1. No category

Update
Det danske
ejendomsmarked
The Danish Property Market
Efterår
Autumn
2015
Portland Towers,
Nordhavn, By & Havn/Peter Sørensen
1
Foto: Anders Fisker
Indhold
Dansk økonomi
side
5
Kontor
side9
Industri- og logistik
side 17
Detail
side21
Bolig
side27
Investeringsejendomme og Capital Markets
side 31
Crowdfunding finder vej til ejendomsmarkedet
side 35
Økonomisk tomgang
side 37
DTZ Egeskov & Lindquist har i mange år produceret en lang række rapporter om de forskellige
geografiske og ejendomsmæssige segmenter på det danske ejendomsmarked. Vi samlede i
foråret 2015 vores analyser af alle ejendomssegmenter i én rapport – Det danske
ejendomsmarked.
Denne rapport er en kortere opdatering af forårets mere omfattende rapport med fokus på
kernedata inden for de forskellige markeder for erhvervsejendomme. Det danske ejendomsmarked udgives fremover hvert år i marts med en opdatering i september.
Content
The Danish Economy
page 5
Office page 9
Industrial and Logistics page 17
Retail page 21
Housing page 27
Investment Property and Capital Markets
page 31
Crowd funding Finds its Way to the Property Marked
page 35
Economic Vacancy
page 37
For many years, DTZ Egeskov & LIndquist has produced a number of reports on the various
geographic and property segments of the Danish real estate market. In the spring of 2015 we
gathered our analyses of all property segments in one report – The Danish Property Market.
This report is a shorter update of the more extensive spring report focusing on core data in the
various markets for commercial real estate. In the future, The Danish Property Market will be
published every March with a September update.
3
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Foto: Anders Fisker
4
Dansk økonomi
Dansk økonomi er kommet godt fra start i 2015 efter en pæn afslutning på 2014. Vækstraten i real BNP for 2014 landede således
på 1,1% efter negativ realvækst i både 2012 og 2013. Den primære
årsag til væksten i 2014 skal findes i et stigende aktivitetsniveau i
servicesektoren gearet mod virksomheder. Realvæksten i 2015
forventes at lande et sted imellem 1,5-2%, imens prognosen for
væksten i perioden 2016-2020 ligger på lige over 2% årligt.
Idet den danske økonomi i høj grad afhænger af den økonomiske situation på eksportmarkederne, kræves det, at bl.a. USA’s,
Tysklands samt Sveriges økonomier ligeledes klarer sig godt de
kommende år. De samlet set positive tendenser i disse lande underbygger dermed de aktuelle vækstforventninger til dansk
økonomi.
Stigende renter
Renten tog i begyndelsen af 2015 endnu et hak nedad som følge
af den meget lave inflation og spekulationen omkring den danske
krone. I slutningen af april/starten af maj begyndte renterne mod
forventning at stige. Dette har medført, at renterne på f.eks. fastforrentede 30-årige realkreditlån steg omkring 50 basispoint over
få dage. Igennem juni og juli måned var der store udsving i renten
til begge sider afhængigt af udmeldingerne omkring den græsk-finansielle krise. Var meldingen negativ, søgte investorerne mod de
sikre danske obligationer, hvilket pressede renten nedad, og
omvendt.
En mindre rentestigning kan være positiv for økonomien, idet den
tager toppen af det efterspørgselspres der har været på boligmarkedet. Hvis renten derimod stiger for meget og for hurtigt, kan det
få en negativ effekt i form af faldende boligpriser. Renten er dog
fortsat lav og meget gunstig for boligejere og ejendomsinvestorer.
De mindre justeringer der har været i renteniveauet i løbet af
2015 har ikke isoleret set påvirket afkastkravene på investeringsejendomme og det forventes, at det lave renteniveau vil fortsætte
igennem 2015 med en svagt stigende tendens.
Foreløbigt græsk pusterum
I juli måned fik grækerne en aftale på plads omkring yderligere
økonomisk støtte fra Den Europæiske Centralbank (ECB) og IMF.
Til gengæld kan grækerne se frem til en årrække med restriktive
reformer og streng overvågning af økonomien. Hvorvidt grækerne
kan leve op til disse krav fremover, er nu det helt store spørgsmål.
Indtil videre har den græske aftale haft en stabiliserende effekt på
udsvingene på europæiske aktier og obligationer. Skulle
Grækenland stille sig imod en eller flere af reformkravene fremover, kan der dog meget vel opstå store udsving på ny.
Ved åbningen af de græske børser i starten af august, efter fem
ugers handelspause, faldt det græske FTSE Athex 20 indeks omkring 20% de første par dage. Det gik særligt hårdt ud over de
græske bankaktier, og flere investorer måtte se værdien af deres
aktier halveret på få dage. De græske aktiekursfald var dog
The Danish Economy
The Danish economy began 2015 well, following up on a decent
conclusion to 2014. Indeed, the real GDP growth rate for 2014
was 1.1%, after negative real growth in both 2012 and 2013. The
primary growth causes for 2014 is to be found in a growing level
of activity in the part of the service sector directed towards businesses. The real growth for 2015 is expected to stabilise between
1.5 and 2%, while the prognosis for the 2016–2020 growth rate is
for just over 2% p.a.
Since the Danish economy very much depends on the financial
situation in the export markets, one of the preconditions would be
that the US, German and Swedish economies also do well over the
coming years. The generally positive trends for these nations support the current growth expectations for the Danish economy.
Interest Rate Increases
At the start of 2015, the interest rates were adjusted downwards
once more, as a result of the very low inflation rate and the level
of speculation against DKK. By the end of April/early May, however, interest rates unexpectedly started to go up. The result has
been that the rate of, e.g., a fixed rate 30-year mortgage loan rose
by approx. 50 basis points in just a few days. Throughout June
and July, the rates fluctuated substantially up and down in response to messages received regarding the Greek financial situation. When messages were negative, investors turned to the safe
Danish bonds, resulting in rates dropping, and vice versa.
A small interest rate increase can be a positive boost for the
economy, since this would lessen the demand pressures on the
property market. If, however, the interest rate were to rise too much
and too fast, negative consequences may follow in the form of falling property prices. Interest rates are still low, however, and very
beneficial for home owners and property investors. The minor interest rate adjustments throughout 2015 have not, when seen in
isolation, had any effect on the yield expectations for investment
property, and the expectation is for a continued low interest rate
level for the remainder of 2015, with a modest increase trend.
Temporary Greek Breather
In July, Greece managed to cement an agreement regarding
further financial aid from The European Central Bank and the IMF.
In exchange, the Greek can look forward to several years of
5
forventede og faldene fik således ingen nævneværdig indvirkning
på de resterende europæiske markeder.
Faldende arbejdsløshed
En større andel af arbejdsstyrken finder beskæftigelse, hvilket har
bevirket, at den sæsonkorrigerede arbejdsløshed i juni 2015 landede på 4,7% ifølge Danmarks Statistik. Ledigheden er dermed
faldet med 0,2 procentpoint siden slutningen af 2014 og ligger nu
på, hvad der svarer til ca. 126.000 fuldtidsledige. Idet der forventes generel økonomisk fremgang, forventes det ligeledes, at arbejdsløsheden vil falde yderligere i løbet af 2015 og 2016.
Stigende privatforbrug
De seneste tal for brug af dankortet viste en stigning i antallet af
transaktioner på ca. 3% korrigeret for sæsonudsving fra februar til
marts 2015. På trods af en stigende tendens i brugen af betalingskort vidner det om, at danskerne har fået gang i købelysten. Dette
underbygges af, at det danske forbrugertillidsindeks er steget fra
6,0 i december 2014 til 13,9 i marts 2015 – det næsthøjeste niveau de seneste 15 år. Forbrugertilliden er dog dalet en smule igen
og den lå i juni på 9,8 – formenligt som en konsekvens af det stigende renteniveau.
Onlinehandelen fortsætter sin fremmarch og nåede i 2014 op
på lige over 100 mio. transaktioner på landsplan ifølge Nets. Dette
svarer til en fordobling siden 2011 og en stigning på knap 40%
restrictive reforms and a strict monitoring of the national
finances. Whether the Greek will be able to live up to these
requirements in the future remains the question. For now, the
Greek agreement has had a stabilising effect on European stocks
and bonds. If Greece were to rail against one or more of the
reform demands in future, however, significant fluctuations may
result once more.
At the time of opening of the Greek exchanges at the beginning
of August, after five weeks without trading, the Greek FTSE Athex
20 index dropped approx. 20% over the first couple of days. This
particularly was felt on Greek bank stock and several investors
witnessed a halving of the value of their shares within a few days.
The Greek share value drops were expected, however, and so had
no appreciable effect on other European markets.
Unemployment Reduction
A larger proportion of the total workforce is in employment, resulting in a seasonally corrected unemployment figure of 4.7% for
June 2015, according to Statistics Denmark. This equates to a
0.2% percentage point drop in unemployment since the end of
2014, equal to approx. 126,000 full-time unemployed. On the
basis of the expected financial upturn, it is also expected that
unemployment will fall further during 2015 and 2016.
6
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
siden 2013. På den baggrund forventes det, at privatforbruget vil
stige de kommende år, samt at handelen online vil overtage en del
salg fra de fysiske butikker.
Detailhandlen oplever i disse år en markant forandring, primært
grundet at forbrugerne lægger deres forbrug andre steder end hvad
de har gjort tidligere i de typiske butikker, og dels online handel på
internettet både i danske og udenlandske netbutikker, hvor der ses
en stigende tendens. Ligeledes udviser forbrugerne en stigende
rejseaktivitet, hvilket medfører et stigende forbrug i udlandet, og
den voksende deleøkonomi påvirker ligeledes forbrugsmønsteret
for den enkelte forbruger. Effekten af ændringen i forbrugsmønsteret er svært at kvantificere, men tendensen i forbrugertilliden udviser en stigende tendens, som vurderes at fortsætte.
Aktiekurserne godt fra start i 2015
Det ledende danske aktieindeks (OMX C20 Cap) kom godt fra
start i 2015. En øget tiltro til dansk økonomi og de danske eksportmarkeder har fået indekset til at stige fra kurs 805,26 primo
2015 til kurs 1.022,45 ultimo april 2015. Dette svarer til en stigning på ca. 27% over årets første fire måneder. Samlet set er indekset steget omkring 35% det seneste år. Det forventes, at de
danske aktier generelt vil klare sig godt resten af 2015, dog med
mere moderate stigninger end først på året. Lige nu svinger indekset omkring kurs 1.000 alt afhængigt af de daglige meldinger fra
de internationale finansielle markeder.
Rising Private Consumption
The latest figures for Dankort usage show an increase in the number of transactions of approx. 3%, when corrected for seasonal
fluctuations, from February to March of 2015. Despite a growing
trend in the usage of payment cards, this bears witness to a rise
in private consumption among Danes. This is supported by a rise
in the Danish consumer confidence index, from 6.0 in December
2014 to 13.9 in March 2015, the second highest level of the past
15 years. Consumer confidence has dropped a little again, however, and was at 9.8 in June, probably as a consequence of the rising
interest rates.
On-line shopping continues to grow, and according to Nets accounted for just over 100 million transactions in 2014. This equals a
doubling since 2011 and an increase of almost 40% since 2013. It is
expected, on this background, that private consumption will increase over the coming years and that on-line shopping will take
some sales from physical stores.
The retail trade is going through significant changes these years,
primarily as a result of consumers swapping their spending to other
physical stores, but also as a result of the increase, which continues
to rise, in on-line shopping via the internet in Danish and foreign
shops. Consumers also travel more, leading to increased spending
abroad, and the increase in sharing economy also has an effect on
the spending pattern for individual consumers. The effects from the
Tabel 1.1: Nationalregnskabets hovedposter
Table 1.1: National Accounts Principal Items
Realvækst i %
Real growth in %
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015*
2016*
Bruttonationalprodukt, BNP
Gross Domestic Product, GDP
-0,7
-5,1
1,6
1,2
-0,7
-0,5
1,1
1,8
2,2
Import af varer og tjenester
Imports of goods and services
4,3
-12,4
0,9
7,1
0,9
1,5
3,8
-
-
Eksport af varer og tjenester
Exports of goods and services
3,2
-9,5
1,9
7,3
0,1
0,8
2,6
-
-
Privat forbrugsudgift
Household consumption
0,5
-3,6
0,8
0,1
0,4
0,0
0,8
-
-
Offentlig forbrugsudgift
Public consumption
3,2
3,0
1,3
-1,4
-0,2
-0,5
0,2
-
-
-3,3
-14,3
-4,0
0,3
0,6
0,9
4,0
-
-
Faste bruttoinvesteringer mv.
Gross fixed asset formation, etc.
Foto: By og Havn, Ole Malling
*forventninger, Estimate
Kilde: Danmarks Statistik
Source: Statistics Denmark
7
Kinesisk uro skaber usikkerhed
Den kinesiske økonomi er efter en lang årrække med høje vækstrater ved at tabe momentum, og forventningerne til den økonomiske vækst i landet fremover er mere afdæmpede. Afmatningen af
den kinesiske økonomi skaber øget usikkerhed omkring hele verdensøkonomien, idet Kina udgør en vigtig samhandelspartner for
en stor del af verdens lande.
Det kinesiske Shanghai Stock Exchange Composite Index
(SHCOMP) faldt fra midt juni 2015 til start september 2015 omkring 40%. Faldet kom efter kraftige stigninger i indekset i løbet
af foråret, og kursen er således på niveau med kursen ved årets
begyndelse. I start september var indekset dog fortsat oppe med
ca. 40% set over det seneste år.
Implikationer for ejendomsmarkedet
Generelt er udsigterne for ejendomsmarkedet kraftigt forbedrede
det seneste år. Særligt primære ejendomme har klaret sig godt fra
et investeringsperspektiv. Den faldende tomgang og de lave renter har dog gjort det attraktivt for investorerne at skæve til de
mere sekundære ejendomme, hvor afkastene endnu ikke har nået
et lige så lavt niveau. Særligt boligudlejningsejendomme centralt i
København betragtes som værende sikre investeringer grundet en
tomgangsprocent nær ved nul og en støt stigende investorefterspørgsel. Det forventes, at hele markedet vil blive yderligere forbedret de kommende år.
changes in consumption patterns are difficult to quantify, but there
is a measurable rising trend in consumer confidence which is expected to carry on.
Share Prices Off to Strong Start in 2015
The leading Danish share price index (OMX C20 Cap) was off to
a strong start in 2015. Increased confidence in the Danish economy and the Danish export markets resulted in an index rise from
805.26 at the beginning of 2015 to 1,022.45 at the end of April
2015. This equates to a 27% rise over the first four months of the
year. Overall, the index has gone up by approx. 35% over the past
year. There is an expectation that Danish shares generally will do
well for the remainder of 2015, although with smaller increases
than realised early in the year. Currently, the index is fluctuating
around the 1,000 mark, depending on the daily messages from
the international financial markets.
Chinese Disturbances Cause Uncertainty
After a long string of years with high growth rates, the Chinese
economy is losing momentum, and the expectations for future
economic growth in the country are somewhat more subdued.
The slow-down in the Chinese economy creates increased uncertainty regarding the entire global economy, with China being an
important trade partner to a large number of the world’s nations.
8
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
The Chinese Shanghai Stock Exchange Composite Index
(SHCOMP) fell by some 40% from the middle of June to the beginning of September 2015. This drop followed strong increases in
the index during Spring, and the index is now at a level with the
index at the start of the year. At the beginning of September, however, the index was still up approx. 40% when viewed over the
past year.
Implications for the Property Market
Generally speaking, the prospects for the property market have
been significantly improved over the past year. Prime property in
particular has done well as seen from an investment perspective.
The falling vacancy rate and the low interest rates have combined
to make it interesting for investors to look toward more secondary
property for which yields have not yet fallen to equally low levels.
Particularly residential property in central Copenhagen is considered safe investments due to a vacancy rate near zero and a
steadily growing investor demand. The expectation is that the
entire market will see increased growth over the coming years.
Kontor
Markedet for kontorejendomme i Danmark er fortsat præget af
regionale forskelle, både hvad angår tomgangsprocent, afkast- og
lejeniveau. Den positive fremgang i dansk økonomi er dog med til
at løfte markedet for kontorejendomme generelt.
Regionale forskelle i tomgangen
Imens kontortomgangen på landsplan har ligget relativt stabilt de
seneste fem år, har der været regionale udsving. Tomgangen for
hele landet lå primo 3. kvartal 2015 på lige under 10%, som vist i
figur 1.1. Generelt har tomgangen i København by fulgt landsgennemsnittet pænt, men de seneste 18 måneder har tomgangen for
København By ligget omkring 1,5-2 procentpoint under gennemsnittet. Tomgangen i Københavns omegn er steget et par procentpoint de seneste kvartaler og ligger således på godt 15% pr. 1. juli
2015. Dette er det højeste niveau for alle landsdele. Tomgangen i
Østjylland ligger ligeledes et stykke over landsgennemsnittet. Ved
indgangen til 3. kvartal 2015 var den således på ca. 12%.
Stor efterspørgsel i det centrale København
Der opleves lige nu et øget efterspørgselspres efter kontorlokaler
i det centrale København – både hvad angår lejere og investorer.
Især unge og kreative virksomheder og medarbejdere tiltrækkes
af indre København og brokvartererne, hvor der opleves mere
dynamik og leben. En overvejende del af disse virksomheders
medarbejdere bor i byen og cykler til arbejde, og behovet for
parkeringspladser vægter ikke lige så tungt som hos andre lejere.
Det er således ikke unormalt at se flere lejere kæmpe om at få det
samme lejemål, hvilket leder til et opadgående pres på lejeniveauerne. På baggrund af den høje efterspørgsel er lejeniveauerne for
de allerbedste ejendomme i København steget med 150-200 kr./m2
det seneste år. Lejeniveauet i mindre centrale dele af byen har dog
ligget stabilt over samme periode. Generelt er udlejningsmarkedet i det centrale København i et højt gear lige nu. Tomgangen er
således nedadgående og det opleves oftere og oftere, at nye lejere går forgæves når de ønsker en central placering. Det forventes,
at det høje efterspørgselspres i det centrale København vil fortsætte det kommende år.
Udflytning af statslige arbejdspladser
Statsminister Lars Løkke Rasmussen offentliggjorde den 1. oktober 2015, at regeringen vil flytte ca. 3.900 offentlige arbejdspladser fra København til resten af Sjælland og Jylland. Regeringens
planlagte udflytninger af statslige arbejdspladser betyder alt andet lige, at en række lejekontrakter vil blive opsagt i den kommende
tid og at tomgangen isoleret set vil stige. Der er imidlertid en række
faktorer, som ventes at trække tomgangen i den modsatte retning.
Den generelt faldende/stagnerende tomgang er resultatet af en
stigende efterspørgsel på kontorer i København, som har udmøntet
sig i flere udlejninger, et svagt stigende huslejeniveau, samt en tendens til konvertering af den ældre kontormasse til boliger.
Office
The office market in Denmark is still dominated by regional differences, both in terms of vacancy rates and yield/rental levels. The
positive upturn in the Danish economy does, however, contribute
to a general lifting of the office market.
Regional Differences in Vacancy Rates
While national office vacancy rates have remained relatively stable over the past five years, there have been some regional differences. The vacancy rate for the country as a whole at the end of
Q3 2015 was just under 10%, as shown in Figure 1.1. Generally
speaking, the Copenhagen vacancy rate has followed the national
average fairly closely, but over the past 18 months, the vacancy
rate for central Copenhagen has been some 1.5–2 percentage
points below the national average. The vacancy rate in the areas
surrounding Copenhagen has gone up a couple of percentage
points over the past two quarters, arriving at just over 15% as per
1 July 2015. This is the highest level for all regions. The vacancy
rate in East Jutland is also well over the national average. At the
start of Q3 2015, it was at approx. 12%.
Great Demand in Central Copenhagen
There is currently increasing demand for office space in central
Copenhagen, both from tenants and from investors. Particularly
young and creative companies and their staff are attracted to
central Copenhagen and the immediate suburbs, as these are
considered more dynamic and vivid. The majority of staff in these
companies live in the city and commute to and from work by bicycle, so that the need for parking is less acute than it is for other
tenants. This means that it is not unusual to see several potential
tenants vying for the same property, causing upwards pressure on
rental levels. Due to the strong demand, rental levels for the very
best properties in Copenhagen have increased by DKK 150–200/
sq m over the past year. The rental levels in the less central parts
of the city, however, have remained stable over the same period.
Generally speaking, the rental market in central Copenhagen is
currently very heated. The vacancy rate is falling, and it is increasingly seen that new tenants do not succeed in securing a centrally
located property. The high demand for properties in central
Copenhagen is expected to continue in the coming year.
9
Figur 1.1: Kontortomgang (2011-2015)
Figure 1.1: Office vacancy rate (2011–2015)
Figur 1.2: Afkastkrav på primære kontorejendomme
Figure 1.2: Yield expectations for primary properties
%
8


7

6

5

4

Aarhus

3






2
København/Copenhagen
Trekantsområdet/Triangle Area
1


0
Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist
Source: DTZ Egeskov & Lindquist
Kilde: Oline.dk
Source: Oline.dk
Figur 1.3: Lejeniveauer eks. drift på primære kontorejendomme
Figure 1.3: Rental levels excluding running costs for primary office properties
DKK
2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
Aarhus
København/Copenhagen
Trekantsområdet/Triangle Area
200
0
Foto: Anders Fisker
Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist
Source: DTZ Egeskov & Lindquist
10
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Ifølge en analyse, som Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, AE,
offentliggjorde i juli, er det i København og Nordsjælland, der
bliver skabt flest job i det spirende opsving. På baggrund af tal
fra Danmarks Statistik viser analysen, at der nu er fremgang i
beskæftigelsen over hele landet, og siden april 2013 er der skabt
lige under 60.000 nye job. Det er især i hovedstaden, at jobvæksten for alvor har taget fart, og jobvæksten går væsentligt hurtigere her end i resten af landet. I København har jobvæksten de
seneste to år ligget på 4,4% og i Københavns omegn på 4,5%,
mens den i Nordsjælland har ligget på 3,5%. Østjylland, som har
den højeste jobtilvækst uden for København, har til sammenligning ligget på 3,3%. Ifølge en dugfrisk analyse fra Danmarks
Statistik er jobvæksten i hovedstaden helt oppe på 4,7% over de
seneste to år, svarende til 25.100 nye arbejdspladser.
Der er intet, som peger i retning af, at tendensen for jobvækst
skulle vende lige foreløbigt, og det vurderes, at denne vækstrate
inden for nye arbejdspladser vil fortsætte de kommende år. En
jobvækst omkring 4-4,5% vil, forventeligt trække tomgangen i
nedadgående retning og medvirke til absorbering af statens lediggjorte lokaler, såfremt disse ikke konverteres til boliger, hvorved
de ultimativt ikke vil bidrage til forhøjet tomgang.
Årsager til den høje tomgang i Københavns omegn
Imens tomgangen i København by har oplevet en faldende tendens de seneste par år, er tomgangen i Københavns omegn vokset
markant de seneste 24 måneder. Set i lyset af den generelt positi-
Relocation of Government Jobs
On 1 October 2015, Prime Minister Lars Løkke Rasmussen published plans for the relocation of approx. 3,900 government jobs
from Copenhagen to the rest of Zealand and Jutland. The planned
relocation of government jobs will mean — all other things being
equal — that a number of rental agreements will be terminated
and that vacancy rates will go up. However, a number of factors
are expected to have the opposite effect on the vacancy rate. The
generally falling/stagnating vacancy rate is the result of an increase in demand for office space in Copenhagen, resulting in
more rental agreements, a lightly rising rental level and a tendency to convert old office space to residential usage.
According to an analysis published in July by The Economic
Council of the Labour Movement (ECLM), the most jobs are being
created in Copenhagen and North Zealand as part of the burgeoning upturn. On the basis of figures from Statistics Denmark, the
analysis shows a growth in employment nationwide, and since
April 2013 just under 60,000 new jobs have been created. The
job market has been especially buoyant in the capital area, and
the growth has been significantly stronger here than in the rest of
the country. The growth in jobs in Copenhagen has been 4.4%
over the past two years, and in the Copenhagen area it has been
4.5%, while it has been 3.5% in North Zealand. Compare this with
East Jutland, where we find the highest job growth outside
ve økonomiske udvikling, sammenholdt med befolkningstilvæksten i hovedstadsområdet, er udviklingen i tomgangen i
Københavns omegn lidt af et paradoks. Det øgede fokus på byudvikling og forbedret infrastruktur og offentlig transport i de mindre
centrale dele af hovedstadsområdet peger ligeledes imod den faktiske udvikling. Årsagen skal ikke findes i en flytning af kontorpladser
fra Københavns omegn til København by, men derimod en øget
byggeaktivitet, som har øget det totale antal kontorkvadratmeter.
Nye beregninger fra Ejendomsforeningen Danmark opgør den
økonomiske tomgang, som måler lejeværdien af tomme kvadratmeter. Når den økonomiske tomgang ligger under kvadratmetertomgangen, peger det på, at dyrere kvadratmeter oplever mindre
tomgang end billige kvadratmeter indenfor et givent geografisk
område. Det tyder således på, at der har været en flytning fra
ældre og udslidte ejendomme til nyere og moderne ejendomme i
Københavns omegn. Såfremt dette er tilfældet, er tomgangsrisikoen ved nye ejendomsprojekter noget lavere, end tomgangstallet
på 15% umiddelbart indikerer. Det samme vil i nogen grad gøre
sig gældende for gennemrenoverede ældre ejendomme.
En anden årsag er det fortsatte fokus på effektive kvadratmeter.
Velindrettede ejendomme vil f.eks. kunne huse en medarbejder
per 15 m2, imens en dårligere indrettet ejendom skal bruge op
imod det dobbelte. Når en ejendom renoveres, vil ejeren derfor
ofte gå efter at effektivisere ejendommen mest muligt hvad angår
indretningen. Når flere medarbejdere kan huses på mindre plads,
vil det alt andet lige betyde, at tomgangen vil stige.
Copenhagen, with a figure of 3.3%. According to a very fresh
analysis from Statistics Denmark, the job growth in the capital
has been as much as 4.7% over the past two years, the equivalent
of 25,100 new full-time positions.
Nothing indicates that this job growth trend is likely to invert
any time soon, and it is estimated that this growth rate for new
jobs will continue over the coming years. A job growth around
4–4.5% would be expected to pull vacancy rates down and contribute to the absorption of office space vacated by government
parties, provided this space is not converted into residential
usage.
Reasons for High Vacancy Rate
in Copenhagen Surrounds
While the vacancy rate in central Copenhagen has been falling
over the past couple of years, it has been rising significantly in the
immediate suburbs of Copenhagen over the past 24 months. In
the light of the generally positive economic development, combined with the population growth in the capital area, the vacancy
rate development in the suburbs of Copenhagen is somewhat
paradoxical. The increased focus on urban development and improved infrastructure and public transportation in the less central
parts of the capital also indicate in contrast to the actual development. The reason is not to be found in a move of office spaces
11
12
Stagneret tomgang i København by
Efter pæne fald i kontortomgangen i København by i løbet af 2014
forventedes det, at tomgangen fortsat ville falde igennem 2015.
Den er dog i stedet stagneret og ligger lige nu på 7-7,5%, som det
fremgår af figur 1.1. Centralt i København er tomgangen dog fortsat nedad. Fra en særdeles positiv afslutning på 2014 og start på
2015 med lave renter og pæn økonomisk vækst, er forventningerne til økonomien nu en smule mere afdæmpede. Det ændrer dog
ikke på, at udsigterne for kontormarkedet i København by fortsat
kan betegnes som værende positive.
Nybyggeri af kontorkvadratmeter i udviklingsområder som
Carlsbergbyen, området omkring Ny Ellebjerg station og
Nordhavn er medvirkende til et stigende udbud og dermed et
opadgående pres på tomgangen. Fortsatte konverteringer af
ineffektive kontorejendomme til boliger centralt i København er
derimod årsag til et faldende udbud og dermed et nedadgående
pres på tomgangen. Samlet set udvikler det Københavnske kontormarked sig i en positiv retning med en stor andel effektive
kvadratmeter i form af nybyggeri, samtidig med, at der løbende
forekommer en reduktion i antallet af mindre effektive ejendomme. Det forventes således ikke, at tomgangen vil falde de kommende år til bundniveauet før krisen, hvor tomgangen var helt
nede på 3%. Et mindre fald i tomgangen på 1-2 procentpoint kan
dog blive en realitet, eftersom væksten i dansk økonomi løbende
bider sig fast.
Stabile afkastkrav for primære ejendomme
Efter fald i afkastkravene for primære ejendomme, særligt i
København, imod slutningen af 2014 og starten af 2015, har markedet stabiliseret sig en smule. Det er fortsat muligt at låne til en
meget lav rente og dermed opnå et pænt løbende driftsafkast på
ejendomsinvesteringer. Det forventes, at afkastkravene vil stabilisere sig på det nuværende niveau, når det kommer til primære
ejendomme, imens der fortsat er plads til mindre fald i afkastet på
sekundære ejendomme, hvis tomgangen på disse begynder at
falde.
I DTZ Egeskov & Lindquists seneste Forventningsanalyse (forår
2015) så investorerne i overvejende grad positivt på kontorejendomsmarkedets udvikling. Mere end 80% af respondenterne
forventede, at afkastniveauet enten vil forblive uændret eller falde
over det næste år. Knap 50% af respondenterne forventede, at
efterspørgslen efter kontorlokaler ville øges over det næste halve
år. Forventningsanalysens resultater skal dog tolkes med varsomhed, da den ikke i tilstrækkeligt omfang formår at fange de regionale forskelle. Dog underbygger det DTZ Egeskov & Lindquists
vurdering af, at markedet for kontorejendomme er inde i en positiv udvikling.
from the area surrounding Copenhagen, but in an increase in
building activity and the related increase in office space in terms
of square footage.
New calculations from Ejendomsforeningen Danmark (Danish
Property Federation) show the economic vacancy in the form of a
measurement of rental value of unlet square metres. When the
economic vacancy is lower than the square metre vacancy, the
indication is that more expensive space is experiencing less vacancy than is less expensive space within a given geographic area.
This indicates a move from older and worn-down properties to
newer and more modern properties in the surrounding areas of
Copenhagen. Where this is the case, the vacancy risk for new
property projects is somewhat lower than immediately indicated
by the vacancy rate of 15%. The same will, to some extent, be in
force for thoroughly renovated older properties.
Another reason is the continued focus on effective square metres. Well utilised property, for example, will be able to accommodate one employee per 15 sq m, where a less well utilised property may require up to twice that. During renovation work, the
owner will therefore often seek to make the property as efficient
as possible in terms of utilisation. Where more employees can be
fit into less space, this will, all other things being equal, result in
an increase in the vacancy rate.
Stagnating Vacancy in Copenhagen City
After decent drops in the vacancy rate for office property in
Copenhagen City during 2014, there was an expectation that this
would keep falling throughout 2015. Instead, the vacancy rate has
stagnated at 7–7.5%, as shown in Figure 1.1. Centrally in
Copenhagen, however, the vacancy has kept falling. From a decidedly positive end to 2014 and start to 2015, with low interest
rates and decent economic growth, the economic expectations
have become somewhat more muted. This does not change the
fact that the prospects for the office market in Copenhagen City
must still be considered positive in nature.
Office area new-build in development areas such as
Carlsbergbyen, the area around Ny Ellebjerg station and
Nordhavn contributes to a growing supply and upwards pressure
on the vacancy rate. Continued conversion of ineffective office
properties to residential usage centrally in Copenhagen, on the
other hand, gives rise to a fall in supply and an attendant downwards pressure on the vacancy rate. Overall, the Copenhagen
office market is in a positive development trend with a large share
of efficient square metres in the shape of new-builds, simultaneously with an on-going reduction in the number of less efficient
properties. It is not expected, therefore, that the vacancy rate will
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Stabile til stigende lejeniveauer
Med hensyn til lejeniveauer, er der selvsagt også betydelige regionale forskelle i niveauerne. En vurdering af lejeniveauet vil desuden i langt de fleste tilfælde hvile på en konkret vurdering af den
Eksempler på leje- og salgssager
Rental and sales examples
Tabel 2.1: Eksempler på kontorudlejninger i 2015
Table 2.1: Examples of office leases in 2015
By
City
Tabel 2.2: Eksempler på kontosalg i 2015
Table 2.2: Examples of office sales in 2015
Etageareal, m2
Primær nettoleje, kr./m2
Floor area, sq m Primary net rent, DKK/sq m
København V
Copenhagen V
7.000
1.570
Glostrup
3.600
595
København S
Copenhagen S
1.400
775
Brøndby
1.100
750
Aarhus
800
650
København S
Copenhagen S
9.600
1.000
København Ø
Copenhagen Ø
1.800
1.450
Hellerup
3.900
1.354
Kilde: DTZ Research
Source: DTZ Research
By
City
Etageareal, brutto m²
Floor area, gross sq m
Kontantpris, kr.
Cash sales price,
DKK
Afkast
Yield
6.100
89.000.000
5,75%
89.000
1.200.000.000
6,00%
København
Copenhagen
11.000
225.000.000
-
Aarhus
5.800
85.000.000
-
København
Copenhagen
6.500
210.000.000
-
Aalborg
5.900
124.000.000
5,75%
Frederiksberg
Portefølje
Portfolio
Valby
6.200
43.500.000
-
København
Copenhagen
4.300
120.000.000
4,00%
Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist
Source: DTZ Egeskov & Lindquist
Tabel 2.3: Forventninger til kontormarkedet
Table 2.3: Office market outlook
Driver
Trend
Tomgang
Vacancy rate
Plads pr. medarbejder
Space per employee
Markedsstørrelse
Market size
Økonomisk vækst
Economic growth
Samlet
Total
Kilde: DTZ Research
Source: DTZ Research
13
enkelte ejendoms stand og indretning mv. Det er derfor forbundet
med en vis usikkerhed at sige noget generelt om lejeniveauer
både regionalt og lokalt. Som det fremgår af figur 1.3, har lejeniveauerne dog generelt ligget stabilt de seneste år.
Ser vi indledningsvist på København, vurderer DTZ Egeskov &
Lindquist, at de bedste ejendomme i City og på Havnefronten
udlejes med en nettoleje i niveauet 1.600-2.000 kr./m² eksklusiv
drift. I København by udlejes lejemål i mindre attraktive ejendomme i niveauet 900-1.100 kr./m² eksklusiv drift.
I Aarhus (City samt Aarhus Havn) udlejes de bedst beliggende
kontorlejemål til omkring 1.200-1.300 kr./m² eksklusiv drift. For
de mindre attraktive lejemål i samme område ses lejeniveauer
omkring 800 kr. /m² eksklusiv drift.
I trekantsområdet ligger lejen for de bedst beliggende kontorlejemål i størrelsesordenen 900-1.000 kr./m² eksklusiv drift.
For ejendomme med en sekundær beliggenhed og/eller af sekundær kvalitet ligger lejeniveauet betydeligt under niveauerne i
figur 1.3. Det er således ikke unormalt at se lejeniveauer på kontor
i omegnen 400-600 kr./m² eksklusiv drift.
stigende transaktionsvolumen. Den lave renteniveau og den delvist deraf afledte øgede efterspørgsel har bevirket, at investorerne
er villige til at acceptere et lavere afkast. Samlet set er prisen på
primære investeringsejendomme derfor steget det seneste år, og
afkastkravene er stabiliseret i niveauet under 5%.
Fortsætter de positive tendenser i dansk økonomi, hvad angår
vækst og beskæftigelse, må det forventes, at lejeniveauet for de
mest attraktive kontorlejemål i særligt de store byer vil stige.
Omvendt vil en rentekorrektion fra ECB og Nationalbanken kunne
betyde, at virksomhedernes investeringsaktivitet og ekspansionslyst dæmpes. Samlet set forventes det, at tomgangsniveauet vil
falde, og at lejeniveauerne på kontor vil stige de kommende år.
Afkastkravene forventes at holde det nuværende niveau for primære ejendomme i de større byer, imens der forventes et mindre
fald i afkastkravet for gode ejendomme i sekundære områder.
Markedsudsigter de kommende år
Tomgangen på landsplan og lejen på kontorkvadratmeter har
begge ligget stabilt de seneste år. Det lave renteniveau siden slutningen af 2014 og frem til nu har dog øget efterspørgslen på investeringsejendomsmarkedet, hvilket kommer til udtryk igennem en
drop over the coming years to the bottom level prior to the crisis,
at which point the vacancy rate was as low as 3%. A minor vacancy rate fall of 1–2 percentage points may be seen, however, as the
growth in the Danish economy gradually takes hold.
Stable Yield Expectations for Primary Properties
After a drop in the yield expectations for primary properties, especially in Copenhagen, by the end of 2014 and the beginning of
2015, the market has stabilised somewhat. It is still possible to
borrow at a very low interest rate and therefore realise a decent
on-going operational yield on property investments. It is expected
that the yield requirement will stabilise at the current level in
terms of primary properties, while there is still room for a small
drop in yield for secondary properties if the vacancy rate for these
were to start falling.
The most recent Property Investor Confidence Index (Spring
2015) from DTZ Egeskov & Lindquist found that investors have a
predominantly positive view on the development in the office
market. More than 80% of respondents expected yields to either
remain unchanged or fall over the coming year. Just under 50% of
respondents expected a rise in demand for office space over the
next six months. The results of the Property Investor Confidence
Index should, however, be interpreted with caution, since it is not
sufficiently equipped to take regional differences into account. It
14
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
does, however, support the DTZ Egeskov & Lindquist assessment
that the office market is in a positive development trend.
Stable and Rising Rental Levels
Concerning rental levels, there will obviously also be significant
regional differences. An assessment of rental levels will also, in
most cases, be based on a concrete evaluation of the condition
and layout etc. of the individual property. This means that there is
a degree of uncertainty connected with generalisations regarding
rental levels, regionally as well as locally. As shown by Figure 1.3,
however, rental levels have generally remained stable over recent
years.
If we start by looking at Copenhagen, DTZ Egeskov & Lindquist
assess that the best central properties and on the harbour-side
realise a net rental of approx. DKK 1,600–2,000/sq m excluding
running costs. In Copenhagen City, leases in less attractive properties realise a rent of DKK 900–1,100/sq m excluding running costs.
In Aarhus (City and Aarhus Harbour) the best situated office
spaces realise rental income of DKK 1,200–1,300/ sq m excluding
running costs. For less attractive properties in the same area, the
level is around DKK 800/ sq m excluding running costs.
In the Triangle Region, the rental level for the best situated
office leases is approx. DKK 900–1,000/m² excluding running
costs.
Foto: Anders Fisker
Rental levels for properties of a secondary situation or secondary
quality are considerably below those shown in Figure 1.3. It is not
unusual to see rental levels for office space in the region of DKK
400–600/ sq m excluding running costs.
will rise over the coming years. Yield expectations are expected to
remain at the current level for primary properties in the major
cities, while it is expected that yield requirements for good properties in secondary areas will realise a minor drop.
Market Outlook for the Coming Years
The national vacancy rate and rental levels for office space have
both been stable in recent years. The low interest rate level since
the end of 2014 and to date has, however, caused an increase in
demand in the investment property market, as demonstrated by
an increase in the transaction volume. The low interest rate level
and the partially derived increase in demand means that investors
are willing to accept lower yields. This means that there has been
an overall increase in the price of primary investment properties
over the past year, and yield expectations have stabilised at a
level below 5%.
If the positive development in the Danish economy continues,
in terms of growth and employment levels, the expectation must
be that the rental levels for the most attractive office properties,
particularly in the larger cities, will rise. An interest rate adjustment from the ECB and the National Bank could, however, have
the reverse effect and put a dampener on the corporate investment activity and expansion drive. Overall, there is an expectation
that the vacancy rate will fall and that rental levels for office space
15
16
Papirøen, By & Havn/Peter Sørensen
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Industri- og logistik
Der er fortsat stor efterspørgsel efter moderne industri- og logistikejendomme. Markedet omkring Storkøbenhavn er fortsat interessant for investorer grundet den lave tomgang. Den lave rente
giver mulighed for at opnå høje afkast af den investerede kapital,
hvilket, sammenlignet med andre typer af investeringsejendomme, har gjort moderne industri- og logistikejendomme med lang
tilbageværende uopsigelighed særligt attraktive. Markedet synes
at være delt i to, og mens der er stor efterspørgsel efter moderne
industri- og logistikejendomme, er der tomgang i markedet på
mere ukurante ejendomme, herunder værksteder.
Stabil tomgang på landsplan
Tomgangen for industri- og logistikejendomme ligger fortsat på
et lavt niveau på landsplan med en let faldende tendens over de
seneste fire år. Ved begyndelsen af 3. kvartal 2015 var tomgangen
på ca. 3,4%, hvilket svarer til et fald 0,15 procentpoint i løbet af
årets første seks måneder. Tomgangen forventes at ligge stabilt
de kommende år, eventuelt med en svagt faldende tendens.
Det er de moderne industri- og logistikejendomme, der generelt har en lav tomgang. De ældre og mere utidssvarende industriejendomme er i højere grad ramt af høj tomgang, hvilket understøttes af, at den økonomiske tomgang er lavere end den
arealmæssige tomgang. Ifølge tal fra Ejendomsforeningen
Danmark er den økonomiske tomgang for industriejendomme
samlet set på 14,6%, imens den arealmæssige tomgang ligger på
15,7%. Det bemærkes, at Ejendomsforeningen Danmarks arealmæssige tomgangstal ikke er direkte sammenlignelige med
tallene fra Dansk Ejendomsmæglerforenings portal, Oline.dk. Den
store forskel i arealmæssig tomgang kan skyldes, at en del industriejendomme ikke er hensigtsmæssige at udleje opdelt i mindre
enheder. Dette betyder, at en del tomme industriarealer således
ikke fanges af Olines statistik, imens tal baseret på investorernes
egne opgørelser fanger denne skjulte tomgang.
Der er fortsat en stigende tendens til, at ejerandelen mindskes,
imens lejerandelen øges. Dette sker på baggrund af gunstige muligheder for sale and leaseback. Herudover ønsker en stor del af
landets virksomheder den fleksibilitet, det giver at leje frem for at
eje.
Fortsat stabile afkast på prime industri og logistik
De bedste industri- og logistikejendomme handles fortsat til afkast
i omegnen af 6,75% for de bedst beliggende og mest moderne
ejendomme. Afkastet på primære beliggende ejendomme har ligget stabilt i en længere periode. Mange sekundære ejendomme
handles dog fortsat til høje afkast i omegnen af 10-12%. En stor del
af de utidssvarende ejendomme på sekundære og tertiære beliggenheder kræver endnu højere afkast, hvis en underskrift på købsaftalen skal sikres. Der er således en stor spredning i afkastkravet
for industri- og logistikejendomme, hvilket afspejles i, at det ofte
vil være svært at finde nye lejere til ældre og ufleksible ejendomme, hvis den nuværende lejer vælger at fraflytte lejemålet.
Svagt stigende industriproduktion
Fra primo 2013 til 2. kvartal 2015 har industriproduktionen ligget
Industrial and Logistics
There continues to be strong demand for modern industrial and
logistics properties. The market around Greater Copenhagen is
still interesting to investors due to the low vacancy rate. The low
interest rates enable high yields on invested capital and this, together with other types of investment property, has made modern
industrial and logistics properties with long remaining non-terminability particularly attractive. The market appears to be divided
into two parts, and while the demand is strong for modern industrial and logistics properties, the market for less current properties, including workshops, is idling.
Stable National Vacancy Rates
The vacancy rate for industrial and logistics properties continues at
a relatively low level across the country, showing a lightly decreasing trend over the last 4 years. At the start of Q3 2015, the vacancy
rate was 3.4%, a drop of 0.15 percentage points for the first six
months of the year. The vacancy rate is expected to remain stable
over the coming years, possibly with a mildly falling trend.
Generally speaking, low vacancy rates are experienced for
modern industrial and logistics properties. Older and less current
industrial properties are more prone to being affected by high
vacancy rates, supported by the fact that economic vacancy is
higher than square metre vacancy. According to figures from
Ejendomsforeningen Danmark (Danish Property Federation),
economic vacancy for industrial properties is 14.6% overall, while
the square metre vacancy is at 15.7%. It should be noted that the
figures on square metre vacancy from Danish Property Federation
cannot be compared directly with those from Oline. The large
difference in square metre vacancy could be due to the fact that
some industrial properties are not feasible to let in smaller parcels. This means that some vacant industrial areas are not captured by the statistics from Dansk Ejendomsmæglerforening’s
(Danish Association of Estate Agents) portal, Oline.dk, while the
figures based on information from investors do show this hidden
vacancy.
There is a continuation of the trend for a falling ownership
share and a growing tenants share. This happens as a result of
beneficial sale and leaseback options. Additionally, a large proportion of the country’s businesses seek the flexibility inherent in
renting rather than owning.
17
stabilt ifølge tal fra Danmarks Statistik. I kriseårene faldt produktionen omkring 20% og er først nu ved at nå op på niveauet fra
toppen i 2008 målt i faste priser. Den relativt svage produktionsvækst de seneste år blev i 2. kvartal 2015 brudt af en pæn stigning, hvor væksten var på ca. 2% i sæsonkorrigerede faste priser
sammenlignet med kvartalet før. Dette afspejler de generelt positive tendenser i dansk økonomis udvikling siden slutningen af
2014.
Fortsætter denne positive udvikling i industriproduktionen,
forventes det, at efterspørgslen efter industri- og lagerlokaler vil
vokse. Til at begynde med vil efterspørgselsstigningen dog ikke
blive markant, idet der forventeligt er en overskudskapacitet i
lokalerne, som vil blive udnyttet først.
Mangel på moderne investeringsog udlejningsejendomme
Der er fortsat mangel på moderne industri- og logistikejendomme
på både investerings- og udlejningsmarkedet. Manglen på investeringsejendomme er en konsekvens af den generelle tendens til,
at brugerne selv ejer deres ejendomme. Denne tendens er dog
ved at vende i og med, at sale and leaseback de seneste år er
blevet mere udpræget. På udlejningsmarkedet har den lave tomgang begrænset muligheden for at finde attraktive lejemål.
Byggeaktiviteten for nye industri- og logistikejendomme er
fortsat lav. For ejendomsudviklere vil det ofte ikke kunne betale
sig at opføre industri- og lagerejendomme, idet den leje, som kan
Continued Stable Yields
on Prime Industrial/Logistics
The best industrial and logistics properties are still being traded
at yields around 6.75% for the best located and most modern
properties. The yield for prime locations has been stable for a
long time. Many secondary properties are, however, still being
traded at high yields in the region of 10–12%. A large proportion
of less current properties in secondary and tertiary locations require even higher yields to secure a signed purchase contract.
This means there is a wide spread in yield expectations for industrial and logistics properties, reflected in the fact that it will often
be difficult to find new tenants for older and less flexible properties if the current tenant chooses to vacate.
Gently Increasing Industrial Production
From the end of 2013 to Q2 2015, industrial production has been
stable, according to figures from Statistics Denmark. During the
crisis years, production fell by about 20% and it is only now returning to the level at the heights of 2008 when measured in
fixed prices. The relatively week production growth over recent
years was broken by solid growth in Q2 2015 of approx. 2% in
seasonally corrected fixed prices when compared with the previous quarter. This is a reflection of the generally positive trends in
the development of the Danish economy since the end of 2014.
18
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
opnås, ikke modsvarer projektomkostningerne. Når der bygges
nyt inden for segmentet, vil det derfor ofte være igangsat af brugerne selv, som kan se en strategisk fordel i en bestemt placering
eller indretning af en ejendom. Den lave byggeaktivitet er med til
at holde udbuddet af moderne ejendomme lavt.
Den industrielle sektor mest attraktiv
– København i top 5
Ifølge den seneste Fair Value Index rapport fra DTZ, er de fem
mest underprissatte europæiske markeder i dette kvartal alle
industrielle, men placeret i forskellige dele af Europa: Norden,
Benelux og Baltikum. De tre bedste markeder er underprissat med
20% og derover ifølge DTZ’s analyse. Mens Bruxelles tilbyder den
højeste værdi med en underprissætning omkring 24% under
dagsværdi, ligger København på en femteplads og tilbyder dermed meget attraktive investeringsmuligheder. Det er her værd at
nævne, at der henvises til det primære Københavnske marked for
industri- og logistikejendomme, hvilket ret beset består af området omkring Køge Bugt, som er den absolut bedste beliggenhed i
Københavns omegn.
Mens det kun er København, som er medtaget i rapporten, er
det væsentligt at fastslå, at det er DTZ Egeskov & Lindquists indtryk, at det danske marked for industriejendomme er generelt
underprissat, og at der også er store muligheder for investorerne
i eksempelvis Trekantsområdet og Aarhus omegn.
If this positive industrial production trend continues, it is expected that the demand for industrial and warehousing space will
grow. In the early stage, the demand rate growth will not be significant, since there is expected to be a surplus capacity that will
have to be absorbed first.
Shortage of Modern Investment
and Rental Properties
There is still a shortage of modern industrial and logistics properties both in the investment and rental markets. The lack of investment properties is a consequence of a general trend for users
owning their own properties. This trend is, however, showing
signs of turning, as sale and lease back arrangements have gained
popularity in later years. In the rental market, the low vacancy
rate has limited the opportunity for finding attractive leases.
The building activity for new industrial and logistics properties
is still low. For property developers, the construction of industrial
and logistics properties will frequently not be worthwhile, as the
expected rental income does not compare favourably with the
project costs. New-builds in this segment are often initiated by
the end-user, who can see a strategic advantage in a particular
location or layout of a property. The low building activity contributes to keeping the supply of modern properties at a low level.
Figur 2.1: Industri/logistik tomgangen i Danmark
Figure 2.1: Industrial/logistics vacancy rate for Denmark
Figur 2.2: Prime industri/logistik afkast
Figure 2.2: Prime industrial/logistics yields
%


7,80

7,70

7,60

7,50

7,40

Aarhus


7,30
København/Copenhagen



Trekantsområdet/Triangle Area
7,20

7,10

7,00
Kilde: Oline.dk
Source: Oline.dk
Figur 2.3: Industriproduktionen på landsplan
Figure 2.3: National industrial production
mio. DKK
180.000
170.000
160.000
150.000
140.000
130.000
Figur 2.4: Påbegyndt byggeri i industrien
Figure 2.4: Industrial construction
kvm/sqm
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2006K1
2006K2
2006K3
2006K4
2007K1
2007K2
2007K3
2007K4
2008K1
2008K2
2008K3
2008K4
2009K1
2009K2
2009K3
2009K4
2010K1
2010K2
2010K3
2010K4
2011K1
2011K2
2011K3
2011K4
2012K1
2012K2
2012K3
2012K4
2013K1
2013K2
2013K3
2013K4
2014K1
2014K2
2014K3
2014K4
2015K1
2015K2
120.000
Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist
Source: DTZ Egeskov & Lindquist
Kilde: Danmarks Statistik
Source: Statistics Denmark
Foto: By og Havn, Ole Malling
Kilde: Danmarks Statistik
Source: Statistics Denmark
19
Eksempler på leje- og salgssager 2015
Example rental and sales cases 2015
Tabel 4.1: Eksempler på industri- og logistikudlejninger i 2015
Table 4.1: Examples of industrial and logistics leases in 2015
By
City
Tabel 4.3: Forventninger til industri/logistikmarkedet
Table 4.3: Industrial/logistics market expectations
Etageareal, m²
Floor area, sq m
Primær nettoleje, kr./m²
Primary net rent, DKK/ sq m
8.000
275
Brøndby
5.100
530
Aarhus
2.000
225
Middelfart
1.600
450
Søborg
6.100
608
Kastrup
1.900
350
Aalborg
1.200
450
Roskilde
1.400
347
Vejle
Etageareal,
brutto m²
Floor area, sq m
Kontantpris, kr.
Cash sales price, DKK
Afkast
Yield
Hørning
7.000
43.700.000
-
København S
Copenhagen S
3.200
30.000.000
-
20.200
29.000.000
10,00%
Aarhus
2.500
11.750.000
9,25%
Kgs Lyngby
7.300
21.000.000
-
Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist
Source: DTZ Egeskov & Lindquist
Industrial Sector Most Attractive
– Copenhagen in the Top 5
According to the latest Fair Value Index report from DTZ, the five
most underpriced European markets this quarter are all industrial,
but located in various parts of Europe: The Nordic countries, the
Benelux countries and the Baltics. The best three markets are
underpriced by 20% and above, according to the DTZ analysis.
While Brussels offers the best value, with an undervaluation of
some 24% below fair value, Copenhagen comes in at a fifth place
and therefore offers some very attractive investment opportunities. It is worth mentioning here that the reference is to the primary Copenhagen market for industrial and logistics properties,
in other words, the area around Køge Bay, the undisputed best
location in the Copenhagen area.
While only Copenhagen is included in the report, it is important
to emphasise that it is the impression of DTZ Egeskov & Lindquist
that the Danish industrial property market is generally underpriced and that there will also be substantial opportunities for
investors in, e.g., the Triangle Region and the Aarhus area.
20
Industriproduktionen
Industrial production
Infrastruktur
Investment in infrastructure
Markedsstørrelse
Market size
Økonomisk vækst
Economic growth
Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist
Source: DTZ Egeskov & Lindquist
Tabel 4.2: Eksempler på industri/logistiksalg i 2015
Table 4.2: Examples of industrial and logistics sales in 2015
Horsens
Tomgang
Vacancy rate
Samlet
Total
Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist
Source: DTZ Egeskov & Lindquist
By
City
Driver
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Trend
Detail
Markedet for detailejendomme er fortsat delt i to. Primære beliggende ejendomme i de største byer, såsom strøgejendommene i
København og Aarhus, klarer sig godt med lav tomgang og høje
lejeniveauer. Strøgejendomme i København har stået for nogle af
de største ejendomstransaktioner i 2015 indtil videre.
Detailejendomme i mindre byer, og på mere sekundære beliggenheder, har det fortsat svært, hvilket udmøntes i, at genudlejning
ved tomgang kan tage lang tid.
Privatforbruget, som er vigtig for aktiviteten og rentabiliteten i
detailhandelen, har været præget af svag vækst siden 2009.
Realvæksten har således ligget tæt på nul. Det forventes, at væksten i forbruget vil stige en smule de kommende år, hvilket vil få
en positiv effekt på efterspørgslen på detailkvadratmeter. Den
positive effekt kan dog mindskes af, at handelen i stigende grad
foretages online.
Relativt stabil detailtomgang på landsplan
Detailtomgangen på landsplan har de seneste fem år udvist en
stabil til svagt stigende tendens. Tomgangen for hele landet lå i
starten af 1. kvartal 2015 på 6,3%. I starten af 3. kvartal var tomgangen steget 0,2 procentpoint til 6,5%, primært båret frem af en
mindre stigning i København by og Københavns omegn.
I København by er tomgangen i detailhandlen ved indgangen til
1. kvartal 2015 på 2,8%, svarende til en stigning på 0,1 procentpoint siden årsskiftet. Tomgangen er dermed fortsat et pænt
stykke under toppen fra starten af 2013, hvor 3,6% af detaillokalerne i København stod tomme. Niveauet i dag er fortsat noget
over tomgangen fra 2007, hvor under 1% af lokalerne stod tomme. Det må dog forventes, at tomgangen ikke kommer ned på
niveauet for 2007, idet dette niveau i høj grad blev opnået under
et kraftigt overophedet marked. Sammenholdt med den øgede
onlinehandel og det faktum, at tomgangen har ligget stabilt på
detailejendomme de seneste par år, vurderes det, at tomgangen i
København ligger tæt på minimum lige nu.
Østjylland, med Aarhus som primær faktor, har, ligesom
København, oplevet relativt stabil tomgang siden årsskiftet.
Tomgangen lå i starten af 3. kvartal 2015 på 5,6%, hvilket er et
pænt fald fra toppen i 4. kvartal 2012, hvor tomgangen lå på 7,1%.
Den nuværende tomgang er dog fortsat langt fra niveauet i 20032004, hvor tomgangen var omkring 2-3%. Det forventes ligeledes
for Østjylland, at tomgangen vil ligge stabilt de kommende år.
Forventning om stabile afkastkrav på detail
Afkastet på det københavnske detailmarked for primære ejendomme har været stabilt siden 2009, med en svagt faldende tendens de seneste år. Afkastet har været i omegnen af 5% de seneste 5 år, hvilket er et stykke over bunden i 2007, hvor de bedste
ejendomme blev handlet omkring 3%. I slutningen af 2014 og
starten af 2015 blev der registreret en faldende tendens i afkast
Afkastkravet på primære detailejendomme i Aarhus har
Retail
The retail property market is still divided into two parts. Prime
properties in major cities, such as high street properties in
Copenhagen and Aarhus, are doing well with very low vacancy
rates and very high rent levels. High street properties in
Copenhagen have been the target for some of the biggest property transactions in 2015 so far. Retail properties in smaller cities, including more secondary locations, are still struggling, and
re-leasing after vacancy can take a long time.
Private consumption, which is important for activity and profitability in retail, has been characterised by weak growth since
2009. The real growth has been close to zero. It is expected that
the growth in consumption will rise a little over the coming years,
which will have a positive knock-on effect on demand for retail
space. The positive effect may, however, be hampered by the rise
in on-line shopping.
Relatively Stable National Retail Vacancy
Retail vacancy rates nationwide have shown a stable to slightly
rising trend over the past five years. Vacancy for the whole country at the beginning of Q1 2015 was at 6.3%. At the start of Q3
2015, vacancy was up by 0.2 percentage points, to 6.5%, primarily due to a small increase in Copenhagen City and surrounds.
In Copenhagen city vacancy rates in retail at the start of Q1 2015
were 2.8%, an increase of 0.1 percentage points since the turn of the
year. The vacancy rate is thus well below the peak at the beginning
of 2013, when 3.6% of retail premises in Copenhagen stood empty.
However, the level today is still somewhat below the vacancy rate of
2007, when less than 1% of premises were empty. It should be expected, however, that vacancy rates will not fall to 2007 levels, as
this level to a high extent was obtained during a strongly overheated
market. When factoring in the increase in on-line shopping and the
fact that vacancy has been stable for retail properties over the past
couple of years, it is judged that the vacancy rate in Copenhagen is
close to a minimum level at this point in time.
East Jutland, with Aarhus as the primary driver, like Copenhagen,
has experienced relatively stable vacancy rates since the turn of
the year. The vacancy rate at the beginning of Q3 2015 was at
5.6%, which is a significant drop from the peak in Q4 2012, when
the rate was 7.1%. The current vacancy rate is still far from the
level of 2003-2004, when it stood around 2–3%. It is also
21
ligeledes stabiliseret sig. Afkastkravet faldt ca. 1,25 procentpoint i
2003 til 5% i 2014, og afkastkravene er nu stabiliseret i niveauet
under 5%. Manglen på udsving i afkastet på primær detail i
Aarhus under krisen kan skyldes, at tomgangen ikke var presset
helt i bund sammenlignet med det københavnske marked. Dette
har lagt en dæmper på de værste prisstigninger, hvilket har bevirket et relativt stabilt afkastkrav. Det forventes, at de nuværende
afkastkrav til detail i Aarhus vil fortsætte de kommende år.
Stor interesse for strøgejendomme i København
I 2015 er interessen for strøgejendomme i København vokset –
både fra nationale og internationale investorer. De to største
handler på Strøget i København indtil videre i 2015 andrager således en samlet værdi på godt kr. 4 mia. Her er der tale om henholdsvis salget af Illum til en anslået værdi af kr. 2,8 mia. samt
salget af Galleri K til en værdi på kr. 1,5 mia. Hver af disse handler
ligger højt på listen over de største ejendomshandler i Danmark
nogensinde. Det forventes, at en del strøgejendomme vil skifte
hænder de kommende år, idet disse ejendomme er attraktive set
med investorernes øjne lige nu. På Strøget i København ses huslejer for de primære arealer på over 25.000 kr./m², og efter færdiggørelsen af Illum forventes en stigning i etablering af luksusbrands på strøget.
expected that vacancy rates in East Jutland will remand stable
over the coming years.
Presumed Stable Yield Expectations in Retail
Yields on the Copenhagen retail market for prime properties
have been stable since 2009, with a slight downward trend in
recent years. Yields have been in the range of 5% over the past 5
years, which is well above the bottom reached in 2007, when the
best properties made around 3%. At the end of 2014 and the
beginning of 2015, a falling trend in yield expectation was noted
for the very best located high street properties.
The yield expectation for primary retail properties in Aarhus
has also stabilised. The yield expectation fell approx. 1.25 percentage points since 2003, to 5% in 2014, and yield expectations
have now stabilised at a level below 5%. The absence of fluctuations in yields on prime retail in Aarhus during the crisis may be
explained by the vacancy rate not being completely compressed
in comparison with the Copenhagen market. This has put a damper on the worst price increases, which led to relatively stable
yields. It is expected that the current yield expectations for retail
in Aarhus will continue over the coming years.
22
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Konkurrence mellem discountsupermarkeder
leder til nye strategier for dagligvarebutikkerne
Generelt er dagligvaresektoren mindre konjunkturfølsom end
andre sektorer, hvilket har ledt til relativt få butikslukninger i kriseårene. Antallet af dagligvarebutikker er således steget støt de
seneste år. Dette har bevirket, at der nu er et så stort antal butikker, at de ikke alle sammen kan køre med overskud længere. Coop
har taget konsekvensen og annoncerede i starten af 2015, at de
ville lukke 20 af deres butikker fordelt på Brugsen, Irma og Fakta.
Særligt Fakta-butikkerne gik det hårdt ud over, idet 13 butikker
måtte dreje nøglen om. Omvendt har dette givet plads til etablering af nye dagligvarebutikker som eksempelvist det norske Meny.
Det forventes, at dagligvaremarkedet fortsat vil være præget af
konkurrence de kommende år og at der fortsat vil ske en forskydning mellem de forskellige brands.
Substantial Interest in High
Street Property in Copenhagen
In 2015, the interest in high street property in Copenhagen has
grown — from national as well as international investors. The
two biggest deals at main pedestrian high street Strøget in
Copenhagen in 2015 so far amount to a value of just over DKK 4
billion. These were, respectively, the sale of Illum at an estimated value of DKK 2.8 billion, and Galleri K at a value of DKK 1.5
billion. Each of these deals figure at the high end of the list of the
biggest property deals in Denmark ever. It is expected that a
number of high street properties will be changing hands over the
coming years, as these properties are currently viewed as interesting by investors. Strøget in Copenhagen is realising rental
levels for primary areas in excess of DKK 25,000/m², and once
the re-modelling of Illum has been completed, there is an expectation of a proliferation in the establishment of luxury brands on
Strøget.
Competition Between Discount Supermarkets
Leading to New Strategies for Staple Goods Shops
Generally, the staple goods sector is less sensitive to economic
trends than other sectors, and there have been relatively few
store closures during the crisis years. The number of staple
goods retailers has risen steadily over recent years. This has
Figur 3.2: Afkastkrav
Figure 3.2: Yield requirement
Figur 3.1: Detailtomgang
Figure 3.1: Retail vacancy rates
%
7


6

5


4

3






2
Aarhus
København/Copenhagen
Trekantsområdet/Triangle Area
1

0

Source: Oline.dk
Kilde: Oline.dk
Source: Oline.dk
Kilde: Oline.dk
resulted in such a large number of units that they cannot all realise profits. Coop have taken the consequence of this, and at the
beginning of 2015 announced the closing down of 20 shops
across the Brugsen, Irma, and Fakta ranges. The Fakta stores
were particularly hit, as 13 outlets had to close. On the other
hand, this has opened up for the establishment of new staple
goods stores such as, for example, the Norwegian company
Meny. It is expected that the staple goods market will be marked
by continued competition over the coming years and an on-going
changing of shares between the various brands.
23
24
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Eksempler på leje- og salgssager inden for detail
Rental and sale examples Retail
Tabel 4.1: Eksempler på detailudlejninger i 2015
Table 4.1: Examples of retail rental in 2015
By
City
Tabel 4.2: Eksempler på detailsalg i 2015
Table 4.2: Examples of retail sales in 2015
Etageareal, m²
Floor area, sq m
Primær nettoleje, kr./m²
Primary net rent, DKK/ sq m
Odense C
150
1.800
København K
Copenhagen K
620
5.265
Lyngby
440
3.550
1.400
8.400
Aarhus C
250
3.200
Kolding
220
600
Hillerød
160
950
Taastrup
530
1.100
København K
Copenhagen K
Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist
Source: DTZ Egeskov & Lindquist
By
City
Etageareal, m²
Floor area, sq m
Kontantpris, kr.
Cash sales price, DKK
Afkast
Yield
København K
Copenhagen K
1.900
110.000.000
4,75%
København S
Copenhagen S
9.900
122.000.000
-
Vejle
2.900
38.000.000
7,15%
København K
Copenhagen K
1.000
135.000.000
4,15%
København S
Copenhagen S
10.500
120.000.000
6,50%
København K
Copenhagen K
2.400
80.000.000
3,60%
Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist
Source: DTZ Egeskov & Lindquist
Forventninger til detailmarkedet
Expectations for the retail market
Tabel 4.3: Forventninger til detailmarkedet
Table 4.3: Retail market expectations
Driver
Trend
Tomgang
Vacancy rate
Privatforbrug
Private consumption
Konkurrence fra e-handel
Competition from electronic shopping
Markedsstørrelse
Market size
Økonomisk vækst
Economic growth
Samlet
Total
Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist
Source: DTZ Egeskov & Lindquist
25
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Foto: Anders Fisker
26
Bolig
Priserne på boligmarkedet har fortsat deres stigning siden starten af
2015. Hvor prisstigningerne førhen primært var båret af hovedstadsregionen og de større byer, opleves nu mindre prisstigninger i mindre
tætbefolkede områder. De store regionale forskelle i prisudviklingen
skyldes primært migrationen til storbyerne, hvilket har sat gang i en
selvforstærkende effekt. Kun få vælger at købe en bolig der, hvor prisudviklingen med nogen sandsynlighed kan blive negativ.
Der er fortsat en stor interesse i konverteringer og projektbyggeri rettet mod boligmarkedet. En stor del af de nybyggerier og
renoveringer, som påbegyndes lige nu, er således øremærket til
boligudnyttelse. På trods af det store fokus er der fortsat boligmangel i de større byer. Særligt ungdomsboliger og delevenlige
lejligheder er en mangelvare og disse boligtyper sælges eller genudlejes ofte på mindre end en uge i det nuværende marked.
Den lave boligtomgang gør boligudlejningsejendomme til en
relativt sikker investering i de større byer. Den lave genudlejningstid betyder, at tomgangsrisikoen er nær ved nul for en stor andel af
ejendommene i særligt København og Aarhus. Den lave risiko har
medført, at afkastkravet på boligudlejningsejendomme har været
lavt de seneste år. Det lave afkast har fået en række boligejendomsinvestorer til at overveje projektudvikling, hvor afkastet ofte
er en del højere. For boligprojekter udviser investorerne dog generelt en mere forsigtig tendens, idet huslejeniveauerne i boligprojekterne kan være højt sat, hvilket har været medvirkende til en
stabilisering af afkastkravene.
Let faldende boligtomgang på landsplan
Tomgangen for boliger på landsplan har ligget relativt stabilt mellem 2010 og 2015, dog med en svagt faldende tendens.
Tomgangen i 2010 var således på ca. 6,1%, imens den i 2015 var
faldet til 5,7%. Der er fortsat store forskelle imellem landsdelene.
Københavns omegn og Østsjælland trækker tomgangen i nedadgående retning med tomgang på henholdsvis 3,1% og 3,0%.
Landsdelene Bornholm og Nordjylland trækker i den modsatte
retning med tomgangsniveauer på henholdsvis 9,1% og 8,1%. På
lavere geografisk niveau end landsdele, såsom regioner, byer og
kommuner, bliver billedet endnu mere spredt, og det er i mere
afsidesliggende egne ikke sjældent at finde tocifrede
tomgangsprocenter.
Ingen reel tomgang i de større byer
Tomgangen på boliger opgjort som andelen af boliger uden
cpr-registrering i København by ligger omkring 4,2% i 2015.
Tomgangen har de seneste år været faldende som følge af en
kraftigt stigende efterspørgsel og en lav nettotilførsel af boliger. I
Københavns omegn er tomgangen endnu lavere og ligger på 3,1%.
På trods af en målbar tomgang på ca. 4% er den reelle tomgang
i København by nær ved nul. En stor del af de boliger, som indgår i
tomgangsstatistikken, er boliger uden bopælspligt. Ifølge tal fra
Københavns Kommune er der tale om op imod 4.300 boliger, som
har fået denne status. Da boliger uden bopælspligt kun findes i
Housing
The prices in the residential market have continued to rise since
the beginning of 2015. Where price increases were previously
primarily seen in the capital area and the major cities, minor price
increases are now also seen in less densely populated areas. The
large regional differences are mainly due to migration to urban
centres which have set in motion a self-reinforcing effect. Not
many elect to purchase a home in areas where the price development can be expected with some degree of likelihood to be
negative.
There continues to be strong interest in conversions and project buildings directed toward the residential market. A large proportion of current new-builds and renovations are earmarked for
residential usage. In spite of the strong focus, there is still a lack
of residential property in the larger cities. Particularly youth housing and apartments suitable for sharing are in short supply, and
such homes are frequently sold or re-let in less than a week in the
current market.
The low residential vacancy rate means that residential rental
properties are a relatively safe investment in larger cities. The
short time to re-let means that the vacancy risk is close to zero
for a large proportion of properties, particularly in Copenhagen
and Aarhus. The low risk has resulted in a low yield expectation
for residential buildings over the past few years. The low yield has
moved a number of residential building investors to consider project development, where yields are often significantly higher.
In terms of residential projects, investors generally show a tendency towards caution, as rental levels in residential projects may
be inflated, which has contributed to a stabilisation of yield
expectations.
Light Nationwide Fall in Residential Vacancy Rate
The nationwide residential vacancy rate has been relatively stable
between 2010 and 2015, although there has been a slightly falling
trend. The vacancy rate in 2010 was 6.1%, and in 2015 it had fallen to 5.7%. There are still significant differences between regions
of the country. Greater Copenhagen and East Jutland exert a
downward pull on the vacancy rate, with numbers of 3.1% and
3.0% respectively. Bornholm and North Jutland pull in the opposite direction, with vacancy rates of 9.1% and 8.1% respectively.
On a smaller geographical level, such as regional, city and
27
Københavns kommune, forklarer det ligeledes den største del af
tomgangsforskellen mellem København og Aarhus. Andre årsager
til manglende cpr-registrering uden at være egentlig tomgang
inkluderer: boliger til medarbejdere ved ambassader og internationale organisationer, pendlerboliger, gæsteboliger samt kommunale
boliger til særlige formål. Herudover står en stor del af boligerne
tomme kortvarigt i forbindelse med flytning, dødsfald mm., hvilket
kan tolkes som friktionstomgang – tomgang grundet den tid, det
tager, at matche lejer og udlejer. Når alle disse fratrækkes, er den
reelle tomgang meget tæt på nul, hvilket er en af de store forklarende faktorer i forhold til de kraftige prisstigninger, der har været
realiteten på det Københavnske boligmarked de seneste år.
Tomgangen på boliger i Aarhus har ligget på et stabilt lavt niveau siden 2010, hvor 3,0-3,5% af boligmassen har været uden
cpr-tilmelding. Den reelle tomgang er, ligesom i København, meget
tæt på nul, når friktionstomgangen fraregnes. Den lave tomgang
sammenholdt med det relativt inelastiske udbud lægger lige nu et
opadgående pres på priserne.
Fortsat spekulationer om
bobledannelse på boligmarkedet
De samlede prisstigninger på landsplan indikerer ikke isoleret set,
at der lige nu skulle være en boble på vej på boligmarkedet. I de
større byer, med København som primært fokusområde, har prisstigningerne på ejerboliger dog været markant de seneste år.
municipality, the picture becomes even more scattered, and in
smaller outlying areas it is not rare to find double-digit vacancy
rates.
No Real Vacancy in Major Cities
The vacancy rate for housing calculated as a percentage of homes
without social security registration in Copenhagen is now around
4.2% for 2015. In recent years this has been declining as a result
of soaring demand and a low net supply of housing. In the
Copenhagen surrounds, the vacancy rate is even lower, at 3.1%.
Despite a measurable vacancy rate of almost 4%, the actual
vacancy rate in Copenhagen City is near zero. Much of the housing that makes up the vacancy statistics is homes without residency requirements. According to figures from the Copenhagen
municipality, up to 4,300 homes have been given this status.
Since housing without residency requirements is found only in the
municipality of Copenhagen, this also explains the largest part of
the difference in vacancy rates between Copenhagen and Aarhus.
Other reasons for a lack of social security registration that is not
actual vacancy include: housing for staff at embassies and international organisations, commuter residencies, guest residencies,
and municipal residencies for special purposes. In addition, a
large part of the housing stands empty in the short term due to
relocation, deaths, etc. which can be interpreted as friction
28
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Særligt iøjnefaldende er det, at de nuværende prisstigninger i
nogen grad er opnået i en periode med økonomisk stagnation.
Forskellen på nu og tidspunktet for seneste boligboble omkring
2006 udgøres af det lave renteniveau og den store nettotilflytning
til de større byer. Boligbyrden er således noget under toppen fra
før krisen, hvilket må betegnes som en faktor, der i nogen grad
punkterer bobleindikationerne. Fortsætter de høje prisstigninger
fremover, er der dog ingen tvivl om, at situationen på sigt vil blive
uholdbar.
Den svagt stigende rente i foråret 2015 har umiddelbart lagt en
dæmper på prisstigningerne i hovedstadsregionen. Dette er positivt, idet fortsat høje prisstigninger på sigt kan lede til en boble.
Dette er ligeledes godt nyt for dansk økonomi som helhed, idet
stabilitet på særligt boligmarkedet vil virke stabiliserende for danskernes privatøkonomi og store dele af arbejdsmarkedet.
Der er fortsat en del, som vælger at finansiere boligkøbet med
fastforrentede lån, hvilket i nogen grad vil gøre markedet robust i
forhold til eventuelle prisfald. Fra december 2013 til december
2014 steg andelen af fast forrentede lån i de samlede realkreditudlån med 1,2 procentpoint fra 28,5% til 29,7%, ifølge tal fra
Danmarks Statistik. Den lave rente, hvor låntagere kan få sikkerhed over deres boligøkonomi mange år ud i fremtiden, sammenholdt med en eventuel kursgevinst ved rentestigninger, har været
afgørende faktorer i forhold til at drive denne udvikling.
vacancy, i.e. vacancy due to the time it takes to match tenant and
sellers. When all these are deducted, the actual vacancy rate is
very close to zero, which is one of the major factors behind the
price surge on the Copenhagen housing market in recent years.
Housing vacancy rates in Aarhus have remained stable at a low
level since 2010, when 3.0–3.5% of the housing stock had no
social security registration. The real vacancy rate, as in
Copenhagen, is very close to zero when friction vacancy is subtracted. The low vacancy rate in conjunction with the relatively
inelastic supply is currently putting an upward pressure on prices.
Continued Speculation Over
Bubbles in the Residential Market
The overall price increases nationwide does not indicate an imminent bubble in the residential market. However, in the larger cities, with Copenhagen as the primary focus area, price increases
on owner occupied homes have been substantial over the past
few years. It is particularly worth noting that current price increases are happening in a period of economic stagnation. The
difference between now and the time of the most recent bubble
around 2006 lies in the exceptionally low interest rates and the
high net migration to the cities. The cost of living is thus some
way below the peak before the crisis hit, which must be considered as a factor to take the air out of the indicated bubble. If the
Salgseksempler på boligudlejningsejendomme
Residential rental properties sale examples
Tabel 5.1: Eksempler på salg af boligudlejningsejendomme i 2015
Table 5.1: Examples of sales of residential rental properties in 2015
Figur 4.1: Boligtomgangen
Figure 4.1: Residential vacancy rate
%
Etageareal,
brutto m²
Floor space
gross, sq m
Kontantpris, kr.
Cash sale price, DKK
Afkast
Yield
Vallensbæk
8.000
180.000.000
4,50%
Herning
6.700
80.000.000
4,50%
København N
Copenhagen N
2.900
57.000.000
4,75%
7
By
City
6
5
4
3
Hele landet/Entire Country
Landsdel Byen København/Central Copenhagen
Landsdel Københavns omegn/Greater Copenhagen
2
Landsdel Østjylland/East Jutland
1
Aarhus C
650
14.000.000
4,00%
0
Roskilde
5.200
76.000.000
6,00%
Aarhus C
1.400
40.000.000
4,30%
Hillerød
1.600
15.000.000
5,00%
København V
Copenhagen V
2.500
77.000.000
5,25%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Kilde: Danmarks Statistik
Source: Statistics Denmark
Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist
Source: DTZ Egeskov & Lindquist
Tabel 5.2: Forventninger til boligmarkedet
Table 5.2: Housing market outlook
Driver
high price increases continue unabated, however, there is no
doubt that the situation will become untenable.
The interest rate increase in Spring 2015 has put an interim
damper on the price increases in the capital region. This is a
positive development, as uninterrupted high price increases can
lead to a bubble over time. This is also good news for the Danish
economy as a whole, since stability, particularly in the residential market, will have a stabilising effect on the personal economies of the Danes and large parts of the labour market.
There is still a proportion of borrowers who elect to finance
the purchase of their home with fixed rate mortgage loans, and
this will have a certain effect in terms of stabilising the market in
relation to potential price falls. From December 2013 to
December 2014, the share of fixed-rate loans in mortgage lending as a whole rose 1.2% from 28.5% to 29.7%, according to
figures from Statistics Denmark. Low interest rates, whereby
borrowers get peace of mind for their housing expenditure for
many years in advance plus any capital gains in the event of
interest rate rises, has been a crucial factor behind this
development.
Trend
Tomgang
Vacancy rate
Renten
Interest rate
Reallønninger
Wages in real terms
Markedsstørrelse
Market size
Økonomisk vækst
Economic growth
Samlet
Total
Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist
Source: DTZ Egeskov & Lindquist
29
Foto: By og Havn, Ole Malling
30
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Investeringsejendomme og Capital Markets
Efterspørgslen efter investeringsejendomme generelt er tæt
forbundet til den økonomiske vækst i Danmark og i landene
omkring os. I en lille åben økonomi som den danske, hvor koncentration af særligt eksportorienterede små- og mellemstore
virksomheder er høj, har den oplevede såvel som den forventede
økonomiske vækst en stor betydning for virksomhedernes efterspørgsel efter arbejdskraft samt kontorlokaler og bygninger, der
kan huse virksomhedernes medarbejdere og produktionsapparater. Den generelt positive stemning for dansk økonomi peger
således på et stærkt marked for investeringsejendomme lige nu,
og der ses en fortsat stor investeringslyst blandt udenlandske
investorer.
Stigende aktivitet i byggeriet
Som følge af den spirende økonomiske vækst i Danmark er aktiviteten i bygge- og anlægssektoren også begyndt at stige.
Byggeledigheden er faldet fra over 11% i midten af 2010 til 4,7%
i marts i år. Både boliginvesteringer samt erhvervenes bygge- og
anlægsinvesteringer forventes at bidrage til fortsat fremgang i
byggebranchen de kommende år. Den øgede byggeaktivitet er
med til at understrege den øgede aktivitet på
investeringsejendomsmarkedet.
De lave renter øger investeringslysten
Renteniveauet i Danmark har igennem de seneste år været historisk lavt. Dette har, sammen med kreditinstitutternes øgede
udlånsvillighed, haft en stor betydning for både efterspørgsel og
prisudvikling på ejerboliger og investeringsejendomme i Danmark.
Nationalbankens udlånsrente har igennem de seneste måneder
været fastholdt tæt ved 0%, mens renten på 30-årige realkreditobligationer ligger på ca. 3%. Det bemærkes dog, at både renten
på danske statsobligationer (med en løbetid mellem 2 og 30 år),
samt renten på 30-årige fastforrentede obligationer, har udvist
svag stigende tendens de seneste måneder. Det forventes dog at
renten vil ligge relativt stabilt i forhold til det nuværende niveau
det kommende år, som følge af ECB’s fortsatte opkøb af statsobligationer frem til og med september 2016.
De seneste års markedsforhold, herunder særligt renteniveauet, har været ekstraordinære. Som en konsekvens af fastkurspolitikken har Nationalbanken fulgt ECB og sænket udlånsrenten til
historisk lave niveauer, hvilket har haft en betydelig realøkonomisk effekt via de pengepolitiske transmissionskanaler. Med
sidstnævnte tænkes særligt på, at aktie- og boligmarkedet er
blevet gjort særdeles attraktivt for investorer i jagten på tilfredsstillende afkast. Den historisk lave rente og de betragtelige stigninger på aktie- og boligmarkedet har medvirket betydeligt til at
holde hånden under dansk økonomi, da eksempelvis stigende
aktiepriser øger husholdningernes nettoformue og derfor bidrager
positivt til det private forbrug. De danske aktiepriser er samlet
steget tæt ved 50% fra januar 2014 til juni 2015 (indeks 2008 =
100). Også bolig- og erhvervsejendomsmarkedet er i fremgang.
DTZ Egeskov & Lindquists seneste Forventningsanalyse
Investment Property and Capital Markets
The demand for investment property in general is closely tied to
the economic growth in Denmark and the countries around us. In
a small and open economy like the Danish, with a high concentration of export orientated small and medium-sized businesses, the
real as well as the expected economic growth are very important
for the demand for labour as well as office space and buildings to
house staff and production equipment. The generally positive
feeling in relation to the Danish economy points to a strong market for investment property right now and there is still a discernibly strong investment interest from foreign investors.
Increased Building Activity
As a result of the incipient economic growth in Denmark, activity
in the building and construction sector has also started growing.
Unemployment in the construction market has fallen from more
than 11% in the middle of 2010 to 4.7% in March of this year.
Investments in residential properties as well as commercial building and construction investment is expected to contribute to continued growth in the building sector over the coming years. The
increased building activity helps emphasise the increased activity
in the investment property market.
Low Interest Rates Stimulate Investment Desire
The interest rate levels in Denmark have been historically low
over the past few years. Coupled with the increase in willingness
to lend among mortgage lenders, this has had a strong impact on
demand and price development for owner-occupied homes and
investment properties in Denmark. The National Bank lending
rate has been very close to 0% over the past few months, while
the rate for 30-year mortgage bonds is at approx. 3%. It should
however be noted that both the interest rate on Danish
Goverment bonds (duration between 2 and 30 years) and on
30-year fixed-rate bonds have shown a rising trend over the past
few months. It is still expected that the interest rates will remain
relatively stable relative to the current level over the year to come
as a result of the continued ECB purchase of state bonds up to
and including September 2016.
31
underbygger, at investorernes efterspørgsel efter særligt boligejendomme har været stigende og forventes at være det fremadrettet.
Investeringsvolumen 2015
I Figur 5.1. illustreres DTZ Egeskov & Lindquists estimat over udviklingen i det samlede transaktionsvolumen for investeringsejendomme fra 2010-2015. Tabellen underbygger en generelt stigende
transaktion af investeringsejendomme som følge af bl.a. den lave
rente og den øgede udlånsvillighed blandt kreditinstitutter.
Transaktionsvolumen til og med 3. kvartal 2015 er estimeret til ca.
31,75 mia. kr. Den samlede transaktionsvolumen for hele 2015 er
estimeret til niveauet 40-45 mio, kr. på baggrund af årets første tre
kvartaler. Hvis den nuværende transaktionstrend fortsætter året ud
kan den samlede volumen dermed overstige niveauet fra 2008.
Købere betaler igen for udskudt skat
Hos DTZ Egeskov & Lindquist har vi observeret at købere af investeringsejendomme igen er begyndt at betale for udskudt skat.
For bare et år siden skete dette meget sjældent. Denne praksis
sås sidst i stor stil i årene 2005-2007, indtil krisen satte en kæp i
hjulet på investeringsmarkedet. Betaling for udskudt skat ses
særligt i handler, hvor flere købere byder på ejendommen.
Betaling for udskudt skat kan i disse tilfælde gøre at sælger vælger den ene køber frem for den anden.
Fortsat todelt investeringsmarked
De sekundære investeringsejendomme har fortsat svært ved at
The market conditions of the past few years, with particular emphasis on the interest rate levels, have been extraordinary. As a
consequence of the fixed rate policy, the National Bank has chosen to follow ECB and reduced the lending rate to historically low
levels, which has had a significant real economy impact via monetary policy transmission channels. The final point is particularly
based on the fact that the stock and residential property markets
have become particularly attractive to investors in their hunt for
satisfactory yields. The historically low interest rate and the significant increases in the stock and residential property markets
have contributed substantially to protecting the Danish economy,
as rising share prices, for example, contributes to household net
fortunes and this positively to private consumption. Danish share
prices have risen overall by nearly 50% from January 2014 to
June 2015 (index 2008 = 100). The residential and commercial
property markets are also on the rise. The latest DTZ Egeskov &
Lindquist Property Investor Confidence Index supports that investor demand for particularly residential properties has been on the
rise and is expected to keep rising in future.
Investment Volume 2015
Figure 5.1. shows the DTZ Egeskov & Lindquist estimate of the
development in the total transaction volume for investment properties between 2010 and 2015. The table supports a general rise
32
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Figur 6.1: Udviklingen i transaktionsvolumen for
investeringsejendomme i Danmark i perioden 2011-2015
Figure 6.1: Development in transaction volume for investment
properties in Denmark for the period 2011–2015
Mia DKK/Billion DKK
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2011
2012
2013
2014
2015 (E)
Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist
Source: DTZ Egeskov & Lindquist
vække investorernes interesse. Den lave interesse er især gældende uden for det storkøbenhavnske område. Efterspørgsel efter de
primære beliggenheder er fortsat stor. Den store efterspørgsel,
sammenholdt med det lave udbud af de bedst beliggende ejendomme, har dog presset priserne på disse op i et niveau, hvor de
sekundære ejendomme nu synes mere attraktive. Dette øgede
afkastgab imellem primære og sekundære ejendomme har gjort
in transactions regarding investment properties as a result among
other things of the low interest rates and the increased willingness to lend among mortgage lenders. Transaction volume for
2015 including Q3 is estimated af DKK approx 31.75 BN DKK.
The total transaction volume for all of 2015 is estimated at 40–45
million on the basis of the first three quarters of the year. If the
current transaction trend continues to the end of the year, the
total volume may exceed the 2008 level.
Buyers Once More Paying for Deferred Tax
At DTZ Egeskov & Lindquist it has been noticed that buyers of
investment properties have once more started to pay for deferred
tax. Just one year ago, this was a rare occasion. This practice was
quite widespread during 2005–2007, until the crisis put a spanner in the works of the property market. Payment of deferred tax
is particularly common for deals where several parties are bidding
on the property. Payment of deferred tax may in such cases sway
the seller to choose one potential buyer over another.
Continued Dichotomous Investment Market
The secondary investment properties are still struggling to attract
investor interest. The low level of interest is particularly noticeable outside Greater Copenhagen. Demand for prime location is
still high. The strong demand in combination with the low supply
Tabel 6.1: Danske Capital Markets handler i 2015
Table 6.1: Danish Capital Market Transactions in 2015
By
Town
DK/Int.
Type
Ejendomsinformation
Property Information
Total mio. DKK
Total mDKK
Portefølje
Portfolio
DK
Detail
Retail
Detail portefølje i Aarhus
Retail portfolio in Aarhus
København V
Copenhagen V
DK
Udvikling
Development
Forældet distributionscenter for Post
Danmark centralt i København
Outdated postal distribution center in
central Copenhagen
925
Portefølje
Portfolio
Int.
Kontor, Logistik
Office, Logistics
Tre ejendomme på i alt ca. 50.000 m²
med 40 forskellige lejere
Three properties covering around 50.000
m² with 40 different tenants
560
København Ø
Copenhagen Ø
DK
Kontor
Office
Seks etagers fuldt udlejet kontorejendom
Six floor fully rented office building
215
Portefølje
Portfolio
DK
Detail
Retail
Detailprojekt med ca. 40 butikker, restauranter og en biograf
Retail project consisting of approx. 40
shops, restaurants and a cinema
700
København Ø,
Gladsaxe
Copenhagen Ø,
Gladsaxe
DK
Kontor
Office
To fuldt udlejede kontorejendomme
Two fully let office properties
700
København K
Copenhagen K
Int.
Parkering
Parking
Underjordisk parkeringsanlæg
centralt i København
Underground parking lot in
central Copenhagen
250
1.200
Foto: Anders Fisker
Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist
Source: DTZ Egeskov & Lindquist
33
de sidstnævnte attraktive set fra et investeringsperspektiv. Derfor
opleves lige nu en stigende interesse for de sekundære ejendomme, idet de lave afkast på primære ejendomme har fået investorerne til at kigge efter alternative investeringer.
De største Capital Markets handler i 2015
Capital Markets aktiviteten i Danmark er fortsat stigende og flere
af de helt dyre ejendomme skifter hænder i disse år. Købere og
sælgere til ejendomme i milliardklassen er de kapitalstærke udenlandske fonde og de indenlandske pensionsselskaber. Der er i
2015 indtil videre gennemført flere handler i milliardklassen, hvor
bl.a. strøgejendomme i København og større porteføljer er interessante for de allermest kapitalstærke investorer. Tabel 6.1 refererer nogle af de største handler indtil videre i 2015.
Der er fortsat en god adspredelse i de handlede ejendomstyper,
hvilket vidner om, at det danske marked er attraktivt for kapitalstærke investorer, når det kommer til de fleste typer af
ejendomme.
stige. Den kraftigt voksende investeringsvolumen vidner om et
attraktivt marked for investeringsejendomme lige nu. Mange
ejendomsejere vælger at afhænde ejendomme nu, idet den høje
efterspørgsel giver mulighed for at sælge med pæne afkast. Den
øgede aktivitet understøttes fortsat af det lave renteniveau.
Udviklingsområder i Danmarks større byer er med til at øge udbuddet af kvalitetsejendomme og give ejendomsinvestorerne
attraktive investeringsmuligheder. Investering i udviklingsejendomme kræver dog en større risikovillighed fra investorerne end
investering i allerede velfungerende ejendomme.
Fortsat forventet fremgang
på investeringsmarkedet
På trods af en stigende rente forventes det, at den voksende aktivitet på markedet for investeringsejendomme vil fortsætte i de
kommende år. Hvis den økonomiske vækst bider sig fast, vil det
betyde, at priserne på ejendomsmarkedet generelt kommer til at
of prime location properties has, however, pushed the prices of
these to a level where secondary properties are beginning to look
more attractive. The increased yield gap between primary and
secondary properties has made the latter more attractive from an
investment point of view. As a result, there is currently a rising
interest in secondary properties, as the low yield on primary properties has moved investors to look for alternative investment
options.
Biggest Capital Market Transactions in 2015
The Capital Markets activity in Denmark is still on the rise, and
several very expensive properties are changing hands these years.
Buyers and sellers for properties worth billions are foreign funds
with lots of capital and domestic pension funds. So far, there have
been several deals involving billions in 2015, with items such as
high street properties in Copenhagen and large portfolios prove to
be interesting to those investors with the biggest capital muscle.
Table 6.1 shows some of the biggest transactions so far in 2015.
There is still a good deal of spread between the types of property traded, suggesting that the Danish market is attractive to
investors with a strong capital base for most types of property.
34
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Expectation of Continued
Rise in the Investment Market
Despite the interest rate increase, the expectation is that the
growing activity in the invest property market will continue over
the coming years. If the economic growth takes hold, this will
mean that property market prices will generally improve. The
strong growth in investment volume bears witness to an attractive current market for investment property. Many property owners are electing to sell off property now, as the strong demand
allows for sales with decent profits. The increased activity level is
still supported by the low interest rate level. Development areas
in the large Danish cities help boost the supply of quality properties and provide property investors with attractive investment
opportunities. Investment in development property does, however, require a far greater risk appetite than investment in property
that is already well established.
Crowdfunding finder vej
til ejendomsmarkedet
I forrige udgave af ”Det Danske Ejendomsmarked” havde vi fokus
på den traditionelle finansiering af ejendomme via realkreditten.
Alternative finansieringskilder har dog fundet vej til de globale
ejendomsmarkeder de seneste år. Trenden ”Crowdfunding” gennemgås således som et alternativ til traditionel finansiering.
Crowdfunding defineres som en række mindre kapitaltilførsler fra
en større gruppe mennesker. Typisk er der tale om mindre investeringer i størrelsesordenen kr. 5.000-500.000. En minimumsinvestering på kr. 5.000-10.000 giver en stor del af befolkningen
mulighed for at investere i ejendomme, hvilket kan give et ekstra
element af risikospredning for en lang række investorer.
Crowdfundingplatforme
Platforme som Kickstarter.com, GoFundMe.com og Indiegogo.
com har eksisteret i en årrække. Disse sider følger donationseller reward-baseret crowdfunding, hvor investoren får virksomhedens produkt tilsendt ved en succesfuld fundingrunde og alternativt ingenting får. På disse sider får investoren dermed ikke en
ejerandel eller forrentning af den investerede kapital.
De senere år er der kommet en række crowdfundingplatforme
til, hvor investoren kan opnå en ejerandel i en virksomhed eller
forrentning af den investerede kapital. Typiske investeringer ligger
her imellem kr. 5.000-500.000 og det kræver således en noget
højere grad af finansiel formåen. Denne type af investering har
fundet vej til ejendomsmarkedet, og det er nu muligt for den bredere befolkning at foretage enkeltstående investeringer i ejendomsprojekter. Alternativet for den mindre investor er at investere i noterede ejendomsinvesteringsselskaber, hvilket ikke giver
investoren mulighed for at påvirke de underliggende investeringer.
Fordele og ulemper ved Crowdfunding
Fordelen ved crowdfunding er fra investorernes synspunkt, at det
nu er muligt at udvælge specifikke projekter, som passer til deres
risikoprofil og ind i deres portefølje. Herudover er det nemmere at
opnå en geografisk spredning, ligesom det er muligt at investere i
forskellige ejendomsporteføljer. Denne spredning i investeringerne er ofte ikke til stede ved investering i et enkelt ejendomsinvesteringsselskab. Herudover giver investering i udlejningsejendomme en mulighed for et løbende afkast i form af lejeindtægter.
Fra ejendomsudviklernes side giver crowdfunding den positive
fordel, at flere projekter kan realiseres, idet der tilføres mere kapital til sektoren som helhed. De mere risikofyldte investeringer vil
ligeledes have lettere ved at opnå finansiering, idet risikoen spredes ud over mange frem for få investorer.
Crowd funding Finds its Way
to the Property Market
In the last issue of “The Danish Property Market”, we looked at
the traditional way of financing property via mortgage lending.
However, alternative sources of financing have found their way to
the global property markets in recent years. The “crowd funding”
trend is also being considered as an alternative to traditional financing. Crowd funding is defined as a string of smaller capital
infusions from a larger group of people. The investment size is
typically small, in the scale of DKK 5,000–500,000. A minimum
investment of DKK 5,000–10,000 would give a large proportion
of the population the opportunity to invest in property, which
could provide an extra risk spreading element for a large number
of investors.
Crowd Funding Platforms
Platforms such as Kickstarter.com, GoFundMe.com, and
Indiegogo.com have existed for a number of years. These pages
use donation or reward based crowd funding, in which the investor receives the product if the funding round is successful or
nothing in case of an unsuccesful funding round. On these pages,
the investor will therefore not receive an ownership share or any
yield out of the investment capital.
In recent years, a number of crowding platforms have become
available where investors can achieve an ownership share in a
company or a yield from the capital invested. Typical investments
at these places are DKK 5,000–500,000, thus requiring a somewhat stronger element of financial ability. This type of investment
has found its way to the property market and it is now possible
for the wider population to make isolated investments in property
projects. The alternative for the small investor would be to invest
in quoted property investment companies, and this would not
give the investor any possibility to influence the underlying
investments.
Advantages and Disadvantages of Crowd Funding
The advantage to crowd funding, from the point of view of the
investor, is that it enables them to select specific projects to
35
En væsentlig ulempe ved crowdfunding er den større administrative byrde, det er ved at holde styr på 100 investorer frem for en
enkelt eller to. Herudover vil investorerne i mindre grad have
kompetencerne til at tilføre udviklingsprojektet værdifuld viden og
sparring.
Crowdfunding som kvalitetsstempel
Typisk vil en ejendomsinvestering ikke udelukkende være baseret
på kapital fra crowdfunding. I stedet vil crowdfunding fungere
som et supplement til mere traditionelle finansieringskilder som
realkredit og større enkeltinvestorer. Desuden kan crowdfunding
bruges som kvalitetsstempel på et projekt. Hvis projektet kan
tiltrække kapital fra mange investorer vil det pege på, at projektet
som helhed er en god ide, hvilket kan afgøre hvorvidt projektet
overhovedet bør igangsættes. På den baggrund kan man forestille
sig et projekt, hvor eksempelvis 50% af finansieringen kommer
fra realkredit og de resterende 50% fra en kombination af en enkelt pensionskasse og crowdfunding. Det kunne herefter være en
forudsætning, at crowdfunding minimum skal komme fra 200
personer og udgøre 10% før end projektet påbegyndes.
Der opleves til tider en tendens til, at kapital fra crowdfunding
søger hen imod prestigeprojekter. Selvom projektet har stor offentlig bevågenhed, er det ikke nødvendigvis en god investering.
Denne tendens giver således anledning til at tolke en massiv
match their risk profile and portfolio. It is also easier to achieve a
geographic spread and to invest in a variety of property portfolios.
This ability to spread investments does not exist when investing
in a single property investment company. Additionally, investment in rental properties holds the opportunity for a running yield
in the form of rental income.
From the point of view of property developers, crowd funding
offers the positive advantage of being able to realise more projects, since the sector as a whole is being injected with additional
funds. The riskier investments will also find it easier to attract
financing, as the risk is spread among many rather than a few
investors.
A significant disadvantage of crowd funding is the administrative burden of keeping tabs of 100 investors rather than one or
two. Additionally, investors will generally be less competent at
adding valuable knowledge and sparring to the development
project.
Crowd funding as a Mark of Quality
A property investment will typically not be funding exclusively via
crowd funding. Instead, crowd funding will function as a supplement to more traditional finance sources such as mortgage lending and larger single investors. Crowd funding can also be utilised
as a mark of quality for a project. If the project is capable of
36
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
crowdfundingbaseret investorinteresse med varsomhed frem for
at tolke tendensen som indikator for investeringens egentlige
kvalitet.
Tabel 7.1: Eksempler på crowdfundede ejendomsprojekter
Table 7.1: Examples of crowd funded property projects
Afkast
Return
Term (months)
Løbetid (måneder)
Søgt investering
Investment
sought/
Lejlighedsprojekt
Apartment
project
14%
12
3.000.000
Laboratorie
Lab
12%
9
3.500.000
13,5%
36
2.500.000
16%
24
1.500.000
5%
60
13.000.000
Type
Industri
Industial
Beboelse
Residential
Detail, Kontor
Retail, Office
Kilde: fundrise.com
Source: fundrise.com
attracting capital from many investors, this will indicate that the
project is generally a good idea, something which may determine
if the project is even going to get the go-ahead. On this background, one might imagine a project with, e.g., 50% of the financing coming from mortgage lending and the remaining 50% from a
combination of a single pension fund and crowd funding. It might
subsequently be a precondition that crowd funding must as a
minimum originate from 200 people and total 10% before a project is started up.
There is at times a tendency for crowd funding capital to migrate toward prestige projects. Even if a project is receiving a lot
of public attention, it need not be a good investment. This tendency does give rise to interpreting massive crowd funding based
investor interest with care, rather than reading it as an indicator
for the actual quality of the investment.
Økonomisk tomgang
Økonomisk tomgang opgør lejeværdien af tomme kvadratmeter i
forhold til den samlede lejeværdi af samtlige kvadratmeter. Dette
skal ses i kontrast til den arealmæssige tomgang, som måler de
tomme kvadratmeter i forhold til samtlige kvadratmeter. Den
arealmæssige tomgang opgøres bl.a. af Oline.
Ejendomsforeningen Danmark udkom i september med estimerede tal for den økonomiske tomgang i Danmark. For alle erhvervsejendomme i landet estimeres den økonomiske tomgang at ligge
på 9,8%, imens den arealmæssige tomgang estimeres til 11,3%
pr. 1. juli 2015. Når den økonomiske tomgang er mindre end den
arealmæssige tomgang, peger det på, at det er de relativt billige
kvadratmeter som står tomme. Dette tyder endvidere på, at tomgangsrisikoen er mindre for primære beliggende ejendomme end
sekundære beliggende ejendomme inden for samme område.
Opgørelse af statistikken
Ejendomsforeningen Danmarks opgørelse af den økonomiske
tomgang bygger på data fra 45 porteføljer, som tilsammen indeholder omkring 50.000 lejemål og omkring 12,5 mio. m2.
Aktørerne inkluderer bl.a. ATP, Jeudan, PFA og Aberdeen Asset
Management. Aktørerne indrapporterer data kvartalsvist for udlejede og tomme kvadratmeter og disse tal danner basis for beregningen af den økonomiske tomgang. Idet der primært er tale om
data fra større aktører, kan det give et skævt billede af tomgangen
for alle ejendomstyper. Idet der er tale om professionelle aktører
som løbende optimerer deres ejendomme må tomgangstallene
forventes at være en smule højere, hvis alle ejendomme i landet
inddrages.
Økonomisk tomgang i hovedkategorierne
Der er store forskelle i både den arealmæssige- og økonomiske
tomgang imellem de forskellige ejendomstyper. Som det fremgår
af tabel 8.1 ligger den økonomiske tomgang lavere end den arealmæssige tomgang for kontor- og industriejendomme samt alle
ejendomme samlet set. For bolig- og butiksejendomme ligger den
økonomiske tomgang en smule højere end den arealmæssige.
At boligtomgangen er mindre arealmæssigt end økonomisk
giver god intuitiv mening når blikket rettes mod København. Her
er der lige nu en massiv efterspørgsel efter billige kvadratmeter,
hvilket er med til at presse den arealmæssige tomgang ned. De
dyrere boligkvadratmeter i København er en anelse mere tilgængelige. De samme tendenser gør sig gældende i andre af landets
større byområder, hvilket samlet set vejer tungt i statistikken.
Den store forskel i økonomisk og arealmæssig tomgang på
kontorejendomme peger på, at et velbeliggende og moderne kontor vægtes højt af lejerne. Dette kan forklares ved, at det er lettere
for virksomheder at tiltrække arbejdskraft til velbeliggende kontorer, ligesom et repræsentativt kontor skaber et godt arbejdsmiljø
og sender et positivt signal til virksomhedens kunder. Denne tendens gør sig gældende for alle landets regioner.
Economic Vacancy
Economic vacancy is a measure for the rental value of vacant
square metres in relation to the total rental value of all square
metres. This exists in contrast to the area vacancy which is a
measure for the vacant square metres in relation to the total
number of square metres. Economic vacancy is defined by Oline,
among others. Ejendomsforeningen Danmark (The Danish
Property Federation) published estimated economic vacancy
figures in Denmark in September. For all commercial property in
the country, the economic vacancy is estimated at 9.8%, while
the area vacancy is estimated at 11.3% as of 1 July 2015. When
the economic vacancy is less than the area vacancy, this indicates
that the relatively inexpensive square metres are vacant. This also
means that the vacancy risk is smaller for primary properties that
it is for secondary properties within the same area.
Statistics Creation
The Danish Property Federation’s calculation is based on 45
portfolios totalling 50,000 leases and approximately 12.5 million
s qm. The involved parties include, among others, ATP, Jeudan,
PFA, and Aberdeen Asset Management. The parties report on a
quarterly basis for occupied and vacant square metres and these
figures form the basis for the calculation of the economic vacancy. Since the figures primarily come from larger players, there is a
risk of creating a crooked picture of the vacancy for all property
types. As these are professional players, who optimise on their
properties on an on-going basis, the vacancy figures must be
expected to be a little higher, if all properties nationwide were
included.
Economic Vacancy in Main Categories
Significant differences exist for area as well as economic vacancy
between various property types. As shown in Table 8.1, economic
vacancy is lower than area vacancy in respect of office and industrial properties and all properties overall. In respect of residential
and retail property, economic vacancy is a little higher than spatial vacancy.
For the residential vacancy rate to be smaller in terms of area
than economy makes good intuitive sense when one looks at
Copenhagen. In this area, there is currently a massive demand for
inexpensive square metres, something which will serve to depress
37
Kontortomgangen fordelt på regioner
Som det fremgår af tabel 8.2, er den økonomiske tomgang lavere
end den arealmæssige tomgang i alle landets regioner.
Kontortomgangen er lavest i Region Nordjylland, imens Region
Hovedstaden har en af de højeste tomgangsprocenter. Inden for
Region Hovedstaden er der dog store forskelle i underområderne.
Den økonomiske tomgang i det centrale København er således
opgjort til 9,9% imens den i Nordsjælland er på 19%. For en opgørelse af tomgangen for andre ejendomstyper henvises til
”Ejendomsforeningen Danmarks Markedsstatistik – Tomgang” fra
3. kvartal 2015.
Tabel 8.2: Tomgang for kontorejendomme, 1. juli 2015
Table 8.2: Office Vacancy, 1 July 2015
Tabel 8.1: Tomgang på landsplan, 1. juli 2015
Table 8.1: Vacancy rates nationwide, 1 July 2015
Økonomisk tomgang
(procent)
Economic vacancy
(per cent)
Arealmæssig
tomgang (procent)
Area vacancy
(per cent)
12,2
14,2
Sjælland
Zealand
8,2
10,2
Syddanmark
Southern Denmark
12,7
16,7
2,5
Midtjylland
Central Jutland
10,2
12,2
11,3
Nordjylland
North Jutland
7,0
9,9
Total
11,8
13,9
Økonomisk tomgang
(procent)
Economic vacancy
(per cent)
Arealmæssig
tomgang (procent)
Area vacancy
(per cent)
Kontor
Offices
11,8
13,9
Hovedstaden
Capital
Butik
Shop
8,3
8,0
14,6
15,7
Bolig
Housing
2,6
Total
9,8
Industri
Industrial
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark
Source: Danish Property Federation
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark
Source: Danish Property Federation
the area vacancy. More expensive residential square metres in
Copenhagen are a little easier to come by. The same trend is evident in other larger conurbations nationwide, and this weighs
heavily in the statistics, overall.
The large difference between economic and area vacancy in
respect of office properties suggests that a well situated and
modern office is highly valued by tenants. This may be explained
by it being easier for businesses to attract staff to offices with the
right location, just as an attractive and well-presented office creates a good working environment and sends a positive signal to
the company’s clients. This trend is in evidence in all regions
nationwide.
Office Vacancy by Region
As shown in Table 8.2, economic vacancy is lower than area vacancy in all regions nationwide. Office vacancy is lowest in Region
North Jutland while the Capital Region has one of the highest
vacancy percentages. Within the Capital Region, however, there
are significant differences between sub-areas. Economic vacancy
in central Copenhagen is 9.9% while in North Zealand it is 19%.
For at breakdown of vacancy for other property types, please see
Ejendomsforeningen Danmarks Markedsstatistik – Tomgang
(“Danish Property Federation Market Statistics – Vacancy”)
from Q3 2015.
38
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Velkommen til DTZ
DTZ Egeskov & Lindquist A/S er ejendomsrådgivere med speciale i erhvervsejendomme
Salg & udlejning
Vurdering
Occupier Services
Køb og salg
Udlejning
Afdisponeringsstrategier
Sale & lease back
Vurderinger & værdiansættelser
Markedslejevurdering
Skattevurderinger og klagesager
Syn & skøn
Due diligence
Lejerrådgivning
Søgning efter nyt lejemål
Rådgivning om eksisterende lejemål
Kontraktforhandling på vegne af lejer
Capital Markets
Investeringsejendomme
Corporate Finance
Investeringsrådgivning
Køberrådgivning
Rådgivning/projektudvikling
Research
Markedsrapporter
Skræddersyede analyser
Property Investor Confidence Index
Rådgivning om domicilplacering
Evaluering og udvikling af byggeprojekter
Udlejning og/eller salg af byggeprojekter og nybyggerier
Strategisk ejendomsoptimering
Bedste overordnede rådgiver
Bedste rådgiver for salg & udlejning
ISSN: 2445-5458(print)
ISSN: 2445-5466 (online)
Best Overall Adviser
Best Adviser for Sales & Letting
oline.dk
DTZ Egeskov & Lindquist A/S
Silkegade 8 | 1113 København K | Tlf.: 33 14 50 70 | Banegårdspladsen 20 A | 8000 Aarhus C | Tlf.: 87 31 50 70 | www.dtz.dk | [email protected]