Kiintoisia lukuhetkiä!

Lahden TALOT Oy
19982013
Miljoonakylästä
matalaenergiataloon
Miljoonakylästä
matalaenergiataloon
Miljoonakylästä matalaenergiataloon
Lahden Talot Oy 1998–2013
Toimittanut Teija Horppu
Lahden Talot Oy
Lukijalle
Kannen kuvat
Tapparakatu 2–8 eli
Kansakoulukatu 3 ja 4, ns. Miljoonakylä
Lahden kaupungin kuva-arkisto,
kuvaaja Eino Mäkinen 1954
Takakannen teksti
Teija Horppu
Kannen suunnittelu, kirjan graafinen
suunnittelu ja taitto
Juha Kortelainen
ISBN 978-952-93-4146-7
Painopaikka
Aldus Oy
Lahti 2014
Lanssikatu 3 ja 5, ns. matalaenergiatalot
kuvaaja Juha Kortelainen 2014
Lahden Talot Oy täytti 15 vuotta 1.1.2013, ja toukokuussa 2013 yhtiön hallitus päätti
käynnistää historia- ja juhlakirjan valmistelun. Tavoitteena oli saada koottua yhtiön siihenastinen historia yksiin kansiin. Julkaisun toinen keskeinen tavoite oli tehdä Lahden
Talojen nykyistä toimintaa tunnetuksi sidosryhmille. Haluttiin myös, että julkaisu olisi
helposti luettava ja selailuun kannustava.
Teoksen aineistot perustuvat useisiin eri lähteisiin: yhtiön toiminta- ja vuosikertomuksiin, strategioihin, pöytäkirjoihin, vuosien varrella ilmestyneisiin Asukasviesti-lehtiin ja lukuisiin henkilöhaastatteluihin. Aineistoja on myös Lahden kaupungin historioista, kaupungin strategioista, omistajaohjauksen dokumentaatioista ja muista kaupungin
johtoelinten päätöksistä. Koska kyseessä ei ole tieteellinen julkaisu, lähteitä ei ole kirjattu
tekstin yhteyteen. Lähdeluettelo on kuitenkin kattava ja löytyy kirjan lopusta.
Kun julkaisu on nyt valmis, voi todeta, että projekti oli yllättävän työläs. Erityisesti
vanhimmista ajoista oli vaikea saada tietoja. Esimerkiksi kaksi vanhinta hallituksen puheenjohtajaa ei ollut enää keskuudessamme; samaten monet muut vaikuttajat olivat jo
poissa. Myös alkuvuosien dokumentit kuten toimintakertomukset olivat melko suppeita
ja kuva-aineistot vähissä. Mitä lähemmäksi nykypäivää tultiin, sitä paremmin aineistoja
oli käytettävissä. Valmistunut teos ei ole lähimainkaan täydellinen. Esimerkiksi aravajärjestelmää olisi voitu kuvata yhtiön toimintojen taustoittamiseksi, käytännön asukasvalintaa olisi voitu valaista, ja talotason asukastoiminnasta olisi varmaan saatu mielenkiintoista tietoa. Rajaus piti kuitenkin tehdä, ja se oli 100 sivua.
Toivottavasti lopputulos on kuitenkin kohtuullisen hyvä! Ainakin se on niin hyvä,
kuin näillä resursseilla, aikataululla ja toimintatavalla ”muun työn ohessa” oli mahdollisuus saavuttaa.
Kirjan toimitti ja valtaosan teksteistä kirjoitti toimittaja Teija Horppu. Suuret kiitokset hänelle ahkerasta, sitkeästä, mutta tuloksekkaasta suurtyöstä! Ilman häntä kirja ei olisi valmistunut. Työ lienee ollut raskasta, sillä välillä tiedot ja kommentit asianomaisilta
piti nyhtää puoliväkisin, kaikkia suostuttelun keinoja käyttäen. Välillä piti tehdä salapoliisin työtä aineistojen ja valokuvien hankinnassa. Kiitos Teija, että jaksoit! Tekstit ovat
laadukkaita, ammattilaisen käsialaa.
Toinen kirjan tekemisen avainhenkilö oli graafikko Juha Kortelainen, joka hoiti
teoksen graafisen suunnittelun, taiton ja kuvien käsittelyn. Juha oli aktiivisesti mukana
suunnittelun ja toteutuksen eri vaiheissa. Hänen luovaa otettaan ja ammattitaitoaan oli
ilo seurata. Kiitos Juha!
Kirjaan on otettu melko värikkäitäkin muisteluita. Kertomuksia ei ole sensuroitu –
kyseessä ovat eri henkilöiden muistikuvat ja käsitykset asioiden kulusta. Haluan kiittää
kaikkia muistelijoita ja haastattelujen antajia. Teidän panoksenne kirjan synnylle on ollut ratkaisevan tärkeä. Ehkä kiintoisinta informaatiota ja näkemyksiä saimme yhtiön
puheenjohtajilta ja Lahden kaupungin edustajilta. Lämpimät kiitokset avustanne, puheenjohtajat Jari Salonen, Juha Peltonen, Jarkko Nissinen ja Riitta Erviä sekä konsernipalvelujohtaja Mika Mäkinen ja asuntoasianpäällikkö Ari Juhanila! Isot kiitokset ahkeroinnista myös niille lukuisille Lahden Talojen toimihenkilöille, jotka ovat muistelleet,
kaivaneet tietoa, tarkistaneet faktoja ja oikolukeneet tekstejä.
Nyt on luotu perusta Lahden Talojen historian dokumentoimiseksi. Toivottavasti työ
jatkuu ja jossain vaiheessa tälle kirjalle saadaan jatko-osa!
Lahdessa 30.6.2014
Juhani Jokelainen
toimitusjohtaja
Sisältö
Lukijalle Rakenteiden ja yhtiöjohtoisen
vuokra-asumisen luomisen vuodet
Asukastyytyväisyyttä ja maltillisia vuokrankorotuksia
Käytännön asioiden organisointia hartiavoimin
Sisältö Toiminnan tukipilarit kuntoon
Henkilöstö ja hallitus kulttuurimuutoksessa
Perusparantamisen kulttuuri myös uuteen yhtiöön
Tämä on Lahden Talot
3
Puttien perusparannus – kaupunkikuvallinen uroteko
Varavankilasta Mukkulan helmeksi
4
7
9
10
12
14
15
Monivaiheinen prosessi kohti
vuokrataloyhtiöiden fuusiota
Pikkujoulukeskustelusta kaupparekisterimerkintään
Asukasaktiivien taistelu fuusiota vastaan
Tiukkatahtinen urakka fuusio-oppaan turvin
21
22
24
26
27
30
31
Pääomatalouden ja strategian
kehittämisen kausi 2001–2005
Lahden kaupungin vuokratalotoiminta
ennen Lahden Talot Oy:tä
Asuntopulasta aktiiviseen rakentamiseen
Paperihakemuksia ja uhkailevia asiakkaita
Kaupungin kiinteistöomistuksen erikoisuus
Vuokrataloyhtiöissä talous ja isännöitsijä tiukoilla
Olavinlinna, arvokohteiden lippulaiva
Milkki, lapsistaan kuuluisa vanha kiinteistö
Milkki tarjosi yhteisöllisyyttä ja vertaistukea
Edellisen hallituksen linjavalintojen
vakauttamisen vuodet 2009–2013
16
18
20
2000-luvun alkupuoli vakiinnutti toiminnan ja toi
yhtiöön uuden toimitusjohtajan
Kohti asiakasystävällisempää palvelua
Kiinteistökauppoja ja ylläpidon kehittämistä
Kiinteistönhuollon kehittämisen vuodet
32
34
36
39
Merkittävien muutosten ja tulevaisuuteen
katsomisen vuodet 2005–2009
Uudella yhtiörakenteella ja strategialla alan edelläkävijäksi
Erityisasumisen kehitys toteuttajien silmin
Palvelutalojen ja erityisasuntojen omistajaksi
Yhtiöityksellä arava- ja palveluasuminen eri yhtiöihin
Selväpiirteinen prosessi kaikkien eduksi
Yhtiön johdolla ja omistajalla luontevaa yhteistyötä
Ympäristöasiat ja kestävä kehitys kaiken toiminnan keskiöön
40
42
44
46
48
49
52
Rohkeita ratkaisuja kiinteistökaupoista rakennuttamiseen
Vuosi vuodelta vilkkaampaa rakennuttamista
Uusia palvelu- ja erityisasuntokohteita kuin sieniä sateella
Onnenkoto teki Lahden Taloista seudullisen
Vanhoista taloista uudiskohteen veroisia
Huoneistojen kunto järjestelmälliseen seurantaan
Kiinteistönhuolto ja siivous siirtyivät aluemalliin
Timo Hiltunen on aluehuoltomiesten ykkönen
Asiakaspalvelun määrätietoista kehittämistä
Liitteet
54
56
57
58
59
61
62
65
66
Katse määrätietoisesti
kohti tulevaisuutta
Lahden Taloissa energiatehokkuudella pitkä perinne
Käytännöt yhtenäisiksi, tavoitteena myös oikeudenmukaisuus
Vuosi vuodelta aktiivisempaa tiedottamista
Ad-toiminnassa asukkaiden ääni kuuluviin
Konkari tyytyväinen asukasdemokratian kehitykseen
Tulevaisuuden painopisteenä puurakentaminen ja kohtuuvuokrat
Lahden Talot kaupungin vuokra-asuntopalveluiden tuottajana
Lahden Talot – vahva edelläkävijä talouden realiteeteissa
68
70
73
75
77
78
81
82
Lahden Talot Oy organisaatio 1998
Lahden Talot Oy konserni 2013
Lahden Talot Oy organisaatio 2013
Lahden Talot -konsernin vakinainen henkilöstö 31.12.2013
Lahden Talot Oy:n ja Lahden Asunnot Oy:n asukashallitukset 2006–2013
Lahden Talojen hallitukset 1997–2013
Lahden Talojen kiinteistöt talotyypeittäin 31.12.2013
Lahden Talojen vuokratalokiinteistöt valmistumis- ja perusparannusvuosittain 31.12.2013
Lahden Talojen erityisasunnot käyttäjäryhmittäin 31.12.2013
Lahden Talot -konsernin saamat investointiavustukset 2005–2013
Lahden aravavuokria €/m²/kk vuosina 2002, 2008 ja 2013
Kunnallisten vuokrataloyhtiöiden tietoja 2013
Lahden Talot Oy:n tuloslaskelma 1998
Lahden Talot Oy:n tase 1998
Konsernituloslaskelma 2012 ja 2013
Konsernitase 2012 ja 2013
Lahden Talot Oy:n tuloslaskelma 2012 ja 2013
Lahden Talot Oy:n tase 2012 ja 2013
Lähteet
Haastattelulähteet
Kirjalliset lähteet
Internet-lähteet
Valokuvat
Tämä on Lahden Talot
Lahden Talot -konserni on Lahden seudun suurin vuokranantaja, jonka tehtävänä on
rakennuttaa, omistaa, ylläpitää ja tarjota vuokra-asuntoja. Lahden Talot Oy aloitti toimintansa vuonna 1998, jolloin siihen fuusioitiin Lahden kaupungin omistamat itsenäiset vuokrataloyhtiöt.
Lahden Talot -konserni on Lahden kaupungin toiseksi suurin yhtiö. Sen liikevaihto
vuonna 2013 oli 41 miljoonaa euroa ja tase 257 miljoonaa euroa. Lahden Talojen asema
Lahden alueella on vankka: konserni omistaa yhteensä noin 5 800 asuntoa, joissa asuu
lähes 9 600 lahtelaista.
Lahden Talot -konsernin emoyhtiö on Lahden kaupungin kokonaan omistama Lahden Talot Oy. Sillä on kolme tytäryhtiötä: Lahden Asunnot Oy ja Lahden Palveluasunnot
Oy sekä Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36.
Lahden Talot Oy omistaa konsernin vapaarahoitteisen kiinteistökannan ja liikehuoneistot. Emoyhtiö myös toimii hallinnointi- ja managementyhtiönä, joka vastaa kiinteistöjen ylläpidosta ja isännöinnistä, rakennuttamispalveluista ja taloushallinnon palveluista. Sen palveluksessa on pääosa konsernin 30 hengen henkilöstöstä.
2
Tytäryhtiöistä Lahden Asunnot Oy on aravalainsäädännössä tarkoitettu yleishyödyllinen yhtiö, joka omistaa konsernin arava-asuntokannan ja suurimman osan konsernin
asunnoista. Lahden Asuntojen tehtävänä on tarjota turvallisia ja kohtuuhintaisia vuokraasuntoja sosiaalisin perustein.
Myös Lahden Palveluasunnot Oy on yleishyödyllinen yhtiö. Se omistaa ja vuokraa
vanhuksille ja muille erityisryhmille tarkoitettuja palvelutaloja ja erityisasuntoja. Lahden­
Talot­-konserni on tehnyt 2000-luvun alkuvuosista lähtien tiivistynyttä yhteistyötä Lahden
kaupungin sosiaali- ja terveystoimen kanssa ja rakennuttanut lukuisia uusia palvelutaloja
vanhuksille ja muille erityisryhmille, muun muassa vammaisille. Yhden palvelutalon, palvelukoti Onnenkodon, Lahden Talot on rakennuttanut Hollolan kunnalle Salpakankaalle.
Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36 on vapaarahoitteinen vuokrataloyhtiö, jonka osakekannan Lahden Talot osti vaiheittain vuosina 2007–2008. Talossa on yhteensä 45
asuntoa.
3
1940–1993
Lahden kaupungin vuokratalotoiminta ennen Lahden Taloja
Asuntopulasta aktiiviseen rakentamiseen
1948 valmistuneet Päivärinteenkatu 17, 19
ja 21, tosin talot eivät enää ole Lahden Talojen omistuksessa. Kivistönmäellä sijaitsevat Mukkulankatu 1, 3 ja 5 puolestaan
valmistuivat vuonna 1949 kaupungin työntekijöiden asuintaloiksi.
Läpi sodanjälkeisen ajan aina 1970-luvulle saakka Lahdessa vallitsi kova asuntopula. Vuoden 1949 Arava-laki ja vuoden
1953 asuntotuotantolaki paransivat rahoitustilannetta ja virittivät rakennustoimintaa. Vuosina 1951–64 Lahden kunnallinen
asuntotuotanto oli kuitenkin muihin vastaavan kokoisiin kaupunkeihin verrattuna
vähäistä ja sen vaikutus kaupungin asuntokantaan lähes merkityksetön.
Lahden kaupungin asuntotuotantolautakunta ja asuntotoimen edustajia 1970-luvun alussa otetussa kuvassa: Tenho Iikkanen (vas.), Väinö Pässilä, Genadi Pallaskari, Olavi Rantala, Raino Koskinen, Veikko A. Leinonen, Sauli Vauramo ja Teuvo Majander.
Lahden kaupungin vuokratalotoiminta alkoi jatkosodan aikana yli 50
vuotta ennen Lahden Talot Oy:n perustamista. Aktiivisin vuokra-asuntojen rakentaminen alkoi 1970-luvulla.
Jatkosodan vuosina Lahdessa rakennettiin
asuntoja kaikkiin mahdollisiin paikkoihin,
muun muassa Kivistönmäellä sijaitsevaan
kartanon talliin. Vuonna 1944 Launeelle
rakennutettiin 35 tehdasvalmisteista puutaloa, ns. pulatalot.
Vuonna 1944 perustettiin Lahden perheasunnot Oy rakennuttamaan neljä
4
3-kerrok­sista suurperheisten vuokrataloa.
Vuosina 1946–1947 valmistuivat Kansakoulukadulle kerrostalot, jotka lahtelaisten
suussa saivat nimen Miljoonakylä eli Milkki. Samoihin aikoihin Päivärinteenkadulle valmistuneet puukerrostalot on jo ehditty purkaa ja paikalle rakentaa uusia taloja.
Sen sijaan edelleen käytössä ovat vuonna
1950-luku: Virkailijataloja ja
puolikunnallista tuotantoa
Jälleenrakennuskauden jälkeen Lahti luopui lähes kokonaan kunnallisesta asuntorakentamisesta, koska kaupungin oli
keskitettävä varansa koulu-, sairaala-, sosiaali-­­ja muiden palveluiden luomiseen
nopeasti­kasvavalle väestölle.
Vuosina 1951–1964 kunnallisia asuntoja tuotettiin lähinnä suurperheisille sekä
kaupungin omaan käyttöön. 1950-luvun
alussa rakennettiin kaupungin virkailijoiden asuintaloksi Olavinlinna Aleksanterinkadun ja Savonkadun (nyk. Kauppakadun)
kulmaan ja toinen virkailijatalo Hevosmiehenkadulle (nyk. Hollolankatu 3). Muutoin asuntotuotanto painottui puolikunnalliseen rakentamiseen. Hollolankatu 10
rakennettiin vuonna 1956, ja Lahdenkadun varren rakentaminen alkoi syksyllä
1957. Vuosina 1959–1967 puolikunnallisten aravalainoitettujen talojen rakentaminen painottui Kivimaalle, Niemeen ja Kiveriöön. Alueille rakennettiin yhteensä 18
taloa, joista kolme oli vanhustentaloja.
Puolikunnallisella talolla tarkoitettiin
valtion lainoittamaa omistusaravakohdetta, jonka rakennuttajana toimi kunta ja johon kunta myönsi täydennyslainoja. Puolikunnallisen asunnon rahoitus koostui
valtion aravalainasta, noin 20 prosentin
suuruisesta kaupungin myöntämästä lainasta sekä omarahoitusosuudesta. Puolikunnallisen rakentamisen tarkoituksena
oli madaltaa omistusasunnon kynnystä aikana, jolloin omarahoitusosuudesta pidettiin tiukasti kiinni ja pankkisuhde vaikutti
suuresti asunnon saantiin.
1960-luku: Vanhusten asuntosäätiö
ja asuntotuotantolautakunta
Puolikunnallisesta ja vuokratalotuotannosta huolehti alkuun erillinen luottamusmiestoimikunta, jonka tilivirastona
oli kansliaosasto. Kansliaosastolle kuului
myös kaupungin omistamien pientalojen
ja kaupungin virkamiestalojen isännöinti.
Vanhustentaloja hallinnoimaan perustettiin vuonna 1963 Lahden vanhusten asuntosäätiö. Kaupunki rakennutti
vanhustentalot, omisti tontit ja talot sekä
huolehti niiden korjauksista. Säätiö valitsi asukkaat ja huolehti palveluista ja kunnossapidosta. Näin toimittiin vuoteen 1991
saakka, jolloin säätiölle siirrettiin myös talojen omistus.
Asuntotuotantolautakunta toimi vuo-
sina 1967–1978. Sen tehtävänä oli hoitaa
kaupungin omaa asuntorakennustoimintaa rakennuttamalla vanhusten ja perheellisten vuokrataloja ja puolikunnallisia
asunto-osaketaloja. Lautakunta myös valitsi asukkaat kaupungin hallitsemiin asuinhuoneistoihin ja huolehti niiden asuinrakennusten isännöinnistä, jotka omisti tai
joita hallitsi kaupungin perustama yhteisö,
esimerkiksi vanhusten asuntosäätiö. Asuntolaina-asioita hoiti kansliaosasto.
1960-luvun jälkipuoliskolla kaavoitettiin monet tunnetut lahtelaislähiöt, muun
muassa Liipola vuonna 1967. Kaavoitus
näkyi asuntotuotannossa: vuosina 1966–
76 kaupunki tuotti peräti 1 317 uutta huoneistoa.
1970–90-luvut: Asuntolautakunnan
ja -toimiston vuodet
Vuoden 1979 alusta lukien asuntotuotantolautakunta muuttui asuntolautakunnaksi, ja sen toimialasta rakennustoiminnan
tekninen puoli, muun muassa valvonta, siirtyi teknilliselle lautakunnalle. Uusina tehtävinä asuntolautakunnalle siirtyivät
asuntolaina- ja asumistukiasiat sekä energiataloudellinen neuvonta ja avustukset.
Vuosina 1979–89 asuntotoimiston toimistopäällikkönä toimi Teuvo Majander ja
1990–97 asuntoasiainpäällikkönä Pirkko
Korpinen. Muita johtavassa asemassa olevia virkamiehiä olivat asuntoasiainsihteeri
ja asuntoasiamies.
Asuntolautakunta suunnitteli kaupungin asuntotuotannon, hoiti hankkeiden
lainoituksen, vastasi kohteiden rakennus-
Asuntotoimen edustajia kuvattuna vuonna 1989: Takarivi vas. Ari Juhanila, Reijo Sinisalo, Hannu Kittelä,
Antti Laukkanen ja Osmo Mäkinen. Toiseksi taain rivi vas. Sinikka Sinkkonen, Senja Huttunen, Hilkka Turtiainen, Pirkko Mäkelä, Kaija Peltola, Ella Toivanen, Kalle Kärkkäinen ja Tauno Palmi. Keskirivi vas. Sirkka
Siitonen, Mirja Karppinen, Satu Kiuru, Marja Kinnunen, Anne Kuusterä, Anni Mikkola ja Pirjo Saarinen.
Eturivi vas. Eila Tiainen, Matti Koivunen, Terttu Karppinen, Väinö Jokela ja Heli Rask.
aikaisesta isännöinnistä ja perusparannushankkeista sekä myönsi asunto- ja perusparannuslainoja ja energia-avustuksia.
Lisäksi se hyväksyi muiden toimijoiden
kuten VVO:n ja Saton arava-asuntojen
asukasvalinnat ja valvoi niiden vuokria.
Viimeisinä toimintavuosinaan asuntolautakunta myös hoiti muun muassa rakennuskohteiden aravatarkastukset ja hyväksyi asumisoikeusasuntojen asukkaat.
5
Ella Toivanen muistelee asuntotoimiston aikoja:
Paperihakemuksia ja uhkailevia asiakkaita
Asuntotoimisto vastasi vuokra-asuntotiedusteluihin, otti vastaan hakemukset ja
valmisteli asukasvalinnat asuntolautakunnalle, joka valitsi asukkaat. Vuokrataloyhtiöiden toimitusjohtaja-isännöitsijät kuuluivat asuntotoimiston henkilöstöön, ja
kaupunki maksoi heidän palkkansa. Vuokrataloyhtiöt puolestaan maksoivat talonmiesten, siivoojien ja korjausmiesten palkat.
Kaupungin julkisia rakennuksia, eräitä vuokrataloja kuten virkailijataloja Aleksanterinkatu 29, Hollolankatu 3 ja Mukkulankatu 1, 3 ja 5, suurta joukkoa muita
rakennuksia sekä satoja mökkejä isännöi
teknisen viraston isännöitsijän toimisto.
Virkailijatalojen isännöinti siirtyi asuntotoimistolle vuonna 1993.
1970–90-luvuilla kaupungin asuntotuotanto oli vilkasta: Lahden Talojen nykyisestä sadasta kohteesta 1970 luvulla valmistuneita on 17, 1980-luvulla valmistuneita 21
ja 1990-luvulla valmistuneita 30.
Vuokrataloja alettiin peruskorjata järjestelmällisesti 1990-luvun alkuvuosina. Vuodesta 1993 lähtien asuntorahaston
myöntämien perusparannuslainojen määrät nousivat uudelle tasolle ja hyvin nopeasti useisiin kymmeniin miljooniin markkoihin vuodessa.
Lahden kaupungin toinen virkailijatalo rakennettiin 1950-luvun alussa Hevosmiehenkadulle. Talon nykyinen osoite on Hollolankatu 3.
6
Runkohallitus ja kaksi
asukasjäsentä
Kun uusi vuokratalo oli valmistunut, se
luovutettiin isännöitsijälle, joka toimi kiin-
teistöyhtiön toimitusjohtajana ja hoiti kiinteistöyhtiön asioita hallituksen valvonnassa. 1980-luvun puolivälissä isännöitsijöitä
oli kolme, vuonna 1997 juuri ennen Lahden Talot Oy:n toiminnan alkamista viisi.
Kiinteistöyhtiöitä oli noin 80, 14–15 kutakin isännöitsijää kohti.
Kunkin kiinteistöyhtiön hallitus koostui
ns. runkohallituksesta eli joko kolmesta tai
viidestä kaupungin nimeämästä jäsenestä
sekä kahdesta asukasjäsenestä. Runkohallituksen jäsenet oli valittu puoluepoliittisin
perustein, ja samat henkilöt muodostivat
jokaisen kiinteistöyhtiön hallituksen rungon, vain asukasjäsenet vaihtelivat kiinteistöyhtiöittäin. Niin sanotuissa Ay-taloissa ja
muissa yhtiöissä, joiden omistajina oli kaupungin lisäksi muitakin tahoja, osalla runkohallituksen paikkoja oli myös muiden
omistajien edustajia. Ay-taloiksi sanottiin
niitä kaupungin kiinteistöyhtiöitä, joista
pienen osuuden omistivat ammattiliitot.
Runkohallituksen pitkäaikaisia jäseniä
olivat Osmo Mäkinen, Kalle Kärkkäinen,
Eino Ruhanainen ja Tauno Palmi. Runkohallituksen jäsenenä oli myös Pirjo Saarinen, myöhemmin Antti Kuokkanen ja
Pertti­ Merenluoto.
Asuntotoimisto siihenastisessa muodossaan sekä asuntolautakunta lakkautettiin vuoden 1997 lopussa ja suuri osa
asuntotoimiston henkilökunnasta siirtyi
perustetun kaupungin vuokrataloyhtiön
Lahden Talot Oy:n palvelukseen.
Ella Toivanen palveli asunnonhakijoita myös asuntotoimiston palvelutiskillä. Sihteerit alkoivat tuntea
olonsa hieman aiempaa turvallisemmaksi, kun tiskille saatiin liukulasit ja asiakkaita alettiin palvella
niiden takaa. Kuva 1990-luvulta.
Lahden kaupungin asuntotoimisto oli
asuntosihteerin työpaikkana toisenlainen
kuin Lahden Talojen toimisto. Asukasvalinnat teki asuntolautakunta, ja työssä oli
epäsosiaalisen asiakaskunnan uhkailua,
jota nykyisin on vain vähän.
Asuntotoimiston henkilöstömäärä oli
vajaat 30. Lahden Talojen asuntosihteeri
Ella Toivanen aloitti työt asuntotoimistossa vuonna 1980 ja siirtyi asukasvalintoihin
vuonna 1982. Toisena henkilönä asukasvalintoja valmisteli Anne Kuusterä, joka tuli
asuntotoimistoon myöhemmin 1980-luvulla. Toivasen ja Kuusterän esimies oli
isännöitsijä Pirkko Mäkelä.
Sihteerit käsittelivät asuntohakemukset ja tekivät asuntolautakunnalle esitykset asukasvalinnoista. Koska 1980-luvulla
ei ollut tietokoneita eikä internetiä, kaikki
hakemukset liitteineen käsiteltiin paperil-
Aivan loppuvuosia lukuun ottamatta asuntotoimistossa ei ollut tietokoneita, vaan kaikki kirjoitettiin kirjoituskoneilla. Kuva Ella Toivasesta asuntotoimistossa 1990-luvun alussa.
la. Asukkaaksi esitettävän henkilön tiedot
täytettiin paperilomakkeelle. Lautakunnan
esityslistat ja asuntosihteereiden esitykset
kirjoitti konekirjoittaja.
– Asiakaspalvelussa olivat valtavat kaapit, joissa hakemukset säilytettiin aakkosjärjestyksessä, Ella Toivanen muistelee.
Asuntolautakunta kokoontui keskimäärin joka toinen viikko, joten asunnon
saaminen kesti vähintään kaksi viikkoa.
Yleensä hakijalle kelpasi se asunto, jota
tarjottiin – toisin kuin 2000-luvulla – joten
asuntojen käyttöaste oli usein sata.
Asunnonhakijoiden kirjo kattoi sekä
lapsiperheitä että yksinäisiä. Ns. epäso­
siaalista aineista oli paljon ja tämän asiakaskunnan uhkailut ja pelottelut arkipäivää. – Monta kertaa joutui pelkäämään.
Kerran löysimme wc:stä valtavan puukon!
Ella Toivanen kertoo.
Eräs tapaus on jäänyt elävästi hänen
mieleensä:
Miesasiakas tuli toimistoon ja halusi tavata Pirkko Mäkelän, mutta Mäkelällä oli toinen asiakas. Mies alkoi riehua ja huutaa ja
meni Mäkelän huoneeseen väkisin, minkä
johdosta Mäkelä pakeni huoneesta. Miehen riehuessa huoneessa Mäkelän puhelin soi – ja mies vastasi siihen. Ilmeisesti
soittaja tiedusteli Mäkelää, sillä mies huusi puhelimeen, että ”perkele, sitähän tässä
odotetaan”. Puhelun jälkeen mies poistui
riehumaan käytävälle.
– Jossakin vaiheessa saimme palvelutiskille liukulasit ja aloimme palvella asiakkaita niiden takaa, Ella Toivanen kertoo.
Suuri ja merkittävä muutos oli tietokoneiden tulo 1990-luvulla. Atk:n käyttömahdollisuuksia selvitettiin jo 1980-luvulla vuokra-asuntohakemusten käsittelyn
ja kortistoinnin tarkoituksenmukaistamista tutkivassa työryhmässä, johon Ella
Toivanen kuului. Työryhmän kokouksen 5.10.1987 muistioon on kirjattu tietoja, joita Pirkko Mäkelä oli saanut eri kaupunkien tavoista käsitellä ja kortistoida
vuokra-asuntohakemuksia. Muistion mukaan ”Tampereen asuntotoimistossa oli todettu, ettei siellä koskaan tulla siirtymään
atk:n käyttöön”. Työryhmän näkemykseksi muistioon on kirjattu, että Lahdessa ”atk
tulisi käytettäväksi tilastotietoja ja kortistoa varten eikä valintaperusteisiin, mutta
ei myöskään pelkästään tilastoja varten”.
– Saimme tietokoneet vuonna 1994. Ne
olisivat muutoin ehkä tulleet jo aiemmin,
mutta niitä kohtaan ilmeni myös vastustusta, Ella Toivanen kertoo.
7
Lahden Kiinteistöhallinta Oy
Kaupungin kiinteistöomistuksen erikoisuus
Asumiseen liittyvät vanhat ohjeet kertovat omaa tarinaansa 1950-luvun elämästä.
8
Lahden kaupungin itsenäisten vuokrataloyhtiöiden aikakaudella ja yhdeksän vuotta
Lahden Talot Oy:n rinnalla toimi Lahden
Kiinteistöhallinta Oy. Yhtiö perustettiin aikanaan valtionosuuksien varmistamiseksi, ja se omisti erityiskohteita kuten päiväkoteja, kirjaston ja palvelutaloja. Vuodesta
1985 sen toimitusjohtajana toimi isännöitsijä Reijo Sinisalo.
Lahden Kiinteistöhallinta omisti Mukkulan sivukirjaston, lastenneuvolan ja
nuorisotilat, Huovilankadun palvelutalon,
Keijupuiston päiväkodin ja Ainonpuiston
päiväkodin osakkeet sekä vanhusten palvelutalona toimineen Asunto Oy Yli-Köllin. Hallinnoimansa tilat Kiinteistöhallinta
oli vuokrannut Lahden kaupungille.
Kiinteistöjen vuokralaiset eivät olleet
asukkaita, mikä osin helpotti isännöitsijän
työtä. – Muuta ruljanssia oli kuitenkin paljon, koska omistuksessa olleessa kiinteistössä Mukkulassa kävi usein murtovarkaita. Tiloihin pitikin asennuttaa hälyttimet
ja sopia vartiointijärjestelyt, Reijo Sinisalo kertoo.
Lahden Kiinteistöhallinta oli velkainen
yhtiö, joka ei pystynyt lyhentämään lainojaan käytännöllisesti katsoen lainkaan. Esimerkiksi vuonna 2002 velkaa oli noin 2,2
miljoonaa euroa, mutta lyhennyksiä tehtiin vain reilut 3 800 euroa.
Lahden Kiinteistöhallinta toimi kaupungin vuokrataloyhtiöiden ns. emoyhtiönä, sillä sen hallituksen jäsenet muo-
dostivat kaupungin vuokrataloyhtiöiden
runkohallituksen.
Vuokrataloyhtiöiden
fuusiointihankkeen alussa ajateltiinkin,
että vuokrataloyhtiöt olisi fuusioitu Kiinteistöhallintaan. Ajatuksesta kuitenkin luovuttiin.
Lahden Kiinteistöhallinnan kautta voitiin kierrättää esimerkiksi atk-kuluja, joita ei haluttu kaupungin kirjanpitoon. Yhtiön varoista Reijo Sinisalo osti joulukukat
kaikkien isännöimiensä kiinteistöjen talonmiehille, ja yhtiön eli Sinisalon tehtävänä oli järjestää pikkujoulut runkohallitukselle ja isännöitsijöille. Käytännössä tämä
tapahtui siten, että Sinisalo haki pikkujoulujen sponsoriksi muun muassa peruskorjausten urakoitsijoita.
Jäykkyytensä vuoksi kaupunkiorganisaation oli vaikea palkata uutta henkilöstöä. Kun Lahdessa 1990-luvun alussa
alettiin selvittää vuokratalokiinteistöjen
perusparannustarpeita ja suunnitella niitä,
työhön palkattiin rakennusmestari Matti Savolainen. Työsopimus tehtiin Lahden
Kiinteistöhallinnan kanssa, palkkakulut
menivät perusparannuskohteille.
Reijo Sinisalo jatkoi Lahden Kiinteistöhallinnan toimitusjohtajana ja sen kohteiden isännöitsijänä vielä siirryttyään
Lahden Talojen palvelukseen. Kiinteistöhallinnan purkamista alettiin valmistella
2000-luvun puolivälissä, selvitysmiehenä
toimi Lahden kaupungin nykyinen kiinteistötaloussuunnittelija Jorma Lehikko. Si-
Kun Lahden Kiinteistöhallinta Oy:tä alettiin purkaa, sen omaisuudesta Asunto Oy Yli-Köllin osakkeet myytiin Lahden Taloille. Nykyisin Yli-Köllissä toimii kehitysvammaisten asumisyksikkö.
nisalo valmisteli vielä Kiinteistöhallinnan
vuoden 2006 talousarvion, mutta luovutti yhtiön asiakirjat Lehikolle joulukuun lopussa 2005. Kiinteistöhallinnan omaisuudesta Yli-Köllin osakkeet myytiin Lahden
Talot Oy:lle vuonna 2006, muu omaisuus
siirtyi Lahden kaupungin suoraan omistukseen. Kaupparekisteristä yhtiö poistettiin tammikuussa 2007.
9
Vuokrataloyhtiöissä talous ja isännöitsijät tiukoilla
Ennen vuotta 1998 vuokra-asuntotiedustelut oli Lahdessa keskitetty asuntotoimistoon. Asukasvalinnat
teki asuntolautakunta. Lahden kaupungin asuntolautakunta ja asuntotoimiston henkilökuntaa vuonna
1992 otetussa kuvassa: edessä vasemmalta Hannu Laurila, Liisa Partanen, Jaakko Jokinen ja Anna-Liisa
Apiala, takana vasemmalta Juha-Pekka Keskiaho, Ari Juhanila (aivan takana), Kauko Heinonen, Pirkko
Korpinen, Onerva Keto ja Pekka Oinonen.
Ennen Lahden Talot Oy:tä itsenäisten
vuokrataloyhtiöiden pääomakustannuksia
ei ollut tasattu kaikkien kiinteistöyhtiöiden
kesken eikä suuriin remontteihin saanut
kerätä rahaa etukäteen, vaan taloudenpito
pyöri tiukalla omakustannusperiaatteella.
Peruskorjaukset piti rahoittaa lainarahalla
10
ja laina merkitsi vuokrankorotuksia, joten
asukkaat vastustivat suuria korjauksia.
Vuokratasoon vaikuttivat myös talon rakennuskustannukset ja rahan hinta. Kahden keskenään samanlaisen talon
vuokrataso saattoi olla hyvin erilainen, jos
toinen talo oli rakennettu kalliiden rakennuskustannusten ja kalliin rahan aikana ja
toinen edulliseen aikaan. Lisäksi vuokrasääntely oli voimassa vappuun 1995 saakka. Seurauksena tästä kaikesta olivat ylläpito- ja korjauskuluihin nähden liian alhaiset
vuokrat.
Vuokra-asuntotiedustelut oli keskitetty asuntotoimistoon ja asuntolautakunnalle, joka myös valitsi asukkaat. Kaupungin
vuokra-asunnon myöntämisessä sovellettiin tulorajoja, jotka vahvistettiin vuosittain. Tulorajoja sovellettiin tiukasti: asuntoa ei voinut saada, jos hakija ansaitsi
hiemankin enemmän kuin tulorajat sallivat. Asuntolautakunnalla saattoi yksittäistapauksessa olla suuri vaikutusvalta, koska
aina ei ollut yksiselitteistä, kuka oli ollut se
”eniten asunnon tarpeessa oleva, vähävarainen”, jolle asunto olisi pitänyt myöntää.
Tosin useimmiten lautakunta valitsi asukkaaksi henkilön, jota asuntotoimistossa
asiaa valmistelleet sihteerit esittivät.
Isännöitsijä oli toimitusjohtaja
Vuokratalokiinteistöjen
isännöitsijöinä
toimivat kiinteistöyhtiöiden toimitusjohtajat, jotka usein valittiin poliittisin perustein. Isännöitsijöiltä ei välttämättä edellytetty kiinteistön ylläpidon tai kaupallisen
alan koulutusta, joten isännöinti ja kiin-
teistön ylläpito eivät aina olleet ammattimaista. Vaikka isännöitsijät olivat kaupungin asuntotoimiston palkkalistoilla,
asuntotoimistolla ei ollut valtaa yksittäisen
kiinteistöyhtiön asioihin, vaan isännöitsijä hoiti asioita kiinteistöyhtiön hallituksen
valvonnassa. Yhteistyökumppanit kohtelivat isännöitsijöitä toimitusjohtajina.
– Kyllähän kiinteistöyhtiön toimitusjohtaja oli aikamoinen herra ja hidalgo nykyiseen verrattuna, sanoo Lahden Talot Oy:n
eläkkeellä oleva isännöitsijä Reijo Sinisalo.
– Runkohallitus antoi joitakin yhtenäisiä ohjeita ja rajat, joissa isännöitsijä pystyi
ilman hallituksen päätöstäkin esimerkiksi tekemään korjauksia, kertoo niin ikään
eläkkeellä oleva isännöitsijä Antero Ampuja.
Vanhan käytännön hyvänä puolena Ampuja pitää sitä, että isännöitsijä sai käskyttää huoltomiehiä. Omat hyvät puolensa
liittyivät siihenkin, että kiinteistöyhtiöiden
hallituksessa oli myös asukasjäseniä. – Talojen hankalat asukkaat hieman pelkäsivät niitä ja käyttäytyivät paremmin. Jotkut
asukasjäsenet saattoivat tosin olla aikamoisia pikkudiktaattoreita.
Toimitusjohtaja monen tulen välissä
Jokaisella
toimitusjohtaja-isännöitsijällä oli vastuullaan useita vuokratalokiinteistöjä. Esimerkiksi Reijo Sinisalo isännöi
isännöintiuransa alussa vuonna 1985 11:tä
kiinteistöä. Enimmillään kohteita oli 19, eli
työmäärä kasvoi yli 70 prosenttia.
Toimitusjohtaja-isännöitsijää työllistivät monenlaiset asiat. Vuokrankorotusilmoituksia piti tehdä niin monta kuin oli
isännöitäviä talojakin, ja silloin, kun runkohallitus saatiin koolle, kiinteistöyhtiöiden hallitusten kokouksia pidettiin peräjälkeen ja samana iltana jopa toistakymmentä
hallitusten kokousta.
Ison kokonaisuuden muodostivat henkilöstöasiat, sillä kiinteistöyhtiöillä olivat
omat talonmiehensä ja siivoojansa, joista
kaikille toimitusjohtaja-isännöitsijän piti
järjestää kesälomien, pekkaspäivien ja sairaslomien sijaiset. Lisäksi yhtiöiden palkkalistoilla olivat kiertävät remonttimiehet,
jotka tekivät huoneistokorjauksia ja muita kiinteistöremontteja. Henkilöstön päihdeongelmatapauksissa isännöitsijä joutui
myös hoitamaan irtisanomiset, Reijo Sinisalo kertoo.
Joskus henkilöstökysymysten hoitaminen sääteli isännöitsijän vapaa-ajan viet­
toakin. Eräänä kesäisenä viikonloppuna
Antero Ampuja oli matkalla kesämökilleen. Vääksyn kohdalla hän sai tiedon,
että talonmiehen tuuraaja oli sairastunut.
– Ei auttanut kuin kääntyä takaisin Lahteen tuuraajan tuuraajaa etsimään, Ampuja kertoo.­
Yleisen käsityksen mukaan talonmies
oli sitä parempi, mitä suurempi perhe hänellä oli, koska myös perheenjäsenet osallistuivat töihin. – Monet talonmiehet olivat
kyllä sellaisia itsevaltiaita, ettei isännöitsijällä ollut mitään valtaa, Antero Ampuja
kertoo.
Erilaisia hankintoja talonmiehet saivat
tehdä tietyn budjetin rajoissa varsin vapaasti. Käytäntö johti siihen, että joidenkin talonmiesten työkaluvalikoima olisi
laajuutensa ja monipuolisuutensa puolesta
riittänyt kaikkien Lahden Taloihin fuusioitujen kiinteistöjen tarpeisiin.
Ns. pistepalkka-tessin ansiosta ison
kiinteistön talonmies pääsi huippupalkalle.
Työehtosopimuksen mukaan kukin kiinteistö pisteytettiin asuntojen lukumäärän,
porraskäytävien lukumäärän ja ulkoaluei­
den laajuuden mukaan. Yhden pisteen hinta määriteltiin sopimuksen palkkaliitteessä. Koska iso kiinteistö sai pisteytyksessä
enemmän pisteitä kuin pieni kiinteistö,
Lahden Talot Oy:n aloittaessa toimintaansa Kiinteistö Oy Sipurankulman talonmiehen palkka oli lähes sama kuin yhtiön toimitusjohtajan palkka.
– Pistepalkkauksessa joidenkin talonmiesten palkkakustannukset nousivat niin
korkeiksi, että kiinteistöyhtiöt alkoivat siirtyä käyttämään kiinteistöhuoltofirmoja,
kertoo Lahden Talojen isännöintipäällikkö
Matti Koskinen.
Joka neljäs yhtiö alijäämäinen
Kiinteistöyhtiöiden toimitusjohtajalla ei
ollut tuuraajaa, joten hän saattoi pitää lomaa enintään kaksi viikkoa kerrallaan. Talouden pyörittämiseen meni paljon aikaa,
sillä kiinteistöyhtiöiden taloutta kiristivät
muun muassa lainojen tiukat lyhennysohjelmat; monet talot oli rakennettu lähes kokonaan lainarahalla ja liian pienillä osakepääomilla.
– Esimerkiksi Mukkulan Puttien osakepääoma oli vain 10 000 markkaa. Eihän se
riittänyt mihinkään, Reijo Sinisalo sanoo.
– Pankissa oli käytävä miltei joka päivä ja
tilin saldoa seurattava tiiviisti. Isännöitsijällä saattoi olla laatikossaan kahdenkin
kuukauden laskut, joita hän maksoi sen
mukaan, mihin rahat riittivät.
Pisin aika, jonka Sinisalo lykkäsi laskun
maksamista, oli puoli vuotta. Ajan saatossa hän loi oman laskujenmaksamisjärjestyksensä. Sen mukaan Lahti Energian lasku maksettiin aina ajallaan, koska siinä oli
korkein viivästyskorko.
Osa talousvaikeuksissa painineista yhtiöistä otti lyhytaikaista lainaa pankista tai
vippasi toisesta yhtiöstä, joidenkin yhtiöiden osakepääomaan kaupunki satsasi lisää
rahaa.
Vuokrataloyhtiöiden fuusioimista­ sel­vit­täneen työryhmän mietinnön 10.10.1995
mukaan vuoden 1994 tilinpäätökset osoittivat, että kaupungin vuokrataloyhtiöiden
yhteenlaskettu liikevaihto oli noin 70 miljoonaa markkaa ja kassavarat 18 miljoonaa markkaa. Noin joka neljäs yhtiö oli alijäämäinen. Vuokrarästejä yhtiöillä oli 2,36
miljoonaa markkaa ja luottotappioita reilut
1,12 miljoonaa markkaa.
Antero Ampuja toimi isännöitsijänä jo Lahden kaupungin asuntotoimiston aikana ja siirtyi asuntotoimistosta Lahden Talot Oy:n palvelukseen. Eläkkeelle
hän jäi vuonna 2008.
11
Olavinlinna, arvokohteiden lippulaiva
Olavinlinnan kulmauksen ikkunatorni näkyy kauas Aleksanterinkadulle ja korosti kaupunginjohtajan asuintalon arvovaltaa.
12
Lahden Taloilla on neljä kulttuurihisto­
rial­lisesti arvokasta kiinteistöä, joista Aleksanterinkatu 29, lahtelaisittain Olavinlinna, eittämättä on kaikkien arvokohteiden
lippulaiva.
Sotien jälkeisinä jälleenrakennuksen
vuosina Lahden asukasmäärä kasvoi nopeasti ja kaupungissa vallitsi vaikea asuntopula. Vuokra-asunto, jonka kaupunki
pystyi tarjoamaan virkamiehilleen ja toimihenkilöilleen, oli kilpailussa varsinainen valttikortti. Arkkitehti Unto Ojosen
suunnittelema Aleksanterinkatu 29 oli lajissaan ensimmäinen virkailijatalo, johon
muuttivat sekä kaupunginjohtaja että apulaiskaupunginjohtaja, opettajia, kaupunginteatterin näyttelijöitä, teknisen viraston
työntekijöitä ja kaupunginsairaalan lääkäreitä. Kaupunginjohtaja Olavi Kajalan mukaan taloa alettiin kutsua Olavinlinnaksi.
Olavinlinnan julkisivun Ojonen suunnitteli rauhalliseksi, mutta Aleksanterinkadun ja Kauppakadun kulmaus korkeine
ikkunaramppeineen muovautui poikkeuksellisen upeaksi. Ikkunatorni näkyy kauas
Aleksanterinkadun länsipäähän saakka ja
korosti kaupunginjohtajan asuintalon arvovaltaa. Sisustuksellisina keinoina talossa
olivat terrastirappaus, kiillotettu graniitti,
kupari ja tammi. Yhteisissä tiloissa oli aistikkaita kädensijoja ja ovenripoja, pääportaissa suuri lattiamosaiikki. Olavinlinnan
ominaispiirteisiin kuuluivat lukuisat saunat, sekä perhesaunat että suuri yhteissauna. Niistä kaikista oli käynti kattoterassille.
Pääosa Olavinlinnan huoneistoista oli
alkovillisia yksiöitä tai kaksioita. Talon vii-
denteen ja kuudenteen kerrokseen suunniteltiin kookkaita, noin 150-neliöisiä asuntoja, joista osa varustettiin soveltumaan
lääkärin vastaanottotiloiksi. Suurimmissa
huoneistoissa olivat palvelijanhuoneet ja
päivällistarjoilussa käytettävät väliköt sekä
taidokkaasti suunnitellut takat. Aikana jolloin vain seitsemällä prosentilla suomalaisista oli kodissaan lämmin vesi, Olavinlinnan varustelutaso kylpyhuoneineen oli
varsin korkea. Lisäksi virkailijatalon jokaisessa asunnossa oli sähköliesi.
Kaupunginjohtajan suuri huoneisto sijoittui talon kahteen ylimpään, 6. ja 7. kerrokseen ja käsitti sekä yksityistilat että
edustustilat. Kiinteään sisustukseen kuuluivat muun muassa 7. kerroksen työhuoneen koivu ja tähti -aiheella koristeltu takka, jalavasta rakennettu suurikokoinen
kaapisto ja valtava kattoikkuna hiottuine­
varjostimineen. Edustustiloista tähän kaupunginjohtajan yksityiseen työhuoneeseen parven kautta johtivat käsin veistetyt
tammiset kierreportaat. Kaupunginjohtajan asunnon keittiöissä olivat koko talon
ainoat­jääkaapit, joiden hankkimiseen kaupunginhallitus antoi erillisen luvan.
1990-luvulla tavalliseksi
vuokrataloksi
Olavinlinna oli Lahden ensimmäinen aravatalo. Se valmistui vuonna 1951 kaupungin suoraan omistukseen, ja sen hallinnointi hoidettiin teknisestä virastosta.
Kaupungin asuntotoimistolle talo siirtyi vuonna 1993, jolloin Olavinlinnasta ja
Hollolankatu 3:sta perustettiin Kiinteistöosakeyhtiö Lahden Virkamiestalot ja talot
muuttuivat tavallisiksi vuokrataloiksi.
Kaupunginjohtajan huoneistoa pilkot-
Lahden Talojen kulttuurihistoriallisesti arvokkaat kohteet
Aleksanterinkatu 29
Vuonna 1951 valmistunut asuin- ja liikekiinteistö, jossa 78 asuntoa. Kiinteistö nimettiin Olavinlinnaksi silloisen kaupunginjohtaja
Olavi Kajalan mukaan.
Hollolankatu 3
Vuonna 1951 valmistunut kivitalo, jossa 47
asuntoa. Talo rakennettiin aikanaan kaupungin
virkamiesten ja toimihenkilöiden asuintaloksi.
Kansakoulukatu 3 ja 4
Vuosina 1946–1947 valmistuneet neljä kerrostaloa, joissa 108 asuntoa. Talot rakennettiin helpottamaan Lahteen muuttaneen siirtoväen asuntopulaa.­
Mukkulankatu 1, 3 ja 5
Vuonna 1949 valmistuneet kolme kerrostaloa, joissa 69 asuntoa. Talot on suunnitellut
arkkitehti Pauli Salomaa. Ne ovat osa kulttuurihistoriallisesti arvokasta Mukkulankadun alkupään aluetta.
Onnelantien pienkerrostalot
Kolme puurakenteista pienkerrostaloa, jotka
rakennettu vuosina 1928, 1930 ja1935.
Jokaisessa talossa 5–6 asuntoa. Onnelantien puutaloalue on suojeltu valtakunnallisesti merkittävänä kulttuuriympäristönä.
Olavinlinnassa sijaitsevan kaupunginjohtajan asunnon parvelta avautui hieno näkymä alemman kerroksen edustustiloihin.
tiin vuonna 1974. Asunnosta jäljellä oleva
suurin, kolmen huoneen, keittiön ja parven asunto on 112-neliöinen. Asunnossa
ovat asuneet muun muassa Lahden kaupunginjohtaja Jyrki Myllyvirta ja Lahden
Talojen hallituksen puheenjohtaja (2005–
2009) Juha Peltonen. Lopuista tiloista muodostettiin kaksi pienempää asuntoa.
Myös talon isot, lääkärin vastaanottotiloilla varustetut huoneistot on pilkottu
pienemmiksi. Lisäksi vuoden 1996 perusparannuksessa talon ylimpiin kerroksiin
rakennettiin neljä terassiasuntoa. Perusparannuksessa yllätyksiä aiheuttivat erityi-
sesti sähkö- ja lvi-työt. Johtojen ja putkien
tilatarve oli kasvanut siitä, millaisiksi ne
oli rakennusvaiheessa mitoitettu, ja tästä
aiheutui ongelmia. Asukkaat ja liikehuoneistojen yritykset kokivat, että perusparannuksesta oli ollut haittaa asumiselle ja
liiketoiminnalle, ja vaativat vuokrahyvityksiä.
Olavinlinnan peruskorjaus vuonna
1996 ja Hollolankatu 3:n peruskorjaus
vuonna 1997 toteutettiin Arava-rahoituksella, joten kiinteistöjen aravarajoitukset
päättyvät vasta 2040-luvun alussa.
13
Milkki, lapsistaan kuuluisa vanha kiinteistö
Alkujaan Miljoonakylän eli Milkin osoite oli Tapparakatu 2–8, nykyisin se on Kansakoulukatu 3 ja 4.
Kuvassa talot vuonna 1954. (Lahden kaupunginmuseon kuva-arkisto, Eino Mäkinen)
14
Yksi vanhimmista ja lahtelaisittain tunnetuimmista Lahden Talojen kiinteistöistä on
Kansakoulukatu 3 ja 4, lahtelaisittain Miljoonakylä eli Milkki. Se muodostuu Helsingintien ja Tapparakadun kulmauksessa­sijaitsevasta neljästä kerrostalosta, jotka Lahden kaupunki rakennutti helpottamaan lähinnä siirtoväen asuntopulaa. Talot suunnitteli ja piirsi arkkitehti Hilding Ekelund, ja ne
valmistuivat vuosina 1946–1947. Ulkoisesti alue muistuttaa Helsingin Olympiakylää.
Kaikki neljä taloa ovat samanlaisia
3-kerroksisia, julkisivuiltaan vaaleiksi rapattuja. Talojen loiva satulakatto oli alkujaan sementtitiiltä ja sokkelit betonia.
Kaikkien talojen pohjaratkaisut olivat
samanlaiset. Talot koostuivat kolmesta vierekkäisestä identtisestä lamellista, joissa
kussakin oli kolme pientä huoneistoa. Viimeisenä rakennetun talon puoliksi maan
alla olevaan pohjakerrokseen rakennettiin
kaksi myymälähuoneistoa.
Milkin talot rakennettiin lapsiperheiden
tarpeisiin. Asunnot ovat 50-neliöisiä kaksioita sekä 37,5-neliöisiä huoneen ja keittiön asuntoja. Asuntoihin tuli kylmä vesi,
ja keittiöissä olivat puuhellat, 1960-luvulta
lähtien kaasuhellat. Suihkut, lämmin vesi
ja sähköliedet tulivat 1980-luvun alun perusparannuksessa, johon asukkaat eivät olleet kaikilta osin tyytyväisiä, vaan perusparannus aiheutti jonkin verran jälkipyykkiä.
Vuosien 1982–83 perusparannuksen
jälkeen taloissa tehtiin useita pienempiä
korjauksia: 1990-luvun alussa tiilikatto
vaihdettiin peltikatoksi, vuonna 1996 remontoitiin keittiöt, vuonna 2001 korjattiin
parvekkeet.
Toisessa laajassa perusparannuksessa
vuosina 2011–2013 asunnot, yhteiset tilat ja ulkopuoli uudistuivat 2000-luvun
vaatimusten mukaisiksi. Samalla säilyttiin vanhaa henkeä ja palautettiin talojen alkuperäistä ulkoasua, joka osin hävisi
1980-luvun alun perusparannuksessa. Lisäksi kahdesta isosta asunnosta tehtiin alkuperäisen huoneistojaon mukaisesti neljä
pientä asuntoa ja yhdeksän kaksiota muutettiin väliseinän poistolla huoneen ja tupakeittiön asunnoiksi.
Perusparannuksen suunnittelussa kuultiin sekä asukkaiden että Lahden kaupunginmuseon näkemyksiä. Kaupunginmuseo
piti perusparannuksen lopputulosta onnistuneena. Erityistä kiitosta saivat ratkaisut,
joilla taloihin palautettiin niiden alkuperäistä ulkoasua, esimerkiksi ulkoseinissä sisäänkäyntejä ympäröivät tiililaattaratkaisut.
Yhteisöllisyyttä ja vertaistukea
Lahtelaisten suussa Kansakoulukatu 3:n ja
4:n talot tunnettiin Miljoonakylänä, ”Milkkinä”, koska talojen perheissä oli paljon
lapsia. Asukkailleen Milkki tarjosi ennen
kaikkea yhteisöllisyyttä.
– Taloudellisesti oli tiukkaa, mutta Milkissä näki, että muilla oli yhtä tiukkaa.
Toinen toisiltamme saimme vertaistukea,
muistelee Edith Pulkkinen, joka perheineen asui Kansakoulukatu 4 E:ssä vuosina
1952–1971. Saman talon kaikki asukkaat
tunsivat toisensa, ja naapurilta voitiin käydä vaikka lainaamassa rahaa.
Yhteisöllisyys oli osa Milkin elämää vielä myöhemminkin. Hyvä esimerkki yhteishengestä on rahankeräys, joka vuonna
1986 järjestettiin työkyvyttömyyseläkkeelle jääneelle asukkaalle. Asukkaat myös järjestivät hiihtokilpailuja, lauluiltoja ja teatterimatkoja, ja vilkas kerhotoiminta jatkui
2000-luvulle saakka.
Milkki tunnettiin lapsista. Yksistään
Pulkkisten porraskäytävän perheillä oli yli
30 lasta. – Joissain perheissä oli jopa 10 lasta, muistelee Juhani Pulkkinen, Edith Pulkkisen poika, joka oli noin 10-vuotias perheen muuttaessa Milkkiin.
Lapset pitivät meteliä, ja joskus leikeissä
tai riidoissa joku loukkasi itsensä pahastikin, mutta asiat kuin asiat sovittiin hyvässä
yhteisymmärryksessä.
– Vapaasta kasvatuksesta ei tiedetty mitään. Kun voitin itseäni pari vuotta vanhemman pojan pitkässäpallossa ja kaveri
suutuspäissään veti minua turpiin, pojan
äiti tuli ulos ja antoi pojalleen selkään!
Lähialueilla Milkin poikia hieman pelättiin. Joskus eteläisen Lahden pojat kävivät
talojen välisiä sotia tyyliin Milkki vastaan
Hennala ja Milkki vastaan Asemantausta.
– Milkin pojat tappelivat keskenäänkin,
Juhani Pulkkinen kertoo. – Ne olivat reiluja tappeluita: elleivät omat nyrkit riittäneet,
lähdettiin karkuun!
Samoihin aikoihin Pulkkisten kanssa,
vuosina 1958–1979, Milkissä asui myös
Marja-Liisa Jokela. Lapsuutensa ja nuoruutensa Milkistä hän muistaa lähellä sijainneet Länsiharjun koulun sekä kentän,
jolla kesäisin pelattiin pallopelejä ja talvisin luisteltiin. Usein tytöt ja pojat pelasivat ja leikkivät yhdessä: pesäpalloa, neljää
maalia, kymmentä tikkua laudalla, mustaa
miestä.
Nykyisten Keijupuiston kerrostalojen
paikalla oli Marolan metsä, yksi lasten suosima leikkipaikka, Kullankukkulalla taas
heinälato, jonka heinäkasoissa oli hauska
pomppia. Helsingintietä rullanneesta juhannuksen menoliikenteestä laskettiin autoja, uimassa käytiin Mytäjäisissä ja Häränsilmässä.
– Tekemistä riitti, koskaan ei valitettu
äidille, että ”mitä mä tekisin”! Vain se harmitti, että meillä elettiin jämptiä elämää,
johon kuuluivat lasten varhaiset kotiintuloajat. Niitä noudatettiin, vaikkei olisi huvittanut, kun toiset lapset jäivät vielä ulos.
Vuonna 2012 Marja-Liisa Jokela koki
mieluisan paluumuuton perusparannettuun Kansakoulukatu 4:ään.
Marja-Liisa Jokelalla on paljon mukavia muistoja
lapsuutensa ja nuoruutensa Milkistä.
Edith ja Juhani Pulkkinen muistelevat lämmöllä
Milkin asukkaiden yhteisöllisyyttä. Kun joku talon
äideistä oli pesutuvassa pyykillä, toinen saattoi
viedä pyykkärille kahvit.
15
1994–1997
Monivaiheinen prosessi kohti vuokrataloyhtiöiden fuusiota
Pikkujoulukeskustelusta kaupparekisterimerkintään
Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden fuusioon johtanut prosessi ensimmäisestä keskustelusta Lahden Talot Oy:n merkitsemiseen kaupparekisteriin kesti joulukuusta 1993 joulukuuhun 1997.
Uudenvuoden aattona 1997 Pirkko Korpinen ja Pertti Merenluoto hakivat kaupparekisteristä tiedon Lahden
kaupungin vuokrataloyhtiöiden fuusion merkitsemisestä rekisteriin. Sen kunniaksi järjestettiin juhlat.
Lahti ei vuokrataloyhtiöiden fuusioinnissa toiminut kansallisessa eturintamassa.
Suomen kahdeksasta isosta kunnallisesta
vuokrataloyhtiöstä enää kaksi, Lahden Talot Oy ja Espoon Asunnot Oy, oli vuonna
1997 perustamatta.
Ensimmäiset kappaleet Lahden Talot
Oy:n historiaa kirjoitettiin fuusioimisesta
käydyn keskustelun aikana jo vuosia ennen
fuusion toteutumista. Ensimmäisen kerran kaupungin omistamien vuokrataloyhtiöiden fuusiointia tunnusteltiin jo vuosina
1990–91, mutta tuolloin hankkeesta vielä
luovuttiin.
16
Uudelleen asia nousi esille Lahden Kiinteistöhallinta Oy:n järjestämissä pikkujouluissa joulukuussa 1993. – Keskustelimme
siitä, onko siinä mallissa, jolla toimintaa
tuohon aikaan pyöritettiin, mitään järkeä, kertoo Lahden Talojen hallintojohtaja Pertti Merenluoto.
Pieniä yhtiöitä, joihin aravavuokratalokanta oli hajaantunut, pidettiin epätarkoituksenmukaisia. Hajanaisuus vaikutti
haitallisesti kiinteistöjen ylläpitoon, koska yhtiöiden hallinnon, talouden ja kiinteistöjen hoito oli järjestetty vaihtelevan
tasoisesti.­
Asiasta virisi vilkas keskustelu, jonka seurauksena Lahden Kiinteistöhallinta vuonna 1994 tilasi vuokrataloyhtiöiden fuusiointia koskevan selvityksen. Sen teki
Kiinteistöhallinnan toimitusjohtajan, isännöitsijä Reijo Sinisalon poika Petri Sinisalo
diplomi-insinööriopintojensa erikoistyönä. Työtä ohjasivat Ympäristöministeriön
ylitarkastaja Ulla-Maija Sirviö ja Suomen
Kuntaliiton erityisasiantuntija Eero Hiltunen. Selvityksen mukaan toiminnan fuusiointi yhteen isoon yhtiöön toisi suuret
taloudelliset säästöt, ja yhdessä isossa yhtiössä varojen käyttö olisi merkittävästi tehokkaampaa kuin pienissä yhtiöissä.
Tammikuussa 1995 ensimmäinen työryhmä alkoi pohtia fuusiointia. Puheenjohtajana oli asuntoasiainpäällikkö Pirkko
Korpinen, sihteerinä Reijo Sinisalo ja jäseninä vuokrataloyhtiöiden runkohallitusten
puheenjohtaja Osmo Mäkinen ja jäsen Pertti Merenluoto. Selvityksessään 14.6.1995
työryhmä esitti, että kaupungin itsenäiset
vuokrataloyhtiöt yhtä asunto-osakeyhtiötä lukuun ottamatta fuusioitaisiin yhdeksi
osakeyhtiöksi.
Lautakunta ja asukkaat
mukaan selvittelyyn
Heinäkuussa 1995 työryhmää laajennettiin, ja siihen tulivat mukaan apulaiskaupunginsihteeri Mirja Ollikainen (siht.),
asuntolautakunnan jäsenet Marja Helander ja Veijo Nurminen sekä asukkaiden
edustajat Hilkka Leppänen ja Kari Kettunen. Kettusella oli työryhmässä neljä
roolia: hän oli samanaikaisesti kaupungin
vuokratalon asukas, vuokrataloyhtiön sivutoiminen talonmies, pääluottamusmies
sekä kaupunginvaltuutettu. Kun Lahden
Talot Oy aloitti toimintansa, Kettusesta tuli
yhtiön hallituksen ensimmäinen puheenjohtaja.
Työkaluna työryhmällä oli Petri Sinisalon selvityksen pohjalta edelleen kehitetty tarkastelu, jossa usean kymmenen kiinteistöyhtiön mallia verrattiin yhden yhtiön
malliin, alueyhtiöiden malliin ja 10–15 yhtiön ns. klusterimalliin. Mallien hyviä ja
huonoja puolia arvioitiin 15 kriteerin kautta. Erityistarkasteluun otettiin asukasdemokratia, ja vuokratalojen yhteishallinnosta teetettiin perusteellinen selvitys.
– Elokuussa 1995 kävimme tutustumassa Oulun Sivakan järjestelmään. Kotimatkalla eräs mukana ollut asukasaktiivi kehui järjestelmää kovasti. Nukuttuaan
yön ylitse ja ilmeisesti saatuaan asiaa koskevaa ”valistusta” hän käänsikin takkinsa
ja tyrmäsi Oulun järjestelmän kokonaan,
kertoo fuusiotyöryhmän jäsen Reijo Sinisalo, joka toimi isännöitsijänä jo Lahden
kaupungin vuokrataloyhtiöiden aikana.
Muistiossaan 10.10.1995 työryhmä
esitti, että kaupungin sataprosenttisessa omistuksessa olevat vuokrataloyhtiöt
fuusioidaan yhdeksi osakeyhtiöksi ja vuokralaisten edustajien ehdotukset asukasdemokratian toteuttamisesta hyväksytään
jatkovalmistelun pohjaksi.
Fuusion eduiksi työryhmä mainitsi
muun muassa kiinteistökannan kunnossapidon turvaamisen, isännöinnin ja huollon tehtävien tehokkaan järjestämisen, hallinnon kevenemisen, asuntojen välityksen
nopeutumisen, maksuvalmiuden paranemisen, rakennuttamiskorvausten saamisen yhtiölle ja luottotappioiden vähenemisen. Lisäksi työryhmä katsoi, että yhden
osakeyhtiön mallissa voitaisiin muodostaa korjausrahasto perusparannusluonteisia korjauksia varten, periä uusilta vuokralaisilta vakuusraha ja vaihtaa vanhat kalliit
aravalainat edullisempiin pankkilainoihin.
Työryhmä arvioi, että mikäli fuusiointia
ei tehtäisi, kaupunki joutuisi joko korottamaan joiden vuokrataloyhtiöiden osakepääomaa, alentamaan tontinvuokraa tai
antamaan yhtiölle lainaa sekä lisäämään
asuntotoimen henkilöstöä.
Kaupungin asuntoasiainpäällikkö
valmistelemaan fuusiota
Marraskuussa 1995 apulaiskaupunginjohtaja Kari Salmi määräsi Pirkko Korpisen
laatimaan selvityksen ”niistä toiminnoista, joilla kaupunki ylläpitää tai toteuttaa
asuntotoimintoja”. Selvityksen piti toimia
pohjana kaupungin asuntopoliittisille linjauksille ja mahdollisille organisaatio-
muutoksille. Korpisen selvitys valmistui
29.1.1996.
Lahden kaupunginvaltuusto teki fuusiointia
koskevan
periaatepäätöksen
12.2.1996, päätös syntyi äänin 41–16 (2
tyhjää). Huhtikuussa 1996 Kari Salmi määräsi Pirkko Korpisen valmistelemaan fuusiota. Valmistelutyötä seuraamaan perustettiin työryhmä, johon kuuluivat Osmo
Mäkinen (pj), valmistelusihteeri Onerva
Keto (siht.) sekä Pirkko Korpinen, Pertti Merenluoto, Jaakko Jokinen (as.lautak.
ed.), Antero Ampuja (henk. ed.) ja Marja
Kelo (asukk. ed.).
Lokakuun lopussa 1996 jättämässään selvityksessä Pirkko Korpinen esitti,
että fuusioitu yhtiö aloittaisi toimintansa
1.1.1998. Joulukuun alussa 1996 asuntolautakunta hyväksyi esityksen, että fuusiosopimuksella Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöt perustavat Lahden Talot Oy:n.
Vuosi 1997 oli tiivistä Lahden Talot
Oy:n toiminnan valmistelun aikaa. Perustettavan yhtiön lukuun valittiin 5-jäseninen hallitus, johon 11.2.–3.9.1997 kuuluivat Ismo Enqvist, Marja Kelo (asukk. ed.),
Osmo Mäkinen, Pertti Merenluoto ja Paula Kurki-Suonio. Syyskuussa Merenluoto siirtyi Lahden Talojen talouspäälliköksi
ja ylimääräinen yhtiökokous valitsi hänen
tilalleen hallituksen Kari Kettusen. Huhtikuussa 1997 yhtiön organisaatiorakenne oli luotu ja kesäkuun alkuun mennessä
Pirkko Korpinen valittu toimitusjohtajaksi.
Syyskuussa Lahden Talojen talouspäällikkönä aloitti Pertti Merenluoto.
Syyskuun 8. päivä 1997 Lahden kau-
punginvaltuusto hyväksyi periaatepäätöksen, että kaupungin asuntotoimen tehtävät
siirretään 1.1.1998 lukien rahatoimistoon,
sosiaali- ja terveysvirastoon ja Lahden Talot Oy:lle.
– Ensimmäiset juhlat pidettiin 31.12.1997,­
kun asuntoasiainpäällikön ja tulevan toimitusjohtajan Pirkko Korpisen kanssa
toimme kaupparekisteristä tiedon fuusion
merkitsemisestä rekisteriin, Pertti Merenluoto kertoo.
Ensi vaiheessa Lahden Taloihin fuusioi­
tiin 62 kiinteistöyhtiötä, joissa oli 3 716
asuntoa. Lisää yhtiöitä fuusioitiin lähes
vuosittain, esimerkiksi vuoden 1998 lopussa 14 uutta yhtiötä, mikä nosti asuntojen
määrän 4 465:een. Fuusiointiprosessi jatkui aina vuoteen 2001 saakka.
Lahdessa ilmestyvät sanomalehdet uutisoivat itsenäisten vuokrataloyhtiöiden fuusioimisprosessin
etenemistä ja prosessin käänteitä.
17
Asukasaktiivien taistelu fuusiota vastaan
parannukset voidaan toteuttaa myös vanhassa kiinteistöyhtiömallissa. Miksi kiinteistöyhtiömallissa ei saada lisättyä henkilökuntaa? Ei pitäisi valita asukkaiksi
vuokranmaksukyvyttömiä. Tiedottamista on lisättävä, tiedotuksen oltava talokohtaista. Vuosikorjaukset olisi priorisoitava.
Rakennusaikaisia virheitä on jätetty vuokralaisten vastattavaksi. Vuokratalojen pääomakulut eivät johdu vuokralaisista – kaupungin pitäisi hoitaa ne kuntoon.
Heinäkuun alussa 1995 Lahden kaupungin vuokratalojen asukasaktiivit järjestivät vuokrataloyhtiöiden fuusioimista vastustavan mielenosoituksen. (Kuva: Etelä-Suomen Sanomat/Vesa Tapiola 4.7.1995)
Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden
fuusiointi yhdeksi suureksi yhtiöksi ei ollut
kaikille vuokralaisille mieluisa hanke. Lahden Talot Oy:n arkistoista löytyy fuusiota
vastustaneiden asukasaktiivien kirjelmiä ja
kannanottoja, joista osa on asian painokkuuden korostamiseksi kirjoitettu tolppakirjaimin.
Ensimmäinen, apulaiskaupunginjohtaja Kari Salmelle osoitettu kirjelmä on päivätty 22.6.1995. Siinä kyseenalaistetaan
aiem­
min kesäkuussa selvityksensä jättäneen fuusiotyöryhmän työ, moititaan asian
valmistelua salassa ja tuodaan esille asuk18
kaiden vahva fuusiovastaisuus. Fuusioon
liittyviä pelkoja ja fuusion vastaisia argumentteja kirjattiin asukkaille järjestetyssä
tiedotustilaisuudessa 7.9.1995:
Fuusiointi ei alenna hallintokuluja. Yhdessä yhtiössä vuokralaisdemokratia ei toimi ja on liian raskas kahdelle asukasedustajalle. Fuusion tarkoituksena on järjestää
työpaikkoja virkamiehille, toimitusjohtajan valinta on poliittinen. Yhdessä yhtiössä
henkilökunnan palkkataso nousee. Vuokrat tasataan eli joidenkin vuokrat nousevat tuntuvasti. Hyvät ja huonot vuokrataloyhtiöt olisi fuusioitava erikseen. Esitetyt
Kirjelmöintiä ja yleisönosasto­
kirjoittelua
Asukasaktiivien kirjelmöinti ja yleisönosastokirjoittelu muun muassa EteläSuomen Sanomissa sekä Uusi Lahti ja
Omalähiö -lehdissä jatkuivat koko fuusiovalmistelun ajan. Monien kirjelmien allekirjoittajina olivat Liipolassa Kiinteistö
Oy Kerinkalliossa asuva Hilkka Leppänen
ja Hennalassa Lahden Perhetalot Oy:ssä eli
Milkissä asunut, nyt jo edesmennyt Anja
Lahenius. Leppänen oli toisena asukkaiden
edustajana fuusiota selvittäneessä työryhmässä vuonna 1995 ja saneli eriävän mielipiteensä muutoin yksimielisen työryhmän
muistioon.
Ennen 12.2.1996 kokousta, jossa kaupunginvaltuuston oli määrä tehdä vuokrataloyhtiöiden fuusiota koskeva periaatepäätös, asukasaktiivit jättivät fuusion
vastaisen vetoomuksen, jonka oli allekirjoittanut 2 400 vuokralaista. Vetoomus ei
johtanut asukasaktiivien toivomaan tulokseen, vaan valtuusto päätti, että osa
kaupungin omistamista vuokrataloista
fuusioidaan yhdeksi yhtiöksi. Päätös ei lopettanut taistelua fuusiota vastaan.
– Parinkymmenen aktiivin joukko kirjelmöi, kanteli ja valitti muun muassa
Asuntorahastoon, Etelä-Suomen lääninhallitukseen ja Ympäristöministeriöön, sanoo Lahden Talojen hallintojohtaja Pertti
Merenluoto.
– Kirjoituskoneen jäljestä näki, kuka valituksen oli kirjoittanut, vaikka allekirjoittajan nimi vaihteli, kertoo Lahden kaupungin asuntoasiainpäällikkö Ari Juhanila,
joka ennen fuusiota työskenteli Lahden
kaupungin asuntoasiainsihteerinä.
Asukasaktiivien epäilyjä
ja katkeruutta­
Osa asukkaiden vastustuksesta oli tavanomaista muutosvastarintaa ja johtui ilmeisestä tietämättömyydestä. Pertti Merenluodon arvion mukaan osalla epäilyistä oli
myös todellisuuspohja. Esimerkiksi käsitys
vaikutusvallan kaventumisesta oli oikea,
sillä omissa vuokrataloyhtiöissään asukkailla oli enemmän sanavaltaa kuin olisi
yhdessä yhtiössä.
– Valitus- ja julkisuuspaineet olivat kovat. Jotta pitkältä valitusrumbalta olisi vältytty, asukkaille luvattiin aika paljon, Merenluoto sanoo.
Tehdessään fuusiota koskevan periaatepäätöksen kaupunginvaltuusto hyväksyi
ponnen, että asian jatkovalmisteluissa turvataan asukkaiden asema kaikissa tilanteissa. Välittömästi periaatepäätöksen jälkeen
Hilkka Leppänen ja Anja Lahenius kirjelmöivät Ympäristöministeriöön. Kirjel-
mässä keskiöön otettiin yhteistoimintalaki ja asukasdemokratia. Kirjelmän mukaan
asukasaktiivit liittivät nipun aiemmin kirjoitettuja kirjelmiä ja kannanottoja.
Vastauksessaan 18.3.1996 Ympäristöministeriö totesi, että fuusioidussa yhtiös­
sä asukasdemokratiamalli luodaan yhteis­
työssä asukkaiden kanssa. Näin myös
tapahtui. Siitä huolimatta fuusion valmistelu ja toteutuminen jättivät syvät haavat,
epäilyn ja katkeruuden joidenkin asukas­
aktiivien mieleen. Tämä heijastui vielä 15
vuotta Lahden Talot Oy:n toiminnan alkamisen jälkeen uudistusten vastustamisena,
valitusten sekä oikaisu- ja tutkimuspyyntöjen tekemisenä sekä äänekkäänä purnaamisena lehtien yleisönosastoissa.
– Kaikki vuokralaiset eivät ole sisäistäneet sitä, että Lahden Talojen henkilöstö
ei saa mitään ylimääräistä itselleen, vaikka vuokrat kaksinkertaistettaisiin. Henkilöstön ainoa tarkoitus on pitää asunnot
hyvässä kunnossa ja vuokrat kilpailukykyisinä, sanoo Jari Salonen (Lahden Talojen
hall. pj 2001–2005).
– Pienen vähemmistön toiminta luo
Lahden Taloista todellisuutta huonomman
kuvan. Lahden Taloja on johdettu ammattitaitoisesti ja yhtiön toiminta on kehittynyt hyvin, sanoo Irmeli Lehikoinen (Lahden Talojen hall. jäs. 2001–2005).
Aggressiivisuutta ja
perätöntä syyttelyä
Asukkaiden fuusiovastaisuus sai myös ikäviä ilmenemismuotoja. Fuusion valmistelussa mukana olleista henkilöistä levitettiin
perättömiä juoruja, heitä kohtaan esitettiin
perusteettomia syytöksiä, ja joskus fuusion vastustajien käytös sai aggressiivisia
piirteitä.­
Marja Kelo edusti asukkaita yhdessä fuusiotyöryhmässä sekä perustettavan
yhtiön eli Lahden Talojen lukuun valitussa hallituksessa. Myös hän vastusti fuusiota, mutta vierasti aggressiivista toimintaa ja
riitelyä.
– Fuusiotyöryhmässä ei riidelty, vaan
keskusteltiin asiallisesti ja sovussa. Vaikka Pirkko Korpinen ja minä emme olleet
samaa mieltä, näkemyserot eivät vaikuttaneet yhteistyöhön, vaan Korpinen oli minua kohtaan asiallinen.
Kelo kokosi työryhmälle esityksen
vuokranantajan ja vuokralaisten oikeuksista ja velvollisuuksista. – Koska fuusio
näytti toteutuvan joka tapauksessa, ainoa
vaihtoehto oli tehdä lopputuloksesta mahdollisimman hyvä, hän sanoo.
Kelo vastusti fuusiota, koska katsoi
sen vähentävän asukkaiden vaikutusvallan olemattomiin. Lisäksi pelkona oli, että
pääomat tasataan ja taloudeltaan terveiden talojen asukkaat joutuvat maksamaan
talou­deltaan heikkojen talojen lainoja.
– Nämä kaksi asiaa toteutuivat kuten
pelkäsimmekin, Kelo sanoo. Häntä harmittaa myös se, etteivät omakustannusvuokrat
ole toteutuneet fuusiointivaiheessa luvatulla tavalla, vaan nykyisin emoyhtiö Lahden
Talot laskuttaa Lahden Asuntojen kiinteistöiltä enemmän kuin palvelun ja hankintojen todellisen hinnan.
Lahden entinen apulaiskaupunginjohta-
Asukasaktiivit kirjoittivat fuusion vastaisia
kirjelmiä ja kannanottoja ahkerasti.
ja ja kaupunginjohtaja Kari Salmi muistaa
hyvin fuusiointiin liittyvän poliittisen keskustelun värikkyyden ja raadollisuuden.
– Asenteet ja ilmapiiri, henkinen vastustus ja epäluulo vaikeuttivat fuusion toteuttamista, hän sanoo. – Myrskyn silmässä
oli asuntoasiainpäällikkö, Lahden Talojen toimitusjohtaja Pirkko Korpinen. Hän
selviytyi­erittäin vaativasta tehtävästään
hyvin. Tulinkohan koskaan riittävästi kiittäneeksi häntä tehdystä työstä?
Fuusiointiin liittyvistä tapahtumista yhtä Pertti Merenluoto muistelee
huvittuneena:­
– Eräs fuusiota henkeen ja vereen vastustanut asukasaktiivi uskoi vahvasti, että
Lahden Talot Oy tekee konkurssin alle viidessä vuodessa. Olin toista mieltä. Koska yhteistä näkemystä ei syntynyt, löimme
asiasta vedon.
– Sovimme, että hävinnyt osapuoli maksaa voittajalle liput Pelicansin otteluun ja tarjoaa väliajalla kahvit. Kuten historia osoitti, asukasaktiivi hävisi vedon.
Hän kuitenkin laisti häviämänsä vedon
maksusta, eli Pelicansin otteluun ja väliaikakahveille en koskaan päässyt, Merenluoto kertoo.
19
Rakenteiden ja yhtiöjohtoisen vuokra-asumisen luomisen vuodet
Tiukkatahtinen urakka fuusio-oppaan turvin
Fuusioprosessin valmistelussa asuntoasiainpäällikkö Pirkko Korpisen oikeana kätenä toimi valmistelusihteeri Onerva Keto.
Pertti Merenluoto osallistui itsenäisten vuokrataloyhtiöiden fuusioprosessiin Lahden Kiinteistöhallinta Oy:n hallituksen ja Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden runkohallituksen jäsenenä. Lahden
Talot Oy:n palveluksessa hän on ollut alusta lähtien, ensin talouspäällikkönä ja vuodesta 2000 lähtien hallintojohtajana.
Kuntaliiton julkaisema
Aravavuokratalojen fuusio-opas oli asuntoasiainpäällikkö Pirkko
Korpisen ja valmistelusihteeri Onerva Kedon
työkaluna Lahden vuokrataloyhtiöiden fuusioimisessa.
20
Käsityksen Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden fuusioinnin vaatimasta työmäärästä saa, kun tarkastelee heinäkuussa
1995 työnsä aloittaneen työryhmän työtä. Työryhmään kuului yhdeksän jäsentä,
joista kaksi oli asukkaiden edustajia, ja se
työskenteli heinäkuusta lokakuuhun. Kolmen kuukauden aikana työryhmä kokoontui yhteensä kahdeksan kertaa. Pelkästään
heinäkuussa se piti kolme 2–3 tuntia kestänyttä kokousta, ja elokuun loppuun mennessä kokouksia oli pidetty viisi.
– Sinä kesänä ei kesälomasuunnitelmia
tarvinnut tehdä, sanoo Lahden Talojen
hallintojohtaja Pertti Merenluoto, yksi työryhmän jäsen.
Aikaa käytettiin tehokkaasti, rahaa
säästeliäästi. Pertti Merenluoto kertoo esimerkiksi elokuussa 1995 Ouluun suuntautuneesta matkasta, jonka tarkoituksena oli, että työryhmä tutustuu Oulun
Sivakka Oy:n toimintamalliin ja asukas­
demokratiaan:­
– Matkustimme Ouluun bussilla, ja
starttasimme Lahdesta aamulla kukonlaulun aikaan. Menomatkalla pidimme
kokouk­sen ja valmistauduimme oululaisten tapaamiseen. Perillä Oulussa ohjelmassa oli kolmen tunnin palaveri Oulun
Sivakan edustajien kanssa. Sen jälkeen lähdimme kotimatkalle, ja perillä Lahdessa
olimme iltamyöhällä.
Pertti Merenluoto ei ollut Lahden kaupungin asuntotoimiston palveluksessa,
vaan tuli valituksi fuusion valmistelutyö-
hön Lahden Kiinteistöhallinta Oy:n hallituksen ja Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden runkohallituksen jäsenyyksien
johdosta. Sittemmin Merenluoto palkattiin Lahden Talojen palvelukseen, ensin
talouspäälliköksi ja myöhemmin hallintojohtajaksi.
Työryhmätyön lisäksi oli paljon muitakin tehtäviä, sillä osakeyhtiölain mukainen
fuusiointiprosessi on tarkkaan säädelty ja
aikataulultaan tiukka. Suurin osa valmistelu- ja selvittelytyöstä oli Lahden kaupungin asuntoasiainpäällikön Pirkko Korpisen
vastuulla. Hänen oikeana kätenään toimi
valmistelusihteeri Onerva Keto. Tämä kaksikko hoiti prosessin Kuntaliiton Fuusiointioppaan sekä osakeyhtiölain turvin. Toki
juridisena taustatukena oli hallituksen puheenjohtaja Osmo Mäkinen.
Vuosi 1997 oli työntäyteinen, sillä perustettavan yhtiön lukuun oli tehtävä paljon asioita. Kaikki tuli hoidetuksi pitkälti
sen ansiosta, että Pirkko Korpinen delegoi
rutiinityönsä asuntotoimiston henkilöstölle, täsmällinen ja tarkka Onerva Keto piti
asiat ja paperit järjestyksessä, ja kaikkien
keskinäinen yhteistyö sujui.
– Pirkon ja minun välit olivat aina
hyvät, mikä auttoi viemään asioita eteenpäin ja jaksamaan kovassakin ryöpytyksessä niin Lahden Talot Oy:n toiminnan­
valmisteluvaiheessa­kuin yhtiön­ensim­
mäisinä toimintavuosina, Pertti Meren­
luoto­ kertoo.
Asukastyytyväisyyttä ja maltillisia
vuokrankorotuksia
Tavallisen vuokralaisen elämä ei muuttunut, kun vuokratalotoiminta siirtyi Lahden kaupungilta Lahden Talot Oy:lle. Vuokrataso pysyi ennallaan,
ja kiinteistöhuollosta vastasivat pääosin samat henkilöt kuin aiemminkin.
Uutta oli vuokranantajan satsaus asukastyytyväisyyteen.
Alusta lähtien Lahden Talot halusi panostaa asukastyytyväisyyteen ja alkoi vuosittain toteuttaa asukastyytyväisyyskyselyjä.
Kyselyihin vastanneiden enemmistö piti
yhtiön palvelua melko hyvänä. Esimerkiksi Asukasviesti-lehdissä 3/1999 ja 3/2000
asukastyytyväisyyskyselyn tuloksia esiteltiin kokonaisen tabloid-sivun laajuudelta.
Asukastyytyväisyys oli myös omistajan eli Lahden kaupungin intresseissä, kuten Lahden kaupunginhallituksen puheenjohtaja Paula Kurki-Suonio (Lahden Talot
Oy:n hall. jäsen 1997–1998) kertoi Asukasviesti-lehden 1/1999 haastattelussa. Kaupungin virkamiesjohto oli tyytyväinen
Lahden Talojen tapaan hoitaa asioita. Asukasviestin 1/2000 haastattelussa kaupunginjohtaja Kari Salmi toi esille julkishallinnon vastuun vuokra-asuntojen tarjoajana.
– Vaikka nykyisin on jo muitakin vastuullisia rakennuttajia, julkishallinto edustaa edelleen turvallisuutta asukkaisiin nähden. Kaupunkiin kohdistuu myös lain
velvoitteita asuntoasioiden järjestämisessä.­
Lahdessa toiminnot on yhtiöitetty Lahden
Talot -yhtiöön, ja se on osoittautu­
nut
oikeaksi­ratkaisuksi. Lahdessa asiat­hoi­
detaan hyvin ja vertailukaupunkeihin nähden tehokkaasti. Vuokratasokin on pysynyt
varsin alhaisena, Salmi totesi haastattelussa.
Ensimmäisinä toimintavuosinaan Lahden
Talot julkaisi kaikkien kohteidensa neliövuokrat Asukasviesti-lehdessä. Koska pääomavuokrien tasausta ei vielä ollut toteutettu, vuokraerot olivat isot ja korkeimmat
neliövuokrat yli kaksinkertaiset verrattuna alhaisimpiin neliövuokriin. Vuonna
1998 Huippukatu 2:n neliövuokra oli 22,20
mk (3,73 euroa), Ryylinraitti 8:n 47,50 mk
(7,99 euroa). Keskivuokra oli 33,74 mk/m²
(5,67 euroa); lähimpänä sitä olivat Kortepohjankatu 6:n vuokra 33,80 mk/m² (5,68
euroa) ja Jahtikatu 3:n vuokra 33,63 mk/m²
(5,66 euroa).
Vuokria nostettiin alkuvuosina maltillisesti. Vuosina 1998–1999 inflaatio oli Suomessa 1,5 prosentin tuntumassa. Vuosien­
1999 ja 2000 vuokrankorotukset olivat keskimäärin 2,6 prosenttia ja 1,9 prosenttia.
Vaikka vuonna 2000 alettiin vuokran yhteydessä periä niin sanottua korjausrahaa
0,30 mk/m² (0,05 euroa), lähes joka toisen vuokranmääritysyksikön vuokria ei
korotettu lainkaan. Jopa maaliskuun 2001
vuokrankorotukset olivat vain keskimäärin
3,8 prosenttia, vaikka vuoden 2000 inflaatiovauhti oli ollut 3,4 prosenttia.
Vuonna 1999 Lahden Talot otti käyttöön vuokravakuuden. Sen suuruus oli 1
500,00 markkaa (252,30 euroa), ja se perit-
1998–2001
tiin vain uusilta vuokralaisilta.
Asukasaktiivit vastustivat vakuuden käyttöönottoa.
Asukkaiden vaihtuvuus oli
vuonna 1998 20 prosentin tuntumassa. Asuntojen käyttöaste
oli korkea; esimerkiksi vuonna 1999 asuntoja oli tyhjillään
vain lyhytaikaisesti asukkaan
vaihtumisen yhteydessä. Lahden Talojen alkuvuosina käyttöaste laskettiin tyhjien asuntojen lukumäärästä, myöhemmin
laskentatapaa muutettiin budjetointipohjaiseksi. Kysytyimpiä olivat yksiöt ja kaksiot sekä
uudet, keskustassa tai sen välittömässä läheisyydessä sijaitsevat asunnot.
Alkuvuosina Lahden Talot julkaisi
talojensa neliövuokrat vuosittain
Asukasviesti-lehdessä.
Lahden Talot Oy:n toiminnan alkuvuosina asunnonhakijoihin sovel­
lettiin tiukkoja tulo- ja varallisuus­
rajoja. Tulorajat poistuivat 2000luvun puolivälissä.
21
Käytännön asioiden organisointia hartiavoimin
Toimintansa alkajaisiksi järjestämänään avointen ovien päivänä Lahden Talot Oyn toimiston henkilöstö
asettui ryhmäkuvaan. Istumassa vas. hallintosihteeri Onerva Keto, vuokravalvoja Sinikka Sinkkonen ja toimitusjohtaja Pirkko Korpinen. Seisomassa vas. isännöitsijät Antero Ampuja, Eija Urpelainen ja Reijo Sinisalo, asuntosihteeri Anne Kuusterä, isännöitsijä Antti T. Laukkanen, asuntosihteeri Ella Toivanen, talouspäällikkö Pertti Merenluoto, isännöitsijä Pirjo Mikkonen, toimistosihteeri Hilkka Turtiainen, perintätoimihenkilö Tuula Lehtonen, vuokravalvoja Terttu Karppinen, kirjanpitäjä Mirja Dufva, arkkitehti Uolevi Leppänen
ja kiinteistöpäällikkö Eero Lukkarinen.
Lahden Talot Oy:n toiminnan käynnistyminen merkitsi monien uusien toimintojen luomista ja käyttöön ottoa. Tietojärjestelmät ja puhelinnumerot muuttuivat,
samoin toimenkuvat osalla henkilöstöä.
Keskiössä oli organisoida toiminnot mahdollisimman tehokkaasti ja nopeasti sekä
kehittää taloushallinnon järjestelmien toimivuutta. Uudet atk-järjestelmät aiheut­
tivat jonkin verran päänvaivaa, mutta enemmän paineita aiheutti lähestyvä
vuosi­tuhannen vaihe, johon yhtiössä valmistauduttiin huolella.
Ympäristö, erityisesti asukkaat, kohdis22
tivat itsenäisten vuokrataloyhtiöiden fuusioitumiseen ja Lahden Talojen toiminnan
käynnistymiseen kovia ennakko-odotuksia, paineita ja haasteita. Niiden kohteina
olivat sekä yhtiön hallitus että operatiivinen johto, joka joutui muun muassa laatimaan vastineita asukkaiden toistuviin kirjelmiin Lahden kaupunginhallitukselle,
Araan ja ministeriöihin sekä vastaamaan
lehtien yleisönosastoissa julkaistuihin yksilöimättömiin syytöksiin ja perättömiin
väitteisiin.
Yhtiön ensimmäinen hallituskausi, erityisesti vuodet 1998–1999, olivat työn-
täyteistä aikaa, sillä ratkaistavana oli suuri
määrä käytännön asioita, jotka siihen asti
oli hoidettu erillisissä vuokrataloyhtiöissä.
Lähes viikoittain yhtiön johtoryhmä käsitteli tilannekatsauksia, seurantaa, suunnitelmia ja henkilöstökysymyksiä.
– Henkilöstöllä asemaan katsomatta oli
uusia asioita hoidettavanaan ja ongelmia
ratkaistavanaan. Työtä tehtiin intensiivisesti – oli tekemisen draivia! kertoo Lahden Talojen hallintojohtaja Pertti Merenluoto.
Kiinteistöjohtaja Eero Lukkarisen mukaan kaikilla oli halu näyttää ja kaikki puhalsivat yhteen hiileen. – Alkuvuodet olivat kovaa työtä ja työpäivät joskus todella
pitkiä, jotta asiat saatiin rullaamaan, hän
kertoo.
Säästöjä laina- ja
henkilöstö­järjestelyillä
Lahden Taloihin fuusioiduilla itsenäisillä vuokrataloyhtiöillä oli korkotasoltaan ja
ehdoiltaan hyvin epäedullisia aravalainoja. Lainojen yhdistäminen edullisemmiksi ja muut lainakannan järjestelyt aloitettiin heti vuonna 1998, ja niillä saavutettiin
miljoonien markkojen säästöt. Huomattavia taloudellisia säästöjä saavutettiin myös
muilla uudelleenjärjestelyillä kuten kilpailuttamisella. Pelkästään hissihuollon kilpailuttaminen tuotti kymmenientuhansien
eurojen vuosisäästöt.
– Joidenkin ratkaisujen vaikutukset tuntuivat heti, joidenkin todellinen merkitys
konkretisoitui vasta 3–4 vuoden jälkeen,
Pertti Merenluoto sanoo.
Alkuvuosien henkilöstöjärjestelyt kohdistuivat ensisijassa kiinteistöhuoltoon ja huoneistokorjauksiin. Talonmiehet, siivoojat ja
korjausmiehet siirtyivät yksittäisten yhtiöiden palveluksesta Lahden Talojen palvelukseen. Näille henkilöstöryhmille muutos
oli vaikeampi kuin kaupungin palveluksesta siirtyvälle toimistohenkilöstölle.
Tuohon aikaan kiinteistöhoitoalalla
oli käytössä kaksi työehtosopimusta: pisteytykseen perustuva talonmiehentyötä
ja siivousta koskeva työehtosopimus sekä
kiinteistöhoitoalan työehtosopimus. Yksittäisissä yhtiöissä käytössä oli ollut ns. pistepalkka-tes, jossa talonmies teki töitä vain
yhdelle vuokrataloyhtiölle ja hänen palkkansa määräytyi kiinteistön koon mukaan.
Lahden Talot halusi organisoida henkilöstön tehokkaampaan käyttöön, minkä
vuoksi talonmiehet siirrettiin vuonna 2001
pistepalkkasopimuksesta kiinteistönhoitoalan työehtosopimuksen piiriin. Vuonna
1999 aloitettu muutos ei tapahtunut helposti, vaan sitä edelsi pitkä ja monivaiheinen neuvotteluprosessi sekä käräjäoikeuskäsittely, joka kuitenkin päättyi osapuolten
välisen sopimukseen. Uuden sopimuksen
piirissä talonmiehistä tuli huoltomiehiä,
ja heidän työkenttänsä laajeni koskemaan
useampaa kiinteistöä. Vastaavanlaiset
muutokset koskivat myös siivoojia.
Itsenäisten vuokrataloyhtiöiden aikana
jokaisella isännöitsijällä oli ollut oma korjausmiehensä, joka oli tehnyt isännöitävien kohteiden huoneistokorjaukset. Kiireiset korjaustyöt oli teetetty ns. pienurakalla,
jossa huoneiston remontoinnista vaadi-
Lahden Talot Oy:n hallitus vuonna 1998: Istumassa vas. Jukka Kalliokuusi, Onerva Keto (siht.), Kari Kettunen (pj), Pirkko Korpinen (tj), Osmo Mäkinen (vpj) ja
Anne Hakamo. Seisomassa vas. Inkeri Anttonen, Risto Turunen, Juha Peltonen, Henry Wahlstén, Paula Kurki-Suonio, Aira Halme, Ismo Enqvist ja Pertti Merenluoto (tal.pääll.).
Lahden Talojen ensimmäisen hallituksen puheenjohtajana toimi Kari Kettunen.
tussa aikataulussa oli maksettu ylimääräinen korvaus. Lahden Talojen palveluksessa
korjausmiehiä alettiin käyttää yhtiön kaikkien kohteiden korjauksissa, eikä työn tekemisestä vaaditussa aikataulussa maksettu lisäkorvauksia.
Pertti Merenluoto arvioi, että kiinteistönhoidon ja huoneistokorjausten uudelleenjärjestelyt toivat yhtiölle satojentuhansien markkojen säästöt.
asukkaiden edustajana ollut mukana jo
vuokratalo­
yhtiöiden fuusion valmistelussa, mutta oli alusta lähtien nähnyt fuusion
tuomat hyödyt. Vuoden 1998 Asukasviestilehtien haastatteluissa hän toi vahvasti esille muun muassa fuusion tuomia taloudellisia hyötyjä sekä asukasdemokratiaa, joka
yhtiön toiminnan alussa puhutti asukkaita
paljon.
Kari Kettusen kunto heikkeni vuoden
2000 aikana, ja hän kuoli tammikuussa
2001. Varapuheenjohtaja Osmo Mäkinen
oli runkohallitustaustansa puolesta hyvin
perillä asioista, joten hänen oli helppo ottaa puheenjohtajuus hoitoonsa hallituskauden viimeisiksi kuukausiksi.
Yhtiön rooli
kaupunkikonsernissa vakiintuu
Ensimmäisen toimintavuoden alussa Lahden Taloihin kuului 62 vuokranmääritysyksikköä eli entistä Lahden kaupungin itsenäistä vuokrataloyhtiötä, vuoden lopussa
yhtiöön sulautettiin 14 uutta yhtiötä. Fuusiointiprosessi jatkui vuoteen 2001.
Jo Lahden Talojen perustamisvaiheessa keskusteltiin kysymyksestä, pitäisikö
yhtiön­tulouttaa rahaa omistajalleen Lahden kaupungille. Ajatus saatiin torjutuksi,
olihan fuusio vielä tuore ja keskeneräinen.
Lisäksi kaupunki oli Lahden Taloja perustettaessa päättänyt, ettei se halunnut yhtiöstä tuottoja, muttei myöskään aikonut
tukea sitä. Asukasviestin 1/1999 haastattelussa kaupunginhallituksen puheenjohtaja
Paula Kurki-Suonio (Lahden Talojen hallituksen jäsen 1998) totesi omistajan intressinä olevan vain asukastyytyväisyys; yhtiön­ei
ollut tarkoitus tuottaa omistajalleen voittoa.­
Ensimmäisen hallituskauden aikana nou-
si esille ajatus Lahden Talot Oy:n mahdollisesta myymisestä. Loppuvuonna 2000
kaupunginjohtaja Kari Salmi pyysi selvittämään Lahden Talojen hinnan ja mahdollisen myynnin vaikutukset. Myymisestä keskusteltiin aika-ajoin vielä vuosina
2001–2005, mutta varteenotettavaksi vaihtoehdoksi se ei noussut. Selvittäminen nimittäin osoitti, ettei yhtiöstä saataisi sen
todellista arvoa vastaavaa hintaa, koska suurin osa asunnoista oli Aravan käyttö- ja luovutusrajoitusten piirissä. Lisäksi
kaupunki piti Lahden Taloja strategisesti
tärkeänä työkaluna, asuihan yhtiön asunnoissa noin 10 prosenttia kaupunkilaisista.
Ensimmäisen hallituksen puheenjohtajana toimi Kari Kettunen. Hän oli
23
Toiminnan tukipilarit kuntoon
Lahden Talojen alkuvuosina toimistosihteerinä työskennellyt Hilkka Turtiainen sai tehtäväkseen tehdä
yhtiön ensimmäiset kotisivut.
Ensimmäisen hallituskauden 1998–2001
aikana Lahden Talot käynnisti useita
yhtiön­perustoimintaa tukevia toimintoja. Tiedottamista yhtiö kehitti aloittamalla
asukaslehden julkaisemisen ja kokoamalla
asukasoppaan. Alkuvuosien ponnistuksiin
kuului myös yhtiön ensimmäisten wwwsivujen tekeminen.
Asukaslehti ilmestyi vuodesta 1998 alkaen kolme kertaa vuodessa. Ensimmäisessä numerossa julistettiin lehden nimikilpailu, ja toisesta numerosta lähtien
lehti ilmestyi Asukasviesti-nimisenä. Lehden päätoimittajana toimi toimitusjohtaja
Pirkko Korpinen. Sisällön kokosi henkilökunnasta muodostettu toimitusneuvosto,
jutut tehtiin pääosin omin voimin.
Lehden sisältö oli informatiivinen: ensimmäisessä numerossa esiteltiin Lahden
Talojen organisaatiota ja asukasdemokra­
tiaa, käsiteltiin jätehuoltoa, lajittelua ja
sisä­ilmaongelmia sekä muun muassa neuvottiin, kuinka ilmastointiventtiilit puhdistetaan. Ensimmäisissä numeroissa
ilmestyi myös asunnonvaihtopalsta ja julkaistiin Lahden Talojen kaikkien kiinteistöjen neliövuokrat.­
Alkuvuosina Asukasviesti-lehti oli tabloid-kokoinen, 8-sivuinen ja pääosin mustavalkoinen julkaisu, värikuvia saatettiin
käyttää yhdellä tai kahdella aukeamalla.
Vuonna 2000 lehden sivukoko suureni aavistuksen, painopaperiksi vaihtui kiiltäväpintainen paperi, ja lehti muuttui kokonaisuudessaan neliväriseksi.
Vuonna 1998 koottiin myös asukasopas,
joka jaettiin kaikkiin huoneistoihin. Oppaan tarkoituksena oli tutustuttaa vuokralaiset oikeuksiinsa ja velvollisuuksiinsa
sekä opastaa asumiseen liittyvissä käytännön kysymyksissä. Opas oli 24-sivuinen
ja sisälsi ohjeita ja neuvoja muun muassa muuttamisesta ja vuokrasopimuksen
teosta,­vuokranmaksusta, häiriötilanteiden
hoitamisesta ja sekä oman asunnon että
yhteisten tilojen käytöstä. Yleisten asioiden lisäksi asukasoppaassa oli tietoa muun
muassa asukasdemokratiasta, jätteiden lajittelusta, energiansäästöstä ja lemmikki­
eläinten pitämisestä.
Ensimmäinen logo Lahden Taloilla oli
käytössä heti toiminnan alkaessa vuonna 1998. Yhtiön ensimmäiset www-sivut
teki asuntosihteeri Hilkka Turtiainen, joka
yhtiön alkuvuosina työskenteli toimistosihteerinä ja vastasi monenlaisista kirjoitustöistä. Sivujen tekoon hän perehtyi
kahdessa FrontPage-koulutuksessa vuonna
1999. Sivut otettiin käyttöön vuoden 2000
alusta lukien.
Kotisivuille Hilkka Turtiainen kehitteli sloganin Turvallista ja viihtyisää asumista, joka ajan saatossa lyheni muotoon
Turvallista asumista. Kotisivut sisälsivät
yleistietoa Lahden Taloista sekä yhtiön
asuntokannan esittelyn alueittain ja asuntotyypeittäin. Sivuilla annettiin asunnon
hakua koskevat ohjeet, mutta ohjelma ei
mahdollistanut sähköistä hakemusta, koska hakemukseen vaadittiin erillisiä liitteitä. Asuntohakemuksen uusiminen onnistui internetin välityksellä.
Sivuilta löytyivät yhtiön koko henkilöstön nimet ja puhelinnumerot. Yleistä palautejärjestelmää ei ollut, mutta työntekijän nimeä klikkaamalla pääsi antamaan
henkilökohtaista palautetta.
Lahden Talot on tuottanut julkaisuja asukkailleen ja sidosryhmilleen toimintansa alusta alkaen.
Lahden Talojen ensimmäinen logo otettiin käyttöön
heti toiminnan alkaessa vuonna 1998. Kotisivuille
kehitelty slogan Turvallista ja viihtyisää asumista
lyheni ajan saatossa muotoon Turvallista asumista.
24
25
Lahden Talojen alkuvuodet aktiivista rakennuttamista ja ylläpidon kehittämistä
Henkilöstö ja hallitus kulttuurimuutoksessa
Lahden Talojen isännöitsijät vuodelta 1998: istumassa Reijo Sinisalo, seisomassa Pirjo Mikkonen (vas.),
Eija Urpelainen, Antti T. Laukkanen ja Antero Ampuja.
Siirtyminen kaupungin asuntotoimistosta osakeyhtiön palvelukseen merkitsi henkilöstölle monia muutoksia. Yhtiön toimitusjohtajan tehtävät, valtuudet ja vastuu
olivat erilaiset kuin kaupungin asuntoasiainpäällikön. Isännöitsijöiltä fuusio vei
toimitusjohtajan aseman, ja isännöitsijöil26
läkin oli esimies, Lahden Talojen toimitusjohtaja. Kaikkien isännöitsijöiden ei ollut
helppo hyväksyä muutosta.
– Asuntotoimiston aikaan isännöitsijät olivat toimitusjohtajia, suuria herroja,
joilla oli paljon valtaa. Lahden Taloissa piti
tarkkaan harkita, mitä kirjoitti tai sanoi,
koska asukkaat valittivat herkästi ylemmälle johdolle. Toisaalta taas tiukoissa häätötapauksissa isännöitsijä sai johdon tuen,
isännöitsijä Reijo Sinisalo kertoo.
Sinisalolle oli helpotus vapautua huolista, joita vuokrataloyhtiöiden heikon talouden hoitaminen oli aiheuttanut. Lisätyötä
ja stressiä aiheutti atk, koska uudet järjestelmät eivät alkuvaiheessa toimineet toivotulla tavalla.
Isännöitsijä Pirjo Mikkosen muistikuvissa merkittävä muutos oli yhtiökokousten ja hallitusten kokousten jääminen pois
isännöitsijöiden tehtävistä. – Asukasdemokratiaan taas alettiin kiinnittää aiempaa
enemmän huomiota, hän kertoo.
Lahden Taloissa isännöitsijä pystyi
asuntosihteereiden kanssa järjestämään
vuokralaisten toivomia asunnonvaihtoja. Asuntotoimiston aikana Reijo Sinisalon pyytämät vaihdot eivät olleet järjestyneet. Vuosina 1999–2002 Lahden Taloilla
oli asuntosihteereiden ja isännöitsijöiden
muodostama asunnonjakotyöryhmä. Asukasvalintoja koskevat pöytäkirjat se toimitti tiedoksi yhtiön johtoryhmälle.
Ella Toivaselle siirtyminen asuntotoimistosta Lahden Talojen asuntosihteeriksi
toi vastuuta ja uusia haasteita, koska asukasvalinta siirtyi asuntosihteereille. – Itsenäinen työ kasvatti motivaatiota, Ella Toivanen sanoo.
Erityisesti asukkaat mielsivät Lahden
Talot Oy:n erillisten vuokrataloyhtiöiden
summaksi, eivät yhdeksi yhtiöksi. Asiak­
kailla myös kesti aikansa sisäistää, että
asunto järjestetään heti, kun sopiva löytyy.
Vielä kymmenen vuotta Lahden Talojen
toiminnan alkamisen jälkeen asuntosihteereiltä saatettiin kysyä, milloin asunnon
myöntämisestä päätettäisiin.
Toimintakulttuurin muutosta edistivät
uudet, entiseen verrattuna siistit tilat kaupungin ydinkeskustassa. Puitteet vaikuttivat asiakkaisiinkin: uhkaava käytös väheni,
ja moni asiakas totesi, että ”niin, tehän ette
ole enää kaupungin työntekijöitä”.
Myös hallitustyöskentely muuttui, kun
monen yhtiön runkohallitusjärjestelmästä siirryttiin yhden hallituksen järjestelmään. Ensimmäisellä hallituskaudella hallituksessa oli 11 jäsentä, joista peräti viisi
asukkaiden edustajia. Hallitus kokoontui
lähes kuukausittain ja käsitteli alussa myös
sellaisia, lähinnä operatiivisia kysymyksiä, jotka eivät olisi sille kuuluneet. Hallitukselle asioita valmisteli ja keskeiset asiat
kävi ennakkoon läpi työvaliokunta, johon
kuuluivat hallituksen puheenjohtajat, toimitusjohtaja, kiinteistöpäällikkö, talouspäällikkö ja yksi asukasjäsen. Hiljalleen
hallitustyöskentelyä käännettiin osakeyhtiömäiseen suuntaan.
Asukasjäsenille osakeyhtiön hallitustyöskentely ja toimintakulttuuri olivat uutta. – Salissa asioista oltiin samaa mieltä, mutta lehtien yleisönosastoista saatiin
lukea aivan muuta, kertoo hallintojohtaja Pertti Merenluoto. – Suurin vääntö hallituksessa käytiin vuokranmäärityksistä.
Myös vuokravakuus ja pääomien tasaus aiheuttivat alkuvuosina kritiikkiä.
Perusparantamisen kulttuuri myös uuteen yhtiöön
Lahden Talot Oy:n toiminta alkoi aktiivisella rakennuttamisella. Ensimmäisinä toimintavuosinaan yhtiö jatkoi asuntotoimiston aikana alkanutta kiinteistöjen
perusparantamista, ja myös uudiskohteita rakennettiin. Lisäksi ensimmäisenä toimintavuoden 1998 lopussa Lahden
Taloihin fuusioitiin kolme vastavalmistunutta vuokratalokohdetta Hirsimetsäntie
71, Raamikatu 3 ja Vähäntalonkatu 21.
Ensimmäisellä hallituskaudella 1998–
2001 rakennuttiin kolme uudiskohdetta. Vuonna 1999 valmistui Luiskakatu 2:n
pienkerrostalo ja vuosituhannen vaihteessa Metsäpellontie 26:een kahdessa vaiheessa uudiskohde, joka koostui neljästä kerrostalosta ja kolmesta rivitaloista. Vuonna
2001 valmistui kolmesta kerrostalosta ja
yhdestä rivitalosta koostuva Päivärinteenkatu 22, 24, 26 ja 28.
Alkuvuosina yhtiön velkaantuneisuusaste oli korkea, koska 1990-luvulla vuokrataloja oli rakennettu vilkkaasti ja suurin
osa hankkeista oli toteutettu kokonaan velkarahalla. Syynä oli se, että kun itsenäisten vuokrataloyhtiöiden fuusioimista yhdeksi yhtiöksi alettiin valmistella, Lahden
kaupunki lakkasi satsaamasta rahaa uusien vuokratalojen rakentamiseen. Siihen
asti kaupunki oli sijoittanut uudiskohteisiin omia varojaan enemmän kuin osakepääoman minimin.
Koska velkaantuminen haluttiin saattaa kuriin, uudisrakentaminen pysäytettiin
2000-luvun alussa ja painopiste siirrettiin
siihenastistakin vahvemmin perusparanta-
miseen. Toinen uudisrakentamishaluja vähentänyt seikka oli muuttovirran vähäisyys
muualta Suomesta Lahteen. Uudisrakentamiseen tuli vuosien tauko, jonka jälkeen
ensimmäinen uudiskohde oli vuoden 2009
alussa valmistunut Kilpiäisten palvelukeskus ja ensimmäinen vuokra-asuntokohde
keväällä 2011 valmistuneet Lanssikadun
matalaenergiatalot.
Perusparantamisen pohja
asuntotoimiston aikana
Vuokratalokiinteistöjensä
kuntoarviot
ja suunnitelmallisen perusparantamisen
Lahden kaupunki aloitti 1990-luvun alussa, jolloin Lahden Talojen kiinteistöjohtaja Eero Lukkarinen toimi asuntotoimistossa asuntoasiamiehenä. Lukkarinen näki,
ettei toiminta voi jatkua siten, että vuokrataloyhtiöt itsenäisesti hoitavat asioitaan,
vaan kiinteistöjen kunnossapitoon tarvittiin suunnitelmallinen ote.
Vuonna 1992 Lahden Kiinteistöhallinta
Oy palkkasi rakennusmestari Matti Savolaisen tekemään perusteelliset kuntoarviot­
kaikista yli 15 vuotta vanhoista vuokratalokiinteistöistä. Kuntoarvioiden pohjalta
laadittiin Perusparannus 2000 -ohjelma,
jonka mukaisesti suuria korjauksia alettiin toteuttaa 3–4 kiinteistön vuosivauhdilla. Peruskorjauskohteita oli yhteensä 20, ja
niissä noin 1 360 asuntoa. Ensimmäiseksi,
vuonna 1993, perusparannettiin Pohjoinen
Liipolankatu 10, 12, 14. Seuraavaksi olivat
vuorossa Hirsimetsäntie 58, 60, 62 ja Viherlaaksontie 13, 15, 17, sitten Katajakatu 5.
Lahden Talot Oy:n ensimmäinen perusparannuskohde oli Kivimaan kaupunginosassa sijaitseva Mukkulankatu 1, 3 ja 5. Vuonna 1998 toteutettu perusparannus oli kulttuurihistoriallisesti merkittävä ja onnistui hyvin.
Muutaman ensimmäisen vuoden perusparannuksissa asukkaat asuivat asunnoissaan koko korjauksen ajan. Järjestely
todettiin hankalaksi ja vaaralliseksi. Siitä luovuttiin Eteläinen Liipolankatu 1:n
perusparannuksen valmistuttua vuonna
1996, ja myöhemmistä kohteista asukkaat
muuttivat korjaustöiden ajaksi pois.
1990-luvun alkupuolella Lahti kulki
korjausrakentamisen valtakunnallisessa
eturintamassa, sillä vastaavanlaisia perusparannuksia oli Suomessa tehty vähän. Betonikorjauksia koskevaa tietoa ei juuri ollut, ja vähäkin tieto oli vaikeasti saatavissa.
– Aikamoista opettelua se oli, Matti Savolainen kertoi Asukasviesti-lehden
1/2010 haastattelussa. – Oli esimerkik-
si mietittävä tarkkaan, missä järjestyksessä työt tehdään, kun asukkaat asuivat asunnoissaan.
Vaikka perusparannukset olivat laajoja,
paljon jouduttiin jättämään tekemättä. –
Kattona oli, että neliövuokrat saivat nousta
korkeintaan viisi markkaa. Tältä pohjalta
laskettiin, mitä voitiin tehdä. Perusparannuksia ei siis voitu tehdä niin laajasti, kuin
olisi ollut tarve, Eero Lukkarinen sanoo.
Lahdessa aloitettu vuokratalokiinteistöjen peruskorjaaminen oli johdantoa
Valtion asuntorahaston (ARA) vuosina
1995–1999 toteuttamalle valtakunnalliselle
lähiöprojektille. Liipola oli yksi ARAn lähiöuudistushankkeisiin valituista kohteista. Toinen lähiöprojektiin valittu lahtelais27
Lahden Talojen huoneistokorjaajille järjestettiin
vuonna 1998 kylpyhuoneen kunnostamiseen liittyvä koulutus- ja asennuspäivä.
Vuosituhannen vaihteessa Metsäpellontie 26:een rakentui kahdessa vaiheessa vuokratalokohde, joka
koostuu neljästä kerrostalosta ja kolmesta rivitalosta.
lähiö oli Mukkula.
Liipolan uudistamista koskevassa puitesopimuksessa Lahden kaupunki sitoutui
huolehtimaan yleisten alueiden uudistamisesta ja perusparantamisesta samanaikaisesti asuntoyhtiöiden perusparannustöiden kanssa. ARA puolestaan sitoutui
osoittamaan lähiön kohentamiseen tarvittavaa valtion asuntosektorin tukea. Liipola-projektin yhteydessä järjestettiin myös
asukastoimintaa ja tapahtumia.
Tarvelähtöisyyttä ja toimintojen
yhtenäistämistä
Kun Lahden Talot Oy perustettiin, Eero
Lukkarisesta tuli uuden yhtiön kiinteistöpäällikkö ja Matti Savolainen pestattiin
28
yhtiöön jatkamaan Perusparannus 2000
-ohjelman mukaisia korjauksia. Kivimaalla Mukkulankatu 1, 3 ja 5:n perusparannus vuonna 1998 oli kulttuurihistoriallisesti merkittävä ja onnistui hyvin. Vuosina
1998–2001 perusparannettiin myös Huippukatu 2, Kaviokatu 1, Suitsikatu 11 ja 13,
Törmäkatu 6, 8 ja 10, Uotilankatu 5, 7, 9,
11 ja 15, Törmäpolku 6, 8 ja 10, Lapakatu
2, Ritaniemenkatu 5, Ruolankatu 6, 8, 10,
12 ja 14, Urpupolku 3, 5 ja 7 sekä Ilveskatu 2, 4 ja 6.
Kustannuspaineissakin Eero Lukkarinen halusi kääntää perusparannusten
suunnittelun tarvelähtöiseksi. Jotta laajat korjaukset eivät nostaisi minkään kohteen vuokria kohtuuttomasti, alettiin val-
Eero Lukkarinen
mistella pääomien tasausta. Sen käyttöön
otto vuonna 2003 oli merkittävä parannus erityisesti pienille vuokratalokohteille, jotta niille ei aiheutuisi kohtuuttomia
kustannuksia. Jo tätä ennen, vuonna 2000,
oli vuokrien yhteydessä alettu periä erillistä korjauksia varten rahastoitavaa korjausmarkkaa 0,30 markkaa neliötä kohti.
Heti yhtiön ensimmäisenä toimintavuonna Lahden Talot Oy:n hallitus aloitti tutustumiskierrokset peruskorjattuihin ja uusiin kiinteistöihin. Hallitus piti
kiinteistö­
kierroksia hyödyllisinä, joten
niitä tehtiin vuosittain. Hallitus ja myöhemmin myös Lahden Talojen henkilöstö tutustuivat myös valtakunnallisiin
asuntomessuihin.­
Lahden Talojen alkuvuosina uudisrakentamisen ja perusparantamisen rinnalla kiinteistöjen ylläpitoa kehitettiin tiiviisti;
kehittämistyö oli kiinteistöpäällikkö Eero
Lukkarisen vastuulla. Asioita priorisoitiin, toimintoja ja toimintatapoja yhtenäistettiin, ja yhtiössä aloitettiin kiinteistökannan inventointi sekä kunto-arvioiden teko.
Kuntoarvioiden pohjalta tehtiin pts-ohjelmia. Lisäksi esimerkiksi hisseille laadittiin
uudet huolto-ohjelmat.
Yhtiömäisen toimintatavan mukaisesti huoneistokorjauksia alettiin kilpailuttaa,
huoneistokorjaajia ja siivoojia kouluttaa
ja työmenetelmiä yhtenäistää. Tärkeään
rooliin nousi työsuojelu: esimerkiksi siivouksessa alettiin käyttää tarkasti määriteltyjä tuotteita, joiden käyttöön annettiin
koulutus.­
Päivärinteenkatu 22, 24, 26 ja 28:aan valmistui vuonna 2001 kolmesta kerrostalosta ja yhdestä rivitalosta koostuva uudiskohde.
Luiskakatu 2:n uudiskohde valmistui vuonna 1999.
Huippukatu 2:n perusparannus valmistui vuonna 1999.
Kaivokatu 1:n perusparannus valmistui vuonna 1999.
29
Puttien perusparannus – kaupunkikuvallinen uroteko
Putit erottuivat Mukkulan kaupunkikuvassa muista kerrostaloista, sillä kolmea taloa yhdisti matala osa,
eräänlainen yhteiseteinen, josta lähtivät käytävät jokaiseen taloon. (Kuva: Lahden kaupunginmuseon kuvaarkisto, Arno Forsius)
Lahden Talot teki lahtelaisittain kaupunkikuvallisen uroteon, kun se vuosituhannen alussa perusparansi Mukkulan
Putteina tunnetut Ritaniemenkatu 5:n kerrostalot ja hajotti talojen epäsosiaalisen,
osin rikollisenkin asukasjoukon eri puolille kaupunkia.­
Mukkulan Putit rakennettiin asunnoiksi teollisten työpaikkojen perässä Lahteen muuttaville, ja ne valmistuivat vuosina 1973–1974. Mukkulan sijainti oli hyvä,
koska esimerkiksi Isku oli yksi muuttoväkeä palkanneista yrityksistä. 1970-luvun
alussa Lahden ensimmäisen golf-kentän
tiiauspaikka sijaitsi Ritaniemenkadun ja
Mukkulankadun kulmauksen tuntumas30
sa, mikä antoi kimmokkeen nimetä Ritaniemenkatu 5:n kerrostalot Mukkulan Puteiksi. Putti on golf-termi, joka tarkoittaa
viheriöllä maata pitkin lyötyä lyhyttä lyöntiä reikään tai hyvin lähelle sitä.
Putit erottuivat Mukkulan kaupunkikuvassa muista kerrostaloista, sillä kolmea taloa yhdisti matala osa, eräänlainen yhteiseteinen, josta lähtivät käytävät jokaiseen
taloon. Talojen porraskäytävistä kuljettiin
teräsovien kautta pitkiin suoriin käytäviin,
joiden molemmin puolin olivat asuntojen
sisäänkäynnit. Asunnot olivat pieniä, eikä
niissä ollut parvekkeita.
Lahden Talojen kiinteistöjohtaja Eero
Lukkarinen luonnehtii Puttien peruspa-
Mukkulan Putit perusparannettiin vuonna 2000. Talojen nimestä järjestettiin nimikilpailu, jonka voitti isännöitsijä Reijo Sinisalon ehdotus Ritatornit.
rannusta näytön paikaksi. Kyseessä oli todellinen suursaneeraus, jossa vanhasta jäivät jäljelle vain talojen kantavat rungot.
Perusparannus siirsi Mukkulan kaupunkikuvan kertaheitolla 2000-luvulle, koska
sen ansiosta Ritaniemenkatu 5:n ympäristö siistiytyi nopeasti.
Jokaisesta kolmesta kerrostalosta tuli
erillinen talo, kun taloja yhdistänyt matala yhdysosa purettiin. Kaikkiin asuntoihin rakennettiin parvekkeet, mikä antoi
talojen julkisivuille uuden ilmeen. Myös
sisäosiltaan talot muuttuivat täydellisesti, kun huoneistojako uudistettiin. Muutos ankeista Puteista ajanmukaisiksi kerrostaloiksi pienensi asuntojen lukumäärän
183:sta 91:een. Kahteen vuokrataloon tehtiin yhteensä 66 asuntoa, joista 37 on huoneen ja tupakeittiön asuntoja ja 29 kolmen
huoneen ja keittiön asuntoja. Kolmanteen
taloon, joka perusparannettiin palvelutaloksi, asuntoja tuli 25. Myös piha-alueet
uudistettiin.
Uuden ilmeen lisäksi talot saivat uuden
nimen Ritatornit, joka oli talojen isännöitsijän Reijo Sinisalon ehdotus. Muihin nimiehdotuksiin kuului Pirkkola, jota Eero
Lukkarinen esitti perusparannusajan toimitusjohtajan Pirkko Korpisen mukaan.
Varavankilasta Mukkulan helmeksi
Kun Reijo Sinisalo vuonna 1985 aloitti Lahden kaupungin isännöitsijänä, hän sai isännöitäväkseen muun muassa Mukkulan Putit, Mukkulan varavankilan, kuten taloja
niiden hurjan maineen vuoksi kutsuttiin.
Meno oli värikästä eikä isännöitsijän kannalta helppoa.
– Olin aina ollut vähempiosaisten puolella, joten ensimmäistä häätöä toimeenpannessa omatunto soimasi. Sen aikaisessa
työssä häädöt tuntuivat kaikkein pahimmalta.
Häätöjä tuli usein, ja yhden ansiosta
Reijo Sinisalo päätyi sensaatiolehti Seiskaan.
– Informoin sosiaalitointa häädöstä ja
pyysin järjestämään rollaattorilla liikkuvalle asukkaalle katon pään päälle. Pyyntöäni
ei täytetty. Asukas meni mielenosoituksellisesti asumaan telttaan Kujalan kaatopaikan lähelle, mistä Seiska repäisi sensaatiojutun. Sen jälkeen asunto järjestyi.
Puttien ikkunoita rikottiin viikoittain.
Ovien ikkunoiden rikkominen loppui vasta, kun Sinisalo asennutti niihin teräsverkot. Kerran oli lämmönjakohuoneen ovi
karmeineen irrotettu. Talopesuloihin murtauduttiin tämän tästä ja pesulan käytöstä
kertyneet rahat varastettiin. Myös talonmiehen työkalut olivat haluttuja.
Talojen yhteiseteinen toimi seurustelupaikkana, joka keräsi myös ulkopuolista
väkeä ja jossa tehtiin kaikkea sitä, mitä elämässä yleensäkin – myös harrastettiin seksiä. Myös surmatyöt kuuluivat Puttien arkeen. – Kerran joku lähti Lahdesta toiselle
puolelle Suomea asetta hakemaan, tuli sit-
Ritaniemenkatu 5:n asukkaat Lauri Säynätkari (vas.) ja Jorma Mattila istuvat kiinteistön grillikatoksessa,
jonka asukkaat ovat maalanneet talkoilla.
Mukkulan Puttien, sittemmin Ritatornien isännöitsijänä Reijo Sinisalo sai osakseen asukkaiden arvostuksen. Kun Sinisalo vuonna 2010 jäi eläkkeelle,
asukkaat Aili Aallon (takana vas.) johdolla tarjosivat Sinisalolle kakkukahvit. Sama toistui, kun Sinisalo vuonna 2013 täytti 70 vuotta.
ten takaisin ja ampui, Sinisalo kertoo.
Putit pysyivät Sinisalon isännöitävänä
myös Lahden Taloissa. Perusparannusta
suunniteltaessa päätettiin etsiä asukkaille
uudet asunnot eri puolilta kaupunkia. Talojen piti olla tyhjät vuoden 1999 loppuun
mennessä. Uudenvuodenaattona Reijo Sinisalo ja talonmies kiersivät tarkistamassa, että kaikki asunnot olivat tyhjät. Yhdessä asunnossa mies makasi lattialla tyhjien
pullojen ympäröimänä.
– Kopautin jalalla lattiaan, mutta mies
ei havahtunut. Sitten sanoin ”herätys” ja
ravistelin. Silloin huomasin, että mies olikin kuollut ja aivan jäykkä, Reijo Sinisalo
muistelee.
distänyt ja häiritsijöitä houkutellut yhteiseteinen purettiin.
Nykyisin asukkaat tukevat kiinteistönhoitajan työtä keräämällä roskia ja järjestämällä haravointi- ja siivoustalkoita, lisäksi asukkaat ovat maalanneet grillikatoksen
ja sen penkit sekä muita pihan kalusteita ja
aidanteita. Kiinteistön siisteys saa kiitosta
myös ulkopuolisilta.
Myös muu toiminta on aktiivista. Talvimaanantaisin kerhohuoneessa kokoontuu
Aili Aallon pyörittämä Viisasten kerho. Kesäajaksi kerhon toiminta siirtyy kerhohuoneesta ulos grillikatokseen. – Ritatorneissa
on hyvä asua, sillä asukkaiden kesken vallitsee hyvä henki, Aili Aalto sanoo.
Tavallisia vuokralaisia ja
kehitysvammaisia
Nykyisin Ritaniemenkatu 5 A, B ja C ovat
siisti vuokratalo- ja palvelutalokiinteistö, jota liioittelematta voi kutsua Mukkulan helmeksi. A- ja B-talot ovat tavallisia
vuokrataloja, C-talo on vuokrattu Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimelle. Aluksi talo toimi vanhusten palvelutalona, nykyisin se tarjoaa ohjattua asumista
kehitysvammaisille. Taloissa jo Puttien aikana asunut Aili Aalto on tyytyväinen taloissa tehtyihin muutoksiin. Hienoina parannuksina hän pitää jokaiseen asuntoon
rakennettua parveketta sekä isoa wc:tä ja
vaatehuonetta, samoin sitä, että taloja yh-
31
2001–2005
Pääomatalouden ja strategian kehittämisen kausi
2000-luvun alkupuoli vakiinnutti toiminnan
Vuodet 2001–2005 olivat Lahden Talojen toiminnan vakiintumisen, pääomatalouden kehittämisen ja strategian luomisen aikaa. Mielikuva yhtiöstä itsenäisten vuokrataloyhtiöiden summana alkoi tehdä tilaa ymmärrykselle yhdestä yhtiöstä.
Lahden Talot Oy:n hallitus keväällä 2004: istumassa vas. Marika Sipilä, Pertti Heino (vpj), Jari Salonen (pj.)
ja Irmeli Lehikoinen. Seisomassa vas. Eero Lukkarinen (pysyvä asiantuntija), Juhani Jokelainen (toimitusjohtaja), Pertti Merenluoto (pysyvä asiantuntija), Tuulikki Hämäläinen, Markku Mäenpää, Kari Heinonen, Pekka
Järvinen, Lilja Valjakka, Janne Lehto, Onerva Keto (sihteeri) ja Tuomo Kuparinen (henkilöstön edustaja).
Lahden Talojen hallituksen puheenjohtajana vuosina 2001–2005 toiminut Jari Salonen muistaa merkittävimpinä tavoitteinaan
olleen yhtiön toiminnan vakauttamisen ja
kehittämisen. – Muutoksen vauhti olikin
kova, ja hallituksessa kuultiin värikkäitä
puheenvuoroja, Salonen muistelee.
Hallituksessa oli peräti 11 jäsentä, joista asukkaiden edustajia neljä ja henkilöstön edustajia yksi. Lisäksi kokouksiin osallistuivat hallintojohtaja Pertti Merenluoto
ja kiinteistöpäällikkö Eero Lukkarinen pysyvinä asiantuntijoina sekä hallintosihteeri
32
Onerva Keto sihteerinä. Hallituksen koko
oli puheenjohtajalle haaste.
– Pitkälti kunnallispoliitikoista koottu
hallitus edusti monille jäsenilleen enemmän lautakuntatoimintaa kuin osakeyhtiön­
etujen ajamista, ja yhtiön edun sijasta ajateltiin enemmän oman taustayhteisön etua.
Selvimmin tämä näkyi asukasjäsenten toiminnassa, mutta myöskään kaikkien­ kaupungin nimeämien jäsenten valmius osallistua hallitustyöskentelyyn ei ollut paras
mahdollinen, Salonen sanoo.
Pääomavuokrien tasaus
vuonna 2003
Merkittävimmät kehityshankkeet liittyivät
pääomatalouteen. Alusta alkaen Lahden
Taloissa oli pidetty tärkeänä asiana ja yhtiön yhtenä kulmakivenä sitä, että yhteen
fuusioitujen vuokrataloyhtiöiden pääomat
tasataan. Asukkaat vastustivat ajatusta voimakkaasti, Lahden kaupungin johto taas
tuki. Pääomavuokrien tasaus saatiin asukkaiden silmissä perustellusti vireille, kun
valmistelun liikkeellepanijan roolin otti
kaupunginjohtaja Kari Salmi kehottamalla
keväällä 2001 aloittamaan tasaamisen valmistelut. Tavoitteena olivat oikeudenmukaiset vuokrat, jotka perustuisivat vuokra-asuntomarkkinoilla yleisesti käytössä
oleviin parametreihin.
– Ne asukkaat, joiden asuttaman talon
kiinteät kustannukset olivat alhaiset, eivät halunneet ymmärtää asiaa, ja hallituksen asukasjäsenet puhuivat asiassa lähinnä
omien vuokranmääritysyksiköidensä puolesta. Heidän näkemyksensä kuvasi, kuinka suuri haaste oli alkaa ajatella toimintaa
yhden yhtiön kautta, Salonen sanoo.
Tasatut pääomavuokrat perustuivat talojen ikään, sijaintiin, talotyyppiin ja varusteluun. Pääomavuokrien tasaus otettiin
käyttöön 1.3.2003 voimaan tulleissa vuokrissa, ja siihen sovellettiin kolmen vuoden
siirtymäaikaa.
Toinen muutos liittyi uudisrakentamiseen. Ensimmäisinä toimintavuosinaan
Lahden Talot oli rakentanut paljon uutta ja
myös ostanut kiinteistöjä. 2000-luvun alkuvuosina uudisrakentamisen tarve väheni, kun taas tarve perusparantaa vanhoja
kiinteistöjä jatkui. Yhtiössä päätettiinkin
pidättäytyä uudisrakentamisesta toistaiseksi, ellei tarvetta ilmenisi.
Taustalla olivat muun muassa alentunut
asuntojen kysyntä ja kaupungin toive, että
yhtiön omavaraisuutta parannetaan.
Pääomataloudessa korkeakorkoisten,
ehdoiltaan epäedullisten lainojen järjestelyt jatkuivat vuosina 2001–2005. Pelkästään vuoden 2002 aikana korkeakorkoisia lainoja vaihdettiin halvempiin lähes
55 miljoonan euron verran. Lainajärjestely toteutettiin vuonna 2001 luodun Lahden
kaupungin konsernipankin kanssa. Toteutusvaiheessa lainajärjestelyt laskivat korkokuluja merkittävästi, mutta myöhemmin
– korkojen laskettua – osa pitkistä kiinteäkorkoisista lainoista osoittautui varsin
kalliiksi.­
Uusi toimitusjohtaja
vuonna 2002
Vuonna 2002 Lahden Talojen toimitusjohtaja vaihtui nopealla aikataululla, kun
Pirkko Korpinen siirtyi Saton Ara-asunnot
-yksikön apulaisjohtajaksi. Hän irtisanoutui hallituksen kokouksessa 14.8.2002 ja
teki viimeisen työpäivänsä Lahden Taloissa 13.9.2002.
Hallitus julisti toimitusjohtajan tehtävän haettavaksi samassa kokouksessa, jossa Korpinen irtisanoutui. Tehtävää haki 17
henkilöä, joukossa useita hyviä, joten valinta ei Salosen mukaan ollut helppo. Valintaa valmisteli konsulttiyhtiö Personellin
konsulttijohtaja Petri Heikinheimo. Ensimmäisessä vaiheessa Personell haastatteli
kuusi hakijaa, joista jatkohaastatteluun ja
testiin kutsuttiin kolme. Nämä kolme hakijaa myös hallitus haastatteli.
Uusi toimitusjohtaja valittiin 15.10.2002.
Valinta herätti intohimoja ja oli yksi harvoja asioita, joista sen aikainen hallitus äänesti. Suljetussa lippuäänestyksessä annettiin
10 ääntä – henkilöstön edustajalla ei ollut
äänioikeutta – ja ääniä saivat kaikki kolme loppusuoralle edennyttä hakijaa. Valituksi tuli hallintotieteiden maisteri Juhani
Jokelainen­kuudella äänellä.
Jokelainen aloitti yhtiön toimitusjohtajana 22.11.2002. Hän oli osalle Lahden Talojen henkilöstöä tuttu mies vuosien takaa,
sillä 1980–90-luvuilla hänen johtamansa Osuuspankki Yhteistuen Lahden konttori oli rahoittanut useita asuntotoimiston
rakennuttamia vuokrataloja. Ennen­valin-
Lahden Talot Oy:n ensimmäisen strategian tavoitteet kohdistuivat talouteen, tuotteisiin, asiakkaisiin,
prosesseihin ja toimintatapoihin sekä henkilöstöön.
taansa Jokelainen toimi ARA:ssa rahoi­
tus­­
ylitarkastajana ja valmisteli muun
muassa­Lahden Talojen ARA-kohteiden
rahoituksia.­
Yhtiölle arvot ja
ensimmäinen strategia
Ensimmäiset vuodet Lahden Talojen toimintaa johdettiin toiminta- ja taloussuunnitelman pohjalta, jossa Lahden Talojen
tarkoitukseksi määriteltiin tarjota asunnontarvitsijoille laadukkaita asuntoja mahdollisimman edullista vuokraa vastaan.
Ensimmäisen strategian laatiminen, yhtiön­
toiminnan kehittämisen tärkeä askel, alkoi,
kun hallitus kesäkuussa 2003 päätti strategiatyön käynnistämisestä. Työtä vetämään
valittiin liikkeenjohdon konsultti Pekka
Varumo Advance Team Oy:stä. Strategian­
valmisteluun osallistui Lahden Talojen
henkilöstön 18-jäseninen työryhmä. Strategiaa työstettiin syys–marraskuussa 2003.
Työ eteni hyvin, eikä sen aikana ilmennyt
ristiriitoja.
Lahden Talojen hallitus hyväksyi strategian tammikuussa 2004. Ennen lopullista
hyväksymistä strategia oli esitelty Lahden
kaupunginhallitukselle.
Strategiassa yhtiön arvoiksi määriteltiin
asiakastyytyväisyys, luotettavuus, korkea
ammattitaito, jatkuva uudistuminen, motivoitunut henkilöstö ja tasa-arvoisuus.
Visiona oli olla ”Lahden talousalueella toimiva kilpailukykyinen, asiakkaiden
tarpeita vastaavia asumispalveluja tarjoava yhtiö”. Toiminta-ajatukseksi määriteltiin
”asukkaiden tarpeita vastaavien vuokraasuntopalvelujen tarjoaminen eri sosiaali-
Ennen valintaansa Lahden Talojen toimitusjohtajaksi Juhani Jokelainen toimi ARA:ssa rahoitusylitarkastajana ja valmisteli muun muassa Lahden
Talojen ARA-kohteiden rahoituksia. Harjannostajaisvaiheeseen edenneisiin Mukkulan Putteihin
hän tutustui elokuussa 2000 yhdessä silloisen toimitusjohtajan Pirkko Korpisen ja ARA:n aluepäällikön Alpo Uskin kanssa.
ja toimeentuloryhmissä ja elämäntilanteissa oleville ihmisille”.
Strategiassa asetettiin suuri määrä tavoitteita, jotka kohdistuivat talouteen, tuotteisiin, asiakkaisiin, prosesseihin ja toimintatapoihin sekä henkilöstöön. Keskiössä
oli tuotteiden, toimintatapojen ja palvelun
kehittäminen asiakkaita paremmin palveleviksi. Talouden tavoitteista tärkeimmät
olivat vuokrausasteen pitäminen korkeana
sekä käyttökatteen parantaminen; sen piti
riittää lainanhoitokuluihin, investointien
omarahoitusosuuksiin ja vuosikorjauksiin.
Muita tavoitteita olivat muun muassa uusien tuotteiden kehittäminen sekä yhtiön
omien palveluiden tarjoaminen.
33
Kohti asiakasystävällisempää palvelua
Lahden Talojen asiakaspalvelutilat ja asiakaspalvelu uudistettiin syksyllä 2003. Uudessa toimintamallissa infopisteen hoitaja otti asiakkaan vastaan ja joko hoiti tämän asian välittömästi tai ohjasi eteenpäin.
Vuosina 2001–2005 Lahden Talot kehitti
asiakaspalvelua ja sen prosesseja määrätietoisesti asiakasystävällisempään ja toiminnan kannalta järkevämpään suuntaan. Ensimmäinen tärkeä askel tällä tiellä otettiin
vuonna 2001, kun kiinteistöjen isännöinti
organisoitiin uudelleen.
34
Kolmen ensimmäisen toimintavuoden ajan Lahden Talojen kiinteistöt olivat jaettuna viiteen alueeseen, joilla kullakin oli oma isännöitsijänsä. Vuonna 2001
isännöintialueiden määrää supistettiin viidestä neljään siten, että entinen keskustan
alue pilkottiin eteläisen, pohjoisen, läntisen ja itäisen alueen kesken. Supistus johtui siitä, että vuonna 2001 kiinteistöhuolto
ja huoneistokorjaukset poistuivat isännöitsijöiden vastuulta: kiinteistöhuolto organisoitiin omaksi yksikökseen ja sai oman
esimiehen, huoneistokorjaajat puolestaan
siirtyivät kiinteistöyksikköön kiinteistöpäällikön alaisuuteen.
Vaikka isännöintialueiden määrä pieneni, isännöitsijöiden määrä pysyi ennallaan, sillä isännöitävien kohteiden määrä
ei vähentynyt. Isännöitsijä Antero Ampuja­
nimitettiin asukasisännöitsijäksi, jonka
tehtävänä oli pitää yllä ja seurata asukastoimintaa, hoitaa asukastoimintaan liittyvä
tiedottaminen sekä järjestää asukaskoulutukset. Asukasisännöitsijän toisen vastuualueen muodosti ns. sosiaalinen isännöinti.
Sen kohderyhmänä olivat asukkaat, joilla oli ongelmia asumisessa sekä jokin muu
sosiaalinen tai terveydellinen ongelma.
Vielä tässä vaiheessa isännöitsijöiden
virallinen esimies oli toimitusjohtaja Pirkko Korpinen. Käytännössä isännöitsijöiden esimiestyöhön osallistui ja esimerkiksi
kehityskeskustelut­ kävi Pertti Merenluoto,
jonka tehtävänimike vuonna 2001 muuttui talouspäälliköstä hallintojohtajaksi. Oman esimiehensä isännöitsijät saivat
vuonna 2005, kun Lahden Taloihin perustettiin isännöintipäällikön toimi ja tähän
tehtävään palkattiin Matti Koskinen. Matti
Koskisen myötä isännöitsijöiden lukumäärä nousi kuuteen, sillä Koskisen vastuulle
kuului myös isännöitäviä kohteita, joskin
vähemmän kuin muille isännöitsijöille.
Asunnon hakijan palveluun
monta parannusta
Strategiatyöskentelyssä Lahden Talojen
yhdeksi arvoksi määriteltiin asiakaslähtöisyys. Asiakaslähtöisyys näkyi muun muassa siinä, että vuonna 2003 yhtiö toteutti useita asiakaspalvelua parantavia toimia,
joista silminnähtävin muutos oli asiakaspalvelutilojen remontointi uuden palvelukonseptin luomiseksi. Remontin yhteydessä asiakaspalvelutiloihin perustettiin
infopiste, ja toimiston ulkoista ilmettä uusittiin muillakin tavoin. Lisäksi toimiston
aukioloa lisättiin siten, että toimisto alkoi olla yleisölle avoinna koko päivän kello 9–16, kun se siihen asti oli ollut avoinna
vain joko aamupäivän tai iltapäivän.
Merkittävä asiakaspalvelua parantava muutos koski töiden uudelleen organisoimista. Vuokravalvoja Terttu Karppinen
nimitettiin palvelupäälliköksi, ja asuntosihteereiden määrää lisättiin kahdesta neljään. Järjestelyt toteutettiin osin sisäisinä
siirtoina tehtävästä toiseen, lisäksi infopistettä hoitamaan palkattiin uusi työntekijä. Asuntosihteereiden lisäksi Karppisen
johtamaan asiakaspalveluryhmään kuului
vuokravalvonta, jonka työntekijöiden teh-
tävänimikkeet muutettiin perintätoimihenkilöstä ja vuokravalvojasta vuokrasihteeriksi.
– Organisaatiomuutos oli sen suuntainen,
jollaisesta olimme henkilöstön keskuudessa epävirallisesti keskustelleet. Toiminnan
kehittämisen kannalta pidimme tärkeänä,
että asiakaspalvelussa on yksi henkilö, jolla on kokonaisuus käsissään, Karppinen
kertoo.­
Asiakaslähtöisyyttä parannettiin pikkuhiljaa myös lisäämällä asuntosihteereiden vastuuta asunnon vuokrauksen kokonaisprosessissa. Lahden Talojen toiminnan
alkuvuosina prosessi työllisti useita henkilöstöryhmiä, kun asuntosihteerit valitsivat asukkaat, vuokravalvonta laati vuokrasopimukset, ja isännöitsijät allekirjoittivat
sopimukset. Vuodesta 2005 lähtien asuntosihteerit ovat hoitaneet koko prosessin
aina vuokrasopimuksen allekirjoittamista
myöten.
– Kyseessä oli asiakkaan kannalta olennainen parannus, sillä sen ansiosta asunnon hakijan ei enää tarvinnut selittää
asiaansa­useille eri henkilöille, vaan asian
saattoi hoitaa alusta loppuun yhden henkilön kanssa, Karppinen sanoo.
Sähköisiä palveluita ja toimintaa
koskevia tutkimuksia
Asiakaspalvelun parantamiseksi Lahden
Talot myös alkoi tarjota sähköisiä palveluita, joita koskeva julkinen keskustelu vilkastui 2000-luvun alussa samaa tahtia internetin käytön yleistymisen kanssa. Vuonna
2003 Lahden Talot otti käyttöön uudistuneet kotisivunsa. Sivuihin sisältyi mahdollisuus antaa palautetta sähköisesti.
Uusien kotisivujen tekninen toteutus mahdollisti myös asunnon hakemisen sähköisesti. Asiakaspalvelun henkilöstö sai sähköisen asuntohakemuksen edellyttämän
kou­lutuksen loppuvuodesta 2003, ja kotisivujen kautta toimiva sähköinen asuntohakemus otettiin käyttöön vuonna 2004.
Mahdollisuus oli ainutlaatuinen koko Suomessa. Samana vuonna alkoi Lahden Talojen
julkaisema Asukasviesti-lehti ilmestyä myös
sähköisessä muodossa yhtiön kotisivuilla.
Jo toimintansa alussa vuonna 1998 Lahden
Talot oli alkanut vuosittain tehdä asukastyytyväisyyskyselyjä. Vuonna 2005 asukastyytyväisyyskyselyt alettiin toteuttaa virallisina tutkimuksina yhteistyössä seitsemän
muun suuren kunnallisen vuokrataloyhtiön kanssa.
Tutkimukset alettiin tilata joka toinen
vuosi EFEKO Oy:ltä, (nyk. FCG eli Finnish Consulting Group Oy). Asukastyytyväisyydestä alettiin saada myös muiden
kunnallisten vuokrataloyhtiöiden vertailutietoa. Samalla saatiin vertailutietoa oman
yhtiön asukastyytyväisyyden muutoksista. Asukastyytyväisyystutkimusten lisäksi
kunnalliset vuokrataloyhtiöt alkoivat joka
toinen vuosi teettää EFEKOlla imago- ja
tunnettuuskyselyjä, joiden kohderyhmänä
olivat kunkin kaupungin asukkaat.
Vuonna 2003 Terttu Karppinen (oik.) nimitettiin palvelupäälliköksi, jonka johtamaan asiakaspalveluryhmään
kuuluivat asunto- ja vuokrasihteerit. Kuvassa Karppisen kanssa asuntosihteeri Ella Toivanen.
35
Huomiota pitkäjänteisyyteen, toimintatapoihin, laatuun ja kustannuksiin
Kiinteistökauppoja ja ylläpidon kehittämistä
Yli 40 vuotta vanhasta Tarjantie 58:n
kerrostalosta rakentui vuoden 2003
perusparannuksessa uuden veroinen.
36
Vuosina 2001–2005 Lahden Talojen rakennuttamisen painopiste oli peruskorjaamisessa, sillä uudisrakentaminen pysäytettiin
vuoteen 2001. Korjausvelan synnyn estämiseksi yhtiö satsasi voimakkaasti kiinteistökannan kunnon selvittämiseen, ylläpitoon ja parantamiseen. Perusparannusten
lisäksi tehtiin lukuisia pienempiä korjauksia, uusittiin ovia ja ikkunoita sekä modernisoitiin hissejä.
Suuret perusparannukset tehtiin 11
kohteessa, joissa oli yhteensä 616 asuntoa. Massiivisuudessaan Mukkulan Puttien luokkaa oli Tarjantie 58:n perusparannus vuonna 2003. Kiinteistö oli
rakennettu vuonna 1962 Jalkarannan sairaalan henkilökunnalle. Asunnot olivat yksiöitä, kaksioita­ja neljän huoneen soluasuntoja, joissa oli pieni keittokomero ja
kylpyhuone. Perusparannuksessa huonejakoa ja huoneistojärjestystä muutettiin, ja
asuntoihin tehtiin parvekkeet sekä korkeatasoiset kylpyhuoneet ja keittiöt. Myös hissit parannettiin, ja talo sai kuntoilutilan.
Vanhimpien vuokratalokiinteistöjen
kun­to­­arvioiden teko oli aloitettu Lahdessa
jo 1990-luvun alkupuolella ennen Lahden
Talot Oy:n perustamista. Kuntoarvioiden
tekoa jatkettiin myös Lahden Talot Oy:ssä.
Ne kohdistuivat vanhimpiin kiinteistöihin ja tehtiin omin voimin. Kun yhtiössä
vuonna 2005 siirryttiin entistä systemaat-
tisempaan kiinteistöjen kunnossapitoon ja
elinkaaren hallintaan, kuntoarviot laajennettiin koko asuntokantaan, ja ne alettiin
uskottavuuden lisäämiseksi teettää ulkopuolisella asiantuntijalla. Kuntoarvioiden
pohjalta laadittiin 10 vuoden peruskorjaussuunnitelma sähköiseen muotoon.
Palveluasumista ja
toimitilat omaksi
Lahden Talojen yhteistyö kaupungin sosiaalitoimen eri yksiköiden kanssa alkoi
2000-luvun alkuvuosina, koska kaupunki
halusi keskittää palvelutalojen omistusta ja
hallinnointia sekä saada kiinteistöt suunnitelmallisen ja ammattimaisen kiinteistönhoidon piiriin. Tämä toi uusia tarpeita kehittää kiinteistökantaa ja saneerata vanhoja
kiinteistöjä erityisryhmien käyttöön.
Vuodenvaihteessa 2002–2003 Lahden
Talot osti Lahden Vanhusten Asuntosäätiöltä kolme vanhustentaloa Kerinkallionkatu 13, Kerinkallionkatu 15 ja Hirsimetsäntie 66 (osoite myöh. Viherlaaksontie
28), jotka myöhemmin perusparannettiin eri kohderyhmien palvelutaloiksi ja
vuokrataloiksi. Lisäksi vuodenvaihteessa 2004–2005 ostettiin kaupungilta kaksi
palvelutaloa Mastokatu 8 ja Tarjantie 56.
Muutostöitä tehtiin myös Palokunnantie
9:ssä, joka muutettiin vanhusten palvelutaloksi, sekä Ritaniemenkatu 5:ssä.
Jo vuonna 2000 Päijät-Hämeen Osuuspankki oli tarjonnut Lahden Taloille ostettavaksi yhtiön käytössä olevia Mariankadun toimitiloja. Ensimmäinen hintapyyntö
oli ollut 7,4 miljoonaa markkaa eli noin 1,2
miljoonaa euroa. Kauppoja ei ollut syntynyt, vaan Lahden Talot jatkoi tiloissa
vuokralla.­
Seuraavan kerran tiloja tarjottiin ostettavaksi heinäkuussa 2003. Hintapyyntö oli 1,4 miljoonaa euroa, mutta putosi kuukaudessa 1,2 miljoonaan euroon.
Hanke kilpistyi hallituksen vastustukseen,
ja toimitiloista tehtiin uusi viiden vuoden
vuokrasopimus.
Kesäkuussa 2005 Osuuspankki jälleen
tarjosi tiloja ostettavaksi, hintapyyntö oli
noin 1,1 miljoonaa euroa. Tiukkojen neuvottelujen jälkeen 31.10.2005 uusi hallitus
hyväksyi kaupan 830 000 euron kokonaiskauppahinnalla, johon sisältyi Rahatalon
portaikossa olevan taiteilija Matti Koskelan lasiteos. Päätöstä helpotti se, että yhtiö oli kesällä saanut myytyä Katsastajankatu 16:n ns. vastaanottoasuntolan 850 000
euron hinnalla. Investoinnin johdosta yhtiön vuotuiset toimitilakulut alenivat noin
40 000 eurolla.
Loppuvuodesta 2005 toteutui myös pitkään valmisteltu kauppa, jolla Lahden Talot osti Päijät-Hämeen sairaanhoitopiiriltä 148 asunnon kohteen Sykekatu 6, 8, 10,
12, 14, 16 ja 18. Kauppahinta oli 3,9 miljoonaa euroa. Kohde muodosti merkittävän vapaarahoitteisen osuuden Lahden Talot Oy:n asuntokannasta.
kiinnittää erityistä huomiota. Korjausmiehet erikoistuivat jossakin määrin eri tehtäviin, mikä lisäsi työmotivaatiota ja paransi
lopputulosta.
– Koulutuksiin osallistuttiin mielelHuoneistokorjausten
lään, ja erikoistumista pidettiin hyvänä.
laadun kehittämistä
Siihen korjausmiehillä oli myös oma tahVuonna 2002 Lahden Talot palkkasi ra- totila, sillä yksi oli hyvä tekemään kylpykennusmestari Raine Majurin hoitamaan huoneremontteja, toinen oli elementissään
huoneistojen yleistarkastuksia ja rekla- päästessään tapetoimaan. Toki joukossa oli
maatiokorjauksia. Majurilla oli kokemusta­ jokunen moniottelijakin, joka teki kaikkea,
rakennusten vesi- ja kosteusvahingoista­ Majuri kertoo.
sekä niiden kuivaamisesta, joten hänen
vastuualueeseen kuuluivat erityisesti kos- Tilapohjaisia korjausohjelmia,
teusvahingot ja home-epäilyt. Niitä ilmeni sähköisiä­ työtilauksia
Lahden Taloissa jonkin verran 2000-luvun­ Huoneistokorjausten uusi toimintatapa
alussa.
perustui tilapohjaiseen korjausohjelmaan,
Raine Majurin työpiste oli samassa huo- yhtenäiseen korjausohjeeseen ja sähköineessa legendaarisen rakennusmestarin seen työtilaukseen. Niiden avulla voitiin
Matti Savolaisen kanssa. Työskentelyä Sa- jälkikäteen tarkistaa, mitä, milloin ja milvolaisen kanssa Majuri muistelee lämmöl- lä tarvikkeilla jossakin kohteessa on tehty.
lä. – Matilla oli aina aikaa opastaa ja neu- Ennen uudistusta huoneistokorjaukset oli
voa sekä kertoa omista kokemuksistaan tilattu suullisesti, eikä materiaaleja ollut soja virheistäänkin. Olen hyvin kiitollinen vittu täsmällisesti, vaan ne saattoivat vaihMatille siitä tuesta ja opastuksesta, jota della sen mukaan, milloin korjaus oli tehty
häneltä­ sain.
ja kuka sen oli tehnyt. Ulkopuolisten uraHuoneistokorjaustoiminnan kehittä- koitsijoiden kanssa ei ollut myöskään somistä jatkettiin vuonna 2004 siirtämällä vittu yhtenäistä tuntiveloitusta.
korjausmiehet ja työnjohto isännöitsijöil– Työstä tuli lasku, jonka liitteenä oli
tä kiinteistöpäällikön alaisuuteen. Samalla nippu rautakaupan laskuja maalarinteipistoimintatavat ja materiaalit yhtenäistettiin tä muovimattoon, kertoo Lahden Talojen
ja korjausmiesten kouluttamiseen alettiin kiinteistöjohtaja Eero Lukkarinen.
Korjausmies Raimo Bordin erikoisalaa olivat puutyöt kuten saunan lauteet tai oven vetimet. Kuvassa
Raimo Bordi tekemässä saunaremonttia keväällä
2005.
37
Tietojärjestelmiä ja uusi organisaatio omassa yksikössä
Kiinteistönhuollon kehittämisen vuodet
Sakari Laaksonen tarttui omatoimiremontointiin ja
maalasi tyttärensä huoneen seinät keväällä 2005.
Alkuvuonna 2005 asennettiin Ritaniemenkatu 5:ssä
toimivan palvelutalon kaikkiin tiloihin sprinklaus­
järjestelmä.
38
Tilapohjaisessa korjausohjelmassa oli
eri huoneita (olohuone, keittiö, makuuhuone jne.) koskevat työselitykset, jotka
määrittelivät huoneessa käytettävät tapetit,
maalit ja matot. Materiaalivalinnoissa huomiota kiinnitettiin laadukkuuteen, kestävyyteen ja päästöttömyyteen. Kylpyhuonekorjauksissa siirryttiin muovimatoista
laattapintoihin, ja korjausmiehet kävivät
sertifikaattikoulutuksen.
Korjauksissa käytettiin viittä kilpailutuksella valittua urakoitsijaa ja kuutta
omaa korjausmiestä. Urakoitsijoilla työt
kilpailutettiin siten, että huonekohtaiseen
tarjoushintaan piti sisältyä paitsi työ, myös
materiaalit, loppusiivous ja matkat. – Järjestelmän ansiosta tiesin jo työtä tilatessani, minkä suuruinen lasku työstä tulee.
Budjetointi helpottui, ja korjausten laatu
muuttui tasaisemmaksi, Eero Lukkarinen
kertoo.
Toimintatapojen yhtenäistäminen alensi kustannuksia ja paransi laatua. Se myös
selkiytti toimintaa ja sai hyvää palautetta sekä urakoitsijoilta että omilta korjausmiehiltä.
Asukkaiden kannustamista
remontointiin
2000-luvun alkuvuosina Lahden Talot alkoi satsata huoneistojen laatuun. Talouden
noususuhdanteessa myös asukkaiden vaihtuvuus kasvoi. Seurauksena oli huoneistokorjausten määrän kasvu. Kustannusten
pitämiseksi kurissa alettiin aiempaa aktiivisemmin markkinoida asukkaiden mahdollisuutta remontoida asuntoaan itse.
Vuonna 2004 omatoimiremontoinnin
vastuuhenkilöksi nimettiin korjausmies
Ari Loippo. Hän vastasi remonttipakkien
sisällöstä ja varauslistasta, laski remontissa
tarvittavan maalin ja tapetin määrän sekä
tarvittaessa toimitti pakin asukkaalle. Tuohon aikaan Lahden Taloilla oli 15 remonttipakkia, joista viisi oli ns. maalauspakkeja
ja kymmenen myös tapetointivälineet sisältäviä pakkeja.
– Omatoimiremontointia markkinointiin huoneistotarkastusten yhteydessä. Talvella 2004–2005 remonttipakkien kysyntä
vilkastui huomattavasti. Kaikki pakit olivat
koko ajan käytössä, ja samanaikaisesti niitä saattoi jonottaa jopa 20–30 omatoimiremontoijaa, Loippo kertoo.
Lahden Talojen kiinteistöhuolto organisoitiin uudelleen vuonna 2001. Kiinteistöhuollosta muodostettiin oma yksikkönsä,
jonka päälliköksi valittiin Jouko Granholm.
Hänen vastuulleen kuuluivat kiinteistönhoito, siivous ja muu ylläpito. Apuna hänellä oli työnjohtaja, myöhemmin myös
siivoustyönohjaaja.
Suurimman osan kiinteistönhuollosta ja
siivouksista hoitivat Lahden Talojen noin
50 entistä talonmiestä ja siivoojaa. Osalla
oli talonmies-siivoojan yhdistelmätyö, jotkut olivat osa-aikaisia. Päivittäisestä työstä vain pieni osa ostettiin huoltoliikkeistä, mutta normaalin työajan ulkopuolisesta
päivystyksestä huoltoliikkeet hoitivat yli
puolet.
Uuden toimintamallin alku vaati kehittämistä sekä työntekijöiden ja pienen
asukasjoukon muutosvastarinnan selättämistä. Vanhimmat talonmiehet eivät olisi
halunneet muuttaa toimintatapojaan, vaan
eläkeikään saakka jatkaa vanhaan malliin.
Jotkut pelkäsivät uuden toimintamallin
kasvattavan työmäärän niin tolkuttomaksi,
ettei sitä pysty hoitamaan kunnolla. Asukkaat taas olivat haluttomia luopumaan
omista talonmiehistään.
– Pyrin rauhoittamaan ja selkiyttämään
tilannetta käymällä puolen vuoden aikana
kahdet kehityskeskustelut kaikkien työntekijöiden kanssa, kertoo Jouko Granholm.
Kiinteistönhuollon esimiesten oli myös
paneuduttava valvomaan ulkopuolisia
Kiinteistönhuollon uudistamisen yhteydessä uudistettiin myös kone- ja kalusto­kantaa.
Lokakuun lopussa 2001 kiinteistönhuolto osti kaksi uutta autoa.
huoltoliikkeitä, luotava uusia sopimusmalleja sekä uusittava ja yhtenäistettävä­
konekantaa ja työmenetelmiä. Erityistä
huomiota­kiinnitettiin työsuojeluun.
Vuonna 2003 kiinteistöhuolto siirtyi
Metsä-Pietilään Lahden kaupungin varikkoalueelle. Lisäksi se sai omat alueelliset
varikkonsa ja taukotilansa, mikä vähensi
ristiin rastiin ajamista eri puolilla kaupunkia ja tehosti toimintaa.
Rakennusautomaatio ja
Tampuuri-järjestelmä
Rakennusautomaation
käyttöönotossa Lahden Talot kulki kunnallisten vuokrataloyhtiöiden eturintamassa. Vuonna
2003 rakennusautomaation kaukovalvon-
Hiekanpoisto oli ja on edelleen kiinteistönhuollon jokakeväinen suururakka.
Kuva Ankkurin alueen hiekoitushiekkojen poistamisesta keväällä 2004.
ta alettiin hoitaa itse, kun se siihen saakka oli ostettu Lahden kaupungin tekniseltä
virastolta. Hollolankatu 3:een saatiin oma
valvomo, josta käsin pystyttiin säätämään
muun muassa kiinteistöjen lämmitys haluttuun lämpötilaan. Valvomon käyttäjäksi nimettiin Petri Korhonen.
Vuonna 2003 automaation piirissä oli
noin 40 prosenttia kiinteistökannasta ja
uusien kiinteistöjen liittämistä sen piiriin
valmisteltiin. Automaatio vähensi esimerkiksi lämmityskuluja merkittävästi.
Vuonna 2005 Lahden Talot alkoi asteittain siirtyä Tampuuri-kiinteistötietojärjestelmään. Ensimmäiseksi perustettiin koko
kiinteistökannan kohderekisteri sekä huoltokirjaohjelma, jonka avulla voitiin mää-
rittää muun muassa koko yhtiön kiinteistökannan huollon ja siivouksen taso
kohdekohtaisesti.
Huoltokirjassa kuvattiin kiinteistön talotekniset laitteet ja rakennusten osat sekä
niiden huoltovälit. Jos kiinteistön ulkovuorauksena on esimerkiksi lautavuoraus,
huoltokirjaan merkittiin, että huoltomaalaus tehdään noin kahdeksan vuoden välein. Myöhemmin samantyyppisten talojen huoltokirjoja on yhdistetty ja Tampuuri
laajentunut myös isännöitsijöiden ja asiakaspalvelun käyttöön.
39
2005–2009
Merkittävien muutosten ja tulevaisuuteen katsomisen vuodet
Uudella yhtiörakenteella ja strategialla
alan edelläkävijäksi
Vuodet 2005–2009 olivat Lahden Taloissa merkittävien muutosten aikaa. Suurin askel oli yhtiörakenteen muutos, jonka tueksi luotiin vahvasti
tulevaisuuteen katsova, edelläkävijyyteen nojaava strategia.
Lahden Talot Oy:n hallitus ryhmäkuvassa vuonna 2006: Juha Peltonen (puheenjohtaja, vas.), Juha Rostedt
(varapuheenjohtaja), Marika Sipilä, Juhani Honkaniemi (5. oik.), Hilkka Leppänen ja Antero Patamäki. Lisäksi
kuvassa ovat Lahden kaupungin rahoitusjohtaja Mika Mäkinen (takana 5. vas.) sekä Lahden Talojen toimitusjohtaja Juhani Jokelainen (4. vas.), hallituksen sihteeri, hallintojohtaja Pertti Merenluoto (3. oik.) ja asiantuntija kiinteistöpäällikkö Eero Lukkarinen (2. oik.). Kuvasta puuttuu Jaana Backman.
Keväällä 2005 valitusta hallituksesta tuli
7-jäseninen, kun hallitukseen aiemmin oli
kuulunut 11 jäsentä. Yhtiöittämisen jälkeen vuonna 2007 hallitus supistui edelleen 5-jäseniseksi. Uudessa kokoonpanossa korostuivat liikkeenjohdon kokemus,
kiinteistöasioiden tuntemus sekä kokemus
asukastoiminnasta. Puheenjohtajana toimi
Juha Peltonen, ison hallituksen asukasjäsen
vuosilta 1998–2000. Hän arvioi jäsenmäärän muutoksen hyväksi.
40
– Ryhmä alkoi kokonsa puolesta tuntua yhtiön hallitukselta. Henki oli hyvä, ja
asioita­saatiin aikaan, koska hallituksessa
ei ollut ns. vanhoja jääriä, jotka olisivat jumittuneet juoksuhautoihinsa.
Peltosen johtoajatuksena puheenjohtajana oli, että kaikki hallituksen jäsenet ovat
juridisesti samanlaisessa asemassa riippumatta siitä, ovatko he kaupunginhallituksen vai asukkaiden valitsemia jäseniä.
– Halusin saada hallituksen jäsenille sen
tunteen, että he ovat niitä, jotka päättävät
– ei esimerkiksi yhtiön toimitusjohtaja tai
joku kaupungin viranhaltija. Tässä mielestäni myös onnistuin.
Hallitus sai tehdä työtään rauhassa ilman ulkopuolisten vaikutusyrityksiä, sillä
Lahden Taloihin ei kohdistunut yhtä vahvaa kiinnostusta kuin kaupunkikonsernin
joihinkin muihin yhtiöihin.
– Taseella mitattuna Lahden Talot oli
Lahden kaupunkikonsernin suurin yhtiö.
Silti kertaakaan paikallinen lehti ei haastatellut minua Lahden Talojen hallituksen
puheenjohtajan ominaisuudessa, Peltonen
kertoo.
Yhtiön uudessa strategiassa
korostui edelläkävijyys
Heti kautensa alussa uusi hallitus saattoi
päätökseen edellisen hallituksen aikana
valmistellun hankkeen yhtiön toimitilojen
ostamisesta omiksi. Tilojen sijainti Lahden
ydinkeskustassa ja kaksi sisäänkäyntiä katsottiin merkittäväksi tekijäksi myös vuokrataloyhtiölle. Lisäksi toimiminen omissa
tiloissa antoi mahdollisuuden remontoida tiloja omien vaihtuvien tarpeiden mukaan sekä suunnitella yhtiön tulevaisuutta myös toimitiloihin liittyvän varmuuden
pohjalta.
Näköpiirissä ollut palveluasumisen tarpeen voimakas kasvu johti Lahden Taloissa tarpeeseen muuttaa yhtiöjärjestystä.
Yhtiörakenneuudistuksen valmistelu aloitettiin hallituksen strategiamatkalla Luzernissa keväällä 2006, ja konsernirakenteeseen siirryttiin syyskuun alussa 2007.
Konsernirakenne antoi aiheen päivittää
yhtiön strategiaa. Uutta strategiaa hallitus
valmisteli useissa kokouksissa sekä strategiamatkallaan Barcelonassa. Katseet suunnattiin vahvasti tulevaisuuteen.
Vuonna 2008 uusitussa strategiassa korostui edelläkävijyys. Lahden Taloilla oli
rakennuttamisen ja kiinteistöjen ylläpidon
vahva ammattitaito, minkä johdosta hallitus katsoi, että yhtiön palveluja voisivat
käyttää myös Lahden lähikunnat. Työntöä tähän suuntaan arvioitiin tulevan palveluasumisen kasvusta, ja hallituskauden
lopulla Lahden Talot laajensi rakennuttamista oman yhtiön ulkopuolelle, kun
se perusparansi ja laajensi Lahden Vanhusten Asuntosäätiön Kannuskadun palvelutalon. Edelläkävijyydessä korostuivat
asiakkaan tarpeista lähtevät ratkaisut, rakentamisen ja ylläpidon korkea laatu sekä
elinkaariajattelu. Ensimmäinen näkyvä
askel­edellä­kävijyyden tiellä olivat Lanssikadun matala­energiatalot.
– Suomalaisissa kerrostaloissa ei vielä
ollut matalaenergiaratkaisuja, eikä matala­
energiatalojen rakentaminen olisi ollut
mahdollista ilman ison yhtiön volyymia
ja ammattitaitoa, Peltonen sanoo. – Myös
yhtiörakenteen muutos ja siihen liittyvä
palveluasumisen Lahden malli edustivat
kunnallisen vuokratalotoiminnan edelläkävijyyttä.
Tontinvuokrien tasauksella
asukkaat tasavertaiseen asemaan
Vuonna 2008 toteutettiin asukkaiden tasavertaisen ja oikeudenmukaisen kohtelun kannalta välttämätön tontinvuokrien
tasaus.­Tasaamattomien tontinvuokrien aikana kadun vastakkaisilla puolilla sijaitsevien talojen vuokrataso saattoi olla hyvin
erilainen sen mukaan, oliko talo vuokratontilla vai omistustontilla. Tontinvuokrien­
tasaus ei ollut kaikille asukkaille mieluinen; tasausta vastustivat ne asukkaat, joille tasaus merkitsi vuokran nousua, vaikka tasaus tasoittikin epäoikeudenmukaisia
vuokraeroja.
Pääomien ja tontinvuokrien tasaukset
saattoivat yksittäisten asukkaiden mielestä olla vuokrataloyhtiöiden fuusion mukanaan tuomia heikennyksiä. Juha Peltonen,
entinen Lahden Talojen asukas, pyrki korostamaan ison yhtiön mukanaan tuomia
lukuisia etuja.
– Lainojen konvertoinnin ja rakennusautomaation tuomia taloudellisia hyötyjä
ei olisi saatu yksittäisissä kiinteistöyhtiöissä. Myös Asukasviesti-lehti, yhtiön verk-
kosivut ja asuntojen sähköinen hakeminen
ovat fuusiohyötyjä, joita ei muuten olisi toteutettu.
– Vuokratalotoiminnan kannalta merkittävä asia oli se, että ara-vuokra-asuntojen tulorajat poistuivat. Sekä asukkaille että
yhtiölle arvokasta on myös se, että Lahden
Talojen vuokra-asuntotoiminta on eriytetty tuetun asumisen toiminnasta. Lahden
Talot on Lahdessa niin iso toimija, että se
määrittää koko kaupungin vuokratasoa ja
myös omistusasumisen hintatasoa.
Kiinteistökauppoja,
uudiskohteiden suunnittelua
Hallituskaudella 2005–2009 Lahden Talot­
teki lukuisia kiinteistökauppoja. Omien
toimitilojen lisäksi ostettiin Sykekadun talot, Paavolan pienkerrostalot, Aittapellonkatu 4, Yli-Kölli, Nikulankuja 1 sekä 94
prosenttia Vesijärvenkatu 36:n osakekannasta. Lisäksi uudisrakentaminen käynnistyi uudelleen. Vuoden 2009 alussa valmistui Lahden Talojen historian suurin
rakennushanke Kilpiäisten palvelukeskus.
Lisäksi kaudella aloitettiin Lanssikadun
matalaenergiatalojen laaja hankesuunnittelu sekä kolmen erityisryhmien asumiskohteen valmistelu.
Vuonna 2006 Lahden Talojen huoltopalvelut siirtyivät Lahden kaupunkikonsernin
kiinteistöpalveluyhtiöön LK Kiinteistöpalveluihin. Uuden yhtiön palvelukseen siirtyi Lahden Talojen korjaustoiminnasta,
kiinteistöhuollosta ja siivouksesta vastaava
henkilöstö, yhteensä 53 vakituista työnte-
Uudisrakentaminen käynnistyi Lahden Taloissa uudelleen hallituskaudella 2005–2009. Suurhankkeena
rakentui Lahden Talojen kaikkien aikojen suurin rakennushanke Kilpiäisten palvelukeskus.
kijää. Näistä noin puolet oli kiinteistönhoitajia, siivoojia 19, korjausmiehiä viisi ja esimiehiä kolme.
Yhtiön ja asukkaiden yhdessä valmistelema asukasdemokratiamallin muutos toteutettiin keväällä 2006 pidetyissä asukasvaaleissa. Niissä kaksi eniten ääniä saanutta
ehdokasta tuli ehdolle Lahden Talojen hallitukseen ja yhdeksän seuraavaa muodosti uuden elimen asukashallituksen. Samalla lakkautettiin alueneuvostot, jotka siihen
asti olivat valinneet asukasjäsenet Lahden
Talojen hallitukseen.
Juha Peltonen arvioi muutoksen järkeväksi. – Uusi malli edisti asukasdemokratiaa, sillä hallituksen ja asukashallituksen
jäsenet valittiin suoralla vaalilla. Alueneuvostojen rooli ja tehtävät olivat olleet monelle epäselviä, sillä eri alueilla ei ollut vastakkaisia intressejä, joita asukkaiden olisi
pitänyt valvoa.
41
Erityisasumisen kehitys toteuttajien silmin
merkiksi monen suunnan yhteistyöstä Kajaste kertoo häätöjen ennaltaehkäisystä,
jota sosiaalitoimi ja Lahden Talot ovat tehneet noin 10 vuoden ajan.
Mukkulan ja Jalkarannan palvelutalojen johtajat Tuula Tuomola ja Eila Salonen olivat tyytyväisiä korjauksiin, joita Lahden Talot teetti palvelutaloihin heti, kun talojen omistus ja ylläpito olivat siirtyneet sille. Myöhemmin Tuula Tuomola toimi kaikkien vanhusten palvelutalojen johtajana.
Vanhusten ja erityisryhmien asumispalvelut ovat nykyaikaistuneet 1990-luvun jälkeen laitosasumisen purkamisen myötä.
Lahden Taloilla on ollut kehityksessä vahva rooli, koska Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimen hallinnoimien palvelutalojen omistaminen ja ylläpitäminen on
määritetty sen tehtäväksi.
Erityisasumisen Lahden mallissa Lahden Talot rakennuttaa, omistaa ja ylläpi42
tää kiinteistöt ja kaupungin sosiaali- ja
terveystoimi vuokralaisena pyörittää toimintaa. Joitakin kohteita Lahden Talot on
vuokrannut muille palveluntuottajille kuten Eteva kuntayhtymälle, Päijät-Hämeen
sosiaalipsykiatriselle säätiölle ja Attendolle.
Eläkkeellä olevat Lahden kaupungin sosiaalijohtaja Risto Kajaste ja vanhusten palvelutalojen johtaja Tuula Tuomola kiittävät
eri tahojen yhteistyön toimivuutta. Esi-
Vanhusten asuntosäätiö kaupungin
operaattorina 1960-luvulla
Lahden kaupungin ensimmäinen vanhustentalo Hirsimetsäntie 64 valmistui vuonna 1963.
Talo oli tarkoitettu vanhuksille, jotka
eivät olleet laitoshoidon tarpeessa, mutta
joille selviytyminen ilman vesijohtoa, viemäriä ja keskuslämmitystä alkoi olla ylivoimaista.
Jo tuolloin myös Lahden Diakoniasäätiö alkoi tarjota vanhusten asumispalveluja: vanhainkodin toimina alkoi 1960-luvulla ja Erkonpuiston eläkekodin toiminta
vuonna 1978. Eläkekodin asunnot olivat
tavallisia vuokra-asuntoja, mutta diakonia­
säätiöllä oli löyhää yhteydenpitoa asukkaisiin. Myöhemmin diakoniasäätiö alkoi tarjota myös palveluasumista.
1960–1980-luvuilla vanhustentalot rakennutti ja omisti Lahden kaupunki. Kaupunki myös vastasi niiden korjauksista.
Asukasvalinnoista, palveluista sekä kunnossapidosta ja pikkuremonteista huolehti
puolestaan Lahden Vanhusten Asuntosäätiö. Ensin kaupungin vanhustentalo-omistusta hallinnoi asuntotuotantolautakunta ja asuntotoimisto. Vuoden 1981 alussa
omistus ja hallinnointi siirtyivät tekniselle
lautakunnalle ja tekniselle virastolle.
Muutoksia palvelutalojen
omistukseen ja toimintamalliin
Vuoteen 1990 mennessä Lahden kaupunki rakennutti omistukseensa 19 vanhustentaloa. Toimintamalli toimi muutoin hyvin,
mutta taloja ei juuri korjattu, mikä aiheutti­
piilevää korjaustarvetta. Korjaustarve paheni ajan myötä. Vuonna 1991 vanhustentalojen omistus velkoineen siirtyi Lahden
Vanhusten Asuntosäätiölle. Myöhemmin
useat vanhusten talot on myyty muun
muassa­Lahden Taloille tai ne on purettu.
Vuonna 2005 Lahden Taloille myytiin
kaksi palvelutaloa, jotka kaupunki oli rakennuttanut 1990-luvulla ja joita Lahden
Vanhusten Asuntosäätiö ylläpiti. Tuula
Tuomolan mielestä siirto edisti lahtelaista palveluasumista merkittävästi. Tuomola
kiittää Lahden Taloja hoiva-asumisen hyvästä haltuunotosta. Kun palvelutalot siirtyivät yhtiön omistukseen, Tuomola pääsi osallistumaan vanhojen palvelutalojen
korjausten ja uusien rakentamisen suunnitteluun.
– Jos rakennutetaan yhteistyöllä, lopputuloksesta tulee tilojen käyttäjän kannalta
onnistunut. Lisäksi on hyvä, että Lahden
Talot keskitti kaikkien palvelutalojen isännöinnin samalle isännöitsijälle.
2000-luvulla käänteentekevä asia vanhusten palveluasumisessa oli hoivahenkilöstön siirtyminen 3-vuorotyöhön. Näin
palvelutaloihin voitiin alkaa ottaa lähes
sairaalatason hoitoa tarvitsevia vanhuksia,
joita piti hoitaa myös yöllä. Muutos mah-
dollisti toisen merkittävän vaiheen eli laitoshoidon alasajon aloittaminen.
Tuomolan johtajakauden suurhankkeita
olivat Kilpiäisten palvelukeskus ja rakenteille lähtenyt Lehtiojan palvelukeskus.
– Vanhat vanhustentalot olivat kuin kerrostaloja, joissa vanhusten asunnot sijaitsivat pitkien käytävien varrella ja muut ihmiset olivat kaukana. Uudet palvelutalot
tehtiin yhteisöllisiksi: yhteiset seurustelutilat ja muut asukkaat ovat lähellä silloin,
kun vanhus kaipaa toista ihmistä vierelleen, Tuomola kuvaa muutosta.
Liikuntarajoitteisia ja vammaisia
tavallisten kaupunkilaisten joukkoon
Vielä 1990-luvulla Lahti osti muiden erityisryhmien paitsi vanhusten asumispalvelut hoitolaitoksista eri puolilta Etelä-Suomea. Esimerkiksi kehitysvammaisista iso
osa oli sijoitettu Lammille Ronnin kehitysvammalaitokseen. Kehitysvammaisten
asumisen nykyaikaistamisen ensimmäisiä
hankkeita Lahdessa oli ns. Launeenrinteen
asuntola, joka muodostui Vasamakatu 9:ssä
sijaitsevan kerrostalon kolmesta huoneistosta osavuorokautisine henkilökuntineen.­
Mastokadun talot Mukkulassa olivat tavallisia vuokrataloja, mutta yhden talon
kahteen kerrokseen sosiaali- ja terveystoimi remontoi liikuntarajoitteisille ja kehitysvammaisille soveltuvia asuntoja. Hanke
herätti ennakkoluuloja, mutta asukkaiden
mielestä järjestely toimi hyvin. Onnistuneena erityiskohteena Risto Kajaste muis-
taa myös Metsolankadun ja Kauppakadun
talot. Niihin tehtiin joitakin invavarusteisia asuntoja, ja tavallisten kaupunkilaisten
joukkoon sijoitettiin liikuntarajoitteisia ja
vammaisia asukkaita.
Uusimpia nykyaikaisen erityisasumisen ratkaisuja Lahdessa edustaa esimerkiksi Salinmäen palvelukoti, joka tarjoaa kehitysvammaisille sekä asumispalveluita että
iltapäivätoimintaa.
Asunnottomuuden vähentäminen
alkuun 2000-luvulla
2000-luvulle tultaessa ponnistelut kohdistuivat asunnottomiin, jotka oli keskitetty Kivikylänä tunnettuun 100-paikkaiseen
parakkikylään. – Yhteistyön pohja Lahden
Taloihin oli valmis, olivathan yhtiön toiminnot peruja kaupungin asuntotoimesta, johon sosiaalitoimella oli ollut luonteva
yhteys, Risto Kajaste sanoo.
Asunnottomuutta purettiin rakentamalla uutta ja hankkimalla yksittäisiä asuntoja. Kun Kivikylän parakkikylä purettiin,
sen asukkaista noin 80 sijoittui tavalliseen
asuntokantaan eri puolille kaupunkia ja
vain noin 20 tarvitsi erityisasumisen palveluja. Uusimpia asunnottomille suunnattuja
kohteita ovat Nikulankujan rivitalot, Launeen erityisasunnot sekä vuonna 2013 rakenteille lähtenyt Apilakadun asumispalvelukohde.
Asunnottomuuden hoidossa Kajaste
kuitenkin näkee vielä haasteita. – Jos tehdään liikaa erityisratkaisuja eikä saada
Nykyaikaista erityisryhmien asumista edustaa kehitysvammaisille tarkoitettu Etevan Lahden tukikeskus, joka valmistui vuonna 2011. Tukikeskuksen johtaja Jutta Tuominen keskuksen kuntoutushuoneessa
vuonna 2012.
kiertoa tuetusta asumisesta normaaliasumiseen, ongelmat pitkittyvät.
Mielenterveyskuntoutujien asumispalveluille tärkeitä kohteita ovat olleet Viherlaaksontielle vuonna 2005 saneerattu palvelukeskus sekä Kivikadulle joitakin
vuosia myöhemmin saneeratut Kivikadun
tukiasunnot.
– Myös mielenterveyskuntoutujien tilanne on haastava. Asumista on tuettava
muulla kuntouttavalla toiminnalla, sillä
asuminen ja arjessa selviytyminen tukevat
toisiaan, Kajaste sanoo.
43
Palvelutalojen ja erityisasuntojen omistajaksi
Entisten Mukkulan Puttien yhdestä kerrostalosta saneerattiin 2000-luvun alussa nykyaikainen vanhusten
palvelutalo. Nykyisin Ritatornin palvelutalossa asuu kehitysvammaisia.
Jo 2000-luvun alussa Lahden kaupunki oli
arvioinut, että sosiaali- ja terveysviraston
ja Lahden Talojen on tiivistettävä yhteistyötään erityisiä tukipalveluja tarvitsevien
henkilöiden asuttamisessa. Lisäksi Lahden
Talojen rooli Lahden kaupunkikonsernissa
alkoi vahvistua ja selkiytyä; kaupunki alkoi
asuntopoliittisten linjaustensa mukaisesti keskittää kaiken asuntojen omistuksen
Lahden Taloihin, ja erityisasumisen asuinkiinteistöjen omistus ja ylläpito määrittyivät yhtiön tehtäväksi.
44
Kun Lahden Talojen yhteistyö sosiaalitoimen ja myös muiden tahojen kanssa
vahvistui, alkoi avautua uusia mahdollisuuksia lisätä erityisasumisen määrää, laatua ja kustannustehokkuutta ja Lahden Taloille alkoi siirtyä kaupungin omistuksessa
olleita palvelutaloja. Ensimmäinen merkittävä siirto toteutui vuonna 2005, jolloin
kaupunki luovutti Lahden Taloille apporttina Jalkarannassa Tarjantie 56:ssa ja Mukkulassa Mastokatu 8:ssa sijaitsevat vanhusten palvelutalokiinteistöt.
Kiinteistöt oli rakennettu vuosina 1993
ja 1991, mutta molemmissa oli suurehkoja korjaustarpeita. Mukkulan palvelutaloon tehtiin julkisivuremontti, ja molempiin taloihin rakennettiin uudet hissit ja
saneerattiin vanhat, ja asuntoihin ja yhteistiloihin asennettiin sprinklausjärjestelmät.
Kiinteistöjen korjauskustannukset olivat
yhteensä noin 1,1 miljoonaa euroa, joihin
saatiin Aran avustuksia.
Omistuksen ja ylläpidon vaihdoksen
johdosta sosiaali- ja terveystoimen vuokrakulut kohteista alenivat merkittävästi, kun
sen maksettavaksi tuli ainoastaan omakustannusvuokra. Aiemmin palvelutalosta oli
pitänyt maksaa sekä vuokra että lainanlyhennykset ja korot.
Samana vuonna toteutettiin muitakin
vanhusten palvelutalojen saneerauksia,
joilla ennen kaikkea parannettiin palvelutalojen turvallisuutta. Lisäksi aloitettiin
Viherlaaksontie 28:n suursaneeraus Päijät-Hämeen sosiaalipsykiatrisen säätiön
käyttöön.
Matti Liukko (Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimen toimialajohtaja
2003–2009) sanoo Lahden olleen 2000-luvun puolivälissä Euroopan nopeimmin
ikääntyvä kaupunki. Näköpiirissä oli suuria haasteita, joihin haettiin ratkaisuja hyvässä yhteisymmärryksessä.
– Lahden Taloilla oli hyvät ja toimivat keskusteluyhteydet toimialamme henkilöstöön, ja ajatuksiamme ja toivomuk­
siamme kuunneltiin. Haasteitakin toki oli,
mutta yhdessä niihin löydettiin ratkaisut,
Liukko kertoo.
Kaupungin omistajaohjauksesta
uusia velvoitteita
Vuoden 2006 omistajapoliittisessa kannanotossa Lahden kaupunginvaltuusto edellytti, että osinkoina tapahtuvan tuloutuksen
sijasta Lahden Talot tekee aktiivista yhteistyötä sosiaali- ja terveystoimen kanssa etsittäessä ratkaisuja erityisryhmien asuntotarpeisiin. Vuotta myöhemmin valtuusto
määritti Lahden Talojen tehtäväksi rakentaa ja omistaa tavanomaisten vuokra-asuntojen lisäksi kaupungin sosiaali- ja terveystoimen hallinnassa olevat vanhusten
palveluasunnot ja muut erityisasunnot.
Uuden, entistä vahvemmin määritellyn
roolinsa velvoittamana Lahden Talot myös
haki kiinteistöjä, jotka voitaisiin järkevin
kustannuksin ottaa erityisasumisen käyttöön. Vuonna 2006 Lahden Kiinteistöhallinta Oy:n toiminnan alasajon yhteydessä
Lahden Talot osti Jalkarannassa sijaitsevan
Yli-Köllin palvelukeskuksen ja saneerasi
sen kehitysvammaisten käyttöön. Kohde
vuokrattiin Eteva kuntayhtymälle. Samana
vuonna Kerinkallionkatu 13:ssa sijaitseva
kerrostalo saneerattiin vanhusten palvelutaloksi, joka sai nimen Lepolakoti.
Tammikuussa 2007 ostettiin pientaloja käsittävä Nikulankujan kiinteistö päihdekuntoutujien käyttöön. Lisäksi Nikulankujalle rakennettiin päihdekuntoutujille
tarkoitettu rivitalo, joka valmistui vuonna
2009.
Eläkkeellä oleva erityispalveluista vastannut Lahden kaupungin sosiaalijohtaja
Risto Kajaste kiittää hyvää neuvottelu- ja
suunnitteluilmapiiriä, joka Lahden Talojen
ja sosiaali- ja terveystoimen välillä vallitsi.
– Ideoita esitettiin vapaasti, ja erityisryhmien asumisen ratkaisuja haettiin sekä
Lahden Talojen omistamat
erityisasuntokohteet 2005–2009
• Jalkarannan palvelutalo: vanhukset
• Kilpiäisten palvelukeskus: vanhukset ja
kehitysvammaiset
• Kojolanrinne: päihdekuntoutujat
• Kärpäsen palvelutalo: vanhukset
• Lepolakoti: vanhukset
• Merrasojanpuiston palvelukeskus:
kehitysvammaiset, maahanmuuttajat,
asunnottomat
• Mukkulan palvelutalo: vanhukset
• Nikulankuja I ja II: päihdekuntoutujat
• Ritatornin palvelutalo: vanhukset
• Viherlaaksontie 28: mielenterveyskuntoutujat
• Yli-Köllin palvelukeskus: kehitysvammaiset
Pääosa kohteista siirtyi yhtiörakennejärjestelyissä Lahden Palveluasunnot Oy:lle.
Kojolanrinne on myöhemmin myyty.
olemassa olevasta että uudesta kiinteistökannasta. Yhteinen kieli löytyi yllättävän
helposti, ja sosiaalitoimen edustajien ajatukset tulivat hyvin kuulluiksi. Ongelmatilanteissa Lahden Talojen isännöitsijät
ymmärsivät yhteisen edun, ja asiat saatiin
ratkaistuksi hyvässä hengessä.
Uudisrakentamisen ja suunnittelun
keskiössä palveluasuminen
Palveluasumiseen liittyi myös vuonna 2007
alkanut Lahden Talojen siihen mennessä
suurin rakennusprojekti Kilpiäisten palvelukeskuksen rakentaminen. Alun perin
palvelukeskusta oli kaavailtu kaupungin
omaksi hankkeeksi. Uuden linjauksen mukaisesti se rakennutettiin Lahden Talojen
tytäryhtiön Lahden Palveluasunnot Oy:n
omistukseen ja vuokrattiin pitkäaikaisella vuokrasopimuksella Lahden kaupungin
sosiaali- ja terveyspalveluille.
Palvelukeskus valmistui vuoden 2009
alussa. Se edusti uudenlaista palveluasumisen konseptia: vanhusten, kehitysvammaisten ja päiväkotilasten rinnakkaineloa
eräänlaisessa kyläyhteisössä. Asuntopaikkoja palvelukeskuksessa on 119, päiväkoti
on 81-paikkainen.
Vielä saman hallituskauden lopulla toteutui Lahden Talojen ensimmäinen konsernin ulkopuolinen rakennuttamiskohde,
Lahden Vanhusten Asuntosäätiön palvelutalon perusparannus- ja laajennustyö Metsäkankaalla Kannuskatu 6:ssa. Kohde luovutettiin loppukäyttäjälle helmikuussa
2009.
Kilpiäisten palvelukeskuksesta rakentui uudenlaista konseptia edustava kyläyhteisö, jossa päiväkotilapset
elävän samassa pihapiirissä vanhusten ja kehitysvammaisten kanssa.
Myös uudiskohteiden suunnittelun painopiste oli vahvasti palveluasumisessa.
Vuonna 2008 alettiin valmistella kolmea
erityiskohdetta. Mäntsäläntielle valmisteltiin sosiaali- ja terveystoimen käyttöön
Launeen erityisasuntoja, johon tuli 20
asuntoa maahanmuuttajille ja asunnottomille. Viereiselle tontille valmisteltiin Eteva kuntayhtymälle vuokrattavaa tukikeskusta, johon rakennettiin muun muassa 15
kehitysvammaisten asuntoa. Kolmantena
kohteena valmisteltiin vanhusten palvelu-
taloa Jalkarantaan Tarjantielle. Kohteeseen
tuli 57 palveluasuntoa muistihäiriöisille ja ympärivuorokautista hoivaa tarvitseville vanhuksille, ja se vuokrattiin Attendo
MedOne­Hoiva Oy:lle.
Kaikki uudet palvelu- ja erityisasunnot
suunniteltiin ja rakennutettiin Lahden Palveluasunnot Oy:n omistukseen, ja niiden
rakennuttamistehtävistä vastasi Lahden
Talot Oy. Hankkeisiin saatiin ARA:n investointiavustusta ja korkotukilainaa.
45
Yhtiöityksellä arava- ja palveluasuminen eri yhtiöihin
Sveitsin Luzerniin suuntautuneella strategiamatkalla Lahden Talojen hallitus ehti myös nauttia Sveitsin
upeista maisemista. Kuvassa Lahden Talojen toimitusjohtaja Juhani Jokelainen (vas.), hallituksen jäsen
Jaana Backman, hallintojohtaja Pertti Merenluoto (ed. selin), hallituksen jäsenet Markku Mäenpää, Juha
Rostedt ja Marika Sipilä sekä hallituksen puheenjohtaja Juha Peltonen.
Lahden Talot aloitti yhtiörakenneuudistuksen valmistelun hallituksen strategiamatkalla Sveitsissä keväällä 2006. Uudistuksen tarve oli ilmeinen ja ajankohta
suotuisa. Vuoden 2007 loppuun asti oli
voimassa varainsiirtoverolain väliaikainen
muutos. Sen mukaan vuokratalojen luovutuksista ei peritty varainsiirtoveroa, jos
vuokratalokiinteistön luovuttajana oli kunta tai sen omistama yhtiö ja vastaanottajana
46
kunnan omistama yhtiö tai yhtiön­omistama yhtiö. Lisäksi ehtona oli, että luovuttaja saa vastikkeeksi vastaanottavan yhtiön
osakkeita. Tämä merkitsi Lahden Taloille
suurta taloudellista etua, minkä johdosta
uudistus kannatti tehdä väliaikaisen muutoksen ollessa­voimassa.
Vuonna 2006 elettiin toimintaympäristössä, jota Lahden Talojen vanha yhtiömalli ei enää vastannut. Yhtiö omis-
ti myös vapaarahoitteisia vuokrataloja ja
erityisasuntoja, jotka erosivat tavallisista aravavuokrataloista paitsi käyttötarkoitukseltaan myös rahoitukseltaan ja juridiikaltaan. Juridiset erot koskivat muun
muassa vuokrasopimuksia.
Lisäksi asuntojen määrä oli kasvanut
noin 3 700:sta noin 5 400:aan. Kasvu näytti jatkuvan, olihan yhtiöön tarkoitus keskittää Lahden kaupunkikonsernin asuntoomaisuutta sekä erityisryhmien asuntojen
rakennuttaminen ja omistaminen.
Yhtiöittämisen syyt painottuivat erityisasumiseen. Erityistyhmien asunnoista oli
pulaa ja palvelutalohankkeiden toteuttajia
vähän. Erityisasumisen rahoitusmahdollisuudet olivat kuitenkin parantuneet, koska ARA myönsi hankkeisiin investointiavustuksia ja korkotukilainoja. Tavallisessa
vuokratuotannossa taas arava- ja korkotukilainotuksen nähtiin olevan supistumassa
ja vapaarahoitteisuuden kasvamassa.
Tärkeä painoarvo yhtiöityshankkeessa oli myös varautumisella yhtiön liiketoiminnan laajenemiseen. Lahden Talojen
rakennuttamis-, vuokraus- ja ylläpitopalveluja suunniteltiin tarjottavan myös Lahden Talot -konsernin ulkopuolelle. Aravayhtiö ei ollut kestävä ratkaisu kehittää
kiinteistöliiketoimintaa ja kasvattaa vapaarahoitteista kiinteistökantaa.
Kiinteistöt käyttötarkoituksen
mukaan eri yhtiöihin
Yhtiöityksessä Lahden Talojen kiinteistökanta haluttiin jakaa käyttötarkoituksen,
rahoituksen sekä käyttö- ja luovutusrajoitusten perustella eri yhtiöihin. Koska aravan rajoitukset ja säädökset koskevat vain
aravayhtiöitä, Ara-asuntokanta haluttiin
irrottaa muusta kannasta sekä jakaa vuokra-asuntoyhtiöksi ja erityisasuntoyhtiöksi.
Lisäksi haluttiin lisätä läpinäkyvyyttä: tuotot ja kulut sekä pääomat ja velat kohdistuisivat täsmällisesti siihen asuntokantaan,
jota ne koskivat. Tätä pidettiin tärkeänä
myös asukkaiden kannalta.
Uuden yhtiörakenteen avulla arvioitiin
voitavan kasvattaa liiketoimintaa ja ohjata palveluliiketoimintaa kilpailukykyisempään suuntaan, koska eri yhtiöissä toiminnan kannattavuutta olisi helpompi seurata.
Myös seutuyhteistyön arvioitiin luovan
mahdollisuuksia kasvattaa yhtiötä terveellä tavalla.
Uudistuksessa pidettiin tärkeänä, ettei se lisää kuluja eikä kasvata byrokratiaa,­
henkilökuntaa eikä hallintoa. Lahden kaupungin kannalta myönteisenä pidettiin
sitä, että yhtiöitys mahdollistaisi osingonjaon emoyhtiöstä.
Luovutushintojen ja verovaikutusten
selvittämisessä iso työ
Ensimmäisen kerran suunnitelmaa esiteltiin Lahden kaupunginhallitukselle 30.10.2006. Myös asukkaat kannattivat
hanketta, ja marraskuussa 2006 asukashallitus otti asiaan myönteisen kannan ja toivoi asia etenevän. Lahden Talojen hallitus
päätti 21.11.2006 yksimielisesti toteuttaa
yhtiörakenteen muutoksen. Sinetti hank-
keelle tuli joulukuussa, kun kaupunginhallitus kehotti Lahden Taloja jatkamaan
asian­valmistelua esitetyltä pohjalta.
Ensimmäisissä kaavailuissa konserniin hahmoteltiin emoyhtiö sekä tytäryhtiöt arava-asunnoille, vapaarahoitteisille
asunnoille ja erityisasunnoille. Nopeasti rakennetta kuitenkin yksinkertaistettiin:
vapaarahoitteiset asunnot sijoitettiin emoyhtiöön ja tytäryhtiöt päätettiin perustaa
vain arava- ja korkotukiasunnoille sekä erityisasunnoille.
Sisä-Suomen verovirastosta haettiin ennakkoratkaisua yhtiörakennejärjestyksen
vaikutuksista arvonlisäverotukseen. Maaliskuun alussa 2007 saatu päätös oli myönteinen: Liikkeen tai sen osan luovutuksessa tapahtuvasta tavaroiden ja palvelujen
luovuttamisesta ei tarvitse maksaa arvonlisäveroa, jos liiketoiminnan jatkaja ryhtyy
käyttämään luovutettuja tavaroita ja palveluja vähennykseen oikeuttavaan tarkoitukseen. Lisäksi sekä uusien että vanhojen
palvelutalojen investointien arvonlisäverot
voitaisiin vähentää ja jo maksettuja arvonlisäveroja palautettaisiin yhtiölle. Maksettuja arvonlisäveroja saatiinkin myöhemmin takaisin noin 625 000 euroa. Lisäksi
kiinteistöjen tasearvot ja Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimen vuokrat
alenivat.­
Kiinteistöjen luovutushintojen määrittely ja verovaikutusten selvittäminen teettivät paljon työtä. Lahden Talot sai verottajan
ennakkotiedon siirrettävän omaisuuden
arvosta 23.5.2007. Sen mukaan arvoksi ve-
rotuksessa määräytyi 189 864 140,06 euroa eli sama summa, joka hakemuksessa oli
esitetty. Veroasiamies kuitenkin ilmoitti,
ettei käytä oikeutta muutoksenhakuun, mikäli verotus toimitetaan tämän ennakkotiedon mukaan.
Yhtiörakennejärjestelyssä Lahden Taloja avusti Ernst & Young Oy. Päävastuun
valmistelusta kantoi varatuomari Kenneth
Stenbäck. Veroasioiden valmistelusta vastasi oikeustieteen lisensiaatti Ilkka Ojala.
Yksinkertainen yhtiömalli käyttöön
syyskuussa 2007
Uudet yhtiöt perustettiin minimiosakepääomalla huhtikuussa 2007, ja ne saivat
ARA:lta yleishyödyllisyysstatuksen. Toukokuun lopussa 2007 kaupunginhallitukselle esiteltiin valmis suunnitelma, ja käyttöön konsernirakenne otettiin 1.9.2007.
Emoyhtiö Lahden Talot Oy oli aravarajoituksista vapaa yhtiö, jonka tehtävänä oli
omistaa ja vuokrata vapaarahoitteisia asuntoja ja taloja. Emoyhtiö myös toimi hallinnointi- ja managementyhtiönä, joka vastasi kiinteistöjen ylläpidosta ja isännöinnistä,
rakennuttamispalveluista ja taloushallinnon palveluista sekä myi näitä palveluita tytäryhtiöilleen ja muille toimijoille. Emoyhtiöön jäi kahdeksan asuinkiinteistöä ja 13
liikehuoneistoa. Yhtiöllä oli 326 asuntoa, ja
sen liikevaihto oli 1,6 miljoonaa euroa.­
Lahden Asunnot Oy:n tehtävänä oli
omistaa arava-asuntoja ja vuokrata niitä
yksityishenkilöille. Yhtiö oli yleishyödyllinen ja sekä yhtiö että sen talot ja asunnot
Ensimmäisessä konsernimallissa vapaarahoitteisille asunnoille kaavailtiin omaa tytäryhtiötä. Nopeasti
kuitenkin todettiin, ettei sitä tarvita, vaan vapaarahoitteiset asunnot voidaan sijoittaa emoyhtiöön.
aravarajoitusten piirissä. Yhtiön hallitukseen tuli myös asukkaiden edustus, ja asukasdemokratia siirtyi tähän yhtiöön. Lahden Asunnot Oy:öön siirrettiin apporttina
noin 4 800 asuntoa, ja sen vuoden 2007 liikevaihdoksi budjetoitiin 26,4 miljoonaa
euroa.
Myös Lahden Palveluasunnot Oy oli
yleishyödyllinen yhtiö. Siihen sijoitettiin
vanhusten palvelutalot ja muut erityisryhmien talot, ja sen tehtävänä oli omistaa ja
vuokrata palvelutaloja sekä erityisryhmien­
taloja. Lisäksi sen oli tehtävä tiivistä yh-
teistyötä kaupungin sosiaalitoimen kanssa.
Lahden Palveluasuntoihin siirrettiin apporttina seitsemän palvelutaloa, joissa oli
noin 260 asuntoa. Alkuvaiheessa sen liikevaihto oli 1,4 miljoonaa euroa.
47
Juha Peltonen korostaa, ettei yhtiöittäminen ollut
Lahden kaupungin omistajaohjausta, vaan ajatus
syntyi yhtiön sisällä.
48
Juha Peltonen: Ajatus yhtiöittämisestä ei ollut omistajaohjausta
Kaupungin omistajaohjaus määrittää, mutta ei kahlitse
Selväpiirteinen prosessi kaikkien eduksi
Yhtiön johdolla ja omistajalla luontevaa yhteistyötä
Lahden Talojen yhtiöitysprosessi vuosina
2005–2007 sujui yhtiön hallituksessa varsin helposti, mutta teetti paljon työtä yhtiön operatiivisessa johdossa. Näin kertoo Juha Peltonen, joka toimi Lahden Talot
Oy:n hallituksen puheenjohtajana vuosina
2005–2009. Lahden Talojen uusi konsernirakenne otettiin käyttöön 1.9.2007.
– Minulle jäi prosessista hyvä fiilis. Se
oli selväpiirteistä työtä, jolla oli järkevät
perustelut ja sekä asukkaiden että Lahden
kaupungin etuja palveleva tarkoitus.
Yhtiöittäminen ei ollut Lahden kaupungin omistajaohjausta, vaan idean esitti toimitusjohtaja Juhani Jokelainen. Vuoteen
2005 tultaessa Lahden Talojen toiminta oli
vakiintunut – oli aika alkaa kehittää toimintaa. Kun asia oli mietitty valmiiksi, siitä informoitiin kaupunkia.
– Kilpiäisten palvelutalo oli päätetty rakentaa, ja nähtävissä oli, että palveluasuntojen rakentaminen alkaa kasvaa, Peltonen
kertoo. – Palvelutalojen rakennuttaminen
ja vuokraaminen oli kuitenkin syytä keskittää omaan erilliseen yhtiöönsä, jotta ei
syntyisi käsitystä, että tavallisten vuokraasuntojen asukkaiden rahaa käytetään palveluasuntoihin.
Keväällä 2006 Lahden Talojen hallitus ja
johto tekivät strategiamatkan, jonka aikana
uutta yhtiörakennetta ideoitiin.
– Me puheenjohtajat, Juha Rostedt ja
minä, olimme tiukkoina, että mitään uusia
hallintohimmeleitä ei rakenneta, Peltonen
kertoo. – Yhdessä toimitusjohtaja Jokelaisen kanssa hahmottelimme paperille yhtiörakenteen mallia, jonka seuraavana päivänä esittelimme muulle porukalle.
Yhtiölle mahdollisuus omaan
tuotekehitykseen
Prosessi eteni nopeasti ja työllisti operatiivista johtoa tiiviisti. Kysymys tasearvoista, joilla kiinteistökanta jyvitetään eri yhtiöihin, oli mutkikas ja vaati perusteellisia
laskelmia. Lisäksi Lahden Talot yhtiöityshankkeellaan toimi alansa edelläkävijänä,
joten se ei voinut ottaa mallia mistään toisesta vuokrataloyhtiöstä, vaan malli oli rakennettava itse. Sittemmin lahtelaista pal-
velutalojen ja erityisasuntojen tuottamisen
toimintamallia onkin alettu kutsua Lahden
malliksi.
Konsernirakenne
avasi
näköaloja omaan tuotekehitystoimintaan, johon
Lahden Taloilla kokonsa puolesta oli muutenkin mahdollisuudet. Yhtiöityksen jälkeen vuonna 2008 konsernin strategiaan
tehtiinkin pieni, mutta merkittävä uudistus, kun siinä alettiin puhua Lahden sijasta
Lahden talousalueesta.
– Näin konsernille avautui mahdollisuus toimia koko Päijät-Hämeessä. Vuonna 2011 tähän mahdollisuuteen myös
tartuttiin, kun Lahden Talot sopi rakennuttavansa vanhusten palvelutalon Hollolaan,
Juha Peltonen huomauttaa.
– Omaa tuotekehitystä Lahden Talot on
toteuttanut myös rakennuttaessaan Lanssikadun matalaenergiatalot. Toiminta energiatehokkuuden parantamiseksi on myös
valtakunnallisesti merkittävää edelläkävijän työtä.
Lahden Talot Oy:n toiminnan alkaessa investointiensa omarahoitusosuudet. LiLahden kaupunki ei ollut linjannut omaa säksi arvioitiin, että vaatimus osingon
omistajapolitiikkaansa. Kun Mika Mäkinen­ maksamisesta kaupungille oli huonosti sovuonna 1999 aloitti Lahden kaupungin ra- vellettavissa yleishyödylliseen vuokratahoitusjohtajana, hänen ensimmäisenä­ loyhtiöön. Osingon tulouttamisen sijasta
tehtävänään oli laatia konserniohje eli määrättiin, että Lahden Talojen on tehtämuodollinen ohjausmekanismi, jota sovel- vä yhteistyötä sosiaali- ja terveysviraston
lettaisiin kaupungin kaikkiin tytäryhtiöi­ kanssa vaikeasti asutettavien henkilöiden
hin. Tässä ensimmäisessä omistajapoliit- asuttamisessa. Yhteistyö alkoi siten, että
tisessa ohjauksessaan kaupunki edellytti, sosiaalitoimi alkoi osoittaa asukkaat tietettä sen omistamien yhtiöiden operatii- tyihin Lahden Talojen asuntoihin ja vastasi
vinen johto informoi kaupunkia yhtiöitä asuntojen vuokrista.
koskevista suurista muutoksista.
Omistajaohjauksensa alkuvuosina kauSamoihin aikoihin alkoi keskustelu punki myös kehitti mittareita Lahden Takaupungin omistamien yhtiöiden roolis- lojen toiminnan kustannustehokkuuden
ta. Kaupungin omistajuutta tarkasteltiin ja asukastyytyväisyyden seuraamiseksi.
kriittisesti, ja keskustelua käytiin siitä, mit- Vuonna 2004 määriteltiin, että Lahden Takä yhtiöt myydään pois, mitkä pidetään ja lojen asuntojen käyttöasteen on oltava vämitä yhtiöiltä odotetaan. Yleisvaatimuk- hintään 98 prosenttia ja asuinrakennusten
seksi tuli, että yhtiöt maksavat kaupungil- poistojen vuoteen 2009 mennessä 2,5 prole osinkoa. Yhteistyötä tiivistettiin myös senttia. Lisäksi Lahden Talojen piti optisiten, että kaupungin edustajat alkoivat moida lainasalkkunsa niin, etteivät yhtiön
osallistua tytäryhtiöiden hallitustyöskente- korkokulut koron nousun takia kasva yhlyyn. Lahden Talojen hallituksen kokouk- den tilivuoden aikana enempää kuin 300
sissa kaupunkia edusti Mika Mäkinen.
000 euroa.
Vuonna 2002 määritettiin, että Lahden
Talot pysyy kaupungin omistuksessa. Sa- Konserni syntyi sekä omistajan
malla kaupunki linjasi, ettei se sijoita yh- että yhtiön tarpeesta
tiöön lisää omia pääomia, vaan yhtiön pi- Vaikka Lahden Taloilta ei edellytetty osintää omalla tulorahoituksellaan rahoittaa gon tulouttamista kaupungille, tuloutus
pysyi mukana omistajapoliittisissa keskusteluissa. Vuonna 2006 kaupunki täsmensi omistajapoliittisen ohjauksensa suuntaviivoja ja totesi, että tuloutuksen sijasta
se edellyttää Lahden Talojen tekevän aktiivista yhteistyötä kaupungin sosiaali- ja
terveystoimen kanssa etsittäessä ratkaisuja erityisryhmien asuntotarpeisiin. Yhteistyön tavoitteena piti olla Lahden Talojen
osaamisen hyödyntäminen ja kaupungin
vastattavaksi tulevien investointien rahoitusvastuun pieneneminen.
Yhtiön rooli täsmentyi edelleen vuonna 2007 kaupungin linjatessa, että Lahden
Talojen tehtävänä kaupunkikonsernissa
oli paitsi omistaa ja ylläpitää tavanomaisia
vuokra-asuntoja, myös rakentaa ja omistaa
sosiaali- ja terveystoimen hallinnassa olevia vanhusten palvelutaloja ja muita erityisasuntoja. Oltiin edetty vaiheeseen, jossa järkeväksi vaihtoehdoksi nousi Lahden
Talot Oy:n yhtiöittäminen siten, että palvelu- ja erityisasuminen ovat eri yhtiössä
kuin aravavuokra-asuminen.
– Monissa muissa kaupungeissa vuokratalojen fuusioimisen jälkeen vuokrataloyhtiöt olivat alkaneet elää omaa elämäänsä.
Lahden Talot on ainoa kunnallinen vuokrataloyhtiö, joka lähti kehittämään toimintaansa määrätietoisesti. Konserni syntyi
– Lahdessa on alettu ymmärtää, että Lahden Talot
on kaupungin todellinen kumppani ja työkalu, jonka
avulla pystytään kehittämään koko kaupunkiseutua, sanoo Lahden kaupungin konsernipalvelujohtaja Mika Mäkinen.
49
kea tapa toimia. Näin varmistetaan, ettei
palvelutaloja jää tyhjäksi eikä asukkaiden
tarvitse muuttaa paikasta toiseen.
Vuoden 2007 jälkeen Lahden Talojen ja
Lahden kaupungin yhteistyö jatkoi tiivistymistään. Osinkokeskustelussa päädyttiin
vuonna 2013 siihen, että Lahden Talot tulouttaa kaupungille 500 000 euron osingot.
Mäkinen pitää ratkaisua loogisena jatkumona vuosien kehitykselle. – Uskon että
ratkaisu on pysyvä ja tuottovaatimus pysyy
samantasoinen tulevaisuudessakin.
sekä omistajan että yhtiön tarpeesta, eikä
siinä benchmarkattu ketään, kertoo Lahden kaupungin konsernipalvelujohtaja
(ent. rahoitusjohtaja) Mika Mäkinen.
– Yhtiöittämisessä sekä palveluasuntojen tuottamisen ja ylläpidon kehittämisessä
Lahti oli aikaansa edellä, sanoo myös Lahden kaupungin asuntoasiainpäällikkö Ari
Juhanila. – Sittemmin valtiovalta on kannustanut kuntia tämäntyyppiseen toimintaan ja todennut, että Lahden malli on oi50
Kaupungin asuntojen omistus
pysyi osin hajaantuneena
Jo omistajaohjauksensa alkuvuosina Lahden kaupunki pyrki selkiyttämään omistamiensa yhtiöiden ja muiden toimijoiden
roolia sekä yhtiöiden välistä tehtävänjakoa.
Osana omistajapoliittista ohjausta kaupunki päätti keskittää asuntojen omistuksen
Lahden Taloihin, minkä johdosta merkittävä omistus YH Suomesta myytiin.
Omistajaohjauksessaan kaupunki myös
alkoi edellyttää, että Lahden Talot kehittää yhteistyötä Lahden Vanhusten Asuntosäätiön kanssa. Vanhusten Asuntosäätiön­
ja sosiaali- ja terveysviraston yhteistyö ei
ollut edennyt kaupungin toivomalla tavalla, vaikka palvelutalojen omistaminen
oli lisätty kuuluvaksi säätiön toimialaan.
Vuosien­2005–2006 omistajapoliittisissa
linjauk­sissa kaupunki päätti jatkaa yhteistyötä Lahden Talojen kanssa eri tyyppisten
asumistarpeiden tyydyttämiseksi.
Kun Lahden Talojen tehtäväksi määriteltiin vuokratalotoiminnan ohella rakentaa ja omistaa sosiaali- ja terveystoimen
hallinnassa olevia vanhusten palvelutaloja ja muita erityisasuntoja, oli selvää, että
yhtiön ja säätiön toiminnat menivät päällekkäin.
– Kokonaisuus ei välttämättä ole johdonmukainen. Se ei kuitenkaan haittaa
kaupunkia niin kauan, kuin se toimii, Ari
Juhanila sanoo
– Lahden kaupunki on myynyt omistamiaan yhtiöitä, mutta säätiötä ei voida
myydä. Säätiömuodossa on myös hyviä
puolia, koska säätiö voi esimerkiksi saada
toimintaansa Raha-automaattiyhdistyksen
avustuksia.
Lahden Talojen toiminta menee päällekkäin myös Oppilastalo Oy:n kanssa.
Oppilastalon fuusioiminen Lahden Taloihin onkin ollut esillä aika ajoin. Viimeksi
vuonna 2013 Lahden kaupunginvaltuusto kuitenkin torjui Oppilastalon myynnin
Lahden Taloille. – Oppilastalon yhdistäminen Lahden Taloihin pysyy keskusteluissa
tulevaisuudessakin, Mika Mäkinen uskoo.
Lahden Talot kaupungin työkalu
ja tärkeä kumppani
Sekä Mika Mäkinen että Ari Juhanila näkevät, että Lahden Talojen rooli Lahden kaupunkikonsernissa on vahvistunut ja monipuolistunut vuosien varrella. Osa yhtiössä
toteutetuista muutoksista on ollut kaupungin omistajaohjausta, osa taas lähtöisin yh-
tiön operatiivisesta johdosta. Juhanilan
käsityksen mukaan yhtiön ja kaupungin
johdossa ajatellaan samansuuntaisesti eli
kannattavuus edellä, minkä johdosta ristiriitoja ei ole.
– Yhteistyö on hyvää ja luonnollista
ja keskusteluyhteydet luottamukselliset.
Vuokra-asuntomarkkinoiden muuttumisen myötä Lahden Talojen tehtäväksi on
muotoutunut tarkkaan harkittujen erityiskohteiden toteuttaminen. Jos kaupunkiin
tarvitaan vuokra-asuntoja, ainoa vaihtoehto ei ole rakentaa aravavuokrataloa Lahden
Talojen omistukseen, Juhanila muistuttaa.
Lahden kaupungin maankäyttö käy
vuosittain rakennuttajaneuvottelut eri tahojen, myös Lahden Talojen, rakennuttamistarpeista. Neuvotteluissa kaupunki tuo
esille myös toiveensa ja tarpeensa. Kaupunki myöntää Lahden Taloille tontit, lisäksi se
seuraa yhtiön asukasvalintoja ja tarvittaessa käy niitä koskevia neuvotteluja.
Lahden Talojen aravarahoitteisten asuntojen asukasvalintoja ohjaavat valtion määrittelemät ohjeet, jotka perustuvat asunnon
tarpeeseen. Niiden rajoissa yhtiö voi itsenäisesti valita asukkaansa; perusteiden toteutumista valvoo kaupungin asuntotoimi.
– Tulorajoja ei enää ole, joten Lahden
Talojen ensisijainen tehtävä ei ole asuttaa
ns. sosiaalisesti haastavia asiakkaita, Juhanila sanoo. – Lahdessa vuokra-asuntojen tarjonta vastaa kysyntää ja haastavat
asiakkaat hajaantuvat eri vuokranantajille.
Tämän johdosta ongelma-alueita tai -talo-
ja ei synny, mikä on nostanut Lahden Talojen statusta.
Mäkinen muistuttaa, että Lahden Talojen perustehtävä suurena asumispalveluiden tuottajana tukee kaupunkia. Lisäksi
yhtiöllä on suuri rooli erityisryhmien asuttamisessa. Toimintakonsepti on hyödyllinen ja toimiva, sillä Lahden Talot pystyy
hyödyntämään ARA:n tuet sekä vähentämään rakentamisen arvonlisäverot, millä
on iso taloudellinen merkitys.
Johtavat virkamiehet eivät väheksy
myöskään Lahden Talojen myönteistä imagoa. Kun Lahti alkoi profiloitua ympäristökaupungiksi, Lahden Talot otti ympäristöasiat toimintansa keskiöön muun muassa
rakennuttamalla matalaenergiatalot ja järjestämällä asukkaiden vedensäästökilpailun. Myös asumispalveluiden tarjoaminen
asunnottomille on kääntynyt yhtiön eduksi ja nostanut sen imagoa.
Lahden alueella on seudullinen asuntostrategia, ja Lahden kaupungin asuntotoimi toimii seudullisesti. Palvelutalon rakentaminen Hollolaan nivoutuu tähän
seudullisuuteen. Palvelutalohanke ei ollut
ainoastaan Lahden Talojen strategian mukainen, vaan myös omistajan intresseissä
olevaa yhtiön kasvattamista.
– Lahdessa on alettu ymmärtää, että
Lahden Talot on kaupungin todellinen
kumppani ja työkalu, jonka avulla pystytään kehittämään koko kaupunkiseutua,
Mäkinen sanoo.
Lahden Talojen rooli Lahden kaupunkikonsernissa on vahvistunut ja monipuolistunut vuosien varrella. Yhtiön ja kaupungin johdossa
ajatellaan samansuuntaisesti, minkä johdosta
ristiriitoja ei ole.
51
Ympäristöasiat ja kestävä kehitys
kaiken toiminnan keskiöön
Vuonna 2007 Lahden Taloissa toteutettiin biojätteen lajittelun tehostamisen Bioporkkana-hanke. Hankkeessa mukana olleille asukkaille jaettiin rei’itetyt biojäteastiat ja puolen vuoden tarvetta vastaava määrä
maissitärkkelyksestä valmistettuja biojätepusseja.
Toimintansa alusta lähtien Lahden Talot oli
kiinnittänyt huomiota ympäristöasioihin
ja kestävään kehitykseen. Yhtiön hallituskaudella 2005–2009 ympäristöasiat saivat
tärkeän painoarvon Lahden kaupunkiseudun elinkeino- ja kilpailukykystrategiassa. Kaupunkiseudun strategian painotusten johdosta Lahden Talot otti ympäristöä
säästävät ratkaisut entistäkin vahvemmin
toimintansa keskiöön ja alkoi kiinnittää
vielä aiempaakin voimakkaammin huomiota energiansäästöön sekä kestävään kehitykseen kiinteistöjen koko elinkaaressa.
Ensimmäinen ympäristöohjelma valmistui vuonna 2008. Se linjasi tavoitteet,
toimenpiteet ja vastuut, joiden mukaan
ympäristöasiat otetaan huomioon rakennettaessa uusia kiinteistöjä sekä perusparannettaessa ja ylläpidettäessä olemassa
olevaa kiinteistökantaa.
Asuinkiinteistöjen ympäristötavoitteiksi asetettiin lajittelun lisääminen sekä jätemäärien ja vedenkulutuksen vähentäminen. Toimiston ympäristötavoitteita
ohjelmassa olivat jätteiden lajittelun kehittäminen sekä toimiston sähkönkulutuksen, tulostamisen ja paperinkulutuksen vähentäminen.
Energian- ja vedenkulutusta
suitsimaan
Osana ympäristöä säästäviä ratkaisuja
Lahden Talot jatkoi kiinteistöautomaation ja kaukovalvonnan kehittämistä. Vuonna 2006 yhtiö toteutti investointeja, joiden
52
tavoitteena olivat merkittävät säästöt lämmityskuluissa. Automaatiojärjestelmän ja
kaukovalvonnan modernisointia sekä laajennusta jatkettiin vuonna 2007, ja toimenpiteillä saavutettiin energiakustannuksissa
noin kuuden prosentin säästöt.
Rakennusautomaatiojärjestelmän parantaminen jatkui edelleen vuonna 2008,
kun osa kiinteistöyhteyksistä muutettiin
toimimaan internetin välityksellä. Muutosten ansiosta lämmityskuluissa saavutettiin
taas uusi parin prosentin säästö.
Lisäksi aloitettiin vedensäästöön liittyvät toimenpiteet. Keväällä 2008 alkoi hanke, jossa seurattiin Lahden Talojen asuinkiinteistöjen vedenkulutusta. Seuranta
osoitti, että joissakin kiinteistöissä vettä kului silmiinpistävän paljon. Seurantahankkeen mukaiset vesikalusteiden ja wcistuinten uudistamiset ja huollot aloitettiin
vuonna 2009 juuri niistä kiinteistöistä, joiden vuorokautinen keskimääräinen vedenkulutus oli suuri.
Hankkeen tavoitteena oli alentaa keskimääräistä asukaskohtaista vedenkulutusta
164 litrasta 130 litraan vuoteen 2011 mennessä.
Lahden Talojen energiatehokkaan rakentamisen lippulaivaksi nousi matalaenergiatalojen rakennushanke Niemen
Lanssikadulla. Talojen rakentaminen alkoi vuonna 2009. Toteutuksessa huomiota kiinnitettiin muun muassa rakennusten
tiiviyteen, ulkoseinien sekä ylä- ja alapohjan lämmöneristeisiin sekä oviin ja ikku-
noihin. Energiansäästön lisäksi hankkeen
painopisteinä olivat hyvä sisäilma ja äänieristys.
Asukastoiminnassa huomio
jätteiden lajitteluun
Ympäristöasiat saivat vahvan roolin myös
asukastoiminnassa. Kevään 2006 vaaleissa valitun asukashallituksen toimikunnista
yksi oli ympäristötoimikunta. Toimikunta otti roolin asukastoiminnan ja asukkaiden vastuullisen energiankäytön veturina. Sen ensimmäinen merkittävä hanke oli
biojätteen lajittelun tehostamisen Bioporkkana-hanke, joka toteutettiin yhteistyössä­
Päijät-Hämeen Jätehuolto Oy:n kanssa
vuonna 2007. Hankkeessa oli mukana noin
viidennes Lahden Talojen asunnoista ja
asukkaista.­
Hankkeen alussa asuntoihin jaettiin uudenlaiset, rei’itetyt biojäteastiat ja puolen
vuoden tarvetta vastaava määrä maissitärkkelyksestä valmistettuja biojätepusseja.
Tarkoituksena oli innostaa asukkaat biojätteen lajitteluun ja siten parantaa lajittelutulosta.
Bioporkkana täytti tavoitteensa ja tehosti biojätteen lajittelua. Kaikissa hankkeeseen osallistuneissa kiinteistöissä biojätteen määrä kasvoi keskimäärin 14
prosenttia. Voittajakiinteistön Mummonkatu 2 ja 4:n biojätekertymä lähes kaksinkertaistui, ja muutamissa muissakin kiinteistöissä kertymä kasvoi 50–80 prosenttia.
Kun biojätteen määrä hankkeen alussa oli
keskimäärin 38 kiloa asukasta kohti vuodessa, hankkeen lopussa määrä oli reilut
viisi kiloa suurempi eli noin 43 kiloa asukasta kohti vuodessa.
Bioporkkana-hankkeen ansiosta myös
asukkaiden suhtautuminen lajitteluun
muuttui myönteisemmäksi. Hankkeen lopussa toteutetussa asukaskyselyssä 68 prosenttia vastaajista piti jätteiden lajittelua
tärkeänä – hankkeen alussa sitä mieltä oli
ollut vain reilut puolet vastaajista.
Ympäristötoimikunta jatkoi jätehuollon
kehittämistä myös Bioporkkana-hankkeen
jälkeen. Vuonna 2009 se järjesti asukastoimikuntien jäsenille suunnatut jäteiltamat, joihin osallistui myös kuljetusliikkeen
edustaja. Iltamakeskustelun seurauksena päätettiin kokeiluluonteisesti laajentaa
lasi- ja metallijätteen keräystä joihinkin
uusiin kiinteistöihin.
Uusi lajittelun kehitysaskel Lahden Taloissa otettiin vuonna 2009, kun kiinteistöjen keräyspaperiastioita korvattiin Moloksyväkeräyssäiliöllä.­ Molok-säiliöt­ tehos­tivat­
paperinkeräystä, pienensivät kustannuksia
sekä vähensivät kuljetusliikkeiden liikennöintiä kiinteistöjen pihoilla.
Vuonna 2013 Lahden Talot yhdessä
asukkaiden ympäristötoimikunnan, PäijätHämeen Jätehuollon ja Hämeen Kuljetuspisteen kanssa alkoi suunnitella asukkaille
suunnattua Luukuta Oikein -lajittelukilpailua.
Vuonna 2009 Lahden Talojen kiinteistöjen keräyspaperiastioita korvattiin Molok-syväkeräyssäiliöllä. Ympäristötoimikunnan puheenjohtaja Ritva Kytönen työnsi keräyspaperia Loviisankatu 14:n Molokin kitaan.
53
2009–2013
Edellisen hallituksen linjavalintojen vakauttamisen vuodet
Rohkeita ratkaisuja kiinteistökaupoista
rakennuttamiseen
– Myynti on kova ratkaisu sekä yhtiön
että asukkaiden kannalta, mutta pidän hyvänä, että kauppoja uskallettiin tehdä. Näkökulmana oli, että kiinteistöistä voidaan
myös luopua, jotta rajalliset korjausrahat
voidaan sijoittaa järkevästi. Myynnistä saadut rahat taas voidaan sijoittaa uudisrakentamiseen, Nissinen sanoo.
Kauppoihin perehdyttiin huolellisesti, kohteista tehtiin arviokirjat, ja myynnin hoiti ulkopuolinen taho. Kauppaehtoihin sisältyi asukkaiden asumisoikeus ja
entinen vuokrataso erikseen määritellyksi
ajaksi.
Vuonna 2012 Lahden Talot Oy:n hallitukseen kuuluivat lääkäri Tuija Nurmi (oik), liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa (vpj), tarkastaja Pasi Kousa (3.oik), päätoimittaja Jarkko Nissinen (pj) ja työntutkija Riitta Erviä (4. vas.)
Kuvassa lisäksi kaupungin edustaja, konsernipalvelujohtaja Mika Mäkinen (vas), hallituksen sihteeri, hallintojohtaja Pertti Merenluoto (2.vas), toimitusjohtaja Juhani Jokelainen ja kutsuttuna asiantuntijana kiinteistöjohtaja Eero Lukkarinen (5. vas).
54
– Palveluasuminen on kasvanut Lahden Taloissa niin
suureksi, että hallitustyöskentelyä on ehkä eriytettävä nykyistä enemmän, sanoo Lahden Talojen hallituksen puheenjohtaja (2009–2013) Jarkko Nissinen.
Vuosina 2009–2013 Lahden Talojen toiminnan painopiste oli yhtiön toiminnan vakauttamisessa edellisen hallituksen tekemien linjavalintojen
mukaiseksi. Vuosia sävytti aktiivinen uudisrakentaminen ja perusparantaminen sekä useat kiinteistökaupat.
Oppilastalojen osto oli esillä jo Jarkko Nissisen (hallituksen puheenjohtaja 2009–2013)
puheenjohtajakaudella ja toisen kerran
pian Nissisen kauden päättymisen jälkeen.
Nissisen mielestä fuusio olisi tuonut hyötyjä. Asia kuitenkin kilpistyi Lahden kaupunginvaltuuston torjuvaan kantaan myös
jälkimmäisellä kerralla 25.11.2013.
Vuonna 2010 Lahden Asunnot myi Ah-
tialassa Sipurantie 6–8:ssa sijainneet 116
asuntoa Suhola-yhtiöt Oy:lle ja Kärpäsessä
Päivärinteenkatu 17, 19 ja 21:ssa sijainneet
kolme vanhaa pienkerrostaloa Asunto Oy
Lahden Pikku-Kärpäselle. Taloissa oli yhteensä 30 pienasuntoa.
Samana vuonna Lahden Palveluasunnot
osti Alkuasunnot Oy:ltä Kivikatu 5:n kaksi kerrostaloa, joiden 60 pienasuntoa olivat
olleet nuorisoasuntokäytössä. Toisesta talosta tuli tavallinen vuokratalo, toinen talo
vuokrattiin Päijät-Hämeen sosiaalipsykiatriselle säätiölle.
Vuonna 2012 Lahden Talot myi Kytölässä Vitikankatu 5:n rivitalokohteen Audeo Oy:lle ja Ämmälässä Kaukasenkatu
2:n rivitalokohteen Asunto Oy Kaukasenkatu 2:lle, jonka omistaa A1 Asunnot Oy.
Hallituksessa työtä omistajalle
ja tukea yhtiön johdolle
Jarkko Nissinen johtoajatuksena hallituksen
johdossa oli, että hallitus tekee työtä omistajalle ja tukee toimitusjohtajaa. Toiminnassa pitää olla tulevaisuuteen katsova ote: tulevan suunnitteluun on käytettävä vähintään
puolet ajasta. Mielessä on pidettävä myös
asukkaat, hehän ovat toiminnan kannalta
keskeisiä, eli hallitus tasapainottelee omistajan, yhtiön ja asukkaan edun välillä.
Puheenjohtajakautensa merkittävistä
asioista Nissinen antaa tunnustuksen Lahden Talojen toimivalle johdolle ja henkilöstölle; hallituksen osuutena oli varmistaa
toimintamahdollisuudet ja antaa johdon
tarvitsema tuki.
– Edellinen hallitus oli tehnyt oikeita
linjavalintoja, minun kaudellani oli tärkeää­
vakauttaa toiminta niiden mukaiseksi.
Pyrin saamaan hallitukseen yhtiön johtoa sparraavan otteen ja onnistuinkin siinä. Toimitusjohtajaa ei tarvinnut patistella,
vaan pikemminkin oli se positiivinen ongelma, että välillä oli ns. pidettävä henkseleistä kiinni! Nissinen kertoo.
Lahden Talojen asunnot muodostavat
merkittävän osan Lahden asuntokannasta,
ja yhtiö vaikuttaa ratkaisevasti lähes 10 000
kaupunkilaisen elämään. Nissinen korosti, ettei asuminen ole vain tekninen tuote,
vaan yhtiö myy myös palvelua ja mielikuvia. Asukkaan etua ajettiin muun muassa
siten, että vuokrankorotuspaineita vähennettiin tehostamalla tukipalveluita.
– Kilpailutuksilla yhtiö pääsi hyödyntämään ison asuntokannan tuoman edun.
Vuokrataloyhtiön on oltava asiakkaan asialla: palvelut pitää tuottaa halutulla laatutasolla kustannustehokkaasti.
Merkittäviä uudisrakennuksia
ja perusparannuksia
Vuosien 2009–2013 isoihin asioihin kuuluivat satsaukset kestävään kehityksen. Matalaenergiatalojen rakennuttaminen Lanssikadulle vuosina 2009–2011 sai
osakseen paljon julkisuutta, sillä talot olivat ensimmäisiä maalämmöllä lämpiäviä
uusia kerrostaloja Suomessa. Myös aurinkokeräimien käyttö kerrostalokohteessa oli
uraauurtavaa. Talojen yhdeksi painopisteeksi valittiin hyvä sisäilma. Tämän vuoksi asukkailla ei saa olla lemmikkejä eikä
koko kiinteistön alueella saa tupakoida.
Matalaenergiatalojen verrokkikohteeksi valmistui naapuritontille vuonna 2012
kakkosvaiheen talo, jonka lämmitysmuotona on kaukolämpö. Talojen energiankulutusta vertaamalla kerätään tietoa, miten
energiakustannukset vaihtelevat rakenneratkaisuiltaan lähes identtisissä taloissa,
joiden lämmitysjärjestelmät ovat erilaiset.
Kakkosvaiheen talosta tuli korkeatasoinen
vuokratalo, jonka varustetasoon kuuluvat
muun muassa laminaattilattiat ja keraamiset liedet.
Myös ensimmäinen kuntarajat ylittänyt
palvelutalohanke herätti valtakunnallistakin kiinnostusta.
Energiatehokkuus korostui paitsi uudisrakentamisessa myös vanhan perusparantamisessa. Energiataloudellisesti uraauurtavia olivat vuonna 2012 valmistunut
Kerinkallionkatu 15:n perusparannus sekä
vuonna 2013 valmistunut Järvenpäänkatu­
27:n perusparannus. Kerinkallionkatu
15:een asennettiin poistoilman lämmön
talteenotto, mikä oli Lahdessa uutta. Samoin tehtiin Järvenpäänkatu 27:n perusparannuksessa, joka massiivisuudessaan
muutti kerrostalon uudisrakennuksen
tasoiseksi.­
Kansakoulukatu 3:n ja 4:n, lahtelaisittain Miljoonakylän eli Milkin, perusparannus oli merkittävä kulttuurihistoriallisesti, sillä 1940-luvulla rakennetuista
taloista tehtiin nykyajan vaatimuksia vastaavia, mutta vanhaa kunnioittaen. Milkin
taloissa­säilytettiin vanha painovoimainen
ilmanvaihto.
– Äitini perhe muutti Milkkiin evakkona talojen alkuaikoina, joten asiassa oli itselläkin tunnetta pelissä, Nissinen kertoo.
Asukkaat mukaan ponnisteluihin
ympäristön säästämiseksi
Ympäristöä säästävään työhön lähtivät
mukaan myös asukkaat. Vuosina 2012–
2013 asukkaiden ympäristötoimikunta ja
Lahden Talot yhdessä järjestivät kaksi vedensäästökilpailua, joihin osallistui eri
vaiheissa 54–60 kiinteistöä. Vuonna 2012
kaikki kiinteistöt kilpailivat yhdessä sarjassa, vuonna 2013 kahdessa sarjassa. Parhaat
kiinteistöt palkittiin osahyvityksellä yhden
kuukauden vuokrasta.
Kilpailut vähensivät Lahden Talojen tytäryhtiön Lahden Asunnot Oy:n veden
vuosikulutusta noin viisi prosenttia. Asukaskohtainen kulutus väheni keskimäärin
148 litrasta 139 litraan vuorokaudessa. Kilpailun lisäksi vedenkulutusta vähensivät
perusparannukset sekä vuonna 2009 alkaneeseen vesiprojektiin liittyvät kalusteiden
uusimiset ja huollot.
Lahden Talojen ympäristöohjelma päivitettiin vuonna 2012, ja samana vuonna toimisto alkoi tavoitella oikeutta käyttää Green Office -merkkiä. Tavoite toteutui
vuonna 2013. Yhtiö otti tavoitteekseen vähentää toimiston sähkönkulutusta viidenneksellä ja paperinkulutusta puolet vuoteen 2016 mennessä. Lisäksi toimiston
hankinnoissa pyritään valitsemaan ympäristöä vähiten kuormittavia, kierrätettäviä
ja kotimaisia tuotteita.
Pajapellonkatu 6, 8, 10, 12 ja 14 sijoittui vuoden
2012 vedensäästökilpailussa kolmanneksi. Taloissa
asuva Regina Borg säästi vettä keräämällä sadevettä ämpäreihin ja kastelemalla pihakukkia sillä.
– Myös vihreät tavoitteet lähtevät talousajattelusta, itseisarvo ne eivät ole. Lähtökohtana ei voi olla se, että kaikkien asukkaiden velvollisuus on ostaa ekosähköä.
Vuokralaisten rahoilla ei myöskään voida
subventoida kaupunkia, eli Lahden Talot
ei ole velvollinen ostamaan Lahti Energian
sähköä, Jarkko Nissinen sanoo.
55
Vuosi vuodelta vilkkaampaa rakennuttamista
Vuosina 2009–2013 Lahden Talot rakennutti ja perusparansi ennennäkemättömällä vauhdilla. Vuosi 2010 oli Lahden Talot
-konsernin siihenastisen historian vilkkain
rakentamisen vuosi, mutta vieläkin vilkkaampia olivat vuodet 2011 ja 2012.
Vuonna 2009 alkoi Lanssikadun 3 ja 5:n
matalaenergiatalojen rakentaminen. Talot
valmistuivat vuonna 2011. Lisäksi rakenteilla oli erityisasuntoja vanhuksille, maahanmuuttajille, asunnottomille ja kehitysvammaisille.
Vuosina 2011–2012 rakennettiin Lahden Talojen historian ensimmäinen vapaarahoitteinen vuokratalokohde Lanssikatu
7. Sen asuntojen korkeatasoiseen varustukseen kuuluivat muun muassa laminaattilattiat, keraaminen liesi ja astianpesukone. Talo rakennettiin matalaenergiatalojen
verrokkikohteeksi, jonka avulla haluttiin
selvittää, miten energiakustannukset vaihtelevat rakenneratkaisuiltaan lähes identtisissä, mutta lämmitysjärjestelmiltään erilaisissa taloissa.
Lisäksi vuonna 2012 valmistuivat vanhuksille, kehitysvammaisille, maahanmuuttajille ja asunnottomille tarkoitetut
erityiskohteet ja käynnistyivät kahden palvelutalokohteen rakennustyöt.
Vuonna 2011 Niemen kaupunginosaan Lanssikadulle valmistuivat maalämpöä ja aurinkoenergiaa hyödyntävät Lahden Talojen matalaenergiatalot (kaksi oikeanpuoleista taloa) ja vuonna 2012
kaukolämmöllä lämpiävä verrokkitalo (vasemmanpuoleinen talo).
Konkreettiseksi osoitukseksi Vuoden 2010 rakentaja -tunnustuksesta Lahden Talot sai talon muotoisen kiertopalkinnon hallintaansa vuoden ajaksi.
56
Useita massiivisia perusparannuksia ja julkista tunnustusta
Massiivisia perusparannuksia Lahden Talot toteutti vuosina 2009–2010 Uotilankadulla, Törmäkadulla ja Törmäpolulla, Mukkulankadulla, Erviänkadulla ja Luiskadulla
sekä vuosina 2011–2012 Kansakoulukatu
4:ssä eli Milkissä, Kerinkallionkatu 15:ssä
ja Katsastajankatu 21:ssä. Kerinkallionkatu 15 oli energiatehokkaan perusparantamisen esimerkkikohde ja osa Lahden kaupungin elinvoimaisuuspakettia.
Lisäksi vuonna 2012 valmistuivat Onnelantie 12:n ja Katsastajankatu 21:n perusparannukset. Samana vuonna myös
aloitettiin Kansakoulukatu 3:n Järvenpäänkatu 27:n massiiviset perusparannukset,
jotka valmistuivat vuonna 2013.
Uudisrakentamisen ja perusparantamisen tahti ei jäänyt ilman julkista huomiota.
Vuonna 2011 Lahden Talot sai tunnustusta
roolistaan rakentamisen ja korjausrakentamisen edelläkävijänä, kun Lahden Rakentajien Yhdistys myönsi sille Vuoden 2010
rakentaja -tunnustuksen.
Tunnustuksen tärkeänä perusteluna
oli se, että Lahden Talot oli ensimmäisten
joukossa ottanut käyttöön uuden matalaenergiatekniikan vuokratalotuotannossa.
Toisena perusteena Lahden Rakentajien
yhdistyksen perusteluna oli Lahden Talojen toiminta korjausrakennustekniikan
edelläkävijänä. Lisäksi Lahden Talot oli
luonut uuden palveluasuntojen rakentamisen ja rahoittamisen konseptin, ns. Lahden
mallin.
Uusia palvelu- ja erityisasuntokohteita
kuin sieniä sateella
Hallituskaudella 2009–2013 Lahden Talot
rakennutti useita palvelu- ja erityisasuntokohteita. Uusista rakennuksista pyrittiin
tekemään elinkaareltaan taloudellisia ja
energiatehokkaita. Kohteisiin saatiin Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta ARA:lta erityisryhmien investointiavustusta ja korkotukilainaa.
Vuonna 2009 valmistui Nikulankujalle­
kahteen rivitaloon 13 asunnottomille­tarkoitettua asuntoa. Kohde vuokrattiin
Lahden kaupungin sosiaalitoimen erityispalveluille, ja se oli osa pitkäaikaisasunnottomuuden vähentämisohjelmaan,
johon Lahden kaupunki oli sitoutunut.
Vuoden 2010 lopussa Lahden Talot osti
Kivikadulta kaksi kerrostaloa, joista toisen
se vuokrasi Päijät-Hämeen sosiaalipsykiatriselle säätiölle mielenterveyskuntoutujien
asunnoiksi.
Toukokuun lopussa 2011 valmistui Tarjantielle hoivakoti Wellamo, johon tuli 57
asuntoa muistisairaille ja jatkuvaa hoivaa
tarvitseville vanhuksille. Kiinteistö vuokrattiin Attendolle, joka tuottaa Wellamon
palvelut. Wellamo edusti Suomessa uutta
toimintamallia, jossa kunnallinen yhtiö ja
yksityinen palveluntuottaja tekivät yhteistyötä laadukkaiden palveluasuntojen aikaansaamiseksi.
Heinäkuussa 2011 valmistui Eteläiselle
Rengastielle Launeen erityisasunnot maahanmuuttajaperheille ja pitkäaikaisasunnottomille sekä tukikeskus haastavasti
käyttäytyville kehitysvammaisille. Erityisasunnot vuokrattiin Lahden kaupungin so-
siaali- ja terveystoimelle, tukikeskus Etevakuntayhtymälle.
Kohteeseen rakennettiin erilaisten asiakasryhmien tarpeita vastaavat tilat 15
asiak­kaalle kolmeen erilliseen rakennukseen. Lisäksi valmistui tiloja muun muassa psykologeille sekä toiminta-, musiikki- ja fysioterapeuteille. Tukikeskus tarjoaa
hoitoa, tutkimusta ja kuntoutusta kehitysvammaisille, joilla on myös mielenterveyden ongelmia.
Kesäkuussa 2012 valmistui Mäntsäläntielle Salinmäen palvelukoti, johon tuli 18
kehitysvammaisten palveluasuntoa sekä
40 erityisoppilaalle tarkoitetut aamu- ja iltapäivätoiminnan tilat. Palvelukoti tarjoaa
myös kehitysvammaisten tilapäishoitoa. Se
vuokrattiin Lahden kaupungin sosiaali- ja
terveystoimen vammaispalveluille. Hanke
tuki tavoitetta siirtää kehitysvammaisten
asumisen painopistettä kevyemmin tuettuun asumiseen.
Lehtiojan palvelutalosta yhtiön
suurin rakennushanke
Lahden Talojen kaikkien aikojen suurimman rakennushankkeen Lehtiojan palvelutalon ensimmäisen vaiheen rakennustyöt alkoivat elokuussa 2012 Kilpiäisissä,
ja ensimmäinen vaihe valmistui vuoden
2013 lopussa. Viisikerroksinen palvelutalo
vuokrattiin Lahden kaupungin sosiaali- ja
terveystoimelle. Ensimmäiseen vaiheeseen
valmistui 90 asuntoa muistihäiriöisille ja
tehostettua palveluasumista tarvitseville
Salinmäen palvelukodin palveluasunnoissa asuvat kehitysvammaiset saavat tukea päivittäisen elämän toimintoihin kuten vaikkapa ruuan laittamiseen.
vanhuksille, yhteisiä tiloja sekä monitoimi-, hallinto- ja kokoustiloja.
Lehtiojan palvelutalon tuloaulaan hankittiin iso seinämaalaus Lahden seudun
taiteilijoille suunnatulla kutsukilpailulla.
Kilpailun voitti Jarmo Kukkonen teoksella
Aamumaa.
Toisen vaiheen rakentaminen alkoi toukokuussa 2013. Siihen rakennetaan yhteensä sata asuntoa niin ikään muistihäiriöisille
ja tehostettua palveluasumista tarvitsevil-
le vanhuksille. Palvelutalo on suunniteltu
siten, että asukkaat voivat asua siellä elämänsä loppuun asti. Kakkosvaiheeseen
rakennetaan myös hiljainen huone muisto- ja hartaustilaisuuksia varten sekä tila
vainajien­lyhytaikaista säilyttämistä varten.
Lisäksi vuonna 2013 alettiin rakentaa
Apilakadun asumispalveluyksikköä, joka
on osa pitkäaikaisasunnottomuuden vähentämishanketta.
57
Onnenkoto teki Lahden Taloista seudullisen
Onnenkoto on Suomen ensimmäinen
palvelutalo, jonka kunnallinen vuokrataloyhtiö on rakennuttanut yhteistyössä naapurikunnan kanssa. Onnenkoto suunniteltiin yhdessä käyttäjän edustajien kanssa, ja
sekä asukkaiden tarpeet että henkilökunnan työviihtyvyys otettiin suunnittelussa
alusta asti huomioon.
Suunnitteluvaiheessa peruspalvelukeskus Oivan johtajana toiminut Eeva Halme
pitää hanketta hyvänä esimerkkinä yhteistyöstä, jota kunnat voivat harjoittaa, kunhan rohkeutta ja edelläkävijyyttä riittää.
Hollolan kunnanjohtaja Päivi Rahkonen
puolestaan korostaa yhteisen tavoitteen
merkitystä.
– Hanke on erinomainen osoitus siitä,
kuinka nopeasti aloitus ja valmistelu voivat
edetä, kun intressit ovat yhteiset ja kunnalla osaava yhteistyökumppani, hän sanoo.
Palvelukoti Onnenkoto on Suomen ensimmäinen palvelutalo, jonka kunnallinen vuokrataloyhtiö on rakennuttanut yhteistyössä naapurikunnan kanssa.
Palvelukoti Onnenkodon rakentaminen
Hollolan Salpakankaalle vuosina 2012–
2013 merkitsi Lahden Talojen toiminnan
laajenemista Lahden rajojen ulkopuolelle
ja yhtiön muuttumista seudulliseksi vuokratalotoimijaksi. Hanke merkitsi uutta,
mutta sisällöltään samantyyppistä yhteistyötä, jota yhtiö oli aiemmin tehnyt Lah-
58
den kaupungin ja eräiden muiden toimijoiden kanssa.
Esisopimuksen palvelutalon rakentamisesta Lahden Talot teki Hollolan kunnan
kanssa vuonna 2011. Palvelutalo valmistui
vuonna 2013 ja vuokrattiin pitkäaikaisella vuokrasopimuksella Peruspalvelukeskus
Oivalle, joka tuottaa talon hoivapalvelut.
Vanhuksille turvaa tekniikasta
ja oikeanlaisesta värimaailma
Palvelukoti Onnenkodossa on 60 paikkaa
ympärivuorokautista hoivaa tarvitseville
ja muistisairaille vanhuksille. Palvelukoti mahdollisti Peruspalvelukeskus Oivaan
kuuluvien kuntien palvelurakenteen muutoksen: Onnenkodosta suunnataan palveluja myös muualla Oivan alueella asuville
muistihäiriöisille vanhuksille.
Onnenkodossa vanhusten turva on varmistettu monin teknisin keinoin. Käytös-
sä on muun muassa turvajärjestelmä, jolla
puheyhteys asukkaan ja hoivahenkilöstön
välille saadaan helposti. Asuntojen kylpyhuoneissa on hälytysjärjestelmä, ja asuntojen ja kylpyhuoneiden värityksessä on otettu huomioon muistisairaan värimaailma.
Kaikki tilat ovat esteettömiä, ja ovet aukeavat automaattisesti tai kevyellä voimalla.
Asunnoissa ovat myös kattokiskot, joihin
voidaan tarvittaessa asentaa nostimet helpottamaan vanhuksen siirtämistä esimerkiksi kylpyhuoneeseen.
Onnenkodon kiinteistö on matalaenergiatalo, ja sen energialuokka on A. Talo
lämpiää kaukolämmöllä, ja siinä on lattialämmitys. Lämmin käyttövesi lämpiää
puolisen vuotta aurinkokeräimillä. Rakennuksen kesäaikainen viilennys hoidetaan
vanhan vedenottamon vedellä.
Myös rakennuskustannuksiltaan Onnenkoto oli edullinen: neliöhinta arvonlisäverojen vähentämisen ja ARA:n investointiavustuksen jälkeen oli alle 1 400
euroa.
Onnenkodon tuloaulaan Lahden Talot
hankki näyttävän seinämaalauksen seutukunnan taiteilijoille suunnatulla kutsukilpailulla. Kilpailun voitti kuvataiteilija
Harri­ Salmi teoksellaan Matka. Lisää taidetta, 150 teosta, palvelukoti sai lahjoituskeräyksellä, jonka organisoivat Hollolan
sosiaalidemokraatit Marja-Leena Tuliaisen
johdolla.­
Vanhoista taloista uudiskohteen veroisia
Vuosina 2009–2013 Lahden Talot jatkoi
korjausvelan torjuntaa toteuttamalla useita massiivisia perusparannuksia. Osa perusparannuksista oli niin laajoja, että ne
muuttivat kiinteistöt uudisrakennuksen
veroisiksi.
Erviänkatu 1:n ja 3:n rivitalokohde, joka
koostuu 10 rakennuksesta ja 50 asunnosta,
perusparannettiin kahdessa vaiheessa vuosina 2009–2010. Perusparannusta suunniteltaessa kysyttiin asukkaiden toivomuksia.
Toiveet olivat realistisia, joten suurin osa
niistä pystyttiin toteuttamaan. Kansan kielellä sanottuna ”kaikki meni uusiksi”: talon
käyttövesijohdot uusittiin, asuntojen keittiöt, saunat sekä kylpyhuoneet remontoitiin ja keittiön varustustaso parani muun
muassa liesituulettimella. Myös terasseja ja
piha-alueita kunnostettiin.
Luiskakatu 1:n rivitalokohde perusparannettiin vuonna 2010, ja se valmistui
kolmisen kuukautta etuajassa. Neljässä eri
talossa sijaitsevien 28 asunnon perusparannus oli samantyyppinen kuin Erviänkadun perusparannus, paitsi että Luiskakadulla uusittiin myös ikkunat. Lisäksi tehtiin
ulkotöitä: ylärinteen pintavesien ohjausta
parannettiin ja pihavalaistus uusittiin.­
Miljoonakylän perusparannus
kulttuurihistoriallinen hanke
Kansakoulukadulla sijaitsevien neljän kerrostalon, lahtelaisittain Miljoonakylän eli
Milkin, perusparannus vuosina 2011–2013
oli kulttuurihistoriallisesti merkittävä teko.
Perusparannuksen suunnittelu oli pitkä
prosessi, jonka aikana kuultiin sekä asukkaiden toivomuksia että Lahden kaupunginmuseon näkemyksiä. Perusparannus
toteutettiin kahdessa vaiheessa kahdessa
talossa kerrallaan.
Kyseessä oli laaja perusparannus, jossa asunnot, yhteiset tilat ja ulkopuoli uudistettiin vastaamaan nykyajan vaatimuksia. Samalla taloissa haluttiin säilyttää
vanhaakin henkeä, ja niissä toteutettiin
muutoksia, joilla palautettiin alkuperäisiä,
1980-luvun alun peruskorjauksessa poistettuja ratkaisuja. Esimerkiksi kaksi isoa,
neljän huoneen ja keittiön asuntoa jaettiin
alkuperäisen huonejaon mukaisesti kahdeksi pieneksi asunnoksi, talojen metalliset ulko-ovet vaihdettiin alkuperäisiä ovia
muistuttaviin puuoviin, ja sisäänkäyntien
ympärillä olleet punatiilimuuraukset poistettiin ja korvattiin 1950-luvun henkisellä
laatoituksella.
Taloissa tehtiin myös asumista helpottavia ratkaisuja. Keittiöistä lohkaistulla lisätilalla saatiin pikkuvessoihin tila pesukonevaraukselle, keittiöihin asennettiin
astianpesukonevaraus, ja kaikkiin asuntoi-
Onnelantie 12:n pienkerrostalon perusparannus toteutettiin vanhaa kunnioittaen. Larisa ja Malakias
Jaakkola iloitsivat kotinsa 1900-luvun alkupuolen hengestä.
hin asennettiin lisää komeroita. Lisäksi yhdeksään asuntoon tehtiin tupakeittiöllisiä
asuntoja poistamalla kaksioista keittiön ja
toisen huoneen välinen seinä.
Kerinkallionkadulle nykyaikainen
lämmön talteenotto
Samoihin aikoihin Miljoonakylän perusparannuksen ensimmäisen vaiheen
kanssa vuosina 2011–2012 toteutettiin
59
Huoneistojen kunto järjestelmälliseen seurantaan
Järvenpäänkatu 27:ssä sijaitsevasta kerrostalosta tuli perusparannuksessa uudisrakennuksen veroinen.
Julkisivumateriaaliksi valittiin kierrätetystä lasista tehty tuulettuva rappauslevy, joka on saumattomuutensa
ansiosta on tyylikäs ja elämätön.
Kerinkallion­
katu 15:n perusparannus,
jossa vuonna 1985 rakennettu kerrostalo
muuntui lähes uuden veroiseksi. Kysymyksessä oli yksi ensimmäisistä Lahdessa toteutetuista perusparannuksista, joissa vanhaan kerrostaloon asennettiin poistoilman
lämmön talteenottojärjestelmä.
Talossa tehtiin muun muassa lvis-saneerauksia, uusittiin ikkunat, asennettiin
60
parvekelasitukset sekä parannettiin rakennuksen yläpohjan eristystä. Talon sisätilat
perusparannettiin senioreille ja liikuntarajoitteisille soveltuvaksi, esimerkiksi kylpyhuoneet suurennettiin invamitoitusten
mukaisiksi. Lisäksi keittiöt ja huoneistojen
pinnat uusittiin.
Hanke oli osa Lahden kaupungin elinvoimaisuuspakettia, jolla muun muas-
sa haettiin uusia ratkaisuja rakennusten
energiatehokkuuden parantamiseksi. Perusparannuksen myötä Lahden Talojen
perusparannustoiminta otti merkittävän
askeleen eteenpäin, ja yhtiö otti tavoitteekseen asentaa lämmön talteenottojärjestelmän kaikkiin tuleviin perusparannuskohteisiin, mikäli se katsotaan mahdolliseksi ja
järkeväksi.
Tavoite toteutui heti seuraavassa laajassa
perusparannushankkeessa Järvenpäänkatu
27:ssa vuosina 2012–2013. Vaikka kerrostalo oli vasta 24 vuotta vanha, se päätettiin
perusparantaa, koska asuntojen pinnoitteet, kalusteet ja märkätilat sekä käyttövesiputkisto olivat uusimisen tarpeessa. Lisäksi sandwich-elementeissä, eristeissä ja
vesikattoon liittyvissä rakenteissa oli vaurioita. Perusparannukseen päädyttiin kuntoselvitysten jälkeen, jotka tehtiin, koska asukkaiden mielestä talossa oli muun
muassa­ sisäilmaongelmia.­
Kyseessä oli Lahden Talojen kaikkien
aikojen massiivisin kerrostalokiinteistössä
tehty perusparannus. Talosta tuli kuin uudisrakennus, sillä vanhasta ei jäänyt jäljelle käytännössä muuta kuin betonirunko.
Jopa asuntojen porraskäytäväovet lukituksineen uusittiin. Korjaustöiden perusteellisuudesta kertoo myös se, että myös taloa
ympäröivät maamassat vaihdettiin, koska
vesieristeet ja salaojat olivat puutteelliset.
Talosta tuli energiatehokas, koska ulkovaipan eristystasoa parannettiin ja talotekniikka nostettiin uudelle tasolle.
Ilmanvaihto uudistettiin vastaamaan nykynormeja, rakennusautomaatio, lämmitys sekä valaistus uusittiin ja hissi modernisoitiin. Talon julkisivumateriaaliksi
valittiin kierrätetystä lasista tehty tuulettuva rappauslevy, joka on huomattavasti kevyempi kuin perinteinen betonilevy
ja saumattomuutensa ansiosta tyylikäs ja
elämätön.­
Järvenpäänkadun asuntojen keittiöiden ja kylpyhuoneiden sisustuksessa käytettiin kolmea eri värimaailmaa. Asunnon
hakijat saivat esittää toivomuksensa värimaailmasta, jonka mukaiseen asuntoon
haluaisivat päästä asumaan. Useamman
värimaailman mukainen sisustus oli aiemmin toteutettu vain Lanssikatu 7:n uudiskohteessa.
Massiivisten perusparannusten lisäksi Lahden Talot toteutti useita pienempiä
korjauksia. Esimerkiksi vuonna 2012 remontoitiin Onnelantie 12:n puutalokiinteistön kylpyhuoneet, keittiöt ja porraskäytävä. Kylpyhuoneremontteja tehtiin
lukuisissa kohteissa, ja vuonna 2013 remontoitiin 1980-luvulla veteraanitaloksi
rakennetun Loviisankatu 14:n keittiöt.
Loviisankadun keittiöremontissa uusittiin keittiökalusteet, kodinkoneet, hanat ja
lattian pinnoite, maalattiin seinät ja katto
sekä asennettiin lisää pistorasioita. Asukkaat saivat jo ennakolta hyvän käsityksen remontin lopputuloksesta, sillä yhden
asunnon keittiö uudistettiin etukäteen ns.
mallikeittiöksi.
Vuonna 2010 Lahden Talot aloitti huoneistojen määräaikaistarkastukset, joissa jokainen asunto tarkastetaan noin 3,5 vuoden
välein. Parina ensimmäisenä vuotena tarkastuksia tekivät isännöitsijä ja teknisen
yksikön edustaja, vuodesta 2012 lähtien­
kaksi huoneistotarkastajaa.
Huoneistotarkastukset toteutettiin siten, että tarkastajat ilmoittivat asukkaalle tarkastuksesta etukäteen ja pyysivät, että
ennen tarkastusta asukas tarkastaa vastuulleen kuuluvat asiat kuten palovaroittimet ja
ilmastointiventtiilit.
Huoneistotarkastuksessa
tarkastajat
loivat silmäyksen huoneiston yleiskuntoon. Jos esimerkiksi siivoaminen oli laiminlyöty, asukas sai siivouskehotuksen ja
asunto käytiin myöhemmin tarkastamassa
uudelleen. Asunnon kosteat tilat ja keittiö
tarkastettiin erityisen huolellisesti, koska
nämä tilat ovat asumisen kannalta kaikkein tärkeimmät.
Tarkastuksen tiedot syötettiin kohdekohtaisesti sähköiseen järjestelmään. Pikkuvioista ja -ongelmista kuten vuotavista
hanoista tai wc-istuimista tehtiin työtilaus
huoltomiehelle, suuremmista vioista urakoitsijoille. Koko kiinteistöä koskevat korjaustarpeet suunniteltiin ja aikataulutettiin
erikseen.
Vuonna 2013 määräaikaistarkastukset
tehtiin noin 1 340 asunnossa. Niistä keskimäärin joka toisessa ilmeni korjaustarpeita, joiden laajuus vaihteli vuotavasta hanasta vesivahinkoon. Suurin osa vioista oli
pieniä, nopeasti korjattavia. Vikojen tyyppi
vaihteli kohteen ja sen iän mukaan.
Huoneistoja korjaavat sekä
urakoitsijat että asukkaat itse
Määräaikaistarkastuksen lisäksi huoneisto tarkastettiin aina asukkaan vaihtuessa:
ensimmäisen kerran viikon kuluessa siitä, kun asukas oli irtisanonut vuokrasopimuksensa ja toisen kerran uuden asukkaan
muutettua sisään.
Tarvittavat huoneistoremontit Lahden
Talot teetti urakoitsijoilla, mutta halutessaan asukas saattoi tehdä pintaremonttia
myös itse. Tällöin asukas valitsi mallit ja
materiaalit Lahden Talojen mallistosta, ja
yhtiö kustansi tarvikkeet ja materiaalit.
Lahden Talot kilpailuttaa urakoitsijat
määräajoin. Vuonna 2012 järjestetyn kilpailutuksen perusteella valittiin viisi huoneistoremonttien urakoitsijaa eri huoneiden ns. yksikköhintojen perusteella.
Esimerkiksi 14–24-neliöisen olohuoneen
yksikköhinta sisälsi sekä tapetit ja muut
materiaalit että työn. Tämä helpotti huoneistokorjausten budjetointia.
Korjauksista kerättiin laajaa tietokantaa
muun muassa remontin keskihinnan selvittämiseksi. Urakoitsijan tekemien muuttoremonttien keskihinta vuonna 2013 oli
noin 1 130 euroa ja omatoimiremontin
keskihinta noin 179 euroa. Asukkaan vaihtuminen asunnossa maksoi Lahden Taloille keskimäärin noin tuhat euroa.
Lahden Talot uudisti ja laajensi remon-
Katsastajankadulla asuva Tarja Hyvärinen remontoi kotiaan keväällä 2013.
teissa käytettävää tapetti- ja maalivalikoimaa vuonna 2012. Valikoimaan valittiin
laadukkaita, helppohoitoisia ja kestäviä
materiaaleja.
61
Kiinteistönhuolto ja siivous siirtyivät aluemalliin
Kiinteistönhoitaja Petteri Metso vastasi Ritaniemenkatu 5:n kiinteistöhuollosta Mukkulassa vuonna 2012.
Vuosina 2006–2012 Lahden Talojen kiinteistönhuolto ja siivous kehittyivät voimakkaasti. Käyttöön otettiin aluemalli,
jossa huoltomiehen ja siivoojan vastuulle
kuuluvat kiinteistöt sijaitsevat lähellä toisiaan. Myös laadun varmistamista kehitettiin. Muutokset teettivät paljon työtä, mut-
62
ta palvelun laatu parani ja kustannukset
alenivat.
Syyskuun alusta 2006 lukien kiinteistönhuolto, siivous ja korjaustoiminta sekä
niistä vastannut henkilöstö siirtyivät Lahden Taloista LK Kiinteistöpalveluihin. Tehdyn puitesopimuksen mukaan Lahden Ta-
lot sitoutui ostamaan kahden ensimmäisen
toimintavuoden ajan kaikki kiinteistönhuoltopalvelunsa, mukaan lukien siivous,­
uudelta yhtiöltä. Vuonna 2008 oli lupa kilpailuttaa 20 prosenttia, vuonna 2009 30
prosenttia, vuonna 2010 30 prosenttia ja
vuonna 2011 20 prosenttia kiinteistönhuollon koko sopimuskannan rahallisesta
arvosta. Vasta tämän jälkeen koko kiinteistökanta oli vapaasti kilpailutettavissa.
Ensimmäisessä, vuonna 2008 toteutetussa kilpailutuksessa Lahden Talot kilpailutti kiinteistönhuollon eri puolilla
kaupunkia sijaitsevissa kohteissa, joiden
huollossa oli ilmennyt eniten ongelmia.
Kilpailutuksessa menestyneiden yritysten
kanssa solmittiin toistaiseksi voimassa olevat sopimukset, joiden irtisanomisaika oli
kolme kuukautta.
Ensimmäisen kilpailutuksen jälkeen
Lahden Taloissa alettiin valmistella kiinteistönhuollon kilpailuttamista isoina
alueina.­Näköpiirissä oli, että aluemalli vähentäisi pienten yritysten uskallusta tarjota
palveluaan. Toisaalta aluemalli vähentäisi
laskutusta, ja siitä saataisiin keskitetyn toiminnan tuomia säästöjä.
Kiinteistönhuollon työmäärä laskettiin muun muassa talotyypin, tontin pintaalan, rakennusten ja asuntojen lukumäärän
sekä asuinpinta-alan pohjalta. Kohteista
muodostettiin alueita, joiden vaatima yhden huoltomiehen työaika olisi noin 160
tuntia kuukaudessa. Aluemalli otettiin
käyttöön vuonna 2009. Tuolloin järjestetyn tarjouskilpailun ehdoissa määriteltiin,
että kiinteistönhuoltoyhtiön huoltomiehen
on hoidettava vastuulleen kuuluvia Lahden
Talojen kiinteistöjä päätoimisesti eikä hänellä ole lupa toimia työnantajayrityksensä
muissa kiinteistönhuoltokohteissa.
lan alueiden kiinteistönhuollon vastuulleen ilman virallista sopimusta.
Vasta maaliskuun alussa 2012 Liipolan
ja Mukkulan kohteista saatiin hankintapäätös. Siinä Liipola jakautui ISS Palveluille ja Lassila&Tikanojalle, Mukkulan sai LK
Kiinteistöpalvelut.
Lahden kaupunkikonsernin
yhtiöt markkinaoikeudessa
Vuoden 2010 tarjouskilpailusta kaksi tarjouksen jättänyt yritystä, LK Kiinteistöpalvelut ja ISS Palvelut, valitti markkinaoikeuteen. Tilanne oli erikoinen: Lahden
kaupunkikonsernin yksi yhtiö oli valittanut konsernin toisen yhtiön kilpailutuksesta. Markkinaoikeus antoi päätöksensä toukokuussa 2011. Lahden Talot hävisi
kiistan, koska sen tarjouspyynnössä ei ollut mainittu tuntimäärää, joka huoltomiehen piti työskennellä vastuulleen kuuluvissa kiinteistöissä; maininta huoltomiehen
päätoimisuudesta ei markkinaoikeuden
mielestä riittänyt. Lahden Talot määrättiin
järjestämään kilpailutus uudelleen. Lahden
Talot ei valittanut päätöksestä.
Valituksenalainen kilpailutus oli koskenut Liipolan ja Mukkulan alueen kiinteistöjä, ja sen oli voittanut Lassila&Tikanoja.
Koska kilpailutuksesta oli valitettu,
Lassila&Tikanojan kanssa ei voitu tehdä virallista sopimusta. Huollon piti
kuitenkin jatkua keskeytyksettä, joten
Lassila&Tikanoja otti Liipolan ja Mukku-
Kahden sopimuksen irtisanomisesta
tukala tilanne Lahden Taloille
Tuskin oli Lahden Talojen kiinteistönhuolto saatu valituksen jälkeen järjestetyksi, kun tuli yllätys: maaliskuussa 2012
LK Kiinteistöpalvelut irtisanoi Ahtialassa
ja Kärpäsessä sijaitsevien 13 kohteen kiinteistönhuollon, jonka se oli voittanut vuoden 2009 kilpailutuksessa. Irtisanomisen
syynä oli sopimusten kannattamattomuus.
Lahden Talot yritti neuvotella LK Kiinteistöpalveluiden kanssa huollon jatkamisesta
irtisanotuissa kohteissa ja tarjosi sopimushintaan 15 prosentin korotusta. Korotettu
hinta ei riittänyt LK Kiinteistöpalveluille,
vaan irtisanominen pysyi voimassa.
Sopimuksen irtisanomisaika oli vain
kolme kuukautta, joten tilanne oli Lahden Taloille tukala. Jotta kohteiden kiinteistönhuoltoon ei olisi tullut keskeytyksiä,
Lahden Talot teki väliaikaiset suorahankintasopimukset LK Kiinteistöpalvelun ja
Satulakadun Huollon kanssa.
Syyskuussa 2012 tuli uusi yllätys, kun
LK Kiinteistöpalvelut jälleen irtisanoi sopimuksia. Tällä kertaa kyseessä olivat vuon-
na 2011 solmitut sopimukset lähes 50
kohteen kiinteistönhuollosta. Sopimusten irtisanomiset vahvistivat Lahden Talojen näkemyksen LK Kiinteistöpalvelun
harjoittamasta palvelun alihinnoittelusta,
mikä lienee ollut yksi keskeinen syy yhtiön
myöhempään alasajoon ja selvitystilaan.
Irtisanottujen kohteiden kiinteistönhuollon kilpailutuksen voitti RTK Palvelu. Se kuitenkin pystyi ottamaan haltuunsa neljästä alueesta vain kaksi, kaksi muuta
meni kilpailutuksessa toiseksi tulleelle ISS
Palveluille.
LK Kiinteistöpalveluiden alasajon yhteydessä kaikki yhtiön palvelusopimukset
siirtyivät ISS Palveluille maaliskuussa 2013
päivätyllä sopimuksella. Sen jälkeen Lahden Talojen kohteiden kiinteistönhuolto
on jakautunut RTK Palvelun ja ISS Palveluiden kesken; Lassila&Tikanojan vastuulla on ollut yhden aluehuoltomiehen alue
Liipolassa.
LK Kiinteistöpalveluiden irtisanoessa
sopimuksia kolmen kuukauden irtisanomisaika osoittautui ongelmallisen lyhyeksi.
Tapahtumien jälkeen Lahden Talot muutti
sopimusten irtisanomisajan kuudeksi kuukaudeksi.
Kiinteistönhuollon ja siivouksen
laadussa yrityskohtaisia eroja
Kiinteistösiivouksessa aluemalliin alettiin siirtyä vuodesta 2011 lähtien. Siirtyminen suunniteltiin huolellisesti. Kaikista
Lahden Talot järjestää kiinteistönhuolto- ja siivousyritysten henkilöstölle vuosittain kiinteistöpäivän, jossa
palkitaan parhaimmat kiinteistönhoitajat ja siivoojat. Keväällä 2011 LK Kiinteistöpalvelut palkittiin kiinteistönhoitoyhtiöiden parhaista pisteistä ja Aki Kulonen (vas.) toiseksi parhaista kiinteistönhoitajien pisteistä.
Työnjohtaja Arto Remeksellä (kesk.) ja liiketoimintapäällikkö Jouko Granholmilla oli syytä tyytyväisyyteen.
kiinteistöistä laadittiin siivoussuunnitelmat kiinteistöjen havainnepohjakuvineen.
Pohjakuviin siivousalueet merkittiin eri
väreillä sen mukaan, kuinka usein mikäkin
alue siivotaan. Kiinteistöistä muodostettiin alueellisia­kiinteistöryhmiä siten, että
kukin ryhmä työllistää yhden siivoojan.
Siivoukset kilpailutettiin kolmessa osassa vuosina 2011 ja 2012, kilpailutusten jälkeen sopimukset solmittiin ISS Palveluiden ja SOLin­kanssa.
Uuden
toimintamallin
johdosta
siivouk­
sen laatu parani ja kustannukset
alenivat noin 25 prosenttia. Laatua nosti
63
Postimies ja poliisi, sosiaalityöntekijä ja kuunteluoppilas
Timo Hiltunen on aluehuoltomiesten ykkönen
Kiinteistönhuollon ja siivouksen aluemalli
• Aluemallissa toisiaan lähellä sijaitsevilla
kiinteistöillä on oma nimetty aluehuolto miehensä ja siivoojansa, joka hoitaa koko päiväisesti vain vastuulleen nimettyjen
Lahden Talojen kiinteistöjen huolto- tai
siivoustehtäviä.
• Lahden Talojen kiinteistötarkastaja tekee
kiinteistöihin säännöllisiä tarkastuskäyntejä,
opastaa aluehuoltomiestä sekä tarkastaa,
että kiinteistöhuoltoyritys on hoitanut
vastuulleen kuuluvat tehtävät. Havaintonsa
tarkastaja kirjaa sähköiseen seuranta järjestelmään. Lisäksi tehdään ns. päivittäis tarkastuksia, jotka niin ikään kirjataan
seurantajärjestelmään.
• Jokaisesta tarkastuskerrasta tieto järjestelmään kirjautuvat kiinteistöhuolto yrityksen ja aluehuoltomiehen suoritustason mukaiset laatupisteet. Parhaat pisteet
saavuttaneet yhtiöt ja huoltomiehet palkitaan
vuosittain. Laatupisteytykseen vaikuttaa myös asukastyytyväisyys.
ISS Palveluiden siivooja Tuija Reiju vastasi vuonna 2012 muun muassa Aleksanterinkatu 29:n siivouksesta.
64
myös vuoden 2010 alussa käyttöön otettu
Tampuuri-­toiminnanohjausjärjestelmän
kiinteistön­huol­lon Kihla-laadunhallintaosa
sekä samaan aikaan perustettu kiinteistönhoidon ohjaajan tehtävä. Myöhemmin nimike muutettiin kiinteistötarkastajaksi.
Kihla-laadunhallintajärjestelmä perustuu kiinteistöjen systemaattisista tarkastuksista saataviin laatupisteisiin, tilaajan ja
• Kiinteistönsiivouksessa siivousyritykset
täyttävät kiinteistön huoltokirjaan ne tehtävät,
joiden toteutumista tekninen tarkastaja ja
isännöitsijä seuraavat.
• Kiinteistötarkastajan jokaisesta tarkastus kerrasta tietojärjestelmään kirjautuvat siivous yrityksen ja aluesiivoojan suoritustason
mukaiset laatupisteet. Parhaat pisteet
saavuttaneet yritykset palkitaan vuosittain.
Laatupisteytykseen vaikuttaa myös asukas tyytyväisyys.
• Ongelmat ja erityispiirteet ratkotaan
säännöllisissä seurantapalavereissa, joita
Lahden Talot pitää kiinteistönhuoltoyritysten
ja siivousyritysten kanssa.
• Kiinteistönhuolto- ja siivousyritysten
henkilöstölle järjestetään vuosittain kiinteistö päivä, jossa aluehuoltomiehille ja siivoojille
annetaan koulutusta ja ajankohtaista tietoa
alalta. Kevään kiinteistöpäivässä julkistetaan
ja palkitaan laadunvalvonnassa parhaiten
menestyneet aluehuoltomiehet ja siivoojat
sekä vuoden yritykset.
toimittajan välisiin kuukausipalavereihin
ja asukastyytyväisyystutkimuksista saataviin pisteisiin.
Vuonna 2012 tehdyn asukastyytyväisyyskyselyn mukaan kiinteistönhuolto ja
siivous olivat keskimäärin hyvällä tasolla.
Kiinteistönhuolto sai asukkailta yleisarvosanan 3,4 ja siivous 3,5. Molempien laadussa oli kuitenkin selviä yrityskohtaisia eroja.
Lahden Talojen aluehuoltomiesten­ laatu­­pisteytyksessä korkeimmat pisteet­on saanut
peräti kolme kertaa Timo Hiltunen. Hän
on vastannut Lahden­Talojen­kiinteistön­hoidosta­ensin Lassila&Tikanojan,­myöhemmin RTK Palveluiden aluehuolto­
miehenä.
Hiltusen kuvauksen perusteella kiinteistönhoitaja työtä ei voi väittää yksitoikkoiseksi. Erään työpäivän päätteeksi Lahden
Talojen isännöintipäällikkö Matti Koskinen
soitti Hiltuselle ja kertoi, että tämän hoitaman keskustakiinteistön pihalta oli varastettu polkupyörä. Hiltunen katsoi kiinteistön valvontakameran videot läpi. Videolla
näkyi, kuinka kuuden hengen poikaporukka otti pyörän – edes lukitus ei estänyt varkautta. Hiltunen teki lähialueille nopean
kierroksen, löysi polkupyörän ja palautti
sen omistajalleen.
Tapauksen päätteeksi Matti Koskinen ja
Timo Hiltunen joivat kiitollisen asukkaan
tarjoamat wienerikahvit.
Kerran taas erään kiinteistön miesasukas soitti Hiltuselle ja kysyi, voisiko tämä
tulla auttamaan, kun naiset eivät suostu
lähtemään pois hänen asunnostaan. Hiltunen ihmetteli, mistä oli kysymys, ja pyysi varmuuden vuoksi työkaverin avukseen
naisia häätämään. Asunnossa kiinteistönhoitajat eivät kuitenkaan nähneet yhtään
naista. Asukas selitti, että muut olivat lähteneet karkuun, mutta yksi oli vielä vaate-
huoneessa. Kurkistus vaatehuoneeseen, ja
sieltähän se hyllyltä löytyi – nimittäin tekojalka!
Hyviä suhteita ja asukastyytyväisyyttä ylimääräisillä palveluilla
Postimies, poliisi, sosiaalityöntekijä, toisinaan jopa kuunteluoppilas, Timo Hiltunen
luettelee kiinteistönhoitajan eri rooleja.
– Tämä on asiakaspalvelutyötä. Varsinkin ikääntyneille asukkaille teen ylimääräisiä asioita, sillä se luo hyviä suhteita ja pitää
asukkaat tyytyväisinä.
Pelisilmästä ja venymiskyvystä kertoo
esimerkiksi se, että Hiltunen esimerkiksi
aloittaa työt aamukuudelta, vaikka kiinteistönhoitajan työaika virallisesti alkaa vasta
seitsemältä. – Keskustassa pitää tietyt asiat­
olla tehty kahdeksaan mennessä, hän perustelee aikatauluaan.
Myös sitä Hiltunen pitää tärkeänä, että
asukkaiden pyytämät korjaukset ja muut
työmääräykset hoidetaan nopeasti. Hän
kuitenkin toivoo asukkaiden ymmärtävän,
etteivät asiat sentään aivan sormia napsauttamalla tapahdu.
– Ja on kaikille hyväksi, että jokainen
itse toimittaa omat tarpeettomat tavaransa sinne, minne pitääkin. Ei ole ilmaista,
että roskakatoksista tai kellarin käytäviltä pitää kuljettaa hylkytavaraa pois, Hiltunen sanoo.
Timo Hiltunen aloittaa työt aamukuudelta, vaikka hänen työaikansa virallisesti alkaakin vasta seitsemältä. –
Keskustassa pitää tietyt asiat olla
tehty kahdeksaan mennessä, hän
perustelee aikatauluaan
Timo Hiltunen on pidetty kiinteistönhoitaja. Niissä kiinteistöissä, joista
Hiltunen on työjärjestelyiden vuoksi
siirretty muualle, asukkaat ovat olleet
harmissaan siirrosta.
65
Asiakaspalvelun määrätietoista kehittämistä
Liipolassa asuva Ritva Lappalainen ja puolisonsa Jorma Lappalainen olivat ensimmäiset pitkäaikaiset
asukkaat, jotka Lahden Talot pääsi palkitsemaan. Palkitsemisen muodoksi Lappalaiset valitsivat keraamisen lieden.
Lahden Talot on perustamisestaan lähtien
satsannut asiakaspalveluun ja -tyytyväisyyteen. Tärkeä kehitysaskel otettiin vuonna
2005, jolloin asunnon koko vuokrausprosessi vuokrasopimuksen tekemisineen ja
irtisanomisineen keskitettiin asuntosihteereille. Näin vuokrauksessa päästiin ns. yhden luukun palvelumalliin, eikä asiakasta
66
enää tarvinnut hyppyyttää henkilöltä toiselle. Muutos lisäsi asuntosihteereiden vastuuta ja työmotivaatiota, isännöitsijöille
puolestaan vapautui lisää aikaa perustehtävien hoitamiseen.
Asiakaspalvelun jäntevä kehittäminen
jatkui erityisesti hallituskaudella 2009–
2013. Joulukuun alussa 2009 Lahden Ta-
lojen toimiston aukioloaikoja muutettiin
siten, että asuntojen tarjonnan ja vuokravalvonnan aukioloajaksi tuli kello 9–12.
Ajanvarauksella asiakkaita toki palveltiin
muulloinkin. Isännöitsijät siirtyivät kokonaan ajanvarausvastaanottoon.
Muutos johtui asiakaskäyntien vähenemisestä ja sähköisen asioinnin yleistymisestä. Muutoksen ansiosta asuntosihteerit,
vuokravalvonta ja isännöitsijät pystyivät
tarjoamaan aiempaa parempaa puhelinpalvelua ja sähköistä palvelua.
Lisää isännöitsijöiden tavoitettavuutta
parannettiin vuonna 2012 ottamalla käyttöön isännöinnin päivystyspuhelin. Päivystävä isännöitsijä hoiti nopeasti hoidettavat asiat saman tien. Jos hän ei pystynyt
hoitamaan soittajan asiaa tai vastaamaan
asiakkaan kysymykseen, hän välitti asian
kohteen isännöitsijälle jatkokäsittelyä varten. Päivystysjärjestelmä vapautti muille
isännöitsijöille rauhallista työaikaa keskittymistä vaativiin tehtäviin tai kiinteistökäynteihin.
Samaan aikaan isännöinti sai käyttöönsä erillisen vastaanottotilan, jossa asiakas ja
isännöitsijä saattoivat keskustella häiriöittä. Myös jokainen asuntosihteeri sai oman
työhuoneen, missä asioista voitiin keskustella rauhassa muiden kuulematta tai häiritsemättä.
Vuonna 2013 isännöinnin asiakaspalvelua kehitettiin edelleen jakamalla isännöinti asiantuntijaryhmiin ja keskittämällä
päivystykset kiinteistönhallintaryhmälle.
Muita isännöinnin asiantuntijaryhmiä ovat
ylläpitopalvelut ja korjaustoiminta.
Sopimuksen sähköinen allekirjoitus
ensimmäisenä Suomessa
Sähköisiin palveluihin Lahden Talot siirtyi valtakunnan eturintamassa. Kotisivujen
kautta toimiva sähköinen asuntohakemus
otettiin käyttöön vuonna 2004, ja vuonna 2006, jolloin kotisivuille tulivat kaikkien asuntojen sähköiset pohjakuvat, lähes
kaikki asuntohakemukset jätettiin sähköisesti. Vuonna 2011 aloitettiin sähköisten palveluiden merkittävä laajentaminen.
Vuokran saattoi alkaa maksaa e-laskuna
omassa verkkopankissa, ja yhtiön kotisivujen kautta asukkaille tarjoutui mahdollisuus hoitaa monia asumiseen liittyviä
asioita.­Vuokralainen pääsi muun muassa
päivittämään omia tietojaan, esimerkiksi
yhteystietonsa, tarkistamaan, onko vuokria
rästissä, sekä tulostamaan vuokranmaksutilisiirron. Kotisivujen kautta saattoi myös
ilmoittaa perhetilanteen muutokset kuten
lapsen syntymän, perheenjäsenen kuoleman tai perheenjäsenen muuttamisen pois,
sekä jättää yhteydenottopyynnön isännöitsijälle, asuntosihteerille ja vuokravalvojalle.
Jotta asukkailla olisivat tasavertaiset
mahdollisuudet käyttää sähköisiä palveluita, vuonna 2011 Lahden Talojen kaikkiin
asuntoihin saatiin kahden megabitin maksuton laajakaistayhteys. Jos asukas tarvitsi nopeamman yhteyden, hän saattoi tilata
sen DNA:lta. Nopeamman yhteyden ai-
heuttamat lisäkustannukset asukkaan piti
maksaa itse.
Valtakunnallisesti käänteentekevin uudistus toteutettiin huhtikuun alussa 2012,
jolloin käyttöön otettiin vuokrasopimuksen sähköinen allekirjoitus. Lahden Talot oli ensimmäinen vuokrataloyhtiö, jossa
sähköinen allekirjoitus tuli mahdolliseksi.
Allekirjoittaminen tapahtuu pankkitunnuksilla.
Sähköistä allekirjoitusta alettiin tarjota
uusille vuokralaisille aktiivisesti, ja vuonna
2013 jo kaksi vuokrasopimusta kolmesta
allekirjoitettiin sähköisesti. Vajaa kolmannes sopimuksista palautui asiakkaalta allekirjoitettuna alle kolmessa tunnissa ja 72
prosenttia vuorokauden sisällä siitä, kun
sopimus oli lähtenyt allekirjoitettavaksi.
Myös asuntonäyttöjen keskittäminen yhdelle henkilölle sujuvoitti asuntojen vuokrausta vuonna 2013.
Pitkäaikaiselle vuokrasuhteesta
palkitseminen asukkaalle
Asukkaille mieluinen uudistus toteutui
vuonna 2012, jolloin Lahden Talot alkoi
palkita pitkäaikaisia vuokralaisiaan. Palkitsemisen arvo oli noin 500 euroa, ja palkitseminen saattoi vuokralaisen valinnan
mukaan olla esimerkiksi uusi kodinkone,
asunnon pintaremontti tai perussiivous.
Ensimmäisenä vuonna palkittiin vuokralaisia, jotka olivat asuneet samassa asunnossa 30 vuotta, ja vuonna 2013 samassa asunnossa vähintään 25 vuotta asuneet.
Palkitsemiset jatkuvat siten, että vuonna
2014 palkitaan vähintään 20 vuotta asuneet ja vuodesta 2015 lähtien vähintään 15
vuotta samassa asunnossa asuneet.
Asumisajaksi samassa asunnossa lasketaan myös asuminen toisessa asunnossa, mikäli asukas on joutunut muuttamaan
pois edellisestä asunnosta esimerkiksi perusparannusremontin vuoksi.
Säännöllisiä tyytyväisyyskyselyjä
ja tunnettuustutkimuksia
Asukaskastyytyväisyyskyselyjen tulosten
perusteella Lahden Talojen toimet asiakaspalvelun parantamiseksi ovat olleet oikean
suuntaisia. Asiakaspalvelu on saanut kyselyissä jatkuvasti hyviä tuloksia, pisteet ovat
olleet 3,6–4/5. Lahden Talot yhdessä seitsemän muun kaupungin omistaman vuokrataloyhtiön kanssa on vuodesta 2005 lähtien joka toinen vuosi teettänyt asukkailleen
suunnatun asukastyytyväisyyskyselyn. Kyselyn toteuttaa Finnish Consulting Group
(FCG).
Asukastyytyväisyyttä selvitetään myös
muuttokyselyllä, joka lähetetään kuukauden asumisen jälkeen niille uusille asukkaille, jotka ovat ilmoittaneet sähköpostiosoitteensa Lahden Taloille. Kyselyssä
tiedustellaan asukkaan mielipidettä muun
muassa Lahden Talojen yhtiön palveluista,
asunnoista ja asuinalueesta. Muuttokyselyn tuloksia seurataan neljännesvuosittain,
ja niitä verrataan FCG:n tekemän asukastyytyväisyystutkimuksen tuloksiin.
Asuntosihteeri Katri Helminen neuvottelee vuokrasopimuksesta vuonna 2009.
Kolmas asukastyytyväisyyttä mittaava
kysely on kiinteistönhuollon ja siivouksen
asukastyytyväisyyskysely. Kyselyn tulosten
avulla pyritään parantamaan kiinteistönhuollon ja -siivouksen laatua.
Lisäksi Lahden Talot teettää joka toinen
vuosi seitsemän muun vuokrataloyhtiön
kanssa tunnettuus- ja imagotutkimuksen,
joka suunnataan muille lahtelaisille kuin
Lahden Talojen asukkaille. Tutkimuksessa
Lahden Talojen imagoa verrataan muiden
suurten vuokranantajien imagoon. Kaikissa tehdyissä tutkimuksissa Lahden Talot
on ollut Lahden tunnetuin vuokranantaja.
67
Katse määrätietoisesti kohti tulevaisuutta
Energiatehokkuudella Lahden Taloissa pitkä perinne
Lämmön talteenottojärjestelmiä,
uusia ovia ja ikkunoita
Energiankulutuksen vähentäminen on ollut johtavana ajatuksena Lahden Talojen
perusparannustoiminnassa kautta linjan.
Vuonna 1985 rakennettuun Kerinkallionrooli energiansäästötoimissa sekä hyvän katu 15:een kehitettiin poistoilman lämkiinteistön ylläpidon varmistamisessa. En- mön talteenotto yhteistyössä hollolalaisen
tistä suurempi hyöty kiinteistöautomaa- yrityksen kanssa. Lisäksi kiinteistön ylätiosta alettiin saada vuonna 2003, kun pohjat eristettiin hyvään U-arvoon. Alkukaukovalvonta alettiin hoitaa itse. Oma vuonna 2012 valmistunut perusparannus
valvomo saatiin Hollolankatu 3:een, ja sen oli osa Lahden kaupungin elinvoimaisuuskäyttäjäksi nimettiin Petri Korhonen ja va- pakettia, jolla muun muassa haettiin toiramieheksi Jan Rättö.
mintamalleja ja ratkaisuja kiinteistöjen
Lisäksi tehtiin päätös rakennusauto- energiatehokkuuden parantamiseksi temaation laajentamisesta Lahden Talojen hokkaasti ja järkevin kustannuksin.
koko kiinteistökantaan Ouman-laitteiden
Poistoilman lämmön talteenotto asenavulla. Kyse oli lähinnä lämmitysjärjestel- nettiin myös Järvenpäänkatu 27:ään, jonmien liittämisestä rakennusautomaatioon, ka perusparannus valmistui vuonna 2013,
osassa kiinteistöjä myös ilmanvaihdon.
ja asennetaan mahdollisuuksien mukaan
– Tuorein uudistus on sääennusteiden kaikkiin tulevaisuuden perusparannusmukaan säätyvä lämmönsäätö. Sen avul- kohteisiin.
la arvioidaan saavutettavan 3–5 prosentin
Energiaa ja vettä säästäviä toimia Lahsäästöt vuotuisissa lämmityskuluissa. Toi- den Talot on toteuttanut myös vuokran
nen uutuus on ulkoilman kosteuden mu- yhteydessä perittävällä ns. korjausrahalkaan säätyvä lämmitys, joka sekä lisää asu- la. Esimerkiksi ikkunoita ja parvekeovia
mismukavuutta että tuo säästöä, sanoo­ on uusittu ja hanojen sekä vesikalusteita
Lahden Talojen kiinteistöjohtaja Eero uusittu ja huollettu. Ns. vesiprojektit ovat
Lukkarinen.­
säästäneet kaukolämpökustannuksia, kosMikään automaatio yksinään ei kuiten- ka 30 prosenttia energiankulutuksen kokokaan tuo säästöjä, elleivät perusjärjestelmät naiskuluista muodostuu lämpimän veden­
ole kunnossa. Lahden Talot onkin vuosit- käytöstä.­
tain tarkistanut lämmön, veden ja ilmasVedenkulutuksen vähenemiseen Lahtoinnin perussäätöjä, koska oikeat säätö- den Talot pyrkii myös yhteistyössä asuktasot mahdollistavat rakennusautomaation kaiden kanssa. Asukkaille vuosina 2012 ja
tuomat säästöt.
2013 järjestettyjen vedensäästökilpailujen
Vuokratalojen energiatehokkuutta alettiin Lahdessa parantaa jo itsenäisten vuokrataloyhtiöiden aikana 1990-luvun alkupuolella aloitetuissa perusparannuksissa. 2000-luvulla Lahden Talot on profiloitunut energiatehokkuuden edelläkävijäksi.
Jo 1990-luvulla oli tiedossa, että rakennusautomaation avulla kiinteistöjen ylläpito
voidaan yhdenmukaistaa ja muun muassa
lämmitys ja ilmanvaihto saada pysymään
ennakoiduissa arvoissa. Siksi perusparannettaviin kohteisiin päätettiin rakentaa laaja rakennusautomaatio. Lämmityksen ja
ilmanvaihdon lisäksi se kattoi saunojen,
kylmiöiden ja valaistuksen ohjauksen.
Myös Lahden Talot Oy:n aikana rakennusautomaatiolla on ollut keskeinen
Lahden Talojen kiinteistöjohtaja Eero Lukkarinen
(oik.) ja toimitusjohtaja Juhani Jokelainen pääsivät
esittelemään uusia matalaenergiataloja myös Indonesian asuntoministeriön edustajille.
Lanssikadulle rakennetut matalaenergiatalot saivat
runsaasti myönteistä julkisuutta.
68
ansiosta Lahden Talojen tytäryhtiön Lahden Asunnot Oy:n kokonaisvedenkulutus
väheni noin viisi prosenttia.
Lahden Talojen kiinteistöjen lämmityksen kuutiokohtaiset kilowattitunnit ovat
vähentyneet vuoden 2003 noin 55 kilowattitunnista vuoden 2013 noin 44 kilowattituntiin. Vedenkulutus puolestaan väheni
samana aikana noin 480 litrasta vajaaseen
340 litraan rakennuskuutiota kohti.
* Matalaenergiatalo, jonka lämmitysmuotona maalämpö ja aurinkokeräimet
** Rakenneratkaisuiltaan kuten matalaenergiatalo, mutta lämmitysmuotona kaukolämpö
*** Vuonna 2006 rakennettu ns. normitalo, jonka lämmitysmuotona kaukolämpö
Lanssikadun talot ja palvelutalot
valtakunnallisia edelläkävijöitä
Myös uudisrakentamisessa Lahden Talot­
on toiminut energiatehokkaan rakentamisen edelläkävijänä. Lanssikatu 3:n ja
5:n matalaenergiatalot olivat valmistuessaan keväällä 2011 Suomen ensimmäisiä
maalämmöllä lämpiäviä ja aurinkokeräimiä hyödyntäviä uudiskerrostaloja. Talojen lämmityksen ja jäähdytyksen energiantarpeesta noin 95 prosenttia tuottavat
maalämpöpumput ja loput viisi prosenttia aurinkokeräimet. Lisäksi aurinkokeräimillä saadaan maalis–syyskuun aikana
noin 50 prosenttia lämpimän käyttöveden
energiasta.­Energiansäästöä lisää tehokas
ilmanvaihdon lämmön talteenotto.
Talojen rakentamisessa kiinnitettiin erityistä huomiota rakennusten tiiviyteen, ulkoseinien sekä ylä- ja alapohjan lämmöneristeisiin sekä normitaloja parempiin
oviin ja ikkunoihin. Lopputuloksena on
paras mahdollinen energialuokka A.
Kulutusseurannan mukaan matalaenergiatalojen energiankulutus on noin 36 pro-
senttia pienempi kuin rakenneratkaisuiltaan samanlaisen, mutta maalämmöllä
lämpiävän Lanssikatu 7:n ja jopa lähes 70
prosenttia pienempi kuin ns. normitalon.
– Tulevaisuudessa suuntaamme aurinkopaneelien laajamittaiseen käyttöönottoon, Eero Lukkarinen sanoo.
Lahden Talot on panostanut myös sisäilman laatuun. Lanssikadun matalaenergiatalojen sisäilmaluokka S1 perustuu muun
muassa perinteistä tehokkaampaan ilmanvaihtoon sekä asuntojen kesäaikaiseen tuloilman viilennykseen ja lattiaviilennykseen, jotka hoidetaan maalämpökaivoista
otettavalla maakylmällä.
Lahden Talot on ollut myös merkittävä
palvelutalojen rakennuttaja ja on toimintansa aikana saneerannut tai rakentanut 14
palvelutaloa. Rakennuttamisessa on otettu huomioon asukkaiden ja hoitohenkilöstön viihtyvyys, minkä vuoksi kiinteistöissä on viime aikoina satsattu muun muassa
kaikkien tilojen viilennykseen ja sisäilman
laatuun.­
Kolmen kiinteistön energiankulutus v. 2013
Kohteen osoite
Sähkö kWh/Rm³
Kaukolämpö kWh/Rm³
Yhteensä kWh/Rm³
Lanssikatu 3 ja 5*
15,91
––
15,91
6,91
17,89
24,80
11,13
41,34
52,47
Lanssikatu 7**
Kivikatu 5***
Yleisimmin viilennys hoidetaan ottamalla kesäaikaan maalämpökaivoista maakylmää. Poikkeuksellisin järjestelmä on
käytössä palvelukoti Onnenkodossa, missä viilennys hoidetaan Salpa-Mattilan vedenottamon pohjavedellä. Pohjavedestä otetaan viilennysenergia talteen, minkä
jälkeen puhdas pohjavesi johdetaan viettoputkistoa pitkin Tiilijärveen.
Energiatehokkuuden parantaminen
yhtiön strateginen tavoite
Lahden Taloissa energiatehokkuuden parantaminen on yhtiön strategiatason tavoite. Vuoden 2011 alussa yhtiö liittyi
VAETSiin (Kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen vuokra-asuntoyhteisöjen
toimenpideohjelma). Liittymisen myötä
Lahden Talot sitoutui tavoittelemaan yhdeksän prosentin energiansäästöä vuoteen
2016 mennessä.
Lahden Talot on myös saanut oikeuden käyttää Green Office -merkkiä. Green
Office­-ohjelmassa Lahden Talojen tavoit-
Perusparannuksen jälkeen Kerinkallionkatu 15:stä
tuli senioripainotteinen kerrostalo. Jaakko Jurvanen oli yksi perusparannusta edeltävän ajan asukkaista, jotka perusparannuksen jälkeen muuttivat
taloon takasin.
teena on vähentää toimiston sähkönkulutusta viidenneksellä ja paperinkulutusta puolet vuoteen 2016 mennessä. Lisäksi
hankinnoissa pyritään valitsemaan ympäristöä vähiten kuormittavia, kierrätettäviä
ja kotimaisia tuotteita.
69
Henkilöstön määrä ja asioiden kirjo pienentyneet 15 vuodessa
Käytännöt yhtenäisiksi, tavoitteena
myös oikeudenmukaisuus
Liikunnalla on perinteisesti ollut vankka sija Lahden Talojen tyky-toiminnassa. Muun muassa vuonna 1998
naiset osallistuivat Helsingissä järjestettyyn Naisten Kymppiin.
Lahden Talot järjestää vuosittain henkilöstön pikkujoulut. Vuoden 2005 pikkujoulussa järjestettiin
limbokisa, jonka suvereeni voittaja oli isännöitsijä
Reijo Sinisalo.
70
Lahden Talot Oy:n aloittaessa toimintaansa toimiston henkilöstön rungon – asuntosihteerit, vuokravalvojat, isännöitsijät,
kiinteistöpäällikkö, hallintosihteeri ja kirjanpitäjä – muodosti Lahden kaupungin
asuntotoimistosta siirtynyt väki. Hieman
henkilöstöä siirtyi myös muista kaupungin
tehtävistä. Itsenäisiltä vuokrataloyhtiöiltä
Lahden Talojen palvelukseen siirtyivät talonmiehet, siivoojat ja kiinteistökorjaajat.
Kaupungin ja vuokrataloyhtiöiden ulkopuolelta palkattiin ainoastaan talouspäällikkö, pääkirjanpitäjä ja palkanlaskija.
Alkuvuosina henkilöstöä oli lähes sata.
Joukkoon mahtui monenlaisia persoonia, ja persoonat korostuivat yhtiön pikkujouluissa, henkilöstön retkillä ja muissa
vapaamuotoisissa tilaisuuksissa. Hallintojohtaja Pertti Merenluoto muistelee Kansallismuseoon suuntautunutta kesäretkeä
ja bussin takaosaan asettunutta joukkoa,
jonka tavoitteena oli pitää hauskaa keskenään ja nauttia omia virvokkeita.
– Paluumatkalla poikkesimme tutustumaan Tuusulan kulttuurinähtävyyksiin.
Siellä takapenkin joukolle oli järjestyksen
ylläpitämiseksi pidettävä erikseen kuria,
Merenluoto kertoo.
Kaikki persoonallisuus ei suinkaan ollut häiritsevää. Isännöitsijöistä Reijo Sinisalo oli tunnettu limbon taidoistaan ja tunnollisuudestaan; tavallista oli, että mies
istui töissä iltaseitsemään saakka. Antti T.
Laukkanen­ taas oli tarkka raha-asioissa
eikä esimerkiksi käyttänyt autoa, vaan teki
kiinteistökäynnit polkupyörällä. Nähtiinpä
hänet kerran Aleksanterinkadulla kuljettamassa tilinpäätösasiakirjoja tilintarkastajalle – nokkakärryllä!
– Eräällä talonmiehellä oli taas alkoholiongelma, minkä vuoksi hän ei alkuviikosta tahtonut saada konetta käyntiin.
Maanantaisin toimistolla arvuuttelimme,
pitääkö talonmiehelle hankkia tuuraaja,
Merenluoto­ muistelee.
Toimintatapojen yhtenäistämistä
ja asiakaspalvelun kehittämistä
Heti toimintansa alussa Lahden Talot
järjestäytyi Palvelulaitosten Työnantajayhdistykseen. Työntekijöiden puolella
käytössä olivat kiinteistönhoitoalan pistepalkkasopimus ja rakennusliiton sopimus.
Toimiston henkilöstön enemmistö on alusta lähtien kuulunut Julkis- ja yksityisalojen
toimihenkilöliittoon (Jyty). Jytyn pitkäaikaisena luottamusmiehenä Lahden Taloissa toimi toimistosihteeri Leila Arvela.
Yhtiön alkuvuosina henkilöstöön liittyvää työtä oli paljon, sillä ay-vääntöä ja neuvottelutarvetta oli monenlaisista asioista.
– Vuokrataloyhtiöiden aikaan isännöitsijöillä oli ollut omia, toisistaan poikkeavia­
käytäntöjä ja toimintatapoja, joiden yhdenmukaistaminen vaati lähes jatkuvia
neuvotteluja. Muovautuminen yhden yhtiön toimintatapaan meni kuitenkin koko
ajan eteenpäin, ja ajan saatossa pikkuasioiden käsitteleminen väheni, Pertti Merenluoto kertoo.
Työehtosopimusten määrä ja henkilöstöasioiden kirjo pienenivät ja asiat yksinkertaistuivat vuonna 2006, kun kiinteistönhuolto ja korjaus siirtyivät LK
Kiinteistöpalveluihin ja Lahden Talojen
henkilöstömäärä supistui noin 30:een.
Asiakaspalvelua kehitettiin aktiivisesti koko ajan. Isännöitsijöiden toimenkuva
muuttui jo yhtiön alussa ja myöhemmin
vielä lisää, samoin asuntosihteereiden, joille isännöitsijöiden tehtäviä vaiheittain siirrettiin. Muutokset toteutuivat ilman merkittäviä ongelmia, sillä niiden tarve nähtiin
ja ymmärrettiin laajasti
Vuonna 2003 vuokravalvoja Terttu
Karppinen nimitettiin palvelupäälliköksi, ja vuonna 2005 Matti Koskinen palkattiin isännöintipäälliköksi. Vuonna 2009
aluehuoltomiesten toimintaa valvomaan
ja ohjaamaan valittiin talon sisältä kiinteistönhoidon ohjaaja (myöh. kiinteistötarkastaja) Toinen kiinteistötarkastaja palkattiin
vuonna 2013 valvomaan ja ohjaamaan siivoojien toimintaa.
Työturvallisuus ja tyky-toiminta
tärkeä motivaatiotekijä
Työsuojeluun Lahden Taloissa kiinnitettiin paljon huomiota alusta lähtien muun
muassa tekemällä työsuojelun toimintaohjelma ja vuosittaiset toimintasuunnitelmat.
Myöhemmin suunnitelmaa on kehitetty ja
viety yksityiskohtaisemmalle tasolle.
Toimintaohjelmassa on huomioitu teknologian, työn organisoinnin, työolojen,
sosiaalisten suhteiden, tyky-toiminnan ja
työympäristön vaikutukset työntekijöiden terveyteen ja turvallisuuteen. Työsuojelusta on vastannut yhtiön koko toiminnan ajan Eero Lukkarinen, joka on
oman toimensa ohella toiminut työsuojelupäällikkönä. Lisäksi yhtiössä on aina ollut työsuojeluvaltuutettu, alkuvuosina kaksi. Toimiston henkilöstön pitkäaikaisena
työsuojeluvaltuutettuna on toiminut asuntosihteeri Ella Toivanen. Työsuojeluhenkilöstöä on koulutettu työajalla ja työnantajan kustannuksella. Lisäksi henkilöstölle
on järjestetty ensiapukoulutuksia.
Itsenäisen vuokrataloyhtiöiden ajan toimintamalleja oli purettava Lahden Talojen toiminnan alussa myös työsuojelullisin
toimin. Kiinteistönhuollossa ja siivouksessa oli ollut käytössä osin arveluttaviakin aineita, joista piti luopua. Niiden tilalle oli
valittava uudet, yhdenmukaiset aineet, joiden turvallisuus myös piti varmistaa. Lisäksi esimerkiksi talojen tikkaita, kattosiltoja ja putoamissuojia sekä koneiden
turvalaitteita oli laitettava ajan tasalle. Suuren työn asioiden kuntoon saattamiseksi
teki kenttäväen työsuojeluvaltuutettu, kiinteistönhoitaja Mauri Tuukkanen.
– Työturvallisuus ja tyky-toiminta on
yhtiössä nähty tärkeäksi motivaatiotekijäksi, Pertti Merenluoto sanoo.
Lahden Talojen tyky-suunnitelma tehdään vuosittain. Tyky-toimintaan kuuluvat muun muassa voimavarakyselyt, kuntokartoitukset, liikuntatapahtumat ja
ravintoluennot, pikkujoulut sekä lounas-,
liikunta- ja kulttuurisetelit. Lisäksi henkilöstö on voinut työnantajan kustannuksella osallistua erilaisiin liikuntatapahtumiin
sauvakävelytapahtumasta ja Naisten Kympistä Finlandia-hiihtoon.
Lahden Talojen työterveyshuolto on ollut alusta asti laaja, ja sen kattavuutta on lisätty vähitellen. Perustason lisäksi se kattaa
nykyisin muun muassa erikoislääkäripalvelut sairauden tutkimiseksi. Ensimmäisinä vuosina työterveyspalvelut ostettiin
Lahden kaupungin työterveyshuollosta,
sen jälkeen lääkärikeskus Terveystalosta
(ent. Hemo). Yhteistyössä työterveyshuollon kanssa on joka kolmas vuosi toteutettu koko henkilöstön terveystarkastukset ja
Voimavarat työssä -kysely.
Ammattitaidon kehittämistä pitkillä
ja lyhyillä koulutuksilla
Lahden Talojen henkilöstön koulutustarpeet selvitetään vuosittaisissa kehityskeskusteluissa. Yhtiö on käyttänyt pääsääntöisesti Kiinteistöalan koulutuskeskuksen
Kiinkon koulutuksia.
Lahden Talojen henkilöstö on suorittanut sekä pitkiä koulutusohjelmia että lyhyitä ammattitaidon päivityskoulutuksia.
Esimerkiksi johtoryhmän jäsenet ovat suorittaneet kiinteistöjohtamisen koulutusohjelmia, rakennuttajapäälliköt ja -insinöörit
Raps-rakennuttajakoulutuksia ja isännöitsijät monen tason tutkintoja isännöitsijän
perustutkinnosta teknisen isännöitsijän ja
Lahden Talojen henkilöstö tekee tutustumismatkoja
kiinnostaviin kohteisiin. Osloon vuonna 2012 suuntautuneella matkalla Hilde (johdon assistentti Mari
Barker, vas.) ja Ingrid (toimistosihteeri Leila Arvela)
jakoivat ennen tutustumiskierrokselle lähtöä huikopalaksi norjalaiseen tapaan silakoita, jotka tosin
tällä kertaa olivat suklaisia.
71
Vuosi vuodelta aktiivisempaa tiedottamista
ammatti-isännöitsijän tutkintoihin. Asiakaspalvelun henkilöstö puolestaan on suorittanut asiakaspalveluun liittyviä koulutuksia.
Lisäksi koko henkilöstölle on suunnattu
muun muassa asiakaspalvelun kehittämistä, huoneenvuokralakia, tietotekniikkaa ja
kirjallista ilmaisua käsitteleviä koulutuksia.
Vuoteen 2006 saakka järjestettiin runsaasti myös kiinteistönhuollon, -korjauksen ja -siivouksen koulutuksia. Kun kiinteistönhuollossa vuonna 2009 siirryttiin
aluehuoltomiesmalliin, Lahden Talot alkoi
vuosittain järjestää aluehuoltomiehille ja
myöhemmin myös siivoojille suunnattuja
kiinteistöpäiviä. Ne ovat koulutustilaisuuksia, joissa myös palkitaan parhaat huoltoyhtiöt, huoltomiehet ja siivoojat.
Vuoden 2006 jälkeen henkilöstön määrä on vakiintunut noin 30:een, jota Pertti
Merenluoto pitää optimaalisena.
– Lahden Talojen henkilöstöpolitiikkaa on johtanut pyrkimys olla reilu ja oikeudenmukainen työnantaja, Pertti Merenluoto sanoo. – Työsuhteet ovat olleet
pitkiä ja henkilöstön vaihtuvuus eläköitymistä lukuun ottamatta vähäistä. Vaihtuvuus tekee kuitenkin hyvää, sillä uusi nuori
henkilöstö­tuo työntekoon uuden terveen
tuulahduksen!
Lahden Talojen henkilöstö tutustuu vuosittain suomalaisiin asuntomessuihin, mikäli messut järjestetään sopivan matkan päässä Lahdesta. Kesän 2011 asuntomessumatka vaati henkilöstön yhteistä fyysistäkin ponnistusta, kun linja-auto hajosi kesken matkan.
72
Lahden Talot on harjoittanut aktiivista
tiedottamista toimintansa alusta lähtien.­
Tiedottamisen kivijalkoina ovat olleet
asukkaille, yhteistyökumppaneille ja sidosryhmille suunnattu Asukasviesti-lehti, vuosikertomus sekä mediatiedotteet.
Lisäksi asukkaille on koottu asumisen käytännöistä kertovat Asumisopas – ensimmäinen versio vuonna 1998 ja kokonaan
uudistettu versio vuonna 2010.
Asukaslehden julkaiseminen aloitettiin
vuonna 1998. Alusta asti se ilmestyi kolme kertaa vuodessa, ensin 8-sivuisena tabloid-kokoisena ja myöhemmin useampisivuisena aikakauslehtimäisenä julkaisuna.
Lehden ensimmäinen numero oli mustavalkoinen, mutta jo toisen numeron etusivulle ja keskiaukeamalle saatiin nelivärikuvia. Lehti koottiin henkilöstön voimin, ja
sen päätoimittajana toimi toimitusjohtaja
Pirkko Korpinen.
Sisällöltään Asukasviesti oli informatiivinen, ja se keskittyi Lahden Taloihin
ja asumiseen liittyviin asioihin. Lehdessä kerrottiin muun muassa Lahden Talojen palveluista, uudisrakennus- ja perusparannushankkeista, asukasdemokratiasta
ja kohteiden vuokrista. Alkuvuosien vakioaineistoon kuului myös asunnonvaihtopalsta, jossa asukkaat kertoivat, millaisessa
asunnossa asuivat ja millaiseen asuntoon
toivoisivat voivansa muuttaa.
Vuonna 2000 Asukasviesti muuttui kokonaan neliväriseksi, ja vuoden 2003 toisesta numerosta lähtien se alkoi ilmestyä
16-sivuisena aikakauslehtimäisenä julkaisuna. Samalla lehti alkoi sisältää myös ns.
human interest -aineistoa: rakennusmestari Matti Savolainen alkoi pitää ruoka- ja
viiniaiheista Makunystyrät-palstaa, ja lapsilukijoille suunnattiin Punahilkan palsta.
Koska jokaisen Asukasviestin teko oli
Lahden Talojen henkilöstölle ylimääräinen ponnistus, lehden kokoajaksi alettiin
hakea ammattitoimittajaa. Kahden numeron toimittajana toimi Kimmo Puhakka,
keväällä 2004 lehden toimittajaksi saatiin
viestintäyrittäjä, freelancer-toimittaja Teija­
Horppu.­
Vuonna 2007 Makunystyrät teki tilaa Asukasaktiivin ajatuksia -palstalle, jolla asukasaktiivit pääsivät vapaasti kirjoittaman tärkeinä pitämistään kysymyksistä.
Vuonna 2012 lehteen saatiin monien toivoma sanaristikko.
Vuonna 2009 lehti kasvoi 20-sivuiseksi.
Poikkeuksen tavanomaisesta sivumäärästä muodostivat Lahden Talojen 10-vuotisja 15-vuotisjuhlalehdet, jotka ilmestyivät 32- ja 40-sivuisina ja jaettiin kaikille
lahtelaisille.­
Vuosikertomus alkuvuosina
ja konsernikaudella
Jo ensimmäisestä toimintavuodestaan
1998 Lahden Talot julkaisi vuosikertomuksen. Vuosikertomus julkaistiin myös vuosina 1999, 2000 ja 2001. Sen jälkeen kokoa­
misessa pidettiin kuuden vuoden tauko,
koska katsottiin, että toimintakertomus
Keväällä 2011 Erviänkatu 1:n ja 3:n asukastoimikunta järjesti rivitalokohteen omille sekä lähiseudun asukkaille suunnatun kirpputoritapahtuman. Asukasviesti-lehden toimittaja Teija Horppu (vihreä takki) kävi tekemässä tapahtumasta jutun.
riittää. Vuosikertomusta alettiin julkaista
uudelleen vuodesta 2008, jolloin Lahden
Talot oli muuttunut konserniksi.
Ensimmäiset vuosikertomukset olivat
suppeahkoja. Niiden tekstisisältö koostui
toimitusjohtajan katsauksesta ja toimintakertomuksesta, joka oli sisällöltään varsin suppea. Tilinpäätöstietoja ensimmäisissä vuosikertomuksissa esiteltiin laajasti:
tuloslaskelman ja taseen lisäksi vuosikertomus sisälsi rahoituslaskelman, tilinpää-
töksen laadintaperusteet, tilinpäätöksen
liitetiedot sekä tilintarkastuskertomuksen.
Kun vuosikertomuksen teko aloitettiin
uudelleen vuonna 2008, toimitusjohtajan
katsaus supistui, kun taas toimintakertomus laajeni ja tuli sisällöltään aiempaa huomattavasti kattavammaksi. Koska Lahden
Talot oli muuttunut konserniksi, tilinpäätöstietoina alettiin julkaista sekä konsernin
että emoyhtiön tuloslaskelmat ja taseet.
Kokonaan uutena aineistona vuosiker73
Ad-toiminnassa asukkaiden ääni kuuluviin
vuosikertomus
PÄIVÄSSÄ
20 1 3
1/2012
UMAA VETTÄ
7 ÄMPÄRIÄ KU
Pyykki
20 litraa
13 %
Keittiö 35 litraa
22 %
26 %
n
WC 40 litraa
Peseytymine
60 litraa
39 %
!
kkaiden tekoja
Tarvitaan asu
tomukseen tulivat toiminnasta kertovat
tekstit. Vuosikertomuksessa kerrottiin eri
vuosina vaihtelevin sisällöin tavallisesta­
vuokra-asumisesta ja palveluasumisesta,
asukkaista ja henkilöstöstä, ympäristöä ja
energiaa säästävistä ratkaisuista, uudisrakentamisesta ja korjaustoiminnasta sekä
toiminnan laadunhallinnasta.
Sekä Asukasviesti-lehdissä että vuosikertomuksissa tavoitteina ovat olleet elävä
sisältö ja luettavuus, ja molemmissa julkaisuissa on käytetty runsaasti kuvia.
Suunnitelmallisella tiedottamisella
julkisuutta ja tunnettuutta
Lahden Talot Oy:n alkuvuosina yhtiön
mediatiedottaminen oli niukahkoa. Vuodesta 2005 lähtien yhtiö alkoi tiedottaa
asioistaan aktiivisesti. Ensimmäiset mediatiedotteet laadittiin yhtiön tilinpäätöksestä. Tiedotteiden hyvän läpimenon
rohkaisemana yhtiö alkoi tiedottaa myös
uudisrakennushankkeista ja muista ajankohtaisista asioista. Vuosittaista tiedostussuunnitelmaa alettiin tehdä vuonna 2010.
Vuonna 2005 Lahden Talot lähetti medialle yhden tiedotteen, mutta vuonna
2010 jo 10 tiedotetta, seuraavana vuonna
13 tiedotteita ja vuonna 2012 jo 15 tiedotetta. Aktiivisuus tuotti tulosta: Lahden Talojen näkyvyys päijäthämäläisessä mediassa
lisääntyi, ja rinnalla alkoi tulla myös valta-
74
kunnallista julkisuutta. Vuonna 2010 mediassa (sis. nettilehdet) ilmestyi 45 Lahden
Taloista tehtyä juttua ja seuraavana vuonna
70 juttua. Vuonna 2013, jolloin mediatiedotteita lähetettiin 22, juttuja ilmestyi 103.
Yksi suurinta julkisuutta saaneista
asioista­olivat Lanssikadulle rakennetut
matalaenergiatalot. Päijäthämäläinen media seurasi myös muun muassa asukkaille
suunnattua vedensäästökilpailua.
Julkisuus myös lisäsi yhtiön tunnettuutta ja paransi imagoa.
Vuosi vuodelta tärkeämmäksi tiedotuskanavaksi muodostuivat Lahden Talojen
kotisivut. Niille laitettiin Asukasviesti-lehdet, vuosikertomukset ja mediatiedotteet,
ja niiltä löytyi myös asumisen käytännöistä
kertova Asumisopas. Lisäksi sivuille koottiin tärkeää asukkaille suunnattua tietoa.
Sekä kotisivut että Asukasviesti-lehti saivat asukastyytyväisyyskyselyissä hyviä pisteitä. Kaksi kolmesta kyselyyn vastanneesta piti kotisivuja hyvinä tai erittäin
hyvinä ja joka neljäs vastaaja kohtalaisina.
Yhdeksän prosenttia vastaajista arvioi sivut erittäin huonoiksi tai melko huonoiksi
Kolme neljästä vastaajasta piti asukaslehteä hyvänä tai erittäin hyvänä ja joka
viides vastaaja kohtalaisena. Joka 20. vastaajan mielestä lehti on erittäin huono tai
melko huono.
Asukasdemokratia toteutui Lahden kaupungin vuokrataloissa jo itsenäisten vuokrataloyhtiöiden aikana ennen Lahden
Talot Oy:tä. Vuokrataloyhtiön hallitus
koostui kaupungin nimeämästä ns. runko­
hallituksesta sekä asukkaiden edustajista.
Asukkailla oli paljon valtaa oman vuokranmääritysyksikkönsä asioihin: asukkaat pääsivät päättämään muun muassa
vuokranmääritysyksikön talousarviosta ja
peruskorjauksista.­
Asukkaiden valta pysyi suurena vielä Lahden Talot Oy:ssäkin. Yhtiön ensimmäiseen hallitukseen valittiin 11 jäsentä,
joista asukkaiden edustajia oli viisi – yksi
kutakin isännöintialuetta kohti. Kun isännöintialueiden määrä vuoden 2001 alussa
pieneni neljään, myös hallituksen asukasjäsenten määrä pieneni vastaavasti. Vuonna 2005 asukasjäsenten määrä supistui yhtiökokouksen päätöksellä lakimääräiseen
kahteen, mikä aiheutti närää joissakin asukasaktiiveissa.
Vuoteen 2006 saakka jokaisella isännöintialueella toimi asukkaiden muodostama alueneuvosto, johon kuului yksi jäsen
alueen kustakin vuokranmääritysyksiköstä
eli entisestä vuokrataloyhtiöstä. Alueneuvoston tärkein tehtävä oli järjestää äänestys
isännöintialueen edustajan valitsemiseksi
yhtiön hallitukseen.
Jokaisessa
vuokranmääritysyksikössä ylintä valtaa käytti asukkaiden kokous.
Se valitsi asukastoimikunnan sekä yksikön asukkaiden edustajan ja varaedustajan
isännöintialueen alueneuvostoon ja antoi
näille valtuuden nimetä ehdokkaansa Lahden Talojen hallitukseen.
Lahden Talojen ensimmäisessä ad-mallissa asukastoimikunnalla oli yllättävän
paljon valtaa. Toimikunta muun muassa teki, tosin isännöitsijän valmisteleman
esityksen pohjalta, ehdotuksen vuokranmääritysyksikön talousarvioksi sekä päätti
pienten korjausten ja parannusten tekemisestä sekä pesutupa-, sauna- ja autopaikkamaksuista.
Asukashallitus ja sen
alaiset toimikunnat
Ad-mallia uudistettiin vuonna 2005, ja
uusi malli otettiin käyttöön vuonna 2006.
Uudella ad-mallilla haluttiin parantaa asumisviihtyvyyttä, lisätä asukkaiden aktiivisuutta ja kiinnostusta omaan asumiseensa
ja asuinympäristöönsä, lisätä asukkaiden ja
omistajan välistä yhteistyötä, avoimuutta ja
vuorovaikutusta sekä nostaa vuokralla asumisen imagoa.
Uusi malli poisti laajan ja hajanaisen
alueneuvostojen ryhmän. Tilalle tuli asukasvaaleilla valittu asukashallitus, johon
valittiin yhdeksän jäsentä ja yhdeksän varajäsentä. Kaksi asukasvaaleissa eniten ääniä
saanutta ehdokasta oli suoraan ehdokkaina
Lahden Talojen hallituksen asukasjäseniksi. Asukashallitukseen kuului myös kolme
yhtiön edustajaa: toimitusjohtaja, hallintojohtaja ja isännöintipäällikkö.
Asukashallitus on yhteishallintolaissa määritelty vapaaehtoinen yhteistyöelin,
jossa ovat mukana asukkaat ja yhtiön toi-
Vuodesta 2004 lähtien järjestetyt budjetoinnin esittelytilaisuudet, ns. budjettitorit, saavuttivat asukasaktiivien suosion, ja tilaisuuksista on saatu hyvää palautetta.
mihenkilöt. Asukashallitus voi antaa suosituksia ja ohjeita yhteishallinnon piiriin
kuuluvissa asioissa. Lahden Talojen uudessa ad-mallissa asukashallituksen tehtävänä oli käsitellä yhteishallintoon liittyviä ja
asukastoimikuntien esille nostamia asioita.
Asukashallituksella oli mahdollisuus
asettaa tarpeellisiksi katsomiaan toimikuntia, ja se asettikin kolme toimikuntaa: ympäristötoimikunnan, liikunta- ja virkistystoimikunnan sekä tiedotustoimikunnan.
Ympäristö- sekä liikunta- ja virkistystoimikunnan toiminta käynnistyi aktiivisesti
ja rivakasti. Tiedotustoimikunnan toiminta sen sijaan ei ottanut tuulta alleen, minkä johdosta toimikunta lopetettiin vuonna
2008.
Liikunta- ja virkistystoimikunnan järjestämistä tapahtumista suosituimmiksi
muodostuivat kevättalvisin tehty viihdekylpylän retki sekä syyskesällä järjestetty
mölkkykilpailu. Ympäristötoimikunta puo75
Konkari tyytyväinen asukasdemokratian kehitykseen
Lahden Talojen tytäryhtiön Lahden Asunnot Oy:n vuosikulutusta noin viisi prosenttia. Asukaskohtainen vedenkulutus väheni
keskimäärin 148 litrasta 139 litraan vuorokaudessa. Parhaiten menestyneet kiinteistöt palkittiin vuokrahyvityksillä.
Lahden Talojen asukashallitus on tutustunut muiden kunnallisten vuokrataloyhtiöiden asukasdemokratiamalleihin. Syksyllä 2012 se tutustui Lappeenrannan Asuntopalvelut Oy:n asukasdemokratiamalliin. Kuvassa
Lahden Talojen hallintojohtaja Pertti Merenluoto (vas.), asukashallituksen jäsenet Ritva Haavisto, AnnaMaija Martikainen, Kari Heinonen, Antero Patamäki, Esko Nuikka ja Anja Koivikko, Lappeenrannan Asuntopalveluiden toimitusjohtaja Seppo Ylitalo sekä Lahden Talojen isännöitsijä Ville Jäntti.
lestaan otti vastuulleen jokakesäisen pihakilpailun järjestämisen. Lisäksi se järjesti
asukkaille suunnattuja ympäristöaiheisia
kilpailuja: vuonna 2007 yhdessä PäijätHämeen Jätehuolto Oy:n kanssa biojätteen lajittelun tehostamisen Bioporkkanakilpailun ja vuosina 2012 ja 2013 yhdessä
Lahden Talot Oy:n kanssa vedensäästökilpailut. Vedensäästökilpailut vähensivät
76
Asukastoimikuntien jäsenille
budjettitoreja ja koulutuksia
Vuonna 2004 Lahden Talot alkoi osana talousarvion valmistelua järjestää asukastoimikuntien jäsenille suunnattuja
budjettitoritilaisuuksia, joissa yhtiön johto, isännöitsijät ja eri toimialojen asiantuntijat esittelivät budjetoinnin perusteita. Budjettitoreilla käytiin läpi yhtiötason
budjettivalmistelun perusteita, talotason
talousarvioita sekä vuokria, korjaussuunnitelmia, kiinteistönhuoltoa ja siivousta.
Budjettitoreilla oli lisäksi jokin erityisteema, jota osallistujille esiteltiin lähemmin. Vuoden 2010 budjettitorilla controller Petri Juvonen kertoi, mistä kaikesta
vuokra muodostuu, ja sai kiitosta tärkeän
ja mielenkiintoisen asian esittelemisestä
selkokielisesti ja ymmärrettävästi.
Budjettitorit saavuttivat asukkaiden
suosion, ja alusta asti asukkaiden palaute
tilaisuuksista oli myönteistä.
Asukastoimikuntien jäsenille ja muille asukasaktiiveille suunnatut koulutukset kuuluivat Lahden Talojen asukastoimintaan yhtiön perustamisesta lähtien.
Koulutusten aiheet ja sisällöt vaihtelivat
vuosittain, mutta kantavana teemana oli
yhteisöllisyyden ja me-hengen rakentaminen. Koulutuksiin osallistui vuosittain jopa
sata asukastoimikuntien, yhtiön hallituksen, asukashallituksen ja toimikuntien jäsentä.
Talotasolla kokouksia, talkoita
mölkkyä ja käsitöitä
Talotason asukastoiminnan aktiivisuus
vaihteli vuokranmääritysyksiköittäin. Tavallista oli, että asukkaiden kokouksiin
osallistui vain pieni joukko asukkaita. Sen
sijaan pihatalkoot, grillijuhlat ja muu vapaamuotoisempi toiminta vetivät useissa
kohteissa hyvin asukkaita.
Aktiivista toimintaa oli muun muassa
Liipolassa, missä esimerkiksi Huippukatu
2:n jokavuotisista kesän päättäjäisistä tuli
perinne. Liipolassa myös Mölkyn pelaaminen oli voimissaan, lisäksi Lahden Talojen
pihakilpailussa liipolalaiset menestyivät
monena vuonna hyvin.
Riihelässä puolestaan Kumpukadun ja
Erviänkadun asukkaiden neulekerho virkkasi torkkupeittoja ja kutoi kädenlämmittimiä lahtelaisten palvelutalojen asukkaille
ja sai toiminnallaan julkisuutta lahtelaisissa tiedotusvälineissä.
Monissa
vuokranmäärityskohteissa
asukkailla oli käytössään kerhohuone yhteisten tapahtumien pitopaikaksi. Kerhohuoneessa asukkaat voivat järjestää syntymäpäiviä ja muita juhlia. Kaupallisia
tilaisuuksia kerhohuoneissa ei saanut järjestää.
Raamikadulla asuva Kari Heinonen on ollut mukana Lahden Talojen asukastoiminnassa useissa tehtävissä vuosien ajan ja
nähnyt ad-toiminnan kehityksen. Hänen
mielestään toiminta on kehittynyt hyvään,
nykyaikaiseen suuntaan.
Vuonna 2006 lakkautettuja alueneuvostoja Heinonen luonnehtii oman aikakautensa asukashallituksiksi. Käsiteltävät
asiat tosin olivat eri tyyppisiä kuin asukashallituksessa nykyisen käsiteltävät: pysäköintipaikan tai pesutuvan käyttöön ja
maksuihin liittyviä epäselvyyksiä ja muita
arkielämän kysymyksiä.
– Alueneuvostot kuuluivat siihen aikaan, ja ne olivat sen ajan vaikuttamispaikkoja. Todelliset vaikutusmahdollisuudet
tosin olivat melko vähäiset, koska alueneuvostoissa ei käsitelty sellaisia asioita, joista
olisi pitänyt jämäkästi päättää, Heinonen
luonnehtii.
Lahden Talot Oy:n hallituksen asukasjäsen Kari Heinonen ehti olla sekä 11-jäsenisessä että 7-jäsenisessä hallituksessa.
Heinosen mielestä koon muutos oli hyvä.
Kun Lahden Taloista tuli konserni, asukasjäsenet saivat paikat Lahden Asunnot Oy:n
hallituksesta.
Hallituksen asukasjäsenyys
todellista vaikuttamista
Asukastoimintavuosiensa virstanpylväiksi Kari Heinonen muistaa Juhani Jokelaisen
valitsemisen Lahden Talojen toimitusjohtajaksi sekä Lahden Talojen hallituksen hy-
vähenkisen strategiamatkan Sveitsiin. Hallituksen jäsenyyttä hän on pitänyt myös
todellisena vaikuttamisen paikkana.
– Hallituksen päätös on yleensä yhteinen, mutta eriävän mielipiteen voi lausua
aina, kun siltä tuntuu, hän sanoo.
Mieluisinta Heinoselle oli tulla valituksi asukashallituksen puheenjohtajaksi. Heinonen toivoo, että Lahden Talojen
asukkaat ja asukastoimikunnat oppisivat
hyödyntämään asukashallitusta vaikuttamiskanavana nykyistä enemmän.
– Lehtien yleisönosastoihin kirjoittamisen sijasta asukkaiden kannattaisi keskustella mieltä askarruttavasta asiasta oman
asukastoimikunnan puheenjohtajan kans-
Kari Heinosen ad-ura
• Raamikatu 3:n asukastoimikunnan
puheenjohtaja vuodesta 1998 lähtien
•Keskustan alueneuvoston jäsen 1999–2000
•Pohjoisen alueneuvoston puheenjohtaja
2001–2002
•Lahden Talot Oy:n hallituksen
asukasjäsen 4/2004–4/2006
•Asukashallituksen jäsen 5/2006–11/2009
•Asukashallituksen varapuheenjohtaja
11/2009–4/2013
•Asukashallituksen puheenjohtaja 4/2013
lähtien
•Lahden Asunnot Oy:n hallituksen
asukasjäsen vuodesta 5/2013 lähtien
Kari Heinosen mielestä asukasaktiivin todellinen vaikuttamisen paikka on yhtiön hallituksen jäsenyys.
sa. Toimikunta voisi antaa asian asukashallituksen käsittelyyn ja asukashallitus tehdä
asiasta esityksen Lahden Asuntojen hallitukselle.
Yhden parannuksen asukasdemokratiamalliin Heinonen toivoo vielä joskus näkevänsä.
– Toivon että asukashallitus saa 3–5:ssä
erikseen määritellyssä asiassa myös pää-
tösvaltaa. Yhtiön edustajat ovat mukana
asukashallituksessa, joten heidän selkänsä
takana päätöksiä ei tehtäisi. Yhtiön hallitukselle taas kuuluvat suuremmat asiat, sitä
on tarpeetonta kuormittaa järjestysmääräyksillä ja muilla pienillä asioilla, Heinonen
sanoo.
77
Hallituksen puheenjohtaja Riitta Erviä uskoo yhteistyöhön
Tulevaisuuden painopisteinä
puurakentaminen ja kohtuuvuokrat
Lahden Talojen hallituksen puheenjohtaja Riitta Erviä
korostaa yhteistyön merkitystä.
Vuonna 2013 valittuun Lahden Talot Oy:n hallitukseen kuuluvat yrittäjä Harri Metsänen (2. vas, vpj), yrittäjä Antti Sirvo, työntutkija, eläkeläinen Riitta Erviä (pj), vanhusten avopalveluiden päällikkö, eläkeläinen Pia
Peltomaa (2. oik.) ja työsuojeluvaltuutettu Juha Ravalt. Kuvassa lisäksi hallituksen sihteeri, hallintojohtaja
Pertti Merenluoto (vas.) ja toimitusjohtaja Juhani Jokelainen (3. oik).
78
Tulevaisuudessa Lahden Talot haluaa olla
kehittämässä puurakentamista ja turvaamassa kohtuuhintaista vuokra-asumista.
Myös palvelutalojen rakentaminen jatkuu.
Vireillä on uusia lahtelaishankkeita, mutta
yhtiö on halukas rakennuttamaan palvelutaloja ja muita erityisasuntoja myös Lahden ympäristökuntiin.
Vuokratalotoimijoiden välisessä vertailussa Lahden Talojen neliövuokrat ovat
perinteisesti olleet Lahden edullisimmat.
Lahden Talojen vuokrataso on omiaan pitämään koko kaupungin vuokratason kohtuullisena. Lahden Talot haluaa tilanteen
säilyvän ennallaan myös tulevaisuudessa,
ja kohtuuhintaisen vuokra-asumisen turvaamiseen onkin tulossa yhtiön yhdeksi
strategiseksi painopisteeksi.
Vuonna 2013 yhdeksän suurimman
kaupungin – Lahden lisäksi Helsingin, Espoon, Vantaan, Tampereen, Turun, Oulun,
Jyväskylän ja Kuopion – vuokrataloyhtiöt
perustivat Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry:n (KOVA). Kyseessä on
yhdistys, jonka tarkoituksena on edistää
kohtuuhintaista vuokra-asumista ja kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tuotannollisia edellytyksiä.
– Asumisen hinta on saatava pysymään nykyisellä tasolla, ja vuokralaisille
on pystyttävä tarjoamaan edullisia asuntoja. Tämä on äärettömän tärkeää myös pal-
velutaloissa, sanoo Riitta Erviä, joka aloitti
Lahden Talot Oy:n hallituksen puheenjohtajana vuonna 2013.
Hän näkee, että yksi tapa turvata kohtuullinen vuokrataso olisi keskittää Lahden
kaupunkikonsernin kaikki vuokratalotoiminta yhteen yhtiöön eli Lahden Taloihin.
Hän ounasteleekin, että opiskelija-asuntoja vuokraavan Oppilastalon yhdistäminen
Lahden Taloihin nousee Lahdessa uudelleen kunnallispoliittiseen keskusteluun jo
lähitulevaisuudessa.
– Oppilastalo voisi olla yksi Lahden Talojen tytäryhtiö kuten Lahden Asunnot Oy
ja Lahden Palveluasunnot Oy, Erviä sanoo.
Kuten tavallisten vuokratalojen, myös
palvelutalojen rakennuttaminen, ylläpitäminen ja vuokraaminen kannattaisi Erviän
mielestä keskittää Lahden kaupunkikonsernissa yhteen yhtiöön Lahden Palveluasuntoihin. Yksi yhtiö tuottaisi kaikki
palvelu-­ja erityisasunnot kohdennettuun
tarpee­
seen tiiviissä yhteistyössä kaupungin sosiaali- ja terveystoimen kanssa, kuten­
Lahden Palveluasunnot on jo tehnyt. Kyseinen ns. Lahden malli on jo osoittanut
toimivuutensa.
– Olennainen kysymys on, millaisia uusia yksiköitä rakennetaan ja mihin, Erviä
sanoo.
Puukerrostalolle ja elinkaaritalolle
luodaan omat konseptit
Kohtuuhintaisen rakentamisen rinnalla
puurakentaminen on Lahden Talojen tulevaisuuden painopiste. Sen toteuttamiseksi halutaan luoda erillinen puukerrostalokonsepti. Toisena lähiaikojen tavoitteena
on luoda kohtuuhintaisen elinkaaritalon
konsepti. Elinkaaritalon kulmakiviä ovat
vuosikymmeniä kestävät rakenteet ja järjestelmät sekä kohtuullisina pysyvät ylläpitokulut ja korjauskustannukset.
Rakentamisen näkökulmia yhtiö on hakenut sekä Keski-Euroopasta että kotimaan
asuntomessuilta. Arvokasta tietoa parhaista käytännöistä saadaan myös yhdistysten ja kollegayritysten kautta. Lahden Talojen toimitusjohtaja Juhani Jokelainen on
Rakli ry:n varapuheenjohtaja, kiinteistöjohtaja Eero Lukkarinen Raklin Rakennuttaminen-toimikunnan jäsen ja isännöintipäällikkö Matti Koskinen Kiinteistöliitto
Päijät-Hämeen hallituksen jäsen. Lahden
Talojen hallituksen jäsen Harri Metsänen
puolestaan toimii Lahden Rakentajien yhdistyksen puheenjohtajana.
Lisäksi Suomen suurimpien kaupunkien vuokrataloyhtiöiden toimitusjohtajat
ovat vuosittain vaihtaneet kokemuksiaan
ja tietämystään. Nykyisin osaan tapaamisista osallistuvat myös hallitusten puheenjohtajat.
Lahden Talojen ensimmäisistä puukerrostaloista tulee kuusikerroksisia. Ne rakennetaan Sykekadulle Päijät-Hämeen keskussairaalan läheisyyteen, missä yhtiöllä entuudestaan on pienkerrostaloja.
79
Lahden Talot kaupungin
vuokra-asuntopalvelujen tuottajana
Ns. serkkuyhtiöt tekevät yhteistyötä muillakin rintamilla: niillä on käytössään samoja tietojärjestelmiä, ja joka toinen vuosi ne
yhteistyössä teettävät asukkailleen suunnatun asukastyytyväisyystutkimuksen.
Lahden Talojen uusin palvelutalokohde, Lehtiojan palvelutalon ensimmäinen vaihe valmistui vuonna 2013.
Yhtiö jatkaa palvelutalojen rakennuttamista myös tulevaisuudessa.
80
Vahvuuksina toimiva yhteistyö
ja motivoitunut henkilöstö
Riitta Erviä pitää vuokrataloyhtiöiden yhteistyötä hedelmällisenä ja antoisana. Tärkeää hänen mielestään on myös Lahden
Talojen sisäinen yhteistyö eli yhteistyö
asukkaiden ja yhtiön henkilöstön kanssa.
Tällä hetkellä se toimii hyvin.
– Alkaneella hallituskaudella hallituksen henki on parantunut entisestään. Hallitukseen kuuluu monen tärkeän alan motivoituneita osaajia, ja yhteisymmärryksen
hengessä on ollut helppo työskennellä!
Myös yhteistyö kaupungin edustajan kanssa ja kaupunkikonsernissa sujuu hyvin.
Kaupungin omistajapolitiikkaan liittyvästä osingon tulouttamisesta Erviällä on
selvä linja. –Tuloutus ei voi aina olla sama
eikä aina nouseva, vaan enintään nykyistä tasoa, sillä tuloutusten määrää rajaavat
aravasäännökset. Pitää myös muistaa, että
Lahden Talojen on pystyttävä pitämään
asunnot kunnossa ja vuokrat kohtuullisina!
Suurena ilon aiheena ja Lahden Talojen
vahvuutena Erviä pitää yhtiön hallinnon ja
asukashallituksen välistä yhteistyötä. Heti
puheenjohtajakautensa ensimetreillä Erviä
tapasi asukashallituksen ja kertoi vierailevansa asukashallituksen kokouksissa, jos
vain mukaan kutsutaan.
– Asukasdemokratia on tärkeä asia, ja
asukastyytyväisyys on saatava pysymään
hyvänä. Kun asukkaiden kanssa menee hyvin, yhtiölläkin menee hyvin. Yhteistyö on
ainoa järkevä tapa tehdä työtä – samaa porukkaahan me olemme.
Toiseksi Lahden Talojen vahvuudeksi
Erviä lukee ammattitaitoisen, motivoituneen henkilöstön.
– Tulevaisuuden suurena haasteena on
saada hyviä, tiimihenkisiä työntekijöitä
pois lähtevien tai eläköityvien ammattilaisten tilalle. Toistaiseksi on vapaana olleisiin
tehtäviin ollut runsaasti hakijoita, ja olemme voineet palkata hyvin koulutettua väkeä, joka myös haluaa ylläpitää ja kehittää
tietotasoaan.
Lahden Talot Oy:n tehtävänä on tarjota
vuokra-asuntoja. Tämä voi kuulostaa itsestään selvyydeltä, mutta asiaa kannattaa tarkastella hieman yksityiskohtaisemmin.
Yhtiö on strategiassaan hienosti tunnistanut asuntopoliittiset juurensa. Lahden
Talojen ydintehtävä on tarjota kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja tavallisille lahtelaisille. Tämä turvallisten ja markkinavuokria edullisempien vuokra-asuntojen
tuottaminen on valtion arava- ja korkotukilainoituksen keskeinen tavoite. Selvitykset osoittavat, että myös sosiaalisen asuntopolitiikan tavoite toteutuu, sillä asunnot
ovat pääosin niiden lahtelaisten käytössä,
jotka eniten tarvitsevat yhteiskunnan tukea asumiseensa. Asukasvalinnoista yhtiö
vastaa itse, ja vaikeasti asutettavien kanssa on erilaisia yhteistyömuotoja sosiaalitoimen kanssa.
Kohtuullista vuokratasoa ei kuitenkaan
tavoitella keinotekoisesti asuntojen laadusta ja kunnossapidosta tinkimällä, mikä
olisikin lyhytnäköistä toimintaa. Päinvastoin Lahden Talojen kiinteistöt ovat hyvä
esimerkki muille taloyhtiöille pitkäjänteisestä ja ammattitaitoisesta kiinteistönpidosta. Kaupungin vuokra-asuntojen status
on tänä päivänä aivan muuta kuin vuosikymmeniä sitten. Sekä asukkaat että omistajat voivat jopa ylpeinä esitellä asuntojaan.
Lahden Talot on myös aktiivinen asuntorakentamisen kehittäjä. Esimerkik-
si energiatehokkuuteen on panostettu ennakkoluulottomasti kaupungin asettamien
Green City -tavoitteiden mukaisesti. Myös
puukerrostalorakentamisen toteuttamista
on tutkittu vakavasti.
Yhtiön perinteinen aravavuokrarakentaminen on vähentynyt viime vuosina selvästi, ja painopiste on siirtynyt vanhusten
ja erityisryhmien asuntojen rakentamiseen. Yhtiöllä on myös vapaarahoitteista asuntokantaa, mikä laajentaa tarjontaa
ja vahvistaa taloutta. Tälle kehitykselle on
selkeät syynsä. Ensinnäkin Lahden asuntomarkkinat ovat tasapainoiset. Erityyppisiä vuokra-asuntoja on tarjolla jokseenkin
kysyntää vastaavasti. Perinteisten vuokra-asuntoja omistavien yhteisöjen lisäksi
vuokra-asuntomarkkinoille on tullut uusia
toimijoita, esimerkiksi sijoitusrahastoja.
Lisäksi yksityinen vuokra-asunto-omistaminen on jatkuvasti pysynyt suosittuna sijoitusmuotona. Runsas tarjonta myös pitää
vapaiden markkinoiden vuokratason kohtuullisena, varsinkin jos hiukankin tinkii
asunnon sijainnista.
Tärkeää kuitenkin on, että tarjolla on
riittävästi myös omakustannusperiaatteella toimivia ns. yleishyödyllisten omistajien
vuokra-asuntoja, joita Lahden Talojen tytäryhtiön Lahden Asuntojen lisäksi tarjoaa
esimerkiksi VVO. Noin puolet Lahden 23
000 asunnon vuokra-asuntokannasta on
näitä aravavuokra-asuntoja.
Kaupunki on omistajapoliittisissa lin­
jauksissaan määritellyt, että Lahden Talojen tehtävänä kaupunkikonsernissa on
omistaa kaiken tyyppisiä asuntoja. Konkreettisimmin tämä tarkoittaa sitä, että
tytär­
yhtiön Lahden Palveluasuntojen
omistukseen on rakennutettu huomattava
määrä erityisryhmien asuntoja. Asuntojen
tuottaminen tapahtuu hyvässä ja kiinteässä
yhteistyössä kaupungin sosiaali- ja terveystoimen ja teknisen toimialan kanssa. SOTE
määrittelee tarpeet sekä vastaa talojen jälleenvuokrauksesta ja palvelutuotannon toteuttamisesta, TEKY puolestaan sopivan
tontin tarjonnasta ja kaavoituksesta. Oma
roolini asuntotoimen edustajana on varmistaa suunnitelmallinen yhteistyö ja hoitaa ARA-lainoitusprosessi. Tämä Lahden
yhteistyömalli on myös valtakunnallisten
tavoitteiden mukainen. Asuntojen omistaminen on ammattitaitoisissa käsissä ja erotettu palvelutuotannosta. Kaikki osapuolet
voivat keskittyä omaan erityisosaamiseensa. Homma toimii.
Väestön ikääntymisen myötä esteettömiä, hissillisiä asuntoja hyvien palvelujen lähellä tarvitaan entistä enemmän.
Tässä on haastetta myös Lahden Taloille. Varsinaisten vanhusten palvelutalojen
ja tavanomaisten vuokra-asuntojen lisäksi on rakennettava lisää erilaisia senioriasuntoja eri puolille kaupunkia. Seuraava
ns. seniori­kortteli nousee Asemantaustaan
Ari Juhanila
Kaarikadulle. Siinä Lahden Talot on keskeinen toteuttaja.
Jokainen vuokrataloyhtiö on hieman
­erilainen. Lahdessa on vahva vuokratalo­yhtiö yhdistetty vahvaan omistajaohjaukseen­molempia osapuolia­tyydyttävällä
tavalla – uskoakseni myös useimpia­asukkaita tyydyttävällä tavalla.
Ari Juhanila
asuntoasiainpäällikkö
Lahden kaupunki
81
LIITTEET
Lahden Talot – vahva edelläkävijä
talouden realiteeteissa
Kimmo Drotar
82
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen puolesta onnittelen Lahden Talot Oy:tä
sen saavutettua merkittävän virstanpylvään nykyään niin myllerryksessä olevalla vuokra- asuntosektorilla. Yli 15 vuoden
aktiivinen toiminta julkisesti tuetulla sektorilla ei ole mikään itsestään selvyys.
Olen hoitanut ARAssa Päijät-Hämeen
ja siten myös Lahden seudun asuntorakentamiseen suunnattujen määrärahojen
jakoa ja seurannut alueen asuntomarkkinoita koko Lahden Talot Oy:n toiminnan
ajan. Kun Lahden Talot vuonna 1998 aloitti
toimintansa ja toimitusjohtajaksi nimitettiin Pirkko Sani (Korpinen), elettiin rakennusalalla vielä aikaa, jolloin eri asiakkaiden
yhteistoiminta oli vilkasta ja kanssakäyminen tiivistä. Pirkko luotsasi Lahden Talot
alkutaipaleen äidillisellä otteellaan ja pärjäsi hyvin silloin niin miehisellä rakennusalalla. Joskus urakoitsijatkaan eivät olleet
varmoja urakkaneuvotteluista tullessaan,
oliko tulos ollut heille kannattava vai ei.
Kun Pirkko sitten lähti tielle pohjoiseen ja hänen seuraajakseen vuoden 2002
lopussa valittiin entinen pankkimies ja
ARAssakin kannuksia saanut virkamies,
muuttui toiminta Lahden Taloissa enemmän; taloudelliset realiteetit alkoivat ohjata toimintaa tiukasti. Uusia vuokra-asuntoja tehdään selvään tarpeeseen ja vanhoja
taloja korjataan järjestelmällisen ohjelman
perusteella. Lisäksi Lahden Talojen vuonna­
2007 uudistettu yhtiörakenne, jossa tuetut­
vuokra-asunnot keskitettiin Lahden Asunnot Oy:lle ja erityisryhmille tuotetut asunnot Lahden Palveluasunnot Oy:lle, oli selkeä ja erittäin hyvä ratkaisu asukkaille ja
kaupunkiomistajalle. Se mahdollistaa toiminnan laajenemisen alueellisesti ja lisää
avoimuutta yhtiössä.
Perinteisen valtion tukeman vuokraasuntotuotannon hiivuttua on Lahden Palveluasunnot alkanut voimakkaasti tuottaa
asuntoja erityisryhmille, varsinkin vanhusväestölle. Erityisryhmäkohteita on jo
valmistunut tai valmistumassa toistakymmentä. Helmenä näistä voidaan pitää kahdessa vaiheessa toteutettavaa Lehtiojan
palvelutaloa, joka on hankkeista suurin ja
käsittää 190 asuntoa. Hanke on kustannuksiltaan noin 27 miljoonaa euroa, ja avustustakin hanke on saanut 10,7 miljoonaa
euroa. Lisäksi Hollolaan rakennettiin kuntarajat ylittävä Salpakankaan palvelukoti,
joka tässä suhteessa on merkittävä päänavaus rakennussektorin ylikunnallisesta
yhteistyöstä.
Usein erityisryhmähankkeet toteutetaan siten, että kaupunki välivuokraa kohteen ja tuottaa siinä palvelutkin. Tällöin
kohteiden asukkaat saavat merkittävän
säästön vuokrissa arvonlisäverottomuuden
vuoksi.
Lahden Talot Oy on toiminut edelläkävijöiden joukossa myös energiansäästö­
asioissa. Kohteet pyritään rakentamaan nk.
nollaenergiatasoon, ja asumisaikana energiaa pyritään säästämään monin tavoin
uusinta teknologiaa hyödyntämällä ja kulutusta tarkkaan seuraamalla. Myös asuntojen esteettömyyttä parannetaan, ja siihen
satsataan voimakkaasti. Tästä kiitos yhtiön
osaavalle henkilökunnalle ja sen pitkäaikaiselle rakennuttajajohtajalle.
Kaiken kaikkiaan Lahden Talojen talous
on hyvässä kunnossa ja tulevaisuus näyttää turvatulta. Asuntojen käyttöaste on lähes 99 prosenttia ja asukkaiden vaihtuvuus
pieni. Talous on jopa niin hyvässä kunnossa, että hallintojohtajakin on siirtymässä
osa-aikaeläkkeelle. Toivotan Lahden Talot Oy:lle menestystä myös tuleville vuosille. Aina pitää kuitenkin muistaa, että kuten
urheilussa myös vuokra-asuntosektorilla
menestys ja saavutukset tulevat vain pitkäjänteisen, kovan työn tuloksena. Myös onnea tarvitaan, ainakin hetkittäin.
Kimmo Drotar
rahoituslakimies, ARA
Lahden Talot Oy
organisaatio 1998
Lahden Talot Oy
konserni 2013
Henkilöstöä keskimäärin 119, vakinaisia 81
Lahden kaupunki
Lahden kaupunki
Yhtiökokous
Yhtiökokous
Lahden Talot Oy
Hallitus (6)
• vapaarahoitteiset asunnot,
liikehuoneistot, Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36
Hallitus
Toimitusjohtaja
Talousyksikkö:
• taloushallinto, kirjanpito
• vuokravalvonta, perintä
• palkkalaskenta
• maksuliikenne
• atk-asiat
• asiakaspalvelu
Isännöinti- ja
kiinteistönhoitoyksikkö:
• alueisännöinti
(isännöitsijät)
• kiinteistönhoito
(talonmiehet, siivoojat)
Tekninen yksikkö:
• rakennuttaminen
(oma toiminta,
ostopalvelut)
• kunnossapito
Lahden Asunnot Oy
Lahden Talot Oy 100%
Hallitus (5+2)
• arava- ja korkotukiasunnot
• asuntodemokratia
mm. asukashallitus
Lahden Palveluasunnot Oy
Lahden Talot Oy 100%
Hallitus (3)
• palvelu- ja erityisasunnot
83
Lahden Talot Oy
organisaatio 2013
Henkilöstöä keskimäärin 33, vakinaisia 30
Palvelu- ja isännöintipäälliköt
Asuntojen esittely, vuokraus
ja vuokravalvonta
• asuntosihteerit (4)
• vuokrasihteerit (2)
• myyntineuvottelija (1)
Asuntojen tarkastus
• huoneistotarkastajat (2)
Kiinteistöjen ylläpito
• isännöitsijät (4)
• kiinteistötarkastaja (2)
• talotekniikan asiantuntija (1)
Toimiston tiloja ’’kulmahuone’’ ja taukotila.
84
Toimitusjohtaja
Johdon assistentti
KIINTEISTÖT
TUKIPALVELUT
Kiinteistöjohtaja
Kiinteistöjen perusparantaminen ja
uudisrakentaminen
• projektipäälliköt (2)
• projekti-insinöörit (2)
Lahden Talot Oy:n ja
Lahden Asunnot Oy:n
asukashallitukset 2006–2013
Asukasjäsenet:
Lahden Talot Oy
hallitus (6)
ASIAKASPALVELU
Lahden Talot -konsernin
vakinainen henkilöstö
31.12.2013
Asiakaspalvelu
Palvelupäällikkö Karppinen Terttu
Asuntosihteeri Helminen Katri
Asuntosihteeri Kuusterä Anne
Myyntineuvottelija Nenonen Sarianna
Asuntosihteeri Toivanen Ella
Asuntosihteeri Turtiainen Hilkka
Hallintojohtaja
Vuokravalvonta
Vuokrasihteeri Lehtonen Tuula
Vuokrasihteeri Soittu Tuulikki
Rahoitus
Hankinnat
Tietotekniikka
Henkilöstö
Sisäinen ja ulkoinen
laskenta
• controller (1)
• kirjanpitäjä (1)
• laskenta-assistentti (1)
• toimistoassistentti (1)
Isännöinti
Isännöintipäällikkö Koskinen Matti
Isännöitsijä Ahola Antti
Kiinteistötarkastaja Airos Satu
Huoneistotarkastaja Hiltunen Lauri
Talotekniikan asiantuntija Korhonen Petri
Huoneistotarkastaja Laatta Tuukka
Isännöitsijä Loippo Ari
Isännöitsijä Mikkonen Pirjo
Kiinteistötarkastaja Rättö Jan
Isännöitsijä Urpelainen Eija
Kiinteistöyksikkö
Kiinteistöjohtaja Lukkarinen Eero
Projektipäällikkö Ilomäki Jaakko
Projekti-insinööri Könönen Jouni
Projektipäällikkö Majuri Raine
Projekti-insinööri Räisänen Heikki
Tukipalvelut
Hallintojohtaja Merenluoto Pertti
Controller Juvonen Petri
Henkilöstöassistentti Lauhia Jenni
Laskenta-assistentti Peltola Annamaija
Kirjanpitäjä Saari Carita
Johto
Toimitusjohtaja Jokelainen Juhani
Johdon assistentti Barker Mari
15.5.2006
Ritva Kytönen, puheenjohtaja
Anna-Maija Martikainen, varapuheenjohtaja
Ritva Haavisto
Kari Heinonen
Marja Kelo
Janne Lehto
Hannele Lindgren
Markku Mäenpää
Esko Nuikka
15.2.2011
Anna-Maija Martikainen, puheenjohtaja
Kari Heinonen, varapuheenjohtaja
Ritva Haavisto
Marja Kelo
Anja Koivikko
Voitto Korhonen
Esko Nuikka
Antero Patamäki
Markus Tuominen
7.4.2009
Anna-Maija Martikainen, puheenjohtaja
Hannele Lindgren, varapuheenjohtaja
Ritva Haavisto
Kari Heinonen
Marja Kelo
Anja Koivikko
Voitto Korhonen
Antero Patamäki
Markus Tuominen
11.9.2012
Anna-Maija Martikainen, puheenjohtaja
Kari Heinonen, varapuheenjohtaja
Ritva Haavisto
Marja Kelo
Anja Koivikko
Esko Nuikka
Antero Patamäki
Pekka Tamminen
Markus Tuominen
11.11.2009
Anna-Maija Martikainen, puheenjohtaja
Kari Heinonen, varapuheenjohtaja
Ritva Haavisto
Iiris Hietamäki
Marja Kelo
Anja Koivikko
Voitto Korhonen
Antero Patamäki
Markus Tuominen
2.4.2013
Kari Heinonen, puheenjohtaja
Ritva Haavisto, varapuheenjohtaja
Ari Hiltunen
Jukka Kalliokuusi
Marja Kelo
Ritva Korhonen
Hilkka Leppänen
Eero Nieminen
Antero Patamäki
85
Lahden Talojen hallitukset 1997–2013
Lahden Talot Oy:
11.2.1997:
Asianajaja Osmo Mäkinen, puheenjohtaja
Asianajaja Paula Kurki-Suonio
Selvittäjä Pertti Merenluoto
Töiden vastaanottaja Marja Kelo
Kiinteistönhoitaja Ismo Enqvist
3.9.1997:
Asianajaja Osmo Mäkinen, puheenjohtaja
Asianajaja Paula Kurki-Suonio
Näyttämömestari Kari Kettunen
Töiden vastaanottaja Marja Kelo
Kiinteistönhoitaja Ismo Enqvist
19.5.1998:
Näyttämömestari Kari Kettunen, puheenjohtaja
Asianajaja Osmo Mäkinen, varapuheenjohtaja
Asianajaja Paula Kurki-Suonio
Mittamies Risto Turunen
Kunnallissihteeri Aira Halme
Talonmies Inkeri Anttonen
Päätoimittaja Juha Peltonen
Puuseppä Jukka Kalliokuusi
Kiinteistönhoitaja Ismo Enqvist
Liikuntapaikkojen hoitaja Anne Hakamo
Hitsaaja (eläk.) Henry Wahlstén
8.2.1999:
Näyttämömestari Kari Kettunen, puheenjohtaja
Asianajaja Osmo Mäkinen, varapuheenjohtaja
Vientipäällikkö Irmeli Lehikoinen
Mittamies Risto Turunen
Kunnallissihteeri Aira Halme
Talonmies Inkeri Anttonen
Päätoimittaja Juha Peltonen
Puuseppä Jukka Kalliokuusi
Kiinteistönhoitaja Ismo Enqvist
Osastosihteeri (eläk.) Olavi Lehtonen
Hitsaaja (eläk.) Henry Wahlstén
86
19.5.1999:
Näyttämömestari Kari Kettunen, puheenjohtaja
Asianajaja Osmo Mäkinen, varapuheenjohtaja
Vientipäällikkö Irmeli Lehikoinen
Mittamies Risto Turunen
Kunnallissihteeri Aira Halme
Talonmies Inkeri Anttonen
Päätoimittaja Juha Peltonen
Puuseppä Jukka Kalliokuusi
Kiinteistönhoitaja Ismo Enqvist
Talonmies (eläk.) Hilkka Leppänen
Hitsaaja (eläk.) Henry Wahlstén
10.5.2000:
Näyttämömestari Kari Kettunen, puheenjohtaja
Asianajaja Osmo Mäkinen, varapuheenjohtaja
Vientipäällikkö Irmeli Lehikoinen
Mittamies Risto Turunen
Sosiaalikasvattaja, tiedottaja Leena Mantere
Tekstinkäsittelijä Hannele Lindgren
Sosiaali-isännöitsijä Jyrki Harikoski
Puuseppä Jukka Kalliokuusi
Kiinteistönhoitaja Ismo Enqvisti
Talonmies (eläk.) Hilkka Leppänen
Hitsaaja (eläk.) Henry Wahlstén
24.4.2001:
Projektipäällikkö Jari Salonen, puheenjohtaja
Laitosmies-hitsaaja Pertti Heino, varapuheenjohtaja
Vientipäällikkö (eläk.) Irmeli Lehikoinen
Aluepäällikkö Marika Sipilä
Yrittäjä Lilja Valjakka
Kirvesmies Pekka Järvinen
Vientikonsultti Matti Rautio
Toimistotyöntekijä Liisa Hytti
Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen
Luutnantti (evp) Markku Mäenpää
Pääkirjanpitäjä Silja Sajalahti (henkilöstön edustaja puhe- ja
läsnäolo-oikeudella)
26.4.2002:
Projektipäällikkö Jari Salonen, puheenjohtaja
Laitosmies-hitsaaja Pertti Heino, varapuheenjohtaja
Vientipäällikkö (eläk.) Irmeli Lehikoinen
Aluepäällikkö Marika Sipilä
Yrittäjä Lilja Valjakka
Kirvesmies Pekka Järvinen
Vientikonsultti Matti Rautio
Toimistotyöntekijä Liisa Hytti
Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen
Luutnantti (evp) Markku Mäenpää
Kiinteistönhoitaja Mauri Tuukkanen (henkilöstön edustaja puhe- ja läsnäolo-oikeudella)
14.5.2003:
Projektipäällikkö Jari Salonen, puheenjohtaja
Laitosmies-hitsaaja Pertti Heino, varapuheenjohtaja
Vientipäällikkö (eläk.) Irmeli Lehikoinen
Aluepäällikkö Marika Sipilä
Yrittäjä Lilja Valjakka
Kirvesmies Pekka Järvinen
Painopinnan valmistaja, erityisluokanopettaja Janne Lehto
Putkiasentaja (eläk.) Kari Heinonen
Toimistosihteeri Tuulikki Hämäläinen
Luutnantti (evp) Markku Mäenpää
Rakennusinsinööri Tuomo Kuparinen (henkilöstön edustaja
puhe- ja läsnäolo-oikeudella)
29.4.2004:
Projektipäällikkö Jari Salonen, puheenjohtaja
Laitosmies-hitsaaja Pertti Heino, varapuheenjohtaja
Vientipäällikkö (eläk.) Irmeli Lehikoinen
Aluepäällikkö Marika Sipilä
Yrittäjä Lilja Valjakka
Kirvesmies Pekka Järvinen
Erityisluokanopettaja Janne Lehto
Putkiasentaja (eläk.) Kari Heinonen
Toimistosihteeri Tuulikki Hämäläinen
Luutnantti (evp) Markku Mäenpää
Rakennusinsinööri Tuomo Kuparinen (henkilöstön edustaja
puhe- ja läsnäolo-oikeudella)
29.4.2005:
Päätoimittaja Juha Peltonen, puheenjohtaja
Toimitusjohtaja Juha Rostedt, varapuheenjohtaja
Aluepäällikkö Marika Sipilä
Everstiluutnantti (evp) Juhani Honkaniemi
Koulunkäyntiavustaja Jaana Backman
Putkiasentaja (eläk.) Kari Heinonen
Luutnantti (eläk.) Markku Mäenpää
28.4.2006:
Päätoimittaja Juha Peltonen, puheenjohtaja
Toimitusjohtaja Juha Rostedt, varapuheenjohtaja
Alue- ja markkinointipäällikkö Marika Sipilä
Everstiluutnantti (evp) Juhani Honkaniemi
Myyjä, koulunkäyntiavustaja Jaana Backman
Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen
Auto- ja konemyyjä (eläk.) Antero Patamäki
6.6.2007 pidetyn kokouksen jatkokokous 12.6.2007:
Päätoimittaja Juha Peltonen, puheenjohtaja
Toimitusjohtaja Juha Rostedt, varapuheenjohtaja
Alue- ja markkinointipäällikkö Marika Sipilä
Everstiluutnantti (evp) Juhani Honkaniemi
Myyjä, koulunkäyntiavustaja Jaana Backman
9.1.2008:
Päätoimittaja Juha Peltonen, puheenjohtaja
Toimitusjohtaja Juha Rostedt, varapuheenjohtaja
Alue- ja markkinointipäällikkö Marika Sipilä
Everstiluutnantti (evp) Juhani Honkaniemi
Myyjä, koulunkäyntiavustaja Jaana Backman
8.5.2009:
Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja
Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja
Tarkastaja Pasi Kousa
Rehtori (eläk.) Martti K. Lehto
Työntutkija Riitta Erviä
22.4.2010:
Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja
Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja
Tarkastaja Pasi Kousa
Rehtori (eläk.) Martti K. Lehto
Työntutkija Riitta Erviä
29.4.2011:
Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja
Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja
Tarkastaja Pasi Kousa
Rehtori (eläk.) Martti K. Lehto
Työntutkija Riitta Erviä
17.5.2011:
Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja
Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja
Tarkastaja Pasi Kousa
Lääkäri Tuija Nurmi
Työntutkija Riitta Erviä
5.4.2012:
Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja
Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja
Tarkastaja Pasi Kousa
Työntutkija (eläk.) Riitta Erviä
Lääkäri Tuija Nurmi
28.3.2013:
Työntutkija (eläk.) Riitta Erviä, puheenjohtaja
Yrittäjä Harri Metsänen, varapuheenjohtaja
Toiminnanjohtaja Terttu Pohjolainen
Pankkitoimihenkilö, yrittäjä Antti Sirvo
Vanhusten avopalveluiden päällikkö (eläk.) Pia Peltomaa
Tuoteryhmävastaava Juha Ravalt
Lahden Asunnot Oy:
27.6.2007:
Päätoimittaja Juha Peltonen, puheenjohtaja
Toimitusjohtaja Juha Rostedt, varapuheenjohtaja
Alue- ja markkinointipäällikkö Marika Sipilä
Everstiluutnantti (evp) Juhani Honkaniemi
Myyjä, koulunkäyntiavustaja Jaana Backman
Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen
Auto- ja konemyyjä (eläk.) Antero Patamäki
29.4.2008:
Päätoimittaja Juha Peltonen, puheenjohtaja
Toimitusjohtaja Juha Rostedt, varapuheenjohtaja
Alue- ja markkinointipäällikkö Marika Sipilä
Everstiluutnantti (evp) Juhani Honkaniemi
Myyjä, koulunkäyntiavustaja Jaana Backman
Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen
Auto- ja konemyyjä (eläk.) Antero Patamäki
9.6.2009:
Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja
Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja
Tarkastaja Pasi Kousa
Rehtori (eläk.) Martti K. Lehto
Työntutkija Riitta Erviä
Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen
Asentaja Jukka Kalliokuusi
23.4.2010:
Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja
Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja
Tarkastaja Pasi Kousa
Rehtori (eläk.) Martti K. Lehto
Työntutkija Riitta Erviä
Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen
Asentaja Jukka Kalliokuusi
29.4.2011:
Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja
Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja
Tarkastaja Pasi Kousa
Rehtori (eläk.) Martti K. Lehto
Työntutkija Riitta Erviä
Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen
Asentaja Jukka Kalliokuusi
17.5.2011:
Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja
Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja
Tarkastaja Pasi Kousa
Lääkäri Tuija Nurmi
Työntutkija Riitta Erviä
Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen
Asentaja Jukka Kalliokuusi
10.4.2012:
Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja
Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja
Tarkastaja Pasi Kousa
Työntutkija (eläk.) Riitta Erviä
Lääkäri Tuija Nurmi
Toiminnanjohtaja Hilkka Leppänen
Asentaja Jukka Kalliokuusi
29.5.2013:
Työntutkija (eläk.) Riitta Erviä, puheenjohtaja
Yrittäjä Harri Metsänen, varapuheenjohtaja
Toiminnanjohtaja Terttu Pohjolainen
Vanhusten avopalveluiden päällikkö (eläk.) Pia Peltomaa
Tuoteryhmävastaava Juha Ravalt
Putkiasentaja (eläk.) Kari Heinonen
Toimistosihteeri (eläk.) Ritva Haavisto
Lahden Palveluasunnot Oy:
27.6.2007:
Päätoimittaja Juha Peltonen, puheenjohtaja
Toimitusjohtaja Juha Rostedt, varapuheenjohtaja
Myyjä, koulunkäyntiavustaja Jaana Backman
29.4.2008:
Päätoimittaja Juha Peltonen, puheenjohtaja
Toimitusjohtaja Juha Rostedt, varapuheenjohtaja
Myyjä, koulunkäyntiavustaja Jaana Backman
9.6.2009:
Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja
Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja
Tarkastaja Pasi Kousa
23.4.2010:
Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja
Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja
Rehtori (eläk.) Martti K. Lehto
29.4.2011:
Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja
Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja
Työntutkija Riitta Erviä
10.4.2012:
Päätoimittaja Jarkko Nissinen, puheenjohtaja
Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, varapuheenjohtaja
Lääkäri Tuija Nurmi
10.4.2013:
Työntutkija (eläk.) Riitta Erviä, puheenjohtaja
Yrittäjä Harri Metsänen, varapuheenjohtaja
Vanhusten avopalveluiden päällikkö (eläk.) Pia Peltomaa
87
Lahden Talojen kiinteistöt talotyypeittäin 31.12.2013
Kerrostalot
Kiinteistön osoite
Rivitalot
Talojen
lkm
Ahtialanpolku 1
Ahtialanpolku 6
Ainonkatu 1
Aittapellonkatu 4
Aleksanterinkatu 29, Kauppakatu 3
Eteläinen Liipolankatu 1
Helkalankatu, Kallioistenkatu
Hirsimetsäntie 71
Hirsimetsäntie Viherlaaksontie
Hollolankatu 3
Huippukatu 2
Huvikatu 2
Ilveskatu 2, 4, 6
Jahtikatu 3
Järvenpäänkatu 27
Kaarlonkatu 2, 6, 13
Kannaksenkatu 32
Kansakoulukatu 3, 4
Katajakatu 5
Katsastajankatu 17
Kaunisharjunpolku 1
Kaunisharjunpolku 3
Kauppakatu 42
Kaviokatu 1
Kerinkallionkatu 13
Kerinkallionkatu 15
Kivikatu 5
Lanssikatu 3-5
Lanssikatu 7
Lapakatu 2
Lehtiojantie 2
Loviisankatu 14
Luiskakatu 2
Mastokatu 1
Mastokatu 3
Mastokatu 4, 6
Mastokatu 8
2
1
1
1
1
4
4
1
6
1
2
1
3
8
1
3
1
4
4
1
2
2
1
2
2
1
2
2
1
1
2
1
2
2
2
2
1
Kiinteistön osoite
Talojen
lkm
Metsäpellontie 26
Mukkulankatu 1, 3, 5
Mukkulankatu 27
Mukkulankatu 34
Mummonkatu 2, 4
Mutkakatu 4, 6 Metsolankatu 2, 4, 5
Myllymäenkatu 4, 5
Onnelantie 12
Onnelantie 16
Onnelantie 8
Ostoskatu 12
Palokunnantie 5, 7
Palokunnantie 9
Pihtikatu 2, 4, 6
Pihtikatu 9
Pilkotunmäenkatu 9
Pohjoinen Liipolankatu 10, 12, 14
Pohjoinen Liipolankatu 16
Päivärinteenkatu 22–28
Päivärinteenkatu Kiekkostenkatu
Raamikatu 3
Ritaniemenkatu 5
Ruolankatu 6, 8, 10, 12, 14
Suitsikatu 11, 13
Taapelikatu 12
Tarjantie 56
Tarjantie 57
Tarjantie 58
Terveystie
Timonkatu 5
Urpupolku 3, 5, 7
Vasamakatu 9
Vesijärvenkatu 36
Vesijärvenkatu 36
Vihantakatu 1, 2
Viherlaaksontie 28
4
3
1
2
2
5
5
1
1
1
2
2
1
3
2
3
3
1
3
4
2
3
5
2
2
1
1
1
1
3
3
1
1
1
13
1
Yhteensä169
88
Lahden Talojen vuokratalokiinteistöt valmistumis- ja
perusparannusvuosittain 31.12.2013
Kiinteistön osoite
Luhtitalot
Talojen
lkm
Erviänkatu 1, 3
Eteläinen Rengastie 1 A
Eteläinen Rengastie 1 B
Hyötilänkatu, Harjupellonkatu,
Kylänalustankatu
Katsastajankatu 21
Kortepohjankatu 6
Kuriirinkatu 1 Alokkaankatu 2
Köllinkatu 2
Luiskakatu 1
Metsäpellontie 26
Mukkulankatu 27
Mäntsäläntie 55
Nikulankuja 1
Nikulankuja 3, 5
Pajapellonkatu 6, 8, 10, 12, 14
Puotikatu 1, 2
Päivärinteenkatu 22–28
Ristimäenkatu 3
Vilanderinkatu 1, 6 Isotarhankatu 1
10
2
3
Yhteensä
98
12
3
7
6
3
4
3
1
1
5
2
9
10
1
4
9
Kiinteistön osoite
Talojen
lkm
Kumpukatu
Lautamiehenkatu 4
Manninkuja 1, Rouvaskuja 2,
Roopenkatu 3, Markkinkuja 2,
Roopenkuja 1, Manninkatu 1
Myllymäenkatu 9, 10
Männistönrinteenkatu 16
Sepänniemenkatu 2
Sykekatu 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18
Torkonkatu Rättärinkatu
Törmäkatu Uotilankatu Törmäpolku
Vaaksakatu 2, 4, 6
Vähäntalonkatu 17
Vähäntalonkatu 21
9
1
16
5
2
15
7
14
11
3
3
2
Yhteensä
88
Kiinteistön osoite
Yhtiö
Kaup.-
osa
Valm.-
Perusp.vuosivuosi
Onnelantie 8
LT
Onnelantie 16
LA
Ainonkatu 1
LA
Onnelante 12
LT
Kannaksenkatu 32
LT
Kansakoulunkatu 3, 4
LA
Mukkulankatu 1, 3, 5
LA
Hollolankatu 3
LA
Aleksanterinkatu 29
LA
Vesijärvenkatu 36
LT
Tarjantie 58
LT
Ruolankatu 6, 8, 10, 12, 14 LA
Hirsimetsäntie, Viherlaaksontie LA
Pilkotunmäenkatu 9
LA
Katajakatu 5
LA
Lapakatu 2
LA
Mukkulankatu 34
LA
Timonkatu 5
LA
Mastokatu 3
LA
Myllymäenkatu 4, 5
LA
Mastokatu 1
LA
Pihtikatu 2, 4, 6
LA
Pohjoinen Liipolankatu 16
LA
Pohjoinen Liipolankatu 10
LA
Eteläinen Liipolankatu 1
LA
Ostoskatu 12
LA
Ritaniemenkatu 5
LA
Huippukatu 2
LA
Pihtikatu 9
LA
Kaviokatu 1
LA
Ilveskatu 2, 4, 6
LA
Suitsikatu 11, 13
LA
Sykekatu
LT
Urpupolku 3, 5, 7
LA
Törmäkatu, Uotilankatu, LA
Törmäpolku
Kaunisharjunpolku 3
LA
Ahtialanpolku 1
LA
Ahtialanpolku 6
LT
Katsastajankatu 21
LA
Kaunisharjunpolku 1
LA
Hyötilänkatu
LA
Katsastajankatu 17
LA
Paavola
Paavola
Paavola
Paavola
Paavola
Hennala
Kivimaa
Keski-Lahti
Keski-Lahti
Keski-Lahti
Jalkaranta
Möysä
Kiveriö
Mukkula
Kivimaa
Mukkula
Mukkula
Mukkula
Mukkula
Kilpiäinen
Mukkula
Kerinkallio
Kerinkallio
Kerinkallio
Kerinkallio
Kerinkallio
Mukkula
Kerinkallio
Kerinkallio
Kärpänen
Jalkaranta
Kärpänen
Pirttiharju
Kilpiäinen
Pirttiharju
1928
1930
1933
1935
1939
1947
1949
1951
1951
1957
1962
1965
1965
1966
1967
1968
1968
1968
1969
1969
1970
1970
1971
1972
1972
1972
1973
1974
1975
1976
1976
1976
1976
1977
1978
1986
1982
1997
2012
1993
2013
1998
1997
1996
2001
2003
1998
1993
2002
1993
2000
1996
1995
1997
1994
1997
1995
1997
1993
1996
1995
2000
1999
1994
2001
Kärpänen
Ahtiala
Ahtiala
Kärpänen
Kärpänen
Ahtiala
Kärpänen
1979
1979
1980
1980
1981
1981
1982
2003
2002
2003
2011
2002
1999
2001
2001
Puotikatu 1,2
LA
Kaarlonkatu 2, 6, 13
LA
Kerinkallionkatu 15
LA
Aittapellonkatu 4
LA
Luiskakatu 1
LA
Torkonkatu
LA
Loviisankatu 14
LA
Erviänkatu 1, 3
LA
Järvenpäänkatu 27
LA
Ristimäenkatu 3
LA
Vaaksakatu 2, 4, 6
LA
Palokunnantie 5, 7
LT
Vilanderinkatu 1
LA
Kumpukatu
LA
Lautamiehenkatu 4
LA
Männistönrinteenkatu 16
LA
Päivärinteenkatu, LA
Kiekkostenkatu
Vasamakatu 9
LT
Helkalankatu
LA
Kuriirinkatu, Alokkaankatu
LA
Vihantakatu 1, 2
LA
Manninkuja 1, Rouvaskuja 2,
Roopenkatu 3, Markkinkuja 2,
Roopenkuja 1, Manninkatu 1 LA
Kortepohjankatu 6
LA
Mutkakatu, Metsolankatu
LA
Mukkulankatu 27
LA
Sepänniemenkatu 2
LA
Pajapellonkatu 6, 8, 10, 12, 14LA
Vähäntalonkatu 17
LA
Myllymäenkatu 9, 10
LA
Jahtikatu 3
LA
Mummonkatu 2, 4
LA
Taapelikatu 12
LA
Kauppakatu 42
LA
Hirsimetsäntie 71
LA
Raamikatu 3
LA
Vähäntalonkatu 21
LA
Luiskakatu 2
LA
Metsäpellontie 26
LA
Päivärinteenkatu 22–28
LA
Kivikatu 5
LA
Lanssikatu 3, 5
LA
Lanssikatu 7
LT
Laune
Niemi
Kerinkallio
Möysä
Kerinkallio
Ahtiala
Keski-Lahti
Pirttiharju
Möysä
Ahtiala
Asemantausta
Kärpänen
Ahtiala
Pirttiharju
Asemantausta
Kärpänen
Kärpänen
1983
1984
1985
1986
1986
1987
1988
1988
1988
1988
1989
1990
1990
1990
1991
1991
1991
Asemantausta
Asemantausta
Hennala
Laune
1992
1992
1992
1992
Ahtiala
Kilpiäinen
Paavola
Mukkula
Ahtiala
Okeroinen
Hennala
Kilpiäinen
Nikkilä
Jalkaranta
Kartano
Keski-Lahti
Kiveriö
Kartano
Hennala
Kerinkallio
Kiveriö
Kärpänen
Laune
Niemi
Niemi
1992
1993
1993
1993
1993
1993
1994
1994
1994
1995
1997
1997
1998
1998
1998
1999
2000
2001
2006
2011
2012
2004
2007
2011
LA = Lahden Asunnot Oy
LT = Lahden Talot Oy
2010
Lahden Talojen kiinteistöt
valmistumisajankohdan mukaan
2013
2010
2013
1920-luku 1930-luku 1940-luku 1950-luku 1960-luku 1970-luku 1980-luku 1990-luku 2000-luku 1 kpl
4 kpl
2 kpl
3 kpl
12 kpl
18 kpl
20 kpl
30 kpl
15 kpl
2003
89
Lahden Talojen erityisasunnot
käyttäjäryhmittäin 31.12.2013
Kiinteistö
Kohderyhmä
Lepolakoti
Mukkulan palvelutalo
Kärpäsen palvelutalo
Jalkarannan palvelutalo
Merrasojanpuisto
Kilpiäisten palvelukeskus
Hoivakoti Wellamo
Lehtiojan palvelukeskus I
Salpakankaan palvelukoti Onnenkoto
Ritatornin palvelutalo
Yli-Köllin palvelukoti Kangaskukkulan palvelukoti
Etevan Lahden tukikeskus
Salinmäen palvelukoti
Kilpiäisten päiväkoti
Nikulankuja I
Nikulankuja II
Viherlaakson palvelukeskus
Kivikadun tukiasunnot
Launeen erityisasunnot
Asuntojen
lukum. Vanhukset
44
Vanhukset
45
Vanhukset
39
Vanhukset
48
Vanhukset
45
Vanhukset
83
Vanhukset
57
Vanhukset
90
Vanhukset
60
Kehitysvammaiset
25
Kehitysvammaiset
19
Kehitysvammaiset
35
Vammaiset
15
Kehitysvammaiset
18
Lapset
81 (paikk.)
Päihdekuntoutujat
20
Päihdekuntoutujat
13
Mielenterveyskuntoutujat
48
Mielenterveyskuntoutujat
27
Asunnottomat ja
maahanmuuttajat
20
Yhteensä 751
Lahden Talot -konsernin saamat
investointiavustukset vuosina
2005–2013
Rakennus- ja
peruspar.vuosi
1986/2006
1991/2005
1993/2005
1993/2005
1995
2009
2011
2013
2013
1973/2000
1988/2006
2009
2011
2012
2009
1986/2007
2009
1965/2005
2006
2011
Kohde
Avustus (eur)
Viherlaaksontie 28 Lepolakoti
Etevan Lahden tukikeskus Launeen erityisasunnot Jalkarannan palvelutalo Mukkulan palvelutalo Kilpiäisten palvelukeskus Nikulankuja II Hoivakoti Wellamo Salinmäen palvelukeskus
Lehtiojantien palvelutalo I vaihe
Palvelukoti Onnenkoto
Lehtiojan palvelutalo II vaihe Apilakadun asumispalvelut 1 101 000
600 000
1 867 000
1 199 000
109 000
109 000
4 394 000
393 000
2 335 000
1 352 000
5 906 000
2 873 000
4 177 000
1 996 000
Yhteensä
28 411 000
Kunnallisten vuokrataloyhtiöiden tietoja 2013
*
Yhtiö/konserni
Liikevaihto
2013 milj.€
Muutos %
vuodesta 2012 Liiketulos % liikevaihdosta 2013
Omavaraisuus-
aste % 2013
Vuokra-as.tuo-
tanto 2013 kpl
Nettoas.invest.
2013 milj. €
2.
Helsingin kaupungin asunnot Oy
345,0
4,4 16,3
41,3
297
104,3
5.
Espoon Asunnot
117,0
2,6
23,5
20,1
153
52,8
8.
VAV Asunnot Oy
80,3
5,0
27,0
10,4
217
13,8
10.
TVT Asunnot Oy
71,7
3,9
22,1
11,4
116
13.
Tampereen Vuokratalosäätiö
56,9
5,1
25,9
7,3
45
16.
Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy
48,0
0,7
30,5
10,1
94
17.
Sivakka-yhtymä-konserni
43,9
3,0
11,8
26,3
0
14,7
18.
Lahden Talot Oy
41,0
5,9
28,2
11,6
127
21,6
20.
Niiralan Kulma Oy
39,0
7,7
20,4
16,9
1
15,8
23.
Joensuun kodit Oy
27,9
1,5
21,2 7,5
18
4,6
12
* Sijaluku Rakennuslehden Suurimmat asuntorakennuttajat -listalla 27 yhtiön joukossa
Lähde: Rakennuslehti 2.5.2014
Lahden aravavuokria €/m²/kk
vuosina 2002, 2008 ja 2013
Vuokratalotoimija
20022008 2013
Lahden Talot/Lahden Asunnot Oy
Lahden vanhusten asuntosäätiö
Oppilastalot
Sato
VVO
6,35
7,11
8,64
*
*
8,13
8,85
9,85
9,18
8,59
10,08
11,93
11,14
12,26
10,94
* Tietoa ei saatavilla.
Taulukon tiedot perustuvat Lahden kaupungin asuntotoimiston keräämiin vuokratietoihin.
90
91
Lahden Talot Oy:n tuloslaskelma 1998
1.1.1998–31.12.1998
(1 000 markkaa)
Liikevaihto
Vuokratuotot Käyttökorvaukset Muut kiinteistön tuotot Liikevaihto yhteensä
Luottotappiot ja muut oikaisuerät Kiinteistönhoitokulut
Henkilöstökulut Hallintopalvelut Käyttö- ja huoltopalvelut Ulkoalueiden hoitopalvelut Siivouspalvelut Lämmitys Vesi ja jätevesi Sähkö Jätehuolto Vahinkovakuutukset Vuokrat Kiinteistövero Korjaukset Muut hoitokulut Kiinteistönhoitokulut yhteensä Käyttö/hoitokate 92
Lahden Talot Oy:n tase 1998
83 206
1 344
2 218
86 768
39
-14 571
- 1 846
-2 539
-217
-1 023
-7 575
-5 274
-1 745
-1 238
-302
- 3 950
-1 557
- 4 631
-372
-46 840
39 967
1.1.1998–31.12.1998
(1 000 markkaa)
Poistot käyttöomaisuudesta ja
muista pitkävaikutteisista menoista
Rakennuksista ja rakennelmista Koneista ja kalustosta Muista pitkävaikutteisista menoista Poistot yhteensä Rahoitustuotot ja -kulut
Korkotuotot Korkokulut Muut rahoituskulut Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä Tulos ennen satunnaiseriä,
varauksia ja veroja
-10 148
-846
-28
-11 022
1 152
-28 400
-20
-27 268
1 677
31.12.1998
(1 000 markkaa)
Vastaavaa
Vastattavaa
Pysyvat vastaavat
Aineettomat hyödykkeet
Aineettomat hyödykkeet yhteensä
Oma pääoma
Sidottu oma pääoma
Osake- ja muu sitä vastaava
pääoma Rakennusrahasto Vararahasto Vapaa oma pääoma
Edellisten tilik. voitto/tappio Tilikauden voitto/tappio Oma pääoma yhteensä Aineelliset hyödykkeet
Maa- ja vesialueet Liittymismaksut Rakennukset ja rakennelmat
Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Enn.maksut ja muut
keskener. hankinnat Aineelliset hyödykkeet yhteensä Sijoitukset
15 726
10 991
799 710
54 338
2 907
21 541
905 213
Osakkeet ja osuudet Sijoitukset yhteensä 1 687
1 687
Arvostuserät 1 669
Vaihtuvat vastaavat
Vaihto-omaisuus
Satunnaiset tuotot ja kulut
Tulos ennen varauksia ja veroja
Vap.eht. var. lisäys(-)/vähennys(+) Välittömät verot Tilikauden voitto (-tappio)
1 677
-1 669
-8
0
31.12.1998
(1 000 markkaa)
Saamiset
Vuokrasaamiset Lainasaamiset Siirtosaamiset Saamiset yhteensä 2 989
812
2 356
6 157
Rahoitusomaisuusarvopaperit
Muut arvopaperit Rahoitusomaisuusarvopaperit yhteensä 19 938
19 938
Rahat ja pankkisaamiset 15 382
Vastaavaa yhteensä 950 046
Varaukset
Vapaaehtoiset varaukset
Muut varaukset Vapaaehtoiset varaukset yhteensä 47 000
3 365
16 936
-730
-21
66 550
23 703
23 703
Vieras pääoma
Pitkäaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta Muut lainat Pitkäaikainen vieras pääoma 112 143
699 188
811 331
Lyhytaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta Muut lainat Saadut ennakot Ostovelat Siirtovelat Muut lyhytaikaiset velat
Lyhytaikainen vieras pääoma 6 984
23 461
704
2 751
13 210
1 352
48 462
Vastattavaa yhteensä 950 046
93
Konsernituloslaskelma 2012 ja 2013
Liikevaihto
Vuokrat
Käyttökorvaukset
Jälkiperintätuotot
Liikevaihto yhteensä
Muut kiinteistön tuotot
Henkilöstökulut
Poistot ja arvonalentumiset
1.1.2013–31.12.20131.1.2012–31.12.2012
(1 000 euroa)
(1 000 euroa)
40 531
326
105
40 962
412
-1 882
-6 550
38 628
292
89
39 009
1 109
-1 673
-6 168
Kiinteistön muut hoitokulut
Hallinto
Käyttö ja huolto
Ulkoalueiden hoito
Siivous
Lämmitys
Vesi ja jätevesi
Sähkö ja kaasu
Jätehuolto
Vahinkovakuutukset
Vuokrat
Kiinteistövero
Korjaukset
Muut hoitokulut
Luottotappiot
Muut kiiinteistön kulut
- 1 011
-2 297
-191
-710
-4 070
-1 736
-1 013
-724
-152
-1 328
-1 130
-6 397
-80
-74
-470
-934
-2 060
-96
-758
-4 345
- 1 766
-1 044
-825
-166
-1 311
-1 028
-8 019
-9
-121
-286
Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä
-21 383
-22 768
Liikevoitto (-tappio)
11 559
9 509
Rahoitustuotot ja -kulut
-4 444
- 5 479
Voitto (-tappio) ennen
tilinp.siirtoja ja veroja
Tuloverot
Laskennallisten verojen muutos
Tilikauden voitto (- tappio)
94
Konsernitase 2012 ja 2013
7 115
4 030
-264
0
-1 479
-742
5 372
3 288
Vastaavaa
Pysyvät vastaavat
Aineettomat hyödykkeet
Aineelliset hyödykkeet
Maa- ja vesialueet
Rakennukset
ja rakennelmat
Koneet ja kalusto
Muut aineelliset
hyödykkeet
Enn.maksut ja
keskener. hankinnat
Aineelliset hyödykkeet yhteensä
Sijoitukset
Pysyvät vastaavat yhteensä
Vaihtuvat vastaavat
Saamiset
Rahoitusarvopaperit
Rahat ja pankkisaamiset
Vaihtuvat vastaavat yhteensä
Vastaavaa yhteensä
Lahden Talot Oy:n tuloslaskelma 2012 ja 2013
31.12.2013
(1 000 euroa)
31.12.2012
(1 000 euroa)
2 746
2 831
8 341
7 656
205 277
2 353
203 345
2 395
177
219
21 816
237 964
1 773
242 483
9 952
223 567
2 207
228 605
10 401
1 116
2 652
14 169
6 225
1 116
2 379
9 720
256 652
238 325
Vastattavaa
Oma pääoma
Osakepääoma
Muut rahastot
Edellisten tilikausien voitto/-tappio
Tilikauden voitto/-tappio
Oma pääoma yhteensä
Liikevaihto
Vuokrat
Käyttökorvaukset
Jälkiperintätuotot
Liikevaihto yhteensä
Muut kiinteistön tuotot
Henkilöstökulut
Poistot ja arvonalentumiset
Lahden Talot Oy:n tase 2012 ja 2013
1.1.2013–31.12.20131.1.2012–31.12.2012
(1 000 euroa) (1 000 euroa)
2 855
16
5
2 664
11
4
2 876
2 679
2 513
-1 476
-468
2 272
-1 325
-497
Kiinteistön muut hoitokulut
Hallinto
Käyttö ja huolto
Ulkoalueiden hoito
Siivous
Lämmitys
Vesi ja jätevesi
Sähkö ja kaasu
Jätehuolto
Vahinkovakuutukset
Vuokrat
Kiinteistövero
Korjaukset
Muut hoitokulut
Luottotappiot
Muut liiketoiminnan kulut
-389
-133
-16
-46
-225
-83
-53
-39
-15
-288
-69
-408
-47
-4
-456
-410
-124
-3
-47
-235
-80
-47
-45
-15
-294
-65
-1 247
10
-11
-277
Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä
-2 271
-2 890
1 174
239
Rahoitustuotot ja -kulut
-266
-262
Voitto (-tappio) ennen tilinp.siirtoja ja veroja
Vapaaehtoisten varausten muutos
908
-500
-23
23
408
0
-100
0
308
0
Vastaavaa
Pysyvät vastaavat
Aineettomat hyödykkeet
Aineelliset hyödykkeet
Maa- ja vesialueet
Rakennukset ja
rakennelmat
Koneet ja kalusto
Muut aineelliset
hyödykkeet
Enn.maksut ja
keskener. hankinnat
Aineelliset hyödykkeet yhteensä
Sijoitukset
Pysyvät vastaavat yhteensä
Vaihtuvat vastaavat
Saamiset
Rahoitusarvopaperit
Rahat ja pankkisaamiset
Vaihtuvat vastaavat yhteensä
Vastaavaa yhtensä
31.12.2013
(1 000 euroa)
31.12.2012
(1 000 euroa)
119
205
1 249
1 249
12 924
142
13 720
192
8
10
55
0
14 378
15 737
15 171
15 737
30 234
31 113
605
116
913
1 634
356
116
625
1 097
31 868
32 210
8 080
3 319
216
308
11 923
4 287
8 080
3 319
216
0
11 615
3 787
13 847
15 102
176
882
146
108
374
125
1 811
292
814
126
158
247
69
1 706
Vastattavaa
8 080
3 319
12 846
5 372
29 617
8 080
3 319
9 558
3 288
24 245
198 232
6 468
184 800
4 988
804
15 886
1 784
2 478
1 245
138
22 335
962
17 882
1 653
2 589
1 127
79
24 292
Vieras pääoma yhteensä
227 035
214 080
Vieras pääoma yhteensä
15 658
16 808
Vastattavaa yhteensä
256 652
238 325
Vastattavaa yhteensä
31 868
32 210
Vieras pääoma
Pitkäaikainen vieras pääoma
Laskennallinen verovelka
Lyhytaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta
Muut velat
Saadut ennakot
Ostovelat
Siirtovelat
Muut lyhytaikaiset velat
Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä
Liikevoitto (-tappio)
Voitto (-tappio ennen veroja)
Tuloverot
Tilikauden voitto (-tappio)
Oma pääoma
Osakepääoma
Muut rahastot
Edellisten tilikausien voitto/-tappio
Tilikauden voitto/-tappio
Oma pääoma yhteensä
Tilinpäätössiirtojen kertymä
Vieras pääoma
Pitkäaikainen vieras pääoma
Lyhytaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta
Muut velat
Saadut ennakot
Ostovelat
Siirtovelat
Muut lyhytaikaiset velat
Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä
95
LÄHTEET
96
Haastattelulähteet
Kirjalliset lähteet
Lahden Talojen isännöitsijän Eija Urpelaisen haastattelut 1.8.2013, 29.8.2013 ja 11.9.2013
Lahden Talojen hallintojohtajan Pertti Merenluodon haastattelut 5.8.2013, 13.8.2013, 29.10.2013, 6.11.2013, 20.5.2014
Lahden Talojen asuntosihteerin Ella Toivasen haastattelu 6.8.2013
Lahden Talojen isännöitsijän (eläk.) Reijo Sinisalon haastattelu 8.8.2013
Lahden kaupungin kiinteistötaloussuunnittelijan Jorma Lehikon puhelinhaastattelu 9.8.2013
Lahden kaupungin asuntoasiainpäällikön, Lahden Talojen toimitusjohtajan Pirkko Sanin (ent. Korpinen) haastattelu 13.8.2013
Lahden Talojen isännöintipäällikön Matti Koskisen puhelinhaastattelu 15.8.2013 ja haastattelut 20.8.2013 ja 20.3.2014
Ritaniemenkatu 5:n asukkaan Aili Aallon puhelinhaastattelu 15.8.2013
Lahden Talojen isännöitsijän Pirjo Mikkosen puhelinhaastattelu 16.8.2013
Diplomi-insinööri Petri Sinisalon puhelinhaastattelu 16.8.2013
Lahden Talojen palvelupäällikön Terttu Karppisen sähköpostihaastattelu 19.8.2013 ja haastattelu 6.11.2013
Lahden Talojen kiinteistöjohtajan Eero Lukkarisen haastattelut 19.8.2013, 6.11.2013 ja 28.5.2014
Lahden kaupungin ja Lahden Talojen arkkitehdin (eläk.) Uolevi Leppäsen puhelinhaastattelu 22.8.2013
Lahden entisen apulaiskaupunginjohtajan Kari Salmen puhelinhaastattelu 28.8.2013
Lahden Talojen asukasaktiivin Marja Kelon haastattelu 29.8.2013
Lahden Talojen asuntosihteerin Hilkka Turtiaisen haastattelu 29.8.2013
Lahden Talojen hallituksen puheenjohtajan (2001–2005) Jari Salosen haastattelu 16.10.2013
Lahden Talojen isännöitsijän Ari Loipon puhelinhaastattelu 8.11.2013
Lahden Talojen kiinteistönhuoltopäällikön (2001–2006) Jouko Granholmin puhelinhaastattelu 12.11.2013
Lahden Talojen projektipäällikön Raine Majurin puhelinhaastattelu 13.11.2013
Lahden Talojen toimitusjohtajan Juhani Jokelaisen lukuisat haastattelut
Lahden Talojen hallituksen puheenjohtajan (2005–2009) Juha Peltosen haastattelu 26.11.2013
Lahden kaupungin eläkkeellä olevan sosiaalijohtajan Risto Kajasteen haastattelu 17.2.2014
Lahden kaupungin konsernipalvelujohtajan Mika Mäkisen haastattelu 18.2.2014
Lahden kaupungin asuntoasiainpäällikön Ari Juhanilan haastattelu 19.2.2014
Lahden kaupungin eläkkeellä olevan vanhustentalojen johtajan Tuula Tuomolan haastattelu 14.3.2014
Lahden Diakoniasäätiön Teemuntalon johtajan Kai Ernvallin puhelinhaastattelu 14.3.2014
Lahden Talojen hallituksen puheenjohtajan (2009–2013) Jarkko Nissisen haastattelu 27.3.2014
Lahden Talojen huoneistotarkastajan Tuukka Laatan haastattelu 1.4.2014
Lahden Talojen asukashallituksen puheenjohtajan (2013–) Kari Heinosen haastattelu 16.5.2014
Lahden Talot Oy:n, Lahden Asunnot Oy:n ja Lahden Palveluasunnot Oy:n hallituksen puheenjohtajan (2013–) Riitta Erviän haastattelu 3.6.2014
Painetut lähteet:
Lahden Talot Oy:n Asukaslehti 1/1998
Lahden Talot Oy:n Asukasviesti-lehdet 2/2998–3/2013
Lahden Talot Oy:n Asukasopas 1998
Etelä-Suomen Sanomat 12.10.1996
Omalähiö-lehti
Uusi Lahti -lehti
Lahden kaupungin asuntolautakunnan ja asuntotoimiston toimintakertomukset 1979–1981.
Ulla Ekman-Salokangas, Markku Heikkilä, Timo Tuomi: Lahden historia 2 (1992)
Jouko Heinonen (toim.): Lahden historia (1980)
Jouko Heinonen, Ulla Palmgren: Lahden rakentaja. Lahden teknisen toimen historia (1998)
Riitta Niskanen (toim.): Koivun ja tähden alla. Unto Ojonen, lahtelainen arkkitehti (2009)
Juhani Pihlaja: Lahden kunnallishallinto: rakenteita ja päätöksentekijöitä (2006)
Rakennuslehti 2.5.2014
Ruusuja hopeamaljassa. Ihmisiä, ajatuksia ja tuokiokuvia. Lahden vanhusten asuntosäätiö 40 v. (2003)
Unto Tupala: Lahden rakentaminen jatkui; rakentaminen vuoden 1882 lisäysmaakaavan ja vuoden 1905 laajennuskaavan alueelle (1998)
Muut kirjalliset lähteet:
Asukasdemokratia Lahden Talot Oy:ssä, malli 24.9.1997
Vuokra-asuntohakemusten käsittelyn ja kortistoinnin tarkoituksenmukaistamista tutkivan työryhmän kokousmuistiot 1/1987–3/1987
Lahden kaupungin asuntolautakunnan ja asuntotoimiston toimintakertomukset 1982–1997
Asuntoasiamies Tenho Iikkasen Vantaan kaupungin asuntotoimistolle kokoama selvitys Lahden kaupungin puolikunnallisesta asuntotuotannosta. Ei päiväystä; sisällöstä päätelle kirjoitettu 1990-luvun alussa
Puolikunnalliset asunnot; Lahden kaupungin asuntotoimiston muistio. Ei päiväystä
Muistio Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden fuusiointia selvittäneen työryhmän järjestämästä asukkaiden tiedotustilaisuudesta 7.9.1995
Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden fuusiointia selvittäneen työryhmän mietintö 10.10.1995
Lahden kaupungin asuntotoimiston työpaikkakokouksen lausunto/kannanotto/selvityspyyntö Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden fuusioimisselvityksestä 16.1.1996
Lahden kaupungin asumistoimintoja koskeva Pirkko Korpisen selvitys 29.1.1996
Lahden kaupungin vuokrataloyhtiöiden fuusiointia koskeva Pirkko Korpisen selvitys 28.10.1996
Lahden Kiinteistöhallinta Oy:n toimintakertomus 2002
Lahden kaupungin rahatoimisto, asuntolainaosasto: Lahden kaupungin tavoitteet asuntojen omistuspolitiikassa 25.4.2002
Lahden kaupunginhallituksen kokousten 16.9.2002 ja 16.2.2004 pöytäkirja
Lahden Talot Oy:n hallituksen kokousten 14.8.2002, 8.8.2003 ja 19.2.2004 pöytäkirjat
Lahden kaupungin rahatoimisto, asuntolainaosasto: Lahden kaupungin tavoitteet asuntojen omistajapolitiikassa 25.4.2002
Lahden Talot Oy:n strategian päivitys 9.–10.12.2004
Lahden Talot Oy strategia 2006
Lahden kaupunginhallitus 16.2.2004 § 120: Lahden Talot Oy:tä koskevien omistajapoliittisten linjausten hyväksyminen
Lahden kaupungin asuntopoliittiset linjaukset 2005–2006
Lahden kaupunginvaltuusto 13.3.2006 § 55: Kaupunginvaltuuston edellyttämä ehdotus omistajapoliittisen ohjauksen suuntaviivoiksi
Lahden kaupungin asuntopoliittiset linjaukset 2007–2008
97
Internet-lähteet:
Juha Kokkonen, Marjaana Seppänen, Ilkka Haapola: Lähiöiden kehittämien Suomessa.
Kokemuksia asukkaiden osallistumisesta. Helsingin yliopisto, koulutus- ja kehittämiskeskus Palmenian selvitys 3.12.2009
Valokuvat:
Etelä-Suomen Sanomat
Henttonen Markus
Jokelainen Juhani
Juhanila Ari
Keto Onerva
Kortelainen Juha
Lahden kaupungin asuntotoimi
Lahden kaupunki
Lahden kaupungin toimen- ja viranhaltijat JHL ry os. 048
Lahden Talot Oy
Lukkarinen Eero
Mikkonen Pirjo
THOR-Viestintä
Toivanen Ella
Urpelainen Eija
Valmela Tarmo
Viljanen Matti
98
Miljoonakylästä matalaenergiataloon
Lahden kaupungin vuokrataloyhtiö Lahden Talot Oy­aloitti toimintansa­
vuonna 1998. Miljoonakylästä matala­energiataloon on kevyen historian­
kirjoituksen­muotoon koottu kuvaus Lahden kaupungin vuokra­
talo­
toiminnasta itsenäisten vuokrataloyhtiöiden aikana­sekä Lahden Talojen­
15-vuotisesta (1998–2013) toiminnasta. Yhtiön toiminnan, vuokra-asumisen
ja rakennuttamisen rinnalla kirja kertoo toiminnassa mukana olleista
­
ihmisistä­ja raottaa ovea myös tulevaisuuteen.­
Lahden Talot Oy 2014
100