1. No category

Markkinakatsaus | Kevät 2015
Suomi
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Sisältö
JOHDANTO
2 Catella lyhyesti
3Pääkirjoitus
4Investointimarkkina
7CREDI
8 Euroopan toimistomarkkinat
TOIMITILAMARKKINAT
9Pääkaupunkiseutu
12Tampere
14 Tampereen keskusta
18Turku
20Oulu
22Lahti
24Jyväskylä
26Vaasa
28 Muut kasvukeskukset
30 Markkinatietoa alueittain
MUUTA
31
32
Yhteystiedot
Referenssit
Catella lyhyesti
Catella konserni toimii taloudellisena neuvonantajana ja varainhoitajana erikoistuen
kiinteistö-, korko- ja pääomamarkkinoihin.
Catellalla on johtava asema kiinteistösektorilla ja vahva paikallinen edustus
Euroopassa. Catellan kiinteistösektorin
neuvonantopalvelut Euroopassa kattavat
kolme toimialaa; myynti- ja ostoneuvonanto, pääomajärjestelyt sekä tutkimus ja
arviointi.
Catella on johtava neuvonantaja Suomen kiinteistömarkkinoilla. Palveluitamme
Suomessa ovat kiinteistötransaktiot, vuokraus, rahoitusjärjestelyt sekä arviointi- ja
konsultointipalvelut. Palveluksessamme on
37 henkilöä kuudessa toimistossa.
Arviointi- ja konsultointipalvelut
Transaktiopalvelut
Nordic Fixed Income -palvelut
Yksittäisten kohteiden
ja portfolioiden myynti
Myynti- ja takaisinvuokrausjärjestelyt
Ostoneuvonanto
Kiinteistökehitysprojektien neuvonanto
Yksittäisten kiinteistöjen arviointi
Portfolioiden arviointi ja analysointi
Toimitiloihin liittyvät strategiset ja
taloudelliset selvitykset
Markkinavuokra-analyysit
Markkina-alueanalyysit
Arviointiasiantuntijamme ovat
keskuskauppakamarin hyväksymiä
Capital Markets -palvelut
Rahoitusneuvonanto
Oman pääoman hankinta
Julkiset pääomamarkkinajärjestelyt
Pääomarakenteen
uudelleenjärjestelyt
Rahoitusneuvonanto yrityksille
Korkomarkkinoiden tutkimus
Korkotuotteiden välityspalvelut
Vuokrauspalvelut
Arviointiyksikön palveluvalikoimaan kuuluvat
myös RICS (Royal Institution of Chartered
Surveyors) -arviointistandardin mukaiset
arvioinnit.
Toimitilavuokraus
Vuokrausneuvonanto ja tilavertailu
Projektivuokraus ja kampanjointi
Vuokralaisedustus
RU O TSI
S UOMI
N O RJA
SUOMI, 1. SIJA
VI R O
LATVI A
TAN SKA
LI ETTUA
ISO - B RITAN N IA
Kiinteistöalan toimijat äänestivät finanssialan lehden Euromoneyn kyselyssä Catellan
neuvonantopalvelut Suomen parhaiksi.
SAKSA
L U X EM B U RG
Catellan markkinakatsaus on kaksi kertaa
vuodessa ilmestyvä julkaisu, joka kokoaa tiedot
Suomen kiinteistömarkkinoiden tilasta ja kehityksestä. Markkinakatsaus on saatavilla suomeksi ja
englanniksi PDF-muodossa Catellan internet-sivulta
osoitteesta www.catella.fi.
RAN SKA
Kansikuva: Tampereen kaupunki/havainnekuva
NCC, Studio Daniel Libeskind, 2011.
ESPAN JA
2
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Elvyttävä rahapolitiikka
tukee kiinteistömarkkinaa
Euroopan keskuspankin EKP:n elvyttävä
rahapolitiikka − erityisesti alhaiset korot
− tukee nyt voimakkaasti osaa kiinteistömarkkinasta. Transaktiovolyymi nousi
Suomessa viime vuonna yli 4 miljardiin
euroon, kun taso on vaihdellut 2 miljardin euron molemmin puolin viitenä
edellisenä vuonna.
Täytyy kuitenkin muistaa, mikä on
EKP:n elvyttävän rahapolitiikan takana:
Euroopan heikko talouskasvu. Suomen
taloutta uhkaa neljäs taantumavuosi
peräkkäin. EKP:n elvyttävät toimet ovat
välttämättömiä, mutta ne eivät kuitenkaan yksin saa reaalitaloutta kasvuun.
Alhaisen koron lisäksi myös öljyn
hinnan romahdus elvyttää nyt maailmantaloutta. Lisäksi euron voimakas heikkeneminen vahvistaa reaalitaloutta erityisesti vientivetoisessa Suomessa.
Euron heikkenemisenkin taustalla
on kuitenkin sama viesti: reaalitalous on
vaikeuksissa. Monella tekijällä on myös
kahdensuuntaisia vaikutuksia Suomeen:
esimerkiksi öljyn hinnan alenemisella on
elvyttävän vaikutuksen lisäksi negatiivinen vaikutus Venäjä-viennin heikkenemisen kautta.
Talous painaa vuokria, mutta nostaa
prime-kiinteistöjä
Onkin kiinnostavaa, että heikko taloustilanne tuo laskupainetta vuokriin,
mutta samaan aikaan parhaisiin kiinteistöihin kohdistuu voimakas kysyntä.
Pääkaupunkiseudulla parhaiden toimistoalueiden prime-tuottovaatimukset
ovatkin jatkaneet laskuaan. Kun talous
on hyvin epävarmassa tilassa, turvallisiksi koetut sijoitusominaisuudet lisäävät
näiden kohteiden kiinnostavuutta entisestään. Turvalliset ominaisuudet – tai
niiden puute – ylikorostuvat.
Yhteisiä nimittäjiä viime vuonna
tehdyille kiinteistökaupoille ovat esimerkiksi prime-sijainti, päivittäistavarakäyttäjä, asunto- tai hoivakohde tai pitkä
vuokrasopimus. Näiden ominaisuuksien
arvostukselle on loogiset perusteet epävarmassa talousympäristössä.
Helsingin ydinkeskustan primetuottovaatimus on laskenut koko viime
vuoden – samaan aikaan kun tyhjän toimistotilan määrä pääkaupunkiseudulla
on noussut uuteen ennätykseen, lähes
1,1 miljoonaan neliöön. Tämä on poikkeuksellista, sillä aiemmin Helsingin
prime-tuottovaatimuksen taso on ollut
ennätysalhaalla huippusuhdanteissa,
vuosina 1989 ja 2007.
Turvasatamaominaisuudet ovat nyt
keskeisiä: jos näitä ei ole, kohteet ovat
kysyntäboomin ulkopuolella. Heikossa
taloudessa korostuukin kohteen ”lopputarina”: mitkä ovat vaihtoehtoiset käyttötarkoitukset sen jälkeen, kun nykyinen
vuokrasopimus päättyy. Paikallissijoittajilla, jotka hallitsevat sekä markkinan
että uudet mahdolliset käyttötarkoitukset, onkin nyt merkittävä rooli pienempien kohteiden ostajina.
Tyhjän liiketilan määrään pääkaupunkiseudulla tuli kolmanneksen lisäys
viime vuonna. Helsingin ydinkeskustan liiketilojen prime-tuottovaatimus
onkin ensimmäistä kertaa vuosikausiin
korkeammalla tasolla kuin toimistojen.
Kaupan myyntiodotukset myös kuluvalle
vuodelle ovat huomattavan alhaiset.
Pääkirjoitus
ERKKI HAKALA
TOIMITUSJOHTAJA
+358 (0)50 3625 768
[email protected]
Kiinteistösijoituksia tavoittelevan
pääoman määrä Euroopassa
on nyt ennätyksellinen
Vuosi 2015: ennätysmäärä pääomaa
etsii tuottoa
Catellan tutkimuksen mukaan kiinteistösijoituksia tavoittelevan pääoman
määrä Euroopassa on nyt ennätyksellinen, kaksinkertainen verrattuna vuoteen 2007. Talouden uhkista huolimatta
Eurooppa kiinnostaa nyt aasialaisia,
kiinalaisia, ja amerikkalaisia sijoittajia.
Rahan tarjonnan voimakkaan kasvun
ja prime-kohteiden niukkuuden vuoksi
monessa markkinassa on jo siirrytty
secondary-kohteisiin. Näin volyymiboomi leviää turvallisimpien kohteiden
ulkopuolelle, ja toisin kuin Suomessa,
Ruotsissa tämä näkyy jo. Ruotsissa
toteutuikin viime vuonna transaktiovolyymin kaikkien aikojen ennätys,
peräti 17 miljardia euroa.
Ennustamme Suomen transaktiovolyymin yltävän tänäkin vuonna yli
3 miljardin euron tasolle ja primetuottovaatimusten jatkavan laskuaan
– samalla kun tyhjän tilan määrä lisääntyy niin toimistoissa ja liiketiloissa kuin
teollisuus- ja varastokohteissakin.
Edessä on erittäin mielenkiintoinen
vuosi, kun poikkeuksellisen suuri määrä
sijoituspääomaa etsii kiinteistösijoituskohteita – ja tuottoa!
3
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Investointimarkkina
TEKSTI: MARKUS JUVAL A
Transaktiovolyymi nousi
4,3 miljardiin euroon
Transaktiovolyymi nousi selvästi viime
vuonna ja ylitti tason, jolla oltiin ennen
kiinteistösijoittamisen huippuvuosia
2006−2007. Transaktiovolyymi vuonna
2014 oli 4,3 miljardia euroa, kun se
edelliset viisi vuotta on liikkunut kahden miljardin euron molemmin puolin.
Euroopan tasolla transaktiomarkkina on
piristynyt jo vuodesta 2010 lähtien, joten
Suomessa vahvistuminen tapahtui muita
myöhemmin.
Vuoden aikana on toteutunut useita
yli 100 miljoonan euron kauppoja. Merkittävin oli kokonaisjärjestely, jossa
Sponda, Varma, Valtion Eläkerahasto
ja kolme Spondan hallinnoimaa rahas-
toa sopivat uuden logistiikka- ja teollisuuskiinteistösijoituksiin erikoistuneen
yhtiön perustamisesta, ja uusi Certeum
hankki 917 miljoonalla eurolla 124 kiinteistöä. Sveitsiläinen Partners Group osti
Niamin III-rahaston omistamat kohteet
300 miljoonalla eurolla, ja ostetuista
kiinteistöistä lähes kaikki sijaitsevat Suomessa. Suuria yli 100 miljoonan euron
kauppoja on toteutunut monissa eri tilatyypeissä: edustettuina ovat esimerkiksi
kauppakeskukset, toimistot, asunnot ja
hoivakiinteistöt.
Yli 100 miljoonan euron kauppojen
merkittävä lisääntyminen selittää lähes
kokonaan transaktiovolyymin nousun.
Näitä kauppoja tehtiin vuonna 2014
reilusti yli kahdella miljardilla eurolla,
Transaktiovolyymi Suomessa 2003–2014
mrd €
6,0
6
5,5
5
4,3
4
3,7
3,2
3
2,7
2,4
2
1,6
1,8
1,7
2,0
2,3
1
0
46%
47%
37%
53%
65%
46%
16%
33%
28%
23%
30%
36%
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14*)
Kotimainen
Ulkomainen
*)
Certeum kauppa 917 milj. €
Kansainvälisen investointipääoman määrä Euroopassa 2014
mrd €
Euroopan transaktiovolyymi ja saatavilla oleva investointipääoma
500
515 mrd €
400
320 mrd €
300
250 mrd €
200
100
0
226
mrd
€
140
mrd
€
219
mrd
€
2007
2013
2014
Saatavilla oleva pääoma kiinteistösijoituksiin
Euroopan transaktiovolyymi
Lähde: Catella Research 2014, IMF, FED, BIZ, Bloomberg, Deutsche Bundesbank, Thomson Reuter, INREV, RCA.
4
kun niitä edellisen viiden vuoden aikana
tuli keskimäärin 300 miljoonan euron
arvosta vuosittain. Myös lukumääräisesti viime vuonna toteutui selvästi
enemmän isoja yli 100 miljoonan euron
kauppoja kuin vuonna 2013. Toisaalta
myös pienet alle 5 miljoonan euron kaupat lisääntyivät edellisvuodesta.
Portfoliokauppojen osuus transaktiovolyymistä nousi yli 60 prosentin, kun
se useana vuonna on ollut vähän yli
30 prosenttia. Suurten portfoliokauppojen ansiosta myös pääkaupunkiseudun
ulkopuolella toteutui enemmän transaktioita, mikä nostaa muun Suomen osuuden volyymistä 50 prosenttiin.
Eurooppalaisiin kiinteistöihin
tulvii pääomaa
Catellan lokakuussa laatiman selvityksen mukaan eurooppalaisia kiinteistösijoituksia havittelevan pääoman määrä
on kaksinkertaistunut vuodesta 2007,
jolloin vallitsi voimakas kiinteistöbuumi.
Vuonna 2014 tällaista globaalia sijoituspääomaa oli arviolta 515 miljardia euroa,
kun sitä vuonna 2007 oli noin 250 miljardia euroa. Vain noin puolet tästä pääomasta onnistuttiin käyttämään kiinteistösijoituksiin. Pääomaa valui myös
muualle Eurooppaan kuin perinteisesti
vahvoille Pariisin ja Lontoon sijoitusmarkkinoille. Tämä näkyi myös Suomessa ulkomaisten sijoittajien tekemien
kauppojen selvänä nousuna sekä uusien
kansainvälisten toimijoiden ilmaantumisena. Ulkomaisten sijoitusten osuus
transaktiovolyymistä nousikin lähes
40 prosenttiin. Euromääräinen taso oli
1,5 miljardia, mikä on yli kaksinkertainen vuoteen 2013 verrattuna.
Institutionaalinen sijoitusasuntojen
kaupankäynti jatkuu vilkkaana. Myyjinä
on ollut rakennusliikkeitä, myös monet
vanhemmat rahastot ja muut sijoittajat
ovat irtautuneet omistuksistaan. Suuri
osa uudistuotannosta myydään tällä
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
hetkellä ammattimaisille kiinteistösijoittajille. Catellan ja IPD:n tekemän tutkimuksen mukaan asuntosijoittaminen
kiinnostaa myös Euroopan tasolla, sillä
kaikista kiinteistösijoitusluokista juuri
asuntosektori on menestynyt parhaiten
viimeisen kymmenen vuoden aikana. Se
on myös ainoa, jonka kokonaistuotto on
pysynyt positiivisena jakson kaikkina
vuosina. Vertailussa Suomi ja Saksa erottuvat muita maita vakaammalla kokonaistuotolla.
Parhaiden kohteiden
tuottovaatimukset laskivat
Lisääntyneen sijoituspääoman ohella
myös vahvistunut vuokramarkkina ja
vuokrien nousuodotukset ovat kasvattaneet sijoittajien ostohaluja monessa
Euroopan maassa. Esimerkiksi Lon-
toossa ja Pariisissa spekulatiivinen toimistorakentaminen on lisääntynyt merkittävästi, ja hankkeita käynnistetään
ilman, että tiloja on vuokrattu kokonaan, tai ylipäänsä lainkaan. Suomessa
vuokratasoihin ja vajaakäyttöön liittyy
yhä haasteita.
Kiinteistösijoituksiin allokoitu lisäpääoma on laskenut edelleen parhaiden
kohteiden tuottovaatimusta. Helsingin
ydinkeskustan prime-toimistojen tuottovaatimus laski 5,0 prosenttiin, mikä
merkitsee 0,5 prosenttiyksikön laskua
vuoden takaiseen. Pitkä vuokrasopimus
saattaa painaa tuottovaatimusta vieläkin
alemmaksi. Tämä trendi koskee vain
pääkaupunkiseudun parhaita toimistoalueita, muissa suurissa kaupungeissa
prime-toimistojen tuottovaatimukset
ovat säilyneet pääosin ennallaan.
Prime tuottovaateet pääkaupunkiseudulla Q4 2014
9
Historiallisen matala korkotaso tukee
kiinteistösijoittamista. Euroopan investointimarkkina pysyy vahvana seuraavat
12 kuukautta, vaikka FED ja Bank of
England aloittaisivat koronnostot tänä
vuonna. Vaikutus kiinteistömarkkinaan
tapahtuisi viiveellä, sillä pääomavyöry
näyttää jatkuvan, eikä EKP:n uskota
nostavan korkoja vuoden 2015 aikana.
Ennustamme myös Suomen markkinan säilyvän vilkkaana tänä vuonna,
sillä lisääntynyt kysyntä on herättänyt
kiinteistöomistajien myyntihaluja. Nähtäväksi jää, miten hyvin tarjolla olevien
kiinteistöjen tuotto-riskisuhde vastaa
kriittisten sijoittajien vaatimuksia.
Toimistotilojen tuottovaatimustaso pääkaupunkiseudulla Q4 2014
%
9
8
%
8
7,30 %
7
6
5,20 %
5,00 %
5
4
Markkina vetää vahvasti tänä vuonna
Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4
06 06 07 07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 13 13 14 14
Toimistot Helsinki
Liiketilat Helsinki
7,30 %
7
6
6,75 %
6,25 %
6,00 %
5
5,00 %
4
Q4
04
Logistiikka
Q4
05
Q4
06
Ydinkeskusta
Leppävaara
Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa 0,1–0,3 %-yksikköä.
Q4
07
Q4
08
Q4
09
Ruoholahti
Aviapolis
Q4
10
Q4
11
Q4
12
Q4
13
Q4
14
Keilaniemi – Kehä I
Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa 0,1–0,3 %-yksikköä.
Transaktiovolyymin jakautuminen 2014 (2013)
7% 2%
(8 %) (8 %)
15 %
(23 %)
18 %
(34 %)
25 %
(20 %)
33 %
(7 %)
Toimisto
Liiketilat
Teollisuus- ja varastotilat
Asunnot
Hoiva
Muut
5
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Portfoliotransaktioita Suomessa 2014
Rakennus / Kohde
Sijainti
Myyjä (kotimainen/ulkomainen)
Ostaja (kotimainen/ulkomainen)
15 hoivakiinteistöä
Useita
Trevian Care I
Hemsö
Aika
Q1
Koko m2 Hinta (M€)
n.a.
100,0
Tilatyyppi
5 päivittäistavarakauppaa
PKS, Tuusula
HOK-Elanto
Trophi Fastighets (Redito)
Q1
n.a.
n.a.
Sanomala painolaitos ja toimisto
Vantaa
sekä toimisto ja tuotantokiinteistö
Sanoma
Sagax
Q1
45 000
65,0
Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjä Useita
n.a.
Suomi Toimitilakiinteistö
Q2
n.a.
100,0
Teoll. / varasto
68 ruokakauppaa
Useita
Sveafastigheter Fund III
Trophi Fastighets (Redito)
Q2
n.a.
124,0
Liike
8 vähittäis- ja päivittäistavarakauppaa
Useita
Glitnir Bank Luxembourg S.A.
Balder
Q2
65 000
66,0
Liike
12 logistiikkakiinteistöä
PKS
Sponda ja Varma
Certeum
Q3
917,0
Teoll. / varasto
800 asuntoa
Useita
Probus Holding (Avara)
OP-Vuokratuotto
Q3
n.a.
n.a.
Asunto
Liike- ja toimistokiinteistöjä
Useita
Niam
Partners Group
Q3
n.a.
n.a.
Liike / Toimisto
137 asuntoa
Useita
YIT
Ålandsbankenin asuntorahasto
Q3
137 as.
~ 30
123 liikekiinteistöä
Useita
AXA Real Estate
Trevian Asset Management ja H.I.G Capital
Q4
n.a.
~ 107
Myymäläkiinteistöjä
PKS
Etelä-Suomen Kauppakiinteistöt (Citycon)
Quorum Kehitysrahasto I
Q4
n.a.
6,7
Liike
Lähes 300 asuntoa
PKS, Turku,
Kirkkonummi
Skanska
Icecapital Housing Fund III
Q4
300 as.
n.a.
Asunto
509 asuntoa
PKS, Lahti
Taaleritehtaan Asuntorahastot I ja III
LähiTapiola-ryhmän Vahinkovakuutus ja
Henkiyhtiö
Q4
n.a.
n.a.
Asunto
Kolme autoliike- ja teollisuuskiinteistöä
Helsinki
NV Property Fund I
Sagax
Q4
26 600
28,3
Liike/Teoll.
Koko m2 Hinta (M€)
Tilatyyppi
Hoiva
Liike
Teoll. &
toimisto
Asunto
Liike
Transaktioita pääkaupunkiseudulla 2014
Rakennus / Kohde
Sijainti
Myyjä (kotimainen/ulkomainen)
Ostaja (kotimainen/ulkomainen)
Aika
Sanomatalo
Helsinki
Sanoma
Deka Immobilien
Q1
n.a.
176,0
Toimisto
Alberga Business Park, C-talo
Espoo
NCC
Union Investment Real Estate
Q1
5 500
n.a.
Toimisto
Plaza Business Park, Tuike
Vantaa
NCC
Fennica Toimitilat I
Q1
5 200
17,3
Toimisto
88 asuntoa
Vantaa
Pohjola Rakennus
LähiTapiola Asuntorahasto Prime
Q1
4 400
15,0
Asunto
Lönnrotinkatu 11
Helsinki
Useita
YIT
Q1
4 400
n.a.
Toimisto
Porkkalankatu 5
Helsinki
Aberdeen Real Estate Fund Finland
AXA Real Estate
Q2
12 000
41,0
Toimisto
Bisnespaja Avia
Vantaa
YIT
OP Vuokratuotto
Q2
5 000
n.a.
Teoll. / varasto
Hotelli Scandic Marski
Helsinki
CapMan
EM Group ja Sewatek
Q2
67 huon.
n.a.
Hotelli
Kadetintie 6
Helsinki
Signe and Ane Gyllenberg Foundation
VVO
Q2
n.a.
n.a.
Asunto
Derby Business Park
Helsinki
SRV
Niam
Q3
n.a.
n.a.
Toimisto
Liikeskus Dixi
Vantaa
YIT
NREP Nordic Strategies Fund
Q3
9 100
n.a.
Liike
Voimatalon toimistorakennus
Helsinki
AXA Real Estate
Niam
Q3
9 300
n.a.
Toimisto
Q-Park Kasarmitorin
pysäköintihalli
Helsinki
Q-Park
Pohjola Kiinteistösijoitus
Q3
400 ap.
n.a.
Muu
Liikekiinteistöt
Vantaa, Tampere
n.a.
OP Vuokratuotto
Q3
n.a.
35,0
Liike
Iso Omena (40%)
Espoo
GIC
Citycon
Q4
n.a.
n.a.
Liike
Keilalahdentie 2-4
Espoo
Exilion Real Estate I
AXA Real Estate
Q4
17 076
64,8
Toimisto
Brondankulma
Helsinki
CBRE Nordic Property Fund
AFIAA
Q4
8 230
yli 60
Toimisto
Transaktioita muissa kaupungeissa 2014
Rakennus / Kohde
Sijainti
Myyjä (kotimainen/ulkomainen)
Ostaja (kotimainen/ulkomainen)
Viihdekeskus IsoCee
Kuopio
Carlson
Keva
Q2
n.a.
n.a.
Liike
Huhtamäen logistiikkakiinteistö
Hämeenlinna
Huhtamäki
NREP Nordic Strategies
Q2
52 000
n.a.
Teoll. / varasto
Asuinkerrostalo Kaasukello
Turku
n.a.
OP Vuokratuotto
Q2
61 as.
n.a.
Asunto
Tulli Business Park
Tampere
UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft
Sponda
Q3
20 000
63,7
Toimisto
Lemminkäisenkatu 32
Turku
Carlyle Group
Turun Teknologiakiinteistöt
Q3
n.a.
n.a.
Toimisto
Logistiikkakiinteistö
Mäntsälä
CapMan Real Estate II
American Realty Capital Global Trust Inc.
Q3
74 400
n.a.
Logistiikka
Hippostalo
Tampere
Senaatti kiinteistöt
Tampereen seudun opiskelija-asuntosäätiö
Q4
19 000
12,1
Toimisto
6
Aika
Koko m2 Hinta (M€)
Tilatyyppi
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
CREDI-kiinteistörahoituskysely
CATELLA REAL ESTATE
DEBT INDICATOR
TEKSTI: TUOMAS AHONEN
Kiinteistörahoitus keveni yhä selvästi
Listayhtiöt ovat jälleenrahoittaneet
lainojaan
Kiinteistöjen pankkirahoitus jatkoi
alkuvuoden tapaan kevenemistään myös
vuoden 2014 loppupuoliskolla. Pankkirahoituksen saatavuuden ja ehtojen
muutosta viimeisen kuuden kuukauden
ajalta kuvaava indeksiluku oli joulukuun
kyselyssä selvästi positiivinen huolimatta
yleisen talouden heikkoudesta.
Kyselyn perusteella rahoituksen
saatavuus on parantunut vuoden 2014
loppupuoliskolla, mutta ei parantunut
niin paljon kuin alkupuoliskolla. Marginaalit laskivat kevään tapaan selvästi
myös vuoden loppupuolella, ja muutkin
keskeiset kiinteistörahoituksen ehdot
kehittyivät positiivisesti lainanottajan
näkökulmasta.
Kyselyn vastaajat uskovat rahoituksen
positiivisen vireen jatkuvan yhä tämän
vuoden alkupuolella, mutta indeksiluvun perusteella keveneminen olisi kuitenkin hitaampaa kuin viime vuoden
lopulla. Ruotsin vastaavassa kyselyssä
lokakuussa ennustettiin kevenemisen
taittuvan neutraaliksi loppuvuoden
aikana. Mikäli Suomi seuraa Ruotsin
jalanjälkiä tässäkin käänteessä, on mahdollista, että tämä rahoituksen trendi
päättyy jo ensi vuoden aikana.
Marginaalien laskuun tulevan 6
kuukauden aikana uskoo noin kolmannes vastaajista, ja loput olettavat niiden
säilyvän ennallaan. Pankkirahoituksen
saatavuuden ja muiden ehtojen oletettiin
keventyvän vielä hieman.
Myös listatut kiinteistösijoitusyhtiöt
onnistuivat jälleenrahoittamaan lainojaan loppuvuonna. Sponda kertoi uudelleenrahoittaneensa marraskuussa 2015
erääntyvää lainaansa ennenaikaisesti
yhteensä 200 miljoonan euron arvosta.
Citycon puolestaan ilmoitti allekirjoittaneensa joulukuussa 500 miljoonan euron
luottolimiittisopimuksen ja saaneensa
näin päätökseen pankkilainojensa jälleenrahoituksen. Tähän liittyi myös syyskuussa liikkeelle laskettu 350 miljoonan
euron 10-vuotinen joukkovelkakirjalaina
kiinteällä 2,5 prosentin korolla.
Kiinteistörahoituksen suotuisa kehitys viime vuonna tukee osaltaan kiinteistömarkkinan likviditeetin kasvua.
Vuonna 2014 CREDI:n pääindeksilukema oli keskimäärin 20,7, kun vuoden
2013 keskimääräinen lukema oli vain 1,3.
CREDI-pääindeksit
CREDI-alaindeksit
40
Rahoitus
kevenee
40
-50
30
30
Tuleva 6kk
20
20
Mennyt 6kk
Käänne tulee ehkä jo ensi vuonna?
10
10
Ei muutosta
Ei muutosta
-10
-10
-20
-20
-30
- 40
-30
Rahoitus
tiukkenee
- 40
-40
-30
Vaikutus rahoitukseen
-20 -10
0
10 20
30
40
50
Saatavuus
Mennyt 6 kk
Tuleva 6 kk
Heikkenee
Marginaali
Mennyt 6 kk
Tuleva 6 kk
Kasvaa
Luototusaste
Mennyt 6 kk
Tuleva 6 kk
Pienenee
Kasvaa
Maturiteetti
Mennyt 6 kk
Tuleva 6 kk
Lyhenee
Pitenee
Paranee
Pienenee
Joulukuun 2014 kysely
Kesäkuun 2014 kysely
Joulukuun 2014 kysely
Kesäkuun 2014 kysely
Tietoa CREDI-kyselystä
CREDI (Catella Real Estate Debt Indicator) on kiinteistöjen pankkirahoituksen trendejä
kuvaava indikaattori, joka perustuu Suomessa aktiivisesti toimiville kiinteistösijoittajille
ja kiinteistörahoitusta tarjoaville pankeille suunnattuun kyselyyn. CREDI-kysely sisältää
neljä kysymystä kiinteistöjen pankkirahoituksen saatavuuden ja ehtojen muutoksista
kuuden viime kuukauden aikana ja vastaavasti neljä kysymystä näiden oletetuista muutoksista tulevien kuuden kuukauden aikana.
Alaindeksit kuvaavat yksittäisen tekijän vaikutusta rahoitukseen ja ne saadaan laskemalla
painottamaton keskiarvo pankeille ja sijoittajille erikseen lasketuista alaindekseistä.
Tällä taataan sijoittajien ja pankkien vastausten tasavertainen kohtelu. Alaindeksilukuja laskettaessa kysymysten vastaukset painotetaan muutoksen suunnan mukaan ja
lasketaan siten, että ”ei muutosta” saa painoarvon 0, negatiivinen muutos painoarvon
-50 ja positiivinen muutos painoarvon 50. Näin ollen 0:n alle jäävä indeksilukema kertoo
tiukentuvasta rahoitusmarkkinasta ja 0:n ylittävä indeksilukema keventyvästä rahoitusmarkkinasta. CREDI-pääindeksilukema (mennyt 6kk ja tuleva 6kk) on painottamaton
keskiarvo alaindekseistä.
7
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Euroopan toimistomarkkinat
Kevät 2015
SU O MI
7,50
OULU
Prime toimistotuottovaade %
Toimistotilakanta
RUOTSI
597 000
8,25
363 000
Tulevat 6 kuukautta
7,00
NORJA
JYVÄSKYLÄ
8,00
861 000
247 000
7,50
TAMPERE
782 000
5,25
8 462 000
TURKU
PÄÄKAUPUNKISEUTU
4,50
11 237 000
OSLO
TUKHOLMA
5,00
LAHTI
5,00
TALLINNA
8 673 000
V IR O
6,75
2 082 000
630 000
GÖTEBORG
RIIKA
5,25
MANCHESTER
BIRMINGHAM
4,25
6,00
5,60
3 710 000
6 102 000
LONTOON WEST END
3,50
5,80
6 192 000
13 156 000
PARIISI
5,75
5,00
5,75
4 812 000
6 800 000
5,50
12 700 000
ES PANJ A
8
MADRID
BARCELONA
5,75
5 900 000
LYON
5 823 000
11 400 000
STUTTGART
2 800 000
RANSKA
4,90
4,40
FRANKFURT
4,00
55 800 000
BERLIINI
7 570 000
KÖLN
LUXEMBURG
7,00
HAMPURI
SAKSA
BRYSSEL
MÜNCHEN
VILNA
2 110 000
13 330 000
DÜSSELDORF
L IE T T U A
5,25
AMSTERDAM
4,50
ROTTERDAM
LONTOON
CITY
6 056 000
7,00
690 000
4,50
ISO BRITANNIA
2 502 000
MALMÖ
KÖÖPENHAMINA
3 567 000
5,25
8 955 000
TANSKA
5,25
4,40
13 652 000
505 000
4,70
18 534 800
L A T V IA
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Pääkaupunkiseutu
©Skanska
TEKSTI: ERKKI HAK AL A
Skanskan käynnistämä 9 000 m2:n toimistoprojekti, Aviabulevardi, sijaitsee tulevan Kehäradan Aviapolis-aseman vieressä. Juna-asema samalla tontilla
takaa loistavat kulkuyhteydet: Aviabulevardi on junalla saavutettavissa alle puolessa tunnissa kaikkialta Kehäradan varrelta. Toimisto valmistuu keväällä
2016. Aviabulevardin viereen rakentuu myös hotelli sekä runsaasti autopaikkoja. Lisätietoja: www.skanska.fi/aviabulevardi
Muuttoliike Helsingin seudulle nousi
ennätyslukemiin
Tuotannon kasvu on jäämässä jälleen
viime vuodelta hyvin heikoksi koko
maassa. Heikossa suhdanteessa vaikutusta Helsingin seudulle voimistaa se,
että alueen elinkeinorakenne on hyvin
palveluvaltainen. Pääkaupunkiseutua
vahvistaa kuitenkin muuttoliike: Helsingin seudun väestön määrä kasvoi viime
vuonna lähes 19 000 asukkaalla, mistä
muuttovoiton osuus oli 12 000. Näin
suurta väestönkasvu on ollut viimeksi
50 vuotta sitten.
Tyhjää toimistotilaa enemmän kuin
koskaan ennen
Tyhjää toimistotilaa on pääkaupunkiseudulla nyt 1 083 000 m2, mikä on noin
30 000 m2 enemmän kuin puoli vuotta
aiemmin ja kaikkien aikojen korkein
taso. Vajaakäyttöaste puolestaan on 12,5
prosenttia. Suhdanteen takia olisi voinut
odottaa voimakkaampaakin muutosta,
mutta pääkaupunkiseudulla työpaikkojen väheneminen kahden viime vuoden
aikana on kohdistunut erityisesti kauppaan ja julkiseen hallintoon – minkä
vaikutus näkyy liiketiloissa ja viiveellä
toimistotiloissa.
Tilannetta tasapainottaa lisäksi
uusien toimistotilojen rakentamisen
vähäisyys. Viime vuonna pääkaupunkiseudulla valmistui uutta toimistotilaa
vain 55 000 m2, ja saman verran valmistunee kuluvana vuonna.
Yritykset ovat havahtuneet siihen,
että toimistojen työpisteet ovat enimmäkseen tyhjillään, joten suuntauksena
on paitsi pienentää työpisteiden kokoa,
myös vähentää niiden määrää. Työympäristöjä kehittävän Rapalin tutkimuksen mukaan yritysten työpisteiden käyttöaste Suomessa on vain 40 prosenttia,
mikä tukee muuntojoustavien uusien
toimistotilojen kysyntää jatkossakin.
Näin ollen tyhjän toimistotilan
lisääntyminen ei johdu pelkästään suhdanteesta, vaan myös rakenteellisesta
muutoksesta. Vanhoja toimistotiloja
puretaankin uusien asuinalueiden tieltä,
esimerkiksi Lauttasaaressa, Pitäjänmäessä, Tapiolassa ja Kilossa, mutta toistaiseksi tätä on tehty niin vähän, ettei
se riitä tasapainottamaan tilannetta.
Ennustamme toimistotilojen vajaakäyttöasteen nousevan tänä vuonna uuteen
ennätykseen, yli 13 prosenttiin.
9
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Voimakas vajaakäytön lisäys useilla
tärkeillä toimistoalueilla
Kaupan ongelmat näkyvät tyhjän
liiketilan lisäyksenä
Tyhjän toimistotilan määrä laski hieman
Helsingin ydinkeskustassa ja sen lähiympäristössä syksyn aikana. Töölönlahden
alueen uudet tilat – ja sinne muuttaneilta
käyttäjiltä vapautuneet tilat esimerkiksi
Eteläesplanadilla ja Forumissa – on saatu
vuokrattua hyvin.
Muilla keskeisillä toimistoalueilla
tyhjän tilan määrä sen sijaan nousi.
Aviapolis-alueella vajaakäyttöaste nousi
puolessa vuodessa 2 prosenttiyksikön
verran 19 prosenttiin, Pitäjänmäellä yli
3 prosenttiyksikköä jälleen yli 16 prosenttiin ja Leppävaarassa 3,5 prosenttiyksikköä yli 14 prosenttiin. Leppävaarassa on vapautunut huomattavasti
muun muassa NSN:n käytössä ollutta
tilaa, ja lisää vapautuu kevään aikana.
Mikäli vapautuviin tiloihin ei saada
uusia käyttäjiä, Leppävaaran vajaakäyttöaste on nousemassa yli 20 prosentin.
Myös tärkeimpien toimistoalueiden
prime-toimistovuokrat kääntyivät syksyllä uudelleen laskuun, muualla kuin
Helsingin ydinkeskustassa, ja loiva alamäki on jatkunut nyt yli kaksi vuotta.
Vaatimattomammissa kohteissa lasku
on ollut selvästi prime-tiloja suurempaa.
Markkinassa on nähty myös vuokrauksia, joissa – silloin kun on kova motivaatio täyttää kohde – vuokralainen
otetaan hyvin alhaisella vuokralla, mutta
toistaiseksi voimassa olevalla vuokrasopimuksella.
Vähittäiskaupan luottamus laski historiansa matalimmalle tasolle joulukuussa.
EK:n julkaiseman tutkimuksen mukaan
myynti jatkoi laskuaan, ja myyntiodotukset kuluvalle keväälle ovat huomattavan heikot. Useat kaupan alan yritykset
ennustavat myynnin supistumista lähikuukausina. Heikon suhdanteen lisäksi
taustalla on myös rakenteellisia tekijöitä,
kuten tiettyjen erikoistavaroiden siirtyminen verkkokaupan piiriin.
Tyhjää liiketilaa on pääkaupunkiseudulla nyt 163 000 m2, missä on kolmannes lisäystä vuoden takaiseen tasoon.
Vajaakäyttöaste on 4,8 prosenttia, ja se
on ollut viimeksi näin korkealla 1990luvun puolivälissä. Taso on edelleen
siedettävä, mutta nousu on ollut nopea,
sillä lukema ollut pitkään reilussa 2 prosentissa. Pääkaupunkiseudun korkein
vajaakäyttöaste 6,7 prosenttia on Vantaalla. Suurimpien tyhjien liiketilojen
listalla on huomattavan paljon autokaupalta vapautuneita tiloja. Ennustamme
tyhjän liiketilan määrän lisääntyvän
selvästi kuluvana vuonna, mikä on seurausta kaupan heikon myyntikehityksen
jatkumisesta.
Helsingin keskustaan uusia ketjujen
suurmyymälöitä
1000 m2
14
%
12,5 %
12
10
100
9,0 %
8
75
6,9 %
6
50
4,8 %
4
25
2
Q4
04
Q4
05
Q4
06
Q4
07
Q4
08
Q4
09
Q4
10
Ruoholahti, 14,8 %
Herttoniemi, 21,9 %
Pitäjänmäki, 16,2 %
Leppävaara, 14,2 %
Vallila, Sörnäinen, Hermanni, Hakaniemi, 9,2 %
10
Teollisuusyritysten liiketoiminnan lasku
tasaantui loppuvuoden aikana, eikä
Vajaakäyttöasteet pääkaupunkiseudulla Q4 2014
125
0
Myös parhaiden tuotanto- ja
varastotilojen vuokrat laskivat
Helsingin ydinkeskustan liiketilojen
vajaakäyttöaste on edelleen alhainen.
Ydinkeskustan läheisiltä kauppaka-
Tyhjän toimistotilan määrän kehitys osamarkkina-alueittain
pääkaupunkiseudulla sekä vajaakäyttöasteet Q4 2014
150
duilta löytyy kuitenkin tyhjiä liiketiloja.
Ydinkeskustan parhaat paikat on saatu
vuokrattua, mutta vaihtuvuus on ollut
normaalia suurempaa. Ydinkeskusta
kestää yleensä hyvin taantumaa, mutta
nyt sielläkin mikrosijainnista on tullut
entistä tärkeämpi tekijä.
Helsingin ydinkeskusta on saanut
monia uusia tilaa vievän kaupan ketjuja.
Gigantti avasi myymälän Forumissa,
sisustusliike Habitat Citycenterissä ja
vapaa-ajan tavaratalo XXL Kluuvin
kauppakeskuksessa. Useita tuhansia
neliöitä vaativien myymälöiden tulo
ydinkeskustaan kertoo myös siitä, ettei
tiloihin ole saatu korkeimpia vuokria
maksavia erikoisliikkeitä. Tilojen omistajan näkökulmasta ratkaisun avain ei
olekaan neliövuokrassa, vaan siinä, että
vuokrattava pinta-ala lisääntyy, kun
pienten liikkeiden käytävätilat siirtyvät
vuokrattaviin neliöihin ja varastotilaa
muutetaan myymälätilaksi.
Halutuimpien vuokralaisten neuvotteluasema on selvästi parantunut, ja
yhä useammat haluavat sopia vuokrasta,
joka on osittain liikevaihtosidonnainen.
Omistajan kannalta nämä sopimukset
voivat kuitenkin olla ongelmallisia, jos
liikeyritys tekeekin merkittävän osan
myynnistään verkkokaupassa.
Q4
11
Q4
12
Q4
13
Q4
14
Keilaniemi – Kehä I, 18,1 %
Aviapolis Airport Area, 19,0 %
0
Q4
98
Q4
00
Liiketilat
Q4
02
Q4
04
Toimistotilat
Q4
06
Q4
08
Q4
10
Teollisuus- ja varastotilat
Q4
12
Q4
14
Yhteensä
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
matala tilauskanta enää heikentynyt.
EK:n luottamusindikaattorin mukaan
teollisuuden odotukset ovat kuitenkin
vaimeat, ja tyhjien teollisuus- ja varastotilojen määrä pysyikin korkealla tasolla,
vajaassa 7 prosentissa. Tyhjää tilaa on
pääkaupunkiseudulla nyt 533 000 m2.
Inex Partnersin vuosi sitten jättämästä Hakkilan 30 000 m2:n tilasta
valtaosa on saatu vuokrattua uudelle
käyttäjälle. Toisaalta tilaa on tyhjentynyt
esimerkiksi Aviapolis-alueella ja Schenkerin jäljiltä Oulunkylässä.
Arvioimme tyhjän teollisuus- ja
varastotilan määrän kasvavan edelleen,
sillä teollisuudella on käyttämätöntä
kapasiteettia.
Merkittävimmät toimistorakennushankkeet pääkaupunkiseudulla
kevät 2015
Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat
HELSINKI
Marja-Vantaa
Kehä lll
2
Aviapolis
apoli
8
10
9
VANTAA
Tampereen
moottoritie
Lahti 104 km
Tuusulan
moottoritie
Lahden
moottoritie
VANTAA
DB Schenkerin maaliikennekeskus
Technopolis lentokenttäkampus,
laajennus
10 Aviabulevardi, Skanska
8
9
1
Itäväylä
5
Turun
moottoritie
3
6
Vallila
2 4
Inner City
Herttoniemi
Kalasatama
Vuosaaren
satama
Rautatieasema
HELSINKI
er
Pohjoissata
he
im
Aleksanterinkatu
int
ie
KAMPPI
dri
kin
kat
Pohjoisesplanadi
u
Ruoholahti
Keskusta
Ke
K
Ydin
Yd
Ydinkeskusta
Fre
Länsiväylä
isa
Ka
KLUUVI
Kaivokatu
nn
Keilaniemi
änn varsi
Länsiväylän
Arkadiankatu
Ma
Kehä ll
tu
änm
än
määki
ki
Pitäjänmäki
nka
Turku 165 km
Alberga Business Park, 4. vaihe
me
7
7
nie
Leppävaara
ESPOO
Pietari
304 km
Porvoon
moottoritie
Kehä l
ESPOO
Estradi toimistotalo, 1. vaihe
OP-Pohjola pääkonttori
3 Swecon toimistokokonaisuus
4 Toimistotalo Osmontie 38, Käpylä
5 Ultimes Business Garden
6 Terveyden ja hyvinvoinnin laitos (THL), laajennus
1
t
Tampere 176 km
Jätkäsaari
Lö
nn
ro
k
tin
atu
Bu
lev
ard
i
KAARTINKAUPUNKI
PUNAVUORI
Toimistovuokrien kehitys pääkaupunkiseudulla Q4 1998–Q4 2014
Bruttovuokra €/m2/kk (ilman ALV), uudet sopimukset
35
Ylempi brutto Prime yield
Tyhjän
Vajaakäyttöaste
vuokrataso
tilan määrä
Q4 14
Q4 14
Q4 14
Q4 14 Q2 14–Q4 14
€/m2/kk
%
- Helsingin ydinkeskusta (CBD)
31,50
5,00–6,00
32 764
7,8
-0,7
- Helsingin laaja keskusta
24,00
6,00–7,75
114 877
6,4
-0,5
€/m2/kk
m2
%-yksikköä
Helsingin keskusta
30
25
20
15
Pääkaupunkiseudun
toimistomarkkinat
Q4
98
Q4
00
Q4
02
Q4
04
Helsinki ydinkeskusta prime
Helsinki ydinkeskusta
Q4
06
Q4
08
Keilaniemi prime
Aviapolis prime
Q4
10
Q4
12
Q4
14
Ruoholahti prime
Leppävaara prime
Inner City
18,00
6,90–10,00
240 345
9,1
0,0
Ruoholahti
22,00
6,00–7,25
58 075
14,8
0,2
Keilaniemi - Kehä 1
20,50
6,25–8,50
68 666
18,1
0,2
Länsiväylänvarsi
16,75
7,60–9,00
61 353
20,1
-2,0
Leppävaara
18,00
6,75–8,40
30 707
14,2
3,5
Herttoniemi
17,00
8,35–9,35
19 624
21,9
10,2
Aviapolis Airport Area
18,50
7,30–8,50
45 896
19,0
2,3
n/a
n/a
1 083 162
12,5
0,4
Pääkaupunkiseutu
11
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Tampere
TEKSTI: R AINO PESU
© Vastavalo.fi
Tampereen kiinteistöt kiinnostavat
sijoittajia
Tampere on noussut sijoittajien silmissä
Suomen toiseksi kiinnostavimmaksi
alueeksi. Myönteisenä nähdään alueen
vahva kasvu ja voimakkaat panostukset
kaupungin kehittämiseen. Sijoittajien
ostokriteerit ovat kuitenkin edelleen
tiukat, ja vaatimukset täyttävien ostokohteiden vähäisyys rajoittaa volyymin
kasvua. Sponda osti aiemmin sveitsiläisomistuksessa olleen Tulli Business Park
-kiinteistön 63,7 miljoonalla eurolla,
mikä vastaa 7 prosentin alkutuottoa.
Laajuudeltaan 20 000 m2:n toimistokiinteistö valmistui vuosina 2008–2009.
Senaatti-kiinteistöt myi Hippostalona tunnetun toimistokiinteistön
12 miljoonalla eurolla Tampereen opiskelija-asuntosäätiölle. Kalevassa sijaitsevan kiinteistön tontilla on 15 500 kem2:n
toimistotalon lisäksi runsaasti käyttämätöntä rakennusoikeutta, ja TOAS
aikookin hyödyntää kiinteistöä asuinrakentamiseen. Tampereen kaupunki
jatkoi kiinteistöomistuksista luopumista
12
myymällä Ratinan Lämpötalon Pohjola
Pankille 7 miljoonalla eurolla.
Yliopistojen kampusalueille isoja
investointeja
Toimistojen vajaakäyttöaste jatkoi nousuaan ja kohosi jo yli 10 prosentin, sillä
iäkkäiden toimistotilojen kysyntä on
laimeaa. Ainoa vuonna 2014 valmistunut
isompi toimistokohde oli Instan uusi
pääkonttorirakennus Sarankulmassa.
Nyt uudisrakentaminen kuitenkin vilkastuu, sillä Technopolis on käynnistänyt Yliopistonrinteen 11 900 m2:n
laajennusosan rakentamisen. Suomen
Yliopistokiinteistöt puolestaan rakennuttaa Hervantaan teknilliselle yliopistolle 15 500 m2:n Kampusareenaa, jonne
tulee yliopiston toimintoja ja jonkin
verran toimistotilaa yrityksille. Lisäksi
Kaupin kampusalueelle rakennetaan
25 000 m2:n tilat yliopiston lääketieteen
yksikön käyttöön. Alueella käynnistyy
myös yliopistollisen sairaalan mittava
hanke, joka käsittää kolme uudisrakennusta ja maanalaisen pysäköintihallin,
minkä lisäksi nykyisiä tiloja saneerataan
laajalti.
Ratinassa on valmiina toimistotontteja, ja linja-autoaseman viereen on kaavailtu toimistotornia. Technopolis on tehnyt esikauppasopimuksen Ratapihankadun varteen sijoittuvasta tontista, jolle on
suunniteltu rakennusoikeutta 22 800 kem2,
ja asemakaavan odotetaan vahvistuvan
viimeistään vuoden 2015 lopulla.
Huomattavia liiketilahankkeita
käynnissä ja suunnitteilla
Liikerakentaminen on jatkunut melko
vilkkaana, ja huomattavia hankkeita on
vireillä.
Huhtikuussa 2014 valmistui Lielahtikeskus, jonka 13 000 m2:n tiloihin sijoittuu julkisia palveluja ja erikoiskauppaa,
ja Stockmannin tavarataloon Hämeenkadulla valmistui 4 000 m2:n laajennus.
Lahdesjärven Ikano Retail Centren
ensimmäisen vaiheen käyttäjäksi tulee
K-Rauta, jolle rakennetaan 15 000 m2:n
tiloja. Vapaa-ajan tavaratalo XXL tulee
Tampereelle kahdella uudella myymä-
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Merkittävimmät
rakennushankkeet
RAKENTEILLA
Yliopistonrinne 3 ja 4 vaiheet, toimistoa
Kampusareena, yliopiston tiloja ja toimistoa
3 Ikano I vaihe: K-Rauta
4 Lääketieteen laitoksen uudisrakennus
5 Liiketilaa, saneeraus ja laajennus
XXL Sports & Outdoor
1
2
Elovainio
Ylöjärvi
3
SUUNNITTEILLA
TAMPERE
E12
Näsijärvi
12 4
Pispala
7 6 1
Pyynikki
Kaleva
Messukylä
Hatanpää
11
Partola
3
Huovi
9
9
E63
Vuokratasot
Sarankulma
3
E12
Tuotanto/
Liiketilat Toimistotilat varastotilat
€/m2/kk
Hervanta
2
E12
E63
Lielahti
9–25
Hatanpää
8–14
Sarankulma
3
Kaleva
9
8–18
8–12
10–25
9–16
5–7
5–7
Elovainio
5–7
Huovi Haapaniemi
5–8
8–20
Aleksis
nkatu
Rautatien
katu
än
lta
tie
atu
Va
Toimistotilat
11–16
Liiketilat
10–20
Toimistotilat
10–14
Saneerattu/uusi toimistotila keskustassa
16–22
13
tu
15–35
ka
12–16
Liiketilat
an
35–80
Toimistotilat
pih
Liiketilat
ta
€/m /kk
2
Ra
e
e
Valtati
Valtati
ereen
pään
Tamp
Rantatie
Sorinkatu
Ratinan
Hatan
uisto
Ydinkeskusta
kirkonk
pä
inkatu
erinkatu
tan
katu
katu
Hämeenp
Tiilliruuk
Kirkkokatu
Kuninkaan
Näsilinnan
atu
tu
Tuomio
u
atu
Ha
puisto
Satamak
inkatu
Hämeenk
tu
Hallituska
atu
Tiilliruuk
tu
Aleksant
Kauppaka
Kyttälänka
htaankat
tu
Pellavate
katu
Kiven ka
Puutarha
Hämeen
Hallitusk
5–7
Kankaantaka
Satakunna
hdenkatu
Tuotanto- ja varastotilojen kysyntä on
jatkunut laimeana, mutta tonttikysyntää ja uudisrakentamista esiintyy jonkin
verran, kun yritykset tarvitsevat ajanmukaisempia tiloja. Kehätien varteen
sijoittuvat alueet ovat kysyttyjä hyvien
liikenneyhteyksien ansiosta. It-alan tukkuri Also Finland rakentaa Pirkkalan
Linnakallioon suuren logistiikkakeskuksen, ja Posti on hankkinut samalta
alueelta tontin, johon suunnitellaan
logistiikkatoimintoja.
7–20
Partola
Liikenneverkkoa ja rautatieaseman
aluetta kehitetään vahvasti
Mustanla
Tuotanto- ja varastotilojen
uudisrakentaminen kiinnostaa
5–7
Myllypuro
Sääksjärvi
Vuonna 2017 valmistuvan Rantaväylän
tunnelin rakentaminen on hyvässä
vauhdissa, ja Näsijärven vapautuville
ranta-alueille keskustassa tulee lähinnä
asuinrakentamista. Liikenneverkkoa
kehitetään myös jatkamalla Ratapihankatua Rantaväylälle asti. Ratapihankadulle aseman lähelle on suunniteltu noin
30 000 m² toimistoja ja lisäksi asuntoja.
Rautatieaseman ja ratapihan alueen
kehittämisestä järjestettiin kansainvälinen suunnittelukilpailu, ja myös raitiotien rakentamispäätös on tarkoitus tehdä
vuoden 2016 aikana. NCC ilmoitti vetäytyvänsä Sorin kansihankkeesta, joten
kaupunki etsii uutta kumppania. Ratinan mittava kauppakeskus hakee edelleen riittävää määrää vuokralaisia rakennustöiden aloittamiseksi.
5,5–7
5,5–8
Messukylä
Hervanta
lällä, joista toinen avattiin Kalevan
Prismakeskuksen yhteyteen, ja toinen
tulee Lielahteen saneeraus- ja laajennushankkeen valmistuttua. Vajaakäyttöaste
on noussut, ja esimerkiksi keskeisellä
Hämeenkadulla on poikkeuksellisesti
tarjolla liiketilaa. Tullin tornihotelli,
joka käsittää 305 huonetta, avattiin lokakuussa 2014. Hotellikapasiteetti on kasvanut kahdessa vuodessa reilusti, mikä
on näkynyt käyttöasteiden laskuna.
9–15
8–12
u
3022
Pirkkala
at
Kankaantaka
12
8
12
ok
10
nt
Myllypuro
va
Lielahti
Tohloppi
Su
5
S orin kansi: monitoimihalli, toimistoa,
Ruutana
asuntoja
7 R atinan kauppakeskus ja kaksi
toimistokohdetta
8 Ratapihankadun jatke, toimistoja
ja asumista
9 Logistiikkatilaa, Also Finland ja Posti
10 Tesoman liikekeskus
11 K aukajärven liikekeskus
Lentola
12 Yliopistollisen sairaalan uudisrakennukset
ja saneeraus
6
Areenan ja Asemakeskuksen väliselle alueelle
rakennetaan korkeita tornimaisia liike- ja asuintaloja. Ne toteutetaan rautatiealueen päälle
rakennettavalle kannelle. Kuva Tampereen
kaupunki, asemakaava 8366 / Havainnekuva
NCC, Studio Daniel Libeskind, 2011.
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Tampereen keskusta.
Rohkeasti rakentava ja
kestävästi kilpailukykyinen
ARTIKKELIT YÖRYHMÄ: TAMPEREEN K AUPUNKI / TERO TENHUNEN, MIKKO NURMINEN, MINNA SEPPÄNEN (TEKSTI)
Tampereella ja Tampereen kaupunkiseudulla on valoisa tulevaisuus.
Kehityksen veturi on kaupungin keskusta. Tulevaisuudessa se on
entistäkin kiinnostavampi ja kilpailukykyisempi. Tampereen keskustassa
on kaikki mitä menestyvä liike-elämä tarvitsee: hyvä sijainti ja saavutettavuus, innovaatioita mahdollistava toimintaympäristö, kaunis kaupunkimiljöö, kehittyvä asukaspohja ja modernit palvelut. Vuonna 2030 siellä
on 15 000 uutta asukasta ja 15 000 uutta työpaikkaa.
Pohjoismaiden suurin ja Suomen
kehittyvin
Tampere on Pohjoismaiden suurin ja
Suomen kehittyvin sisämaakaupunki.
Vuonna 2014 kaupungin väestö kasvoi
yli 2500 asukkaalla. Maan vilkkaimpien
ratojen ja valtateiden solmukohdassa on
luontainen kasvun ja menestyksen
paikka. Helsingin ja Tampereen välille
on rakentumassa Suomen ainoa, kansainvälisen mittapuun mukainen,
eurooppalaisiin liikennekäytäviin yhteydessä oleva urbaani vyöhyke. Tampereen
keskusta on sen pohjoinen portti.
Vuoden 2014 lopulla Tampereen kaupunkiseudun väkiluku oli yli 370 000
asukasta. Vuonna 2040 se on 480 000 asukasta. Noin 6 km2:n kokoisen Tampereen
keskustan alueella asuu nykyisin 40 000
ja 25 vuoden kuluttua 60 000 ihmistä.
Kaupunkiseudun työpaikoista joka neljäs
sijaitsee Tampereen keskustassa. Tampereen vähittäiskaupan myynnistä keskustan osuus on kolmannes. Tampereen
keskusta on kehittyvän kaupungin ja
kaupunkiseudun toiminnallinen ja taloudellinen painopiste.
Viiden tähden keskusta
Väestökasvun nosteessa Tampereen
kaupunki on osoittanut hyvää strategista
silmää, rohkeutta tehdä päätöksiä ja
kykyä toimia. ”Viiden tähden keskusta”
-kehittämisohjelma valmistui vuonna
2011. Monet sen hankkeista ovat toteutuneet tai toteutumassa. Ohjelman uusin
päivitys julkaistaan keväällä 2015. Se
osoittaa keskustaan suuren määrän uutta
ja täydentävää rakentamista.
Tampereen keskustassa radan päälle rakennettavan monitoimiareenan rakentaminen voi alkaa
2017–2018. Kävijöitä joka vuosi miltei miljoona, mikä vilkastuttaa keskustan talous- ja katuelämää.
Kuva Tampereen kaupunki, asemakaava 8366 / Ilmakuva Lentokuva Vallas Oy ja havainnekuva
NCC, Studio Daniel Libeskind, 2011.
14
Tampereen keskusta on laajan talousja työssäkäyntialueen kauppa-, työpaikka-,
osaamis-, asumis- ja palvelukeskittymä.
Aluerakenteellinen asema vahvistuu tulevaisuudessa. Tampere on Pirkanmaan
maakunnan ja Tampereen kaupunkiseudun pääkaupunki ja veturi. Keskusta on
liikennejärjestelmän ja toimintaympäristön solmukohta. Siksi se on paras mahdollinen paikka liiketoiminnan, palvelujen ja
asumisen keskittämiselle.
Kilpailukykyinen asemanseutu
Tampereen keskustan strategisesti merkittävin kehittämisalue on Asemakeskus,
uusi liikenne-, palvelu- ja asumiskeskittymä nykyisen rautatieaseman tienoilla.
Se rakennetaan enimmäkseen radan
päälle, kaupunginosia toisiinsa yhdistävälle kannelle. Sinne tulee matkakeskus,
toimitiloja, kaupan palveluita, asuntoja,
monitoimiareena ja puistoja. Tampereen
nykyinen liikekeskusta laajenee kohti
Tampere-taloa, Yliopistoa, Tullin aluetta
ja Tammelan kaupunginosaa.
Asemanseudulla on ainutlaatuiset
mahdollisuudet yhdistää työ, asuminen,
palvelut ja vapaa-aika sujuvaan asiointiin
ja matkustamiseen. Alueen kehittäminen jatkuu vuonna 2014 järjestetyn kansainvälisen suunnittelukilpailun pohjalta. Ajankohtaisia rakennushankkeita
ovat syksyllä 2014 valmistunut Torni-
MARKKINAK
ATSAUS
SUOMI | KEVÄT 2015
Tampereen
asemanseutu
uudistuu.
Radan päälle rakennetaan kaupunkikansi.
Alueelle tulee matkakeskus, liike- ja
toimistotiloja, asuntoja, palveluja ja puistoja.
Kuva Tampereen kaupunki / Tampereen
asemakeskuksen suunnittelukilpailu, voittaja
kilpailuehdotus ”ReConnecting Tampere,
COBE Aps ja Lunden Architecture Oy, 2014.
hotelli, Tampere-talon hotelli, Technopolis ja Tammelan monet täydennysrakentamishankkeet. Aluetta rakennetaan
Tampereen kaupungin ja Suomen valtion
yhteistyönä ja kolmessa osassa.
• Osa 1. Kansi ja Areena. Eteläisen osan
virrat suuntautuvat luontaisesti Tampereen keskustaan. Siksi se on paras
mahdollinen paikka kaupalle, palveluille
ja kiinteistöliiketoiminnalle. Strategiset
liikennehankkeet parantavat keskustan
saavutettavuutta, kaupungin kiinnostavuutta ja yritysten kilpailukykyä.
rakentaminen voi alkaa 2017–2018.
Näyttävä monitoimiareena suurten yleisötapahtumien paikka. Kävijöitä lähes
miljoona vuodessa. Torneihin toimitiloja ja
asuntoja. Suunnitelma arkkitehti Daniel
Libeskind (USA). Asemakaava 2011.
• Osa 2. Matkakeskus. Nykyisen rauta tieaseman tienoille ja radan päälle keski tetty matkakeskus, kaupan tiloja, palveluja,
asumista, puistoja. Suunnittelukilpailu
2014, voittaja ”ReConnecting Tampere”,
COBE Aps (Tanska). Yleissuunnitelma
2015–2016.
• Osa 3. Ratapihankadun yritysalue.
Alueen pohjoisosassa yritysalueen raken taminen alkamassa. Hyvät liikenneyhtey det valtateille. Asemakaavaehdotus 2014.
Liikenteen hyvin saavutettava
solmukohta
Tampereen keskustan läpi kulkee valtateiden liikennettä, rautateitä kolmeen
suuntaan, seudullisia pääväyliä, joukkoliikennettä, paikallisia katuja, pyöräilyreittejä ja jalankulun pääreittejä. Koko
talous- ja työssäkäyntialueen asiakas-
• Rantaväylän tunneli. Valtatien 12
liikennetunneli. Rakenteilla, valmistuu 2017.
Mahdollistaa asuntorakentamista ja matkailualueiden kehittämistä Näsijärven
rannassa. Yhteistyössä valtio ja kaupunki.
• Tampereen raitiotie. Suunnitteilla,
rakentaminen alkamassa. Liikennöinti
alkaa 2018-2019 välillä Hervanta-Pyynikin tori. Täydennysrakentamista ja kiinteistö kehittämistä sen läheisyydessä.
•Ratapihankatu. Uusi kokoojakatu
valtatieltä 3 rautatieaseman kautta valta tielle 12 ja Rantaväylälle. Valmistuu 2017.
Palvelee erityisesti matkakeskusta ja uusia
työpaikka-alueita radan varressa.
• Moderni matkakeskus. Kaikkien
matkojen ja kulkumuotojen solmukohta.
Osa Asemakeskusta. Kattavat joukko liikennepalvelut ml. yhteydet lentokentille.
Yhteistyössä valtio ja kaupunki.
• Maanalainen pysäköinti. Hämpin
parkki valmistui 2012. Muut suunnittelu tai hankekehitysvaiheessa (Kunkun, Asema keskuksen, Tammelantorin ja Pyynikin torin parkki). Palvelevat kauppaa, palve-
luja, toimitiloja, asumista, yleisötapahtumia,
liityntäpysäköintiä ja keskustan saavutetta vuutta henkilöautolla.
• Kävely- ja pyöräilykeskusta. Kaupalli nen ydinkeskusta kävely- ja pyöräilypainot teiseksi. Maanpäällistä autoliikennettä
rauhoitetaan. Tukee keskustan kauppaa ja
palveluja.
• Hämeenkatu ja kävelykadut. Hämeen katua kehitetään joukkoliikennekatuna,
kävely-ympäristönä ja ja kaupan pää katuna. Kuninkaankatu ja Tuomiokirkon katu kehitettäviä kävely- ja kauppakatuja.
Hämpin parkki on keskustan maanalaisista
yleisistä pysäköintilaitoksista uusin. Rautatieaseman ja Hämeenkadun alla sijaitseva pysäköintiluolasto on saanut kiitosta arkkitehtuuristaan ja valaistuksestaan. Valokuva Finnpark.
15
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Tulevaisuudessa keskusta kasvaa Nalkalan
kaupunkirantojen kautta kohti Eteläpuistoa ja
Pyhäjärveä. Alueelle rakennetaan enimmäkseen
asuntoja, mutta myös palveluja ja toimitiloja.
Rannat ovat julkisia ja kaupunkimaisia. Kuva
Tampereen kaupunki / Eteläpuiston ja sen
lähialueiden kansainvälinen suunnittelukilpailu,
kilpailuehdotus ”Seelake”, jatkokehitetty suunnitelma, Tovatt Architects & Planners, 2014.
16
Vetovoimainen järvenrantakaupunki
sesti Tampere-talon kongressit ja konsertit, Ratinan ja tulevaisuudessa myös
Areenan urheilu- ja musiikkitapahtumat, Särkänniemen huvipuisto, monet
teatterit ja museot.
Keskustan kaupunkikuvalle antavat
tamperelaista tunnelmaa teollisuushistoriaan liittyvät miljööt, Tammerkoski, Näsijärvi ja Pyhäjärvi sekä läheiset Pyynikin ja
Kaupin kaupunkimetsät. Kahden kilometrin säteellä Keskustorilta on yli kymmenen
kilometriä vapaata rantaviivaa. Tästä on
iloa ihmisille ja hyötyä kaupungin imagolle, kilpailukyvylle ja talouselämälle.
Monet keskustan uusista kehittämisalueista ovat järvenrantojen tuntumassa.
Tampere on tunnettu urheilu- ja kulttuurikaupunki järvien ja kosken rannalla. Tapahtumatuotantoa, elämyspalveluja ja matkailua kehitetään määrätietoisesti. Keskustassa matkailijoita
vetävät suurin joukoin puoleensa erityi-
• Ratinanranta ja Ratina. Uusi asuntoalue kaupungin etelärannalla valmis. Toimitilojen rakentaminen alkanut. Kauppakeskuksen rakentaminen alkamassa. Stadion
kehittyy tapahtumapaikkana.
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Tampereen keskustan mahdollinen tulevaisuusvisio 2030, kun suuri osa vireillä olevista hankkeista on toteutunut. Uutta rakennetaan radan päälle ja
rantojen tuntumaan, muualla täydennetään vanhaa. Kuva Tampereen kaupunki, keskustan kaupunkimallin visio 2030 / visualisointi Arkkitehdit MY, 2015.
•Ranta-Tampella. Uuden asuntoalueen
rakentaminen alkaa Rantaväylän tunnelin
valmistumisvaiheessa 2016.
• Eteläpuisto ja Nalkalanranta.
Suunnittelukilpailu 2014. Jatkosuunnitte
luun kilpailuehdotus ”Seelake”, Tovatt
Architects & Planners (Ruotsi). Asumista,
palveluja, toimitiloja, virkistysalueita ja
puistoja rantareitteineen.
• Särkänniemi, Mustalahti ja
Onkiniemi. Huvipuiston, matkailu alueen, asunto- ja palvelurakentamisen
kehittäminen meneillään. Kytketään
aktiiviseksi osaksi keskustaa.
•Viinikanlahti. Pyhäjärven rantaa
rakentamiskäyttöön jätevedenpuhdistamon
siirtyessä 2020-luvulla toisaalle.
Lisätietoja:
Tampereen kaupunki
www.tampere.fi/keskustahanke
Tampereen keskustan seuraava uusi kaupunginosa on Ranta-Tampella. Sen asunnoista ja rannoilta
avautuu komeat järvimaisemat. Rantaväylän tunneli mahdollistaa Ranta-Tampellan rakentamisen ja
keskustan laajenemisen Näsijärven rantaan. Havainnekuva YIT Rakennus Oy / Arkkitehtitoimisto
Jukka Turtiainen Oy, 2014.
17
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Turku
TEKSTI: MARI ROUVALI
© Turun kaupunki/Hannu Waher
Heikko taloustilanne ja irtisanomisuutiset luovat uhkakuvia myös alueen
kiinteistömarkkinoille. Telakan omistajanvaihdos ja uudet tilaukset ovat
parantaneet tunnelmia markkinoilla,
toisaalta taas huoli keskustan näivettymisestä on kasvanut tyhjien liiketilojen
lisääntyessä.
Turun kaupunki toteuttamassa
merkittäviä kiinteistöjärjestelyjä
Turussa tehtiin viime vuoden aikana
muutamia suurempia kiinteistökauppoja. Turun Teknologiakiinteistöt osti
elokuussa Triviumin 8 700 m2:n toimistotalon Lemminkäisenkadulta. Turun
kaupunki myi loppuvuonna 2014 yhdeksän pääasiassa toimistokäytössä olevaa
kiinteistöä Turun Teknologiakiinteistöille, josta se omistaa 48 prosenttia.
Kohteisiin kuuluvat muiden muassa
Puolalankatu 5, Puutarhakatu 1, Puutarhakatu 14 ja Linnankatu 23, joihin
kaupunki jäi vuokralle. Kaupan kohteita
ovat myös ravintolakäytössä oleva Kupittaan paviljonki ja entinen työkeskus
18
Itäharjulla. Laajemman omistusjärjestelyn lisäksi kaupunki on myymässä myös
yksittäisiä muita kohteita.
Toimistomarkkinat keskittyvät yhä
vahvemmin keskustan ulkopuolelle
Modernien toimistotilojen ja parkkipaikkojen puute keskustassa saa yhä
useamman käyttäjän valitsemaan toimistotalon keskustan ulkopuolelta. Suurin toimistokeskittymä on Kupittaalla,
jonne on muuttanut esimerkiksi verovirasto keskustasta. Kupittaan aseman
lähellä sijaitsevassa ElectroCityssä peruskorjataan parhaillaan sisätiloja nykyajan
vaatimusten mukaisiksi. Muita keskustan ulkopuolisia toimistokeskittymiä
on esimerkiksi satamassa, Pitkämäessä
ja Helsinginkadun varrella. Myös keskustan alueelle on rakenteilla uutta toimistotilaa: Logomoon avataan keväällä
kolmikerroksinen luovien alojen keskus
Logomo Konttori, johon tulee runsaasti
erityyppisiä ja -kokoisia toimistotiloja.
Uuden osan valmistuttua Logomossa on
yhteensä 9 000 m2 toimistotilaa.
Keskustan tyhjien liiketilojen määrä
kasvanut runsaasti
Turun keskustan liiketilojen vajaakäyttöaste on kasvanut viime vuosina tasaisesti, ja syksyllä tyhjien tilojen määrää
nosti merkittävästi Anttilan ja KappAhlin tilojen tyhjeneminen kävelykadulla.
Myös Turun Osuuskauppa päätti karsia
ravintoloitaan torin laidalta, ja Amarillon, Rosson ja Coffee Housen ovet
sulkeutuivat vuoden vaihteessa. Keskustan liiketiloista yli 5 prosenttia on tällä
hetkellä tyhjillään, kun vielä vuonna
2008 luku oli 1,7 prosenttia. Hansakorttelissa on viime aikoina ollut sisäistä
muuttoliikettä, ja uusiakin toimijoita on
saatu, kun pikaruokaketju Burger King
avasi ensimmäisen Turun ravintolansa
Kultatalon katutasoon. Keskustan liiketilojen suurin kysyntä kohdistuukin
juuri ravintola- ja kahvilatiloihin, joita
on keskittynyt erityisen paljon Aurakadulle ja Vähätorin seudulle. Toriparkin
suunnittelu sai jatkua, kun kaupunginvaltuusto asettui toriparkin kannalle
marraskuun äänestyksessä. Kauppatorin
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Merkittävimmät
rakennushankkeet
E63
9
RAKENTEILLA
Logomo
Myllyn laajennus
Lieto3 Kaupunginteatterin korjaus ja laajennus
4 Skanssin laajennus
1
t
8
2
E8
E18
Hauninen
Raisio
E18
E18
SUUNNITTEILLA
E63
2
E18
AMK Campus
Palloiluhalli
7 Fortuna kortteli
8 Intelligate III
9 H TC 4
10 Brahe Center
11 Torin kulma
12 Toriparkki 1
E18
13 Matkakeskus
5
9
Kulloinen
E18
6
10
Halinen
E8
E18
8
1
11
Pansio
12-13
10
7
3
TURKU
10
8 Kupittaa
5 9
6
E18
4
E18
1
Ruissalo
E18
1
Ispoinen
Vuokratasot
Tuotanto/
Liiketilat Toimistotilat varastotilat
€/m2/kk
Hauninen
15–30
Piikkiö
4–7
Lentokenttä
Hirvensalo
Kaarina
Kuusisto
5–7
Kupittaa/
Itäharju
13–20
4–6
Satama/
Iso-Heikkilä
10–20
4–7
Länsikeskus
12–20
An
kat
u
u
ska
kat
u
atu
rha
tu
uta
rak
list
Pu
Au
ma
Yli
op
isto
nk
atu
on
kat
u
Ur
sin
ink
atu
Kirjalansaari
laivoille ja kahden TUI Cruises
-risteilyaluksen rakentaminen Turussa. Lisäksi
Tallink ja Meyer Turku allekirjoittivat
aiesopimuksen ympäristöystävällisen
matkustaja-autolautan rakentamisesta.
Positiiviset uutiset ovat luoneet markkinoille myönteisiä odotuksia, mutta eivät
vielä ole konkretisoituneet tilakysyntänä. Teollisuus- ja varastotilojen vajaakäyttöaste on ollut melko tasainen viime
vuosina. Tilastoidun vajaakäytön lisäksi
markkinoilla on myös piilovajaakäyttöä,
jolloin käyttäjä toimii tarpeettoman suurissa tiloissa ja tilankäyttö on tehotonta.
Investointien määrä on yhä vähäinen, ja
vuokrakysyntää löytyy pääasiassa pienemmille hallitiloille.
ten
tu
ais
äka
Hu
uusi kaava sallisi torin alle enimmillään
800 autopaikkaa osin kahteen kerrokseen. Toriparkki voisi toteutuessaan
sysätä liikkeelle muitakin keskustan
kehityshankkeita, kuten Torinkulman
uudisrakentamisen Kauppiaskadun ja
Eerikinkadun kulmassa.
Kauppakeskukset Skanssi ja Mylly
ovat vahvistamassa asemiaan, kun taas
keskustan Hansan kävijämäärät ovat
laskeneet lievästi viime vuosina. Myllyssä
rakennetaan parhaillaan 17 000 m2:n laajennusta, johon on tulossa useita Turun
seudulla uusia toimijoita, kuten vapaaajan tavaratalo XXL, jolle rakennetaan
juuri uutta myymälätilaa myös Skanssin
yhteyteen.
ink
itk
kat
nP
en
atu
e
ntin
pia
Lä
nk
ah
iha
Br
tap
up
Ra
Ka
Kakskerta
Yli
o
to
pis
nk
Ydinkeskusta
atu
Ee
rik
ink
atu
Lin
na
Hä
nk
atu
me
enk
atu
€/m2/kk
Liiketilat
40–80
Toimistotilat
13–20
Liiketilat
15–30
Toimistotilat
11–16
Liiketilat
10–20
Toimistotilat
10–13
Telakan uusi omistus piristää teollisuus- ja varastotilojen markkinoita
Epätietoisuus Turun telakan kohtalosta
päättyi viimein, kun Suomen valtio ja
saksalainen laivanrakennusyhtiö Meyer
Werft ostivat yhdessä Turun telakan.
Samalla varmistui myös rahoitus uusille
19
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Oulu
TEKSTI: AIMO T Y YBÄKINOJA
© Oulun kaupunki
Ydinkeskustan uudishankkeet tuovat
vetovoimaa
Ydinkeskustaan tulossa uusia
kauppaketjuja
Oulun keskustassa on meneillään poikkeuksellisen paljon mittavia rakennushankkeita, ja hankkeet etenevät aikataulussa. Syksyn 2015 ja ensi kevään aikana
valmistuvat Arinan kauppakeskus
Valkea Galleria -kortteliin ja Ilmarisen
liike- ja toimistorakennus Pallas-kortteliin sekä maanalainen pysäköintilaitos
Kivisydän. Myös yksityisten sijoittajien
omistaman kauppakeskus Cuben on
määrä valmistua vuoden 2016 alussa.
Valmistuttuaan hankkeet vilkastuttavat
keskustaa ja voivat vauhdittaa myös muiden keskustakortteleiden kehityshankkeita. Viime lokakuun lopulla avattiin
Ritaharjussa lähes 24 000 m2:n kauppakeskus Ideapark, joka on vuokrattu
täyteen. Ideaparkin viereen suunnitellun
kauppakeskus Auroran ja keskustaan
rautatieaseman yhteyteen suunnitellun
matkakeskuksen toteutusaikataulua ei
ole päätetty; myös hankkeiden koko on
pienentynyt alkuperäisestä.
Ydinkeskustan liiketilamarkkinassa
tapahtuu jatkossakin muutoksia. Viimeksi kuluneen puolen vuoden aikana
on muutama ydinkeskustassa pitkään
toiminut liike lopettanut, ja liiketilojen
vajaakäyttöaste on hieman kasvanut.
Mainitut kolme uudishanketta lisäävät
ydinkeskustan liiketilatarjontaa
15 000 m2:llä, minkä lisäksi Arinan
omaan käyttöön tulee tiloja kauppakeskus Valkeassa. Uudistiloihin tulee
pääosin toimijoita, jotka ovat aivan
uusia Oulussa, joten liiketilojen vajaakäyttöaste tuskin kasvaa merkittävästi
pidemmällä aikavälillä.
20
Kaupankäynti on palaamassa
normaalitasolle
Kaupankäynti alkoi palautua normaaliksi vuoden 2013 loppupuolella, ja hyvä
vire jatkui vuoden 2014 aikana. Suuria
kauppoja ei ole tehty, mutta 0,5–3 miljoonan euron kauppoja tehtiin Oulun
seudulla useita. Ostajina ovat olleet poikkeuksetta paikalliset sijoittajat tai käyttäjäostajat. Valtakunnallisesti toimivat
instituutiosijoittajat ja ulkomaiset tahot
näyttävät olevan varovaisia sijoittamaan
Ouluun, mikä johtunee osin viime kesän
irtisanomisuutisista.
Suuryritykset suunnittelevat
toimipisteiden perustamista
Toimistojen vajaakäyttöaste on kasvanut viimeksi kuluneen vuoden aikana,
ja kasvu näyttää jatkuvan, sillä vuoden
2020 loppuun mennessä vapautuu vaiheittain 30 000 m2 toimistotilaa Microsoftin ja Broadcomin lopetettua toimintansa. Lisäksi monet yritykset ja julkinen
sektori ovat tehostaneet tilankäyttöään.
Vajaakäyttöaste on korkea keskustan
ulkopuolella, mutta edelleen alhainen
keskustassa. Tarjolla olevat laadukkaat
toimistotilat yhdistettynä koulutettuun
työvoimaan tarjoavat yrityksille hyviä
mahdollisuuksia, ja useita kasvuyrityksiä on jo perustettukin. Lisäksi useat
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
12
20
Merkittävimmät
rakennushankkeet
RAKENTEILLA
Kauppakeskus Valkea
Lääkärikeskus Mehiläinen
3 Kauppakeskus Cube
4 Toimistotalo Peltolaan
5 Kaupungin sairaalan peruskorjaus
6 Alppila-Toppila asuntoja
7 Limingantulli asuntoja
8 Kasarmintie asuntoja
9 Hiukkavaaran asuinalue
1
Teknologiakylä
Tek
Linnanmaa
Li
n
Taskila
2
4
Rusko
E8
E75
20
Toppila
Toppi
pil
6
OULU
11
20
Tuira
Tuir
r
8
1-3 10
13
Nuottasaari
4
SUUNNITTEILLA
5
22
Karjasilta
11
20
mingantul
nt
Limingantulli
7 16
4
15
Kontiokangas
E75
Ydinkeskustan kortteleiden kehittäminen
Liikerakennus Välivainiolle
12 Varma Ritaharjun kauppakeskus
13 Matkakeskus
14 Lasten ja naisten sairaala
15 Toimistotalo Hiiroseen
16 Liikerakennuksia Limingantulliin
10
9
14
E8
22
Kaakkuri
Vuokratasot
Tuotanto/
Liiketilat Toimistotilat varastotilat
€/m2/kk
Limingantulli
8–12
8–10
Tuira
8–12
8–10
Toppila
6–8
Linnanmaa
4–6
10–15
Rusko
t
6–7
8–11
6–7
E75
E8
4
Teollisuus- ja varastotiloja on
muutettu liike- ja asuinkäyttöön
Teollisuus- ja varastotilojen kysyntä ja
tarjonta ovat olleet jo pidemmän aikaa
tasapainossa. Vaikka teollisen toiminnan volyymi on vähentynyt Oulussa
koko 2000-luvun, ei tyhjän tilan määrä
ole juurikaan lisääntynyt. Tämä johtuu
osin siitä, että hyvillä paikoilla sijaitsevia
teollisuuskiinteistöjä on muutettu liiketilakäyttöön, ja esimerkiksi Limingantullissa ja Toppilassa vanhoja teollisuusalueita on muutettu kerrostaloalueiksi.
Pieniä korvaavia hallitiloja rakennetaan
jatkuvasti esimerkiksi Ruskon alueelle.
kat
u
kko
u
ert
ink
atu
atu
sik
Ka
up
Pa
pu
rie
nk
atu
kka
hu
Ha
on
llitu
ee
ska
nk
tu
atu
atu
tok
nk
atu
tie
nk
uta
Alb
ris
u
kat
ee
Uu
Saa
kat
tu
Ra
on
nin
linin
hu
jaa
aka
ke
kka
em
Mä
atu
Ka
As
atu
nk
Pa
u
rie
rik
atu
tu
Kir
nte
ksa
pu
ska
kat
tyshankkeita. Kolmella taloyhtiöllä on
kaavamuutoksella saatua liike- ja asuinrakennusoikeutta Pallas-korttelissa,
samoin Hammar-korttelin asemakaavamuutos on vahvistunut viime vuonna,
mutta näiden kohteiden toteuttamisaikataulusta ei ole tehty päätöksiä. Välivainiolle on suunnitteilla yksi liikekohde,
ja Limingantullissa suunnitellaan erikoistavarakaupan liiketiloja muutamille
tonteille. Lisäksi Limingantullissa ja
Karjasillalla aiotaan muuttaa joitakin
1960–1980-luvuilla rakennettuja huonokuntoisia teollisuus- ja liikekiinteistöjä asuinkäyttöön, ja osa kohteista on
jo rakenteillakin. Esimerkkeinä näistä
suunnitelmista voidaan mainita Kalevan
entinen painotalo Karjasillalla ja Liiketullin kiinteistö Limingantullissa.
llitu
Iso
suuryritykset suunnittelevat uusien toimipisteiden perustamista tai uusien toimintojen siirtämistä Ouluun nykyisten
rinnalle. Näin ollen käyttäjiä löytynee
osaan vapautuvista tiloista.
up
Ha
To
Ka
Ale
Ra
nta
kat
u
rin
kat
u
Oulunsalo
Ydinkeskusta
€/m2/kk
Liiketilat
Toimistotilat
Liiketilat
40–85
11–13
13,5–22
Toimistotilat
10–12
Liiketilat
10–17
Toimistotilat
10–12
Saneerattu/uusi toimistotila keskustassa
17–21
Useita uusia liiketiloja suunnitteilla
Kolmen mainitun uudiskohteen lisäksi
Oulun keskustassa on muitakin kehi-
21
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Lahti
TEKSTI: MAT TI ALI-LÖY T T Y
12
© Jani Mahkonen
Suuret infrastruktuurihankkeet ovat
valmistumassa
Uutta toimistotilaa rakennetaan
matkakeskuksen yhteyteen
Viime vuosina Lahdessa on toteutettu
useita hankkeita infrastruktuurin parantamiseksi, mikä on käynnistänyt myös
keskustarakentamisen. Esimerkiksi toriparkki on valmistumassa kevään aikana.
Aleksanterinkadusta on päätetty tehdä
yksisuuntainen, kävelypainotteinen
katu, ja suunnittelu jatkuu alkuvuodesta.
Vaikka Aleksanterinkadun kiinteistökehityshankkeita valmistuu kevään aikana,
viimeaikainen kehitys mahdollistaa
keskusta-asuntojen määrän kasvun
jatkossakin. Myös kaupallisen ydinkeskustan ulkopuolella sijaitsevan kaupunginsairaalan kaavamuutos hyväksyttiin,
ja laajennusosat odottavat toteutusta.
Toisena rakentamisen painopisteenä on
ollut tuleva matkakeskuksen ympäristö
nykyisen rautatieaseman yhteydessä.
Kumppanit matkakeskuksen yhteyteen
rakennettavaan toimistotaloon ja paikoituslaitokseen on löydetty, ja kohde valmistuu lokakuussa 2015.
Keskustassa on muutettu toimistotilaa
asunnoiksi vauhdilla: Kulmalan talo
valmistuu tänä keväänä, ja Aleksi 11:n
asuntoja on myyty jo viime vuodesta
lähtien. Muutoshankkeiden sarjaa jatkanee Aleksi 5, jonka asemakaava hyväksyttiin joulukuussa. Kaavan mukaan
tontille saa rakentaa 15 700 kem2 kahdeksaan kerrokseen, josta 1 200 kem2
autopaikoiksi ja loput asunnoiksi ja liiketilaksi.
Lahteen saadaan kaivattua uutta
toimistotilaa, kun matkakeskuksen
yhteyteen rakennettava YIT:n kahdeksankerroksinen BW Tower valmistuu. Suunnitelmat seitsemästä uudesta
HTC-toimistotornista ovat kuitenkin
maltillistuneet, sillä viiden vielä aloittamattoman kohteen toteutustapaa harkitaan uudelleen. Toimistotilojen lisäksi
rakennuksiin voi tulla muutakin käyttöä, joka sopii radanvarren kehitykseen.
Oikeustalo puolestaan siirtyy pois mat-
22
kakeskuksen vierestä, ja sille saneerataan
tilat Askonalueelta vuoden 2016 loppuun
mennessä.
Lahden ammattikorkeakoulu on
päättänyt sijoittua Iskun 18 000 m2:n
tiloihin Niemeen. Saneerattavien teollisuustilojen hyödyntäminen uudisrakentamisen sijaan on järkevää, ja muutto
tapahtuu vaiheittain, kun nykyisten
tilojen jatkokäyttö selviää.
Liiketilojen saneerausta ja varovaista
liikehdintää
Varovaisuus leimaa Lahden liiketilamarkkinaa. Keskustan saneerattuihin
liiketiloihin on löytynyt käyttäjiä, joista
näkyvin on Kulmalaan joulukuussa
avattu Burger King. Kahden yksityisen kiinteistösijoittajan ostamaa Lahden vanhaa konserttitaloa on tarkoitus
peruskorjata yhteensä 25 miljoonan
eurolla kuluvan vuoden aikana. Kaupungin remontoima Mukkulan kartano
avautui tammikuussa usean vuoden
tauon jälkeen operaattorinaan Vanajan-
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Merkittävimmät
rakennushankkeet
RAKENTEILLA
Toriparkki
Kulmalan talon saneeraus
3 Matkakeskus
4 BW-Tower/pysäköintilaitos
1
2
E75
4
SUUNNITTEILLA
Ranta-Kartano
Aleksi 5:n jatkokehitys
7 A leksi 6:n saneeraus
8 Luhdan kortteli
9 Liikekeskushanke
10 Hennalan alueen jatkokäyttö
24
5
6
Holma
Niemi
9
Vipusenkatu
Salpakangas
Hollola
8
5
6-7 1 2
12
Petsamo
Sopenkorpi
3 4
LAHTI
4
24
E75
Vuokratasot
Karisto
Askonalue
Lotila
10
Pohjoinen
Kujala
Laune
6–9
6–8
7–14
6–8
5–7
Itä
6–8
6–8
4–6
Länsi
Nastola
6–8
5–7
4–6
Etelä
12
4
E75
Jokimaa
12
Renkomäki
Tuotanto/
Liiketilat Toimistotilat varastotilat
€/m2/kk
312
4–6
Linnaistensuo
onka
tu
Saim
Samm
aank
tu
atu
Yleinen talouskehitys vaikeuttaa perinteikkään teollisuuskaupungin tuotantoja varastotilojen markkinatilannetta.
Suuria teollisuustiloja on tyhjillään, ja
osa tiloista on piilovajaakäytössä. Myönteinen poikkeus on Renorin kehittämä
Askonalue, jonne valmistuneet toi-
Hennala ja Ranta-Kartano tarjoavat
uusia kehitysmahdollisuuksia
Kiinteistökaupan volyymi on piristynyt
valtakunnallisesti, mikä näkynee tulevaisuudessa myös Lahdessa. Seudulla
on käyty tiivistä keskustelua kuntaliitoksista, ja nyt näyttää toteutuvan liitos
Lahden ja Nastolan ja toinen Hollolan
ja Hämeenkosken välillä. Lahdessa on
käynnissä tasainen kehitys ja uudistuminen. Hennalan varuskunnan alueelta
vuodenvaihteessa vapautuneet maat ja
Ranta-Kartanon alue tarjoavatkin kaupungille erinomaisia mahdollisuuksia
pidemmällä aikavälillä. Tulevat hiihdon
MM-kilpailut vuonna 2017 voivat edistää suunniteltuja matkailuhankkeita.
Sibeliuks
Harjuka
Hämee
nkatu
Vuorikatu
Puisto
katu
Loviisank
Mannerh
tu
atu
Vapaud
Aleksan
atu
nkatu
erinkatu
tu
nk
nkatu
Rauhanka
enkatu
tu
tu
Teollisuus- ja varastotilojen
markkinatilanne tasainen
mistotilat alkavat olla jo täynnä, mutta
saneerattavaa tilaa on yhä runsaasti.
Myös neuvotteluja datapalvelinkeskusten
sijoittumisesta Askonalueelle on käyty,
ja alue kiinnostanee käyttäjiä myös
tulevina vuosina keskeisen sijaintinsa
ansiosta.
tu
Kulmakatu
ee
Vesijärve
Ka
linna Group. Myös Teivaan matkailualueen ja hotellin kaavoitus etenee yli
kahden vuoden odotuksen jälkeen
KHO:n hylättyä yleiskaavavalitukset.
Liiketilarakentaminen on ollut lähinnä
keskustan katutason pienehköjen tilojen
saneerausta. Myös Rautatienkadun suotuisa kehitys on jatkunut, ja kadun varrella on melko runsaasti pienliikkeitä.
Hollolan Tarmontien varteen on rakentunut Keskon Supermarket, kun taas
Hollolan Prismakeskus odottaa yhä
vuokralaisia; erikoisliiketiloille tavoitellaan vähintään 60 prosentin vuokrausastetta ennen rakentamispäätöstä.
nka
tu
nkatu
on
tie
alli
an
H
la
ollo
Aleksant
nt
Kauppaka
La
nn
ti K
Kirkkoka
Vapaude
ijä
enkatu
terinkat
Hämee
Rautatie
ös
ara
Ky
Jalk
Pennala
hd
en
Pä
Harjukatu
Saimaank
ka
4
E75
u
nkatu
Oiko
katu
atu
eiminkatu
Ydinkeskusta
€/m2/kk
Liiketilat
25–55
Toimistotilat
12–15
Liiketilat
Toimistotilat
7–12
8–9
Liiketilat
7–12
Liiketilat
9–15
23
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Jyväskylä
TEKSTI: JUKK A KOIVISTOINEN
18
23
© Vastavalo.fi
Skanska osti joulukuussa VR-Yhtymältä
tontin Seppälän alueelta tavoitteenaan
rakentaa 30 000 m2:n kauppakeskus, joka
valmistuisi jouluksi 2016. Maakunnalliset yksityissijoittajat puolestaan ostivat
Keski-Suomen Osuuspankilta lähes
3 000 m2:n toimisto- ja liiketilat Torikulman kiinteistöstä. Paikalliset sijoittajat
ovatkin olleet aktiivisimpia muuten
melko hiljaisilla investointimarkkinoilla.
Toimitilakiinteistöjä on runsaasti myynnissä, mutta kaupoille ei ole pakottavia
aikatauluja, joten kauppojen toteutuminen odottaa vielä ostajan tuotto-odotusten ja myyjän hintapyyntöjen parempaa
kohtaamista.
Uusia kaupallisia toimijoita ja
kaupungin sisäisiä muuttoja
Viime vuoden merkittävin liikerakentamisen uutinen oli uuden Seppälän
Prisman rakentamispäätös. Kesällä 2016
valmistuvan hankkeen kokonaisala on
22 000 m2, ja Prisman yhteyteen tulee
aiempaa enemmän muitakin liiketiloja.
24
Seppälän alueelle rakennetaan myös
4 500 m2:n liikerakennusta, jonka päävuokralaiseksi tulee Puuilo, joka on uusi
toimija Jyväskylässä.
Prismaa lukuun ottamatta tekeillä
ei ole isompia uudishankkeita, vaan
päivittäistavarakaupan investoinnit
kohdistuvat lähinnä pienempiin yksiköihin. Päivittäistavarakaupan toimijat
myös saneeraavat olemassa olevia isoja
tilojaan, joista on tarkoitus antaa osa
vuokralle. Pienempiä kauppapaikkoja
yritetään hankkia läheltä asutusta, myös
keskustasta, mutta tällaisia tiloja on
niukasti, mikä hidastaa kehitystä Jyväskylässä.
Toimitilojen vuokramarkkinoilla
on ollut liikehdintää yritysten hakiessa
toimintaansa sopivampia tiloja. Kannattavatkin yritykset yrittävät hyödyntää
tilannetta ja löytää sijainniltaan parempia ja vuokrausehdoiltaan edullisempia
tiloja. Monet kauppaketjut ovat supistaneet toimintaansa viime aikoina, mikä
mahdollistaa muiden siirtymisen vapau-
tuneisiin tiloihin. Vuokralaismuutokset
jatkuvat Jyväskylässä tänäkin vuonna ja
aiheuttavat painetta markkinoille
− tämä näkyy jo liiketilojen vuokrien
hienoisena laskuna.
Vuoden 2015 aikana Jyväskylän
ydinkeskustan merkittävimpiä hankkeita ovat Kauppakulman ja Kauppakatu
37:n kiinteistöjen saneeraukset, joiden
valmistuttua keskustaan tulee todennäköisesti uusiakin kaupallisia toimijoita.
Kaupunki aloittaa myös kehittämishankkeen keskustan uudistamiseksi.
Toimistorakentaminen hiljaista
kuluvana vuonna
Uusia toimistorakennushankkeita ei
todennäköisesti käynnisty kuluvan
vuoden aikana. Jyväskylän yliopiston
käyttöön tulevan Ruusupuisto-hankkeen
valmistuminen tänä vuonna lisää tiloja
vuokramarkkinoilla. Julkissektorilla
tarvitaan kuitenkin lähivuosinakin väistötiloja, mikä lisää toimistotilojen vuokrauskysyntää. Markkinoilla kysytään
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Merkittävimmät
rakennushankkeet
RAKENTEILLA
Seppälän Prisma 30 000 m2
Vasarakatu 25, liiketilaa 4 500 m2
3 Ruusupuiston toimistorakennus
4 Lidl
5 Sakupe, pesula
6 Pohjolan liikenne, varikko
7 Kauppakulma, liiketilojen saneeraus
1
Tikkakoski
E75
2
Kirri
Palokangas
Palokka
Seppälänkangas
SUUNNITTEILLA
13
Vaajakoski
Jyskä
9
E63
4
E63
Vuokratasot
Tourula
Haapaniemi
E75
Keljonkangas
Korpilahti
E63
6–10
5–8
5–7,5
9–13
8–11
5–8,5
Seppälänkangas/
Palokangas
8–10
8–10
6–8
6–8
5–8,5
5–9
Palokan Orsi
9–15
6–8
7–10
5–7
Kirri
6–8
6–9
4–6
Keljo/Etelä-Keljo
9–15
7–9
6–9,5
Savela
9–11
8–12
6–8,5
6–9
7,5–11,5
5–8,5
Pienet tuotanto- ja varastotilat ovat
kysyttyjä
Tuotanto- ja varastotilojen vuokrauskysyntä kohdistuu pääasiassa pienehköihin
tiloihin kaupallisten alueiden läheisyydessä. Uusia tiloja rakennetaan lähinnä
omistajien omiin tarpeisiin. Omistustiloista onkin tullut yrityksille entistä
houkuttelevampia, kun kiinteistöjen
hinnat ovat jopa laskeneet ja korot pysyneet alhaisina. Käynnissä on isompia
pä
nk
atu
uudishankkeita, kuten Sakupen pesulan
ja Pohjolan Liikenteen varikon rakentaminen.
ns
ak
ou
luk
atu
Ka
tu
lpi
se
tu
ka
pa
up
tu
uk
ka
ka
ae
tu
an
gn
Ka
as
käk
atu
Va
Cy
u
er
uk
se
nk
at
nk
u
at
u
ud
pa
Va
Se
mi
na
ka
tu
u
ak
at
u
atu
m
en
se
em
at
an
en
at
nk
lev
ud
m
inö
As
nk
Yl
iop
ist
on
ka
Ki
Gu
Vä
Yl
Harjuka
io
tu
pis
to
nk
at
u
Ka
Tulevaisuus tuo lisää etenkin
liiketilahankkeita
Jyväskylän merkittävin yksittäinen
rakennushanke tulee olemaan uusi
keskussairaala, jonka kokonaiskustannukset nousevat jopa 420 miljoonaan
euroon. Myös liiketilahankkeita tullaan
käynnistämään rakennuskustannusten
ja korkojen pysyessä maltillisena. Päivittäistavarakaupan investoinnit jopa
kasvavat tulevaisuudessa uusien palve- lantie
aa
sair
kus
lukonseptien vuoksi. Seppälän kaupalliKes
selle alueelle tulee niin uudisrakennuksia
kuin saneerauksiakin. Myös keskustaa
uudistetaan ja palveluja parannetaan.
Kankaan alueen rakentaminen alkaa
asuntovetoisesti, mutta saneerattavan
paperitehtaan alueelle sijoitetaan myös
esimerkiksi opetustoimintaa. Kaiken
kaikkiaan rakentaminen jää alle pitkän
aikavälin keskiarvon.
6–8
Palokka
Pit
kohtuuhintaisia, nykyaikaisia, pienehköjä toimistotiloja keskustan lähistöltä.
Kysyntä on pääosin Jyväskylän sisäistä,
Muurame
sillä muualla toimivia yrityksiä siirtyy
kaupunkiin vain harvakseltaan. Uusien
yritysten starttivaiheen kehitykseen on
kuitenkin panostettu Jyväskylässä aiempaa enemmän, mikä voi näkyä tilojen
kysynnässä tulevaisuudessa. Toimistojen
vuokratasot ovat yleisesti laskeneet hieman, mutta tilojen sijainti ja muut yksilölliset ominaisuudet vaikuttavat vuokriin nyt aiempaa enemmän.
6–7
Tikkakoski
Se
Säynätsalo
6–7
12–16
Seppälä
Kanavuori/
Vaajakoski
9
10–17
nk
9
10–13
Ylistönmäki
4
Etelä-Keljo
Tuotanto/
Liiketilat Toimistotilat varastotilat
€/m2/kk
6 5
23
13
pa
Myllyjärvi
Kanavuori
Korkeakoskenlahti
Ylistönmäki
18
13
23
9
E63
9
12
4
ise
23
ika
13
9
tu
Tourula
8
7
10
3
nn
JYVÄSKYLÄ
23
9
ka
E75
18
Kauppakatu 37, liiketilojen saneeraus
Keski-Suomen keskussairaala
10 Vapaudenkatu 48-50, liike-, toimisto ja
asuinrakennus
11 Lidl
12 K-Supermarket
8
2
Seppälä
1
4
Va
Palokan
11
Orsi
Ha
t
Ra
n
tav
Sa
tam
ak
atu
lä
äy
Ydinkeskusta
nk
a
ari
tu
€/m2/kk
Liiketilat
25–58
Toimistotilat
12–19
Liiketilat
11–16
Toimistotilat
10–15
Liiketilat
9–14
Toimistotilat
9–13
25
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Vaasa
TEKSTI: R AINO PESU
© Vaasan kaupunki/Ann-Britt Pada
Paikallisilla sijoittajilla investointihalukkuutta
Useat paikalliset sijoittajat ovat viime
vuosina lisänneet omistuksiaan, ja hyvän
markkinatuntemuksen avulla he pystyvät kehittämään kiinteistöjä aktiivisesti.
Harry Schaumans Stiftelse osti Svenska
litteratursällskapet i Finlandilta liike- ja
toimistokiinteistön osoitteessa Kauppapuistikko 23. Suunnitelmissa on muuttaa
huomattava osa vuonna 1981 valmistuneen rakennuksen 2 380 m2:n tiloista
asunnoiksi. Paikallinen WGF-kiinteistökehitysrahasto on rakennuttanut jo
kolme toimitilakohdetta – Svennan Kulman, Gneissihovin ja yhden kaupungin
ulkopuolisen – ja aikoo laajentua myös
jatkossa.
Perustetusta uudesta kiinteistösijoitusyhtiöstä Certeumista tuli merkittävä
omistaja myös Vaasassa, kun Varma ja
Sponda myivät uudelle yhtiölle useita
tuotanto- ja logistiikkakiinteistöjä.
Vaskiluotoon suunnitellaan Vaasan
korkeinta rakennusta YIT:n, Capmanin
26
ja Restelin yhteishankkeena. Kylpylän
viereen kaavaillun vähintään 16-kerroksisen rakennuksen huoneistot on tarkoitettu pääosin loma-asunnoiksi, osin
myös pysyvään asumiseen.
Uutta toimistotilaa valmistui runsaasti
Uutta toimistotilaa valmistui vuoden
2014 lopulla runsaasti. Airport Parkin
alueelle nousi uusi 4 550 m2:n Futura IV
-toimistotalo, jonka pääkäyttäjät ovat
Wapice ja Frankis Group ja joka sijoittuu
Yrittäjänkadulle vastapäätä kolmea Futura-taloa. Vaasan Sähkön uusi 5 800 m2:n
toimistokiinteistö, jonne muutti myös
EPV Energian pääkonttori, valmistui
vuoden vaihteessa merenrantaan Palosaaren sillan kupeeseen. Klemettilän alueelle
puolestaan rakennettiin 2 000 m2:n toimisto- ja liikerakennus Svennan Kulma,
ja Sepänkyläntien ja Myllykadun risteykseen suunnitellaan 2 800 m2:n toimistorakennusta nimeltä Vaasan Takomo.
Palosaaren Innotalo-korttelin ensimmäiseksi vaiheeksi kaavaillaan EnergyLab-
laboratoriorakennusta, joka on tarkoitettu
moottori- ja polttoainetutkimukseen.
Kaupan laajat hankkeet nytkähtivät
eteenpäin
Keskustan eteläpuolelle moottoritien
varteen suunniteltu suuri kaupan keskittymä on askeleen lähempänä toteutumista. Ikea, Ikano ja Osuuskauppa KPO
tekivät vuoden lopulla Vaasan kaupungin kanssa aiesopimuksen Ikea-tavaratalon, kauppakeskuksen ja Prisman
suunnittelusta Risön alueelle. Liisanlehdon alueella, jossa sijaitsevat Keskon ja
Minimanin tontit, on myös suuryksikkömerkinnät vaihekaavassa. Kivihaka
laajeni entisestään, kun Tokmanni avasi
3 500 m2:n myymälän ja Gneissihovin
4 800 m2:n liikekeskukseen valmistui
tiloja muun muassa WasaGroupille ja
Würthille. Gneissihovin toinen vaihe
on suunnitteilla, ja valmistuessaan kohteesta tulee kaikkiaan 9 500 m2:n keskittymä erityisesti rakentamisen, remontoinnin ja sisustusalan toimijoille.
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Yhteistyökumppanimme:
Oy Vaasa Parks Ab – Ulla Mäki-Lohiluoma
8
Kiinteistövälitys & Rakennuspalvelu
Erkki Väkelä Oy LKV
E8
Merkittävimmät
rakennushankkeet
L tu
Lint
Lintuvuori
Isolahti
8
Palosaari
2
5
Vaskiluoto
Vask
s
E8
Metsäkallio
haka
Kivihaka
7
1
3
RAKENTEILLA
S
Sepänkylä
1 Teatterikortteli: asuntoja, katutason liiketilaa
VAASA
V
6
SUUNNITTEILLA
E8
Innotalon I vaihe, EnergyLab
Prisma, Ikea, Ikano
4 Minimanin ja Keskon kaupan suuryksiköt
5 Vanhan linja-autoaseman tontin
kehittäminen
6 Vaasan Takomo, toimistotilaa
7 Gneissihovi I I vaihe, liiketilaa
8 Lentologistiikkaterminaali
2
Kleme
K
me
met
Klemettilä
3
8
Hietalahti
Strö
rö
röm
öm
Strömberg
Park
E12
Vanha-Vaasa
4
Vanhasatama
E12
8
E8
rtt Park
Pa
Airport
3
t
Vuokratasot
3
Tuotanto/
Liiketilat Toimistotilat varastotilat
€/m2/kk
8
Kivihaka
8–13
Klemettilä/
Strömb.
6–12
6–13
Airport Park
3
E12
6–14
4–6
Palosaari
Se
uist
ikko
tu
ik
ovio
en
eud
puis
tikk
anp
ikko
katu
puis
Tiili
teht
aan
puis
tikko
hen
sho
Kell
katu
lma
ose
npu
pän
istik
ko
katu
nkatu
tu
Toimistotilat
emie
katu
Hieta
lahd
enk
atu
enti
an
sholm
tu
Liiketilat
Kirv
katu
Klam
luka
taka
€/m2/kk
atu
min
asar
Kor
Kou
Ran
Ydinkeskusta
rink
K
tikko
tu
Kor
atu
atu
Aju
ppa
atu
ikko
inka
tak
mak
han
Kau
ank
uist
tu
arm
Ra
ikko
Ase
Rau
stuv
kop
luka
Kas
uist
äkatu
uist
Kirk
tu
Kou
ika
ttor
anp
Vas
Raa
Vas
o
Pitk
H
Moo
katu
ylä
aren
nk
tasa
kop
Hie
nti
e
4–6
pä
Kirk
Kokkolantien liikenne siirtyy suurelta
osin uudelle väylälle.
Vaasan ydinkeskustaa elävöittää
asuntojen lisääntyminen, kun Teatterikortteliin rakennetaan noin 300 uutta
asuntoa, maanalaista paikoitustilaa ja
katutason liiketiloja. Entisen linja-autoaseman korttelin kehityshankkeen
toteuttajaksi puolestaan valittiin kaupungin järjestämässä valintamenettelyssä Lemminkäinen Talo Oy. Kortteliin
suunnitellaan mittavaa kokonaisuutta,
joka käsittää kauppakeskuksen, toimistoja, asuntoja sekä musiikki- ja kongressikeskuksen.
taka
Sepänkylän ohitustie on avattu, ja uusi
liittymä parantaa muun muassa Kivihaan liikennöintiä. Ohitustie mahdollistaa osaltaan Sepänkylän, Mustasaaren
kaupallisen keskustan, kehittämisen
nykyistä kaupunkimaisemmaksi. Asuinkerrostalojen rakentaminen alueelle
helpottuu, kun keskustan läpi kulkevan
7–13
Lintuvuori
Ran
Sepänkylän ohitustie helpottaa
liikennettä ja jatkokehitystä
6–12
Sepänkylä
E8
Vaasan seudun uuden logistiikka-alueen
ensimmäisenä kohteena on valmistunut
Auramaa-yhtiöiden Kaukokiito-terminaali. Suunnitteilla on myös lentologistiikkaterminaali lentokentän pohjoiskulmalle. Lentokentän läheisyydessä on
tarjolla runsaasti tonttitilaa logistiikkakeskuksen ja Laajametsän alueilla. Myös
Mustasaaressa sijaitseva Lintuvuoren
teollisuusalue laajenee noin 70 yritystontilla.
4–8
Vaskiluoto
8
Tuotanto- ja logistiikkatontteja hyvin
tarjolla
4–6
20–55
8–13
Liiketilat
9–18
Toimistotilat
8–12
Liiketilat
8–12
Toimistotilat
7–10
27
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Muut kasvukeskukset
Kasvukeskukset
KUVA: ROVANIEMI, JÄTK ÄNKYNT TIL ÄSILTA
© VASTAVALO.FI
Hämeenlinna
TEKSTI: MAT TI ALI-LÖY T T Y
Syksyllä avattu 26 000 m2:n kauppakeskus Goodman oli valmistuessaan 95prosenttisesti vuokrattu, ja ulkomaiset
ketjut täyttivät puolet tiloista. Keskustan
alueelta muuttaneiden lisäksi uuteen keskukseen tuli myös kaupungista aiemmin
puuttuneita liikkeitä, kuten Clas Ohlson.
Ruokakesko osti Sammon alueelta tontin
uudelle 1 000 m2:n kaupalle, jonka on
määrä valmistua vuonna 2015, minkä
lisäksi Kesko aikoo siirtää Käikälän
K-marketin läheiselle uudelle tontille,
koska nykytiloja ei kannata saneerata.
Sijoitusmarkkinoilla on ollut kohtuullisen aktiivista: NREP:n rahasto
osti Huhtamäeltä 52 000 m2:n logistiikkakiinteistön Käikälästä, Fiskars avasi
uudistetun tehtaansa Iittalassa ja CanPack laajentaa parhaillaan tölkkitehtaansa varastoa. Kiinteistökehitykseen
liittyviä kauppoja on tehty entisestä
Kasarmikadun poliisitalosta ja VPU:n
entisestä kiinteistöstä Aulangontien varrelta. Suunnitteilla ovat myös Visamäen
17 hehtaarin kampusalue ja entinen
28
Suomen kasarmien alue, jonne ollaan
kaavoittamassa pienkerrostaloja.
Rauhankadulle suunniteltu hotelli
saadaan poikkeusluvalla rakentaa kaavamääräyksiä korkeammaksi, ja hanke
odottaa vielä rakennuslupaa. YIT on
kaavaillut rautatieaseman viereen Keinusaareen toimistotaloa, mutta tonttikaupat VR:n kanssa eivät ole vielä toteutuneet. Mäkelän teollisuusalueelle on
suunnitteilla H2O4U Finland Oy:n
vedenpullottamo. Rautakauppakeskittymä Centran jatkosuunnittelua estävät
yhä Uudenmaan ELY-keskuksen keskeneräiset suunnitelmat 10-tien kehittämiseksi.
Kouvola
TEKSTI: MAT TI ALI-LÖY T T Y
Kouvolan keskustan Halkotorin alueen
rakentaminen on käynnistynyt, ja Lemminkäisen asuinkerrostalo valmistuu
kesäkuussa 2015. Alueen toimistotornin
lykkäännyttyä sen suunnitelmiin on
lisätty myös asuntoja.
Tervaskankaalla on 27 hehtaaria tilaa
liikerakentamiselle − lähinnä kaupungin
ja YIT:n tontteja. Toisaalta alueella on
nyt myös runsaasti tyhjentynyttä liiketilaa, kuten entiset K-Citymarketin ja
K-raudan kiinteistöt. Nykyisistä suunnitelmista lähimpänä toteutusta on YIT:n
Motor Center, mutta siitäkään ei ole
tehty rakentamispäätöstä.
Teollisuus- ja varastotilamarkkinoilla
on vilkasta. Kotimainen lannoiteyritys
Belor Agro rakensi Kullasvaaraan
10 000 m2:n terminaalin arvoltaan
2 miljoonaa euroa. UPM ja Suomen Bioetanoli ovat päässeet alustavasti sopuun
Myllykosken tehdaskiinteistöjen kaupasta. Suunniteltu 150 miljoonan euron
bioetanolitehdas toteutunee, mikäli
ministeriö myöntää anotun 45 miljoonan euron energiatuen. EU-komissio on
myös määritellyt Kouvolan solmukohdaksi Euroopan laajuisessa liikennekäytävien verkossa, mikä tuo mahdollisuuksia EU-tukien hakemiseen. Kouvola
aikookin hakea EU-rahoitusta Teholan ja
Kullasvaaran 170 hehtaarin logistiikkaalueen suunnitteluun, sillä alueen laajennus edellyttää infrastruktuurin uudistamista ja liikennejärjestelyjä.
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Lappeenranta
Lappeenrannassa keskitytään nyt keskustan kehittämiseen. Keskon vanha
liiketalo Rakuuna-korttelissa puretaan,
ja rakennusliike Varte rakentaa paikalle
9 100 m2 asuin- ja liiketiloja. Samalla
korttelin nykyinen K-Supermarket korvataan uudella marketilla. Etelä-Karjalan Osuuskauppa puolestaan rakentaa
kevään aikana keskustan Sokoksen
kiinteistöön 1 200 asiakaspaikan ravintolamaailman. IsoKristiinan laajennustyö etenee, ja tilat valmistuvat kahdessa
osassa touko- ja lokakuussa 2015. Viereisen kaupungintalon laajennukseksi
valmistuu elokuussa lähes 5 000 kem2:n
liike- ja toimistorakennus pysäköintihalleineen. Lemminkäinen rakentaa
Etelä-Karjalan osuuspankille pääkonttorin Tapanaisen talon tontille City-kortteliin. Lokakuussa 2016 valmistuva yli
15 miljoonan euron hanke vauhdittanee
myös uuden 150-paikkaisen pysäköintitalon suunnittelua.
Ikean suunnitelmat Mustolassa ovat
yhä auki, mutta liiketilojen rakentaminen Ikean tontin viereen kiinnostaa silti
esimerkiksi Etelä-Karjalan Osuuskauppaa ja J.Kärkkäinen Oy:tä. Kärkkäisen
suunnitelmissa on 30 000 m2:n tavaratalo ja 25 000 m2:n liikekeskus, johon
tulisi muun muassa päivittäistavarakauppa. Rakentamisen aloittamiseen voi
kaavoituksen ja infrastruktuurin takia
kulua vielä 3–5 vuotta.
joka on käynnistänyt kaavoituksen tavoitteenaan saada tontille sadan kerrostalohuoneiston asuntokaava.
Liiketilojen markkinat ovat murroksessa, sillä Satakunnan alueen suurin
kauppakeskus Puuvilla avattiin lokakuussa 2014. Uudessa kauppakeskuksessa on yli 60 liikettä, ja sen pinta-ala on
42 000 m2, mikä tuo haasteita nykyisille
liikealueille ydinkeskustassa ja Mikkolassa. Näiltä alueilta onkin lähtenyt
muutamia liikkeitä uuteen kauppakeskukseen, mutta pääasiassa Puuvillaan
on sijoittunut Porin alueella uusia toimijoita. Myös keskustan liiketiloja on
kehitetty: Sokoksen liiketiloissa tehtiin
peruskorjaus ja laajennus, ja Citycon
uudisti kauppakeskus Isokarhua.
Uuttakin liiketilaa on rakenteilla, esimerkiksi rengasliike Euromaster rakentaa
nykyisten tilojen viereen uutta noin
2 700 m2:n liikerakennusta, joka valmistuu syksyllä 2015. Lemminkäinen puolestaan rakentaa Aittaluotoon uutta Juhannuslehdon yrityspuistoa, johon on tulossa
toimisto-, liike-, tuotanto- ja logistiikkatiloja. Yrityspuiston ensimmäisenä vaiheen
rakennetaan Gigantille uutta 3 500 m2:n
myymälärakennusta, jonka on tarkoitus
valmistua vuoden 2015 aikana.
Kaasuyhtiö Gasumin tytäryhtiö Skangass rakentaa Tahkoluotoon 30 000 m3:n
LNG-tuontiterminaalia nesteytettyä maakaasua varten, ja syksyllä 2016 valmistuvan hankkeen kokonaisinvestointi on
85 miljoonaa euroa.
Pori
Rovaniemi
TEKSTI: MARI ROUVALI
TEKSTI: AIMO T Y YBÄKINOJA
Ammattikorkeakoulun kampuksen rakentaminen Cityconin omistamalle tontille
Asema-aukiolle alkoi joulukuussa. Uusien
ja peruskorjattavien tilojen laajuus on
kokonaisuudessaan 23 000 m2, ja keväällä
2017 valmistuvan hankkeen kokonaisinvestointi on 40 miljoonaa euroa. Osana
kampus-hanketta käynnistyy myös laajempi oppilaitostilojen uudelleenjärjestely.
Toinen keskustan merkittävä kehityshanke on Karhukortteli, josta Osuuskunta Satamaito on myymässä 5 500 m2:n
meijerikiinteistöään ja siirtämässä toimintansa Ulvilaan. Ostajaksi on tulossa korttelin merkittävä omistaja MVR-Yhtymä,
Rakentaminen Rovaniemellä on viime
vuosina keskittynyt asuinrakentamiseen, eikä merkittäviä liike- ja toimistokohteita ole toteutettu. Tämä on näkynyt
esimerkiksi rautakaupan tilojen supistumisena. Merkittäviä toimitilakauppojakaan ei ole tehty viime vuosina, joten
markkinatilanne on varsin rauhallinen.
Matkailu- ja palvelusektori on merkittävä elinkeino, ja useita matkailua palvelevia hankkeita on ollut jo pitkään
vireillä, mutta pitkittynyt taantuma on
lykännyt hankkeiden toteuttamista.
Myös suunnitteilla olevat Eteläkeskuksen liikekiinteistön laajennus ja Prisman
TEKSTI: MAT TI ALI-LÖY T T Y
laajennus ovat siirtyneet tulevaisuuteen.
Skanskan ja Arinan luovuttua Valionrannan kehittämishankkeesta kaupunki
järjesti alueen maankäytöstä ja rakentamisesta ideakilpailun. Voittanut ehdotus
perustuu tehokkaasti rakennettuihin
asuinkerrostalokortteleihin ja yli 450
huoneen hotelliin, joka rakennettaisiin
Jätkänkynttilän sillan pohjoispuolelle.
Seinäjoki
TEKSTI: R AINO PESU
Kauppakeskusten omistus on vahvasti
keskittynyt kahden paikallisen kiinteistösijoittajan omistamalle City Kauppapaikat Oy:lle. Syksyllä yhtiö osti rautatieasemaa vastapäätä sijaitsevan 6 500 m2:n
Mega-keskuksen, jossa päävuokralaisina
ovat Halonen ja Pukumies. Jo ennestään
yhtiön omistuksessa ovat Torikeskus,
Citypiha, Lehtinen ja osuus kauppakeskus Epstorista.
Keskusta-alueen kehittäminen on
kaupungin tärkeimpiä tavoitteita, ja
tarkoituksena on lisätä asukasmäärää ja
kaupallista vetovoimaa täydennysrakentamisella. Suunnitteilla on myös Keskustorin maanalainen pysäköintilaitos.
Syksyllä 2016 valmistuvan itäisen
ohitustien ansiosta raskas liikenne siirtyy pois keskustasta ja uuden väylän
ympäristöön syntyy kiinnostavia kehityskohteita. Roveksen alueen maanostokiistaa koskevat valitukset kumottiin
KHO:ssa syksyllä, joten kaupunki pääsee
kaavoittamaan maita logistiikan, teollisuuden ja kaupan käyttöön.
Kauppa-Joupin aluetta koskenut
aiesopimus Ikean kanssa on rauennut,
mutta yhteydenpito jatkuu ja kaupunki
aikoo tarjota uutta kauppapaikkaa valtateiden 18 ja 19 risteysalueelta. YIT ja
Kesko kaavailevat Jouppiin edelleen
mittavaa Lakeuden Ankkuri -kauppakeskusta, jonne sijoittuisi Citymarket,
erikoiskauppaa, ravintoloita ja erilaisia
vapaa-ajan palveluita. Itikanmäen vanhalle tehdasalueelle rakennetaan jo
asuinkerrostaloja, lisäksi alueelle kaavaillaan toimistoja: esillä on ollut esimerkiksi 9 000 m2:n Ruokaprovinssitoimitalo, joka kokoaisi elintarvikealan
osaajia saman katon alle.
29
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Markkinatietoa alueittain
Toimitilamarkkinat kaupungeittain Q4 2014
Tilatyyppi
Vajaakäyttöasteet ja vapaan tilan määrä pääkaupunkiseudulla
2)
Vajaakäyttöaste,%
1)
Tuottovaatimus,%
Vuokra
€/m2/kk
163 090
4,8
-
-
1 083 162
12,5
kts. sivu 11
kts. sivu 11
532 703
6,9
-
-
1 778 955
9,0
Vapaat
tilat, m2
PÄÄKAUPUNKISEUTU
Liiketilat
Toimistotilat
Teoll. ja varastot
Yhteensä
41 020
4,1
6,75–8,0
Toimistotilat
91 780
10,7
6,75–8,0
14–18
Teoll. ja varastot
79 380
3,8
8,0–10,0
5,5–7,0
212 180
5,4
Yhteensä
Vapaat tilat (m2)
Q4 14
Q2 14
HELSINKI
TAMPERE
Liiketilat
Vajaakäyttöaste (%)
Q4 14
Q2 14
45–85
Liiketilat
4,3
3,5
78 000
1,7
2,1
9 000
12 000
9,6
9,5
595 000
585 000
Laaja Keskusta
6,4
6,9
115 000
124 000
Teoll. ja varastot
6,0
6,1
209 000
215 000
Laaja keskusta
Toimistotilat
ESPOO
Liiketilat
Toimistotilat
Teoll. ja varastot
TURKU
64 000
3,7
2,6
29 000
21 000
20,9
20,1
334 000
323 000
6,8
6,4
89 000
83 000
VANTAA
Liiketilat
58 830
6,5
6,75–8,0
40–80
Liiketilat
6,7
6,6
56 000
54 000
Toimistotilat
76 230
9,7
7,25–8,25
13–16
Toimistotilat
17,1
16,0
154 000
143 000
9,0–11,0
5–7
Teoll. ja varastot
8,2
8,4
235 000
232 000
Teoll. ja varastot
113 730
5,2
Yhteensä
248 790
6,4
Liiketilat
22 210
3,3
Toimistotilat
76 390
Teoll. ja varastot
42 310
140 910
5,5
Liiketilat
35 470
Toimistotilat
33 230
Teoll. ja varastot
PKS YHTEENSÄ
OULU
Liiketilat
7,25–8,25
40,0–85,0
Toimistotilat
12,8
7,50–8,50
12,0–15,0
Teoll. ja varastot
3,2
9,50–11,00
6,0–7,0
3,7
8,25–9,0
23–58
9,5
8,5–10,0
12–19
40 630
2,6
11,25–13,25
5–7
109 330
4,8
Liiketilat
33 030
4,8
7,5–8,5
25,0–55,0
Toimistotilat
21 410
8,7
8,0–9,0
12,0–15,0
Teoll. ja varastot
70 580
4,5
10,0–11,0
4,5–5,5
125 020
5,0
Yhteensä
JYVÄSKYLÄ
Yhteensä
LAHTI
Yhteensä
VAASA
Liiketilat
4 270
0,9
7,5–8,5
25,0–55,0
Toimistotilat
20 390
7,8
8,0–9,0
10,0–13,0
Teoll. ja varastot
28 940
4,2
9,5–11,0
5,0–6,0
Yhteensä
53 600
3,8
1) Vuokrat ovat bruttovuokria. Vuokratasojen ja tuottovaatimusten osalta
käytetty seuraavia kriteerejä:
Liiketilat: Katutason liiketila ydinkeskustassa, tunnettu kansallinen tai kansainvälinen vuokralainen, 5–7 vuoden markkinavuokratasoinen sopimus, alkutuotto,
jossa ei huomioida peruskorjauksia. Toimistotilat: Ydinkeskustan moderni
(ei uudiskohde) tai saneerattu tila, jolla myös hyvät jatkomarkkinat, vakaat
päävuokralaiset, joilla 5–7 vuoden sopimukset, alkutuotto, jossa ei huomioida
peruskorjauksia. Varasto & tuotantotilat: Tavanomainen hyvä teollisuusalueen
sijainti, uudehko keskisuuri rakennus, jossa ei lähiaikoina suurempia peruskorjaustarpeita, yksi käyttäjä, vakaa yritys vuokralaisena, 5–7 vuoden sopimus,
alkutuotto, jossa ei huomioida peruskorjauksia.
2) Rakennuskannan päivitys perustuu Tilastokeskuksen, YTV:n, kaupunkien ja
Catellan tuottamaan tietoon.
Kasvukeskuksissa prime-kohteet voivat sijaita myös ydinkeskustan ulkopuolella.
30
4,8
4,0
163 000
138 000
12,5
12,1
1 083 000
1 051 000
6,9
6,9
533 000
530 000
MARKKINAK ATSAUS SUOMI | KEVÄT 2015
Yhteystiedot
ERKKI HAKALA
TOIMITUSJOHTAJA
+358 (0)50 3625 768
[email protected]
ARJA LEHTONEN
JOHTAJA
ARVIOINTI/KONSULTOINTI
+358 (0)500 763 427
[email protected]
PETTERI HEIKKINEN
JOHTAJA
VUOKRAUS
+358 (0)40 7301 669
[email protected]
JUHANI LEHTINEN
JOHTAJA
KASVUKESKUKSET
+358 (0)50 2073
[email protected]
Transaktiot ja
Capital Markets
Arviointi ja konsultointi
Vuokraus
Myynti ja vuokraus
HELSINKI
HELSINKI
TAMPERE
ERKKI HAKALA
TOIMITUSJOHTAJA
+358 (0)50 3625 768
ARJA LEHTONEN
JOHTAJA
+358 (0)500 763 427
PETTERI HEIKKINEN
JOHTAJA
+358 (0)40 7301 669
KARI MYLLÄRI
MYYNTIPÄÄLLIKKÖ
+358 (0)500 637 951
JORMA JANHONEN
SENIOR ADVISOR
+358 (0)500 443 790
PERTTI RAITIO
ARVIOINTIASIANTUNTIJA
+358 (0)500 546 105
MARIKA VÄLIAHO
ADVISOR
+358 (0)50 5471 290
PERTTI MIETTINEN
MYYNTIPÄÄLLIKKÖ
+358 (0)400 624 801
MARKUS JUVALA
SENIOR ADVISOR
+358 (0)50 3737 540
RISTO VAINIONPÄÄ
ARVIOINTIASIANTUNTIJA
+358 (0)500 763 437
KRISTINA KNAPE-RYTKÖNEN
ADVISOR
+358 (0)50 3058 324
SAMI SARASTE
TOIMITILA-ASIANTUNTIJA
+358 (0)50 3014 455
NIKO KVARNSTRÖM
SENIOR ADVISOR
+358 (0)50 3574 804
TEEMU HALL
ARVIOINTIASIANTUNTIJA
+358 (0)50 5982 300
TUOMAS AHONEN
ASSOCIATE
+358 (0)50 3035 009
VILLE VAARALA
ARVIOINTIASIANTUNTIJA
+358 (0)40 5690 699
JANNE SIVONEN
JUNIOR ANALYST
+358 (0)40 825 6446
ELLA SPERLING
NUOREMPI ANALYYTIKKO
+358 (0)50 343 7795
JOHAN ERICSSON
+46 (0)70 544 00 00
[email protected]
CAMILLA MAIKOLA
NUOREMPI ANALYYTIKKO
+358 (0)50 453 5181
Nordic Fixed Income
ANNA RINGBY
HEAD OF NORDIC FIXED INCOME
+46 72 726 16 72
[email protected]
FREDRIK EDNER
SENIOR DIRECTOR,
DCM ORIGINATION
+46 72 700 13 93
[email protected]
TURKU
TURKU
SAMI MATARA
MYYNTIPÄÄLLIKKÖ/
ARVIOINTIASIANTUNTIJA
+358 (0)500 408 667
MARI ROUVALI
ARVIOINTIASIANTUNTIJA
+358 (0)50 9116 110
OULU
SINI VEDENOJA
NUOREMPI ANALYYTIKKO
+358 (0)50 346 4466
AIMO TYYBÄKINOJA
ARVIOINTIASIANTUNTIJA
+358 (0)50 5126 451
TAMPERE
LAHTI
RAINO PESU
ARVIOINTIASIANTUNTIJA
+358 (0)50 5979 412
MATTI ALI-LÖYTTY
ARVIOINTIASIANTUNTIJA
+358 (0)50 5720 258
SAMI SARASTE
TOIMITILA-ASIANTUNTIJA
+358 (0)50 3014 455
JYVÄSKYLÄ/INFONIA
KARI MUSTONEN
ARVIOINTIASIANTUNTIJA
+358 (0)44 0646 602
SAMI MATARA
MYYNTIPÄÄLLIKKÖ/
ARVIOINTIASIANTUNTIJA
+358 (0)500 408 667
RIKU LEHTIMÄKI
MYYNTIPÄÄLLIKKÖ
+358 (0)50 3706 530
OULU
PEKKA LAURILA-HARJU
MYYNTIPÄÄLLIKÖ
+358 (0)50 5841 303
TERTTU VARPU
MYYNTISIHTEERI
+358 (0)50 5576 120
LAHTI
MIKKO KANTOSAARI
MYYNTIPÄÄLLIKKÖ
+358 (0)50 4434 055
SIIRI EEROLA
TEKNINEN AVUSTAJA
+358 (0)500 492 011
JYVÄSKYLÄ / INFONIA
ANTTI MALINEN
MYYNTIPÄÄLLIKKÖ
+358 (0)50 561 7006
JUKKA KOIVISTOINEN
MYYNTIPÄÄLLIKKÖ
+358 (0)40 7467 964
SÄHKÖPOSTIT:
[email protected]
MIKKO HIRVI
MYYNTIPÄÄLLIKKÖ
+358 (0)40 7579 731
31
Dealability
KOONNUT: ELLA SPERLING/ CATELLA PROPERTY OY LAYOUT: MAINOSTOIMISTO TASKU OY, CATELLA PROPERTY OY PAINO: LÖNNBERG PAINOT OY
®
PÄÄKONTTORI
MUUT TOIMISTOT SUOMESSA
Catella Property Oy
Jyväskylä Kauppakatu 18 C 24 | 40100 Jyväskylä
Aleksanterinkatu 15 B, 8. krs | 00100 Helsinki
Oulu
Kirkkokatu 6, 5. krs | 90100 Oulu
Puh. 010 5220 100 | [email protected]
Lahti
Aleksanterinkatu 17 A | 15110 Lahti
catella.fi
Tampere Tulli Business Park | Åkerlundinkatu 11 A | 33100 Tampere
Turku
Kauppiaskatu 11 C | 20100 Turku