Kortteliprojektin asukasinfotilaisuus 6. marraskuuta materiaali

GSP Group Oy
Ilkka Kilpimaa
Tytti Sirola
Miia Lasaroff
MELLUNMÄEN KORTTELIPROJEKTI
Hankesuunnittelutyön tuloksia
Asukastilaisuus 6.11.2014 klo 18
Hankkeen tavoitteet lukuina
Suunnitelman tavoitteet
NRT Arkkitehdit
Havainnekuva
Kaksi korttelipihaa, umpikorttelit
•
Suojaus melulta
•
Rakennusten korkeudet III-XVI
Rakennusoikeus
• Yht. N. 64 050 k-m2
Pysäköinti
• Yht. 476 ap
• 1ap/135 k-m2
NRT Arkkitehdit
Pysäköinti
Ylempi pysäköintitaso
NRT Arkkitehdit
Alempi pysäköintitaso
Havainnekuva alueesta
NRT Arkkitehdit
Kaupunkisuunnitteluviraston kanta
rakennusoikeuden määrään
• Kaupunkisuunnitteluviraston (KSV) kanta
rakennusoikeuden lisäämiseksi ehdotettuun ja
luonnoksin osoitettuun tasoon (64 050 k-m2)
on positiivinen ja KSV on valmis viemään
kaavoitustyötä eteenpäin nyt laaditun
luonnossuunnitelman pohjalta
• KSV:n kanta normaalia laskentakaavaa
pienempiin autopaikkamääriin on ollut myös
myönteinen
Rakennusoikeuden sopimusmaksu
• Kiinteistövirasto (KV) on antanut hankkeessa käytyjen
neuvottelujen pohjalta lausunnon, jonka mukaan
hankkeen rakennusoikeuden sopimusmaksu
voitaisiin normaalista laskentakaavasta poiketen (n. 6
milj. euroa) pudottaa puoleen eli n. 3 milj. euroon
• Asemakaavamuutokseen ja lisääntyvään
rakennusoikeuteen liittyvän rakennusoikeuden
sopimusmaksun Helsingin kaupungille maksaa
sijoittaja, tästä ei aiheudu kuluja taloyhtiöille/
osakkaille.
Kiinteistöveroasia
• Asemakaavoituksen ja rakennusoikeuden
lisääntymisen myötä tuleva kiinteistövero ei
koske nykyisiä osakkaita
• Nykyiset taloyhtiöt/osakkaat vastaavat
kiinteistöverosta vain omalla osuudellaan,
kuten nykyisinkin
Osakkaan oikeus osakkeiden ulosostoon
• Osakkaalla on mahdollisuus myydä osakkeensa
– Nykyisillä osakkeenomistajilla ei ole uuden asunnon
ostopakkoa
– Oikeus vaatia osakkeiden ulosostoa
– Ulososton hintataso määritellään sijoittajan kanssa
käytävissä neuvotteluissa ja sijoittaja toimittaa
tarjoukset ulosostosta taloyhtiöiden
osakkeenomistajille
• Näistä tarkemmin hetken päästä Kysymyksiä &
Vastauksia osiossa
Asuntojen jakoperiaatteet
• Osakas saa riittävän määrän tietoa sijoittajalta asuntojen
jakoperiaatteista, uusien asuntojen varustelusta ja
materiaaleista ennen päätöksen tekemistä
– Sijoittajan tekemä, asuntojen esittelymateriaalipaketti
(perinteisiä uudisasuntokohteita vastaava materiaali), josta
osakas saa kaiken tarvittavan tiedon päätöksenteon tueksi
– Osakkaan ei tarvitse tehdä päätöstä ennen kuin hänellä on
em. materiaalit käytössään
• Näistä tarkemmin hetken päästä Kysymyksiä &
Vastauksia osiossa
Hankkeen sijoittajaneuvottelut
• Hankkeesta on keskusteltu seuraavien
sijoittajien kanssa:
Eläkevakuutusyhtiö 1 halukas jatkamaan
Eläkevakuutusyhtiö 2 ei kiinnostusta tässä kohtaa
RKL 1
halukas jatkamaan
RKL 2
halukas jatkamaan
Asuntorahasto 1
ei kiinnostusta tässä kohtaa
Asuntorahasto 2
halukas jatkamaan
Asuntorahasto 3
avoin
Sijoittajien näkemyksiä hankkeesta
• Tulisi rakentaa 2-3 tahon konsortio
(=sijoittajien yhteenliittymä), sillä hanke on
liian suuri yhden tahon toteutettavaksi.
Eläkevakuutusyhtiöiden näkemys on, että
hankkeen ei tulisi olla rakennusliikevetoinen
hanke vaan sijoittajavetoinen.
• RKL 1 halukas ottamaan kokonaisvastuun itse
ja keräämään sijoittajakumppanuudet omista
verkostoistaan
GSP:n näkemys
• Eläkevakuutusyhtiöt erittäin turvallisia
kumppaneita
• Ei käynnistetä uusia sijoittajakontaktointeja
toistaiseksi, vaan käydään 2 erilaisen konsortion
kanssa jatkoneuvottelut (tahoja, jotka jo
osoittaneet kiinnostuksensa hanketta kohtaan)
• Lisäksi annetaan RKL 1:lle mahdollisuus esittää
oma toimintamallinsa
• Neuvottelut vaatinevat aikaa n. 2-3 kk
• GSP johtaa neuvottelut ja As Oy:iden edustajat
läsnä
Mahdollisia konsortioita
• Mahdollisia sijoittajien yhteenliittymiä voisivat
olla esim.
• Asuntorahasto 1 – Eläkevakuutusyhtiö
• RKL 1:n itse kokoama konsortio
• Neuvottelujen tavoite: Aie/Esisopimus
taloyhtiöiden ja sijoittajakonsortion välille
Sijoittajan kanssa tehtävän aiesopimuksen
keskeiset ehdot
• Verokohtelu
•
•
•
•
•
•
•
•
Kustannus asukkaalle, max putkiremontin hinta
As Oy:n kustannus korkeintaan asemakaavoitus
Rakentamisen vaiheistus, ilman välimuuttoa
Asuntokauppalain mukainen aineisto
Osakkaan oikeus myydä asunto sijoittajalle
Energiatehokas ratkaisu
Oikeus hylätä kaikki tarjoukset
Molempien As Oy:en hyväksyntä
Hankkeesta esitettyjä
kysymyksiä
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Missä vaiheessa Mellunmäen Pallaksentie / Ounasvaarantie
rakennusprojektin suunnittelu on? Milloin selvitystyö valmistuu? Ollaanko
aikataulussa?
Hankeselvityksen osalta ollaan muuten aikataulussa, ainoastaan sijoittajien
kanssa käytävät neuvottelut ovat vielä kesken. Sijoittajaneuvottelujen
aikataulun venyminen johtuu pitkälti siitä, että koska hanke on kooltaan suuri,
ei hankkeeseen ole mahdollista löytää yhtä sijoittajaa. Tämä asia oli jo
ennakko-oletuksena näin rakennusoikeuden suuren määrän vuoksi ja
tavoitteena on rakentaa sijoittajatahoista konsortio, jossa on mukana esim. 23 sijoittajaa.
Konsortion rakentaminen ja neuvottelut vievät hieman kauemmin, mutta
uskomme, että vuoden loppuun mennessä on koossa sijoittajakonsortio, jonka
kanssa voidaan allekirjoittaa aiesopimus ja jatkaa neuvotteluja tarkempien
yksityiskohtien hiomista varten.
Kysymyksiä ja vastauksia
2. Onko esiintynyt mitään suurempia ongelmia esim. verottajan
tai Helsingin kaupungin vaatimien maksujen suhteen?
Em. osalta ei ole tiedossa erityisiä ongelmia. Mm. Helsingin
kaupunki
on ollut erittäin myötämielinen hankkeelle ja huomioinut
puoltavan kantansa mm. maankäyttösopimuskorvausmaksun
perusteita määritellessään (-50% normaalitasosta).
Verottajan kanta kaikkiin veroseuraamuksiin ei ole vielä tiedossa,
koska hanke on pilottihanke myös verottajalle, eikä vastauksia
löydy suoralta kädeltä vaan verotuksen osalta on suositeltavaa
hakea kirjallista ennakkopäätöstä, jolloin verottaja ottaa sitovasti
kantaa tiettyihin verotuksellisiin seikkoihin, mm. varainsiirto- ja
luovutusvoittoveroperusteisiin ko. hankkeessa.
Kysymyksiä ja vastauksia
3. Onko edelleen mahdollista toteuttaa alkuperäinen tavoite
jonka mukaan putkiremontin hinnalla saisi uuden saman
kokoisen asunnon kuin nykyinen vanha asunto?
Tämä on kaikkien neuvottelujen lähtökohta ja hankkeen ydin ja
sijoittajien kanssa allekirjoitettavan aiesopimuksen ja
tarkentavien neuvottelujen lähtökohta ja tavoite.
Tavoiteltavalla lisärakennusoikeudella ja sen mukaan
toteutettujen alustavien laskelmien mukaan hanke on tällä
periaatteella mahdollista toteuttaa.
Kysymyksiä ja vastauksia
4. Onko mitään suunnitelmia jo sen suhteen minkälaisia
taloja ja minkä näköisiä asuntoja uusiin taloihin toteutetaan?
Onko mitään arkkitehtisuunnitelmia jo olemassa?
Arkkitehtisuunnitelmat on tässä kohtaa toteutettu ns.
massoittelutasolla, joiden avulla on käyty läpi
rakennusoikeuteen liittyvät neuvottelut kaupungin kanssa sekä
sijoittajatapaamiset rakennusoikeuden ostosta.
Hankkeen sijoittaja / toteuttaja (rakennusliike) tekevät
aikanaan kohteeseen tarkan ja päivitetyn
toteutussuunnitelman arkkitehtipiirustuksineen.
Kysymyksiä ja vastauksia
5. Onko tarkoituksena neuvotella osakkaalle samankokoinen asunto kuin nykyinen samalla
putkiremontin hinnalla vai tyydytäänkö kaupungin kaavoitukseen? Nykyiset kaksiot yhtiössä ovat
63,5 neliötä. Jos osakas joutuu ottamaan vastaan pienemmän esim. 50-52 neliöisen kaksion,
menettää hän yli 10 neliötä huomiotta.
Sijoittaja toimittaa osakkaille esitemateriaalin, jonka mukana osakkeenomistajat saavat listauksen
tarjolla olevista ja ensimmäisessä vaiheessa toteutukseen tulevista asunnoista.
Osakkaalla on mahdollisuus valita pienempi, samankokoinen tai isompi asunto. Uudet asunnot
hinnoitellaan markkinahintaisesti, esim. Ylin kerros on kalliimpi kuin alin, jne..
-
mikäli osakas valitsee pienemmän, saa hän välirahan itselleen
mikäli osakas valitsee samankokoisen, ei rahaa liikutella puolin eikä toisin
mikäli osakas valitsee isomman, maksaa hän asunnostaan lisähinnan
Lopullinen ehdotus muovautuu sijoittajan esittämän tarjouksen ja taloyhtiöiden kanssa käytävien
jatkoneuvottelujen mukaan, osakkaan edut huomioiden. Kukaan ei siis menetä olemassa olevia
asuntoneliöitä – tavoitteena on tuoda parannusta nykyisiin asumistarpeisiin ja arvonnousua
nykyisille osakkaille.
Kysymyksiä ja vastauksia
6. Huomioidaanko muutama vuosi sitten tehdyn julkisivuremontin hinta
jotenkin? Osakas on voinut maksaa remonttiosuuden kerralla pois (yli
20.000€) ja nyt tässä tilanteessa se tuntuu olleen hukkaan mennyttä rahaa,
jos uusi hanke toteutuu.
Nykyisillä osakkeenomistajilla voi olla aiemmista taloyhtiöremonteista johtuvaa
taloyhtiölainaa, osa osakkeenomistajista taas on maksanut velkaosuuden pois.
Velkaosuus huomioidaan uuden asunnon kaupassa ja osakkeenomistajia kohdellaan
yhdenvertaisesti:
 jos yhtiön remonttilaina on osakkeenomistaja puolesta maksettu pois,
osakkeenomistaja ostaa velattoman asunnon;
 jos osakkeenomistaja ei ole maksanut velkaosuutta pois, osakkeenomistajan
rahoitusvastike ja velkaosuus seuraavat uuden asunnon kaupan mukana.
Taloyhtiöt voivat myös käyttää mahdolliset tulevat taloyhtiölainalyhennykset yhtiön
hyväksi ja korvamerkitsevät ne yhteisten tilojen kunnossapitoon tai hyödyntävät
vastikkeettomilla kuukausilla tulevaisuudessa.
Osakkeenomistajan jäljellä oleva velkaosuus voidaan myös korvata korkeammalla
vaihtohinnalla (esim. ilman velkaa 500€/m2, velkaosuudella 550€/m2)
Kysymyksiä ja vastauksia
7. Neuvotellaanko osakkaalle autopaikka sisältyen
putkiremonttihintaan vai tuleeko niistä ostettavia?
Taloyhtiöiden toive on ollut, että nykyiset osakkaat saavat
autopaikan pihakannen alle rakennettavasta autohallista.
Asia on huomioitu sijoittaja-aineistossa ja
aiesopimuksessa ja toteuttajan tulee huomioida asia
osakkaalle jätettävässä ostotarjouksessa.
Kysymyksiä ja vastauksia
8. Jos osakas haluaa kokonaan luopua osakkeestaan, miten määritellään
lunastushinta? Koko hankkeen suuruuden huomioiden tulee lunastushinnassa
huomioida käypä hinta (julkisivuremontin kulut huomioiden), tonttiosuuden
arvo sekä se, että -osakas joutuu luopumaan vasten tahtoaan varmaksi
luulemastaan asunnosta haluamassaan ympäristössä. Moninkertaistuva
asukasmäärä ei ole kaikkien mieleen.
Uusista asunnoista suoritettavaa neliöhintaa taikka lisä- ja hyvityshintoja ei ole
mahdollista määrittää vielä hankkeen aiesopimusvaiheessa, vaan hinnat
tarkentuvat sijoittajan kanssa käytävissä neuvotteluissa ja heidän työstämän
hankesuunnittelun edetessä. Sijoittajien tulee esittää neliöhinnat ja lisä- ja
hyvityshinnat osakkaalle osoitettavassa tarjouksessaan.
Tieto asuntovaihtoehdoista ja uuden asunnon hintatasosta on
osakkeenomistajien käytettävissä ennen lopullista päätöksentekoa. Osakkaat
voivat tässä tilanteessa hyväksyä tai hylätä ehdotuksen. Osakas voi
ulosostoperiaatteita noudattaen myydä asuntonsa sijoittajalle sovitulla
hintatasolla.
Huomioitavia asioita hankkeen
etenemisen osalta
• Linjasaneerauksen kiirehtimiseen ei ole Vahasen
selvityksen mukaan tarvetta
• Oikeusministeriön kanta mahdolliseen
lakimuutokseen on positiivinen, lisätietoa 1/2015
mennessä
• Tehty työ ja käydyt keskustelut ovat vahvistaneet
Helsingin kaupungin kiinnostusta ja myötämielisyyttä
hankkeelle
• Monivaiheinen kortteliprojekti on ”pilottihanke”
myös esim. verottajalle. Verottajalta kannattaa hakea
ennakkopäätös verotuksen raameista.
Seuraavat askeleet hankkeessa...
• Hankeselvitys jatkuu jatkoneuvotteluina sijoittajayhteenliittymän rakentamiseksi
• Neuvottelut ja sopimusehdoista sopiminen on tavoitteena saada
valmiiksi vuodenvaihteeseen mennessä.
– Mikäli/kun aie/esisopimus saadaan aikaiseksi, voidaan tämän
jälkeen jatka rauhassa keskustelua hankkeen toteuttamisen
yksityiskohdista
• As Oy:t tekevät päätökset jatkotoimista sijoittajaneuvottelujen
jälkeen.
• Sijoittajaneuvotteluissa/sopimuksen laadinnan yhteydessä tullee
mahdollisesti esille vielä lisäselvitystarpeita. Sijoittaja/konsortio
vastaavat esille tulevien lisäselvityksen kustannuksista.
KIITOS!