1. No category

Generationsskifte
af
Udlejningsejendomme
Lilly Jeppesen
Registreret Revisor FRR
Vestergade 165a, 1. sal
5700 Svendborg, Tlf. 62 22 02 12
Indehavere
Lilly
Jeppesen
Eva
Kristensen
Registreret Revisor
FRR
Registreret Revisor
FRR
Oktober 2010
Side 1
Medarbejdere
Stine Eden
Jane V. Kraft
Revisor HD (R)
Revisor HD (R)
Sabine S. Larsen
Revisor HD (R)
Jesper Beese
Hanne Hornstrup
Kenneth Hansen
Skatterevisor SRF
Revisor HD (R)
Revisor Merkonom
Oktober 2010
Side 2
Baggrund
Lilly Jeppesen
Registreret
Revisor FRR
- KPMG fra 1982 - 1995
- RevisorGruppen, selvstændig siden
1995
- Medlem af udlejerforeningens
bestyrelse i 10 år
- Lægdommer for boligretten i ca. 8 år
- Revisor for mange
investeringsselskaber med forskellig
ejendomsportefølge både i størrelser,
pris, kapital og ejertid
- Herunder investeringejendomme der
er privatejet / familieejet
Oktober 2010
Side 3
Dagens program
Generationsskifte:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Hvem skal / kan arve?
Hvordan er beskatningen ved salg?
Hvordan opgøres boafgiften / gaveafgiften
Kan der succederes i arvgivers sted?
Overvejelser om finansiering ved generationsskifte?
Evt. gennemgang af beskatning ved anvendelse af
VSO
Oktober 2010
Side 4
Hvem skal / kan arve?
Testamente?
• Siden 2008 er tvangsarven reduceret fra 50%
til 25% dvs. at 75% kan man disponere over via
testamente
• Derfor tænk på om arveloven er god nok til din
situation
• Overvej altid testamente – konsulter advokat
• Lav altid testamente ved samlevende uden
ægteskab, særbørn osv.
• Har de nærtstående parter den fornødne viden
om drift af udlejningsejendomme?
Oktober 2010
Side 5
Eksempel
Forudsætninger:
Købesum ejendomme i 1970
Off. ejendomsværdi 1993
Off. ejendomsværdi 1996
Markedsværdi 2010
Off. ejendomsværdi 2010
Gæld gæld i ejendommene
Alle beløb er kontantomregnede
Oktober 2010
2.000.000
5.000.000
6.000.000
15.000.000
13.000.000
5.000.000
Side 6
Skattemæssig fortjeneste v.salg
Kontantomregnet salgssum
15.000.000
Anskaffelsessum:
Ejendomsværdi 1993 + 10%
halvdelen af forskellen mellem denne
værdi og vurderingen i 1996
I alt
Forbedringer:
Diverse forbedringer i ejertiden, som ikke
er fradraget ved indkomstopgørelsen, reduceret
med 10.000 kr. pr. indkomstår
Forbedringer pr. år fra 1993 10.000 kr.
Skattemæssig fortjeneste
5.500.000
250.000
5.750.000
170.000 -5.920.000
9.080.000
Oktober 2010
Side 7
Skat og likviditet personlig drift
Skattemæssig fortjeneste - afrundet
9.000.000
Beregnet skat heraf max 56%
5.040.000
Provenu:
Salgssum
Gæld i ejendommene
Beregnet skat jf. ovenstående
Provenu
Oktober 2010
15.000.000
-5.000.000
-5.040.000
4.960,000
Side 8
Skat og likviditet i selskabsform
Skattemæssig fortjeneste - afrundet
Beregnet skat heraf 25%
9,000.000
2.250.000
Provenu af aktier:
Salgssum
Gæld i ejendommene
Beregnet skat jf. ovenstående
Værdi af aktier
Fradrag for anskaffelsessum aktier
Fortjeneste aktier
Udbytteskat heraf 42% (afrundet)
(28% af 48.300)
15.000.000
-5.000.000
-2.250.000
7.750.000
0
7.750.000
-3.250.000
4.500.000
Samlet maximal skat i selskab 56,5% (personligt 56%)
Oktober 2010
Side 9
Boafgift
Boafgift: (uddrag)
Ægtefælle
Børn, stedbørn og disses afkom
Forældre
Person med fælles bopæl i 2 år
Ingen
15%
15%
15%
( ægteskab bør måske overvejes )
Alle andre (herunder søskende) 36,25%
Bundfradrag
264.100
Oktober 2010
Side 10
Gaveafgift
Gaveafgift: (uddrag)
Ægtefælle
Børn, stedbørn og disses afkom
Forældre og stedforældre
Person med fælles bopæl i 2 år
Bundfradrag
Svigerbørn (bundfradrag 20.700)
Alle andre (herunder søskende)
Oktober 2010
Ingen
15%
15%
15%
58.700
15%
skattepligt
Side 11
Eksempel - fortsat
Boafgift ejendomme i personligt regi:
Ægtefælle
Ingen
Børn og børnebørn mv.
15% af 5.040.000 – 264.100 ca.
716.000
Provenu herefter
4.324.000
Boafgift ved salg af aktier:
Ægtefælle
Ingen
Børn og børnebørn mv.
15% af 4.500.000 – 264.100 ca.
635.000
Provenu herefter
3.865.000
Oktober 2010
Side 12
Kan der succederes?
Succesion:
• Succession betyder, at fx børn kan indtræde i
forældres skattemæssige anskaffelsessum i
ejendomme eller aktier
• Der er desværre ikke mulighed for at
succedere i virksomheder, hvor 75% eller mere
af aktiverne udgør udlejningsejendomme
Oktober 2010
Side 13
Indskud på pensionsordning
Pensioner:
• Indskud på pensionsordning er et glimrende
element til at nedbringe skatten ved realisation
af en skattepligtig fortjeneste
• Der kan dog ikke indskydes på ophørspension,
når virksomhedsdriften stammer fra
udlejningsejendomme
• Der kan indskydes indtil 30% af årets overskud
på pension (fritaget for max. På 100.000) til
2014
• Alternativt livrente
Oktober 2010
Side 14
Salg til nærtstående
Salg til nærtstående:
• Hvis ejendommene ejes i personligt regi kan de
overdrages til den offentlige vurdering – 15%
(cirkl.nr.185 af 1982)
• I eksemplet 13 mio. – 15% = ca. 11 mio. kr.
• Registreringsafgift 0.6% af 11 mio. 66.000
• Sparet skat 56% af 4 mio.kr. = 2,240 mio. kr.
• Måske problemer med finansiering heraf
• Har de nærtstående den fornødne viden om
drift af udlejningsejendomme?
Oktober 2010
Side 15
Salg af aktier til nærtstående
Salg af aktier til nærtstående:
• Hvis ejendommene ejes i selskab kan de ikke
overdrages til den offentlige vurdering – 15%
• Værdien af unoterede aktier og anparter fastsættes til
handelsværdien. Kendes handelsværdien af den
unoterede aktie ikke, f.eks. fordi aktierne ikke har været
omsat, eller fordi de stedfundne omstændigheder ikke
anses for at være egnet som grundlag for skønnet over
handelsværdien, kan vurderingen foretages med
udgangspunkt i formueskattekursen.
• Måske problemer med finansiering heraf
• Har de nærtstående den fornødne viden om drift af
udlejningsejendomme?
Oktober 2010
Side 16
Salg af aktier med ejendomme
Værdi af aktier:
(Ændrede forudsætninger, således at der er medtaget forventet maximal belåning i
ejendommene på 60% i realkreditinstitut og overskydende likviditet er udloddet som
udbytte for at reducere kapitalkrav hos en evt. køber)
Aktiver:
Markedsværdi af ejendomme
Gæld i ejendomme max 60%
Udskudt skat af beregnet fortjeneste
Egenkapital
15.000.000
-9.000.000
-2.250.000
3.750.000
Den udskudte skat anvendes her til finansiering af
ejendomssalget og kan dermed lette handlen.
Oktober 2010
Side 17
7. VSO og ægtefæller
• Overdragelse af virksomhed til ægtefællen
– Hvis virksomhedens overdrages til den anden
ægtefælle og den anden forestår driften fremadrettet,
indtræder den anden ægtefælle i overdragers
skattemæssige stilling (succession) jf. KSL § 26 A.
Oktober 2010
Side 18
1. Historik og formål med VSO
• Historik
– Indført i 1987 som følge af skattereform
• Nye begreber
– Personlig indkomst
– Kapitalindkomst
– Skattepligtig indkomst
• Medførte fald i værdi af fradrag fra max. 73% til ca. 50%
Udvikling i virksomhedsskatten og (selskabsskatten)
•
•
•
•
•
•
•
1987 – 1990:
1991 – 1991:
1992 – 1998:
1999 – 2000:
2001 – 2004:
2005 – 2006:
2007 –
:
50%
38%
34%
32%
30%
28%
25%
Oktober 2010
Side 19
1. Historik og formål med VSO
• Formål med VSO
– Opretholde fuld fradragsværdi af renter
– Sidestille beskatning af afkast ved investering i egen virksomhed
med beskatning af renteindtægter m.v. (kapitalafkastet).
– Udjævning af beskatning af svingende indkomster fra år til år
(udskydelse af beskatning ved opsparing i VSO).
– Beskatning af personlig virksomhed tilnærmes beskatning af
selskaber.
Oktober 2010
Side 20
9. Overskudsdisponering i VSO
Overskud
virksomhed efter
renter
Kapitalafkast (K.I)
Hævet (overført)
resterende
overskud (P.I.)
Resterende
overskud
Indkomst til
virksomhedsbeskatning
75%
Årets opsparede
overskud
Årets
virksomhedsskat
25%
•
Resterende overskud opdeles i hævet (overført) overskud som er personlig indkomst og
virksomhedsindkomst der igen opdeles i opsparet overskud og virksomhedsskat.
•
Det er derfor som udgangspunkt hele det resterende overskud der kan beskattes som
virksomhedsindkomst, hvis der ikke er nogen hævninger i virksomheden. Tilgang på konto for
opsparet overskud bliver i så tilfælde 75% af resterende overskud.
•
Det er hævningerne i virksomheden, der bestemmer hvordan der fordeles. Både de faktiske
hævninger og de beløb, der anses for hævet jf. hæverækkefølgen.
Oktober 2010
Side 21
4. Hvad kan VSO bruges på
– Beboelsesejendomme med mere end 2 lejligheder
• Indgår fuldt ud i VSO
• Også med den lejlighed, som ejer selv bebor som følge af, at
han beskattes af den objektive udlejningsværdi.
• Dog undtaget de ejendommen, hvor der er en vurdering på
ejers lejlighed (ejd. med 3 – 6 lejligheder og visse
bofællesskaber). I disse tilfælde indgår kun den del af
ejendomsværdi, der ikke tjener til bolig for ejere, kan indgå i
VSO.
Oktober 2010
Side 22