RAK-C3004 Rakentamisen tekniikat
Rakennuskustannukset
• Hannu Hirsi 2015
Rakennuskustannussanasto :
• Kustannus :
• Teoreettinen rahamäärä, joka arvioidaan tarvittavan toiminnon tekemiseen.
• Rahamäärä = resurssien määrä x resurssien panoshinta.
• Toiminto = tietyn työn, suoritteen tai palvelun tekeminen.
• Kustannuslajit :
• Työ-, materiaali- ja muut kustannukset.
• Muita kustannuksia ovat kiinteistön hankintakustannukset ja hankekustannukset.
• Hinta :
• Todellinen rahamäärä, jolla toiminto toteutuu.
• Hinta = työ + materiaali + kalusto + kate.
• Hintataso :
• Hankintahinta suhteessa aikaan ja paikkaan. Taso vaihtelee kausi- ja suhdannevaihtelujen,
alueellisten ja paikkakuntien välisten erojen takia.
• Arvo :
• Subjektiivinen rahamäärä, jonka ostaja on valmis maksamaan tietystä tuotteesta tai toiminnosta.
Rakennushankkeen kustannuslaskennasta yleistä :
• Kustannusarvioita tarvitaan rakennushankkeen joka vaiheessa :
• Tarveselvitys- ja hankesuunnitteluvaiheen kustannusarviot,
kustannustavoitteiden asettaminen.
• Rakennussuuunnitteluvaiheen kustannusarviot,
kustannusten ohjaaminen.
• Tuotantovaiheen kustannusten seuranta, valvonta ja ohjaus.
• Rakennuskustannukset voidaan laskea resurssien käytöstä ja
niiden hinnoista :
• Käytetty työpanos > työkustannus.
• Käytetty materiaali > materiaalikustannus.
• Käytetty energia > energiakustannus.
• Sidottu pääoma > pääomakustannus.
• Rakennuskustannuksia arvioitaessa jokaisen kohteen
erityispiirteet on arvioitava erikseen ja otettava huomioon :
• Yleispäteviä kustannusmalleja ei ole mahdollista kehittää
Talo 90 mukaan :
Perustamiskustannukset
Kiinteistön hankinta
Rakennuskustannukset
Työmaakustannukset
Työmaatekniikka
Rakennusosat
Laiteosat
LVI
ST
Rakennuttaminen
Tontti
Toimintainvestoinnit
Rakennuksen kustannusten arvioiminen :
• Viitekohteen, referenssien tiedot :
• Vastaavan kohteen toteutuneiden kustannusten avulla.
• Tilastolliset menetelmät :
• Toteutuneiden sisällöltään vertailukelpoisten, tilastollisesti
parametrisoitujen kustannusmallien avulla.
• Tilakustannusmenettely :
• Tilaohjelman tilat hinnoittelemalla ottamalla huomioon eri
tilojen kalleusluokat ja alueelliset erot.
• Tuotemallimenettely :
• Tuotemallin tilaohjelman ja järjestelmäratkaisut
hinnoittelemalla sekä lisäämällä rakennuttaminen ja
työmaatoiminta
• Erokustannusmenettely :
• Standardimaisen osan kustannukset selvitetään esim.
tilastollisilla menetelmillä ja poikkeuksilliset osat
erityistarkasteluilla, tarkemmilla menetelmillä
Rakennushankkeen eri vaiheiden kustannusarviomenetelmät :
Vaihe :
• Hankesuunnittelu :
• Esisuunnittelu :
• Rakennussuunnittelu :
• Rakentamisen valmistelu :
• Rakentaminen :
•
•
•
•
Tehtäviä :
Rakentamispäätös
Kustannuspuite
Tilaohjelma
Rahoitussuunnitelma
•
•
•
•
•
•
•
•
Ehdotukset, luonnokset
Pääpiirustukset
Kustannusvertailut
Kustannusarviot
Tarjoukset, vertailu
Urakat ja työkaupat
Alihankinnat
Kustannusohjaus
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Menetelmiä :
Viitekohteiden tiedot
Tilastolliset mallit
Viitekohteiden tiedot
Tilastolliset mallit
Tilakustannusmenettely
Erokustannusmenettely
Tilakustannusmenettely
Rakennusosa-arvio
Tehtäväpohjainen arvio
Tehtäväpohjainen arvio
Rakennusosa-arvio
Tehtäväpohjainen arvio
Rakennusosa-arvio
Rakennushankkeen ositus kustannuslaskentaa varten :
1.
Alueosat :
• Maaosat.
• Tuennat ja vahvistukset.
• Päällysteet.
• Alueen varusteet.
• Alueen rakenteet.
2. Talo-osat :
• Perustukset.
• Alapohjat.
• Runko.
• Julkisivut.
• Ulkotasot.
• Vesikatot.
•
•
•
•
•
Maankaivu, läjitys, kuljetukset, louhinnat.
Täytöt ja maaosien tiivistys.
Stabiloinnit, kevennysratkaisut, paalutus.
KVV-alueosat, vesi ja viemärikaivannot.
Routasuojaus, salaojitus, pintaveden poistot.
•
•
•
•
•
•
Anturat ja perusmuurit.
Kantavat ja ei-kantavat alapohjat.
Kantavat seinät ja lattiat, pilarit ja palkit.
Julkisivuverhoukset, ikkunat, ovet.
Parvekkeet, terassit.
Kattorakenne, kate, räystäs.
Rakennushankkeen ositus kustannuslaskentaa varten II :
3.
Tilaosat :
• Väliseinät
• Väliovet
• Tilapinnat
• Tilakalusteet ja varusteet
• Muut tilaosat
4. Tekniikkaosat :
• Putkiosat
• Ilmanvaihto
• Sähkö
• Tieto
• Laiteosat
5. Hankeosat :
• Työmaapalvelut
•
•
•
•
•
Väliseinien ei-kantavat rungot
Laaka- ja peiliväliovet karmeineen.
Kaikkien kattojen, lattioiden sisäpinnat.
Keittiö- ,ET-, MH- ja KPH-kalusteet ja varust.
Tulisijat ja hormit.
•
•
•
•
•
Vesijohdot, viemärit.
Ilmanvaihto, radontuuletus.
Valaistus, lämmitys, laitesähkö. Keskukset.
IT, AV johdotus ja laittet. Turvajärjestelmät.
Talotekniset muut laitteet.
• Muotit, suojaaminen, telineet, työmaasuojat.
Määrälaskenta :
• Määrälaskennassa selvitetään suunnitelmien ja selostusten
avulla rakennettavien osien NIMELLISET määrät :
• JM, M2 , M3, BRM2 ( tutki ykikköhinnastoja )
• Määrälaskennassa laaditaan luettelo osista Talo 2000
nimikkeistön avulla :
• Määrälaskentaohjeet.
• Määrät voidaan tulostaa tuotemallista.
• Täysin virheettömien määrien saaminen hankalaa.
• Määriä korjataan tarkemmissa tehtäväpohjaisissa
laskentamenetelmissä :
• menetelmästä johtuvista hukista johtuen.
• työvaiheesta johtuvilla.
• työmaasta johtuvilla lisämenekeillä.
Kokonaiskustannus :
C
• Rakennuksen kustannus :
C = k1 *
•
•
•
•
(m jd * kj2 * kj3
*
kj4)
m jd
kj1 = rakennuskustannusindeksi,
kj2= ohjelmasta johtuva korjaus,
kj3 = olosuhteista johtuva korjaus ja
kj4 = suhdanne- ja kausikorjaus.
m j1d
m jid
…
m j4d
m j2d
m j3d
• Central Limit Theorem (CLT) states that :
• given certain conditions, the arithmetic mean of a sufficiently large number of iterates of independent
random variables, each with a well-defined expected value and well-defined variance, will be
approximately normally distributed, regardless of the underlying distribution.
• Varottava erityisesti systemaattista virhettä, siltä ei pelasta edes CLT.
Alustavan kustannusarviolle tehtävät korjaukset :
• Edellä kuvattujen menetelmien avulla laaditut
kustannusarviot on korjattava ottaen huomioon :
• Rakentamisajankohta :
• Kustannustasossa tapahtuneet muutokset
kustannuslaskelman lähtötietojen kokomaisen
jälkeen rakennuskustannusindeksillä.
• Suhdannevaikutukset rakennuskustannuksiin.
• Kausivaihtelut rakennuskustannuksiin.
• Alue- ja paikkakuntakohtaiset erot :
• Pääkaupunkiseutu, maakunnat
• Rakennuspaikan ja tontin vaikutukset :
• Pohjaolosuhteet, tontin koko ja sijainti.
• Rakennustyyppi ja runkomateriaali :
• Varustetaso ja laatutaso, ohjelmatekijät.
Pääkaupunkiseutu ja
sen lähialueet :
+ 45%
Muut suuret kaupungit ja
Kasvukeskukset :
+ 20 %
Edullisen rakentamisen
alueet :
+/- 0 %
Erot ovat suurimpia työkustannuksissa,
Mutta eroja myös materiaali - , tarvike- ja
Konekustannuksissa.
Rakennuskustannusindeksin kehitys :
• Työpanos : Rakennusalan
keskituntiansion kehitys.
• Tarvikepanos : Käytettyjen
tarvikkeiden ja aineiden hintojen
kehitys.
• Muut panokset : Rakennuttamisen ja
työmaan yhteiskustannukset,
palvelut.
Rakennuskustannukset nousivat vuoden 2015 elokuussa 0,5 prosenttia edellisen vuoden elokuuhun verrattuna.
- työpanosten hinnat nousivat 0,7 %,
- tarvikepanosten hinnat 0,3 %,
- muiden panosten hinnat nousivat 1,5 prosenttia vuodentakaisesta.
Lähde : Tilastokeskus
Kustannusarvioiden osatekijöiden merkitys :
• Erilaisten suunnitteluratkaisujen erot voivat ylittää selvästi
erilaisten tilaohjelmien erot :
• Tilaohjelmassa on kuvattu yleensä tilan käyttötarkoitus ja
pinta-ala, kustannusarvion on hyvin karkea.
• Kustannuserot tulevat esille vasta ehdotus- ja
luonnossuunnitteluvaiheessa kun tilojen laajuus ja laatu
selviävät.
• Kustannuserojen selvittäminen vaatii yksityiskohtaisten
kustannusarvioiden laadintaa :
• Rakennusosien kustannukset, LVIS- järjestelmien
kustannukset, työmaan käyttö- ja yhteiskustannukset
sekä rakennuttajan kustannukset on otettava huomioon.
• Kustannuslaskijan kokemuksella on suuri merkitys.
• Kokemattomalla laskijalla on suuria vaikeuksia löytää kaikkia
määriä, kokonaisia pääkohtia voi jäädä käsittelemättä.
Keskeiset
vaikuttavat tekijät :
• Ohjelmaratkaisut
• Olosuhteet
• Suunnitteluratkaisut
• tehokkuus
• Rakennuttamisratkaisut
• urakkamuoto
• Tuotantoratkaisut
• menetelmät
• Hintatekijät
• Aika ja paikka
Rakennusosien yksikkökustannuksien käyttö
kustannusarvion laadinnassa:
Rakennusosien
kokonaishinnat :
Rakennusosan
tuoterakenne:
Tuoterakenteen osat,
rakenneosat:
Hinnastoja :
Lähde : Rakentajan kalenteri 2014
Eri tekijöiden kustannusvaikutuksista :
• Miten pohjan mittasuhteet,
rakennuksen leikkausmuoto,
rakennusmateriaalit jne.
vaikuttavat rakennuskustannuksiin ?
Eri tekijöiden karkeita kustannusvaikutuksia :
• Perustalo 100 m2-kokoluokkaa:
• Tilalliset valinnat :
• Tilaohjelma
0…+ 10 %
• Talon koko +10 %
+5%
• Pohja suorakaide
+ 1…+ 2 %
• Aputilojen sijainti erillinen + 2…5 %
• Edellisten yhteisvaikutus + 5…20 %
• Kellari
+ 10…15 %
• Aineelliset valinnat :
• Rungon materiaali
- 2…+ 5 %
• Lämmöneristystaso
+ 2…+ 5 %
• Lämmitystapa
+ 15…+ 20 %
• Sisustus
+10…+20 %
• Pihatyöt
- 3…+5 %
• Rakennuksen ulkoasu
+1…3 %
• Edellisten yhteisvaikutus
+ 10 %
• Toteutus valinnat :
• Omatoiminen rakentaminen
- 15 %
• Omavarainen rakentaminen
- 20 %
• Esivalmisteiden käyttö
+ 10…20 %
• Valintojen yhteisvaikutus :
- 30…+40 %
Kalliissa talossa on koko kellari, pohja on
suorakaide, tilaohjelma on kallis,
kivirunkoinen, näyttävä ulkoa, kallis
sisustus, avaimet käteen.
Rainer Hyttinen, Jaakko Tuttujew ; Omakotirakentamisen kustannustieto, ja oma kokemusperäinen arvio.
Kustannuslaskenta
1. Perehdytään suunnitelmiin,
täydennetään ja korjaillaan.
2. Lasketaan suunnitelmien mukaiset
määrät rakennusosille.
3. Etsitään rakennusosien
yksikkökustannustiedot.
4. Korjataan tietoja tarvittaessa
vastaamaan omaa rakennetta, (otetaan
oma työ ja omat materiaalit huomioon)
5. Kootaan br-m2 perustuvat
yksikkökustannukset.
6. Kerrotaan rakennusosien määrät ja
yksikkökustannukset keskenään.
7. Arvioidaan vastaavasti talotekniikan
kustannukset.
8. Arvioidaan työmaan ja rakennuttajan
kustannukset, otetaan oma työ
huomioon.
9. Lasketaan kustannukset yhteen.
10. Otetaan ALV ja rakennusindeksi
huomioon.
Esimerkki :
Tuotantomuodot,
Omavarainen rakentaminen :
• Omavaraisessa kiertotaloudessa pyritään tilaajalta ulosvirtaava rahamäärä
minimoimaan :
• Suurin merkitys on omatoimisuudella :
• Omatoiminen rakennuttaminen ja hankintatoimi.
• Omajohtoinen rakentaminen
• Omatoiminen rakentaminen
• Ammattityöt, avustavat työt, työmaan yhteiset työt.
• Merkittävät säästöt ovat mahdollisia omilla rakennusmateriaaleilla :
• Oma puutavara.
• Oma sora, hiekka betonin valmistukseen.
• Täyttömaat ja humus maanrakentamiseen.
• Kierrätysmateriaalin hyödyntäminen.
• Oma kalusto :
• Pientalon rakentamisen yhteydessä on mahdollista hankkia kaikki
omat koneet ja työkalut, jopa omat telineet.
• Kiinteistön hankintakustannuksissa mahdollisuus suuriin säästöihin.
Omatoimisen rakentamisen työtunnit ja kokonaiskestot :
4000 h
2000 h
1000 h
30 kk
24 kk
18 kk
• Keskipitkä omatoiminen
3000 h
• Keskipitkä omajohtoinen
1500 h
• Keskipitkä omarakennuttama hanke 700 h
24 kk
18 kk
12 kk
• Tavallisin omatoimirakentajan ratkaisu :
• Nopea omatoiminen
2000 h
18 kk
Avaimet
käteen
Omatoiminen
rakennuttaja
Omajohtoinen
rakentaja
Perustamiskustannukset
• Tavanomainen pientalo :
• Hidas omatoiminen hanke
• Hidas omajohtoinen hanke
• Hidas omarakennuttama hanke
omatoiminen
rakentaja
1.
2.
3.
4.
Sijoita oma työpanos omatoimiseen rakentamiseen tässä järjestyksessä
Omavarainen rakentaminen vaatii AIKAA :
OMA PUUTAVARA
OMA MAA-AINES
KIERRÄTYS
OMA KALUSTO
OMA TYÖ
Esimerkki :
Erot kurssin harjoitustöiden rakennuskustannuksissa :
• Koska viranomaiset, rakennuspaikka ja ajankohta on kaikissa
sama, kustannuserot hankkeiden välillä johtuvat :
• Erot tilaohjelmissa :
• vaikka tilaohjelma oli kaikilla sama.
• Arkkitehdin, rakenne- ja talotekniikka suunnittelijan ratkaisut :
• vaikka kaikki olemme kuunnelleet samat luennot
• Tiloissa tapahtuvan toiminnan erityismääräykset :
• vaikka piti suunnitella opiskelijalle asunto.
• Tilojen erilainen kaluste- ja varustetaso :
• vaikka oikeasti ei ole varaa kalusteisiin ja varusteisiin.
• Tilojen pintarakenteiden määrä :
• seurausta erikoisesta suunnitteluratkaisusta.
• Rakennuspaikan olosuhteet :
• Tästä piti tulla eroja, mutta ne varmaan peittyivät täysin
muiden tekijöiden alle.
Miksi meille kävi näin,
onko tämä jotenkin tavatonta,
mitä tästä lopputuloksesta opimme???
Hyödyllisiä lähteitä :
• Tuoterakenteet :
• RT- kortit: runko- ja pintarakenteet, pintakäsittelyt.
• Puuinfo, teräsrakenneyhdistys, betonitieto.
• Valmistajien tiedot, Lammin betoni, Harjun betoni, MetsäWood, Storaenso
• Materiaalien hinnat ja menekit :
• Lohja-Rudus, Isover, Paroc, Puukeskus, rautakaupat
• Rakentajain kalenteri 2014 materiaalien menekit ja hinnat.
• RT / Ratukortisto, materialimenekit ja –lisät.
• Työn hinnat ja menekit :
• Ratukortiston työmenekit ja –lisämenekit.
• Rakennusteollisuuden viitetiedostot tuntihinnoista.