1. No category

ERHVERVSEJENDOM
April 2013
European Property Group A/S - Vurdering af Viborgvej 792 A, C-D, 8471 Sabro
Projektejendom ved Århus
“Vor ejendomsvurderinger
Ejendommen er på ca. 5.150 kvm på en grund på ca. 11.979 kvm (heraf 950 kvm
vej) er beliggende på Viborgvej 792 A, C-D ved Sabro lidt uden for Århus på den
stærkt traffikeredde hovedvej mod Viborg tæt ved den kommende motorvejsafkørsel, kun 8 km fra Bilka, Tilst..
Stort potentiale i delvis istandsat ejendom
Ejendommen er gennem det sidste 1½ år blevet væsentligt istandsat og nye lejere
er kommet ind, herunder bl.a. ejers associerede selskaber. I den uistandsatte del
ses et stort potentiale for yderligere værdistigning og yderligere lejeindtægter.
giver et bredere billede af
ejendommens muligheder
og potentiale i forhold til
det, der normalt ses.
De forskellige vurderingsmetoder beskrives og
dokumenteres i bilagene.”
Vægtet vurderingspris: 5.725.000 DKK
- European Property Group A/S
Forudsætningerne for vurderingen er beskrevet særskilt.
Lejemål:
Indgang til kontordelen

Kontor

Lagerlokaler

Produktionslokaler

Højloftet Hal

Miljøgodkendte lokaler

Uistandsatte lokaler
www.europeanproperty..dk
BELIGGENHED
Ejendommens data
Beliggenhed
Viborgvej 792A, C‐D, 8471 Sabro
Matr. nr.
14 b og 14 r Sabro By, Sabro
Kommune
Århus Kommune
Anvendelse
Fabriksejendom, Produk on/Lager med lhørende kontor
Opført/ombygget
1920, 1960 om– og lbygget i 1989 og 2012.
Arealer
11.979 kvm ( 14 b: 11.362 kvm og 14 r: 617 kvm) heraf vej: 950 kvm. (14 b: 950 kvm, 14 r:
‐ Grundareal
‐ Bebygget
‐ Udenomsareal
‐ P‐forhold
Ejendomsbeskrivelse
0 kvm)
Etageareal ifl. BBR: 2629 + 1631 + 500 kvm = 4.760 kvm
Ejendommene har gode grusbelagte udenomsarealer. Grundene er indhegnet og forsynet
med portadgang.
Der er gode P‐forhold på ejendommen
På den samlede ejendom er opført 3 bygninger.
European Property Group A/S - Vurdering af Viborgvej 792 A, C-D, Sabro. Sag: 20130202-001. Side: 2
www.europeanproperty..dk
BYGNINGER
Ejendommens data
Ejendomsbeskrivelse
Bygning A:
Bygning
l kontor, handel, lager, herunder offentlig administra on. Bygningen er opført I
1920 og om‐/ lbygget i 1989 og 2012. Bygningens samlede bebyggede areal andrager
2.279 kvm. Etagearealet er iflg. BBR 2629 kvm heraf kælder 150 kvm. Ejendommen er
oprindelig opført i røde mursten med lbygning i forskellige materialer, men har nu grå
pudset façade og tagpaptag med hældning.
Bygning A4 og A6 fremstår nyrenover‐
et fra 2012 med moderne toilet‐ bade‐
og køkkenfaciliteter, kontor og
mødelokaler.
Bygningen består af høje haller, værk‐
steder, administra onslokaler i lkny‐
tning l værkstederne samt kontorlo‐
kaler.
A6—Receptionen I kontorlokalerne
En del af A1 og A2 er indre et med
lager/depot pa 1. salen samt i stueplan indre et med fordelergang, 2 rum, toilet og kø‐
kken. og er under istandsæ else. A8 er I 3 etager og er uistandsat indvendigt.
A6: Mødelokale
A6: Badeværelse
European Property Group A/S - Vurdering af Viborgvej 792 A, C-D, Sabro. Sag: 20130202-001. Side: 3
www.europeanproperty..dk
BILLEDER
Ejendommens data
A1: Lager
A4: Kontor
A3: Lager/Værksted
A4: Kontor
A3: Kontor
European Property Group A/S - Vurdering af Viborgvej 792 A, C-D, Sabro. Sag: 20130202-001. Side: 4
www.europeanproperty..dk
BYGNINGER
Ejendommens data
Bygningsbeskrivelse
Bygning B:
Bygning B1 skal renoveres før den
bør anvendes. Visse dele af
bygningen er nedbrændt i 2009,
men delvis istandsat.
Bygning B2 er nyrenoveret højlog‐
tet (6m) hal på 435 kvm med 2
porte.
B2: Højloftet Hal
Bygning C:
Bygning l kontor, handel, lager, herunder offentlig administra on. Bygningen er opført i
1960 i røde mursten med stål‐ og eterni ag. Bebygget areal andrager 1.631 m2.
Bygningen har været anvendt
l virksomhed indenfor sandblæsning og malerværksted
og står i dag tom. Bygning er opdelt i to store haller med indskudte kontorafsnit. Ejen‐
dommen er i dårlig stand., men har e er oprydning I 2012 opnået miljøgodkendelse.
Bygning D:
Bygning l erhvervsmæssig produk‐
on vedrørende industri, handværk
m.v. Bygningen er opført i 1960 i
gråmalet murværk og med
tagdækning af metalplader.
Bygningens samlede areal andrager
500 m2.
Ejendommen er opdelt i to enhe‐
der. Den ene enhed, som består af
et stort lokale med port, kontorlo‐
D1 + D2: Lagerhal
kale, men uden toilet og køkken‐
faciliteter er udlejet. Den andel del af bygningen, som består af stort lokale, anvendes l
bilværksted.
European Property Group A/S - Vurdering af Viborgvej 792 A, C-D, Sabro. Sag: 20130202-001. Side: 5
www.europeanproperty..dk
OMRADE
Ejendommens data
Region/Område/Kvarter
Region Midtjylland er et dynamisk vækstområde og har en central geografisk placering
midt i Jylland. Regionen strækker sig fra Vesterhavet l Ka egat, det vil sige en strækning
på omkring 200 km fra kyst l kyst.
Regionen strækker sig nord for Randers og nord for Viborg/Skive ‐ i syd er det syd for Hor‐
sens.
Der er ca. 1,25 mio. indbyggere (2010) i regionen, hvor landets næststørste by Aarhus
ligeledes er beliggende.
Ejendommen er placeret ca. 8 km fra Bilka, Tilst i retning mod Viborg.
Ovennævnte oplysninger delvis er baseret på udskri af BBR‐registret, hvorfor der
således ikke kan indestås for oplysningernes rig ghed. Udskri en er således ikke bevis
for, at gældende love og bestemmelser er overholdt. Der er ikke i forbindelse med
vurderingen foretaget opmåling af arealerne. Visse af oplysningerne i BBR‐
ejermeddelelsen afviger fra de fak ske forhold på ejendommen.
Offentlig vurdering
Den off. Ejd. Værdi (2011) var 7.750.000 heraf grundværdi 948.500 men nedsat I 2012 l
2.400.000 DKK med uændret grundværdi.
Zonestatus
Ejendommene er beliggende i landzone.
Vej
Ejendommene er beliggende l offentlig vej.
European Property Group A/S - Vurdering af Viborgvej 792 A, C-D, Sabro. Sag: 20130202-001. Side: 6
www.europeanproperty..dk
DIVERSE
Ejendommens data
Kloakforhold
Der henvises l BBR meddelelsen.
Offentlige Planer
Der henvises l kommuneplanen.
Miljø
Der er givet miljøgodkendelse 11. September 2012 l Danish Car Service ApS, CVR:
11534945, der er lejer. Miljøgodkendelsen er givet i henhold l kap.5 i lovbekendtgørelse
879 af 26. juni 2010. Afgørelse om ikke‐VVM‐pligt i henhold l bekendtgørelse nr. 1510 af
Tekniske installa oner
15. december 2010.
‐ El
Vandforsyning fra privat, alment vandforsyningsanlæg. Afløb l spildevandsforsyningens
renseanlæg.
‐ Vand
Bygningen opvarmes delvis via centralvarmeanlæg fra eget anlæg. Der er olietank på
‐ Varme
8000 l.
Energimærke
E er ejers oplysninger foreligger der ikke energimærkning.
Forsikringsforhold
Ejendommen er nyværdiforsikret i Topdanmark forsikring, Police nr. E 9993 015 536
Servitu er
Der henvises i øvrigt l ngbogens registreringer.
Tinglyste hæ elser
Der henvises l ejendommens registrering i ngbogen.
Restgælden på Nykreditlånet er pr. 1.4.2013. DKK 1.424.445,66
Ydelsen for 1. kvartal 2013 pr. 1.4.2013 udgør: DKK 23.629.34 hvoraf 17.517,56 er afdrag.
Lejerforhold
Ejendommen er opdelt i mindre lejemål.
2 lejemål er udlejet l eksterne lejere l en markedsleje ppå henholdsvis 280 og 300 kr/
kvm
3 lejemål er udlejet l associerede selskaber l mellem 112 og 720 kr/kvm. 700 kvm er
udlejet l en trappeleje der fra 1/4‐2014 vil være 428 kr/kvm.
Der er generelt 3 måneders opsigelse
Resten er ikke færdigt endnu eller står tomt.
Værdien af ejendommen er derfor stærkt a ængig af den frem dige udvikling og hvor
meget der ofres på istandsæ else, samt hvorvidt det er muligt at udleje l de anslåede
kvm priser.
Det har ikke været muligt at få BBR opgivelser og de fak ske forhold og lejekontrakterne
l at stemme overens.
European Property Group A/S - Vurdering af Viborgvej 792 A, C-D, Sabro. Sag: 20130202-001. Side: 7
www.europeanproperty..dk
DIVERSE
Ejendommens data
Lejeforholdene bærer præg af, at der er lavet løbende mundtlige aftaler i takt med
istandsættelsen. Arealer og beløb i lejeaftaler stemmer ikke nødvendigvis overens
med bygningerne. Nogle kontrakter foreligger i udkast. Der er ingen depositum,
da lejere selv betaler forbrug og vedligeholdelse og overtager lejemålene uistandsat. Der er dog forevist en kvittering for depositum på et lejemål uden underskrevet lejekontrakt. Ejer oplyser at lejeaftalerne forventes korrigeret i nær fremtid, så
de stemmer overens med de faktiske forhold .
Underskrevne aftaler er primært lavet med associerede parter. Lejeaftalerne har
kun 3 måneders uopsigelighed fra lejers side, selv om lejen på nogen lejemål hæves fra 6.000 kr/md til 25.000 kr/md i 2014. Det forudsættes at lejer bliver eller
erstattes af tilsvarende.
Det har ikke været muligt at afstemme hvad den faktiske indgåede leje udgør.
Den potentielle leje er baseret på ejers forventninger til fremtiden, og forudsætter
en yderligere istandsættelse.
Lejekontrakt med Danish Car Service ApS er kort (ca. 10 linier) og uklar. Den indeholder forkert kvm angivelse (2.200 kvm til 10.000 kr/md) og ingen angivelse af
aconto forbrug. Der er 10 års uopsigelighed fra ejers side og 3 måneder fra lejers
side selvom der er tale om en trappeleje.
Øvrige informa oner
Se venligst forudsætningerne i bilagene.
Nybygget højloftet hal på 435 kvm med 2 porte medtages til anslået opførselspris
på ca. 1.400.000 kr.
Istandsættelsen
Den løbende istandsættelse
har fremtil besigtelsestidspunktet omfattet nyt
kontorafsnit, med bade og
toilietfaciliteter af høj standard, ny højloftet hal, porte,
tag, pudsning af façade,
oprydning, bortkørsel af ca.
300 tons affald m.v.
European Property Group A/S - Vurdering af Viborgvej 792 A, C-D, Sabro. Sag: 20130202-001. Side: 8
www.europeanproperty..dk
VÆGTETVÆRDI
Ejendommens data
Beregningsmodeller for
vægtet værdi
En delvist udlejet delvist istandsat projektejendom som denne vurderes ud fra forskellige
forudsætninger:
1)
Den aktuelle udlejning I den nuværende stand. (10% vægt)
2)
Den forventede udlejning på kort sigt i den nuværende stand korr. for trappeleje og
forventet udlejning. (20% vægt)
3)
Den forventede udlejning på lang sigt ved prisfastsættelse som udlejningsejendom.
(15% vægt)
4)
Den forventede udlejning til markedspris efter istandsættelse (fratrukket istandsættelse). (5% vægt)
5)
Prisen for opførsel af tilsvarende ejendom (fratrukket slidtage). (10% vægt)
6)
Prisen for tilsvarende eller sammenlignelige bygninger i området. (20% vægt)
7)
Den seneste handelspris korrigeret for ændringer I stand og udlejning siden handlen. (15% vægt)
8)
De seneste 3 offentlige ejendomsvurderinger med korrektion for ændringer siden
sidste vurdering. (5% vægt)
Den samlede afrundede vægtede værdi af ejendommen er 5.725.000 DKK
Friværdi i ejendommen inden for 60% af vurderingen:
2,01 Mill DKK
Friværdi i ejendommen inden for 70% af vurderingen:
2,58 Mill DKK
Friværdi i ejendommen inden for 80% af vurderingen:
3,15 Mill DKK
Af hensyn til optimering af renten på lånene forventes et lån udstedt i 3 pantebreve:
2.000.000 DKK i kategorien 0-60% belåningsgrad
550.000 DKK i kategorien 60-70% belåningsgrad
550.000 DKK i kategorien 70-80% belåningsgrad
I alt maksimalt nominelt 3,1 mill DKK (minus omkostninger) til en rente, der fastsættes endeligt af kreditor.
European Property Group A/S - Vurdering af Viborgvej 792 A, C-D, Sabro. Sag: 20130202-001. Side: 9
www.europeanproperty..dk
KONKLUSION
Vurdering afslu et 18/4‐2013
Konklusion
Ejendommen er en projektejendom, der har stort potentiale for den rigtige ejer.
Det er vor vurdering, at Finn Skytte, Direktør i Finn S Ejendomme V ApS som
ejer ejendommen og har renoveret ejendommen siden slutningen af 2011 forstår
at se ejendommens potentiale og kan projektudvikle den fremover.
Vægtet Vurderingspris: DKK 5.725.000
Belåningsfriværdi (mellem kreditf. og 80%): DKK 3.100.000
Friværdi I alt: DKK 4.300.000
Prisen er beregnet ud fra de givne forudsætninger og oplysninger modtaget fra
ejer. Opmærksomheden henledes på at den aktuelle eller fremtidige
markedsværdi kan afvige fra den vægtede vurderingspris i positiv eller negativ
retning. Opmærksomheden henledes endvidere på de anvendte forudsætninger.
Vurderingen er et vejledende beslutningsstøtteværktøj—ikke en garanti eller anbefaling
Yderligere documentation i relation
til vurderingen:
1.
Beregninger under forskellige
forudsætninger
2. Supplerende billeder
3. BBR meddelelse
4. OIS udskrift
5. Ejendomsvurdering
6. Forsikringspolice
7. Kommuneplan
8. Tingbogsudskrift
9. Miljøgodkendelse
10. Lejekontrakter
Kontakt os
European Property
Group A/S
Strandvejen 100
DK-2900 Hellerup
Danmark
+45 53 70 70 15
[email protected]
www.europeanproperty.dk
European Property Group A/S - Vurdering af Viborgvej 792 A, C-D, Sabro. Sag: 20130202-001. Side: 10