1. No category

M
a
a
nk
äy
t
t
öt
i
e
t
e
i
d
e
nl
a
i
t
o
s
The
housing
regime
T
h
eh
o
us
i
ngr
e
g
i
me
of
Sweden:
Concurrent
o
fS
w
e
d
e
n:C
o
nc
ur
r
e
nt
c
h
a
l
l
e
ng
e
s
challenges
P
a
r
tB:R
uo
t
s
i
na
s
umi
ne
nt
i
l
a
s
t
o
j
e
nv
a
l
o
s
s
a
Part
B:
Ruotsin
asuminen
tilastojen
valossa
A
i
noV
e
rk
as
al
o
,J
uk
k
aH
i
rv
o
ne
n
Aino Verkasalo, Jukka Hirvonen
T
I
E
D
E+
T
E
K
N
O
L
O
G
I
A
T
U
T
K
I
M
U
S
R
A
P
O
R
T
T
I
A
al
t
o
y
l
i
o
p
i
s
t
o
nj
ul
k
ai
s
us
arj
a
T
I
E
D
E+ T
E
K
N
O
L
O
G
I
A8/
2
0
1
5
T
h
eh
o
using re
gimeo
f Sw
e
de
n:
Co
nc
urre
ntc
h
al
l
e
nge
s
P
artB:Ruo
t
sin asumine
nt
il
ast
o
je
n val
o
ssa
A
i
noV
e
r
k
a
s
a
l
o
,J
uk
k
aH
i
r
v
o
ne
n
A
a
l
t
o
y
l
i
o
p
i
s
t
o
I
ns
i
nöör
i
t
i
e
t
e
i
d
e
nk
o
r
k
e
a
k
o
ul
u
M
a
a
nk
äy
t
t
öt
i
e
t
e
i
d
e
nl
a
i
t
o
s
Y
h
d
y
s
k
unt
a
s
uunni
t
t
e
l
un t
ut
k
i
mus
-j
ak
o
ul
ut
us
r
y
h
mä
A
al
t
o
y
l
i
o
p
i
s
t
o
nj
ul
k
ai
s
us
arj
a
2
0
1
5
T
I
E
D
E+ T
E
K
N
O
L
O
G
I
A8/
©A
i
noV
e
rk
as
al
o
,J
uk
k
aH
i
rv
o
ne
n
7
89
5
2
6
0
6
3836(
p
d
f
)
I
S
BN9
I
S
S
N
L1
7
9
9
4
87
X
I
S
S
N1
7
9
9
4
87
X(
p
ai
ne
t
t
u)
I
S
S
N1
7
9
9
4
888 (
p
d
f
)
h
t
t
p
:
/
/
urn.
f
i
/
U
R
N
:
I
S
BN
:
9
7
89
5
2
6
0
6
3836
:K
anne
nk
uv
a,
I
l
o
naAkkila:
A
k
k
i
l
a:
U
p
p
s
al
a2012
2
0
1
2
K
uv
at
Kannen
valokuva
Ilona
Uppsala
U
ni
g
raf
i
aO
y
H
e
l
s
i
nk
i2
0
1
5
SISÄLLYS
1 JOHDANTO 5
2 ASUNTOKANTA JA SEN MUUTOKSET
7
2.1
Asuntokannan piirteitä
Käsitteitä ja luokitteluja
Asuntokantatilastojen laatiminen
Asuntokantatilaston tietoja
Hallintamuoto Hushållens ekonomi (HEK)-otostutkimuksessa
Pimeät vuokrasuhteet tilastojen ongelmana
Vertailua Suomeen
7
7
8
9
10
11
12
2.2 Kansainväliset tilastot
Talotyyppijakauma Pohjoismaissa
Hallintamuotoluokittelun haasteita kansainvälisissä tilastoissa
12
13
14
2.3
16
16
19
23
Asuntokannan muutoksia
Asuntokannan rakenteen muutos
Asuntojen uustuotanto
Asuntojen poistuma
Hallintamuodon vaihdokset ja hallintamuotojakauman
muutos Tukholmassa
28
Lähteet
30
3 ASUMISEN TALOUS
33
3.1 Vuokrat
Vuokrakehitys Ruotsissa
Vuokrakehitys Suomessa
33
33
36
3.2
Hinnat
Pientalojen hinnat Ruotsissa
Osuuskunta-asuntojen hinnat Ruotsissa
Pientalojen keskihinta Suomessa
39
39
42
44
3.3
Asumiskustannukset
Käytettävissä olevat tulot ja asumiskustannukset
Asumiskustannuksien osuus käytettävissä olevista tuloista
ja kulutusvara
Asumiskustannuksien osuus käytettävissä olevista tuloista
– kansainvälistä vertailua
Mielipiteitä asumiskustannuksista – pääkaupunkien vertailua
Vuokralaisten tilanne kehittynyt Ruotsissa muita hallintamuotoja
heikommin 2004–2011
46
46
1Johdanto
48
51
52
53
3
3.4 Varallisuus, velkaisuus ja köyhyysaste
Kotitalouksien asunto- ja rahoitusvarallisuus
Ruotsin kotitaloudet velkaantuneita
Köyhyysaste
56
56
59
60
Lähteet
62
4 SEGREGAATIO
65
4.1 Ulkomaalaistaustaiset Ruotsin tilastoissa
65
4.2 Segmentaatio: siirtolaisten sijoittuminen hallintamuotoihin
66
4.3 Alueellinen segregaatio ja erilaisuusindeksi
67
Lähteet
72
5 YHTEENVETO
4
73
1 Johdanto
Tässä raportissa esittelemme Ruotsin asumisjärjestelmän piirteitä tilastolähteiden
näkö­
kulmasta. Ruotsin asumisjärjestelmä on Suomessa yleisesti ottaen melko vähän
tun­nettu. Vaikka Ruotsi ja Suomi muistuttavat yhteiskuntina paljon toisiaan, maiden
asumisjärjestelmät eroavat huomattavasti toisistaan. Ruotsi ja Suomi muodostavat
tässä mielessä kiinnostavan vertailuparin, ja siksi raportissa vertaillaan Ruotsin asumis­
järjestelmän piirteitä varsinkin Suomeen. Joidenkin piirteiden suhteen tehdään myös
laajempaa kansainvälistä vertailua. Huomiota kiinnitetään myös kansainvälisen tilasto­
vertailun ongelmiin.
Aineistoina tilastoraportin kokoamisessa ovat olleet Ruotsin tilastokeskuksen (Statistiska
Centralbyrå, SCB) tietokannat sekä aiheesta julkaistut selvitykset ja tutkimukset. Vertailu­
aineistoa on saatu Suomen tilastokeskuksen aineistoista sekä kansainvälisistä tilastoista.
Lisäksi hanketta varten tilattiin SCB:stä erityinen asumiskustannuksia koskeva aineisto.
Toinen luku käsittelee Ruotsin asuntokantaa ja sen muutoksia. Ensin esitellään asunto­
kannan keskeisiä piirteitä, kuten talotyyppi- ja hallintamuotojakaumia (luku 2.1). Toiseksi
näitä Ruotsin asumisjärjestelmän piirteitä verrataan muihin Pohjoismaihin ja Euroopan
maihin (luku 2.2). Lisäksi tehdään katsaus asuntokannan rakenteen muutokseen ja
muutosdynamiikan eri komponentteihin: uustuotantoon, poistumaan ja hallintamuodon
vaihdoksiin (luku 2.3).
Kolmas luku käsittelee asumisen taloutta useasta eri näkökulmasta. Tarkastelun kohteena
ovat ensin vuokrataso ja sen kehitys (luku 3.1) sekä toiseksi asuntojen ja pientalojen hintataso
ja sen kehitys (3.2). Keskeinen teema on kotitalouksien asumiskustannukset ja niiden
muutos. Asumiskustannuksia suhteessa tuloihin analysoidaan eri hallintamuodoilla ja eri
kotitaloustyypeillä (luku 3.3). Asumiskustannusosuuksista tehdään myös kansainvälistä
vertailua. Asumisjärjestelmällä on kytkentä myös kotitalouksien varallisuuden rakenteeseen
ja velkaisuuteen, joita käsitellään luvussa 3.4.
Ruotsi on ollut jo pitkään siirtolaisia suhteellisen runsaasti vastaanottava maa. Siirtolaisten
asumisen ja alueellisen etnisen segregaation teemat ovat vahvasti esillä maan tilastoinnin
ja tutkimuksen kentässä. Raportin luku 4 käsittelee siirtolaisten ja kantaväestön sijoittu­
mista maan asuntokantaan. Ensin kerrotaan ulkomaalaistaustaisten määrittelystä tilas­
toissa ja lukumääristä (luku 4.1). Yhden näkökulman siirtolaisten asumiseen tarjoaa
1Johdanto
5
heidän sijoittumisensa eri hallintamuotoihin (luku 4.2). Toinen näkökulma on alueellinen
segregaatio, jota tarkastellaan sekä tilastoaineistojen että tutkimustiedon kautta (luku 4.3).
Raportti liittyy Suomen Akatemian rahoittamaan tutkimushankkeeseen ”The Housing
Regime of Sweden: Concurrent Challenges”, joka on toteutettu Aalto-yliopiston Maan­
käyttötieteiden laitoksella Christer Bengsin johdolla. Hankkeen loppuraportti julkaistaan
kahdessa osassa. Käsillä oleva osio B esittelee aiheesta tilastotietoja ja niiden analyysia.
Omana osionaan (osio A) on tutkimuksen taustoitus, tulosten tulkinta ja johtopäätökset.
6
2 Asuntokanta ja sen muutokset
2.1 Asuntokannan piirteitä
Käsitteitä ja luokittelua
Asuntotilastojen yksi keskeinen taustatieto on talotyyppi. Ruotsin tilastoissa asuintalot
jaetaan pientaloihin (småhus) ja usean asunnon taloihin (flerbostadshus). Pientaloihin
lasketaan yhden asunnon erillisten pientalojen (fristående villor/ enbostadshus) lisäksi
rivitalot (radhus), ketjutalot (kedjehus) sekä paritalot (parhus). Ruotsin tilastoissa
erotellaan vain harvoin näitä pientalojen eri lajeja. Vuosittain valmistuneiden asuntojen
tilastossa näin kuitenkin tehdään. Usean asunnon talojen luokka tarkoittaa käytännössä
kerrostaloja. Tämän talotyyppiluokan määritelmä on vastaava kuin esimerkiksi Suomessa
käytettävä kerrostalon määritelmä: talossa on päällekkäin sijaitsevia asuntoja. Tähän
luokkaan lasketaan myös harvat muissa kuin asuinrakennuksissa sijaitsevat asunnot.
Toinen keskeinen asumisen määrittäjä on asunnon hallintamuoto eli hallintaperuste.
Suomen tilastoissa käytetään enemmän jälkimmäistä termiä. Vastaava termi ruotsin
kielessä on upplåtelseform (kirjaimellinen käännös ”luovutusmuoto”). Ruotsissa lähes
kaikki asunnot kuuluvat johonkin kolmesta hallintamuodosta: äganderätt, hyresrätt ja
bostadsrätt. Äganderätt (omistusasuminen) viittaa kiinteistön eikä asunnon omistamiseen.
Siksi käytännössä vain omakotitaloissa asuvat ovat omistaja-asukkaita. Viime vuosina
on ollut periaatteessa mahdollista muodostaa omistusasuntoja myös kerrostaloihin
(ns. kolmiulotteinen kiinteistönmuodostus), mutta käytännössä niiden merkitys on
vielä olematon: vuonna 2013 niitä oli alle 500 kappaletta eli 0,01 prosenttia maan koko
asuntokannasta (SCB 2014a).
Hyresrätt-asunnot ovat vuokra-asuntoja. Jos vuokralainen vuokraa asunnon eteenpäin
jollekin toiselle, käytetään nimitystä toisen käden vuokra-asunto (hyra i andra hand).
Tällaiseen eteenpäin vuokraamiseen tarvitaan hyväksyttävä syy ja vuokranantajan lupa.
Jos tästä syntyy erimielisyyttä, asiasta päättää viime kädessä vuokralautakunta (hyres­­
-nämnden), joka on julkinen viranomainen. Vuokrataloja omistavat ensinnäkin yleishyödylliset yhtiöt (allmännyttan), jotka ovat tavallisimmin kunnallisia toimijoita, ja toiseksi
yksityiset (privat) vuokrayhtiöt. Sosiaalisen vuokra-asumisen käsitettä ei Ruotsissa käytetä
myöskään allmännyttan-vuokra-asunnoista. Tätä perustellaan sillä, että niihin ei ole
2 Asuntokanta ja sen muutokset
7
tuloihin tai muuhun sosiaaliseen tarveharkintaan perustuvaa asukasvalintaa, vaan ne ovat
periaatteessa tarkoitettu kaikille halukkaille ja asunnon saanti perustuu jonotukseen.
Ruotsissa vuokrat ovat säännösteltyjä. Vuokrien taso neuvotellaan vuokralaisyhdistysten
ja kiinteistön omistajan välisissä neuvotteluissa. Vuokran määritykseen vaikuttaa asunnon
niin sanottu käyttöarvo (bruksvärde). Käyttöarvo määritellään sellaisten seikkojen
mukaan, joiden katsotaan nostavan asunnon käytännöllistä arvoa asukkaan näkökulmasta.
Käyttöarvoon vaikuttavat sellaiset asunnon ominaisuudet kuin koko, modernisuus, kunto,
pohjaratkaisu, äänieristys, sijainti talossa sekä talon varustetaso kuten esimerkiksi hissi,
pesutupa, autotalli sekä kiinteistöpalveluiden laatu. Myös sijainnilla, elinympäristöllä ja
liikenneyhteyksillä ylipäätään saattaa olla vaikutusta. (Hyresnämnden 2013.)
Kolmas hallintamuoto Ruotsin asumisjärjestelmässä on bostadsrätt. Termille ei ole suomen
kielessä vakiintunutta käännöstä, mutta juridisesti kyseessä on osuuskunta-asunto,
joten seuraavassa käytetään tätä termiä. Talon omistaa yhdistys ja asukkaalla on asunnon
käyttöoikeus, jonka voi myydä markkinahintaan, mutta osuuskunnan (bostadsrättsförening)
on hyväksyttävä uusi jäsen. Asunnon vuokraaminen toiselle ei ole vapaata, vaan vaatii
yhdistyksen luvan ja on mahdollista vain tilapäisenä ja perustelluista syistä. Alivuokralaisia
voi kyllä pitää. Tässä mielessä bostadsrätt-kategoria ei vastaa täyttä omistusoikeutta.
Asuntokantatilastojen laatiminen
Aikoinaan Ruotsissa tehtiin kattavia väestö- ja asuntolaskentoja, joissa kerättiin tiedot
lomakkeilla. Nämä laskennat tuottivat tilastoja muun muassa asunnoista ja kotitalouksista
(SCB 2013a). Viimeinen tällainen laskenta tehtiin vuonna 1990. Tämän jälkeen tuotettiin
vuosittaisia asuntokantalaskelmia siten, että pohjana oli tämä viimeinen kattava laskenta,
johon lisättiin vuosittain rekistereistä ilmenevät tiedot uustuotannosta, purkamisista ja
muista muutoksista. Ajan mittaan menetelmä vääristi lukuja, koska muutokset kirjautuivat
tilastoon epätäydellisesti. Esimerkiksi siirtymät kesämökkikannan ja omakotitalokannan
välillä eivät tulleet huomioiduiksi. Myöskään omakotitalojen purkamiset eivät yleensä
päätyneet tilastoon.
Vuonna 2010 alettiin käyttää tilastojen pohjana kiinteistöverotusrekisteriä, jolloin tiedot
saatiin ajantasaisemmiksi (SCB 2013b). Uudessa keräystavassa asuntokantaan laskettiin vain
ne pientalot, joissa on asukkaita kirjoilla. Tämä uusi määrittely vähensi pientaloasuntojen
määrää noin 63 000 asunnolla eli noin kolme prosenttia pientalojen määrästä.
Kerrostaloasuntojen määrä puolestaan lisääntyi noin 23 000:lla, mikä johtui lähinnä siitä,
että opiskelija-asuntoja laskettiin vanhasta käytännöstä poiketen nyt asuntokantaan.
Ruotsissa on viime vuosina muodostettu kattava huoneistorekisteri, jonka pohjalta aletaan
tuottaa vuosittain asunto- ja kotitaloustilastoja (SCB 2008). Ruotsi on tässä muita Pohjoismaita
jäljessä. Esimerkiksi Suomeen tällainen rekisteri muodostettiin jo vuoden 1980 väestö- ja
asuntolaskennassa.
8
Asuntokantatilaston tietoja
Asuntokannan määrällisiä perustietoja on helposti saatavissa Ruotsin tilastokeskuksen
(Statistiska Centralbyrå, SCB) verkkosivuilta löytyvästä tietokannasta. Taulukosta 2.1 ilmenee
asuntokannan koko ja jakautuminen talotyyppeihin. Asuntokantatilaston mukaan Ruotsissa
oli vuoden 2012 lopussa noin 4,4 miljoonaa asuntoa. Niistä 2 miljoonaa (45 %) sijaitsi
pientaloissa, noin 2,3 miljoonaa (53 %) kerrostaloissa. Noin 80 000 asuntoa (2 %) sijaitsi
muissa rakennuksissa.
Taulukko 2.1 Asuntokantatilasto: Ruotsin asunnot talotyypin mukaan 2013, lkm ja % (SCB 2014a)
talotyyppi
lukumäärä
%-osuus
pientalo
1 999 964
45,3 %
kerrostalo
2 332 253
52,9 %
79 127
1,8 %
4 411 344
100,0 %
muu
yhteensä
Ruotsin asuntokantaa jaotellaan tilastoissa myös omistajatahon (ägarkategori) mukaan.
Taulukosta 2.2 selviää, mitä omistajakategorioita tilastoissa käytetään sekä kunkin osuus
vuoden 2013 asuntokannasta.
Taulukko 2.2 Asuntokantatilasto: Ruotsin asunnot omistajakategorian mukaan 2013 (SCB 2014a)
omistajakategoria
yhteensä, %
yhteensä, N
pientalo
0,3 %
13 604
5 153
5 299
3 152
16,6 %
734 138
36 774
682 453
14 911
0,2 %
7 953
47
7 821
85
bostadsrätt-yhdistys
23,2 %
1 021 253
80 201
930 835
10 217
ruotsalainen osakeyhtiö
11,2 %
493 082
32 422
433 155
27 505
3,0 %
132 927
10 025
111 938
10 964
45,5 %
2 005 992
1 834 144
159 705
12 143
0,1 %
2 395
1 198
1 047
150
100,0 %
4 411 344
1 999 964
2 332 253
79 127
valtio / kunta / lääni
yleishyödyllinen yhtiö
osuuskunnall. vuokra-asuntoyhdistys
muu juridinen henkilö
yksityinen henkilö
tieto puuttuu
yhteensä
kerrostalo muu rakennus
Yleishyödyllisten yhtiöiden sekä valtion, kuntien ja läänien omistamat asunnot voidaan
määritellä julkisen sektorin asunnoiksi. Niitä oli yhteensä 17 prosenttia koko asunto­
kannasta, etupäässä kyse on kerrostaloissa sijaitsevista vuokra-asunnoista. Bostadsrättyhdistykset omistavat melko merkittävän osan (23 %) asuntokannasta. Lisäksi on vähäinen
määrä osuuskunnallisten vuokra-asuntoyhdistysten omistamia asuntoja. Osuuskunnallinen
sektori kattaa siis vajaan neljänneksen Ruotsin asuntokannasta. Tämä osuus on kasvussa.
Osake­yhtiöt ja muut juridiset henkilöt omistavat yhteensä 14 prosenttia asunnoista. Nämä
ovat etupäässä kerrostaloissa sijaitsevia vuokra-asuntoja. Yksityishenkilöt omistavat 45
pro­senttia asunnoista, etupäässä kyse on omakotitaloista.
2 Asuntokanta ja sen muutokset
9
Asuntokantatilastossa on tieto asunnon hallintamuodosta, mutta on tärkeää huomata,
että tämä tieto johdetaan omistajakategoriasta. Tästä syystä se ei anna aivan oikeaa kuvaa
hallintamuotojakaumasta kotitalouksien kannalta. Esimerkiksi yksityishenkilöiden
vuokraamat pientalot tai osuuskunta-asunnot eivät tässä tilastossa tule vuokra-asuntojen
luokkaan (vrt. tuonnempaa Hushållens ekonomi -kyselyn tiedot). Taulukossa 2.3 on esitetty
asuntokantatilaston lukumäärätietoja asunnoista talotyypin ja hallintamuodon mukaan.
Asuntokantatilastossa omistusasuntojen luokkaan tulee 42 prosenttia, osuuskuntaasuntojen 23 prosenttia ja vuokra-asuntojen 35 prosenttia asunnoista. Pientalo- ja omistus­
asuntojen luokat ovat suuressa määrin päällekkäisiä. Vuokra- ja osuuskunta-asunnot
sijaitsevat yleensä kerrostaloissa. Asuntokantatilaston mukaan pientaloissa sijaitsevia
vuokra-asuntoja oli vain kaksi prosenttia ja osuuskunta-asuntoja kaksi prosenttia
koko asuntokannasta. Kerrostaloissa taas ei ollut käytännöllisesti katsoen lainkaan
omistusasuntoja (0,1 promillea koko asuntokannasta).
Taulukko 2.3 Asuntokantatilasto: Ruotsin asunnot hallintamuodon ja talotyypin mukaan 2013
(SCB 2014a)
hallintamuoto
yhteensä, %
yhteensä, N
pientalo
kerrostalo
muu
vuokra
35,2 %
1 553 094
84 421
1 399 913
68 760
osuuskunta
23,2 %
1 021 253
80 201
930 835
10 217
omistus
41,6 %
1 834 602
1 834 144
458
0
tieto puuttuu
0,1 %
2 395
1 198
1 047
150
yhteensä
100,0 %
4 411 344
1 999 964
2 332 253
79 127
Hallintamuoto Hushållens ekonomi (HEK) -otostutkimuksessa
Asumista koskevia tietoja kerätään vuosittain myös laajassa ”Hushållens ekonomi”
-otostutkimuksessa (HEK). Se perustuu 17 000 henkilön otokseen Ruotsin aikuisväestöstä
ja toteutetaan puhelinhaastatteluna. Siinä tiedustellaan asumisen osalta muun muassa
asunnon hallintamuotoa ja asumiskustannuksia. Survey-tutkimukseen tulee aina myös
katoa: viimeisessä (2012) tutkimuksessa 20 prosenttia otoshenkilöistä kieltäytyi osallis­
tumasta ja 25 prosenttia ei tavoitettu tai oli muuten estynyt osallistumasta. Vastauskato oli
kaikkiaan siis 45 prosenttia.
Tämän tutkimuksen mukaan omistusasuntoja oli 37 prosenttia, osuuskunta-asuntoja
19 prosenttia ja vuokra-asuntoja 39 prosenttia. Myös luokan ”muu” tapaukset sisältävät
(4 %) etupäässä vuokra-asumiseen rinnastettavia asumismuotoja, kuten asuminen
ilman vuokrasopimusta sekä alivuokralaisuus. Taulukossa 2.4 on esitetty sekä HEK-koti­
talouskyselyn että asuntokantatilaston hallintamuotojakauma. HEK-kyselyssä vuokraasumisen osuus oli suurempi kuin asuntokantatilastossa. Tämä johtuu ensi sijassa siitä, että
asuntokantatilastoissa hallintamuoto määritellään omistajan kautta. Tällöin esimerkiksi
vuokrattuja omakotitaloja ja osuuskunta-asuntoja ei lasketa vuokra-asuntojen luokkaan.
Otostutkimuksesta saa tältä osin oikeamman kuvan asiasta.
10
Taulukko 2.4 Hallintamuotojakauma Hushållens ekonomi -otostutkimuksessa sekä
asuntokantatilastossa 2012 (SCB 2014b, SCB 2014c)
hallintamuoto
HEK
Asuntokantatilasto
vuokra
39 %
36 %
osuuskunta
19 %
23 %
omistus
37 %
41 %
4%
100 %
100 %
muu tai tuntematon
yhteensä
Pimeät vuokrasuhteet tilastojen ongelmana
HEK-Kotitaloustutkimuksessa oli vaihtoehtona myös ”toisen käden” vuokrasuhde. Sen
mukaan 2 prosenttia kotitalouksista asuisi tällaisessa toisen käden vuokrasuhteessa
(SCB 2014b). Vuokra- ja osuuskunta-asuntojen eteenpäin vuokraamista säädellään melko
tiukoilla ehdoilla, mutta ”pimeä” toisen käden vuokraaminen ei ole kovinkaan harvinaista.
Samoin vuokrien sääntelyä kierretään pimeillä, ylisuurilla vuokrilla. On todennäköistä, että
pimeässä vuokrasuhteessa asuva henkilö ei vastaa asumista koskevaan kyselyyn, vaan jää
vastauskadon piiriin.
Näitä pimeiden vuokramarkkinoiden ilmiöitä on kartoitettu kymmenen suurehkon kau­
pungin nuorille aikuisille suunnatulla kyselyllä vuonna 2007. Vastaajilta kysyttiin, onko
hänen tuttavapiirissään kokemusta erilaisista pimeiden vuokramarkkinoiden ilmiöistä.
Lainvastaista toimintaa on varsin vaikea saada selville lomakekyselyllä. Kysymällä tällä
tavoin epäsuorasti voidaan näiden ilmiöiden laajuudesta saada edes jotain käsitystä. Koko
aineistossa 53 prosentilla ja Tukholmassa 65 prosentilla vastaajista oli tuttavapiirissä
pimeässä toisen käden vuokrasuhteessa asunut henkilö. Koko aineistossa 42 prosentilla ja
Tukholmassa 62 prosentilla oli tuttavapiirissä ylisuurta, laitonta vuokraa maksanut henkilö.
Uppsala oli Tukholman ohella toinen kaupunki, missä nämä ilmiöt olivat erityisen yleisiä.
(SOU 2007.)
Tukholman lääninhallitus on hiljattain tehnyt toisen käden vuokrasuhteista selvityksen,
jossa on kartoitettu ilmiötä tiedustelemalla alueen suurilta vuokratalonomistajilta arvioita
sekä laillisesta että laittomasta toisen käden vuokraamisesta (Länstyrelsen i Stockholms
län 2013). Pimeä toisen käden vuokraaminen arvioitiin selvästi yleisemmäksi kuin laillinen
toisen käden vuokraaminen. Suurimpien omistajien arvio pimeistä vuokrasuhteista oli
yleensä 10 prosentin luokkaa koko kannasta, yhden omistajan arvio oli 20 prosenttia. Arviot
voivat olla alakanttiin, koska omistajilla ei ole intressiä ainakaan liioitella ilmiön laajuutta.
Myös osuuskunta-asunnoissa esiintyy pimeää vuokraamista, joskaan ei niin paljon kuin
vuokra-asunnoissa. Näiden lukujen valossa laittomat vuokrasuhteet näyttäisivät olevan
melko yleinen ilmiö, joskaan tarkasta määrästä ei ole tietoa. Asumisen tilastotutkimuksen
kannalta pimeät vuokrasuhteet ja vuokrat muodostavat tietenkin ongelman, koska
todellisuudessa toisen käden vuokraaminen on yleisempää ja vuokrataso korkeampi kuin
viralliset tilastot antavat ymmärtää.
2 Asuntokanta ja sen muutokset
11
Vertailua Suomeen
Ruotsin ja Suomen asumisjärjestelmien eroja havainnollistaa taulukko 2.5, missä on esitetty
kotitalouksien jakauma asunnon hallintamuodon mukaan molemmissa maissa. Asukkaan
omistamien pientalojen osuus oli kummassakin maassa jokseenkin samaa luokkaa
(36–37 %). Omistajina osakeasunnoissa asui Suomessa 30 prosenttia, joten omistusasumisen
osuus oli kaikkiaan 66 prosenttia. Ruotsissa puolestaan asui osuuskunta-asunnoissa
20 prosenttia. Vuokra-asuminen oli Ruotsissa yleisempää (noin 40 %) kuin Suomessa
(30 %). Ruotsissa asuntojen vuokrat ovat säädeltyjä niin allmännyttan-sektorilla kuin
yksityiselläkin. Suomen vuokra-asuntokanta puolestaan jakautuu suunnilleen puoliksi
säädellyn ara-kannan ja markkinaehtoisen kannan kesken.
Taulukko 2.5 Kotitaloudet asunnon hallintamuodon mukaan Ruotsissa ja Suomessa 2011, %
(SCB 2014b, Tilastokeskus 2014)
hallintamuoto
Ruotsi
Suomi
omistaa talon
37
36
omistaa asunnon osakkeet
30
osuuskunta-asunto
20
säädelty vuokra
40
14
markkinavuokra
16
muu / tuntematon
3
4
yhteensä
100
100
2.2 Kansainväliset tilastot
Etsittäessä tilastotietoa Euroopan maiden asunnoista ja asumisoloista on ensim­mäisenä
mieleen tuleva lähde Eurostat. Sieltä löytyykin tietoja muun muassa talotyyppi- ja
hallintamuotojakaumista. Osa tilastoista koskee väestöä, osa taas kotitalouksia tai asuntoja.
Tämä vaikuttaa aika paljon jakaumiin. Jos yksikkönä on henkilö, tämä yleensä nostaa
pientalo- ja omistusasuntojen osuutta. Vastaavasti jos yksikkönä on kotitalous, luvuissa
painottuvat yksinasuvat, mikä yleensä nostaa vuokra- ja kerrostaloasuntojen osuutta.
Kumpikaan laskutapa ei ole tietenkään väärä, mutta ne antavat melko erilaisen kuvan asiasta,
joten tulkinnassa on tärkeää ottaa huomioon, mikä on tilastossa käytetty perusyksikkö.
12
Tietolaatikko 1
AINEISTOJA ASUMISEN KANSAINVÄLISEEN VERTAILUUN
EU:n tilastokeskus Eurostat ylläpitää useita tietokantoja. Eurostatin tietokannassa EU-statistics
of Income and Living Conditions (SILC) on tietoja mm. asumisoloista ja -kustannuksista
koko maan tasolla ja alueen urbanisaatioasteen mukaan, mutta ei kuitenkaan kaupungeittain
(Eurostat 2013a). Tämän tilaston tietoja kerätään vuosittain haastattelututkimuksella. Tieto­
kannassa European Quality of Life Survey (EQLS) on haastattelututkimuksiin pohjautuvaa
tietoa elämänlaadusta (Eurofound 2013). Mukana on myös asuminen ja asuinympäristö.
Aineistonkeruu toteutetaan noin joka neljäs vuosi.
Kaupunkien osalta keskeinen aineisto on Eurostatin Urban Audit -tietokanta (Eurostat
2013b). Se sisältää eurooppalaisista kaupungeista erilaisia indikaattoreita mm. väestöstä
ja asumisesta. Pääkaupunkien lisäksi joka maasta on mukana myös muita suurimpia
kaupunkeja. Ruotsista siinä on Tukholman lisäksi seitsemän muuta kaupunkia. Suuri ongelma
kuitenkin on, että Urban Auditin indikaattoriaineistossa on melko paljon puuttuvia tietoja,
eivätkä tiedot useinkaan ole kovin tuoreita. Tutkimuksessa on myös mielipidetutkimusosio,
Perception Survey (2004, 2006, 2009), jossa on kokemuksellista tietoa enimmäkseen
samoista teemoista kuin indikaattoriosiossa. Mukana on joka maasta kaksi kaupunkia, joista
toinen on pääkaupunki
Organisation for economic co-operation and development (OECD) pitää myös tilastoja
lähinnä taloudellisista indikaattoreista. Tilastoja on tuotettu mm. asuntomarkkinatutkimuksen
tarpeisiin. The United Nations Economic Commission for Europe (UNECE) tuottaa tilastoja eri
aihealueilta, myös asumisesta. Pohjoismaiseen vertailuun soveltuu Nordstat-tietokanta, jossa
on jokaisesta Pohjoismaasta koko maan ja 3–4 suurimman kaupungin keskeisiä tilastotietoja.
Ne on esitetty erikseen keskuskaupungista ja koko kaupunkiseudusta. (Nordstat 2014.)
Talotyyppijakauma Pohjoismaissa
Eurostatin asumistilastosivuilla on tietoja väestön jakautumisesta eri talotyyppeihin.
Kuviossa 2.1 on esitetty näitä tietoja Pohjoismaiden osalta. Kerrostaloissa asui Ruotsissa
40 prosenttia väestöstä vuonna 2012. Koko Euroopan Unionin väestöstä asui kerrostaloissa
42 prosenttia, joten Ruotsi on tässä varsin lähellä EU:n keskiarvoa. Muissa Pohjoismaissa
Islantia lukuun ottamatta kerrostaloasukkaiden osuus oli pienempi kuin Ruotsissa.
Kerrostaloasukkaiden osuus oli Suomessa kolmannes, Tanskassa noin 30 prosenttia ja
Norjassa vähiten, vain 13 prosenttia. Norjassa kerrostaloasukkaiden osuus oli Euroopan
pienin. Kytketyissä pientaloissa asuminen oli yleisintä Norjassa ja Suomessa ( joka viides)
ja harvinaisinta Ruotsissa (alle 10 %). Erillisissä pientaloissa asui Ruotsissa ja Suomessa
noin puolet väestöstä, Tanskassa ja Norjassa vielä suurempi osuus (noin 60 %) mutta
Islannissa vain kolmannes. Tärkeää on huomata, että tässä tilastossa osuudet on laskettu
väestöstä. Tällöin erillisten pientalojen osuus muodostuu suuremmaksi ja kerrostalojen
osuus pienemmäksi kuin laskettaessa osuudet kotitalouksista. Tämä johtuu siitä, että suuret
asuntokunnat eli lapsiperheet asuvat yleisemmin pientaloissa kuin pienet, lapsettomat
taloudet.
2 Asuntokanta ja sen muutokset
13
Kuvio 2.1. Väestö talotyypin mukaan Pohjoismaissa 2012,
% (Eurostat 2014)
Erillinen pientalo Rivi- tai ketjutalo Kerrostalo Muu
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Ruotsi
Suomi
Tanska
Islanti
20 %
61%
35%
30 %
13 %
57%
Norja
34 %
19 %
47%
18 %
0%
40 %
9%
51%
46 %
1%
0%
13 % 6 %
1%
Hallintamuotoluokittelun haasteita kansainvälisissä tilastoissa
Väestön jakautumisesta eri hallintamuotoluokkiin Euroopan maissa antaa Eurostat kuvion
2.2 mukaisia tietoja. Kuvassa ovat mukana kaikki EU-maat sekä muutamia muitakin maita
kuten Norja. Kansainvälisten tilastojen kategoriat sopivat usein huonosti yksittäisten
maiden tilanteen kuvaamiseen. Näin on tässäkin tilastossa Ruotsin kohdalla. Eurostatin
tilasto antaa omistusasukkaiden osuudeksi Ruotsin väestöstä 70 prosenttia. Luku on
kuitenkin jossain määrin harhauttava, koska mukaan on laskettu myös osuuskunta-asunnot.
Vuokra-asukkaita oli Ruotsissa tilaston mukaan 30 prosenttia väestöstä, mikä on lähellä EU:n
keskiarvoa. Myöskään vuokra-asukkaiden osalta tilasto ei anna oikeaa kuvaa Ruotsin tilan­
teesta, koska heidät on luokiteltu markkinavuokra-asukkaiksi, vaikka koko vuokrasektori on
säädeltyä. Esimerkiksi Suomen osalta tilasto antaa markkinavuokra-asukkaiden osuudeksi
10 prosenttia ja markkinavuokraa edullisemman (reduced price) vuokrasektorin osuudeksi
16 prosenttia väestöstä. Jälkimmäinen tarkoittaa ara-kantaa, missä vuokra määräytyy
omakustannusperiaatteella. Suomen osalta tilasto antaa oikean kuvan tilanteesta. Kuvasta
ilmenee, että Ruotsissa on Euroopan maista suhteellisesti kaikkein eniten asuntovelkaisia
ja vähiten velattomia omistus- tai osuuskunta-asukkaita. Myös Norjassa, Islannissa,
Hollannissa ja Tanskassa asuntovelkaisten osuus on korkea, kaikissa yli puolet väestöstä.
Suomessa on näitä maita enemmän velattomia omistusasujia. Velattomien omistusasujien
osuus on Euroopan maista korkein useissa entisissä sosialistisissa maissa. Asuntovelkojen
yleisyyteen eri maissa vaikuttavat monet seikat, muun muassa asuntolainojen verokohtelu
sekä poliittiset muutokset keski- ja itä-Euroopassa.
Eurooppalaisissa tilastoissa on myös toinen lähde, jossa on tietoja hallintamuotojakaumista:
Eurooppalainen elämänlaatututkimus EQLS (Eurofound 2013). Kuviossa 2.3 on esitetty tämän
lähteen tietoja hallintamuotojakaumista Ruotsissa ja muutamassa muussa maassa. Tässä
tutkimuksessa perusjoukkona on aikuisväestö, jolloin jakaumasta muodostuu tästäkin
syystä erilainen kuin edellä.
14
Kuvio 2.2. Väestö asunnon hallintamuodon mukaan Euroopan
maissa 2011 (Eurostat 2013a)
Omistaja, asuntolainaa
Omistaja, velaton
Vuokralainen, markkinavuokra
Vuokralainen, alennettu vuokra
0%
Ruotsi
Norja
Islanti
Alankomaat
Tanska
Belgia
Suomi
Iso-Britannia
Luxemburg
Sveitsi
Portugali
Espanja
Ranska
Saksa
EUROOPAN UNIONI
Itävalta
Unkari
Tsekki
Malta
Viro
Kreikka
Italia
Kypros
8
Puola
8
Latvia
8
Slovakia
8
Slovenia
7
Liettua
Kroatia 3
Bulgaria 2
Romania 1
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
66
80 %
90 %
4
30
63
0
21
63
11
15
60
53
14
33
16
13
19
28
39
0
9
10
26
40
1
19
32
42
11
32
30
42
27
4
5
51
34
5
41
33
12
13
50
29
9
34
28
19
25
8
18
40
28
7
43
26
6
11
8
42
100 %
18
32
11
26
23
16
67
18
62
18
63
17
3
2
67
16
7
13
7
17
3
60
14
17
16
57
13
15
59
10
74
7
14
16
4
74
15
8
10
82
8
70
6
2
17
86
1 7
90
2 6
86
2
96
11
12
Kuvio 2.3. Aikuisväestö asunnon hallintamuodon mukaan
Ruotsissa, Tanskassa ja Suomessa (Eurofound 2013)
Velaton omistus
Omistus, on velkaa
Vuokra, sosiaalinen / kunnallinen
Muu / ei tietoa
Vuokra, yksityinen
Asuminen ilman vuokraa
0%
Ruotsi
Tanska
Suomi
10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
17
41
12
23
49
38
2 Asuntokanta ja sen muutokset
14
19
33
19
12
14
41
01
11
15
Myöskään tämä tilasto ei tunnista Ruotsin osuuskunta-asumista omaksi luokakseen vaan
yhdistää sen omistusasumiseen, joten sen mukaan omistusasukkaita olisi kaikkiaan lähes
60 prosenttia aikuisväestöstä. Tämänkin tilaston mukaan asuntovelkaisten osuus oli
Ruotsissa varsin suuri (41 %). Tanskassa osuus oli vielä korkeampi, noin puolet, kun taas
Suomessa osuus jää kolmannekseen. Yksityisellä vuokrasektorilla asui Ruotsissa lähes
joka neljäs, Tanskassa joka viides ja Suomessa 12 prosenttia aikuisväestöstä. Sosiaalisen
tai kunnallisen vuokra-asumisen osuus oli Ruotsissa tämän lähteen mukaan 14 prosenttia,
Suomessa saman verran ja Tanskassa hieman suurempi (19 %).
Myös muissa kansainvälisissä tilastoissa on luokitteluongelmia Ruotsin asumisjärjestelmän
kuvaamisessa. OECD:n asuntomarkkinatutkimuksessa on vertailtu eri maiden hallinta­
muotorakennetta (Andrews ym. 2011). Siinäkin osuuskunta-asunnot on Ruotsin kohdalla
yhdistetty omistusasuntojen luokkaan, vaikka luokituksesta löytyisi myös osuuskunnallisen
asumisen vaihtoehto. YK:n piiriin kuuluvan UNECE:n asumistilastossa omistusasujien
osuus on oikealla tasolla (40 % kotitalouksista vuonna 1990), mutta siinä puolestaan
vuokralaisten osuudeksi saadaan selvästi liian suuri luku, 60 prosenttia, koska osuuskuntaasuntojen kotitaloudet (noin viidennes) on laskettu vuokralaisten luokkaan. (UNECE 2006.)
2.3 Asuntokannan muutoksia
Asuntokannan ja asumisen muutoksia voi tilastoista tutkia erityyppisistä aineistoista. Yksi
tapa on verrata eri ajankohtien poikkileikkaustietoja. Toinen tapa hahmottaa muutosta on
tutkia tietoja asuntojen uustuotannosta ja purkamisista.
Asuntokannan rakenteen muutos
Rakennus- ja asuntokanta muuttuu suhteellisen hitaasti, joten aihetta kannattaa tarkastella
mahdollisimman pitkien aikasarjojen avulla. Ruotsin vanhat väestö- ja asuntolaskentatiedot
tarjoavat mahdollisuuden tutkia pitkän aikavälin muutoksia asumisessa. Näitä laskentoja
tehtiin aikoinaan viiden vuoden välein aina vuoteen 1990 saakka. Niihin kerättiin tietoja
ensinnäkin lomakkeilla ja toiseksi enenevässä määrin suoraan rekistereistä. Suomessa
kehitys oli vastaavantyyppistä, ja täällä jo vuoden 1990 väestölaskenta tehtiin yksinomaan
rekistereistä. Ennen vuotta 1990 väestölaskentoja tehtiin Suomessa kymmenen vuoden
välein.
Asuntokannan rakenteen muuttumista pitkällä aikavälillä voidaan tarkastella esimerkiksi
talotyypin tai hallintamuodon suhteen. Kuviossa 2.4 on esitetty, kuinka kerrostaloasuntojen
osuus koko asuntokannasta on muuttunut Ruotsissa ja Suomessa. Vuodesta 1960 lähtien on
molemmissa maissa tehty asuntokannasta tilastoja, joista saa luotettavan tiedon talotyypistä.
Tätä vanhemmissa väestö- ja asuntolaskennoissa (esimerkiksi Ruotsissa 1945 ja Suomessa
1950) ei ole samanlaista talotyyppitietoa kuin myöhemmissä tilastoissa.
Ruotsissa kaupungistuminen tapahtui hieman aiemmin kuin Suomessa. Molemmissa maissa
tähän liittyi kerrostalojen osuuden kasvu. Ruotsissa jo vuonna 1960 yli puolet asunnoista
sijaitsi kerrostaloissa. 1960-luvun puolivälissä aloitettu ”Miljonprogrammet” tuotti paljon
16
uusia asuntoja kerrostalopainotteisesti, mikä näkyy kuvassa kerrostalojen osuuden kasvuna
aikavälillä 1960–1975. Vuonna 1975 osuus oli jo lähellä 60 prosenttia. Aikavälillä 1975–1985
osuus laski hieman, 54 prosenttiin, ja on sen jälkeen pysytellyt melko vakaana. Vuosien 2005
ja 2010 välillä kuvassa näkyvään kerrostalojen osuuden hienoiseen kasvuun vaikutti uusi
tilastojen muodostamistapa. Suomessa kerrostaloasuntojen osuus oli vielä vuonna 1960
huomattavasti Ruotsia alhaisempi mutta kasvoi selvästi 1960- ja 1970-luvuilla siten, että
vuonna 1980 kerrostaloasuntoja oli lähes 50 prosenttia. Sen jälkeen ei ole tapahtunut suuria
muutoksia. Kerrostalojen osuus asuntokannasta on Suomessa ollut jatkuvasti pienempi
kuin Ruotsissa. Uusimman tilaston mukaan kerrostaloasuntoja on Ruotsissa 56 prosenttia
ja Suomessa 46 prosenttia.1
Kuvio 2.4. Kerrostalojen osuus asuntokannasta Ruotsissa
ja Suomessa 1960–2013 (SCB 2013a, SCB 2014a,Tilastollinen
päätoimisto 1963, Tilastokeskus 2013, Tilastokeskus 2014)
100%
90%
Ruotsi
80%
Suomi
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2013
Myös hallintamuotojakauman muutosta pitkällä aikavälillä on mahdollista tarkastella
vanhojen väestö- ja asuntolaskentojen tiedoista. Kuviossa 2.5 on esitetty Ruotsin koti­
talouksien jakautuminen eri hallintamuotoihin aina vuodesta 1945 vuoteen 2012. Vanhim­
mat tiedot ovat vuodelta 1945, jolloin vuokralla asui lähes 57 prosenttia kotitalouksista.
Osuus laski vähitellen: vuonna 1960 se oli 54 prosenttia, vuonna 1970 52 prosenttia ja
vuonna 1980 45 prosenttia. Sen jälkeiset muutokset eivät ole olleet kovin suuria. Viimeisen
seitsemän vuoden jaksolla osuus näyttäisi taas vähän laskeneen.
1
Molemmissa maissa tähän osuuteen on laskettu myös muissa kuin asuinrakennuksissa sijaitsevat asunnot,
joita on vain vähäinen osuus.
2 Asuntokanta ja sen muutokset
17
Pitkällä aikavälillä osuuskunta-asuminen on vahvistunut vuokra-asumisen kustannuksella.
Heti sodan jälkeen osuuskunta-asuminen oli varsin marginaalista (4 %). Vuonna 1960 osuus
oli kasvanut yhdeksään prosenttiin, vuonna 1975 13 prosenttiin, vuonna 1990 15 prosenttiin
ja vuonna 2004 19 prosenttiin. Uusin tilasto (2012) näyttää osuudeksi 19,4 prosenttia.
Omistusasumisen osuus ei ole vaihdellut aivan niin paljon, ja muutos on ollut aaltomaista.
Sodanjälkeisinä vuosikymmeninä sen osuus ensin hieman väheni, sitten taas kasvoi 1970- ja
80-luvuilla, mutta vuosien 1990 ja 2004 välillä taas jonkin verran pieneni.
Kuvio 2.5. Kotitaloudet asunnon hallintamuodon
mukaan Ruotsissa 1945–2012 (SCB 2013a, 2014b, 2014d)
omistus
0%
1945
10 %
20 %
38 %
osuuskunta
30 %
40 %
50 %
vuokra
60 %
70 %
80 %
57 %
4%
1960
36 %
9%
1965
36 %
12 %
52 %
1970
35 %
13 %
52 %
1975
39 %
90 % 100 %
54 %
13 %
48 %
1980
41 %
14 %
45 %
1985
42 %
15 %
44 %
1990
41 %
15 %
45 %
2004
37 %
2008
38 %
19 %
43 %
2012
38 %
19 %
42 %
18 %
45 %
Kuviossa 2.6 on esitetty vuokralla asuvien kotitalouksien osuuden kehitys Ruotsissa ja
Suomessa sodanjälkeisenä aikana.2 Maiden vertailun keskeisin piirre on se, että Suomessa
vuokra-asumisen osuus on ollut jatkuvasti pienempi kuin Ruotsissa.3 Aikaväli 1975–90 oli
Suomessa vuokra-asumisen selvän vähenemisen aikaa ja vuonna 1990 vuokra-asumisen
osuus oli enää 27 prosenttia. 1990-luvulla osuus nousi selvästi vuokrasäännöstelyn
purkamisen myötä ja 2000-luvun alussa se oli noin 35 prosenttia. 2000-luvulla muutokset
ovat olleet pienehköjä. Kummassakin maassa vuokra-asumisen osuus on hieman vähentynyt
vuoden 2004 jälkeen.
2
Vuokra-asumiseen on tässä laskettu kaikki muu asuminen paitsi omistus-, osuuskunta- (Ruotsi) ja asumi­
soikeus- (Suomi) -asuminen. Vuokra-asumiseen kuuluu siten mm. työsuhdeasuminen, mikä olikin aiemmin
melko yleistä kummassakin maassa. Työsuhdeasuntojen osuus oli Ruotsissa vuonna 1945 10 prosenttia,
Suomessa vuonna 1960 12 prosenttia ja vuonna 1980 8 prosenttia.
3
Suomessa vuoden 1950 ja 1960 tiedot koskevat huoneistonhaltijoita, myöhemmät tiedot kotitalouksia. Vuo­
den 1950 väestölaskennassa 44 prosenttia huoneistonhaltijoista asui vuokralla; vuonna 1960 osuus oli laskenut
40 prosenttiin. Kun osuus on laskettu huoneistonhaltijoista, se jää hieman pienemmäksi kuin laskettaessa
osuus kotitalouksista – alivuokalaisuus oli näet tuona aikana suhteellisen tavallista.
18
Kuvio 2.6. Vuokralla asuvien kotitalouksien osuus Ruotsissa
1945–2011 ja Suomessa 1950–2011 (SCB 2013a, 2014a ja
100%
90%
80%
2014d, Tilastollinen päätoimisto 1956 ja 1963, Tilastokeskus 2013 ja
2014)
Ruotsi
Suomi
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2004 2008 2012
Asuntojen uustuotanto
Asuntotuotanto on keskeinen tekijä asuntokannan muuttumisen dynamiikassa. Asuntojen
uustuotannosta on SCB:n verkkotietokannassa tietoja vuodesta 1975 lähtien. Kauemmas
taaksepäin ajassa pääsee painettujen tilastojulkaisujen avulla. Kuvio 2.7 kertoo asuntojen
uustuotannon määrän vaihteluista koko Ruotsin tasolla talotyypin mukaan 1950luvun alusta lähtien. Siihen on lisätty reaalisen BKT:n vuosimuutoksia kuvaava käyrä.4
Taloudelliset suhdanteet heijastuvat uustuotannon volyymiin, mutta rakentamisprosessin
hitauden vuoksi tämä tapahtuu useankin vuoden viiveellä.
Ruotsin asuntotuotanto kasvoi lähes jatkuvasti 1950- ja 1960-luvuilla. 1950-luvun loppu
ja 1960-luku oli Ruotsissa samalla nopean taloudellisen kasvun aikaa. Määrällinen
huippukausi ajoittui 1960-luvun loppupuolelle ja 1970-luvun alkuun (Miljonprogrammet),
jolloin rakennettiin vuosittain noin 90 000–110 000 asuntoa. Asuntotuotannon vaihtelut
ovat olleet jyrkkiä. 1980- ja 90-luvun vaihteessa oli tuotannossa voimakas piikki, jota seurasi
hyvin vähäisen rakentamisen kausi 1990-luvulla. 1995–2000 tuotanto oli erityisen vähäistä,
vain hieman yli 10 000 asuntoa vuodessa. 2000-luvulla määrä on vaihdellut 20 000 ja 30 000
asunnon välillä.
Uustuotannon talotyyppirakenne on vaihdellut melko voimakkaasti. Miljonprogrammetin
aikana, jolloin asuntomarkkinat kokivat suuren murroksen, kerrostaloasuntotuotanto oli
erittäin runsasta. Vuosittain valmistui 60 000–70 000 kerrostaloasuntoa, pientaloasuntoja
4
BKT:n muutostieto on OECD:n tilastosta. Se on ostovoimakorjattu ja inflaatiokorjattu, perusvuosi 2005.
2 Asuntokanta ja sen muutokset
19
yleensä alle puolet tästä määrästä. 70-luvun puoliväliin tultaessa määräsuhteet olivat
kääntyneet toisinpäin. 1970-luvun puolivälissä kerrostalotuotanto väheni nopeasti, kun
taas pientalojen tuotanto oli maksimissaan vuonna 1975 ja niitä rakennettiin runsaasti
vielä 1970-luvun loppuun asti. Pientalotuotannon huippu osui vuosiin 1973–79, jolloin niitä
rakennettiin joka vuosi vähintään 40 000. 1980-luvun puoliväli oli jälleen käännekohta, jonka
jälkeen kerrostaloihin sijoittuvia asuntoja on jälleen valmistunut enemmän kuin pientaloja.
Kuvio 2.7. Ruotsin asuntotuotanto talotyypin mukaan ja BKT:n muutos
1958–2012 (SCB 1960, SCB 1970, SCB 1980, SCB 2014e, OECD 2014)
12%
120 000
110 000
Pientalot
BKTmuutos%
10%
8%
90 000
6%
80 000
4%
70 000
2%
60 000
0%
50 000
-2%
40 000
-4%
30 000
-6%
20 000
-8%
10 000
-10%
BKT:n muutos
Valmistuneet asunnot
100 000
Kerrostalot
-12%
0
1950 1953 1956 1959 1962 1965 1968 1971 1974 1977 1980 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013
Entä miltä Ruotsin asuntotuotantoluvut näyttävät Suomeen verrattuna? Kuviossa 2.8 on
suhteutettu vuosittain rakennettujen asuntojen määrät väkilukuun ja esitetty asuntotuotanto
tuhatta asukasta kohti 1958–2012. Kummassakin maassa on toistunut samanlainen pitkän
aikavälin yleiskehitys: jakson alussa asuntotuotanto kasvoi tiettyyn pisteeseen, tämä jakso
ajoittui Ruotsissa vuosiin 1969–70 ja Suomessa vuoteen 1974. Tuotannon huippukausi oli
Ruotsissa 1963–74 ja Suomessa 1970–80, jolloin asuntoja valmistui joka vuosi enemmän
kuin kymmenen tuhatta asukasta kohti. Sen jälkeen tuotannon yleistrendi oli laskeva, mutta
1980–90-lukujen vaihteeseen osui jyrkkä piikki. 2000-luvulla ei ole selvää trendiä mihinkään
suuntaan kummassakaan maassa. Väkilukuun suhteutettu Ruotsin asuntotuotanto oli ennen
vuotta 1972 runsaampaa kuin Suomessa, mutta sen jälkeen Suomen tuotanto on ollut koko
ajan jopa selvästi runsaampaa. Tässä heijastuu kaupungistumisen erilainen tahti näissä
maissa.
20
16
Kuvio 2.8. Asuntotuotanto tuhatta asukasta kohti Ruotsissa ja Suomessa
1958–2013 (SCB 1970, SCB 1980, SCB 2014e, Asuntohallitus 1987, Tilastokeskus 2013)
15
14
13
Valmistuneita asuntoja 1000 asukasta kohti
12
11
10
9
8
7
6
5
4
Suomi
3
Ruotsi
2
1
0
1958 1961 1964 1967 1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012
Kuviossa 2.9 on esitetty aikasarja kerrostaloasuntojen osuudesta valmistuneista
asunnoista Ruotsissa ja Suomessa vuodesta 1957 lähtien uusimpiin tietoihin asti. Uus­
tuotannon talotyyppirakenne on Ruotsissa vaihdellut melko voimakkaasti. Ruotsissa
kerros­taloasuntojen osuus tuotannosta oli vähintään 70 prosenttia 1950- ja 1960-luvuilla.
Vuodesta 1972 lähtien tilanne muuttui ja kerrostaloasuntotuotannon osuus väheni
voimakkaasti. Aikavälillä 1974–84 pientaloasuntoja rakennettiin joka vuosi enemmän kuin
kerrostaloasuntoja. 1980-luvun puolivälistä eteenpäin kerrostaloihin sijoittuvia asuntoja
on jälleen valmistunut enemmän kuin pientaloja. Kuvasta havaitaan myös, että suurimman
osan ajanjaksosta kerrostalojen osuus on ollut suurempi Ruotsissa kuin Suomessa.
Ainoastaan aikavälillä 1972–81 on Ruotsissa kerrostalojen osuus uustuotannosta ollut
Suomea pienempi. Koko tarkasteluvälillä kerrostaloasuntojen osuus uustuotannosta on
ollut Ruotsissa 60 prosenttia ja Suomessa 50 prosenttia.
Vuodesta 1980 alkaen on SCB:n tietokannassa tietoja myös uustuotannon hallinta­muoto­
rakenteesta (kuvio 2.10). Uustuotannon hallintamuotojakauma on vaihdellut suuresti viime
vuosikymmeninä. 1980-luvun alussa tuotanto painottui: omistusasuntoihin eli Ruotsin
tapauksessa omakotitaloihin. Aiemmasta uustuotannon talotyyppijakauman kuvasta
voi päätellä, että sama tilanne vallitsi jo 1970-luvun puolivälistä lähtien – pientalojen ja
2 Asuntokanta ja sen muutokset
21
100%
Kuvio 2.9. Kerrostalojen osuus asuntotuotannosta Ruotsissa ja
Suomessa 1957–2013, % (SCB 1970, SCB 1980, SCB 2014e, Asuntohallitus
1987, Tilastokeskus 2013)
90%
Ruotsi
Suomi
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1957 1960 1963 1966 1969 1972 1975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011
Kuvio 2.10. Asuntotuotanto hallintamuodon mukaan 1980–2013 Ruotsissa, %
(SCB 2014e)
Vuokra
Osuuskunta
Omistus
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
22
omistusasuntojen luokat vastaavat nimittäin suuressa määrin toisiaan. Aikavälillä 1990–
1997 painottui puolestaan vuokra-asuntotuotanto, tuolloin vuokra-asuntojen osuus oli
yli puolet valmistuneista asunnoista. Noin vuodesta 1998 lähtien kolmen hallintamuodon
osuudet uustuotannosta ovat olleet keskimäärin jokseenkin samaa luokkaa.
Koko Ruotsissa vuosina 1998–2013 valmistuneista asunnoista vuokra-asuntoja on ollut
34 prosenttia, osuuskunta-asuntoja 31 prosenttia ja omistusasuntoja eli omakotitaloja
35 prosenttia. Maan suurimman kasvualueen Tukholman läänin uustuotannossa ovat
painottuneet osuuskunta-asunnot: kuudentoista viimeisen vuoden uustuotannosta niitä on
ollut noin puolet (48 %), vuokra-asuntojen osuuden ollessa 28 prosenttia ja omistusasuntojen
24 prosenttia.
Asuntojen poistuma
Asuntojen poistumasta ei Ruotsin tilastoissa ole yhtä kattavasti tietoja kuin uustuotannosta.
Yksi osa poistumaa on asuntojen purkaminen. Siitä on tietoja lähinnä kerrostaloasuntojen
osalta, pientalojen purkamiset eivät nykyisin välity kunnolla tilastoihin. Vuodesta 1989
lähtien puretuista kerrostaloasunnoista on SCB:n verkkotietokannassa varsin paljon
tietoja esimerkiksi alueen, rakennusvuoden, asunnon koon ja omistajatahon mukaan.
Asuntojen poistuman määrää voi päätellä myös epäsuorasti vertailemalla eri ajankohtien
asuntokantatietoja ja uustuotantotietoja.
Kuviossa 2.11 on esitetty vuosittain purettujen kerrostaloasuntojen määrät koko Ruotsissa
vuodesta 1949 lähtien. Runsaimman purkamisen jakso oli noin 1959–1975, jolloin kaikkiaan
125 000 asuntoa purettiin. Vuosien 1964 ja 1971 välillä vähintään 8 000 asuntoa purettiin
lähes joka vuosi. 1970-luvun puolivälistä lähtien purkaminen väheni merkittävästi. 1980luvun puolivälistä 1990-luvun puoliväliin purkamismäärät olivat varsin pieniä. Uusi,
aiempaa matalampi purkamispiikki ajoittui vuosiin 1997–2001, jolloin noin 3 000–4 000
asuntoa purettiin vuosittain. Sen jälkeen purkamisen tahti taas vaimeni ja on pysynyt
alhaisella tasolla.
Purkamisen alueellinen painopiste on muuttunut selvästi ajan myötä. Vilkkaimman pur­
kamisen aikana asuntoja purettiin etenkin suurkaupungeissa. Kolmessa suur­kaupungissa
– Tukholma, Göteborg ja Malmö – tehtiin vuosina 1961–65 35 prosenttia, vuosina 1966–
70 39 prosenttia ja vuosina 1971–75 40 prosenttia kerrostaloasuntojen purkamisista
(Ekbrant 1982). Tukholmassa suurin purkamisaalto alkoi jo aiemmin, mutta Göteborgissa
noin 1964 ja Malmön alueella vasta 1968 (Schönbeck 1994, 215–217). Myöhemmät purkamiset
(1990- ja 2000-luvuilla) ovat sijoittuneet toisin. Vain 9 prosenttia niistä on tehty kolmella
suurkaupunkialueella. Lisäksi aiempi runsaan purkamisen ajanjakso oli samalla erittäin
vilkkaan uustuotannon aikaa, kun taas myöhemmän purkamisaallon aikana uustuotanto oli
poikkeuksellisen vähäistä (vrt. aiempi kuva uustuotannosta). Suurella purkamisaallolla oli
kaksi seurausta. Ensinnäkin purettiin historiallisia keskusta-alueita, jolloin maata vapautui
uustuotannolle. Toiseksi vanhojen, yleensä halpojen asuntojen purkaminen loi markkinoita
uusille, kalliimmille asunnoille.
2 Asuntokanta ja sen muutokset
23
Kuvio 2.11. Puretut kerrostaloasunnot Ruotsissa 1949–2013
(SCB 2014f, SCB 1991)
10 000
9 000
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
1949 1952 1955 1958 1961 1964 1967 1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012
Myös pientaloasuntojen purkamisista kerättiin tietoja aiemmin (Ekbrant 1982). Taulukossa 2.6
on tietoja näistä 1950-, 1960- ja 1970-luvuilta. Kaikkiaan näinä kolmena vuosikymmenenä
purettiin noin 34 000 pientaloasuntoa. Vilkkaimmillaan niiden purkaminen oli aikavälillä
1961–75. Pientalojen purkaminen oli siis määrällisesti paljon vähäisempään kuin
kerrostalojen. Pientaloasunnot poistuvatkin asuntokannasta yleisemmin muuten kuin
purkamalla.
Taulukko 2.6 Puretut pientaloasunnot 1951–79 (Ekbrant 1982)
vuosi
24
purettuja asuntoja
1951–55
2 520
1956–60
4 360
1961–65
7 745
1966–70
8 675
1971–75
7 265
1976–79
3 409
yhteensä
33 974
Asuntoja poistuu yleisesti muillakin tavoilla kuin purkamalla, muun muassa käyttö­
tarkoituksen muutoksilla, autioitumisen kautta ja pienasuntojen yhdistämisellä suurem­
miksi. Esimerkiksi maaseudun pientaloja otetaan paljon loma-asuntokäyttöön tai sitten ne
autioituvat eikä niitä enää lasketa asuntokantaan.
Näistä ilmiöistä ei ole kattavia aikasarjoja, mutta 1960-luvun osalta niitä on selvittänyt
Carl Ekbrant (1982). Taulukossa 2.7 on esitetty tietoja muulla tavoin kuin purkamalla
asuntokannasta poistuneista asunnoista. Ekbrantin mukaan noin 84 000 asuntoa, lähinnä
pientaloja, siirtyi vapaa-ajan asuntokäyttöön vuosina 1961–70. Lisäksi tällä ajanjaksolla
autioitui 31 000 asuntoa, nekin enimmäkseen pientaloja. Käyttötarkoituksen muutos
yritysten tai muiden sellaisten työtilakäyttöön (eli ”konttorisoituminen”) puolestaan vei
asunto­kannasta noin 37 500 asuntoa, joista suunnilleen kaksi kolmesta oli kerrostaloja kolmannes pientaloasuntoja. Myös pienten asuntojen yhdistäminen suuremmiksi
tavallisimmin perusparannuksen yhteydessä on ollut Ruotsissa melko yleistä. Tätä kautta
poistui kyseisenä kymmenvuotiskautena 100 000 asuntoa, joista noin 70 prosenttia kerrosja 30 prosenttia pientaloissa. Noin 21 000 pientaloasunnon ja runsaan 9 000 kerrostalo­
asunnon kohdalla ei pystytty selvittämään poistumisen syytä. Kaikkiaan vuosina 1961–70
asuntokannasta poistuneista pientaloasunnoista jopa 86 prosenttia ja kerrostaloasunnoista
45 prosenttia oli poistunut muulla tavoin kuin purkamalla. Uudemmasta poistumasta ei ole
näin kattavaa selvitystä tehty.
Taulukko 2.7 Asuntojen poistuma muulla tavoin kuin purkamalla 1961–70 (Ekbrant 1982)
yhdistetty toiseen
asuntoon
työpaikkakäyttöön
vapaa-ajan
asunnoiksi
autioitunut
tieto puuttuu
pientalot
68 965
14 511
78 698
25 292
21 046
kerrostalot
30 666
22 975
5 185
5 582
9 302
yhteensä
99 631
37 486
83 883
30 874
30 348
On myös mahdollista laskea asuntokannan kokonaispoistumaa epäsuorasti vertaamalla
vuoden 1960 asuntolaskennan lukumäärätietoja ja uusimpia asuntokantatilaston tietoja
asuntojen valmistumisvuodesta. Vuonna 1960 Ruotsissa oli noin 1 417 000 kerrostalo- ja
noin 1 258 000 pientaloasuntoa (SCB 1960b). Uusimmissa asuntokantatiedoissa ennen vuotta
1960 rakennettuja kerrostaloasuntoja oli noin 983 000 ja pientaloasuntoja noin 845 000
(SCB 2014a). Siten voidaan laskea, että noin 434 000 kerrostaloasuntoa ja noin 413 000
pientaloasuntoa on poistunut asuntokannasta vuodesta 1960 lähtien. Toisin sanoen, vuoden
1960 kerrostaloasuntokannasta on poistunut 31 prosenttia ja pientaloasuntokannasta 33
prosenttia vuoteen 2013 mennessä.
Vanhimman asuntokannan purkamisesta Ruotsin kaupungeissa on lukumäärätietoja
Bengt O. H. Johanssonin (1997) kirjassa Den stora stadsomvandlingen. Siinä tarkastellaan
ennen vuotta 1901 rakennettua asuntokantaa ja sen purkamista vuosina 1960–75.
Purkamisista on tältä aikaväliltä puutteellisesti valmiita tilastoja, joten tutkimus perustui
epäsuoraan menetelmään eli poikkileikkaustietojen vertailuun. Lähdeaineistona olivat eri
vuosien asuntolaskennat, joiden tietoja eri-ikäisestä asuntokannasta vertailtiin. Ruotsin
kaupungeissa oli vuonna 1960 yhteensä 172 433 ennen vuotta 1901 rakennettua asuntoa.
2 Asuntokanta ja sen muutokset
25
Niistä oli vuonna 1970 jäljellä 99 195, joten poistuma oli 73 238 asuntoa. Vanhimmasta
asuntokannasta oli siten hävinnyt kymmenessä vuodessa 42 prosenttia. Tutkimuksessa
ulotettiin tarkastelua vuoteen 1975 asti niiden kaupunkien osalta, joissa oli purettu yli tuhat
vanhimman kannan asuntoa (19 kaupunkia). Näiden joukossa olivat kaikki maan isoimmat
kaupungit. Kuviossa 2.12 on tietoja yhdeksästä kaupungista.
Lukumääräisesti suurin vanhimman asuntokannan poistuma oli Tukholmassa (lähes
15 000) ja Göteborgissa (noin 11 000). Suhteellisesti eniten vanhaa asuntokantaa hävisi
näistä kaupungeista Norrköpingissä (noin 80 %) sekä Uppsalassa (75 %), Gävlessä (74 %),
Helsingborgissa (73 %) ja Jönköpingissä (73 %). Tukholmassa tuhoutui vanhimmasta
asuntokannasta tänä aikana 37 prosenttia, Göteborgissa 57 prosenttia ja Malmössä
64 prosenttia. Kaikkiaan yhdeksässätoista tarkastelukaupungissa purettiin 15 vuodessa
noin 64 000 vanhimman kannan asuntoa, mikä oli 56 prosenttia vuonna 1960 jäljellä olleesta
määrästä.
Kuvio 2.12. Ennen vuotta 1901 rakennetun asuntokannan
poistuma yhdeksässä Ruotsin kaupungissa 1960–1975
(Johansson 1997)
poistuma, asuntojen lukumäärä
18 000
16 000
100%
90%
poistuman osuus v 1960 jäljellä olleesta kannasta, %
80%
14 828
14 000
poistuma, lkm
12 000
70%
60%
10 924
10 000
50%
8 000
40%
6 000
4 000
2 000
0
5 945
5 703
30%
3 400
3 183
20%
2 631
2 230
1 059
purettujen osuus vuonna 1960 jäljellä olleesta kannasta
20 000
10%
0%
Vuodesta 1989 lähtien puretuista kerrostaloasunnoista on SCB:n verkkotietokannassa
melko monipuolisia tietoja. Tuon ajankohdan jälkeen Ruotsissa on purettu kaikkiaan 42 119
kerrostaloasuntoa (2 % vuoden 1990 kerrostaloasuntokannasta). Kuviosta 2.13 ilmenee, että
26
Kuvio 2.13. Ruotsissa vuosina 1989–2013 puretut kerrostaloasunnot
rakentamisvuoden ja omistajatahon mukaan, lukumäärä (SCB 2014f)
17 000
16 000
Kunta, valtio, maakunta
Kunnallinen yhtiö
HSB, Riksbyggen
Muu bostadsrätt-yhdistys
Muu omistaja
15 000
14 000
13 000
12 000
11 000
10 000
9 000
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
-1901
1901-1920 1921-1930 1931-1940 1941-1950 1951-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000
rakentamisvuosi
puretut asunnot ovat etupäässä 1950- ja 1960-luvulla rakennettuja (64 %). Enimmäkseen on
purettu kunnallisten yhtiöiden omistamia allmännyttan-vuokra-asuntoja (86 %). (SCB 2014f.)
Purettujen kerrostalojen osuu­
della ja läänin väestökehityksellä on selvä riippuvuus
(kuvio 2.14): siellä missä on purettu suhteellisesti eniten asuntoja, väestökehitys
on ollut negatiivista. Tämä ei olekaan yllättävää, koska tavallisin syy talojen purka­­­miselle on ollut vuokraamisvaikeudet eli vuokra-asuntojen alikysyntä. Osuuksien välinen
korrelaatiokerroin on -0,66. Tukholman lääni on kasvanut eniten väestöltään ja siellä
on purettu pienin osuus kannasta (vain 0,3 %). Uppsalan läänissä väestön­kasvu on ollut
toiseksi nopeinta ja myös siellä purkamisprosentti on varsin pieni (1,3 %).
Viimeisen 16 vuoden osalta on tietoa myös purkamisen syistä. Vuokraamisvaikeudet eli
asuntojen jääminen tyhjilleen on ollut yleisin syy, 88 prosentissa tapauksia. Tämän syyn
merkitys on kuitenkin viimeisinä vuosina vähentynyt. Tukholman lääni on selvä poikkeus
muuhun maahan verrattuna: siellä vuokraamisvaikeuksien vuoksi ei ole tilaston mukaan
purettu yhtään asuntoja. (SCB 2014f.)
2 Asuntokanta ja sen muutokset
27
Kuvio 2.14. Korrelaatio: väestökehitys ja purettujen
kerrostaloasuntojen osuus kannasta lääneittäin
(SCB 2014c, SCB 2014f, SCB 2014g)
Purettujen kerrostaloasuntojen osuus kannasta, %
8%
7%
Gävleborgs
län
6%
5%
4%
3%
koko Ruotsi
2%
Uppsala län
1%
0%
-10%
Stockholms
län
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Väestökehitys 1989 - 2012, %
Hallintamuodon vaihdokset ja
hallintamuotojakauman muutos Tukholmassa
Asuntojen uustuotannon ja poistuman ohella asuntokannan rakenteeseen vaikuttaa
hallintamuodon vaihtuminen toiseksi. Ruotsin oloissa tämä on tarkoittanut lähinnä
vuokra-asuntojen muuttamista osuuskunta-asunnoiksi. Ruotsissa tätä kutsutaan termillä
”ombildning”. Käytännössä kiinteistönomistaja myy tällöin vuokratalon vuokralaisten
muodostamalle yhdistykselle. Tämä edellyttää, että kaksi kolmasosaa vuokralaisista
hyväksyy suunnitelman. Ne, jotka eivät halua liittyä yhdistykseen, voivat jäädä yhdistyksen
vuokralaisiksi. Tällaiseen hallintamuodon muutokseen vaaditaan myös kunnanvaltuuston
hyväksyntä, kunnallisen vuokrayhtiön tapauksessa myös lääninhallituksen hyväksyntä.
(Sveriges Riksdag 2014.)
2000-luvulla vuokra-asuntoja on muutettu merkittävässä määrin osuuskunta-asunnoiksi.
Ilmiö on ollut selvästi voimakkain Tukholmassa, missä osuuskunta-asuntojen hinnat
ovat korkeimpia. Aikavälillä 2000–2012 kaikkiaan noin 160 000 vuokra-asuntoa muuttui
Ruotsissa osuuskunta-asunnoiksi. Näistä muunnoksista 72 prosenttia on tehty Tukholman
läänissä (SCB 2014i). Tukholmalaisten asuntojen hallintamuotojakauma onkin kokenut
suuren muutoksen 2000-luvulla, mihin on osaltaan vaikuttanut myös uustuotannon
painottuminen osuuskunta-asuntoihin. Kuvioissa 2.15 ja 2.16 on tietoja Tukholman asunto­
kannan muutoksesta 2000-luvulla. Niihin on eritelty vuokra-asunnot myös omistajakategorian mukaan jaolla yleishyödylliset vuokra-asunnot (allmännyttan) – muut vuokraasunnot.
28
Kuvio 2.15.Tukholman asuntokanta 2001 ja 2013 talotyypin ja
omistajakategorian mukaan, tuhatta asuntoa (Stockholms stad
2014)
pientalo
allmännyttan-vuokra-asunto
muu / ei tietoa
0
50
vuonna 2001
43
vuonna 2013
45
100
150
200
osuuskunta-asunto
muu vuokra-asunto
250
300
95
133
350
124
67
218
400
450
500
10
110
17
Kuvio 2.16. Tukholman asuntokanta 2001 ja 2013 talotyypin ja
omistajakategorian mukaan % (Stockholms stad 2014)
pientalo
allmännyttan-vuokra-asunto
muu / ei tietoa
0%
10 %
vuonna 2001
11 %
vuonna 2013
10 %
20 %
30 %
osuuskunta-asunto
muu vuokra-asunto
40 %
50 %
60 %
70 %
24 %
33 %
48 %
80 %
90 % 100 %
31 %
15 %
24 %
3%
4%
Tukholman asuntokanta on vuodesta 2001 kasvanut kaikkiaan noin 50 000 asunnolla.
Uusin tilasto näyttää noin 457 000 asuntoa. Bostadsrätt-yhdistysten omistamia asuntoja, eli
osuuskunta-asuntoja, on tullut lisää noin 85 000. Yleishyödyllisten yhtiöiden vuokra-asunnot
ovat vähentyneet noin 29 000:lla ja muut vuokra-asunnot noin 15 000:lla. Osuuskuntaasuntojen suhteellinen osuus on kasvanut kolmanneksesta liki puoleen, vuokra-asuntojen
osuus puolestaan pudonnut 54 prosentista alle 40 prosenttiin. Omistusasuntojen luokka
vastaa karkeasti ottaen pientalojen luokkaa. Niiden määrässä ja osuudessa ei ole tapahtunut
suurta muutosta. (Stockholms stad 2014.)
Kuvio 2.17 kertoo muutoksesta, jos otetaan yksiköksi asunnon sijasta asukas. Tiedot ovat
rekisteripohjaisia, joten ne jonkin verran aliarvioivat vuokra-asukkaiden osuutta, mutta
silti kuva havainnollistaa hyvin tapahtunutta muutosta. Aikavälillä 1997–2011 osuuskuntaasunnoissa asuvien osuus kasvoi noin 20 prosentista yli 40 prosenttiin, vuokra-asukkaiden
osuus puolestaan laski yli 60 prosentista runsaaseen 40 prosenttiin.
2 Asuntokanta ja sen muutokset
29
70
Kuvio 2.17. Tukholman kaupungin väestö asunnon
hallintamuodon mukaan 1997–2012 (SCB 2014h)
65
omistus
vuokra
osuuskunta
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
Lähteet
Andrews, Dan, Caldera Sánchez, Aida & Johansson, Åsa 2011. Housing markets and structural policies in
OECD countries. Economics department working paper No. 836. http://search.oecd.org/officialdocu­
ments/displaydocumentpdf/?cote=ECO/WKP(2011)5&docLanguage=En (12.9.2013).
Asuntohallitus 1987. Asuntohallituksen tilastoja 1949–1985. Asuntohallitus, tutkimus- ja suunnitteluo­
saston julkaisuja 2:1987, Helsinki.
Ekbrant, Carl 1982. Sanering-ombyggnad och förnyelse. En Genomgång av befintlig statistic över rivning
och avgång samt ombyggnad 1912–1981. Statens institut för byggnadsforskning, meddelande M82:17.
Eurofound 2013. Third European Quality of Life Survey - Quality of life in Europe: Impacts of the crisis.
Publications Office of the European Union, Luxenburg. http://www.eurofound.europa.eu/pub­
docs/2012/64/en/1/EF1264EN.pdf (2.9.2013).
Eurostat 2014. Housing statistics. http://epp.eurostat.ec.europa.eu/statistics_explained/index.php/Hous­
ing_statistics#Main_tables (11.12.2014)
Eurostat 2013a. EU-statistics of Income and Living Conditions. http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/
show.do?dataset=ilc_lvho02&lang=en (2.9.2013).
Eurostat 2013b. City Statistics – Urban Audit. Perception Surveys. http://epp.eurostat.ec.europa.eu/por­
tal/page/portal/region_cities/city_urban/perception_surveys. (15.12.2013)
Hyresnämnden 2013. Bruksvärde. http://www.hyresnamnden.se/Amnesomraden/Skalig-hyra/Bruksvar­
de/ (18.6.2013).
Johansson, Bengt O.H. 1997. Den stora stadsomvandlingen. Erfarenheter från ett kulturmord. Kulturde­
partementet, Stockholm.
Länsstyrelsen i Stockholms län 2013. Bostäder i andra hand – en översikt. Rapport 2013:4, Stockholm.
http://www.lansstyrelsen.se/stockholm/SiteCollectionDocuments/Sv/publikationer/2013/rap­
port-2013-4.pdf (14.6.2013).
30
Nordstat 2014. http://www.nordstat.org/ ((11.12.2014).
OECD 2014. Gross domestic product (GDP). http://stats.oecd.org/Index.aspx?DatasetCode=SNA_TAB­
LE1 (9.9.2014).
SCB 2014a. Statistikdatabasen, Boende, byggande och bebyggelse, Bostadsbestånd.
http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0104/?rxid=ef73e8f1-c384-43ef9612-8d5c63a72a48 (11.12.2014)
SCB 2014b. Statistikdatabasen, Hushållens ekonomi. http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/
ssd/START__HE__HE0103/?rxid=ef73e8f1-c384-43ef-9612-8d5c63a72a48 (11.12.2014)
SCB 2014c. Statistik efter ämne, Boende, byggande och bebyggelse, Bostadsbestånd. http://www.scb.
se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-amne/Boende-byggande-och-bebyggelse/Bostadsbyggan­
de-och-ombyggnad/Bostadsbestand/87469/87476/ (11.12.2014)
SCB 2014d. Bostadsräkningen 1945. http://www.scb.se/Grupp/Hitta_statistik/Historisk_statistik/_Do­
kument/SOS/Bostadsrakningen_1945.pdf (11.12.2014)
SCB 2014e. Statistikdatabasen. Boende, byggande och bebyggelse. Nybyggnad av bostäder. http://www.
statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0101/?rxid=ce01f914-70bd-47c4-85b9136443c25960 (11.12.2014)
SCB 2014f. Statistikdatabasen. Boende, byggande och bebyggelse. Ombyggnad och rivning av flerbostad­
shus. http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0102/?rxid=b7667e45f057-468f-80e0-44435fe50aa3 (24.9.2014) .
SCB 2014g. Statistikdatabasen. Befolkning. Befolkningsstatistik. http://www.statistikdatabasen.scb.se/
pxweb/sv/ssd/START__BE__BE0101__BE0101A/BefolkningNy/?rxid=09b10900-5fa6-4353-a879-2
3460e9abec0 (24.9.2014).
SCB 2014h. Statistikdatabasen. Ämnesövergripande statistik. Registerdata för integration. Statistik
med inriktning mot boende. http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__AA__
AA0003__AA0003D/?rxid=c51824ff-b824-4e06-8b96-bbae121e6a31 (11.12.2014)
SCB 2014i. Statistisk årsbok 2014. 8 – Boende, byggande och bebyggelse. http://www.scb.se/Statistik/_
Publikationer/OV0904_2014A01_BR_10_A01BR1401.pdf (11.12.2014).
SCB 2013a. Folk- och bostadsräkningarna 1860–1990. http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/His­
torisk-statistik/Statistik-efter-serie/Sveriges-officiella-statistik-SOS-utg-1912-/Folk--och-bostads­
rakningarna-1860-1990/ (2.9.2013).
SCB 2013b. Ny metod för beräkningar av bostadsbeståndet fr.o.m. 2010 och vissa skillnader mot det kalky­
lerade bostadsbeståndet 1991–2009. http://www.scb.se/Statistik/BO/BO0104/_dokument/Metod­
forandring-2010.pdf ( 2.9.2013).
SCB 2008. Ny hushålls- och bostadsstatistik, 2008. http://www.scb.se/Pages/List____291972.aspx
(2.9.2013).
SCB 1991. Bostads- och byggnadsstatistisk årsbok 1991. Sveriges officiella statistik. Stockholm. http://
www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/?rxid=203a9806-55ef-4403-932f-7cce9f5eb0a4
(24.9.2014).
SCB 1980. Bostads- och byggnadsstatistisk årsbok 1980. Sveriges officiella statistik. Stockholm.
SCB 1970. Statistiska årsbok för Sverige 1970. Stockholm. http://www.scb.se/H/SOS%201911-/Statis­
tisk%20%c3%a5rsbok%20(SOS)%201914-/Statistisk-arsbok-for-Sverige-1970.pdf (24.9.2014).
SCB 1960a. Statistiska årsbok för Sverige 1960. Stockholm. http://www.scb.se/H/SOS%201911-/Statis­
tisk%20%c3%a5rsbok%20(SOS)%201914-/Statistisk-arsbok-for-Sverige-1960.pdf(24.9.2014).
(11.12.2014)
SCB 1960b. Folk- och bostadsräkningen den 1 November1960. Stockholm. http://www.scb.se/Grupp/Hit­
ta_statistik/Historisk_statistik/_Dokument/SOS/Folk_o_bostadsrakningen_1960_Redogorelse.pdf.
(24.9.2014).
Schönbeck, Boris 1994. Stad i förvandling. Uppgyggnadsepoker och rivningar i svenska städer från indus­
trialismens början till idag. Byggforskningsrådet, Stockholm.
SOU 2007. Statens Offentliga Utredningar: Renovering av bostadsmarknad efterlyses! Om ungas mö­
jligheter till en egen bostad. SOU2007:014, Stockholm. http://www.regeri/gen.se/content/1/
c6/07/71/59/64079562.pdf (14.6.2013).
Stockholms stad 2014. http://www.statistikomstockholm.se/index.php/detaljerad-statistik (11.12.2014)
2 Asuntokanta ja sen muutokset
31
Sveriges Riksdag 2014. Dokument & lagar. Lag (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-Lagar/Lagar/Svensk­
forfattningssamling/Svensk-forfattningssamling-201_sfs-1982-352/ (11.12.2014).
Tilastokeskus 2014. Statfin, Asunnot ja asuinolot. http://pxweb2.stat.fi/database/StatFin/asu/asas/asas_
fi.asp (11.12.2014). (11.12.2014)
Tilastokeskus 2013. Altika-tietokanta. http://www.stat.fi/tup/altika/index.html (30.05.2013)
Tilastollinen päätoimisto 1963. Yleinen väestölaskenta 1960. VL 1960, osat 1, 7 ja 10. Tilastollinen pääto­
imisto, Helsinki.
Tilastollinen päätoimisto 1956. Vuoden 1950 yleinen väestölaskenta, III nide, asuntokanta & VI nide,
kiinteistö- ja rakennuskanta, Helsinki.
UNECE 2006. Bulletin of Housing Statistics for Europe and North America 2006. http://www.unece.org/
hlm/prgm/hsstat/Bulletin_06.html (11.9.2013)
32
3 Asumisen talous
3.1 Vuokrat
Vuokrakehitys Ruotsissa
Ruotsin asuntokannan hintatietoja löytyy SCB:n tietokannasta boende -kategorian alta
useasta kohdasta sekä hushållens ekonomi -kategorian alta (SCB 2014i). Vuokrat eroteltuina
yleishyödyllisiin ja yksityisiin vuokra-asuntoihin löytyy vain koko maasta sekä jaottelulla
kunnat, joissa on enemmän kuin 75 000 asukasta sekä vähemmän kuin 75 000 asukasta.
Sen sijaan kaupunkikohtaisessa tilastoinnissa on puutetta: esimerkiksi Tukholmasta ja
Göteborgista löytyy vain vuokra-asunnot kokonaisuudessaan, mutta ei yleishyödylliset ja
yksityiset eroteltuina.
Ruotsin tilastoinnissa asuntojen vuokrat ilmoitetaan neliömetreinä asuinpinta-alaa kohti
(bostadsyta, boyta tai bostadsarea). Ruotsissa asuinpinta-alaksi lasketaan asumiseen
tarkoitettu tila ulkoseinän sisäpintaan rajautuen, mukaan luettuna vaatekaapit, keittiö,
kylpyhuone, maan pinnalla olevat käytävät. Kellari, autotalli, kalustamaton ullakko,
pannuhuone ja pesutupa on jätetty ulos laskuista. (SCB 2006, 42; Wikipedia 2014) Suomessa
asunnon pinta-alan laskemisperiaate on samantapainen1, mikä helpottaa vertailua.
Keskimääräinen vuosivuokra neliömetriä kohden oli Ruotsissa 991 kruunua vuonna 2013.
Kuviossa 3.1 on esitetty reaalisen keskivuokran kehitys Ruotsissa 1969–2013. Sekä tässä,
että myöhemmissä kuvioissa summat on muutettu vuoden 2013 rahanarvoon, jollei toisin
mainita2. Kyse on siis reaalisesta vuokrien ja hintojen kehityksestä. Selvä taitekohta
vuokrakehityksessä oli 1980- ja 1990-luvun vaihde, jolloin vuokrat nousivat voimakkaasti.
Vuodesta 1969 vuoteen 2013 mennessä reaalivuokrat ovat kasvaneet 100 prosenttia.
Vuodesta 2003 vuoteen 2013 kasvu oli 14 prosenttia.
1
”Asunnon pinta-ala lasketaan sitä rajoittavien seinien sisäpinnoista. Asunnon pinta-alaan lasketaan myös
aputilojen (kodinhoitotilan, vaatehuoneen tms.), kylpy-, askartelu- ja takkahuoneen, huoneistokohtaisen sau­
nan sekä pesu- ja pukuhuoneen pinta-ala sekä työtiloina käytetyt huoneet, jos niissä ei työskentele palkattuja
työntekijöitä. Asunnon pinta-alaan ei lasketa mukaan autotallia, kellaria, kalustamattomassa pohjakerroksessa
olevaa saunatilaa, kylmää varastotilaa, parveketta, kuistia, vilpolaa, tuulikaappia eikä ullakon muita kuin asuin­
tiloja.” (Tilastokeskus 2014f.)
2
Kaikki rahanarvon muutokset Ruotsin osalta perustuvat elinkustannusindeksiin (SCB 2014h). Alkuperäis­
tilastoissa käytetään juoksevia hintoja.
3 Asumisen talous
33
Kuvio 3.1. Keskivuokrat Ruotsissa kr/asuinpinta-ala/vuosi (vuoden 2013
rahanarvossa) 1969–2013 (SCB 2014d)
1200
kr/asuinpinta-ala/vuosi
1000
800
600
400
200
0
Prosentuaalinen vuokrakehitys verrattuna edelliseen vuoteen näyttää melko vaihtelevalta
(kuvio 3.2). Kasvavan vuokran vuosia on ollut enemmän kuin laskevan vuokran vuosia. 1990luku erottuu suurimmalla vuokrien kasvulla, jolloin vuokrat eivät laskeneet yhtenäkään
vuonna lamasta huolimatta. Eniten vuokrat kasvoivat vuonna 1991, jolloin reaalikasvu oli
15 prosenttia. Koska vuokranmuodostus ei perustu markkinoihin, on vuokrasäännöstely
saattanut olla yhtenä syynä siihen, että vuokrien reaalinousu on ollut melko tasaista. Eniten
vuokrat laskivat vuonna 1984, jolloin reaalilasku oli noin kaksi prosenttia. 2000-luvulla
kasvu oli suhteellisen maltillista, vuokrat laskivat hiukan vuodesta 2006 vuoteen 2009.
Korkein nousu oli vuonna 2009, neljä prosenttia. Parina viime vuonna vuokrat ovat nousseet
noin kaksi prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna.
Kuvio 3.2. Vuokrien muutos Ruotsissa edelliseen vuoteen verrattuna % 1970–2013
16
14
12
10
8
% 6
4
2
0
-2
-4
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
(SCB 2014d)
34
Vuonna 2013 yleishyödyllisten asuntojen vuosivuokrat neliömetriä kohden olivat
967 kruunua ja yksityisien asuntojen vuokrat olivat 1024 kruunua. Vuodesta 2003 vuoteen
2013 vuokrien kehitys on ollut hyvin samantapaista kummallakin sektorilla, nousu on ollut
noin 14 prosenttia (kuvio 3.3). Taustalla lienee se, että vuoteen 2011 asti yleishyödyllisen
sektorin vuokria käytettiin lähtökohtana myös yksityisen sektorin vuokrien määritykselle.
Vuodesta 2011 lähtien vuokranmäärityksessä on käytetty ylipäätään samanarvoisien
asuntojen vuokria, huolimatta siitä, ovatko ne yleishyödyllisiä vai yksityisiä vuokraasuntoja. (Boverket 2011a, 2–8.) Yksityiset vuokrat olivat niin vuonna 2013 kuin keskimäärin
aikavälillä 2003–2013 noin kuusi prosenttia korkeammat kuin yleishyödyllisen sektorin
vuokrat. Molempien sektoreiden vuokrankasvu oli myös hyvin samantapaista vuosina 2012
ja 2013.
Kuvio 3.3. Keskivuokrat Ruotsissa kr/asuinpinta-ala/vuosi (vuoden 2013
rahanarvossa) 2003–2013 (SCB 2014e)
1200
1150
1100
kr/asuinpinta-ala/vuosi
1050
1000
950
900
850
800
Yksityinen
Yleishyödyllinen
750
700
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Vuonna 2013 Suur-Tukholmassa vuosivuokrat olivat 1 128 kruunua asuinneliömetriä
kohden, Suur-Göteborgissa 1 048 kruunua, kunnissa yli 75 000 asukkaan kunnissa
987 kruunua ja alle 75 000 asukkaan kunnissa 900 kruunua (kuvio 3.4). Kymmenessä
vuodessa vuokrat ovat kasvaneet Suur-Tukholmassa 16 prosenttia, Suur-Göteborgissa
12 prosenttia, yli 75 000 asukkaan kunnissa 14 prosenttia ja alle 75 000 asukkaan kunnissa
13 prosenttia (taulukko 3.1). Vuokrien kehityslinja on ollut jokseenkin samantapaista
eri seuduilla. Vuonna 2005 vuokrat notkahtivat hiukan alaspäin, ja vuonna 2008 hieman
ylöspäin. Vuodesta 2011 lähtien vuokrat ovat lähteneet hieman aiempaa jyrkempään
nousuun.
3 Asumisen talous
35
Kuvio 3.4. Keskivuokrat Ruotsin kaupunkiseuduilla kr/asuinpinta-ala/vuosi
(2013 rahanarvossa) 2003–2013 (SCB 2014e)
1200
1150
kr/asuinpinta-ala/vuosi
1100
1050
1000
950
900
850
800
Suur-Tukholma
Suur-Göteborg
Kunnat > 75000 as. (pl. Suur-Tukholma & Suur-Göteborg)
Kunnat < 75000 as. (pl. Suur-Tukholma & Suur-Göteborg)
750
700
650
600
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Taulukko 3.1 Vuokrien muutos Ruotsin kaupunkiseuduilla 2003–2013 (SCB 2014e)
muutos %
Suur-Tukholma
15,5 %
Suur-Göteborg
12,0 %
Kunnat > 75000 as. (pl. Suur-Tukholma & Suur-Göteborg)
14,3 %
Kunnat < 75000 as. (pl. Suur-Tukholma & Suur-Göteborg)
12,6 %
Vuokrakehitys Suomessa
Suomessa keskivuokrat olivat 12 euroa neliömetriä kohden kuukaudessa vuonna 2013
(vuoden 2013 rahanarvossa3). Ara-vuokra-asunnoissa vuokrat olivat noin 11 euroa ja
vapaarahoitteisissa noin 12 euroa neliömetriä kohden kuukaudessa. Vuodesta 1969 vuoteen
2013 reaalivuokrat ovat nousseet noin 39 prosenttia (kuvio 3.5). Kasvu on maltillisempaa
kuin Ruotsissa, jossa se oli samalla aikavälillä noin sata prosenttia. Sen sijaan 2003–2013
reaalivuokrien kasvu on ollut Suomessa Ruotsia voimakkaampaa. Tällöin Suomessa aravuokra-asuntojen reaalivuokrat nousivat 24 prosenttia ja vapaarahoitteiset 22 prosenttia.
Samaan aikaan Ruotsissa kasvu oli noin 14 prosenttia kummallakin sektorilla. Suomessa
Ara-vuokra-asuntojen ja vapaarahoitteisien asuntojen vuokrataso oli hyvin lähellä toisiaan
1980-luvulla, mutta ne lähtivät erkaantumaan toisistaan 1980-luvun lopussa. Vuonna 2013
vapaarahoitteisien asuntojen vuokrat olivat keskimäärin noin 17 prosenttia korkeammat
kuin ara-vuokra-asuntojen. Kun verrataan hallintamuotojen asumiskustannuksien osuutta
käytettävissä olevista tuloista, järjestys muuttuu päinvastaiseksi. Ara-vuokra-asunnoissa
asuvilla asumiskustannusosuus on suurempi kuin vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa
asuvilla.
3
Kaikki rahanarvon muutokset Suomen osalta perustuvat elinkustannusindeksiin (Tilastokeskus 2014c).
Alkuperäistilastoissa käytetään juoksevia hintoja.
36
Kuvio 3.5. Keskivuokrat Suomessa, vapaarahoitteiset ja aravat (€/asuinpinta-ala/kk)
(2013 rahanarvossa) 1969–2013 (Tilastokeskus 2014d)
14
12
vapaarahoitteiset
kaikki yhteensä
ara-vuokra-asunnot
€/asuinpinta-ala/kk
10
8
6
4
2
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
0
Tarkasteltaessa Suomen kaikkien vuokrien muutosta edellisvuoteen verrattuna havaitaan,
että voimakkaasti laskevia vuosia on ollut enemmän kuin Ruotsissa (kuvio 3.6). Suomen
1970-luvun voimakkaat laskevat piikit heijastelevat inflaatiota. Tämä perustuu siihen, että
vaikka rahanarvo heikkeni nopeasti, muutos ei kuitenkaan näkynyt vuokrissa yhtä nopeasti
1990-luvun alkuun jatkuneen vuokrasääntelyn vuoksi. Nousu on sen sijaan ollut hillitympää
kuin Ruotsissa. 1990-luvun alussa ei ole havaittavissa yhtä huomattavaa vuosittaista nousua
kuin Ruotsissa.
Kuvio 3.6. Vuokrien muutos Suomessa edellisvuoteen verrattuna % 1970–2013 (Tilastokeskus
2014d)
10
8
6
4
2
0
%
-2
-4
-6
-8
-10
-12
-14
Ruotsin vuokrataso muunnettuna kuukausivuokriksi euroina paljastaa, että vuokrataso on
Suomea matalampi4. Ruotsissa vuokra-asunnot olivat keskimäärin 10 euroa, yleishyödylliset
noin 9 euroa ja yksityiset noin 10 euroa neliömetriä kohden kuukaudessa (taulukko 3.2).
Ruotsissa vuokrat olivat siis keskimäärin 22 prosenttia matalammat kuin Suomessa.
Ruotsin yleishyödyllisen sektorin vuokrat olivat noin 14 prosenttia Suomen ara-asuntojen
vuokria matalampia. Ruotsin yksityisen sektorin vuokrat olivat 26 prosenttia Suomen
vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja matalampia. Ruotsin vuokratasoa tarkastellessa tulee
4
Vuoden 2013 Kurssi 8,65 SEK (Suomen pankki 2014).
3 Asumisen talous
37
kuitenkin muistaa, että tilastot eivät anna koko totuutta asiasta, koska pimeät markkinat
eivät sisälly tilastointiin. Tämä vääristää etenkin suurien kaupunkien vuokratilastoja.
Taulukko 3.2 Vuokrat Ruotsissa €/m2/kk 2013 ja niiden ero Suomeen verrattuna
(SCB2014d, Tilastokeskus 2014d)
vuokrat Ruotsissa
€/m²/kk
Ruotsin vuokrat verrattuna
Suomen vuokriin %
kaikki
9,5
-21,6
yleishyödyllinen
9,3
-14,2
yksityinen
9,9
-26,0
Kun tarkastellaan Suomen pääkaupunkiseudun vuokratasoa verrattuna muun maan
vuokratasoon, havaitaan huomattavia eroja (kuvio 3.7). Vuonna 2013 pääkaupunkiseudun
vapaarahoitteisien vuokra-asuntojen keskivuokra oli 16 euroa neliömetriä kohden kuukau­
dessa ja ara-vuokra-asuntojen noin 12 euroa neliömetriä kohden kuukaudessa. Ero on
37 prosenttia. Muussa maassa vapaarahoitteisien vuokra-asuntojen keskivuokra (11 €/
m2/kk) oli sen sijaan hyvin lähellä ara-vuokra-asuntojen keskivuokraa (10 €/m2/kk).
Niiden välinen ero on vain viisi prosenttia. Ara-vuokrat olivat 16 prosenttia korkeampia
pääkaupunkiseudulla muuhun maahan verrattuna. Vapaarahoitteiset vuokrat sen sijaan
olivat puolet suurempia pääkaupunkiseudulla muuhun maahan verrattuna.
Kuvio 3.7. Keskivuokrat Suomen pääkaupunkiseudulla ja muussa maassa (€/asuinpinta-ala/kk) (2013
rahan arvossa) 1994–2013 (Tilastokeskus 2014d)
18
€/asuinpinta-ala/kk
16
14
12
10
8
6
4
Pääkaupunkiseutu vapaarahoitteiset
2
Pääkaupunkiseutu ara vuokra-asunnot
Muu maa vapaarahoitteiset
Muu maa ara vuokra-asunnot
0
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Tarkasteltaessa vuokrakehitystä, havaitaan, että pääkaupunkiseudun vapaarahoitteiset
vuokrat ovat olleet huomattavasti korkeammalla tasolla viimeiset noin kaksikymmentä
vuotta kuin muut tarkasteltavat vuokrat (taulukko 3.3). Viimeisen kymmenen vuoden
aikana ara-vuokrat ovat kasvaneet suhteellisesti hieman enemmän kuin vapaarahoitteiset
vuokrat. Muun maan ara-vuokra-asuntojen vuokrat ovat kasvaneet kaikkein eniten,
noin 24 prosenttia. Muun maan vapaarahoitteiset vuokrat ovat sen sijaan kasvaneet
noin 18 prosenttia. Pääkaupunkiseudun ara-vuokrat ovat kasvaneet noin 20 prosenttia
ja vapaarahoitteiset vuokrat 19 prosenttia. Kasvu on ollut Suomessa voimakkaampaa
kuin Ruotsin kaupunkiseuduilla, jossa korkein kasvu oli Suur-Tukholman vuokratasossa,
16 pro­senttia.
38
2013
Taulukko 3.3 Vuokrien muutos % Suomen Pääkaupunkiseudulla ja muussa maassa 2003–2013
(Tilastokeskus 2014d)
muu maa
pääkaupunkiseutu
ara vuokra-asunnot
23,9 %
vapaarahoitteiset
17,9 %
ara vuokra-asunnot
19,8 %
vapaarahoitteiset
18,5 %
3.2 Hinnat
Pientalojen hinnat Ruotsissa
Pientalojen hintojen vertailu Ruotsissa ja Suomessa on haasteellista, koska Ruotsin tilas­
toista SCB:n tietokannassa Ruotsissa pientalojen hintoja on saatavissa ainoastaan taloa
kohti. Myöskään myytyjen pientalojen pinta-alaa ei ole saatavissa, joten muuntaminen
ei onnistu saatavilla olevan tiedon avulla. Suomessa omakotitalojen hinnat esitetään
Tilastokeskuksen tietopankissa neliömetriä kohti mutta tieto on muunnettavissa talo­
kohtaiseksi. Suomen osakehuoneistojen osalta hintaa ei sen sijaan saa muutettua asunto­
kohtaiseksi, koska niiden kohdalla ei ole tarjolla tietoa myytyjen asuntojen keskipintaaloista.
Pientalojen kohdalla Ruotsin ja Suomen välisen vertailun tekee hankalaksi se, että talot
voivat olla hyvin eri kokoisia Ruotsissa ja Suomessa. Jos haluaisi saada käsitystä talojen
koosta, uudistuotannon tai rakennuskannan pinta-alojen vertailu on haasteellista maiden
välillä. Tämä johtuu siitä, että Ruotsin kyseisissä tilastoissa käytetään erilaista pinta-alan
käsitettä kuin Suomessa. Ruotsalaisen standardin mukaan asuntotuotannon mittayksikkö
asuinpinta-alaa kohti (bostadsyta, boyta tai bostadsarea) määritellään rakennuksen
ulkoseinän sisäpinnasta lattialistojen yläpuolelta mitattavaksi. Suomessa sen sijaan
käytetään kerrosalaneliömetrin yksikköä, joka lasketaan ulkoseinän ulkopinnasta. Näin ollen
Suomen osalta saatava luku on suurempi kuin Ruotsin. Suomen osalta kerrosalat voidaan
kuitenkin muuttaa huoneistoalaksi 1,2 kertoimella (Vainio 2008, 16). Tämän muunnoksen
mukaan kerrosala on siis 20 prosenttia enemmän kuin huoneistoala.
Ruotsissa pientalojen keskihinnat olivat keskimäärin noin 2 235 000 kruunua vuonna 20135.
Vuodesta 1981 vuoteen 2013 hinnat ovat nousseet noin 142 prosenttia. Ruotsissa vuokrat
ovat nousseet samalla ajalla noin 79 prosenttia. Vuodesta 2003 pientalojen keskihinnat ovat
nousseet 62 prosenttia ja vuokrat 12 prosenttia (kuvio 3.8).
Säännöstelemättöminä pientalojen hinnan muutos on ollut voimakkaammin vaihtelevaa
kuin säännösteltyjen vuokrien muutos Ruotsissa. 1980-luvun alussa hinnat laskivat, kun
taas 1980-luvun lopussa ne nousivat voimakkaasti (kuvio 3.9). Vuonna 1992 lasku oli jopa
13 prosenttia. 1990-luvun puolivälin jälkeen hinnat alkoivat taas nousta ja vuonna 2000 ne
nousivat jopa 11 prosenttia. 2000-luvulla hinnat jatkoivat nousua, mutta vuonna 2009 ja
2011 ne laskivat kevyesti. Vuonna 2013 hinnat nousivat noin kuusi prosenttia.
5
Sisältää ainoastaan vakinaisesti asutut pientalot.
3 Asumisen talous
39
Kuvio 3.8. Pientalojen keskihinta Ruotsissa, tuhatta kruunua
1981–2013 (2013 rahan arvossa) (SCB 2014f)
2500
tuhatta kruunua
2000
1500
1000
500
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
0
Kuvio 3.9. Pientalojen hinnan muutos Ruotsissa edelliseen vuoteen
verrattuna % 1982–2013 (SCB 2014f)
15
10
5
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
-5
1983
0
1982
%
-10
-15
Seuraavassa tarkastellaan pientalojen keskihintaa Ruotsin asukasluvultaan (vuoden
2013 tieto) suurimmissa kunnissa, Tukholmassa, Göteborgissa, Malmössä, Uppsalassa ja
Linköpingissä sekä muussa maassa. Muun maan hintataso on selvästi matalampi verrattuna
näihin kuntiin. Tukholmassa hintataso on selvästi korkein. Vuonna 2013 pientalojen
keskihinta oli Tukholmassa 5 213 000 kruunua, Göteborgissa 3 955 000 kruunua, Malmössä
3 433 000 kruunua, Uppsalassa 3 206 000 kruunua ja Linköpingissä 2 571 000 kruunua.
Muussa maassa keskihinta oli 2 052 000 kruunua. Suurimpien kaupunkien ja muun maan
pientalojen hintataso oli kohtalaisen yhtenäinen 1980-luvun alusta vuosikymmenen
loppupuolelle, jonka jälkeen se alkoi eriytyä. 1990-luvun puolivälissä hintatasot jälleen
40
lähentyivät toisiaan. 1990-luvun loppupuolella ne alkoivat kuitenkin jälleen eriytyä. Tällöin
erityisesti Tukholman hintataso nousi muita huomattavasti korkeammalle tasolle ja vuonna
2013 kasvu oli voimakkaampaa kuin muualla (kuvio 3.10).
Kuvio 3.10. Pientalojen keskihinta Ruotsin suurimmissa kunnissa, tuhatta
kruunua 1981–2013 (2013 rahanarvossa) (SCB 2014f)
6000
Tukholma
tuhatta kruunua
5000
Göteborg
4000
Malmö
3000
Uppsala
2000
Linköping
1000
Ruotsi (pl. 5
suurinta
kuntaa)
0
Vuodesta 1981 vuoteen 2013 pientalojen hintojen nousu oli Tukholmassa 227 prosenttia,
Göteborgissa 211 prosenttia, Malmössä 182 prosenttia, Uppsalassa 167 prosenttia,
Linköpingissä 126 prosenttia ja muualla Ruotsissa 131 prosenttia (taulukko 3.4).
Taulukko 3.4 Pientalojen keskihintojen muutos % Ruotsin suurimmissa kunnissa 1981–2013
(SCB 2014f)
muutos %
Tukholma
227,1 %
Göteborg
211,0 %
Malmö
181,8 %
Uppsala
166,8 %
Linköping
126,1 %
Ruotsi (pl. 5 suurinta kuntaa)
130,7 %
Aikavälillä 2003–2013 pientalojen hintojen nousu oli Tukholmassa 65 prosenttia, Göte­
borgissa 62 prosenttia, Malmössä 41 prosenttia, Uppsalassa 49 prosenttia ja Linköpingissä
49 prosenttia. Muualla Ruotsissa nousu oli 63 prosenttia (taulukko 3.5).
3 Asumisen talous
41
Taulukko 3.5 Pientalojen keskihintojen muutos % Ruotsin suurimmissa kunnissa 2003–2013
(SCB 2014f)
muutos %
Tukholma
64,6
Göteborg
62,3
Malmö
41,0
Uppsala
49,0
Linköping
48,9
Ruotsi (pl. 5 suurinta kuntaa)
62,6
Osuuskunta-asuntojen hinnat Ruotsissa
Osuuskunta-asuntojen keskihinnat olivat 1 533 000 kruunua Ruotsissa vuonna 2013.
Osuuskunta-asuntojen hinnat ovat nousseet kymmenessä vuodessa (2003–2013) runsaasti,
noin 138 prosenttia (kuvio 3.11).
Kuvio 3.11. Osuuskunta-asuntojen keskihinnat Ruotsissa tuhatta
kruunua (2013 rahanarvossa) 2000–2013 (SCB 2014g)
1800
1600
tuhatta kruunua
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Hinnat ovat nousseet prosentuaalisesti huomattavasti enemmän kuin omakotitalojen hinnat
Ruotsissa. Tämä johtunee osuuskunta-asuntojen kasvaneesta kysynnästä suurimmilla
paikkakunnilla yhdistyneenä matalaan korkotasoon ja nouseviin palkkoihin (katso myös
kappale 3.3 alaluku Vuokralaisten tilanne kehittynyt Ruotsissa muita hallintamuotoja
heikommin 2004–2011). Hintojen nousu on ollut kohtalaisen tasaista 2000-luvun alussa
lukuun ottamatta vuotta 2003. Vuosina 2006 ja 2007 oli piikki ja tämän jälkeen vuonna 2008
noin viiden prosentin lasku, mikä liittynee maailmanlaajuiseen talouskriisiin (kuvio 3.12).
42
Kuvio 3.12. osuuskunta-asuntojen hinnan muutos Ruotsissa edelliseen
vuoteen verrattuna % 2001–2013 (SCB 2014f)
20
15
10
%
5
0
-5
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
-10
Kolmen suurimman kaupunkiseudun osuuskunta-asuntojen hinnat poikkeavat runsaasti
muun Ruotsin hintatasosta (kuvio 3.13). Suur-Tukholman osuuskunta-asuntojen hinta­
taso erottuu selvästi muista suurimmista kaupunkiseuduista. Suur-Tukholmassa vuosien
2006 ja 2007 piikki ja tämän jälkeinen notkahdus on ollut selvästi voimakkain, mutta
myös Malmössä on ollut havaittavissa sama kuvio lievempänä. Sen sijaan muun Ruotsin
hintakehitys näyttää tasaiselta koko tarkastelujakson ajan. Osuuskunta-asuntojen hinnan­muodostus heijastaa asutusrakenteen muutoksia ja metropolialueiden asuntojen lisään­
tyvää kysyntää paremmin kuin säädelty vuokra.
Kuvio 3.13. Osuuskunta-asuntojen keskihinnat Ruotsin
suurkaupunkiseuduilla ja muussa maassa tuhatta kruunua (2013
rahanarvossa) 2000–2013 (SCB 2014g)
3000
Suur-Tukholma
Tuhatta kruunua
2500
Suur-Göteborg
Suur-Malmö
2000
Ruotsi (pl. Suurkaupunkialueet)
1500
1000
500
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Kymmenessä vuodessa kasvu on ollut voimakkainta muussa maassa (182 %). SuurTukholmassa kasvu oli sen sijaan tarkasteltavista kaupunkiseuduista pienin korkeasta
lähtötasosta johtuen. Suur-Göteborgissa hinnat nousivat 122 prosenttia ja Suur-Malmössä
noin 106 prosenttia (taulukko 3.6).
3 Asumisen talous
43
Taulukko 3.6 Osuuskunta-asuntojen keskihintojen muutos % Ruotsin suurkaupunkiseuduilla ja
muussa maassa 2003–2013 (SCB 2014g)
muutos %
Suur-Tukholma
83,4 %
Suur-Göteborg
122,0 %
Suur-Malmö
105,5 %
Ruotsi (pl. Suurkaupunkialueet)
182,1 %
Pientalojen keskihinta Suomessa
Suomessa pääkaupunkiseutu erottuu muusta Suomesta huomattavasti korkeammalla
pientalojen hintatasolla (kuvio 3.14). Vuonna 2013 pientalojen kokonaiskeskihinta taloa
kohti oli pääkaupunkiseudulla 400 691 euroa, koko Suomessa 181 824 euroa ja muussa
Suomessa 169 908 euroa. Pääkaupunkiseudun vaikutus koko Suomen keskihintoihin on
yllättävän vähäinen, mikä johtunee pääkaupunkiseudun pientalojen vähäisestä määrästä
muuhun Suomeen verrattuna. Vuodesta 2005 vuoteen 2013 hintojen muutos on ollut
Ruotsiin verrattuna vähäistä, koko Suomessa hinnat nousivat noin seitsemän prosenttia
kun koko Ruotsissa nousu oli samaan aikaan 37 prosenttia. Muussa maassa kehitys oli
samantapaista molemmissa maissa. Pääkaupunkiseudulla nousu oli 11 prosenttia kun
esimerkiksi Tukholmassa nousu oli 45 prosenttia ja Malmössä 17 prosenttia.
Kuvio 3.14. Pientalojen keskihinta Suomessa 2005–2013, €
(2013 rahan arvossa) (Tilastokeskus 2014e)
450000
400000
350000
300000
€
250000
200000
150000
Pääkaupunkiseutu
100000
Koko Suomi
50000
Muu Suomi
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Pientalojen prosentuaalinen hinnanmuutos verrattuna edelliseen vuoteen on Suomessa
ollut vähäisempää kuin Ruotsissa. Aikavälillä 2006–2013 vaihteluväli oli -4–6 prosenttia
kun Ruotsissa se oli vastaavalla aikavälillä -2–10 prosenttia (kuvio 3.15). Vuonna 2013
muutos oli hyvin erilaista Ruotsissa ja Suomessa, Ruotsissa hinnat nousivat noin kuusi
prosenttia, mutta Suomessa ne laskivat noin kolme prosenttia. Taustalla lienee maiden
erilainen talouskehitys.
44
Kuvio 3.15. Pientalojen hinnan muutos Suomessa
edelliseen vuoteen verrattuna % 2006–2013 (Tilastokeskus
2014e)
8
6
4
%
2
0
-2
-4
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
-6
Kun verrataan Suomen ja Ruotsin hintatasoja, havaitaan, että Ruotsissa pientalojen hinnat
olivat 42 prosenttia korkeammat kuin Suomessa (kuvio 3.16). Pientalojen keskihinnat
euroina olivat koko Ruotsissa 258 337 euroa, muussa Ruotsissa 237 229 euroa, Tukholmassa
602 554 euroa, Göteborgissa 457 146 euroa, Malmössä 396 810 euroa, Uppsalassa 370 572
euroa ja Linköpingissä 297 174 euroa.
Kuvio 3.16. Pientalojen keskihinta Ruotsissa ja
Suomessa 2013, € (2013 rahanarvossa) (SCB 2014f,
Tilastokeskus 2014e)
Koko Ruotsi
Muu Ruotsi
Tukholma
Göteborg
€
Malmö
Uppsala
Linköping
Koko Suomi
Muu Suomi
Pääkaupunkiseutu
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
700000
Selittäisikö maiden hintaeroja myytyjen pientalojen erilainen keskikoko? Suomen
tilastoista tämä tieto on saatavissa, mutta Ruotsin tilastoissa sitä ei ole. Suomessa myytyjen
omakotitalojen keskikoko vuonna 2013 oli 120 neliömetriä huoneistoalaa (Tilastokeskus 2014e).
Ruotsissa pientaloasuntojen keskikoko koko asuntokannassa jää hieman alle tuon luvun
(SCB 2014i). Uustuotannossa keskikoko puolestaan oli kummassakin maassa jokseenkin
3 Asumisen talous
45
samaa luokkaa (Ruotsissa 122 ja Suomessa 120 neliömetriä asuinpinta-alaa) (SCB 2014j).
Kaikkiaan näyttää siis siltä, että asuntojen koko tuskin selittää kovinkaan merkittävästi
hintaeroa. Esimerkiksi Tukholman korkeita hintoja Helsinkiin verrattuna saattaa selittää
suurempi maksukykyinen kysyntä ja Ruotsin erittäin pitkät laina-ajat, jotka menestyvän
suurkaupungin oloissa vaikuttavat hintoja nostavasti.
3.3 Asumiskustannukset
Tässä tarkastelussa käytetään muun muassa SCB:ltä tilattua tilastoaineistoa (SCB 2013). Se
pohjautuu Hushållens ekonomi -survey-tutkimukseen vuosilta 2004–2011. Tutkimuksen
otanta edustaa koko maata. Aineisto sisältää muuttujat: vuosi, alue (metropolialueet
eroteltuina), hallintamuoto, kotitaloustyyppi ja asumiskustannukset (absoluuttinen summa
sekä asumiskustannusosuus). Toisin kuin SCB:n tietopankista saatavassa aineistossa,
tilatussa aineistossa asuntolainan lyhennys on poistettu asumiskustannuksista. Tämä tekee
eri hallintamuototyypeistä helpompia vertailla, koska asuntolainan lyhennys voidaan nähdä
kotitalouden varallisuuden karttumisena6.
Käytettävissä olevat tulot ja asumiskustannukset
Omistajakotitalouksien käytettävissä olevat tulot (vuosi 2011) ovat suurimmat, keskimäärin
455 200 Ruotsin kruunua vuodessa, osuuskunta-asukkaiden sen sijaan 299 400 kruunua
vuodessa ja vuokralaisten 215 400 kruunua (kuvio 3.17)7. Omistajakotitalouksien käytet­
tävissä olevat tulot ovat keskimäärin 111 prosenttia korkeammat kuin vuokralaisten ja
52 prosenttia korkeammat kuin osuuskunta-kotitalouksien. Osuuskuntakotitalouksien
käytettävissä olevat tulot ovat 39 prosenttia korkeammat kuin vuokralaisten tulot.
Kuvio 3.17. Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot (kr) vuodessa hallintamuodon ja
kotitaloustyypin mukaan Ruotsissa 2011 (SCB 2014a)
700000
Vuokra
600000
Osuuskunta
Omistus
Kaikki
kruunuja
500000
400000
300000
200000
100000
0
Yksinasuva n -65 Yksinasuva m -65 Yksinasuva n 65+ Yksinasuva m
65+
6
Pari ei lapsia -65 Pari ei lapsia 65+ Yksinhuoltaja
Pari 1 lapsi
Pari 2 lasta
Pari 3+ lasta
Kaikki
Tässä raportissa käsitteellä asumiskustannukset viitataan asumisen kustannuksiin ilman asuntolainan
lyhennystä. Suomen osalta asumiskustannukset viittaa asumisen kustannuksiin ilman asuntolainan lyhennystä
sekä rahoitusvastiketta. Asumismenojen käsite puolestaan viittaa asumisen menoihin asuntolainanlyhennyk­
sen kanssa ( ja Suomen osalta rahoitusvastikkeen eli taloyhtiön ottaman lainan ja lainan koron lyhennys).
7
Kaikissa kuvioissa esiintyvä jana edustaa 95 prosentin luottamusväliä.
46
Tarkasteltaessa hallintamuotojen välisiä eroja kotitaloustyyppien sisällä (taulukko 3.7),
havaitaan että työikäisten yksinasuvien kohdalla osuuskunta-asunnoissa asuvien ja
vuokralaisten välinen kuilu on melko suuri (42–46 %). Omistusasunnoissa asuvien ja
vuokralaisten kuilu on hieman pienempi, 35–39 prosenttia. Sen sijaan kahden aikuisen ja yli
kahden lapsen kotitalouksien tapauksessa omistusasukkailla on huomattavasti korkeammat
tulot vuokralaisiin verrattuna (noin 45 %). Tässä ryhmässä osuuskunta-asukkailla on noin
30 prosenttia suuremmat tulot kuin vuokralaisilla. Ero vuokra- ja osuuskunta-asunnoissa
asuvien yksinhuoltajakotitalouksien välillä on melko pieni (noin 15 %), mutta paljon suu­
rempi vuokralaisten ja omistajien välillä (46 %). Kaikkein pienin ero (noin 10 %) vuokralaisten
ja muiden hallintamuotojen välillä on yli 65-vuotiaiden yksinasuvien naisien kotitalouksilla.
(SCB 2014a.)
Taulukko 3.7 Osuuskunta- ja omistusasunnoissa asuvien kotitalouksien käytettävissä olevat tulot
verrattuna vuokralaisiin vuonna 2011 (SCB 2013)
kotitaloustyyppi
osuuskunta
omistus
yksinasuva n -65
142,0 %
138,7 %
yksinasuva m -65
145,5 %
135,2 %
yksinasuva n 65+
108,3 %
111,3 %
yksinasuva m 65+
121,8 %
131,6 %
pari ei lapsia -65
126,7 %
126,1 %
pari ei lapsia 65+
122,0 %
126,2 %
yksinhuoltaja
115,3 %
146,0 %
pari 1 lapsi
133,1 %
135,1 %
pari 2 lasta
128,0 %
144,2 %
pari 3+ lasta
131,6 %
145,0 %
kaikki
139,0 %
211,3 %
Yli 135 % tummennettu
Yleisesti ottaen omistajien asumiskustannukset (kruunumääräisinä) ovat kaikkein suu­­­rimmat (70 837 kr) (kuvio 3.18). Osuuskunta-asunnoissa asuvien kotitalouksien asumiskustannukset (64 799 kr) ovat aineistossa jopa hieman pienemmät (2 %) kuin vuokralla
asuvilla kotitalouksilla (65 962 kr), vaikka ero ei yllä tilastolliseen merkittävyyteen. Omis­
tajilla on seitsemän prosenttia korkeammat asumiskustannukset kuin vuokralaisilla.
kruunuja
Kuvio 3.18. Kotitalouksien asumiskustannukset (kr) vuodessa
hallintamuodon mukaan Ruotsissa 2011 (asuntolainan lyhennys pois
luettuna) (SCB 2013)
74000
72000
70000
68000
66000
64000
62000
60000
58000
Vuokra
3 Asumisen talous
Osuuskunta
Omistus
Kaikki
47
Erot asumiskustannuksissa hallintamuotojen välillä saman kotitaloustyypin kesken ovat
joissain tapauksissa huomattavia, vaikka useissa tapauksissa ne jäävät luottamusvälien
sisään (kuvio 3.19). Osuuskunta-asukkaiden ja omistajien väliset erot jäävät kaikkien
muiden kohdalla luottamusvälien sisään, paitsi lapsettomien kahden aikuisen koti­
talouksien. Näiden tapauksessa omistajilla on pienemmät kustannukset. Vuokralaisten
asumiskustannukset ovat kahta muuta hallintamuotoa korkeammat melkein kaikissa
yhden aikuisen kotitalousryhmissä. Vuokralla yksin asuvien yli 65-vuotaiden miehien
asumiskustannukset ovat jopa 30 prosenttia suuremmat kuin omistajien. Kuitenkin
vuokralaisten asumiskustannukset ovat (8–16 %) pienemmät kuin muilla hallinta­muodoilla
kaikilla kotitaloustyypeillä, joissa on kaksi aikuista ja lapsia.
Kuvio 3.19. Kotitalouksien asumiskustannukset (kr) vuodessa (asuntolainan lyhennys
poisluettuna) hallintamuodon ja kotitaloustyypin mukaan Ruotsissa 2011 (SCB 2013)
120000
100000
Vuokra
Osuuskunta
Omistus
kruunuja
80000
60000
40000
20000
0
Yksinasuva n Yksinasuva m Yksinasuva n Yksinasuva m Pari ei lapsia Pari ei lapsia Yksinhuoltaja Pari 1 lapsi
-65
-65
65+
65+
-65
65+
Pari 2 lasta Pari 3+ lasta
Asumiskustannuksien osuus käytettävissä olevista tuloista ja kulutusvara
Ruotsin kotitalouksien asumiskustannusten osuus käytettävissä olevista tuloista (ts.
asumiskustannuksien tulo-osuus) on noin 20 prosenttia (mediaani, data vuodelta 2011)8.
Hallintamuoto- ja kotitaloustyyppien välillä on kuitenkin huomattavia eroja. Vuokralaisien
tulo-osuus on 28 prosenttia, osuuskunta-asukkaiden 19 prosenttia ja omistajien 14 prosenttia
(kuvio 3.20).
Tarkasteltaessa kotitaloustyyppien ja hallintamuotojen välisiä eroja havaitaan huomattavia
eroavaisuuksia. Yksinasuvien vuokralaisen asumiskustannuksien tulo-osuus on suurin,
30–42 prosenttia. Vuokralla asuvien kahden aikuisen kotitalouksien tulo-osuus on
pienempi, 20–24 prosenttia. Kaikkein pienin asumiskustannuksien osuus 14 prosenttia, on
kotitalouksilla, joissa on kaksi työikäistä aikuista mutta ei lapsia. Omistajien ja osuuskuntaasunnoissa asuvien kotitalouksien väliset erot eivät ole suuria, luottamusvälit menevät
päällekkäin monissa tapauksissa (paitsi kahden aikuisen lapsettomilla kotitalouksilla ja
kahden aikuisen kotitalouksilla, joissa on kaksi lasta, näissä omistusasukkailla on hieman
pienempi asumiskustannuksien tulo-osuus) (kuvio 3.21).
8
Käytettävissä olevat tulot viittaavat tuloverojen ja muiden tulonsiirtojen maksamisen jälkeen jäljelle jääviin
tuloihin. Bruttomääräinen asumiskustannuksien tulo-osuus tarkoittaa sitä että asumistuki ja/tai asuntolainan
korkojen verovähennysetuus lisätään tuloihin, mutta asumistukea tai etuutta ei vähennetä asumiskustannuksista.
48
Kuvio 3.20. Kotitalouksien asumiskustannusten
osuus % käytettävissä olevista tuloista hallintamuodon
mukaan Ruotsissa 2011 (asuntolainan lyhennys pois
luettuna, brutto asumiskustannus, mediaani) (SCB 2013)
35
30
25
20
%
15
10
5
0
Vuokra
Osuuskunta
Omistus
Kaikki
Kuvio 3.21. Kotitalouksien asumiskustannusten osuus % käytettävissä olevista tuloista
hallintamuodon mukaan Ruotsissa 2011 (asuntolainan lyhennys poisluettuna, brutto
asumiskustannus, mediaani) (SCB 2013)
50
45
40
35
30
% 25
20
15
10
5
0
Vuokra
Osuuskunta
Yksinasuva n -65 Yksinasuva m - Yksinasuva n 65+ Yksinasuva m Pari ei lapsia -65 Pari ei lapsia 65+ Yksinhuoltaja
65
65+
Omistus
Pari 1 lapsi
Pari 2 lasta
Pari 3+ lasta
Asumiskustannusten osuus käytettävissä olevista tuloista ei välttämättä kerro kattavasti
muuttujan merkittävyydestä. Sen vuoksi kulutusvara (konsumtion utrymme) on tärkeä
talou­dellinen mittari. Se kertoo asumiskustannusten ja verojen maksamisen jälkeen jäljelle
jäävät tulot kulutusyksikköä9 kohden. Kulutusvaran suhteen erot ovat suurempia (taulukko
3.9) kuin asumiskustannusten tulo-osuuksissa (taulukko 3.8). Kuitenkin kotitaloudet, joilla
on korkeat asumiskustannuksien tulo-osuudet, on myös suhteellisen matala kulutusvara.
Kotitaloustyypeillä, joiden asumiskustannuksien tulo-osuus on vähintään 30 prosenttia, on
enintään 130 000 kruunun kulutusvara vuodessa. (Katso kuvio 3.22) Tulokset muistuttavat
aikaisempia tutkimustuloksia, jotka osoittivat, että vuokralaisilla on pienin kulutusvara, ja
omistajilla suurin osuuskunta-asukkaiden sijoittuessa näiden väliin (Bergenstråhle 2006, 16).
9
Kulutusyksikkö auttaa vertailemaan kooltaan ja rakenteeltaan erilaisia kotitalouksia toisiinsa. Laskutapoja
on erilaisia. (Tilastokeskus 2014b.) Ruotsissa kulutusyksikkö lasketaan siten, että yksinasuja saa painon 1,0,
yhdessä asuva pari saa painon 1,51, muut aikuiset saavat painon 0,6, ensimmäinen 0-19-vuotias lapsi saa painon
0,52 ja seuraavat 0-19-vuotiaat lapset saavat painon 0,42. (SCB 2014c.)
3 Asumisen talous
49
Taulukko 3.8 Osuuskunta- ja omistusasunnoissa asuvien kotitalouksien asumiskustannuksien
osuus prosentteina käytettävissä olevista tuloista verrattuna vuokralaisiin vuonna 2011 (SCB 2013)
kotitaloustyyppi
osuuskunta
omistus
yksinasuva n -65
-33,9 %
-39,7 %
yksinasuva m -65
-37,6 %
-36,6 %
yksinasuva n 65+
-28,8 %
-38,3 %
yksinasuva m 65+
-37,7 %
-47,4 %
pari ei lapsia -65
-22,1 %
-35,4 %
pari ei lapsia 65+
-31,0 %
-46,8 %
yksinhuoltaja
-22,7 %
-31,7 %
pari 1 lapsi
-19,8 %
-30,9 %
pari 2 lasta
-12,2 %
-31,1 %
pari 3+ lasta
-18,7 %
-27,3 %
kaikki
-33,8 %
-50,7 %
Yli -35 % tummennettu
Taulukko 3.9 Osuuskunta- ja omistusasunnoissa asuvien kotitalouksien kulutusvara verrattuna
vuokralaisiin vuonna 2011 (SCB 2013)
kotitaloustyyppi
osuuskunta
omistus
yksinasuva n -65
153,4 %
156,8 %
yksinasuva m -65
163,8 %
146,5 %
yksinasuva n 65+
135,4 %
126,6 %
yksinasuva m 65+
138,1 %
147,4 %
pari ei lapsia -65
127,7 %
127,7 %
pari ei lapsia 65+
134,7 %
145,8 %
yksinhuoltaja
132,5 %
151,8 %
pari 1 lapsi
135,3 %
130,9 %
pari 2 lasta
122,4 %
138,8 %
pari 3+ lasta
135,6 %
149,4 %
kaikki
145,7 %
153,4 %
Yli 135 % tummennettu
Kuvio 3.22. Kotitalouksien kulutusvara (tuhatta kruunua) vuodessa kulutusyksikköä
kohden hallintamuodon ja kotitaloustyypin mukaan Ruotsissa 2011 (asuntolainan
lyhennys mukaan luettuna) (SCB 2014a)
300
tuhatta kruunua
250
Vuokra
Osuuskunta
Omistus
Kaikki
200
150
100
50
0
Yksinasuva n - Yksinasuva m Yksinasuva n Yksinasuva m Pari ei lapsia - Pari ei lapsia Yksinhuoltaja Pari 1 lapsi
65
-65
65+
65+
65
65+
50
Pari 2 lasta
Pari 3+ lasta
Kaikki
Asumiskustannuksien osuus käytettävissä olevista tuloista – kansainvälistä vertailua
Vuonna 2011 Ruotsin keskimääräinen asumiskustannuksien nettotulo-osuus (21,8 %)
oli lähellä EU (27)-maiden keskiarvoa (22,5 %)10. Kymmenen maata ylitti keskiarvon, 17
maan jäädessä alle keskiarvon. Matalatuloisien kotitalouksien tulo-osuus (45, 8 %) oli 4,6
prosenttiyksikköä yli EU-maiden keskiarvon (41,2 %) ja se on kahdeksanneksi korkein
EU-maista (katso kuvio 3.23).
Kuvio 3.23. Keskimääräinen kotitalouksien asumiskustannuksien osuus %
käytettävissä olevista tuloista matalatuloisilla ja kaikilla kotitalouksilla EU-27
-maissa (+ Norja & Islanti) 2011 (keskiarvo, netto asumiskustannukset ) (Reijo 2013)
70
60
Matalatuloiset kotitaloudet
50
Kaikki kotitaloudet
45,8
41,2
40
%
30
21,8
22,5
20
10
Malta
Kypros
Romania
Slovenia
Luxemburg
Bulgaria
Portugali
Italia
Suomi
Irlanti
Ranska
Viro
Itävalta
Slovakia
Puola
Liettua
Latvia
Unkari
Belgia
Espanja
EU-27
Tšekki
Ruotsi
Norja
Alankomaat
Saksa
Islanti
Kreikka
Iso-Britannia
Tanska
0
Suomen asumiskustannuksien tulo-osuus (mediaani) on noin 16 prosenttia, ja Ruotsin noin
20 prosenttia. Suomen mediaania laskee omistusasukkaiden asumiskustannuksen tuloosuuden mataluus (12 %). Suomen asumiskustannuksien tulo-osuus (mediaani) on noin
16 prosenttia, ja Ruotsin noin 20 prosenttia. Suomen mediaania laskee omistusasukkaiden
asumiskustannuksen tulo-osuuden mataluus (12 %). Se johtunee siitä, että Suomessa
velattomia omistusasuntoja on suuri määrä. Niiden asumiskustannuksia eivät ole nosta­
massa asuntolainan korot. Ruotsissa omistusasuntojen tulo-osuus on 14 prosenttia ja
osuuskunta-asuntojen 19 prosenttia. Suomen vuokra-asukkaat erottuvat korkealla asumis­
kustannuksien tulo-osuudella, 31 prosenttia. Ruotsissa se on 28,5 prosenttia. Suomessa aravuokra-asunnoissa asuvien kotitalouksien tulo-osuus on 33,5 prosenttia, kun taas yksityisen
sektorin 31 prosenttia, ero on noin 2,5 prosenttiyksikköä. Ruotsissa yleishyödyllisen
sektorin vuokralla asuvien kotitalouksien tulo-osuus on noin 30 prosenttia ja yksityisen
10
Tässä käytetty luku, nettomääräinen asumiskustannuksien tulo-osuus tarkoittaa sitä että asumistukea ja/tai
asuntolainan korkojen verovähennysetuutta ei lisätä tuloihin, mutta vähennetään asumiskustannuksista. Tämä
luku on eri kuin bruttomääräinen tulo-osuus, jota käytetään Ruotsin kansallisessa tilastoinnissa, ja joka myös
esiintyy edellä olevissa tarkasteluissa. Lisäksi eroa syntyy siitä, että tässä käytetty luku on keskiarvo, ja edellä
olevissa tarkasteluissa käytetään mediaania.
3 Asumisen talous
51
sektorin noin 27 prosenttia. Ruotsissa yksityisen ja yleishyödyllisen sektorin välinen ero on
hiukan suurempi, kolme prosenttiyksikköä. Yhteenvetona voidaan todeta, että Suomessa
asumiskustannuksien tulo-osuus on keskimäärin noin neljä prosenttiyksikköä matalampi
kuin Ruotsissa. Kuitenkin vuokralaisten asumisen tulo-osuus on Ruotsissa noin kolme
prosenttiyksikköä Suomea matalampi. (Kuvio 3.24.)
Kuvio 3.24. Kotitalouksien asumiskustannusten osuus prosentteina
käytettävistä olevista tuloista % Ruotsissa ja Suomessa 2011
(brutto asumiskustannus, mediaani) (SCB 2013, Tilastokeskus 2014a)
Omistus
/osuuskunta
Kaikki
Suomi, kaikki
16,2
Ruotsi, kaikki
20,1
Suomi, omistus
12,2
Ruotsi, omistus
14
Ruotsi, osuuskunta
18,8
Suomi, yksityiset
31,1
Vuokra
Suomi, ara vuokra-asunnot
33,5
Suomi, kaikki
31,3
Ruotsi, yksityiset
26,8
Ruotsi, yleisyhödylliset
29,8
Ruotsi, kaikki
28,4
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Mielipiteitä asumiskustannuksista – pääkaupunkien vertailua
Osana Euroopan kaupunkeja koskevaa Urban Audit-tilastonkeruuta on mielipide­
tutki­­
musosio (Perception Survey), jossa on tiedusteltu mielipidettä muun muassa
asuntomarkkinoiden toimivuudesta. Kuvassa on esitetty 15 pohjoisen ja keskisen Euroopan
pääkaupungin asukkaiden vastauksia kysymykseen, onko kohtuuhintaisen asumisen
löytäminen vastaajan mielestä kaupungissa helppoa. Väittämän muotoilu oli sellainen, että
se voi tarkoittaa sekä omistus- että vuokra-asumista (esimerkiksi englanniksi ”Easy to find
good housing at reasonable price”).
Tukholmalaisista vain 14 prosenttia oli (vahvasti tai jossain määrin) sitä mieltä, että
kaupungista on helppoa löytää kohtuuhintainen asunto, kun taas 80 prosenttia oli eri mieltä.
Helsinkiläisistä 12 prosenttia oli väittämän kanssa samaa mieltä 86 prosentin vastustaessa.
Pohjois- ja Keski-Euroopan 15 pääkaupungista Tukholman tilanne oli viidenneksi vaikein
tässä asiassa. Tukholmaa vaikeampi tilanne oli Helsingin ohella Pariisissa ja Amsterdamissa.
Lontoon ja Kööpenhaminan tilanne oli jokseenkin sama kuin Tukholman. (Kuvio 3.25.)
52
Kuvio 3.25. "Helppoa löytää kohtuuhintainen asunto"
Perception Survey 2009 (Eurostat 2013a)
Vahvasti samaa mieltä
Jossain määrin samaa mieltä
Ei mielipidettä
Jossain määrin eri mieltä
Vahvasti eri mieltä
0%
10 %
Pariisi 02 1
3
9
Lontoo
4
10
Tukholma
3
11
Kööpenhamina
4
Wien
2
Praha
50 %
12
54
45
35
41
37
5
46
27
10
38
33
12
5
37
29
8
18
48
19
18
23
22
Vilna
17
26
18
37
17
27
17
28
Riika
14
32
34
14
21
Tallinna
90 % 100 %
60
6
17
11
80 %
44
21
4
14
5
70 %
32
3
10
Dublin
Berliini
60 %
41
13
7
3
40 %
77
7
Helsinki
Bryssel
30 %
19
Amsterdam 2 6
Varsova
20 %
22
14
18
20
9
32
9
Vuokralaisten tilanne kehittynyt Ruotsissa muita hallintamuotoja heikommin 2004–2011
Vuosien 2004 ja 2011 tilastojen vertailu paljastaa muutoksia hallintamuotojen
näkökulmasta. Kotitalouksien käytettävissä oleva tulo (vuoden 2011 rahanarvossa) nousi
keskimäärin 14 prosenttia 2006–2011. Osuuskunta-asukkaiden käytettävissä olevat tulot
nousivat eniten, 21 prosenttia, omistusasukkaiden noustessa 14 prosenttia ja vuokralaisten
seitsemän prosenttia. Asumiskustannukset Ruotsin kruunuissa nousivat keskimäärin
seitsemän prosenttia. Omistajien asumiskustannukset nousivat 4,5 prosenttia kun taas
vuokralaisten kustannukset nousivat noin kahdeksan prosenttia. Osuuskunta-asukkaiden
asumiskustannukset nousivat eniten, noin yhdeksän prosenttia. Osuuskunta-asukkaiden
ja omistajien asumiskustannusten tulo-osuus pienentyi huomattavasti (noin 18 %), kun
taas vuokra-asukkaiden osalta se pysyi lähes samana (noin 2 %). Osuuskunta-asunnoissa ja
omistusasunnoissa asuvien kotitalouksien kulutusvara kasvoi noin 26 prosenttia kun taas
vuokralaisten nousi noin 11 prosenttia. Ero on merkittävä, ja se tarkoittaa sitä että muiden
hallintamuotojen kulutusvara (eli asumiskustannuksien ja verojen maksamisen jälkeen
jäljelle jäävä osuus tuloista) nousi 2,5 kertaa enemmän kuin vuokralaisten (katso taulukko
3.10).
3 Asumisen talous
53
Taulukko 3.10 Taloudelliset muutokset eri hallintamuotoisissa asunnoissa asuvien kotitalouksien
kannalta vuodesta 2006 vuoteen 2011 (SCB 2013, SCB 2014a)
vuokra
osuuskunta
omistus
kaikki
käytettävissä olevat tulot, % (vuodet 2006 & 2011) 7,1 %
21,0 %
13,7 %
14,1 %
asumiskustannukset kr, %
7,7 %
9,2 %
4,5 %
6,8 %
asumiskustannuksien osuus, %
-1,7 %
-18,3 %
-17,6 %
-13,0 %
asumiskustannuksien osuus, pp
-0,5 1
-4,2 1
-3,0 1
-3,0 1
kulutusvara kr %
10,6 %
28,4 %
26,6 %
25,6 %
Osasyy osuuskunta-asuntojen asumiskustannusten nousulle voi olla osuuskunta-asuntojen
hintojen nousu suurimmissa kaupungeissa. Asuntomarkkinoilla, joilla on kova kysyntä,
alhainen korkotaso yhdistettynä parantuneeseen tulotasoon vaikuttavat asuntojen hintoja
nostavasti, mikä taas heijastuu asumisen kustannuksiin erityisesti suurien asuntolainojen
koron maksamisen muodossa. Samaten matalalla korkotasolla voi olla erilainen vaikutus
omistusasukkaiden asumiskustannuksiin, koska omistusasunnot ovat yleisempiä pienillä
paikkakunnilla. Tämä voi olla yksi syy siihen, että omistusasukkaiden asumiskustannukset
ovat kehittyneet niin maltillisesti. (Riksbank 2011, 73; Claussen 2013; SCB 2014a.)
Osuuskunta-asunnoissa asuvien kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ovat nousseet
kolme kertaa enemmän ja omistajakotitalouksien noin kaksi kertaa enemmän kuin
vuokralaisten vuodesta 2006 vuoteen 2011. Siitä huolimatta vuokralaisten asumis­kustannukset (kruunumääräisinä) nousivat kaksi kertaa enemmän kuin omistajien. Osuuskuntaasukkaiden asumiskustannukset nousivat vain noin 20 prosenttia enemmän kuin vuokralaisten. Kuitenkin vuokra-asukkaiden ja osuuskunta-asukkaiden välinen tuloero on
noussut 23 prosentista 39 prosenttiin. Vuokra-asukkaiden ja omistusasukkaiden välinen
tuloero sen sijaan nousi 99 prosentista 111 prosenttiin. Vaikka tuloero on paljon suurempi,
sen kasvu oli pienempi kuin osuuskunta-asukkaiden ja vuokralaisien välisen tuloeron kasvu
(katso taulukko 3.11).
Taulukko 3.11 Osuuskunta- ja omistusasunnoissa asuvien kotitalouksien käytettävissä olevat
tulot vuokralaisten tuloihin verrattuna vuosina 2006 ja 2011 (SCB 2014a)
osuuskunta
omistus
käytettävissä olevien tulojen ero vuonna 2006
23 %
99 %
käytettävissä olevien tulojen ero vuonna 2011
39 %
111 %
Ruotsissa bruttokansantuote asukasta kohden nousi 10 prosenttia vuodesta 2004 vuoteen
2011 (OECD 2014a). Tällä aikavälillä kaikkien hallintamuotojen osalta tulokehitys on ollut
positiivista, ja sen myötä asumiskustannuksien tulo-osuus on laskenut ja kulutusvara
noussut. Kuitenkin on selvää, että positiivinen kehitys on ollut paljon maltillisempaa
vuokralaisille kuin muille hallintamuodoille. Vuokralaisten asema on kehittynyt heikommin
kuin muiden hallintamuotojen. Tulee myös huomioida, että laajojen pimeiden markkinoiden
vuoksi vuokra-asukkaiden asumiskustannukset saattavat tosiasiassa olla korkeammat kuin
mitä tilastoista käy ilmi. Vuokra-asuntojen pimeät markkinat ovat erityisen merkittävät
suurimmissa kaupungeissa, jossa vuokra-asunnon saaminen on erityisen haasteellista
54
uusille tulokkaille, joiden mahdollisuudet päästä omistusasumiseen tai osuuskunta-asumi­
seen ovat rajalliset. (Boverket 2011a.)
Erilaiset kotitaloustyypit ovat erilaisessa asemassa asumisen talouden suhteen. Näyttää
siltä, että kotitaloudet joissa on vain yksi aikuinen, joutuvat tulemaan toimeen pienemmillä
tuloilla ja myös heidän asumiskustannuksensa ovat vähemmän kohtuulliset tuloihin nähden
kuin kotitalouksilla, joissa on kaksi aikuista. Tämä kuvio on tunnistettu tutkimuksissa
(Boverket 2011b; Bergenstråhle 2006). Tarkastelumme mukaan kotitaloudet, joissa on yksi
aikuinen, käyttävät huomattavasti suuremman osuuden käytettävissä olevista tuloistaan
asumiskustannuksiin (30–46 %) kuin kotitaloudet, joissa on kaksi aikuista (20–24 %).
Hallintamuodot eivät sikäli vaikuta neutraaleilta toisiinsa nähden, että vuokralla asuvien
kotitalouksien olot näyttävät asumiskustannuksien ja tulojen osalta olevan heikommat kuin
muiden hallintamuotojen. On huomionarvoista, että omistaja- ja osuuskuntakotitalouksien
kehitys muistuttaa monessa suhteessa toisiaan vuodesta 2004 vuoteen 2011 asumis­kustan­
nuksien tulo-osuuden ja kulutusvaran suhteen. Nämä löydökset kertonevat syventyvästä
hallintamuotojen segmentaatiosta.
Vuokralaisten ja omistusasukkaiden välinen kuilu on laajentunut myös edellistä tarkastelua
pidemmällä aikavälillä. Vertailtaessa vuosia 2011 ja 1980, vuokralaisten nominaaliset
asumis­kustannukset kasvoivat 4,5-kertaisiksi (katso kuvio 3.26). Kuluttajahintaindeksi on
ylipäätään noussut kaksinkertaiseksi, omistusasukkaiden kustannukset ovat pysyneet sen
alapuolella11. 1980-luvulla vuokra-asuntojen asumiskustannuksien nousu oli kymmenessä
vuodessa noin 100 prosenttia, eikä se poikennut paljoa omistusasuntojen kustannuksien
kehityksestä. Sen sijaan 1990-luvulla vuokra-asukkaiden asumiskustannukset alkoivat
nousta voimakkaasti, ja nousu oli kymmenessä vuodessa noin 200 prosenttia.
Kuvio 3.26. Kuluttajahintaindeksi ja asuminen hallintamuodon
mukaan 1980–2011 Ruotsissa (1980=100) (SCB 2012)
600
1980=100
500
400
Vuokra
Omistus
Kuluttajahintaindeksi
300
200
100
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
0
11
Berganstråhle (2006, 15) havaitsi samankaltaisen kuvion ajanjaksolla 1989–2005. Vuoteen 1989 verrattuna
vuokralaisien asumiskustannuksien nousu oli 120 prosenttia ja omistusasukkaiden 40 prosenttia.
3 Asumisen talous
55
3.4 Varallisuus, velkaisuus ja köyhyysaste
Oma asunto muodostaa tavallisimmin merkittävimmän osan kotitalouksien varallisuudesta.
Asumisjärjestelmällä on osaltaan vaikutusta siihen, millaiseksi kotitalouksien varallisuuden
rakenne muodostuu. Tässä suhteessa Ruotsin ja Suomen vertailu on mielenkiintoinen. Myös
kotitalouksien velkaantumisella on kiinteä yhteys asumisjärjestelmään, onhan asuntoon
kohdistuva laina selvästi yleisin ja suurin kotitalouksien velka. Asuntovelkaantumisen aste
vaihtelee suuresti eri maissa. Siihen liittyy asuntovelan erilainen verokohtelu eri maissa.
Joissakin maissa velan pitäminen on edullisempaa kuin toisissa Kansainvälisissä tilastoissa
on myös tietoja eri maiden köyhyysasteesta sekä siitä, kuinka tulonsiirrot vaikuttavat siihen.
Näitä teemoja käsitellään tässä luvussa.
Kotitalouksien asunto- ja rahoitusvarallisuus
Sekä Suomen että Ruotsin kansallisista tilastotietokannoista löytyy tietoa kotitalouksien
varallisuudesta. Niistä voi selvittää eri varallisuuslajien määriä kotitaloutta tai asukasta
kohti. Tässä on kiinnostuksen kohteena etenkin asuntovarallisuuden määrä ja osuus kotitalouksien kokonaisvarallisuudesta. Taulukossa 3.12 esitetyt tiedot eivät ole joka suh­
teessa vertailukelpoisia. Suomesta uusimmat tiedot ovat vuodelta 2009 ja Ruotsista 2007.
Myöskään eri varallisuuslajien määrittely ei ole joka kohdassa aivan samanlaista. Suomessa
varallisuustilastoon on laskettu myös kulkuneuvojen arvo, mutta sitä ei otettu mukaan tässä
tarkastelussa. Vertailusta saa kuitenkin yleiskuvan kotitalouksien varallisuuden raken­
teesta kummassakin maassa. Myös omistajien määristä on lähteissä tietoja, mutta vertailua
vaikeuttaa se, että Suomen tilastoissa kyse on omistajakotitalouksista, Ruotsin tilastoissa taas
henkilöistä. Omistajien määristä voi kuitenkin päätellä jossain määrin sitä, kuinka vahvasti
tietyn varallisuuslajin omistus on keskittynyt tai hajautunut. Seuraavassa taulukossa on
eritelty varallisuuslajeittain kotitalouksien varallisuustietoja Suomesta ja Ruotsista. Jotta
maiden kokoero tulisi otettua huomioon, luvut on laskettu myös henkeä kohti.12
Taulukko 3.12 Kotitalouksien varallisuus Ruotsissa 2007 ja Suomessa 2009 (SCB 2014a, Tilastokeskus 2014g)
varallisuuslaji
koko maan summa, milj.€
henkeä kohti, €
Suomi 09
Ruotsi 07
Suomi 09
Ruotsi 07
273 731
446 924
51 151
48 669
44 909
-
8 392
-
-
23 371
-
2 545
vapaa-ajan asunnot
52 630
54 101
9 835
5 892
muu kiinteä omaisuus
14 756
72 370
2 757
7 881
talletukset
38 960
90 152
7 280
9 817
pörssiosakkeet ja rahastot
28 226
115 694
5 275
12 599
muu rahoitusvarallisuus
24 277
27 970
4 537
3 046
477 489
830 582
89 226
90 449
89 524
233 838
16 729
25 464
387 965
596 744
72 497
64 984
varsinaiset asunnot
sijoitusasunnot (Suomi)
hyresfastighet (Ruotsi)
varallisuus yhteensä
velat
nettovarallisuus
12
Ruotsin summat on muutettu euroiksi vuoden 2007 valuuttakurssin mukaisesti; Suomen summat ovat
vuoden 2009 rahanarvossa.
56
Omaan asuntoon liittyvän varallisuuden määrä oli asukasta kohti suunnilleen samaa
luokkaa niin Suomessa kuin Ruotsissa (50 000 euron suuruusluokkaa). Ruotsissa lukuun
sisältyvät myös osuuskunta-asunnot. Suomessa oli henkeä kohti noin 8 400 euroa sijoitus­
asuntovarallisuutta. Sijoitusasuntoja oli noin 362 000 kotitaloudella, mikä oli 14 prosenttia
kaikista kotitalouksista. Omistajakotitaloutta kohti sijoitusasuntojen arvo oli 124 000
euroa. Ruotsin tilastossa puolestaan esiintyy luokka hyresfastighet, mikä tarkoittaa
vuokra-asuintaloja. Niiden arvo henkeä kohti oli noin 2 500 €. Tämä omaisuuslaji keskittyi
suhteellisen harvoille: sitä oli 35 000 henkilöllä (0,4 % väestöstä), jotka omistavat osia
vuokrayhtiöistä. Keskimäärin näillä omistajilla tätä varallisuutta oli lähes 670 000 euroa.
Vapaa-ajan asuntojen muodostamaa varallisuutta oli Suomessa henkeä kohti selvästi
enemmän (noin 9 800 €) kuin Ruotsissa (noin 5 900 €). Muuta kiinteää omaisuutta oli
Ruotsissa huomattavasti enemmän sekä kokonaismääränä että henkeä kohti. Maa- ja
metsätalouskiinteistöt ( jordbruksfastighet) muodostivat tässä luokassa selvästi suurimman
omaisuuserän.
Ruotsin kotitalouksilla oli enemmän rahoitusvarallisuutta kuin Suomen. Talletuksia oli
Ruotsissa noin 9 800 € ja Suomessa noin 7 300 € asukasta kohti. Pörssiosakkeissa ja rahas­
toissa oli Ruotsissa paljon enemmän kotitalouksien varallisuutta kuin Suomessa: Ruotsissa
noin 12 600 € ja Suomessa noin 5 300 € asukasta kohti. Kohdassa ”muu rahoitusvarallisuus”
Suomen luku oli henkeä kohti suurempi kuin Ruotsin. Jos rahoitusvarallisuuden määrää
henkeä kohti katsotaan kokonaisuutena, niin sitä oli Ruotsissa noin 1,5-kertaisesti Suomeen
nähden.
Kokonaisuutena kahdessa maassa oli kotitalouksien bruttovarallisuutta kyseisinä vertailu­
vuosina jokseenkin samaa luokkaa, noin 90 000 euroa henkeä kohti. Ruotsissa oli koti­
talouk­silla kuitenkin lähes 50 % enemmän velkaa (noin 25 000 € per asukas) kuin Suomessa
(noin 17 000 € per asukas). Nettovarallisuus muodostui näin Suomessa suuremmaksi.
Rahasummien vertailussa on kuitenkin muistettava, että tiedot eivät ole samalta vuodelta,
ja esimerkiksi valuuttakurssien muutokset saattavat muuttaa määräsuhteita huomat­ta­vastikin.
Kuvissa 3.27 ja 3.28 on esitetty eri omaisuuslajien suhteelliset osuudet kokonaisvarallisuudesta. Kummassakin maassa omassa käytössä olevat asunnot muodostivat hieman yli
puolet kotitalouksien koko varallisuudesta. Muun varallisuuden suhteen mailla on selviä
eroja. Suomessa muu asuntovarallisuus kuin omassa käytössä oleva muodosti suuremman
osuuden (20 %) kuin Ruotsissa (10 %). Ruotsissa puolestaan pörssiosakkeiden, rahastojen
ja talletusten osuus oli huomattavasti suurempi (yhteenlaskettuna 25 %) kuin Suomessa
(14 %). Selvin syy ruotsalaisten kotitalouksien sijoittamisen ja varallisuuden painottumiseen
rahoitusvarallisuuteen on se, että vapaasti vuokrattavien sijoitusasuntojen hankkiminen
kerrostaloista ei ole ollut mahdollista toisin kuin Suomessa.
3 Asumisen talous
57
Kuvio 3.27. Ruotsin kotitalouksien varallisuus
omaisuuslajeittain 2007 (SCB 2014a)
Pörssiosakkeet
ja rahastot; 14
%
Muu
rahoitusvarallisuus; 3 %
Asunnot; 54 %
Talletukset; 11
%
Muu kiinteä
omaisuus; 9 %
Vapaa-ajan
asunnot; 7 %
Hyresfastighet
;3%
Kuvio 3.28. Suomen kotitalouksien varallisuus
omaisuuslajeittain 2009 (Tilastokeskus 2014g)
Pörssiosakkeet
ja rahastot; 6
%
Talletukset; 8
%
Muu kiinteä
omaisuus; 3 %
Vapaa-ajan
asunnot; 11 %
Sijoitusasunnot; 9 %
58
Muu
rahoitusvarallisuus; 5 %
Asunnot; 57 %
Varallisuuslajien osuuksista on tehty myös laajempaa kansainvälistä vertailututkimusta
(Sierminska ym. 2006). Sen mukaan rahoitusvarallisuuden osuus kotitalouksien varallisuudesta
oli Ruotsia (28 %) selvästi pienempi Suomen (16 %) lisäksi myös Italiassa (15 %) ja Kanadassa
(22 %), kun taas Yhdysvalloissa osuus (38 %) oli suurempi kuin Ruotsissa.
Ruotsissa varallisuus on epätasaisemmin jakautunut kuin useimmissa muissa vauraissa
maissa. Jakauman tasaisuutta voidaan mitata Gini-kertoimella. Sen arvo voi teoriassa
vaihdella välillä 0–1 (prosentteina 0–100 %), mitä suurempi arvo sen epätasaisempi
jakauma. Taulukossa 3.13 on esitetty Credit Suisse -tutkimuslaitoksen tuottamia tietoja
varallisuusjakauman Gini-kertoimen arvoista kolmelta viimeiseltä vuodelta Ruotsista ja
yhdeksästä muusta vauraasta maasta. Ruotsin arvo on ollut noin 80 prosentin luokkaa,
mikä oli Yhdysvaltoja lukuun ottamatta korkein tässä tarkasteltavista maista vuonna 2014.
Esimerkiksi Suomessa varallisuusjakauma on tuntuvasti tasaisempi. Varallisuustilastoissa
on niin Ruotsin kuin muidenkin maiden kohdalla huomattavaa epävarmuutta. Varallisuus­
verotuksesta luopuminen on sekä Ruotsissa että Suomessa heikentänyt tilastoinnin
tietopohjaa.
Taulukko 3.13 Gini-indeksin arvoja varallisuusjakaumasta maittain 2012–2014, % (Credit Suisse 2011, 2012, 2013 ja 2014.)
v. 2011
v. 2012
v. 2013
v. 2014
Ruotsi
81,9
80,6
80,3
79,4
Suomi
66,3
66,2
66,4
71,5
Norja
77,7
77,9
77,8
77,8
.
70,1
.
.
Saksa
75,0
77,7
77,1
77,1
Alankomaat
81,2
81,2
73,2
72,6
Iso-Britannia
67,0
67,5
67,7
68,2
Ranska
75,4
75,5
69,0
69,7
Kanada
72,3
72,8
72,7
72,6
Yhdysvallat
82,4
85,2
85,1
84,6
Tanska
Ruotsin kotitaloudet velkaantuneita
Ruotsin kotitalouksien asuntoveloista ja yleisemmin velkaantuneisuudesta on tietoja eri
tilastolähteissä ja kansainvälisissä vertailututkimuksissa. Ruotsalaisten kotitalouksien
asuntovelat ovat kasvaneet nopeasti 2000-luvulla. Vuonna 2001 niiden osuus käytettävissä
olevista vuosituloista oli vajaat 40 prosenttia, kun taas 2010 vastaava osuus oli 125 prosenttia.
Asuntolainat muodostivat ylivoimaisesti suurimman osan kokonaisveloista, muiden
velkojen määrä oli niihin verrattuna vähäinen. (Yang 2012) OECD:n tilastossa suhteutetaan
kotitalouksien kokonaisvelan määrää käytettävissä olevaan vuosituloon. Tässä tilastossa
Ruotsi sijoittuu velkaantuneempaan päähän, ei tosin aivan kärkeen. Ruotsissa kotitalouksien
velan määrä vuonna 2011 oli 1,72-kertainen tuloihin nähden. Vielä enemmän velkoja koti­
talouksilla oli Tanskassa, Norjassa, Alankomaissa ja Irlannissa. Suomessa suhdeluku oli
selvästi Ruotsia alempi: 1,23. (OECD 2014c.)
3 Asumisen talous
59
Kotitalouksien asumismenoja koskevassa vertailututkimuksessa käytettiin mittarina
asuntovelkojen suhdetta BKT:hen. Sen mukaan Ruotsissa oli asuntovelkojahiukan yli 80
prosenttia BKT:sta vuonna 2010. Osuus oli EU:n viidenneksi suurin. Selvästi korkeampi
se oli Alankomaissa ja Tanskassa (yli 100 prosenttia), hieman Ruotsia korkeampi myös
Irlannissa ja Isossa-Britanniassa. (Pittini 2012.)
Eurostatin (2013b) SILC-tilaston mukaan Ruotsissa oli vuonna 2011 Euroopan maista
kaikkein suurin osuus asuntovelkaisissa kotitalouksissa asuvia henkilöitä (66 %) ja
puolestaan pienin osuus velattomissa omistus- tai osuuskunta-asunnoissa asuvia henkilöitä
(4 %, katso kuva 2.2 edeltä). Seuraavaksi yleisintä asuntovelkaisuus oli Norjassa, Islannissa,
Alankomaissa ja Tanskassa, kaikissa näissä yli puolet väestöstä. Suomessa asuntovelkai­
sissa talouksissa asui 42 prosenttia väestöstä ja velattomissa omistusasunnossa 32 prosent­
tia. Koko EU:ssa asuntovelkaisissa talouksissa asui 27 prosenttia ja velattomissa omistus­
asunnoissa 43 prosenttia.
Yksi tekijä Ruotsin asuntovelkojen yleisyyden taustalla on se, että osuuskunta-asukkaalla
mukaan lasketaan myös yhdistyksen laina. Niitä yksittäinen jäsen ei voi maksaa omassa
tahdissaan pois, vaan näitä lainoja lyhennetään kuukausivastikkeen osana. Toinen, kes­
keinen syy ovat erittäin pitkät laina-ajat. Statens bostadskreditnämndin (BKN) raportissa
2011 todetaan, että edellisinä vuosina Ruotsin asuntovelkojen kasvu on ollut hyvin nopeaa.
Uusille lainoille on tyypillistä, että niitä lyhennetään erittäin hitaasti tai ei ollenkaan.
Köyhyysaste
Tarkastelussa olevien OECD-maiden köyhän väestön osuus oli ennen tulonsiirtoja ja
veroja 29 prosenttia ja tulonsiirtojen ja verojen jälkeen 10,9 prosenttia vuonna 201113.
OECD:n tilaston mukaan tulonsiirrot vaikuttavat voimakkaasti myös Ruotsin väestön
köyhyysasteeseen14. Ennen verojen ja tulonsiirtojen suorittamista köyhän väestön osuus
oli Ruotsissa 26,5 prosenttia, mutta tulonsiirtojen jälkeen 9,7 prosenttia (katso kuva 3.29).
Tulos voidaan tulkita tulonsiirtojen ja verotuksen vaikutuksena rakenteelliseen köyhyyteen.
Huomionarvoista kuitenkin on, että tulonsiirtojen vaikutus köyhän väestön osuuteen on
vähentynyt Ruotsissa huomattavasti vuodesta 2004 vuoteen 2011. Vuonna 2004 köyhän
väestön osuus ennen tulonsiirtoja ja verotusta oli 26,7 prosenttia ja tulonsiirtojen jälkeen
5,3 prosenttia. Tulonsiirtojen vaikutus köyhyyteen oli tuolloin 21,4 prosenttiyksikköä.
Vuonna 2011 sen sijaan tulonsiirtojen vaikutus köyhyyteen oli enää 16,8 prosenttiyksikköä.
Tarkasteltavista maista Ruotsissa on tulonsiirtojen ja verotuksen vaikutus köyhyysasteeseen
vähentynyt eniten vuodesta 2004 vuoteen 201115 (katso kuva 3.30).
13
Tilaston luvut ovat vuosilta 2009–2012 riippuen siitä, miten tietoa oli tarjolla kunkin maan osalta. Suurin osa
tiedoista on vuodelta 2011.
14
Tässä käytetään OECD-tilaston määritelmää, jossa köyhäksi luokitellaan henkilö, jonka nettotulot ovat alle
50 prosenttia kansallisesta mediaanista.
15
Tilaston luvut ovat vuosilta 2003–2005 riippuen siitä, miten tietoa oli tarjolla kunkin maan osalta. Suurin osa
tiedoista on vuodelta 2004.
60
Kuvio 3.29. Väestön köyhyysaste % eräissä OECD-maissa ennen ja
jälkeen veroja ja tulonsiirtoja (köyhyysraja 50 % mediaanituloista) 2011
(OECD 2014b)
Ennen tulonsiirtoja
Tulonsiirtojen jälkeen
45,0
40,0
35,0
29,0
30,0
26,5
25,0
20,0
15,0
10,9
9,7
10,0
5,0
0,0
Kuvio 3.30. Väestön köyhyysaste ennen tulonsiirtoja
miinus köyhyysaste tulonsiirtojen jälkeen
(prosenttiyksikköjä) eräissä OECD-maissa 2004 & 2011
(OECD 2014b)
35,0
2011
2004
30,0
Ero 2011-2004
25,0
20,0
21,4
18,7
18,2
16,8
15,0
10,0
5,0
3 Asumisen talous
Irlanti
Islanti
Japani
Espanja
Viro
Itävalta
Yhdysvallat
Kreikka
Italia
Ranska
Alankomaat
Keskiarvo
Suomi
Tanska
Iso-Britannia
Kanada
Saksa
Belgia
Norja
Uusi-Seelanti
-10,0
Australia
-5,0
Ruotsi
0,0
61
Lähteet
Bergenstråhle S. 2006. Boende och välfärd 1986–2003. Stockholm, Hyresgästföreningen
Boverket 2011a. Dåligt fungerande bostadsmarknader. Rapport 2011:30 http://www.boverket.se/globalas­
sets/publikationer/dokument/2011/daligt-fungerande-bostadsmarknader.pdf (9.12.2014).
Boverket 2011b. Hushållens boendeekonomi år 2009 med prognos för 2012. Rapport 2011:12.
http://www.boverket.se/Global/Webbokhandel/Dokument/2011/Hushallens-boendeekono­
mi-ar-2009-med-prognos-for-2012.pdf (22.5.2014).
Claussen C.A. 2013. Are Swedish houses overpriced? International Journal of Housing Markets and Ana­
lysis, 6 (2), 180-196.
Credit Suisse 2014. Global Wealth Databook. https://publications.credit-suisse.com/tasks/render/file/?­
fileID=5521F296-D460-2B88-081889DB12817E02 (11.12.2014).
Credit Suisse 2013. Global Wealth Databook. https://publications.credit-suisse.com/tasks/render/file/?­
fileID=1949208D-E59A-F2D9-6D0361266E44A2F8 (11.12.2014).
Credit Suisse 2012. Global Wealth Databook. https://publications.credit-suisse.com/tasks/render/file/
index.cfm?fileid=88EE6EC8-83E8-EB92-9D5F39D5F5CD01F4 (11.12.2014).
Credit Suisse 2011. Global Wealth Databook. Crehttps://publications.credit-suisse.com/tasks/render/file/
index.cfm?fileid=88E47246-83E8-EB92-9D54129E76CA737B
Eurostat 2013a. City Statistics – Urban Audit. Perception Surveys. http://epp.eurostat.ec.europa.eu/por­
tal/page/portal/region_cities/city_urban/perception_surveys. (15.12.2013)
Eurostat 2013b. EU-statistics of Income and Living Conditions. http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/
show.do?dataset=ilc_lvho02&lang=en (2.9.2013).
OECD 2014a. National accounts http://stats.oecd.org/Index.aspx?DatasetCode=SNA_TABLE1
(28.5.2014).
OECD 2014b. Income Distribution and Poverty. http://stats.oecd.org/Index.aspx?QueryId=47991
(18.11.2014).
OECD 2014c. Financial Statistics. http://www.oecd.org/std/fin-stats/ (11.12.2014).
Pittini, Alice 2012: Housing affordability in the EU. Current situation and recent trends. http://www.hou­
singeurope.eu/resource-122/housing-affordability-in-the-eu (11.12.2014).
Reijo, Marie 2013. Asumiskustannukset rasittavat pienituloisia. Tilastokeskus. http://www.stat.fi/artikke­
lit/2013/art_2013-06-03_005.html (3.11.2014).
Riksbank 2011. The Riksbank’s inquiry into the risks in the Swedish housing market. Stockholm: Riks­
bank http://www.riksbank.se/Upload/Rapporter/2011/RUTH/RUTH%20eng.pdf (26.5.2014).
SCB 2014a. Hushållens ekonomi 2014 http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistikdatabasen/?Ex­
pandNode=HE/HE0103 (28.5.2014).
SCB 2014b. New construction of residential buildings. http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/en/
ssd/START__BO__BO0101/?rxid=48c5217f-512f-449d-b587-0744c25931a0 (28.5.2014).
SCB 2014c. Disponibel inkomst per konsumtionsenhet för hushåll 20-64 år efter hushållstyp 2012. http://
www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Temaomraden/Jamstalldhet/Indikatorer/Ekonomisk-jamstalld­
het/Inkomster-och-loner/Disponibel-inkomst-per-konsumtionsenhet-for-hushall-20-64-ar-eft­
er-hushallstyp-2011/ (6.11.2014).
SCB 2014d. Genomsnittlig årshyra per m2 boyta, med standardfel, för hela Sverige 1969-2013. Sähköposti
Konstantin Kalinichenko, SCB 18.11.2014
SCB 2014e. Antal hyresrättslägenheter, årshyra, bostadsyta efter region, nybyggår/värdeår, årsinter­
vall och lägenhetstyp. (Urvalsundersökning, se fotnoter.) År 2003–2013 http://www.statistik­
databasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0406__BO0406A/Bhudef1ny/?rxid=0fa1c­
caf-99a6-4ad5-80aa-99302ef1b1f1 (20.11.2014).
SCB 2014f. Försålda småhus efter region (kommun, län, riket) och fastighetstyp. År 1981 – 2013. http://
www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0501__BO0501B/FastprisSHRe­
gionAr/?rxid=0fa1ccaf-99a6-4ad5-80aa-99302ef1b1f1 (20.11.2014).
SCB 2014g. Försäljning av bostadsrätter efter region (län, storstadsområden, riket). År 2000 – 2013.
http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0501__BO0501C/FastprisBRFRe­
gionAr/?rxid=0fa1ccaf-99a6-4ad5-80aa-99302ef1b1f1 (20.11.2014).
62
SCB 2014h. Levnadskostnadsindex/KPI ( juli 1914=100), historiska tal, 1830-. http://www.scb.se/sv_/Hit­
ta-statistik/Statistik-efter-amne/Priser-och-konsumtion/Konsumentprisindex/Konsumentprisin­
dex-KPI/33772/33779/Konsumentprisindex-KPI/33895/ (20.11.2014).
SCB 2014i. Statistikdatabasen. http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/?rxi­
d=072b267d-5fa9-4006-ad77-b747ef38cd5c (5.11.2015).
SCB 2014j Priser för nyproducerade bostäder. http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/
START__BO__BO0201__BO0201D/KostnaderPerLghSM2/?rxid=6c1cd4da-0105-4a4b-ba69-bfdaf­
f0e5a7d (11.12.14).
SCB 2013. Hushållens ekonomi – tilattu aineisto
SCB 2012. Bostads- och byggnadsstatistisk årsbok 2012 http://www.scb.se/statistik/_publikationer/
BO0801_2012A01_BR_BO01BR1201.pdf (30.5.2014).
SCB 2006. Boende och boendeutgifter 2006. Sveriges officiella statistik – statistiska meddelanden,
BO 23 SM 0801. http://www.scb.se/statistik/HE/HE0103/2006A03/HE0103_2006A03_SM_
BO23SM0801.pdf (5.12.14).
Sierminska, Eva, Brandolini, Andrea, Smeeding, Timothy M. 2006. The Luxembourg Wealth Study – A
cross-country comparable database for household wealth research. The Journal of Economic In­
equality, December 2006, Volume 4, Issue 3, pp 375-383. http://link.springer.com/article/10.1007%2
Fs10888-006-9030-z. (11.12.2014).
Statens bostadskreditnämnd (BKN) 2011. (http://www.boverket.se/Om-Boverket/Webbokhandel/Publi­
kationer/2011/Hushallens-skuldsattning-i-sparen-av-finanskrisen/ (11.12.2014).
Suomen pankki 2014. Valuuttakurssit. http://www.suomenpankki.fi/fi/tilastot/valuuttakurssit/pages/
tilastot_valuuttakurssit_valuuttakurssit_short_fi.aspx (2.12.2014).
Tilastokeskus 2014a. Suomi brutto asumiskustannusosuus prosentteina käytettävissä olevista tuloista
mediaani 2004 & 2011 & 2012 tulonjakotilastossa. Marie Reijo, Tilastokeskus sähköposti 6.11.2014.
Tilastokeskus 2014b. Kulutusyksikkö. http://www.stat.fi/meta/kas/kulutusyksikko.html (6.11.2014).
Tilastokeskus 2014c. Elinkustannusindeksi 1951:10=100 http://pxweb2.stat.fi/Dialog/varval.asp?­
ma=050_khi_tau_105_fi&ti=Elinkustannusindeksi+1951%3A10%3D100&path=../Database/StatFin/
hin/khi/&lang=3&multilang=fi (20.11.2014).
Tilastokeskus 2014d. Keskimääräiset asuntojen vuokrat vuodesta 1962 lähtien http://pxweb2.stat.fi/
Dialog/varval.asp?ma=060_asvu_tau_106_fi&ti=Keskim%E4%E4r%E4iset+asuntojen+vuokrat+vuo­
desta+1962+l%E4htien&path=../Database/StatFin/asu/asvu/&lang=3&multilang=fi (20.11.2014).
Tilastokeskus 2014e. Omakotitalojen hintaindeksi 2005=100 http://pxweb2.stat.fi/database/StatFin/asu/
kihi/kihi_fi.asp (4.12.2014).
Tilastokeskus 2014f. Käsitteet ja määritelmät. http://tilastokeskus.fi/til/asvu/kas.html (4.12.2014).
Tilastokeskus 2014g. Tilastot. Tulot ja kulutus. Kotitalouksien varallisuus. http://www.stat.fi/til/vtutk/
(11.12.2014).
Vainio, Terttu 2008. Kohti yksilöllisempää. Asuntotuotannon laatumuutokset 1990–2005. VTT, Helsinki.
http://www.vtt.fi/inf/julkaisut/muut/2008/VTT_asuntotuotannon_laatumuutokset.pdf (8.12.2014).
Wikipedia 2014. Boyta. http://sv.wikipedia.org/wiki/Boyta (5.12.2014).
Yang, Siyi (2012): A Study of Swedish Mortgage Interest Rates and Swedbank Stock Returns. Royal Insti­
tute of Technology (KTH), Stockholm. http://kth.diva-portal.org/smash/get/diva2:584735/FULL­
TEXT01.pdf (11.12.2014).
3 Asumisen talous
63
64
4Segregaatio
Alueellisella asumissegregaatiolla tarkoitetaan kaupungin sisäistä eriytymistä esimerkiksi
etnisen taustan, tulotason tai kotitaloustyypin suhteen. Seuraavassa tarkastelussa
rajoitumme etniseen segregaatioon eli siirtolaisryhmien ja kantaväestön asumisen
eriytymiseen.
4.1 Ulkomaalaistaustaiset Ruotsin tilastoissa
SCB:n tilastoissa ja tietokannoissa on melko runsaasti tietoa siitä, kuinka eri väestöryhmät
sijoittuvat asuntokannan eri osiin. Ruotsissa on pitkään asunut paljon ulkomaalaistaustaista
väestöä ja tähän liittyvät muuttujat ovat tilastokannoissa keskeisesti esillä. Muualla
syntyneitä on tilastoissa eritelty maaryhmittäin: esimerkiksi Pohjoismaat – muut EU-maat
– muut maat. Myös asumisaika Ruotsissa sekä maahanmuuton syy esiintyvät taustatietoina
joissakin tilastoissa.
Taulukko 4.1 Ruotsin väestö henkilön ja hänen vanhempiensa syntymäpaikan mukaan vuoden
2013 lopussa (SCB 2014a)
henkeä %-osuus
syntynyt Ruotsissa, vanhemmat syntyneet Ruotsissa
syntynyt Ruotsissa, toinen vanhemmista syntynyt ulkomailla
syntynyt ulkomailla
syntynyt Ruotsissa, vanhemmat syntyneet ulkomailla
yhteensä
6 947 899
72 %
695 775
7%
1 533 493
16 %
467 697
5%
9 644 864
100 %
Ruotsin koko väestöstä ulkomailla syntyneitä on 16 prosenttia. Toisen polven siirtolaisia
eli Ruotsissa syntyneitä, joiden vanhemmat ovat syntyneet ulkomailla, on viisi prosenttia.
Nämä kaksi ryhmää määritellään tilastoissa ulkomaalaistaustaisiksi (personer med utländsk
bakgrund). Ulkomaalaistaustaisen ja kantaväestön välimaastoon asettuu ”väliryhmä”, jonka
muodostaa seitsemän prosenttia väestöstä. Näiden henkilöiden toinen vanhemmista on
syntynyt ulkomailla ja toinen Ruotsissa. Väestöstä 72 prosentilla molemmat vanhemmat
ovat syntyneet Ruotsissa (ns. kantaväestöä). Ulkomailla syntyneitä on kaikkiaan yli
4Segregaatio
65
1,5 miljoonaa. Suomessa syntyneitä on eniten, 11 prosenttia tästä määrästä. Seuraavaksi
yleisimpiä syntymämaita ovat Irak (9 %), Puola (5 %), Jugoslavia (5 %), Iran (4 %) ja BosniaHertsegovina (4 %).
4.2
Segmentaatio: siirtolaisten sijoittuminen hallintamuotoihin
Kantaväestön ja eri siirtolaisryhmien välillä esiintyy huomattavia eroja sijoittumisessa
asumaan eri hallintamuotoihin. Tästä ilmiöstä käytetään tutkimuskirjallisuudessa termiä
segmentaatio. Kuviossa 4.1 on esitetty kantaväestön ja ulkomailla syntyneiden sijoittuminen
hallintamuotoihin koko maan tasolla. EU:n ulkopuolelta tulleiden siirtolaisten asumisessa
painottuu vahvasti vuokra-asuminen: selvä enemmistö heistä (61 %) asuu vuokra-asun­
noissa. Kantaväestöstä taas yli puolet asuu omistusasunnoissa ja vain neljännes vuok­
ralla. Pohjoismaista muuttaneista asuu vuokralla vajaat 30 prosenttia ja muualta Euroopan
Unionin alueelta tulleista 40 prosenttia.
Kuvio 4.1. Ruotsin väestö asunnon hallintamuodon
ja syntymämaan mukaan 2012 (SCB 2014b)
Omistus
Osuuskunta
Vuokra
Muu
0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
Ruotsissa syntyneet
Pohjoismaat
muut maat
2
1
61
19
1
2
40
22
37
19
29
24
45
muu EU/Efta
26
18
56
Kuviossa 4.2 on esitetty hallintamuotojakauma koko Ruotsissa asumisajan mukaan. Siitä
ilmenee, että enintään neljä vuotta Ruotsissa asuneista vuokralla asui kaksi kolmesta.
Osuus pienenee asumisajan myötä, mutta vielä yli kymmenen vuotta Ruotsissa asuneistakin
vuokralaisten osuus oli selvästi suurempi (43 %) kuin kantaväestöstä (26 %).
Kuvio 4.2. Ruotsin väestö maassa asumisen keston ja
asunnon hallintamuodon mukaan 2012 (SCB 2014b)
Omistus
Osuuskunta
Vuokra
Muu
0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
< 2 vuotta
17
2 - 4 vuotta
17
4 - 10 vuotta
> 10 vuotta
Ruotsissa syntyneet
66
16
15
22
1
65
1
67
16
33
23
56
1
62
1
43
18
26
1
Suurkaupunkiseuduilla ulkomaalaistaustaisia on selvästi suurempi osuus kuin muualla
Ruotsissa. Vuonna 2013 osuus oli Suur-Tukholmassa 30 prosenttia, Suur-Göteborgissa
24 prosenttia ja Suur-Malmössä 29 prosenttia. Tukholman kaupungissa ulkomaalais­taus­taisia asui 31 prosenttia, eli suunnilleen sama osuus kuin koko suurkaupunkialueella.
Luku­­määräisesti ulkomaalaistaustaisia asui vuonna 2013 Tukholman kaupungissa noin
276 000 henkeä ja koko seudulla eli Suur-Tukholmassa noin 651 000 henkeä. Kuviossa 4.3
tarkastellaan tämän väestön sijoittumista eri hallintamuotoluokkiin.
Kuvio 4.3. Suur-Tukholman väestö asunnon
hallintamuodon ja syntymämaan mukaan 2012 (SCB 2014b)
Omistus
Osuuskunta
Vuokra
Muu
0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
Ruotsi
muut Pohjoismaat
muut maat
43
32
23
14
32
37
30
EU-maat
27
34
39
27
58
1
2
2
1
Riippuvuus synnyinmaan ja asunnon hallintamuodon välillä on Tukholman seudulla varsin
voimakas: kantaväestön asuminen painottuu omistus- ja osuuskunta-asumiseen, vuokralla
asui vuonna 2012 vain 27 prosenttia. EU:n ulkopuolelta tulleiden asuminen painottuu
vahvasti vuokra-asumiseen, jonka osuus oli 58 prosenttia. Pohjoismaista ja EU-maista
tulleiden jakaumat ovat näiden ääripäiden välillä.
4.3 Alueellinen segregaatio ja erilaisuusindeksi
Alueellisen segregaation voimakkuuden mittaamiseen koko kaupungin tasolla on kehitetty
erilaisia indeksejä. Yksi niistä on erilaisuusindeksi (dissimilarity index), joka lasketaan osaalueittaisista väestömääristä. Se sopii eri kaupunkien vertailuun, koska se ei riipu suoraan
tutkittavien ryhmien suhteellisesta koosta kuten useat muut indeksit. Sen avulla voidaan
siten vertailla myös kaupunkeja, joissa esimerkiksi siirtolaisten osuus poikkeaa huomat­
tavastikin toisistaan. Käytetyn osa-aluejaotuksen tulisi kuitenkin vertailtavissa kaupungeissa
olla jokseenkin vastaavat. Erilaisuusindeksi sopii mittaamaan segregaation muutosta jollakin
alueella silloinkin, kun ryhmän koko on muuttunut huomattavasti. Indeksin avulla voidaan
mitata esimerkiksi etnisen segregaation voimakkuutta kaikkien siirtolaisten tai tietyn
siirtolaisryhmän tasolla. Indeksi lasketaan kahden ryhmän, tyypillisesti siirtolaisryhmän ja
kantaväestön, välille. Indeksin arvo voi vaihdella teoriassa nollasta sataan – mitä suurempi
arvo sen jyrkempi segregaatio. Indeksin arvo voidaan tulkita niin, että sen osoittaman
prosenttiosuuden verran ryhmästä (esimerkiksi siirtolaisista) pitäisi vaihtaa asuinaluetta,
jotta alueellinen jakauma olisi sama kuin toisella ryhmällä (esimerkiksi kantaväestöllä)1
1
Erilaisuusindeksin laskemisesta katso Vilkama 2011.
4Segregaatio
67
Ruotsin tilastokeskuksen nettisivuilla on valmiiksi laskettuja erilaisuusindeksin arvoja
kaikista maan kunnista aikasarjana (SCB 2014b). Indeksin arvot on laskettu ulkomailla
syntyneiden ja Ruotsissa syntyneiden välille. Alueyksikkönä on Ruotsin tilastoissa käytetty
yhtenäinen valtakunnallinen ns. SAMS-aluejako (Small Areas for Market Statistics). Koko
maassa SAMS-alueilla on keskimäärin noin 1 000 asukasta, mutta koko hieman vaihtelee
paikkakunnittain: esimerkiksi Tukholmassa niissä on keskimäärin noin 2 000 asukasta, kun
taas Göteborgissa keskiväkiluku jää noin 600–700:aan. Kuviossa 4.4 ja taulukossa 4.2 on
esitetty indeksin arvon muutos 1997–2012 neljässä kaupungissa.
Kuvio 4.4. Ulkomailla ja Ruotsissa syntyneiden välille laskettu
erilaisuusindeksi neljässä kaupungissa 1997–2013 SAMSaluejaolla (SCB 2014b)
45
40
35
30
25
20
15
Tukholma
Uppsala
Malmö
Göteborg
10
5
0
19971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013
Taulukko 4.2 Ulkomailla syntyneiden ja kantaväestön välinen erilaisuusindeksin arvo neljässä
kaupungissa 2013 sekä arvon muutos 1997–2013 (SCB 2014b)
indeksin
arvo 2013
muutos
1997–13
Tukholma
31
3,6
Uppsala
31
-4,6
68
Malmö
32
-4,9
Göteborg
38
-0,3
Kaupunkien välinen vertailtavuus jää vain suuntaa antavaksi, koska SAMS-alueiden
koko vaihtelee jonkin verran vaikka tiettyyn yhtenäisyyteen siinä onkin pyritty. Näyttää
kuitenkin selvältä, että Göteborgissa näin mitattu segregaatio on voimakkaampaa kuin
muissa kolmessa kaupungissa. Segregaatio jyrkentyi Tukholmassa jonkin verran aikavälillä
1997–2006, jolloin indeksin arvo kasvoi 27:sta 31:een, ja on siitä lähtien pysynyt jokseenkin
samalla tasolla. Uppsalassa ja Malmössä indeksin arvo oli jakson alussa tasolla 35–39, mutta
niissä segregaatio on puolestaan lieventynyt Tukholman tasolle. Göteborgissa segregaation
aste on pysynyt aikavälillä suunnilleen samana.
Lukuja voi ainakin karkealla tasolla verrata Helsingistä ja muutamasta muusta Suomen
kaupungista laskettuihin erilaisuusindeksin arvoihin. Suomen kaupunkien osa-alue­tilastot
tarjoavat tiedon väestön äidinkielestä, joka kertoo riittävällä tarkkuudella ulkomaalais­
taustasta (Tilastokeskus 2014b). Esimerkiksi Helsingin pienaluetaso vastaa varsin hyvin Tuk­
homan SAMS-alueita, keskiväkiluku molemmissa on 2 000 asukkaan luokkaa. Helsingissä
indeksi sai vuoden 2014 alun tiedoista laskettuna arvon 28. Erilaisuusindeksiä aiemmin
pääkaupunkiseudulla käyttäneen Katja Vilkaman (2011) tulosten mukaan indeksin arvo
on ollut suunnilleen tällä tasolla jo pitemmän aikaa sekä Helsingissä että koko pää­
kaupunkiseudulla. Pääkaupunkiseudun etnisen segregaation jyrkkyys näyttäisi siis karkealla
mittarilla olevan melko lähellä esimerkiksi Tukholmaa, kuitenkin vähän lievempää.
Uusimmista väestötiedoista laskettu indeksin arvo oli Tampereella 30, Turussa 43, Oulussa
37 ja Lahdessa 24. Turussa segregaatio näyttäisi siis olevan hieman jyrkempää kuin Ruotsin
neljässä isoimmassa kaupungissa. Tampereella segregaatio on suunnilleen Tukholman
tasoa, Oulussa lähellä Göteborgin tasoa ja Lahdessa lievempää kuin muissa tarkastelluissa
Ruotsin ja Suomen kaupungeissa.
Edellä esitetyistä luvuista saa yleiskuvan etnisen segregaation voimakkuudesta paikka­
kunnittain ja sen muutostrendistä. Näiden kaikkia ulkomaalaistaustaisia koskevien ”keski­
arvolukujen” taakse peittyvät kuitenkin eri kansallisuusryhmien väliset erittäin suuret erot
asu­misen eriytymisessä. Roger Anderssonin tutkimusryhmä on laskenut erilaisuusindeksin
arvoja siirtolaisryhmittäin lähtömaan mukaan Tukholman läänissä ja Göteborgissa (Anders­
son, Magnusson Turner & Holmqvist 2010; Andersson, Bråmå & Holmqvist 2010). He ovat havainneet
ilmiön, jota he nimittävät ”etniseksi hierarkiaksi”. Pohjoismaista ja muista Länsi-Euroopan
maista tulleiden asumisen jakauma ei paljonkaan poikkea kantaväestöstä. Mitä köyhem­
mistä ja kulttuuriltaan etäisemmistä maista siirtolaiset ovat lähtöisin, sen jyrkemmin he
ovat segregoituneet erilleen ruotsalaisista. Vallitsee myös selvä riippuvuus siirtolaisryhmän
heikon työllisyysasteen ja asumissegregaation jyrkkyyden välillä. (ks. myös Molina 1997.)
Kuvassa on esitetty erilaisuusindeksin arvoja Tukholman läänistä. Muiden pohjoismaa­
laisten, saksalaisten ja brittien segregoituminen oli lievää: indeksin arvo asettui välille 16–23.
Myös yhdysvaltalaisten ja virolaisten kohdalla arvo jäi melko alhaiseksi, 26:een. Jyrkimmin
segregoituneita olivat somalit (indeksin arvo 78), syyrialaiset, irakilaiset, turkkilaiset ja
etiopialaiset (61–68) sekä libanonilaiset ja bosnia-herzegovinalaiset (55–58).
Göteborgin osalta saatiin samansuuntaisia tuloksia. Somaliasta, Irakista, Vietnamista,
Etiopiasta ja Libanonista tulleet keskittyivät erittäin voimakkaasti tietyille alueille: indeksin
arvo vuonna 2006 oli näissä ryhmissä yli 73. Vähiten taas olivat eriytyneet norjalaiset,
saksalaiset ja tanskalaiset, joilla indeksin arvo oli alle 28. (Andersson, Bråmå & Holmqvist 2010.)
4Segregaatio
69
Kuvio 4.5. Erilaisuusindeksin arvo kantaväestö vs. eri siirtolaisryhmät 2008
suur-Tukholman SAMS-aluejaolla (Andersson, Magnusson Turner & Holmqvist 2010)
0
Norja
Saksa
Tanska
UK
Suomi
USA
Viro
Puola
Venäjä ym.
Iran
Kiina ja Taiwan
Chile
Kreikka
Muu Afrikka
Bosnia-Herzegovina
Libanon
Etiopia
Turkki
Irak
Syyria
Somalia
10
20
30
40
50
60
70
80
90
16
17
20
21
22
26
26
36
37
42
43
46
46
47
55
58
61
64
65
68
78
Vilkaman tutkimuksessa (2011) havaittiin Suomen pääkaupunkiseudulta samantyyppinen
segregoitumisen malli, missä erilaisuusindeksin arvo kantaväestöön nähden oli Saharan
eteläpuolisen Afrikan kieliä puhuvilla 51, Pohjois-Afrikan ja Lähi-idän kieliä puhuvilla 36,
Itä-Euroopan kieliä puhuvilla samoin 36, mutta Länsi-Euroopan kieliä puhuvilla vain 21.
Bråmå ja Andersson (2010) selvittivät siirtolaisten asumisuria Uppsalassa. Etnisen taustan
mukaan oli Uppsalassa selviä eroja siinä, missä hallintamuodossa asutaan. Segmentaatio
oli voimakkainta Afrikasta ja Lähi-idästä tulleilla eli nämä ryhmät asuivat useimmin
allmännyttan-vuokra-asunnoissa. Tulosten mukaan monet siirtolaisryhmät jäävät pysyvästi
vuokra-asumiseen (etenkin julkiseen) eivätkä etene asumisurallaan siten kuin kantaväestö.
Osaksi tämä selittyi sosioekonomisista tekijöistä, mutta ei aivan kokonaan. Muina
mahdollisina syinä tutkijat mainitsevat syrjinnän asuntomarkkinoilla ja siirtolaisten omat
preferenssit. Tutkijoiden havaitsema hallintamuodon pysyvyys kotitalouden tasolla selittää
osaltaan alueellista segregaatiota, koska vuokra-asunnot keskittyvät tietyille asuinalueille.
Asumisjärjestelmien piirteet vaikuttavat siihen, kuinka vahvasti eri hallintamuodot
eriytyvät kaupungin sisällä. Esimerkiksi Tukholmassa vuokra-asunnot ovat selvästi
voimakkaammin keskittyneet omille asuinalueilleen kuin Helsingissä. Näissä kaupungeissa
on suunnilleen sama osuus vuokra-asuntoja (Tukholmassa 44 %, Helsingissä 47 %). Jos
asuinalueista erotetaan ne, joissa vuokra-asuntoja on yli kaksi kolmasosaa asuntokannasta,
niin Tukholmassa tällaisilla selvästi vuokra-asuntovaltaisilla asuinalueilla sijaitsee 29
70
100
prosenttia kaupungin kaikista vuokra-asunnoista (Stockholms stad 2014). Helsingissä vastaava
osuus on vain seitsemän prosenttia (Helsingin seudun aluesarjat 2014). Yksi keskeinen tähän
suuntaan vaikuttava tekijä on se, että Suomessa yksityisten omistama vuokra-asuntokanta
koostuu enimmäkseen yksittäisistä sijoitusasunnoista, jotka ovat hajallaan asuntoosakeyhtiöissä samoissa taloissa omistusasuntojen kanssa. Ruotsissa puolestaan yksityinen
vuokra-asuntokanta on lähes kokonaan yhtiöiden omistamissa vuokrataloissa. Tukholman
asuntokannassa tapahtuneet muunnokset vuokra-asunnoista osuuskunta-asunnoiksi, joita
on tehty etenkin attraktiivisilla ja keskeisillä alueilla, ovat vaikuttaneet yleisesti ottaen
segregaatiota lisäävään suuntaan (Andersson & Magnusson Turner).
Skifter Andersen ym. (2013) ovat tehneet tuoreen vertailevan tutkimuksen neljän Pohjois­
maan pääkaupunkien etnisestä segregaatiosta käyttäen analyysivälineenään erilaisuus­
indeksiä. Tukholmassa etninen segregaatio oli voimakkaampaa kuin muissa Pohjoismaiden
pääkaupungeissa. Ei-eurooppalaisten osalta ero oli varsin selvä: erilaisuusindeksi sai
Tukholmassa arvon 0,48, Oslossa 0,37, Kööpenhaminassa 0,36 ja Helsingissä 0,27.2 Myös
itäeurooppalaisten segregoituminen oli Tukholmassa jonkin verran voimakkaampaa kuin
muissa kaupungeissa mutta ei niin selvästi kuin ei-eurooppalaisten. Segmentoituminen
eri hallintamuotoihin selitti Tukholman segregaatiosta jonkin verran yli puolet
(ei-eurooppalaisilla 58 %), mutta ei siis läheskään kaikkea. Helsingin seudulla segmentaatio
oli suurempaa kuin muissa pääkaupungeissa, mutta koska hallintamuodot eivät olleet
eriytyneet samassa määrin alueellisesti, segregaation aste jäi lievemmäksi. Helsingin
kaupungilla onkin ollut hallintamuotojen sekoittamisen tavoite, mikä on lieventänyt
segregaatiota.
2
Indeksi on laskettu 20+ -vuotiaasta väestöstä. Kaupunkien osa-aluejaotuksia ei tutkimuksessa saatu täysin
vastaaviksi, vaan Tukholmassa ja Kööpenhaminassa osa-aluekoko oli jonkin verran pienempi kuin Oslossa ja
Helsingissä. Tukholman ero muihin on kuitenkin niin suuri, että tämänsuuntaista tulosta voi pitää varmana.
4Segregaatio
71
Lähteet
Andersson, Roger & Magnusson Turner, Lena 2014. Segregation, gentrification, and residualisation: from
public housing to market-driven housing allocation in inner city Stockholm. International Journal of
Housing Policy, 14:1, 3–29.
Andersson Roger, Magnusson Turner Lena & Holmqvist Emma 2010. Contextualising ethnic residential
segregation in Sweden: welfare, housing and migration-related policies. Institute for Housing and
Urban Research, Uppsala University, Country Report for Sweden. Immigration, Housing and Segre­
gation in the Nordic Welfare States. Department of Geosciences and Geography C2 /, Helsinki.
Andersson Roger, Bråmå, Åsa & Holmqvist, Emma 2010. Counteracting Segregation: Swedish Policies and
Experiences, Housing Studies, 25:2, 237–256.
Bråmå, Åsa & Andersson, Roger 2010. Who leaves rental housing? Examining possible explanations for
ethnic housing segmentation in Uppsala, Sweden. Journal of Housing and the Built Environment,
Vol. 25, Number 3, pp. 331–352.
Helsingin seudun aluesarjat 2014. http://www.aluesarjat.fi/ (11.12.2014).
Molina, Irene 1997. Stadens rasifiering: etnisk boendesegregation i folkhemmet. Uppsala Universitet,
Geografiska regionstudier, avhandling.
SCB 2014a. Statistikdatabasen. Befolkning. Befolkningsstatistik. http://www.statistikdatabasen.scb.se/
pxweb/sv/ssd/START__BE__BE0101__BE0101A/BefolkningNy/?rxid=09b10900-5fa6-4353-a879-2
3460e9abec0 (24.9.2014).
SCB 2014b. Statistikdatabasen. Ämnesövergripande statistik. Registerdata för integration. Statistik
med inriktning mot boende. http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__AA__
AA0003__AA0003D/?rxid=c51824ff-b824-4e06-8b96-bbae121e6a31 (11.12.2014)
Skifter Andersen, Hans, Andersson, Roger, Wessel, Terje & Vilkama, Katja 2013. The Connection between
Housing policy and Ethnic Spatial Segregation; A Comparison of Capitals in Four Nordic Welfare
States. Konferenssipaperi ENHR:n konferenssissa Tarragonassa, 19.–22.6. 2013, työryhmä WS12:
Migration, residential mobility and housing policy.
Stockholms stad 2014. http://www.statistikomstockholm.se/index.php/detaljerad-statistik (11.12.2014)
Tilastokeskus 2014. Väestötilastopalvelu, Väestörakenne-tietokanta.
Vilkama, Katja 2011. Yhteinen kaupunki, eriytyvät kaupunginosat? Kantaväestön ja maahanmuuttajataus­
taisten asukkaiden alueellinen eriytyminen ja muuttoliike pääkaupunkiseudulla. Tutkimuksia 2011:
2. Helsingin kaupungin tietokeskus, Helsinki.
72
5 Yhteenveto
Raportissa on esitelty Ruotsin asumisjärjestelmän piirteitä tilastolähteiden ja
-aineistojen pohjalta. Keskeisimpänä aineistona ovat olleet Ruotsin tilastokeskuksen
(SCB) verkkotietokannat sekä sieltä tutkimusprojektia varten erikseen tilattu asumis­
kustannusaineisto. Tähän yhteenvetolukuun on koottu tärkeimmät tulokset.
Keskeisiä asumisen määrittäjiä ovat talotyyppi ja asunnon hallintamuoto. Ruotsin
asuntokanta on kerrostalovoittoista: pientaloissa sijaitsee selvästi alle puolet (45 %)
asunnoista. Vuokra-asuntojen osuus on noin 40 prosenttia, omistusasuntojen vajaat 40
pro­senttia ja bostadsrätt- eli osuuskunta-asuntojen noin 20 prosenttia. Ruotsin asumis­
järjestelmän erityispiirre on se, että varsinaisia omistusasuntoja on lähes pelkästään
pien­taloissa. Kerrostaloissa puolestaan on osuuskunta-asuntoja, joiden kauppa tapahtuu
markkina­ehtoisesti, mutta niitä ei voi vapaasti vuokrata. Kansainvälisistä tilastoista (Eurostat
ym.) saa usein hieman harhaanjohtavan kuvan Ruotsin hallintamuotojakaumasta, koska
osuuskunta-asunnot eivät kovin hyvin sovi niissä käytettyihin kategorioihin.
Ruotsin asuntokannan rakenteen kehitystä pitkällä aikavälillä ja eroja Suomeen
tutkittiin aikasarjoista. Pysyviä, rakenteellisia piirteitä Ruotsissa on jatkuvasti ollut
kerrostaloasuntojen ja vuokra-asuntojen Suomea suurempi osuus. Pitkän aikavälin trendinä
on Ruotsissa ollut osuuskunta-asuntojen osuuden kasvu ja vuokra-asuntojen osuuden
väheneminen. 1990-luvulta alkaen tähän suuntaan on lisäksi vaikuttanut vuokra-asuntojen
muuntaminen osuuskunta-asunnoiksi. Tämä ilmiö on keskittynyt etenkin Tukholmaan,
missä se on muuttanut asuntojen hallintamuotojakauman aivan toisenlaiseksi suhteellisen
lyhyessä ajassa.
Ruotsin sodanjälkeisten vuosikymmenien asuntotuotannolle on ollut leimallista erittäin
suuret määrälliset vaihtelut. Asuntotuotannon huippuvuosina 1960- ja 1970-luvun
vaihteessa valmistui vuosittain reilusti yli 100 000 asuntoa vuodessa, kun taas tuotannon
pohjavuosina 1990-luvulla määrä oli vain hieman yli 10 000 asuntoa. Suurimman osan
ajasta tuotanto on painottunut kerrostaloasuntoihin, joiden osuus uustuotannosta on ollut
suurempi kuin Suomessa.
Asuntojen purkamisessa koettiin Ruotsissa ”suuri aalto” 1960-luvulla ja 1970-luvun
alkupuolella, jolloin purettiin etenkin kerrostaloja uustuotannon tieltä. Puolessatoista
5Yhteenveto
73
vuosikymmenessä purettiin runsaat 110 000 kerrostaloasuntoa. Isoissa ja keskisuurissa
kaupungeissa purettiin tuolloin suuri määrä ennen 1900-lukua rakennettua asuntokantaa.
Toinen, pienempi purkamisaalto osui 1990- ja 2000-lukujen vaihteeseen, jolloin purettiin
etupäässä vajaakäytössä olleita kerrostaloja väestökatoalueilla. Läheskään kaikki asuntojen
poistuma asuntokannasta ei johdu purkamisista. Pientalojen kohdalla purkamista yleisem­
pää on niiden siirtyminen vapaa-ajan asunnoiksi tai autioituminen. Kerrostaloasuntoja
on puolestaan aiempina vuosikymmeninä varsin yleisesti yhdistelty suuremmiksi asun­
noiksi ja muutettu toimistotiloiksi.
Tutkimuksessa selvitettiin asuntojen vuokra- ja hintatasoa ja niiden kehitystä. Keski­
määräinen vuosivuokra neliömetriä kohti oli Ruotsissa 991 kruunua (115 €) vuonna 2013.
Viimei­sen 10 vuoden aikana reaalinen vuokrataso on noussut 14 prosenttia. Ruotsissa
vuokrat ovat säädeltyjä ja niiden taso määräytyy vuokralaisyhdistysten ja omistajatahojen
välisissä neuvotteluissa. Säätely on johtanut laajamittaiseen pimeisiin vuokramarkkinoihin
suurim­man kysynnän alueilla. Tällainen laiton jälleenvuokraaminen on yleisintä isojen
kaupunkien keskeisimmillä alueilla, ennen muuta Tukholmassa. Tästä ilmiöstä seuraa
myös se, että suurissa kaupungeissa vuokratilastot eivät anna oikeaa kuvaa vuokratasosta.
Tilastojen mukaan Ruotsissa vuokrataso olisi Suomeen verrattuna yksityisissä vuokraasunnoissa 26 prosenttia matalampi ja yleishyödyllisissä vuokra-asunnoissa 14 prosenttia
matalampi.
Ruotsissa pientalon keskimääräinen hinta oli 2,24 miljoonaa kruunua (260 000 €) vuonna 2013. Alueelliset erot olivat suuria: Tukholman kaupungissa keskihinta oli 5,21 miljoo­naa
kruunua (600 000 €) ja Suur-Tukholmassa 4,27 miljoonaa kruunua (494 000 €). Osuuskuntaasuntojen keskimääräinen hinta oli puolestaan 1,53 miljoonaa kruunua (164 000 €) koko
maassa ja 2,47 miljoonaa kruunua (265 000 €) Suur-Tukholmassa. Viimeisen kymmenen
vuoden aikana pientalojen reaalinen keskihinta on noussut 62 prosenttia ja osuuskuntaasuntojen 138 prosenttia. Suomeen verrattuna pientalojen keskihinnat olivat 42 prosenttia
korkeammat. Myös Tukholman seudun pientalojen keskihinnat olivat selvästi korkeammat
kuin Suomen pääkaupunkiseudun.
Ruotsin tilastokeskukselta projektia varten hankitusta aineistosta analysoitiin asumis­
kustannuksia eri hallintamuodoilla ja eri kotitaloustyypeillä. Asumiskustannukset eivät
sisällä asuntolainan lyhennystä. Analyysissa tutkittiin asumiskustannuksia abso­luut­tisina
summina, asumiskustannuksien osuutena käytettävissä olevista tuloista sekä asumis­kustannuksien ja verojen jälkeen kotitalouksille jäävänä kulutusvarana. Abso­luuttisesti
suurimmat asumiskustannukset olivat omistusasukkailla (n. 71 000 kr/v, 7 900 €/v),
osuuskunta-asukkailla summa oli aineistossa noin 65 000 kruunua (7 200 €) ja vuokraasukkailla noin 66 000 kruunua (7 300 €).
Kotitaloustyypin vakioinnin jälkeen selkein piirre oli, että iäkkäillä yksin­
asuvilla ja
paris­­kunnilla vuokralaisten asumiskustannukset olivat suuremmat kuin muiden hallinta­muotojen.
Asumiskustannuksien osuus tuloista oli vuokralaisilla 28 prosenttia, mikä oli selvästi
enemmän kuin osuuskunta-asukkaiden 19 prosenttia ja omistusasukkaiden 14 prosenttia.
Vuokralaisten muita suurempi asumiskustannuksien osuus korostui yksinasuvilla (etenkin
74
iäkkäillä) ja yksinhuoltajilla. Asumiskustannuksien ja verojen maksamisen jälkeen käyt­
töön jäävä kulutusvara oli vastaavasti pienin vuokralla asuvilla yksinhuoltajilla, iäkkäillä
yksinasuvilla sekä lisäksi vuokralla asuvilla pariskunnan ja vähintään kolmen lapsen
lapsiperheillä.
Asumiskustannuksien osuus käytettävissä olevista tuloista oli vuonna 2011 Ruotsissa
melko lähellä EU:n keskiarvoa. Suomeen verrattuna kaikkien asuntokuntien tasolla
asumiskustannusosuus oli Ruotsissa suurempi (mediaani Ruotsissa 20 %, Suomessa 16 %,
bruttoasumiskustannuksien osuus käytettävissä olevista tuloista). Hallintamuodoittain
tilanne kuitenkin vaihteli: vuokralaisilla tulo-osuus oli korkeampi Suomessa (31 %) kuin
Ruotsissa (28 %), omistajatalouksilla taas matalampi Suomessa (12 %) kuin Ruotsissa (14 %)
ja myös selvästi matalampi kuin Ruotsin osuuskunta-asukkailla (19 %).
Aikavertailu vuosien 2004 ja 2011 välillä osoitti eriytyvää kehitystä vuokralaisten ja
muiden välillä. Osuuskunta- ja omistusasukkailla kehitys on ollut selvästi suotuisaa:
asumiskustannusosuus on alentunut 3–4 prosenttiyksikköä ja kulutusvara kasvanut
27–28 prosenttia. Vuokralaisilla puolestaan asumiskustannusosuus on pysynyt suunnilleen
ennallaan ja kulutusvara kasvanut 11 prosenttia eli huomattavasti vähemmän kuin
muilla ryhmillä. Pitkän aikavälin tarkastelu näytti, että vuokrataso on noussut viime
vuosikymmeninä huomattavasti yleistä hintatasoa enemmän, kun taas omistusasumisen
kustannukset ovat nousseet hieman yleistä hintatasoa vähemmän.
Asumisjärjestelmän yhteyttä kotitalouksien varallisuuden rakenteeseen osoitettiin
Ruotsin ja Suomen varallisuustilastojen vertailulla. Kummassakin maassa kotitalouksien
ykkösasunnot muodostivat hieman yli puolet kotitalouksien kokonaisvarallisuudesta.
Ruotsin asumisjärjestelmä ei ole mahdollistanut tavallisille kotitalouksille sijoitusasuntojen
hankintaa, mikä taas on Suomessa verrattain yleinen sijoitusmuoto. Siten Ruotsissa
rahoitusvarallisuus painottui selvästi enemmän kuin Suomessa: pörssiosakkeet, rahastot ja
talletukset muodostivat siellä 25 prosenttia kotitalouksien varallisuudesta, Suomessa vain
14 prosenttia. Muu asuntovarallisuus kuin oma ykkösasunto muodosti puolestaan Suomessa
20 prosenttia varallisuudesta, Ruotsissa vain 10 prosenttia. Ruotsin kotitaloudet ovat
kansainvälisessä vertailussa varsin velkaantuneita, selvästi suurimpana syynä tähän ovat
suuret asuntolainat pitkine laina-aikoineen. Eurostatin tilaston mukaan asuntovelkaisten
osuus oli Ruotsissa Euroopan maiden suurin vuonna 2011.
Ruotsissa on jo pitkään asunut merkittävä osuus ulkomaalaistaustaista väestöä. Etenkin
isoimmissa kaupungeissa heidän osuutensa on korkea, esimerkiksi Tukholmassa 30 pro­
senttia. Siirtolaiset eivät sijoitu tasaisesti asuntokantaan, vaan he asuvat huomat­tavasti
useammin vuokra-asunnoissa kuin kantaväestö. Selvimmin tämä piirre ilmenee Euroopan
ulkopuolelta tulleilla siirtolaisilla. Tämän siirtolaisryhmän segregaatio eli asumisen
alueellinen eriytyminen kaupunkien sisällä on Ruotsin kaupungeissa verrattain jyrkkää.
5Yhteenveto
75
A
i
noV
e
rk
as
al
o
,J
uk
k
aH
i
rv
o
ne
n
A
al
t
o
T
T8/
2
0
1
5
T
h
eh
o
us
i
ngre
g
i
meo
fS
w
e
d
e
n:C
o
nc
urre
ntc
h
al
l
e
ng
e
s
I
S
BN9
7
89
5
2
6
0
6
3836(
p
d
f
)
I
S
S
N
L1
7
9
9
4
87
X
I
S
S
N1
7
9
9
4
87
X(
p
ai
ne
t
t
u)
I
S
S
N1
7
9
9
4
888 (
p
d
f
)
T
A
I
D
E+
M
U
O
T
O
I
L
U+
A
R
K
K
I
T
E
H
T
U
U
R
I
T
I
E
D
E+
T
E
K
N
O
L
O
G
I
A
C
R
O
S
S
O
V
E
R
D
O
C
T
O
R
A
L
D
I
S
S
E
R
T
A
T
I
O
N
S
76
A
a
l
t
o
y
l
i
o
p
i
s
t
o
A
a
l
t
o
y
l
i
o
p
i
s
t
o
I
ns
i
nöör
i
t
i
e
t
e
i
d
e
nk
o
r
k
e
a
k
o
ul
u
M
a
a
nk
äy
t
t
öt
i
e
t
e
i
d
e
nl
a
i
t
o
s
w
w
w
.
a
a
l
t
o
.
f
i
K
A
U
P
P
A+
T
A
L
O
U
S