Uporaba množitelja letnih plačil
pri ocenjevanju vrednosti
nepremičnin
Dr. Igor Pšunder
Univerza v Mariboru
Fakulteta za gradbeništvo
Načini in metode ocenjevanja
vrednosti nepremičnin
z
Način primerljivih prodaj
–
z
Način kapitalizacije donosa
–
–
–
z
Metoda primerjave prodaj
Metoda diskontiranega denarnega toka
Metoda kapitalizacije donosa
Metoda multiplikatorjev
Nabavnovrednostni način
–
Nabavnovrednostna metoda
Mednarodni standardi ocenjevanja
vrednosti
z
z
“Primerljive enote uporabljajo dve sestavini
za pripravo količnika (na primer ceno na
enoto mere ali kazalnik, ki ga dobimo z
deljenjem prodajne cene premoženja s čistim
donosom, tj. multiplikator čistega donosa)…”
Angleška verzija standardov ločuje:
–
–
net income multiplier
years' purchase single rate
Metode multiplikatorjev
z
Tradicionalni multiplikatorji
–
–
–
z
Multiplikator čistega dobička (angl. net income
multiplier, NIM)
Multiplikator prihodka (angl. gross income
multiplier, GIM)
Multiplikator najemnin (angl. gross rent multiplier,
GRM)
Množitelj letnih plačil (angl. years’ purchase
single rate, YP)
Tradicionalni multiplikatorji
z
z
z
Vsote neskončnih geometrijskih vrst
Derivati metode kapitalizacije donosa
Temeljijo na predpostavki trajnega
pridobivanja donosov od nepremičnine
Množitelj letnih plačil
z
z
z
Vsota končne geometrijske vrste
Derivat metode diskontiranja denarnih tokov
Uporaben tudi v primerih, ko ni možna
predpostavka trajnega pridobivanja donosov
od nepremičnine
Enačba za izračun količnika
n
(
1+ r ) − 1
YP =
(1 + r )n ⋅ r
n
(
1+ r ) − 1
PV = PMT ⋅ YP = PMT ⋅
(1 + r )n ⋅ r
Skladnost s tradicionalnimi
multiplikatorji
z
Kadar predpostavimo trajnost pridobivanja
donosov od nepremičnine
1
YP = = M
r
Uporaba v praksi
z
z
Kot samostojni množitelj pri ocenjevanju
vrednosti nepremičnin, od katerih ni mogoče
pričakovati trajnega pridobivanja donosov
Kot podmetoda nabavnovrednostne metode
za ocenjevanje obsega netrajne funkcionalne
zastarelosti
Sklep
z
z
Širša uporabnost v primerjavi s
tradicionalnimi multiplikatorji
Izračun količnika YP na podlagi mere
kapitalizacije