P R O J E K T F O R S L A G
OMBYGNING AF PIRATEN TIL BØRNEHUS
APRIL 2015
Projektforslag
Piraten
Ombygning til børnehus
Indholdsfortegnelse:
Indledning
Side 2
Projektorganisation
Side 2
Idegrundlag
Side 3
Friarealer
Side 3
Byplanmæssige forhold
Side 4
Myndigheder
Side 4
Konstruktioner
Side 5
Overflader/komplettering
Side 5
Forsyningsmæssige forhold
Side 5
Installationer
Side 6
Inventar og udstyr
Side 7
Miljøundersøgelser
Side 8
Miljørigtig projektering
Side 8
Vejledende arealoversigt
Side 9
Økonomi
Side 9
Tidsplan
Side 9
Tegninger
Friarealplan
Planer, eksisterende forhold
Facader og snit, eksisterende forhold
Planer, fremtidige forhold
Facader og snit, fremtidige forhold
side 1
Projektforslag
Indledning:
Piraten
Ombygning til børnehus
side 2
Nærværende projektforslag omhandler ombygning af faciliteter for Søborg Vandværk, nu tidligere fritidsklub, til et 4 gruppes integreret børnehus.
Projektet indgår i Strategi for den fremtidige dagtilbudsstruktur - opdatering og implementeringsplan, således at dagtilbudsområdet bliver mere bæredygtigt både pædagogisk og
ledelsesmæssigt. - Samtidig sker der en udvidelse i antallet
af pladser med flere enheder.
Ombygning af Piraten fra ungdomsklub til børnehus, er en
del af projekter på kort sigt fra 2015-2018.
Det nye børnehus Piraten udgør ca. 840 m2 inkl. kælder og
indeholder 4 nye grupper med dertil hørende faciliteter, samt
inventar. Projektet omfatter endvidere udførelse af dertil hørende legeplads.
Nærværende Projektforslag er udarbejdet i tæt samarbejde
mellem Børne- og Kulturforvaltningen (BKF) og Ejendomscenteret (EC)
Projektorganisation:
Bygherre:
Bygherre er Gladsaxe Kommune ved Børne- og Undervisningsudvalget.
Børne- og Kulturforvaltningen er administrativ bygherre i idéog initiativfaserne.
Center for Økonomi ved Ejendomscenteret er administrativ
bygherre i gennemførelsesfasen.
Idé- og initiativfaserne afsluttes med udarbejdelse af nærværende projektforslag. Hovedprojekt igangsættes med Byrådets
godkendelse af projektforslaget.
Bygherrerådgiver:
Ejendomscenteret er bygherrerådgiver i idé- og initiativfaserne.
Børne- og Kulturforvaltningen er i gennemførelsesfasen brugerrådgiver (rådgiver omkring byggeriets funktioner i forhold til
brugere og medarbejdere).
Projektledelse:
Margit Gleerup, Dagtilbudschef, er projektleder i idé- og initiativfaserne.
Henrick Villemoes Poulsen, Ejendomschef, er projektleder i
gennemførelsesfasen.
Projektgruppe:
Finn Bach
Byg.konsulent BKF
Mariette Lykke Jensen Projektleder
Ejendomscenteret
Freddy Holm
Arkitekt
Ejendomscenteret
Projektforslag
Piraten
Ombygning til børnehus
side 3
Børne- og Kulturforvaltningen er i initiativfaserne ansvarlig
for udarbejdelse af programoplægget. Projektgruppen har
udarbejdet nærværende projektforslag.
Ved den efterfølgende gennemførelsesfase med udarbejdelse af det endelige byggeprogram og projektforslag er Ejendomscenteret ansvarlig.
Idegrundlag:
Historik:
Søborg Vandværks tidligere tekniske / administrative bygning fra 1910 og senere udvidet med bestyrerbolig, blev i
2004 udskilt fra vandværket og ombygget og udvidet med en
ny bygning i 2 etager med kælder for at rumme Fritids- og
Ungdomsklubben.
Ny funktion:
Piraten ombygges og indrettes til et 4 gruppers integreret
børnehus med: produktionskøkken, kontor, møderum, personalerum, garderober og barnevognsrum med plads til 12
barnevogne.
Hovedide:
Børnehuset disponeres med et centralt placeret fællesrum i
stueetagen, der foruden anvendes som modtage- og afhentningsrum. Køkken og lederkontor grænser op til fællesrummet.
Køkken indrettes som madproducerende køkken og indrettes, så det står i åben forbindelse med fællesrummet, således der skabes visuel kontakt mellem personale og børn.
I stueetagen indrettes tillige 2 grupperum med garderobe og
puslerum med direkte adgang til grupperum. Disse grupperum indrettes fortrinsvis til de yngste børn.
I tilknytning til det ene grupperum placeres barnevognsrummet med direkte adgang til det fri. I tilknytning til det andet
grupperum indrettes et aktivitetsrum med direkte adgang til
det fri.
På 1. sal indrettes 2 grupperum med garderobe og puslerum
med direkte adgang til grupperum. Disse grupperum indrettes fortrinsvis til de ældste børn.
Der indrettes et møde/dokumentationsrum med plads til 6
personer ved afholdelse af møder.
Kælderetagen indrettes med pauserum, personalegarderober, toiletter, bad, rengøringsrum og depoter.
Der etableres direkte adgang til det fri fra alle grupperum.
Friarealer:
Der etableres legepladser til henholdsvis vuggestue- og børnehavebørn, der understøtter det pædagogiske arbejde med
Projektforslag
Piraten
Ombygning til børnehus
side 4
børnene samtidig med at børnene udfordres motorisk, sanseligt og intellektuelt. Derudover etableres et skur, affaldsgård, cykelparkering samt overdækning til barnevogne.
Legepladser etableres så fleksible som muligt, så eventuelle
fremtidige ændringer i gruppesammensætningen kan imødekommes på friarealet.
Vuggestuelegepladsen er placeret på den østlige del af matriklen og afskæres af en mindre matrikel 7hn, hvor Nordvand A/S har to vandboringer. EC har været i dialog med
Nordvand om muligheden for at få brugsret over arealet,
hvilket de har været positive over for. EC udarbejder brugsaftale, der underskrives af begge parter og som efterfølgende tinglyses på matriklen.
Byplanmæssige forhold:
Piraten er omfattet af lokalplan 156 har fastlagt området til
anvendelse til vandværk og daginstitution.
Det samlede etageareal (ekskl. kælderrum) må ikke overstige 750 m2.
Pumpehuset og den tilknyttede bolig er i Kommuneatlas
Gladsaxe udpeget som bevaringsværdig bygning med bevaringsværdien 4. Den ydre udformning må ikke ændres uden
Byrådets særlige tilladelse.
Myndigheder:
Der er afholdt formøde med byggesagskontoret, der fastlage
at ombygningen skal ske i overensstemmelse med bygningsreglement BR10 dog undtages klimaskærmen.
Der skal søges dispensation på facadeændringer og barnevognsoverdækning, herunder brandtrappe der ligger delvis
uden for vejbyggelinjen. Dispensationsansøgning vil blive
imødekommet.
Store dele af den nye legeplads ligger inden for henholdsvis
åbeskyttelses- og skovebyggelinjen, hvorfor det har været
nødvendigt at søge dispensation fra disse hos Naturteamet i
Gladsaxe Kommune.
Gladsaxe Kommune Naturteam har den 15. april 2015 meddelt dispensation fra Naturbeskyttelseslovens §§ 16 og 17 til
opgradering af legeplads, opførelse af redskabsskur, samt
kombineret cykelskur og skralderum ved den tidligere klub
Piraten, Gladsaxevej 9-13, 2860 Søborg, matrikel 7bz, Buddinge.
Dispensationen meddeles på følgende vilkår:
1. De ønskede bygninger herunder legehuse redskabsskur
samt kombineret cykelskur og skralderum må ikke fylde mere end 85m² tilsammen og hver enkel bygning må ikke overstige 30m².
2. Alle bygninger skal være lette konstruktioner af materialer
Projektforslag
Piraten
Ombygning til børnehus
side 5
som f.eks. træ.
3. Terrænændringer i form af stier, belægninger og mindre
bakker, må maksimalt have en højde på 1,5 meter af hensyn
til forsat udsigt over Utterslevmose.
4. Ved nyplantning må der plantes nye hække med en maksimal højde på 1,5 meter, samt nye stammede træer med
krone i over 2 meters højde.
Konstruktioner:
I delvist dobbelthøjt rum i oprindelig bygning flyttes eksisterende spindeltrappe ud så den placeres ved gavl. Det forventes at trappen kan genbruges efter støbning af nyt punktfundament.
Eksisterende åbning mellem stueetagen og 1. sal lukkes
med konstruktion som eksisterende. Dog hæves nyt dæk så
eksisterende gavlvindue kan bevares.
I delvist dobbelthøjt rum i nyere tilbygning lukkes dæk mellem stueetagen og 1. sal.
Der etableres huller i nødvendigt omfang for nye installationer.
Overflader/komplettering:
Gulv:
Eksisterende linoleumsbelægning genanvendes mest muligt.
I puslerum og køkken leveres skridsikkert vinyl.
Skillevægge:
Nye skillevægge er lette gipsvægge.
Lofter:
Eksisterende træbetonlofter genanvendes mest muligt.
I grupperum tilrettes så der opnås bedst mulig lyddæmpning
i henhold til myndighedernes krav.
I køkken opsættes vaskbare materialer.
Døre:
Døre til grupperum og puslerum forsynes med klemfri anordning.
Overflader generelt:
Malerbehandles.
Forsyningsmæssige
Forhold
Varmeforsyning:
Institutionen forsynes i dag med naturgas. Der er planer om
at omlægge varmeforsyningen til fjernvarme i 2016.
Projektforslag
Installationer
Piraten
Ombygning til børnehus
side 6
Afløb/kloak:
Der forventes ingen ændringer omkring regnvandsinstallationen.
Afløb tilpasses ny indretning og der udføres om nødvendigt
ny tilslutning til kloak samt udluftning over tag. Primær ændring omfatter ny installation for de 4 stk. nye puslerum samt
nyt produktionskøkken.
Brugsvand:
Der forventes at eksisterende vandstik kan genbruges.
Brugsvand tilpasses ny indretning og om nødvendigt udskiftes eksisterende varmtvandsbeholder. Primær ændring omfatter ny installation for de 4 stk. nye puslerum samt nyt produktionskøkken.
Varme:
Varme tilpasses ny indretning og omfatter primært flytning og
supplering af radiatorer samt ny installation på 1. sal i nyere
tilbygning efter etablering af nyt etagedæk.
Der etableres varmestreng under børnegarderober.
Der etableres varmeforsyning for varmeflader i ventilationsanlæggene, og det kan derfor forventes at varmeforsyning
skal udskiftes
Ventilation:
Eksisterende ventilationsanlæg opjusteres til større luftmængde, således det opfylder BR10´s krav, samt DS 428
(brandforhold – anvendelseskategori 6), der er krav til ventilering af et børnehus.
Der etableres separat udsugning fra opvaskemaskine i produktionskøkken. Over opvaskemaskine etableres kondenshætte.
Kanaler opgraderes/tilpasses ny indretningen.
Kælder under bestyrerbolig forsynes ikke med mekanisk
ventilation.
El-installationer:
Eksisterende kraftinstallationer genbruges, hvor lokaler ikke
ændrer indretning.
Nye kraftinstallationer udføres i hele køkkenområdet samt i
lokaler, der ændrer indretning. I lokaler hvor der udføres nye
stikkontakter afsættes antallet som 1 stk. pr. påbegyndt 4 m2.
I kælder udføres alle nye installationer synligt.
I stueetagen og på 1. sal udføres alle nye installationer skjult
i vægge og bag nedhængte lofter, hvor det er muligt. Hvor
skjult installation ikke er mulig udføres nye installationer syn-
Projektforslag
Piraten
Ombygning til børnehus
side 7
ligt i hvide kabelkanaler.
I lokaler som ændrer indretning og hvor der ændres i belysningen, udføres denne med dagslysregulering og tilstedeværelsesmelder.
I lokaler som ikke ændres, genbruges belysningsanlægget.
Telefon:
Telefonanlæg indrettes med 2 linjer ind/ud, med mulighed for
intern omstilling.
Anlægget skal kunne forprogrammeres med velkomst og
valg af lokal nr.
Aktivt udstyr er ikke indeholdt i budgettet.
IT-installationer.
Institutionen dækkes med trådløst netværk samt tilsluttes
med kommunens intranet.
Der etableres 1 stk. PDS udtag for acces point pr. etage pr.
bygning med undtagelse af kælder i nordlig bygning (5 stk. i
alt)
Der udføres PDS udtag i kontor, personalerum og møderum.
Eksisterende krydsfelter genbruges.
Aktivt udstyr er ikke indeholdt i budgettet.
Videovervågning:
Eksisterende anlæg tilpasses nye forhold.
Indbrudsalarm:
Eksisterende anlæg tilpasses nye forhold.
ABA-anlæg:
Institutionen dækkes med automatisk brandalarmeringsanlæg (ABA) med varsling af personalet.
CTS:
Eksisterende og nye tekniske anlæg tilsluttes CTS af fabrikat
Trend.
Som option i CTS afsættes kapacitet til styring af udvendig
belysning.
CTS afleveres med præsentation på brugerflade hos Gladsaxe Kommune.
Inventar og udstyr
Køkken:
Køkken forsynes med højdeindstillelig rustfri bordplade med
indbygget kogeplade med induktion, 2 indbygningsovne, 1
mikroovn, 1 køleskab, 1 kombi køle/fryseskab, 1 industriopvaskemaskine med sidebord og vask i rustfri stål.
Arbejdsbord med vask og underskabe.
Højskabe til opbevaring og 3 underskabe med gennemrækningshylder.
Projektforslag
Piraten
Ombygning til børnehus
side 8
Der afsættes ikke beløb til indkøb af køkken- og serveringsartikler.
Børnegarderober:
Etableres i tilknytning til grupperum.
Der etableres 22 pladser til 2 børnegrupper og 14 pladser til
2 vuggestuegrupper (med plads til udvidelse med yderligere
8 pladser).
Garderoberne leveres med opdelt sektion pr. barn med plads
til ”småtings” kasse. Garderober leveres med integreret
bænk.
Puslerum:
Forsynes med pusleborde og blereol.
Rengøringsrum:
Forsynes med vaskemaskemaskine og tørretumbler.
Personalegarderober:
Garderober med aflåselige bokse til 20 medarbejder samt
bøjlestang og hylde til fodtøj.
Der afsættes i budgettet 450.000 kr. til indkøb af løst inventar til fællesarealer, børnegrupper, personalerum og gardiner.
Miljøundersøgelser
Der er udført miljøundersøgelse af vandværks- og bestyrerboligen som er opført i henholdsvis 1910 og 1920.
Derimod er det ikke fundet relevant at undersøge den nye
tilbygning fra 2004.
Undersøgelsen omfatter bygningens materialer og overflader
for PCB, bly, kviksølv og asbest med følgende resultat:
Udvendig er påvist PCB over renhedskriteriet i vindueskit
mellem glas og rammer.
Indvendig er der konstateret PCB og bly over renhedskriterier i vægmalinger på nogle vægflader.
Det vurderes at PCB i maling ikke vil kunne afstedkomme
problematiske PCB-koncentrationer i bygningens indeklima.
Der foretages jordbundsundersøgelser på arealet og der er
ingen forurening fundet.
Miljørigtig projektering
Opgavens karakter, hvor der er begrænsede nye bygningsdele samt sammenhæng med de eksisterende bygningsdele,
gør at der opstår mange naturlige bindinger. De mange bygningsmæssige bindinger gør, at der er tale om en opgave
med meget få frihedsgrader set i forhold til et miljømæssigt
perspektiv.
Dette gør at de fleste materiale- og løsningsvalg må fastholdes fra den nuværende bygning som tilbygningen støder op
imod.
Projektforslag
Piraten
Ombygning til børnehus
Vejledende arealoversigt
Projektforslaget indeholder følgende Bruttoarealer:
side 9
4 grupperum
4 puslerum
4 børnegarderober/barnevognsrum
Fællesrum
Multirum
Køkken med depot
Lederkontor
Møde-/dokumentationsrum
Pauserum og personalegarderober
Toiletter, bad og handicaptoilet
Rengøringsrum
Teknikrum og depoter
Vindfang/hovedtrappe i 3 planer
Konstruktioner
211 m2
47 m2
94 m2
24 m2
45 m2
24 m2
16 m2
8 m2
61 m2
26 m2
7 m2
51 m2
75 m2
86 m2
Samlet bruttoareal inkl. kælder
875 m2
Økonomi
Opgavens gennemførelse er prisberegnet til i alt 8,5 mio. kr.
Tidsplan
Projektforslag
Pol.behandling af projektforslag
BUU:d.19.05.2015
ØU:d.16.06.2015
BR:d.26.08.2015
Hovedprojekt
Licitation
Byggeperiode
Ibrugtagning
febr.- april 2015
maj – aug. 2015
sep. – dec. 2015
jan.
2015
marts – aug.2016
sep.
2016
Eksisterende træer
Skur, cykelskur, affald eller liggehal
Nordvands matrikel
Fremtidigt vuggestueområde
Fremtidigt børnehaveområde
Piraten
Friarealplan Mål 1:500
Fremtidige
forhold