Esiselvitys: Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään
Esiselvitys: Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä Marraskuu 2012 Työryhmä: Kati Honkajuuri-Kokkonen Liisa Kiuru Antti Turunen Jorma Yli-Jaakkola Heikki Ylipekkala Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä 1 Johdanto ..................................................................................................... 4 1.1 Esiselvityksen tehtävä ............................................................................. 4 1.2 Taustaa selvitykselle ............................................................................... 4 2 Hyödyt ja haasteet eri osapuolten kannalta ................................................ 5 2.1 Yleistä arvo-osuusjärjestelmän toiminnasta ............................................... 5 2.2 Pankit ................................................................................................... 7 2.3 Asunnon omistajat .................................................................................. 7 2.4 Isännöitsijät ja asunto-osakeyhtiöt ........................................................... 8 2.5 Kiinteistönvälittäjät ................................................................................. 9 2.6 Rakennuttajat ........................................................................................ 9 2.7 Kiinteistösijoitusyhtiöt, kiinteistörahastot ................................................... 9 2.8 Tilintarkastajat ..................................................................................... 10 2.9 Julkishallinto ja Suomen rahoitusjärjestelmä ............................................ 10 2.10 Valtiokonttori ja Valtion asuntorahasto .................................................... 11 3 4 3.1 3.2 Arvo-osuusjärjestelmästä ......................................................................... 12 Yleistä ................................................................................................. 12 Oikeudelliset kysymykset omistuksen muutostilanteissa ............................ 12 3.2.1 Yleistä saannoista .............................................................................. 12 3.2.2 Saanto- ja vaihdantasuoja .................................................................. 13 3.2.3 Saantosuoja ja vaihdantasuoja arvo-osuusjärjestelmässä ....................... 13 3.2.4 Julkinen luotettavuus ......................................................................... 14 3.2.5 Velkojan suoja .................................................................................. 14 Juridinen tausta ........................................................................................ 15 Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) ........................................................ 15 4.1.1 Yleistä .............................................................................................. 15 4.1.2 Sääntelyn keskeiset kohdat ................................................................ 16 4.2 Arvopapereiden pysäyttäminen (säilytettäväksi ottaminen arvoosuusjärjestelmään) ......................................................................................... 19 4.2.1 Yleistä .............................................................................................. 19 4.2.2 Pysäyttäminen .................................................................................. 19 4.2.3 Arvopaperin käsittely pysäytettynä ...................................................... 20 4.2.4 Arvopaperin poistaminen pysäyttämisen piiristä .................................... 21 4.1 5 Liittäminen arvo-osuusjärjestelmään ja liikkeeseenlasku ........................ 21 5.1 Yleistä ................................................................................................. 21 5.2 Asunto-osakkeiden yksilöinti arvo-osuusjärjestelmässä ............................. 22 5.3 Osakeyhtiöiden liittäminen sovellettavat määräykset................................. 22 5.3.1 Arvo-osuustilit ................................................................................... 22 5.4 Asunto-osakkeiden muu käsittely arvo-osuusjärjestelmässä....................... 23 5.4.1 Täsmäytyspäivä ................................................................................ 23 5.4.2 Yhtiötapahtumat ................................................................................ 23 6 Hankkeen aikataulutuksesta ..................................................................... 23 6.1 Toiminnallisuuksien suunnittelu .............................................................. 24 6.2 Lakimuutokset ..................................................................................... 24 6.3 Järjestelmäkehitys ................................................................................ 24 6.4 Asunto-osakeyhtiöiden siirtymisen aikataulu ............................................ 24 7 Kustannusten kattaminen ja arvioidut volyymit ....................................... 24 Page: (27) 2 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä 8 Määritelmiä............................................................................................... 25 9 Liitteet ...................................................................................................... 26 Page: (27) 3 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä 1 Johdanto 1.1 Esiselvityksen tehtävä Esiselvityksen tehtävänä on kuvata, miten asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti voitaisiin toteuttaa arvo-osuusjärjestelmässä. Sähköisellä rekisteröinnillä tarkoitetaan tässä esiselvityksessä asunto-osakkeiden osakekirjojen käsittelystä luopumista joko kokonaan tai osittain. Tällöin mm. luovutustilanteissa tai osakkeista muutoin määrättäessä voitaisiin luopua fyysisen osakekirjan käsittelystä ja korvata siihen liittyvät toimenpiteet arvoosuusjärjestelmään tehtävällä kirjauksella. Tavoitteena on arvo-osuusjärjestelmän osalta malli, jossa voidaan olemassa olevaa infrastruktuuria hyödyntämällä luopua osakekirjoista sekä yksinkertaistaa nykyisiä asuntoosakkeiden siirto- ja panttausmenettelyjä. Keskeistä on myös rekisterin julkinen luotettavuus ja rekisteritietojen helppo saatavuus. Esiselvityksessä hahmotellaan rekisteröintimallia, osapuolten rooleja sekä mahdollisia järjestelmäpäivityksiä. Lisäksi arvioidaan mahdollisia säästöjä kustannuksissa ja työmäärässä nykymalliin verrattuna. Asunto-osakkeiden käsittely arvo-osuusjärjestelmässä voisi tapahtua kolmella eri tavalla: 1) Liittämällä, jolloin olemassa olevan asunto-osakeyhtiön koko osakekanta liitettäisi arvoosuusjärjestelmään yhtiön päätöksellä ja osakekirjoista luovuttaisi; 2) Liikkeeseen laskemalla, jolloin perustettavan yhtiön asunto-osakkeet laskettaisiin liikkeeseen suoraan arvo-osuusjärjestelmään; tai 3) Pysäyttämällä, jolloin osakkeenomistaja itse tai muu taho voisi tehdä aloitteen osakkeen säilyttämisestä arvo-osuusjärjestelmässä. Tehtävänä on myös analysoida, mitä arvo-osuusjärjestelmän hyödyntäminen tarkoittaisi eri osapuolten kuten esimerkiksi pankkien, kiinteistönvälittäjien, isännöitsijöiden, asuntoosakeyhtiöiden, osakkeenomistajien ja viranomaisten kannalta. Esiselvityksessä tarkastellaan pääsääntöisesti asunto-osakkeiden käsittelyn erityispiirteitä ja tarpeita, mutta toiminnallisuus ja ratkaisut ovat sovellettavissa myös keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin. Osakeyhtiöt ja niiden erityistyyppien kuten kiinteistörahastojen liittäminen arvo-osuusjärjestelmään on jo nykyisin mahdollista ja siten raportti ei käsittele tavanomaista liittämistä arvo-osuusjärjestelmään näiden yhtiöiden osalta. 1.2 Taustaa selvitykselle Aalto-yliopisto toteutti loppuvuodesta 2011 Euroclear Finlandin toimeksiannosta arvoosuusjärjestelmää koskevan selvityksen, jossa kartoitettiin, miten rahoitusmarkkinoiden eri osapuolet mahdollisesti hyötyisivät arvo-osuusjärjestelmän nykyistä laajemmasta Page: (27) 4 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä hyödyntämisestä. Selvityksessä kysyttiin myös näkemyksiä mahdollisesta arvoosuusjärjestelmässä toteutettavasta asunto-osakkeiden sähköisestä rekisteröinnistä joukolta pankkeja ja isännöitsijöitä. Eräs Aalto-yliopiston selvityksen johtopäätöksistä oli, että asunto-osakkeiden liittämistä arvo-osuusjärjestelmään olisi hyvä selvittää lisää, ja samalla olisi hyvä läpikäydä erikseen pankkien, isännöitsijöiden ja kiinteistönvälittäjien näkökantoja vielä tarkemmalla tasolla. Tässä esiselvityksessä on huomioitu myös eri osapuolten aiemmin julkisuudessa esittämiä lausuntoja asunto-osakkeiden sähköistä rekisteröintiä koskien. Tämän lisäksi näkemyksistä on keskusteltu muun muassa suomalaisen asuinkiinteistörahaston, yksityisen kiinteistövälittäjän sekä Suomen Asiakastiedon edustajien kanssa. 2 Hyödyt ja haasteet eri osapuolten kannalta 2.1 Yleistä arvo-osuusjärjestelmän toiminnasta Selvityksen lähtökohtana on arvo-osuusjärjestelmän olemassa olevien toiminnallisuuksien hyödyntäminen. Toiminnallisuuksilla tarkoitetaan tässä niin tietoteknisiä järjestelmävalmiuksia, prosessuaalisia toimintatapoja kuin arvo-osuusjärjestelmää koskevaa oikeudellista kehystä. Page: (27) 5 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä Arvo-osuusjärjestelmä on esineoikeudellinen kirjaamisjärjestelmä, jossa pidetään kirjaa arvopapereiden omistajista ja omistuksista arvo-osuuksina sekä toteutetaan omistuksenvaihdot, panttaukset, tuotonmaksut ja yhtiötapahtumat. Arvo-osuusjärjestelmän perusta on arvo-osuustileistä muodostuva arvo-osuusrekisteri. Toiminnallisesti arvoosuusjärjestelmä on laaja eri osapuolista koostuva verkosto. Järjestelmän osapuolina toimivat pankit (tilinhoitajayhteisöt) tutkivat arvopapereiden saannot ja kirjaavat omistukset ja niihin kuuluvat oikeudet ja rajoitukset omistajien arvo-osuustileille, jotka ovat osa pankkien säilytysjärjestelmää. Arvo-osuustilille kirjattu omistus osoittaa omistusoikeuden yhtiön osakkeeseen ja siihen kuuluvat muut oikeudet. Euroclear Finland vastaa arvo-osuusjärjestelmän turvallisuudesta. Keskeisenä markkinainfrastruktuurina järjestelmän mahdollisimman luotettava toiminta ja omistustiedot on turvattu myös poikkeusoloissa valmiuslain edellytysten mukaisesti ja yhteistyössä huoltovarmuuskeskuksen kanssa. Pankkien arvo-osuusjärjestelmässä tekemät kirjaukset, kyselyt ja raportit liikkuvat pankkien sovellusten ja arvo-osuusrekisterin välillä tarkoin määritellyn sanomarajapinnan kautta. Teknisesti arvo-osuusjärjestelmä on hyvin luotettava, ja toimintakapasiteetissa on olemassa olevat valmiudet alla kuvattuja huomattavasti suurempiin volyymeihin. Arvo-osuusjärjestelmässä tilinhoitajayhteisöinä toimivat pankit ovat usein keskeisesti mukana asunto-osakkeiden vaihdannassa ja omistuksen vaihdoksien toteutuksessa - joko lainoittajina ja pantinhaltijoina tai vähintään kauppoja koskevan maksuliikenteen toteuttajana. Arvo-osuusjärjestelmä tarjoaisi olemassa olevan ratkaisun pankkien väliselle keskitetylle asunto-osakkeiden säilytysjärjestelmälle ja asuntokauppojen sähköiselle toteutukselle. Osakkeenomistajan näkökulmasta sähköinen säilytysjärjestelmä korvaisi mahdollisten fyysisten osakekirjojen säilytyksestä aiheutuvat kustannukset ja riskit liittyen osakekirjojen katoamiseen tai tuhoutumiseen. Arvopaperikeskuksena toimiva Euroclear Finland ylläpitää lisäksi omistuksista osakasluettelot arvo-osuusjärjestelmään liitettyjen yhtiöiden lukuun. Arvoosuusjärjestelmään on liitetty pörssiyhtiöiden osakkeiden lisäksi runsaasti listaamattomien osakeyhtiöiden osakkeita sekä useita erityyppisiä arvopapereita kuten vaihto- ja joukkovelkakirjoja sekä osuuskuntia. Alla on esitettynä muutamia arvo-osuusjärjestelmän volyymejä kuvaavia lukuja: - Arvo-osuustilejä: Lajeja järjestelmässä (ISIN-koodit): Osakeinstrumentit, transaktiot: Liikkeeseenlaskut ja yhtiötapahtumat: 1,3 milj. kpl 4 000 kpl 500 000 kpl/kk 1 200 kpl/kk Euroclear Finland tarjoaa osakasluetteloita koskevia palveluja omistajaraportoinnista ja nähtävillä pidosta yhtiökokouspalveluihin. Keskeiset palvelut ovat tarjolla internetin välityksellä. Arvo-osuusjärjestelmässä säilytettävien asunto-osakkeiden osalta omistustiedot ja niissä tapahtuvat muutokset olisivat vastaavalla tavalla sähköisesti saatavilla isännöitsijätoimistojen ja asunto-osakeyhtiöiden hallinnon tarpeisiin. Arvo-osuusjärjestelmässä säilytettävät omistajatiedot ovat myös keskitetysti viranomaisten saatavilla. Nykyään lukuisat eri viranomaiset, kuten vero-, ulosotto-, esitutkinta- ja holhousviranomaiset, hyödyntävät arvo-osuusjärjestelmän tietoja. Euroclear Finland vastaanottaa vuosittain noin 10 000 kyselyä eri viranomaisilta. Lisäksi arvoosuusjärjestelmän tietoja hyödynnetään tilastoinnissa ja tieteellisessä tutkimuksessa. Nykyään vastaavia tietoja asunto-osakeyhtiöistä ei ole keskitetysti saatavilla. AsuntoPage: (27) 6 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä osakkeiden omistustietojen ylläpito arvo-osuusjärjestelmässä edesauttaisi siten edellä mainittujen viranomaisten toimintaa. Arvo-osuusjärjestelmä ja sen eri osapuolten toiminta on kattavasti säädetty lainsäädännössä sekä arvopaperikeskuksen itsesääntelyssä. Arvopaperikeskuksen ja sen osapuolten toimintaa valvovat läheisesti viranomaiset. Arvo-osuusjärjestelmää koskevaa oikeudellista viitekehystä käsitellään tarkemmin selvityksen kolmannessa luvussa. Seuraavissa kappaleissa käsitellään yksityiskohtaisemmin eri osapuolten hyötyjä. 2.2 Pankit Pankkien kannalta asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä tarkoittaisi olemassa olevan infrastruktuurin (järjestelmä, pankkien konttoriverkosto, pankkien henkilöstön osaaminen) nykyistä laajempaa hyödyntämistä. Mahdolliset kokonaishyödyt pankeille asunto-osakkeiden osalta tulee keskustella edelleen ja verifioida yhteistyössä pankkien kanssa. Alla on esitetty aiemmissa keskusteluissa esille nousseita hyötyjä. Siirtyminen asunto-osakkeiden sähköiseen rekisteröintiin toisi pankeille ajansäästöä ja kustannussäästöjä manuaalisten prosessien vähenemisen myötä. Osakkeiden siirto-, panttaus- ym. merkinnät yksinkertaistaisivat menettelyjä sekä pankkien omassa toiminnassa että asiakkaiden asiointitilanteissa. Kun tilinhoitajayhteisöjen omista järjestelmistä on suora yhteys arvo-osuusjärjestelmään, tilinhoitajayhteisöissä tehdyt omistusten rekisteröinnit ja omistusmuutosten päivitykset siirtyvät automaattisesti arvoosuusrekisteriin. Arvo-osuusjärjestelmän standardoiduilla prosesseilla osakkeiden ja vakuuksien siirrot toteutetaan turvallisesti ja nopeasti. Asunto-osakkeiden fyysisistä osakekirjoista ja edelleen pankkien osakekirjojen säilytykseen käyttämistä tiloista voitaisiin luopua tietyn siirtymäajan jälkeen. Tällöin pankeilla ei enää olisi fyysisten osakekirjojen säilytyskustannuksia. Tilinhoitajayhteisöjen henkilöstö on tottunut käsittelemään arvo-osuusjärjestelmässä olevien osakeyhtiöiden omistuksiin liittyvät kirjaukset, ja tilinhoitajayhteisöillä olisikin tarvittava perusosaaminen myös asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden omistusmuutosten käsittelemiseksi. Tarve henkilöstön lisäkoulutukseen asunto-osakkeiden rekisteröinnin vuoksi jäisi todennäköisesti pieneksi. Volyymien osalta fyysisistä papereista luovuttaessa haasteena olisi siirtymävaihe, mikäli suuri osa asunto-osakkeista kirjattaisiin lyhyen ajan sisällä arvo-osuusjärjestelmään. Arvoosuusjärjestelmän hyödyntämisen tulisi kuitenkin olla vapaaehtoista jolloin siirtyminen tapahtuisi asteittain ja myös pankkien resurssit tulisivat tältä osin paremmin huomioiduksi. 2.3 Asunnon omistajat Asunto-osakkeiden rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä yksinkertaistaisi ja nopeuttaisi asuntokaupan prosesseja asunto-osakkeiden omistajien näkökulmasta. Sähköisesti tehtävät osakkeiden siirto- ja panttausmerkinnät nopeuttaisivat menettelyjä asunnon omistajien ja pankkien välisissä asiointitilanteissa. Page: (27) 7 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä Asunto-osakkeet olisivat osakeyhtiöiden osakkeita vastaavasti samalla arvo-osuustilillä pörssissä noteerattujen osakkeiden ja muiden arvo-osuusjärjestelmässä olevien yhtiöiden osakkeiden kanssa. Arvo-osuusjärjestelmässä on nykyisin jo noin 1,3 miljoonaa arvoosuustiliä, eli arvopapereiden säilyttäminen arvo-osuustilillä on suurelle osalle asunnon omistajista jo tuttua. Pankit raportoisivat asunto-osakkeiden omistustiedot tili-ilmoituksilla asiakkailleen. Asunnon omistajan olisi mahdollista myös tehdä erillinen kysely pankille omistuksestaan esimerkiksi asuntokaupan yhteydessä. Asuntokauppaprosessiin rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä vaikuttaisi asunnon omistajien kannalta lisäksi siten, että näillä ei olisi kaupantekotilanteessa tarvetta mennä fyysisesti paikalle pankkiin osakekirjaan tehtävää osakkeiden siirtomerkintää varten. Asunto-osakkeiden rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä helpottaisi asuntolainojen kilpailuttamista ja asuntojen vakuuskäyttöä. Vakuuksien siirto kaupantekotilanteessa nopeutuisi, ja esimerkiksi panttaus ja koko lainan kilpailuttaminen helpottuisi. Uuden asunto-osakkeiden omistajan on nykyään ilmoitettava omistajanvaihdoksesta isännöitsijälle (tai hallitukselle). Arvo-osuusjärjestelmässä pankki tekisi omistusmuutoskirjauksen järjestelmään, eikä omistajan erillistä ilmoitusta isännöitsijälle tarvittaisi, kun isännöitsijä näkisi osakeluettelon muutokset suoraan arvoosuusjärjestelmästä. Arvo-osuusjärjestelmän tiedot ovat aina ajantasaisia ja kirjaamismerkintöihin liittyy julkinen luotettavuus. Asunto-osakkeiden omistajan turvana olisi järjestelmään kuuluvien arvopapereiden saanto- ja vaihdantasuoja. Kirjausjärjestelmän ansiosta saajan ja luovuttajan oikeudet ovat esineoikeudellisesti selvät. Haasteena asunnon omistajien kannalta olisi lähinnä tiedonsaanti arvo-osuusjärjestelmään siirtymisen taustoista ja tarvittavista käytännön toimista. Omistajien tietojensaanti voitaisiin kuitenkin todennäköisesti hoitaa tehokkaasti isännöitsijätoimistojen ja pankkiverkoston kautta. 2.4 Isännöitsijät ja asunto-osakeyhtiöt Yhtiön hallinto ja isännöinti helpottuisi asunto-osakkeiden sähköisen rekisteröinnin myötä, kun omistajaluettelon sähköinen ylläpito korvaisi osakeluettelon pitämisen. Arvoosuusjärjestelmässä omistusmuutokset kirjautuisivat luetteloille automaattisesti, jolloin ajantasaiset omistajatiedot olisivat helposti isännöitsijöiden, asunto-osakeyhtiön hallitusten ja osakkaiden saatavilla internetkäyttöliittymän kautta. Teknisenä alustana arvoosuusjärjestelmä olisi hyvin luotettava vaihtoehto nykyisille isännöitsijätoimistojen käyttämille osakerekisteriratkaisuille. Arvo-osuusjärjestelmä on kirjaamisjärjestelmä jolla on julkinen luotettavuus. Yhtiön hallitus ja isännöitsijä voivat siten luottaa arvo-osuusjärjestelmän omistustietoihin. Arvo-osuusjärjestelmässä saantoselvityksien tutkiminen olisi tilinhoitajayhteisöjen tehtävä ja jonka perusteella omistusta koskevat kirjaukset tehdään arvo-osuustileille. Isännöitsijät ja hallituksen jäsenet säästyisivät näin saantoselvitysten tutkimiselta. Asunto-osakkeiden myynnistä peritään varainsiirtovero 1,6 % osakkeiden kauppahinnasta. Isännöitsijän velvollisuutena on tarkistaa, että varainsiirtovero on maksettu ennen omistusmuutoksen kirjaamista osakeluettelolle. Arvo-osuusjärjestelmässä vastaava tehtävä Page: (27) 8 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä voitaisiin asettaa tilinhoitajayhteisöille, jolloin tarkistus tapahtuisi omistusmuutoksen kirjaamisen yhteydessä. Tämä vähentäisi isännöitsijän tai kiinteistövälittäjän hallinnollista työtä varainsiirtoveron valvonnan osalta. Vaihtoehtoisesti voitaisiin siirtyä jälkikäteiseen valvontaan, sillä omistusmuutokset voitaisiin raportoida verottajalle sähköisesti arvoosuusjärjestelmästä. Arvo-osuusjärjestelmä ei nykyisine palveluineen täysin korvaisi nykyisiä isännöitsijöiden käyttämiä järjestelmiä, joista on saatavilla esim. isännöitsijätodistukset ja talonkirjaote (todistus asumisesta). Isännöitsijät ja isännöitsijöiden käyttämät järjestelmät voisivat kuitenkin hyödyntää arvo-osuusjärjestelmästä saatavia omistajatietoja esimerkiksi sähköisesti tiedostomuotoisena. Arvo-osuusjärjestelmää hyödyntävillä asunto-osakeyhtiöillä olisi yhtiökokousta varten kätevästi saatavilla osakeluettelo. Asunto-osakeyhtiöillä olisi mahdollisuus myös ennakkoäänestyspalvelun käyttöön yhtiökokousta järjestettäessä. Palvelu olisi hyödyllinen esimerkiksi tilanteissa, joissa vaaditaan päätöksen hyväksymiseksi tietty prosentuaalinen osuus osakkeista ja/tai äänistä. Arvo-osuusjärjestelmässä olevien yhtiöiden osingonmaksun toteuttavat tilinhoitajayhteisöt ja Euroclear Finland yhteistyössä. Toiminnallisuus olisi myös osinkoa maksavien asuntoosakeyhtiöiden hyödynnettävissä. 2.5 Kiinteistönvälittäjät Haastatellun yksityisen kiinteistönvälittäjän mukaan olennaista asunto-osakkeiden rekisteröimisessä on ajansäästö ja tehokkuus. Asunto-osakkeiden omistussiirtojen kirjaamiseksi olisi oltava laaja konttori/palveluverkosto, jotta sähköisessä rekisteröintimallissa kaupantekoprosessi ei hidastuisi nykyisestä. Olemassa olevan infrastruktuurin ja pankkien konttoriverkoston hyödyntäminen omistusmuutosten kirjaamisessa olisi siksi kiinteistövälittäjän kannalta tärkeää. 2.6 Rakennuttajat Rakennuttajille arvo-osuusjärjestelmässä toteutettava asunto-osakkeiden rekisteröinti merkitsisi selviä ja luotettavia prosesseja rakennuskohteiden myynnin ja kiinteistösijoittamisen tueksi. Säästöjä syntyisi, mikäli fyysisiä osakekirjoja ei tarvitsisi painattaa. 2.7 Kiinteistösijoitusyhtiöt, kiinteistörahastot Sijoituskohteena olevien asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden sähköinen rekisteröinti edistäisi asuntoihin sijoittavien yhtiöiden sijoitustoimintaa, sillä sijoitusyhtiöt pääsisivät eroon osakekirjojen siirtelystä kaupanteon yhteydessä. Sähköisen rekisteröinnin myötä sijoitusyhtiön ei myöskään tarvitsisi tulevaisuudessa enää selvitellä, onko ostokohteena olevalla asunto-osakeyhtiöllä ollut joskus fyysisiä osakekirjoja. Osakekirjoista luopumisen hyötynä olisi myös asuntorahastoille osakekirjojen painatuskustannusten poistuminen. Page: (27) 9 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä Erityisesti arvo-osuusjärjestelmän käyttäminen asunto-osakkeiden sähköiseen rekisteröintiin nopeuttaisi sijoitustilanteita ja helpottaisi omistustietojen seurantaa internetkäyttöliittymän kautta. Lisäksi arvo-osuusjärjestelmä helpottaisi sekä kaupankäyntiä väliaikaistodistuksilla että keskinäisten kiinteistöyhtiöiden osakkeiden muuntamista asunto-osakeyhtiön osakkeiksi. 2.8 Tilintarkastajat Asunto-osakeyhtiön tilintarkastuksen tarkoituksena on yhtiön kirjanpidon ja tilinpäätöksen tarkastaminen. Hallinnon tarkastamisessa varmistetaan, että yhtiön johdon toiminta on asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaista. HTM-tilintarkastajat ry kommentoi ehdotusta asunto-osakkeiden sähköisestä rekisteröinnistä vuonna 2005 toteamalla, että yhtiön hallinnon, yhtiökokouspäätösten ja osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun tarkastusta varten sähköisen asunto-osakerekisterin on oltava luotettava ja ajantasainen. HTM-tilintarkastajat ry:n mukaan tilintarkastajien tarkastustoiminnassa asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajista riittää ajantasainen omistajarekisteri, joka on verrattavissa arvoosuusrekisteriin. Yhdistyksen mukaan omistajarekisterissä julkistettavien tietojen ei tarvitsisi olla Patentti- ja rekisterihallituksen vuonna 2004 tekemässä muistiossa esitetyssä laajuudessa, vaan tiedoiksi riittäisivät osakeluettelon vähimmäisvaatimukset. Yhdistyksen mukaan asunto-osakeyhtiöistä voitaisiin edelleen pitää osakeyhtiöitä vastaavasti Patentti- ja rekisterihallituksessa kaupparekisteritiedot sisältävää rekisteriä. Yhdistyksen mukaan tilintarkastajien kannalta ei ole merkitystä, onko asunto-osakkeiden sähköinen rekisteri viranomaisen vai yksityisen ylläpitämä. Tilintarkastajille on olennaista tietojen helppo saatavuus. Tilintarkastajille olisi mahdollista myöntää omat käyttöoikeudet osakeluettelotietojen hakemiseksi internetkäyttöliittymästä. HTM-tilintarkastajat ry:n mukaan omistajarekisterin historiatietojen säilyttäminen on tärkeää sähköistä rekisteriä perustettaessa. Arvo-osuusjärjestelmässä historiatiedot tallennetaan järjestelmään siirtymisestä eteenpäin. 2.9 Julkishallinto ja Suomen rahoitusjärjestelmä Asunto-osakkeiden säilyttäminen arvo-osuustilillä voisi madaltaa asunnonomistajien kynnystä sijoittaa muihinkin arvo-osuusmuotoisiin arvopapereihin. Sijoittamisen yleistyminen tukisi Suomen rahoitusmarkkinoiden toimintaa. Arvo-osuustili on nykyisin jo 1,3 miljoonalla suomalaisella, mutta asunto-osakkeiden sähköisen rekisteröinnin myötä avattaisiin todennäköisesti vielä huomattava määrä uusia arvo-osuustilejä. Sijoittaminen voitaisiin kokea nykyistä helpommaksi, kun arvo-osuustili olisi jo valmiina ja oman verkkopankin kautta olisi kätevää tehdä uusia sijoituksia. Oikeusvarmuuden lisääntyminen on viranomaisten kannalta oleellinen asia. Sähköisen rekisteröinnin toteutuksen suunnittelussa on otettava huomioon sekä vaihtoehtoisten järjestelmäntoimittajien että järjestelmään omistusmuutoskirjauksia tekevien osapuolten luotettavuus. Page: (27)10 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä Osakeyhtiöiden osakkeiden ja osuuskuntien osuuksien rekisteröinnissä hyvin toimivan arvoosuusjärjestelmäinfrastruktuurin hyödyntäminen myös asunto-osakkeiden rekisteröinnissä takaisi luotettavuuden ja turvallisuuden yhteiskunnallisesti tärkeän omistusmuodon osalta. Arvo-osuusjärjestelmän mahdollisimman luotettava toiminta ja omistustiedot on turvattu myös poikkeusoloissa valmiuslain edellytysten mukaisesti ja yhteistyössä huoltovarmuuskeskuksen kanssa. Esimerkiksi mahdollisessa yksittäisen pankin konkurssitilanteessa asunto-osakkeiden säilytys olisi arvo-osuustilillä ja tällöin arvo-osuustili voitaisiin siirtää nopeasti toisen tilinhoitajan hoitoon. Sisäasiainministeriön alainen Poliisihallinto tarvitsee jatkuvasti luotettavia, ajantasaisia ja helposti saatavilla olevia tietoja asuntojen omistuksista. Arvo-osuusjärjestelmän tietojen perusteella vastataan vuosittain yli 10 000 omistustietoja koskevaan viranomaiskyselyyn. Sama viranomaisille tuttu prosessi olisi hyödynnettävissä myös asunto-osakkeiden omistustietojen kyselyyn ja esimerkiksi ulosmittaus tehostuisi. Sähköisen rekisterin perustoiminnallisuuksiin olisi sisällytettävä mahdollisuus luovutusrajoitusten kirjaamiseen. Saantoa mahdollisesti tarkastelevan viranomaisen on voitava selvittää luotettavalla tavalla, koskeeko luovutettua asunto-osaketta jokin rajoitus. jonka vuoksi saantoa ei voitaisi rekisteröidä. Arvo-osuusjärjestelmässä toiminnallisuus on valmiina. Ympäristöministeriölle merkityksellistä on asumista koskevien tilastojen luotettavuus ja helppo saatavuus. Tilastoinnin ajantasaisuutta ja luotettavuutta voitaisiin huomattavasti parantaa, kun omistustiedot tarkistettaisiin pankeissa asunto-osakkeiden arvoosuusjärjestelmään siirtämisen yhteydessä. Tilastoinnin ajantasaisuuden ja luotettavuuden parantumisella olisi merkitystä myös Tilastokeskuksen kannalta kun tiedot olisi mahdollista saada keskitetysti ja sähköisesti. Viranomaiset tarvitsevat tietoa myös valtion tukeman asuntotuotannon omistajuuksista ja niitä koskevista rajoituksista. Arvo-osuusjärjestelmässä ei nykyisellään ole toiminnallisuutta tietyn yhtiöryhmän omistusten ja rajoitusten erittelyyn esimerkiksi erillisellä raportilla. Kustakin valtion tukemasta asuntokohteesta olisi haettava omistustiedot erikseen. Verohallinnon kannalta asunto-osakkeiden sähköisen rekisteröinnin toteuttaminen arvoosuusjärjestelmässä mahdollistaisi keskitetyn tiedonkeruun nykyisten asunto-osakeyhtiö- ja isännöitsijäkohtaisten kyselylomakkeiden asemesta. Kyselylomakkeilla koottuja tietoja käytetään nykyisin asunto-osake- ja osakehuoneistorekisteri-ASVAssa olevien huoneisto- ja omistajatietojen päivittämiseen. Verottaja saa vuosittain ns. vuosiaineiston, joka sisältää tiedot kaikista arvoosuusjärjestelmässä olevista omistuksista. Jos asunto-osakkeet liitettäisiin arvoosuusjärjestelmään, verottajan olisi aineiston avulla helppo tarkastaa yksittäisiä asuntoomistustietoja. 2.10 Valtiokonttori ja Valtion asuntorahasto Valtiokonttorin kannalta asunto-osakkeiden käsittely arvo-osuusjärjestelmässä toisi luotettavuutta ja tehokkuutta asuntotuotannon rahoitukseen liittyvien tehtävien Page: (27)11 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä hoitamiseen. Erityisesti järjestelmän hyödyntäminen voisi olla Valtiokonttorille hyödyllistä seuraavien tehtävien osalta: - Aravalainat vuokra- ja asumisoikeustaloyhteisöille o Osakesiirrot vuokralaisten lunastaessa asunnon itselleen - Omistusasuntolainojen valtiontakaukset o Panttaukset ja hallinnointi - Korkotukilainat asunnon hankintaan, rakentamiseen ja peruskorjaukseen o Panttaukset ja hallinnointi - Asunto-osakkeiden osakesiirrot perintöasioissa henkilön kuollessa ilman perillisiä Patentti- ja rekisterihallituksen tekemän selvityksen mukaan omistajarekisterin perustamisella työ helpottuu ja varmentuu valtion tukeman asuntotuotannon rahoituksessa ja takaisin perimisessä, käyttö- ja luovutusrajoitusten sekä yleishyödyllisyyssäännöstön noudattamisen valvonnassa. Luovutusrajoitukset ovat olemassa oleva toiminnallisuus arvoosuusjärjestelmässä, mutta valtion tukeman asuntotuotannon erilliseen tarkasteluun soveltuva käyttörajoitustoiminnallisuus vaatii lisäselvitystä. Lisäksi Valtiokonttori on arvoosuusjärjestelmän osapuoli, jolle järjestelmän toiminnallisuus on jo tuttua. 3 Arvo-osuusjärjestelmästä 3.1 Yleistä Arvo-osuusjärjestelmä on esineoikeudellinen kirjaamisjärjestelmä, jossa pidetään kirjaa arvopapereiden omistajista ja omistuksista arvo-osuuksina sekä toteutetaan omistuksenvaihdot, panttaukset, tuotonmaksut ja yhtiötapahtumat. Arvo-osuusjärjestelmän perusta on arvo-osuustileistä muodostuva arvo-osuusrekisteri. Toiminnallisesti arvo-osuusjärjestelmä on laaja eri osapuolista koostuva verkosto. Järjestelmän osapuolina toimivat tilinhoitajayhteisöt tutkivat arvopapereiden saannot ja kirjaavat omistukset ja niihin kuuluvat oikeudet ja rajoitukset omistajien arvo-osuustileille, jotka ovat osa pankkien säilytysjärjestelmää. Arvo-osuusjärjestelmän osapuolina toimivien tilinhoitajayhteisöjen toiminnasta ja vastuista säädetään laissa. Arvopaperikeskuksena toimiva Euroclear Finland ylläpitää arvo-osuusjärjestelmään liitettyjen yhtiöiden osakasluetteloita. Arvo-osuustilille kirjattu omistus osoittaa omistusoikeuden yhtiön osakkeeseen ja siihen kuuluvat muut oikeudet. 3.2 Oikeudelliset kysymykset omistuksen muutostilanteissa 3.2.1 Yleistä saannoista Saanto on oikeudellinen toimi, jonka tuloksena tietylle henkilölle syntyy tietty oikeusjärjestyksen takaama oikeus. Saanto voi olla yksityisoikeudellinen oikeustoimi (kuten kauppa, lahja tai vaihto), viranomaisen päätös (esimerkiksi pakkolunastus tai ulosotto) tai Page: (27)12 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä tosiasiallinen tapahtuma (kuten perintö tai valtaus). Saannoista ylivoimaisesti yleisimpiä ovat yksityisoikeudellisiin oikeustoimiin kuuluva kauppa. 3.2.2 Saanto- ja vaihdantasuoja Saantosuojalla tarkoitetaan luovutuksensaajan suojaa oikeaa omistajaa tai vastaavassa asemassa olevaa sivullista vastaan. Esimerkkinä tilanteesta, jossa saantosuojasäännöksiä tarvitaan, on kun B myy jotain A:n omistamaa C:lle. Tällöin B:llä ei ole oikeutta tekemäänsä oikeustoimeen, mutta C saattaa olla tästä tietämätön, jos B:llä on myytävä esine hallussaan. Esim. A --------------- B --------------- C Saantosuojaa koskevien normien perusteella arvioidaan kummalla, A:lla vai C:llä, ja millä edellytyksillä on parempi oikeus luovutettuun esineeseen. Saantosuoja edellyttää pääsääntöisesti vilpitöntä mieltä C:ltä. Vaihdantasuojalla tarkoitetaan puolestaan luovutuksensaajan suojaa luovuttajan myöhempiä seuraajia ja velkojia vastaan. Esimerkkinä tilanteesta toimii kaksoisluovutustilanteet, jossa A myy ensin jotain B:lle ja sitten C:lle. Esim. A --------------- B | | | | V C Vaihdantasuojaa koskevien normien perusteella selviää kumpi, B vai C saa oikeuden esineeseen. B:llä on nk. aikarioriteetti eli sen oikeus on aikaisemmalta ajalta. C puolestaan voi olla vilpittömässä mielessä sen suhteen että aikaisempi luovutus on tapahtunut. C voi tietyin edellytyksin saada tällöin vaihdantasuojaa B:tä vastaan ja nk. ekstinktion. 3.2.3 Saantosuoja ja vaihdantasuoja arvo-osuusjärjestelmässä Arvo-osuusjärjestelmässä saantosuojaa koskevat normit on määritelty arvo-osuustililain 26 §:ssä Kirjauksen oikeusvaikutukset: Arvo-osuustilille kirjattu saanto ja arvo-osuuteen kohdistuva arvo-osuustilille kirjattu oikeus saa etusijan suhteessa saantoon ja oikeuteen, jota ei ole kirjattu tilille. Jos samaan arvoosuuteen kohdistuu keskenään ristiriidassa olevia oikeuksia, saa aikaisemmin arvoosuustilille kirjattu oikeus etusijan myöhemmin kirjattuun nähden. Aiemmin syntynyt saanto tai oikeus saa 1 momentin estämättä etusijan myöhempään nähden, jos: Page: (27)13 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä 1) myöhempi saanto tai oikeus perustuu ositukseen tai perintöön taikka sulautumiseen, jakautumiseen, oikeushenkilön purkautumiseen tai yhteisen omaisuuden jakoon; taikka 2) myöhempään saantoon tai oikeuteen vetoava saannon hetkellä tai oikeuden saadessaan 1 tiesi tai hänen piti tietää aikaisemmasta saannosta tai oikeudesta. Siten arvo-osuusjärjestelmässä arvo-osuustilille kirjattu oikeus saa etusijan ja on ikään kuin olemassa suhteessa oikeuteen jota ei ole kirjattu tilille. Siten katsotaan että arvoosuusjärjestelmässä oleva tieto on oikein riippumatta siitä, että oikeudesta on saatettu määrätä arvo-osuusjärjestelmän ulkopuolella eli se on voitu myydä toisaalle. Tästä pääsäännöstä on kaksi poikkeusta. Ensinnäkin tietyt oikeudelliset tilanteet (kuten perintö ja ositus), jotka eivät kirjattuinakaan syrjäytä aikaisempaa saantoa tai oikeutta. Toinen poikkeus on vilpitöntä mieltä suojaavat tilanteet, jossa myöhempi luovutuksensaaja on tietoinen siitä, että arvo-osuudet on myyty aikaisemmin ja pyrkii hakemaan oikeutensa kirjaamista ensin. Tällöin aikaisempi ostaja saa etusijan suhteessa myöhäisempään ostajaan. 3.2.4 Julkinen luotettavuus Julkisen luotettavuuden käsite jaetaan perinteisesti nk. positiiviseen ja negatiiviseen julkiseen luotettavuuteen. Positiivinen julkinen luotettavuus tarkoittaa, että henkilöiden luottamusta tietyn kirjatun oikeuden pysyvyyteen suojataan. Negatiivinen julkinen luotettavuus tarkoittaa puolestaan, että sivullisen luottamusta siihen, että oikeuksia joita ei ole kirjattu, ei myöskään ole olemassa. Arvo-osuusjärjestelmälle, sen tiedoille ja tilikirjauksille on annettu nk. julkinen luotettavuus. Tämä on kirjoitettu edellä mainitun arvo-osuustililain 26 §:n ensimmäiseen virkkeeseen: Arvo-osuustilille kirjattu saanto ja arvo-osuuteen kohdistuva arvo-osuustilille kirjattu oikeus saa etusijan suhteessa saantoon ja oikeuteen, jota ei ole kirjattu tilille. Julkinen luotettavuus on arvo-osuusjärjestelmän kiinnitysrekisterillä ja kaupparekisterillä. lisäksi mm. lainhuuto- ja 3.2.5 Velkojan suoja Velkojan suojalla tarkoitetaan velkojan suojaa sekä velallista vastaan että velalliseen kohdistettuja täytäntöönpanotoimia vastaan. Täytäntöönpanotoimella tarkoitetaan esimerkiksi ulosmittausta tai konkurssia. Velkoja voi turvata velalliselta olevan saatavansa vaatimalla velalle henkilövakuuden (kuten takaajan) tai esinevakuuden kuten pantin. Esinevakuudet tuottavat velkojalle etusijan pakkotäytäntöönpanomenettelyssä, jossa velkoja saa suorituksen saatavastaan ennen tavallisia etuoikeudettomia velkojia. Velallisen 1 Tähän lisätään AMLKU-uudistuksen eli HE 32/2012:n yhteydessä ”…taikka kirjauksen hetkellä…”. Page: (27)14 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä (tai muun pantinantajan) konkurssissa esinevakuuden haltija saa separatistin aseman, joka tarkoittaa, että hän saa realisoida saatavansa pantista eikä hänen tarvitse valvoa saatavaansa velallisen konkurssissa. Velkoja voi myös realisoida esinevakuuden velallisen konkurssista huolimatta. Panttaussopimus tuottaa velkojalle oikeussuojakeinoja velallista vastaan muun muassa tilanteessa, jossa velallinen ei suostu luovuttamaan panttikohteen hallintaa. Velkoja voi tällöin panttaussopimuksen nojalla saada hallinnan siirron toteutettua ulosottoviranomaisen avulla. Panttausta koskevalla sopimuksella voi olla oikeusvaikutuksia myös panttaussopimuksen ulkopuolisiin henkilöihin. Tehokas panttioikeus edellyttää nk. julkivarmistusta. Julkivarmistuskeinoja on useita erilaisia joiden käyttö riippuu vakuutena käytetystä esineestä: - Traditio eli hallinnan siirto tehdään siirtämällä esine pantinsaajan haltuun - Denuntiaatio eli siirtoilmoitus tehdään tilanteessa, jossa vakuuskohde on kolmannen tahon hallussa eikä panttia siirretä velkojan haltuun. Tällöin tälle panttia hallussaan pitävälle taholle tehdään ilmoitus siitä, että esine on pantattu. - Kirjaaminen, jossa panttioikeuden perustamisesta tehdään rekisterimerkintä. Kirjaaminen edellyttää aina erityislainsäädäntöä Arvo-osuusjärjestelmässä panttioikeus perustetaan arvo-osuuksiin kirjaamalla, jolloin tiliä ylläpitävä tilinhoitajayhteisö tekee pantinsaajan hakemuksesta arvo-osuustilille panttausmerkinnän. Pantinsaajan oikeus katsotaan kirjatuksi arvo-osuustililain 17 §:n mukaisesti sillä hetkellä kun tilinhoitajayhteisö on tehnyt kirjaamisratkaisun ja kirjannut pantin arvo-osuustilille. 4 Juridinen tausta 4.1 Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) 4.1.1 Yleistä Uusi asunto-osakeyhtiölaki (”AsOYL”) tuli voimaan heinäkuussa 2010. Sen rakenteessa ja sisällössä otettiin huomioon vuonna 2006 voimaan tullut osakeyhtiölaki siltä osin kuin siitä ei ollut tarpeen poiketa asunto-osakeyhtiöiden erityispiirteiden vuoksi. AsOYL:ssa on paikoitellen käytetty OYL:stä poikkeavia ilmaisuja, mutta näiden tarkoituksena on lain esitöiden perusteella lain ymmärtämisen helpottaminen, jollei yksittäisen säännöksen perusteluissa ole mainittu että myös sisältö poikkeaa OYL:stä. Tässä jaksossa yksilöidään asunto-osakkeita koskevasta sääntelystä keskeisimpiä vaatimuksia. Näitä arvioidaan kuitenkin arvo-osuusjärjestelmän näkökulmasta ja siten huoneiston asuintarkoitukseen liittyvät piirteet jäävät vähäiselle huomiolle. Tavoitteena on painottaa osa-alueita jotka eroavat osakeyhtiötä koskevista säännöksistä arvoosuusjärjestelmän näkökulmasta olennaisella tavalla. Page: (27)15 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä 4.1.2 Sääntelyn keskeiset kohdat Soveltaminen AsOYL:a sovelletaan sellaiseen osakeyhtiöön, jonka yhtiöjärjestyksessä on määrätty yhtiön tarkoituksesta omistaa ja hallita sellaisia rakennuksia joiden lattiapinta-alasta on yli puolet tarkoitettu osakkaiden hallussa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätään, toisin kuin osakeyhtiössä, minkä huoneistoon hallintaan (numeroidut) osakkeet oikeuttavat. On huomattava, että rakennuksessa voi olla myös yhtiöjärjestyksessä kuvattuja, asunto-osakeyhtiön hallussa olevia liikehuoneistoja ja muita tiloja. Asunto-osakkeen osakkeenomistajalla on mm. kunnossapitovelvollisuus suhteessa hallitsemaansa huoneistoon AsOYL:ssä määrätyin tavoin. On huomattava, että huoneiston hallintaoikeus ei ole täysin yhteneväinen sen omistusoikeuden kanssa. Asunto-osakeyhtiö voi tietyissä tapauksissa rajoittaa osakehuoneistoa. Tavanomaisesta osakeyhtiöstä poiketen asunto-osakkeen omistajalla maksaa yhtiövastiketta, josta määrätään tarkemmin yhtiöjärjestyksessä. on velvollisuus Osakkeen luovutus Asunto-osake voidaan pääsääntöisesti luovuttaa vapaasti, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Luovuttamista voidaan rajoittaa yhtiöjärjestyksessäkin vain lunastuslausekkeella, jonka perusteella toisella osakkeenomistajalla, yhtiöllä tai muulla henkilöllä on oikeus lunastaa osake kun omistusoikeus on siirtymässä muulle kuin yhtiön olemassa olevalle osakkaalle. AsOYL:ssä on määritelty lunastukseen sovellettavat määräykset, joita voidaan muuttaa tai täydentää yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Yhtiö on annettava osakkeenomistajalle osakekirja, joka on painettu valtiovarainministeriön hyväksymässä painolaitoksessa.2 On huomattava, että asunto-osakeyhtiön osakkeen luovuttamiseen ja panttaamiseen sovelletaan velkakirjalain (622/1947) määräyksiä velkakirjoista, jotka on asetettu nimetylle henkilölle tai hänen määräämälleen sekä asuntokauppalakia (843/1994). Osakekirja ja sen sisältö Osakekirjassa on oltava seuraavat tiedot: 1. yhtiön toiminimi sekä yritys- tai yhteisötunnus 2. osakkeiden järjestysnumerot tai osakkeiden lukumäärä ja osakekirjan järjestysnumero 3. tieto siitä, minkä osakehuoneiston hallintaan osakeryhmä oikeuttaa 4. maininta mahdollisesta lunastuslausekkeesta, jos sellainen määräys on yhtiöjärjestyksessä 5. muualla AsOYL:ssa osakekirjaan merkittäväksi säädetyt tiedot 6. päiväys ja hallituksen allekirjoitus Yhtiö voi myös antaa väliaikaistodistuksen, jolloin osakekirja luovutetaan ainoastaan väliaikaistodistuksen luovuttamista vastaan. Lisäksi yhtiö voi jakaa optiotodistuksia, jotka on palautettava oikeuden käyttämistä vastaan. 2 Tällainen painolaitos on esim. Gemalto Oy (ent. Setec). Page: (27)16 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä Osakekirjaan on tehtävä tietyissä laissa mainituissa tapauksissa merkintä. Nämä vastaavat pitkälti nykyisiä arvo-osuuksillekin tehtäviä yhtiötapahtumia; osakeoikeuden sisältö muuttuu tai osake mitätöidään, tuotonmaksu suoritetaan vain osakkeen esittämistä vastaan, optio-oikeuden luovutus. Osakekirja voidaan vaihtaa jos osakeryhmää muutetaan tavalla, joka vaikuttaa osakekirjan sisältöön. Tällöin hallituksen on annettava osakkaalle uusi osakekirja, joka vastaa uutta tilannetta. Osakeluettelo ja sen ylläpito Osakeluetteloa on pidettävä luotettavalla tavalla ja sen ylläpito on annettu asuntoosakeyhtiön hallituksen tehtäväksi. Osakeluetteloon on merkittävä seuraavat tiedot: 1. 2. 3. 4. kaikki osakkeet osakeryhmittäin numerojärjestyksessä osakehuoneisto, jonka hallintaan osakeryhmä tuottaa oikeuden osakekirjojen antamispäivä osakkeenomistajan nimi ja osoite (luonnollisesta henkilöstä syntymäaika, oikeushenkilöstä kotipaikka, yritys- tai yhteisötunnus ja rekisteri, johon oikeushenkilö on merkitty) 5. muualla laissa osakeluetteloon merkittäväksi säädetyt tiedot (esim. aravalainsäädännön edellyttämiä tietoja) 6. mahdollinen huoneiston hallintaoikeuden rajoitus (esim. lesken hallintaoikeus tai käyttöoikeustestamentti) On huomattava, että osakkaasta ei merkitä muuta tietoa (kuten henkilötunnusta) osakeluetteloon. Osakkeen luovutuksensaaja on merkittävä viivytyksettä osakeluettelon kun tämä on esittänyt luotettavan selvityksen saannosta ja varainsiirtoveron suorittamisesta. Merkintä on päivättävä. Jos osakkeeseen kohdistuu luovutusrajoitus, on merkintä tehtävissä vasta kun on vahvistunut, ettei lunastusoikeutta käytetä. Merkinnän tekee käytännössä joko hallitus tai isännöitsijä. Vaikka osakkaalla on hallintaoikeus osakkeiden osoittamaan huoneistoon siitä hetkestä lähtien kun tämä on ilmoittanut omistusoikeuden muuttumisesta, ei häntä merkitä osakeluetteloon ennen kuin hän on osoittanut että varainsiirtovero on maksettu. Veron maksamattomuus kuitenkaan estä osakkaan osallistumista yhtiökokoukseen. Asunto-osakkeen luovutukseen sovelletaan asuntokauppalakia (843/1994), jonka määräykset vaikuttavat tapaan, jolla arvioidaan mm. milloin saannosta on esitetty luotettava selvitys. Yleensä luotettavaksi selvitykseksi katsotaan kauppakirjan tai muun luovutuskirjan esittäminen ja osakekirjan (tai sen valokopion ja pankin säilytystodistuksen) hallinta. Kun asuntokappa on tehty kiinteistövälittäjän välityksellä, on ostajan maksettava vero kaupan tekemisen yhteydessä. Muissa kuin kiinteistövälittäjän tekemissä käytetyn asunnon kaupoissa ostaja on velvollinen maksamaan veron ja tekemään ilmoituksen verottajalle oma-aloitteisesti. Osakeluettelo ja sen julkisuus Asunto-osakeyhtiön osakeluettelo on julkinen ja kenellä tahansa on oikeus tutustua siihen. Hallituksen tai isännöitsijän on varattava siihen mahdollisuus kohtuullisen ajan kuluessa. Luettelosta on myös annettava jäljennös kulujen korvaamista vastaan. Tietojen luovutuksessa on kuitenkin sisällöllisiä rajoituksia; luonnollista henkilöä koskeva osoitetieto Page: (27)17 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä tai syntymäaika luovutetaan vain jos kysyjä on nykyinen osakkeenomistaja tai hän osoittaa oikeutensa riippuvan tiedosta. Osakkeen omistamista koskevat tieto on säilytettävä luotettavalla tavalla 10 vuotta siitä kun omistaja oli merkitty luetteloon. Myös entisiä osakkeenomistajia koskevat tiedot ovat julkisia, mutta rajoitetummin kuin voimassaolevan luettelon. Niihin on oikeus tutustua vain nykyisellä osakkeenomistajalla ja sillä, joka osoittaa oikeutensa riippuvan tiedosta. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous Päätösvaltaa asunto-osakeyhtiössä käyttää pääsääntöisesti osakkeenomistajat yhtiökokouksessa. Sen päätösvaltaa voi kuitenkin olla annettu suoraan hallitukselle joko yhtiöjärjestyksessä tai laissa. Päätösvaltaa voidaan toisaalta siirtää yhtiöjärjestyksessä myös hallitukselta tai isännöitsijältä yhtiökokoukselle. On huomattava, että osakas, jonka omistusosuuteen kohdistuu lunastus tai suostumuslauseke, ei voi osallistua lunastusmenettelyn aikana yhtiökokoukseen. Näiden osakkeiden osalta ei siten yhtiökokoukseen voi lähtökohtaisesti osallistua kukaan. 3 Myös yhtiön hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä on oikeus osallistua kokoukseen. Yhtiökokous voi tapauskohtaisesti sallia myös muiden osallistuminen yhtiökokoukseen. Lisäksi mm. vuokraoikeuden perusteella voidaan sallia mm. vuokralaisten osallistuminen ja puheoikeuden käyttö kun käsitellään yhtiön järjestyssääntöjä, yhteisiä tiloja, kunnossapitoa ja olennaisia uudistustoimenpiteitä. Yhtiölle tai sen tytäryhtiölle kuuluvilla osakkeilla ei kuitenkaan ole mahdollista osallistua yhtiökokoukseen. Näitä osakkeita ei myöskään oteta lukuun kun lasketaan päätöksenteolle vaadittavia määräosia. Päätöksenteosta yhtiökokouksissa Lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiön kukin osake tuottaa yhden äänen yhtiökokouksessa käsiteltävissä asioissa, ellei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty toisin. Lisäksi asuntoosakeyhtiölain mukaan yhtiökokouksessa on käytössä äänileikkuri, joka rajoittaa osakkaan äänimäärän enintään 20 prosenttiin kokouksessa edustetuista äänistä, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Asunto-osakeyhtiön varojenjako on rajoitettu käytännössä samoin tavoin kuin osakeyhtiönkin ja varojenjaosta päättää yhtiökokous. Asunto-osakeyhtiöllä on vastaavasti, yhtiökokouksen päätöksellä, mahdollisuus samanlaisiin yhtiötapahtumiin kuin osakeyhtiöllä; mm. osakeantioptio- ja muiden erityisten oikeuksien antamiseen, osakepääoman korottamiseen ja alentamiseen ja pääomalainan ottamiseen. Asunto-osakeyhtiön johto ja edustaminen Asunto-osakeyhtiöllä on aina oltava hallitus, mutta isännöitsijä ainoastaan mikäli yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous näin päättää. Hallituksella on yleistoimivalta liittyen yhtiön hallinnon, kiinteistön ja rakennusten ylläpidon edellyttämiin toimenpiteisiin ja velvollisuus kirjanpidon ja varainhoidon asianmukaisen valvonnan järjestämiseen. Hallituksen on kuitenkin saatava yhtiökokouksen päätös laissa erikseen mainituissa toimissa. 3 Osallistumisoikeudesta voidaan kuitenkin sopia lunastusasian ollessa kesken osakkeen siirronsaajan ja lunastusta vaativan kesken. Page: (27)18 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä Yhtiötä edustaa hallitus minkä lisäksi isännöitsijällä on edustusoikeus laissa mainittujen asioiden hoidossa.4 Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä yhtiön edustamisen yksityiskohdista, joskin edustamisoikeuden rajoitusten merkitsemistä kaupparekisteriin on rajoitettu. Isännöitsijä Isännöitsijän valitsee ja erottaa asunto-osakeyhtiön hallitus. Isännöitsijän tehtäviin kuuluu yhtiön jokapäiväiseen toiminnan järjestämiseen kuuluvat käytännön toimet. Isännöitsijän tehtäviin kuuluu myös tavanomaisesti osakeluettelon ylläpito. Isännöitsijän on annettava pyynnöstä isännöitsijätodistus laissa määrätyille tahoille. Todistuksessa on oltava laissa määritellyt, yhtiöön ja sen tilaan sekä huoneistoon liittyvät tiedot. Isännöitsijätodistuksen sisällöstä on lisäksi annettu valtioneuvoston asetus 5, jossa on yksityiskohtaisemmat määräykset todistuksen sisällöstä ja sen liitteistä. 4.2 Arvopapereiden pysäyttäminen (säilytettäväksi ottaminen arvo-osuusjärjestelmään) 4.2.1 Yleistä Pysäyttämisen tavoitteena on, että arvo-osuusjärjestelmää voitaisiin hyödyntää sekä arvopaperin omistajan (ja mahdollisesti myös pantin- tai muun oikeudenhaltijan) aloitteesta sekä arvopaperin liikkeeseen laskeneen yrityksen toimesta. Pysäyttämistä ei toimintatapana varsinaisesti tunnisteta nykyisessä arvo-osuusjärjestelmää koskevassa sääntelyssä. Pysäyttämistä koskevat periaatteelliset kysymykset ovat lähtökohtaisesti samoja asuntoosakeyhtiöiden kuin osakeyhtiöidenkin välillä. Asunto-osakkeiden kohdalla pysäyttäminen tarkoittaisi lainsäädäntöä, joka mahdollistaisi asunto-osakkeiden tuomisen arvoosuusjärjestelmään paitsi asunto-osakeyhtiön toimesta koskien koko osakekantaa, myös osakkeenomistajan tai esim. pantinhaltijan toimesta koskien yksittäisiä osakkeita tai osakesarjoja.Alla on pyritty nostamaan esille keskeisimpiä eroja ja ratkaisuvaihtoehtoja niiden osalta. 4.2.2 Pysäyttäminen Pysäyttäminen olisi mahdollista toteuttaa kahdella eri tavalla: ottamalla fyysinen arvopaperitodiste säilytykseen tai merkitsemällä säilyttäjä (arvo-osuusjärjestelmän ollessa kyseessä, arvopaperikeskus) liikkeeseenlaskijan ylläpitämälle omistajaluettelolle. Fyysisen arvopaperitodisteen säilytykseen ottaminen ja omistuksen rekisteröinti arvoosuusjärjestelmässä voitaisiin toteuttaa arvopaperikeskuksen toimesta, tilinhoitajan toimesta tai näiden molempien toimesta. Arvopaperikeskus tai tilinhoitajayhteisö vastaisi tällöin fyysisen arvopaperitodisteen säilytyksestä ja loisi vastaavan arvopaperi arvoosuusjärjestelmään. Menettely muistuttaisi nykyistä ns. jälkivaihtoa. Asunto-osakeyhtiölle (isännöitsijälle) tulisi ilmoittaa arvopaperin ottamisesta säilytykseen. Tämän ilmoituksen tekeminen tuntuisi luontevimmalta tehdä keskitetysti 4 Mm. kiinteistön ja rakennusten ylläpito ja päivittäisen hallinnon, varainhoidon ja kirjanpidon järjestäminen. 5 Vn 365/2010 osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta. Page: (27)19 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä arvopaperikeskuksen toimesta. Ilmoituksessa tulisi mainita omistaja, joka pysäyttämisen suorittaa sekä asunto-osakkeiden ollessa kyseessä, identifioida osakkeet. Asuntoosakeyhtiö/isännöitsijä voisi tämän ilmoituksen perusteella tehdä tarvittavat merkinnät osake-/osakasluettelolle, jotta niistä käy ilmi että nimetyt osakkeet on säilytyksessä arvoosuusjärjestelmässä. Merkinnän seurauksena kyseisen arvopaperin vaihdanta ja siihen liittyvien oikeuksien kirjaaminen tapahtuisi yksinomaan arvo-osuusjärjestelmässä. Saantoselvitysten tutkiminen pysäyttämisen ajalta toteutettaisiin yksinomaan tilinhoitajien toimesta ja ajantasaiset omistustiedot olisivat saatavilla arvopaperikeskuksesta. Omistusmuutokset ilmoitettaisiin arvopaperikeskuksen välityksellä. ja asunto-osakeyhtiöllä ja sen edustajilla olisi oikeus luottaa arvopaperikeskuksen omistustietoihin ja ilmoitettuihin omistusmuutoksiin. Vastaavasti osakkeesta annettuun arvopaperitodisteeseen ei kirjattaisi pysäyttämisen ajalta saantoja. Sen sijaan arvopaperitodisteeseen tehtäisiin merkintä säilytettäväksi ottamisesta. Osakeluettelolle tehtävän merkinnän oikeusvaikutukset osakkeenomistajan ja yhtiön välisessä suhteessa tulisi määritellä laissa. Arvopaperikeskuksen ylläpitämien omistajaluetteloiden merkinnöille voitaisiin säätää suoraoikeutta luova vaikutus, kuten tilanne on nykyisten osakeyhtiöiden osalta. Vaihtoehtoisesti voitaisiin säätää erityisistä menettelyistä, joiden nojalla osakas käyttää oikeuksiaan esim. yhtiökokouksessa. Tällöin asunto-osakeyhtiön/isännöitsijän merkintä osakeluettelolle vertautuisi tilanteeseen, jossa Euroclear Finland toimisi ns. hallintarekisterinhoitajana suhteessa yhtiöön. Oma erityiskysymyksensä on, voiko pysäyttämisen toteuttaa pantinhaltijan toimesta ja millä ehdoilla. Käytännössä arvopaperitodiste on pantinhaltijan hallussa eikä omistaja voi pysäyttää arvopaperia ilman pantinhaltijan myötävaikutusta. Sen sijaan pantinhaltijalla, jolla on arvopaperitodiste säilytyksessään, voi olla legitiimi intressi pysäyttää arvopaperitodiste ja saada panttioikeutensa kirjatuksi arvo-osuusrekisteriin osakkeenomistajan nimissä olevalle arvo-osuustilille. Panttioikeuden kirjaaminen arvoosuusjärjestelmään antaisi tällöin pantinhaltijalle tehokkaan esineoikeudellisen suojan. Sikäli kun pysäyttäminen lainsäädännössä mahdollistetaan, mikään ei estäne osakkeenomistajaa ja pantinhaltijaa sopimasta osakkeen säilyttämisestä arvoosuusjärjestelmässä esim. osana lainan ehtoja. Oikeus asunto-osakkeen pysäyttämiseen voitaisiin toisaalta lain tasolla säätää oikeudeksi, joka olisi paitsi osakkeenomistajalla myös pantinhaltijalla. Kysymys pantinhaltijan oikeuksien laajuudesta lienee lähinnä oikeuspoliittinen. 4.2.3 Arvopaperin käsittely pysäytettynä Pysäytettyyn arvopaperiin liittyvät oikeudet perustuisivat yksinomaan arvo-osuustilille tehtyihin kirjauksiin ja sovellettava laki olisi laki arvo-osuustileistä. Lähtökohtana olisi arvopaperin käsittely samoin kuin arvo-osuusjärjestelmään liitettyjen ja rekisteröityjen arvopaperien osalta. Alla on selostettu pysäyttämisestä aiheutuvia rakenteellisia eroavaisuuksia, joiden osalta lopullista toteuttamista on hyvä käydä tarkemmin läpi mm. tarvittavien lakimuutosten yksityiskohtien identifioimiseksi. Arvo-osuusjärjestelmässä on nykyisin mahdollista pantata ainoastaan koko arvo-osuustili. AMLKU –muutosten yhteydessä AOTL:iin sisällytetään mahdollisuus kirjata arvo-osuustilille ns. eräpanttaus, jolla vakuuden piiriin voidaan valita vain tietyt arvopaperit. Jälki- ja edelleenpanttauksen merkintä arvo-osuustilille ei nykyisellään ole mahdollista. Käytännön Page: (27)20 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä tarpeiden johdosta esim. jälkipanttia koskeva ilmoitus ensipantinsaajalle (denuntiaatio) ei välttämättä ole käytännössä toimiva ratkaisu ja tältä osin vaikuttaisi olevan tarvetta muuttaa lainsäädäntöä. Yhtiö, joka ei ole liittänyt tai rekisteröinyt osakkeitaan arvo-osuusjärjestelmään, ei ole yhtiökokousta koskevan täsmäytyspäiväsääntelyn piirissä. Asunto-osakeyhtiölaki ei sisällä lainkaan täsmäytyspäivää koskevaa sääntelyä. Tästä johtuen pysäytettyjen arvopaperien osalta oikeus yhtiökokousosallistumiseen määräytyisi yhtiökokouspäivän omistustilanteen mukaan. Koska lähtökohtana pysäyttämisen osalta on, että pysäytettyjen arvopaperin osalta saantoselvitysten tutkiminen kuuluu yksinomaan tilinhoitajille, tulisi sääntelyssä selkiyttää, että näiden osakkeiden osalta oikeus yhtiökokousosallistumiseen määräytyisi arvo-osuusjärjestelmään merkityn omistuksen perusteella. Tämä tarkoittaisi sitä, että omistaja ei voisi osoittaa saantoaan yhtiökokouksessa. Koska arvopaperin liikkeeseen laskenut yhtiö ei olisi arvopaperikeskuksen sääntöjen piirissä, ei tuotonmaksuja ja muita yhtiötapahtumia koskevat liikkeeseenlaskijaan sovellettavat määräykset soveltuisi ko. yhtiöön. Tästä johtuen esimerkiksi tuotonmaksut tulisi toteutettavaksi arvopaperikeskuksen kautta. Yhtiötapahtumia koskevat ilmoitukset kulkisivat vastaavasti yhtiöltä arvopaperikeskukselle ja edelleen tilinhoitajien välityksellä omistajille. AOTL:n maksusuojaa koskevaan määräykseen olisi aiheellista viitata instrumenttikohtaisissa laeissa, kuten OYL:ssa ja AsOYL:ssa. 4.2.4 Arvopaperin poistaminen pysäyttämisen piiristä Omistajalla on oikeus poistaa arvopaperi pysäyttämisen piiristä ja saada arvopaperitodiste haltuunsa. Sääntelyssä tulisi huomioida pantin- tai muun oikeuden haltijan asema ja säätää poistamisen edellytyksistä. Poistamisen yhteydessä arvopaperitodisteeseen merkittäisiin arvopaperikeskuksen tai tilinhoitajan toimesta omistajaksi poistamishetkellä arvoosuustilille merkitty omistaja. Pysäyttämisen aikainen saantoketju jäisi arvo-osuusjärjestelmään. AsOYL edellyttää nykyisin, että osakkeen aiempaa omistajaa koskevat tiedot on säilytettävä 10 vuotta siitä kuin uusi omistaja on merkitty osakeluetteloon, joten tiedot on tätä vastaavasti saatavissa arvo-osuusjärjestelmästä. 5 Liittäminen arvo-osuusjärjestelmään ja liikkeeseenlasku 5.1 Yleistä Arvo-osuusjärjestelmään liittämisellä tarkoitetaan tilannetta, jossa jo olemassa oleva yhtiö jolla on osakekirjat, päättäisi siirtyä kokonaisuudessaan arvo-osuusjärjestelmän käyttöön. Tällöin yhtiö luopuisi fyysisten osakekirjojen käyttämisestä ja asunto-osakkeiden omistus rekisteröitäisiin arvo-osuusjärjestelmässä oleville osakkaiden arvo-osuustileille. Page: (27)21 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä Perustettava asunto-osakeyhtiö voisi päättää myös, ettei yhtiölle valmisteta lainkaan osakekirjoja vaan yhtiö perustetaan suoraan arvo-osuusjärjestelmään. Tällöin puhutaan osakkeen liikkeeseen laskemisesta. Molemmat mainituista tavoista ovat olleet käytössä arvo-osuusjärjestelmässä julkisilla ja yksityisillä osakeyhtiöillä, joita on ollut arvoosuusjärjestelmässä liikkeeseenlaskijoina järjestelmän aloittamisesta saakka. 5.2 Asunto-osakkeiden yksilöinti arvo-osuusjärjestelmässä Käytännössä on kaksi vaihtoehtoa, joilla yksittäiseen asuntoon oikeuttavat osakkeet voitaisiin yksilöidä arvo-osuusjärjestelmässä: 1) Tiettyyn asuntoon oikeuttavat osakkeet yksilöitäisiin yhdellä nk. ISIN-tunnuksella, tai 2) Yhteen asunto-osakeyhtiöön sisältyvät huoneistot yksilöidään yhdellä ISIN-tunnuksella, minkä lisäksi arvo-osuusjärjestelmässä olisi tieto siitä asunnosta, johon tietyt osakkeet oikeuttavat. Asunto-osakeyhtiön osakkeet eivät ole keskenään samanlaisia, vaan kohdistuvat määrättyyn asuinhuoneistoon. Siksi niiden erillinen tai irrallinen luovuttaminen ei olisi sallittua ja yksilöinti olisi tehtävä tavalla, joka ei tee mahdolliseksi eri osakkeiden sekoittumista. Asunto-osakkeiden yksilöintitapa vaikuttaa lisäksi mm. tapaan, jolla yhtiön osakeluetteloa ylläpidetään ja yhtiön osakkeisiin liittyvät yhtiötapahtumat toteutetaan arvoosuusjärjestelmässä. Vaihtoehdolla ja sen yksityiskohdilla on vaikutusta myös arvoosuusjärjestelmän osapuoliin ja yhtiön osakkeiden käsittelyyn, joten teknisten yksityiskohtien osalta on suositeltavaa että osapuolia kuullaan ennen päätöstä teknisestä ratkaisusta tehdään. 5.3 Osakeyhtiöiden liittäminen sovellettavat määräykset Arvo-osuusjärjestelmään liittäminen voisi asunto-osakkeiden osalta noudattaa samoja periaatteita kuin osakeyhtiöiden liittäminen. Tämä olisi selkeää ja johdonmukaista, koska asunto-osakeyhtiölaki on rakenteeltaan ja myös sisällöltään merkittäviltä osin osakeyhtiölakia vastaava. Osakeyhtiölaissa on oma lukunsa liittyen arvo-osuusjärjestelmään kuuluviin osakkeisiin. Tämä voisi olla käyttökelpoinen ratkaisu myös asunto-osakeyhtiöille. Luvussa olisi esimerkiksi hyvä ottaa huomioon päätöksenteko arvo-osuusjärjestelmään kuulumisesta, osakeluettelon sisällöstä, ylläpidosta ja julkisuudesta arvo-osuusjärjestelmässä sekä asunto-osakkeiden poistamisesta arvo-osuusjärjestelmästä. 5.3.1 Arvo-osuustilit Jotta oikeus asunto-osakkeisiin voitaisiin kirjata arvo-osuustilille, olisi asunto-osakkeen omistajalla oltava arvo-osuustili. Arvo-osuustili on valmiiksi noin 1,3 miljoonalla suomalaisella. On kuitenkin vaikea arvioida, kuinka monella asunto-osakkeiden omistajalla on arvo-osuustili ennestään. Arvo-osuustilien avaaminen on kuitenkin pääsääntöisesti mahdollista pankkien konttoreissa sekä Euroclear Finlandin asiakastilipalveluissa, eikä näiltä osin ole oletettavaa, että osakkailla olisi haastavaa saada arvo-osuustilejä käyttöönsä. Page: (27)22 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä 5.4 Asunto-osakkeiden muu käsittely arvoosuusjärjestelmässä 5.4.1 Täsmäytyspäivä Vain sellaisilla osakeyhtiöiden osakkailla, jotka on merkitty osakasluetteloon kahdeksan arkipäivää ennen yhtiökokousta (nk. täsmäytyspäivä), on oikeus osallistua yhtiökokoukseen. Lisäksi hallintarekisteröityjen osakkaiden osalta on annettu omat määräyksensä, joita täydentää Euroclear Finlandin toimitusjohtajan päätös Liikkeeseenlaskusta ja yhtiöjärjestelyistä arvo-osuusjärjestelmässä – käytännössä edellyttäen, että merkintä nk. tilapäiselle osakasluettelolle on tehty 3 päivää ennen yhtiökokousta. Lisäksi yhtiön on määriteltävä täsmäytyspäivä liittyen varojenjakoon, osakeantiin tai muuhun suorituksen saantiin yhtiöltä. Tämän ns. täsmäytyspäivän määrittäminen, voisi olla lähtökohtaisesti käyttökelpoinen myös asunto-osakeyhtiöissä. Voimassaolevan sääntelyn perusteella osakkaalla on kuitenkin mahdollista osallistua yhtiökokoukseen myös, jos tämä osoittaa luotettavan selvityksen saannostaan. Tämän mahdollisuus tulisi arvioida uudelleen lakimuutosten valmistelun yhteydessä Asunto-osakeyhtiöiden osalta on rajoitettu mahdollisuutta merkitä osakkeiden luovutuksensaaja osakeluettelolle ennen kuin selvitys omistuksen siirtymisestä ja varainsiirtoveron maksamisesta on tehty. Arvo-osuusjärjestelmässä voitaisiin omistuskirjaus tehdä eli siirtää huoneistoon oikeuttavat osakkeet myyjältä ostajalle huolimatta siitä, onko varainsiirtovero maksettu. Osakeluettelolle ei kuitenkaan tehtäisi merkintää ennen kuin esim. asunto-osakeyhtiön isännöitsijälle on annettu selvitys veron maksamisesta. Tässä prosessissa voitaisiin hyödyntää arvo-osuusjärjestelmän olemassa olevia toiminnallisuuksia, muttaä prosessi lienee tarpeen kuvata asunto-osakeyhtiölaissa. 5.4.2 Yhtiötapahtumat Asunto-osakeyhtiölaki antaa mahdollisuuden pitkälti samoihin yhtiöjärjestelyihin ja tapahtumiin kuin osakeyhtiölaki; osingonmaksu, maksullinen ja maksuton osakeanti, optiooikeuksien antaminen, osakepääoman korottaminen, sulautuminen ja jakautuminen ja yhtiömuodon muuttaminen. Näiden osalta toiminnallisuudet ovat jo olemassa arvoosuusjärjestelmässä ja niitä on toteutettu toiminnallisesti osakeyhtiöille. Asunto-osakeyhtiöiden osalta on keskeistä määritellä ketkä osakkaat ovat oikeutettuja osallistumaan yhtiötapahtumiin. Osakeyhtiölaissa osallistuminen on pääsääntöisesti sidottu siihen onko osakas merkitty osakasluettelolle täsmäytyspäivänä. Vastaava määrittely arvoosuusjärjestelmään kuuluvien asunto-osakkeiden osalta vaikuttaisi olevan tarpeen. 6 Hankkeen aikataulutuksesta Page: (27)23 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä 6.1 Toiminnallisuuksien suunnittelu Tarkempien teknisten ja toiminnallisten prosessikuvausten laatiminen voitaisiin aloittaa yhteistyössä pankkien kanssa heti sen jälkeen kun periaatteellinen päätös arvoosuusjärjestelmän hyödyntämisestä olisi pankkien puolelta tehty. (Esimerkiksi Finanssialan Keskusliiton puoltava näkemys, että pankit tukevat asian edistämistä). 6.2 Lakimuutokset Tarvittavista lakimuutoksista ja mahdollisesta aikataulutuksesta tulee keskustella viranomaisten kanssa tarkemmin (erityisesti oikeusministeriö). Tämä on syytä tehdä heti sen jälkeen kun pankkien puolelta on tehty periaatteellinen päätös arvo-osuusjärjestelmän hyödyntämisestä (ks. yllä) 6.3 Järjestelmäkehitys Varsinainen järjestelmäkehityksen toteutuksen aikataulu on riippuvainen tarvittavista lakimuutoksista ja niiden aikataulutuksesta. Jos asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti toteutettaisiin arvo-osuusjärjestelmässä, arvo-osuusjärjestelmään lisättäisiin uutena lajityyppinä asunto-osakkeet. Myös pankkien olisi tällöin lisättävä uusi lajityyppi omiin järjestelmiinsä ja testattava toiminnallisuus huolellisesti ennen asunto-osakkeiden rekisteröinnin aloittamista. 6.4 Asunto-osakeyhtiöiden siirtymisen aikataulu Asunto-osakeyhtiöillä ei olisi liittymispakkoa eikä siten siihen liittyvää aikataulua. Yhtiön hyvän hallinnon periaatteet määritellään jo yhtiön perustamisasiakirjoissa. Uusia asunto-osakeyhtiöitä perustettaessa ja niiden kaupparekisteri-ilmoituksen yhteydessä pitäisi olla helppo mahdollisuus liittää asunto-osakeyhtiön osakkeet arvo-osuusjärjestelmään. Esimerkiksi yhtiön perustamislomakkeessa voisi olla mahdollisuus ilmoittaa arvoosuusjärjestelmään kuulumisesta. 7 Kustannusten kattaminen ja arvioidut volyymit Järjestelmän perustamiskustannuksilta vältyttäisiin, koska arvo-osuusjärjestelmän osalta kyseessä on jo olemassa oleva infrastruktuuri. Koska järjestelmän ylläpitokustannukset ovat suurelta osin luonteeltaan kiinteät, ei volyymien kasvu aiheuttaisi merkittäviä lisäkustannuksia. Arvo-osuusjärjestelmän toiminnallisuuksien kehittämisestä ja järjestelmän ylläpitämisestä aiheutuvat kustannukset voitaisiin kattaa suurimmaksi osaksi asuntokauppojen ja muiden omistussiirtojen yhteydessä perittävältä erillisellä asunto-osakkeen kirjaamismaksulla, Page: (27)24 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä mutta asia tulee keskustella ja malli kehittää yhdessä arvo-osuusjärjestelmää operoivien tilinhoitajayhteisöjen kanssa. Suomessa on noin 84 000 asunto-osakeyhtiötä ja kaikkien näiden osakkeet voitaisiin keskitetysti rekisteröidä arvo-osuusjärjestelmässä. Patentti- ja rekisterihallituksen vuonna 2004 tekemän arvion mukaan vuosittain käsiteltäviä saantoja olisi noin 160 000. Vuoden 2011 lopussa Suomessa oli noin 1600 pankkikonttoria, mikä tarkoittaisi keskimääräisesti 100 käsiteltävää saantoa vuosittain per pankkikonttori. On kuitenkin vaikea arvioida, kuinka suuri osa asunto-osakeyhtiöiden osakkeista siirrettäisiin arvo-osuusjärjestelmään heti sähköisen rekisteröinnin mahdollistuttua ja kuinka suuri osa asunto-osakkeista jäisi kokonaan arvo-osuusjärjestelmän ulkopuolelle. Varsinaista rekisteröintipakkoa arvo-osuusjärjestelmään ei siis olisi eikä asuntoosakeyhtiöille tulisi aiheutua arvo-osuusjärjestelmän hyödyntämisestä kokonaiskustannusten kasvua nykyiseen tilanteeseen verrattuna. 8 Määritelmiä Asunto-osakeyhtiö Osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jonka yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Kiinteistörahasto Julkinen osakeyhtiö- tai kommandiittiyhtiömuodossa toimiva yhtiö, joka sijoittaa varat edelleen pääasiallisesti kiinteistöihin sekä kiinteistöarvopapereihin muussa kuin rakentamisen tai kiinteistönjalostustoiminnan tarkoituksessa. Kiinteistöyhtiö (myös kiinteistöosakeyhtiö tai keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö) Osakeyhtiö, jonka tarkoituksena on omistaa tai hallita yhtä tai useampaa rakennusta ja jonka osake tuottaa oikeuden hallita määrättyä huoneistoa tai osaa rakennuksesta. Kiinteistöyhtiö poikkeaa asunto-osakeyhtiöstä siten, että kiinteistöyhtiön omistamien huoneistojen lattiapinta-alasta ei ole määrätty yli puolta asuinhuoneistokäyttöön. Tavallisesta osakeyhtiöstä kiinteistöyhtiö eroaa yhtiöjärjestyksessä olevasta maininnasta jonka mukaan osakkeet on sidottu tiettyyn huoneistoon. Lähtökohtaisesti myös kiinteistöyhtiöihin sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia, mutta yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä että yhtiöön sovelletaan sen sijaan osakeyhtiölakia tai että asunto-osakeyhtiölakia sovelletaan siihen vain osittain. Ei-keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä osakeomistus ei oikeuta tietyn rakennuksen tai sen osan hallintaan, vaan kaikilla osakkeilla on samanlainen omistusoikeus yhtiössä ja yhtäläinen oikeus yhtiön tuottamaan voittoon. Page: (27)25 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä 9 Liitteet LIITE X Yksinkertaistettu liittämismalli Yksinkertaistettu malli 1/2 Asunto-osakeyhtiö viim. 4 vkoa ennen Osakeyhtiö As.oy:n yhteydenotto Euroclear Finlandiin • Ohjeistus, aikataulu Oy:n yhteydenotto Euroclear Finlandiin • Ohjeistus, aikataulu Liikkeeseenlaskijan asiamiehen valinta Liikkeeseenlaskijan asiamiehen valinta Yhtiökokous • Päätös liittämisestä: omistajat voivat halutessaan liittää omat osakkeensa? • Yhtiöjärjestyksen muutokset • Tarvittaessa valtuutus hallitukselle päättää ilmoittautumisajasta Yhtiökokous • Päätös liittämisestä • Yhtiöjärjestyksen muutokset • Tarvittaessa valtuutus hallitukselle päättää ilmoittautumisajasta Suostumukset ja kirjaamishakemukset Suostumukset ja kirjaamishakemukset 3 vkoa Hakemukset Euroclear Finlandille • Liikkeeseenlaskija- ja liikkeeseenlaskuhakemus liitteineen • As.oy:n hallituksen allekirjoittama liikkeeseenlaskijasopimus • Tieto suostumuksista • As.oy:n hallituksen vakuutus? 2 vkoa Hakemusten hyväksyminen • Euroclear Finlandin lupa kaupparekisterimerkintää varten Hakemukset Euroclear Finlandille • Liikkeeseenlaskija- ja liikkeeseenlaskuhakemus liitteineen • As.oy:n hallituksen allekirjoittama liikkeeseenlaskijasopimus • Tieto suostumuksista • Toimitusjohtajan vakuutus Hakemusten hyväksyminen • Euroclear Finlandin lupa kaupparekisterimerkintää varten viim. 4 vkoa ennen 3 vkoa 2 vkoa Yksinkertaistettu malli 2/2 Asunto-osakeyhtiö Liikkeeseenlaskijasopimus • Hallituksen jäsenten allekirjoitus 1 vko Kaupparekisterimerkintä Ilmoittautumisaika • Osakkeet kirjataan arvo-osuustileille As.oy:n osakkeet arvo-osuusjärjestelmässä • Osakasluettelon ylläpidosta vastaa Euroclear Finland • THY:t kirjaavat omistusmuutokset Osakeyhtiö Liikkeeseenlaskijasopimus Kaupparekisterimerkintä 1 vko Ilmoittautumisaika • Osakkeet kirjataan arvo-osuustileille Yhtiön osakkeet arvo-osuusjärjestelmässä • Osakasluettelon ylläpidosta vastaa Euroclear Finland • THY:t kirjaavat omistusmuutokset Page: (27)26 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012 o OYL:ää avasti ettava tajille 3kk n? nöintitoimisto useita as.oyitä lla, voidaanko ellä esim. 1 muksella? Vrt. niteltu masijoittajan miesmalli Edition P1.0-1 Esiselvitys Asunto-osakkeiden sähköinen rekisteröinti arvo-osuusjärjestelmässä LIITE Y Vaihtomalli Vaihtomalli 1/2 Asunto-osakeyhtiö viim. 6 kk ennen 3 kk 1 kk 3 vkoa Oy:n yhteydenotto Euroclear Finlandiin • Ohjeistus, aikataulu Osakeyhtiö Oy:n yhteydenotto Euroclear Finlandiin • Ohjeistus, aikataulu Liikkeeseenlaskijan asiamiehen valinta Liikkeeseenlaskijan asiamiehen valinta Yhtiökokous • Päätös liittämisestä: omistajat voivat halutessaan liittää omat osakkeensa? • Yhtiöjärjestyksen muutokset • Tarvittaessa valtuutus hallitukselle päättää ilmoittautumisajasta Yhtiökokous • Päätös liittämisestä • Yhtiöjärjestyksen muutokset • Tarvittaessa valtuutus hallitukselle päättää ilmoittautumisajasta Omistajien (pantinhaltijoiden) ohjeistus • Kirje • Lehti-ilmoitus virallisessa lehdessä ja tarvittaessa paikallislehdessä Omistajien (pantinhaltijoiden) ohjeistus • Kirje • Lehti-ilmoitus virallisessa lehdessä ja tarvittaessa paikallislehdessä Hakemukset Euroclear Finlandille • Liikkeeseenlaskija- ja liikkeeseenlaskuhakemus liitteineen Hakemukset Euroclear Finlandille • Liikkeeseenlaskija- ja liikkeeseenlaskuhakemus liitteineen Hakemusten hyväksyminen • Euroclear Finlandin lupa kaupparekisterimerkintää varten Hakemusten hyväksyminen • Euroclear Finlandin lupa kaupparekisterimerkintää varten viim. 6 kk ennen 3 kk 1 kk 3 vkoa Vaihtomalli 2/2 Asunto-osakeyhtiö 2 vkoa Osakeyhtiö Liikkeeseenlaskijasopimus Liikkeeseenlaskijasopimus Kaupparekisterimerkintä Kaupparekisterimerkintä Ilmoittautumisaika • Osakkeet kirjataan arvo-osuustileille Ilmoittautumisaika • Osakkeet kirjataan arvo-osuustileille Osakkeet arvo-osuusjärjestelmässä • Osakasluettelon ylläpidosta vastaa Euroclear Finland • THY:t kirjaavat omistusmuutokset Osakkeet arvo-osuusjärjestelmässä • Osakasluettelon ylläpidosta vastaa Euroclear Finland • THY:t kirjaavat omistusmuutokset 2 vkoa Page: (27)27 Esiselvitys_Asunto-osakkeet arvo-osuusjärjestelmään 11/2012
© Copyright 2024