Lukijalle
Kiinteistön teknisen huollon käsikirja, 2. painos
Tämä käsikirja on laadittu kiinteistöjen teknisen huollon käsikirjaksi
huoltotyön tilaajille, huoltotyön suunnittelijoille ja huoltotyötä johtaville
henkilöille sekä ennen kaikkea huoltotyötä käytännössä tekeville huoltomiehille. Kirja soveltuu teknisen huoltotoiminnan kehittämiseen huoltotyön suunnittelusta aina huoltotyön suorittamiseen niin asuin- kuin
toimitila- ja liikerakennuksissa.
Käsikirjan teksti runsaine kuvineen on laadittu kansantajuiseksi ja helposti omaksuttavaksi, joten se sopii käsikirjan lisäksi oppikirjaksi ammatillisiin oppilaitoksiin, ammattikouluista aina korkeakoulutasolle.
Teknisen huoltotyön tarvetta, tavoitteita ja merkitystä käsitellään
kirjassa hyvin laajasti. Tärkeimpinä kohdealueina ovat hyvä sisäilmasto,
laadukas asiakaspalvelu, taloteknisten järjestelmien oikea käyttö- ja huoltotoiminta sekä huoltotyön taloudellinen suorittaminen.
Taloteknisten laitteiden ja järjestelmien lisäksi kohdealueena ovat
myös sellaiset rakennustekniset huolto- ja korjaustyöt, jotka edistävät
rakennuksen hyvää käytettävyyttä, turvallisuutta, terveellisyyttä, asiakastyytyväisyyttä ja hyvää energiatehokkuutta.
Tekninen huolto voi teknisesti hyvin vaativissa rakennuksissa sisältää
erityisiä järjestelmä- ja laitekohtaisia ratkaisuja, joita tässä kirjassa ei ole
mahdollista yksilöidysti selvittää ja ohjeistaa. Näiden osalta on aina tukeuduttava järjestelmä- ja laitekohtaisten toimittajien käyttö- ja huoltoohjeisiin sekä heidän antamaansa koulutukseen.
Kirjan 1. painoksen sisällön laadintaan ovat vuonna 2006 osallistuneet
seuraavat tilaajan ja huoltoliikkeiden organisaatiot:
YIT – Kiinteistötekniikka
Helsingin kaupunki
Ympäristöministeriö
Kruunuasunnot Oy
Senaatti kiinteistöt
Are Oy
Kiinteistöliitto
ISS
EVTEK
Kiinteistöhuolto Jauhiainen
AEL
Lassila & Tikanoja
Amiedu
Matinkylän Huolto
STUL
RTK - Palvelut Oy
SOL Palvelut Oy
5
Toisen painoksen sisältöä on kehitetty saatujen palautteiden mukaan
sekä päivitetty kirjan sisältö vastaamaan vuoden 2008 tietotasoa ja säännöksiä.
Kirjan painopistealueet ovat:
Hyvän kiinteistöhuollon ja oikean käytön merkitys
Kirjassa käsitellään huollon merkitystä rakennusosien ja rakennuksen
elinkaaren pituuteen, sisäilmastoon, huoltotoiminnan tehokkuuteen, ylläpitokustannuksiin ja energiatehokkuuteen sekä asiakkaan tai asukkaan
terveyteen ja viihtyvyyteen.
Huoltotoiminnan järjestäminen kiinteistönpidossa
Käsitellään huoltotyön sopimiseen liittyvät pääasialliset toteutusmallit,
joita ovat esimerkiksi omat huoltomiehet ja niiden tehtäväkuvaukset, ostettu palvelu ja palveluja koskevat ostosopimukset.
Huoltotyön suunnittelu ja ajankäytön hallinta
Selvitetään palveltavan asiakkaan kanssa sovittavat tehtävärajaukset ja
niiden toimivuus sekä yhteistyön pelisäännöt, toimivuuden varmistus ja
yhteistyön seuranta sekä palvelun jatkuva kehittäminen. Esitetään malleja huoltotyön suunnittelulle, jossa hyvän asiakaspalvelun lisäksi voidaan
tehostaa myös huoltotyön tehokkuutta. Tavoitteena on, että hyvin suunnitellulla ajankäytöllä saadaan aikaan enemmän ja parempaa asiakaspalvelua. Huoltomiehen työhön kuuluvat myös vikojen korjaukset, mutta
ne eivät saisi sekoittaa merkittävästi työn suunnittelua ja työtehokkuutta.
Tietotekniikan hyödyntämisellä voidaan merkittävästi tehostaa huoltomiehen työtä ja työn tuloksellisuutta.
Teknisten laitteiden huolto
Huoltotyön huolellinen suunnittelu on huoltotoiminnan perusta. Huoltokirja antaa perustan huollolle ja sen noudattaminen sekä jatkuva kehittäminen on taloteknisen toimivuuden perusta. Huolto kohdistuu
taloteknisten järjestelmien, laitteiden- sekä rakennusteknisten osien huoltoon. Kirjassa on luetteloitu tavanomaiset huoltokohteet ja annettu niiden tavanomaiset huoltoväliehdotukset TALO 2000-/ Sähkönimikkeistö
S2000 mukaan ryhmiteltynä. Kirjassa annetaan huolto-ohjeita lähinnä
vain laitejärjestelmittäin, koska laitekohtaisten huolto-ohjeiden antaminen on osa huoltosuunnitelmaa ja laitetoimittajien tehtäviä.
6
Vikojen korjaus
Vikojen korjaus häiritsee aina asiakkaita ja hieman myös huollon ohjelmoitua suorittamista. Huollolla ja vikojen synnyllä on aina selkeä yhteys
toisiinsa. Vikojen syntyä ei voida estää, mutta niiden määrään voidaan
vaikuttaa. Viat häiritsevät lähes aina asiakkaita ja siksi viat täytyy poistaa
mahdollisimman nopeasti ja huomaamattomasti.
Ympäristö ja energiatehokkuus
Ympäristöystävällinen ja tehokas energian käyttö on itsestään selvä osa jokaisen teknistä huoltoa suunnittelevan ja huoltoa suorittavan henkilön työtä. Tehokas energian käyttö säästää myös ympäristöä. Kirjassa käsitellään
lyhyesti energian saantia, riittävyyttä ja kustannuskehitystä. Vuoden 2008
alussa voimaan tullut pakollinen energiatodistus selvitetään luvussa 6.
Kiinteistön kustannukset, energiamenekit ja seuranta
Kirjassa käsitellään kiinteistökustannusten ja -menekkien muodostumista kokonaisuutena. Kirjassa selvitetään energian seurannan periaatteet,
lämpöenergian ja lämpökustannusten normalisointi, seurantaraportit ja
niiden hyödyntäminen, vertailut normaalikiinteistöihin, tavoitearvoihin
ja oman rakennuksen edellisiin vuosiin. Trendiseurannan tarpeellisuus
tuodaan esiin olosuhdemittausten, verkostovuotojen sekä kustannusten
ja menekkien seurannan kannalta.
Tietotekniikan hyödyntäminen
Tietotekniikka on tärkeä osa huoltomiehen työtä. Kirjassa selvitetään rakennusautomaation käyttöä huoltomiehen työkaluna, rajapinnat käsikäytön ja automaation välillä yleisesti, sekä periaatteet siitä kuinka teknistä
kiinteistövalvontaa voidaan käyttää tehokkaasti ja taloudellisesti.
Huoltokirja huoltotyön opaskirjana
Kirjan viimeinen luku kuvaa huoltokirjan tavoitteita ja sisältöä mahdollisimman kansantajuisesti ja teknisen huollon näkökulmasta. Sen tarkoituksena on tuoda esiin huoltokirjan merkitys ja käyttö huoltotyön
ohjaajan sekä huoltomiehen näkökulmasta ja motivoida huoltohenkilöstöä noudattamaan huoltokirjan ohjeita ja kehittämään huoltokirjaa entistä
käyttökelpoisemmaksi.
7