KEMPELEEN KUNTA
Tarjouspyyntö
Rahoitusleasing
Terveyskeskus
(i)Uudisrakennus
(ii)Peruskunnostushanke (optio)
xx.xx.2015
Sisällysluettelo
1.
2.
3.
Hankkeen ja kilpailutusprosessin kuvaus............................................................................................ 3
1.1.
Yleistä hankkeesta ...................................................................................................................... 3
1.2.
Sopimusrakenteen kuvaus.......................................................................................................... 3
1.3.
Kilpailutusprosessin kuvaus ........................................................................................................ 4
Rahoitustarjouksen laatiminen ........................................................................................................... 5
2.1.
Rahoitusjärjestelyn rakenteen kuvaus ........................................................................................ 5
2.2.
Tarjouksen sisältö ....................................................................................................................... 9
Rahoitustarjousten toimittaminen ja arviointi .................................................................................. 11
3.1.
Lisätietokyselyt ennen tarjousten toimittamista ...................................................................... 11
3.2.
Rahoitustarjousten toimittaminen ........................................................................................... 11
3.3.
Rahoitustarjousten arviointi ..................................................................................................... 11
2
1. Hankkeen ja kilpailutusprosessin kuvaus
1.1.
Yleistä hankkeesta
Kempeleen kunta pyytää tarjoustanne Kempeleen kunnan terveyskeskuksen (i) uudisrakennuksen ja
(ii) peruskunnostushankkeen rahoituksesta. Kempeleen kunta pyytää tarjousta kohteen
rahoitusleasingista siten, että peruskunnostettava koko terveyskeskuskiinteistö sisältäen
uudisrakennuksen myydään rahoittajalle ns. ”Sale and lease back -periaatteella”. Rahoituksen
kilpailuttamiseen ei hankintalain soveltamisalassa (8 §) olevan poikkeuksen vuoksi sovelleta
hankintalain määräyksiä.
Kempeleen kunnan tavoitteena on rakentaa innovatiivinen, muunneltava ja moderni terveyskeskus.
Hankkeessa toteutetaan uudisrakennus 2998 m2 ja peruskunnostushankkeen laajuus 4034 m2.
Tavoitteena on saavuttaa toiminnallisesti korkeatasoinen, käyttötaloudeltaan edullinen, yhtenäinen
ja tehokas terveyskeskuskokonaisuus. Hankinnassa toteutetaan tilaajan tarpeiden mukaiset
toiminnalliset ja laadulliset tavoitteet asetetussa aikataulussa.
Hanke toteutetaan kahdessa osassa. Uudisrakennus käynnistyy kevään 2015 aikana ja päättyy
kesällä 2016. Vanhan terveyskeskusrakennuksen saneeraus / peruskunnostus käynnistyy kevään
2016 aikana ja päättyy vuoden 2017 loppuun mennessä.
Uudisrakennuksen sekä peruskunnostushankkeen hankesuunnitelman mukainen kustannusarvio on
alustavan arvion mukaan 16,4 miljoonaa euroa. Uudisrakennuksen ja peruskunnostushankkeen
rahoitus kilpailutetaan yhdessä, mutta peruskunnostushanke on kilpailutuksessa optiona.
Rahoituskokonaisuudesta laaditaan kaksi erillistä kiinteistöleasing-sopimusta. Ensimmäinen
sopimuskokonaisuus koskee terveyskeskuksen uudisrakennusta ja toinen sopimuskokonaisuus koskee
peruskorjattavaa terveyskeskuskiinteistöä (optio). Toisen sopimuksen yhteydessä kiinteistön omistus
siirtyy rahoittajalle ennen saneerausta / peruskunnostusta.
Rakennuttamishanke toteutetaan allianssimallia noudattaen.
1.2.
Sopimusrakenteen kuvaus
Hankkeen rahoitusleasingin mukaista sopimusrakennetta on kuvattu yleisellä tasolla alla:
1. Maanvuokrasopimus: osapuolena Kempeleen kunta ja rahoittaja
2. Sopimus uudisrakennuksen osto-oikeudesta: osapuolena Kempeleen kunta ja rahoittaja
3. Rakennuttamissopimus: osapuolena Kempeleen kunta, urakoitsija (Lemminkäinen) ja
rahoittaja
4. Kiinteistöleasingsopimus: Osapuolena Kempeleen kunta ja rahoittaja. Laaditaan kaksi
samansisältöistä sopimusta, ensimmäinen uudisrakentamiselle ja toinen peruskunnostus
osalle (optio).
5. Rakennuksen myyntisopimus (vanha peruskunnostettava terveyskeskus): osapuolena
Kempeleen kunta ja rahoittaja (optio)
3
1.3.
Kilpailutusprosessin kuvaus
Kilpailutuksen aikataulu on:
1. Tarjouspyyntö rahoittajille
2. Rahoitustarjousten korkoindikaatiohetki
3. Tarjouspyyntöä koskevat tarkentavat kysymykset
Kempeleen kunnalla
Kunnanhallitus käsittelee asiaa
23.3.2015. Tarjouspyynnöt
mahdollisimman pian rahoittajille.
27.3.2015 klo 11:00 Suomen aikaa
27.3.2015 klo 12:00 mennessä
4. Kempeleen kunta vastaa kysymyksiin viimeistään
5. Tarjoukset rahoituksesta toimitettava Kempeleen
kunnalle
30.3.2015 klo 16:00 mennessä
8.4.2015 klo 15:00 mennessä
6. Kahden parhaan tarjouksen tehneen rahoittajan
valinta sopimusneuvotteluihin tai rahoittajan valinta
7.Sopimusten valmistelu rahoittajan ja Kempeleen
kunnan välillä
Kunnanhallituksen kokous
13.4.2015
vko 16 alkaen
Uudisrakentamisen osalta sopimukset ensisijaiset
Peruskunnostuksen sopimukset voidaan hyväksyä
myöhemmin (optio)
8.Rahoitusleasing-sopimusten ja muiden sopimusten
allekirjoitus (edellyttäen, että hankintapäätös
lainvoimainen)
9. Option käytöstä päätetään hankkeen edetessä.
Toukokuun aikana.
.
Viimeistään 31.12.2015 mennessä.
4
2. Rahoitustarjouksen laatiminen
2.1.
Rahoitusjärjestelyn rakenteen kuvaus
Rahoittaja hankkii yhdessä Kempeleen kunnan kanssa rakennuttamansa uudisrakennus- sekä
peruskorjauskohteena (optio) olevan terveyskeskuksen (vuokrattavat kohteet).
Keskeisiä leasingrahoitusta koskevia tietoja ja
ehtoja on listattu alla:
Rahoitettava kokonaismäärä
Terveyskeskus (kaksi sopimuskokonaisuutta)
1. Uudisrakennus
2. Peruskunnostuskohde (optio)
Hankintahinta lisättynä rakentamisen aikaisilla
korkokustannuksilla, maanvuokrilla ja
kiinteistöverolla.
Rahoitettava kokonaislimiitti on 17,5
miljoonaa euroa, sisältäen myös option
peruskunnostusosan rahoituksesta.
Hankintahinta
Arvio kohteen hankintahinnasta
rahoitustarjouksen tekoa varten on 16 400 000
euroa (alv. 0 %). Uudisosan hankintahinta on 7,5
miljoonaa euroa, peruskunnostuksen
rakentamiskustannukset 7,5 milj. euroa. Vanhan
rakennuksen tasearvo 0,9 milj.euroa. Kohteiden
suunnittelukustannukset arvioituna yhteensä 0,5
miljoonaa euroa.
Hankintahintaa tarkennetaan
myöhemmässä vaiheessa.
Limiitissä on huomioitu rakennusaikaiset, ennaltaarvaamattomat kustannuserät
Rakennusvaiheen rahoitus
Rahoittaja vastaa rakennusvaiheen
rahoittamisesta, eli hankintahinnan maksamisesta
palveluntuottajalle. Käytännössä tämä tarkoittaa
rakentamisvaiheen maksuerien sekä muiden
kustannusten maksamista hankkeen
palveluntuottajalle ja rakentamisen aikaisten
korkokustannusten pääomittamista osaksi
kohteen rahoitettavaa kokonaismäärää.
Laskutus / todellinen rahoitettava pääoma
Ennen leasing vuokra-ajan alkamista määritellään
hankkeen todellinen pääoma toteutuneiden
kustannusten perusteella.
Pääomasta on laadittava lyhennystaulukko, josta
ilmenee maksuerittäin jäljellä oleva pääoma
(jäännösarvo).
5
Vuokra-aika ja jäännösarvo
Vuokra-aika on 20 vuotta kohteiden valmistuttua ja
kohteiden jäännösarvo on laskennallinen 33,3 %.
Kunta varaa oikeuden lunastaa kohteet jäljellä
olevalla pääomalla.
Kunta voi lunastaa kohteet
korontarkistushetkellä (euriboriin sidottu).
Mikäli kunta valitsee kiinteän koron, on sopimus
irtisanottavissa kuuden kuukauden
irtisanomisajalla (lunastaa kohteet jäljellä
olevalla pääomalla ja koronvaihtosopimuksen
purkukustannuksilla).
Kohteelle 1: laaditaan oma kiinteistöleasingsopimus.
Kohteelle 2: laaditaan oma kiinteistöleasingsopimus. (optio)
Jäännösarvo käsittely vuokra-ajan päätteeksi
Vuokrakauden jälkeen kunnalla on oikeus ostaa
kohde rahoituksen jäännösarvolla tai velvollisuus
osoittaa ostaja kohteelle.
Rakennusajan viitekorko ja marginaali
Rakennusaikana rahoituksen viitekorko on
kolmen (3) kk:n Euribor lisättynä marginaalilla.
Vaadittavat sopimukset ja sopimusehdot
Tarjoaja laatii luonnokset sopimusneuvotteluiden
pohjaksi. Kunta laatii maavuokrasopimuksen.
Vuokra-ajan viitekorko, marginaali ja
kokonaiskorko
Vuokra-ajan rahoituksen viitekorko on:
 kolmen (3) kk:n Euribor

kiinteä korko 10 vuotta
Viitekorko lisättynä marginaalilla muodostavat
kokonaiskoron.
Marginaalin tarkastusväli on 3 vuotta, 5 vuotta tai
10 vuotta muuttuvan koron vaihtoehdossa. Lisäksi
tarjoaja esittää oman näkemyksen siitä, miten
korko määritellään kiinteän 10 vuoden jakson
jälkeen.
Marginaali lasketaan varsinaisen vuokrakauden
alusta sekä muuttuvan koron että kiinteän koron
vaihtoehdossa.
6
Koronvaihtosopimus (korkosuojaus)
Rahoittajan on tarjottava 10 vuoden
korkosuojausta kolmen kuukauden euriborkorolle tai vastaavasti koko vuokrakaudelle.
Korkosuojaukseen liittyvät periaatteet, esim.
sopimuksen irtisanominen ja sopimuksen siirto
kolmannelle osapuolelle sekä toimenpiteisiin
liittyvät kustannusperiaatteet sovitaan
sopimusneuvotteluiden yhteydessä.
Nykyinen terveyskeskus
Peruskunnostettava vanha terveyskeskus
myydään rahoittajalle tase-arvoon. (optio)
Kunta vastaa kohteen varainsiirtoveron
kustannuksista.
Sopimuksen siirto kolmannelle osapuolelle
Kunnalla on mahdollisuus siirtää
sopimuskokonaisuus kolmannelle osapuolelle.
Siirrosta neuvotellaan rahoittajan kanssa.
Vuokran rakenne
Vuokra on laskettava annuiteettimenetelmällä
käyttäen laskentatekijöinä rahoitettavaa
kokonaismäärää (todelliset kustannukset),
vuokra-aikaa, jäännösarvoa, mahdollista
korkosuojausta ja vuokra-ajan viitekorkoa
lisättynä rahoituksen marginaalilla.
Arvonlisävero
Rahoittaja lisää sopimuksen mukaisiin leasingvuokriin kulloinkin voimassa olevan
arvonlisäveron.
Kiinteistövero
Kunta vastaa vuokrakohteen vuosittaisesta
kiinteistöverosta.
Maanvuokrasopimus
Kunta vuokraa rahoittajalle maa-alueen, jolle
kohde rakennetaan, vähintään 30 vuoden
mittaisella vuokrasopimuksella.
Rahoittaja veloittaa maanvuokrasopimuksen
perusteella maksamansa vuokramaksut kunnalta.
Maanvuokra rahoitetaan rakennusaikana
rahoittajan toimesta osaksi rahoitettavaa
kokonaismäärää.
Osapuolten välisiin oikeussuhteisiin sovelletaan
Suomen lakia.
Sovellettava laki
Vuokrakohteen vakuuttaminen
Kunta ottaa kohteille täysarvovakuutuksen.
Vuokrakohteen käyttökorvauskulut
Kunta vastaa vuokrakohteen tavanomaisista
käyttökorvauskuluista kuten esimerkiksi
lämmitys, vesi, sähkö, kaasu, siivoaminen ja
jätehuolto.
7
Vuokrakohteen hoito- ja huoltokulut
Kunta vastaa vuokrakohteen tavanomaisista
vuosittaisista hoito- ja huoltokuluista.
Vuokrakohteen rakenteelliset korjauskulut
Kunta vastaa vuokrakohteen rakenteellisista
korjauskuluista siinä laajuudessa kuin ne on
arvioitu tarpeelliseksi
Rahoituksen muut kustannukset
Kuvaus muista mahdollisista rahoituksen
lisäkustannuksista.
Tarjouksen voimassaoloaika
Tarjouksen tulee olla voimassa 6 kuukautta
tarjousten jätön määräpäivästä.
8
2.2.
Tarjouksen sisältö
Rahoitustarjouksen on perustuttava yllä kuvattuun rakenteeseen ja mikäli jostain ylläkuvatusta
poiketaan, tulee tämä ilmoittaa selkeästi tarjouksen ensimmäisellä sivulla. Rahoitustarjouksessa
on oltava seuraavat tarjoajan ilmoittamat tiedot.
9
Selvitys tarjoajasta
Tarjoaja ilmoittaa perustiedot.
Kunta varaa mahdollisuuden pyytää tarjoajalta
tilaajavastuulain mukaiset selvitykset.
Pyydettyjen todistusten ja selvitysten on oltava
päivätty kolmen (3) kuukauden sisällä
tarjouksen päiväyksestä.
Rahoituksen viitekorot ja marginaalit
laskettuna erikseen kohteelle 1 ja kohteelle 2.
Kohde 1: 8,5 milj. euroa (alv. 0%)
Kohde 2: 9,0 milj. euroa (alv. 0%)
Korkoindikaatio: 27.3.2015 klo 11:00 Suomen
aikaa.
Palkkioluonteiset maksut
Referenssit vastaavista hankkeista
Vaadittavat sopimukset ja sopimusehdot
Tarjouksen voimassaolo
Tarjoajan on esitettävä seuraavat
vaihtoehdot kumpaankin
kohteeseen:
1. Rakentamisajan korko: 3kk
euribor + marginaali (marginaali
voimassa koko rakentamisen
ajan). Koronlaskutapa tod./360.
2. Varsinaisen vuokra-ajan alusta
3 kk:n euribor kolmen (3),
viiden (5) tai kymmenen (10)
vuoden ajalle. Koronlaskutapa
tod./360. Marginaaleja
mahdollista tarkistaa 3, 5 tai 10
vuoden välein sopimuskauden
aikana.
3. Kymmenen (10) vuoden kiinteä
korko alkaen varsinaisen
vuokrakauden alusta.
Marginaali voimassa koko
korkokauden ajan.
Koronlaskutapa 30/360.
4. Korkosuojaus kohdan kaksi
mukaisesti tai koko
sopimuskaudelle.
Kuvaus kaikista rahoitukseen liittyvistä
palkkioluonteisista maksuista sekä maksujen
suuruudesta/laskentatavasta
Tarjoaja ilmoittaa referenssitiedot kunnalle
vastaavista hankkeista.
Tarjoaja laatii luonnokset
sopimusneuvotteluiden pohjaksi huomioiden
tarjouspyynnössä esitetyt vaatimukset.
Kuvattu tarjouspyynnön 1.1-1.3 ja 2.1.-2.2.
kohdissa.
Tarjouksen on oltava voimassa 6 kuukautta
tarjousten jätön määräpäivästä.
10
3.
Rahoitustarjousten toimittaminen ja arviointi
3.1.
Lisätietokyselyt ennen tarjousten toimittamista
Lisätietokyselyt hankkeesta sekä rahoituksen kilpailuttamiseen liittyen toimitetaan sähköpostitse
Stina Mattilalle ([email protected]) ja Hannu Hietalalle ([email protected])
27.3.2015 klo 12:00 mennessä. Vastaukset kysymyksiin toimitetaan tarjoajille sähköpostitse
30.3.2015 klo 16:00 mennessä. Mikäli tarjoaja ei esitä lisätietokyselyitä, on tarjoajan kuitenkin
ilmoitettava sähköpostiosoite, johon kysymykset ja vastaukset annetaan tiedoksi, kysymysten
toimittamisen määräaikaan mennessä. Puheluihin ei voida vastata.
3.2.
Rahoitustarjousten toimittaminen
Rahoitustarjoukset liitteineen on toimitettava Stina Mattilalle ja Hannu Hietalalle sähköpostitse
viimeistään 8.4.2014 klo 15:00.
3.3.
Rahoitustarjousten arviointi
Kempeleen kunta arvioi tarjoushinnan rahoituksen, jäännösarvon sekä rahoituksen muiden
kustannusten kokonaisuuteen perustuen. Kunta arvioi rahoitustarjouksen kokonaistaloudellisuutta
tarjouksessa esitettyjen tietojen perusteella. Kempeleen kunta pidättää oikeuden jättää
hyväksymättä mitään tehdyistä tarjouksista.
Kempeleessä xx.xx.2015
11