Isolering Tag og kviste Istandsættelse Udskiftning tag Etablering af kviste Isolering Der kan isoleres overalt i en bygning – i tag, etageadskillelser, hulmur, kælder og portrum. Alle former for isolering er forbedring, fordi der spares varme. Har der været isolering før, er det kun en delvis forbedring. Forbedring eller vedligeholdelse Facader Det er en forbedring, når lejligheden udvides med en altan eller tilbygning, og når en eksisterende altan udvides, isoleres eller inddækkes. Reparationer og istandsættelse er vedligeholdelse. Facader Istandsættelse Isolering Etablering af altan og tilbygning vinduer Nye vinduer er som udgangspunkt en delvis forbedring. Forbedringsandelen afhænger af hvilke vinduer, der var før og hvilke, der sættes i. Vinduer Istandsættelse  Etablering af forsatsvinduer eller koblede rammer  Udskiftning til termovinduer eller energiruder toilet / bad Et nyt badeværelse er som udgangspunkt en forbedring. Omfanget afhænger af en konkret vurdering. Det er en fuld forbedring, hvis der ikke er bad i forvejen. Trapper Istandsættelse f.eks maling, belægninger Brandsikring Etablering af dørtelefon Etablering af elevator køkken Toilet / Bad Reparation/ istandsættelse Nyt bad Nyt toilet og bad Et nyt køkken er en delvis forbedring, da der er et køkken i forvejen. Omfanget af forbedring afhænger af de konkrete forhold.  Køkken Varme Reparation/ istandsættelse Nyt køkken Installation af centralvarme, fjernvarme eller naturgas er altid en delvis forbedring, fordi det erstatter en anden varmekilde.  Varme Reparation/ istandsættelse Omlægning af installation  Udearealer Istandsættelse f.eks belægninger Nye faciliteter  fx legeplads, affaldshåndtering, belysning Forbedring Kælder Vedligeholdelse Istandsættelse Isolering Brandsikring Etablering af beboerrum eller fællesvaskeri Konkret vurdering nødvendig  OBS Oversigten viser de generelle principper for fordeling af forbedring og vedligeholdelse. Præcise retningslinier kan variere fra huslejenævn til huslejenævn. Kontakt derfor huslejenævnet i kommunen for at høre, om der er lokal praksis. Forbedring eller vedligeholdelse Hvad kan ejendommens § 63 a-konto bruges til? Formålet med denne folder Formålet med denne folder er at vejlede dig om, hvad der er forbedring, og hvad der er vedligeholdelse i lejeretlig forstand. Folderen giver nogle generelle retningslinjer efter det kendskab, GI har til praksis. Det er huslejenævnene og domstolene, der fastlægger praksis. Der kan være variationer fra kommune til kommune, så det er derfor en god ide at kontakte huslejenævnet i kommunen om lokal praksis. Forbedring eller vedligeholdelse? Du må altid vurdere konkret, hvor stor en del af et arbejde der er forbedring, og hvad der er vedligeholdelse. Et køkken, som udskiftes med et andet helt tilsvarende køkken, er vedligeholdelse. Det er imidlertid sjældent, at der ikke sker ændringer, som gør køkkenet mere brugbart. Udskiftningen kan fx medføre, at arealet af køkkenet bliver større, eller der bliver opsat flere og bedre skabe og/eller, der installeres hårde hvidevarer, som ikke tidligere har hørt til lejligheden. Der vil derfor ofte være en større eller mindre grad af udskiftningen, der er forbedring. Omfanget af forbedringen afhænger af de konkrete forhold, men mange huslejenævn godkender en stor andel af udgiften som forbedring, når ændringen fx er gennemgribende. Etablering af elevator er et eksempel på en forbedring, der gør tilværelsen lettere for lejerne. Det samme gælder etablering af badeværelse. Installerer udlejeren bad i en lejlighed, der ikke tidligere har haft bad, er hele udgiften forbedring. Også ved renovering af badeværelse viser nævnspraksis, at en meget stor andel betragtes som en forbedring, fordi det nye bad får installationer m.v., som giver en øget brugsværdi. Hvis der fx indrettes bruseplads i stedet for badekar, viser praksis, at en stor andel af udgiften bliver betragtet som forbedring. Installerer udlejeren vandbesparende installationer, vil udgiften også være en forbedring, men forbedringsandelen vil som udgangspunkt være mindre. Et dørtelefonanlæg giver også lejeren en ny mulighed, nemlig at holde uvedkommende ude. Mindre energiforbrug kan opnås på mange måder – fx ved at etablere forsatsvinduer, isætte termoruder eller isolere bygningen. Andre eksempler er termostatventiler og varmemålere. Forbedringskontoen – lejelovens § 63 a Du kan bruge forbedringskontoen til at dække udgifter til forbedringer, hvis de ikke allerede er dækket af en højere leje, tilskud eller forsikring. Er der ikke penge på kontoen, bliver udgiften modregnet i de indbetalinger, som skal ske i fremtiden. Forbedringskontoen kan kun bruges til at dække de forbedringsudgifter, der vedrører arealer, der hensættes for. Det betyder, at kontoen ikke kan bruges til forbedringer, som er udført i ejerens egen bolig på ejendommen eller i erhvervslokaler. Hvis der er udført forbedringer på både boliger og erhverv eller på fællesarealer, skal du fordele udgiften, så det kun er boligernes andel, der dækkes af forbedringskontoen. Et par eksempler er installation af varme eller dørtelefon i en opgang med erhverv. Fordelingen skal som hovedregel ske efter arealet. Skat Øget sikkerhed er fx, når du udfører brandsikring, installerer HPFI-anlæg, eller sikrer elevatoren. Der er ikke ens regler for, hvad skattelovgivningen og lejeretten opfatter som henholdsvis forbedring og vedligeholdelse. Tallene fra selvangivelsen kan derfor normalt ikke overføres til regnskabet til GI. Forbedringsdelen er mindre end 100 % i de tilfælde, hvor der skal beregnes et fradrag for ”sparet vedligeholdelse” eller ”sparet fornyelse”. Det gælder for eksempel, når der udskiftes vinduer, eller når varmeforsyningen ændres fra centralvarme til fjernvarme eller naturgas. Baggrunden for dette fradrag er, at man ”sparer” nogle fremtidige udgifter til vedligeholdelse. Disse fradrag er ofte standardfradrag, som huslejenævnet kan oplyse. Større forsyningsledninger kan for eksempel være udvidelse af el-tavler og større vandrør. Disse arbejder bliver ofte udført i forbindelse med ombygning af køkken og bad. Denne folder giver kun et generelt bud på de lejeretlige retningslinjer. Du er velkommen til at kontakte os, hvis du har brug for flere oplysninger. Det er ikke kun større arbejder, der er forbedringer. Også mindre arbejder og installationer er forbedringer, hvis de ikke har været der før. GI Konto Juni 2014 Forbedring Vedligeholdelse er de arbejder, som holder ejendommen i god og brugbar stand, og som modvirker slid og ælde. Det er også arbejder, der udbedrer skader. Vedligeholdelse kan udføres både ude og inde. Vedligeholdelse er med andre ord reparationer og istandsættelse af ejendommen og dens installationer samt tilhørende udearealer. Nogle eksempler på vedligeholdelse er: • istandsættelse af facade og opgang • udskiftning af tag • udskiftning af gulve • reparation af rør og faldstammer. Det er en forbedring, når lejeren får en ”højere brugsværdi” af det lejede. De udførte arbejder skal altså tilføre lejligheden eller ejendommen nogle nye egenskaber. Du kan som udgangspunkt få dækket udgifterne til en forbedring via en lejeforhøjelse, eller ved at beregne en ny højere leje ved genudlejning. Det er en forbedring, når: • lejeren får nogle faciliteter, som gør tilværelsen lettere og giver nye muligheder • energi- /ressourceforbruget bliver mindre • sikkerheden øges • forsynings- og afløbsledninger øges Vedligeholdelse Grundejernes Investeringsfond Ny Kongensgade 15 1472 København K Tlf. 82 32 23 00 [email protected] www.gi.dk