TEMA
Nr. 39 – 1. december 2013. 19. årgang
TEMA: TOP 25 K/S-UDBYDERE 2013
Stilhed før stormen i K/S-branchen?
Bruttoresultat blandt de 25 største danske K/S-udbydere
var sidste år nogenlunde som året før, hvis der korrigeres
for to særlige forhold: For det første er Vektor Finans gået
konkurs, og for det andet havde Global Wind Power i 2011
et bruttoresultat i 2011 på 56 mio. kr. mod nul kroner sidste
år. Hovedparten af de ”gamle” K/S-udbydere lever i dag af
administration af projekter, og som Økonomisk Ugebrev
har beskrevet i de seneste års brancheanalyser af K/Sbranchen, sker også et stille og roligt ryk væk fra rollen om
K/S-udbyder til alene at være administrator.
Som det fremgår af gennemgangen af nye anpartsprojekter, bliver der i år udbudt for ca. 2,2 mia. kr. anpartsprojekter inden for især sol, en mindre andel vind og meget
lidt i ejendomme. Kun otte af de tidligere K/S udbydere har
et bruttoresultat over 10 mio. kr. – med Eurowind Energy,
Kristensen Properties, Difko og Ejendomsinvest som de
største. Resultatmæssigt kom Eurowind og Ejendomsinvest flot ud af 2012 med overskud på henholdsvis 52 mio.
kr. og 58 mio. kr. Eurowind skriver i regnskabet, at ”det
har været t tilfredsstillende år for Eurowind. Koncernens
hovedaktivitet består af ejerskab, drift, administration og
A Top 25 K/S udbydere
mio kr.
køb og udvikling af vindmølle- og solcelleparker i tyskland, Danmark, Polen og Rumænien. Hovedlinjen i den
langsigtede strategi er at opbygge en energikoncern med
produktion af strøm fra vedvarende energikilder i form af
egenudviklede projekter. ”For Ejendomsinvest skyldes det
positive resultat primært en tilbageført hensættelse på tilgodehavender til Michael Kaa Andersens moderselskab, og
denne usikkerhed udløser da også et regnskabsforbehold
fra den eksterne revisor. Difko og Investeringsgruppen
Danmark kommer ud med mindre positive driftsresultater, men store bundlinjeunderskud på grund af finansielle
nedskrivninger. Dikfos underskud skyldes især nedskrivninger på ejendomsprojekter og ændret indregning af
skattemæssige underskud. For ID skyldes underskuddet
negative værdireguleringer på skibe og en ekstraordinær
nedskrivning på 51 mio. kr. på et enkelt projekt.
Regnskaberne afspejler generelt, at de fleste konkurser i branchen antageligt nu er overstået, efter en ganske
voldsom fusionsbølge over de seneste tre til fire år, hvor
mange udbydere er forsvundet fra jordens overflade og
opslugt af andre aktører.
Brutto res.
Driftres.
Finans
Overskud før skat Egenkapital
Anlægsaktiver
2012
2011
2012
2011
2012
2011
2012 2011
2012
2011
2012
2011
Eurowind Energy
104,9
112,3
62,5
73,2
-10,4
-20,5
52,1
52,7
220,6
145,6
950,3
481,0
Kristensen Properties
57,2
52,6
10,6
11,7
17,2
0,1
27,8
11,8
98,9
74,5
173,0
161,9
Difko
47,5
62,7
1,8
7,1
-17,0
5,9
-15,2
13,0
16,6
34,0
145,3
161,4
I/S Ejendomsinvest
39,9
34,0
57,2
-66,5
0,5
-3,6
57,7
-70,1
70,7
11,0
16,6
17,7
Habro & Finansgruppen 27,2
27,9
0,1
-0,9
-2,4
-3,6
-2,3
-4,5
9,7
-5,9
7,9
9,5
Obton
24,3
20,6
15,4
14,1
-0,4
0,3
14,9
14,5
42,1
37,5
22,1
20,9
Investeringsgruppen Dk 21,8
28,2
4,6
10,7 -117,3
-8,8 -112,7
1,9
57,5
179,4
68,0
207,5
Hellerup Finans
12,7
11,0
1,5
3,4
0,0
0,0
1,5
3,5
10,6
9,5
0,4
7,1
Estatepartner*
6,1
5,1
4,2
1,9
4,4
0,4
8,7
2,4
11,3
8,0
3,5
3,6
Global Investment
5,0
3,2
0,8
1,1
-0,2
-0,1
0,6
0,9
4,4
4,4
3,1
3,1
Momentum Gruppen
4,9
0,9
2,5
0,6
-0,5
-0,4
2,1
0,2
-4,9
-6,5
3,1
0,8
Gaardsholt & Partnere
4,5
4,2
0,2
-3,3
-1,3
0,5
-1,1
-2,8
1,3
2,7
0,4
0,8
Crescendo
4,1
4,5
-0,2
0,5
0,6
0,0
0,4
0,6
20,1
19,9
10,8
9,1
Acces Invest
3,0
3,0
0,9
0,9
-0,3
0,0
0,6
1,0
2,4
2,2
0,1
4,0
Cs&Co
2,1
3,5
0,0
0,7
0,2
-0,1
0,2
0,6
2,1
2,1
1,1
0,1
International Wind Energy 2,1
10,1
-0,5
7,7
0,8
-0,1
0,4
7,6
1,8
3,3
2,0
1,8
SPI Solar Power Invest
1,8
3,4
0,3
0,0
0,0
0,0
0,2
-0,1
1,2
1,0
0,2
0,3
Habro finans
1,7
-1,7
-2,1
-5,4
0,2
0,8
-1,9
-4,7
8,2
9,6
12,7
10,5
Blue Capital
1,5
1,7
0,2
0,7
-0,1
0,0
0,1
0,7
1,5
1,5
0,4
0,0
Procura Invest
0,9
0,2
0,5
0,2
0,1
0,6
0,6
0,9
1,0
0,5
0,0
0,4
Starwind
0,8
0,1
0,8
0,1
0,0
0,0
0,8
0,1
0,9
0,3
0,0
0,0
Mols invest/
0,6
-0,2
0,0
-0,7
0,5
-0,8
0,5
-1,5
0,0
-0,5
1,0
0,6
Unique Ejendomme
0,6
0,1
0,6
0,1
-0,1
0,1
0,6
0,2
1,2
0,8
0,5
0,5
Farwind Energy
0,4
2,3
-1,1
-0,4
1,2
0,4
0,1
0,1
3,9
3,2
13,4
9,6
Express shipping
0,0
-0,6
-1,1
-2,0
12,5
-16,4
11,5
-18,4
-97,9 -109,4
1,4
1,9
Global Wind Power
0,0
55,9
0,0
-0,4
0,0
-3,1
0,0
-3,4
0,0
3,2
0,0
5,2
Vektor Finans
-6,5
12,0
-11,9
5,3
0,7
-1,5
-11,2
3,8
15,0
23,4
0,3
0,4
Total og gns:
369,3
457,1
148,0
60,5 -111,1
-49,7
36,9
10,9 500,1 455,4 1437,3 1119,7
Kilde: Selskabernes årsrapport
Note*: tal for 2011 omregnet, Firmaet Better Energy er ikke med på listen da de endnu ikke har offentliggjort regnskab
Likviditet
Ansatte
2012
2011 2012 2011
34,7
42,0
53
46
34,8
7,7
79
76
24,3
35,3
74
92
30,5
31,5
51
59
3,3
3,7
44
45
4,2
17,6
15
10
1,7
4,8
18
19
0,8
1,6
15
7
1,5
1,4
4
4
2,1
2,9
0,0
0,1
8
6
0,7
0,5
5
5
1,3
2,4
6
5
0,0
0,0
3
3
0,5
1,0
3,0
3,0
2,1
0,6
7
7
0,1
4,4
3
3
3,7
0,7
2
2
0,1
0,1
5
3
0,0
0,0
0
0
0,3
2,2
1
1
0,1
0,6
0
1
0
0
0,1
0,0
7
7
0,1
0,0
1,0
3,0
0,0
2,1 68,0
62,0
18,1
19,0
9,0
11,0
164,8 182,1
481
480
TEMA: TOP 25 K/S-UDBYDERE 2013
TEMA
Nr. 39 – 1. december 2013. 19. årgang
TEMA: TOP 25 K/S-UDBYDERE 2013
K/S-ejere forsøger at sælge brugte anparter
Tusindvis af velhavende danskere – for en stor dels vedkommende bosiddende i whiskybæltet – har de seneste
år været gennem et privatøkonomisk mareridt med betydelige månedlige ekstraregninger. Som det fremgår
af forsideartiklen bliver de fortsat presset af bankerne,
ikke mindst dem, der nu får overdraget deres banklån til
en irsk skattelyfond. Økonomisk Ugebrevs kortlægning
af status for de gamle K/S-projekter, som har givet investorerne problemer, viser dog, at bankerne i langt de
fleste tilfælde ikke har haft nævneværdige tab på projekterne. For det første er krav om ekstrabetalinger eller
afdrag ofte blevet honoreret af de fleste anpartshavere
i timandsprojekterne. Hvis en, to eller tre har måttet kaste håndklædet i ringen, har de andre måtte tage denne
ekstra forpligtelse på sig. Til gengæld har det ofte også
medført en personlig konkurs og eventuelt salg af den
private ejerbolig, hvis der var friværdi.
Anpartshaverne i K/S-projekterne har dog typisk været relativt velstillede personer, hvoraf mange også efter
finanskrisen har haft velbetalte jobs. Derved har de haft
mulighed for at betale de løbende ekstrakrav, som er
kommet til på grund af udhulede pantsikkerheder, eller
fordi banken har haft mulighed for at opsige lånene. Det
er muligt, hvis blot en anpartshaver ikke kunne honorere
betalingskravene. Har det set meget sort ud for anpartshaverne, har bankerne i en række tilfælde også søgt sig
ekstra pant i den pågældende ejendom, altså med en
accept på at afvente restafdraget ved et eventuelt salg
af ejendommen.
Udbuddet af ”brugte” anparter er dog fortsat meget
stort, og priserne ekstremt pressede. Det afspejler dels,
at der er mange herreløse anparter i spil, hvor den oprindelige ejer har givet op, ellers også søger den nuværende
ejer blot at komme ud af projektet og få gjort rent bord.
Efter det oplyste forsøger bankerne, herunder Finansiel
Stabilitet, fortsat at få ryddet op i de ejendoms-relaterede
udlån via K/S-projekter, både fordi der særligt måles på
ejendomsudlån i Finanstilsynets Tilsynsdiamant, og fordi
ejendomsudlån vægter relativt tungt i de risikovægtede
aktiver og båndlægger egenkapital.
Blandt udbyderne er brugte anparter er:
Anpartsbasen.dk, som skriver følgende om brugte anparter: ”Gennem de sidste år er der kommet mange
”brugte andele” på markedet, der faldbydes i pris. Nogle
kan endda overtages sammen med en stor pose penge
i hånden, hvilket i sig selv er et udtryk for, at anparten er
faldet i værdi og er vanskelig at sælge. Du kan næsten
være sikker på en ting. Det aktiv, der blev købt i 20052008, er ikke det samme værd i dag som dengang. Fast-
sættelsen af anpartsværdien bør derfor ikke foretages
ud fra regnskabets egenkapital, men på baggrund af en
helt ny salgsvurdering af ejendommen fratrukket restgælden i projektet. Hertil kommer, at en lang række brugte
anparter er belånt gennem, hvad der nu er nødlidende
banker, hvorfor du som investor ligeledes skal have fokus på risikoen for opsigelse af lån eller uventede marginalstigninger. Hertil kommer, at der aldrig er opdateret
revisor- og advokaterklæring på de brugte andele. Køber
du en anpart i et nystiftet K/S, skal du til gengæld betale
din del af alle stiftelsesomkostningerne. Til gengæld ved
du hvad du får, forudsat, der er de nødvendige revisor
og advokaterklæringer.” Ifølge Anpartsbasen udbydes
der følgende anparter i ejendomme og følgende anparter i solenergi.
Største stigning i bruttoresultat
mio kr.
Bruttoresultat
2012
2011
0,84
0,1
0,64
-0,2
4,94
0,9
0,63
0,1
0,92
0,2
Ændr.
663,6%
468,0%
454,9%
332,7%
290,1%
2012
0,41
2,08
1,85
47,52
21,76
Bruttoresultat
2011
2,3
10,1
3,4
62,7
28,2
Ændr.
-82,6%
-79,3%
-45,3%
-24,2%
-23,0%
2012
0,27
0,80
0,63
2,55
57,22
Driftsresultat
2011
0,0
0,1
0,1
0,6
-66,5
Ændr.
-
2012
-1,07
-0,20
-0,47
0,17
1,80
Driftsresultat
2011
-0,4
0,5
7,7
0,7
7,1
Ændr.
-
Starwind
Mols invest/ Mols Naturenergi
Momentum Gruppen
Unique Ejendomme A/S
Procura Invest*
Note*: 2011 tal omregnet
Kilde: Selskabernes årsrapporter
Største fald i bruttoresultat
mio kr.
Farwind Energy
International Wind Energy
SPI Solar Power Invest
Difko
Investeringsgruppen Danmark
Kilde: Selskabernes årsrapporter
Største stigning i driftsresultat
mio kr.
SPI Solar Power Invest
Starwind
Unique Ejendomme A/S
Momentum Gruppen
I/S Ejendomsinvest
Kilde: Selskabernes årsrapporter
Største fald driftsresultat
mio kr.
Farwind Energy
Crescendo
International Wind Energy
Blue Capital
Difko
Kilde: Selskabernes årsrapporter
TEMA: TOP 25 K/S-UDBYDERE 2013
TEMA
Nr. 39 – 1. december 2013. 19. årgang
TEMA: TOP 25 K/S-UDBYDERE 2013
K/S-marked vokser med 30 procent i år
Meget tyder på, at der i år søges solgt nye K/S-projekter for 2,2
mia. kr., og det er en vækst på 30 procent i forhold til 1,7 mia.
kr. i 2012, konstaterer direktør Jesper Sidenius fra 360wealth,
der rådgiver K/S-investorer om valg af investering. Selvom
der er tale om en ganske pæn vækst, er det stadig et samlet
marked, der er markant mindre end før finanskrisen, hvor det
toppede i 2007-08 med projekter for 15-20 mia. kr. årligt. Her
skete hovedparten af udbuddet i ejendomsprojekter.
Ifølge Jesper Sidenius sker væksten i disse år især inden
for K/S-investering i solcelleanlæg. ”I 2012 udgjorde solcelleprojekter omkring 60 procent af markedet. I år forventer vi,
at andelen stiger til omkring 80 procent af markedet,” siger
han. Væksten sker på bekostning af vindmølleprojekter, som
følge af skattelovsændringer. Vindprojekternes andel ventes
ifølge Jesper Sidenius at falde fra omkring 35 procent i 2012
til omkring 15 procent i år, mens ejendomme udgør de resterende 5 procent.
”Projekter med vindmøller udgør i år en langt mindre andel, fordi afskrivningssatsen fra 1. januar 2013 er reduceret fra
25 procent til 15 procent,” siger Jesper Sidenius. Dermed er
der alene tale om en forskydning i de skattemæssige fradrag,
når det gælder vindmøller. Det har til gengæld stor betydning
for investorernes likviditet, og derfor er markedet nu på vej
over i en større andel solcelleprojekter.
Jesper Sidenius understreger, at selvom det aldrig har
været sikrere at investere i K/S, er der stadig stor forskel på
de bedste og de dårligste, når man går projekternes forudsætninger efter i sømmene
Netop de skattemæssige afskrivninger er gennem årene ændret, så der nu gælder forskellige regler for solcelleanlæg og
vindmøller og tillige forskellig afskrivningssats for store og
små solcelleanlæg. Mens vindmøller nu har fået reduceret
afskrivningssatsen, er den forsat 25 procent for solcelleanlæg
under 1 MW, og 19 procent for større solcelleanlæg. For de
store anlæg reduceres satsen de kommende år, til den i 2016
er nede på 15 procent som for vindmøller. For ejendomme er
den uændret fortsat 4 procent.
I år er der 13 aktive udbydere af de forskellige K/S-projekter. For ejendomsprojekter er der kun en enkelt udbyder
med nye projekter i øjeblikket, nemlig Blue Capital. For solcelleanlæg er der nu seks udbydere efter Vektors konkurs. Det
er følgende:
Better Energy, Crescendo, EstatePartner, Hellerup Finans,
Obton, SPI. Herudover er der fem virksomheder, der både
udbyder solcelleprojekter og vindmølleprojekter: 4 Invest,
European Energy, International Wind Energy, Momentum,
Vindafkast.dk.
Endelig udbyder Global Investment kun vindmølleprojekter.
360Wealth har efter en store undersøgelse blandt K/Sinvestorer fundet de tre udbydere inden for hver kategori,
der samlet scorer den største tilfredshed blandt investorerne.
Det gælder en sammenvejning af vurdering af salgsprocessen, skatteservice og informationsniveau.
Fortsættes næste side...
Hvad er
problemet?
Oplever du, at medarbejderne ikke handler i forhold til strategien
eller værdierne? Selvom du synes, det er godt forklaret i PowerPointpræsentationen. Måske skyldes det, at du har undervurderet
betydningen af kommunikation mellem ledelse og medarbejdere.
Hvis du genkender den situation, er du velkommen til at tale med os.
Vi gør os umage med at forstå problemet, inden vi løser det.
CoRPoRaTe CommuniCaTions | CoRPoRaTe BRanDing | emPloyeR BRanDing | meDieKonTaKT | PRoDuKT PR | PuBliC aFFaiRs |
FoRanDRingsKommuniKaTion | leDeRTRæning og oRganisaTionsuDViKling | issues managemenT og KRiseKommuniKaTion
Ørstedhus
Vester Farimagsgade 41
DK 1606 København V
Telefon +45 / 7221 5100
RelationsPeople
relationspeople.dk
TEMA: TOP 25 K/S-UDBYDERE 2013
TEMA
Nr. 39 – 1. december 2013. 19. årgang
TEMA: TOP 25 K/S-UDBYDERE 2013
K/S-marked vokser med 30 procent i år
...fortsat fra forrige side
Blandt udbyderne af solcelleanlæg er det Obton, der i analysen opnåede den største tilfredshed, og Obton er samtidig
den ledende udbyder af solcelleanlæg, i 2012 realiserede firmaet i alt 13 projekter. Herudover fremhæves Estate Patner
og Crescendo også som udbydere med en høj tilfredshed.
Det samme var i øvrigt gældende for Vektor, der nu er gået
konkurs.
Blandt de solcelleprojekter, der i øjeblikket er i udbud, peger Jesper Sidenius bl.a. på tre tyske anlæg. Det er P/S Azur fra
Better Energy, K/S Zella fra Obton og K/S Gerwisch fra Estate
Partner. ”Når vi ser på disse projekter, lader vi hensynet til sikkerhed veje tre fjerdedele og hensynet til afkast en fjerdedel.
Der er en tendens til, at jo nordligere vi kommer, jo mere sikkert er projektet, og til gengæld er afkastede også lavest dér.
Det betyder, at tyske projekter ikke giver de højeste afkast.
Men til gengæld er der den laveste risiko.”
Går vi sydpå til Frankrig og Italien, stiger både afkast og
risiko, vurderer Jesper Sidenius. En årsag til de lavere afkast i
Tyskland er, at omfanget af statsstøtte til produktionen her
også er lavere. Går vi få år tilbage, udgjorde statsgarantien
mange gange markedsprisen på el. Men statsstøtten i Tyskland er nu kommet så langt ned, at der kun garanteres det
dobbelte af markedsprisen. Når det alligevel hænger sammen
er det fordi anlæggene er blevet billigere pr. produceret MWh.
Netop statsstøtten er afgørende, og den er højere i Frankrig
end i Tyskland, men det er omvendt velkendt, at Frankrigs økonomi er i en dårlig forfatning sammenlignet med Tysklands.
Dermed er risikoen for, at den franske stat løber fra garantien,
langt større end den tilsvarende risiko i Tyskland. Eksempelvis
Spanien er smuttet fra allerede udstedte garantier.
Blandt udbydere af vindmølleprojekter viser 360wealths
analyse, at der er størst tilfredshed med International Wind
Energy, Momentum og European Energy. Blandt de aktuelle
udbudsprojekter peger Jesper Sidenius på to K/S Vestasprojekter fra Vindafkast.dk og et K/S Windpark Hermes fra
Momentum. De to projekter fra Vindafkast.dk er begge helt
nye vindmøller, der sættes i drift i år. Derimod er projektet fra
Momentum en vindmølle, der allerede har været i drift i ti år.
Det betyder, at investor skal opveje lang garanteret tarif mod
faktisk viden om, hvad vindmøllen kan producere, og samtidig er det med dette projekt ikke samme gode finansiering,
men til gengæld det højeste afkast.
Der er kun en udbyder af ejendomsprojekter, nemlig Blue
Capital. De har i øjeblikket et projekt, der omfatter en Faktabutik i Skødstrup ved Århus. Hovedparten af dette projekt er
allerede solgt, men altså ikke det hele. Blue Capital har tidligere i år solgt et projekt, K/S Faxe Allé, der blev fuldtegnet i
sommer.
Ejlif Thomasen
Kom foran
Skift til elbil og lad op hjemmefra
Elbilen er ikke fremtid. Men en ny nutid. En renere, hurtigere og lettere måde at køre
bil på. Med CLEVER kan du tanke strøm både hjemme og på farten. Du får opladning på
din adresse med din helt egen ladeboks og adgang til opladningsmuligheder i hele landet. Kom foran, fremtiden er her nu. Find din elbil og ladeløsning på clever.dk/elbiler
CLEVER baner vejen for elbiler i Danmark med ladestationer over hele landet. CLEVER er ejet af energiselskaberne
SEAS-NVE, SE, NRGi, EnergiMidt og Energi Fyn. Sammen sikrer vi strøm til din elbil nu og i fremtiden.
TEMA: TOP 25 K/S-UDBYDERE 2013