיניות הממשלה‬
‫השכרה ארוכת טווח בישראל‪:‬‬
‫בחינת מדיניות הממשלה‬
‫גל ישורון‪ ,‬מאי ‪2015‬‬
‫שיטת העבודה‬
‫איסוף נתונים ולמידה‬
‫מהניסיון הקיים בתחום‬
‫שילוב תחומים‬
‫גל ישורון ‪ -‬כלכלה‬
‫פאבל ז'לנוב ‪ -‬כלכלה‬
‫שיחות וראיונות עם מומחים‬
‫•‬
‫יואב לרמן – גיאוגרפיה‬
‫ותכנון‬
‫•‬
‫•‬
‫יוני צ'רניאבסקי – שמאי‬
‫מקרקעין‬
‫•‬
‫עו"ד יניב קורדובה ‪-‬‬
‫משפטים‬
‫עו"ד עמית חקין ‪ -‬משפטים‬
‫ניתוח במתודולוגיית‬
‫‪Impact Assessment‬‬
‫בכיר בגוף פיננסי להשקעה‬
‫בנדל"ן‬
‫סמנכ"לית עזרה וביצרון‬
‫ממונה מיזם התחדשות‬
‫עירונית בהרל"י‬
‫ראש רשות הצעירים בעירייה‬
‫גדולה‬
‫למעלה מ‪ 60-‬מאמרים‬
‫אקדמיים ופרסומים רשמיים‬
‫מישראל ומהעולם‬
‫השוואה בין חלופות מדיניות‬
‫•‬
‫•‬
‫על פי סל קריטריונים מובנה‬
‫ניתוח מקרי מבחן נבחרים‬
‫רקע על שוק השכירות בישראל‪ :‬הדיירים‬
‫‪.1‬‬
‫כרבע ממשקי הבית בישראל מתגוררים בשכירות‬
‫אחר‬
‫‪3% 6%‬‬
‫שכירות ציבורית‬
‫שכירות פרטית‬
‫‪23%‬‬
‫בעלות‬
‫‪68%‬‬
‫‪ 611‬אלף משפחות‬
‫– שיעור השוכרים גבוה יותר בקרב משקי בית צעירים או בעלי הכנסה נמוכה‬
‫לפי גיל ראש משק הבית‬
‫‪22%‬‬
‫‪46%‬‬
‫לפי חמישוני הכנסה‬
‫‪43%‬‬
‫‪33%‬‬
‫‪29%‬‬
‫‪17%‬‬
‫‪16%‬‬
‫‪18%‬‬
‫‪49%‬‬
‫‪26%‬‬
‫‪15%‬‬
‫‪17%‬‬
‫‪5‬‬
‫‪4‬‬
‫‪3‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1‬‬
‫מקור‪ :‬הלמ"ס (‪)2012‬‬
‫רקע על שוק השכירות בישראל‪ :‬המחירים‬
‫‪.2‬‬
‫‪ :2008-2012‬עלייה חדה במחירי הדירות ושכר הדירה‬
‫‪41%‬‬
‫‪48%‬‬
‫עליית שכר הדירה‬
‫עליית מחירי הדירות‬
‫‪19%‬‬
‫עליית השכר הממוצע‬
‫– שיעור משקי הבית הצעירים הגרים בשכירות עולה בשנים האחרונות‬
‫‪2012‬‬
‫‪29%‬‬
‫‪28%‬‬
‫‪42%‬‬
‫‪22%‬‬
‫‪36%‬‬
‫‪21%‬‬
‫משקי בית ללא ילדים נשואים עם ילדים עד נשואים עם ילדים עד‬
‫גיל ‪9‬‬
‫גיל ‪( 9‬ללא חרדים)‬
‫‪2003‬‬
‫‪17%‬‬
‫‪17%‬‬
‫נשואים ללא ילדים‬
‫מקור‪ :‬הלמ"ס (‪,)2008-2012‬‬
‫ברנדר וסטרבצ'ינסקי (‪)2014‬‬
‫רקע על שוק השכירות בישראל‪ :‬המשכירים‬
‫‪.3‬‬
‫פערים בהסדרת היחסים בין שוכר ומשכיר‬
‫– מבין מדינות ה‪ OECD-‬ישראל מדורגת במקום לפני‪-‬אחרון בהיקף ההסדרה‬
‫– למעלה מ‪ 100-‬ימים דרושים לפינוי שוכר סורר‬
‫‪.4‬‬
‫עיקר ההכנסה מנכסים למגורים היא במכירה‬
‫‪6.8‬‬
‫‪5.9‬‬
‫‪3.7‬‬
‫‪3.5‬‬
‫נכסים למגורים ‪-‬‬
‫ישראל (אומדן)‬
‫‪Capital Growth‬‬
‫‪6.1‬‬
‫נכסים למגורים ‪ -‬נכסים מסחריים ‪-‬‬
‫בריטניה‬
‫בריטניה‬
‫‪Income Return‬‬
‫מקור‪ :‬הלמ"ס (‪,)2003-2013‬‬
‫‪)2012( Montague Review‬‬
‫חמש חלופות מדיניות אשר עומדות על‬
‫הפרק בישראל‬
‫חלופת הממשלה‪ :‬מכרזים להשכרה‬
‫ארוכת טווח‬
‫חלופת העיריות א'‪ :‬בניה ותפעול עירוניים‬
‫חלופת העיריות ב'‪ :‬בניה בבעלות משולבת‬
‫לעירייה ולקבלן‬
‫תיקון ‪ 101‬לחוק התכנון והבנייה‬
‫הסדרת יחסי שוכר‪-‬משכיר‬
‫חמש חלופות מדיניות אשר עומדות על‬
‫הפרק בישראל‬
‫חלופת הממשלה‪ :‬מכרזים להשכרה‬
‫ארוכת טווח‬
‫חלופת העיריות א'‪ :‬בניה ותפעול עירוניים‬
‫חלופת העיריות ב'‪ :‬בניה בבעלות משולבת‬
‫לעירייה ולקבלן‬
‫תיקון ‪ 101‬לחוק התכנון והבנייה‬
‫הסדרת יחסי שוכר‪-‬משכיר‬
‫חמש חלופות מדיניות אשר עומדות על‬
‫הפרק בישראל‬
‫חלופת הממשלה‪ :‬מכרזים להשכרה‬
‫ארוכת טווח‬
‫חלופת העיריות א'‪ :‬בניה ותפעול עירוניים‬
‫חלופת העיריות ב'‪ :‬בניה בבעלות משולבת‬
‫לעירייה ולקבלן‬
‫תיקון ‪ 101‬לחוק התכנון והבנייה‬
‫הסדרת יחסי שוכר‪-‬משכיר‬
‫חמש חלופות מדיניות אשר עומדות על‬
‫הפרק בישראל‬
‫חלופת הממשלה‪ :‬מכרזים להשכרה‬
‫ארוכת טווח‬
‫חלופת העיריות א'‪ :‬בניה ותפעול עירוניים‬
‫חלופת העיריות ב'‪ :‬בניה בבעלות משולבת‬
‫לעירייה ולקבלן‬
‫תיקון ‪ 101‬לחוק התכנון והבנייה‬
‫הסדרת יחסי שוכר‪-‬משכיר‬
‫חמש חלופות מדיניות אשר עומדות על‬
‫הפרק בישראל‬
‫חלופת הממשלה‪ :‬מכרזים להשכרה‬
‫ארוכת טווח‬
‫חלופת העיריות א'‪ :‬בניה ותפעול עירוניים‬
‫חלופת העיריות ב'‪ :‬בניה בבעלות משולבת‬
‫לעירייה ולקבלן‬
‫תיקון ‪ 101‬לחוק התכנון והבנייה‬
‫הסדרת יחסי שוכר‪-‬משכיר‬
‫חמש חלופות מדיניות אשר עומדות על‬
‫הפרק בישראל‬
‫חלופת הממשלה‪ :‬מכרזים להשכרה‬
‫ארוכת טווח‬
‫חלופת העיריות א'‪ :‬בניה ותפעול עירוניים‬
‫חלופת העיריות ב'‪ :‬בניה בבעלות משולבת‬
‫לעירייה ולקבלן‬
‫תיקון ‪ 101‬לחוק התכנון והבנייה‬
‫הסדרת יחסי שוכר‪-‬משכיר‬
‫חלופות המדיניות מוערכות על פי עמידתן‬
‫בשמונה קריטריונים‬
‫‪‬‬
‫היכולת לייצר שוק לשכירות ארוכת טווח שלא מוגבל באופן מובנה בזמן או בהיקף‬
‫‪‬‬
‫היכולת להגדיל את נתח השוק לשכירות ארוכת טווח ואת היצע הדירות בכלל‬
‫‪‬‬
‫היכולת לספק פתרונות לאוכלוסייה ברמות הכנסה בינונית ונמוכה‬
‫‪‬‬
‫עלות הסבסוד הציבורי‬
‫‪‬‬
‫היכולת לספק פתרונות דיור מוטי נגישות (לתחבורה ציבורית)‬
‫‪‬‬
‫היקף הסיוע הכספי לזכאים‬
‫‪‬‬
‫זמינות ליישום‬
‫‪‬‬
‫היכולת לייצר השפעות חיצוניות חיוביות‬
‫חלופות המדיניות מוערכות על פי עמידתן‬
‫בשמונה קריטריונים‬
‫‪‬‬
‫היכולת לייצר שוק לשכירות ארוכת טווח שלא מוגבל באופן מובנה בזמן או בהיקף‬
‫‪‬‬
‫היכולת להגדיל את נתח השוק לשכירות ארוכת טווח ואת היצע הדירות בכלל‬
‫‪‬‬
‫היכולת לספק פתרונות לאוכלוסייה ברמות הכנסה בינונית ונמוכה‬
‫‪‬‬
‫עלות הסבסוד הציבורי‬
‫‪‬‬
‫היכולת לספק פתרונות דיור מוטי נגישות (לתחבורה ציבורית)‬
‫‪‬‬
‫היקף הסיוע הכספי לזכאים‬
‫‪‬‬
‫זמינות ליישום‬
‫‪‬‬
‫היכולת לייצר השפעות חיצוניות חיוביות‬
‫חלופת הממשלה‪ :‬מכרזים להשכרה ארוכת טווח‬
‫מקרה מבחן ‪ -‬המכרז להשכרה ארוכת טווח בהרצליה (גליל ים)‬
‫‪ ‬היכולת לספק פתרונות לאוכלוסייה ברמות הכנסה בינונית ונמוכה‬
‫‪ ‬עלות הסבסוד הציבורי‬
‫חלופת הממשלה‪ :‬מכרזים להשכרה ארוכת טווח‬
‫מקרה מבחן ‪ -‬המכרז להשכרה ארוכת טווח בהרצליה (גליל ים)‬
‫‪ ‬היכולת לספק פתרונות לאוכלוסייה ברמות הכנסה בינונית ונמוכה‬
‫בפרויקט‪ ,‬הממוקם באזור ביקוש‪ ,‬הוקצו ‪ 54‬יח"ד להשכרה בשכר דירה מפוקח ומוזל‬
‫(‪ 20%‬הנחה)‪ ,‬ו‪ 161-‬יח"ד להשכרה במחיר השוק‬
‫← מההטבה יהנו בעיקר משפחות בעלות הכנסה בינונית‪-‬גבוהה (עשירון ‪)~8‬‬
‫לא עונה על הקריטריון‬
‫‪ ‬עלות הסבסוד הציבורי‬
‫המדינה מוותרת על הכנסות ממכירת הקרקע בסך של כ‪ 110-‬מיליון ש"ח ומעמידה‬
‫בטחונות לפרויקט‬
‫← סבסוד של כ‪ 500-‬אש"ח ליחידת דיור‬
‫עונה חלקית על הקריטריון‬
‫השוואה בין החלופות – התמונה הגדולה‬
‫הדוגמה שהומחשה לעיל‬
‫מסקנות עיקריות והמלצות‬
‫‪.1‬‬
‫אין חלופה המצליחה לממש את כל יעדי המדיניות‬
‫‪ ‬תחלופה בין טיפול נקודתי להתערבות מידית ומקיפה‬
‫‪ ‬תחלופה בין תכנון ציבורי לצמצום העלות למשלם המסים‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫מענה מוגבל לאוכלוסיות ברמות הכנסה בינונית ונמוכה‪ ,‬והעדר‬
‫התמודדות משמעותית עם המחסור הכללי בדירות‬
‫להסדרת היחסים בין שוכר למשכיר יתרון מבחינת היכולת לייצר‬
‫שוק לשכירות ארוכת־טווח בהיקף רחב וזמין‬
‫יתרון להפעלת כלי המדיניות ברמה המקומית ביצירת השפעות‬
‫חיצוניות חיוביות‬
‫השכרה ארוכת טווח בישראל‪:‬‬
‫בחינת מדיניות הממשלה‬