1. No category

Erikoissijoitusrahasto
eQ Hoivakiinteistöt
Puolivuotiskatsaus 2013
SISÄLLYSLUETTELO
Yhteenveto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Vuoden tärkeimmät tapahtumat ja näkymiä loppuvuodelle 2013. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Rahaston arvo ja osuudet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Rahaston arvon kehitys. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Rahaston vieras pääoma. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Kiinteistöomaisuus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Rahaston omistamat kiinteistökohteet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Rahaston koko katsauskauden ajan omistamien kiinteistökohteiden arvonmuutokset. . . . . . . . . 5
Vuokralaiset. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Osuus vuokratuotoista käyttötarkoituksen mukaan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Rahaston tulevaisuuden näkymät ja toimintaymparistö. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Riskit ja riskien hallinta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Tilintarkastajat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
YHTEENVETO
YHTEENVETO
Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt on Suomen ensimmäinen sijoitusrahastolain alainen
erikoissijoitusrahasto, joka sijoittaa varansa pääasiassa hoiva-alan kiinteistökohteisiin Suomessa.
Rahaston varat sijoitetaan ensisijaisesti kiinteistöihin, jotka soveltuvat mm. seuraaviin
käyttötarkoituksiin: lastensuojelu, vanhusten hoivapalvelut, päivähoito ja erilainen kuntoutus,
sairaala- ja terveysasemapalvelut, seniori- ja muu tuettu asuminen, lasten- ja nuorisopsykiatria.
Rahasto on tuottorahasto, joka jakaa vuotuisesta realisoituneesta tuloksestaan vähintään 75 %
osuudenomistajille.
Rahastoa hallinnoi Finnreit on Suomen ensimmäinen rahastoyhtiö, joka on keskittynyt
yksinomaan kiinteistöihin sijoittaviin erikoissijoitusrahastoihin. Finnreit Rahastoyhtiön omistavat
yhtiön toimiva johto ja eQ Varainhoito Oy.
Rahastoa ja rahastoyhtiötä valvova viranomainen on Finanssivalvonta. Rahaston säilytysyhteisönä toimii
Svenska Handelsbanken AB (julk), Suomen sivukonttoritoiminta.
Rahaston omistamat kiinteistökohteet arvostaa Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija
(KHK-arvioitsija). Katsauskauden aikana rahasto on käyttänyt arvioitsijana Realia Management Oy:n
arviointipalvelua.
VUODEN 2013 TÄRKEIMMÄT TAPAHTUMAT JA NÄKYMIÄ LOPPUVUODELLE 2013
eQ Hoivakiinteistöt -rahasto on kasvanut merkittävästi vuoden 2013 aikana. Rahastoon sijoitettujen
varojen määrä on kasvanut puolessa vuodessa yli 20 milj. eurolla ja rahasto on hankkinut kesäkuun
loppuun mennessä kuusi uutta kohdetta.
Rahaston uudet säännöt ovat tulleet voimaan 30.6.2013 alkaen. Uusissa säännöissä on muutettu
rahaston tuottosidonnaisen palkkion laskentaperiaatteita ja tarkennettu rahaston kustannusallokaatiota.
Katsauskauden päättyessä rahaston kiinteistöjen yhteenlaskettu arvo oli 23,2 milj. euroa (yhteensä
15 kohdetta) ja rahaston arvo oli 12,8 milj. euroa (ennen kesäkuun lopussa tehtyjä merkintöjä).
Rahaston varsinainen kiinteistösijoitustoiminta on alkanut lokakuussa 2012, kun rahaston ensimmäiset
kohteet hankittiin.
Kun huomioidaan katsauskauden loppuun mennessä rahastoon tehdyt merkinnät, on rahastoon
30.6.2013 mennessä sijoitettu noin 31 miljoonaa euroa varoja.
Rahaston loppuvuoden näkymät ovat positiiviset. Heinäkuun aikana rahasto on hankkinut kuusi uutta
kohdetta (lastensuojelu- ja päiväkotikiinteistöjä sekä erityishoivakohteen). Vaikuttaisi myös, että
rahastoa kohtaan on merkittävää kiinnostusta ja rahaston sijoitustoiminnalle on selvästi tarvetta koko
markkinaa ajatellen.
Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt
3
RAHASTON ARVO JA OSUUDET
30.6.2013
31.12.2012
30.6.2012
Rahaston arvo (€)
12,850,711.09
5,913,908.70
335,359.78
Liikkeellä olevat osuudet (kpl)
118,521.8796
57,516.37
3,353.60
108.4248
102.8213
100.000
Osuuden arvo
Rahasto on jakanut vuodelta 2012 voitto-osuutena 0,6000 €/osuus. Voitonjako on huomiotu (vähennetty)
yllä rahasto-osuuden arvossa. Rahaston arvoon (yllä) ei ole luettu mukaan 30.6.2013 tehtyjä
rahastomerkintöjä. Rahastolla ei ole eri osuussarjoja. Rahasto on aloittanut toimintansa 7.5.2012.
RAHASTON OSUUDEN ARVON KEHITYS
Osuuden arvon kehitys
110
105
100
95
30.6.2012
30.9.2012
31.10.2012
30.11.2012
31.12.2012
31.3.2013
RAHASTON VIERAS PÄÄOMA
Rahasto voi ottaa pitkäaikaista vierasta pääomaa enintään puolet rahaston kokonaisvarallisuudesta.
Rahastolla on pitkäaikaista vierasta pääomaa 30.6.2013 yhteensä 7.881.260,44 euroa (31.12.2012
yhteensä 3.339.312,50 euroa), joka on 33,73% (31.12.2012 35,92%) rahaston kokonaisvarallisuudesta.
Lainanantajana rahaston vieraalle pääomalle on Danske Bank Oyj ja Helsingin OP Pankki Oyj. Rahasto
on pantannut varojaan velkojensa vakuudeksi.
KIINTEISTÖOMAISUUS
Katsauskauden lopussa rahastolla oli 15 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu vuokrattava pinta-ala on noin
10.057,5 m2 ja vuokrausaste 100 %. Rahasto on katsauskauden aikana sijoittanut varojaan vain
kiinteistökohteisiin taikka pitänyt varojaan talletuksina. Kiinteistösijoitukset on tehty suoraan kiinteistöihin.
4
Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt
30.6.2013
RAHASTON OMISTAMAT KIINTEISTÖKOHTEET
Sijoituskohde
Hankinta- Vuokrattava
vuosi
pinta-ala
RAHASTON
OMISTAMAT
Perhotie 2, Haukipudas,
Oulu KIINTEISTÖKOHTEET
2012
312.5
Omistusosuus %
Vuokrausaste %
Valmistumisvuosi
100
100
2010
Kanervatie
1, Kiiminki,
Oulu
2012
266
RAHASTON
OMISTAMAT
KIINTEISTÖKOHTEET
100
100
2010
Kehätie 1, Kiiminki, Oulu
2012
383.5
100
100
2010
Suolatie 5, Kempele
2012
392.5
100
100
2009
Pirtinkaari 13, Kuopio
2012
518.5
100
100
2011
Rautaniementie 1, Kuopio
2012
518.5
100
100
2012
Sammontie 4, Muhos
2012
273
100
100
2007
Metsänvartijantie 1, Oulu
2012
518.5
100
100
2012
Risulantie 1, Siilinjärvi
2012
518.5
100
100
2011
Rykmentinpuisto, Tuusula
2013
2700
100
100
1964 peruskorj 2012
Onnentaival 9, Pornainen
2013
718
100
100
2010
Peltisepänkatu 9, Lahti
2013
228
100
100
1999 ja 2003
917.5
100
100
2008 ja 2011
909
100
100
2012
883.5
100
100
2012
10,057.5
100
100
Kohteiden3-5,
kokonaismarkkina-arvo
on 23,22013
Meur.
Puotikatu
Lahti
Kuhilaskuja
Joensuu
Vuokratuotot4,
ajalle
tammi-kesäkuu 2013 oli2013
565.570,11 €.
Tornitie 4, Ylöjärvi
Yhteensä
2013
Kohteiden kokonaismarkkina-arvo on 23,2 Meur.
RAHASTON KOKO KATSAUSKAUDEN AJAN OMISTAMIEN KIINTEISTÖKOHTEIDEN
Vuokratuotot
ajalle tammi-kesäkuu
2013
oli 565.570,11
€.
Kohteiden
kokonaismarkkina-arvo
on 23,2
Meur.
ARVONMUUTOKSET,
KÄYTTÖTARKOITUKSITTAIN
Vuokratuotot ajalle tammi-kesäkuu 2013 oli 565.570,11 €.
Markkina-arvo per
Markkina-arvo per
31.12.2012
30.6.2013
RAHASTON KOKO KATSAUSKAUDEN AJAN OMISTAMIEN
KIINTEISTÖKOHTEIDEN
Päiväkoti
8,410,000.00
8,490,000.00
ARVONMUUTOKSET,
KÄYTTÖTARKOITUKSITTAIN
RAHASTON KOKO KATSAUSKAUDEN AJAN OMISTAMIEN KIINTEISTÖKOHTEIDEN
Yhteensä
8,410,000.00
8,490,000.00
ARVONMUUTOKSET, KÄYTTÖTARKOITUKSITTAIN
Markkina-arvo per
Markkina-arvo per
Muutos
80,000.00
80,000.00
Muutos
31.12.2012
30.6.2013
Koska rahaston riskiallokaatiota ja vuokralaisjakaumaa seurataan kohdetyypeittäin, ilmoitetaan markkina-arvot
Markkina-arvo per
Markkina-arvo per
Päiväkoti
8,410,000.00
8,490,000.00
80,000.00
ja niiden muutokset vastaavasti.
Muutos
31.12.2012
30.6.2013
Yhteensä
8,410,000.00
8,490,000.00
80,000.00
Päiväkoti
8,410,000.00
8,490,000.00
80,000.00
Kesken katsauskauden hankittujen kiinteistöjen arvonmuutokset
ilmoitetaan viimeistään
seuraavassa
Yhteensä
8,410,000.00
8,490,000.00
80,000.00
Koska
rahaston riskiallokaatiota ja vuokralaisjakaumaa seurataan kohdetyypeittäin, ilmoitetaan markkina-arvot
tilinpäätöksessä.
ja niiden muutokset vastaavasti.
Koska rahaston riskiallokaatiota ja vuokralaisjakaumaa seurataan kohdetyypeittäin, ilmoitetaan markkina-arvot
Rahaston omistamien kiinteistöjen realisointia rajoittavia sopimuksia taikka velvoitteita ei ole. Rahaston
ja
niiden muutokset
vastaavasti.
omistamien
kiinteistöjen
vaihdantaan taikka ylläpitoon liittyen ei ole kiinteistöjen normaalista
Kesken katsauskauden hankittujen kiinteistöjen arvonmuutokset ilmoitetaan viimeistään seuraavassa
ylläpidosta poikkeavia olennaisia velvoitteita.
tilinpäätöksessä.
Kesken katsauskauden hankittujen kiinteistöjen arvonmuutokset ilmoitetaan viimeistään seuraavassa
tilinpäätöksessä.
Rahaston
kiinteistöjen
realisointia
rajoittavia sopimuksia
taikkaeivelvoitteita
ei ole. Rahaston
Rahasto omistamien
ei ole myynyt
kiinteistökohteita
katsauskauden
aikana. Rahasto
ole harjoittanut
omistamien
kiinteistöjen vaihdantaan
taikka ylläpitoon
kiinteistönkehitystoimintaa
katsauskauden
aikana. liittyen ei ole kiinteistöjen normaalista
Rahaston omistamien kiinteistöjen realisointia rajoittavia sopimuksia taikka velvoitteita ei ole. Rahaston
ylläpidosta poikkeavia olennaisia velvoitteita.
omistamien
kiinteistöjen
ylläpitoon
ei %
olerahaston
kiinteistöjen
normaalista
Rahastolla oli
30.6.2013 vaihdantaan
käteisvaroja taikka
91.394,49€,
jokaliittyen
on 0,71
arvosta.
ylläpidosta poikkeavia olennaisia velvoitteita.
Rahasto ei ole myynyt kiinteistökohteita katsauskauden aikana. Rahasto ei ole harjoittanut
kiinteistönkehitystoimintaa katsauskauden aikana.
Rahasto ei ole myynyt kiinteistökohteita katsauskauden aikana. Rahasto ei ole harjoittanut
kiinteistönkehitystoimintaa
katsauskauden
aikana.
Rahastolla
oli 30.6.2013 käteisvaroja
91.394,49€,
joka on 0,71 % rahaston arvosta.
Rahastolla oli 30.6.2013 käteisvaroja 91.394,49€, joka on 0,71 % rahaston arvosta.
Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt
5
VUOKRALAISET
Rahaston suurimmat vuokralaiset ovat Palvelukoti Joenranta Oy ja Coronaria Päivähoito Oy sekä
Coronaria Päivähoito Oy:n kanssa samaan konserniin kuuluva Päivähoito Kidcare Oy. Näiden
suurimpien vuokralaisen osuus vuokratuotoista on 52,6 %.
Huoneistoala
(vuokrattu) Nykyvuokra €/vuosi
Käyttötarkoitus
Osuus vuokratuotosta
Erityishoiva
3,845.50
643,320.00
35 %
Päiväkoti
3,701.50
717,205.08
39 %
Lastensuojelu
1,792.50
298,848.00
16 %
718.00
159,600.00
9%
10,057.50
1,818,973.08
100 %
Tehostettu palveluasuminen
Yhteensä
OSUUS VUOKRATUOTOISTA KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUKAAN
Osuus vuokratuotosta, 30.6.2013
Erityishoiva
9%
Päiväkoti
35 %
17 %
Lastensuojelu
Tehostettu palveluasuminen
39 %
eQ Hoivakiinteistöjen koko vuokrasopimuskannan keskimääräinen kesto oli 10,3 vuotta.
Kiinteistökannan vuokrasopimukset erääntyvät seuraavasti:
Erääntyvät vuokrat € ja % vuokratuotoista/vuosi, 30.6.2013
1200000
57,3
1000000
38,8%
800000
600000
400000
200000
0
3,9%
0%
4 v.
5 v.
0%
6 v.
7-10 v.
yli 10 v.
Nykyvuokrien jäljellä oleva kassavirta 30.6.2013 tilanteen mukaisesti jäljelläolevana vuokra-aikana on
21,3 miljoonaa euroa (21.322.356,89€).
6
Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt
KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Rahasto on katsauskauden päättymisen jälkeen hankkinut omistukseensa yhteensä kuusi kiinteistökohdetta,
joiden yhteenlaskettu arvo on noin 13 milj. euroa.
Hankitut kohteet ovat:
Jalasjärvellä ja Nivalassa sijaitsevat lastensuojelukohteet, joissa vuokralaisena on Arjessa Oy.
Vantaalla, Nokialla ja Riihimäellä sijaitsevat päiväkotikohteet, joissa vuokralaisena on Coronaria Päivähoito Oy
(Vantaa ja Nokia) ja Päivähoito Satumaa Oy (Riihimäki).
Vihdin Nummelassa sijaitseva erityishoivakohde, jossa vuokralaisena on Uusi-Annila Oy.
RAHASTON TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT JA TOIMINTAYMPÄRISTÖ
Rahaston sijoituspolitiikan ja salkunhoitotiimin näkemyksen mukaisesti rahasto pyrkii monipuolistamaan
kiinteistösijoitussalkun rakennetta eri tyyppisiin hoivakohteisiin. Sekä vuokralais- että maantieteellistä
hajautusta levennetään, mutta sijoituksia ei kuitenkaan hajauteta itsetarkoituksellisesti, vaan keskeisintä on,
että hankittavat kiinteistökohteet ovat rahastolle sopivia pitkän aikavälin sijoituskohteita.
Olosuhteet niillä markkinoilla, joille rahasto on tehnyt sijoituksia vaikuttavat edelleen suotuisilta rahaston
sijoitustoimintaa ajatellen. Yleisesti hoiva-alaan kohdistuu merkittäviä kasvuodotuksia, mikä tarkoittaa
investointitarpeita hoivasektorin kiinteistöihin. Väestön ikärakenteen muutos, alueellinen keskittyminen sekä
muut tekijät tukevat myös pitkän aikavälin kiinteistötarvetta ja luo mahdollisuuksia rahaston sijoitustoimintaa
ajatellen. Maailmantalouden yleinen kehitys ja ns. finanssikriisin kehityssuunta voivat vaikuttaa rahaston
toimintaan joiltakin osin. Vaikutuksia on vaikeata ennustaa, mutta rahaston toiminnassa varaudutaan erilaisiin
kehityskulkuihin yleisessä toimintaympäristössä.
Rahaston toimintaympäristössä ei ole odotettavissa merkittäviä muutoksia ainakaan negatiiviseen suuntaan.
Sääntely-ympäristössä tapahtuva merkittävin muutos on oletettavasti vuoden 2014 alussa tapahtua ns.
AIFM-direktiivin kansallinen implementointi. Tämä tarkoittaa joitakin uusia hallinnollisia tehtäviä ja toisaalta tuo
useita tällä hetkellä sääntelemättömiä toimijoita sääntelyn piiriin. Näilläkin muutoksilla pitäisi olla lähinnä
neutraalia taikka positiivista vaikutusta rahaston toimintaan.
Heinäkuun alussa voimaan tulleen vanhuspalvelulain käytännön vaikutuksia ikääntyneiden ihmisten
hoivapalveluihin ja toimintaympäristöön seurataan.
Kiinnostus hoiva-sektorin kiinteistöjä kohtaan on kasvanut ja uusiakin toimijoita hoivakiinteistösijoittamiseen
on tullut vuoden 2013 aikana.
RISKIT JA RISKIEN HALLINTA
Kiinteistösektorin kehitys voi vaikuttaa merkittävästi Rahaston arvoon. Kiinteistösektoriin liittyvää toimialariskiä
pyritään pienentämään sijoituskohteiden valinnalla ja aktiivisella Rahaston sijoitusomaisuuden hoitamisella.
Riskiin vaikuttaa myös se, että rahasto keskittyy sijoitustoiminnassaan hoiva-sektorin kiinteistökohteisiin.
Tällöin hoiva-sektorin yleinen kehitys vaikuttaa Rahaston arvonkehitykseen ja riskiasemaan.
Kiinteistösijoittamiseen ominaisuutena kuuluu kiinteistöjen fyysisestä kulumisesta aiheutuvat kustannukset
sekä riski sijoituskohteen teknisistä, taloudellisista ja muista fyysisistä ominaisuuksista.
Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt
7
Kiinteistösijoituskohteiden arvoon vaikuttaa myös ennalta tunnistamaton joukko muita tekijöitä, joilla voi olla
suurtakin merkitystä sijoituskohteen arvoon. Esimerkiksi muuttuva rakennuslainsäädäntö ja muu kiinteistöjä
koskeva viranomaissääntely voi vaikuttaa hyvinkin merkittävästi sijoituskohteiden arvoon ja tuottoon.
Kiinteistösijoitukset ovat myös alttiita ympäröivän maailman tuottamille vaikutuksille, kuten sääilmiöille ja
luonnonvoimille.
Näihin riskeihin pyritään varautumaan valikoimalla sijoituskohteet rahastoyhtiön näkemyksen mukaisesti,
vakuuttamalla sijoituskohteita riittävällä tavalla ja pyrkimällä ennakoimaan tulevia muutoksia kaikessa
kiinteistösijoittamisen toimintaympäristössä rahastoyhtiön näkemyksen mukaisesti.
Kuitenkaan kiinteistösijoittamiseen liittyviä operatiivisia riskejä ei voida poissulkea. Operatiivisilla
riskeillä voi toteutuessaan olla merkittävää vaikutusta Rahaston arvoon ja tuottoon.
Rahastoyhtiö ja rahasto noudattavat riskienhallinnassaan rahastoyhtiön hallituksen hyväksymiä
riskienhallintaohjeita ja -periaatteita.
TILINTARKASTAJAT
Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöjen tilintarkastajana toimii KHT-yhteisö KPMG Oy Ab, päävastuullisena
tilintarkastajana KHT Timo Nummi sekä osuudenomistajien valitsemat tilintarkastajat Tiia Kataja KHT ja
varalla Marcus Tötterman KHT, molemmat KPMG Oy Ab:ltä
8
Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt
Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt
Eteläesplanadi 22 C
00130 Helsinki
Y-tunnus 2473582-9