1. No category

Kulosaaren Ostoskeskus Oy
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma
Esittely- ja keskustelutilaisuus
02.11.2015
HENKILÖESITTELY
Hankkeen projektipäällikkö rkm. Toimi Niesniemi
o edustaa hankkeessa Kulosaaren Ostoskeskus Oy:tä
o rakentamisen ja rakennuttamisen työkokemusta yli 30
vuotta
o toiminut kiinteistökehityshankkeissa vuodesta 2011
saakka
RAKENNUTTAJATOIMISTO VALVONTAKONSULTIT OY
o rakennuttamisen, valvonnan ja kiinteistöalan
konsulttitoimisto
o yritys on perustettu vuonna 1989 ja se on
avainhenkilöiden omistuksessa
o yrityksen palveluksessa työskentelee noin 50
rakennuttamisen ammattilaista
o yrityksen toiminta perustuu vahvaan ammattitaitoon ja
luottamuksellisiin suhteisiin tilaajan edunvalvojana
o yrityksen toimitilat sijaitsevat Käpylässä os. Panuntie 4
LÄHTÖTILANNE
o
o
o
o
liiketiloista osa tyhjänä (vuokrausaste n. 70%)
liiketilat eivät vastaa nykypäivän vaatimuksia
tyhjillään olevat kiinteistön tilat rapistuvat
tilojen ylläpito on liian kallista suhteessa niistä saatavaan
vuokratuottoon
o kiinteistön tuottavuutta tulee parantaa, jotta sitä olisi
varaa korjata
KIINTEISTÖN KUNTOARVIO 2014
o hankkeessa tehty kuntokartoitus 2014 jossa on pyritty
selvittämään kiinteistön kunto ja tarvittavien korjausten
kustannukset
o kartoituksessa todettu mm:
• kiinteistössä on runsaasti heikkokuntoisia ja vaurioituneita
rakenteita
• kiinteistön runkorakenteiden teräskorroosio,
karbonatisoituminen ja pakkasrapautuminen jatkuu (vrt.
2003 tehty kuntotutkimus)
• kiinteistön talotekniikka on pääosin alkuperäistä eli
saavuttanut teknisen käyttöiän
• kiinteistön lämpöenergian kulutus on n. 200% korkeampi
verrattuna vastaavien kiinteistöjen vertailuarvoihin
• välittömät kiinteistön toiminnan ylläpitämisen edellyttämät
korjauskustannukset ovat yli 1 milj. euroa.
TÄYDENNYSRAKENTAMINEN
o kuntotutkimuksen (2003) ja kuntokartoituksen (2014)
perusteella on todettu kiinteistön peruskorjauskustannusten nousevan niin korkeaksi ettei kiinteistön
peruskorjaus ole vaihtoehto
o vuoden 2014 lopulla Kulosaaren ostoskeskus Oy:n hallitus
on pyytänyt arkkitehtia ja rakennuttajakonsulttia
tutkimaan ja selvittämään täydennysrakentamisen
mahdollisuutta ostoskeskuksen korttelissa
o täydennysrakentamisen tavoitteena on turvata palvelut
ostoskeskuksen korttelissa
TÄYDENNYSRAKENTAMISEN SELVITYS- JA
KEHITYSTYÖ
o neuvottelut kaupunkisuunnitteluvirastossa
o neuvottelut Helsingin kaupunginmuseon kanssa
o yhteiset työpajat (Verstas), joiden tarkoituksena oli
selvittää:
• osapuolten tavoitteet ja tarpeet
• kaupallinen malli liiketilojen
kunnostamiseen/rakentamiseen
• alueen kaupallinen potentiaali
• asumisen mahdollisuudet
• vertailu ja kannattavuuslaskelmat
• tekniset perusratkaisut
o yhteiset asukastyöpajat/tilaisuudet
• Kulosaari-päivä 27.08.2015
• Asukastyöpaja 21.10.2015
TÄYDENNYSRAKENTAMISEN SELVITYS- JA
KEHITYSTYÖN TULOKSENA SYNTYNYT AINEISTO
Vaihtoehto 0; Ostoskeskus säilyy nykyisellään:
o liiketilaa alueen kaupalliseen potentiaaliin nähden liikaa
o liiketilat tyhjenevät
o ilman mittavaa peruskorjausta rakennukset ränsistyvät
o peruskorjauksen kustannukset ovat kestämättömät
• vuokrat nousevat
• investoinnin takaisinmaksuaika 20-30 vuotta
EI TOTEUTTAMISKELPOINEN VAIHTOEHTO !
TÄYDENNYSRAKENTAMISEN SELVITYS- JA
KEHITYSTYÖN TULOKSENA SYNTYNYT AINEISTO
Vaihtoehto 1; Korjattu ostoskeskus ja uusi asuinrakennus
o turvataan palvelut alueella jatkossakin
o riittävällä asuntorakentamisen rakennusoikeudella
rahoitetaan säilyvän ostoskeskuksen peruskorjaus
o liiketilan määrä ja laatu alueen kaupallisen potentiaalin
mukaiseksi
o alueen viihtyisyys paranee
TÄYDENNYSRAKENTAMISEN SELVITYS- JA
KEHITYSTYÖN TULOKSENA SYNTYNYT AINEISTO
Vaihtoehto 2; Uusi asuin- ja liikekortteli
o riittävällä asuntorakentamisen rakennusoikeudella
rahoitetaan asuinrakennuksien ”kivijalkaan” rakennettavat
liiketilat
o liiketilan määrä ja laatu alueen kaupallisen potentiaalin
mukaiseksi
o alueen viihtyisyys paranee
KIITOKSET MIELENKIINNOSTANNE !