Kuopas 220515 docx.doc
Kuopion Opiskelija-asunnot Oy Torikatu 15 70110 Kuopio 22.5.2015 Kuopion kaupunki konserniohjaus ja tilapalvelut Janne Airaksinen Tulliportinkatu 52 70110 Kuopio Näkökulmia ja kommentteja vuokrataloyhtiöiden rakennemuistioon Asumisen toimiala on voimakkaassa muutoksessa, aiemmin toiminta on ollut hyvin vakaata. Tänä päivänä asumisen tarpeet muuttuvat nopeasti niin omistajan kuin asiakkaiden näkökulmasta. Kuopiossa vuokra-asuntotarjoajien määrä on viime vuosina lisääntynyt merkittävästi. Tässä mielessä omistajana Kuopion kaupungin tulisi pohtia rakenneratkaisuissaan myös sitä, miten kaupungin omistamien kiinteistöjen haluttavuus pidetään hyvänä tilanteessa, jossa kaupungin omistamilla yhtiöllä on paljon vanhaa kiinteistökantaa ja kilpailevilla uusilla toimijoilla asuntokanta on uutta. Erilaisten määräaikaisten avustusten hyödyntämisellä on uudis- ja peruskorjaushankkeissa merkittävä vaikutus yhtiöiden talouteen. Siten vuokrataloyhtiöiden rakenteiden tulisi olla joustavia ja mukautuvia, jolla pystytään varautumaan ja tarvittaessa nopeasti reagoimaan muuttuviin tarpeisiin. Sen tulisi mahdollistaa erilaisten avustusten ja arvonlisäveron hyödyntäminen ja parantaa talouden ja toiminnan ohjattavuutta. Ernst & Young Oy:n muistioon tarkennuksena: Tiedot kiinteistöistä (s.11), Kuopaksen kohdalla asuntojen paikalla tulisi olla asuinpaikkamäärä 3974 asuntopaikkaa, koska sen määrän mukaisesti tehdään vuokrasopimuksia, asuntotarjouksia, asuntojen tarkastuksia, irtisanomisia, vuokravakuuksien palautuksia ja avainten luovutuksia sekä häiriötilanteiden käsittelyjä. Toisin sanoen sen määrän mukaan tehdään asiakaspalveluun ja asukkaisiin liittyvien työtehtävien henkilöstömitoitukset. Työehtosopimus-kohta (s. 12) AVAINTES + johtajasopimus. Johtajasopimus-tieto puuttuu. Olemme aiemmin selvitystä varten pyydetyssä lausunnossamme kommentoineet asioita, jotka tulisi ottaa huomioon vuokrataloyhtiöiden rakenneratkaisua mietittäessä. Niistä nostamme vielä esiin, että on tärkeää jo ennen toteutusta selvittää yhtiöiden ja yksittäisten kiinteistöjen taloudellinen tilanne, sulautumisesta aiheutuvat fuusiovoitot ja –tappiot ja niiden vaikutukset, erilaiset asumisryhmien tarpeet ja niiden vaikutukset toimintaan ja toimintaprosesseihin. Koon kasvaessa mittakaavaetu saattaakin kääntyä mittakaavahaitaksi. Myös se, että vuokranmääritys ja taloudenhoito on järjestettävä kiinteistötasolla, ei muutu eikä yksinkertaistu minkään mallin käyttöönoton seurauksena. Organisaatiorakennevaihtoehtojen kommentointi Yleisesti hallintoyhtiömalleissa miettisimme hallintoyhtiön tehtäviä; jos osa hallinnosta ja palveluista keskitetään hallintoyhtiöön, erityisesti opiskelija-asuntopuolella, jossa vaihtuvuus on suurta, saattaa se johtaa asiakaspalvelun laadun heikkenemiseen. Palvelujen siirtämisessä tulisi huomioida, että ainakin Niiralan Kulma, Kuopas ja Kiinteistö-Kys ovat ulkoistaneet talous- ja palkkahallintonsa sekä hankintojensa kilpailuttamisen. Palvelujen keskittäminen hallintoyhtiöön aiheuttaisi vaihtoehto 1:ssä kerrottuja haasteita. Vaihtoehto 1 - - - Suuri organisaatio on rakenteena joustamaton ja siltä puuttuu ketteryys reagoida nopeasti. Mitä suurempi organisaatio on, sitä vaikeammin se on ohjattavissa ja sen läpinäkyvyys on heikko. Myös ison yksiön kehittäminen ja tehokkuuden sekä tuottavuuden parantaminen tapahtuu hitaammin. Toiminnan asiakaslähtöisyys ei toteudu, koska on niin monta erilaista asiakasryhmää, joiden asumiseen ja asuttamiseen liittyvät tarpeet ovat erilaisia. Kuopaksella on tiivistetty työntekijöiden tehtäviä yli perinteisten rajapintojen. Näin saadaan sesonkimaiseen vaihtuvuuteen sisältyvät työt jaettua tasaisesti henkilöstön keskuudessa. Asiakaspalvelussa on yksi toimenkuva ½ asiakaspalvelua ja ½ asuntojen tarkastusta. Nämä työt limittyvät ajallisesti kuukauden aikana ja tarpeen mukaan voidaan joustaa tehtävästä toiseen. Sesongin ulkopuolisina aikoina asiakaspalvelu tekee sellaisia töitä, jotka sesongin aikana voivat odottaa. Esimerkiksi vuokranmäärityksen muutokseen vaikuttavia tarkistuksia, opiskelutodistusten tarkistuksia, häätö- ja valitusasioita, jotka eivät ole akuutteja silloin kun asunnot odottavat seuraavia asukkaita. Myös vuosilomien rytmityksellä säästytään tuuraajien palkkaamiselta. Kuopaksen sesongin hoitaminen onnistuu kokonaistaloudellisesti niin, että sesongin aikana tarvittava ylimääräinen henkilö on tilapäinen työntekijä, usein opiskelija, jolloin sesongista aiheutuva henkilöstökustannus ei rasita sesongin ulkopuolella. Vaihtoehto 2a - Hallintoyhtiöön toimintojen siirtäminen vuokrataloyhtiöstä voi lisätä merkittävästi hallintokuluja ja näkyä asukkaalle päin palvelutason huonontumisena ja hidastumisena. pienet irralliset vuokra-asunto-/sekayhtiöt eivät ole hallinnollisesti järkeviä. kaupungin asettamia tavoitteita ei saavuteta, jos kaikki yhtiöt jatkavat sellaisenaan. Vaihtoehto 2b - - Vaihtoehto 2b on esitetyistä vaihtoehdoista selkein ja toteuttaa parhaiten omistajan tavoitteita. järjestelystä aiheutuu vähiten kustannuksia ja muutoksesta aiheutuu vähiten toimintahäiriötä, jolloin asiakkaan kokema palvelun taso ei laske. rajoituksista vapautuvien kiinteistöjen mahdollinen myynti olisi järkevää toteuttaa hallintoyhtiössä. hallintopalveluja emme keskittäisi hallintoyhtiöön, jolloin sen rooli olisi selkeä. työtehtävien jyvitys hallintoyhtiön ja vuokrataloyhtiön välillä olisi vaikea ja tehtävien rajapintojen määrittely hankalaa niin, että toiminta olisi kokonaistaloudellista. Taloudellisinta on, että tehtäviä tehdään vain yhdessä organisaatiossa ja mahdollisimman lähellä varsinaista toimintaa. Lisäksi joidenkin tehtävien siirtäminen aiheuttaisi tehottomuutta tai tarvetta voimakkaaseen uudelleenorganisointiin vuokrataloyhtiön puolella, mikä todennäköisesti aiheuttaisi kustannuksia paitsi tehtävien toiminnallisen jaon, myös osaamisvajeen paikkauksen vuoksi. lisäksi vältytään hallintopalvelujen hinnoittelun määrittämisestä käypään hintaan sekä arvonlisäverojen aiheuttamalta lisäkustannukselta. Vaihtoehto 3 - - Vaihtoehdoissa 3 ja 4, joissa vapaarahoitteiset on omana yhtiönään, tulisi huomioida Kuopaksen vapaarahoitteisten kiinteistöjen tappiollisuus, joka tulisi kattaa ARA-yhtiölle ennen niiden siirtämistä omaan yhtiöönsä. hyvin sekava ja taloudelliset ja toiminnalliset hyödyt kyseenalaisia. hallintokulut kasvavat. Vaihtoehto 4 - - Katsomme, että tämä vaihtoehto yhdessä vaihtoehdon 1 kanssa ovat suuresta yksikkökoosta johtuen heikoimmat vaihtoehdot toiminnan tehokkuuden, ohjattavuuden, kehittämisen ja ketteryyden näkökulmasta. hyvin sekava ja taloudelliset ja toiminnalliset hyödyt kyseenalaisia.
© Copyright 2024