‫מהדורה ‪4‬‬
‫תאריך‪19.03.2013 :‬‬
‫תכנית עיצוב בינוי ופיתוח – מקב"ת ינוב ‪ -‬כפר יונה‬
‫‪1‬‬
‫‪ .1‬שם התכנית‬
‫התכנית תיקרא תכנית עיצוב בינוי ופיתוח – לתוכנית מתאר מקומית מפורטת הצ‪) 135/1/2/‬להלן‬
‫"התוכנית הראשית"(‪.‬‬
‫‪ .2‬תחולת התכנית‬
‫התכנית תחול על מגרשים ‪,901-902 ,701 ,601-619 ,401-405 ,301-306 ,267-280 ,250-265 ,145-215 ,1-140‬‬
‫‪ 920 ,910 , 905-907‬ע"פ התוכנית הראשית‪.‬‬
‫‪ .3‬מסמכי התוכנית‬
‫תכנית העיצוב כוללת את המסמכים הבאים‪:‬‬
‫‪ 19‬עמודי הוראות התכנית )להלן‪" :‬התקנון" או "הוראות התכנית"(‪.‬‬
‫‪3.1‬‬
‫‪3.2‬‬
‫‪3.3‬‬
‫תשריט בינוי הערוך בקנ"מ ‪) 1:1250‬להלן‪" :‬התשריט"(‪.‬‬
‫חוברת הנחיות בינוי ועיצוב אדריכלי בקנ"מ ‪ 1:500‬הכוללת פירוט של כל המגרשים הכלולים‬
‫בתחום התוכנית‪) .‬להלן‪" :‬חוברת ההנחיות"(‪.‬‬
‫‪3.4‬‬
‫‪3.5‬‬
‫‪3.6‬‬
‫‪3.7‬‬
‫‪ 6‬גיליונות נספח בינוי בקנ"מ ‪) 1:500‬להלן "נספח הבינוי"(‪.‬‬
‫נספח פיתוח נוף מנחה‪.‬‬
‫נספח תנועה מנחה‪.‬‬
‫נספח תיאום תשתיות מנחה‪.‬‬
‫כל מסמכי התכנית מהווים חלק בלתי נפרד ממנה‪ .‬במקרה של סתירה בין מסמכי התכנית‪ ,‬תגברנה‬
‫הוראות התכנית על כל יתר מסמכי התכנית‪ .‬במקרה של סתירה בין חוברת ההנחיות לנספחים‪,‬‬
‫תגברנה ההוראות בחוברת ההנחיות‪.‬‬
‫‪ .4‬יוזמי התכנית‬
‫מנהל מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫מועצה מקומית כפר יונה‪.‬‬
‫‪ .5‬עורכי התכנית‬
‫אדריכלות ‪-‬‬
‫י‪.‬א‪ .‬ישר אדריכלים‬
‫שחם אדריכלות נוף‬
‫אדריכלות נוף ‪-‬‬
‫דגש הנדסה‬
‫תנועה ‪-‬‬
‫כבישים ניקוז ותיאום מערכות ‪ -‬פרץ סלע הנדסה אזרחית בע"מ‪.‬‬
‫יאיר קורנברג וסירקין בוכנר‬
‫מים וביוב ‪-‬‬
‫טיקטין נתנאל‬
‫חשמל תקשורת ותאורה ‪-‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ .6‬מטרת התוכנית‬
‫קביעת הוראות והנחיות בינוי ועיצוב אדריכלי בהתאם לסעיף ‪ (2) 4‬בפרק ג' בהוראות התוכנית‬
‫הראשית‪.‬‬
‫‪ .7‬יחס לתוכנית הראשית‬
‫מסמך זה יהיה קובע ביחס לתוכנית הראשית בנושאים הבאים‪:‬‬
‫‪ .1‬גובה ונפח המבנים‪.‬‬
‫‪ .2‬מספר הקומות‪.‬‬
‫‪ .3‬מרווחי בניה‪.‬‬
‫‪ .4‬מפלסי ה‪ ±0.00-‬של המגרשים‪) .‬למעט מקרים בהם ניתן אישור לשינוי המפלסים מעורך‬
‫תוכנית זו(‪.‬‬
‫‪ .5‬מיקום ורוחב מינימאלי של זיקות הנאה לציבור‪.‬‬
‫‪ .6‬היצמדות לקוי בנין והעמדת המבנה במגרש‪.‬‬
‫‪ .7‬הנחיות בניה ירוקה‪ ,‬הכולל חומרי גמר‪.‬‬
‫‪ .8‬הנחיות בינוי‬
‫‪8.1‬‬
‫הנחיות בינוי כלליות‬
‫‪8.1.1‬‬
‫מפלסי הכניסה הקובעת לבניינים ‪ 0.00‬יהיו בהתאם לתכנית הבינוי המצורפת והמחייבת‪.‬‬
‫‪8.1.2‬‬
‫המרחק המינימאלי בין הבניינים יהיה כמסומן בתוכניות המופיעות בחוברת ההנחיות‪.‬‬
‫‪8.1.3‬‬
‫הבניינים יתוכננו כמבנים פריזמתיים אשר היקפם יוכל לקטון ככל שעולים בגובה אך לא‬
‫להתרחב בקומות העליונות‪.‬‬
‫‪8.1.4‬‬
‫כניסות‬
‫א‪ .‬הכניסה למבנים תהיה מהרחובות הגובלים אליהם ככל הניתן‪ .‬באזורי הכניסה‬
‫לבניינים יהיה פיתוח המשכי לפיתוח הרחוב‪ ,‬תוך שימוש בחומרי ריצוף ונטיעת עצים‬
‫דומים לקיים ברחוב ובהתאם לתכניות אדריכל הנוף מטעם המועצה‪.‬‬
‫ב‪ .‬הכניסות לבניינים יודגשו ע"י אלמנטים מוגבהים ו‪/‬או תאורה מיוחדת‪ ,‬מס' הבית‬
‫ושילוט מתאים‪.‬‬
‫ג‪ .‬במגרשי הבניה הרוויה ובמבני הציבור‪ ,‬יש לשלב את כניסת הרכבים לחניה ואת כניסה‬
‫רכב אשפה לכניסה אחת‪ ,‬על מנת לצמצם את רוחב הפתח במדרכה‪ .‬רוחב הכניסה לא‬
‫יעלה על ‪ 7‬מ'‪.‬‬
‫‪8.1.5‬‬
‫מרווח קדמי‬
‫א‪ .‬המבנים ייבנו תוך היצמדות לקווי הבניין בהתאם למסומן‪ ,‬על מנת לקבל דופן בנויה‬
‫רציפה לרחוב‪ .‬לפחות ‪ 75%‬מאורך החזית הפונה לרחוב תהיה על קו הבניין‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫ב‪ .‬התכנון ימנע ככל הניתן‪ ,‬קירות או גדרות כלפי הרחוב‪ .‬קירות תומכים כלפי הרחובות‬
‫יהיו בגובה של עד ‪ 1.8‬מ' מפני המדרכה‪ .‬מעל לקיר התומך תותר הקמת מעקה קל‬
‫)מסגרות או גדר חיה( פרטים בהתאם לחוברת ההנחיות‪.‬‬
‫‪8.1.6‬‬
‫חתך המבנה ביחס לרחוב‪:‬‬
‫חתך מבנה טיפוסי‬
‫מגרש בתחום טבעת השצ"פ המרכזית )‪(401-405‬‬
‫חתך טיפוסי‬
‫מגרש ‪301‬‬
‫במגרש שבו קיימים הפרשי מפלסים‪ ,‬חזית המבנה לרחוב הכניסה תכלול שימוש של לובי‬
‫כמצוין בחתך‪.‬‬
‫חתך מבנה מותר‬
‫חזית המבנה לרחוב בגובה הרחוב‪ ,‬היא‬
‫בעיקר לובי ו‪ /‬או דירות‪ .‬החניון אינו בולט‬
‫החוצה מהמבנה‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫חתך מבנה אסור‬
‫חזית המבנה לרחוב היא של החניון‪,‬‬
‫והחניון בולט מהמבנה‪.‬‬
‫‪8.1.7‬‬
‫חזית המבנה ביחס לרחוב‬
‫חזית מותרת‪ -‬מבנים שאינם בנסיגה מקיר תומך‪.‬‬
‫חזית אסורה‪ -‬מבנים בנסיגה מקיר תומך‪.‬‬
‫‪8.2‬‬
‫הנחיות בינוי למגרשים לבניה רוויה – מגורים ב' )‪(301-306‬‬
‫‪8.2.1‬‬
‫פרסום הקלה בהתאם לוועדה מקומית ואישורה לגבי שטח מגרש ‪ ,301‬יהיה באחריות‬
‫מבקש ההיתר במגרש זה‪.‬‬
‫‪8.2.2‬‬
‫המבנים יתוכננו תוך הצמדות לקו הבניין לרחוב‪.‬‬
‫‪8.2.3‬‬
‫גובה הכניסה הקובעת למבנים הפונים לכביש יהיה מינימום ‪ 0.8‬מ' ועד ‪ 1.2‬מ' מגובה‬
‫מפלס הרחוב‪.‬‬
‫‪8.2.4‬‬
‫באזורים משופעים‪ ,‬המפלס הקובע לחישוב מספר הקומות במבנה יהיה מהרחוב הגבוה‬
‫הגובל‪.‬‬
‫‪8.2.5‬‬
‫ניתן לתכנן עד ‪ 2‬דירות גן במפלס הכניסה הראשית במקום קומת עמודים מפולשת‪.‬‬
‫‪8.2.6‬‬
‫מסות הבניה בנסיגות יעוצבו כנפח אחיד ע"י חיבור עם קורות או אמצעים אחרים‪.‬‬
‫‪8.2.7‬‬
‫לפחות ‪ 30%‬משטח המגרש יהיה מגונן באופן רציף‪ ,‬לרווחת דיירי הבניין‪ .‬ערוגות קטנות‬
‫ומנותקות וחניות על קרקעיות לרבות חניה מגוננת לא יחשבו במניין שטחים אלו‪.‬‬
‫‪8.2.8‬‬
‫לא תותר הבלטת מרפסות מעבר לקווי הבניין‪ .‬מרפסות זיזיות תהיינה חופפות אחת‬
‫לשנייה‪.‬‬
‫‪8.2.9‬‬
‫למרות האמור בסעיף ‪ .8.1.5‬א'‪ ,‬תותר העמדת המבנים במרחק של ‪ 5-10‬מ' מקו מגרש‬
‫לאורך הרחוב הראשי‪ .‬העמדת כל המבנים במגרש תהיה במרחק שווה מגבול המגרש‬
‫לרחוב‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ 8.2.10‬מיקום עקרוני של הכניסות לרכב‪ ,‬כפי שמופיעות בחוברת ההנחיות‪ ,‬הינו מחייב‪ ,‬לרבות‬
‫קביעת כניסות משותפות לשני המגרשים‪.‬‬
‫‪ 8.2.11‬תותר הקמת חניות עיליות בכפוף להוראות תכנית הצ‪ 135/1/2/‬ובכמות שלא תעלה על‬
‫‪ 20%‬מסך כל החניות הדרושות במגרשים אלו‪.‬‬
‫‪ 8.2.12‬יש למקם חדר אופניים בכל מבנה‪ .‬שטח חדר האופניים יוכל להכיל לפחות זוג אופניים‬
‫אחד ל‪ 80%-‬מהדירות בבניין‪.‬‬
‫‪ 8.2.13‬חתך המבנים יהיה כדלקמן‪ :‬קומת קרקע‪ 5 ,‬קומות טיפוסיות למגורים ועוד קומה‬
‫בנסיגה‪ .‬סה"כ מותרת הקמת ‪ 7‬קומות‪.‬‬
‫‪ 8.2.14‬מתקנים טכניים ימוקמו במסגרת קומת המגורים האחרונה‪ .‬לא תותר הקמת קומה‬
‫טכנית מעבר למניין קומות זה‪.‬‬
‫‪ 8.2.15‬ניתן יהיה להקים עד ‪ 2‬דירות בקומת המגורים האחרונה‪.‬‬
‫‪ 8.2.16‬מרתף חניה לא יחרוג מקונטור המגרש‪ .‬מרתף חניה ייסוג לפחות ‪ 1‬מ' מקו רחוב למטרות‬
‫גינון‪ ,‬וחלחול וניקוז‪.‬‬
‫‪ 8.2.17‬רחבות כיבוי אש יותרו אך ורק בתחום שטח המגרשים הפרטיים‪.‬‬
‫‪8.3‬‬
‫הנחיות בינוי למגרשים לבנייה רוויה – מגורים ג' )‪(401-405‬‬
‫תת מגרש – הינו חלקה המהווה חלק ממגרש‪ .‬ועליו חלים כל ההוראות והתקנות החלות על‬
‫המגרש‪.‬‬
‫‪ 8.3.1‬יש לחלק מגרשים אלו ליחידות משנה עפ"י החלוקה המוצעת בחוברת ההנחיות‪ ,‬אשר יהוו‬
‫רישום בית משותף‪ ,‬לשם יצירת מבנים אשר יתפקדו באופן עצמאי‪.‬‬
‫‪ 8.3.2‬מגרשים אלו כוללים מעברים להולכי רגל לכלל דיירי המגרש‪ ,‬בהתאם לסימון בחוברת‬
‫ההנחיות‪ .‬מעברים אלו יתוכננו כשבילים מגוננים ותרשם בהם זיקות הנאה הדדיות בין‬
‫המגרשים ‪ 401-2 ,401-1‬ו‪ 401-3 -‬וכן מגרשים ‪ 405-2 ,405-1‬ו‪ .405-3 -‬רוחבה לא יפחת‬
‫מ‪ 6.5 -‬מ'‪ ,‬כמסומן בחוברת ההנחיות‪ .‬השבילים יאופיינו כמעברים פרטיים אשר משמשים‬
‫את דיירי המגרש‪ ,‬וירשם מעבר הולכי רגל לזכות הציבור‪ .‬הרישום יהיה באחריות‬
‫היזמים במגרשים ‪ 405-2 ,405-1 , 401-3 ,401-2 ,401-1‬ו‪ 405-3 -‬כחלק מהיתר הבניה‪.‬‬
‫‪ 8.3.3‬במגרשים ‪ 401-1‬ו‪ ,405-1 -‬תכנון התאורה התשתיות הפרטיות ותחזוקת השבילים תהיה‬
‫באחריות מבקש ההיתר‪.‬‬
‫‪ 8.3.4‬מגרשים ‪ 401-1‬ו‪ 405-1 -‬יאפשרו בכול זמן‪ ,‬גישה ומעבר תשתיות למגרשים הסמוכים‪.‬‬
‫‪ 8.3.5‬במסגרת השטח המסומן בזיקת הנאה‪ ,‬משולבת לרכב ולהולכי רגל‪ ,‬יותר מעבר כלי רכב‬
‫לדיירי המתחם בלבד‪ .‬לא תותר כל בניה מתחת לשטח זיקת ההנאה‪.‬‬
‫‪ 8.3.6‬מעברי הולכי הרגל למבנים האחוריים‪ ,‬יהיו מרוצפים ורוחבם יהיה לפחות ‪ 3‬מטרים‪,‬‬
‫המעברים ימוקמו בהתאם לתוכניות המפורטות בחוברת ההנחיות‪.‬‬
‫‪ 8.3.7‬לאורך זכות המעבר הנ"ל יינטעו ע"י היזם עצים בוגרים לפי רשימת שתילה שתאושר ע"י‬
‫אדריכל הנוף מטעם העירייה במרחק שלא יעלה על ‪ 7‬מ' בין עץ לעץ‪.‬‬
‫‪ 8.3.8‬לא תותר בניה בתחום של ‪ 3‬מ' כלפי מעברי הולכי הרגל בתחום המגרש‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫‪ 8.3.9‬תנאי למתן תעודת גמר הינו רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין לגבי זיקת‬
‫ההנאה הנ"ל‪.‬‬
‫‪ 8.3.10‬בניית רמפת הירידה לחניון תבנה באחריות תת המגרש אשר יבנה ראשון במגרש‪.‬‬
‫‪ 8.3.11‬המרחק בין המבנים בכל מגרש לא יפחת מ‪ 10-‬מ'‪ .‬במידה ויהיו הקלות לגובה המרחק‬
‫המינימאלי יהיה ‪ 12‬מ'‪.‬‬
‫‪ 8.3.12‬מספר הקומות המקסימאלי במגרשים אלו הינו ‪ 8‬קומות‪ .‬המבנים בחזית הרחובות‬
‫יתוכננו עם נסיגה לקומה ‪ .8‬עומק הנסיגה יהיה ‪ 3‬מ' לפחות‪.‬‬
‫‪ 8.3.13‬ניתן להקים דירות גן במקום קומת עמודים מפולשת‪ .‬ניתן לתכנון דירות דופלקס ודירות‬
‫גן‪ .‬מספר דירות הגן יהיה ככל הניתן לשלבן בקומת הקרקע‪.‬‬
‫‪ 8.3.14‬קומה טכנית‪ /‬חדרים על הגג יכללו במניין הקומות המותר‪.‬‬
‫‪ 8.3.15‬מפלס הכניסה הקובע למבנים הפונים לכביש הטבעת יהיה עד ‪ 0.8‬מ' מגובה מפלס הרחוב‪.‬‬
‫מפלס הכניסה הקובע למבנים הפונים לעבר הפארק יהיה עד ‪ 2.0‬מ' מגובה מפלס הרחוב‪.‬‬
‫‪ 8.3.16‬בגבול המעבר הציבורי והגינות הפרטיות יבנו גדרות ע"פ הפרטים המחייבים של אדריכל‬
‫הנוף מטעם המועצה ובחיפוי קשיח כלפי המעבר לרבות "קופינג" בהתאם לפרטים כנ"ל‪.‬‬
‫‪ 8.3.17‬במידה והחניונים בולטים מעל מפלס השצ"פ הגובל‪ .‬יוצג פתרון תכנוני עיצובי מחייב‬
‫לחזיתות אלו‪ ,‬לאישור הועדה המקומית‪.‬‬
‫‪ 8.3.18‬כניסת רכבים לחניונים וכניסת רכב פינוי אשפה תותר מכיוון הדרכים המשולבות‬
‫הסמוכות למבנים‪ ,‬כמסומן בחוברת ההנחיות‪.‬‬
‫‪ 8.3.19‬פתחי אוורור המרתפים יופנו אל השטח הפרטי ויהיו בתחום הגינון המשותף‪ .‬לא תותר‬
‫הפניית פתחי אוורור המרתפים אל הרחוב או השצ"פ‪.‬‬
‫‪ 8.3.20‬תנאי להיתר הבניה של תת המגרש הראשון‪ ,‬הינו הצגת תוכנית פיתוח אחת לכלל‬
‫המגרשים‪.‬‬
‫‪ 8.3.21‬רחבות כיבוי אש יותרו אך ורק בתחום שטח המגרשים הפרטיים‪.‬‬
‫‪8.4‬‬
‫מגרשים לבניה צמודת קרקע‬
‫‪8.4.1‬‬
‫העמדת המבנים תהיה בהתאם לטיפוסי הבניה‪ ,‬כפי שמופיעים בתשריט הבינוי ובחוברת‬
‫ההנחיות‪.‬‬
‫‪8.4.2‬‬
‫תותר הקמת ‪ 2‬קומות‪ ,‬וכן חדר על הגג או עליית גג וכן תותר הקמת מרתף‪.‬‬
‫‪8.4.3‬‬
‫שטח חדרים על הגג לא יעלה על ‪ 30‬מ"ר ויהיה במסגרת זכויות הבניה המותרות עפ"י‬
‫תב"ע הצ‪.135/1/2/‬‬
‫‪8.4.4‬‬
‫מותרת הקמת מרתף בשטח שלא יחרוג מקונטור הבניין‪ ,‬גובה קומת המרתף לא יעלה על‬
‫‪2.80‬מ'‪.‬‬
‫‪8.4.5‬‬
‫בכל מקרה‪ ,‬גובה קירות תומכים בין מגרשים סמוכים לבניה צמודת קרקע לא יעלה על ‪3‬‬
‫מ'‪ ,‬כולל גובה המעקה‪.‬‬
‫‪8.4.6‬‬
‫לפחות ‪ 80%‬מאורך חזית המבנה תיצמד לקו בניין‪.‬‬
‫‪8.4.7‬‬
‫יוקצו ‪ 2‬חניות לכל יחידה אחת בצמוד לשנייה‪ ,‬עפ"י תקן והוראות תב"ע הצ‪.135/1/2/‬‬
‫‪7‬‬
‫‪8.4.8‬‬
‫עיצוב מבני חניה יהיה אחיד‪ .‬חזית החניה תיסגר בדלת אוטומטית‪.‬‬
‫‪8.4.9‬‬
‫פרטי הגדרות ושערי הכניסה לבתים ולחניות יהיו אחידים לכל מקבץ מבנים‪.‬‬
‫‪ 8.4.10‬מקבץ מבנים‬
‫מקבץ מבנים הינו תחום הכולל מספר יחידות צמודות קרקע מקבילות ובניהם כביש‬
‫גישה‪ ,‬והגובלות בדרך או שצ"פ‪.‬‬
‫א‪ .‬גגות המבנים יהיו משופעים או שטוחים ויהיו אחידים לכל מקבץ מבנים‪ ,‬וכן יקבעו‬
‫את אופי הגגות לאורך צד הרחוב‪ ,‬כך שתתקבל חזית אחידה בעלת אותו האופי‪.‬‬
‫ב‪ .‬עיצוב שערי חניה יהיה אחיד‪ .‬חזית החניה תיסגר בדלת אוטומטית‪.‬‬
‫ג‪ .‬פרטי הגדרות ושערי הכניסה לבתים ולחניות יהיו אחידים לכל מקבץ מבנים‪.‬‬
‫‪ 8.4.11‬כניסות‬
‫א‪.‬‬
‫באזורי הכניסה לבניינים יהיה פיתוח המשכי לפיתוח הרחוב‪ ,‬תוך שימוש בחומרי ריצוף‬
‫ונטיעת עצים דומים לקיים ברחוב‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫רוחב שער כניסה לשתי חניות צמודות לא יעלה על ‪ 5.4‬מ'‪ .‬ביצוע ואפן פתיחת השערים‬
‫יהיה בתחום הפרטי ובהתאם לחוברת ההנחיות‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫אלמנט שער החניה יהיה מחייב‪ .‬גובה סף שער החניה לא יעלה על ‪ 2.4‬מ' ועפ"י פרט‬
‫המופיע בחוברת ההנחיות‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫גבהי הכניסות יקבעו במסגרת תוכנית העיצוב‪ .‬תותר סטייה בגובה של בין ‪ 30-80‬ס"מ‬
‫ממפלס הרחוב‪ .‬כל אישור או חריגה דורשת את אישור מהנדס המועצה‪.‬‬
‫‪ 8.4.12‬גובה גדרות לא יעלה על ‪ 1.8‬מ'‪ .‬ויהיה אחיד ורציף לאורך הרחוב‪ .‬הגדרות יחופו באבן‬
‫כורכרית‪.‬‬
‫‪ 8.4.13‬פילרים ופחי אשפה לכל מגרש הכולל שתי יחידות צמודות קרקע ירוכזו יחדיו עם דלת‬
‫אחת משותפת‪ ,‬יהיו בתחום השטח הפרטי ומופנים כלפי חזית הרחוב‪.‬‬
‫‪ 8.4.14‬גובה מסתור אשפה ופילרים יהיה אחיד וישולב בגדר המבנה‪.‬גובה הפילרים בהתאם‬
‫לדרישות ספקי התשתיות ולא יפחת מ‪ 1.5-‬מ'‪.‬‬
‫‪ 8.4.15‬ארונות הסתרת הפירים יהיו בנויים מפרופיל ניתוק במישור אחיד עם הקיר‪ .‬בעלות‬
‫דלתות אטומות מפח בעובי הנדרש וצבועות בצבע לבן תואם שער החניה‪ .‬וימוקמו בתוך‬
‫שטח המגרש‪ ,‬עפ"י תוכנית ופרט המופיע בחוברת ההנחיות‪.‬‬
‫דלתות הפילרים ומסתור האשפה יותקנו ע"י מגיש ההיתר ובתיאום עם ספקי התשתיות‪.‬‬
‫‪ 8.4.16‬גומחות למערכות ציבוריות ו‪/‬או פרטיות לחשמל ותקשורת )לרבות רשת חלוקה(‪ .‬יבוצעו‬
‫במלואם בתחום גבולות המגרשים הפרטיים‪ ,‬כאשר החזית פונה אל הרחוב‪.‬‬
‫‪ 8.4.17‬גגות‬
‫א‪ .‬אופי הגגות לאורך צד הרחוב יקבע עפ"י היחידה הראשונה שתאשר הועדה בקטע‬
‫הרחוב‪ .‬גגות המבנים יהיו משופעים או שטוחים ויהיו אחידים לאורך הרחוב‪ .‬כך‬
‫שתתקבל חזית אחידה בכל צד רחוב‪.‬‬
‫ב‪ .‬בגגות שטוחים קו מעקה עליון‪ ,‬ובגגות משופעים קו קרקוב רעפים יהיו אחידים‬
‫ורציפים לאורך החזית‪.‬‬
‫‪8‬‬
‫‪ 8.4.18‬גובה מרבי ליחידה‬
‫יקבע עפ"י סוג הגג‪:‬‬
‫א‪ .‬בגגות משופעים גובה מקסימאלי של ‪ 10.50‬מ'‪ .‬הגובה ימדד ממפלס ‪ 0.00‬שנקבע‬
‫בתוכנית הבינוי‪.‬‬
‫ב‪ .‬בגגות שטוחים גובה של ‪ 10.50‬מ' עד תחתית גג עליון‪ .‬הגובה ימדד ממפלס ‪0.00‬‬
‫שנקבע בתוכנית הבינוי‪.‬‬
‫‪ 8.4.19‬הסתרת דוודים ומערכות‬
‫א‪ .‬במבנים בעלי גג משפע‪ ,‬יוסתרו הדוודים הסתרה מלאה בתוך הבניין או בחלל הגג‪.‬‬
‫ב‪ .‬במבנים בעלי גג שטוח‪ ,‬הדוודים יוצבו בשכיבה או בתוך יחידות הדיור‪.‬‬
‫ג‪ .‬קולטי השמש יוסתרו משלושה צדדים במסתור שישולב עם עיצוב הבניין‪.‬‬
‫‪ .9‬עיצוב המבנים‬
‫‪9.1‬‬
‫חמרי גמר במגרשים לבניה רוויה ובמגרשים למבני ציבור‬
‫א‪ .‬לפחות ‪ 75%‬משטח החזית יהיה מחופה )כמפורט בחוברת הנחיות(‪ .‬חומרי גמר יעמדו בתקנים‬
‫ותקן בניה ירוקה ת"י ‪ 5281‬על כול עדכוניו‪.‬‬
‫ב‪ .‬מותר חיפוי מתועשת או באבן טבעית בכפוף לסעיף קטן א'‪ .‬מותר שילוב חומרי גמר עמידים‬
‫ורחיצים אחרים כגון טיח דקורטיבי‪ ,‬אלומיניום‪ ,‬עץ או פלדה מאיכות גבוהה ובאישור הועדה‬
‫המקומית‪.‬‬
‫ג‪ .‬במידה ויעשה שימוש בבניה מתועשת‪ ,‬לא תתאפשר הפרדה אופקית בין הקומות‪.‬‬
‫‪9.2‬‬
‫‪9.3‬‬
‫מסתורי כביסה‬
‫א‪.‬‬
‫מסתורי הכביסה יהיו מוצנעים ובכל מקרה לא יבנו בחזית הקדמית הפונה לרחוב‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫מסתורי הכביסה יהיו מאלומיניום משוך ויתוכננו כשלבים אופקיים בלבד‪.‬‬
‫הסתרת מערכות‬
‫א‪ .‬מערכות התשתית גז‪ ,‬ביוב‪ ,‬וחשמל כולל המונים והברזים הראשיים יוסתרו בקומות הקרקע‬
‫או במערכת הקירות והגדרות סביב הבניין בתחום המגרש הפרטי בלבד‪ .‬גובה הפילרים‬
‫בהתאם לדרישות ספקי התשתיות ולא יפחת מ‪ 1.5-‬מ'‪.‬‬
‫דלתות הפילרים יותקנו ע"י מגיש ההיתר ובתיאום עם ספקי התשתיות‪.‬‬
‫ב‪ .‬בבניה רוויה לא יופנו ארונות של מערכות או תשתיות‪ ,‬כגון מוני מים וברזי כיבוי אש אל חזית‬
‫הרחוב הראשית‪.‬‬
‫ג‪ .‬קולטי השמש יוסתרו משלושה צדדים במסתור שישולב עם עיצוב הבניין‪ .‬דודי השמש יוסתרו‬
‫לחלוטין בתוך הבניין או בחלל הגג‪.‬‬
‫ד‪ .‬כל צנרת בבניין למעט מרזבים‪,‬תהיה פנימית בלבד‪ .‬תיאסר התקנת צינורות על קירות‬
‫חיצוניים‪.‬‬
‫ה‪ .‬גובה מקסימאלי לפיר טכני של בניין לרבות המעקה‪ ,‬הינו ‪ 4‬מ' ממפלס הגג העליון‪.‬‬
‫ו‪ .‬מבני העזר ומתקני התשתית בשצ"פים ובמגרשים יוסתרו בקרקע ובנוף‪ .‬המבנים יחופו בחיפוי‬
‫קשיח או אבן טבעית מסותתת מונחת בנדבכים אופקיים‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫‪ 9.4‬שילוט‬
‫א‪ .‬יותר שילוט החברות הבונות במסגרת שלט מתכת בגודל שלא יעלה על ‪ 30/120‬ס"מ‪ ,‬אשר ימוקם‬
‫באזור רחבת הכניסה למבנה‪.‬‬
‫ב‪ .‬יותר שלט מתכנן הבניין‪ .‬יקבע במסגרת אריח ריצוף באחת מכניסות המבנה‪.‬‬
‫‪ 9.5‬תברואה‬
‫א‪ .‬מתקני תברואה יהיו במקומות מוצנעים‪ ,‬כחלק אינטגראלי של המבנים ובתחום קווי הבניין‬
‫ויוסתרו ע"י דלתות‪ .‬לא תתאפשר הפניית חדרי אשפה לרחובות הסובבים‪ .‬חדר האשפה בכל בניין‬
‫יכלול ציפוי קירות הניתן לרחיצה‪ ,‬ברז שטיפה עם פתרון לניקוז המים והביוב‪ ,‬תאורה‪ ,‬גלאי עשן‬
‫וספרינקלרים אוטומטיים לכיבוי אש וסגירת פתחים‪ ,‬באופן שימנע כניסת בעלי חיים‪ .‬הכול‬
‫באישור המועצה המקומית וכיבוי אש‪.‬‬
‫ב‪ .‬שטחי חדרי האשפה השונים‪ ,‬מיקומם ואופן פינוי האשפה יקבעו ע"פ הוראות אגף התברואה‬
‫בעירייה ובאישורה‪.‬‬
‫ג‪ .‬סוג המתקנים יהיה לפי הנחיית הועדה המקומית‪ .‬יש להבטיח נגישות מתאימה בשטח המגרש‬
‫לצורך פינוי פסולת‪.‬‬
‫ד‪ .‬מתקנים לפסולת ברת‪-‬מחזור ישולבו ויוסתרו במבנה‪.‬‬
‫‪ 10‬מבני ציבור‬
‫‪ 10.1‬שטחי הציבור ישמשו במשולב לשרות צרכי כל הקהילה לסוגיה וגילאה ויכללו פרוגראמה רחבה‬
‫באותו אתר‪ :‬חינוך‪ ,‬תרבות‪ ,‬ספורט‪ ,‬בריאות )ציבורית(‪ ,‬רווחה‪ ,‬שילוב קהילות מאחדות וכו'‪.‬‬
‫יתכנו חפיפות בחישוב המכסות בין שטחי הציבור השונים ושילוב של שימושים שונים באתרים‬
‫משותפים‪.‬‬
‫‪ 10.2‬תכנון מבני הציבור יאפשר הפעלה גמישה ושימוש במתקנים ובחצרות לאורך היום והשנה‬
‫בהתאם לצורך‪.‬‬
‫‪ 10.3‬המבנים יתוכננו תוך הצמדות קו הבניין לרחוב‪ .‬הגדרות יצומצמו למינימום‪.‬‬
‫‪ 10.4‬יושם דגש על פיתוח גגות מבני הציבור ושילובם בצמחייה ובפיתוח הגן‪.‬‬
‫‪ 11‬שטחים ציבוריים פתוחים‬
‫‪ 11.1‬השצ"פים יתוכננו כשטחים הפתוחים ונגישים לכל ויאפשרו פעילויות פנאי‪ ,‬נופש‪ ,‬משחק‪,‬‬
‫ספורט כמפורט בתקנות התב"ע‪.‬‬
‫‪ 11.2‬תותר הקמת חניות רחבות ודרכי גישה לשימושם של המשתמשים בשצ"פים‪.‬‬
‫‪ 11.3‬תותר הקמת דרכי שירות וחרום בשצ"פים ובלבד שאלו יהיו סגורות לכניסתם של רכבים שאינם‬
‫מורשים‪.‬‬
‫‪ 11.4‬תותר הקמת מבני שנאים בשטח השצ"פים‪ .‬המבנים יהיו תת קרקעיים ברובם ותתאפשר גישה‬
‫אליהם לרכב שירות‪ ,‬עפ"י דרישות חברת החשמל‪.‬‬
‫‪ 11.5‬תותר הקמת מתקנים טכניים להעברת תשתיות‪ ,‬לרבות תחנת שאיבה לביוב‪ ,‬כמסומן בתכנית‬
‫ובהתאם לפירוט בתקנות התב"ע‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫‪ 11.6‬תותר הקמת מבני עזר לרבות מחסן לכלי עבודה‪ ,‬מבנה שירות לעובדים‪ ,‬מבנה לאחסנת ציוד‪,‬‬
‫מבנה לאחסנת אופניים שירותים ציבוריים וכדומה ובלבד ששטח כל מבנה לא יעלה על ‪ 50‬מ"ר‬
‫וגובהו לא יעלה על ‪ 3.0‬מ'‪.‬‬
‫‪ 11.7‬תותר כול יעוד אחר לצרכי הציבור ‪ ,‬התואם את אופי שימושי האזור ‪ ,‬כגון בית קפה או‬
‫קפיטריה‪ ,‬באישור הועדה המקומית‪.‬‬
‫‪11.8‬‬
‫‪11.9‬‬
‫‪11.10‬‬
‫‪11.11‬‬
‫תנאי למתן היתר בניה למבנה בשצ"פ יהיה הגשת תכנית מפורטת לאישור הועדה המקומית‪.‬‬
‫תותר הקמת שבילי אופניים ומתקנים הקשורים בהם‪.‬‬
‫תותר הקמת מגרשים למשחקי כדור שונים‪.‬‬
‫תותר הקמת מגרשי משחקים ומתקני ספורט מסוגים שונים‪.‬‬
‫‪ 11.12‬תותר הקמת פרגולות ומתקני הצללה מסוגים שונים לרווחת המשתמשים‪.‬‬
‫‪ 11.13‬תותר הקמת מתקנים לניקוז ותכנון שטחי חלחול נגר לתת הקרקע בהתאם לאישור יועץ קרקע‬
‫והידרולוג במידת הצורך לאשמורת מים ‪ ,‬הניקוז התאפיין בפרטי גמר ריצוף מחלל ופתרונות‬
‫אחרים הכול באישור מתכנן הניקוז והנחיות רשות הניקוז‪.‬‬
‫‪ 11.14‬יושם דגש על שימוש בחומרי גמר המתאימים לתקן בניה ירוקה‪ ,‬ת"י ‪ 5281‬על כל עדכוניו‪.‬‬
‫‪ 11.15‬יושם דגש על שימוש בצמחיה חסכנית במים‪ ,‬אבל למרות האמור‪ ,‬תותר הקמת מדשאות‬
‫לפעילויות שונות של פנאי‪ ,‬נופש ומשחק‪.‬‬
‫‪ 11.16‬כל שטחי הגינון יהיו מושקים על‪-‬ידי מערכות אוטומטיות‪ .‬מומלץ על חיבור מערכות ההשקיה‬
‫למרכז מנהל‪ ,‬לצורך בקרה ‪ ON LINE‬על פעילות ההשקיה‪.‬‬
‫‪ 11.17‬תותר הקמת מתקנים שכונתיים שונים כדוגמת תאי חלוקה לדואר‪ ,‬מתקני מחזור וכדומה‪,‬‬
‫בהתאם לדרישות המועצה המקומית‪.‬‬
‫‪ 11.18‬תכנון השצ"פים יעשה כך שתופחת למינימום ההכרחי ההפרעה לתושבים הגרים בסמיכות לשטחי‬
‫הפעילות‪.‬‬
‫‪ 11.19‬כל התכניות יתואמו עם המועצה המקומית ויאושרו על‪-‬ידה כתנאי בניה לביצוע‪.‬‬
‫‪ 11.20‬פיתרון אקוסטי לאורך כביש ‪ - 57‬כל פיתרון שיקבע באם בקיר או סוללה ו‪/‬או פיתרון אחר‬
‫יינתן ע"י יועץ אקוסטיקה בתאום מפורט של פרטי פיתוח וגמר ושילובו לאורך כביש ‪ , 57‬בגין‬
‫הפיתרון תוגש תוכנית נפרדת ומפורטת לאישור המועצה המקומית והוועדה המקומית כתנאי‬
‫לביצוע כחלק מפיתוח ופיתרון עתידי לכביש ‪ 57‬שבביצוע מע"צ‪.‬‬
‫‪ 12‬תשתיות‪ ,‬ניקוז ואיכות הסביבה‬
‫‪12.1‬‬
‫נגר עילי‬
‫א‪ .‬המגרשים הפרטיים לא יחוברו למערכת הניקוז התת קרקעית ציבורית‪ ,‬מאידך‬
‫המגרשים יתוכננו כך שהנגר העילי בתחום המגרשים‪ ,‬ימותן ורק העודפים יוכוונו‬
‫במידת האפשר אל השצ"פים הסמוכים‪ .‬באישור המועצה המקומית‪.‬‬
‫ב‪ .‬לא יופנו פתחי ניקוז מתוך השטח הפרטי אל המדרכות‪.‬‬
‫ג‪ .‬יש להשאיר לפחות ‪ 25%‬מהשטח הלא מבונה )עילי ותת קרקעי( כשטח חדיר מים‪ ,‬בין‬
‫אם זה על ידי שימוש באריחים חדירים לחניות ולשבילים או בערוגות‪.‬‬
‫ד‪ .‬מסביב למגרשים יתוכנן קיר ניקיון בגובה ‪ 50‬ס"מ לפחות‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫ה‪ .‬תכנון מערכת ניקוז גגות נפרדת שתזרים מים מהמרזבים ישירות לשטחים הירוקים‬
‫שמסביב לכל בניין‪ ,‬או לשטח מרוצף חדיר‪.‬‬
‫ו‪ .‬שטחים אלו מסוגלים לקלוט כמות מים כזאת שמאפשרת השהיית המים והחדרתם‬
‫לקרקע וע"י כך הקטנת הנגר העילי‪.‬‬
‫ז‪ .‬במקום הנמוך בתוך המגרשים ומתחת לשוחות הניקוז בשצ"פים יש לתכנן קידוחי‬
‫ספיגה במילוי חצץ‪ .‬כל זאת על מנת להקטין את כמות המים המוזרמת למערכת‬
‫החיצונית‪.‬‬
‫ח‪ .‬ניקוז השכונה יפוזר למספר מוצאים רב ככל הניתן‪.‬‬
‫ט‪ .‬בשצ"פ המרכזי בשכונה ובשצ"פים העוטפים יבוצעו קידוחי החדרה‪.‬‬
‫‪12.2‬‬
‫חדרי טרפו‬
‫א‪ .‬חדרי טרפו יבנו בתחום השצ"פים והשב"צים‪.‬‬
‫ב‪ .‬חדי הטרפו יהיו תת קרקעיים ותהינה אליהם גישה לרכב ע"פ הנחיות חב' חשמל‪.‬‬
‫ג‪ .‬חדרי טרפו המוצבים בשב"צים יגודרו ‪ 3‬מטרים לפחות לכול צד הפונה אל שטח בניין‬
‫הציבור וע"פ הנחיות משרד להגנת הסביבה וחוזר מנכ"ל משרד החינוך‪.‬‬
‫‪ 13‬הנחיות לבניה ירוקה‬
‫יוגש תיק לכול מגרש בבניה הרוויה )מגורים ב'‪+‬ג'( המלווה באישור יועץ בניה ירוקה‪ ,‬מטעם היזמים‬
‫כמפורט מטה ‪-‬‬
‫‪13.1‬‬
‫אנרגיה‪:‬‬
‫‪13.2‬‬
‫חומרי בניה וגמר ‪:‬‬
‫א‪ .‬העמדת המבנה‬
‫במסגרת אילוצי המגרש ונתוני גבולות הבניין ליצירת בניין פסיבי‪.‬‬
‫ב‪ .‬בידוד לנחות טרמית‬
‫בידוד מבנים ליצירת נוחות טרמית אופטימאלית‪ ,‬יעמדו בתקן ת"י ‪" 1045‬בידוד‬
‫טרמי של מבנים"‪.‬‬
‫ג‪ .‬תאורה טבעית‬
‫יינתן דגש לשימוש מקסימאלי בתאורה טבעית בחללי המבנים‪.‬‬
‫לפחות ‪ 75%‬משטח החזית יהיה מחופה )כמפורט בחוברת הנחיות(‪ .‬חומרי גמר יעמדו‬
‫בתקנים ותקן בניה ירוקה ת"י ‪ 5281‬על כול עדכוניו‪.‬‬
‫‪13.3‬‬
‫תחבורה‪:‬‬
‫א‪ .‬מציאת פתרונות לנגישות רגלית ולאופניים בתחומי המגרש‪ ,‬לרבות חניות אופניים‬
‫בתוך המבנה ובתחום המגרש‪.‬‬
‫ב‪ .‬שטח חדר האופניים במבנה יכיל לפחות זוג אופניים אחד ל‪ 80% -‬מהדירות בבניין‪.‬‬
‫‪12‬‬
‫‪13.4‬‬
‫ניהול פסולת במגרש ובמבנה‪:‬‬
‫אתור מתחמים במגרש ובמבנה להפרדת פסולת רטובה ויבשה‪ ,‬לרבות פתרונות מחזור‬
‫ופינוי ובהתאם לדרישות המועצה המקומית‪.‬‬
‫‪13.5‬‬
‫אתר התארגנות בזמן הבניה‪:‬‬
‫יתוכנן בעמידה לתנאים לבניה ירוקה‪ ,‬תוך שמירה על הסביבה‪ ,‬גידור האתר ומיקום‬
‫שערים‪ ,‬כניסת ויציאת משאיות‪ ,‬שטחים למיחזור ובהתאם לדרישות המעוצה והועדה‬
‫המקומית‪.‬‬
‫‪ 14‬תנאים למתן היתר בניה‬
‫‪ 14.1‬תנאי למתן היתר בניה הינו אישור מהנדס הרישוי לעמידה בתנאים המפורטים בתכנית זו וזאת‬
‫בנוסף להתייחסות לנושאים הבאים‪:‬‬
‫א‪.‬‬
‫עמידה בתנאי התב"ע והתקנות התקפים‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫מילוי אחר תכנית העיצוב והבינוי האדריכלי‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫הגשת תכנית התארגנות אתר כולל מיקום מנופים ציוד הקבלן גידור וכו'‪ ,‬במסגרת היתר‬
‫הבניה‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫הגשת תכנית דיפון‪ ,‬במידת הצורך‪ ,‬ועוגני קרקע‪ ,‬כחלק מהיתר הבניה וקבלת האישורים‬
‫מראש לביצועם‪.‬‬
‫ה‪.‬‬
‫תכנית על רקע תכניות הפיתוח והתשתיות של המועצה והתאמתם לדרישות המועצה‬
‫המקומית ומנהלת האתר מטעם המועצה או מי מטעמה‪.‬‬
‫ו‪.‬‬
‫תיאור הפיתוח במרווח הקדמי‪ ,‬כולל התחברות לאזורים הציבוריים‪.‬‬
‫ז‪.‬‬
‫התאמה לגבהים הקרקע הקיימים ולמפלסי ה‪.0.00 -‬‬
‫ח‪.‬‬
‫פתרונות למיקום המזגנים ומיסוכם האקוסטי על פי הנחיות היחידה המקומית לאיכות‬
‫הסביבה‪.‬‬
‫ט‪.‬‬
‫התייחסות לאוורור וחימום טבעי של הבניינים‪.‬‬
‫י‪.‬‬
‫פרטי עיצוב הגגות יפורטו בבקשה להיתר בנייה ויכללו בין היתר את מערכות הבית‬
‫המשותף‪ ,‬לרבות הגישה אליהם ופרטי המערכת הסולרית‪.‬‬
‫יא‪ .‬הוצאת היתר בניה לחניון תת קרקעי תחייב הגשת תכנית אוורור החניונים התת‪-‬‬
‫קרקעיים‪ ,‬מיקום המפוחים ופתחי הפליטה והערכת מפלסי רעש וזיהום האוויר בבניינים‬
‫הגובלים ליחידה המקומית לאיכות סביבה‪.‬‬
‫‪ 15‬תנאים לאכלוס‬
‫תנאי לאכלוס מגרשים ‪ 401-405‬הינו רישום זיקות ההנאה במגרש בלשכת רשם המקרקעין‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫‪ .16‬חתימות‬
‫האדריכל ‪-‬‬
‫יוזם התכנית ‪-‬‬
‫מנהל מקרקעי ישראל ‪-‬‬
‫המועצה המקומית כפר יונה ‪-‬‬
‫הועדה המקומית ‪-‬‬
‫‪14‬‬