Allianssisopimukset - Rakennusteollisuus RT ry

Allianssisopimukset
Varkaus
4.2.2015
Karri Kivioja
Allianssiurakan määritelmä
”Allianssiurakka on hankkeen keskeisten toimijoiden
väliseen, kaikille yhteiseen sopimukseen perustuva
hankkeen toteutusmuoto, jossa osapuolet vastaavat
toteutettavan projektin suunnittelusta ja rakentamisesta
yhdessä yhteisellä organisaatiolla, ja jossa toimijat jakavat
projektiin liittyviä sekä positiivisia että negatiivisia riskejä
sekä noudattavat tiedon avoimuuden periaatteita kiinteää
yhteistyötä tavoitellen.”
- Pertti Lahdenperä, 2009
Rakennusteollisuus RT
2
Pelkkä nimitys ”allianssi” ei vielä kerro
mitään
1. Puhdas allianssi
- Yksinkertainen sopimus
- Korostetaan riskien ja hyötyjen yhteisyyttä
- Päätöksenteko yksimielistä
2. Kevennetty allianssi
- Esimerkiksi niin, että tilaaja valitsee ensin vain joko urakoitsijan tai
suunnittelijan
3. Muokattu allianssi
- Esim. Senaatin ”kärkihankeallianssi”
- Esim. kustannuksissa saattaa olla katto ja/tai tilaajalla saattaa olla puhdasta
allianssia laajempi päätösvalta
Allianssiksi nimitetty sopimus saattaa todellisuudessa olla erittäin
lähellä projektinjohtourakkaa, jossa on korostettu osapuolten
välistä yhteistoimintaa.
Rakennusteollisuus RT
3
Allianssihankkeita Suomessa (listaus: Vison Oy)
1.
Lielahti – Kokemäki -radan peruskorjaus
2.
Vuolukiventie 1
3.
Tampereen rantatunneli
4.
Helsinki-Vantaan liikennealueiden päällystystyöt
5.
THL:n päärakennus
6.
Järvenpään sosiaali- ja terveystalo
7.
Franzenian peruskorjaus
8.
Lahden matkakeskus
9.
Pakilan alueurakka
10.
As Oy Helsingin Retkeilijänkatu 3-7
11.
As Oy Gunillankallio 10
12.
VTT:n ydinturvallisuustalo
13.
Jyrkkälän lähiön julkisivuperuskorjaus
14.
Joensuun oikeus- ja poliisitalo
15.
Turun Seudun Energiantuotanto, Naantalin voimalaitos
16.
Helsingin yliopiston hallintorakennuksen peruskorjaus
17.
Kainuun keskussairaalan peruskorjaus ja laajennus
18.
Vt. 6 Taavetti-Lappeenranta
19.
Kempeleen terveyskeskus
20.
Kotkan poliisitalo
21.
Hiukkavaaran monitoimitalo
22.
Espoonlahden kirkko
23.
Tampereen raitiotie
Rakennusteollisuus RT
4
Mitä allianssilla haetaan – tilaajan teesit
• ”We all win or we all lose”
• Tilaaja sekä suunnittelun ja tuotannon keskeiset toimijat
muodostavat ydintiimin
• Ydintiimillä on yhteiset tavoitteet (allianssisopimus)
• Ydintiimi sitoutuu edistämään innovaatioita ja erinomaista
suoritusta
• Ydintiimi jakaa ja hallitsee hankkeen riskit ja bonukset
yhteisesti
• Allianssisopimuksessa määritellään ”no blame” –periaate,
yksimieliset päätökset, riidanratkaisu-lauseketta ei ole
• Kaikki toiminta on avointa, ”open book”
Rakennusteollisuus RT
5
Mitä allianssilla haetaan – urakoitsijan
näkökulma (DI Jouko Viitala / Lemminkäinen
21.8.2014)
• Järkevää ja oikeudenmukaista riskinjakoa
• Urakoitsijan parempaa sitoutumista tilaajan tavoitteisiin (ei
pelkästään juridiseen sopimukseen)
• Oikea-aikaisen yhteistoiminnan mahdollistamia innovaatioita ja
niiden hallittua toteutusta
• Parempaa vaikutusmahdollisuutta projektiin osallistuviin
henkilöihin ja heidän sitoutumiseensa yli yritysrajojen
• Sopimusjuridiikan merkityksen pienenemistä toteutuksessa
=> ”Ihmisten ikiaikaista tapaa saada koottu ryhmä toimimaan
mahdollisimman tehokkaasti”
Rakennusteollisuus RT
6
Allianssin soveltuminen eri hankkeisiin
• Hankkeen tulee olla vähintään suurehko, jotta se kannattaa
toteuttaa allianssin pitkällisellä kilpailutuksella sekä
organisaatiolla.
• Teppo Salmikivi / Helsingin Yliopisto: ”Paras soveltuvuus:
laaja ja strateginen pullonkaulahanke”.
• Myös tilaajalla itsellään tulee olla käytettävissä allianssiin
kykenevä ja sitoutunut henkilöstö.
• Tilaajan rahoitus ei saa olla veitsenterällä.
Rakennusteollisuus RT
7
Sopimusehdot
• Kehitysvaiheen allianssisopimus (KAS)
• Toteutusvaiheen allianssisopimus (TAS)
• Sopimukset on mahdollista yhdistää myös yhdeksi
allianssisopimukseksi.
• Sopimuksen liitteillä tärkeä rooli (esim. kaupallinen malli, suunnitelmat
ja organisaatio).
• YSE-ehtojen soveltaminen allianssisopimuksissa on toistaiseksi
vaihtelevaa.
- Senaatti: YSE mukana, mutta 1/3 ehdoista viivattu yli
- Liikennevirasto ja Helsingin yliopisto: YSE ei mukana
• Yhteisten allianssipelisääntöjen tarve?
Rakennusteollisuus RT
8
Ote allianssisopimuksesta
”Tehtävämme
• Me suoritamme kaikki hankkeen edellyttämät tehtävät
sellaisella innovatiivisella, yhteistoiminnallisella ja
tehokkaalla tavalla, joka parhaiten tukee kaikkia osapuolia
saavuttamaan hankkeelle parhaan lopputuloksen.”
Kauniita sanoja, mutta mitä ne käytännössä tarkoittavat?
Rakennusteollisuus RT
9
Aikainen integraatio
• Jotta allianssi onnistuu optimaalisella tavalla, urakoitsija ja
suunnittelija tulee integroida hankkeeseen
mahdollisimman aikaisessa vaiheessa.
• Hanke, jonka tilaaja suunnitteluttaa pitkälle ennen
urakoitsijan valintaa, ei voi olla varsinainen allianssi.
Allianssihanke, jossa tehdään jo kehitysvaiheessa (KAS)
yhteistyössä toteutuskelpoiset suunnitelmat ja sovitaan
niiden pohjalta tavoitehinta ja lopullinen aikataulu, on
ristiriitojen välttämisen kannalta lähtökohtaisesti erittäin
hyvä malli.
Rakennusteollisuus RT
10
Esimerkki vertailuperusteista Vuolukiventie
1. Allianssiosaaminen – painoarvo yhteensä 30 %
1.1. Kehitys- ja toteutusvaiheen projektisuunnitelma (osapainoarvo 30
%)
1.2. Työskentely neuvotteluissa (osapainoarvo 30 %)
1.3. Allianssiorganisaatio (osapainoarvo 40 %)
2. Arvoa rahalle – painoarvo yhteensä 40 %
2.1. Ehdotussuunnitelmat työnsuorituksen sisällöstä (osapainoarvo 50
%)
2.2. Tilaajan asiantuntijan laskema kustannusarvio
ehdotussuunnitelmasta (osapainoarvo 20 %)
2.3. Ylläpitokustannusten hallinta (osapainoarvo 30 %)
3. Palkkio – painoarvo yhteensä 30 %
3.1. Palkkion euromäärä (osapainoarvo 100 %)
Rakennusteollisuus RT
11
Esimerkki allianssiorganisaatiosta
• Allianssin johtoryhmä
- Tilaajan, päätoteuttajan ja pääsuunnittelijan edustajat
- Johtaa allianssia
• Allianssin projektipäällikkö
- Johtoryhmän valitsema projektipäällikkö + varamies
- Johtaa projektiryhmän toimintaa ja vastaa johtoryhmälle
• Allianssin projektiryhmä
- Tilaajan, päätoteuttajan ja pääsuunnittelijan edustajat sekä
esimerkiksi rakennuttajakonsultti, arkkitehti sekä muut
suunnittelijat
- Johtaa ja koordinoi päivittäistä toimintaa
Rakennusteollisuus RT
12
Päätöksenteko johtoryhmässä
• Allianssin johtoryhmä
- Lähtökohtaisesti jokainen allianssisopimuksen osapuoli nimeää
edustajansa johtoryhmään
- Jäsenyys on yleensä henkilökohtainen eli edustajan voi vaihtaa
vain muiden osapuolten hyväksynnällä
• Yksimielisen päätöksenteon vaatimus
- Johtoryhmä voi tehdä päätöksen vain, jos päätös on
yksimielinen eli kaikki kokouksessa läsnä olevat johtoryhmän
jäsenet kannattavat päätöstä
- Kokouksessa pitää olla läsnä vähintään yksi jokaisen osapuolen
edustajista.
Rakennusteollisuus RT
13
Kolmiportainen kaupallinen malli
1. Korvattavat kustannukset
- Sopimuksen mukaisesti tehdystä työstä sekä hankinnoista syntyneet
kustannukset (mukaan lukien mahdollisten virheiden korjaukset) ja
hankekohtaiset urakan johto- ja hallintokustannukset
- Kustannukset tarkastetaan ja korvataan toteutuman mukaan (vrt. laskutyö)
2. Palkkio
- Palkkio voidaan sopia joko euromääräiseksi tai prosenttiosuudeksi
tavoitehinnasta.
- Palkkioon tulee sisältyä katteen lisäksi sellaiset yleiskustannukset, jotka eivät ole
korvattavia kustannuksia (esim. ns. pääkonttorikustannukset)
3. Kannustinjärjestelmä (bonukset ja sanktiot)
‐ Tavoitekustannuksen alitushyötyjen / ylitysvastuiden jakaminen
‐ Bonuspooli ja tavoitekohtaiset kannustimet
‐ Ns. järkyttävät tapahtumat
Rakennusteollisuus RT
14
Esimerkki bonuksista / sanktioista
• Määritetään maksimibonus xxx.xxx euroa
= ”erinomaisesta suoritustasosta” (+100 –taso)
• Bonus jaetaan kahteen yhtä suureen osaan, joista toinen
jaetaan toteutusvaiheen ja toinen takuuvaiheen
päätteeksi.
• Tavoitteiden saavuttamisesta ei bonusta tai sanktiota.
• Maksimisanktio on palveluntuottajan palkkion suuruinen
= ”suoritustasosta, jota ei voida hyväksyä”
• Erillisenä poikkeuksena ”järkyttävä tapahtuma”, jolla
viitattaneen tahallisuuteen tai törkeään tuottamukseen.
Rakennusteollisuus RT
15
Erilliset bonukset
Esimerkkejä bonuksiin oikeuttavista avaintulosalueista:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Tilaajan ja käyttäjän hanketyytyväisyys
Aikataulussa pysyminen
Esim. rata- ja tiehankkeissa liikenteen häiriöttömyys
Kustannustavoitteiden saavuttaminen
Laatutavoitteiden saavuttaminen
Esim. energiakustannukset takuuaikana
Työturvallisuus
Innovaatiot
Mediajulkisuuden positiivisuus / negatiivisuus
Haasteena luoda avaintulosalueille objektiivisia mittareita!
Rakennusteollisuus RT
16
Alihankinta allianssissa
• Alihankinta tapahtuu edelleen pääsääntöisesti YSEpohjaisesti => pääurakoitsijalla haasteena yhteensovittaa
allianssi- ja YSE-maailma.
• Alihankinta voidaan toteuttaa keskeisten hankintojen
osalta myös eräänlaisina alliansseina tai ainakin
projektinjohtourakoina.
• ”Kaikki resurssit valitaan yhteisesti ”hankkeen parhaaksi” –
periaatteella” – tilaajalla omalta osaltaan korostunut
vastuu, vaikka alihankinnat tehtäisiin urakoitsijan nimiin?
• Tilaajalla yleensä sopimuksen perusteella oikeus saada
alihankintasopimus siirretyksi omiin nimiinsä.
Rakennusteollisuus RT
17
Allianssisopimuksen voimassaolo
Tilaajalla on yleensä laaja oikeus päättää hankkeen etenemisestä.
• Tilaaja päättää kehitysvaiheesta toteutusvaiheeseen siirtymisestä
• Tilaajalla on keskeytysoikeus
‐ Tilaaja voi missä vaiheessa tahansa ja mistä syystä tahansa määrätä
keskeyttämään kaikki tai osan hankkeen mukaisista töistä tilaajan
päättämäksi ajaksi.
• Tilaajalla on irtisanomisoikeus
‐ Tilaajalla voi mistä syystä tahansa päättää allianssisopimuksen sovitulla
irtisanomisajalla (esim. muutama viikko)
‐ Irtisanomistilanteessa palveluntuottajalla on oikeus maksuihin ja
suorituksiin kaupallisen mallin mukaisesti (arvioidaan myös tavoitteiden
toteutuminen irtisanomiseen asti)
• Tilaajalla on poissulkemisoikeus
‐
Tilaaja voi sulkea yksittäisenkin palveluntuottajan pois hankkeesta
Rakennusteollisuus RT
18
Erimielisyydet allianssissa
• Esimerkki erimielisyyksien ratkaisemisesta
- Osapuolten tulee erimielisyyden ilmetessä ilmoittaa siitä toisilleen,
ja jos erimielisyyttä ei saada ratkaistua 7 päivän sisällä ilmoituksesta,
asia tulee siirtää allianssin johtoryhmän ratkaistavaksi
- Johtoryhmän tulee ratkaista erimielisyys hankkeen parhaaksi periaatteella ja sen tulee päästä erimielisyydestä yksimieliseen
päätökseen (esimerkki: miten onnistuu tavoitehinnan nostaminen
toteutusvaiheessa?)
- Johtoryhmä voi käyttää myös sovittelijaa tai konsulttia
- Johtoryhmän tulee tehdä päätös erimielisyydestä 30 päivässä
- Johtoryhmän päätös on lopullinen ja se sitoo kaikkia osapuolia
• Huom! Viime kädessä oikeudenkäymiskaari ratkaissee
oikeuspaikan. On kyseenalaista, onko ”riitelyn kieltävä” ehto
pätevä.
Rakennusteollisuus RT
19
Erimielisyydet allianssissa
Tavanomainen vahingonkorvausehto
Osapuolella on oikeus viedä asia oikeuteen ja vaatia
toiselta osapuolelta vahingonkorvausta vain, jos:
‐ vahinko on aiheutettu tahallisesti tai törkeällä tuottamuksella
‐ vahinko on aiheutettu immateriaalioikeuksien loukkauksella
‐ vahinko on aiheutettu vakuutusten laiminlyönnillä
Entäpä esimerkiksi tavanomainen velkomustilanne, jos
tilaaja ei suostu / pysty maksamaan urakoitsijalle kuuluvaa
maksusuoritusta?
Rakennusteollisuus RT
20
Allianssisopimukset
Kokemuksia ja
toimenpiteitä
Sopimusinfo
Tampere 29.1.2015
Karri Kivioja
Case Vuolukiventie 1 tilaajan kertomana (Teppo
Salmikivi, Helsingin yliopisto 22.1.2015)
Tavoitteet
• Asuinhuoneistoja Helsingin Yliopiston kansainvälisille
vierailijoille sekä vuokraus- että majoitustoimintaan.
• Asuntojen ja julkisivujen täydellinen peruskorjaus.
• Kellaritilojen käytön tehostaminen.
• Lisäasuntojen aikaansaaminen (toteutuma 256 => 333).
• Lisärakennus majoitustoiminnan käyttöön.
• Energiatalouden ja –tehokkuuden parantaminen.
• Käyttöikätavoite 30-40 vuotta 5 vuoden takuuajalla.
Rakennusteollisuus RT
22
Case Vuolukiventie 1 tilaajan kertomana (Teppo
Salmikivi, Helsingin yliopisto 22.1.2015)
• Kilpailutusvaihe vei aikaa ja rahaa, mutta sen jälkeen oli hyvä
valmius nopeaan käynnistykseen.
• Kehitysvaiheessa koko allianssi suunnitteli tiiminä ja
lopputuloksena olivat toteutuskelpoiset suunnitelmat.
• Rakentamisvaiheessa oli vaikeampaa oppia uusia rooleja, mutta
työmaalla oli hyvä henki.
- Nollavirhevastaanotto asunnoissa (316/333).
- Avaintulosalueista bonusta 67/100.
- Valmistui aikataulun mukaisesti.
• Takuuaikana kiinnostus on kasvanut kaikilla osapuolilla.
• Energiatehokkuudesta on mitattu erittäin hyviä lukemia (esim.
sähkön ja veden kulutuksessa saavutettiin vuonna 2014
allianssin tavoitetaso +100 %).
Rakennusteollisuus RT
23
Case Lielahti-Kokemäki tilaajan kertomana
(Mikko A. Heiskanen, Liikennevirasto 24.1.2015)
• Rataosuuden peruskorjaus Tampere-Pori –välillä.
”Koko hankkeen läpimenoaikaa on pystytty lyhentämään n. kaksi
vuotta.”
”Budjettialitus 1,6 M€”
”Hankkeen ennustettavuus on erinomainen”
Eräs olennainen menestystekijä oli allianssiosapuolten valinta
kerralla.
Rakennusteollisuus RT
20.12.2013
24
Case Lielahti-Kokemäki tilaajan kertomana
(Mikko A. Heiskanen, Liikennevirasto 24.1.2015)
• Henkilöliikenteen täsmällisyys 99,65 %
- Minimivaatimus 85-90 %, maksimibonus 98 %
• Tavaraliikenteen täsmällisyys 99,93 %
‐ Minimivaatimus 85-90 %, maksimibonus 98 %
• Aikataulu: valmistumassa 28.2.2015
‐ Minimivaatimus 31.5.2015, maksimibonus 28.2.2015
• Junaturvallisuuspoikkeamat 2,5 kappaletta
‐ Minimivaatimus 6-10 kpl, maksimibonus 0 kpl
• MVR-mittaus 95,8 %
‐ Minimivaatimus 93 %, maksimibonus 100 %
• Tapaturmataajuus 6,2
‐ Minimivaatimus 18, maksimibonus 0
Rakennusteollisuus RT
20.12.2013
25
Urakoitsijan näkökulma - Yrityskierroksen
tausta
• Uusista urakkamuodoista erityisesti allianssimalli on
voimakkaasti yleistymässä myös talonrakennuksessa.
• Jotta pelisäännöistä on mahdollista tehokkaasti neuvotella, TRT
on kartoittanut jäsenyritystensä käytännön kokemuksia.
• Asiaa on käyty läpi allianssiurakoihin perehtyneiden ja
esimerkiksi allianssin johtoryhmässä ja/tai projektipäällikköinä
toimineiden henkilöiden kanssa.
• Myös käynnissä oleviin allianssihankkeisiin on tutustuttu paikan
päällä.
Rakennusteollisuus RT
26
Lähtökohdat ja kilpailutus
• Allianssit ovat tähän asti toimineet luotettavien ja vakavaraisten
tilaajien kanssa.
• Mahdolliset tulevat ongelmat syntynevät julkisten
hankintayksiköiden ja tiukasti budjettirajoitteisten hankkeiden
kohdalla.
• Keskeinen epävarmuustekijä on, että allianssiksi kutsutaan mitä
erilaisimpia urakkasopimuksia, joilla ei välttämättä ole mitään
tekemistä alkuperäisen ns. puhtaan allianssimallin kanssa.
• Konsulttien ja muiden ulkopuolisten asiantuntijoiden rooli on
kilpailutuksessa epäselvä ja siihen saattaa liittyä eturistiriitoja.
Rakennusteollisuus RT
27
Lähtökohdat ja kilpailutus
• Tietyillä erityisaloilla asiantuntevien ja resursseiltaan riittävien
suunnittelijoiden määrä on vähäinen.
• ”Suunnittelijat eivät ole toistaiseksi kokeneet olevansa osa allianssia” –
suunnittelija mukana pelkällä tuntilaskutusperiaatteella?
• Tarjouskustannukset ja kilpailuun käytettävä aika nousevat korkeiksi.
• Urakoitsija joutuu tarjouskilpailuiden yhteydessä sitomaan
avainhenkilöitään pitkäksi aikaa.
• Malli mahdollistaa käytännössä sen, että tilaaja voi valita kohteeseen
haluamansa urakoitsijan?
Rakennusteollisuus RT
28
Kaupallinen malli
• Mahdollistaako allianssihankkeen kaupallinen malli urakoitsijan
kannalta riittävän katteen riittävällä varmuudella?
• Avaintulosalueiden onnistumisen ja bonusten määrittyminen pitää
saada mahdollisimman objektiiviseksi ja ennakoitavaksi
‐ näiden arviointiin tarvitaan selkeitä ennalta sovittuja mittareita.
• Avaintulosalueista saatavien bonusten määrän pitää olla riittävän
tuntuva, jotta malli on tarkoituksenmukainen.
• Laadun osalta normaalillakin suorituksella tulisi saada rahaa.
Rakennusteollisuus RT
29
Sopimusehdot
• Kun YSE:ä on käytetty osittain, ehtoja on yliviivattu yksipuolisesti
- esimerkiksi poistettu tilaajan myötävaikutusvelvollisuus, mutta säilytetty
urakoitsijan laatuvastuu.
• Miten päätetään tarvittavasta tavoitehinnan muutoksesta
”yksimielisellä päätöksellä hankkeen parhaaksi”?
• Aliurakkasopimukset tehdään useimmiten urakoitsijan nimiin
tavanomaisina YSE-sopimuksina – saako pääurakoitsija katettua
allianssimallista tulevat erityiset sopimusriskinsä riittävästi?
- esimerkiksi tilaajan keskeytysoikeus allianssisopimuksessa kontra
aliurakoitsijan oikeus saada vahingonkorvausta sopimuksen
purkamisesta
• Ei riidanratkaisulauseketta = ei riitoja?
Rakennusteollisuus RT
30
Sopimusehdot
• Joissakin tapauksissa edellytetään vain urakoitsijalta edelleen
rakennusajan / takuuajan vakuuksia.
• Pidennettyjen takuuvastuiden / voimakkaasti bonustettujen käyttö- ja
takuukorjauskustannusten tilanteissa:
‐ urakoitsijan pitäisi saada vaikuttaa esimerkiksi huoltoyhtiön valintaan
ja huoltosopimuksen tekemiseen
‐ urakoitsijan pitäisi saada vaikuttaa kohteen käytön raameihin.
• Tilaajan täysimääräinen keskeytysoikeus johtaa ongelmiin urakoitsijan
resurssien mitoittamisessa ja hallinnassa.
• Ns. järkyttävät tapahtumat pitäisi määrittää sopimusehdoissa selkeästi
– saattaa olla dramaattinen vaikutus urakoitsijan riskiin.
Rakennusteollisuus RT
31
Jatkotoimenpiteet
• Alalla täytyy olla pelisäännöt sille, mitä hankkeita pidetään
allianssihankkeina ja, miten niiden ehtoja tulkitaan.
• TRT/RT neuvottelee saatujen kokemusten pohjalta RAKLI:n
ja Kuntaliiton kanssa.
• Rakennustietosäätiö on käynnistämässä allianssista RTkorttihanketta, jossa laaditaan sekä sopimusmalli että
ohjeet sen käyttämiseksi.
Rakennusteollisuus RT
32
Lisätietoja:
[email protected]