1. No category

Ejendomsforeningen Danmark
Den nye lejelov
Hjørring udlejere 5. november 2015
Elsebeth Due Kjeldsen,
Ejendomsforeningen Danmark
Ny lejelov – 1. juli 2015
Lov nr. 310 af 30. marts 2015
 Vigtigste elementer
- Obligatoriske ind- og fraflytningssyn
- Normal istandsættelse ved fraflytning
- Vedligeholdelsesreglerne, herunder nye vedligeholdelsesplaner
- Nettoprisindeksering af lejen, herunder forbud mod trappeleje
- Gebyrer for huslejenævnssager
Ind- og fraflytningssyn
Obligatoriske ind- og fraflytningssyn
 Pligt for udlejer til at indkalde og afholde ind- og fraflytningssyn
- Dokumentation for indkaldelse
- Dokumentation af rapport
 Syn skal afholdes ved ind- og fraflytning efter lovens ikrafttræden
 Gælder alle udlejere, der ejer mere end en udlejningsenhed
Ind- og fraflytningssyn
Frister for indkaldelse og afholdelse
 Frist for indkaldelse til syn
- Indflytning, rimelig frist så lejer kan deltage
- Fraflytning, mindst 1 uge, men mulighed for efter
opsigelse/ophævelse at aftale kortere frist
 Frist for afholdelse af syn
- Indflytning, ”…i forbindelse med indflytning”
- Fraflytning, senest 14 dage efter udlejer er blevet bekendt med
lejers fraflytning
Ind- og fraflytningssyn
Rapporter
 Udlevering af rapport til lejer
- Hvis lejer møder op, skal lejer have skriftlig kopi ved synet
- Hvis lejer ikke møder op eller nægter at modtage rapporten,
skal lejer have kopi senest 14 dage efter synet eks. elektronisk
 Frist for udlevering af fraflytningsrapport kædes sammen med
fremsættelse af krav
- Udlejer kan alene gøre krav gældende i rapporten, dog skjulte
mangler og svig
- Mulighed for at aftale forlængelse af frist fjernes
Ind- og fraflytningssyn
Konsekvenser ved ikke at afholde syn og udlevere rapport
 Indflytningssyn
- Udlejer kan kun gøre krav om skader som lejer er ansvarlig for
gældende mod lejer ved fraflytning
 Fraflytningssyn
- Udlejer kan ikke gøre nogen krav gældende mod lejer ved
fraflytning formentlig heller ikke skader som lejer er ansvarlig
for
Normal istandsættelse
Lovændringens indhold
 Aftale om normal istandsættelse
- Lejer kan kun tilpligtes at istandsætte, hvis lejemålet trænger til
vedligeholdelse
- Det er en betingelse, at lejer har vedligeholdelsespligten i
lejeperioden
 Mulighed for aftale om ubetinget nyistandsættelse fjernes
- Herunder muligheden for at aftale, at udlejer har den
indvendige vedligeholdelse i lejeperioden, men lejer skal
istandsætte ved fraflytning
Normal istandsættelse
Begrebets indhold
 Begrebet normal istandsættelse beskrives ikke i loven
- I bemærkningerne er det beskrevet som pligt til at istandsætte
ved fraflytning i det omfang lejemålet trænger til
vedligeholdelse jf. nye LL § 19, stk. 2
- Ikke den samme ordlyd som ved almene boliger, hvor
normalistandsættelse betyder aflevering ”nymalet eller fremstå
nymalet”
Normal istandsættelse
Begrebets indhold
 I praksis vil det blive det samme, som vi i dag kender som overtaget
og afleveret ”som beset”
- dog under hensyn til at lejer har vedligeholdelsespligten
- og ”slid og ælde”-begrebet
Normal istandsættelse
Konsekvenserne
 Hvis lejer har overtaget lejemålet nyistandsat ved indflytningen, vil
lejer kunne tilpligtes at aflevere nyistandsat, hvis lejemålet trænger
til vedligeholdelse
 I princippet skal hver enkelt del af lejemålet vurderes, hver væg i
hvert værelse, hvert loft, hvert gulv og alle karme, rør mv.
 Lejer har mulighed for at påvirke sine forpligtelser ved fraflytning
ved at sørge for vedligeholdelse i lejeperioden
Normal istandsættelse
Konsekvenserne
 Lejer kan fortsat ikke tilpligtes at sætte lejemålet i bedre stand end
ved indflytningen
 Hvis lejemålet ikke trænger til vedligeholdelse eller kun delvist, vil
lejer enten ikke skulle betale noget eller skulle betale svarende til
det, der skal istandsættes
 Hvis lejer ikke skal betale for fuld istandsættelse må lejemålet
enten lejes ud uden fuld istandsættelse eller også må udlejer selv
betale for en fuld istandsættelse
Normal istandsættelse
Eksisterende aftaler om istandsættelse
 Nyistandsættelse
- De kan opretholdes også efter lovens ikrafttræden, hvis de er
gyldigt indgået efter gældende lovgivning
Normal istandsættelse
Ny vurdering af strategi
 Hvilke muligheder har udlejer med de nye regler?
- Udlejer kan vælge selv at have den indvendige
vedligeholdelsespligt og derved få lejeren til at spare op til den
nødvendige vedligeholdelse via den indvendige
vedligeholdelseskonto
- Udlejer kan vælge at lade lejer have den indvendige
vedligeholdelse og derved som udgangspunkt kun istandsætte i
nødvendigt omfang herunder udbedre skader som lejer er
ansvarlig for
Nettoprisindeksering af lejen
Ny mulighed for lejeregulering
 Generel mulighed for at aftale nettoprisindeksering af lejen i
følgende lejemål:
- Lejemål fastsat efter LL § 47 (uregulerede kommuner og 80/20)
- Lejemål i småhuse, fastsat efter ML § 29 c, jf. LL § 47
- Lejemål fastsat efter ML § 5, stk. 2
- Lejemål fastsat til markedsleje efter LL § 53, stk. 3-6
 Det vil være muligt at kombinere nettoprisindeksering med
regulering efter LL §§ 50-52 om skatter og afgifter og forbedringer
Nettoprisindeksering af lejen
Afskaffelse af trappeleje
 Samtidig afskaffes muligheden for at aftale trappeleje
- Gælder alle trappelejeaftaler uanset lejefastsættelse i øvrigt
 Eksisterende aftaler om trappeleje opretholdes
- Et af de få punkter, der er taget konkret stilling til i
ikrafttrædelsesbestemmelsen
Huslejenævn
Gebyrer
 Gebyret for indbringelse af sag for huslejenævnet hæves til 300 kr.
pr. sag
 Gebyret for forhåndsgodkendelse for enkeltejere af huse, ejer- eller
andelslejligheder nedsættes fra lidt over 3.500 kr. pr. sag til 500 kr.
pr. sag
Huslejenævn
Gebyrer
 Strafgebyr for udlejere, der taber en sag ved huslejenævnet på
2.080 kr. pr. sag
- Huslejenævnet tager stilling til pålæggelse af strafgebyret
- Finder anvendelse på sager indbragt efter lovens ikrafttræden
Huslejenævn
Kompetencer
 Huslejenævnenes kompetencer præciseres og udvides
- Afgive vedligeholdelsespåbud med frist, og GI kan gennemføre
eventuelle påbud i alle kommuner og på alle ejendomme
- Tage stilling til vedligeholdelsesplaner
- Tage stilling til nettoprisindekseret omkostningsbestemt leje
- Tage stilling til fraflytningssager herunder størrelsen af de
krævede istandsættelsesbeløb
- Tage stilling til mangler ved indflytning og give udlejer påbud
om udbedring
Øvrige ændringer
Sommerhusudlejning
 Sommerhusudlejning undtages lejelovgivningen
- Indføres ved at undtage midlertidig udlejning til ferie- og
fritidsformål
- Omfatter derfor reelt mere end blot udlejning af sommerhuse,
bl.a. Airbnb udlejning
- Ændrer ikke ved lejers ret til fremleje jf. LL §§ 69-70
Ny typeformular A 9 - 2015




A 8 bliver ”uautoriseret” fra 1. oktober 2015
En del smårettelser i forhold til plads til beløb, afkrydsninger m.v.
§ 5 og § 6 om forbrug og signallevering er udvidet
§ 7 omhandler nu kun indflytningssyn (der er ikke plads til at oplyse
om lejemålets fraflytning)
 § 10 giver nu mulighed for at skrive fritekst med oplysninger om
ejendommen. Aftalevilkår skal stå i § 11
 § 11 Ændring af overskriften
-ingen bestemmelser som i sin helhed følger af lovgivningen eller
husordenen