Nyhedsbrev 4-5 | Overdragelse af lejemål uden istandsættelse 7-9 |Energisparepakken Luftsteg og vindfrikadeller? UDLEJERFORENINGEN AARHUS - VI VARETAGER DINE INTERESSER Oktober 2014 | nr. 5 | 15. årgang 14-15 | Åbyen - en By i Byen Kursusoversigt Nr. Titel 4 5 6 7 8 9 Nyhedsbrev Underviser Dato Generationsskifte Hans Nielsen og Søren Lyager Forbrugsregnskaber Louise Kaczor, Søren Lyager og Techem Bedre lejekontrakter Erik Aagaard Poulsen Vedligehold og forbedringer Hans A. Nielsen og Jan Mehlsen Lejens størrelse og regulering Søren Lyager og Louise Kaczor Småhusejendomme Erik Aagaard Poulsen 20.10.14 27.10.14 03.11.14 10.11.14 17.11.14 24.11.14 INFORMATION Oktober 2014 | nr. 5 | 15. årgang Udlejerforeningen Aarhus’ kurser er en Filial af Danske Udlejeres kursusvirksomhed. KURSUSBEVIS Efter vore kurser udstedes deltagerbeviser til alle som ønsker det. Advokater og revisorer vil således kunne lade vore kurser indgå i deres faglige forpligtelser til kursusdeltagelse. Alle kurser er på 3 lektioner og giver 3 kursuspoint. TIL LYKKE! Byrådet har indgået en ny aftale om kommunens budget. 4-5 | Overdragelse af lejemål uden istandsættelse 7-9 | Energisparepakken Luftsteg og vindfrikadeller? 14-15 | Åbyen - en By i Byen UDLEJERFORENINGEN AARHUS - VI VARETAGER DINE INTERESSER Max. deltagerantal til alle kurser: 50. Aftenkurser starter kl. 19.00 og slutter senest kl. 22.00. Alle kurser består af 3 x 50 min. Hvert medlem har ret til 2 deltagere på hvert kursus uden deltagergebyr. For ekstra deltagere og ikke medlemmer betales kr. 250,- pr. kursus. TILMELDING! Din kursustilmelding foretages via vores hjemmeside: www.ufaa.dk ALLE KURSER AFHOLDES PÅ NEDENSTÅENDE ADRESSE Scandic Hotel Aarhus City, Østergade 10, 8000 Aarhus. Telefon 8931 8100 AFBUD AFBUD Har du tilmeldt dig et kursus og senere bliver forhindret skal du sende afbud. Det vil give andre mulighed for at deltage i kurset eller modsætningsvis spare foreningen for omkostninger. Bestyrelsen har derfor truffet en principbeslutning om at kurserne fortsat skal være gratis, men at de som bliver forhindret i at møde op og som glemmer at melde afbud vil blive opkrævet et gebyr på kr. 250,Gældende fra 1. januar 2014. Har du tilmeldt dig et kursus og senere bliver forhindret skal du sende afbud. Det er der mange der gør, men også mange som ’glemmer’. Forsiden: Banegårdspladsen i Aarhus Festuge Foto: Karin Press UDLEJERFORENINGEN AARHUS Fredensgade 30, 8000 Aarhus C Telefon: 8612 1132 [email protected] · www.ufaa.dk UDGIVES AF Udlejerforeningen Aarhus, Redaktionsudvalget TRYK CS Grafisk A/S ANNONCESALG Gert Hald: 8612 1132 Hans Jespersen:8675 0155 / 4028 3823 ANNONCEPRISER 1/4 side: kr. 1.300,1/2 side: kr. 2.500,1/1 side: kr. 5.000,- V I D S T E D U AT … C B R E H A R S T O R E R FA R I N G M E D S A L G A F BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Yderligere information vedr. deadlines, formater, tekniske specifikationer mv. kan rekvireres hos Gert Hald eller Hans Jespersen. BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME I AARHUS C SOLGT Sdr. Ringgade 2 16 boliger samt 2 erhvervslejemål I alt 1.646 m² til kr. 18.846/m² Afkast 3,21% Salgspris kontant kr. 32.000.000 ENERGIMÆRKE D Rudolph Wulffs Gade 11 9 velindrettede boliglejemål Boligareal i alt 659 m² Gulstensejendom opført 1953 VI ER LØSNINGEN TIL DIN NÆSTE EJENDOMSHANDEL Afkast 3,30% Salgspris kontant kr. 16.000.000 ENERGIMÆRKE D ANSVARSHAVENDE DETTE NUMMER Lars H. Rasmussen Telefon: 8616 0055 e-mail: [email protected] REDAKTIONSUDVALGET Claus Jespersen, formand Lars H. Rasmussen, redaktør Mogens Weinreich, journalist Hans Jespersen, annoncer Karin Press, foto Niels Meldahl Ole Mathorne Niels Lucassen Redaktionen er afsluttet d. 30.09.2014 Oplag: 1.000 stk. Næste nummer: November 2014 Udlejerforeningen Aarhus’ Nyhedsbrev sendes til samtlige medlemmer af foreningen. Statsaut. ejendomsmæglere, MDE, valuarer og chartered surveyors Aarhus: 7022 9602 København: 7022 9601 www.cbre.dk ÅBNINGSTIDER Telefonen besvares: Mandag til torsdag: kl. 9.00 - 16.00 Fredag: kl. 9.00 - 12.00 Hvorfor siger vi som udlejerorganisation så til lykke med det? Jo - Aarhus Kommune halter langt bagefter andre kommuner, når det gælder erhvervsvenlighed. Mange organisationer, os selv inklusiv, har fremført forskellige synspunkter og holdninger på områder, hvor der virkelig er brug for forbedringer. Et af de områder er arbejdsindsatsen eller manglen på samme i Bygningsinspektoratet, nu ”Center for Byudvikling og Mobilitet”. Ja, flot skal det lyde! Mange af vores medlemmer har virkelig mærket den langsommelige arbejdsproces med at få en byggesag igennem. Selv simple sager har givet store udfordringer for os udlejere og mange har følt, at Aarhus Kommune slet ikke var interesseret i en flottere by, hvor håndværkerne var i beskæftigelse. Jeg har talt med flere medlemmer, der har mindre byggeprojekter med 2-10 lejligheder liggende ved kommunen i måneder og år, og det vel at mærke på samme tid som politikerne taler om manglen på lejligheder. Det er nærmest en Molbohistorie. Men i den nye budget aftale er der bevilget 10.000.000 kr. til Bygningsinspektoratet. Pengene er, over en 2 årig periode, øremærket til at nedbringe byggesagsbehandlingstiderne. Hurra for det, det er noget vi alle kan glæde os over, både udlejeren som gerne vil investere, håndværkerne som gerne vil arbejde og lejerne som gerne vil have bedre boligforhold. Men uden at tage glæden fra nogen, så står der en lille mand med en trefork på min skulder og hvisker at mantraet ”flere penge, flere penge, flere p…..” desværre tidligere har vist sig ikke rigtig at bære frugt , og at den ønskede effekt måske kunne have været opnået med andre ledelsesmæssige værktøjer i stedet for. Byrådet skal dog også have ros for at man vil oprette en ”Mobilitets- og Vejfond”, som på længere sigt vil sikre over en milliard ( ! ) til investeringer i kommunens meget kritiserede infrastruktur. Hvor pengene helt konkret kommer fra og med hvilken sikkerhed, fortaber sig dog lidt i tågerne. Det var vist noget med provenu fra tilbagekøb af hjemfaldsklausuler på grunde. Men skulle disse penge ikke bruges til sænkning af dækningsafgiften? Eller var det til betaling for en Marselis tunnel? Men … jeg krydser fingre og håber på at ”vitamin”indsprøjtningerne virker! Med venlig hilsen Claus Jespersen Formand Medlemmerne er ALTID meget velkomne på kontoret. Aftal tid i forvejen. 2 www.ufaa.dk www.ufaa.dk 3 I forhold til problematikken om overdragelse af lejemål lejere imellem risikerer man som udlejer, at den længstboende lejer ved lejemålets ophør påstår, at han ikke har overtaget lejemålet nyistandsat, og derfor ikke skal aflevere det nyistandsat. Af advokat Helge Find Rasmussen, Advokaterne i Jyllandsgården A/S Overdragelse af lejemål uden istandsættelse Som udlejer oplever man ofte, at en stor lejlighed deles mellem et par studerende, således at en person står på lejekontrakten og efterfølgende fremlejer et værelse eller to til nogle kammerater. Det giver af og til problemer i en opsigelsessituation, når den oprindelige lejer skal fraflytte, enten for at flytte sammen med en kæreste eller flytte efter job, når de tilbageværende ønsker at overtage lejemålet. lejerne imellem, for ikke at blive fanget af reglen i Lejelovens § 98, stk. 1. Det er selvfølgelig muligt at tvinge de tilbageværende lejere til at gennemføre et flyttesyn, således lejligheden kan istandsættes, men dette forekommer for alle parter som en ualmindelig bureaukratisk fremgangsmåde. Som oftest har lejerne aftalt, at den tilbageværende lejer kan overtage depositum og forudbetalt leje, og betale for den fulde istandsættelse ved lejemålets aflevering. Bestemmelsen i § 98, stk. 1 kan ikke fraviges til skade for en lejer, og det er fx. ikke lovligt at aftale, at en lejer, der er flyttet ind i et uistandsat lejemål skal betale for nyistandsættelse ved fraflytning. Det kan lade sig gøre som udlejer at acceptere denne fremgangsmåde, men man skal som udlejer være meget opmærksom på formuleringen af aftalen 4 www.ufaa.dk § 98, stk. 1. Ikke forpligtes til at aflevere i bedre stand end overtaget Det er velkendt, at lejere ikke kan aftale at aflevere et lejemål i bedre stand end det er overtaget. Derfor anvendes som oftest muligheden for at aftale, at et lejemål er overtaget nyistandsat og skal afleveres nyistandsat. I forhold til problematikken om overdragelse af lejemål lejere imellem risikerer man som udlejer, at den længstboende lejer ved lejemålets ophør påstår, at han ikke har overtaget lejemålet nyistandsat, og derfor ikke skal aflevere det nyistandsat. Det er derfor ikke muligt, blot at lade den efterfølgende lejer indtræde i rettigheder og pligter. Overdragelse af depositum og rettigheder Såfremt den efterfølgende lejer betaler den fraflyttende lejer for overtagelse af depositum og herefter indtræder i rettighederne er det lovligt at overdrage rettigheder og pligter. Det beløb, den fraflyttende lejer skal have udbetalt skal svare til depositum og eventuelt forudbetalt leje fratrukket omkostninger til den fraflyttende lejers andel af istandsættelsesomkostningerne på tidspunktet for hans fraflytning. Dette vil sige, at det er nødvendigt at foretage et skøn over, hvor store istandsættelsesomkostningerne er for hele lejligheden. Dette beløb skal så ”deles” mellem lejerne i forhold til, hvor stor en del af lejligheden de har rådet over. Såfremt lejerne har delt lejligheden 50 50%, skal den fraflyttende lejer således Foto: Lars H. Rasmussen betale for 50% af omkostningerne til istandsættelse. Har den fraflyttende kun benyttet 1 ud af 3 værelser, er hans andel formentlig 33%. Det er et krav, at denne aftale udarbejdes skriftligt, og der udarbejdes en allonge til den eksisterende lejekontrakt, hvori aftalen anføres. Det er ikke et krav, at udlejer udfærdiger aftalen, men udlejer bærer risikoen for, at aftalen skrives forkert. Hvis udlejer laver aftalen, kan der ikke kræves gebyr for dette, idet dette formentlig er at sammenligne med ulovlig dusør. Forholdet kan sammenlignes med, at det ikke er lovligt at opkræve gebyr for at skrive lejekontrakten til lejer. Det er et krav, at beløbene til istandsættelse, og den fraflyttende lejers andel af istandsættelsesudgifterne angives med eksakte beløb. Dette er nødvendigt for efterfølgende at kunne bevise, at der er foretaget en faktisk vurdering af disse forhold, og at der derfor ikke ”blot” er forsøgt at omgå lejelovens generelle forbud mod, at en lejer afleverer et lejemål i bedre stand end det er overtaget. Aftalens bedømmelse i praksis Huslejenævnet i Aarhus har netop bedømt en sådan aftale. Lejer havde påstået det indbetalte depositum tilbagebetalt, idet lejeren anførte, at lejemålet ikke var nyistandsat ved lejerens indflytning. Udlejer krævede omkostningerne til nyistandsættelse betalt af lejeren. Nævnet kom frem til, at aftalen principielt var lovlig, idet beløbene var anført. Huslejenævnet anførte herudover, at idet lejemålet ikke kunne besigtiges på tidspunktet for aftalens indgåelse, havde nævnet ikke mulighed for at vurdere, om de angivne beløb var rigtige. Nævnet afviste herefter at behandle sagen, hvilket i øvrigt svarer til den praksis Huslejenævnet har, når et lejemål er istandsat inden nævnet kan nå at besigtige lejemålet. Udlejer havde dog opkrævet et gebyr for udfærdigelsen af allongen til lejekontrakten, hvilket blev betragtet som ulovlig dusør i lejeforhold. Udlejer skulle derfor tilbagebetale dette gebyr. Det skal bemærkes, at lejerne altid vil have mulighed for at indbringe spørgsmålet for Boligretten, såfremt de mener at kunne dokumentere at der ikke er hold i de angivne beløb for hhv. istandsættelse og fraflyttende lejers pligter. Konklusion Såfremt ovenstående retningslinjer for aftalens udfærdigelse anvendes, vil Huslejenævnet som nævnt formentlig ikke tilsidesætte aftalen, og den længstboende lejer vil således skulle betale for den fulde istandsættelse af lejemålet efter fraflytning. Dette gælder også, selvom istandsættelsesomkostningerne måtte overstige depositum mv., idet aftalens gyldighed alene vurderes ud fra forudsætningerne på tidspunktet for aftalens indgåelse og dermed istandsættelsespligtens størrelse på tidspunktet hvor den første lejer fraflytter lejemålet. www.ufaa.dk 5 Luftsteg og vindfrikadeller? Administration 2000· Samsøgade 21· 8382 Hinnerup Tlf. 70 25 22 33 www.adm2000ad.dk · Mail: [email protected] Viby El-værk hedder nu AURA Installation … og vores gule biler er blevet hvide. Men vores 45 elektrikere udfører stadig alle former for elektriker- og installationsarbejde, og vi gør det stadig ordentligt. Med 100 års østjysk erfaring i ryggen er vi et trygt valg som din autoriserede elinstallatør. Ring allerede i dag på tlf. 87 92 55 11 og lad os give et bud på din opgave. AURA Installation l Skanderborgvej 180 · 8260 Viby J · 6 www.ufaa.dk aura.dk Den 22/3 2012 indgik regeringen en aftale med Venstre, DF, Enhedslisten og De Konservative om den danske energipolitik for 2012-2020 med henblik på energibesparelser blandt andet gennem øget energieffektivisering i alle sektorer. Af advokat (H) Erik Aagaard Poulsen, Advokaterne i Jyllandsgården A/S I de indledende bemærkninger til loven er det oplyst, at driften af bygninger tegner sig for 40% af det samlede energiforbrug i Danmark og det vurderes at boligområdet forbruger ¾ heraf, hvorfor der er behov for en reduktion af energiforbruget med deraf følgende reduktion i CO2 udledningen. Denne effektivisering er i vidt omfang gennemført for så vidt angår de skærpede krav til nybyggeriet, og loven sigter således på at energieffektivisere den ældre boligmasse. Paradoks problem I lovforslagets bemærkninger beskrives herefter det som lovgiver kalder et ”paradoksproblem” – der er et ukendt begreb i udlejerkredse – som går ud på følgende: Det er udlejeren der beslutter, om der skal foretages energiforbedringer i ejendommen, og udlejeren der foretager investeringen, men det er lejeren der opnår besparelsen og den eventuelle komfortforbedring. Omvendt betaler lejeren for energiforbedringerne gennem en lejeforhøjelse, og hvis lejerens energibesparelse overstiger lejeforhøjelsen opnår lejeren en økonomisk nettobesparelse. Dette kaldes paradoksproblemet, hvorefter man tilføjer, at konsekvensen heraf er, at umiddelbare rentable investeringer i energibesparelser ofte ikke bliver udført på grund af udlejerens usikkerhed overfor, hvilke afkast han vil få af investeringen. Efter min opfattelse er det en til lejligheden opfunden dårlig undskyldning for at lave dårlig lovgivning, idet retspraksis gennem mange år har fastslået rimeligt fast, at alle former for forbedringer, der har at gøre med isolering og energibesparende foranstaltninger, typisk berettiger til en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter til investeringen og herunder også de sædvanlige følgeudgifter, der er forbundet med sådanne forbedringer. Dette gælder f.eks. al isolering af varmefordelingsmålere, vandfordelingsmålere, termostatventiler, forsatsvinduer, gulvvarme, glasoverdækning, lydisolering HPFI-relæer, natsænkningsanlæg og varmeautomatik m.v. Herudover har det været fast praksis i mange år, at udskiftes almindelige ruder med termoruder anses 75% af udgifterne som forbedring og 25% af udgifterne som vedligeholdelse, fordi udlejeren ved at skifte de gamle vinduer slipper for vedligeholdelsesudgiften til disse. Fortsættes næste side ... www.ufaa.dk 7 Fortsat fra forrige side De vise sten Energipakken sælges herefter med trylleformularen ”totaløkonomiske rentable forbedringer” som en eller anden – formentlig økonom - på Christiansborg har opfundet. Genistregen bygger på følgende argument: For at styrke udlejerens incitament til at gennemføre energisparende foranstaltninger indføres en ny måde at beregne forbedringstillægget på, nemlig ved at udlejeren må medtage alle udgifterne end de samme kr. 3.000,00, som lejeren opnår i besparelse. Hvor blev herefter udlejerens incitament af til at gennemføre nye energibesparende foranstaltninger? for forhøjelsens beregning, som skal komme i form af en bekendtgørelse eller en vejledning og/eller nogen blanketter, endnu ikke findes, således at de nye regler ikke kan bruges, selv om de er trådt i kraft den 1/7 2014. Nye beregningsregler De nye beregningsregler, som blev indført fra 1/7 2014, er rent teknisk sket ved, at der i den eksisterende bestemmelse om beregningen af forbedringsforhøjelser i lejelovens § 58 er indført et nyt stykke 3. Herefter har vi 2 regler i lejeloven om beregningen af forbedringsforhøjelser, hvor der er valgfrihed Begrænsning af BRL § 5, stk. 2 En af de mest succesfulde ændringer af lejelovgivningen i nyere tid var indførelsen af reglen om gennemgribende modernisering fra 1/7 1996, hvorefter den gamle og umoderne lejlighed efter at have gennemgået en gennemgribende modernisering indenfor 2 år med udførelse af forbedringer for minimum Det er tankevækkende, at Boligministeriet efter regeringens indgåelse af energiaftalen med de øvrige partier 2 gange tidligere har fremsat det samme lovforslag. . herunder både følgeudgifter og udgifter, der ellers skulle betegnes som rene vedligeholdelsesudgifter. Herved opnås et højere beregningsgrundlag for lejeforhøjelsen og dermed en højere lejeforhøjelse. Omvendt indeholder samme regel en forpligtelse til, at udlejeren hos en af Boligministeriet godkendt energikonsulent skal indhente en beregning af, hvilken besparelse lejeren opnår ved gennemførelse af projektet. Herefter skal den beregnede lejeforhøjelse nedsættes til samme beløb som lejeren opnår i besparelse. Dette kaldes ”totaløkonomisk rentable forbedringer” og er det rene hokus pokus, hvorefter en beregning af forbedringsforhøjelsen efter de nye regler medfører et forbedringsbeløb på kr. 6.000,00 årligt, men energikonsulentens beregning medfører kun en besparelse på kr. 3.000,00 årligt, hvorefter udlejeren ikke kan varsle større lejeforhøjelse 8 www.ufaa.dk fra udlejeren til selv at bestemme, om man vil bruge den gamle regel i lejelovens § 58, stk. 2 eller de nye regler i § 58, stk. 3. Den nye og valgfri regel for beregning af lejeforhøjelser for energibesparende foranstaltninger i LL § 58, stk. 3 har følgende ordlyd: ”for arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, dog højest svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne. Ministeren for by, bolig og landdistrikter fastsætter nærmere regler om krav til dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning”. Det skal oplyses, at de forudsatte nærmere regler om kravet til dokumentation kr. 1.500,00 pr. m² (kr. 2,167,00 pr. m² i 2014) medførte ret til at genudleje lejligheden til det lejedes værdi. Denne regel har medført, at i tusindvis gamle og umoderne boliger er blevet moderniseret op til en standard der svarer til moderne byggeri. Succesen har således været en fordel både for ejer og lejer, men har altid været en torn i øjet på lejerorganisationerne, fordi udlejerne herved typisk opnår en større lejeforhøjelse end der kunne have været varslet og tillagt lejen efter de hidtidige regler om omkostningsbestemt leje. Dette sætter energisparepakken nu også en effektiv stopper for, idet en udlejer fremover ikke kan modernisere en lejlighed og genudleje denne til det lejedes værdi, hvis ejendommen ikke har et energimærke i den gode ende under A-D. Hvis ejendommens energimærke er ringere (E, F og G), er det en betingelse for fremover at anvende BRL § 5, stk. 2, at udlejeren enten gennemfører energibesparende foranstaltninger, således at han opnår et energimærke A-D eller indenfor 2 år udfører energibesparende foranstaltninger for mindst kr. 410,00 pr. m² (i 2014) på hele ejendommens boligareal. Først herefter kan udlejeren gå i gang med at modernisere en enkelt lejlighed. Det skal præciseres, at de kr. 410,00 pr. m² kun må være anvendt til forbedringsarbejder, og at der ikke må indregnes vedligeholdelsesarbejder i de arbejder der udføres til energibesparende foranstaltninger. Har udlejeren en ejendom på 1000 m², hvoraf de 200 m² er udlejet til erhverv og 800 m² til boliger, skal der således først udføres forbedringsarbejder til energibesparende foranstaltninger for kr. 328.000,00 inden udlejeren går i gang med at afholde udgifterne til gennemførelse af gennemgribende modernisering af den enkelte lejlighed. Hvorfor ikke i stedet for have stillet krav til udførelse af specifikke energibesparende foranstaltninger til den lejlighed der moderniseres, således at efterhånden som lejlighederne moderniseres og genudlejes opfylder de byggelovgivningens skærpede krav til isolering og andre energibesparende foranstaltninger? Grøn byfornyelse Endelig indeholder energisparepakken gennemførelse af et nyt kapitel 6a til byfornyelsesloven. Efter disse bestemmelser kan udlejeren indgå en aftale med flertallet af lejerne i en ejendom om udførelse af energibesparende foranstaltninger, hvorved byfornyelseslovens kendte regler bringes i spil. Systemet er således, at hvis der indgås aftale med mere end halvdelen af ejendommens lejere kan samme energiforbedring varsles overfor mindretallet, således at de gennemføres for hele ejendommen. Medfører arbejderne ved energibesparende foranstaltninger, at det bliver nødvendigt at foretage genhusning af lejerne i en periode, er det forudsat, at kommunen sørger for genhusning og afholder omkostningerne herved. Det er ligeledes forudsat, at lejerne kan opnå indfasningsstøtte, således at den første års lejeforhøjelse betales af kommunen med 2/3 af beløbet og herefter aftrappes lejeforhøjelsen over 10 år for de lejere der boede i ejendommen ved arbejdernes udførelse og bliver boende i ejendommen de næste 10 år. Efterhånden som lejerne flytter, bortfalder indfasningsstøtten til den enkelte lejlighed, således at den nye lejer, der flytter ind, skal betale fuld lejeforhøjelse. Til brug for beregning af lejeforhøjelsen i sager om grøn byfornyelse er der indført en ny beregning som varslingsregel som lejelovens § 58a. Indholdet heraf medfører, at lejeforhøjelsen kan beregnes på grundlag af de samlede udgifter, dvs. også følgeudgifter og de dele heraf der måtte være vedligeholdelsesudgifter, således at der ikke er noget loft over beregningen. Det skal tilføjes, at udover muligheden for at opnå indfasningsstøtte og dermed tilskud til nedsættelse af lejen i 10 år er det også forudsat, at lejerne kan opnå boligsikring til lejestigningen, hvorved man fraviger og gennemhuller det selvopfundne guldæg kaldet ”totaløkonomisk rentable forbedringer”. Luftkasteller Imidlertid har regeringen og de øvrige forslagsstillere ingen realitetssans. Det fremgår nemlig af lovteksten, at det er kommunerne selv der bestemmer, om de vil bruge penge på genhusning, og om de vil give tilskud til en indfasning. Det vil en række kommuner ganske enkelt ikke, og i landets næststørste kommune, Aarhus har man oplyst, at byfornyelseskontoret blev nedlagt i 2013, og at der ikke er afsat nogen midler til byfornyelse og heller ikke grøn byfornyelse, hverken i 2014 eller 2015 og uden tilskud og indfasningsstøtte vil ingen le- jere naturligvis indgå nogen aftaler om nogen frivillig lejeforhøjelse. Tankespind og luftkasteller Det er tankevækkende, at Boligministeriet efter regeringens indgåelse af energiaftalen med de øvrige partier 2 gange tidligere har fremsat det samme lovforslag. Begge gange har både Danske Udlejere og Ejendomsforeningen Danmark forsøgt at forklare ministeriet, at lovforslaget hverken er gennemtænkt eller genialt, og der er ikke meget tvivl om, at lovændringen ikke får nogen tilsigtet konsekvens. Det ligger helt klart, at den hidtidige praksis om gennemførelse af energibesparende foranstaltninger medfører en større lejeforhøjelse, end der med nogenlunde sikkerhed kan beregnes i lejerens besparelser. Disse afhænger jo i vidt omfang af lejernes forbrugsmønster og nogen er energisparer mens andre er energifråsere. Der vil derfor ikke være nogen grund til at bruge de nye regler, der blot stiller udlejere dårligere med hensyn til lejeforhøjelsens størrelse. Muligheden for at gennemføre besparelserne frivilligt gennem den grønne byfornyelse vil heller ikke få nogen effekt, allerede fordi at tilskudsordning er en frivillig sag for kommunerne, som ikke har lyst til frivilligt at putte penge ned i hverken udlejerens eller lejernes lommer. Tilbage er der kun de nye hindringer der er lagt i vejen for brugen af BRL § 5, stk. 2 om gennemgribende moderniseringer. Effekten heraf vil naturligvis kun være, at den hidtidige moderniseringsbølge bremses op, - og til glæde for hvem? Det er ugennemtænkt lovgivning som ingen får glæde af! www.ufaa.dk 9 Varslinger Boligudlejningsmarkedet i Aarhus er i top! Det går strygende for boligudlejningsmarkedet i Aarhus. Efterspørgslen på boligudlejningsejendomme er steget og ligger nu på et niveau, der matcher 2007. Hos Nybolig Erhverv Aarhus har vi gennemført flere succesfulde handler, og hver dag har vi kontakt til interesserede købere af boligudlejningsejendomme i Aarhus og omegn. Kontakt os for en gratis og uforpligtende salgsvurdering. t g l o S Nybolig Erhverv Grenaa Nybolig Erhverv Aarhus Bavnehøjvej 20 · Grenaa [email protected] · Tlf. 8620 8582 nyboligerhverv.dk/grenaa Europaplads 2 · 8000 Aarhus C [email protected] · Tlf. 8620 8585 nyboligerhverv.dk/aarhus Heine Jensen, Salgschef t g l o S t g l o S Tordenskjoldsgade, 8200 Aarhus N Marselis Boulevard, 8000 Aarhus C erhvervssiden.dk Satser i lejelovgivningen for 2014/2015 Høegh Guldbergsgade, 8000 Aarhus C Nybolig Erhverv Grenaa Nybolig Erhverv Aarhus Bavnehøjvej 20 · Grenaa [email protected] · Tlf. 8620 8582 nyboligerhverv.dk/grenaa Europaplads 2 · 8000 Aarhus C [email protected] · Tlf. 8620 8585 nyboligerhverv.dk/aarhus erhvervssiden.dk tyrker s Vores er dele: r o f e n Di t solide Hvad vil du helst være.. ..til salg - eller helt solgt? Oplev forskellen på TIL SALG og SOLGT! Ejer du en boligudlejningsejendom, så sælger vi den for dig. Timingen er rigtig nu. Vi har mange kunder, der efterspørger boligudlejningsejendomme. Det betyder, at vi hurtigt sælger de ejendomme, vi får til salg. s og me største i ryggen marks a n a rm D rfi r gle Du få msmæ ialister ejendo e spec f erfarn mme a t e g areta jendo bliver v udlejningse Salget bolig f a lg a is artotek ende k ere sdækk b d ø n k la e red Stort teresse med in 2015 2014 Boliglovgivningen: Sats-/indexregulering....................................................................0,8%1,0% Indvendig vedligeholdelse, LL §22 stk . 1......................................4443 Udvendig vedligeholdelse §18 og 18B.......................... www.GI.dk Gebyr for kommunens udlæg vedr. el, vand og varme, LL §§ 45, stk. 5, 46 b, stk. 2 og 46 q, stk. 2................. 150149 Godtgørelse ved råderet, LL § 62 a, stk. 5: Egenbetaling..................................................................................15.34415.222 Maksimal godtgørelse..............................................................121.373120.410 Minimum godtgørelse...................................................................3.0693.045 Konto for forbedring, LL § 63 a........................................................2322 Beb. rep. godkendelse af forbedringsarbejder maksimalt, LL § 66 a ............................................................................96 96 Påkravsgebyr LL § 93 stk. 2. ........................................................... 275 273 Forbedringsbeløb min. pr. m² BRL § 5 stk. 2 ........................ 2.184 2.167 Forbedringsbeløb min. pr. lejemål BRL § 5. stk. 2 ........ 249.807 247.824 Energiforbedring pr. m² BRL § 5 stk. 3 ....................................... 414 410 Erstatningsboligpligt, ML § 7, stk. 4 ...............................................92 92 Forbedringsgrænse I BRL § 23 stk. 1 .............................................96 96 Forbedringsgrænse II BRL § 26 stk. 1 ......................................... 191 190 Huslejenævnsgebyr BRL § 39 stk. 1 ............................................ 141 140 Forhåndsgodkendelse af leje BRL § 39 stk. 1 .......................3.620 3.592 Med offentliggørelsen først i juli af juninettoprisindekset kan reguleringssatsen for 2015 beregnes. Denne udgør 1,0% i forhold til 2014, hvor den var 1,6%. Nettoprisindekset benyttes til den årlige justering af diverse beløb i lejelovgivningen. Vi viser her de vigtigste satser for varslingen af omkostningsbestemt husleje 2015, 2015 2014 Ankenævnsgebyr BRL § 44 stk. 4 ................................................. 159 158 Maksimalt beboerrepræsentationskontingent .......................339 336 Påkravsgebyr erhvervslejemål (ELL § 69 stk. 3) ...................... 150 149 Huslejenævnet i Aarhus: Pr. beboelseslejlighed årligt: Honorar for egen administration ......................................3.000,00 2.950,00 Honorar for fremmed administration, incl. moms ..... 3.750,00 3.687,50 Honorar for eget viceværtarbejde ...................................2.200,00 2.125,00 Honorar for fremmed viceværtarbejde dokumenterede udgifter Diverse poster ...............................................................................100,00 75,00 Varmeregnskab dokumenterede udgifter Fradrag for sparet vedligeholdelse, vinduer .......................... 25% 25% Forbedringsforhøjelse, egen finansiering * ..............................8 % 8% Forbedringsforhøjelse, optagelse af lån ydelse på sædvanlige lån. * Satsen har virkning fra 1. september 2010. Satserne, der baseres på Lejelovene, er medtaget i henhold til udlejerforeningens beregninger, idet Socialministeriets vejledning for 2015 satserne endnu ikke er udkommet. samt andre satser. Tallene er foreløbige, da ministeriets vejledning endnu ikke er udsendt. Denne foreligger normalt først i løbet af efteråret. Hele listen vises på Danske Udlejeres hjemmeside: www.danskeudlejere.dk. Vedr. forbrugsafgifter henvises til følgende hjemmesider: El:www.nrginet.dk Renovation: www.affaldvarme.dk Vand:www.aarhusvand.dk Varmeforsyning: www.affaldvarme.dk Udarbejdet af Udlejerforeningen Aarhus. Benyttes på eget ansvar. Senest opdateret den 24/7 2014. Der tages forbehold for trykfejlog senere ændringer. Kære udlejer, er du dækket godt nok? Som udlejer er det særligt vigtigt at være Din lokale Alm. Brand assurandør er spe- rigtigt dækket, så du kan få hurtig og rele- cialist i forsikring af netop udlejningsejen- vant hjælp, hvis dine bygninger bliver domme. LG T m.m. Det skyldes, at du kan risikere store Mail eller ring og få en uforpligtende snak huslejetab oveni beskadigelserne, hvis om, hvordan du og Alm. Brand kan passe udbedringerne trækker ud. rigtig godt på dine interesser. SO LG T SO LG T SO SO LG T beskadiget ved brand, storm, indbrud Midt- og østjylland Erhvervsassurandør Henrik Andersen Telefon 35 47 97 89 Frederiks Allé 60, Aarhus Mejlgade 17, Aarhus Klostergade 52, Aarhus Ny Munkegade 28, Aarhus C [email protected] Ring til os og lad os få en snak om salg af din ejendom: 87 30 99 30 10 www.aagf.dk www.ufaa.dk 11 AARHUS NYT · september 2014 Hvordan skal lejerne se deres forbrugsmåling? Når det nye EU-direktiv bliver til dansk lovgivning, vil lejerne efter stor sandsynlighed have krav på online adgang til forbrugsværdier. Meget mere end fordelingsregnskaber www.techem.dk Aarhus Byråd indgår bredt budgetforlig Nemt og enkelt - Energivisualisering i øjenhøjde Et bredt politisk flertal i Aarhus Byråd har i dag indgået forlig om næste års budget med fokus på vækst, beskæftigelse og forbedret infrastruktur samtidig med, at også indsatsen for udsatte grupper bliver styrket. Partierne er enige om at oprette en ” Mobilitets- og vejfond”, som på længere sigt vil sikre over 1 milliard kr. til investeringer. Telefonisk medlemsservice tilbydes gratis uafhængigt af kontorets åbningstid Lejeret og ejendomsjura Søren Lyager, Advokat Erik Aagaard Poulsen, Advokat 7011 1122 8612 2366 Skat Hans Anton Nielsen, Statsaut. revisor 8739 3744 Salg, vurdering og administration Peter Lautrup, Direktør, EA Gert Sauer Lars H. Rasmussen, Direktør Flemming Mørk Pedersen, Statsaut. ejend.mægler, MDE 2013 0111 8620 2233 8616 0055 7022 9602 Praktiske og tekniske grundejerforhold Michael Due, Rådgivende ingeniør Hans Jespersen, Direktør Henning Poulsen, Civilingeniør Jørgen Stounberg, Ingeniør 8616 4755 8675 0155 8619 0700 8622 4515 Medlemsfordele ”Magasinet”, Danske Udlejere 10x årligt • ”Nyhedsbrevet”, Udlejerforeningen Aarhus 6x årligt • Aktuelle kurser og møder • Telefonisk rådgivning • Lejekontrakter og blanketter mv. - gratis til kopiering • Tilskud til principielle retssager • Fordelagtig forsikringsordning med retshjælpsdækning. Kontorets åbningstider: Mandag til torsdag: kl. 9.00 - 16.00 / fredag: kl. 9.00 - 12.00 for telefoniske og personlige henvendelser. Retningslinjer for gratis rådgivning Har du et spørgsmål til en af eksperterne i vores spørgepanel, kan du få et gratis råd ved enten at ringe eller maile det til Udlejerforeningen eller den pågældende direkte. Spørgsmålet skal kunne besvares umiddelbart uden gennemgang af bilag og egentlig sagsbehandling, idet man ellers må påregne at blive henvist til at søge betalt rådgivning. Hvis du kontakter en af eksperterne direkte, skal du med det samme oplyse, at henvendelsen sker som medlem af Udlejerforeningen Aarhus. Dine spørgsmål bliver besvaret hurtigst muligt og normalt inden forløbet af 5 arbejdsdage bortset fra ferieperioder, hvor svartiden kan være længere. Under hensyn til at besvarelsen af dit spørgsmål er gratis, og at det udelukkende gives på grundlag af de kortfattede oplysninger, som du selv giver rådgiveren fraskriver både Udlejerforeningen og rådgiveren sig ethvert ansvar som følge af svaret. Fredensgade 30 · 8000 Aarhus C Tlf. 8612 1132 · [email protected] · www.ufaa.dk - Rådmand er begejstret for penge til bedre mobilitet Rådmanden for Teknik og Miljø, Kristian Würtz, er klar til at trykke på speederen i arbejdet for bedre mobilitet i Aarhus Kommune efter et budgetforlig, der sikrer flere penge til den trafikale infrastruktur. Rådmanden glæder sig over, at der nu er bred politisk enighed om at reservere 1,1 mia. kr. ekstra over de kommende år til at skabe bedre mobilitet i Aarhus. Helt konkret oprettes der en mobiltets- og vejfond, som skal sikre, at der er penge til at gennemføre markante trafikale investeringer. ”Aarhus vokser og er hastigt på vej til at blive en storby. Nu kan vi for alvor tage fat på at bygge en infrastruktur, der matcher behovet og understøtter væksten. Vi bliver stadig flere i myldretidstrafikken, og det er økonomisk og miljømæssigt en fordel, når trafikken glider bedre,” siger Kristian Würtz. Det forventes, at fonden ud af den samlede ramme alene de kommende fire år vil bidrage med sammenlagt 286 mio. kr. til at skabe bedre mobilitet. ”Nu gælder det om at få så meget mobilitet som muligt for pengene. Jeg glæder mig til at sende de første forslag frem til byrådet inden årets udgang. Vi sætter blandt andet fokus at forbedre fremkommeligheden på Viborgvej og Ringgaden, sætter gang i en VVM-undersøgelse for en udvidelse af Viborgvej og viderefører ITS-indsatsen. Desuden skal vi søge staten om bidrag til tilslutningsanlæg til motorveje, supercykelstier og cykelparkering,” siger rådmanden. Byrådet har med en ekstra bevilling på 30 mio. kr. årligt til at vedligeholde kommunens vejnet også sikret, at det nuværende vedligeholdelsesniveau bevares. - Få en gratis og uforpligtende salgsvurdering. Kontakt valuar Gunnar Broholm for en drøftelse af mulighederne for et optimalt salg. SØGES 12 www.aagf.dk B ol ig ud lej n ings ej endomme sø ges i Aa rhus ti l kon krete Ny chef for Byggeri i Aarhus Kommune -uafhængig erhvervsmægler www.broholmerhverv.dk tlf. 53 52 58 53 Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi, har pr. 1. november ansat Ann Hamborg som chef for Byggeri. Hun kommer fra en stilling som chef for Byggeri i Viborg Kommune. Aarhus er Danmarks hurtigst voksende storby og er vækstcenter nummer ét målt på indbyggertal og jobskabelse gennem de seneste 10 år. Byggeri er i gang med en større forbedring af serviceydelserne, hvor borgere og erhvervslivet i endnu højere grad sættes i fokus i myndighedsarbejdet. Ann Hamborg kommer fra en stilling i Viborg Kommune, hvor hun siden 2007 har været chef for Byggeri. Forud for dette var Ann teknisk chef i Bjerringbro Kommune i en årrække, og hun har gennem sin karriere gjort sig en række værdifulde erfaringer, der er brug for i Byggeri. ”Min drivkraft for mit virke som chef i en offentlig administration har gennem de sidste mange år været at skabe værdi og tilfredshed hos de interessenter, der modtager de kommunale kerneydelser,” siger Ann Hamborg. Netop den vinkel har været af stor betydning i valget af Ann Hamborg. Den øgede kompleksitet i byggeansøgningerne har udfordret Byggeri gennem de seneste år. Den 1. juni 2014 gennemførte Teknik og Miljø en omfattende reorganisering, som betyder, at hele myndighedsapparatet omkring byggeri nu er samlet i ét center, Center for Miljø og Energi, som ledes af Claus Nickelsen. Der er igangsat en helhedsorienteret indsats på området. Byggeri er bl.a. tilført større ledelseskraft og er flyttet fysisk tættere på centerets andre afdelinger, og nu er der en chef på plads. - Aarhus nomineret som City of the Year Anset engelsk akademi med fokus på arkitektur og byudvikling har nomineret Aarhus til The European City of the Year Award 2015. Aarhus er nu i konkurrence med Torino og Rotterdam, og en delegation fra The Academy of Urbanism besøger Aarhus for at vurdere byens kvaliteter. Aarhus står midt i den største udbygning og omdannelse nogensinde, og et moderne Aarhus skyder frem med fokus på bæredygtighed, sammenhængskraft og kvalitet i byarkitekturen. Det er baggrunden for, at det ansete, uafhængige engelske Academy of Urbanism nu har nomineret Aarhus til The European City of the Year Award 2015, hvor Aarhus er i konkurrence med Torino i Italien og hollandske Rotterdam. Akademiet har siden 2006 arbejdet for at danne netværk og dele viden mellem fagfolk med interesse for byers sociale, kulturelle, økonomiske, politiske og fysiske udvikling. I de seneste år har akademiet kåret en række fremtrædende europæiske byer til The European City of the Year Award, blandt andet Oslo, Göteborg, Hamborg, Marseilles, Valencia og Istanbul. Udvalgt af Niels Lucassen www.ufaa.dk 13 Af Lars H. Rasmussen Illustrationer venligst udlånt fra Årstiderne Arkitekter og Arkitema. Hallerne og andre erhvervsbygninger står pt tomme og nedrivning vil ske frem mod årsskiftet, således at byggerierne kan starte med det nye år 2015. Lokalplanarbejdet , som tog sin begyndelse helt tilbage i 2007, først med ændringer til kommuneplanen for hele området nord og syd for Søren Frichsvej, har været en lang og sej proces, med mange ændringer undervejs. Kommunen har været noget famlende i deres holdninger omkring byggehøjder og facader, hvorfor planerne er blevet ændret mange gange undervejs. Eksempelvis ønskede man i starten en mere punktagtig bebyggelse, med indsigtsmuligheder ind gennem området. Det blev undervejs ændret til et ønske om en mere lukket facadebebyggelse, som giver et mere bymæssigt udseende. Åbyen - en By i Byen Aarhus By er inde i en rivende udvikling, hvad angår befolkningstilvækst og nybyggerier. I året 2013 blev vi ca. 4.800 flere indbyggere, og trenden med en vækst på ca. 5.000 indbyggere forventes at holde i årene fremover. I år 2030 forventes vi at runde 380.000 indbyggere, jf. tal fra Aarhus Kommune. Danmarks Statistik har en prognose, som siger 377.000 indbyggere i 2030, så tendensen er klar fra flere kilder. Samtidigt skyder nye byggerier op overalt, som for eksempel havneområdet, DNUHospital, Ceresbyen og Gods14 www.aagf.dk baneområdet og mange flere. Ofte er det tidligere nedslidte og hensygnende erhvervsområder, som langsomt er blevet forladt, da de enten repræsenterede urentable virksomheder eller på grund af udviklingen lå uhensigtsmæssigt. Det er Kommunens intention, at disse områder byomdannes, det vil sige transformeres til boliger, kontorer samt andre offentlige formål. Samtidigt er det målet, at der i disse områder sker en fortætning, således at bykernen udvides. Derved kan man spare på de knappe ressourcer, herunder jord. En større befolkningstæthed fremmer også de kollektive løsninger som transport, energiforsyning, renovation m.m. En sådan bytransformation sker i disse måneder på den gamle Fragtmandscentral i Åbyhøj, hvor lokalplanarbejdet pågår for den første etape og forventes færdig omkring årsskiftet 14/15. Dette arbejde omdanner området til ”Åbyen” , som bliver det nye navn for denne bydel. Fragtmændene flyttede i 2009 ud til Logistikparken i Årslev, hvorved Åbyhøj slap for omkring 600 lastvogntog per døgn fra tidlig morgen til sen midnat. med vandpartier, som fungerer som forsinkelsesbassiner for regnvand. Gennem det fælles byrum etableres et gennemgående stiforløb, så der mod vest er forbindelse til Åby Skole, og mod øst til de rekreative arealer syd for området mod Aarhus Å. Det grønne område hvor der pt afholdes Northside Festival. Bygherrer i området for 1. etape bliver en blanding af pensionskasser, private investorer samt Kollegiekontoret, i alt ca. 625 boliger, heraf 200 ungdomsboliger. Tilsagn til sidstnævnte blev givet af Aarhus Byråd i starten af september 2014. Lokalplan for etape 2, og dermed resten af Fragtmandsgrunden, er ved at blive igangsat og forventes færdig med udgangen af 2015. Denne omfatter ca. 49.000 m2 etageareal og yderligere 650 boliger. Når området er fuldt udbygget vil der være omkring 1.250-1.300 nye boliger , hvilket vil ændre på karakteren af Søren Frichsvej fra Åby Skole og ind mod Ringgaden. Der kommer simpelthen mere liv og aktivitet, hvorved centrum og bykernen trækkes længere ud mod vest. Endelig vil strækket blive beplantet med træer, så vejen bliver til en allé. Dette er et krav fra Kommunen, men skal betales af de respektive bygherrer. De må så glæde sig over den smukkere velkomst, som kommende gæster til byen bliver mødt med, når de besøger byen ad denne vej. For 1. etape, se lokalplan 990, er der udarbejdet en etageboligbebyggelse med tilhørende faciliteter. Bebyggelsen tænkes opført med en tæt og bymæssig karakter med et punkthus i op til 15 etager, mens de øvrige boligblokke etableres i varierede højder med 4 til 8 etager. Derudover bliver der dagligvarebutikker mod Søren Frichsvej. Forslaget indeholder en samlet bebyggelse på ca. 38.000 m2 etageareal, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 150. Bebyggelsen udformes med grønne opholdsarealer i tilknytning til de enkelte bygningsafsnit. Fra vest til øst -gennem området – etableres fælles friarealer som et varieret byrum uden biltrafik og www.ufaa.dk 15 BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME EJENDOM MED 61 BOLIGLEJEMÅL OG 42 GARAGELEJEMÅL SO LG T BYGGERET PÅ 94 M2 – PROJEKTMATERIALE MEDFØLGER Jens Juuls Vej 42, Viby SO LG T NYHED NYHED Haderslevgade 3, Aarhus C 2 SPÆNDENDE EJENDOMME PÅ VEJ IND PÅ FREDERIKSBJERG OG PÅ TRØJBORG. SKOVVANGSVEJ 9, AARHUS N Flot moderniseret ejendom med byggeret til opførelse af 94 m² i gården. Ejendommen er senest renoveret i 2003/2004, hvor vinduerne mod facaden blev udskiftet, facaden blev renset ned og pudset op, nyt tag og nye zinkinddækkede kviste. Forhuset indeholder 3 lejemål på mellem 44 - 68 m² Alle lejlighederne fremstår i pæn stand og badeværelser og køkken er moderniseret i 2003. Trægulvene i lejlighederne på 1. og 2. sal er fra 2003. Baghuset er indrettet med et lille anneks og et erhvervslokale til lager på 94 m², der i dag benyttes af et malerfirma. Byggeret på 94 m2 – projektmateriale medfølger. RING OG HØR NÆRMERE Ejendomsmæglerfirmaet a/s MDE Bolig/erhvervsareal: 159/129 m² Forrentning: 3,75% Købesum: 4.400.000 Sagsnr.: 14150801 NYHED EMILIEHØJ 1-3, HØJBJERG Flot ejendom med 61 boliglejemål samt underjordisk garageanlæg med 42 pladser. Ejendommen består af 12 velindrettede boliglejemål, 49 studielejligheder, hvoraf 10 stk. er nyetableret i 2012, samt 1.260 m² underjordisk parkeringskælder med 42 garager og privat adgangskontrol. Ejendommen fremstår særdeles præsentabel med trappeforløb i terrasso, flisebelagte gangarealer til studielejlighederne, nyere termovinduer, renoverede altaner mv. Indvendigt fremtræder de fleste lejligheder i rigtig god og opdateret stand. Alle lejemål incl. studielejlighederne har egne køkken- og badefaciliteter. Købesum: 46.000.000 Sagsnr.: 14100601 Bolig/erhvervsareal: 2178/1260 m2 Forrentning: 4,44% Allan Nørgaard Lars Ørbæk Peter Fredberg Jan Kirkebæk Bent Knudsen Carsten D. Sørensen Heidi Thybo Indehaver Ejendomsmægler Indehaver Indehaver Erhvervsrådgiver HD (A) Ejendomsmægler DiplomValuar Ejendomsmægler & Valuar Ejendomsmægler MDE, HD (A) Erhvervskoordinator Tlf. 40 72 36 64 Tlf. 20 90 20 90 Tlf. 51 17 17 88 Tlf. 40 81 54 89 Tlf. 29 39 07 17 Tlf. 40 81 54 89 Tlf. 96 31 60 80 HASSERISVEJ 143 • 9000 AALBORG • TLF. 96 31 60 00 / RÅDHUSGÅRDEN, VESTER ALLÉ 4, 1. SAL • 8000 AARHUS C LAD OS REGNE DET UD.... Vi har stor erfaring med beregninger vedrørende montering af altaner - ligesom vi yder tilsyn med énfamiliehuse og udarbejder tilstandsrapporter. Arne Elkjær A/S er en rådgivende ingeniørvirksomhed med 17 kvalificerede og engagerede medarbejdere som samlet dækker over alle ingeniørmæssige fagområder inden for byggeri- og anlægsarbejder. Uanset din opgave og dens størrelse sætter vi en stor ære i at levere rådgivning af høj kvalitet, til den aftalte tid - og pris. - OG GivE DEN RiGTiGE RåDGivNiNG Hos os kan du få udført alt fra mindre tilsyns- og projekteringsopgaver inden for et enkelt fagområde til store, totale anlægs- og byggeprojekter. Ring til os på tlf. 86 16 47 55 og få et uforpligtende tilbud eller se mere på vores hjemmeside www.arneelkjaer.dk vi rådgiver inden for alle former for byggeri- og anlægsarbejder - såsom konstruktionerr, VVS installationer, ventilation, el-installationer samt anlægsarbejder med veje og kloakker. Vi bistår med bygherrerådgivning, projektering, konstruktionsberegninger og energimærkninger og mange andre ting ved større opgaver. Bredskifte Allé 7, 8210 århus v, tlf. 86 16 47 55 Arne Elkjær A/S er medlem af Foreningen af Rågivende Ingeniører UDLEJERFORENINGEN AARHUS - VI VARETAGER DINE INTERESSER