Catellan markkinakatsaus syksy 2015
Markkinakatsaus | Syksy 2015 Suomi MARKKINAK ATSAUS SUOMI | SYKSY 2015 Sisältö JOHDANTO 2 3 4 Catella lyhyesti Pääkirjoitus Investointimarkkina TOIMITILAMARKKINAT 7 10 12 14 Pääkaupunkiseutu Seinäjoki kasvaa Kasvukeskukset Markkinatietoa alueittain MUUTA 15 16 Yhteystiedot Referenssit Catella lyhyesti Catella konserni toimii taloudellisena neuvonantajana ja varainhoitajana erikoistuen kiinteistö-, korko- ja pääomamarkkinoihin. Catellalla on johtava asema kiinteistösektorilla ja vahva paikallinen edustus Euroopassa. Catellan kiinteistösektorin neuvonantopalvelut Euroopassa kattavat kolme toimialaa; myynti- ja ostoneuvonanto, pääomajärjestelyt sekä tutkimus ja arviointi. Catella on johtava neuvonantaja Suomen kiinteistömarkkinoilla. Palveluitamme Suomessa ovat kiinteistötransaktiot, vuokraus, rahoitusjärjestelyt sekä arviointi- ja konsultointipalvelut. Palveluksessamme on 37 henkilöä kuudessa toimistossa. Arviointi- ja konsultointipalvelut Yksittäisten kiinteistöjen arviointi Portfolioiden arviointi ja analysointi Toimitiloihin liittyvät strategiset ja taloudelliset selvitykset Markkinavuokra-analyysit Markkina-alueanalyysit Arviointiasiantuntijamme ovat keskuskauppakamarin hyväksymiä Capital Markets -palvelut Rahoitusneuvonanto Oman pääoman hankinta Julkiset pääomamarkkinajärjestelyt Pääomarakenteen uudelleenjärjestelyt Transaktiopalvelut Arviointiyksikön palveluvalikoimaan kuuluvat myös RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) -arviointistandardin mukaiset arvioinnit. SUOMI, 1. SIJA Yksittäisten kohteiden ja portfolioiden myynti Myynti- ja takaisinvuokrausjärjestelyt Ostoneuvonanto Kiinteistökehitysprojektien neuvonanto Vuokrauspalvelut Toimitilavuokraus Vuokrausneuvonanto ja tilavertailu Projektivuokraus ja kampanjointi Vuokralaisedustus RU O TSI S UOMI N O RJA Kiinteistöalan toimijat äänestivät finanssialan lehden Euromoneyn kyselyssä Catellan neuvonantopalvelut Suomen parhaiksi. VI R O LATVI A TAN SKA Catellan markkinakatsaus on kaksi kertaa vuodessa ilmestyvä julkaisu, joka kokoaa tiedot Suomen kiinteistömarkkinoiden tilasta ja kehityksestä. Markkinakatsaus on saatavilla suomeksi ja englanniksi PDF-muodossa Catellan internet-sivulta osoitteesta www.catella.fi. LI ETTUA ISO - B RITAN N IA SAKSA Kansikuva: Kauppakeskus AINOA. LähiTapiola/ havainnekuva: Arkkitehtitoimisto SARC Oy. L U X EM B U RG RAN SKA ESPAN JA 2 MARKKINAK ATSAUS SUOMI | SYKSY 2015 Kiinteistösijoitusympäristö loistava, vaikka talous rämpii Suomessa on meneillään jo neljäs taantumavuosi bkt-kasvulla mitattuna, vaikka Ruotsin ja Saksan kasvu on ollut samaan aikaan vakaata. Kiinteistösijoitusmarkkinan volyymi on kuitenkin noussut ennätysvauhtia poikkeuksellisen suuren pääomatulvan siivittämänä. Elokuun loppuun mennessä Suomen transaktiovolyymi oli jo yli 3 miljardia euroa, kun finanssikriisin jälkeen koko vuoden volyymi on ollut 2 miljardin euron tuntumassa. Volyymin kasvu alkoi jo viime vuonna, jolloin päästiin 4,3 miljardiin euroon. Samaan aikaan Helsingin toimistojen prime-tuottovaatimus on laskenut viime vuoden alusta 0,7 prosenttiyksikköä, mikä tarkoittaa vastaavan prime-kiinteistön hinnannousuna lähes 13 prosenttia. Kysyntä kohdistuu pääosin parhaisiin ja suuriin kohteisiin, suuriin salkkuihin ja vakaan vuokralaiskannan kohteisiin, eli suuren volyymin core-kiinteistöihin. Nämä kiinteistöt ovat myös rahastojen sijoitusfokuksessa. Rahastoilla on Suomessa tällä hetkellä niin merkittävä asema ostajina, että ilman niitä laajaa ostajapotentiaalia olisi vaikea löytää. Elvyttävän rahapolitiikan aiheuttama pääoma-aalto ohjautuukin markkinoille erityisesti rahastojen kautta. Myös listatut kiinteistösijoitusyhtiöt saavat nyt edullisin ehdoin rahoitusta ja omaa pääomaa. Citycon keräsikin keväällä 600 miljoonaa euroa annissa, joka ylimerkittiin. Ovatko sijoittajat siirtyneet jo B-kohteisiin? Vaikka Suomi saa nauttia yhteisen valuutta-alueen elvyttävästä rahapolitiikasta, alhaisista koroista ja suuresta pääoman määrästä, markkinatilanteemme poikkeaa muista. Heikko talous aiheuttaa meillä suuria ongelmia vuokramarkkinaan, esimerkiksi pääkaupunkiseudun tyhjien toimistotilojen määrä nousi alkuvuonna uuteen ennätykseen, lähelle 1,2 miljoonaa neliötä. Onko suuri transaktiovolyymi sitten siirtänyt kysyntää A-kohteista jo B-koh- Pääkirjoitus teisiin? Kyllä on, tietyllä tapaa. Puhutaan osuvasti ABBA-ilmiöstä: kysyntä kohdistuu nyt A-alueiden B-kohteisiin ja B-alueiden A-kohteisiin. Tällöin Balueilla korostuu pitkä vuokrasopimus. Yleensä transaktiovolyymin kasvaessa ja tuottovaatimusten laskiessa eri osamarkkinoiden tuottovaatimuskäyrät alkavat lähentyä toisiaan, eli sijoittaja pienentää markkinoiden välistä riskilisää. Nyt näin ei ole tapahtunut, sillä vuokrausmarkkinan näkymät aiheuttavat huolta. Voi käydä jopa päinvastoin: heikoimmille kohteille ei ole ollenkaan ostokysyntää. Core-kiinteistöt toimivat sijoittajien turvasatamana Sijoittajia kiinnostaa nyt erityisesti korkojen tuleva kehitys. Yleensä korkojen nousu johtaa myös tuottovaatimusten nousuun ja kiinteistöhintojen laskuun. Nähtävissä on jo merkkejä, että ennätyskeveä rahapolitiikka johtaa talouden vahvistumiseen, mistä seuraisi korkojen asteittainen nousu. Näkemyksemme mukaan tuottovaatimukset core-kohteissa jatkavat kuitenkin laskuaan seuraavien 12 kuukauden ajan. Perustelemme tätä teorian vastaista tilannetta sillä, että poliittinen ja taloudellinen epävarmuus Euroopassa jatkuu vielä pitkään, mikä korostaa core-kiinteistöjen merkitystä turvasatamana. Sijoittajat suosivat pieniriskisiä sijoituksia ja hyväksyvät tässä tilanteessa alhaisemman tuoton ja mahdollisesti nousevan rahoituskustannuksen. Sijoitusmarkkina toimii lisäksi jälkisyklisesti, mikä hidastaa korkokehityksen vaikutusta tuottovaatimuksiin. Suomen kannalta tuottovaatimusennusteeseen liittyy sekä uhka että mahdollisuus. Jos taloutemme kääntyy jälleen kasvuun, nousupotentiaali on meillä suurempi pitkän taantuman vuoksi. Toisaalta Suomi on vaarassa jäädä nousevien korkojen loukkuun, jos euroalueen korot nousevat ennen kuin saamme talouden kasvu-uralle. ERKKI HAKALA TOIMITUSJOHTAJA +358 (0)50 3625 768 [email protected] Sijoittajat suosivat pieniriskisiä sijoituksia ja hyväksyvät tässä tilanteessa alhaisemman tuoton Catellan sijoittajille ja pankeille tekemän tuoreen CREDI-kyselyn mukaan kiinteistörahoitus Suomessa on keventynyt kevään aikana, ja sen odotetaan kevenevän edelleen. Näin ollen sijoittajat ja pankit eivät kuitenkaan ennakoi korkojen nopeaa nousua. Ennustamme transaktiovolyymin nousevan tänä vuonna jälleen 4–5 miljardin euron tasolle, mikä olisi kaikkien aikojen kolmanneksi korkein volyymi. Sijoittajat ovat kuitenkin erittäin kriittisiä ja pääosa kysynnästä kohdistuu parhaisiin kohteisiin, joista syntyy kerralla suuri volyymi. 3 MARKKINAK ATSAUS SUOMI | SYKSY 2015 Investointimarkkina TEKSTI: MARKUS JUVAL A Alkuvuoden transaktiovolyymi 2,6 miljardiin euroon Paljon suuria kauppoja ja portfoliokauppoja Investointimarkkinan hyvä vire jatkui, ja ensimmäisen vuosipuoliskon transaktiovolyymi oli 2,6 miljardia euroa. Etenkin toinen kvartaali oli erittäin vahva, sillä volyymi nousi yli 2 miljardin euron. Finanssikriisin jälkeisinä aikoina saman, noin 2 miljardin euron tason, saavuttamiseen kului koko vuosi. Transaktiovolyymin piristymisen taustalla on globaali ilmiö, jossa matalat korot ja lisääntynyt pääoma ovat tehneet kiinteistöistä erittäin houkuttelevan sijoitusluokan. Kauppojen keskikoko on kasvanut, ja erityisesti kokonaisvolyymiä on nostanut suurten yksittäisten kauppojen ja portfolioiden lisääntynyt osuus. Alkuvuonna onkin toteutunut useita yli 100 miljoonan euron kauppoja, ja 10 suurinta kauppaa muodostavat lähes 70 prosenttia koko transaktiovolyymistä. Vuoden tähän mennessä suurin kauppa on Keskon, ruotsalaisen eläkeyhtiö AMF:n ja Ilmarisen perustaman yhteisyrityksen Ankkurikadun Kiinteistöt Oy:n tekemä 652 miljoonan euron kauppa. Kaupassa Transaktiovolyymi Suomessa 2004–Q2 2015 mrd € 6,0 6 5,5 5 4,3 4 3,7 3,2 2,7 3 2 1,6 1,8 1,7 2,6 2,3 2,0 1 0 47% 37% 53% 65% 46% 16% 33% 28% 23% 30% 36% 37% 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Q2/15 Kotimainen Ulkomainen Transaktiovolyymi vuosineljänneksittäin 2011–Q2 2015 milj. € 2500 2000 1500 1000 500 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2011 Kotimainen 4 Q3 2012 Ulkomainen Q4 Q1 Q2 Q3 2013 Q4 Q1 Q2 Q3 2014 Q4 Q1 Q2 2015 Ankkurikadun Kiinteistöt hankki 36 kauppapaikkaa ja viisi kauppakeskusta pääosin Suomesta, mutta myös Ruotsista. Kokonaisuuteen kuuluvat muun muassa kauppakeskukset Merituuli Espoossa, Karisma Lahdessa ja Veturi Kouvolassa. Myös alkuvuoden toiseksi suurimpaan transaktioon liittyy uuden yhteisyrityksen perustaminen. Ilmarinen myi 15 pääkaupunkiseudulla sijaitsevaa kiinteistöä yli 400 miljoonalla eurolla AMF:n ja Ilmarisen yhteisesti omistamalle yhtiölle. Myytyyn salkkuun kuuluivat muun muassa Ympyrätalo Helsingin Hakaniemessä sekä Finnairin ja Nokian pääkonttoritoimintoja sisältävät kiinteistöt Vantaalta ja Espoosta. Ilmarinen oli myyjänä myös kaupassa, jossa OP-ryhmään kuuluva erikoissijoitusrahasto osti 15 paikkakunnalta 1 200 asuntoa – kyseessä on yksi 2000-luvun suurimmista asuntoportfoliokaupoista. Valtavasti uutta pääomaa on virrannut kiinteistösijoitusrahastoihin, mikä näkyy rahastojen tekemien kauppojen määrän kasvuna. Kaupankäyntiä piristää se, että markkinoilla on varsin erilaisia kiinteistörahastoja. Joukossa on esimerkiksi kansainvälisiä rahastoja, jotka sijoittavat pääosin toimistokiinteistöihin, ja toisaalta kotimaisia asunto- tai hoivakohteisiin sijoittavia kiinteistörahastoja, joita myös piensijoittajat suosivat. Markkinoilla on pitkään ollut trendinä, että ulkomaiset sijoittajat kasvattavat salkkujaan Suomessa. Ulkomaisten osuus transaktiovolyymistä oli alkuvuonna 37 prosenttia. Finanssikriisin jälkeisinä vuosina kauppaa käytiin pääosin yksittäisistä kiinteistöistä. Kysynnän lisääntyessä kaupaksi alkoivat käydä samankaltaisista kohteista muodostetut portfoliot. Viime vuoden lopulta lähtien on toteutunut jo portfoliokauppoja, joissa kohteet ovat useassa maassa. Esimerkiksi Union MARKKINAK ATSAUS SUOMI | SYKSY 2015 Investment on myynyt miljardilla eurolla toimistokokonaisuuden, jonka 17 kiinteistöä sijaitsevat Suomessa ja viidessä muussa Länsi-Euroopan maassa. Portfoliokauppojen osuus volyymistä nousikin alkuvuonna lähes 70 prosenttiin. Kova kysyntä laskee tuottovaatimuksia pääkaupunkiseudulla Kansainvälinen kysyntä ja kilpailu hyvistä sijoituskohteista on laskenut prime-tuottovaatimuksia pääkaupunkiseudulla. Helsingin ydinkeskustan prime-toimistojen tuottovaatimus on enää 4,8 prosenttia, ja lasku on jatkunut myös muilla keskeisillä toimistoalueilla. Prime-liikekiinteistöjen tuottovaatimus on 5,0 prosenttia ja prime-logistiikan 7,1 prosenttia. Suurin liiketilakysyntä kohdistuu päivittäistavarakaupan kiinteistöihin, ja logistiikkakohteissa houkuttavat alalle tyypilliset pitkät vuokrasopimukset. Kasvukeskusten sijoitusmarkkinat ovat olleet pääosin paikallisten toimijoiden, portfolio-ostajien sekä kotimaisten asunto- ja hoivarahastojen varassa – niihin ei ole kohdistunut kansanvälistä kysyntäpiikkiä. Suurten kasvukeskusten toimistokiinteistöjen prime-tuottovaati- mukset ovat pysyneet ennallaan vaihdellen 7,0 ja 8,25 prosentin välillä. Parhaiden kohteiden hinnoissa yhä nousupotentiaalia Korkoympäristön muutoksesta näkyy jo merkkejä, esimerkiksi Saksan 10-vuotisen lainan korko nousi kesällä 0,05 prosentista hetkellisesti 1 prosenttiin. Mikäli rahapolitiikka alkaa tuottaa tulosta ja Euroopan talous vakautuu vuoden lopulla, korot alkavat nousta maltillisesti. Yleensä korkotason noustessa pääoman määrä markkinoilla vähenee ja kiinteistöjen hinnat Portfoliotransaktioita Suomessa 2015 Rakennus / Kohde Sijainti Myyjä (kotimainen/ulkomainen) Ostaja (kotimainen/ulkomainen) Aika Koko m2 Hinta (M€) 500 asuntoa Useita Quorum Asuntoturva I ja Asuntoturva Ovi Asuntosalkku Suomi Q1 500 as. n.a. Asunto 3 kerrostaloa PKS, Turku YIT LähiTapiola Asuntosijoitus Suomi Q1 155 as. ~30,0 Asunto 5 liiketilakohdetta Useita Ilmarinen Redito (Trophi Fastighets) Q2 20 000 n.a. 3 postikeskusta, varasto ja rahtiterminaali Useita Posti Group Ness, Risan & Partners Q2 ~130 000 120,0 28 asuinkiinteistöä Useita Ilmarinen OP-Vuokratuotto Q2 1200 as. n.a. 36 kauppapaikkaa ja 5 kauppakeskusta * Useita Kesko, Keskon Eläkekassa ja Kruunuvuoren Satama Ankkurikadun Kiinteistöt (Ilmarinen, Kesko ja AMF Pensionsförsäkring) Q2 n.a. 652,0* 15 toimistokiinteistöä PKS Ilmarinen Ilmarinen ja AMF Pensionsförsäkring Q2 n.a. yli 400,0 3 kauppakeskusta Useita European Retail Holding Nordic Real Estate Partnersin hallinnoima rahasto Q3 n.a. ~ 24,0 Tilatyyppi Liike Teoll./ varasto Asunto Liike Toimisto Liike Transaktioita pääkaupunkiseudulla 2015 Rakennus / Kohde Sijainti Myyjä (kotimainen/ulkomainen) Ostaja (kotimainen/ulkomainen) Niittykummun metrokeskus Espoo SRV OP-Vuokratuotto Aika Q1 Koko m2 Hinta (M€) 5 400 n.a. Tilatyyppi Alvar Aallon katu 5 Helsinki Etera UniImmo (Union Investment) Q1 10 900 93,3 Lauttasaaren kauppakeskus Helsinki YIT Aberdeen European Balanced Property Fund Q2 n.a. yli 40,0 Pääkonttori Vantaa American International Group Inc. Sagax Q2 5 200 ~11,0 Pääkonttori Espoo Ilmarinen Lidl Suomi Q2 10 000 n.a. Toimisto Elimäenkatu 23–27 Helsinki Sveafastigheter Fund III ja HGR Property Partners Deka Immobilienin hallinnoima rahasto Q2 n.a. 43,4 Toimisto Antinkatu 1 & Bulevardi 21 Helsinki Senaatti-kiinteistöt Genesta Nordic Real Estate II Q2 21 300 36,3 Toimisto Sola Business Valley Espoo Veritas Eläkevakuutus RREEF-Investment Q3 ~17 000 ~70,0 Toimisto Liike Toimisto Liike Teoll. / varasto Transaktioita muissa kaupungeissa 2015 Rakennus / Kohde Sijainti Myyjä (kotimainen/ulkomainen) Ostaja (kotimainen/ulkomainen) BW Tower-toimistokiinteistö Lahti YIT Vakuutusyhtiö Fennia, Aktia Henkivakuutus ja Metallityöväen liitto Q1 7 700 22,0 Toimisto Satakunnan ammattikorkeakoulun Pori kampuskiinteistö Citycon Hemsö Fastighets Q2 n.a. 57,0 Muu Aleksanterinkatu 24 Lahti Aberdeen Real Estate Fund Finland Fennica Toimitilat I Q2 7 300 n.a. Toimisto Katsastusmiehentie 6 Hämeenlinna Nordic Retail II (Nordic Real Estate Partners) EQ Liikekiinteistöt Q2 30 000 48,0 Tampellan vanha pellavatehdas Tampere Sandvikin eläkesäätiö Q2 16 000 n.a. OP-ryhmä Aika Koko m2 Hinta (M€) Tilatyyppi Liike Toimisto *osa Ruotsissa 5 MARKKINAK ATSAUS SUOMI | SYKSY 2015 laskevat tuottovaatimusten noustessa. Nyt pääomaa on kuitenkin runsaasti ja ensiluokkaisiin kiinteistöihin kohdistuu suuri kysyntä, joten ennustamme korkojen nousun siirtyvän hintoihin viiveellä. Lyhyellä aikavälillä uskomme hintojen pikemminkin nousevan hyvissä kohteissa ja transaktiomarkkinan pysyvän aktiivisena. Suomen heikko talouskehitys näkyy selvästi vuokrissa ja vuokrausasteissa. Kiinteistörahoitus keventynyt parin vuoden ajan Catellan CREDI-kyselyn mukaan kiinteistörahoitus keveni entisestään vuoden alkupuoliskolla, ja etenkin rahoituksen Prime tuottovaateet pääkaupunkiseudulla Q2 2015 9 Toimistotilojen tuottovaatimustaso pääkaupunkiseudulla Q2 2015 % 9 8 % 8 7,10 % 7 6 5,00 % 4,80 % 5 4 saatavuus ja marginaalit kehittyivät lainanottajan näkökulmasta suotuisasti. Kiinteistörahoituksen positiivinen kehitys on jatkunut yhtäjaksoisesti jo kaksi vuotta. Marginaalien samanaikainen lasku edesauttaa kiinteistörahoituksen kustannusten säilymistä kohtuullisella tasolla, vaikka korot lähtisivätkin nousuun. Kiinteistörahoituksen ennustetaan kevenevän myös vuoden loppupuolella, tosin hieman maltillisemmin. Heikommat ja riskialttiimmat kohteet eivät ole hyötyneet lisääntyneestä sijoituskysynnästä. Suotuisa hintakehitys edellyttäisi talouden käännettä ja positiivista näkemystä vuokramarkkinasta. Q2 06 Q2 07 Q2 08 Q2 09 Toimistot Helsinki Q2 10 Q2 11 Q2 12 Q2 13 Liiketilat Helsinki Q2 14 Q2 15 Logistiikka Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa tällä hetkellä 0,2–0,5 %-yksikköä. 7 7,10 % 6 6,50 % 6,00 % 5,80 % 5 4 4,80 % Q2 06 Q2 07 Q2 08 Q2 09 Ydinkeskusta Leppävaara Q2 10 Ruoholahti Aviapolis Q2 11 Q2 12 Q2 13 Q2 14 Q2 15 Keilaniemi – Kehä I Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa tällä hetkellä 0,2–0,5 %-yksikköä. CREDI-pääindeksit CREDI-alaindeksit 40 Rahoitus kevenee 40 30 30 Tuleva 6kk 20 20 Mennyt 6kk -50 10 10 Ei muutosta Ei muutosta -10 -10 -20 -20 -30 - 40 -30 Rahoitus tiukkenee - 40 -40 -30 Vaikutus rahoitukseen -20 -10 0 10 20 30 40 50 Saatavuus Mennyt 6 kk Tuleva 6 kk Heikkenee Marginaali Mennyt 6 kk Tuleva 6 kk Kasvaa Luototusaste Mennyt 6 kk Tuleva 6 kk Pienenee Kasvaa Maturiteetti Mennyt 6 kk Tuleva 6 kk Lyhenee Pitenee Paranee Pienenee Kesäkuun 2015 kysely Joulukuun 2014 kysely Kesäkuun 2015 kysely Joulukuun 2014 kysely CATELLA REAL ESTATE DEBT INDICATOR Tietoa CREDI-kyselystä CREDI (Catella Real Estate Debt Indicator) on kiinteistöjen pankkirahoituksen trendejä kuvaava indikaattori, joka perustuu Suomessa aktiivisesti toimiville kiinteistösijoittajille ja kiinteistörahoitusta tarjoaville pankeille suunnattuun kyselyyn. CREDI-kysely sisältää neljä kysymystä kiinteistöjen pankkirahoituksen saatavuuden ja ehtojen muutoksista kuuden viime kuukauden aikana ja vastaavasti neljä kysymystä näiden oletetuista muutoksista tulevien kuuden kuukauden aikana. Alaindeksit kuvaavat yksittäisen tekijän vaikutusta rahoitukseen ja ne saadaan laskemalla painottamaton keskiarvo pankeille ja sijoittajille erikseen lasketuista alaindekseistä. 6 Tällä taataan sijoittajien ja pankkien vastausten tasavertainen kohtelu. Alaindeksilukuja laskettaessa kysymysten vastaukset painotetaan muutoksen suunnan mukaan ja lasketaan siten, että ”ei muutosta” saa painoarvon 0, negatiivinen muutos painoarvon -50 ja positiivinen muutos painoarvon 50. Näin ollen 0:n alle jäävä indeksilukema kertoo tiukentuvasta rahoitusmarkkinasta ja 0:n ylittävä indeksilukema keventyvästä rahoitusmarkkinasta. CREDI-pääindeksilukema (mennyt 6kk ja tuleva 6kk) on painottamaton keskiarvo alaindekseistä. MARKKINAK ATSAUS SUOMI | SYKSY 2015 Pääkaupunkiseutu ©Peab Oy TEKSTI: ERKKI HAK AL A Helsingin Pitäjänmäelle Vihdintien varrelle valmistuu keväällä 2016 ULTIMES Business Garden (kuvassa etualalla). ULTIMES Business Gardenin ensimmäiseen vaiheeseen tulee noin 10 000 m² toimistotiloja. Koko hanke mahdollistaa neljän toimistotalon rakentamisen vierekkäin. ULTIMES Business Gardenin saavutettavuus on erinomainen sekä autolla, että julkisilla liikennevälineillä. Lisätietoja: www.businessgarden.fi Väestön ennätyskasvu helpottaa taantuman vaikutuksia pääkaupunkiseudulla Helsingin seudulla tuotanto kääntyi lievään, noin 1 prosentin, kasvuun viime vuoden toisella vuosipuoliskolla − toisin kuin koko maassa. Kehitys on jatkunut alkuvuoden aikana erityisesti informaatioalan vahvistamana. Myös rakentaminen on ollut kasvussa, sillä rakennustuotantoa pitää yllä Helsingin seudun ennätyksellinen väestönkasvu, lähes 20 000 henkeä, viime vuonna. Muusta maasta poiketen Helsingin seutu houkuttelee erityisesti työikäisiä muuttajia. Positiivinen väestökehitys luokin Helsingin seudulla edellytyksiä lievän talouskasvun jatkumiselle. Kaupan ja teollisuuden kehitys on kuitenkin jatkunut heikkona myös Helsingin seudulla. Kaupan alalla nihkeät ajat jatkuvat. Vähittäiskaupan myynnin volyymi pieneni lähes prosentin alkuvuoden aikana, ja Kaupan liitto arvioi tuoreessa ennusteessaan, ettei kasvu ala vielä tänä eikä ensi vuonnakaan. Ennuste lähtee oletuksesta, että kaavailtu yhteiskuntasopimus toteutuu, eikä lisäleikkauksia tule, joten siihen liittyy epävarmuuksia. Myös EK:n elokuussa julkaisema suhdannebarometri antaa varovaisen kuvan yritysjohtajien uskosta talouden käänteeseen. Tyhjän toimistotilan määrä uuteen ennätykseen – toimistokäyttö vähenee Talouden heikko kehitys ja tilojen käytön tehostaminen vaikuttivat kevään aikana voimakkaasti toimistomarkkinaan. Tyhjän toimistotilan määrä lisään- tyi alkuvuoden aikana peräti 76 000 m2 ja on nyt 1 159 000 m2. Vajaakäyttöaste rikkoi ensimmäisen kerran 13 prosentin rajan, kun se nousi 13,4 prosenttiin. Käytössä oleva toimistotilan määrä onkin laskenut trendinomaisesti jo kolmen vuoden ajan. Tyhjän toimistotilan määrään vaikuttaa paitsi pienenevä käyttö, myös lisääntyvä tilakanta, sillä samanaikaisesti rakennetaan koko ajan lisää. Elokuuhun 2015 mennessä valmistuikin yhtä paljon uutta toimistotilaa kuin koko viime vuonna yhteensä, noin 59 000 m2. Suurin näistä uudiskohteista on OP:n uusi pääkonttori. Lisäksi rakenteilla on yhä saman verran toimistotilaa, suurimpana Spondan Ilmalanrinteen kokonaisuus. Vaikeudet ovat tuoneet toimistovuokraukseen myös uuden ilmiön: jos 7 MARKKINAK ATSAUS SUOMI | SYKSY 2015 vuokralainen on koko ajan valmis muuttamaan lyhyelläkin varoitusajalla toiseen tilaan samassa toimistokiinteistössä, hän voi saada jopa 30 prosentin vuokranalennuksen. Ydinkeskustan toimistovuokrat yhä korkealla tasolla Helsingin keskusta-alueen toimistotilojen vajaakäyttöaste on pysynyt maltillisesti 7,2 prosentissa, mutta ydinkeskustassa se on noussut ensimmäisen kerran yli 10 prosentin. Ydinkeskusta on niin rajallinen, että pienetkin muutokset näkyvät nopeasti, esimerkiksi Aleksanterinkadun ympäristössä on vapaana yli 3 000 m2:n tiloja. Pankkisektorilla on vilkasta muuttoliikettä, sillä Handelsbanken muuttaa ensi vuonna Aleksanterinkadulta Ruoholahteen Nokialta vapautuneisiin tiloihin. Lisäksi Danske Bank aikoo keskittää pääosan toiminnoistaan Pasilan Visioon. Kun Nordea ja OP jo hallitsevat Vallilaa, ydinkeskustaan jää enää SEB, joka muuttaa ensi vuonna Unioninkadulta Eteläesplanadille. Nokian muutettua Ruoholahdesta pari vuotta sitten alueen vajaakäyttöaste nousi vuodessa alle 10 prosentista 15 prosentin tasolle. Sen jälkeen vajaakäyttöaste on pysynyt vakaana, ja on nyt 14,7 prosenttia. Helsingin keskustan ja Ruoholahden vuokrataso piti hyvin kevään aikana heikossakin taloustilanteessa. Ydinkes- kustan prime-vuokra on säilynyt tasolla 31,5 e/m2/kk, vaikka yksittäisiä 35 euron huippuvuokriakin esiintyy. Ydinkeskustan lähiympäristössä prime-vuokra on säilynyt tasolla 23,5 e/m2/kk ja Ruoholahdessa 22 eurossa. Pitäjänmäellä tyhjän toimistotilan määrä nousi jälleen yli 100 000 m2:n, kun Valimotieltä vapautui lisää tilaa. Vajaakäyttöaste lähentelee jälleen 20 prosentin rajaa, sillä vuoden sisällä lisäystä on tullut 5 prosenttiyksikköä. Kehitys saattaa jatkua, kun Sweco muuttaa ensi vuonna Ilmalaan. Herttoniemessä puolestaan vajaakäyttöaste nousi lähes 20 prosenttiin Ruukin muutettua Käpylään. Keilaniemen tilanne parantunut selvästi – Leppävaaran heikentynyt Espoossa Keilaniemen tilanne helpottui selvästi, ja vajaakäyttöaste putosi vajaasta 15 prosentista lähelle 10 prosenttia. Länsimetro vaikuttaa jo positiivisesti alueen vuokrakysyntään. Keilaniemen primevuokrataso on 20,5 e/m2/kk, yksittäistapauksissa 22 euroa. Naapurissa Otaniemessä on lähes 56 000 m2 tyhjää toimistotilaa; vajaakäyttöaste nousi voimakkaasti kahden suuren yrityksen muutettua pois keväällä. Leppävaaran vajaakäyttöaste nousi kevään aikana lähes 8 prosenttiyksikköä, kun Nokian verkkoliiketoiminnalta vapautui tilaa yli 21 000 m2. Vajaakäyttöaste on nyt 22,1 prosenttia eli kaksinkertainen vuoden takaiseen verrattuna. Tyhjän toimistotilan määrän kehitys osamarkkina-alueittain pääkaupunkiseudulla sekä vajaakäyttöasteet Q2 2015 150 1000 m2 14 Liiketilojen vajaakäyttöaste pääkaupunkiseudulla on 4,6 prosenttia, ja tyhjää liiketilaa on noin 160 000 m2. Muutokset vajaakäytössä ovat olleet yllättävän pieniä kaupan alan vaikeuksiin nähden. Osa liiketiloista on kuitenkin tehottomassa käytössä, tai ne on mieluummin vuokrattu lyhytaikaiseen käyttöön kuin päästetty tyhjiksi. Tällöin tila on ”vapautettavissa sopimuksen mukaan”, kunnes pysyvä ratkaisu löytyy. Liiketilojen vuokrataso ydinkeskustassa jatkoi laskuaan kevään aikana, mutta huippupaikat pitävät hyvin pintansa myös heikossa suhdanteessa. Ydinkeskustan lähiympäristössä vuokrataso on laskenut noin 10 prosenttia kahden viime vuoden aikana, ja tasapaino alkaa löytyä nykytasolla. Ydinkeskustan lähiympäristössä prime-vuokra on nyt vajaa 40 e/m2/kk. Uudisrakentamisen edullisuus tuo painetta Big Box -liiketilojen vuokriin. Nettovuokra laski kevään aikana tasolle 10,5 e/m2/kk, joten kymmenen vuoden takaisesta huippusuhdanteesta laskua on kertynyt jo lähes kolmannes. % 13,4 % 12 10 100 8 75 6,6 % 6 50 4,6 % 4 25 2 Q2 05 Q2 06 Q2 07 Q2 08 Q2 09 Q2 10 Q2 11 Ruoholahti, 14,7 % Herttoniemi, 29,7 % Pitäjänmäki, 18,3 % Leppävaara, 22,1 % Vallila, Sörnäinen, Hermanni, Hakaniemi, 8,5 % 8 Parhaille paikoille rakenteilla paljon uutta liiketilaa Vajaakäyttöasteet pääkaupunkiseudulla Q2 2015 125 0 Muuton yhteydessä Karaportti sai Nokiasta lisäkäyttäjän 8 000 neliölle, mutta tehostaminen vähensi tilatarvetta reippaasti. Karaportissa on yhä tyhjää toimistotilaa yli 30 000 m2. Q2 12 Q2 13 Q2 14 Q2 15 Keilaniemi – Kehä I, 20,6 % Aviapolis Airport Area, 17,5 % 0 Q2 05 Q2 06 Liiketilat Q2 07 Q2 08 Q2 09 Toimistotilat Q2 10 Q2 11 Q2 12 Q2 13 Teollisuus- ja varastotilat Q2 14 Q2 15 MARKKINAK ATSAUS SUOMI | SYKSY 2015 Syksyllä 2015 pääkaupunkiseudulla on rakenteilla huomattavan paljon liiketilaa, yhteensä 175 000 m2. Suurimpia kohteita ovat Kalasataman Redin, Ison Omenan, Tapiolan Ainoan ja Itäkeskuksen Citymarketin rakennustyömaat. Lisäksi Pasilan Triplan rakentaminen käynnistyy lähikuukausina. Redin ja Triplan jättityömaiden ansiosta rakentamisen volyymi säilyy pitkään korkeana. Pääkaupunki- seudun väestön kova kasvuvauhti luo uskoa siihen, että liiketilasijoittaminen parhaille paikoille kannattaa. Uudisrakentaminen ja operaattorit painavat varastokohteiden vuokratasoa Kilpailu teollisuus- ja varastotilojen rakentamisessa on lisääntynyt, mikä painaa alas vuokratasoa pääkaupunkiseudulla; kevään aikana vuokrat laskivatkin kautta linjan. Aviapolis-alueen ja Hakkilan prime-neliövuokrat ovat nyt 8,50 euron tasolla. Logistiikkakohteiden merkittäviä vuokralaisia ovat myös operaattorit, jotka eivät halua maksaa yhtä korkeita vuokria kuin varsinaiset loppukäyttäjät. Varasto- ja teollisuustiloja on tyhjillään reilut 500 000 m2, mikä vastaa 6,6 prosentin vajaakäyttöastetta. Tyhjien tilojen määrä pienentyi hiukan kevään aikana. Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat Tampere 176 km Marja-Vantaa Kehä lll Merkittävimmät toimistorakennushankkeet pääkaupunkiseudulla syksy 2015 t HELSINKI Aviapolis apoli Tampereen moottoritie 2 6 VANTAA Lahti 104 km Lahden moottoritie Tuusulan moottoritie ESPOO VANTAA 6 Tikkurilan toimisto- ja liikekeskus Dixi, 2. vaihe 7 Aviabulevardi, Skanska Itäväylä 1 2 Vallila 3 Inner City Herttoniemi Kalasatama Vuosaaren satama Rautatieasema HELSINKI isa Ka KLUUVI Kaivokatu nn er Keilaniemi Pohjoissata he im Aleksanterinkatu int ie KAMPPI dri kin kat Pohjoisesplanadi u Ruoholahti Keskusta Ke K Ydin Yd Ydinkeskusta Fre Länsiväylä Arkadiankatu Ma Kehä ll nka 4 tu änm än määki ki Pitäjänmäki Turun moottoritie änn varsi Länsiväylän Alberga Business Park, 4. vaihe me Turku 165 km 5 nie 5 ESPOO Pietari 304 km Porvoon moottoritie Kehä l Leppävaara Aitio Business Park, 2. vaihe Swecon toimistokokonaisuus 3 Toimistotalo Osmontie 38, Käpylä 4 Ultimes Business Garden 1 7 Jätkäsaari Lö nn ro k tin atu Bu lev ard i KAARTINKAUPUNKI PUNAVUORI Toimistovuokrien kehitys pääkaupunkiseudulla Q2 2001–Q2 2015 Efektiivinen bruttovuokra €/m²/kk (ALV 0%), uudet vuokrasopimukset 35 Ylempi brutto Prime yield Tyhjän Vajaakäyttöaste vuokrataso tilan määrä Q2 15 Q2 15 Q2 15 Q2 15 Q4 14–Q2 15 €/m2/kk €/m2/kk % m2 %-yksikköä Helsingin keskusta 30 25 20 15 Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat Q2 01 Q2 03 Q2 05 Helsinki ydinkeskusta prime Helsinki ydinkeskusta Q2 07 Q2 09 Q2 11 Keilaniemi prime Aviapolis prime Q2 13 Q2 15 Ruoholahti prime Leppävaara prime - Helsingin ydinkeskusta (CBD) 31,50 4,8 43 000 10,3 2,5 - Helsingin laaja keskusta 23,50 5,8 130 000 7,2 0,8 Inner City 17,50 6,6 292 000 11,2 2,1 Ruoholahti 22,00 5,8 58 000 14,7 -0,1 Keilaniemi - Kehä 1 20,50 6,0 78 000 20,6 2,5 Länsiväylänvarsi 16,00 7,3 59 000 18,8 -0,9 Leppävaara 17,50 6,5 47 000 22,1 7,9 Herttoniemi 16,00 8,1 27 000 29,7 7,8 Aviapolis Airport Area 18,50 7,1 44 000 17,5 -1,5 n/a n/a 1 159 000 13,4 0,9 Pääkaupunkiseutu - Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa tällä hetkellä 0,2–0,5 %-yksikköä - Efektiivinen bruttovuokra €/m²/kk (ALV 0%), uudet vuokrasopimukset 9 Ydinkeskustan visiokuva. Kuva Into Seinäjoki Oy MARKKINAK ATSAUS SUOMI | SYKSY 2015 Seinäjoki kasvaa TEKSTI: TUUL A L AHTI / INTO SEINÄJOKI OY Seinäjoki kuuluu Suomen kasvukeskusten kärkeen. Seinäjoen vuosittainen väestönkasvu vaihtelee 1,1–1,5 %:n välillä. Suhteellinen kasvu on vuosien 2005–2010 aikana ollut Suomen suurinta. Tilastokeskuksen ennusteen mukaan Seinäjoen asukasluku kasvaa 10 000 asukkaalla vuoteen 2025 mennessä. Väestönkasvu on mahdollistanut vahvan asuntorakentamisen. Keskustan lisäksi ympäröivä maaseutu on elinvoimainen. Kaupunki luo vetovoimaisia asuntoalueita entisiin kunta- ja kyläkeskuksiin aktiivisella kaavoituksella ja osallistamalla asukkaita jo suunnitteluvaiheessa. Seinäjoki on vahva palvelujen ja kaupan keskus. Jo pitkään Seinäjoen vaikutusalue on ollut Suomen 6. suurin. Kahden tunnin ajomatkan sisällä saavutetaan lähes miljoona asukasta. Vähittäiskaupan kasvu onkin ollut Tilastokeskuksen mukaan v. 2013 Suomen vahvinta. Ydinkeskustan kaupallisten palveluiden kehittämisen lisäksi kasvavia kaupan alueita ovat keskustan välittömässä läheisyydessä ns. KauppaJoupin ja Avenaksen alueet. Asuntorakentaminen on ollut Seinäjoella pitkään suhteellisesti mitattuna Suomen vilkkainta yli 40 000 asukkaan kaupungeissa. Asuntorakentamisen painopiste tulee olemaan keskustan kerrostalorakentamisen ohella mm. Törnävän historiallisella alueella, joka avautuu myös kiinteistösijoittajille. Myös Framin alueen toimistorakentaminen täydentyy asuinrakentamisella. Seinäjoki on tunnettu isoista kesätapahtumista ja kaupunki toimii myös useiden valtakunnallisten tapahtumien kokouspaikkana. Seinäjoki Areenan laajennuksen myötä entistä suuremmat tapahtumat tulevat onnistumaan, sillä Areenaa laajennetaan n. 6 700 neliöllä ja laajennus on valmis keväällä 2017. Investoinnin arvo on 10,4 milj.euroa. Nykyinen näyttelypinta-ala on 9 000 m2 ja se tulee kasvamaan vajaat 5 000 m2. Vuoden 2016 Asuntomessut järjestetään Seinäjoella 8.7–7.8.2016. Pruukinrannan messualue sijaitsee Kyrkösjärven rannassa ja messujen erityisteemat ovat pohjalaiset rakennus- ja puusepäntaidot sekä rakennettu vesi- ja liikuntaympäristö. Itäväylän varren I-vaiheen havainnekuva (Seinäjoen yritys- ja logistiikkapuisto). Kuva Seinäjoen kaupunki. 10 Ydinkeskusta syntyy uudestaan Kaupungilla on yhdessä ydinkeskustan kiinteistönomistajien kanssa vahva tahto keskustan kehittämisestä ja uudistamisesta. Tavoitteena on lisätä ydinkeskustan asukasmäärää 6 500 asukkaalla vuoteen 2025 mennessä ja siten lisätä keskustan kaupallista vetovoimaa. Keskustan asukasmäärä kolminkertaistuu nykytilanteesta. Kiinteistöhankkeet kasvattavat asuntojen tarjonnan ohella myös liike- ja toimistotilaa. Oleellinen osa keskustan uudistustyötä on maanalaisten paikoituslaitosten rakentaminen mikä mahdollistaa kävely-ympäristön kohentumisen. Ensimmäinen laitos rakentuu Keskustorille ja sen rakentamisesta on tehty myönteinen Keskustorin havainnekuva. Kuva Seinäjoen kaupunki. periaatepäätös. Lopullinen rakentamispäätös tehdään syksyllä 2015 ja pysäköintilaitos tulee olemaan valmis 2017. Uudistamisen mahdollistama asemakaava on jo hyväksytty. SmartStation Rautatieasema on ohjannut monen kaupungin kehitystä, niin myös Seinäjoella. Joka vuosi n. 2,5 miljoonaa junamatkustajaa kulkee Seinäjoen rautatieaseman kautta ja määrän odotetaan kasvavan edelleen. Junayhteyksien nopeutuminen ja pääradan merkityksen kasvaminen sekä tavaraliikenteeltä vapautuvat alueet mahdollistavat aivan uusien käyttömahdollisuuksien visioinnin, jota tehdään yhdessä kiinteistönomistajien ja eri sidosryhmien kanssa asiakkaita unohtamatta. Asemanseudun kehittäminen sisältää nykyisen rautatieaseman, Matkahuollon alueen sekä ratapihan alueen ja liittyy välittömästi koko ydinkeskustan uudistamiseen. Suurin maanomistaja on VR, pienempiä liikennevirasto ja Senaattikiinteistöt sekä Seinäjoen kaupunki. Posti omistaa entisen lajittelukeskuksen. Alueen liiketoimintamahdollisuuksien suunnittelu on menossa Respa-kehittämishankkeessa ja yleissuunnitelmaa pohjustetaan kansainvälisessä Europan 13 arkkitehtuurikilpailussa, joka ratkeaa joulukuun alussa. Tavoitteena on että alueen Master plan on valmis 2017. MARKKINAK ATSAUS SUOMI | SYKSY 2015 Itäväylän rakentuminen ja Seinäjoen yritys- ja logistiikkapuisto Syksyllä 2015 avattavan ja 2016 valmistuvan Itäisen ohikulkutien ansiosta raskas liikenne siirtyy pois keskustasta ja uuden väylän ympäristöön syntyy kiinnostavia kehityskohteita. Kaupunki kaavoittaa vuoden 2016 aikana maita logistiikan, teollisuuden ja kaupan käyttöön vaiheittain. I-vaiheen aluevaraussuunnitelma on työn alla ja se koskee n. 350 hehtaarin aluetta (työnimellä Seinäjoen yritys- ja logistiikkapuisto). Tavoitteena on vastata maakunnan kasvavaan tarpeeseen mm. puutavaran käsittelyn, varastoinnin ja muiden palvelujen suhteen. Alue nähdään tulevaisuuden tavaravirtojen ja niihin liittyvin palvelujen kehitys- ja sijoittumisalustana. Myöhemmät II-IV alueet käsittävät n. 600 hehtaaria uutta yritystoiminnan aluetta. Jalkapallostadion Seinäjoella on toteutettu useita pääasiallisesti yksityisten monitoimihallihankkeita kuten keilahalli, salibandyhalli, agilityhalli jne. Uusin investointipäätös uudisrakennuskohteesta on 10,5 milj. euron arvoinen jalkapallostadion, jonka rakentamiseen kaupunki osallistuu 2,2 milj. euron osuudella. Yksityinen rahoitusosuus on 80 %. Stadion rakentuu Jouppilanvuoren urheilupuistoon ja sen on määrä olla valmis huhtikuussa 2016. Uusi jalkapallostadion vetää 6000 katsojaa. Jalkapallostadionin mallinnuskuva. Kuva Arkkitehtitoimisto Jääskeläinen Oy. 11 MARKKINAK ATSAUS SUOMI | SYKSY 2015 Kasvukeskusten toimitilamarkkinat Tampere TEKSTI: R AINO PESU Alkuvuonna on tehty jo useita huomattavia kiinteistökauppoja. OP osti pitkään uutta käyttöä odotelleen 11 000 m²:n toimistokiinteistön Tampellan alueelta ja rakentaa tiloihin yksityissairaalan ja nykyaikaista toimistotilaa. OP-Vuokratuotto- ja Real Estate Fund Finland III Ky –rahastot ostivat Hatanpäällä sijaitsevan toimistokiinteistön, jonka päävuokralaiseksi tulee saneerauksen jälkeen Tampereen kaupunki. Posti Group Oyj myi norjalaiselle Ness, Risan & Partnersille viisi kiinteistöä käsittävän portfolion, johon kuuluvat Tampereen Multisillan postikeskus ja Pirkkalan Linnakallioon vuonna 2016 valmistuva uusi rahtiterminaali. Linnakallioon on rakenteilla myös Also Finland Oy:n lähes 18 000 m²:n logistiikkakeskus. Tampereella kehitetään voimakkaasti kaupungin vetovoimaa. Vireillä on useita hankkeita – esimerkiksi Rantaväylän tunneli, raitiotie, Asemakeskus sekä Ranta-Tampellan ja Eteläpuiston asuinhankkeet – jotka tähtäävät liikenteen ja paikoituksen sujuvuuteen, keskustan asukasmäärän kasvattamiseen ja palvelujen parantamiseen. Pitkään suunnitteilla ollutta Sorin kansihanketta ei ole hylätty, vaan kaupunki on päättänyt käynnistää neuvottelumenettelyn, jolla haetaan toteuttajakonsortiota. Houkuttimeksi hankkeeseen on yhdistetty runsaasti asuinrakennusoikeutta RantaTampellan alueelta. Teknillisen Yliopiston alueella Hervannassa on uutena maamerkkinä Kampusareena, jonne sijoittuu yliopiston toimintoja sekä yrityksille suunnattuja toimisto- ja liiketiloja. Keskustassa ovat rakenteilla Technopolis Yliopistonrinteen 3. ja 4. vaiheet, joihin valmistuu ensi kesänä 10 000 m² uutta toimistotilaa. 12 Keväällä 2018 valmistuvan 53 000 m²:n Ratinan kauppakeskuksen rakennustyöt on aloitettu. Liike- ja palvelutiloja käsittävä kokonaisuus koostuu suuresta uudisrakennuksesta ja kahdesta saneerattavasta funkkisrakennuksesta, ja käyttäjiksi ovat tulossa esimerkiksi K-Market, Lidl ja H&M. Turku Turun telakan omistus on siirtynyt kokonaan Meyer Werftille, ja kuluvana vuonna on julkistettu uusia laivatilauksia, mikä lupaa tilauksia myös alihankintaverkostolle. Sandvikin ja Pukkilan toiminta Turussa päättyy, joten tyhjilleen uhkaa jäädä runsaasti teollisuustilaa. Pukkilan kiinteistön hyvä sijainti voi mahdollistaa uuden käyttötarkoituksen, esimerkiksi liike- ja asuinrakentamisen. TEKSTI: MARI ROUVALI Kakolan entinen vankilakiinteistö myytiin alkukesästä 6,4 miljoonalla eurolla yksityisten sijoittajien Verkaranta Kiinteistöt Oy:lle, joka suunnittelee suojeluja uudiskohteeseen asumista, palveluja ja liiketiloja. Kaupunki on myynyt ammattikorkeakoululle Koneteknologiakeskuksen kiinteistön sekä rakentamattoman tontin Kupittaalta, joten kampusalueen toteutuminen on askeleen lähempänä. Toimistomarkkinoilla ei ole käynnissä uudishankkeita, mutta Electrocityn saneeraus tuo Kupittaalle lisää modernia toimistotilaa − myös yhteisöllistä tilaa, jossa erikokoiset yritykset eri toimialoilta voivat saada synergiaetuja ja hyödyntää yhteisiä palveluja ja tapahtumia. Vastaavaa tilaa on myös esimerkiksi juuri valmistuneessa Logomo Konttorissa, jonka tilat on saatu hyvin vuokrattua. Keskustassa on runsaasti tyhjiä liiketiloja jopa erinomaisella sijainnilla torin laidalla. Forum Kortteliin ja kauppakeskus Hansaan on kuitenkin saatu muutamia pysyviä uusia toimijoita lyhytaikaisten pop-up-myymälöiden lisäksi. Turun alueen merkittävimpien kauppakeskusten Skanssin ja Myllyn laajennukset valmistuvat kuluvan vuoden aikana, mikä lisää huolta keskustan näivettymisestä. Molempien laajennusten päävuokralaiseksi on tulossa vapaa-ajan tavaratalo XXL. Oulu TEKSTI: AIMO T Y YBAKINOJA Citycon myi kesällä Gallerian ja Citytalon tavaratalot Osuuskauppa Arinalle, ja muitakin kauppoja on vireillä. Ouluun on syntynyt runsaasti uusia kasvuyrityksiä kahden suuryrityksen lopetettua toimipisteensä. Tämä on jo näkynyt toimistojen vuokramarkkinan vilkastumisena keväästä lähtien. Talenom rakennuttaa uuden toimistotalon Peltolaan, ja Kaleva puolestaan Karjasiltaan. Ouluun valmistuu runsaasti uutta liiketilaa lähivuosina, minkä lisäksi Stockmann ilmoitti lopettavansa Oulun tavaratalonsa vuoden 2017 alussa. Tällä hetkellä on muutamia liiketiloja tyhjillään aivan ydinkeskustassakin, mutta ylitarjontaa ei ole. Liikerakentaminen painottuu tällä hetkellä ydinkeskustaan. Muutamia päivittäistavaramyymälöitä on kuitenkin rakennettu lähiöihin, esimerkiksi Lidl avasi keväällä uuden myymälän Pateniemeen, ja uuden K-Marketin rakentaminen Toppilaan aloitettiin keväällä. Sponda kertoi kesällä Limingantullin uudishankkeesta, johon XXL tulee vuokralle. Teollisuus- ja varastotilojen markkinoilla on Oulussa viime vuosina ollut hiljaista. Perinteisiä teollisuusalueita Alppilassa, Toppilassa ja Limingantullissa on kaavoitettu asuinalueiksi. MARKKINAK ATSAUS SUOMI | SYKSY 2015 Lahti Jyväskylä Vaasa TEKSTI: MAT TI ALI-LÖY T T Y TEKSTI: JUKK A KOIVISTOINEN TEKSTI: R AINO PESU Matkakeskus ja sen yhteyteen rakennettava 7 700 m²:n BW Tower- toimistokiinteistö valmistuvat loppuvuonna. Maaliskuussa YIT myi BW Towerin ja sen roboteilla ohjattavan pysäköintilaitoksen vakuutusyhtiö Fennialle, Aktia Henkivakuutukselle ja Metallityöväenliitolle 22 miljoonalla eurolla. Toriparkki ja Kulmalan talon saneeraus asunnoiksi valmistuivat keväällä. Keskustan kiinteistöjen kehittäminen jatkuu: Aleksanterinkatu 5:n entisen pankkitalon tilalle rakennetaan asuntoja ja katutason liiketilaa. Käynnissä on myös kiistelty hanke muuttaa Aleksanterinkadun liikenne yksisuuntaiseksi. Hennalan varuskunta-alueen kaavatyö ja vanhojen rakennusten myynti ovat edenneet hyvin. Poliisitalon ja oikeustalon kortteleista vapautuu tiloja, jotka avaavat keskustaan uusia mahdollisuuksia. Valtaosa uudesta tai saneeratusta liiketilasta on löytänyt käyttäjänsä, mutta vanhempaa tilaa on vajaakäytössä, esimerkiksi kauppakeskus Triossa on tyhjää tilaa. Ydinkeskustan tilannetta on paikattu lyhyillä sopimuksilla pop-up-myymälöille. Teollisuudesta puolestaan on saatu positiivisia uutisia, kun esimerkiksi Teknoware ja Wipak Nastolassa ovat kertoneet isoista investoinneista uuteen tuotantoon. Kujalan alueelle ollaan kaavoittamassa 43 hehtaaria logistiikka- ja teollisuustontteja, tosin alueen ensimmäinen vaihe on pääosin rakentamatta. Investointimarkkina on vilkastunut, mutta kysyntä on erittäin valikoivaa. Uusi Vasarakatu 25:n liikekiinteistö Seppälässä myytiin alkukesästä Fennica Toimitilat I –rahastolle. Paikalliset sijoittajat ovat tehneet yksittäisten kiinteistöjen kauppoja ja uusinvestointeja, jollainen on esimerkiksi Muurameen rakennettava uusi 15 000 m²:n kauppakeskus, jonka vetureiksi tulevat Lidl ja Kokkolan Halpa-Hallin suurmyymälä. Keskustassa on käynnissä iso saneeraus Kauppakatu 37:ssa, ja uudistettujen tavaratalotilojen veturiksi on siirtymässä H & M. Vaihtuvuus keskustan liiketiloissa on melko suurta, ja uusia vuokralaisia houkutellaan joustavin vuokraehdoin. Skanska suunnittelee yhä käynnistävänsä vuonna 2016 kauppakeskushankkeen, johon sisältyisi yhdyskäytävä rakenteilla olevaan Prismaan. Toimistotiloissa kysyntää on lähellä keskustaa oleville hyväkuntoisille, mutta kohtuuhintaisille tiloille. Pienehköille teollisuus- ja tuotantotiloille on yhä jonkin verran kysyntää, ja yksittäisiä isompiakin vuokrauksia on tehty. Vuokratasot ovat pysyneet maltillisina. Toimitiloja rakennetaan edelleen vilkkaasti. Merkittävin uudishankkeista on keskussairaala, johon liittyen rakennetaan myös korvaavia teollisuustiloja, joista uusimpana keväällä käynnistyi Silenta Kiinteistöjen hanke. Metsä Groupin 1,2 miljardin euron investointi Äänekosken biotuotetehtaaseen piristää alueen elinkeinoelämää lähivuosina. Osuuskauppa KPO kasvatti omistustaan kauppakeskus Rewell Centerissä ostamalla Halli Oy:ltä 2 400 m²:n liiketilat. Halli Oy puolestaan osti vakuutusyhtiö Fennian osuuden Kauppapuistikko 15:sta, ja omistaa nyt koko kiinteistön. Palosaareen on rakenteilla energiaalan tiedepuiston ensimmäinen vaihe, 2 700 m²:n EnergyLab, jonne sijoittuu moottori- ja polttoainelaboratorio ja hieman toimistotiloja. Lemminkäinen suunnittelee entiselle linja-autoaseman tontille kerrosalaltaan 49 000 m²:n Wasa Station -hanketta, joka käsittää kauppakeskuksen, musiikki- ja kongressikeskuksen, hotellin, toimistoja, asuntoja ja monitoimihallin. Kivihakaan on rakenteilla Gneissihovin 4 600 m²:n toinen vaihe paikalliselle WGF-kiinteistökehitysrahastolle sekä 2 000 m²:n huonekalumyymälä Lähdesmäki Oy:lle. Risön asemakaavatyö on käynnissä, ja tavoitteena on IKEA-tavaratalon, Ikano-kauppakeskuksen ja Prismahypermarketin sijoittuminen alueelle aiesopimuksen mukaisesti. Valmiiksi kaavoitettuja yritystontteja on saatavilla esimerkiksi Laajametsän alueella ja NLC Vaasa –logistiikka-alueella. Viime syksynä NLC-alueelle valmistui ensimmäisenä kohteena Kaukokiito Auramaan logistiikkaterminaali ja seuraavan hankkeen valmistelut ovat jo melko pitkällä. Tyhjän toimistotilan määrän kehitys kasvukeskuksissa sekä vajaakäyttöaste Q2 2015 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Toimistotilojen prime-tuottovaatimustaso Suomessa Q2 2015 1000 m2 11 % 10 9 8 7 6 5 Q2 05 Q2 06 Q2 07 Tampere 10,9 % Turku 9,7 % Q2 08 Q2 09 Q2 10 Oulu 11,2 % Jyväskylä 7,2 % Q2 11 Q2 12 Q2 13 Lahti 9,9 % Vaasa 7,6 % Q2 14 Q2 15 4 Q2 05 Q2 06 Q2 07 Helsinki 4,80 % Tampere 7,00 % Q2 08 Q2 09 Q2 10 Turku 7,50 % Oulu 7,50 % Q2 11 Q2 12 Q2 13 Lahti 8,00 % Jyväskylä 8,25 % Q2 14 Q2 15 Vaasa 8,00 % Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa tällä hetkellä 0,2–0,5 %-yksikköä 13 MARKKINAK ATSAUS SUOMI | SYKSY 2015 Markkinatietoa alueittain Toimitilamarkkinat kaupungeittain Q2 2015 Tilatyyppi Vajaakäyttöasteet ja vapaan tilan määrä pääkaupunkiseudulla 3) Vajaakäyttöaste,% 1) 2) Tuottovaatimus,% Vuokra €/m2/kk 158 700 4,6 - - 1 159 400 13,4 kts. sivu 9 kts. sivu 9 507 300 6,6 - - 1 809 400 9,1 Vapaat tilat, m2 PÄÄKAUPUNKISEUTU Liiketilat Toimistotilat Teoll. ja varastot Yhteensä Vajaakäyttöaste (%) Q2 15 Q4 14 HELSINKI TAMPERE Liiketilat Laaja keskusta Toimistotilat 672 000 595 000 130 000 114 900 209 000 6,75–8,0 40–80 ESPOO 14–18 Liiketilat Teoll. ja varastot 74 400 3,6 8,0–10,0 5,5–7,0 212 300 5,4 Toimistotilat Teoll. ja varastot 3,2 3,7 25 500 29 100 21,3 20,9 340 700 334 200 8,0 6,8 103 000 88 600 VANTAA Liiketilat 60 100 6,6 6,75–8,0 40–80 Liiketilat Toimistotilat 76 900 9,7 7,25–8,25 13–16 Toimistotilat 9,0–11,0 5–7 93 900 4,3 230 900 5,9 Liiketilat 20 500 3,1 Toimistotilat 66 500 Teoll. ja varastot 32 500 119 500 4,6 Liiketilat 27 300 Toimistotilat 26 300 Teoll. ja varastot Yhteensä Teoll. ja varastot 6,7 6,7 56 000 56 000 16,1 17,1 148 000 154 000 7,4 8,2 215 000 235 000 PKS YHTEENSÄ OULU Liiketilat 7,25–8,50 40,0–85,0 Toimistotilat 11,2 7,50–8,50 12,0–15,0 Teoll. ja varastot 2,5 9,50–11,00 6,0–7,0 3,4 8,25–9,25 22–56 7,2 8,75–10,25 12–19 25 200 2,2 11,25–13,50 5–7 78 800 3,4 Liiketilat 39 100 5,7 7,50–8,50 25,0–55,0 Toimistotilat 24 500 9,9 8,00–9,00 12,0–15,0 Teoll. ja varastot 73 400 4,7 10,00–11,00 4,5–5,5 137 000 5,5 JYVÄSKYLÄ LAHTI VAASA 5 600 1,1 7,75–9,00 25,0–55,0 Toimistotilat 21 100 7,6 8,00–9,50 10,0–13,0 Teoll. ja varastot 39 400 5,2 9,50–11,50 5,0–6,0 Yhteensä 66 100 3,8 1) Vuokrat ovat bruttovuokria. Vuokratasojen ja tuottovaatimusten osalta on käytetty seuraavia kriteerejä: Liiketilat: Katutason liiketila ydinkeskustassa, tunnettu kansallinen tai kansainvälinen vuokralainen, 5–7 vuoden markkinavuokratasoinen sopimus, alkutuotto, jossa ei huomioida peruskorjauksia. Toimistotilat: Ydinkeskustan moderni (ei uudiskohde) tai saneerattu tila, jolla myös hyvät jatkomarkkinat, vakaat päävuokralaiset, joilla 5–7 vuoden sopimukset, alkutuotto, jossa ei huomioida peruskorjauksia. Varasto & tuotantotilat: Tavanomainen hyvä teollisuusalueen sijainti, uudehko keskisuuri rakennus, jossa ei lähiaikoina suurempia peruskorjaustarpeita, yksi käyttäjä, vakaa yritys vuokralaisena, 5–7 vuoden sopimus, alkutuotto, jossa ei huomioida peruskorjauksia. 2) Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa tällä hetkellä 0,2–0,5 %-yksikköä 3) Rakennuskannan päivitys perustuu Tilastokeskuksen, YTV:n, kaupunkien ja Catellan tuottamaan tietoon. Kasvukeskuksissa prime-kohteet voivat sijaita myös ydinkeskustan ulkopuolella. 14 9,6 188 000 6,75–8,0 Liiketilat 9 400 10,9 6,4 4,4 Yhteensä 78 200 6,0 10,9 Yhteensä 9 300 7,2 93 700 Teoll. ja varastot 77 500 1,7 5,4 44 200 Yhteensä 4,3 1,6 Laaja keskusta Liiketilat TURKU 4,2 Teoll. ja varastot Toimistotilat Yhteensä Vapaat tilat (m2) Q2 15 Q4 14 4,6 4,8 158 700 163 100 13,4 12,5 1 159 400 1 083 200 6,6 6,9 507 300 532 700 MARKKINAK ATSAUS SUOMI | SYKSY 2015 Yhteystiedot ERKKI HAKALA TOIMITUSJOHTAJA +358 (0)50 3625 768 [email protected] ARJA LEHTONEN JOHTAJA ARVIOINTI/KONSULTOINTI +358 (0)500 763 427 [email protected] PETTERI HEIKKINEN JOHTAJA VUOKRAUS +358 (0)40 7301 669 [email protected] JUHANI LEHTINEN JOHTAJA KASVUKESKUKSET +358 (0)50 2073 [email protected] Transaktiot ja Capital Markets Arviointi ja konsultointi Vuokraus Myynti ja vuokraus HELSINKI HELSINKI TAMPERE ERKKI HAKALA TOIMITUSJOHTAJA +358 (0)50 3625 768 ARJA LEHTONEN JOHTAJA +358 (0)500 763 427 PETTERI HEIKKINEN JOHTAJA +358 (0)40 7301 669 KARI MYLLÄRI MYYNTIPÄÄLLIKKÖ +358 (0)500 637 951 JORMA JANHONEN SENIOR ADVISOR +358 (0)500 443 790 PERTTI RAITIO ARVIOINTIASIANTUNTIJA +358 (0)500 546 105 MARKUS SEPPÄLÄ ADVISOR +358 (0)400 533 323 PERTTI MIETTINEN MYYNTIPÄÄLLIKKÖ +358 (0)400 624 801 MARKUS JUVALA SENIOR ADVISOR +358 (0)50 3737 540 RISTO VAINIONPÄÄ ARVIOINTIASIANTUNTIJA +358 (0)500 763 437 KRISTINA KNAPE-RYTKÖNEN ADVISOR +358 (0)50 3058 324 SAMI SARASTE TOIMITILA-ASIANTUNTIJA +358 (0)50 3014 455 NIKO KVARNSTRÖM SENIOR ADVISOR +358 (0)50 3574 804 TEEMU HALL ARVIOINTIASIANTUNTIJA +358 (0)50 5982 300 TUOMAS AHONEN ASSOCIATE +358 (0)50 3035 009 VILLE VAARALA ARVIOINTIASIANTUNTIJA +358 (0)40 5690 699 JANNE SIVONEN JUNIOR ANALYST +358 (0)40 8256 446 ELLA SPERLING NUOREMPI ANALYYTIKKO +358 (0)50 3437 795 MARTIN MALHOTRA +46 (0)70 3113 405 [email protected] CAMILLA MAIKOLA NUOREMPI ANALYYTIKKO +358 (0)50 4535 181 SINI VEDENOJA NUOREMPI ANALYYTIKKO +358 (0)50 3464 466 TAMPERE RAINO PESU ARVIOINTIASIANTUNTIJA +358 (0)50 5979 412 SAMI SARASTE TOIMITILA-ASIANTUNTIJA +358 (0)50 3014 455 JYVÄSKYLÄ/INFONIA KARI MUSTONEN ARVIOINTIASIANTUNTIJA +358 (0)44 0646 602 [email protected] TURKU TURKU SAMI MATARA MYYNTIPÄÄLLIKKÖ/ ARVIOINTIASIANTUNTIJA +358 (0)500 408 667 MARI ROUVALI ARVIOINTIASIANTUNTIJA +358 (0)50 9116 110 OULU AIMO TYYBÄKINOJA ARVIOINTIASIANTUNTIJA +358 (0)50 5126 451 LAHTI MATTI ALI-LÖYTTY ARVIOINTIASIANTUNTIJA +358 (0)50 5720 258 SAMI MATARA MYYNTIPÄÄLLIKKÖ/ ARVIOINTIASIANTUNTIJA +358 (0)500 408 667 RIKU LEHTIMÄKI MYYNTIPÄÄLLIKKÖ +358 (0)50 3706 530 OULU PEKKA LAURILA-HARJU MYYNTIPÄÄLLIKÖ +358 (0)50 5841 303 TERTTU VARPU MYYNTISIHTEERI +358 (0)50 5576 120 LAHTI MIKKO KANTOSAARI MYYNTIPÄÄLLIKKÖ +358 (0)50 4434 055 SIIRI EEROLA TEKNINEN AVUSTAJA +358 (0)500 492 011 JYVÄSKYLÄ / INFONIA ANTTI MALINEN MYYNTIPÄÄLLIKKÖ +358 (0)50 5617 006 [email protected] JUKKA KOIVISTOINEN MYYNTIPÄÄLLIKKÖ +358 (0)40 7467 964 [email protected] SÄHKÖPOSTIT: [email protected] MIKKO HIRVI MYYNTIPÄÄLLIKKÖ +358 (0)40 7579 731 [email protected] 15 Dealability KOONNUT: ELLA SPERLING/ CATELLA PROPERTY OY LAYOUT: MAINOSTOIMISTO TASKU OY, CATELLA PROPERTY OY PAINO: LÖNNBERG PAINOT OY ® PÄÄKONTTORI MUUT TOIMISTOT SUOMESSA Catella Property Oy Jyväskylä Vapaaherrantie 2 | 40100 Jyväskylä Aleksanterinkatu 15 B, 8. krs | 00100 Helsinki Lahti Aleksanterinkatu 17 A | 15110 Lahti Puh. 010 5220 100 | [email protected] Oulu Kirkkokatu 6, 5. krs | 90100 Oulu Tampere Tulli Business Park | Åkerlundinkatu 11 A | 33100 Tampere Turku Linnankatu 11 B | 20100 Turku catella.fi
© Copyright 2024