1. No category

Kh 1/16.2.2015 § 57
12.2.2015
Kunnanhallituksen päätös 16.2.2015
Dnro:352/10.02.04/2012
Lausunto Helsingin hallinto-oikeudelle koskien Kyrkogårdsön ranta-asemakaavan
muutoksen hyväksymispäätöksestä (kv 16.6.2014 §51) tehtyä valitusta, nro
07761/14/4104
Kunnanhallitus viittaa em. kunnanvaltuuston päätökseen asiakirjoineen sekä kaavaehdotuksesta
saatuihin lausuntoihin annettuihin vastineisiin. Valituskirjelmän osalta kunnanhallitus lausuu
seuraavaa:
1. Rakennuspaikkojen määrä Kyrkogårdsön saaressa saaristo - ja rannikkoalueiden
osayleiskaavan mukaan
Kirkkonummen kunnan saaristo - ja rannikkoalueiden osayleiskaavan mukaan
Kyrkogårdsön saaressa saa olla enintään 23 rakennuspaikkaa
(loma-asuntoyksikköä) (RA/23). Tällä hetkellä saaressa on lainvoimaisia
rakennuspalkkoja yhteensä 26 kpl. Osayleiskaavan kaavaselostuksen
rakennusoikeuslaskelmassa on kiinteistölle RN:o 4:18 osoitettu yhteensä 3
rakennuspaikkaa. Osayleiskaavan perusteella voidaan myöntää rakennuslupa
tavanomaisen omarantaisen lomarakennuksen rakentamiseen ennen vahvistettua
ranta-asemakaavaa osayleiskaavan loma-asuntoalueille (RA). Osayleiskaavassa on
rakennusoikeudet tutkittu. Osayleiskaavassa ei ole tutkittu eikä se mahdollista
rakennusoikeuden lisäystä sivuloma -asunnoilla.
VASTINE
Saaristo - ja rannikkoalueiden osayleiskaavassa ei oteta suoraan kantaa
lomarakennusten määrään rakennuspaikalla, vaan siinä viitataan rakennuspaikkaan
vain terminä. Sivuloma-asuntojen rakentamismahdollisuus sisältyy, ja on sisältynyt
Kirkkonummen rakennusjärjestyksiin vuonna 1991 voimaantulleesta
rakennusjärjestyksestä lähtien. Sivuloma-asunnon rakentaminen on mahdollista
silloin, kun on kyse yli 5000 m2 suuruisesta kiinteistöstä, joka on rakennuspaikka.
Kirkkonummen kunnan rakennusjärjestys
24 §, lomarakentamisen määrä ranta-alueella
Ranta-alueella rakennuspaikalle saa rakentaa yksiasuntoisen enintään
kaksikerroksinen lomarakennuksen, jonka kerrosala saa olla enintään 150
k-m2.
Vähintään 5.000 m2:n rakennuspaikalle saa lisäksi rakentaa erillisen
enintään kaksikerroksisen ns. sivuloma-asunnon, jonka kerrosala saa olla
enintään 50 k-m2 sekä yksikerroksisen saunarakennuksen, jonka kerrosala
saa olla enintään 30 k-m2.
Sivuasunto tulee sijoittaa pääasunnon pihapiiriin siten, että käytetään
hyödyksi rakennuspaikan tieliittymää, piha-aluetta ja –teitä, laituria sekä
sauna- ja muita talousrakennuksia. Sivuasuntoon ei saa rakentaa
kellarikerrosta eikä kerroksen yhteyteen kellaritiloja.
1
Rakennuspaikan muiden enintään yksikerroksisten talousrakennusten
kerrosala saa olla yhteensä 70 k-m2.
Lomarakennuspaikan talousrakennuskerrosalaan saa sisältyä joko muiden
talousrakennustilojen yhteydessä tai erillisenä ns. makuuaittarakennuksena
enintään 15 m2 lämpöeristettyä askartelu-, vierashuone- tai vierasmajatilaa.
Rakennusjärjestyksen mahdollisuus sivuloma-asunnolle on ollut voimassa saaristo ja rannikkoalueiden osayleiskaavan laatimisen ja sen hyväksymisen (27.4.1995)
ajankohtana. Tällöin osayleiskaavassa viitattaessa rakennuspaikkaan terminä, on
lähtökohtana ollut, että rakennuspaikka sisältää sekä pää- että sivuloma-asunnon
silloin kun on kyse yli 5000 m2 suuruisesta kiinteistöstä.
Väite, että osayleiskaavassa ei ole tutkittu, eikä se mahdollista rakennusoikeuden
lisäystä sivuloma –asunnoilla, ei pidä siis paikkaansa.
Todettakoon lisäksi, että vuodesta 1998 lähtien on Kirkkonummen kunnassa
myönnetty suorilla rakennusluvilla yhteensä noin 70 sivuloma-asuntoa. Kaikki nämä
eivät tosin sijaitse saaristo - ja rannikkoalueiden osayleiskaavan alueella.
2. Kiinteistön RN:o 4:18 rakennuspaikkojen lukumäärä ja kerrosala
Lainvoimaisessa Kyrkogårdsön ranta -asemakaavassa on kiinteistölle RN:o 4:18
osoitettu viisi rakennuspaikkaa. Keskeisin kaavaratkaisu perustui siihen, että
rakentaminen osoitettiin osayleiskaavasta ja rakennusjärjestyksestä poiketen pienille
noin 4 000 m2:n suuruisille rakennuspaikoille ja rakennusoikeus rakennuspaikalla
rajoitettiin yhteen 150 k-m2:n suuruiseen loma-asuntoon ja talousrakennuksiin,
joiden yhteenlaskettu kerrosala on enintään 30 k-m2. Rakennuspaikalle sai lisäksi
rakentaa 30 k-m2:n suuruisen saunan. Tällainen pienimittakaavainen rakentaminen
on mahdollista sovittaa herkkään saaristomaisemaan ja saaren olemassa olevaan
rakennuskantaan niin, että maisemavaikutukset jäävät pieneksi ja lomarakennukset
sijoittuvat riittävän etäällä toisistaan. Byvikenin pohjukan ranta -alue on myös
suojelualuetta, jolla sijaitsee mm. Iuonnonsuojelulain 47 §:n tarkoittama suojeltavan
sammallajin elinympäristö.
VASTINE
Kirkkonummen kunnanvaltuuston 26.6.2008 hyväksymässä Kyrkogårdsön
ranta-asemakaavassa oli kiinteistölle RN:o 4:18 osoitettu kahdeksan
rakennuspaikkaa, joille rakentaminen osoitettiin ELY-keskuksen valituksessa
esittämällä tavalla.
Huomautettakoon, ettei ELY-keskus valittanut voimassaolevan ranta-asemakaavan
kahdeksasta rakennuspaikasta (RA-korttelista) eikä niihin liittyvästä
rakennusoikeudesta. Tämän pohjalta voi vähintäänkin kyseenalaistaa nyt tehdyn
valituksen perustelut.
Korkein hallinto-oikeus kumosi 16.9.2011 Kyrkogårdsön ranta-asemakaavasta
Byvikenin rantavyöhykkeelle sijoittuneet kolme rakennuspaikkaa (RA-korttelia). KHO
perusti päätöksensä rakennuspaikkojen poistamisesta vaikutuksiin luontoarvoihin
sekä vapaan rannan määrään. Lisäksi korkein hallinto-oikeus yhtyi Helsingin
hallinto-oikeuden näkemykseen, että ”ranta-asemakaava johtaa Kyrkögårdsön
osayleiskaavan mukaisen rakennusoikeuden ylittymiseen rakennuspaikkojen määrän
osalta. Korttelit 5, 6 ja 7 on sijoitettu ranta-asemakaavassa erilleen alueella jo
toteutuneesta rakentamisesta.”
2
Ranta-asemakaavamuutoksessa Byvikenin rantavyöhykkeeltä KHO:n päätöksellä
poistettu rakennusoikeus on osoitettu ranta-asemakaavan muutoksessa
ranta-asemakaavaan jäljelle jääneiden rakennuspaikkojen (RA-korttelien) yhteyteen
niiden rakennusoikeutta vähäisesti kasvattamalla. Näin on pystytty osoittamaan
kumotun rakennusoikeuden määrä lähes samalle pinta-alalle kuin lainvoiman
saaneessa ranta-asemakaavassa ja keskittämään rakentaminen alueille, joilla on jo
toteutunutta rakentamista.
ELY-keskuksen valituksessa mainitaan, että Kyrkogårdsön ranta-asemakaavan
kaavaratkaisun perusteella alueella ”pienimittakaavainen rakentaminen on
mahdollista sovittaa herkkään saaristomaisemaan ja saaren olemassa olevaan
rakennuskantaan niin, että maisemavaikutukset jäävät pieneksi ja lomarakennukset
sijoittuvat riittävän etäällä toisistaan.”
Sivuloma-asuntojen osoittamisella ranta-asemakaavassa ei ole MRL:n 73 §:n osalta
niin suurta merkitystä, kuin valituksessa annetaan ymmärtää viittaamalla
voimassaolevan ranta-asemakaavan mahdollistamaan pienimittakaavaiseen
rakentamistapaan. Ranta-asemakaavan muutoksessa sivuasunnot eivät muodosta
omaa rakennuspaikkaansa, vaan ne sijoittuvat samalle rakennuspaikalle
pääloma-asunnon kanssa. Näin ne liittyvät rakennuspaikan rakennuskokonaisuuteen
rakennusmassaltaan pieninä rakennuksina.
Ranta-asemakaavamääräyksiin on sisällytetty RA-kortteleihin liittyen määräys, jonka
mukaan ”jokaisessa korttelissa on sallittu yksi tontti”. Tällä rajoitetaan mahdollisuutta
muodostaa erillisistä lomarakennuksista (pää- ja sivuloma-asunnot) omia
kiinteistöyksiköitä RA-kortteleiden sisällä.
Ranta-asemakaavakartassa sekä ranta-asemakaavamääräyksissä on otettu lisäksi
huomioon seuraavat asiat, jotka osoittavat että em. MRL:n 73 §:n 1 momentin 1
kohdan tarkoittama tavoite toteutuu kaavassa:
- Ranta-asemakaavassa on osoitettu RA -korttelialueilla sitovat rakennusalat, joiden
sisään rakentaminen tulee sijoittaa.
- Kaavamääräyksiin on sisällytetty myös määräys, jonka mukaan ”rakennusalan
ulkopuolelle jäävän tontin osan puustoa on hoidettava niin, että sen ominaispiirteet
säilyvät. Suoritettavat toimenpiteet eivät saa vaarantaa maisemakuvaa eikä luonnon
monimuotoisuutta. Kasvillisuus on säilytettävä mahdollisimman luonnontilaisena niin,
että vain rantapuuston vähäinen harventaminen on tarvittaessa sallittua”.
- RA-kortteleiden ulkopuolinen MY-alueelle (maa- ja metsätalousalue, jolla on
erityisiä ympäristöarvoja) sijoittuva rannan osa on kokonaisuudessaan osoitettu
osa-aluemerkinnällä s-2 (Alueen osa, jolla on erityisiä ympäristöarvoja), ja tähän
osa-alueeseen liittyy määräys ”Aluetta tulee hoitaa siten, että alueen
rantamaisemalle tyypilliset ominaispiirteet säilyvät.” Lisäksi mainittuun MY-alueeseen
liittyy vielä erikseen määräys, jonka mukaan ”MY-alueilla puustoa on kehitettävä
eri-ikäisenä metsikkökuvion sisällä, ellei luontoarvojen säilyttäminen edellytä
muunlaista käsittelyä. Alueella suoritettavat toimenpiteet eivät saa vaarantaa
virkistyskäyttöä, maisemakuvaa eivätkä luonnon monimuotoisuutta.
Rantavyöhykkeen ja kallioiden lakialueen kasvillisuus on säilytettävä luonnontilassa.
Alueella ei saa toteuttaa avohakkuita, eikä siihen tehtäviä hakkuita. Alueelle on
sallittua sijoittaa maastoon mukautuvia polkuja.”
Kuten edellä esitetystä käy ilmi, niin rakentamisen ja muun maankäytön
sopeutumista rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön on ranta-asemakaavaan
sisältyvillä kaavamääräyksillä nimenomaan pyritty sekä myös onnistuttu edistämään.
3
3. Ranta-asemakaavan muutoksen suhde voimassa olevaan ranta-asemakaavaan
Kyrkogårdsön ranta -asemakaavamuutos eroaa huomattavasti ratkaisultaan
voimassa olevasta ranta-asemakaavasta, jonka mukaan rakennusoikeudet esitettiin
pienempinä useammille rakennuspaikoille. Loma-asuntojen korttelialueiden RA5-RA9
rakennusoikeutta on nostettu siten, että RA korttelialueen rakennusalalle saa
rakentaa 150 k-m2:n suuruisen loma-asunnon lisäksi 50 k –m2:n suuruisen
sivuloma-asunnon sekä talousrakennuksia yhteensä 70 k-m2. Tämän lisäksi on
mahdollista rakentaa vielä 30 k-m2:n suuruinen sauna rakennusalan ulkopuolelle.
Yhden RA-rakennuskorttelin enimmäisrakennusoikeudeksi tulee näin yhteensä 300
km2. Rakennusoikeutta tulee asemakaavan muutoksella lisää 90 k-m2 RA-korttelia
kohden ja koko muutosalueelle yhteensä 450 k-m2. Sivuloma -asunto on myös
asuinrakennus, joten rannan mitoitusluku nousee samalla, kun asuinrakennusten
määrä kaksinkertaistuu. Asuinrakennusten lisääntymisen myötä myös Byvikenin
pohjukan käyttö ja kuormitus Iisääntyvät, ja se luo painetta rantaa ja vesistöä
muuttaviin toimenpiteisiin, vaikka luonnonympäristöä tulisi tällaisella alueella
erityisesti vaalia. Osayleiskaavasta poikkeava tehokas rakentaminen vaarantaa myös
maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun toteutumisen.
VASTINE
Kuten ELY-keskus toteaa, niin ranta-asemakaavan muutoksessa osoitettu
rakennusoikeus poikkeaa osassa Kyrkogårdsön saarta voimassaolevan
ranta-asemakaavan rakennusoikeudesta. Kirkkonummen kunnan näkemyksen
mukaan tämä ei voi tarkoittaa kuitenkaan automaattisesti sitä, että Kyrkogårdsön
ranta-asemakaavan muutoksessa osoitettu rakentaminen ja muu maankäyttö ei
sopeutuisi MRL:n 73 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla
rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön.
Kyrkogårdsön saarella on 19 tilaa, joista 18 on rakennettu. Kyrkogårdsön
ranta-asemakaavan muutoksen liitteenä on esitetty laskelma kaikkien Kyrkogårdsön
saaren tilojen rakennusjärjestyksen mukaisesta rakennusoikeudesta sekä tilan 4:13
osalta voimassa olevan ranta-asemakaavan sallima rakennusoikeus ja tilan 4:18
osalta lisäksi ranta-asemakaavan muutoksessa esitetty rakennusoikeus. Voimassa
olevan ranta-asemakaavan mukaisella rakennusoikeudella tilan 4:18 (Kyrkogårdsö)
aluetehokkuus (ea) olisi saaren tiloista toiseksi pienin. Kaavamuutoksen
mukaisellakin rakennusoikeudella se on viidenneksi pienin, eli sillä on edelleen varsin
pieni rakennustehokkuus suhteessa muihin saaren tiloihin. Rakennuspaikkoja
muodostuu tilalla 4:18 (Kyrkogårdsö) 1 rp./ 3 ha kohden. Keskimäärin saaren
kiinteistöillä on 1 rp./ 1,5 ha.
Korkein hallinto-oikeus on jo aiemmassa päätöksessään (16.9.2011) määrittänyt
vastakohtaispäätelmänä, että rakennuspaikkojen määrä nyt valituksenalaisessa
kaavamuutoksessa ei ylity poistamalla kolme rakennuspaikkaa, jotka sen
näkemyksen mukaan aiheuttivat aiemmassa ranta-asemakaavassa ylityksen.
Myöskään rakennuskorttelien nyt varaaman rantaviivan pituus ei juurikaan ylitä
aiempaan kaavaan voimaan jätettyjen rakennuskorttelien rantaviivan pituutta. Näin
ollen korkein hallinto-oikeus on jo aiemmassa ratkaisussaan tutkinut, että
rakennuspaikkojen määrä on oikea ja että valituksenalaiseen kaavaan jää riittävästi
yhtenäistä rakentamatonta rantaviivaa.
Byvikenin pohjukan käytöstä ja kuormituksesta todettakoon, että korkeimman
hallinto-oikeuden päätöksen myötä RA -kortteleiden ranta-alueet eivät enää sijaitse
pohjukassa tai edes avaudu siihen suuntaan. Samoin lähinnä pohjukkaa oleva
RA-kortteli (numero 8) on jo nyt rakennettu.
4
Kuten aiemmin on tässä vastineessa todettu, niin rajoittamalla mahdollisuutta
muodostaa pää- ja sivuloma-asunnot omiksi kiinteistöikseen ja osoittamalla
rakennusoikeus niihin kortteleihin, joilla on jo toteutunutta rakentamista, vähennetään
myös loma-asuntojen käytöstä aiheutuvaa kuormitusta ympäristölle.
4. Yleiskaavan ohjausvaikutus
Maankäyttö - ja rakennuslain 42 §:n mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja
muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden
käytön järjestämiseksi. ELY-keskus katsoo, että yleiskaava ei ole ollut ohjeena
laadittaessa ranta-asemakaavamuutosta uusien sivuloma -asuntojen rakentamiseksi.
VASTINE
Kuten kohdassa yksi todetaan, niin Kirkkonummen saaristo - ja rannikkoalueiden
osayleiskaavassa on mahdollistettu sivuloma-asuntojen sijoittaminen
lomarakennusten rakennuspaikoille ko. kohdassa selostetulla tavalla. Koska
sivuloma-asunnoille on myös myönnetty rakennuslupia saaristo- ja rannikkoalueen
osayleiskaava-alueella jo vuodesta 1998 lähtien, tämän periaatteen muuttaminen
yhdessä tietyssä ranta-asemakaavassa sotii maanomistajien
yhdenvertaisuusperiaatetta vastaan.
Todettakoon lisäksi, että vuodesta 1998 lähtien on Kirkkonummen kunnassa
myönnetty suorilla rakennusluvilla yhteensä noin 70 sivuloma-asuntoa. Kaikki nämä
eivät tosin sijaitse saaristo - ja rannikkoalueiden osayleiskaavan alueella.
Toistettakoon tässä lisäksi, että Kyrkogårdsön ranta-asemakaavasta poistettujen
kolmen rakennuspaikan (RA-korttelin) poistaminen on perustunut KHO:n
päätöksessään antamien perustelujen mukaan ensisijaisesti niiden vaikutuksiin
alueen luontoarvoihin sekä vapaan rannan määrään. Kuten kohdassa kaksi
todetaan, on ranta-asemakaavan muutoksessa pystytty osoittamaan kumotun
rakennusoikeuden määrä lähes samalle pinta-alalle kuin lainvoiman saaneessa
ranta-asemakaavassa ja keskittämään rakentaminen alueille, joilla on jo toteutunutta
rakentamista.
Yhteenveto
ELY-keskus:
Kun otetaan huomioon ranta -asemakaavan muutosalueelle osoitettu
lisärakentamisen määrä sekä alueen ominaispiirteet ja olosuhteet, ELY-keskus
katsoo, että ranta –asemakaavamuutos ei loma-asuntojen korttelialueiden RA5-RA9
osalta täytä maankäyttö - ja rakennuslain 73 §:ssä säädettyjä sisältövaatimuksia.
Kirkkonummen kunta:
Kirkkonummen kunta on tässä vastineessa antanut vastaselityksensä kaikkiin
valituksessa esitettyihin väittämiin ja perustellut ranta-asemakaavassa esitetyt
ratkaisut. Lisäksi kohdassa kaksi on todettu ne ranta-asemakaavakartassa sekä
ranta-asemakaavamääräyksissä esitetyt merkinnät ja määräykset, jotka osoittavat
että em. maankäyttö - ja rakennuslain 73 §:ssä säädetyt sisältövaatimukset ja tavoite
toteutuu kaavassa.
Valitus on hylättävä.
5
Kirkkonummen kunta toteaa lopuksi, että sen käsityksen mukaan Kyrkogårdsön
ranta-asemakaavan muutos on laadittu hyvien kaavoituskäytäntöjen mukaisesti sekä
maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti läpinäkyvästi ja vuorovaikutteisesti.
Kaavoitusprosessin aikana saatu palaute on otettu huomioon lopullisessa
asemakaavassa niin hyvin, kuin se vain suinkin on ollut mahdollista.
Kaavaprosessi on ollut yksityisen maanomistajan laatiman ranta-asemakaavan ja
sen muutoksen kyseessä ollen erittäin pitkä, sillä kaavahanke on alun perin
käynnistynyt vuonna 2003 maanomistajan hakemuksella ranta-asemakaavan
laatimiseksi. Nyt valituksen kohteena oleva ranta-asemakaavan muutosta on haettu
vuonna 2012. Kyseisestä syystä johtuen kunta toivoo kunnanvaltuuston päätöksestä
tehdyn valituksen käsittelemistä Helsingin hallinto-oikeudessa mahdollisimman
nopeasti.
6