Uporaba množitelja letnih plačil pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin Dr. Igor Pšunder Univerza v Mariboru Fakulteta za gradbeništvo Načini in metode ocenjevanja vrednosti nepremičnin z Način primerljivih prodaj – z Način kapitalizacije donosa – – – z Metoda primerjave prodaj Metoda diskontiranega denarnega toka Metoda kapitalizacije donosa Metoda multiplikatorjev Nabavnovrednostni način – Nabavnovrednostna metoda Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti z z “Primerljive enote uporabljajo dve sestavini za pripravo količnika (na primer ceno na enoto mere ali kazalnik, ki ga dobimo z deljenjem prodajne cene premoženja s čistim donosom, tj. multiplikator čistega donosa)…” Angleška verzija standardov ločuje: – – net income multiplier years' purchase single rate Metode multiplikatorjev z Tradicionalni multiplikatorji – – – z Multiplikator čistega dobička (angl. net income multiplier, NIM) Multiplikator prihodka (angl. gross income multiplier, GIM) Multiplikator najemnin (angl. gross rent multiplier, GRM) Množitelj letnih plačil (angl. years’ purchase single rate, YP) Tradicionalni multiplikatorji z z z Vsote neskončnih geometrijskih vrst Derivati metode kapitalizacije donosa Temeljijo na predpostavki trajnega pridobivanja donosov od nepremičnine Množitelj letnih plačil z z z Vsota končne geometrijske vrste Derivat metode diskontiranja denarnih tokov Uporaben tudi v primerih, ko ni možna predpostavka trajnega pridobivanja donosov od nepremičnine Enačba za izračun količnika n ( 1+ r ) − 1 YP = (1 + r )n ⋅ r n ( 1+ r ) − 1 PV = PMT ⋅ YP = PMT ⋅ (1 + r )n ⋅ r Skladnost s tradicionalnimi multiplikatorji z Kadar predpostavimo trajnost pridobivanja donosov od nepremičnine 1 YP = = M r Uporaba v praksi z z Kot samostojni množitelj pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin, od katerih ni mogoče pričakovati trajnega pridobivanja donosov Kot podmetoda nabavnovrednostne metode za ocenjevanje obsega netrajne funkcionalne zastarelosti Sklep z z Širša uporabnost v primerjavi s tradicionalnimi multiplikatorji Izračun količnika YP na podlagi mere kapitalizacije
© Copyright 2024