1. No category

KML:N MUKAISET LUNASTUKSET
1. VESIJÄTÖN LUNASTUS
2. YHTEISEN ALUEEN LUNASTUS
3. ULKOPALSTAN LUNASTUS
4. TONTIN / RAKENNUSPAIKAN OSAN LUNASTUS
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
1
VESIJÄTÖN LUNASTUS - PERUSTUSLAIT
VESIJÄTÖN LUNASTUKSEN VALTIOSÄÄNTÖOIKEUDELLINEN ASEMA
OMAISUUDEN SUOJA
Suomen perustuslaki 15.1 §: ”Jokaisen omaisuus on turvattu”
POIKKEUS OMAISUUDEN SUOJASTA
Suomen perustuslaki 15.2 §: ”Omaisuuden pakkolunastuksesta yleiseen
tarpeeseen täyttä korvausta vastaan säädetään lailla”
POIKKEUKSEN POIKKEUS
Laki kiinteistötoimituksessa tapahtuvasta lunastamisesta 1 §:
”Lailla voidaan säätää, että kiinteistötoimituksessa voidaan
täyttä korvausta vastaan lunastaa kiinteistön yksityistä
vesijättöä, erillistä vesijättöä sekä yhteistä vesijättöä…”
=> VESIJÄTÖN LUNASTAMISEEN LIITTYVIÄ SÄÄNNÖKSIÄ ON
TULKITTAVA AHTAASTI
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
2
VESIJÄTÖT
VESIJÄTTÖÄ ON VOINUT SYNTYÄ
- Maanpinnan kohoamisen vuoksi
- Vedenpinnan laskun vuoksi
- Vesistön umpeenkasvamisen ja liettymisen seurauksena
- Luvallisen täyttämisen seurauksena
VESIJÄTTÖ KIINTEISTÖTEKNIIKASSA
- Vesijätöt ovat muodostuneet isojaon jälkeen
- Voimassa olevan lainsäädännön mukaan kiinteistötoimituksen
kohteena ollut vesijättö menettää vesijätön luonteensa
Esim: vesijätön jako, vesijätön lunastus ja vesijätön lohkominen
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
3
VESIALUEEN JA VESIJÄTÖN OMISTUS
VESIALUEIDEN OMISTUSOIKEUS ENNEN ISOJAKOJA
- Omistusoikeus kalaveteen eli vesialueeseen on
vanhastaan katsottu kuuluvan kylälle (vesioikeudellinen kylä)
- Vesioikeudellisia kyliä ovat asutushistorialliset kylät sekä mm.
valtion metsämaa ja kaupunkien lahjoitusmaa
- Asutushistoriallinen kylä muodostui taloista, joiden kyläosuus
määräytyi manttaalin mukaan (manttaali oli eräs veroluku)
VESIALUEET ISOJAOISSA
- Pääsääntöisesti vesialueita ei otettu mukaan isojakoihin
=> niiden omistusoikeus jäi isojakoa edeltävälle kannalle
- Maatilukset jaettiin isojaon suorittamisen ajankohdan rantaan asti
=> isojakokartan laatimisajankohdan keskivedenkorkeuden
mukaiseen rantaviivasta raja kylän yhteistä vesialuetta vastaan
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
5
VESIALUEEN JA VESIJÄTÖN OMISTUS
VESIALUEET MYÖHEMMISSÄ KIINTEISTÖTOIMITUKSISSA
- Yleensä vesialueita ei ole jaettu isojakojen jälkeenkään
=> vesialueet ovat edelleen kylän yhteisiä
Kylän osakastaloja sen sijaan on ositettu ja osuus on pirstoutunut.
Voimassa olevien kiinteistöjen osuus yhteiseen vesialueeseen
määräytyy aiempien kiinteistötoimitusratkaisujen mukaan.
- Poikkeuksellisesti kylän vesialue on voitu jakaa
VESIJÄTÖN OMISTUSOIKEUS
- Vesijättö = isojaon jälkeen tapahtuneen maankohomaisen,
vedenpinnan alenemisen yms. syyn vuoksi muodostunutta maata
- Mainitut ilmiöt eivät muuta omistussuhteita eivätkä kiinteistörajaa
=> vesijättö kuuluu vesialueen omistajalle
Myöhemmissä toimituksissa on voitu osuutta veteen ja vesijättöön
antaa eri tavoin eli niillä voi olla eri osakkaat
- Vesijättöjä on usein jaettu. Jaon jälkeen on voinut muodostua uutta.
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
6
ERILAISET VESIJÄTÖT
YHTEINEN VESIJÄTTÖ
- yhteisestä vesialueesta muodostunut ja edelleen yhteinen
YKSITYINEN VESIJÄTTÖ
- yksityisestä vesialueesta muodostunut
ERILLINEN VESIJÄTTÖ
- järveä laskemalla ennen 1.1.1903 annetulla luvalla syntynyt
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
7
VESIJÄTÖN LUNASTUS - EDELLYTYKSET
EDELLYTYSHARINNASSA HUOMIOON OTETTAVAA
1. Lunastettavaksi haetun alueen kiinteistötekninen luonne
2. KML 60 §:n mukainen edellytysharkinta
3. Tilusvaihdon mahdollisuus
4. Asemakaavan toteutumisen vaikeutuminen
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
8
VESIJÄTÖN LUNASTUS - EDELLYTYKSET
KML 60 §:N MUKAISET VESIJÄTÖN LUNASTAMISEN EDELLYTYKSET
KIINTEISTÖN OMISTAJA HAKEE
- Yleiset edellytykset yhteisille, yksityisille ja erillisille vesijätöille:
a) vaikeuttaa huomattavasti hakijakiinteistön käyttöä tai
b) on niin vähäinen, että voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää
vain hakijakiinteistön yhteydessä
- Erityinen edellytys yksityiselle vesijätölle:
vesijättö on muodostunut kiinteistön muodostamisen jälkeen
(siirtymäsäännöksen nojalla koskee vain 1.1.1997 jälkeen
muodostettuja kiinteistöjä
- Erityinen edellytys erilliselle vesijätölle:
vesijättö on vähäinen
OSAKASKUNTA HAKEE
- Vesijättö on niin vähäinen, että voidaan tarkoituksenmukaisesti
käyttää vain rajoittuvan kiinteistön yhteydessä
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
9
VESIJÄTÖN LUNASTUS
VESIJÄTÖN LUNASTUSTOIMITUKSESSA
- Ratkaistaan lunastamisen edellytykset
- Määrätään lunastettava alue ja siirretään se kiinteistöön
* ei kauppakirjaa, siirrettävä alue lain nojalla vapaa kiinnityksistä
- Määrätään lunastuksen vuoksi suoritettavat korvaukset
KORVAUSPERUSTEET
- Lunastettavasta omaisuudesta käyvän hinnan mukainen korvaus
* Lunastettaessa rakennuspaikan lisäalueeksi sopivaa vesijättöä
korvaus määräytyy yleensä muodostuvan rakennuspaikan
maapohjan neliöhinnan perusteella (KKO 2000:38)
- Mahdolliset haitat ja vahingot korvattava
TOIMITUKSEN JÄLKEEN
- Suoritettava määrätyt korvaukset, eräissä tapauksissa talletettava
- Varainsiirtovero kohteenkorvauksesta, lainhuuto toimituskirjalla
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
10
VESIJÄTÖN LUNASTUS – VESIJÄTÖN ARVO
UUSIMMAT KKO:N ENNAKKORATKAISUT
KKO 1978-II-123
Täyttä korvausta arvioitaessa JL 243 §:n mukaisessa vesijättöalueen
lunastamistoimituksessa oli korvaus määrättävä sen arvon mukaan,
mikä alueella oli luovuttajan hallussa.
KKO 1996:103
Lunastuksen kohteena olevaa vesijättöaluetta voitiin käyttää siihen rajoittuvan lomatonttikiinteistönä käytetyn tilan yhteydessä. Vesijättöalueen lunastamisella tilasta muodostui omarantainen lomarakennuspaikka. Lunastuskorvauksen määrään,
jota harkittaessa otettiin huomioon vesijättöalueen arvo luovuttajan hallussa,
katsottiin vaikuttavan muun ohella vesijättöalueen käyttömahdollisuus lunastavan
kiinteistön yhteydessä, kun sen voitiin arvioida vaikuttaneen alueen arvoon.
KKO 2000:38
Lunastuksen kohteena oleva vesijättöalue rajoittui tilaan, joka oli rantakaavassa
osoitettu osaksi lomarakennuspaikaksi ja osaksi yhteiskäyttöön varatuksi
puistoksi. Arvioitaessa kiinteistönmuodostamislain 200 §:ssä tarkoitettua
lunastuskorvausta otettiin huomioon vesijättöalueen vastainen käyttömahdollisuus
lomarakennuskäytössä olevan tilan yhteydessä.
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
12
VESIJÄTÖN LUNASTUS – VESIJÄTÖN ARVO
KML 200.1 § ”…korvaus arvioidaan kauppa-arvon perusteella…”
ON SELVÄ, ETTÄ KORVATAAN LUOVUTTAJAN MENETYSTÄ
- Ei korvata sitä, mitä lunastaja saa (KKO 1978-II-2).
MIKSI OIKEUSKÄYTÖNNÖSSÄ (KKO 1996:103 JA KKO 2000:38)
SITTEN MAINITAAN KÄYTTÖ LUNASTAJAKIINTEISTÖN YHTEYDESSÄ
- LunL 31.1 §: ”Jos se yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan
on merkittävästi korottanut … lunastettavan omaisuuden arvoa, korvaus on
määrättävä vastaamaa sitä arvoa, joka omaisuudella olisi ollut ilman sanottua
vaikutusta.”
- LunL 31 §:n mukainen ”arvonleikkaus” liittyy vain yleiseen tarpeeseen
tapahtuvaan lunastukseen
(kts. mm. LunL 97.3 § alkuperäisessä muodossaan, KaavJL 39.1 §)
- Yksityiseen tarpeeseen tapahtuvassa lunastuksessa tällaista ”arvonleikkausta”
ei voida suorittaa vaan luovuttajan menetykseen sisältyy sellainenkin
hänen omaisuutensa arvonnousu, joka on aiheutunut lunastajan toimenpiteistä.
=> KKO:N ENNAKKORATKAISUT EIVÄT OLE RISTIRIITAISIA
=> RAKENNUSPAIKKAAN LUNASTETTAVALLA VESIJÄTÖLLÄ ON
YLEENSÄ ARVOA RAKENNUSPAIKAN OSANA TAI LISÄALUEENA
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
13
VESIJÄTÖN LUNASTUS – VESIJÄTÖN ARVO
VESIJÄTÖSTÄ RAKENNUSPAIKAN OSANA TAI LISÄALUEENA EI
YLEENSÄ OLE VERTAILUKELPOISIA KAUPPOJA
=> Markkinoita on simuloitava, lunastusmahdollisuus ei saa vaikuttaa
KYSYMYS TOISINPÄIN
- Mistä kohtaa rakennuspaikkaa
omistaja ensin luopuisi, jos olisi
pakko jostain luopua?
=> tämä on ehkä vähäarvoisin osa?
- Mistä kohtaa rakennuspaikkaa
omistaja viimeksi luopuisi?
=> tämä on ehkä arvokkain osa?
RANNAN ERITYISMERKITYS
RAKENNUSPAIKAN OSANA
- Kasvillisuuden raivaaminen =>
vesistönäkymän mahdollistaminen
- Jokamiehenoikeudet eivät ole piha-alueella
- VL:n rannanomistajan oikeudet:
veneväylän ruoppaus, laiturin teko
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
14
VESIJÄTÖN LUNASTUS – VESIJÄTÖN ARVO
ERILAISIA RAKENNUSPAIKKOJA
OPTIMAALINEN RAKENNUSPAIKKA
- Sellainen rakennuspaikka, joka ko. alueella olosuhteiltaan ja ominaisuuksiltaan
parhaiten tyydyttäisi kysynnän tarpeita, esimerkiksi:
avautumisilmansuunta etelään – länteen (lounaaseen)
pinta-ala 5000 m2, rantaviivaa 65 m
rakentamiskelpoisuus hyvä
rannan ja ratamatalan laatu hyvä…
KESKIMÄÄRÄINEN RAKENNUSPAIKKA
- Edustaa vertailukauppojen keskimääräistä / tyypillistä kohdetta
- Yleensä heikompi kuin optimaalinen rakennuspaikka
KOHTEENA OLEVA RAKENNUSPAIKKA
- Arvioinnin kohde omilla ominaisuuksillaan
- Voi olla keskimääräistä heikompi tai parempi
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
15
VESIJÄTÖN LUNASTUS – VESIJÄTÖN ARVO
KKO 25.8.1986 nro 2388
- JL 29.2 § mukainen vesijätön jako lunastusmenettelyä käyttäen
TOIMITUSMIESTEN RATKAISU
- Toimitusmiehet määrittivät normaalin (=optimaalisen) rakennuspaikan hinnan
12.33 mk/m2
- Kun vesijättöä lunastettiin lomarakennuspaikkoihin, arvioitiin muodostuvan
kokonaisuuden (kohteena oleva rakennuspaikka) arvo suhteessa normaaliin
ottamalla huomioon pinta-ala, muoto, kokonaisuuden rakentamiskelpoisuus,
rannan ja rantamatalan laatu, näkö- ja tuulensuojaolosuhteet, maaperän laatu,
puusto ja kasvillisuus, avautumisilmansuunta …
=> Vesijätön hinta määrättiin muodostuvan kokonaisuuden neliöhinnan mukaan
3.20 – 17.70 mk/m2
- Kun vesijättöä lunastettiin tiloihin, joilla ei ollut (varmaa) rakennusoikeutta,
korvaus määräytyi seuraavasti
kokonaisuus alle 4000 m2
=> 40 % vastaavan rakennuspaikan neliöhinnasta
kokonaisuus 4000 – 8000 m2 => 20 % vastaavan rakennuspaikan neliöhinnasta
kokonaisuus yli 8000 m2
=> metsätalousmaan arvon perusteella
=> Lunastajat valittivat maaoikeuteen
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
16
VESIJÄTÖN LUNASTUS – VESIJÄTÖN ARVO
KKO 25.8.1986 nro 2388 jatkuu
MO
- Ratkaisu 0.50 – 2.00 mk/m2
- perusteluna, ettei alavuutensa vuoksi sovellu rakentamiseen
=> Jakokunta valitti KKO:een vaatien kauttaaltaan 10 mk/m2
MMH:N LAUSUNTO KKO:LLE 29.1.1985 N:o 445/33
- Vastainen käyttömahdollisuus otettava huomioon
- Kaikkien rakennuspaikan osien ei tarvitse olla rakentamiskelpoisia
- Perustontti 10 mk/m2, muuten toimitusmiesten arviointiperusteet OK
KKO
- KKO hyväksyi toimitusmiesten arviot leikaten enimmäishinnaksi kuitenkin
prosessuaalisista syistä (”enintään vaadittu määrä”) 10 mk/m2
- Korvaukset rakennuspaikkaan lunastetuista vesijätöistä 3.20 – 10.00 mk/m2
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
17
VESIJÄTÖN LUNASTUS – VESIJÄTÖN ARVO
KKO 1996:103
TOIMITUS
- Pinta-alat
tila Knuutila RN:o 6:58 2450 m2
lunastettava vesijättö 1585 m2
yhteensä
4035 m2
- Arviointi
lomarakennuspaikkojen
vertailukauppojen keskimääräinen
kohde 2860 m2, 10.44 mk/m2
lomarakennuspaikkana 10 mk/m2
- Jakokunta valitti ja vaati 16 mk/m2
MO
- yleiskaavassa tiivistä RA-aluetta
ranta hyvä => 15 mk/m2
- Hakija valitti ja vaati 10 mk/m2
KKO
- Vesijätön yksikköhinta ei vastaa rakennuspaikan keskimääräistä yksikköhintaa
=> toimitusmiesten arvioima 10 mk/m2
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
18
VESIJÄTÖN LUNASTUS – VESIJÄTÖN ARVO
KKO 2000:38
TOIMITUS
- Pinta-alat ko. rakennuspaikan osalta
tila Tipotie 14:61
6000 m2
lunastettava vesijättö 1000 m2
yhteensä
7000 m2
- Arviointi
lomarakennuspaikkojen
vertailukauppojen keskimääräinen
kohde 6200 m2, 13.50 mk/m2
lomarakennuspaikkana 15 mk/m2
- Hakija valitti ja vaati 2 mk/m2
MO =>Ei muutosta
- Hakija valitti ja vaati 2 mk/m2
KKO
- Muodostuu yhtenäinen omarantainen
rakennuspaikka. Arvioitaessa korvausta
kauppa-arvomenetelmällä voidaan lähtölähtökohdaksi ottaa alueen lomarakennustonttien käypä hinta
=> Ei muutosta
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
19
VESIJÄTÖN LUNASTUS – VESIJÄTÖN ARVO
MITÄ JÄÄ KÄTEEN ?
- Yleensä ei voida lähteä pelkästä nykykäytön (joutomaa – metsätalousmaa)
mukaisesta arvosta
- Vastainen käyttömahdollisuus lomarakennuskäytössä otettava huomioon,
jos sellainen jo arviointihetkellä vaikuttaa vesijätön arvoon
- Yleensä lunastettaessa vesijättöä rakennuspaikkaan, voidaan arviointi
tehdä rakennuspaikkakauppojen perusteella
- Arvioinnissa on syytä määrittää lunastuksella muodostuvan rakennuspaikan
maapohjan käypä hinta ja sen mukainen rakennuspaikan neliöhinta
- Sakarin mielestä, kun lunastettava vesijättö on verraten vähäinen ja sijaitsee
rakennuspaikan pihapiirin ja rannan välissä, vesijätön käypä hinta vastaa
em. neliöhintaa
- Sakarin mielestä muunlaisissa tapauksissa (vesijättöä paljon tai vesijättö ei
voi liittyä pihapiiriin tms.) vesijätön hinta jää rakennuspaikan neliöhintaa
alhaisemmaksi => rakennuspaikan neliöhintaa korjataan harkinnanvaraisesti
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
20
VESIJÄTÖN LUNASTUS – VESIJÄTÖN ARVO
TÄSSÄ VESIJÄTTÖ
EI EHKÄ OLE KESKEISTÄ
RAKENNUSPAIKKAA?
=> sakari ottaisi huomioon
pinta-alan vaikutuksen
ja harkinnanvaraisen
alennuskertoimen (0.5?)
NÄISSÄ VESIJÄTTÖ
EHKÄ ON OLENNAINEN
OSA RAKENNUSPAIKKAA?
=> sakari arvioisi muodostuvan
kokonaisuuden neliöhinnalla
VÄLILLÄ 65-89 EHKÄ ON
OLENNAINEN OSA
RAKENNUSPAIKKAA?
NIEMEN OSALTA
EI EDELLYTYKSIÄ
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
21
KAAVOITUS MAANKÄYTÖN OHJAUSKEINONA
Asemakaava ja sitova tonttijako
OSOITTAA SITOVASTI, MITEN KORTTELIALUE JAKAANTUU
TONTEIKSI (KAAVATONTEIKSI)
- Yleensä ns. vanhat kaupungit käyttävät sitovaa tonttijakoa
TONTTIJAON LAADINTA
- Ensimmäinen tonttijako sisältyy yleensä jo asemakaavaan
- Tonttijakoa voidaan muuttaa myös maanomistajan aloitteesta
KIINTEISTÖN MUODOSTAMINEN
- kaavatontti muodostetaan kiinteistöksi, rekisteritontiksi, lohkomalla
- lohkomisen edellytyksenä kaavatontin alueella
omistuksen yhtenäisyys ja kiinnitysten yhtenäisyys
VASTA REKISTERITONTTI ON RAKENTAMISKELPOINEN
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
22
ASEMAKAAVA
- Sisältää sitovan tonttijaon
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
23
KORTTELIA 3838 EI VOI JAKAA USEAKSI TONTIKSI
- Jako toteutettava As Oy tai hallinnanjakosopimuksena
TÄSTÄ MUODOSTETAAN TONTTI 678-38-43-3
- Tässä vaiheessa kaavatontti on vielä
tilaa RN:o 1:50 (678-402-1-50
- Kaavatontin alue muodostetaan
rekisteritontiksi
lohkomalla
Aalto-yliopisto
/ Maankäyttötieteiden laitos
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Vantaan käräjäoikeus
- Ennen lohkomista kaavatontilla on voimassa rakennuskielto
24
ASEMAKAAVA
- Laadittava erillinen sitova tonttijako
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
25
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
26
TONTTIJAKO
ASEMAKAAVAAN VOI
LIITTYÄ SITOVA TONTTIJAKO
- Osoittaa sitovasti, miten
tontit on muodostettava
- Nykyisin liittyy yleensä
suoraan asemakaavaan
- Aiemmin laadittiin
asemakaavan jälkeen
erillinen tonttijako
- Tonttijakoa voidaan
muuttaa eli laatimalla
erillinen tonttijako
Erillinen tonttijako
Kiinteistöarvioinnin
koulutuspäivät
Erikoistutkija
Sakari
Haulos
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden
laitos
Maaoikeusinsinööri
Sakari
Haulos
27
Maa-20.3382
Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015 Teknillinen
Vantaan käräjäoikeus
Otaniemi
29.-30.10.2008
korkeakoulu / Maanmittaustieteiden laitos
Tuleva tontti 564-30-2-1
muodostuu tiloista
RN:ot 2:68, 25 ja 41:98
KIINKO Aalto-yliopisto
Kiinteistöalan
koulutuskeskus
/ Maankäyttötieteiden
laitos
Maa-20.3382
Arviointitoimitukset
I
/
luento
22.10.2015
Kiinteistönvälityspäivät Silja Symphony 7.-9.10.2008
Pyykkejä ei vielä
ole maastossa vaan
Paikat ovat laskennallisia
Maanmittausinsinööri
Maaoikeusinsinööri
Sakari Haulos Sakari Haulos
Vantaan
käräjäoikeus
Kartat 8.10.2008 klo 14:30 – 15:45
28
KAAVOITUS MAANKÄYTÖN OHJAUSKEINONA
Asemakaava ja ohjeellinen tonttijako
OSOITTAA OHJEELLISESTI, MITEN KORTTELIALUE JAKAANTUU
RAKENNUSPAIKOIKSI
OHJEELLISUUS KÄYTÄNNÖSSÄ
- Toteutettavien rakennuspaikkojen rajat voivat jossain määrin
poiketa ohjeellisen tonttijaon mukaisista rajoista
- Yleensä rakennuspaikkojen lukumäärää korttelissa ei saa lisätä
- rakennuspaikat toteutettava niin, että myös loppuosa korttelista
on toteutettavissa
KIINTEISTÖN MUODOSTAMINEN
- Rakennuspaikat muodostetaan kiinteistöksi, tiloiksi, lohkomalla
- Lohkomisen edellytyksenä omistuksen yhtenäisyys ja kiinnitysten
yhtenäisyys sekä rakennuspaikan kaavaan soveltuvuus
- Lohkominen sinänsä ei ole rakennusluvan saamisen edellytys
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
29
ASEMAKAAVA
- Ohjeellinen tonttijako
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
30
KAAVOITUS MAANKÄYTÖN OHJAUSKEINONA
Tontin/rakennuspaikan osan lunastuksen edellytykset
ASEMAKAAVA-ALUEELLA KAAVAAN SOVELTUVAN TONTIN /
RAKENNUSPAIKAN MUODOSTAMISEKSI OIKEUS LUNASTAA
TOISILLE KUULUVAT OSAT
- Sitovan tonttijaon alueella on selvää, että saa lunastaa toisille
kuuluvat osat
- Ohjeellisen tonttijaon alueella kiinnitetään huomiota siihen,
että muodostettava kokonaisuus on riittävä rakennuspaikaksi ja
muu osa korttelia on käytettävissä kaavan mukaisesti
KUKA OSIEN OMISTAJISTA SAA LUNASTAA?
- Jos vain yksi haluaa lunastaa, hän lunastaa riippumatta osan koosta
- Jos usea haluaa lunastaa, etuoikeus on sillä, joka omistaa
arvokkaimman osan
- Kunnalla oikeus lunastaa, jos sitova tonttijako ollut voimassa
vuoden, eikä kukaan tontinosan omistaja halua lunastaa
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
31
KAAVOITUS MAANKÄYTÖN OHJAUSKEINONA
Tontin/rakennuspaikan osan lunastusmenettely
TONTIN/RAKENNUSPAIKAN OSAN LUNASTUSTOIMITUKSESSA
- Ratkaistaan lunastamisen edellytykset
- Määrätään lunastettava alue ja siirretään se kiinteistöön,
- Määrätään lunastuksen vuoksi suoritettavat korvaukset
KORVAUSPERUSTEET
- Lunastettavasta omaisuudesta käyvän hinnan mukainen korvaus,
muodostuvan tontin/rakennuspaikan maapohjan neliöhinta
- Mahdolliset haitat ja vahingot korvattava
TOIMITUKSEN JÄLKEEN
- Kauppakirjaa ei tarvita, toimituspäätös vastaa kauppakirjaa
- Lunastettu alue tulee lain mukaan vapaana kiinnityksstä
- Suoritettava määrätyt korvaukset, eräissä tapauksissa talletettava
- Varainsiirtovero kohteenkorvauksesta, lainhuuto toimituskirjalla
Aalto-yliopisto / Maankäyttötieteiden laitos
Maa-20.3382 Arviointitoimitukset I / luento 22.10.2015
Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos
Vantaan käräjäoikeus
32