KOAS | Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiö | Kauppakatu 11 A, 40100 JYVÄSKYLÄ Y-tunnus 0174752-8 Toimintakertomus ja tilinpäätös 2012 1.1.2012-31.12.2012 toimitusjohtajan katsaus Toimitusjohtajan katsaus Säätiön 38. toimintavuotena asuntojen kysyntä jatkui vakaana ja käyttöaste pysyi hyvällä tasolla. Osaltaan siihen vaikutti korkeakoulujen kanssa solmitut kansainvälisten vaihto-opiskelijoiden kiintiöpaikkasopimukset. Korkeakoulut vastaavat osittain vaihto-opiskelijoiden aiheuttamista tyhjäkäyttökustannuksista. Koasin toiminnan tulee olla kustannustehokasta, jotta opiskelijoille voidaan tarjota edullisia ja hyviä asuntoja. Tähän päästään tehokkaalla automaation hyväksikäytöllä. Toimintavuoden aikana kehitettiin KOAS Booking varausohjelma. Sen avulla asukkaat varaavat pesula- ja saunavuorot sekä autopaikat netissä. Tavoitteena on kehittää ohjelmasta asukasviestinnän väline sekä toteuttaa se myös älypuhelinsovelluksina. Säätiö toteuttaa strategisia tavoitteitaan rakentamalla Veturitallinkadulle haluttuja keskustayksiöitä. Talon rakentaminen alkoi keväällä 2012 ja se valmistuu elokuussa 2013. KOAS Kotiraiteesta tulee Koasin suurin talo, sen hyötypinta-ala on 6 738 m2. Taloon tulee kaikkiaan 219 asuntoa, joista valtaosa on yksiöitä. Rakennukseen tulee myös autohalli. KVR-urakoitsijana toimii YIT Rakennus Oy. Kokonaisinvestoinnin määrä on noin 20 miljoonaa euroa. Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiö on imagoltaan paras vuokranantaja Jyväskylässä. KOAS sai parhaat arviot Taloustutkimuksen tekemässä vuokranantajien imagokyselyssä. Tutkimuskohteena oli kahdeksan Jyväskylässä toimivaa suurta vuokranantajayhteisöä. KOAS sai parhaan yleisarvosanan. Lisäksi KOAS oli paras tunnettavuudeltaan, maineeltaan vuokranantajana sekä tiedottamisessa. Koasin tuntee 74 prosenttia vastaajista. Asiakaspalvelussa ja asumiskustannuksissa KOAS oli toiseksi paras. Kiitän säätiön henkilöstöä ja yhteistyökumppaneita taloudellisesti ja toiminnallisesti onnistuneesta vuodesta 2012. Matti Tanskanen toimitusjohtaja Sisällys Toimitusjohtajan katsaus.............................. 2 Liitetiedo..................................................... 10 - 12 Hallituksen kertomus säätiön Toimintakertomuksen ja toiminnasta .................................................. 3 - 7 tilinpäätöksen allekirjoitus...........................13 Tilinpäätös Tilintarkastajien tilinpäätösmerkintä.......13 Tuloslaskelma....................................................8 Tilintarkastuskertomus..................................14 Tase........................................................................9 Avaintietoja........................................................15 Rahoituslaskelma........................................... 10 2 HALLITUKSEN KERTOMUS SÄÄTIÖN TOIMINNASTA Jyväskylässä opiskelijoista 23 % asuu opiskelija-asunnoissa SÄÄTIÖN TARKOITUS Säätiön toimitusjohtajana toimi Matti Tanskanen, johtoryhmään kuuluivat lisäksi kiinteistöpäällikkö Satu Varstala, talouspäällikkö Riikka Kammonen ja asiakkuuspäällikkö Tiia Matilainen. Kiinteistöpäällikkö Juha Wennström oli koulutusvapaalla 1.4.2012 – 28.2.2013. Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiön tarkoituksena on opiskelijoiden asuntotarpeen tyydyttäminen rakennuttamalla, ylläpitämällä ja vuokraamalla vuokra-asuntoja. ASUNTOJEN VUOKRAUS Lisäksi säätiö voi huolehtia jo opintonsa päättäneiden nuorten vuokra-asunnoista sekä harjoittaa ja tukea myös muuta nuorison asuntotilannetta helpottavaa sekä kansainvälistä opiskelija-, tutkija- ja nuorisovaihtoa edistävää asuntotuotantoa ja osallistua asumisoikeusasuntojen tuottamiseen. Tilivuosi on Säätiöllä oli toimintavuoden lopussa 4 041 asuntopaikkaa. Kansainvälisten opiskelijoiden määrä on 15 – 20 prosenttia. Säätiö solmi korkeakoulujen kanssa sopimuksen kansainvälisten vaihto-opiskelijoiden kiintiöpaikoista. Sopimuksella tasataan vaihto-opiskelijoiden asuttamisesta aiheutuvia tyhjäkäyttökustannuksia. Asuntojen vuokratuotosta laskettu taloudellinen käyttöaste pysyi edellisvuoden tasolla ollen 96,3 prosenttia. Asuinhuoneistoja oli vuoden lopussa yhteensä 2 216 kappaletta. Asunnoista yksiöitä oli 580 kpl (26 %), perheasuntoja 629 kpl (28 %) ja soluasuntoja 1 007 kpl (46 %). säätiön 38. toimintavuosi. YMPÄRISTÖTEKIJÄT Säätiö toimii Jyväskylän kaupungissa, jossa opiskelijoita on yhteensä noin 28 000. Yliopistossa opiskelee 15 000, ammattikorkeakoulussa 8 000, ammattiopistossa 4 500 ja muissa oppilaitoksissa 500 opiskelijaa. Uusia asuntohakemuksia käsiteltiin vuoden aikana 7 214 kappaletta. Hakemusten määrä pysyi edellisvuoden tasolla. Suu- ORGANISAATIO rin kysyntä kohdistui yksiöihin ja keskustassa oleviin asuntoihin. Vuoden 2012 lopulla säätiön vakituisessa palveluksessa oli 14 henkilöä. Vuokraustoimessa oli 5 henkilöä, kiinteistötoimessa 5 henkilöä ja hallinto- ja taloustoimessa 4 henkilöä. Opiskelija-asuntopaikkoja Jyväskylässä oli vuodenvaihteessa 6 414 kappaletta. Opiskelijoista asuu täten noin 23 % opiskelija-asunnoissa. KOAS JYY JAO Kristillinen opisto Pelastusarmeijan opiskelijakoti 9 Yhteensä 6 335 9 2011 14 2012 14 94 167 167 2 010 2 069 Yhteensä 6 414 94 4 041 4 041 Opiskelija-asuntopaikat Jyväskylässä Katolisten sisarten asuntola 3 HALLITUKSEN KERTOMUS SÄÄTIÖN TOIMINNASTA KOAS Kotiraide on rakenteilla keskustaan KIINTEISTÖT Toimintavuoden lopussa säätiö omisti ja hallinnoi yhteensä 76 kerrostaloa. Taloissa oli yhteensä huoneistoalaa 101 949 m2. Asuinhuoneistoja oli yhteensä 2 216 kappaletta ja niissä yksittäisiä asuntopaikkoja 4 041. Energiansäästötoimilla on pyritty vähentämään erityisesti lämpimän käyttöveden kulutusta. Veden kulutus asukasta kohden on pienentynyt vuodesta 2006 lähtien 29 prosentilla. Toteutetuilla energiansäästötoimilla on saavutettu 499 000 € laskennallinen vuosisäästö. Asukaspaikkaa kohden tämä on noin 10 €/kk. Asukkailta ei peritä erillisiä sähkö-, tietoverkko-, vesi- tai pesulamaksuja, joten nämä kulut ovat osana hoitokuluja. Kiinteistöjen huolto- ja siivouspalvelut hankittiin ostopalveluina kiinteistönhuoltoyhtiöiltä. Isännöinti ja osa kunnossapitotöistä suoritettiin omalla henkilökunnalla. Toimintavuonna ei valmistunut uusia eikä peruskorjattuja asuntoja. Rakenteilla on ydinkeskustaan, Veturitallinkadulle nouseva Kotiraide. Rakennustyöt alkoivat huhtikuussa ja talo valmistuu elokuussa 2013. Kokonaisinvestoinnin määrä on noin 20 miljoonaa euroa. Vuosikorjauksiin käytettiin rahaa 1 000 289 € (edellisvuonna 822 463 €). Suurimmat menoerät olivat kylpyhuoneremontit, IV-nuohoukset, vesikattokorjaukset, lämmitysjärjestelmä- ja niiden automatiikkamuutokset, salaojien ja sade-vesijärjestelmien korjaukset sekä ulkoseinäelementtien saumaukset. Talon hyötypinta-ala on 6 738 m2. Taloon tulee kaikkiaan 219 asuntoa, joista 174 asuntoa on 25 – 31 m2 kokoisia yksiöitä. Loput 45 asuntoa ovat 36,5 – 46,5 m2 kokoisia kaksioita. Rakennukseen tulee myös autohalli. KVR-urakoitsijana toimii YIT Rakennus Oy. VUOKRAUSTOIMINNAN TILASTOTIETOJA 2012 2011 2010 2009 Asuntohakemuksia, (kpl) 7 214 7 187 7 565 7 236 Uusia sopimuksia, (kpl) 2 503 2 656 2 712 2 643 Asuntojen käyttöaste, (%) 96,3 96,3 96,6 96,4 2008 7 116 2 648 96,3 Hoitokulut €/m2/kk 2012 2011 2010 2009 5,97 5,75 5,68 5,88 Hoitokulut yhteensä, €/m2/kk 2,11 2,02 2,03 1,92 Energia ja vesi, €/m2/kk 1,04 1,07 0,97 0,98 Huollon ostopalvelut, €/m2/kk 0,24 0,19 0,19 0,19 Tietoverkkokulut, €/m2/kk 0,82 0,69 0,79 1,05 Korjaukset, €/m2/kk 2008 5,06 1,72 0,88 0,19 0,73 Kiinteistöjen energian ja veden kulutustiedot 2012 2011 2010 2009 39,4 38 44,3 40,2 Lämpö kWh/rm3 Lämpö kWh/rm3 normeerattu Sähkö kWh/rm3 Vesi l/asukas/vrk 4 2008 38,8 39,1 40,0 41,4 42,3 42,8 16,0 93 16,3 94 16,9 100 16,5 105 16,3 109 HALLITUKSEN KERTOMUS SÄÄTIÖN TOIMINNASTA Talouden tunnusluvut HOITOKATE JA RAHOITUKSEN TUNNUSLUVUT 2012 2011 2010 Hoitokate, % 47,1 47,4 46,1 Omavaraisuusaste, % 10,4 10,0 9,0 Tulorahoitusprosentti, % 31,4 32,0 33,9 Vieraan pääoman takaisinmaksuaika, v. 19,4 18,5 18,7 TALOUS Säätiön kiinteistöjen tuotot olivat tilikaudella 13 819 418 €, mikä oli 687 068 € ja 5,2 % enemmän kuin edellisenä vuonna. Asuntovuokria korotettiin toimintavuoden aikana 2,8 %. Keskivuokra oli 11,31 €/m2/kk. Alin kohteen keskivuokra oli 9,49 €/m2/kk Roninmäen kohteessa ja ylin 14,70 €/m2/ kk keskustan Ratapiha kohteessa. Vuokraan sisältyvät vesi-, sähkö-, pesutupa-, sauna- ja tietoverkkomaksut. Kiinteistöjen hoitokulut olivat tilikaudella yhteensä 7 298 449 €, hoitokulut kasvoivat edellisvuodesta 405 538 €, muutosprosentti oli 5,9 %. Hoitokateprosentti aleni, ollen 47,1 % (edellisvuonna 47,4 %). Toimintavuoden hoitokate oli 6 502 785 €, (edellisvuonna 6 223 911 €). 2009 2008 45,1 9,0 25,3 24,0 47,1 9,8 29,7 19,1 Luottotappioita kirjattiin 24 819 € (20 273 €) ja jälkiperintätuottoja kertyi 6 501 € (4 551 €). Vuokrasaamisia oli 106 637 € (110 947 €). Säätiön rahoitustuotot ja -kulut olivat -2 166 391 € (-2 018 444 €). Pitkäaikaista vierasta pääomaa nostettiin 9 000 000 € (4 360 407 €). Lainoja lyhennettiin 2 733 830 € (4 260 514 €). Toimintavuoden investoinnit olivat yhteensä 11 900 563 € (4 399 813 €). Tilikauden poistot olivat yhteensä 3 230 812 € (3 210 290 €). Tilikauden voitto oli 1 105 580 € (995 176 €). Voitto toteutui budjetoitua parempana, koska yleinen korkotaso säilyi alhaisena. KOAS Kotiraide 5 HALLITUKSEN KERTOMUS SÄÄTIÖN TOIMINNASTA Päätöksentekijät HALLINTO Säätiön valtuuskuntaan kuului toimintavuonna 24 jäsentä. Valtuuskuntaan valitsee Jyväskylän kaupunki sekä Jyväskylän yliopiston ylioppilaskunta kahdeksan edustajaa, Jyväskylän ammattikorkeakoulun opiskelijakunta JAMKO viisi edustajaa sekä ammattiopiston opiskelijakunta JAMO yhden edustajan. Asukastoimikunnat valitsevat kaksi edustajaa. Valtuuskunnan puheenjohtajana toimi Antti Yli-Tainio ja varapuheenjohtajana toimi Markku Ikkala. Valtuuskunta kokoontui toimintavuonna kaksi kertaa. Hallitus kokoontui toimintavuoden aikana kahdeksan kertaa (edellisvuonna 8). Pöytäkirjamerkintöjä kertyi 81 asiasta (79). Asukkaita edustavat asukastoimikunnat parantavat asumisviihtyvyyttä sekä toimivat asukasdemokratia eliminä. Toimikunnat hankkivat yhteisiä käyttötavaroita, huolehtivat yhteistiloista sekä järjestävät asukkaiden tilaisuuksia kuten pihatalkoita ja pikkujouluja. Asukastoimikuntien yhteistyövaltuuskunnan (AsuVa) puheenjohtajana toimi Sasa Sokka ja sihteerinä Juha Hokkanen. Säätiön tilintarkastajina ovat toimineet KPMG Oy Ab päävastuullisena tilintarkastajana KHT, JHTT Pertti Keskinen sekä Oy Audiator Yhtiötarkastus Ab päävastuullisena tilintarkastajana HTM, JHTT Jarmo Jäspi. 6 Valtuuskunnan jäseninä ovat vuonna 2012 olleeT: JYY Jyväskylän kaupunki Antti Yli-Tainio, pj Markku Ikkala, vpj Eetu Heiska Kirsi-Mari Hardy Jori HurulaLeena Kaskivaara Dorrit Hämäläinen Joel Lehtonen Jyri HämäläinenHannu Murisoja Ida KauppinenOlli Rundgren Tommi LiinalampiVirve Särkkä Noona Pihlajaniemi Kea Tossavainen JAMKOAsuVa Aku AarvaAnne Karvonen Rene HassinenAntti Martikainen Tuomas Lampinen Maiju TuomainenJAMO Tomi Virtanen Heidi Kosamo HALLITUS Valtuuskunnan valitsemaan hallitukseen kuuluu yhdeksän jäsentä, josta vähintään kahden tulee olla asukastoimikuntien esittämiä asukasedustajia. Hallitukseen kuuluivat vuonna 2012: Esa Salokorpi, pj Minna Oinas, vpj Joonas Könttä Jyri Järvinen Mikko Lepo Kosti Pynnönen Sasa SokkaKaroliina Vainikainen Anna-Mari Heino (24.10.2012 saakka) Minna Koivisto (24.10.2012 alkaen) HALLITUKSEN KERTOMUS SÄÄTIÖN TOIMINNASTA Asuntojen hakijamäärien arvioidaan pysyvän korkealla tasolla TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT JA RISKIT Jyväskylä säilyy merkittävänä opiskelukaupunkina, vaikka ammattikorkeakoulun aloituspaikkamäärä hieman laskee ja opiskeluaikoihin kohdistuu lyhentämispaineita. Hallitus seuraa Jyväskylän korkeakoulujen opiskelijamäärien ja aloituspaikkojen muutoksia. Säätiön lähivuosien näkymät ovat vakaat. Asuntojen hakijamäärien arvioidaan pysyvän edellisvuosien korkealla tasolla. Säätiö saa tuloja ainoastaan vuokratuotoista. Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät kysynnän muutoksista johtuvaan asuntojen tyhjäkäyttöön. Hoitokulujen, erityisesti energiakulujen voimakas kasvaminen asettaa haasteita säännöllisen korjaustoiminnan toteuttamiseen mikä lisäisi korjausvelkaa. Energiakustannusten kasvua ehkäistään tehostamalla kiinteistöjen energiatehokkuutta ja kannustamalla asukkaita energiansäästöön. Säätiön asuntojen käyttöaste ja siten myös taloudellinen tulos pysynee hyvällä tasolla. Asuntojen vuokrattavuutta varmistetaan rakentamalla uusia taloja vain sijainniltaan hyville paikoille ja luopumalla vanhoista sijainniltaan huonommista kiinteistöistä. Säätiö varautuu tuleviin peruskorjauksiin ohjaamalla vuosittaisia voittovaroja investointirahastoon. Rahoituksellisten riskien osalta korkotason vaihtelu on merkittävin epävarmuustekijä ja samalla taloudelliseen tulokseen vaikuttava tekijä. Säätiön lainakanta on voimakkaan uudisrakentamisen myötä muuttunut. Korkotukilainojen osuus on kasvanut. Suurin osa lainakannasta on arava- ja korkotukilainoja, jotka sisältävät korkoriskiä rajoittavan elementin. Säätiö on suojautunut korkoriskin osalta lainasalkun hajauttamisella ja suojaamalla osan markkinaehtoisesta lainakannasta. Säätiön omaisuus–, keskeytys– ja vastuuvahinkoriskit on suojattu vakuutuksilla. OLENNAISET TAPAHTUMAT TILIKAUDEN JÄLKEEN Säätiö on lisännyt korkoriskin hallintaa solmimalla Pohjola Pankki Oyj:n kanssa kynnyksellisen koronvaihtosopimuksen 27.9.2013 alkaen. Laskennallisen 16 120 122 € pääoman vaihtuvakorkoinen viitekorko on kiinnitetty 28.3.2022 saakka. Säätiö on myynyt 13.2.2013 Pirttimäen kohteen Asunto Oy Jyväskylän Pirttimäelle. Kiulun kohde on myyty 22.2.2013 yleishyödylliselle AL-Vuokratalot Oy:lle. Molempien kohteiden omistus- ja hallintaoikeudet siirtyivät 1.3.2013 alkaen. Asukkaiden vuokrasopimukset jatkuivat entisellään. TUTKIMUS- JA KEHITYSTOIMINTA Jyväskylän yliopiston kauppakorkeakoulun opiskelijan tutkimus ”Kolmannen sektorin toimijan arvonlisäverotus kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksessa ja kiinteistöinvestoinneissa” valmistui syyskuussa 2012. Ammattikorkeakoulun opiskelijan tutkimus ”Kansainvälisten opiskelijoiden asumisesta Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiössä” valmistui tammikuussa 2012. Tutkimus- ja kehitystoiminnan menot kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. 7 TULOSLASKELMA 1.1. - 31.12.2012 1.1. - 31.12.2011 Kiinteistöjen tuotot Asuntovuokrat 13 341 912 12 688 296 Muut vuokrat 341 101 320 573 Käyttökorvaukset 108 401 95 241 Muut kiinteistöjen tuotot 28 003 28 238 Kiinteistöjen tuotot yhteensä 13 819 418 13 132 349 Luottotappiot ja oikaisuerät -18 183 -15 527 Kiinteistöjen hoitokulut Henkilöstökulut -846 864 -898 342 Hallinto -46 483 -38 987 Tietoverkkokulut -296 575 -225 020 Käyttö- ja huolto -566 259 -611 009 Ulkoalueiden hoito -326 770 -341 540 Siivous -376 002 -333 254 Lämmitys -1 170 211 -1 036 264 Vesi ja jätevesi -660 561 -572 703 Sähkö -747 330 -811 040 Jätehuolto -175 227 -161 647 Vahinkovakuutukset -75 289 -69 696 Vuokrat -195 993 -196 182 Kiinteistövero -330 300 -323 871 Korjaukset -1 000 288 -822 463 Muut hoitomenot -437 538 -393 592 Oman käytön arvonlisävero -46 750 -57 295 Kiinteistöjen hoitokulut yhteensä -7 298 449 -6 892 911 HOITOKATE 6 502 785 6 223 911 Poistot ja arvonalentumiset Rakennuksista ja rakennelmista -2 780 573 -2 661 756 Rakennusten koneista ja laitteista -337 480 -449 359 Koneista ja kalustosta -98 955 -90 668 Muista pitkävaikutteisista menoista -13 802 -8 506 Poistot yhteensä -3 230 812 -3 210 290 Rahoitustuotot ja -kulut Korkotuotot 23 233 69 241 Korkokulut -2 184 355 -2 082 486 Muut rahoituskulut -5 269 -5 199 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -2 166 391 -2 018 444 VOITTO ENNEN SATUNNAISIA ERIÄ 1 105 580 995 176 TILIKAUDEN VOITTO 1 105 580 995 176 8 TASE Vastaavaa 31.12.2012 31.12.2011 PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet 34 267 25 532 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 34 267 25 532 Aineelliset hyödykkeet Maa-alueet 8 030 685 6 045 210 Liittymismaksut 1 014 366 1 014 366 Rakennukset ja rakennelmat 74 088 977 76 863 439 Rakennusten koneet ja laitteet 1 012 442 1 348 078 Koneet ja kalusto 158 614 184 336 Keskeneräiset hankinnat 9 823 893 12 533 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 94 128 979 85 467 963 Sijoitukset Osakkeet ja osuudet 4 767 4 767 Sijoitukset yhteensä 4 767 4 767 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 94 168 014 85 498 264 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Myynti- ja vuokrasaamiset 106 637 110 947 Siirtosaamiset 57 799 26 550 Muut saamiset 5 445 0 Saamiset yhteensä 169 882 137 498 Rahat ja pankkisaamiset 2 494 286 3 435 611 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 2 664 168 3 573 109 VASTAAVAA YHTEENSÄ 96 832 183 89 071 373 VASTATTAVAA OMA PÄÄOMA Peruspääoma 8 409 8 409 Arvonkorotusrahasto 245 591 245 591 Muut rahastot 6 211 764 5 711 764 Edellisten tilikausien voitto 2 471 146 1 975 969 Tilikauden voitto 1 105 580 995 176 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 10 042 492 8 936 911 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 81 372 554 75 172 092 Eläkelainat 20 025 21 532 Pitkäaikainen yhteensä 81 392 579 75 193 624 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 2 801 058 2 733 843 Saadut ennakot 110 265 99 300 Ostovelat 825 641 341 636 Siirtovelat 561 833 655 996 Muut lyhytaikaiset velat Vakuusmaksut 1 098 312 1 110 059 Lyhytaikainen yhteensä 5 397 111 4 940 837 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 86 789 690 80 134 162 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 96 832 183 89 071 373 9 RAHOITUSLASKELMA 2012 2011 Liiketoiminnan rahavirta Myynnistä saadut maksut 13 823 728 13 134 386 Maksut liiketoiminnan kuluista -6 908 411 -7 086 212 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä 6 915 317 6 048 174 Saadut korkotuotot 23 233 69 241 Maksetut korot ja maksut rahoituskuluista -2 244 698 -1 929 980 = Liiketoiminnan rahavirta (A) 4 693 851 4 187 434 Investointien rahavirta Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -11 900 563 -4 399 813 Myyntituotto muista sijoituksista 0 0 = Investointien rahavirta (B) -11 900 563 -4 399 813 Rahoituksen rahavirta Pitkäaikaisten lainojen nostot 9 000 000 4 360 407 Lyhytaikaisen velan lisäys -782 52 053 Oman pääoman lisäys 0 65 364 Pitkäaikaisten lainojen lyhennykset -2 733 830 -4 260 514 = Rahoituksen rahavirta C 6 265 386 217 310 Rahavarojen lisäys (A+B+C) -941 325 4 931 Rahat tilikauden alussa 3 435 611 3 430 679 Rahat tilikauden lopussa 2 494 286 3 435 611 Muutos -941 325 4 931 Tuloslaskelmaa koskevat liitetiedot Henkilöstöä koskevat liitetiedot 2012 2011 Henkilöstö keskimäärin kpl Vuokraustoimi 5 5 Kiinteistötoimi 5 5 Hallinto- ja talous 4 4 Yhteensä 14 14 Vakituisen henkilöstön keski-ikä 46 v. 47 v. Henkilöstökulut euroa 2012 2011 Palkat ja palkkiot 649 722 702 787 Eläkekulut 160 486 156 709 Henkilösivukulut 36 655 38 844 Henkilöstökulut yhteensä 846 864 898 342 Luontaisetuja euroa 38 708 38 273 Toimielinten kokouspalkkiot euroa 2012 2011 Hallitus 15 420 17 180 Valtuuskunta 3 040 3 460 AsuVa 2 400 1 280 10 Tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Omaisuus on arvostettu poistoin vähennettyyn hankintamenoon. Investointiavustusten kirjauskäytöntöä on muutettu vuodesta 2002 alkaen. Avustukset kirjataan hankintamenon vähennykseksi, kun ne aikaisemman käytännön mukaisesti on kirjattu omaan pääomaan rakennusrahastoon. Pitkäaikaisten lainojen korkoriskin suojaamiseksi tehdyt koronvaihtosopimukset ilmoitetaan liitetiedoissa. Koronvaihtosopimuksiin perustuvilla korkotuotoilla ja -kuluilla oikaistaan suojattavan erän korkoja. Rakennusaikaiset korot aktivoidaan ja kirjataan poistoiksi samassa ajassa kuin lainalla rahoitettu rakennuskohde. Aktivoidut korkomenot vuodesta 2000 lähtien ilmoitetaan taseen liitetiedoissa. Kiulun tasearvosta ”Rakennukset ja rakennelmat” tehdään 93 609 € lisäpoisto, jotta se vastaa ARA:n määräämää luovutuskorvausta. Käyttöomaisuuden hankintameno on poistettu seuraavalla tavalla 2012 2011 Aineettomat oikeudet, tasapoisto 4 v. 4 v. Rakennukset ja rakennelmat Rakennukset, menojäännöspoisto 3,4 % 3,3 % Väestönsuojat, menojäännöspoisto 5 % 5% Rakennelmat, tasapoisto 5 v. 5 v. Rakennusten koneet ja laitteet, menojäännöspoisto 25 % 25 % Aktivoidut korjausmenot 10 v. 10 v. Koneet ja kalusto 4-5 v. 4-5 v. Poistot euroa 2012 2011 Aineettomat oikeudet 13 802 8 506 Rakennukset ja rakennelmat 2 780 573 2 661 756 Rakennusten koneet ja laitteet 337 480 449 359 Koneet ja kalusto 98 955 90 668 Poistot yhteensä 3 230 8120 3 210 290 selvitys poistojen perusteista Käyttöomaisuuden muutokset euroa 2012 2011 Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet Menojäännös 1.1. 25 532 19 771 Lisäys 22 537 14 268 Tilikauden poisto -13 802 -8 506 Menojäännös 31.12. 34 267 25 532 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 34 267 25 532 Aineelliset hyödykkeet Maa-alueet Menojäännös 1.1. 6 045 210 5 969 960 Lisäys 1 985 475 75 250 Menojäännös 31.12. 8 030 685 6 045 210 Liittymismaksut Menojäännös 1.1. 1 014 366 980 659 Lisäys 0 33 707 Menojäännös 31.12. 1 014 366 1 014 366 Rakennukset ja rakennelmat Menojäännös 1.1. 76 863 439 74 427 267 Lisäys 6 111 5 097 928 Tilikauden poisto -2 780 573 -2 661 756 Menojäännös 31.12 74 088 977 76 863 439 Rakennusten koneet ja laitteet Menojäännös 1.1. 1 348 078 1 370 023 Lisäys 1 845 427 414 Tilikauden poisto -337 480 -449 359 Menojäännös 31.12. 1 012 442 1 348 078 Koneet ja kalusto Menojäännös 1.1. 184 336 174 940 Lisäys 73 233 100 063 Tilikauden poisto -98 955 -90 668 Menojäännös 31.12. 158 614 184 336 Keskeneräiset hankinnat Menojäännös 1.1. 12 533 1 361 352 Tilikauden lisäys 9 811 359 4 256 454 Tilikauden vähennys 0 -5 605 273 Menojäännös 31.12 9 823 893 12 533 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 94 128 979 85 467 963 Tasetta koskevat liitetiedot 11 2012 Sijoitukset euroa (kpl) Jyvässeudun Kiinteistöpaletti Oy (16 kpl) 2 691 Sulun Kiinteistönhoito Oy (7 kpl) 117 Auvilankujan Paikoitusyhtiö (16 kpl) 1 076 Veturitallin Parkki Oy (14 kpl) 882 Sijoitukset yhteensä 4 767 2011 2 691 117 1 076 882 4 767 SAAMISET EUROA Asuinhuoneistojen vuokrasaamiset 92 805 98 752 Liiketilojen vuokrasaamiset 13 832 12 195 Muut saamiset 37 078 1 130 Ennakolta maksetut tonttivuokrat 26 166 25 419 Yhteensä 169 882 137 498 Oma pääoma EUROa Peruspääoma 1.1. ja 31.12. 8 409 8 409 Rakennusrahasto 1.1. ja 31.12. 2 319 723 2 319 723 Arvonkorotusrahasto 1.1. ja 31.12. 245 591 245 591 Tonttirahasto 1.1. ja 31.12. 1 640 673 1 640 673 Lahjoitusrahasto 1.1. ja 31.12. 1 367 1 367 Investointirahasto 1.1. 1 750 000 1 550 000 Lisäys, siirto voittovaroista 500 000 200 000 Investointirahasto 31.12. 2 250 000 1 750 000 Edellisten tilikausien voitto 2 971 146 2 175 696 Vähennys, siirto investointirahastoon -500 000 -200 000 Voitto tilikaudelta 1 105 580 995 176 Yhteensä voittovarat 3 576 726 2 971 146 Oma pääoma yhteensä 10 042 492 8 936 911 Lainat, jotka erääntyvät viiden vuoden tai sitä pitemmän ajan kuluttua Pitkäaikainen vieras pääoma euroa Lainat eri luottolaitoksilta 71 908 641 66 842 410 Koronvaihtosopimukset euroa Korkosuojattuja lainoja yhteensä 1 782 338 1 869 565 Aktivoitujen korkomenojen poistamaton osa tase-erässä “Rakennukset ja rakennelmat” Aktivoidut korkomenot euroa Aktivoitu tilikaudella 0 60 344 Aktivoituja korkomenoja poistamatta 737 712 763 835 Siirtovelat euroa Korkojaksotusvelka 385 856 Lomapalkkavelka sosiaalikuluineen 136 934 TyEL-maksuvelka 0 Asukastoimikuntien siirtomääräraha 11 705 Muut siirtovelat 27 338 Yhteensä 561 833 12 440 930 133 594 26 833 11 576 43 062 655 996 Vakuudet ja annetut vastuusitoumukset euroa 2012 2011 Velat, joiden vakuutena on kiinteistökiinnitys Lainat rahoituslaitoksilta 43 205 514 35 426 620 Annetut kiinnitykset 68 415 956 48 066 134 Eläkelainat 20 025 21 532 Annetut kiinnitykset 0 201 822 Lainat Jyväskylän kaupungilta 0 0 Annetut kiinnitykset 1 261 410 1 463 232 Lainat valtiokonttorilta 40 968 097 42 479 315 Annetut kiinnitykset 88 583 316 88 583 316 Vakuudeksi annetut kiinnitykset yhteensä 158 260 682 138 314 504 Kiinnitykset vapaana Koasin hallussa 1 587 822 1 386 000 Valtiokonttoriin talletettuna 4 068 737 3 816 737 Taseeseen sisältymättömät vastuut euroa Leasingsopimuksista maksettavat määrät Alkaneelta tilikaudelta maksettavat 119 273 116 826 Myöhemmin maksettavat 65 786 85 280 MUUT LIITETIEDOT Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitus Jyväskylässä 26. päivänä maaliskuuta 2013 Esa Salokorpi Kalle Jokinen Minna Koivisto Mikko Lepo Minna Oinas Lasse Vuori Kosti Pynnönen Karoliina Vainikainen Jyri Järvinen Matti Tanskanen toimitusjohtaja Tilinpäätösmerkintä Suoritetusta tarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus. Jyväskylässä 11. huhtikuuta 2013 KPMG Oy Ab Oy Audiator Yhtiötarkastus Ab Pertti Keskinen KHT, JHTT Jarmo Jäspi HTM, JHTT 13 TILINTARKASTUSKERTOMUS Tilintarkastuskertomus Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiön valtuuskunnalle Olemme tilintarkastaneet Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiön kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1.-31.12.2012. Tilinpäätös sisältää taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot. Hallituksen vastuu Hallitus vastaa tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, että ne antavat oikeat ja riittävät tiedot Suo-messa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä sekä siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Tilintarkastajan velvollisuudet Velvollisuutenamme on antaa suorittamamme tilintarkastuksen perusteella lausunto tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta sekä säätiölain edellyttämistä seikoista. Tilintarkastuslaki edellyttää, että noudatamme ammattieettisiä periaatteita. Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvä tilintarkastustapa edellyttää, että suunnittelemme ja suoritamme tilintarkastuksen hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko tilinpäätöksessä ja toimintakertomuksessa olennaista virheellisyyttä, ja siitä ovatko hallituksen jäsenet tai säätiön toimihenkilöt syyllistyneet tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus säätiötä kohtaan, taikka rikkoneet säätiölakia tai säätiön sääntöjä. Tilintarkastukseen kuuluu toimenpiteitä tilintarkastusevidenssin hankkimiseksi tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen sisältyvistä luvuista ja niissä esitettävistä muista tiedoista. Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan, johon kuuluu väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riskien arvioiminen. Näitä riskejä arvioidessaan tilintarkastaja ottaa huomioon sisäisen valvonnan, joka on säätiössä merkityksellistä oikeat ja riittävät tiedot antavan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisen kannalta. Tilintarkastaja arvioi sisäistä valvontaa pys-tyäkseen suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta ei siinä tarkoituksessa, että hän antaisi lausunnon säätiön sisäisen valvonnan tehokkuudesta. Tilintarkastukseen kuuluu myös sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuuden, toimivan johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden kohtuulli-suuden sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleisen esittämistavan arvioiminen. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Lausunto tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot säätiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia. Muut lakiin perustuvat lausunnot Säätiön varat on asianmukaisesti sijoitettu ja säätiön toimielimien jäsenille maksettuja palkkioita on pidettävä kohtuullisina. Säätiön tilinpäätös ja toimintakertomus antavat oikeat ja riittävät tiedot säätiön toiminnasta. Jyväskylä 11.4.2013 Oy Audiator Yhtiötarkastus Ab KPMG Oy Ab Jarmo Jäspi HTM, JHTT Pertti Keskinen Toinen linja 14 00530 Helsinki 14 KHT, JHTT Kivääritehtaankatu 8 A 40100 JYVÄSKYLÄ AVAINTIETOJA Avaintietoja Liikevaihto (1000 €) 2012 2011 2010 2009 2008 13 819 13 132 12 234 12 067 11 522 96 832 89 071 87 876 83 120 74 678 11 900 4 399 6 418 12 615 5 228 76 76 75 75 78 101 949 101 949 99 256 95 313 100 191 Asuinhuoneistoja vuoden lopussa (kpl) 2 216 2 216 2 139 1 975 2 089 Asuntopaikkoja vuoden lopussa (kpl) 4 041 4 041 3 931 3 759 3 954 Asuntohakemuksia (kpl) 7 214 7 187 7 565 7 236 7 116 2 503 2 656 2 712 2 643 2 648 Keskivuokra (€/m2/kk) 11,31 11,00 10,44 10,25 9,81 Asuntojen käyttöaste (%) 96,3 96,3 96,6 96,4 96,3 14 15 15 13 13 Taseen loppusumma (1000 €) Investoinnit (1000 €) Rakennusten määrä vuoden lopussa (kpl) Asuntoala vuoden lopussa (m2) Uusia vuokrasopimuksia (kpl) Henkilökunnan määrä 15 KOAS | Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiö | Kauppakatu 11 A, 40100 JYVÄSKYLÄ www. koas.fi