Ejendomsselskabet Nordtyskland
Nyhedsbrev nr. 13
25. marts 2014
1.
Det går godt
2013 blev et godt år for ejendomsselskabet, bl.a. som følge
af en værdiregulering af selskabets ejendomme på 9%.
Afkastet målt som ændring i indre værdi tillagt det udbetalte
udbytte i 2013 var 21,0%. Side 1
2.
Track Record / CPM’s ejendomsfonde
3.
Prisudviklingen i Tyskland
Oversigt over de årlige afkast i Core Property Managements
tre ejendomsfonde siden opstart. Side 2
Huslejen for boliger er steget de seneste år. Stigningstakten
er dog aftaget i 2013. Lejen for kontor og erhvervslejemål er
fortsat stagnerende eller direkte faldende, og det er stadig
vanskeligt at udleje tomme erhvervslejemål. Side 2
4.
Pæne afkast efter pæne værdistigninger
5.
Mietbremse
Selskabets ejendomme er i gennemsnit prissat til et
bruttoafkast på 5,3% og et nettoafkast på ca. 4,3%. Side 3
De seneste års store lejestigninger var et tema i efterårets
valgkamp i Tyskland. Det har nu resulteret i lovmæssige
restriktioner, så det formentlig kommer til at tage flere år at
udnytte lejepotentialet. Side 3
6.
Salg og byggeprojekter
Selskabet har solgt en række ejendomme i 2013, se hvad der
blev tjent på det. Se også beskrivelser af et par af vores
renoveringsprojekter. Side 3
7.
Købte ejendomme
Selskabet erhvervede to nye ejendomme i 2013, en i
Düsseldorf og en i Berlin. Side 6
1.
Det går godt
2013 blev et godt år for Ejendomsselskabet Nordtyskland,
ikke mindst som følge af en værdiregulering af selskabets
ejendomme på 9%.
Afkastet målt som ændring i indre værdi tillagt det udbetalte
udbytte i 2013 var 21,0%. Den såkaldte selskabseffekt indgår
ikke længere, idet valuarerne har gjort opmærksom på, at
vurderingen af enkeltejendomme nu er så høj, at et salg i
form af porteføljer kun kan ske med en negativ
porteføljeeffekt. Det er deres vurdering, at selskabseffekten
(som var 3,5% før skat i 2012) er uændret og fortsat
gældende, men at porteføljeeffekten nu er negativ med ca.
samme beløb. Dermed har valuarerne lagt op til, at
selskabseffekten udgår.
Ejendomsselskabet Nordtyskland KAS
I danske kroner
Leje i alt
Regnskab 2013
291.023.000
Ejers andel af fællesomkostninger / Nebenkosten
Ejendomsvedligeholdelse
Advokat
Tysk ejendomsadministration
Genudlejningsomkostninger
Konstaterede tab på lejere
Hensat til tab på lejere
Gebyrer
Øvrige omkostninger
Driftsomkostninger ejendomme i alt
-8.592.000
-24.467.000
-2.988.000
-11.294.000
-3.061.000
-8.088.000
4.646.000
-350.000
-1.532.000
-55.726.000
Administrationshonorar til Core Property Management
Rejseomkostninger
Valuar, bestyrelse, revision og regnskab m.m.
Administationsomkostninger i alt
-26.078.000
-534.000
-4.292.000
-30.904.000
Finansielle indtægter
Finansielle omkostninger
ORDINÆRT RESULTAT FØR DAGSVÆRDIREGULERINGER
Dagsværdiregulering investeringsejendomme
Gevinst ved salg af ejendomme og lejligheder
Dagsværdiregulering gældsforpligtigelser
Skat
ÅRETS RESULTAT (før minoritetsinteresser)
2.060.000
-127.092.000
79.361.000
453.758.000
17.875.000
-3.129.000
-88.098.000
459.767.000
Du kan læse nærmere om selskabets drift i 2013 i
beretningen i årsregnskabet. Det findes tilgængeligt på
hjemmesiden og kan også rekvireres fra vores kontor.
Generelt er den ordinære drift forbedret set i forhold til
foregående år.
Tab på lejerestancer og udgifterne til advokat er reduceret.
Vores lokale tyske ejendomsadministratorer er blevet bedre
til at håndtere lejerestancer. Vi har i dag har færre store
lejerestancer og færre tab på erhvervslejemål.
Halvdelen af lejerestancerne er skyldige afregninger på
Nebenkosten-regnskaberne. Restancerne opstår når lejerne
gør indsigelser mod afregningen, og så undlader at betale
1
Ejendomsselskabet Nordtyskland
restancen. Det er fuldt lovligt på samme måde som at
lejeren heller ikke behøver at betale en varslet forhøjelse af
forudbetalingerne til Nebenkosten. Når sagerne senere
afgøres ved et forlig, opstår let tab på gamle Nebenkostenafregninger.
Egenkapitalen udgjorde ultimo 2013 2.183 mio. DKK,
svarende til en indre værdi er 62.362 DKK pr. aktie i
kommanditaktieselskabet.
Der indstilles et udbytte på 3.500 DKK pr. aktie, svarende til
7% af den oprindelige pris på 50.000 DKK pr. aktie.
Der forventes for 2014 et resultat før værdireguleringer og
skat i niveuaet 78 mio. DKK. Hertil kommer forventede
realiserede gevinster på salg af ejerlejligheder og
ejendomme på 18 mio. DKK, svarende til et afkast på 6,2%
målt i forhold til den oprindeligt investerede kapital på 1,75
mio. DKK.
2.
Track Record / CPM’s ejendomsfonde
Afkastet på de tre ejendomsselskaber som Core Property
Management har lanceret siden 2007 er vist nedenfor i
tabelform.
Bemærk at de tyske ejendomsfonde har udgiftsført
betydelige engangsfee og handelsomkostninger i de første
leveår af fonden, hvilket har trukket afkastene ned i disse år.
Opkøbene af ejendomme i Ejendomsselskabet
Nordtyskland startede på toppen af markedet i 2007, hvilket
også trak afkastene ned i kriseårene, men det dårligste år
gav alligevel ”kun” et negativt afkast på 6%. Det akkumulerede afkast for 7 år har andraget 41,3% (beregnet som
geometrisk gennemsnit). Selskabet har ultimo 2013 en
balance på 5,6 mia. DKK.
I Core German Residential II startede opkøbene af
ejendomme på bunden af markedet og afkastene nåede
hurtigt et acceptabelt niveau. Det dårligste år var startåret
2008 med et afkast på -1,9%. For CGRII har det
akkumulerede afkast siden 2008 andraget 81,2%. Selskabet
har ultimo 2013 en balance på 2,4 mia. DKK.
Det nyeste ejendomsselskab, Core Bolig III, erhvervede sin
første ejendom i maj 2013, men kommer alligevel godt fra
land med et afkast på 28,4%. Det sker især på grund af en
positiv værdiregulering, som relaterer sig til et byggeprojekt
på selskabets største ejendom. Selskabet har ultimo 2013 en
balance på 0,6 mia. DKK.
Track Record, CPM-fonde
3.
Afkast for investor
(ændring i net asset value for privat investor)
Ejendomsselskabet
Nordtyskland 1
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
SUM
-4,5%
-0,8%
-6,0%
4,9%
8,9%
14,8%
21,0%
41,3%
Core German
Residential II 2
Core
Bolig II
-1,9%
6,6%
12,2%
7,3%
15,3%
24,8%
81,2%
Prisudviklingen i Tyskland
Huslejen for boliger er steget pænt gennem de seneste år,
dog er stigningstakten aftaget noget i 2013. Modsat er lejen
for kontor og erhvervslejemål fortsat stagnerende eller
direkte faldende, og det er fortsat vanskeligt at udleje
tomme erhvervslejemål.
Priserne for boligejendomme og ejerlejligheder har været
stigende gennem 2013.
28,4%
28,4%
1
I 2007-2009 fragik engangefee på i alt 7,5% af investeret beløb
(2,5% af balance) samt handelsomkostninger i Tyskland på 21% (7%
af balance)
2
I 2008-2010 fragik engangefee på i alt 3,7% af investeret beløb
(1,25% af balance) samt handelsomkostninger i Tyskland på 21% (7%
af balance)
Afkastene er vist for en privat investor (herunder også
investeringsselskaber). De store institutionelle investorer har
oplevet et højere afkast idet de har betalt mindre i
engangsfee - til gengæld skal de så betale performancefee.
Afkastet er beregnet som ændringen i aktiernes værdi tillagt
det udbytte, der måtte være udbetalt i samme år.
Selskabets valuarer, der værdisætter ejendommene til brug
for årsregnskabet, har vurderet ejendommene godt 10%
højere end sidste år. Efter vores opfattelse hidrører en del af
denne værdistigning fra de seneste år, da det datamateriale
som valuarerne bruger altid er et halvt til et helt år efter den
faktiske prisudvikling.
Det er vores indtryk, at leje- og prisstigningerne som
startede i centrum af de store byer spreder sig som ringe i
vandet fra centrum til forstæderne og til mellemstore byer,
dog kun i de regioner, som oplever befolkningsmæssig
vækst. Der er fortsat store områder i Tyskland, hvor
fraflytning og økonomisk stagnation peger mod problemer
med stor tomgang og lav eller ingen lejestigning.
I nedenstående graf er vist den årlige prisstigning for
ejerlejligheder mellem januar 2007 og december 2012 i de
2
Ejendomsselskabet Nordtyskland
større tyske byer på den lodrette akse og
befolkningsændringerne på den vandrette akse.
Det ses, at den årlige prisstigning i Hamborg har været lidt
over 6% p.a. i de seneste 5 år, samtidig med at befolkningen
er vokset med 0,5% p.a. Tilsvarende er priserne i Hannover
kun steget med 2% p.a. samtidig med at befolkningen
ligeledes er vokset med 0,5% p.a.
I samme periode er renten faldet fra niveauet 5% inkl.
lånemarginal til niveauet 2%. Rentefaldet på cirka tre
procentpoint har således været dobbelt så stort som faldet i
ejendomsafkast, og dermed er den løbende fortjeneste ved
at eje ejendommene steget.
Et afkast på 4,5% må fortsat siges at være godt i en periode
hvor eksempelvis den femårige rente ligger omkring 2% inkl.
lånemarginal.
Den lave inflation og generelt lave vækst betyder at renten
også i de kommende år må forventes at forblive på et lavt
niveau.
Samtidig er der stadig et pænt udviklingspotentiale i
ejendommene, så lejen også fremover forventes at kunne
stige mere end inflationstakten.
5.
Man kan således konkludere, at med samme
befolkningsmæssige vækst har prisudviklingen på
ejerlejligheder været lavere i Hannover, Bonn og Frankfurt
end i de store byer Hamborg, Berlin og Düsseldorf. De
førstnævnte byer har derfor noget til gode.
Af grafen ses naturligvis også, at der ikke har været
prisstigninger i byer med befolkningsmæssigt fald såsom
Bochum, Duisburg, Essen og Dortmund m.v.
Vi kan godt se, at Hamborg på et fremtidigt tidspunkt skal
prissættes som München. Dermed er der, på trods af pæne
prisstigninger i de senere år, mere at hente. På samme måde
vil byer, som på længere sigt har befolkningstilvækst, også
kunne se frem til fortsatte prisstigninger om end i et lavere
tempo.
4.
Pæne afkast efter pæne værdistigninger
De positive vurderinger af Ejendomsselskabet Nordtysklands
ejendomme svarer til, at de i gennemsnit nu er prissat til
18,7 gange den faktiske leje eller et bruttoafkast på 5,3%.
Selskabets udgifter til driftsomkostninger, vedligeholdelse,
tab på leje og Nebenkosten udgør ca. 20% af lejen, således
at nettoafkastet vil være ca. 4,5%.
Mietbremse
De seneste års store lejestigninger var et tema under
efterårets tyske valgkamp. I regeringsgrundlaget er der nu
indskrevet, at der skal lægges en bremse på lejestigningerne.
Rent praktisk forventes den konkrete udformning af loven
overladt til de lokale regeringer, så vi vil formentligt opleve
at implementeringen vil være forskellig fra by til by.
Vi forventer, at der fremover vil komme flere restriktioner
på muligheden for at hæve lejen. Lejeforhøjelser vil blive
mere besværlige at gennemføre, og lejepotentialet vil
dermed tage flere år at få udnyttet.
6.
Salg og byggeprojekter
Salg af ejerlejligheder
Salget af ejerlejligheder i Niedenau i Frankfurt er afsluttet i
2013. De sidste lejligheder i Dorotheenstraße i Hamborg
forventes solgt i 2014. Dermed er to ejendomme helt udgået
af selskabets beholdning.
Vi er begyndt at sælge ejerlejligheder i fire nedennævnte
ejendomme, og vi overvejer at begynde at sælge i to mere.
1.
2.
3.
4.
Desenißstraße i Hamborg
Drususstraße i Düsseldorf
Mulvanystraße i Düsseldorf
Im Mellsig i Frankfurt
Vi købte oprindeligt ejendommene til faktor 14,5 gange
lejen, svarende til et bruttoafkast ca. 6,9%.
Bruttoejendomsafkastet er således kun faldet med 1,5%.
Resten af værditilvæksten skyldes lejestigninger.
3
Ejendomsselskabet Nordtyskland
Solgte ejendomme
Der er i det forløbne år solgt en række ejendomme med en
pæn fortjeneste:
Klaus-Groth-Straße 11, Hamborg
Købt for 1.510.000 EUR, solgt for 2.250.000 EUR.
Hochstraße 15, Frankfurt
Købt for 1.335.000, solgt for 1.930.000
Barnerstraße 49, Hamborg
Købt for 3.250.000 EUR, solgt for 4.690.000 EUR.
Sülzburgstraße 215, Køln
Købt for 1.420.000 EUR, solgt for 2.210.000 EUR.
4
Ejendomsselskabet Nordtyskland
Udover de nævnte ejendomme der blev solgt i 2013, har vi
indtil nu i 2014 solgt Mörfelder Landstraße 116 i Frankfurt:
Mörfelder Landstraße 116, Frankfurt
Købt for 1.000.000 EUR, solgt for 2.260.000 EUR.
In der Steinriede i Hannover
Christian-Gau-Straße 37, Køln
Købt for 1.075.000 EUR, solgt for 1.850.000 EUR.
I Hannover har vi fået en større svampeskade i en smuk
ældre ejendom, der ligger tæt på en af de mindre gågader.
In der Steinriede, Hannover, smuk men angrebet af svamp
De øverste tre etager skal totalt renoveres. Vi forventer at
hele skaden kommer til at koste 900.000 EUR og indtil videre
har forsikringen dækket de 180.000 EUR.
Waisenhausgasse i Køln
Ejendommen er velbeliggende i et roligt beboelseskvarter i
centrum af Køln.
Taunusstraße 41, Wiesbaden
Købt for 1.650.000 EUR, solgt for 1.800.000 EUR.
Taunusstraße 41 blev solgt med en relativt lille fortjeneste
da ejendommen kræver en omfattende renovering, og vi
ikke forventede at kunne tjene på en yderligere investering.
Før i tiden var der tankstation og værksted i stueetagen. Da
vi overtog ejendommen havde den tidligere ejer et
engrosudsalg af beslag i stueetagen.
Lejemålet har stået tomt i flere år, og vi har derfor ryddet
hele stueetagen således, at det kan anvendes til parkering.
5
Ejendomsselskabet Nordtyskland
Vi forventer, at der i alt kan laves 40 parkeringspladser der
vil give en årlig lejeindtægt på 35.000 EUR.
Ombygningen af baghuset indebærer blandt andet, at der
skal etableres en lysskakt, der skal give de nye boliger i det
tidligere erhvervslejemål masser af lys.
7.
Købte ejendomme
Ejendomsselskabet Nordtyskland har i 2013 overtaget to nye
ejendomme. De står samtidigt for ti procent af
værdistigningen i porteføljen. Læs om ejendommene i det
følgende.
Bismarckstraße - ny projektejendom
Bismarckstraße i Düsseldorf er en mindre ejendom på 1.077
m2, som er købt for 1.050.000 mio. EUR. Valuarerne har
vurderet ejendommen til 1.460.000 EUR, svarende til en
gevinst på 40 procent.
Waisenhausgasse i Køln, planlagte p-pladser i stueetagen
Kommunen har givet en positiv forhåndstilkendegivelse –
men som altid tager det utrolig lang tid at få den endelige
tilladelse. Køln er kendt for at have en meget langsommelig
sagsbehandling.
Kyffhäuserstraße i Køln
Denne centralt beliggende ejendom i Køln har et ret stort
baghus, som hidtil har haft et arkitektfirma som lejer.
Lejemålet har været svært at genudleje, og vi har derfor
valgt at ombygge det til boliger.
Nyindkøbte Bismarckstraße i Düsseldorf
Ejendommen har været benyttet som kontorejendom af det
tyske postvæsen og er købt tom. Ejendommen ombygges til
boliger, der forventes at kunne sælges med en rimelig
fortjeneste eller udlejes til et afkast på forventet 7%.
Ombygningen er påbegyndt.
Kyffhäuserstraße i Køln
6
Ejendomsselskabet Nordtyskland
Am Mirbach Platz i Berlin
Ved indgangen til 2013 overtog vi ejendommen Am Mirbach
Platz i bydelen Weissensee i Berlin. Ejendommen er på
10.816 m2 og har 103 lejligheder samt en række mindre
erhvervslejligheder i stueetagen.
Ejendommen er i rigtig pæn stand og er købt via to
datterselskaber.
Ekstranet / hjemmeside
Regnskaber og anden information vedrørende
Ejendomsselskabet NordtyskIand kan hentes fra
www.coreproperty.dk, hvor der logges ind med
sædvanligt brugernavn og kodeord.
Ønsker du yderligere information end den du finder i
nyhedsbrevet og på vores hjemmeside er du altid
velkommen til at kontakte direktionen.
Forkortelser
Vi benytter indimellem vores dagligdags betegnelser
for vores fonde: ENKAS er således daglig tale for
Ejendomsselskabet Nordtyskland, CGRII er daglig tale
for Core German Residential II og COBOIII er daglig tale
for Core Bolig III.
Udbyder og administrator af
Ejendomsselskabet Nordtyskland
Am Mirbach Platz i Berlin, en god investering
Ejendommen er købt til faktor 15 – hvis vi ser bort fra
værdien af det offentlige tilskud. Ejendommen modtager
offentligt tilskud frem til 2020, herefter er der en 10-årig
periode hvor huslejen fortsat er reguleret.
Core Property Management A/S
Skoubogade 1, 2.
1158 København K
Telefon 33 18 84 40
E-mail: [email protected]
wwww.coreproperty.dk
Valuarerne har vurderet ejendommen 3,3 mio. EUR højere,
svarende til en værdistigning på 23%.
Erhvervslokalerne er svære at leje ud og vil over tid blive
ombygget til boliger. Der er påbegyndt ombygning af det
første erhvervslejemål, som stod tomt.
7