2015-08-17-Miljoonan neliön uusi elämä
SILENT REPORTAGE™ MILJOONAN NELIÖN UUSI ELÄMÄ Kuinka työpaikoista konvertoiduista taloista syntyy kaupunkien halutuimpia asuntoneliöitä Asukas-‐ ja asiantuntijahaastatteluja 2015 ISBN 978-952-6632-66-7 (nid.) ISBN 978-952-6632-67-4 (PDF) Hiljainen reportaasi™ MILJOONAN NELIÖN UUSI ELÄMÄ Kuinka työpaikoista konvertoiduista taloista syntyy kaupunkien halutuimpia asuntoneliöitä Asukas-‐ ja asiantuntijahaastatteluja 2015 ISBN 978-952-6632-66-7 (nid.) ISBN 978-952-6632-67-4 (PDF) Kuvat: Helsinki: Mika Horelli, Richard Rambaran, Tukholma: Kirsti Kajanne, Kööpenhamina: Thomas Sloth © 2015 NEWSBROKERS OY (Ltd.) The Global Fact Finders™ Company Selkämerenkatu 18 D 60 00180 HELSINKI, Finland www.newsbrokers.fi +358-‐40-‐5022241 [email protected] © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 2 ”Vanhat konttorit eivät vastaa tämän päivän tarpeita. Vaa-‐ dittaisiin merkittäviä muutoksia, jotta joutilaat toimitilat oli-‐ sivat kurantteja toimistomarkkinoilla. Lisäksi nykytekniikal-‐ la varustettujen uusien toimitilojen tarjontaa vaikka kuinka paljon.” Kaj Knappe, kiinteistönvälittäjä Bekkan Oy:n toimitusjohtaja ”Luulen että Helsingissä on niin paljon isoja kaavoitushank-‐ keita, jotka menevät pienten ohi. Järjestelmä on suunniteltu uusien alueiden rakentamista varten, mutta yksittäisiä tont-‐ teja varten se on jähmeä. Yksittäisen kohteen kaavamuutos on kaavoittajan mielestä häiriö, eikä tonttikohtaisiin muu-‐ toksiin haluta lähteä. Kaavoittaja etsii vain aluekohtaisia ratkaisuja.” Hella Hernberg, arkkitehti SAFA ”Konvertoiminen on kuitenkin aika monisyinen vyyhti. Suh-‐ tautumisemme on sikäli varauksellinen, että työpaikkakiin-‐ teistöjen muuttaminen asuinkiinteistöiksi on aika pysyvä muutos. Asuminen on luonteeltaan sellainen toiminto, joka ei helposti palaudu muuhun toimintoon. Jos toimisto-‐ tai teolli-‐ suuskiinteistö muuttuu asumiseen, ovat asumisen installaa-‐ tiot ja rakentaminen kalliita. Kun rakennukseen muuttaa asukkaita, useimmiten asukkaat kiinnittyvät kotiympäris-‐ töönsä ja muuntuminen takaisin työpaikoiksi ei ole todennä-‐ köistä.” Tuomas Eskola, Helsingin Kaupunkisuunnitteluviraston asema-‐ kaavaosaston läntisen toimiston päällikkö © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 3 SISÄLLYSLUETTELO TIIVISTELMÄ ...................................................................................... 6 JOHDANTO ........................................................................................ 7 YHTEENVETO ..................................................................................... 9 Ristiriitaiset periaatteet ................................................................................................................................ 10 Luvalla on hintalappu .................................................................................................................................... 12 Eläkemiljoonat jumissa ................................................................................................................................. 13 Kokemukset toteutuneista konvertoinneista ovat hyviä ............................................................... 14 TOIMISTOISTA ASUNNOIKSI ULKOMAISISSA SUURKAUPUNGEISSA . 15 BERLIINI JA SAKSA ............................................................................................................................................. 16 KÖÖPENHAMINA JA TANSKA ....................................................................................................................... 17 TUKHOLMA ......................................................................................................................................................... 19 NEW YORK ......................................................................................................................................................... 20 New York yrittää korjata vanhoja virheitä eri sosiaaliluokkien erottelussa ......................... 22 HAASTATTELUT ............................................................................... 23 TUOMAS ESKOLA, HELSINGIN KAUPUNKISUUNNITTELUVIRASTO ................................................................. 23 Tuhoaako asuntotuotanto työpaikkoja? ............................................................................................... 24 Suhtaudumme myönteisesti, mutta ........................................................................................................ 25 Varustelutaso ja sen hintavaikutus ei ole kaavasta kiinni ............................................................ 26 Tontit eivät ole tasa-‐arvoisia ...................................................................................................................... 27 HELLA HERNBERG, ARKKITEHTI SAFA, URBAN DREAM MANAGEMENT ..................................................... 28 Tyhjät tilat uudiskäyttöön ........................................................................................................................... 28 Konvertointi asunnoiksi, kustannukset ja asukastyytyväisyys .................................................... 29 Miksi kaavansaanti kestää niin pitkään? ............................................................................................. 30 Normitalkoot ..................................................................................................................................................... 31 Ei konvertointi ole uudelleen rakentamista ......................................................................................... 32 Asuntoja ja työpaikkoja lähekkäin .......................................................................................................... 33 MARKO HOLOPAINEN, TOIMITUSJOHTAJA, CONSTI YHTIÖT ......................................................................... 33 Lähtökohtana kiinteistö, joka ei tuota ................................................................................................... 34 Tekniset vaatimukset ..................................................................................................................................... 34 Vanhaa hyvää ja vanhaa pahaa ............................................................................................................... 36 Konvertointi on kasvava trendi ................................................................................................................. 36 Muuntojoustavaan suunnitteluun ........................................................................................................... 37 KAJ KNAPPE, TOIMITUSJOHTAJA, BEKKAN LKV ............................................................................................. 37 Haluttuja ja kiinnostavia .............................................................................................................................. 38 Helsingin vastahankainen kaupunkisuunnittelu ................................................................................ 38 Asuminen ja työ ovat koko ajan yhdentymässä ................................................................................ 40 © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 4 Tarjonnan lisäys mahtuu markkinoille ................................................................................................... 41 Konvertoiminen ei ole fyysisesti vaikeaa .............................................................................................. 41 Parempi tehdä eläviä kivijalkakauppoja kuin suojella kuolleita ................................................ 42 MARCUS BJÖRN, ARKKITEHTIOPISKELIJA, AALTO-‐YLIOPISTO ........................................................................ 43 Konvertointimahdollisuudet vaihtelevat tapauskohtaisesti ........................................................ 45 Saadaanko niitä edullisia asuntoja? ....................................................................................................... 45 Tehtaan varjossa? ........................................................................................................................................... 46 ELÄMÄÄ KONVERSIOTALOISSA ........................................................ 47 FREDRIK BLOMQVIST & MAX WRETMAN, KATARINA VÄSTRA SKOLA, TUKHOLMA ................................. 47 THOMAS SLOTH, NEW YORKER LEJLIGHEDER, RANZAUSGADE, KÖÖPENHAMINA ..................................... 51 Konversiokohteiden kysyntä on kovaa, vuokrat kohtuulliset ...................................................... 53 ERIKA JA OSKARI JUVA, MUNKKISAARENKATU 2, HELSINKI ......................................................................... 54 Teollinen ympäristö oli houkuttava tekijä ............................................................................................ 54 RICHARD RAMBARAN, HELSINGINKATU 34 .................................................................................................... 56 SAMI ALATALO, ASUNTO OY JAFFA, MALMINKATU 20, HELSINKI .............................................................. 59 Oma rauha ja autopaikat ............................................................................................................................. 60 Konvertointihankkeen edellytykset tekijän kannalta ...................................................................... 61 Ketkä Jaffaan hakeutuivat asumaan? .................................................................................................... 63 Työpaikat ja asunnot lomittain ................................................................................................................. 63 Jos joku miettii muuttoa konversiotaloon, mitä kannattaa selvittää? .................................... 63 NEWSBROKERS, RIIPPUMATONTA FAKTAA TILATUISTA AIHEISTA ... 65 © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 5 TIIVISTELMÄ Maailmassa on meneillään urbanisoitumisen megatrendi, jonka johdosta jo yli puolet maailman väestöstä asuu kau-‐ pungeissa. Samalla työn luonne on digitalisaation myötä ra-‐ justi muuttumassa ja yhä suurempi osa työstä varsinkin kaupungeissa tehdään muualla kuin perinteisissä työpaik-‐ kaympäristöissä. Myös Suomi on osa näitä trendejä. Helsingissä on yli miljoona neliötä tyhjää tai vajaakäyttöistä työpaikkatilaa joka on lopullisesti vanhentunut alkuperäi-‐ seen käyttötarkoitukseensa samalla kun uutta, tulevaisuu-‐ den tarpeet täyttävää toimitilaa rakennetaan riittävästi li-‐ sää. Yhtä aikaa pääkaupunkiseudulla on huutava pula asun-‐ noista. Metropolit muualla maailmassa ovat ryhtyneet aktiivisesti suosimaan entisten työpaikkakiinteistöjen konvertoimista eritasoisiksi asunnoiksi. Myös kaavoittajat ovat oivaltaneet, että sääntöjen muokkaaminen konvertointia suosivaksi tuottaa win-‐win –asetelman josta hyötyvät kaikki: Eri tulo-‐ tasojen asukkaat, yritykset, kaupungit ja tyhjien kiinteistö-‐ jen omistajat. Konvertoimalla syntyy erittäin haluttuja ja persoonallisia uusia asuntoja joilla on historia. Niiden vetovoiman yksi keskeinen tekijä on asuminen hybridikaupungissa joissa kodit, palvelut ja työpaikat ovat vanhan kaupunkikeskusta-‐ perinteen mukaan toistensa kanssa lomittain ja sekaisin. Helsingissä kaavoittaja ilmoittaa periaatteessa kannattavan-‐ sa sopivien kohteiden konvertoimista, mutta lupien saami-‐ nen on mm. Berliiniin, Tukholmaan ja Kööpenhaminaan verrattuna erittäin hidasta ja muutosrakentamiseen sovel-‐ lettavat rakentamisen normit johtavat käytännössä siihen, että konversiorakentaminen kannattaa vain parhaille pai-‐ koille rakennettavissa arvokohteissa. Konversiorakentamisen helpottaminen ja rakennusnormien jouston lisääminen ovat mukana hallitusohjelmassa, mutta on vielä täysin epäselvää kuinka ja milloin poliittinen tahto niiden vauhdittamiseen alkaa näkyä virkamiesten käytän-‐ nön kaavapäätöksissä. © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 6 JOHDANTO Hiljainen reportaasi™ Miljoonan neliön uusi elämä on Keskinäi-‐ nen vakuutusyhtiö LähiTapiolan ja Keskinäinen henkivakuutus-‐ yhtiö LähiTapiolan kesäkuussa 2015 tilaama Hiljainen reportaa-‐ si™ käytännön kokemuksista toimisto-‐ ja työpaikkakiinteistöjen muuntamisesta asuinrakennuksiksi. Reportaasin tavoit-‐ teena oli asukas-‐ ja asiantuntijahaastatte-‐ lujen sekä muun ob-‐ jektiivisen tiedonhan-‐ kinnan kautta luoda kuva siitä, kuinka on-‐ nistuneita rakennus-‐ ten käyttötarkoituk-‐ sen muutosprosessit ovat olleet ja ovatko Helsingin kaupunki-‐ suunnitteluviraston varoittamat konversiorakentamisen ongel-‐ mat käytännössä toteutuneet meillä tai muualla. Kuten monessa muussakin tapauksessa, tässäkin Suomi seuraa kansainvälisiä trendejä muiden perässä. Reportaasiin poimitut verrokkikaupungit Tukholma, Kööpenhamina, Berliini ja New York ovat jo pitkään pyrkineet suosimaan muutosrakentamista koska siinä kyetään yhdistämään uusien asuntojen tuottaminen asuntopulasta kärsivään keskustaan ja samalla hyödyntämään jo olemassa olevaa, mutta alkuperäiseen käyttöönsä vanhentunutta rakennuskantaa uudessa tehtävässä. Kenenkään etu ei ole tyhjän tilan pitäminen ikään kuin varalla. Suomesta poiketen muualla maailmalla tyhjentyneiden työpaikkakiinteistöjen laajamittainen muuttaminen asunnoiksi on suunnitelmallista arkipäivää ja pal-‐ velee nykyään myös kohtuuhintaisen asuntotuotannon tarpeita. Hiljaisten reportaasien™ toimitustavan mukaan tämän tiedon-‐ hankintaprojektin tilaajan osuus on rajoittunut aiheen ja työn laajuuden määrittelyyn. Tiedonhankinta on tehty riippumatto-‐ masti Newsbrokersin toimituksessa eikä tilaaja ole missään työn vaiheessa puuttunut reportaasin sisältöön. Se on syntynyt yksin-‐ omaan haastattelujen ja reportaasissa mainittujen lähteiden pe-‐ rusteella. Reportaasiin haastatellut ovat saaneet tilaisuuden tarkastaa ja © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 7 hyväksyä omat osuutensa. Toimittajan kysymykset on jätetty osaksi haastattelutekstiä vain silloin, kun sitä on pidetty selvyy-‐ den vuoksi tarpeellisena. Tekstistä omiin laatikoihinsa nostetut poiminnat materiaalista ovat toimituksen korostuksia. Jos tätä Hiljaista reportaasia™ käytetään tiedotusvälineissä läh-‐ teenä, lähde on mainittava. PDF-‐reportaasi on julkaisun jälkeen ladattavissa osoitteesta http://www.newsbrokers.fi/ladattavat-‐ tiedostot/. Kuvamateriaalia voi kysyä toimituksesta. Helsingissä 17.8.2015 Mika Horelli Newsbrokers Oy © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 8 YHTEENVETO Eri osapuolia edustavat haas-‐ tatellut asiantuntijat ovat yhtä mieltä seuraavasta: Tyhjät tilat pitää saada uu-‐ siokäyttöön kansantaloudelli-‐ sista ja ekologisista syistä. Pääkaupunkiseudun asunto-‐ pulaa voidaan lievittää kon-‐ vertoimalla hylättyjä toimiti-‐ loja asunnoiksi. Konvertointi työllistää ja Suomessa tarvitaan työtä. Tällä linjalla on myös 29.5.2015 julkaistu Juha Sipilän (kesk.) halli-‐ tuksen hallitusohjelma1: ”Rakennusten käyttötarkoituksen muutok-‐ sia ja täydennysrakentamista sujuvoitetaan ottamalla käyttöön ke-‐ vennetty kaavamenettely. Edistetään rakennusten käyttötarkoituk-‐ sen muuttamista toimisto-‐ ja liiketiloista asunnoiksi. Rakennuksen korjaaminen, käyttötarkoituksen muuttaminen tai perusparantami-‐ nen ei laukaise uudisrakentamistasoisia velvoitteita esimerkiksi es-‐ teettömyys-‐ ja äänieristysvaatimusten osalta.”). Helsingin kaupunkisuunnitteluvi-‐ Siinä missä helsinkiläi-‐ rasto (KSV) vakuuttaa suhtautu-‐ vansa konvertointiin positiivisesti nen toimija varaa kon-‐ vertointihankkeelle mutta päälle luettelee monta vara-‐ usta. Keskeisinä pulmina se näkee viisi vuotta, berliiniläi-‐ työpaikkakiinteistöjen mahdolliset nen selviää vajaalla melu-‐ ja pienhiukkasongelmat parilla vuodella. asuinkäytössä ja kysymyksen siitä, syntyykö työpaikkojen ja asuntojen sekoittamisesta samoihin kortteleihin tai samoille alueille konflikte-‐ ja eri toimijoiden välille. Asukashaastattelut eivät kuitenkaan tue tätä vaan työpaikkojen ja asumisen sekoittuminen nähdään myön-‐ teisenä ilmiönä. Suomalainen lupaprosessi on hidas. Se kestää kaa-‐ van osalta ainakin vuoden ja valitukset voivat tuoda pari vuotta li-‐ sää, ja sitten on anottava erikseen rakennuslupa. Hankkeen aloit-‐ tamisesta menee helposti viisi vuotta ennen kuin yhtään asuntoa on markkinoilla. Berliinissä prosessi kestää vähän yli vuoden ja Wie-‐ 1 Hallitusohjelma: http://iurl.no/k0g9m © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 9 nissä parhaissa tapauksissa puoli vuotta. Muissa länsimaissa vali-‐ tusrumba on lähes tuntematon. Suomessakin hallitus on ottanut oh-‐ jelmaansa valitusprosessin rajoitta-‐ misen. Hallitus on esittänyt poliittisen tah-‐ tonsa, mutta Helsingin poliittiset luot-‐ tamuselimet eivät. Todellisen politii-‐ kan määrää Helsingissä virasto, ei valtuusto. Siinä missä helsinkiläinen toimija varaa konvertointihankkeelle viisi vuotta, berliiniläinen selviää va-‐ jaalla parilla vuodella. Mikään saksalainen lähde ei viittaa siihen, että lupien saaminen olisi ongelmallista. Saksalaiset lehtiartikkelit otsikoivat: ”Toimistoja muutetaan asunnoiksi”, kun suomalaiset ot-‐ sikoivat ”Toimistoja pitäisi muuttaa asunnoiksi”. Ehkä tällä on jota-‐ kin yhteyttä siihen, miksi Saksassa ei ole lamaa mutta Suomessa on. Hallitus on esittänyt poliittisen tahtonsa, mutta Helsingin po-‐ liittiset luottamuseli-‐ met eivät. Todellisen politiikan määrää Helsingissä virasto, ei valtuusto. Ristiriitaiset periaatteet Omassa haastattelussaan Kaupunkisuunnitteluviraston asemakaa-‐ vaosaston läntisen toimiston päällikkö Tuomas Eskola pelkää asumisen ja työpaikkojen konfliktia. Että ne häiritsevät toisiaan. Es-‐ kolan alainen arkkitehti Siv Nordström sanoi Ylen haastattelussa 26.5. tänä vuonna2 (”Miljoona neliötä tyhjillään – eivät kelpaa asun-‐ noiksi”) näin: ”On mahdollista, että heti kun asukkaat ovat muutta-‐ neet sisään, ne huomaavat, että siellä rullaa kuorma-‐autoja ja ilmas-‐ tointilaitteet pitää meteliä – valituksia tulee pian, Nordström tie-‐ tää.” Työssään ilmeisen huolellinen ja asiaansa paneutunut Nord-‐ ström jättää kuitenkin huomiotta, että lukuun ottamatta maanalai-‐ sella jätteenkeräysputkistolla varustettuja uusia alueita Jätkäsaarta ja Kalasatamaa, jokaisen helsinkiläisen kerrostalon pihalla käy pe-‐ rinteisesti jäteautoja säännöllisesti kovalla kolinalla, ja kaupungin rakastamissa kivijalkakaupoissa käy kuormanpurkajia pitkin päi-‐ vää. Sitä pidetään normaalina osana kaupunkilaiselämää. Nordström epäili myös konvertoinnin kannattavuutta. Tämän re-‐ portaasiin haastateltujen konversiorakentamista harjoittavien yri-‐ 2 http://yle.fi/uutiset/miljoona_neliota_tyhjillaan_helsingissa__eivat_kelpaa_asunnoiksi/8019808 © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 10 tysten mielestä sen ei pitäisi lainkaan olla kaavoittajan huoli vaan markkinatoimijoiden. Omassa haastattelussaan Eskola myöntää tämän, mutta huomauttaa että kannattavuus selviää vasta suunnit-‐ telu-‐ ja neuvotteluvaiheessa kaavoittajan kanssa. Toisin sanoen KSV pystyy asettamaan tarvittaessa sellaiset ehdot esimerkiksi tilajaon suhteen, että hanke ei ole kannattava. Toisaalta KSV ei urakoitsija Sami Alatalon mukaan ota kantaa siihen, jätetäänkö remontissa vä-‐ lipohjiin satavuotiaat sammalet ja sanomalehdet vai ei. Kiinteistövälittäjä Kaj Knappen sanoin, ”Pasilan konepajan aluekin rakentuu parhaillaan. Sinne on tullut uudistuotantoa ja konepajat on säilytetty monenlaisen luovan työ pisteinä. On filmistudiota ja myymälöitä ja siis tuotantoa ja työpaikkoja. Vanha rautatiekulttuuri ja kauniit rakennukset kiinnostavat ihmisiä. Minusta siellä aika hy-‐ vin sekoitetaan asumista ja työtilaa.” KSV on siis kaavoittanut Pasilan konepaja-‐alueen eri periaatteilla joita se soveltaa esimerkiksi Vallilaan ja Pitäjänmäkeen. Kaavoituksen lähtökohtina ovat yhtä aikaa monimuotoinen ur-‐ baaniympäristö ja asumisen erottaminen työpaikoista. Yhtälö ei toimi. Meluhaittoja pelätään. Halutaan liiketaloja meluvalliksi asuntojen ja väylien väliin. Mutta esimerkiksi Mannerheimintiellä on kuitenkin runsasta asutusta kovan liikenteen väylässä kiinni. (Helsingin kau-‐ pungin mukaan vuonna 2014 Mannerheimintiellä Etu-‐Töölön koh-‐ dalla ajoi keskimäärin 31.700 autoa tai raitovaunua vuorokaudessa mikä tarkoittaa liikennemäärän olevan noin 60 % Itäväylän päivit-‐ täisestä liikennemäärästä Kulosaaren sillalla3). Vertailun vuoksi yk-‐ si kaupungin arvokkaimpana pidetyistä asunto-‐osoitteista, Pohjois-‐ ranta, vetää kaupungin mukaan vuorokaudessa keskimäärin 29.100 autoa eikä kenellekään tulisi mieleen vastustaa asumista Pohjois-‐ rannassa. Eräitä konversiokohteita on tehty teollisuuden ja liikennesolmun kylkeen. Haastattelemamme asukkaat kertovat nykyaikaisen ää-‐ nieristyksen toimivan erinomaisesti. Mutta kuten toimistopäällikkö Eskola toteaa, tontit eivät ole tasa-‐ arvoisia. 3 http://www.hel.fi/hel2/ksv/Aineistot/Liikennesuunnittelu/Liikennetutkimus/Liikennemaarat.pdf © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 11 Luvalla on hintalappu Erään hakemushankkeen konsultti, joka ei anna nimeään julkaista-‐ vaksi, esittää luvan – jos se muuten myönnetään -‐ hintalapuksi ”sa-‐ tasen per neliö, joka pitää maksaa kaupungille, ja asukkaathan sen maksavat, mutta kate tietysti pienenee.” Helsingin kaupunginhallituksen pöytäkirja kertookin 1.6.2009: ”Kiinteistölautakunta toteaa 28.4.2009, että poikkeamispäätöksen mukaisen käyttötarkoituksen muutoksen seurauksena alueen arvo nousee merkittävästi, joten poikkeamishakemuksesta on neuvoteltu kaupunginhallituksen 9.2.2004 tekemän maapoliittisen päätöksen edellyttämällä tavalla. Neuvottelujen tuloksena on laadittu sopimus-‐ luonnos, jonka mukaan Kiinteistö Oy Jaffa suorittaa kaupungille 300.000 euroa osallistumisena yhdyskuntarakentamisen kustannuk-‐ siin. Sopimus on allekirjoitettava ennen kaupunginhallituksen poik-‐ keamispäätöksen tekemistä.” Päätöksestä ei ilmene, liittyykö yhdyskuntarakentaminen tähän hankkeeseen. Joka tapauksessa muotoilun perusteella kyseessä on piilovero mainitusta arvonnoususta. Edellä mainittu konsultti kiitteli kuitenkin sitä, että kun monessa muussa maassa luvasta pitää maksaa virkamiehelle ruskeassa kir-‐ jekuoressa, Suomi on kunniallinen maa kun täällä saa hallintosuo-‐ ritteen komissiosta kuitinkin. Sitä paitsi itse hallintosuoritteella on hintana myös kaavoitusmak-‐ su, ja KSV veloittaa neuvottelukäynneistä tuntitaksalla ja veloittaa erikseen myös kielteiset päätökset. Lisäksi kaavoittajaa ovat monet toimijat julkisuudessakin arvostel-‐ leet siitä, että se lisää suunnitelmiin ehtoja ja vaatimuksia, jotka nostavat kustannuksia ja lisäävät elinkaarikustannuksia muun mu-‐ assa korroosioalttiiden arkkitehtonisten muotojen kautta. Tutki-‐ muspäällikkö Juha-‐Matti Junnonen Aalto-‐yliopistosta sanoo Raken-‐ nuslehdessä 17.1.2013, että kuntakohtaisten kaavavaatimusten kustannus vaihtelee 530 euroa neliöltä, eikä Helsinki ole se hal-‐ vempi pää. © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 12 Eläkemiljoonat jumissa Miljoonan tyhjän tai alikäyttöisen ne-‐ liön suurimpia omistajia ovat suoma-‐ laiset vakuutusyhtiöt, ennen kaikkea eläkeyhtiöt joilla on suurimmat sijoi-‐ tusmassat. Laki velvoittaa sijoittaman eläkerahat tuottavasti ja turvaavasti. Vakuutusyhtiöt ovat kerta toisensa jälkeen saaneet kielteisiä päätöksiä tyhjien toimistotalojen asuntokon-‐ versiolle. Kun eläkeyhtiön talo on tyhjä eikä sii-‐ tä saa vuokratuottoja, se aiheuttaa silti koko ajan kustannuksia. Ta-‐ loa on ylläpidettävä, ettei se raunioidu. Kun kaavoittaja kieltää muuttamasta taloa tuottavaan muotoon, se samalla faktisesti estää talon myymisen mihinkään hintaan. Kun konvertoitavaksi myytyjen kiinteistöjen hinnat raakatilana ovat olleet 500 euron tuntumassa per neliö, muutoskiellossa olevan tyhjän talon arvo on nolla koska kukaan ei sitä osta. Ja kassavirta on negatiivinen. Näiden kiinteistö-‐ jen arvot yhtiöiden taseissa olisi siis kirjattava alas. Ellei niitä saada tuottamaan tai markkinoille, eläkeyhtiöiden vastuunkantokyky heikkenee ja se on pois meidän suomalaisten eläkkeistä. Kaavoittaja julkisuudessa esittämien näkemysten mukaan toimiti-‐ laa pitää säilyttää varastossa, jos sen kysyntä vaikka kasvaisi laman loputtua. Mutta uusien modernien toimitilojen tarjonta on runsasta ja toimitilan luonne ja teknologia on muuttunut ja toimistokeskit-‐ tymät siirtyneet niin, että vanhat toimistot eivät enää koskaan palaa markkinoille. Nykyisin normein tilaa yhtä työntekijää kohti tarvi-‐ taan huomattavasti vähemmän kuin aikaisemmin samalla kun toi-‐ mitilojen on oltava paljon aikaisempaa muunneltavampia. Sama koskee vanhoja tehdas-‐ ja varastotiloja. Työn luonne on muuttunut ja yhä useamman koti on samalla ainakin osa-‐aikainen työpaikka. Samat ilmiöt on nähty ja analysoitu myös ulkomailla, ja tunnustettu realiteetit. Satoja miljoonia sellaista varallisuutta, jonka pitäisi tuottaa ja olla katteena eläkevastuille ja vakuutusvastuille, on siis kuolleessa kä-‐ Satoja miljoonia sel-‐ laista varallisuutta, jonka pitäisi tuottaa ja olla katteena eläkevas-‐ tuille ja vakuutusvas-‐ tuille, on siis kuollees-‐ sa kädessä nollan ar-‐ voisena kaavoittajien odottaessa vanhojen aikojen paluuta. © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 13 dessä nollan arvoisena kaavoittajien odottaessa vanhojen aikojen paluuta. Kokemukset toteutuneista konvertoinneista ovat hyviä Helsingin kaavoittajat ovat hyväksyneet kovan rahan hankkeiden li-‐ säksi myös joitakin kohtuuhintaisia, kuten autopaikattomia opiske-‐ lija-‐asuntoja. Se on siis myös osoittanut toivottua joustavuutta. Asuntojen varustelutasoon kaavoittaja ei puutu. Se saattaa kuormit-‐ taa rakennuskustannuksia muutoin, mutta on rakennuttajista kiin-‐ ni, paljonko sisäpuoleen satsataan ja mitä siitä veloitetaan. Eskolan mielestä kaavoittaja ei ainakaan siinä mielessä estä tuottamasta kohtuuhintaisiakin asuntoja. Lisäksi monet asukkaat haluavat ostaa tai vuokrata raakatilaa, jossa saa itse päättää, pitääkö tiilet peittää jollakin ja pitääkö väliseiniä olla. Saksassa ja New Yorkissa kaavoit-‐ taja vaatii, että osa tuotannosta on tehtävä sellaisena että köyhillä-‐ kin on siihen varaa. Ruotsissa huomattava osa konversioasunnoista on asumisoikeusasuntoja. Asukashaastattelujen nojalla konversioasunnoista pidetään. Tuotta-‐ jien ja välittäjien tiedossa on, että arkkitehdit ja trendiväki hankkiu-‐ tuvat sellaisiin mielellään. Meluongelmat kyetään välttämään oikein suunnitelluilla ja –mitoitetuilla ikkuna-‐ ja seinäratkaisuilla. Ympä-‐ ristössä toivotaan olevan muutakin kuin asuntoja. Omistusasunnoiksi myytävistä konversioasunnoista osa valuu vuokramarkkinoille. Arvokohteissa vuokrat ovat korkeat, mutta ko-‐ konaistarjonnan kasvu vähentää vuokrien nousupaineita muilla markkinasegmenteillä. Asuntopoliittisesti on kuitenkin olennaista, että konvertointi alkaa tuottaa suuria määriä muitakin kuin arvo-‐ asuntoja. Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto on julkaisussaan Loft-‐ asumisen edellytykset Helsingissä (2008)4 tarkastellut neljää muu-‐ tosaluetta Helsingissä: Lauttasaaren Vattuniemeä, Pitäjänmäen yri-‐ tysaluetta, Herttoniemen yritysalueen eteläosaa ja Vallilan teolli-‐ suusaluetta. Pisimmälle on vuoden 2008 jälkeen ehditty Vattunie-‐ messä. Kiinnostavimman potentiaalin kantakaupunkiin liittyväksi 4 http://iurl.no/i535q © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 14 yhtenäiseksi konversioasuinalueeksi, Helsingin ”SoHoksi”, muodos-‐ taa Vallilan teollisuusalue. TOIMISTOISTA ASUNNOIKSI ULKOMAISISSA SUURKAUPUNGEISSA Toimitalojen tyhjeneminen vanhentuneina ei ole pelkästään helsin-‐ kiläinen ilmiö. Sitä on tapahtunut kaikissa suurkaupungeissa sa-‐ moista syistä. Vapautuneita tiloja käytetään niissä monipuoliseen asuntotuotantoon.5 Rakennusten käyttötarkoituksen joustavat muutokset ovat olleet maailman suurissa metropoleissa ja esimerkiksi Kööpenhaminassa ja Tukholmassa arkipäivää pitkään samalla kun Helsinki suhtautuu niihin edelleen empien ja varovasti. Australian suurkaupunkien suuret satama-‐ ja teollisuusalueiden asutushankkeet tehtiin jo 1980-‐90-‐luvuilla, kuten Sydneyn Darling Harbour. Jopa Etelä-‐ Afrikassa sellaisia hankkeita toteutettiin jo 1980-‐luvulla. Wienin kaltaisissa historiallisissa metropoleissa keskustat ovat suo-‐ jeltuja ja ainoa tapa, millä niihin saadaan joko uusia asuntoja tai toimitiloja, markkinatarpeen mukaan, on jatkuva konvertoiminen, joskus edestakaisin. Nykykäsityksen mukaan 10-‐20 % toimistoista konvertoidaan asunnoiksi. Helpoimpia ovat teknisesti 70-‐80 luvun jotka joustavia. Mutta keisariajan suojeltuja rakennuksiakin konver-‐ toidaan. Viranomaiset eivät tee asioita vaikeiksi. Konvertointipro-‐ sessi sujuu hyvässä tapauksessa puolessa vuodessa.6 (“Was Umwidmungen von Büro-‐ in Wohnflächen in Wien betrifft, werden Entwicklern von der Stadt Wien kaum Hürden gesetzt – Stichwort innerstädtische Verdichtung. „Sofern Be-‐ darf besteht, erfolgen Umwidmungen in einem entsprechenden Ausmaß“, sagt Peter Oberle-‐ chner, Rechtsanwalt und Partner Real Estate bei Wolf Theiss. Wie lang dauert es, bis eine entsprechende Entscheidung getroffen wird? „Selbst im Optimalfall dauert es mindestens ein halbes Jahr, bis eine Widmung wirksam zustande kommt.“) 5 Kirjallisuutta ja lähteitä: Emma O´Kelly & Corinna Dean, Conversions (London 2007) https://books.google.fi/books?id=fVMvkOBw7OcC&pg=PT11&lpg=PT11&dq=berlin+conversion+offices+factories+ %22into+apartments%22&source=bl&ots=Vb30zZn_H3&sig=44fUbK6g9DXY_TLY3PrNHTVf2Vg&hl=en&sa=X&ved =0CCcQ6AEwAWoVChMItM-‐ ngIiTxwIVxm-‐ kUCh1_Owm3#v=onepage&q=berlin%20conversion%20offices%20factories%20%22into%20apartments%22&f=f alse 6 http://wirtschaftsblatt.at/home/life/immobilien/4661514/Heute-‐Buro-‐morgen-‐Wohnung © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 15 Saksassa ja Itävallassa yli 20 % suurkaupunkien toimitiloista on joutilaana ja konvertointipotentiaaliksi lasketaan 15 % koko toimi-‐ tilakannasta. Berliini ja Saksa Berliinissä loft-‐asuminen entisissä tehtaissa ja varastoissa on ollut yleistä pitkään. DDR:n jäljiltä Itä-‐Berliinissä oli runsaasti joutilaaksi jäänyttä toimisto-‐ ja tuotantotilaa, jota on muutettu asunnoiksi pa-‐ rikymmentä vuotta.7 Berliinissä ja muuallakin Saksassa on Saksalaiset lehtiar-‐ protestoitu ”luksussaneerauksia” vas-‐ tikkelit otsikoivat: taan ja sosiaalisen asuntotuotannon ”Toimistoja muute-‐ puolesta. Berliinissä ja Kölnissä kau-‐ punki edellyttää kaavoituksessa, että taan asunnoiksi”, kun suomalaiset otsikoi-‐ kaikkia konversioasuntoja ei saa teh-‐ dä kalliille markkinoille, vaan osa on vat ”Toimistoja pitäisi muuttaa asunnoiksi”. tuotettava edulliseen hinta-‐ ja vuok-‐ raluokkaan. Tuottajien suhteelliset Ehkä tällä on jotakin katteet ovat molemmissa koko lailla yhteyttä siihen, miksi samat, mutta kalliitahan on aina Saksassa ei ole lamaa hauskempi myydä. Kaupungeilla on mutta Suomessa on. myös etuosto-‐oikeus myytäviin kiin-‐ teistöihin ja ne voivat halutessaan it-‐ se tuottaa konversioasuntoja. Münchenissä kaupunki edellyttää, et-‐ tä rakennuttajat tuottavat joka hankkeessa 30 % asunnoista edulli-‐ sella sosiaalisella hinta-‐ ja vuokratasolla. Mutta Saksan suur-‐ kaupungeissa kalliitkin hinnat ja vuokrat alittavat kaikkialla Helsin-‐ gin tason. Noin 15 % nykyisestä toimistotilasta Saksassa on laskettu konver-‐ tointipotentiaaliksi. Vuonna 2015 on Frankfurter Rundschaun mu-‐ kaan käynnissä noin 17.000 asunnon konvertointihankkeet viidessä 7 Saksalaisia lähteitä: http://www.zeit.de/2012/51/Wohnungsnot-‐Sozialwohnung-‐Stadt/seite-‐2 http://www.ingenieur.de/Branchen/Bauwirtschaft/Aus-‐Bueros-‐Wohnungen http://www.tagesspiegel.de/berlin/bezirke/kudamm/berlin-‐schmargendorf-‐investor-‐plant-‐wohnungen-‐im-‐alten-‐ reemtsma-‐werk/11084762.html http://www.fr-‐online.de/wirtschaft/mietspiegel-‐wohnen-‐wird-‐immer-‐teurer-‐-‐auch-‐in-‐ berlin,1472780,16717032.html http://www.stadtrevue.de/archiv/archivartikel/3238-‐brogebude-‐zu-‐wohnungen/ © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 16 suurimmassa kaupungissa. Tänä vuonna valmistunee 8.000 kon-‐ versioasuntoa, suurin osa Berliinissä ja Frankfurtissa. Frankfurtissa oli 2012 toimistotilasta tyhjänä 20-‐30 %, noin 2 mil-‐ joonaa neliötä Helsingin kokoisessa kaupungissa. Erityisesti pank-‐ kikeskuksen pankkien henkilöstömäärät ja tilantarve ovat supistu-‐ neet rajusti. Tyhjän toimistotilan havaittiin melkein vastaavan kau-‐ pungin asuntovajausta joksi laskettiin vajaa 30.000 asuntoa. Nyt konvertoimisesta on tullut siellä boomi. Mikään saksalainen lähde ei viittaa siihen, että lupien saaminen oli-‐ si ongelmallista. Saksalaiset lehtiartikkelit otsikoivat: ”Toimistoja muutetaan asunnoiksi”, kun suomalaiset otsikoivat ”Toimistoja pi-‐ täisi muuttaa asunnoiksi”. Ehkä tällä on jotakin yhteyttä siihen, mik-‐ si Saksassa ei ole lamaa mutta Suomessa on. Kööpenhamina ja Tanska Toimistojen ja satamavarastojen konvertointia asunnoiksi 2000-‐ luvulla luonnehditaan tanskalaisessa mediassa boomiksi.8 Kööpen-‐ haminassa on 1,3 miljoonaa neliötä tyhjää toimitilaa, noin 10 % ko-‐ konaisvolyymista. Toimistoneliön hinta on pudonnut reilusti alle asuntoneliön – ennen oli toisin päin kuten Helsingissäkin. Uuden joustavamman toimistotilan tarjonta pitää huolen siitä, että vanha ei enää täyty. Kunnat ovat ottaneet konvertoinnin kaavoituksessaan huomioon, eikä asumista ja työpaikkoja pyritä mitenkään eristä-‐ mään toisistaan. Entinen telakka Nyhavnissa kanavan varrella on muutettu asun-‐ noiksi osana satama-‐alueiden uudiskäyttöä, ja on nyt myös turis-‐ tinähtävyys. Entiset sataman soijasiilot on muutettu asuintalon rungoiksi: ulkopintaan on ripustettu asunnot ja siilo on jätetty val-‐ tavaksi atriumiksi sisälle.9 Århusissa 14.000 neliön rakennuksesta puolet, entinen Meijerien Yhdistyksen toimisto, muuttuu parhaillaan 120 asunnoiksi, kes-‐ 8 http://www.business.dk/ejendomme/ny-‐plan-‐kan-‐omdanne-‐koebenhavns-‐kontorer-‐til-‐mindre-‐boliger 9 https://homeerhverv.dk/aktuelt/nyhedsbrev/november-‐2013/tendens-‐kontorer-‐bliver-‐omdannet-‐til-‐boliger © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 17 kialaltaan 58 neliötä. Loput tilat kuuluvat supermarketille ja polku-‐ pyöräkaupalle. Näiden toimitilojen vaatiman tavaraliikenteen ja asumisen välillä ei nähdä mitään ristiriitaa.10 Uusien asuntojen keskipinta-‐ala konvertoinneissa on Kööpenhami-‐ nassa ollut 115 neliömetriä. Kaavoittaja vaatii uudistaloihin 95 ne-‐ liön keskipinta-‐alan (Helsingissä on 75m2 sääntö). Tanskassa kuten muuallakin länsimaissa asumisväljyys on reippaasti suurempi kuin Suomessa, missä puhutaan vain yksiöiden tarpeesta, vaikka Helsin-‐ gissä on suhteellisesti eniten yksiöitä koko maailmassa. Konvertoinneissa on tanskalaisten rakennusliikkeiden lisäksi mu-‐ kana muun muassa hollantilaisia. Suomessa rakentamisen markki-‐ nat ovat käytännössä vailla kansainvälistä kilpailua. 10 http://www.boligportal.dk/bolig_nyheder/succes_med_konvertering_fra_erhverv_til_bolig_i_storbyer_n3416.html © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 18 Tukholma Sodan jälkeen asunnot hävitettiin Tukholman keskustasta lähes olemattomiin. Nyt kokoomusjoh-‐ toisen kaupungin kelkkansa kään-‐ tänyt kaavoittaja vaatii asuntoja mukaan myös uusiin toimitaloi-‐ hin. Cityinitiativ-‐hanke tähtää konvertoimisen maksimointiin. Suuri bisnes siitä on tullutkin. Samaan aikaan kunnallinen asun-‐ totuotanto on suunnattu käytän-‐ nössä kokonaan maahanmuutta-‐ jille ja pakolaisille. Dagens Nyheter luonnehti 2009 lamaa loistavaksi tilaisuudeksi ra-‐ kentaa halvalla asuntoja kuolleisiin kaupunkikeskustoihin. Vuonna 2010 arvioitiin 20 % toimitiloista olevan tyhjillään. Tuona vuonna noin 7 % Tukholman asuntolisäyksestä saatiin konvertoinneilla, joi-‐ ta tehtiin puolenkymmentä vuodessa ennen kaupungin Ci-‐ tyinitiativ-‐hanketta. Määrä on kasvanut. Vuonna 2014 tehtiin asun-‐ toaloitusten ennätys uudistuotannossa (n. 10.000 asuntoa) ja kon-‐ vertointeja on googlattavista projektitiedoista laskettavissa päälle ainakin viidesosa tästä, mutta tilastoihin numerot eivät ole vielä eh-‐ tineet. 2015 ollaan tekemässä jopa 40.000 neliön kertaprojekteja. Ruotsin asuntohallituksen mukaan kuitenkin jo 2000-‐2009 yli 10 % asuntotuotannosta valtakunnallisesti tuli konvertoinneista.11 Suomessa lama on ollut syy olla rakentamatta mitään tai lykätä hankkeita. Tukholman kaupunkisuunnittelu-‐ ja rakennustoimenjoh-‐ taja Kristina Alvendal totesi, että laman aikana tällainen asunto-‐ tuotanto on kustannuksiltaan halpaa ja luo työllisyyttä sekä sitä kautta muuttaa työttömyysmenoja verotuloiksi, joten sillä on yleiselvyttävä vaikutus.12 Ruotsia pidetään byro-‐ kraattisena ja säännel-‐ tynä maana, mutta selvi-‐ tysten mukaan siellä on huomattavasti Suomea vähemmän sitovia nor-‐ meja ja nopeammat kä-‐ sittelyajat melkein kai-‐ kissa lupaprosesseissa. 11 Lähteitä: Svensson – Ullsten, Konvertering… (Lunds Tekniska Högskola 2010) http://www.bekon.lth.se/fileadmin/byggnadsekonomi/EUllsten_KJSvensson_Examensarbete_Konvertering_av_kom mersiella_fastigheter_till_bostadsraetter.pdf http://www.fastighetstidningen.se/bygga-‐om-‐istallet-‐for-‐att-‐bygga-‐nytt/ 12 http://www.dn.se/debatt/tomma-‐kontorslokaler-‐ska-‐omvandlas-‐till-‐bostader/ © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 19 Työpaikkakeskittymiin halutaan asukkaita ja työssäkäyntiliikennet-‐ tä halutaan lyhentää ja vähentää. Uusien kaupunginosaprojektien ytimessä on usein hylätty tehdas-‐ kompleksi, kuten Gustavsbergin posliinitehdas, joka konvertoidaan asunnoiksi, ja ympärille rakennetaan lisää. Gustavsbergin tapauk-‐ sessa kaikki konversioasunnot ovat asumisoikeusasuntoja. Ruotsia pidetään byrokraattisena ja säänneltynä maana, mutta sel-‐ vitysten mukaan siellä on huomattavasti Suomea vähemmän sitovia normeja ja nopeammat käsittelyajat melkein kaikissa lupaproses-‐ seissa. Tukholmassa suurempi kaavamuutos vie keskimäärin 18 kuukautta, Helsingissä vuosia, ja tapauskohtainen muutoslupa kuu-‐ si kuukautta, kun Helsingissä puhutaan vähintään vuodesta. Tukholmassa tuotetaan konvertoimalla opiskelija-‐asuntoja sekä asumisoikeusasuntoja, kun Helsingissä on tuotettu vain kalliita eliittiasuntoja. Osataan tietenkin Tukholmassakin eliittiasuntojen tuottaminen konvertoimalla. Esimerkkinä Tukholmasta tässä reportaasissa on Kirsti Kajanteen artikkeli Katrina Västra Skolan konvertoinnista asukashaastatteluineen. New York Yksi maailman tunnetuimmista urbaanirakentamisen kokeilulabo-‐ ratorioista lienee Yhdysvaltain suurin kaupunki New York josta ko-‐ ko ”loft” –käsite on lähtöisin. 13 Virallisesti kahdeksan miljoonan asukkaan kaupungin ja noin 22 miljoonan ihmisen työssäkäyntialu-‐ een on ollut pakko sopeutua alati muuttuviin tarpeisiin lähes koko historiansa ajan. Entisestä satama-‐ ja teollisuuskaupungista teollisuus alkoi kadota jo viime vuosisadan puolivälissä ja konttien käyttöönoton seuraukse-‐ na merirahtiliikenteessä 1960-‐luvulla lähes koko Etelä-‐ Manhattanin länsilaitaa hallinnut satama varastoineen siirtyi väl-‐ jemmille vesille muun muassa New Jerseyn Elizabethiin rakennet-‐ tuun konttisuursatamaan. 13 http://www.wikiwand.com/en/Loft © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 20 Tunnetuimpia työ-‐ paikoista asumiseen konvertoituja aluei-‐ ta New Yorkissa lie-‐ nevät SoHo (South of Houston Street) ja TriBeCa (Triangle Below Canal Street). Uusimpia työpai-‐ koista konvertoituja muotialueita on Manhattanin 14. ka-‐ dusta pohjoiseen Hudsonin rantaan rajoittuva Meatpacking District, josta on tullut yksi New Yorkin viime vuosien kuumimpia kiinteis-‐ tösijoitusalueita. Kuvaavaa newyorkilaiselle luovuudelle oli purka-‐ misen asemesta tehdä vanhasta rahtiradasta 8 metrin korkeuteen katujen yläpuolelle sijoittuva High Lane –puisto. Konvertoinnit ovat levinneet myös Manhattanin ulkopuolelle. Brooklynin Dumbo (Down Under the Manhattan Bridge Overpass) jossa kortteleittain entisiä teollisuusrakennuksia on muutettu asunnoiksi.14 Vaikka ollaan Brooklynin puolella, asunnoista makse-‐ taan jo saman verran kuin muutama vuosi sitten Manhattanilla. On kuvaavaa, että nimenomaan konvertoidut asunnot keikkuvat jatku-‐ vasti halutuimpien myynti-‐ ja vuokrakohteiden listojen kärjessä. Niihin liittyvät historiat ovat monille asukkaille tärkeämpiä kuin mahdolliset puutteet talotekniikassa. Kaupunki on tottunut jatkuvaan muutokseen eikä aikaisempaan käyttöönsä vanhentuneiden toimitilojen makuuttamista tulevien odotusten reservitiloina nähdä kenenkään edun mukaisena vaan kaupunki suhtautuu erittäin myönteisesti työpaikkakiinteistöjen konvertointiin asunnoiksi. New Yorkissa on myös opittu katsomaan konversiokohteita joka suunnalta. Talot suunnitellaan usein niin, että kiinteistöjen melui-‐ simman puolen ja alimpien kerrosten tilat varataan edelleen liike-‐ ja työpaikkakäyttöön vaikka muut osat konvertoitaisiin asunnoiksi. 14 http://www.wikiwand.com/en/Dumbo,_Brooklyn © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 21 New York yrittää korjata vanhoja virheitä eri sosiaaliluokkien erottelussa Manhattanin asuntojen keskimääräisen myyntihinnan kohottua 1,87 miljoonaan dollariin New York on myös kantanut huolta myös siitä että myös vähävaraisilla on mahdollisuus asua keskustassa.15 Siksi kaavapäätöksissä on ryhdytty edellyttämään, että sekä uusiin että konversiotaloihin rakennettavista asunnoista osasta tehdään kohtuuhintaisia vuokra-‐asuntoja. New Yorkin kaupungilla on vankat perusteet sekoittaa eri sosiaali-‐ luokkien asumista. Toisen maailmansodan jälkeen kaupunki jyräsi sadoittain vanhoja köyhän väen kortteleita ”slummeina” sileäksi ja rakensi niiden tilalle sveitsiläisen arkkitehdin ja kaupunkisuunnit-‐ telijan Le Corbusierin innoittamana ”projekteiksi” kutsuttuja kor-‐ keita kaupungin vuokrataloja joihin alueiden entiset asukkaat eli alkuperäisistä kodeistaan häädetty köyhälistö sijoitettiin. Tämä kuitenkin tarkoitti käytännössä vanhojen korttelien sosiaalis-‐ ten vertaisverkostojen, sukupolvien aikana muodostuneiden kau-‐ punkikyläyhteisöjen hajottamista ja sosiaalisten ongelmien keskit-‐ tämistä projektitaloihin joista syntyi oman aikansa köyhyyden ja syrjäytymisen symboleita. Juuri tämän välttämiseksi New Yorkissa on viimeisen parinkymmenen vuoden aikana omaksuttu ajatus eri sosiaaliryhmien asumisen sekoittamisesta. 15 http://www.nytimes.com/2015/07/01/nyregion/home-‐prices-‐in-‐manhattan-‐reach-‐new-‐ high.html?ref=realestate&_r=1 © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 22 HAASTATTELUT Tuomas Eskola, Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto Kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston läntisen toimiston päällikkö, arkkitehti SAFA Tuomas Eskola on toiminut myös alueark-‐ kitehtina ja suunnitellut muun muassa Koillis-‐Helsingin eri alueita. Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston KSV:n henkilöstön muun muassa Yleisradiolle antamista haastatteluista on syntynyt vaiku-‐ telma, että KSV yleisesti ottaen epäilee tuotantotilojen muuttamista asunnoiksi. Toimistopäällikkö Tuomas Eskolan mielestä asia ei ole ihan niin. ”Kaiken kaikkiaan suhtaudumme myönteisesti näihin hankkeisiin. Tiedostamme, että työn luonne muuttuu ja toimistoarkkitehtuuri muuttuu, ja on tilaa jolle täytyy löytää uutta käyttöä. Kansantalou-‐ dellisesti ja ekologisesti konversiot ovat kannatettavia. Emme me halua panna turhia kapuloita rattaisiin”, Eskola vakuuttaa. ”Konvertoiminen on kuitenkin aika monisyinen vyyhti. Suhtautumi-‐ semme on sikäli varauksellinen, että työpaikkakiinteistöjen muut-‐ taminen asuinkiinteistöiksi on aika pysyvä muutos. Asuminen on luonteeltaan sellainen toiminto, joka ei helposti palaudu muuhun toimintoon”, luonnehtii Eskola. ”Jos toimisto-‐ tai teollisuuskiinteistö muuttuu asumiseen, ovat asumisen installaatiot ja rakentaminen kalliita. Kun rakennukseen muuttaa asukkaita, useimmiten asuk-‐ kaat kiinnittyvät kotiympäristöönsä ja muuntuminen takaisin työ-‐ paikoiksi ei ole todennäköistä. Asumista ohjaavat myös työpaikka-‐ rakentamista tiukemmat ympäristönormit, joten asumisella saattaa olla rajoittavia vaikutuksia joidenkin ympäröivien työpaikkojen toimintojen osalta.” Historiallisesti katsoen Helsingissä kyllä on paljonkin taloja, joiden käyttötarkoitus on muuttunut asunnoista tuotantoon ja takaisin tai päinvastoin. Esimerkiksi Erottajan Tullihallitus oli alun perin asuin-‐ talo, muutettiin toimitaloksi ja nyt taas asunnoiksi. Mutta Eskola jatkaa: ”Elinkeinoelämän tilanne on juuri nyt heikko ja pääkaupunkiseudulla on paljon tyhjää toimitilaa. Pitkällä aikajän-‐ teellä, jota kaupunkisuunnittelu edustaa, täytyy kuitenkin pitää © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 23 huoli, että löytyy riittävästi tulevaisuuden kysyntään vastaavaa toimitilaa, kun suhdanne paranee ja kaupunki kasvaa. Siksi tulee huolella miettiä ne alueet ja rakennukset, joissa käyttötarkoituksen muutoksia nyt edistetään, koska samalla tehdään pitkän aikavälin päätöksiä alueiden ja rakennusten käyttötarkoituksista.” Tuhoaako asuntotuotanto työpaikkoja? ”Olemme muun muassa Pitäjänmäellä tarkkaan miettineet mitkä siellä ovat sellaisia alueen osia, joissa käyttötarkoituksen muutok-‐ siin voidaan mennä niin että se ei vaikeuta muiden toimijoiden toi-‐ mintaa alueella”, sanoo Eskola. ”Pitäjänmäki on läntisen Helsingin suurimpia työpaikkakeskittymiä. Konvertoinnit käynnistävät usein myös ketjureaktioita, kuten Ku-‐ tomotiellä. Jos muuntuminen asumiseen tapahtuu sattumanvarai-‐ sesti, se voi vaikeuttaa joidenkin alueella olevien yritysten toimin-‐ tamahdollisuuksia”, uskotaan KSV:ssa. ”Siellä voi olla jäljellä esi-‐ merkiksi rekkaliikennettä ja lastausliikennettä vaativaa toimintaa, joka tuottaa melua ja yöaikaistakin ympäristöhäiriötä. Asuntora-‐ kennuksen tuominen naapuriin voi johtaa hankaliin tilanteisiin alu-‐ eella, kun asukkaat alkavat vaatia esimerkiksi yrityksen liikenteen ja toiminnan rajoittamista”, sanoo Eskola. Mutta onko sellaisesta esimerkkejä? ”Pitäjänmäellä on edelleen monipuolinen työpaikkarakenne, ei pelkkiä toimistoja, ja sen takia pitää olla tarkkana. Asumisen ympä-‐ ristömääräykset ovat suhteellisen tiukkoja mm. melun osalta. Teol-‐ lisuuslaitos, jolla on joka aiheuttaa ympäristöhäiriöitä ei sovi aivan naapuriin”, sanoo Eskola. Missä raja sitten menee, sillä esimerkiksi Punavuoressa on yöllä toimiva leipomo asuintalon alakerrassa. ”Pitäjänmäelle on laadittu kaupunkisuunnittelulautakunnan hyväk-‐ symät periaatteet, joiden perusteella voidaan tehdä käyttötarkoi-‐ tuksen muutoksia tietyillä alueilla.”, Eskola sanoo. ”Tässä asiassa on myös näkökulma, joka menee rakennusvalvonnan puolelle, eli kyseisten rakennusten soveltuvuus ylipäätään asumi-‐ seen. Tuotanto-‐ ja toimistorakennukset ovat usein leveärunkoisia verrattuna asuintaloihin, ja helposti tulee keskikäytävätyyppisiä ratkaisuja, joissa asunnot avautuvat ainoastaan yhteen suuntaan”, sanoo Eskola. Tosin sellaisia asuntoja ovat suurkaupungit täynnä, © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 24 sillä muun muassa pilvenpiirtäjät ovat leveärunkoisia ja pienet talot taas kapeita mutta syviä. ”Pääasia kuitenkin lopulta on, että saa-‐ daan Helsinkiin hyvää ja monipuolista asuntokantaa”, Eskola täh-‐ dentää. Telakkarannan asukashaastattelussa telakka vieressä oli yksi syy ostaa siitä, koska siinä on elämää. Katuäänet eivät kuulu sisälle. ”Kukapa ei haluaisi asua meren rannalla, sijaintihan on tärkeää”, se-‐ littää Eskola. ”Hinnat ovat siellä korkeat ja siksi halukkuus rakentaa ja tulla sinne asumaan on suurta verrattuna moniin esikaupunkien kohteisiin. Voin kuvitella että telakka ja meri ovat bonusta, mutta jos vieressä on ihan tavallinen teollinen kokoonpanohalli, suhtau-‐ tuminen voi olla erilainen.” Voi olla, mutta kysymys on myös hinnasta ja vaihtoehtojen saata-‐ vuudesta. Ja joka tapauksessa kysymyksessä on rakennuttajan riski. ”Tietenkin nämä ovat tapauskohtaisia. Ja Pitäjänmäen periaatteita laadittaessa kuunneltiin yrittäjien näkemyksiä. Siellä on hyvin eri-‐ laisia näkemyksiä kiinteistönomistajilla, kiinteistösijoittajilla ja yrit-‐ täjillä, eivätkä kaikki ole samansuuntaisia”, sanoo Eskola. ”Sijoittaja näkee konvertoinnin asumiseen usein hyvin positiivisena, koska siinä on erityisesti tällä hetkellä hyvät tuotto-‐odotukset. Sitten taas tuotannollinen toimija saattaa kokea sen jonkinlaisena uhkanakin.” Suhtaudumme myönteisesti, mutta Helsingissä on pulaa etenkin kohtuuhintaisista asunnoista. Miljoona tyhjää toimistoneliötä mainitaan myös hallitusohjelmassa. Vaikut-‐ taako kaupungin päätöksentekoon hallituksen kanta? ”Kun hanke on hyvä ja sijainti mainio, me olemme positiivisia”, va-‐ kuuttaa Eskola. ”Hankkeitahan on tehty ja vireillä monilla alueilla. Toimitilakannassa on monenlaisia ja eri-‐ikäisiä rakennuksia. Toki pitää lähteä liikkeelle niistä, jotka ominaisuuksiensa ja sijaintinsa vuoksi tulevaisuudessa huonoimmin toimitilaksi kelpaavat. Jos esim. aika on ajanut yksittäisen työpaikkarakennuksen sijainnin osalta ohitse ja toimitilan uudelleen täyttymisen edellytykset ovat pitkälläkin aikavälillä heikot, on suhtautuminen myönteistä. Var-‐ sinkin jos asumisen lähipalvelut ovat hyvin saavutettavissa ja tontti muutenkin sopii asumiseen.” © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 25 ”Etsimme yhdessä kiinteistön omistajien kanssa parhaan mahdolli-‐ sen ratkaisun kullekin kohteelle”, lupaa Eskola. KSV on julkisuudessa epäillyt, että konversiot eivät ole kannattavia. Eikö se ole hankkeen tekijän vastuulla? Tuskin kukaan hakee lupia hankkeelle, jonka kannattavuutta ei olisi varmistanut? ”Nimenomaan näin, mutta kannattavuuslaskelmahan syntyy osit-‐ tain myös siinä kaavamuutoksen valmistelun yhteydessä”, sanoo Eskola. Yhdessä työstettävä kaavaratkaisu vaikuttaa myös kustan-‐ nuksiin. ”Usein hankkeisiin ei liity pelkästään konversiota, vaan myös uudisrakentamista. Yhtälössä hankkeeseen ryhtyvä laskee vo-‐ lyymin, joka saadaan muutetuksi myytäväksi asuintilaksi, mikä on konversiota ja mikä uutta. Vanhan muuttaminen sisältää yleensä rakentajalle enemmän epävarmuuksia kuin uudiskohde. Kaavoitta-‐ jan tehtävä on valvoa kaupunkikuvaa ja hankkeen soveltuvuutta ympäristöön ja hankkeen toteuttajan tehtävä on laskea kannatta-‐ vuus, mutta nämä asiat käyvät käsi kädessä.” Varustelutaso ja sen hintavaikutus ei ole kaavasta kiinni Miksei Helsingissä voi tehdä kuten Berliinissä tai New Yorkissa, että luodaan raakatilaa vanhoista työtiloista tekemällä sinne asumisen tekninen fasilitointi, mutta huoneistot voi myydä tai vuokrata raa-‐ katilana jota voi itse edelleen kehitellä. Miksi konversiokohteiden pitää olla täysin viimeisteltyjä ja valmiita ja siten kalliitakin, vaikka osa asukkaista haluaisi ne ikään kuin luonnosmaisemmassa muo-‐ dossa. Voiko tähän kaavamääräyksin vaikuttaa? ”Tämä ei ole kaavoituksen asia, tuota pitää kysyä rakennuttajilta. Tämä liittynee tuotto-‐odotuksiin ja myyntihintaan. Asuntojen va-‐ rustetasoahan ei kaavassa säännellä”, sanoo Eskola. Maailmalla harrastetaan hybriditaloja jolloin kaavassa samalle ton-‐ tille on sisällytetty useita käyttötarkoituksia, liikkeitä, toimistoja ja asuntoja. ”Suhtautumisemme on kyllä positiivista, mutta ongelmat tulevat vastaan rakentamisen puolella”, sanoo Eskola. ”Näitä voi si-‐ joittaa hyviin paikkoihin. Esimerkiksi Jätkäsaaressa alakerrat on kaavoitettu liikkeiksi ja niihin on saatu liikkeenharjoittajia. Elävä ja sekoitettu kaupunkirakennehan on käytännössä kaikkien kaupun-‐ kisuunnittelijoiden haave, mutta sen toteutuminen käytännössä on © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 26 haasteellista. En osaa varmuudella sanoa mikä siinä lopulta kiikas-‐ taa, ettei ole enempää syntynyt. Tiivis yhdyskuntarakenne ratikka-‐ kaupungissa merkitsee, että hankkeen rakennuttaja uskoo enem-‐ män kivijalkaliikkeiden vuokrattavuuteen, mutta etäämmällä ei. Sil-‐ loin kartetaan tekemästä taloyhtiöön painolastiksi liiketiloja, joiden vuokrattavuusennuste on heikko.” Mutta tyhjää kivijalkaa on keskustassakin, ja siellä on voimassa kiel-‐ to muuttaa niitä asunnoiksi, vaikka ne eivät kelpaisi vuosiin liiketi-‐ laksi kellekään. Vanhoissa taloissa on ongelmana myös liiketilojen asuntoja paljon korkeampi vastike ja sen mukaiset osuudet talon remontteihin. Sille KSV ei mahda mitään. Mitä neuvotte niille, jotka hakevat kaavamuutoksia? ”Pitää olla meihin yhteydessä mahdollisimman aikaisin, jotta lähtö-‐ kohdat voidaan katsoa yhdessä. Avoin keskustelu ja yhteistyö”, Es-‐ kola neuvoo. ”Luulisin että se mitä hallitusohjelmassa on tästä konversioraken-‐ tamisesta, kyllä sitä tullaan jatkossa Helsingissäkin näkemään. Tus-‐ kin tämä asuntopulaa yksin ratkaisee, mutta yhtenä apuna se voi toimia”, sanoo Eskola. Tontit eivät ole tasa-‐arvoisia Jos kokonainen alue vanhentuu työpaikkoina, helpottaako jos use-‐ ampi kiinteistönomistaja hakee käyttötarkoituksen muutosta koor-‐ dinoidusti yhdessä? Eskolan mielestä ei välttämättä. ”On ollut kova ponnistus, että on saatu toimivia työpaikka-‐alueita syntymään eri puolille tätä kaupunkia. Siinä mielessä kehitys, joka yksipuolistaa esim. esikaupunkikaupunkirakennetta vain asumisen suuntaan on huono. Meillä on kokonaisvisio, että Helsinki ei eläisi pelkästään keskustan varassa, vaan olisi elävät aluekeskukset ja niissä myös työpaikkoja. Tähän tähtää erityisesti valmisteilla oleva Helsingin uusi yleiskaava”, Eskola kertoo. ”Tontit eivät myöskään ole tasa-‐arvoisia. Työpaikkakorttelit on usein sijoitettu melumuu-‐ riksi asumisen ja vilkkaan liikenneväylän väliin. Tällaista tonttia ei pysty muuttamaan asumiseen, kun ympäristönormeja melun ja hiukkasten osalta ei pystytä täyttämään. Tämä voi kiinteistön omis-‐ tajasta tuntua epätasa-‐arvoiselta kohtelulta, mutta asemakaavoi-‐ © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 27 tuksessa pitää toteuttaa näitä terveellisyyteen ja turvallisuuteen liittyviä säännöksiä.” Hella Hernberg, arkkitehti SAFA, Urban Dream Management Arkkitehti SAFA Hella Hernberg (Urban Dream Management) on sel-‐ vittänyt rakennusten uudiskäyttöä Ympäristöministeriön Tyhjät talot –projektissa. Arkkitehti Hella Hernberg on työskennellyt paljon tilojen väliai-‐ kaiskäytön parissa. ”Tein lopputyöni aikoinaan Berliinissä. Tutkin kaupungin joutomaiden elävöittämistä ihmisten oma-‐aloitteisten ti-‐ lapäisprojektien avulla. Sen jälkeen olin Helsingissä suunnittelu-‐ toimisto Partissa, joka konsultoi kaupunkia Kalasataman alueen vä-‐ liaikaiskäytön organisoinnissa 2010-‐2011. Tapahtumia, kaupunki-‐ viljelmiä ja sellaista”, Hernberg kertoo. Kalasataman kaltaisilla tiloilla on ollut Hernbergin mielestä valtava merkitys uuden kaupunkikulttuurin kehittymisessä. Siellä on ollut mahdollisuus kokeilla asioita vapaasti. Hän perusti vuonna 2009 blogin ja firman nimeltä Urban Dream Management. Blogin materi-‐ aalista syntyi kirjakin. ”Sitten minulla on ollut epävirallisempi pro-‐ jekti. Hankimme pienellä porukalla työtilat Jätkäsaaren L-‐3-‐ makasiinista. Kun tilat vuokrattiin kaupungilta 2010, se oli tyhjil-‐ lään olevaa hallitilaa. Toimimme epävirallisina agentteina ja levi-‐ timme sanaa, että täällä olisi tilaa. Sinne onkin syntynyt gallerioita ja vaihtuvaa toimintaa. Siitä on muodostunut kulttuurikeskus.” Tyhjät tilat uudiskäyttöön ”Tyhjät tilat” oli hanke, jota Hernberg veti Ympäristöministeriös-‐ sä16. Se oli osa Sitran tukemaa Design Exchange -‐ohjelmaa, jossa lä-‐ hetettiin muotoilijoita neljään eri virastoon vuodeksi. ”Hankkeen yksi keskeinen kysymys oli, mitä pääkaupunkiseudun tyhjille toimitiloille pitäisi tehdä. Toisaalta on mahdollista väliai-‐ kaiskäyttö, toisaalta pysyvä muuttaminen uuteen käyttötarkoituk-‐ seen”, sanoo Hernberg. ”Nämä eivät sulje toisiaan pois. Kun valmis-‐ tellaan käyttötarkoituksen muutosta, rakennukset voivat odottaa 16 http://www.ym.fi/fi-‐fi/maankaytto_ja_rakentaminen/Ohjelmat_ja_strategiat/Tyhjat_tilat_hanke © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 28 pitkään tyhjänä kaavanmuutosta, rahoitusta tai suunnittelua. Odot-‐ teluaikana voi olla edullista ottaa tilapäisiä vuokralaisia.” ”Käyttötarkoituksen muutoksissa haasteena on, että kaavanmuu-‐ tosta joutuu odottamaan pitkään, useita vuosiakin. Meidän maka-‐ siinimme Tyynenmerenkadulla on hyvä esimerkki17. Omistaja eli kaupunki on pitkään etsinyt ostajaa, kiinteistönkehittäjää, joka kor-‐ jaisi rakennukset uuteen käyttöön. Mutta odottelu on venynyt. Kun on tilapäisiä käyttäjiä, rakennuksesta on tulojakin, mutta tyhjänä vain kustannuksia muun muassa lämmityksestä. Autiot rakennuk-‐ set houkuttelevat myös vandaaleja ja rumentavat ympäristöä, sa-‐ malla kun niiden kaupallinen houkuttelevuus laskee, kun taas tila-‐ päinenkin käyttö luo positiivisia imagovaikutuksia sekä rakennuk-‐ selle että alueelle”, Hernberg perustelee. Konvertointi asunnoiksi, kustannukset ja asukastyytyväisyys Konvertointeja voi toteuttaa monella tavalla, toteaa Hernberg. ”Ber-‐ liinissä ja New Yorkissa loft-‐rakentaminen on lähtenyt liikkeelle paljon asukkaiden omilla ehdoilla. On voitu hyödyntää tilojen tarjo-‐ amia mahdollisuuksia.” ”Suomessa taas hankkeet ovat olleet rakennuttajavetoisia. Niissä pyritään uuden veroiseen toteutukseen, jolloin hinnastakin tulee kallis, niin että rakennuksessa on vain runko säästetty ja kaikki muu rakennettu uudelleen. Rakennuttajat ehkä olettavat, että asuk-‐ kaat haluavat uutta, että he haluavat ostaa uuden asunnon, jossa on tietty standardi.” ”Olen itse peräänkuuluttanut sitä, että Suomessa pitäisi lisätä ryh-‐ märakennuttajahankkeita, joissa voi asukasvetoisesti konvertoida rakennuksia ja nähdä ehkä hyvinkin toisenlaisia lopputuloksia to-‐ teutuksessa ja kustannustasossa”, Hernberg sanoo. ”Tyhjät tilat –hankkeessa kiersin toimittajan kanssa Pitäjänmäellä tekemässä haastatteluja. Siellä on vanha Helvarin radiotehdas muu-‐ tettu asunnoiksi 18. Menimme yhteen kämppään haastattelemaan asukasta, joka oli tyytyväinen. Pienet yksityiskohdat, jotka kertovat 17 Urban Dream Managementin toimitilat Jätkäsaaressa: http://www.urbandreammanagement.com 18 http://www.ratuke.fi/attachments/article/34/20081028_Ratuke_11_Yrjonen_Tyomaaesimerkit_Helsingin_Radiote hdas.pdf © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 29 vanhasta käytöstä, lisäävät tunnelmaa. Samaa ovat sa-‐ noneet arkkitehdit jotka ovat tehneet konversiora-‐ kentamista. Ihmiset arvos-‐ tavat detaljeja joita ei uu-‐ disrakentamisessa lähdet-‐ täisi toteuttamaan.” ”Mutta se on hieman ristirii-‐ taista, kun tyhjät toimistotalot ovat asiakkaiden näkökulmas-‐ ta vanhentuneita. Siksihän tyhjiä toimistotiloja on niin paljon ja uusia ja tehokkaam-‐ pia rakennetaan muualle. En minä usko että ne tyhjät enää houkuttelevat, enkä näe että niitä tarvitsisi varastoida re-‐ serviin.” ”Sipoossa on Nikkilän vanha sairaala-‐alue konvertoitu asunnoiksi19. Siellä on vino talo, joka oli asukkaiden suosikki. Vinoja huoneita, ikkunasyvennyksiä, sellaista mitä pidettäisiin järjettöminä uudisra-‐ kentamisessa.” Siis Suomessa. Muuallahan tehdään vaikka mitä, ku-‐ ten TV:n asunto-‐ ja remonttiohjelmistakin näkee. Miksi kaavansaanti kestää niin pitkään? ”Luulen että Helsingissä on niin paljon isoja kaavoitushankkeita, jotka menevät pienten ohi”, arvelee Hernberg. ”Järjestelmä on suunniteltu uusien alueiden rakentamista varten, mutta yksittäisiä tontteja varten se on jähmeä. Yksittäisen kohteen kaavamuutos on kaavoittajan mielestä häiriö, eikä tonttikohtaisiin muutoksiin haluta lähteä. Kaavoittaja etsii vain aluekohtaisia ratkaisuja.” ”Olen saanut sellaisen kuvan, että Helsingissä myös kunnallispoli-‐ tiikka säätelee kaavoitusta. On painetta säästää tietty varanto toi-‐ mistotiloja, kun pelätään ettei yrityksille ole tiloja jos nousukausi tulee. Mutta se on hieman ristiriitaista, kun tyhjät toimistotalot ovat asiakkaiden näkökulmasta vanhentuneita. Siksihän tyhjiä toimisto-‐ tiloja on niin paljon ja uusia ja tehokkaampia rakennetaan muualle. En minä usko että ne tyhjät enää houkuttelevat, enkä näe että niitä tarvitsisi varastoida reserviin.” ”Pitäjänmäellä oli toimistokohde jota oli jo muutaman vuoden ajan haluttu muuttaa asunnoiksi. Mutta neuvottelut kaavoittajan kanssa eivät edenneet. Kaavoittaja oli sitä mieltä, ettei hanke olisi taloudel-‐ lisesti kannattava, mikä ei kai kuuluisi kaavoittajalle vaan kiinteis-‐ 19 http://www.hs.fi/koti/a1361591767714 © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 30 tönomistajalle”, Hernberg sanoo. Eikä kai se talo ainakaan tyhjänä kannata. ”En oikein tiedä onko siellä jokin poliittinen päätös taustalla, että tyhjät toimistot on säilytettävä, mutta luulisin asenteiden olevan muuttumassa”, Hernberg ennustaa. ”Kaavoittajan asenne on ollut kielteinen muutoksille, ei niitä tukeva. He uskovat katsovansa asioita laajemmasta perspektiivistä kuin markkinat eivätkä halua muutosten tapahtuvan yksinomaan mark-‐ kinoiden ehdoilla”, muotoilee Hernberg. Siis ei kaupunkilaisten tar-‐ peiden ehdoilla vaan laajemman perspektiivin ehdoilla, joita ei kui-‐ tenkaan ole määritelty. Normitalkoot Ovatko rakennusmääräykset ajan tasalla? Sovelletaanko konversi-‐ oon samoja normeja kuin uudisrakentamiseen ja onko normistolla kustannusvaikutusta? ”Tätä käsiteltiin paljon Tyhjät tilat-‐hankkeessa. Meidän rakenta-‐ mismääräyksethän on laadittu nimenomaan uudisrakentamiseen. Korjausrakentamisessa ei tarvitse soveltaa kaikkia uudisrakentami-‐ sen normeja vaan voidaan käyttää rakentamisajankohdan lupamää-‐ räyksiä. Mutta kun käyttötarkoitusta muutetaan, on tulkittu niin et-‐ tä pitää noudattaa uudisrakennusmääräyksiä kustannuksineen”, kertoo Hernberg. ”Se ei ole kuitenkaan yksiselitteistä, sillä määräykset on laadittu tulkinnanvaraisiksi ja kaikki on siis kiinni siitä miten niitä suunnit-‐ telijat ja viranomaiset tulkitsevat. Suunnittelijoiden keskuudessa on olettamus, että aina vaaditaan uudisrakentamisen normeja.20 Esi-‐ timme hankkeessa, että tätä pitäisi kyseenalaistaa ja joustavampaa tulkintaa pitäisi sallia.” ”Uudessa hallitusohjelmassa puhutaan normien karsinnasta, ja liit-‐ teessä 4 halutaan edistää toimistojen konvertoimista asunnoiksi, kevyemmillä normeilla ja joustavoittamalla kaavoittamista täyden-‐ 20 http://yle.fi/uutiset/tyhjat_toimistot_voi_tayttaa_asunnoilla__lakimuutos_nopeuttaisi_rakentamista/8183416 © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 31 nysrakentamisessa ja muunnoskohteissa.21 Toivoa sopii että tilanne muuttuu.” Miten sitten maininta hallitusohjelmassa jalkautuu kaupungin vi-‐ rastoon? ”Ainakin asiat mitä ministeriössä valmistellaan perustuvat hallitus-‐ ohjelmaan. Ympäristöministeriössä osattaneen sanoa miten asiat etenevät. Voisi olettaa, että uudenlaista lainsäädäntöä tulisi.” Ei konvertointi ole uudelleen rakentamista Mikä olisi ideaali tilanne – miten käyttötarkoituksen muutoksia voi-‐ si tehdä ilman turhaa byrokratiaa, mutta ettei mene ihan villiksi? ”Olisi hienoa, jos voitaisiin lähteä säästävän korjauksen näkökul-‐ masta”, sanoo Hernberg. ”Että kaikkea ei tarvitsisi panna viimeisen päälle uusiksi, vaan otettaisiin olemassa olevasta irti kaikki mitä voi.” Se alentaisi varmaankin kustannuksia ja tuottaisi edullisempia asuntoja, joita etenkin Helsingissä kaivataan. ”Hankkeita toteutettaisiin enemmän asukaslähtöisesti. Ryhmära-‐ kentamista. Ja sitä että rakennuttaja kuuntelisi tulevia asukkaita, et-‐ tä mitä he toivovat ja mistä haluavat maksaa ja mistä ei.” Hernbergin mielestä pitäisi tehdä enemmän loft-‐henkeen. Että asukkaat voivat ostaa raakatilan ja viimeistellä itse. ”Miksei konver-‐ siokohteissakin asukkaat voi ostaa tai vuokrata raakatilaa ja muo-‐ kata sitä itse. Tietysti perustyöt kuten putket ja lämmöneristykset tehdään ensin valmiiksi.” ”Näin saataisiin uudenlaista asumista markkinoille, jotka ovat aika homogeeniset ja vaihtoehdottomat.” Hernberg toivoo, että kiinteistönomistajat voisivat rohkeammin ja-‐ kaa tietoa tyhjistä tiloista, jotta kiinnostuneet löytäisivät niitä. Nyt tietoa ei oikein ole eikä kysyntä kohtaa tarjontaa. 21 http://valtioneuvosto.fi/documents/10184/1433371/Tiedonanto_Sipilä_29052015_LIITE_yhdistetty.pdf/ff5e74fe-‐ 5736-‐45e9-‐861e-‐edf8b39d05d3 © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 32 ”Saksassa on aika paljon esimerkkejä raakatilarakentamisesta. Siel-‐ lä harrastetaan ryhmärakentamista. Suomessa tulee syksyllä 2015 voimaan uusi laki ryhmärakennuttamisesta ja sen pitäisi helpottaa lainoituksen saamista”, sanoo Hernberg. Asuntoja ja työpaikkoja lähekkäin Helsingin Kaupunkisuunnitteluviraston arkkitehti epäili YLE:n haastattelussa asukkaiden valittavan yritysliikenteestä (siis kuor-‐ ma-‐autoista jotka hakevat roskia asuintalojenkin pihoilta) jos asun-‐ toja on tuotannon lähellä.22 Eikö voi tehdä sekaisin asuntoja ja työ-‐ paikkoja hybridimallina, kun sellaisia sekakiinteistöjä kuitenkin en-‐ nestäänkin on? ”Kodin ja työpaikan raja on joka tapauksessa hämärtynyt. En ym-‐ märrä miksi käyttötarkoitusta pitää niin tarkkaan säännellä”, sanoo Hernberg. ”Ja onhan kaupungissa aina meteliä ja keskustoissa on sekaisin asuntoja, kauppoja ja toimistoja, ja ne ovat kuitenkin halu-‐ tuimpia neliöitä. Kai asukkailta voi edellyttää realistisia odotuksia siitä mihin muuttavat.” ”Kaikki pyrkivät tietenkin minimoimaan tulevat valitukset, mutta ne voi parhaiten ehkäistä käyttäjälähtöisellä suunnittelulla. Silloin he saavat omistajuuden hankkeeseen heti alusta ja kokevat että hei-‐ tä on kuunneltu.” Marko Holopainen, toimitusjohtaja, Consti Yhtiöt DI Marko Holopainen on Suomen suurimman korjausrakentajan Consti Yhtiöt Oy:n sekä Consti Talotekniikan toimitusjohtaja. Consti-‐ yhtiöiden omistajia ovat suomalainen sijoitusyhtiö Intera Partners sekä Constin johto ja henkilöstö. Toimitusjohtaja Holopainen kertoo, että Consti on korjausrakenta-‐ miseen keskittyvä yritys, ja töiden joukossa on projekteja joihin liit-‐ tyy käyttötarkoituksen muutos. ”Meidän roolimme käyttötarkoi-‐ tusmuutos-‐projekteissa on käytännössä toimia asiantuntijana sekä urakoitsijana.” 22 http://yle.fi/uutiset/jo_yli_miljoona_neliota_tyhjaa_toimistotilaa__ratkaisu_paakaupunkiseudun_asunto-‐ ongelmaan/7532055?ref=leiki-‐uu © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 33 ”Teemme asiakkaan kanssa kiinteistön teknistä suunnittelua sekä kustannusarvioita, joiden pohjalta asiakas voi päättää, onko käyttö-‐ tarkoituksen muutos teknisesti ja taloudellisesti tarkoituksenmu-‐ kaista. Toisinaan myös etsimme asiakkaalle kiinteistökohteita”, Ho-‐ lopainen sanoo. Lähtökohtana kiinteistö, joka ei tuota Jos toimistokohdetta muutetaan asunnoiksi, prosessi menee Cons-‐ tin näkökulmasta näin: ”Tulee asiakas joka tuntee osaamisemme. Sillä on käsissään kiinteistö, joka ei nykytilanteessa ole asiakkaalle sopiva. Asiakas haluaa meiltä rakennus-‐ ja taloteknisen kokonais-‐ osaamisen. Arkkitehdin sen sijaan asiakas hankkii erikseen. Me ker-‐ romme, mikä on mahdollista ja mikä ei, ja mitä mikin maksaa tehdä ja millainen olisi aikataulutus.” Miksi ne Helsingin miljoona autiota neliötä ovat vanhentuneet? ”Vanhan toimiston sisäilmaolosuhteet eivät vastaa sitä mitä käyttä-‐ jät haluavat”, toteaa Holopainen. ”Ei myöskään sisäarkkitehtuuri. Seiniä halutaan alas. Hyvä esimerkki on toimisto jossa nyt istun. Tämä on 80-‐luvun alussa tehty, ja piti korjata arkkitehtuuriltaan ja tekniikaltaan uusiksi ennen kuin vuosi sitten tähän tultiin. Harva haluaa vuokrata eikä ostaa vanhaa toimistoa ilman suuria muutok-‐ sia. Toinen seikka on sijainti. Toimistot ovat keskittyneet uusille alueille verrattuna viime vuosisataan.” ”Uudistaminen uudisrakentamiseen verrattuna paljon halvempaa vaikka tehtäisiin aika hyvääkin, jos toimistokäytölle on muun puo-‐ lesta jatkoa. Ja talossa voidaan päivittää myös osaa tiloista.” Tekniset vaatimukset Mitä tapahtuu konvertoinnissa esimerkiksi 70-‐luvun toimistotalol-‐ le, joka on vanhentunut ja tyhjä, mitä sille tehdään – puretaanko kaikki paitsi runko vai mitä tapahtuu? ”Sehän riippuu tilanteesta”, sanoo Holopainen. ”Yleensä jos toimis-‐ toista tehdään perusasuntoja, se merkitsee että sisällä vain kantavat © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 34 rakenteet jätetään ja muu uusitaan. Talotekniikan vaatimukset ovat erilaiset, ja se johtaa siihen että kyllä se toimisto aika puhtaaksi pu-‐ retaan.” ”Äänitekniikka ja paloturvallisuus ovat aina tärkeitä tehtäviä. Mutta ne osataan, enkä muista että mikään projekti olisi mennyt jäihin esimerkiksi sen takia, että äänieristystä ei saisi toimimaan. Aina ne on pystytty ratkaisemaan. Palo-‐osastointi on puolestaan määräys-‐ ten puolesta muuttunut viime vuosisadasta.” Jos omistaja haluaa tehdä projektin vuokratarkoituksessa, aloitta-‐ minen on Holopaisen mukaan epävarmempaa kuin jos se tehdään myyntigryndauksena. ”Tuottolaskelmat ovat haastavia. Kun vanhas-‐ ta toimistosta tehdään täysin uudenaikainen asuintalo, kustannus on kuitenkin aika korkea.” ”Hinta on tietenkin kohdekohtainen, mutta kyllä ne nousevat yllät-‐ tävän kalliiksi”, Holopainen sanoo. ”Ei hinta tietenkään uuden ve-‐ roiseksi saa nousta. Projektiaika on toisaalta nopeampi kuin uudis-‐ rakennuksessa, joten kohteen saa nopeammin kassavirtatuottoon.” Konvertoimalla tehtyjen asuntojen pitää täyttää samat normit kuin uudistalojenkin. Mutta lisäksi viranomaisilla on tulkintavalta ja oi-‐ keus määrätä suunnitelmiin lisäyksiä, joilla on vaikutusta kustan-‐ nuksiin. Miten kaavoittajat suhtautuvat konvertointiin? Onko lupien saanti hankalaa? ”En muista ettei rakennuslupaa olisi saatu, mutta mehän tulemme useimmiten mukaan siinä vaiheessa kun tilaaja on sen jo alustavasti tarkistanut”, Holopainen sanoo. ”Mutta kyllähän Suomessa on sään-‐ telyä ja säännöksiä joka asiassa ja myönnän, että suhteellisen ras-‐ kastahan tämä on aika ajoin ollut. Ja EU:kin tuottaa omaa säännös-‐ telyään, joka otetaan käyttöön ilman kritiikkiä.” Miten prosessia voisi helpottaa? ”Ensimmäisenä tulee mieleen käsittelyn nopeuttaminen kaikessa.” © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 35 Vanhaa hyvää ja vanhaa pahaa Arkkitehtipuolelta kuuluu, että pitäisi suunnitella niin että jäisi enemmän alkuperäisen tilan ja käytön piirteitä näkyviin, koska os-‐ tajat pitävät sellaisista historiallisista muistoista. ”No kyllä minun tuntemissa kohteissa aina jotakin alkuperäisistä si-‐ sätiloista ja rakenteista on jäänyt näkyviin. Varsinkin julkisivu-‐, portaikko-‐ ja käytäväpuolella, jos talo on riittävän vanha että on ha-‐ luttu jättää sitä vanhaa katsottavaksi. Ja ikkunakootkin pysyvät yleensä samoina”, Holopainen sanoo. Tuleeko yllätyksiä matkan varrella? ”Yllätykset tulevat esiin projektin alkutaipaleella kun vanhaa pure-‐ taan. Silloin tulevat piilossa olevat asiat esille kuten esim. asbestia, jonka määrä on esitutkimuksissa yleensä arvioitu alakanttiin”, ker-‐ too Holopainen. ”Purkuvaiheeseen voikin mennä alkuperäistä suunnitelmaa pidempi aika. Toisaalta on hyvä, että tällaiset myrkyt konversion yhteydessä sitten lähtevät pois. Kiinteistön ja elinympä-‐ ristön laatu paranee.” ”Talon elinkaari lasketaan siitä kun se on alun perin valmistunut, mutta konversio on kyllä suuri muutos elinkaareen.” Konvertointi on kasvava trendi ”Konvertointi on lisääntynyt 2000-‐luvulla jo moninkertaiseksi ja se varmasti kasvaa. Ylipäänsä talonrakentamisessa on korjauspuoli ol-‐ lut vuosia suurempi kuin uudispuoli. Länsi-‐Euroopassa ja Ruotsis-‐ sakin on ollut jo pitkään näin”, sanoo Holopainen. ”Kyllähän toimistoja voi konvertoida muuksikin kuin asuintaloksi”, huomauttaa Holopainen. ”Monia on muutettu hotelleiksi tai palve-‐ lutaloiksi. Sijainti on merkittävä asia, määrääväkin. Ja sitten on toi-‐ mistorakennuksia, joiden kunto on niin huono, ettei niistä pysty te-‐ kemään mitään järkevästi asuinkäyttöön. Mutta varmasti potentiaa-‐ lia asunnoiksi on.” © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 36 Helsingin Kaupunkisuunnitteluvirasto hylkii nyt asuntojen ja työ-‐ paikkojen sekoittamista, mutta historiallisesti sitä on kuitenkin runsaasti. Onko hybridisoituminen ongelma? ”Asun itsekin alueella, jossa on sekä asuntoja että työpaikkoja. Olen pitänyt sitä hyvänä. Se on elävämpi myös päiväsaikaan ja palvelut toimivat”, Holopainen luonnehtii. ”Ja kun miettii muita kaupunkeja ja muita maita, ainahan sitä on sekä asuntoja että työpaikkoja se-‐ kaisin.” Muuntojoustavaan suunnitteluun Pitäisikö jo uudisrakennus-‐ ten suunnittelussa ottaa huomioon, että käyttötar-‐ koitus saattaa joskus muut-‐ tua? ”Muuntojoustavuus on nyt suunnittelussa päivän trendi. Ei ehkä vielä siten, että ajatellaan muutosta toimistoista asunnoiksi, vaan että tuotanto-‐ ja toimistoti-‐ lan sisällä tilojen funktiot muuttuvat. Tämä muuntojoustavuus lähti siitä 2000-‐luvun alussa, kun IT-‐ala tarvitsi uusia toimistoja, kasvoi nopeasti ja muutti koko ajan. Muuntojoustavaksi alettiin ensiksi suunnitella talotekniikkaa. Markkina ajoi siihen.” Nyt asuntopula sekä kysynnän ja tarjonnan välinen kuilu on muo-‐ dostanut uuden markkinatilanteen, joka saattaa tuoda uuden di-‐ mension myös muuntojoustavuuteen suunnittelussa. Tuoko se jous-‐ tavuutta standardeissa ja kaavoituksessa, on sitten toinen asia. ”Kaupunkisuunnitteluvirasto epäilee, että asuminen ja työ-‐ paikat eivät sovi vierekkäin, mutta keskustassahan koko ajan ollut molempia sekaisin.” Kaj Knappe, toimitusjohtaja, Bekkan LKV Kiinteistönvälittäjä Bekkan LKV:n toimitusjohtaja Kaj Knappe on myynyt konvertoituja asuntokohteita, kuten Munkkisaarenkadulla entistä Wärtsilän telakan konttoritaloa. Välittäjä tulee konversiorakentamiseen mukaan siinä vaiheessa, kun kohdetta aletaan suunnitella. Yleensä muutoslupa on silloin saatu. ”Pyrimme vaikuttamaan siihen, millaisia asuntoja siihen tu-‐ © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 37 lee, jotta ne soveltuvat hyvin käyttäjille ja menevät kaupaksi”, ker-‐ too toimitusjohtaja Kaj Knappe. ”Seuraava vaihe on myynti. Ja kyllähän tällaiset kohteet ovat myyn-‐ nillisesti herkullisia. Asiakkaat ovat kiinnostuneita niistä, kun ne on hyvin toteutettu. Ja kun talolla on vielä hyvä historia takanaan. Wärtsilän pääkonttori. Tai Asunto Oy Jaffa, entinen virvoitusjuoma-‐ tehdas. Ja kyllä asukkaat näissä viihtyvät. Olen paljon vuokrannut Jaffasta huoneistoja, yhdelle yritykselle viisikin kappaletta plus au-‐ tohallipaikat. Kyllä ne vuokrataan nopeammin kuin naapuritalon huoneistot.” Haluttuja ja kiinnostavia ”Yksi kiinnostusta lisäävä tekijä on varmasti se, että kohteet ovat sellaisella alueella, johon ei enää tule uudisrakentamista”, sanoo Knappe. ”Ei täällä ole paljon tilaa uudisrakentamiselle. Hernesaa-‐ reen päin tulee aikanaan, ja Telakkarantaan. Pohjoisen Rautatieka-‐ dun päähän tulee uusia taloja, mutta Jaffa Malminkadulla on Kam-‐ pin vieressä. Ja kyseessä on vanhaan miljööseen tehty tekniikaltaan uusi asuntokompleksi.” Vanha miljöö tarkoittaa paksuja kiviseiniä, suurempia huoneita ja huonekorkeutta, eikä elementtiteollisuuden kaavamaisia valmisratkaisuja. Helsingin vastahankainen kaupunkisuunnittelu Hallitusohjelmassa on maininta konversiorakentamisen edistämi-‐ sestä ja kaavaprosessien helpottamisesta. Mutta Helsingin Kaupun-‐ kisuunnitteluviraston arkkitehtien haastattelumielipiteet ovat aivan muuta. KSV olettaa liiketilojen kysynnän vilkastuvan jos lama jos-‐ kus loppuu. ”Vanhat konttorit eivät vastaa tämän päivän tarpeita. Vaadittaisiin merkittäviä muutoksia, jotta joutilaat toimitilat olisivat kurantteja toimistomarkkinoilla. Lisäksi nykytekniikalla varustettujen uusien toimitilojen tarjontaa on vaikka kuinka paljon. Pitää olla nykytek-‐ niikan mukaiset jäähdytykset ja modernit yhteydet.”, Knappe sanoo. © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 38 Kaupunkisuunnitteluvirasto epäilee, että asuminen ja työpaikat eivät sovi vierek-‐ käin, mutta keskustassahan koko ajan ollut molempia sekaisin. ”On ehdottomasti hyvä ajatus tehdä hybridi-‐ alueita, joilla on sekä asun-‐ toja että työpaikkoja. Sellai-‐ nenhan keskusta tälläkin hetkellä on, on aina ollut”, Knappe huomauttaa. ”Eihän se ole asukkaille ongelma”, Knappe sano. ”Kaupunkihan on monimuotoinen. Minä olen sitä mieltä, että mitä enemmän keskustassa on asuntoja, sitä eloisampihan tämä on. Ei toimisto tuo eloa iltasella.” Ennen valitettiin konttoristumista ja jahdattiin 1960-‐70-‐luvuilla syntyneitä piilokonttoreita. Silloinkaan KSV ei mielellään antanut lupia käyttötarkoituksen muutoksiin. Kysyntää ja tarjontaa ei hy-‐ väksytty perusteeksi, kuten ei nytkään. Vallilan alueella on pienteollisuutta, paljon tyhjää tilaa, ja sen joka puolella asutaan. KSV vastustaa asuntojen tekemistä Vallilan tyhjiin toimistoihin. New Yorkissa tuollaisista alueista tuli kuumia, kun niihin alettiin konvertoida asuntoja. Esimerkiksi SoHo, Tribeca ja Meatpacking Area. Niistä tuli kuumimpia kiinteistökauppa-‐alueita, koska niillä oli historia. Onko Helsingissä samanlainen mahdolli-‐ suus? ”Totta kai. Pasilan konepajan aluekin rakentuu parhaillaan. Sinne on tullut uudistuotantoa ja konepajat on säilytetty monenlaisen luovan työ pisteinä. On filmistudiota ja myymälöitä ja siis tuotantoa ja työpaikkoja. Vanha rautatiekulttuuri ja kauniit rakennukset kiin-‐ nostavat ihmisiä. Minusta siellä aika hyvin sekoitetaan asumista ja työtilaa.” Toisin sanoen KSV on kaavoittanut Pasilan konepaja-‐alueen niiden periaatteiden vastaisesti joita se soveltaa esimerkiksi Vallilaan. ”Muuntojoustavuus on nyt suunnittelussa päivän trendi. Ei ehkä vielä siten, että ajatel-‐ laan muutosta toimistoista asunnoiksi, vaan että tuotan-‐ to-‐ ja toimistotilan sisällä tilo-‐ jen funktiot muuttuvat. Tämä muuntojoustavuus lähti siitä 2000-‐luvun alussa, kun IT-‐ala tarvitsi uusia toimistoja, kas-‐ voi nopeasti ja muutti koko ajan. Muuntojoustavaksi alet-‐ tiin ensiksi suunnitella talo-‐ tekniikkaa. Markkina ajoi sii-‐ hen.” © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 39 KSV:llä on muitakin epäilyjä konversiokohteista: melu, ilmastoin-‐ nista tai kadulta tai kuormaliikenteestä. mahdollisia kuorma-‐autoja pidetään suurena haittana, joskin niitä tietenkin aina on jo roska-‐ autoista lähtien. ”Onhan meillä selvät suunnittelumääräykset”, sanoo Knappe. ”Kon-‐ vertoitaessa toimistoja asunnoiksi noudatetaan samoja määräyksiä kuin uudisrakentamisessakin esteettömyyden ja äänieristysnormi-‐ en osalta. Vanhasta toimitalosta tehdyt asunnot voivat olla äänet-‐ tömämpiäkin kuin uudistaloissa.” ”Meille välittäjänä ei ole tullut valituksia sellaisista ongelmista mitä KSV pelkää. Vain kiitosta olen kuullut niistä kohteista, missä itse olen ollut mukana. Epäilyksiä ja ajatuksia voidaan esittää, mutta onko olemassa faktaa?” Edelleen kaupunkisuunnitteluvirastolla on epäilyksiä kohderaken-‐ nusten kunnosta ja hankkeiden kannattavuudesta. Kaipa hakija niistä on laskelmat tehnyt? ”Sehän on ehdottomasti sijoittajan ja rakennuttajan asia selvittää ja laskea taloudellinen kannattavuus. Ei kai kukaan lähde tekemään projektia, josta ei voi selvin perustein todeta että se on taloudelli-‐ sesti kannattava. Ei sen pitäisi olla kaavoittajan huoli.” Asuminen ja työ ovat koko ajan yhdentymässä Työelämän murros merkitsee työntekoa kotona, työ ja koti alkavat sekoittua. Vaikuttaako se asuntojen sijoittumiseen ja kysyntään? ”Sehän on ihmistyyppikysymys”, Knappe sanoo. ”Jotkut asuvat maalla ja tekevät työnsä siellä jos yhteyden sen sallivat, ja käyvät harvoin keskustassa. Toiset asuvat keskustassa ja tekevät työnsä joko kotona tai konttorilla. Joka tapauksessa on lisääntyvä trendi, että tehdään etänä töitä.” Konttorien suunnittelussakin on trendi, ettei ole kiinteitä huoneita eikä pöytiäkään kaikille, koska osa on aina jossakin muualla. ”Kun kävelee Ullanlinnassa tai muuallakin, huomaa miten katutason myymälä-‐ ja liikehuoneistoista osa on muuttunut toimistoiksi. Niis-‐ sä taas on sohvia ja nojatuoleja, joissa nuoret istuvat rennosti läp-‐ © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 40 päri sylissä. Töitä tehdään kodinomaisesti”, Knappe sanoo. ”Eihän luovan työn paikkoja kuten mainostoimistoja perinteisiksi kontto-‐ reiksi tunnistakaan. Ne ovat yksiä isoja tiloja vanhassa tehdashallis-‐ sa, joissa on vaihteleva määrä väkeä paikalla, välillä kaksi, välillä 15.” Tarjonnan lisäys mahtuu markkinoille Miljoona neliötä tyhjänä on iso määrä varallisuutta kuolleessa kä-‐ dessä. Mutta jos niistä alkaisi tulla isompi määrä asuntotarjontaa, riittäisikö kysyntää? ”Kyllä varmasti. Tilanne on samankaltainen kuin 10-‐15 vuotta sit-‐ ten ullakkoasuntojen kanssa”, sanoo Knappe. ”Niillä oli todella suuri kysyntä ja niitä oli vähän saatavilla. Sitten alettiin rakentaa enem-‐ män ja niistä on nyt tarjontaa normaaliasuntojen tapaan. Siinä vai-‐ heessa tietenkin kiinnostus normalisoituu ja markkinat tasaantu-‐ vat.” Kysymys on myös hinnoista, asuntopulahan ei vähällä lopu. Ullak-‐ koasunnot olivat varsin kalliita, samoin coolit loftit vanhoissa teolli-‐ suusrakennuksissa. Toimistomassasta riittäisi myös halvempaan perustuotantoon, joka ei varsinaisesti ole Bekkanin markkina-‐ aluetta. Vain osa tarjonnasta kohdistuisi sille kohderyhmälle, joka osti ullakot ja Jaffan. Ja vain pieni osa potentiaalisista kohteista on ydinkeskustassa. Konvertoiminen ei ole fyysisesti vaikeaa ”Jaffan vanha tehdaskiinteistö Malminkadulla oli erittäin haluttu kohde, koska asunnoissa säilytettiin vanhan tehdaskiinteistön tun-‐ nelma”, kertoo Knappe. ”Ne myytiin nopeasti ja sieltä ostettujen si-‐ joitusasuntojen vuokraaminen on helppoa, koska se on erilaista ja harvinaista asumista keskustassa.” ”Tyhjät toimistot ovat hyvä potentiaali tuoda asuntotarjontaa ja saada joutilaat neliöt uusiokäyttöön. Rakentajilla on kiinnostusta, he tekevät konvertointeja mielellään. Sitä paitsi on paljon taloja, jotka ovat alun perin asuntoja ja sitten aikanaan muutettu toimis-‐ © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 41 toiksi, ja nyt muutetaan takaisin asunnoiksi. Näin on esimerkiksi Bulevardilla tapahtunut.” Ovatko arkkitehtoniset piirteet, jotka periytyvät tuotantokäytöstä, haitta vai lisäarvo markkinoinnissa? ”Enemmän se on lisäarvo asiakkaille. On enemmän huonekorkeutta, on pilareita, silmänruokaa ja toisaalta LVI:n ja sähköistyksen nyky-‐ tekniikka.” Moderneja asuintaloja suurempi runkosyvyys on herättänyt kes-‐ kustelua. Knappen mielestä ongelma on pieni. ”Neitsytpolulla teh-‐ tiin kymmenisen vuotta sitten vanha Akkuteollisuuden talo.23 Siinä näkee, että runkosyvyys on teettänyt työtä asuntojen suunnittelus-‐ sa, eikä se sitten toisaalta lopputuloksessa häiritse.” Maailmalla on paljon kapeille ja syville tonteille rakennettuja taloja, esimerkiksi 4x20 metriä ja paljonkin kerroksia, eikä Helsingin ra-‐ kennuskannassa ole mitään sellaiseen verrattavia runkosyvyyson-‐ gelmia. ”Tiettyjä haasteita suunnittelulle mutta ei sen kummem-‐ paa”, Knappe luonnehtii. Parempi tehdä eläviä kivijalkakauppoja kuin suojella kuolleita Knappea ihmetyttää se rakennuskielto, joka on asetettu keskustaan, että katutason liiketiloja ei saa muuttaa asunnoiksi. ”On paikkoja, joista hyvin tiedetään, etteivät ne liiketiloina eikä toimistoina toimi. Ne ovat tyhjillään eikä kukaan huoli, asuntoja taas kysytään.” ”Asuntoja nyt kerta kaikkiaan tarvitaan keskustaan. Nuoret asuvat mieluiten keskustassa ja maksavat kovia vuokria. Vanhat myyvät rivi-‐ ja omakotitaloja pois ja haluavat palveluiden luo ja hissillä kauppaan, usein kaupunginosiin joissa ovat syntyneet. Toimistota-‐ loja konvertoimalla voidaan tehdä katutasoon palveluita ja niitä toivottuja kivijalkakauppoja, kun kerroksissa asutaan”, hahmottelee Knappe. ”Ei kivijalkakauppaa pelasteta sillä että kielletään konver-‐ toimasta kuolleita liiketiloja.” 23 http://www.peab.fi/Tuotteet-‐ja-‐palvelut/Uudisrakentaminen/Korjausrakentaminen/Vuoden-‐2010-‐ korjaustyomaapalkinto-‐Peabille-‐/ © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 42 ”Kapasiteettia olisi, jos olisi poliittista tahtoa”, sanoo Knappe. ”Toi-‐ von että hallitusohjelma tältä osin toteutuisi Helsingissä. Ja Espoos-‐ sakin on samanlaista potentiaalia. Siellä kaupunki suhtautuu uu-‐ siokäyttöön ehkä vähän väljemmin kuin Helsingissä.” Marcus Björn, arkkitehtiopiskelija, Aalto-‐yliopisto Kandidaatintyössään Toimis-‐ toneliöistä asuntoja – Munk-‐ kisaarenkatu 2 Aalto-‐ yliopistolle 2014 (arkkitehtuu-‐ rin koulutusohjelma) on Mar-‐ cus Björn tutkinut toimistojen konvertointia asunnoiksi. 24 Työssä on syvennytty aihee-‐ seen tutkimalla muutosproses-‐ sia ja sen kulkua kohteessa Munkkisaarenkatu 2. Tutkiel-‐ massa on selvitetty rakennuk-‐ sen lähtötilanteen suhdetta lopputulokseen ja muutospro-‐ sessille asetettuja tavoitteita ja niiden toteutumista. Marcus Björnin tutkimuksen kiinteistö sijaitsee vilkkaasti liikennöidyllä alueella Telakkakadun ja Munkkisaarenkadun kulmatontilla. Rakennus rajoittuu molemmista päädyistään viereisiin rakennuksiin ja on pientä sisäpihaa lukuun ottamatta rakennettu kiinni tontin rajoihin. Tontti on vahvistettu asemakaavassa ensimmäisen kerran vuonna 1900. Korttelia on ra-‐ kennettu ja muutettu perustamisensa jälkeen jatkuvasti, ja tämän-‐ hetkinen rakennuskanta on 1910-‐ ja 1970-‐lukujen väliltä. Asunto-‐ osakeyhtiö Munkkisaarenkatu 2:n talo on rakennettu telakan työti-‐ loiksi 1949-‐1950, mutta muuttui kohta Philipsin varastoksi. Tela-‐ kan konttoriksi se saneerattiin 1960-‐luvun lopulla ja muutettiin edelleen asunnoiksi 2010-‐2012. Asuntoja tuli 56, keskikooltaan 75 m2. Autohallipaikkoja tehtiin 44. Hanke kesti melko kauan, seitse-‐ män vuotta. 24 https://aaltodoc.aalto.fi/handle/123456789/15400 © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 43 ”Tässä kohteessa arkki-‐ tehti ei ollut mukana vielä kohteen valinnassa”, ker-‐ too Björn. ”YIT perusti osakeyhtiön ja he tilasivat arkkitehdilta suunnitte-‐ lun. Jo ennalta oli tieten-‐ kin kartoitettu, miten al-‐ kuperäinen rakennus so-‐ pii asunnoiksi.” ”Kaavamuutosprosessi lähti käyntiin samaan aikaan kuin arkkitehtisuunnittelu vuonna 2005. Tässä kohteessa ne sujuivat hyvin yhtä aikaa ja lomittain. Kaavaa lähdettiin tekemään arkkitehdin suunnitelmien pohjalta. Pääsuunnittelija Timo Hirvosen mukaan kaavaprosessi sujui hyvin. Lopullisen kaavan asuntojen enimmäismäärä toteutui hankkeessa .” Useinhan haetaan ensin kaavamuutos ja vasta sitten aletaan suun-‐ nitella. ”Teollisuustontin kaavassa vuodelta 1977 oli ollut rakennusoikeut-‐ ta paljon vähemmän kuin vanhan talon koko todellisuudessa oli”, Björn selostaa. ”Tällaiset asiat pitääkin aina selvittää ensin. Jos ra-‐ kennus olisi joskus purettu, olisi vanhan kaavan mukaan saanut ra-‐ kentaa vain pienemmän. Säilytettäessä tätä ongelmaa ei ollut. Uu-‐ dessa kaavassa 2006 rakennusoikeus päivitettiin todellisen tilan-‐ teen mukaiseksi.” ”Käsittääkseni tämä lupaprosessi meni aika juohevasti. Koska tämä oli grynderikohde, YIT:lla oli tietenkin tarkat vaatimukset joissa oli keskipinta-‐alat, materiaalit ja huoneistojako. Arkkitehdille suurin työ oli saada tuotantorakennuksen runko taipumaan asuinkäyttöön eli miten asunnot saadaan upotetuksi suureen runkosyvyyteen. Sii-‐ nä on minusta onnistuttu varsin hyvin.25 Rakennuksen ikkunajako ja pilarilinjat määrittivät tilojen suunnittelua. Suuren runkosyvyy-‐ den muodostama ongelma ratkaistiin niin kutsutulla halkaistulla rungolla, jolloin porraskäytävä saatiin rungon keskelle. Rungon keskivaiheille sijoittuvat myös asuntojen keittiöt ja märkätilat, mikä mahdollisti kaikkien asuinhuoneiden sijoittamisen ikkunoiden ää-‐ relle.” 25 Vrt. Munkkisaarenkatu 2:ssa asuvien Erika ja Oskari Juvan asukashaastattelu tässä reportaasissa. © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 44 ”Arkkitehdin mielestä suurehko kerroskorkeus (3,6 m) olisi mielel-‐ lään tuottanut laajoja huonetiloja, mutta kallis neliöhinta rajoitti useimmiten pinta-‐aloja ja tilaajan toive oli tehdä melko tyypillisiä asuntoja koska sen arvioitiin helpottavan myyntiä. Näkyviin tosin jätettiin vanhoja rakenteita ja loftin henkeä”, sanoo Björn. Konvertointimahdollisuudet vaihtelevat tapauskohtaisesti Nyt keskustellaan siitä, paljonko miljoonasta tyhjästä toimistoneli-‐ östä todella saisi asuntoja. ”Se on hyvin tapauskohtaista”, muistut-‐ taa Björn. ”Ennen toimeen ryhtymistä pitää selvittää tarkkaan koh-‐ teen fyysiset ominaisuudet ja sijainti. Lähes kaikki korttelin muut asuinrakennukset on alun perinkin rakennettu asunnoiksi. Munk-‐ kisaarenkatu 2 oli siis korttelin toiseksi viimeinen rakennus joka ei ollut asuintalo. Paikka oli siis luonteva.” ”1950-‐luvun tehdasmiljöötä ihmiset arvostavat ulkonäöllisesti. Uu-‐ demman toimitilarakentamisen kanssa ei välttämättä ole ihan sa-‐ malla lailla. Ollaanko julkisivut esimerkiksi valmiit uusimaan koko-‐ naan? 1970-‐80-‐luvun elementtitoimistotalo voi olla hankalampi. Voi olla parempi purkaa vanha kokonaan ja aloittaa alusta, jos ei ole kaupunkikuvallisia eikä suojeltavia arvoja”, Björn arvelee. Tämän talon neliöhinnat olivat yli alueen keskihinnan. Ne myytiin heti. Eroavatko kustannukset rakennettaessa uutta ja konvertoita-‐ essa vanhaa? ”Runko oli valmiina, mutta kaikki muu sitten pantiin uusiksi”, tote-‐ aa Björn. ”Konvertoinnissa voi tietysti tulla vastaan rakentamisai-‐ kaisia yllätyksiä, kuten asbestia tai dokumentoimattomia muutok-‐ sia joiden takia piirustukset eivät pidä paikkaansa. Sen takia tarvi-‐ taan perinpohjainen valmistelu ja tutkimus siitä mitä talo on niin sanotusti syönyt.” Saadaanko niitä edullisia asuntoja? Asuntopulan ja tarvitsijoiden maksukyvyn kannalta voidaan kysyä, ovatko tähänastiset kohteet ylitehtyjä ja siten liian kalliita? Björn on sitä mieltä, että jos tehdään vähimmällä vaivalla, lopputulos kuulos-‐ taa asuntolalta. Mutta jos markkinoille halutaan edullista tarjontaa, © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 45 se on mahdollista vain tuottamalla myös vähemmällä vaivalla ja pienemmillä kustannuksilla normien puitteissa. Vähemmän viih-‐ tyisän menekki on hintakysymys. Tehtaan varjossa? Munkkisaari on telakkaa. Kaupunkisuunnitteluvirasto on huolis-‐ saan melusta, mutta kohteen asukkaita se ei ole häirinnyt. ”Kaavaan tuli melun takia äänieristysvaatimus katujulkisivulle 35 dBA. Mutta ei telakka siinä loputtomin pyöri, uuden kaavan mukaan tulee asuntoja lisää”, Björn sanoo. Amerikassa tehdään hybriditaloja, joissa on alimmaisena kauppoja ja seuraavaksi työpaikkoja ja ylimpänä asuntoja. Sopiiko se suoma-‐ laiseen mentaliteettiin? ”Onhan suuri osa kantakaupungin vanhoista taloista sellaisia, sehän on alkuperäinen ratkaisu. Erittäin hyvin sopii”, Björn sanoo. ”Nyt on suhteellisen paljon tehty konversioita, ja on käynyt niinkin että kivijalkabisnesten kuten lounasravintoloiden toimintaedelly-‐ tykset heikentyvät kun työpaikat poistuvat. Mutta asukkaat käyttä-‐ vät toki lähipalveluita. Tämä on hieman monipiippuinen juttu”, Björn sanoo. ”muutoksia on kuitenkin tapahtunut koko ajan. Välillä muutettiin keskustasta esikaupunkeihin ja nyt taas takaisin. Kont-‐ torivoittoisuus oli eräs välivaihe.” ”Kotona työskentely ja freelanceroituminen hämärtää kodin ja työ-‐ paikan eroa. Työpaikka kotona lisää hybridisoitumista. Sekatalo on tulevaisuutta kuten se on nykyisyyttäkin”, Björn sanoo. © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 46 ELÄMÄÄ KONVERSIOTALOISSA Fredrik Blomqvist & Max Wretman, Katarina Västra Skola, Tukholma Tukholmassa vanho-‐ jen työpaikkakiinteis-‐ töjen muuntaminen asunnoiksi käy kuu-‐ mana. Söderin kau-‐ punginosan suojelu-‐ kohde Katarina Västra -‐koulu muuntui hou-‐ kutteleviksi asunnoik-‐ si sinnikkään arkki-‐ tehdin työpanoksen ansiosta. Portaissa ei enää kuulu leikkivien koululasten ääniä, ei askelten tö-‐ mistystä, eikä opettajien nuhdesanoja. Katarina Västra -‐koulu Tuk-‐ holman Södermalmilla on nykyään rauhallinen kolmikerroksinen asuintalo. Myöhäisempireajan rakennuksen sileäksi rapattu okran värinen julkisivu on säilyttänyt entisen värinsä. Suuri sisäpiha on kuin keidas keskellä kaupunkia, kukkaloistoa ja oleskeluryhmiä. Ensimmäiset asukkaat muuttivat sisään vuonna 2007, Fredrik Blomqvist ja hänen asuinkumppaninsa Max Wretman heidän jou-‐ kossaan. Heidän olohuoneensa on avara ja sen kupeessa sijaitseva avokeittiö miltei huomaamaton. Seinän korkeus on lähes viisi metriä. Vihreät samettiverhot ja Svensk Tennin nojatuolit uinuvat sulassa sovussa korkeiden alkuperäisten ikkunoiden välissä. Iltapäiväaurinko tun-‐ kee sisälle valaisten sohvalla leikkivät lapset, Viggon ja Agneksen. Viereisen Katarina -‐kirkon kello lyö kumeasti kello kolme. Lasten piirroksia lojuu matolla. 106 neliömetrin asunto käsittää vielä wc-‐ ja suihkutilat, makuu-‐ ja lastenhuoneen. Tila on entinen luokkahuone ja rehtorin kanslia. -‐Viereinen asunto on koulun entinen rukoushuone, Fredrik Blom-‐ qvist tietää. © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 47 Suurin osa talon 22:asumisoikeusasun nosta on tehty van-‐ hoihin luokkahuonei-‐ siin. Vinttihuoneistot ovat pienempiä eikä niissä ole samaa tilan tuntua kuin muissa asunnoissa. Muihin luokkahuoneisiin teh-‐ tyihin asuntoihin on rakennettu erityinen puolikerros, jota voi käyttää makuuhuoneena tai työtilana. -‐Meillä ei ole vastaavaa, mutta olemme yhteydessä talon suunnitel-‐ leeseen arkkitehti Love Arbeniin, jotta hän voisi piirtää meille väli-‐ kerroksen makuuhuoneeseen. Mutta rakennusluvan saaminen voi kestää, koska rakennus on suojelukohde, Blomqvist aprikoi. Pariskunta sai vihiä koulusta riittävän aikaisessa vaiheessa, jonka takia he saivat valita mieleisensä asunnon. -‐Tämä on ainoa asunto talossa, jossa on ikkunat kolmeen ilman-‐ suuntaan. Ihastuimme tähän heti. Meillä on ainutlaatuinen koti, jo-‐ ta on vaikea korvata. Emme ole aikeissa muuttaa, vaikka asunnon arvo on noussut huimasti, Blomqvist sanoo. Hänen mukaansa asunnon puutteet ovat olleet pieniä; keittiön il-‐ mastointi takkuili alussa niin että pakastin meni rikki, ja vaaleat mattalakatut puulattiat eivät ole käytännöllisiä lasten leikkeihin. Katarina Västra -‐koulu valmistui vuonna 1858 ja sen piirsi kuuluisa ruotsalainen arkkitehti Johan Fredrik Åbom. Hänen kättensä jälkiä ovat mm. Tukholman Södra teatteri ja Bernsin salongit. Koulu on korkeimman asteen suojelukohde, ja sen takia rakennuk-‐ sen suunnittelijan arkkitehti Love Arbenin firma teetätti erityisen rakennushistoriallisen selvityksen talosta. -‐Sen avulla saimme selville, mitä rakennuksessa on mahdollista tehdä ilman että kulttuurihistoriallisia arvoja vaarannettaisiin. Tä-‐ mä selvitys oli rakennuslupa-‐anomuksemme pohjana, Love Arben © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 48 sanoo ja lisää, että luvan saanti oli suhteellisen helppoa, koska toimisto seurasi historiallisia kohteita koskevaa direktiiviä. Rakennuksen julkisivuun ei saanut tehdä muutoksia. Myös sisätiloihin liittyy rajoitteita. Puolikerrosten rakentaminen luokkahuoneisiin aiheutti vään-‐ töä rakennuslupatarkastajien kanssa. Välikerrosta ei ensin voitu vetää julkisivun ja ikkunoiden vie-‐ reen, koska ulkoapäin ikkunoi-‐ den läpi katsottuna rakennelma olisi voinut näyttää omituiselta. Arben ratkaisi pulman tekemällä ”lasilaatikon” ikkunan ympärille, ja puolikerroksen lattiaa sisennettiin vähän, jotta ikkunaan ei tar-‐ vinnut koskea. Arbenin luoma Katarina Västra -‐koulun porraskäytävä on kokenut muodonmuutoksen entiseen verrattuna. Tuloksena on har-‐ maasävyinen seinäruutukuvio moderneine valaisemineen. -‐Åbomin vanhat piirustukset esittivät porraskäytävän neliskanttisia kivimaalauksia. Halusimme yksinkertaistaa ne harmaiksi viivoiksi ja neliöiksi. Jokaisen aikakauden tulisi olla selvästi erotettavissa. Siksi asunnoissa vanhat osat maalattiin harmaalla värisävyllä, kun taas uudet väliseinät saivat tavanomaisemman valkoisen värin, Ar-‐ ben kuvailee. Kaikki asuntojen uudet ovet ovat yhtä korkeita kuin alkuperäiset. -‐Mutta ne ovat täysin sileitä, mistä näkee, että jotain on tapahtunut ajan kuluessa. Jokainen historian kerros voidaan kuoria kuin sipuli, jolloin kukin aikakausi on luettavissa erikseen, Arben sanoo. Asuntopulan kourissa kamppailevassa Suur-‐Tukholmassa on melko tavallista muuntaa vanhoja työpaikkakiinteistöjä asunnoiksi. Esi-‐ merkiksi Gustavsbergin vanhasta posliinitehtaasta ja sen ympäris-‐ töstä tulee uusi asuntoalue. © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 49 Tukholman keskustassa on sitä vastoin ahdasta. Taloja ei revitä enää, joten vaihto-‐ ehtoina ovat ullakkotilat, li-‐ säkerrokset ja esimerkiksi vanhojen tehtaiden muun-‐ taminen asunnoiksi. Kun Katarina Västra -‐ koulun rakennuttaja Oscar Properties alkoi toimintan-‐ sa yli kymmenen vuotta sitten, Tukholmassa oli it-‐romahduksen myötä paljon vapaata konttori-‐ ja teollisuustilaa. Tästä syntyi yhti-‐ ön perustajan, Bonnier -‐suvun vesan Oscar Engelbertin ajatus New Yorkin mallin mukaisesti: konttoreista ja tehtaista asuntoja. Niinpä mm. konttoripalatsista, olkihattu-‐ ja suklaatehtaasta kehkey-‐ tyi luksusasuintaloja kiihtyvällä vauhdilla. Ja tahti sen kun vain jat-‐ kuu. Rakenteilla on asuntoja näkkileipäleipomoon, panimoon ja si-‐ karitehtaaseen. Kalliiden asuntojen työn jälki ei kuitenkaan ole ollut kaikkien mieleen. Love Arben Arkitekter -‐toimisto on piirtänyt useita suunnitelmia vanhojen kiinteistöjen muuntamiseksi asunnoiksi. Joukossa on toi-‐ mistotaloja, entisiä postikonttoreita ja tehtaita. -‐Muunsimme jopa mikrobiologisen laboratorion houkutteleviksi asunnoiksi, Arben naurahtaa. Suurin osa uudistetuista rakennuksista sijaitsee Tukholman keskus-‐ tassa. Hinnat ovat kovempia kuin uustuotannossa. -‐Joten tietty luksuksen tavoittelu voi olla myös välttämätön paha, Arben tokaisee. Asuntojen tarjonta on myös rajoitettua, ja kauppa käy kuin siimaa. Sijoitusten arvo nousee nopeasti keskustassa. -‐Poliitikoilla on paine saada lisää asuntoja ihmisille ja he suhtautu-‐ vat positiivisesti vanhojen toimitilojen muuntamiseen asunnoiksi. Samanaikaisesti he ovat peloissaan yleisen mielipiteen reaktioista, mikäli he sallisivat lisää talojen repimistä. Joten muutosrakentami-‐ nen on mahdollinen ratkaisu, Arben puntaroi. © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 50 Katarina koulun ensimmäisessä kerroksen asunnossa on päivällisen aika. Max Wretman ottaa pastan valumaan. Fredrik Blomqvist ker-‐ too miten Katarina Västra -‐koulu ehti olla tyhjillään vuosia ennen kuin rakennuttaja Oscar Properties osti sen ja muutti asunnoiksi. -‐Sisäpiha rehotti ja pihalla myytiin huumeita ja naisia. Prostituutio-‐ ta oli jäljellä vielä silloin kun muutimme. Sitten porukka kai huo-‐ masi, että taloon oli muuttanut asukkaita, ja he hävisivät, Blomqvist muistelee. Hän kehuu kotitalonsa sijaintia. Läsnä on sykkivä Tukholman Söder, kauppoineen ja palveluineen. Blomqvist ja Wretman, yksityisyrittä-‐ jä ja lääkäri, pyöräilevät vartissa töihin. Lapsilla on tarha ja esikoulu vieressä. Heidän äitinsä asuu lähistöllä. Mutta kaupungin keskustassa asumisesta pitää myös maksaa. Ker-‐ ran viikossa taloyhtiön pitää tilata puhdistusfirma kuuraamaan ta-‐ lon julkisivuun ilmestyneitä graffiteja. Thomas Sloth, New Yorker Lejligheder, Ranzausgade, Kööpenhamina Thomas Sloth on SN Invest A/S:n johtaja Kööpenhaminassa. Yhtiö on muuttanut ostamansa entisen tehdaskiinteistön vuokra-‐asunnoiksi (New Yorker Lej-‐ ligheder, Rantzaus-‐ gade 22a/24 Nørreb-‐ ro). ”Entinen Glud & Mar-‐ strand -‐yhtiön tehdaskiinteistö on rakennettu 1900-‐luvun alkuvuo-‐ sina”, kertoo Thomas Sloth. ”Yhtiö valmisti emaliastioita, emaloitua terästä, aikanaan kuuluisaa Madam Blå Emalie –merkkiä. Aika ajoi tuotteiden ohi ja tehdas lopetti tuotantonsa 1966. Emalinpoltto-‐ uuneja on säilynyt.” © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 51 ”Tämä oli yksi ensimmäisistä ellei aivan ensimmäinen rakennus Köö-‐ penhaminassa, jonka runko on ra-‐ kennettu paikalla valetusta betonis-‐ ta, sanoo Sloth. Talossa on myös tii-‐ lisstruktuureja. Tehtaan sulkemisen jälkeen kiin-‐ teistön osti kaupunki, joka muutti sen toimistokäyttöön. Kaupunki möi sen SN Investille 1990-‐luvulla. Tehdasrakennus konvertoitiin asuntokäyttöön 1998-‐99. Vuosiluku on sinällään merkittävä, koska Tanskassa ennen vuotta 1996 tuo-‐ tettuja asuntoja koskee vuokra-‐ säännöstely mutta sitä nuorempia ei. Sloth luonnehtii sodan jälkeen väliaikaiseksi säädettyä järjestel-‐ mää sekavaksi, sitä ei ole purettu eikä modernisoitu mutta kylläkin jäädytetty ja rajattu. Säännöstelyasuntojen vuokraukseen liittyy lie-‐ veilmiönä erimuotoisia kynnysrahoja ja pakollisia ”jääkaapin” vuokraamisia asunnon päälle joilla sääntelyä kierretään. Ajankoh-‐ taiset konversiokohteet ovat vapailla markkinoilla. ”Yleensä tehtaita ja konttoreita konvertoitaessa pyritään normaalin asunnon interiööriin ja vain ulkoinen historiallinen asu säilytetään. Tämän talon alkuperäisluonne haluttiin säilyttää myös interiööris-‐ sä”, sanoo Sloth. ”Tästä olemme saaneet myönteistä palautetta, sillä ihmiset haluavat talollaan olevan tarinan. Madam Blå on osa Tans-‐ kan kansanperinnettä.” ”Konversiorakentamisen volyymit ovat vaihdelleet suhdanteiden mukaan. Tällä hetkellä se on erittäin yleistä Kööpenhaminassa, kos-‐ ka asuntojen kysyntä on aivan valtavaa”, sanoo Sloth. ”Täällä on ra-‐ kennettu 2000-‐luvulla uudistuotantoa paljon vähemmän kuin muu-‐ alla Tanskassa, joten asuntopula on krooninen. Mutta toisaalta uu-‐ sia toimistotaloja on rakennettu runsaasti ja vanhoja on siten syr-‐ jäytynyt markkinoilta. Konvertointi on siten yleistä ja normaalia.” Markkinaolosuhteet ovat samanlaiset kuin Helsingissä. Johtopää-‐ tökset eivät. Suomessa purettiin vuokrasäännöstely 1993, mutta © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 52 kaavasäännöstely ja rakennusnormit ovat kiristyneet. Tanskassa on tehty päinvastoin. Konversiokohteiden kysyntä on kovaa, vuokrat kohtuulliset Talossa on 34 studioasuntoa, joissa on periaatteessa vain yksi suuri huone ja ohessa aputilat. Asukkaat ovat itse voineet rajata tiloja huoneistojen sisällä haluamillaan tavoilla. Kooltaan asunnot ovat 50-‐110 m2. Vuokrataso on jonkin verran Helsinkiä edullisempi. ”Uusissa asunnoissa vuokrataso sijain-‐ nista riippuen on 1.500 – 2.000 Tans-‐ kan kruunua neliöl-‐ tä vuodessa”, sanoo Sloth. Suomeksi se tarkoittaa suurin piirtein 15 -‐ 20 eu-‐ roa neliöltä kuussa. New Yorkerista on parhaillaan netissä tarjolla 81 neliön asunto noin 1.400 eurolla kuussa, jolla Helsingin keskustasta saisi jonkinlaisen kaksion. Markkinat eivät sittenkään ole samanlaiset. Kööpenhaminassa on nimittäin tarjontaa. ”Meidän asuntoja kysyvät eniten plus miinus 30-‐vuotiaat singlet ja parit, joista suuri osa on luovan alan ammattilaisia kuten arkkiteh-‐ teja, ja sitten on yrittäjiä”, Sloth kertoo. Tanskassa tällaiset ihmiset pitävät normaalina asua vuokralla. Suomessa ei. Kööpenhaminassa heillä näyttää olevan varaa asua vuokralla. Helsingissä ei. Tietenkin vuokratulojen verotus on Suomessa paljon kovempaa ja se nostaa vuokria osaltaan, mutta tarjonta on kuitenkin ratkaisevaa. ”Se, että arkkitehdit rakastavat tällaisia taloja, on tietenkin kiintoisa seikka. Meillä on ollut 4-‐5 asuntoa kerrallaan vuokrattuna arkki-‐ tehdeille.” © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 53 Erika ja Oskari Juva, Munkkisaarenkatu 2, Helsinki Juvan perhe on asunut toimistoista asunnoiksi konvertoidussa Munk-‐ kisaarenkatu 2:ssa. Talo on entinen tehdas-‐ ja kont-‐ toritila, jonka YIT konver-‐ toi. Oskari Juva on yrittäjä jolla on muun muassa ra-‐ vintoloita ja vesibusseja, Erika Juva on sisustusark-‐ kitehti. ”Olemme asuneet täällä alusta asti eli kolme vuotta sitten 2012 muutettiin. Olimme ensim-‐ mäiset asukkaat tässä”, kertoo Erika Juva. ”Asunto on 69 neliön kaksio”, toteaa Oskari Juva. ”Paikka on hyvä asua.” Huoneet ovat korkeat verrattuna standardiasuntoon. ”Isot ikkunat ja huonekorkeus olivat ne mihin me ihastuimme tässä asunnossa. Ja myös poikkeuksellisen hieno julkisivu”, sanovat Juvat. ”Vastike on pieni, 150 euroa kuussa, ja talosta tietää että mitään yl-‐ lätyksiä ei ole tulossa”, sanoo Oskari Juva. ”Putkirempat eivät oikein kiinnosta tässä elämäntilanteessa. Tässä yhdistyy vanhan talon his-‐ toria ja miljöö uuden talon laatuun.” Talon julkisivu oli konvertoinnissa palautettu alkuperäiseen tiili-‐ pintaan. Se on myös suojeltu. Asunnoissa on kadulle ranskalaiset parvekkeet ja sisäpihalla lasitetut oikeat parvekkeet. Juvat ovat sitä mieltä, että julkisivu olisi mennyt pilalle jos siihen olisi tehty lasitet-‐ tuja parvekkeita. He ovat siis samaa mieltä kuin Kaupunginmuseo suojeluintressin valvojana. Teollinen ympäristö oli houkuttava tekijä Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston virkamiehet ovat julkisuu-‐ dessa epäilleet, että työpaikkakäyttöön tehdyissä taloissa on liikaa melua ja teollisuusalueella häiritsevää kuormaliikennettä. Juvien mielestä talo ei eroa millään tavalla muista asuintaloista. ”Tämä on © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 54 äärimmäisen laaduk-‐ kaasti uudistettu talo”, sanovat Juvat toistensa lauseita jatkaen. "Ympä-‐ rillä on sekä asuintaloja että toimistoja. Tämä is-‐ tuu tähän ihan täydelli-‐ sesti.” ”Koska ikkunat ovat uu-‐ det, äänieristys toimii hyvin, eikä liikenne kuu-‐ lu”, Juvat sanovat. ”Myös asuntojen välinen ää-‐ nieristys on ihan huippua. Mitään ei kuulu mistään, vaikka keskus-‐ tan vanhoissa taloissa yleensä kuuluu. Naapuriäänethän ovat yksi kerrostaloasumisen varjopuoli. Tässä ei kuulu mitään.” Entisen tuotantotilan suuri huonekorkeus mahdollisti sen, että be-‐ tonisen välikaton alapuolelle voitiin tehdä alaslasku ja jättää ilmaa väliin, huonekorkeuden pysyessä silti yli kolmessa metrissä. Vieressä on edelleen telakka, työpaikkoja ja asumista rinnan. Juville telakka oli asunnon valintaa puoltava tekijä. ”Telakan meininki on hienoa ja on kiva katsoa kuinka laivoja valmistuu tuossa melkein kotipihalla. Meitä miellyttää se fiilis kun äijät menevät tuosta aa-‐ mulla töihin telakalle ja toivomme että sen toiminta jatkuu täällä”, sanoo Oskari Juva. ”Kylässä käyvät ys-‐ tävät ovat tykänneet tästä”, jatkaa Erika Juva. Talon yhteiset tilat toimivat Juvien mielestä loistavasti. Niitä on pyöräva-‐ rasto, lastenvaunuvarasto, harraste-‐ varasto ja kaksikerroksinen autohalli. Maan alla oli valmiiksi suuret tilat hyödynnettäväksi juuri siksi, että ky-‐ seessä on alun perin tehdastila. ”Em-‐ me me ole missään ennen tällaisia nähneet. Monessa talossa on kuiten-‐ kin asuttu. Häkkikomerot ovat tilavat ja helposti lähestyttävät, ei vintillä ei-‐ kä syvällä sokkeloisessa kellarissa.” © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 55 Parin korttelin päässä Bulevardin kulmassa on suuri marketti. Rai-‐ tiolinjakin on Telakkarantaan tulossa. Minkälainen vaihtuvuus asukkailla on ollut? ”Kahden vuoden koh-‐ dalla näkyi tietysti kauppoja, koska siinä on se verovapauskynnys”, sanoo Oskari Juva, ”mutta ei niitä silloinkaan monta vaihtunut. Ja kaikki ne myytiin nopeasti.” Juvan perhe on kasvanut toisella lapsella, joten he ovat nyt myy-‐ mässä asuntoa koska tarvitsevat suurempaa. Kysyjiä on ollut tasai-‐ sesti vaikka markkinatilanne on erittäin lamaantunut ja myyntiajat pitkiä. Richard Rambaran, Helsinginkatu 34 New Yorkista Suomeen 2010 pysyvästi muut-‐ tanut Newsbro-‐ kers Oy:n kan-‐ sainvälisten pro-‐ jektien tausta-‐ toimittaja Richard Ramba-‐ ran asui Asunto Oy Helsingin Ar-‐ tesaanissa Hel-‐ singinkatu 34:ssa vv. 2008 – 2014 eli siitä lähtien kun talon muutosrakentami-‐ nen Helsingin Käsityöopettajaoppilaitoksesta asuintaloksi valmis-‐ tui. Rambaranin käytössä ollut huoneisto käsitti 80 neliömetriä ta-‐ lon neljännessä kerroksessa. Koulukäytössä tila oli ollut kutomo-‐ luokan puolikas. Alkuperäinen käsityöopettajaoppilaitoksen talo oli valmistunut vuonna 1959 ja sen koulukäyttö loppui vuonna 2004. Rambaranin mukaan suomalaisilla rakennusnormeilla entisistä työpaikkakiinteistöistä tehdään rakennusteknisesti niin hyviä, ettei niihin rakennetuista asunnoista voi oikein keksimälläkään löytää mainittavia epäkohtia. – Meillä oli esimerkiksi niin hiljaista, ettei naapureista koskaan kuu-‐ lunut mitään ellei sitten joku joskus porannut seinää tai tehnyt jo-‐ © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 56 tain muuta aivan poikkeuksellista. Normaaleja asumi-‐ sen ääniä ei koskaan kuulunut mistään suunnasta. – Aivan samalla ta-‐ valla ulkoakaan ei kuulunut koskaan mitään katuääniä, vaikka Sturenkadun meteliä oli ilmeisesti alun perin pelätty niin, että taloon oli asennettu tavallista paksummat ikkunat. Lisäksi oli tietysti niin, että huoneistomme sijaitsi juuri puiston kohdalla joten mikään katu ei ollut aivan ikkunan alla, hän jatkaa. Rambaranin mukaan jotkut asiat talon suunnittelussa kuitenkin pa-‐ nivat miettimään. – Talossa on sekä työhuoneita että asuntoja ja joskus ihmettelimme, miksi osa ensimmäisen kerroksen asunnoista oli sijoitettu niin, että portaaseemme johtavalta kävelytieltä oli suora näkymä aivan ikku-‐ nan takaa sisään toisten kotiin. Näiden ihmisten piti pitää sälekaih-‐ timia koko ajan suljettuina jotta he olisivat säilyttäneet yksityisyy-‐ tensä. Mietimme usein, miksei näihin alimman kerroksen huoneis-‐ toihin olisi voinut sijoittaa mieluummin niitä työhuoneita kun niitä sitten oli talossa muualla jopa ylemmissä kerroksissa. Omasta asunnostaan ta-‐ lossa Rambaran puhuu vain hyvää. – Siellä oli tietenkin niitä kantavia palkkeja katossa keskellä huoneita, mutta nehän olivat vain pikantti lisä ja toivat esiin raken-‐ nuksen alkuperäisen käyt-‐ tötarkoituksen, hän ker-‐ too. – Olen kotoisin New Yor-‐ kista ja siellä näihin loftitaloihin jätetään näkyviin paljon enemmän näitä alkuperäiseen käyttötarkoitukseen liittyviä merkkejä, ilmas-‐ tointiputkia ja sen sellaisia. Ne toimivat siellä ikään kuin markki-‐ © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 57 nointikeinoina, ihmiset kokevat olevansa osa jo-‐ tain alkuperäistä ja his-‐ toriallista. Täällä Suo-‐ messa kaikki tehdään niin viimeisen päälle, et-‐ tä esimerkiksi meillä merkit aikaisemmasta käytöstä näkyivät lähin-‐ nä niinä kattopalkkeina ja ehkäpä normaalia korkeampana, kolmen metrin huonekorkeute-‐ na. – Ymmärsin rakentaja eli Skanskan edustajien puheista, että talon muuntaminen oli mutkikkaampi prosessi kuin alun perin suunnitel-‐ tiin. Kun vanhan koulun sisukset purettiin, kaikki alkuperäisissä piirustuksissa olleet mitat eivät pitäneetkään paikkaansa ja siksi matkan varrella rakentajan oli välillä improvisoitava jotta kaikki saatiin kohdalleen. – Kun olohuoneeseen sijoitettiin parveke ja sitä varten piti ulkosei-‐ nään sahata kulkuaukko, sisään piti rakentaa ylimääräinen kantava pilari jotta ulkoseinän kantavuus olisi säilynyt entisellään. Pilaria ei ollut alkuperäisen myyntiesitteen piirustuksissa, mutta se ei kos-‐ kaan häirinnyt asumista. Artesaanin julkisivu ja porraskäytävät ovat suojelukohteita. – Se kyllä näkyi aika mukavallakin tavalla niiden mitoituksessa ja väreissä. Porraskäytävän värithän olivat siis peräisin 1950-‐luvulta, ajalta kauan ennen kuin minä olen edes syntynyt, Rambaran kertoo. – On tavallaan ihan hienoa, jos rakennuksella on enemmän historiaa kuin aivan uusilla kohteilla. Tässä tapauksessa meillä kuitenkin yh-‐ distyi täysin moderni talotekniikka historialliseen 50-‐luvun miljöö-‐ seen. Rambaran ihmettelee, miksei Helsingissä ole enempää työpaikka-‐ kiinteistöistä muunnettuja asuintaloja. – New Yorkissa on aivan tavallista, että talojen käyttötarkoituksia muutetaan hyvinkin joustavasti. Kenelläkään ei ole varaa pitää tyh-‐ jää tilaa ja kaupunki on nähnyt kaikkien edun mukaiseksi tulla muunnosprojekteissa vastaan aina kun voi. – Kuten sanoin, täällä Suomessa näyttää siltä, että nämä muunnos-‐ kohteetkin tehdään aina aivan viimeisen päälle samoilla normeilla kuin uudisrakennuksetkin, mutta New Yorkissa katsotaan aina ta-‐ © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 58 paus tapaukselta, kuinka paljon vaaditaan. Tavallaan jätetään asun-‐ tojen ostajille enemmän valinnanvaraa, kuinka valmiiseen tai puoli-‐ valmiiseen tilaan he haluavat investoida. Joillekin sopii nimen-‐ omaan se, että he saavat itse tehdä raakatilasta sen näköisiä kun ha-‐ luavat kun taas toiset haluavat maksaa siitä, että kaikki on valmiina viimeisen päälle aivan kuten täysi uudessakin kohteessa. – Toinen asia joka mietityttää on tämä kummallinen tapa rakentaa edelleen lähiöitä ilman kivijalkakauppoja kaupungin laidoille vaikka minusta on tuntunut siltä, että yhä useampi helsinkiläinen haluaisi asua niin lähellä keskustaa ja sen pieniä ja isompia palveluja kuin mahdollista. Kävin Suomessa ensimmäistä kertaa 2002 ja sen jäl-‐ keen säännöllisesti kunnes muutin tänne ja minulla on täällä paljon ystäviä joiden kanssa on paljon puhuttu tästä asumisesta. – New Yorkissa ideaali on tavallaan sellainen hyvin tiivis hybridi-‐ kaupunki jossa työpaikat ja asuminen ovat iloisesti sekaisin. Jokai-‐ nen voi sitten itse päättää, minkälaisessa ympäristössä haluaa asua. Sami Alatalo, Asunto Oy Jaffa, Malminkatu 20, Helsinki Ultivista Oy:n toi-‐ mitusjohtaja Sami Alatalo asuu teh-‐ taasta konver-‐ toidussa As Oy Jaf-‐ fassa Helsingissä. Ultivista-‐ konserniin kuuluva rakennusliike Westpro on koh-‐ teen saneerannut ja konvertoija muutti siihen itse-‐ kin. ”Asuntoyhtiö Jaffan talon konvertointi valmistui vaiheittain 2011-‐ 2012. Ensin pihanpuolen siipi ja vuotta myöhemmin kadunpuolei-‐ nen”, kertoo Alatalo. Kiinteistö on valmistunut 1928 Hartwallin kivennäisvesien pullot-‐ tamoksi. Silloin se oli kadun puolelta vain kaksikerroksinen, mutta siten suunniteltu että sitä voidaan korottaa. Toiminnan laajetessa se © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 59 korotettiin vuosi-‐ kymmenten mittaan kuusikerroksiseksi, mutta piharakennus on edelleen kolme-‐ kerroksinen. 1963 sijainti oli teol-‐ lisuudelle vanhen-‐ tunut ja talo konver-‐ toitiin toimistoiksi ja liiketiloiksi. Ta-‐ lossa olivat vakuu-‐ tusyhtiö Svensk-‐Finlandin pääkonttori, vakuutusyhtiöden Verdandi ja Veritas Helsingin konttorit sekä Yliopiston laboratorioita. Vakuu-‐ tusyhtiö Veritas, joka omisti koko kiinteistön 2000-‐luvulla, totesi ta-‐ lon tarpeisiinsa vanhentuneeksi ja möi sen 2008 Westprolle, asuin-‐ taloksi muutettavaksi. "Hanke edellytti kaavan muutosta ja se oli suunnitteluineen n 2 v prosessi. Itse rakentaminen tapahtui vuosina 2009 (muistaakseni purut alkoivat jo vuoden lopulla) -‐ 2012”, sanoo Alatalo, ”mutta ei siihen mitään intohimoja eikä pitkää valituskierrosta liittynyt.” Kaupunginhallituksen pöytäkirjan mukaan hakemuksen muodolli-‐ nen käsittely vei kesästä 2008 kesään 2009, mutta sitä edelsi tie-‐ tenkin suunnittelu ja konsultaatiot. Luvan saanti edellytti 300.000 euron antamista kaupungille ”yhdyskuntarakentamisen kustannuk-‐ siin” kiinteistön arvonnousun perusteella. Kaupunki siis kantaa kaavoitusmaksun lisäksi tällaista ”lisäveroa”. Itse rakentaminen ta-‐ pahtui 2010-‐2012. Taloon tehtiin asuntoja yksiöistä 150 neliön lu-‐ kaaleihin. ”Rakennuksen julkisivu on suojeltu, joten parvekkeita rakennettiin vain sisäpihalle”, Alatalo kertoo. Oma rauha ja autopaikat ”Kyllä tämä on ollut äärimmäisen hyvä asuinpaikka”, Alatalo sanoo. ”Ennen asuin syrjemmässä ja tässä tuntee olevansa kaupungin yti-‐ messä. Kulkee paljon liikennettä Sähkötalon ohitse ja muutenkin ol-‐ laan kaiken hälinän keskellä, mutta sisään sitä ei kuulu. Vanhan ra-‐ kennuskannan paksut seinät ovat hyvä eriste ja ikkunat on uusittu. © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 60 Talo on erittäin rau-‐ hallinen ja sopii mi-‐ nun elämäntilantee-‐ seen mainiosti.” ”Meillä on omat au-‐ tohallit, ja paikoi-‐ tushan on Helsingis-‐ sä kivulias paikka sellaiselle joka autoa työssään tarvitsee. Tässä auton saa hal-‐ liin ja sitten hissillä kotiin”, Alatalo kertoo. ”Pihatalon kellariin tehtiin autohalli ja toi-‐ nen on naapurikiinteistön alla. Se hankittiin jotta saatiin autopaik-‐ kanormi täytetyksi.” Kaupunki vaati autopaikan per 140 kerrosne-‐ liötä ja edelleen se vaati hävittämään pihan pysäköintipaikat ja muuttamaan sen oleskelupihaksi. Toimistotalojen pihoillahan on yleensä autopaikkoja. ”Yksi iso kipupiste konvertoinneissa on autopaikat. Vanhoissa ta-‐ loissa päivitetään autopaikkanormit tämän päivän vaatimustasolle”, kertoo Alatalo. ”Silloin joudutaan lähes poikkeuksetta turvautu-‐ maan maanalaisiin rakenteisiin, mikä on tietysti kallista.” Tämä politiikka on joskus herättänyt arvostelua, kun cityasukkailla ei välttämättä ole autoja. Joka tapauksessa normi tekee mahdotto-‐ maksi tuottaa edullisia asuntoja ihmisille, joilla ei edes olisi varaa autoon. Konvertointihankkeen edellytykset tekijän kannalta ”Ammattilaisen näkökulmasta sijainti on tietenkin tärkein”, sanoo Alatalo. ”Mutta on eräs asia johon on törmätty täällä Helsingissä. Kun mennään tosi vanhoihin taloihin vaikka Kruununhaassa, run-‐ korakenteet ovat pitkän ajan takaa. Kaikkia riskitekijöitä ei voi ra-‐ kenteita avaamatta tunnistaa. Täydennysrakentajan täytyy laskea, paljonko alkuinvestoinnista voi maksaa ottaen huomioon riskilisä.” ”Edelleen täytyy määritellä se taso millä hankkeet tehdään. Van-‐ hoissa taloissa voi olla välipohjissa eristeenä multaa, sammalta, sa-‐ nomalehtiä ja laudanpätkiä. Me puramme kaiken pois ja uusimme © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 61 nykyaikaisilla materiaaleilla. On myös tahoja jotka vain kapseloivat tai imevät imuau-‐ tolla pois jotakin ja jättävät paljolti silleen, mutta se onkin riski kun asennetaan koneelli-‐ set ilmanvaihdot – että mistä korvausilma tulee ja miten vanha materiaali käyttäytyy uudessa ympäristössä”, sanoo Alatalo. Eipäs tämä ole kiinnostanut kaavoittajaa, jolla muuten on taipumus pikkutarkkaan oh-‐ jeistukseen. ”Ennen kaikkea runkokoot ja runkoratkaisut täytyy katsoa että sinne pystyy tekemään järkeviä huoneistoja. On jonkin verran vanhoja rakennuksia joissa on erit-‐ täin kapea runkorakenne. Ja sitten kaavoittaja vaatiikin että asun-‐ noista pitää olla ikkunanäkymä kahteen eri ilmansuutaan. Siitä seu-‐ raa että tullaan pystynousulla ja siellä on pieni käytävänpätkä ja isoja asuntoja jotka on ehkä vaikea myydä.” Mitä varten kaavoittajan täytyy vaatia sellaista? Helsingissä on tu-‐ hansia asuntoja joista näkee vain yhteen ilmansuuntaan. ”Kyllä hankkeet ovat tapauskohtaisia arvioitavia. Tutkimme lukui-‐ sia kohteita joista sitten päädytään yhteen tai kahteen.” Kaupunkisuunnitteluvirasto on julkisuudessa kantanut huolta siitä, että hankkeet ovat taloudellisesti epäkannattavia ja suhtautuu sen nojalla vastahakoisesti konvertointeihin. ”Markkinatalous hoitaa sen asian. Kyllä me laskemme mikä on kan-‐ nattavaa”, sanoo Alatalo. ”Yhteistä kaikissa mitä olemme toteutta-‐ neet on, että nämä myyvät hyvin. Kysyntää on. Tullaan vanhalle tunnetulle alueelle ja pystytään tarjoamaan ihmisille vanhan ajan näköinen arvoasunto nykyajan teknisellä varustelulla.” ”Käyttötarkoituksen muutoksissa on toki esimerkkejä huonosti kannattavista hankkeista. Ullakkorakentaminen on vaikea osa-‐alue. Välillä niitä tehtiin hyvinkin paljon. Se on rakennusteknisesti aika haastavaa, joudutaan suojaamaan asuvia naapureita ja tekemään te-‐ © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 62 lineratkaisuja, liikutaan ahtailla sisäpihoilla suurten kalustojen kanssa, ja usein ullakoiden hyötyneliöt jäävät kohtalaisen pieniksi. Olemme tehneet niitä mutta vetäytyneet, koska niistä on vaikea tehdä järkevää taloudellista yhtälöä loppupeleissä.” Ketkä Jaffaan hakeutuivat asumaan? ”Valtaosa on omistusasujia. Tällaisessa osoitteessa neliöhinta nou-‐ see sen verran korkeaksi, että sijoittaja ei saa sille hinnalle riittävää vuokratuottoa. Muuten talossa on eri ikäistä väkeä vanhoista lapsi-‐ perheisiin, enkä osaa tyypillistä asukasta määritellä.” Alatalo tunnistaa sellaisen ilmiön, että rivitaloista ja omakotitaloista muutetaan vanhana keskustaan, jossa joku muu tekee lumityöt ja kauppaan voi mennä jalan. ”Mutta nuoren lapsiperheenkään unel-‐ ma ei enää ole talo kehyskunnassa ja työpaikka kaupungissa vaan asunto keskustassa, ja keskustan päiväkotien lapsipula on käänty-‐ nyt tungokseksi.” Työpaikat ja asunnot lomittain Jaffa on ympäristössä jossa on paljon työpaikkoja. ”Se on hyvä asia. Minäkin teen jonkin verran kotitoimistosta käsin töitä ja menen kadun yli lounasravintolaan. Aika helpolla pääsee. Ja elämää on ympäri vuorokauden jos sitä kaipaa. Lisäksi olen oppinut arvostamaan sitä, ettei tarvitse lähteä ruuhkissa ajamaan, ja jos tar-‐ vitsee, ajan aina sitä vastaan. Meillä on toimisto Espoossa ja katse-‐ len sitten seisovia autojonoja Länsiväylän sillalla…” Jos joku miettii muuttoa konversiotaloon, mitä kannattaa selvittää? ”Itse selvittäisin sen, millä tavalla se remontti on tehty”, sanoo Ala-‐ talo. ”Että onko jätetty välipohjiin 1800-‐luvun sammalta. Sen halu-‐ aisin pois, ei sillä että se olisi ollut huono eriste kun se on tehty, vaan siksi että kun asennetaan koneilmastointi, ja tulee alipaine, ja jos siellä on vuotoja näistä sammalmättäistä, niin mukana tulee sit-‐ ten mikrobitkin.” © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 63 ”Sitten pitää selvittää äänieristys, ennen mutta se miten huoneisto-‐ jen välinen äänieristys on rakennettu. Ja sitten putket ja sähköt.” ”Jos tarvitsee autoa, pitää olla paikka muualla kuin kinoksessa. Mut-‐ ta kahden aikuisen talous ei tarvitse ainakaan kahta autoa keskus-‐ tassa”, Alatalo iloitsee. Kauppaan ei yhtäkään. ”Kun mennään tuon tien yli ja Sähkötalon kellariin ja Kamppiin, pääsee Stockalle asti astumatta ulos. Maanalainen verkosto alkaa toimia jo täälläkin ja se on hyvä loskatal-‐ vena.” ”Uudiskohteen ja konversiotalon ainoa eri on oikeastaan se, että konver-‐ siotalo näyttää kuuluvan kaupunkikuvaan historiallisesti. Teknisiä eroja ei ole. No tietysti konversiotalossa on korkeammat huoneet ja historiallisia de-‐ taljeja. Eikä huonejako ole elementtiteollisuuden ehdoilla. Jokainen huoneis-‐ to on uniikki. Ja jos asunnon varaa ajoissa, pääsee vaikuttamaan esimerkiksi pintaratkaisuihin, kuten gryndikohteissakin.” © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 64 Newsbrokers, riippumatonta faktaa tilatuista aiheista Newsbrokers Oy on kansainvälisesti toimiva suomalainen informaatio-‐ yritys, joka kokoaa objektiivista ja verifioitavissa olevaa tietoa journalis-‐ tisin työmenetelmin ja paketoi sen haluttuun muotoon helposti avautu-‐ vaksi kokonaisuudeksi. Yrityksen keskeinen ja uniikki erikoisosaamisalue on hiljainen journalis-‐ mi. Se eroaa perinteisestä journalismista vain siltä osin, että hiljainen journalismi tuottaa faktaa tilaajalle, ei suoraan julkisuuteen. On tilaajan ratkaistavissa, kuinka hankittua tietoa käytetään. Newsbrokersin tärkeä palvelu on tuottaa journalistisin objektiivisuuskri-‐ teerein toimitettuja Silent Reportage™ eli Hiljainen reportaasi™ -‐ raportteja. Ne ovat yrityksille ja organisaatioille tilauksesta toimitettuja riippumattomia ja luottamuksellisia raportteja, haastatteluja sekä artik-‐ keleita. Raporttien luonteeseen kuuluu, että niiden riippumattomuuden turvaa-‐ miseksi tilaajan osuus rajoittuu raportin aiheen, laajuuden ja käyttötar-‐ koituksen määrittelyyn. Tiukasti journalistisin perustein tuotetuilla Silent Reportage™ -‐ raporteilla on useita erilaisia käyttötarkoituksia. Niillä voidaan puolu-‐ eettomasti ulkopuolisin ammattijournalistien silmin, mutta ilman suoraa julkisuutta kartoittaa yrityksen tai sen kilpailijoiden tuotteiden ja palve-‐ lujen vahvuuksia ja heikkouksia, odotuksia ja uhkia olemassa olevan tai potentiaalisen asiakaskunnan tai muiden sidosryhmien piirissä. Niillä voidaan hankkia tietoa liiketoimintaympäristön muutoksista sekä uusien tuotteiden ja palvelujen suunnittelun kannalta oleellista vertailu-‐ tietoa niin kotimaasta kuin ulkomailta. Hiljaisen reportaasien™ antamaa uutta tietoa voidaan käyttää mm. markkinatutkimusten ja mielipide-‐ tiedustelujen suunnittelun pohja-‐aineistona. Reportaasien sisältöjä voidaan lisäksi hyödyntää organisaatioviestinnän medialle antamana tausta-‐aineistona tai herätteenä medioiden omaan uutisointiin. Myös toimittamamme referenssiraportit ovat aidosti verifi-‐ oitavissa olevaan todellisuuteen perustuvia dokumentteja. Edelleen raporteilla voidaan antaa päätöksentekijöille helposti avautu-‐ vaa, ajantasaista ja objektiivista taustatietoa ratkaisujen tueksi. Silent Reportage™ ja Hiljainen reportaasi™ ovat Newsbrokers Oy:n tava-‐ ramerkkejä. © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 65 Newsbrokers. Riippumatonta faktaa tilatuista aiheista. www.newsbrokers.fi NEWSBROKERS OY Selkämerenkatu 18 D 60, 00180 HELSINKI Puhelin: 040-‐5022241 [email protected] © 2015 Newsbrokers – Silent Reportage™ – Miljoonan neliön uusi elämä 66
© Copyright 2024