1. No category

Kontor
Markedsrapport | Forår 2013
4
10
17
20
22
Markedsoverblik
Byggeri og udvikling
Tendenser på
kontorlejemarkedet
Sale & lease back
i dagens marked
Hvorfor lokalisere sig i
Storkøbenhavn idag?
1
Executive summary
Det europæiske ejendomsmarked
Den europæiske investeringsvolumen steg i 4. kvartal 2012 med 55% i forhold til kvartalet før og 16% i
forhold til samme kvartal året før. Sammenlagt steg den europæiske investeringsvolumen med 6% i 2012 i
forhold til 2011 og er dermed tilbage på niveau med årene før højkonjunkturen i 2006-2007. Trods den
usikkerhed, der stadig hersker i økonomien, driver fokus på omkostningsoptimering kontorlejere over hele
Europa til at søge mere effektive og billigere kontorbygninger, hvilket forklarer det store antal transaktioner, der fortsat registreres. Tomgangen på kontorer er stabil i regionen med et gennemsnit på 11%.
Det danske investeringsmarked - kontor
Den samlede transaktionsvolumen i Danmark nåede op på DKK 20 mia. i 2012, hvilket er en beskeden stigning i
forhold til 2011, hvor volumen var DKK 18 mia. I 2012 udgjorde investering i kontorejendomme ca. 4 mia. DKK,
svarende til ca. 20% af det samlede volumen, en nedgang fra året før, hvor investeringer i kontorejendomme
udgjorde ca. 5,7 mia. DKK, svarende til godt 30% af de samlede ejendomsinvesteringer.
Kontorejendomme har igennem årene været et af de vigtigste segmenter, investorerne retter sig imod i
Danmark, primært af to årsager: Investering i prime kontorejendomme har igennem mange år været begrænset påvirket af konjunkturerne, hvor afkastet har ligget nogenlunde konstant mellem 4,75 og 5,25%
og huslejen tilsvarende i niveauet 1.650 – 1.850,- kr./m2. Dermed har mange investorer betragtet investering i sådanne ejendomme som ”den sikre havn”. Gennem de seneste år er afkastsspændet imellem primære kontorejendomme og kontorejendomme beliggende i Storkøbenhavn (sekundært kontormarked)
blevet kraftigt udvidet til helt op imod 300– 400 basispoint.
På trods af den lave rente er sale & lease back af kontorejendomme fortsat interessant for både sælger og
investor. Især investering i ejendomme i det sekundære kontormarked i København og Aarhus er ganske
interessante for investorerne, idet de giver et højere løbende afkast. For den sælgende virksomhed vil et
sale & lease back kunne sikre billigere vedligeholdelse af ejendommen ,lavere drifts- og energiudgifter,
samt frigørelse af kapital til andre formål.
Det danske lejemarked
Faldende beskæftigelse og den lave økonomiske aktivitet, koblet med en mindre aktiv offentlig sektor, betyder, at antallet af udlejninger er faldet markant i 4. kvartal 2012 og i 1. kvartal 2013 ligeledes lå på et lavt
niveau. Tomgangen på danske kontorer er dog stagneret det sidste år og især i Storkøbenhavn og København City synes tomgangen efterhånden at være for nedadgående.
Markedslejeniveauet på de primære ejendomme i københavnsområdet har været relativt modstandsdygtigt og har ikke gennemlevet det samme fald som under tidligere kriser, jf. ovenfor. Dette er dog delvist
blevet sløret af tiltagende brug af perioder med lejefrihed, trappeleje og en øget grad af udlejerbetalt indretning. For ejendomme med lejemål af sekundær karakter er efterspørgslen svag, hvorfor der fortsat må
forventes et vist pres/konkurrence på lejen.
2 Kontor| Markedsrapport forår 2013
Mens der er en tendens til inflow mod København City er der både omkostningsmæssige og infrastrukturelle fordele ved at lokalisere sig i Storkøbenhavn. Både leje- og driftsomkostninger er lavere
end i byen og en væsentlig del af myldretidstrafikken kan undgås og udgifter til parkering er sjældne,
mens der fortsat er hurtig og nem adgang til eksempelvis lufthavn.
Østjylland har siden 2009 oplevet den højeste tomgang på kontorer i Danmark. Den planlagte store
tilgang af kontorlokaler i Aarhus må alt andet lige forventes fremtidigt at få en yderligere negativ
indvirkning på tomgangsprocenterne for området. Hvis ikke tomgangsprocenterne skal stige yderligere i Østjylland er det nødvendigt at konjunkturerne vender inden disse projekter er færdige, således, at en stigende efterspørgsel kan absorbere hele tilgangen af kontorarealer.
Tendenser på det danske lejemarked
Aktiviteten på lejemarkedet for kontorer er, i Danmark såvel som resten af Europa, præget af, at mange
virksomheder søger at konsolidere sig og fokuserer på at optimere deres pladsbehov og drage fordel af
at kunne erhverve bedre lokaler på mere konkurrencedygtige vilkår. De overordnede tendenser er
arealeffektivisering, energieffektivisering og løbende fokus på nedbringelse af driftsomkostningerne.
Der er således ikke en nettovækst i behovet for kontorarealer, men en aktivitet som følge af, at der
flyttes til større eller mindre lokaler, alternativt at der flyttes med henblik på omkostningsoptimering.
Lejerne er fortsat kritiske, både hvad angår beliggenhed, men også hvad angår funktionel indretning
i forsøg på optimering af den samlede lejeomkostning. Moderne byggeri og indretning giver ofte mulighed for en bedre udnyttelse af de anvendte arealer, hvilket samlet set reducerer omkostningen på
trods af, at der betales en højere leje pr. m2. Mens lejerne har fokus på omkostningseffektivisering på
både den korte og lange bane, har udlejerne fokus på udlejning af deres tomgangsarealer med henblik på at sikre cash-flow.
På trods af, at den danske byggebranche fortsat har det svært, falder byggeaktiviteten dog ikke helt i
samme tempo, som da krisen satte ind. Samtidig peger både en forbedret konjunkturindikatorer for
hele landet, samt et højere antal projekterede kontorbyggerier for København på en spirende grad af
optimisme. Både i København og Aarhus er der flere planlagte og/eller igangsatte kontorbyggerier
og flere af dem er forhåndsudlejet.
3
Markedsoverblik
Mens væksten i den danske investeringsvolumen oversteg den samlede europæiske investeringsvolumen, er Danmark fortsat bagud i forhold til sine nordiske naboer, som oplever en hurtigere
fremgang. En stabilisering i de danske tomgangsprocenter er udtryk for omkostningsoptimering
fra virksomhederne snarere end en nettovækst i behovet for kontorarealer.
Europa
Det europæiske investeringsmarked
Trods den svage økonomi, er Europa stadig attraktiv for en lang
række investorer, som udøver forskellige strategier på tværs af
markeder og sektorer. Vi forventer, at investeringsvolumen vil
forblive stabil i 2013 med et beskedent opsving i 2014.
Den europæiske investering i fast ejendom nåede € 38,4 mia. i 4.
kvartal 2012, svarende til en stigning på 55% i forhold til 3. kvartal (se figur 1). I forhold til samme kvartal året før steg investeringsvolumen med 16%. På årsplan steg investeringsvolumen
med 6% i 2012 i forhold til året før. Markedets traditionelle iver
efter at lukke handler inden årets udgang pressede de årlige investeringer op på € 113 mia., hvilket var en marginal stigning på 1% i
forhold til 2011. Investeringsaktiviteten i Tyskland steg 60% i
kvartalet til € 10,1bn, lige under de € 10,3 mia., som blev registreret i Storbritannien. Store opkøb indenfor kontorer og shoppingcentre pressede ligeledes investeringsvolumen i vejret i Polen,
Norge og Schweiz. I 1. kvartal 2013 lå investeringsvolumen på €
6,2 mia., svarende til en stigning på 6% i forhold til samme kvartal året før.
Det samlede netto-optag på kontorer i Europa nåde i 4. kvartal
2012 3 mio. m2, hvilket er en stigning fra 2,8 mio. m2 registreret i
det foregående kvartal. Det årlige optag på 11 mio. m2, registrerede et fald på 4%, en forbedring i forhold til faldet på 7% i 3. kvartal.
I løbet af 4. kvartal vendte de intra-regionale investorer deres
position fra 3. kvartal og blev nettoinvestorer med € 2,4 mia. Inter-regionale investorer fortsatte med at øge deres eksponering
med nettoinvesteringer for € 1,7 mia. i 4. kvartal. På årsbasis var
de eneste større nettoinvestorer med € 13,6 mia. i 2012.
En holdning om at ‘vente-og-se’ dominerer fortsat blandt virksomheder i regionen, hvor mange vælger at udsætte deres flytteplaner. De kontortransaktioner, som blev foretaget i 4. kvartal
understeger lejernes stigende tendens til at flytte til periferien,
hvor kontorlokaler er betydeligt billigere end i centrale områder.
Investeringsvolumen steg for alle ejendomstyper i 4. kvartal. Detailhandelssektoren registrerede en investeringsvolumen på € 11
mia., svarende til en fordobling af gennemsnittet for årets første
tre kvartaler. Med € 4.5 mia. investeret i 4. kvartal, var ejendomme med blandet brug ligeledes begunstiget af investorer i 4. kvartal. Kontorer forblev den foretrukne sektor med over € 17 mia. af
aktiviteten.
Kontortomgangen er stabil i Europa, og det regionale gennemsnit
ligger på 11%, svingende fra 2% i Marseille og 21,5% i Dublin (se
figur 2 for en oversigt over tomgangen på udvalgte europæiske
kontormarkeder). De største ændringer i opadgående retning blev
registreret i Geneve og Warszawa, hvor der var en stor mængde
nybyggeri i 4. kvartal.
Private ejendomsinvestorer og -institutioner var stærke investorer i kvartalet og forblev nettoinvestorer i kvartalet såvel som
året som helhed. Den børsnoterede sektor var igen nettosælgere i
kraft af, at de afbalancerer deres porteføljer for at reducere deres
gearingsniveau. Statsejede investeringsfonde fastholdt deres
aktivitet med en rekord på € 2,6 mia. investeret i 4. kvartal, hvilket skubber hele årets volumen til € 5,6 mia., omend det kun udgør 5% af hele årets samlede volumen.
4 Kontor | Markedsrapport forår 2013
Det europæiske lejemarked
Trods den usikkerhed, der stadig hersker i økonomien, leder fokus
på omkostningsoptimering kontorlejere til at flytte til mere effektive og billigere kontorbygninger, hvilket forklarer det store antal
transaktioner, der fortsat registreres.
4. kvartal 2012 bød på en tilbagevenden af gennemførte kontorbyggerier med 1,4 mio. m2 leveret til markedet. På trods af dette
sluttede 2012 på det laveste niveau (3,7 mio. m2) af nye kontorer i
regionen siden 2005. Baseret på vores development pipeline burde udbuddet af nye kontorer være større i 2013 og 2014 med henholdsvis 5 og 6 mio. m2 forventede nye kontorer.
2012 sluttede med en beskeden stigning i lejeniveauet på 1,2%,
hvilket er lidt bedre end vores forventninger (se figur 3). Dog er
Figur 1 Europæisk investeringsvolumen. Kilde Oline-ED statistikken
de økonomiske udsigter fortsat udfordrende på kort sigt i Europa,
hvilket holder presset på lejen på de primære beliggenheder. I
denne sammenhæng forventer vi en stigning på 1,2% i primære
værdier i 2013, før en stærkere tilbagevenden (på et årligt gennemsnit på 2,5%) fra 2014 til 2016. London West End og Moskva
vil bevidne de højeste stigninger, med forventede årlige gennemsnit på henholdsvis 5,9% og 4,9% løbet af de næste fem år.
€ mia.
70
60
50
40
30
De samlede lejeomkostninger var stabile i hele Europa i løbet af
2012 med en marginal vækst på 0,3%. Over halvdelen af de adspurgte markeder (22 ud af 39) vidnede om enten stabile eller
faldende lejeomkostninger.
20
10
K1 2000
K2 2000
K3 2000
K4 2000
K1 2001
K2 2001
K3 2001
K4 2001
K1 2002
K2 2002
K3 2002
K4 2002
K1 2003
K2 2003
K3 2003
K4 2003
K1 2004
K2 2004
K3 2004
K4 2004
K1 2005
K2 2005
K3 2005
K4 2005
K1 2006
K2 2006
K3 2006
K4 2006
K1 2007
K2 2007
K3 2007
K4 2007
K1 2008
K2 2008
K3 2008
K4 2008
K1 2009
K2 2009
K3 2009
K4 2009
K1 2010
K2 2010
K3 2010
K4 2010
K1 2011
K2 2011
K3 2011
K4 2011
K1 2012
K2 2012
K3 2012
K4 2012
K1 2013
-
Danmark
Det danske investeringsmarked
Figur 2 Tomgang Europa. Kilde DTZ Research
I henhold til tal fra DTZ Research nåede den samlede transaktionsvolumen i Danmark op på DKK 20 mia. i 2012. Det er en stigning på ca. 11% i forhold til 2011, hvor volumen var DKK 18 mia. (se
figur 4). Volumen ligger dog stadig væsentlig under 2007, hvor
ejendomme til en værdi af DKK 64 mia. skiftede hænder. Af den
samlede volumen stod udenlandske investorer for 29% af investeringerne i 2012, en markant nedgang i forhold til 2011, hvor
udenlandske investorer for første gang stod for over halvdelen af
det samlede volumen.
Transaktionsvolumen var i høj grad drevet af boliger og prime
kontor- og detailhandelsejendomme og især i hovedstaden. Boliger udgjorde samlet set 45% af volumen. Sammenholdt med de
øvrige nordiske lande, sluttede Norge året med nogle store transaktioner og endte med en samlet volumen på NOK 55 mia., hvilket
er tilbage på niveauet fra før krisen. Sverige så også en pæn
transaktionsvolumen og endte for 3. år i træk over SEK 100 mia.
– samlet var volumen SEK 106 mia. Finland er i samme båd som
Danmark, hvor volumen ikke er helt tilbage fra før krisen. I 2012
så Finland en transaktionsmængde på € 2,1 mia., hvilket ligger
væsentligt under rekorden på € 6,2 mia. fra 2007.
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
London
Hamburg
Berlin
München
K4 2011
Helsinki
Stockholm Amsterdam
K4 2012
Figur 3 Lejeniveauer Europa. Kilde DTZ Research
€
600
500
400
Københavnske kontorejendomme
Aktiviteten på lejemarkedet for kontorer er, i Danmark såvel som resten
af Europa, præget af, at mange virksomheder fokuserer på at optimere
deres pladsbehov og drage fordel af at kunne erhverve bedre lokaler på
mere konkurrencedygtige vilkår. Der er således ikke en nettovækst i
behovet for kontorarealer, men en aktivitet som følge af, at der flyttes til
større eller mindre lokaler, alternativt at der flyttes med henblik på omkostningsoptimering.
Lejerne er fortsat kritiske både hvad angår beliggenhed, men også hvad
angår funktionel indretning i forsøg på optimering af den samlede lejeomkostning. Moderne byggeri og indretning giver ofte mulighed for en
bedre udnyttelse af de anvendte arealer, hvilket samlet set reducerer
omkostningen på trods af, at der betales en højere leje pr. m2.
300
Helsinki
Berlin
Hamburg
München
Amsterdam
K1 2013
K4 2012
K3 2012
K2 2012
K1 2012
K4 2011
K3 2011
K2 2011
K1 2011
K4 2010
K3 2010
K2 2010
K1 2010
K4 2009
K3 2009
K2 2009
K1 2009
K4 2008
K3 2008
K2 2008
K1 2008
K4 2007
K3 2007
K2 2007
K1 2007
K4 2006
K3 2006
K2 2006
200
K1 2006
Antallet af nybyggede kontorejendomme øger tomgangen yderligere
og med mindre, der kommer en form for økonomisk opsving, vil den
planlagte tilgang af kontorlokaler i bl.a. København forventeligt få en
yderligere negativ effekt på tomgangsprocenten. Pt. kan det nuværende aktivitetsniveau ikke forventes at være i stand til at absorbere tilgangen af nyopførte kontorlokaler. Der er kun registreret enkelte spekulations-byggerier (byggerier, hvor størstedelen ikke på forhånd er udlejet),
men der er mange projekter, som ligger klar på tegnebrættet.
Stockholm
Figur 4 Nordisk transaktionsvolumen. Kilde DTZ Research
Mia. DKK
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Danmark
Sverige
2007
2008
Norge
2009
2010
2011
Finland
2012
5
Figur 5 Antal kontorudlejninger i Storkøbenhavn. Kilde Oline.dk og
DTZ Research
180
160
140
120
100
80
60
40
20
K1 2013
K4 2012
K3 2012
K2 2012
K1 2012
K4 2011
K3 2011
K2 2011
K1 2011
K4 2010
K3 2010
K2 2010
K1 2010
K4 2009
K3 2009
K2 2009
K1 2009
K4 2008
K3 2008
K2 2008
K1 2008
K4 2007
K3 2007
K2 2007
K1 2007
K4 2006
K3 2006
K2 2006
K1 2006
0
Tomgang
Kontormarkedet er fortsat under pres, og i 4. kvartal 2012 lå antallet af udlejninger på det laveste niveau, som er registreret i
perioden 2006-2013 (se figur 5). Tomgangen på danske kontorer
er dog stagneret det sidste år og især i Storkøbenhavn og København City synes tomgangen efterhånden at være for nedadgående (se figur 6). I fjerde kvartal steg tomgangen dog med 42.000
m2 kontorlejemål på landsplan, svarende til knap 2%. Det var især
i Nordsjælland, at der kom flere tomme kontorlokaler, mens der
ifølge Oline-ED Statistikken, var et mindre fald i ledigheden i København C og Københavns omegn. En del af forklaringen på det
faldende antal udlejninger er den faldende beskæftigelse og den
lave økonomiske aktivitet. Den offentlige sektor har ligeledes tidligere taget pænt fra, men aktiviteten er nu sænket. Når tomgangen ikke er påvirket i nævneværdig grad, kan det forklares ved, at
byggeriet ligeledes er bremset noget op.
Figur 6 Tomgang København City. Kilde Oline-ED Statistikken
Lejeniveau
12
10
8
6
4
2
K2 2013
K1 2013
K4 2012
K3 2012
K2 2012
K1 2012
K4 2011
K3 2011
K2 2011
K1 2011
K4 2010
K3 2010
K2 2010
K1 2010
K4 2009
K3 2009
K2 2009
K1 2009
K4 2008
K3 2008
K2 2008
K1 2008
K4 2007
K3 2007
K2 2007
K1 2007
K4 2006
K3 2006
K2 2006
K1 2006
0
Figur 7 Primært lejeniveau København. Kilde DTZ Research
Markedslejeniveauet på de primære ejendomme i københavnsområdet har været relativt modstandsdygtigt og har ikke gennemlevet det samme fald som under tidligere kriser. Dette er dog delvist blevet sløret af tiltagende brug af perioder med lejefrihed,
trappeleje og en øget grad af udlejerbetalt indretning. Lejeniveauerne for de bedste kontorer i København ligger fortsat i niveauet kr. 1.600 – 1.800 pr. m2 ekskl. drift, mens sekundære kontorer i Københavns yderregioner koster i niveauet kr. 500 – 700
pr. m2 på samme vilkår (se figur 7-8), For ejendomme med lejemål
af sekundær karakter er efterspørgslen særdeles svag, hvorfor
der fortsat må forventes et vist pres/konkurrence på lejen.
Kontorejendomme i Aarhus
Tomgang
Østjylland har siden 2009 oplevet den højeste tomgang på kontorer i Danmark (se figur 9). Efter nogen stabilisering i 2010/2011
steg tomgangen for kontorer i Østjylland dog markant i løbet af
2012, hvor den umiddelbart toppede på 13,72% i 3. kvartal (se
figur 10). Siden da har tendensen været svagt nedadgående og i 1.
kvartal 2013 lå tomgangen for kontorer i regionen på 13,10%. På
trods af dette oplevede Aarhus dog samme tendens som København med det laveste antal kontorudlejninger i perioden 20062013 i 4. kvartal 2012 (se figur 11).
2.000
1.900
1.800
1.700
1.600
1.500
Primær kontorleje (kr./m²/p.a.)
Figur 8 Lejebarometer København. Kilde DTZ Research
2.000
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
Kr./m²/p.a.
6 Kontor | Markedsrapport forår 2013
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1.400
Den planlagte store tilgang af kontorlokaler i Aarhus må alt andet
lige forventes fremtidigt at få en yderligere negativ indvirkning på
tomgangsprocenterne for området. Hvis ikke tomgangsprocenterne skal stige yderligere i Østjylland er det nødvendigt at konjunkturerne vender inden disse projekter er færdige, således, at en
stigende efterspørgsel kan absorbere hele tilgangen af kontorarealer.
Figur 9 Tomgang Danmark. Kilde Oline-ED Statistikken
%
16
14
12
10
8
6
4
2
Københavns omegn
Sydjylland
Fyn
Nordsjælland
Vest- og Sydsjælland
Østsjælland
Nordjylland
Vestjylland
K2 2013
K1 2013
K4 2012
K3 2012
K2 2012
K1 2012
K4 2011
K3 2011
K2 2011
K1 2011
K4 2010
K3 2010
K2 2010
K1 2010
K4 2009
K3 2009
K2 2009
K1 2009
K4 2008
K3 2008
K2 2008
K1 2008
K4 2007
K3 2007
K2 2007
K1 2007
K4 2006
København by
Figur 10 Tomgang Østjylland. Kilde Oline-ED Statistikken
%
16
14
12
10
8
6
4
2
K1 2013
K2 2013
K4 2012
K1 2013
K4 2012
K3 2012
K2 2012
K1 2012
K4 2011
K3 2011
K2 2011
K1 2011
K4 2010
K3 2010
K2 2010
K1 2010
K4 2009
K3 2009
K2 2009
K1 2009
K4 2008
K3 2008
K2 2008
K1 2008
K4 2007
K3 2007
K2 2007
K1 2007
K4 2006
K3 2006
0
K2 2006
Der har de sidste par år været et stadigt stigende pres på lejepriserne i området. Dels er udbuddet af tomme kontorlokaler steget
og dels er mange lejere stadig tilbageholdene som følge af den
finansielle krise. Det er ubetinget lejers marked – om end der ikke
er mange af dem. Det stadigt stigende udbud af kontorlokaler i
Østjylland og i særdeleshed i Aarhus forventes at fastholde presset på lejepriserne i området. Det forventes således at lejepriserne i de kommende år vil falde på sekundære beliggenheder. Det
forventes, at moderne kontorer på primære beliggenheder vil
kunne fastholde de nuværende lejeniveauer i den kommende tid.
Hvis ikke der genereres en konjunkturbestemt efterspørgsel indenfor en kort årrække, er det sandsynligt, at også de primære
beliggenheder vil komme under pres.
Østjylland
K1 2006
Udviklingen på lejemarkedet i Aarhus er stabiliseret på et niveau,
hvor toplejen ligger i niveauet kr. 1.200 -1.400 pr. m2 ekskl. drift
for de bedste beliggenheder i nye ejendomme, mens kontorer i
sekundære områder kan lejes til et niveau på kr. 600-1.000 pr. m2
ekskl. drift (se figur 12). Der er et meget lille aktuelt udbud af moderne kontorer i Aarhus C i forhold til størrelsen af det samlede
udbud.
K3 2006
Lejeniveau
K2 2006
K1 2006
0
Figur 11 Antal kontorudlejninger Aarhus. Kilde Oline.dk og DTZ
Research
Udlejning af større kontorlejemål
Markedet for udlejninger af kontorer over 3.000 m2 har siden 2.
kvartal 2011 ligget på et højere niveau, end det generelt har været
tilfældet fra 2008-2010 (se figur 13). Det skal dog bemærkes, at
kun udlejninger, som er registreret på Oline er med i denne oversigt, hvilket betyder, at off-market udlejninger ikke fremgår.
60
50
40
30
20
10
K3 2012
K2 2012
K1 2012
K4 2011
K3 2011
K2 2011
K1 2011
K4 2010
K3 2010
K2 2010
K1 2010
K4 2009
K3 2009
K2 2009
K1 2009
K4 2008
K3 2008
K2 2008
K1 2008
K4 2007
K3 2007
K2 2007
K1 2007
K4 2006
K3 2006
K2 2006
0
K1 2006
Der er pr. 1. april 151 kontorlejemål over 3.000 m ledige over hele
landet. Antallet for ledige kontorlejemål over 5.000 m2 er pr. 1.
april 49 (se figur 14).
2
Figur 12 Lejebarometer Jylland og Fyn. Kilde DTZ Research
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
Kr./m²/p.a.
7
8 Kontor | Markedsrapport forår 2013
Figur 14 Ledige kontorer fordelt på størrelse. Kilde Oline-ED
Statistikken
Figur 13 Antal kontorudlejninger 3.000 + m2 . Kilde DTZ Research
8
800
7
700
6
600
5
500
K1 2013
K4 2012
K3 2012
K2 2012
K1 2012
K4 2011
K3 2011
K2 2011
K1 2011
K4 2010
K3 2010
K2 2010
K1 2010
K4 2009
K3 2009
K2 2009
0
K1 2009
100
0
K4 2008
200
1
K3 2008
300
2
K2 2008
400
3
K1 2008
4
1. april 2012
1. juli 2012
1. oktober 2012
1. januar 2013
1. april 2013
Hovedparten af de større kontorudlejninger i 2012
Lejemål
Lejer
Lejet areal m2
Nymøllevej 91, Lyngby
Haldor Topsøe
32.000
Telegade 2, Taastrup
DSB
29.500
A.C. Meyers Vænge, København SV
Gjensidige Forsikring
15.731
Kampmannsgade, København V
N/w
6.500
Buddingevej 197, Søborg
ISS
6.000
Birkerød Kongevej 25, Birkerød
Nordania Leasing
5.300
Lyngbyvej 32, København Ø
Uddannelsesinstitution
5.058
Strandlodsvej 30, Købehavn S
Modern Times Group
5.000
5.000
Vestre Fælledvej 6, København V
Carlsberg
Frederikskaj 6, København SV
Aalborg Universitet
4.176
Sortemosevej 21, Allerød
Udbetaling Danmark - ATP
4.163
Oslo Plads 2, København Ø
Mærsk Olie & Gas
4.000
Amager Strandvej, København S
CBS
3.800
Hannemanns Allé 53, København S
3M
3.265
Osvald Helmuthsvej 4, Frederiksberg
Chartis
3.004
Edward Thomsens vej 8, København S
Alcons
2.850
Edward Thomsens vej 8, København S
Novartis
2.850
Rosenørns Allé 35, Frederiksberg
Røde Kors
2.300
Gyldenløvesgade 11, København V
Københavns kommune
2.269
9
Byggeri og udvikling
På trods af, at den danske byggebranche fortsat har det svært, falder den generelle byggeaktivitet
dog ikke helt i samme tempo, som da krisen satte ind. Samtidig peger både konjunkturindikatorer
for hele landet, samt projekteret kontorbyggeri for København på en spirende grad af optimisme.
Det samlede byggeri toppede sidste gang i 2008 med knap 11 mio.
m2 nybyggeri inklusiv tilbygninger, og er herefter faldet med gennemsnitligt 17% årligt for i 2011 at være faldet ca. halvdelen af
dette niveau (se figur 15). Byggeriet er dog kun faldet med ca. 2%
fra 2011 til 2012 målt på nye kvadratmeter på markedet, hvilket
muligvis kan tolkes som en spæd opvågnen af byggebranchen.
Ser vi på konjunkturindikatoren for bygge og anlæg, fremgår det,
at stemningen siden foråret 2011 har været noget mere stabil og
positiv end siden lavpunktet i sensommeren 2009 (se figur 16).
Denne forbedrede stemning har dog hverken udmøntet sig i flere
tilladte (projekterede) byggerier eller flere igangsatte byggerier,
som begge er faldet forholdsvist støt siden 2006 (se figur 17).
Samtidig viser statistikken, at der i 2012 fortsat på landsplan var
et betydeligt antal m2 (8,5 mio m2) under opførelse, hvilket er et
udtryk for, at byggeri er påbegyndt (på et hvilket som helst givent
tidspunkt), men endnu ikke afsluttet (se figur 18).
Figur 15 Nybyggeri hele landet. Kilde Danmarks Statistik
Mio. m²
12
10
8
6
4
2
0
2006
2007
2008
2009
Nybyggeri
2010
2011
2012
Tilbygning
Figur 16 Konjunkturindikator bygge og anlæg. Kilde Danmarks
Statistik
30
20
10
0
Ser vi udelukkende på byggeri til erhvervsformål, fremgår det, at
der i årene 2006-2008 kontinuerligt blev projekteret, påbegyndt
og fuldført flere og flere byggeprojekter (se figur 19). I 2009
knækkede kurven og mængden af både tilladt og påbegyndt byggeri målt på m2 faldt på landsplan igen til knap halvdelen. Alle fire
faser af byggeriet er således faldet kontinuerligt siden 2008, om
end mængden af fuldendt byggeri synes at stagnere i 2012, som
beskrevet ovenfor. Samtidig fremgår det, at tilladt og påbegyndt
byggeri ikke falder i samme tempo som fra 2008-2009.
-10
Lyspunkter i København
Mio. m²
Ser vi på byggeri til erhvervsformål for København isoleret, fremgår det, at der i 2012 med ca. 133.000 m2 blev projekteret 2,3%
mere end i 2006 (se figur 20). Også fuldført byggeri er med
120.000 m2 godt med og ligger på niveau med 2008-2009. Påbegyndt byggeri steg kontinuerligt i perioden 2009-2011, men er
dog i 2012 med 26.500 m2 faldet til det laveste niveau i perioden.
-20
-30
-40
-50
Tallene for Aarhus stemmer i grove træk overens med tallene for
landsplan (se figur 21). Her har tendensen for både påbegyndt og
10 Kontor | Markedsrapport forår 2013
2013M01
2012M10
2012M07
Figur 17 Tilladt og påbegyndt byggeri hele landet. Kilde Danmarks
Statistik
16
14
12
10
8
6
4
2
Byggeaktivitet i Aarhus trods konjunkturerne
2012M04
2012M01
2011M10
2011M07
2011M04
2011M01
2010M10
2010M07
2010M04
2010M01
2009M10
2009M07
2009M04
2009M01
2008M10
2008M07
2008M04
2008M01
2007M10
2007M07
2007M04
2007M01
2006M10
2006M07
2006M01
-60
2006M04
Atter nedgang i erhvervsbyggeri, men opbremsning i tempo
0
Tilladt byggeri
2006
Påbegyndt byggeri
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Figur 18 Nybyggeri alle fire faser hele landet. Kilde Danmarks
Statistik
Mio. m²
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
2006
2007
2008
Tilladt byggeri
2009
Påbegyndt byggeri
2010
Fuldført byggeri
2011
2012
Byggeri under opførelse
Figur 19 Byggeri til erhvervsformål. Kilde Danmarks Statistik
Mio. m²
3
3
2
2
1
1
0
Tilladt byggeri
Påbegyndt byggeri
2006
2007
Fuldført Byggeri
2008
2009
2010
Byggeri under opførelse
2011
2012
Figur 20 Byggeri til erhvervsformål København. Kilde Danmarks
Statistik
Tusinde m²
250
200
150
100
50
0
Tilladt byggeri
Påbegyndt byggeri
2006
2007
2008
Fuldført Byggeri
2009
2010
2011
Byggeri under opførelse
2012
Figur 21 Byggeri til erhvervsformål Aarhus. Kilde Danmarks
Statistik
Tusinde m²
350
300
250
200
150
100
50
0
Tilladt byggeri
Påbegyndt byggeri
2006
2007
2008
Fuldført Byggeri
2009
2010
2011
Byggeri under opførelse
2012
11
fuldført byggeri været faldende siden 2009. Tilladt byggeri toppede med projekteringen af De Bynære Havnearealer på 305.000
m2 i 2008, men er faldet forholdsvist kontinuerligt siden og ligger
i 2012 på godt 15.000 m2. I perioden 2006-2012 er der dog igangsat 21% flere kvadratmeter byggeri i Aarhus end i København,
ligesom der er fuldført 7% flere kvadratmeter byggeri.
Der er altså positivitet at spore forskellige steder i byggebranchen. Hvorvidt kurven for alvor er på vej til at vende, må vi afvente tallene for 2013 med at få afklaret.
Kontorudviklingsområder og -projekter i København
Politikken for det historiske CBD område i København har været
at bevare og renovere frem for at nedrive og ombygge, hvilket er
grunden til at ekspansion og nye kontorudviklingsprojekter i
1970’erne og 80’erne foregik meget på den vestlige side af byen.
Fra midten af 1990’erne og fremefter flyttede fokus til de ældre
havneområder, der løber gennem selve byen samt den nye bydel i
Ørestad. Modsat de andre nordiske hovedstæder har København
et væld af udviklingsmuligheder til fremtidig ekspansion, hvoraf
mange allerede ligger i nærheden af byens infrastruktur- og
transportsystemer. Lægges projekteret byggeri og byggeri under
opførelse i 2012 sammen, ligger den nuværende kontorpipeline på
ca. 235.000 m2 (se figur 19), hvoraf der er aktivitet på omtrent
75%. Spekulativ udvikling er sjælden og kun institutionelle investorer er risikovillige nok til at håndtere sådanne projekter i øjeblikket.
Langelinie
I kraft af Langelinies helt enestående havnemiljø kun få stenkast fra
Københavns centrum har mange større virksomheder domicileret sig
her. Langelinie er meget besøgt af både Københavnere på udflugt eller
spadseretur og naturligvis de mange tusinde krydstogtsrejsende, som
hvert år lægger til kaj her. Krydstogtsskibe vil også i fremtiden lægge til
ved Langelinie, mens de skibe, der skal skifte besætning og passagerer,
fra 2012 vil komme til at ligge på den nye kaj ved ’Kronløbsgraven’.
LM-Project: Projektet, som er tegnet af den amerikanske arkitekt Steven Holl, skal være hovedstadens nye vartegn i verden. By & Havn kalder det ”et håndtryk over havnen”. Et kontortårn på Marmormolen på
24 etager rækker ud over havnebassinet - med en cykel og gangbro fra 17. etage, som ”giver hånd” til det 27 etager høje kontorhus på spidsen af Langelinie.
By & Havn, ATP Ejendomme og PensionDanmark har oprettet et konsortium, der for en pris på godt kr. 2,1 mia. har købt FN Byen på 45.000
m2 (se nedenfor) beliggende på Marmormolen i København samt LM
Project. De to kontortårne på hhv. Marmormolen og spidsen af Langelinie kommer til at rumme kontorarealer på 58.000 m2. Byggeriet er
endnu ikke sat i gang, men det vil ske, når der er opnået en tilfredsstillende forhåndsudlejning.
Pakhuset: I øjeblikket udvikler ATP Ejendomme ca. 20.000 m2 kontor
på spekulativ basis på Langelinie. Pakhuset er tegnet af Lundgaard &
Tranberg og har mulighed for såvel domicil som flerbruger. Pakhuset
består af to parkeringskældre og syv etager kontorer, der, med et aflangt atrium i midten, binder huset sammen vandret og lodret. Pakhuset
er et fleksibelt kontorbyggeri så der er ingen faste indervægge langs
facaderne. Projektet påbegyndtes primo 2013 og forventes afsluttet
medio 2014.
Aalborg Portland Siloer: Illustration DesignGroup Architects
12 Kontor | Markedsrapport forår 2013
Ørestad
Mindre end 10 minutter fra både indre by og Skandinaviens største lufthavn er dette område ideelt til kontorbyggeri, som ligeledes har ideelle trafikale forhold. Der er planlagt 310ha udvikling i
området,som vil rumme mere end 3 mio. m2, når det står færdigt.
Heraf kan totalt udvikles ca. 1,2 mio. m2 kontor i dette område.
Området er inddelt i Ørestad Syd. Der bor nu ca. 6.000 mennesker i Ørestad, som allerede er godt undervejs i udviklingen med
seks metrostationer og adskillige højt profilerede bygninger, såsom DR Byen, Københavns Universitet, Fields og mange virksomheders hovedkvarterer. Ørestad ventes at have 20.000 indbyggere, når det står færdigt, ligesom 60-80.000 mennesker ventes at
have deres job her.
Ørestad Downtown og Ørestad Business Center: By & Havn og
NCC har lanceret en ny helhedsplan for Ørestad Down Town udformet af COBE arkitekter. Lokalplanforslaget lå færdigt i efteråret 2012 og lokalplanen for det nye erhvervskvarter ventes vedtaget i maj 2013. Aftalen betyder, at NCC over de næste fem år
skal bygge 205.000 etagemeter primært erhvervsbyggeri i Ørestad. De mange etagemeter fordeler sig med 100.000 etagemeter
i Ørestad Down Town nord for Øresundsmotorvejen og 105.000
etagemeter i Ørestad Business Center syd for motorvejen.
Nordea: PensionDanmark, Lægernes Pensionsbank og Nordeas
eget pensionsselskab opfører Nordeas nye domicil på 46.000 m2,
med mulig udvidelse til 70.000 m2,i Ørestad Nord. Milliardbyggeriet, som er tegnet af Henning Larsen, ventes at gå i gang i løbet
af 2013 med forventet indflytning i 2016.
KLP3: KLP har købt byggeretten til et tredje kontorhus i Ørestad
City. Grunden er på 65.000 m2 og beliggende på Kay Fiskers
Plads. I projektet er der mulighed for en opdeling i fire domiciler
med egen indgang.
Hannemannsparken: Hannemannsparken er navnet for det i alt
85.500 etagemeter store projekt som Nordkranen opfører på Hannemanns Allé i den nordlige del af Ørestad Syd. Hannemannsparken skal
derfor rumme en blandet bebyggelse med mange små enheder fordelt med ca. 2/3 til boliger og 1/3 til erhverv. Erhvervsdelen bliver et
multibrugerkoncept med gode fællesfaciliteter. Erhvervsdelen vil kunne rumme virksomheder fra 15-20 personer og opefter.
Copenhagen Towers: Første fase af Copenhagen Towers på 12.000 m2
er gennemført og udlejet til Dansk Industri. I marts 2013 blev det offentliggjort, at Copenhagen Towers nu får tilføjet tårn to, idet byggeriet af 28.000 m2 eksklusive kontorlokaler påbegyndes i Ørestad. Det
er Solstra Capital Partners, som står bag investeringen, der finansieres af Aareal Bank AG. Det nybyggede tårn vil bestå af 22 etager på
ialt 19.000 m2 og en 7 etagers kontorbygning på 7.500 m2. Der vil
være et spektakulært atrium på 1.400 m2, som forbinder hele kontorkomplekset med Hotel Crowne Plaza og South Wing bygningen, der pt.
huser Dansk Industri. Når Copenhagen Towers står færdigt, vil det
andrage 180.000 m2 og indeholde et 85 meter højt tårn.
8-TALLET: På Richard Mortensens Vej i Ørestad Syd står bolig- og
erhvervsprojektet, 8TALLET, nu færdigt. Huset er en moderne
fortolkning af den sydlandske bjerglandsby, med stier og haver i
op til 10. sals højde, hyggelige gårdrum og pladser. 8TALLET har,
udover boliger og erhvervslejemål, bl.a. sin egen café med takeaway og cateringservice. Derudover har 8TALLET byens måske
bedste udsigt ud over de grønne områder på den fredede Kalvebod Fælled, som ligger ved foden af bygningen. Der er på nuværende tidspunkt udlejet ca. 8.000 af de i alt 10.000 m2 kontor og
showroom.
Arenakvarteret: Med den kommende multiarena som centrum
udvikler By & Havn Arenakvarteret i Ørestad Syd med byggeri på
omkring 270.000 m2, svarende til omkring kr. 5 mia.
Sydhavnen
Sydhavnen rummer områderne Enghave Brygge, Teglholmen og
Sluseholmen. Med en beliggenhed lige ved indfaldsvejen til indre
København har dette område gennemgået betydelig udvikling
over de seneste 10-15 år og opnået status som et vigtigt kontorområde. Siden de første udviklingsprojekter på Frederikskaj for en
række globale virksomheder har området oplevet en ny bølge af
projekter på de tidligere havneområder, hvor mange af de gamle
installationer er blevet fjernet. Dette har givet plads til et stort
område med blandet udvikling hele vejen fra Fisketorvet i nord til
Sluseholmen i syd. Området kan potentielt rumme 225.000 m2
kontor i tillæg til det, som allerede er udviklet, ligesom der vil
være ca. samme antal m2 til boligbyggeri. Der er ca. 12.000 arbejdspladser, især inden for IT og tele. Aalborg Universitet er flyttet ind på 42.000 m2 i Nokias tidligere bygninger sammen med
private forsknings- og udviklings virksomheder, der tilsammen
tilføjer ca. 400 – 600 ansatte og ca. 1.500 studerende.
Nordhavnen
Det spændende udviklingsområde i Nordhavn byder på et potentiale på omkring 200 hektar fremtidig udvikling. I 2008 igangsatte By & Havn en åben international idékonkurrence for en strukturplan for hele Nordhavnen samt en udbygningsplan for fase et
(Indre Nordhavn) af byudviklingsprojektet. I det urbane strategidokumentfor området forventes det, at der vil være udviklingsjord i den første fase med ca. 140.000 m2 afsat til kontorer. Ny
vejforbindelse fra Lyngby-motorvejen i 2015 og en forlængelse af
metroringen til området i 2019 vil give et glimrende fundament
for moderne kontorudvikling tæt på byen og med gode transportforbindelser. By & Havn stiler mod, at Nordhavn i 2050 er en
selvstændig bydel med 40.000 arbejdspladser og et lignende
antal indbyggere – faktisk får Nordhavn sit eget postnummer,
2150, fra sommeren 2014. Samlet skal Nordhavn bebygges for kr.
70 mia. og får egen metro. Området ventes frem mod 2050 at
blive bebygget med 3,5 mio. m2.
Harbour House/Clipper House: Disse arkitektoniske perler blev i
januar 2012 opkøbt af Danica Pension. De hvide bygninger på
havnefronten er bygget i to omgange, men mangler fortsat et
tårn og en plads, før værket er fuldendt. Den nye ejer overvejer at
gå videre med færdiggørelsen. Ejendommen udgør 22.000 m2 og
en købesum på ca. kr. 670 mio.
Harbour House II: Det 14.000 m2 store kontorbyggeri stod færdigt i 2010. Rederiet Clipper Group og Klaus Kastbjerg som tilsammen hedder Sundkrog Ejendomsselskab stod for opførelsen. Ejendommen er fuldt udlejet.
SK20: Ejendommen, som ligger på Sundkrogskaj 20/Sundkrogsgade 13, er tegnet af Kim Utzon Arkitekter og opført i 2000 (Utzon I) og i 2004 (Utzon II). Hovedparten af ejendommens knap
13
9.000 m2 er udlejet til DI, som fraflytter ejendommen henover
sommeren 2013, og arealerne skal derfor genudlejes.
Aalborg Portland Siloer: Et konsortium bestående af ATP, PFA
Pension og PensionDanmark har investeret 390 mio. i to cementsiloer, som ombygges til en moderne og spektakulær kontorejendom. Huset, som er tegnet af Design Group Architects, bygges
som en såkaldt ”add-on”-konstruktion på de eksisterende siloer.
Der bliver bygget i alt ni meter ud hele vejen rundt om begge siloer, så de på den måde kommer til at hænge sammen til ét hus.
Projektet får 7 kontoretager, der starter 24 meter over jorden,
mens byggeriets samlede højde er på 59 meter og omfatter
11.000 m2 kontorlokaler og 3.000 m2 sekundære arealer som teknikrum og opbevaring. Byggeriet påbegyndtes i oktober 2012 af
NCC Construction Danmark A/S. Huset, der allerede er halvt udlejet, forventes at være klar til indflytning den 1. april 2014.
Øvrigt Århusgadekvarteret: 4.200 etagemeter er solgt til et joint
venture bestående af NRE Construction og udviklingsselskabet
Corpus Development. Byggefelt skal bruges til kontorbyggeri og
projektet er videresolgt til solide, langsigtede slutinvestorer.
Marmormolen
Dette er området i den sydlige ende af Nordhavnen, nær Østerbro
og krydstogtsterminalen og med S- togsstationen et stenkast
derfra. Lokalplanen, som er vedtaget i januar 2010, forudser omkring 20,000 m2 kontor-, bolig- og tilhørende erhvervsudvikling.
FN Byen: Udviklingen af Marmormolen er blevet kickstartet af, at
FN har forpligtet sig til at flytte til dette område. Dette vil samle
deres seks lokale afdelinger under et tag i en ny bygning, som
oprindeligt skulle andrage 30.000 m2 og nu har fået yderligere
14.000 m2 tilføjet i planen. Dette er i øjeblikket under opførelse.
Fem ’fingre’ står klar nu; de resterende tre opføres og klargøres i
etape 2 frem til januar 2014.
Valby
Carlsberg Byen: Bryggeriet Carlsberg solgte i foråret 2012 75%
af selskabets andel i den gamle bryggerigrund i Valby for ca. kr.
2,5 mia. Sammen med et konsortium bestående af Realdania,
PFA, PenSam og Topdanmark skal Carlsberg udvikle den gamle
bryggerigrund. Det 160 år gamle Carlsberg bryggeri i København
udvikles til et nyt, levende bykvarter, Carlsberg Byen. Kvarteret
kommer til at rumme ca. 3.000 boliger i forskellige former og
prisklasser – lige fra studielejligheder til penthouselejligheder. I
alt bygges 567.000 m2 fordelt med 45%. til boliger, 45% til butikker og erhverv og 10% til kultur, idræt og institutioner. Området
omkring Ny Tap i Carlsberg Byen er spærret af, og nedrivningsfirmaet Kingo Karlsen A/S begyndte i oktober 2012 nedrivningen af
det gamle tapperi fra 1950’erne.
UCC: Professionshøjskolen UCC etablerer en ny attraktiv uddannelsescampus, Campus Carlsberg, på mere end 55.000 m2 i Carlsberg Byen. Den nye uddannelsescampus bliver centralt placeret
direkte ved den kommende Carlsberg S-togsstation. Arbejdet med
opførelsen af Campus Carlsberg er påbegyndt og vil stå klar til
indflytning i 2016.
14 Kontor | Markedsrapport forår 2013
Kontorudviklingsområder og -projekter i Aarhus
I de kommende år er der planlagt flere større investeringer i Aarhus.
Det er planlagt, at der skal gennemføres en modernisering af infrastrukturen i Aarhus, bl.a. med en tunnel under Marselis Boulevard.
Første etape af tunellen blev igangsat i 2010 og forventes færdigt i
sommeren 2013. Anden etape blev udskudt pga. mindre EU-støtte
end forventet. Modellen for finansiering af Etape 2 er dog nu på
plads og i øjeblikket arbejdes der på at finde det mest gunstige tidspunkt for opstart. Desuden planlægges Danmarks første letbane,
hvor etape 1 blev endelig godkendt d. 9. juni 2011 og forventes færdigt i 2015, og som vil forbinde de nye boligområder i Lystrup og
Skejby med byen. Herudover pågår en fortsat udbygning af havnen,
der i 2022 forventes at være blevet dobbelt så stor som i 2008, herunder den ny Omniterminal, og forventes at blive på ca. 80.000 m2.
På trods af, at projekteret byggeri toppede i 2008 og både påbegyndt og fuldført byggeri toppede i 2009, fik de mange projekter,
som blev udskudt i kølvandet på finanskrisen i 2011 og 2012 nyt liv og
finansiering, hvilket betyder, at en del af dem nu står indflytningsklare. Aarhus Kommune gik forrest på De Bynære Havnearealer og
igangsatte byggeriet af 65.000 m2 til offentlige formål. Der er flere
forskellige udviklingsområder i det centrale Aarhus som her i 2013 er
under udvikling, men uden sammenligning er det mest markante De
Bynære Havnearealer.
De Bynære Havnearealer
Der er mange projekter på vej på- og omkring havnearealerne. De
mest markante kontorprojekter som forventes at blive udført i den
nærmeste fremtid, er gennemgået nedenfor.
Urban Media Space Aarhus: Med sine 30.000 m2 bliver Multimediehuset med sin nærhed til byen og de 1.000 centrale parkeringspladser forventeligt et naturligt centrum og omdrejningspunkt for et
besøg til Aarhus Centrum. Husets placering på det nye centrale havnetorv kommer også til at danne rammerne om et centralt stoppested for den planlagte nærbane. Multimediehuset kommer til at rumme et nyt og moderne bibliotek, borgerservice samt eksterne lejere
på de resterende arealer, som forventes at udgøre ca. 10.000 m2
kontorer.
Den 1. marts 2012 startede udbud af 18 fagentrepriser, der skal være
med til at færdiggøre Urban Mediaspace Aarhus. Det drejer sig om
installationer og den såkaldte indvendige aptering af det nye Multimediehus samt om vejomlægninger og etablering af de nye havnepladser. Arbejderne vedrørende huset skal udføres i 2013 og 2014,
mens vejomlægningerne og etablering af havnepladserne først afsluttes i 2015. I januar påbegyndtes et sluse- og pumpeanlæg, som
ventes færdigt i december 2013 og kommer til at ligge ved mundingen af Aarhus Å lige ved Dok1 og Hotel Atlantic.
Navitas Park: Ingeniørhøjskolen, Maskinmesterskolen og INCUBA
Science Park er gået sammen om opførelsen af Navitas Park. Som et
led i Aarhus’ vision om at blive verdens hovedstad for vindenergi
(med fokus på den videntunge del) samt visionen om at være CO2neutral i 2030 investeres der kr. 800 mio. i projektet. Projektet er
placeret på den inderste del af havnearealerne og bliver det nye
centrum for innovation og energi. Projektet påbegyndtes i 2011 og
forventes færdigt i 2014 og vil med sine 35.000 m2 blive centrum for
2.000 studerende og 300 undervisere, forskere og iværksættere.
SHIP: Projektet, som er tegnet af Arkitema, bliver fire etager højt
og er i sin form inspireret af hånden og dens fem fingre. Projektet
markerer overgangen mellem den nye havnebydel og Fiskeri-,
Træskibs- og Lystbådehavnen. Det er tanken, at SHiP skal gribe
fat i begge miljøer og skabe en indbyrdes forbindelse i form af en
række rekreative aktiviteter, som både den nye bydels og havnens
brugere kan få glæde af. Det kan fx være vand- og træningsfaciliteter. Ud over aktivitetsarealet kan der både etableres erhvervslejemål og boliger i SHiP-projektet. Det er pt. ikke endeligt besluttet, hvornår byggeriet påbegyndes. Bygherre er Byggeselskab
Olav de Linde.
Bestseller: C.F. Møller har tegnet Bestsellers nye domicil på den
indre del af De Bynære Havnearealer. Opførelsen af projektet,
som er på 20.000 m2, er i fuld gang. Når det står færdigt, senere i
2013, vil det huse 500 arbejdspladser.
Aarhus centrum
Flere områder af Aarhus centrum er omfattet af udviklingsplaner
for fremtiden. Et udpluk af kontorprojekterne er gennemgået
nedenfor. Projekterne, som her fremhæves, er udvalgt, da de er
nært forestående og med stor sandsynlighed vil blive gennemført.
DSB arealerne: Udviklingen af den sidste del af DSB arealerne
bag shoppingcentret Bruun’s Galleri er sat i gang. Der opføres et
92 meter højt kontorhus på 25.000 m2 med indflytning senere i
2013. Bygningen vil huse advokatfirmaet Bech-Bruun, revisionsfirmaet Deloitte samt et Comwell-hotel med 240 værelser og et
konferencecenter med plads til 1.000 gæster. Den sidste bygning
på DSB arealet er nu blevet solgt. Ejendomsselskabet Bricks A/S
samarbejder med C.F. Møller og Aarhus kommune om et oplæg til
udnyttelsen af det ca. 14.000 m2 store grundareal.
CeresByen: Byens bryggeri, ejet af Royal Unibrew, som i langt tid
ikke har brygget en eneste øl er i gang med en stor omvæltning.
En del af bygningerne rives nu ned og der er indgået en samarbejdsaftale med entreprenørvirksomheden Enggaard om udviklingen på grundarealerne, hvorpå bryggeriet i dag står. Lokalplanen
omfatter et projekt på 140.000 m2. Erhvervsandelen af det samlede projekt bliver på 90.000 m2, mens resten bliver boliger. Første
nye lejer er Professionshøjskolen VIA, som har igangsat byggeriet
af det 37.000 m2 store Campus Aarhus C, som vil kunne byde ca.
5.000 studerende velkommen, når det forventeligt står færdigt i
2015.
Skejby
Et af de største vækstområder i Aarhus har i flere år været Skejby, og meget tyder på at der også i årene fremover vil være fokus
på dette område. Skejby har gennemgået en rivende udvikling og
er i dag arbejdsplads for en stor del af byens borgere. Virksomhederne i området er en blanding mellem traditionelle kontor erhverv og undervisnings institutioner samt aktiviteter på og omkring Skejby Sygehus.
ATEA domicil: NCC solgte i december 2012 et miljøcertificeret kontorprojekt på ca. 10.500 m2 til Pensam. Kontoret er fuldt udlejet til
IT-virksomheden ATEA, som etablerer domicil i ejendommen.
CeresByen: Illustration Arkitema
15
16 Kontor | Markedsrapport forår 2013
Tendenser på kontorlejemarkedet
Mens lejerne har fokus på omkostningseffektivisering på både den korte og lange
bane, har udlejerne fokus på at sikre udlejning af deres tomgangsarealer med henblik
på at sikre cash-flow.
Markedet for udlejning af kontorlokaler har gennemgået en stor udvikling i de seneste 4-5 år. Den økonomiske afmatning og den højeste tomgangsprocent i de sidste 25 år har påvirket lejere såvel som udlejere.
Mange lejere er overordnet set fortsat meget fokuserede på omkostninger. Nogle flytter til nye, mere effektive lejemål, andre bliver i eksisterende lejemål og søger at genforhandle deres lejevilkår.
Effektivisering
Udlejningsaktiviteten er for en stor del præget af, at virksomhederne
grundet den udfordrende verdensøkonomi søger at konsolidere sig.
Overordnet set har virksomhederne et stort fokus på omkostningseffektivisering, hvilket for kontorejendomme udmønter sig i tre overordnede tendenser:
• Arealeffektivisering
• Energieffektivisering
• Nedbringelse af driftsomkostninger
Arealeffektivisering
For ikke mange år siden, var det en tommefingerregel, at der skulle
regnes med ca. 25 m2 bruttoareal pr. arbejdsplads/medarbejder. Det er
ikke længere tilfældet. I takt med virksomhedernes og organisationernes stigende fokus på omkostninger, herunder udgifter pr. arbejdsplads
i form af husleje, indrettes arbejdspladser i højere og højere grad som
storrumskontorer, hvorved det effektive areal pr. arbejdsplads ofte
kommer ned på 16 – 18 m2. For en virksomhed giver dette en løbende
besparelse på 25 – 35% på huslejeudgiften og andelen af drifts- og
energiomkostninger. Nogle gange er det muligt at optimere arbejdsforholdene i de eksisterende rammer, andre gange bliver virksomheden
nødsaget til at finde andre lokaler.
Lejerne i København har, ifølge seneste Global Occupancy Cost – Offices
fra DTZ Research, ud af 126 kontormarkeder, oplevet det største fald i
de samlede lejeomkostninger fra 2011-2012 på 10%. Dette fald skyldes
forbedret effektivitet, idet den gennemsnitlige pladsudnyttelse per
arbejdsstation i perioden faldt med 10%.
Bedre pladsudnyttelse er en fortsat tendens i hele regionen, idet mange
lejere har fokus på omkostningsstyring og effektiv pladsudnyttelse
snarere end ekspansion. I de seneste fem år er den gennemsnitlige
pladsudnyttelse i hele den nordiske region faldet med 6%.
Energieffektivisering
Priser inkl. afgifter på energi og vand er steget kontinuerligt siden årtusindeskiftet, og forventes at fortsætte. Da energi- og vandomkostningerne er en del af den samlede udgift for at leje et givet lejemål/domicil,
er der dermed øget fokus blandt både lejere og udlejere på at reducere
forbruget mest muligt.
Samtidig er kravene til nye byggerier skærpet for så vidt angår, hvor
meget varmetab og spild, en bygning udleder. I figur 22 fremgår en
opgørelse på den historiske Kwh forbrug pr m2 ud fra de forskellige
bygningsreglementer.
Mange større virksomheder ser fordelene ved nye bygninger, som er
billige i drift, dels pga. optimal indretning, og dels pga. fokus på energieffektivisering og bæredygtighed, hvilket betyder at driftsomkostningerne
også kan holdes nede.
Med henblik på at optimere deres ejendomme i henhold til nye priser,
afgifter og lovgivning, iværksætter mange udlejere derfor bl.a. tiltag,
som eksempelvis nye vinduer, omlæggelse af energitype til i visse tilfælde
solenergi og nye ventilationssystemer.
Løbende fokus på nedbringelse af driftsomkostningerne
Som en del af de samlede udgifter, er driftsomkostninger over de seneste ca. 10 år steget og udgør i dag en større andel af huslejen, end for
bare 10 år siden - omkring 20-25% af de totale lejeomkostninger. Driftsomkostningerne dækker bl.a. skatter, dækningsafgift, forsikring, renholdelse og fælles el. I kraft af, at der er pres på at holde lejeniveauet stabilt
og at nedbringe energiomkostningerne, er der pres på også at nedbringe
driftsomkostningerne. Alternativt vil lejeindtægterne for udlejer udgøre
en for lav procentdel at den samlede indtægt.
Én af de poster på driftsbudgettet, der kan give forholdsvist store besparelser, er dækningsafgiften. Da dækningsafgiften beregnes ud fra
den offentlige ejendomsvurdering, er det dermed afgørende at sikre sig,
at denne er retvisende. Det offentliges indtægter fra dækningsafgiften
17
forventes at udgøre ca. 3,2 mia. i 2012 - en stigning på 85% siden
skattestoppet blev indført af VK-regeringen i 2001. På grund af de stigende ejendomsskatter og dækningsafgifter har flere udlejere derfor
løbende påklaget den offentlige ejendomsvurdering, for derved at få
sænket driftsomkostningerne i deres ejendomme, til gavn for lejerne.
Lejers marked
Generelt har vi ikke i Danmark oplevet fald i lejeniveauet på de primære
beliggenheder. Kun på de sekundære beliggenheder er lejen faldet noget over de seneste par år. Når det er sagt, er det fortsat lejers marked i
den forstand, at den relativt høje tomgang bevirker, at udlejerne går
langt for at sikre en udlejning.
Generelt kan der forhandles om en lang række indrømmelser fra udlejers side, hvor lejer har mulighed for at opnå nogle af nedenstående:
∙Indretning for udlejers regning
∙Istandsættelse, såsom maling, gulve m.m. for udlejers regning,
som lejer dog ved fraflytning skal retablere, men som sikrer
lejer mindst mulig investering i forbindelse med indflytning –
ofte må lejer acceptere en længere bindingsperiode
∙Break clauses efter et på forhånd aftalt antal år, hvor lejer har
mulighed for at opsige lejemålet mod betaling af kompensation
∙Lejefrihed: typisk opnås omkring en måned pr. år bindingsperiode
- seks måneder lejefri er ikke ualmindeligt ved fem års binding
∙Forskellige goder, såsom fitness, kantineordning, leje af p-pladser m.v. til intropriser
Generelt står udlejer dog meget fast på, at den endelige slutleje ligger
fast, idet det er den, der på sigt skal skabe faste indtægter. Samtidig
bliver den officielle leje som regel anvendt ved ejendommens regnskabsmæssige værdifastsættelse – og dermed også i værdiansættelsen
i forhold til investorer og kreditorer, herunder banken og realkredit.
Der er dog også undtagelser til reglen. NCC har udlejet kontorer i de
føromtalte siloer i Nordhavn til kr. 2.000 pr. m2, plus kr. 600 i drift, hvilket kunne ligne en rekord i dagens marked. Måske er lejeniveauet toneangivende for årene, der kommer.
Fremtidens lejemarked
Det er DTZ Researchs vurdering, at tomgangen på kontormarkedet
efterhånden stabiliseres. Først om 1-2 år kan vi forvente at se den samlede tomgang falde kontinuerligt i takt med, at økonomien bedres. Markedet vil fortsat være præget af omkostningseffektivisering indtil verdensøkonomien ser lysere tider. Virksomhedernes fokus ventes
herefter i udpræget grad at flyttes fra omkostningsbesparelser/effektivisering til toplinjefokus.
Vi forventer, at med et fald i tomgangen og ændret fokus hos lejerne vil
komme til at opleve et mere balanceret marked for kontorudlejning. På
trods af, at arealeffektivisering ventes at være et vedvarende fokusområde for virksomhederne og organisationer, må det dermed forventes,
at det i højere grad er energieffektivisering og bæredygtighed, som i
fremtiden kommer i fokus – dels drevet af stigende priser og afgifter og
dels drevet af virksomhedernes CSR-strategier.
18 Kontor | Markedsrapport forår 2013
19
Sale & lease back i dagens marked
Hvorfor sælge sit kontordomicil gennem et sale & lease back i dag, hvor lånerenten i
kreditforeningen er historisk lav? Og hvorfor erhverve sig en sådan ejendom, når der er
større risici i dette geografiske område?
For mange virksomheder, som fortsat ejer deres eget kontordomicil, er der umiddelbart ingen grund til at skulle sælge deres
ejendom, og fortsætte med at blive boende som lejer, i en situation, hvor vi i Danmark oplever historisk lave realkreditrenter. Et
10-årigt rentetilpasningslån med bidrag kan låses fast til ca. 3
– 3,5% i årlig rente (red. maj 2013), og vælges lån med kortere
løbetider, bliver renten endnu lavere. Så hvorfor overhovedet
tænke i disse baner?
∙Ofte kan en professionel ejendomsejer vedligeholde ejendommen
billigere end virksomheden selv. Gennem kendskab til priser på de
forskellige produkter og know-how for, hvad der kan betale sig at
bruge på en given opgave, vil den professionelle investor kunne
gøre det billigere og finde mere optimale løsninger. Virksomheden
besidder sjældent denne know-how internt.
∙En professionel ejendomsinvestor er typisk meget opmærksom på
at fastholde den enkelte ejendoms kvaliteter og konkurrencedygtighed, hvorfor denne løbende holder øje med at driftsudgifterne
og energiudgifterne holdes på det lavest mulige niveau, for derved
at have sin ejendom løbende udlejet.
∙Mange virksomheder har gjort en dyd ud af at vedligeholde deres
domiciler på et højt niveau, men dette niveau behøver på ingen
måde at sættes ned ved salg af ejendommen – dette er alene et
aftalepunkt i den ny lejekontrakt.
∙Selv om en virksomhed kan låne op til det maksimale i en realkreditforening – som typisk er op til 60% - skal den selv egenfinansiere en stor andel. Hvis et domicil f.eks. koster kr. 30 mio. har
virksomheden derved selv investeret ca. kr. 12 – 15 mio. i ejendommen. Er beløbet kr. 75 mio., er egeninvesteringen tilsvarende
højere og ligger på kr. 30 – 35 mio. Disse midler som kan frigøres til
andre formål, er en vægtig grund for hovedparten af de virksomheder, der vælger at lave et sale & lease back arrangement.
∙Lejeudviklingen i Storkøbenhavn har – bortset fra årene 2005
– 2007, hvor højkonjunkturen slog igennem – ligget på det samme
niveau, uagtet at der har været en inflation i denne periode på knap
20 Kontor | Markedsrapport forår 2013
20%, hvilket betyder, at der umiddelbart ikke er nogen kapitalværdistigning, der betyder, at en virksomhed skal beholde ejendommen på egne bøger (se figur 23).
∙Fleksibilitet – da mange virksomheder i dag har svært ved at vide,
hvordan deres omverden ser ud om fem år, holder det også
virksomheder tilbage for at sælge ejendomme som sale & lease
back. Imidlertid kan der sagtens indgås længerevarende kontrakter
med forskellige former for hele eller delvise udtrædelsesmuligheder, således at virksomheden stadig får en fornuftig pris for
ejendommen, men bibeholder sin fleksibilitet.
For ejendomsinvestorerne har søgningen mod det sekundære
københavnske kontormarked været meget begrænset siden finanskrisen satte ind, og transaktionsmængden af denne type
ejendomme har derfor ligget på et relativt lavt niveau. Flugten til
”den sikre havn” har været meget udbredt i investorernes søgen
efter attraktive ejendomme at investere i, og mange ejendomsinvestorer har således fravalgt ejendomme i dette geografiske område, bl.a. af frygt for tomgang.
Imidlertid viste en analyse af Dansk Industri (DI) for ca. et år siden, at kun omkring 1% af de tab, som bankerne har haft under
finanskrisen relaterede sig til tab på industrivirksomheder og
tilsvarende på handelsvirksomheder.
Samtidig er spændet imellem primære kontorejendomme i København og kontorejendomme i Storkøbenhavn blevet løbende større, og ligger i dag på mellem 150 og 350 basispunkter, afhængigt
af ejendommens kvalitet og placering.For ejendomsinvestorer,
der investerer i ejendomme beliggende i Storkøbenhavn, giver
investering i disse ejendomme et højere løbende afkast, men formentligt kun en beskeden kapitalgevinst – med mindre ejendommen sælges på toppen i en højkonjunktur. I takt med at flere investorer – hvad enten det er investorer, somkøber aktier eller
ejendomme – i højere grad ser på det løbende cash-flow/udbytte,
som investeringen bidrager med, er investering i ejendomme i det
sekundære kontormarked i København og Aarhus ganske interessante.
Figur 23 Sekundære afkast Storkøbenhavn - 5-årig lejekontrakt*
Kilde DTZ Research
Figur 24 Gennemsnitlig leje sekundære ejendomme Kilde DTZ
Research
9,00
kr./m²/p.a.
1.400
8,50
1.300
8,00
1.200
7,50
1.100
7,00
1.000
6,50
900
6,00
800
5,50
700
600
5,00
2009
2010
2011
Sekundære ejendomme bedste kvalitet
2012
2013 (F)
Sekundære ejendomme standard kvalitet
2007
*Ved længere lejekontrakter noget lavere afkast
2008
2009
2010
2011
Ballerup
Herlev/Skovlunde
Glostrup
Taastrup
Bagsværd/Buddinge
Lyngby
2012
Lejespænd sekundære ejendomme - kr./m2/p.a. ekskl. drift
Der kan forekomme udlejninger både med lavere eller højere leje end nedennævnte lejeniveauer,
som kan betegnes som typetal, idet de er dækkende for omkring 90% af markedet.
2002
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Ballerup
850 - 1.150
950 - 1.200
900 - 1.150
900 - 1.150
900 - 1.150
850 - 1.100
800 - 1.100
Herlev/Skovlunde
825 - 1.000
750 - 1.050
750 - 1.000
700 - 950
650 - 950
650-950
600 - 950
Glostrup
775 - 1.000
750 - 1.100
750 - 1.000
700 - 950
650 - 950
650 - 950
600 - 950
Taastrup
750 - 950
700 - 1.000
650 - 950
650 - 900
600 - 900
550 - 850
550 - 850
Bagsværd/Buddinge
850 - 1.050
900 - 1.150
900 - 1.100
850 - 1.100
850 - 1.100
800 - 1.050
800 - 1.050
Lyngby
950 - 1.300
1.100 - 1.450
1.050 - 1.400
1.000 - 1.400
1.000 - 1.400
950 - 1.350
900 - 1.350
21
Hvorfor lokalisere sig i Storkøbenhavn idag?
Mens det er attraktivt at have kontor i København City, er der mange fordele, som gør det værd at overveje at flytte kontoret til mindre centrale beliggenheder i Storkøbenhavn.
Tomgangen på kontor ligger pr. 1. april 2013 i København City på
9,1%, mens den i Storkøbenhavn er oppe på 11,3%. Samtidig er
tomganget i City faldet kontinuerligt de seneste 3 kvartaler,
efter den toppede i 2. kvartal 2012, mens udviklingen for Storkøbenhavn siden toppen på 12,1 i 2. kvartal 2012 ikke har været lige
så positiv.
Og der er da også en tendens til inflow mod København City, når
det gælder leje af kontorlokaler. Mange virksomheder domicilerer sig her, da de har behov for nærhed til lufthavn, hoteller,
offentlig transport og for manges vedkommende deres kunder
eller samarbejdspartnere. Der er dog mange gevinster at hente
ved at etablere kontor i Københavns yderområder eller forstæder.
Omkostningsmæssige fordele
Som det fremgår af figur 7 på side ligger lejen på de absolut
primære kontorbeliggenheder i København, dvs. Københavns
Havn, Nordhavn og Tuborg Havn på 1.600-1.850 kr./m2/p.a.,
mens den i København City og på Frederiksberg ligger omkring
900-1.400 kr./m2/p.a. Til sammenligning varierer den gennemsnitlige leje i Storkøbenhavn mellem 600-1.200 kr./p.a. afhængigt af beliggenhed og kvalitet. Med andre ord kan det sagtens
lade sig gøre at finde et kontor til under halvdelen af den leje,
man ville skulle betale i City eller havneområderne.
22 Kontor | Markedsrapport forår 2013
Samtidig er driftsomkostningerne generelt også lavere. Idet ejendommene generelt er lavere værdisat end i Københavns centrum, er den
dækningsafgift og grundskyld, der skal betales, ligeledes lavere, da de
afregnes som en procentdel af ejendomsværdien.
Endelig er udgifter til parkering på et meget lavere niveau end i København, hvis der overhovedet skal betales herfor.
Infrastrukturelle fordele
Fra Københavns forstæder er der nem adgang til motorvejsnet og S-banenettet, hvilket overordnet set betyder nem transport i regionen og
således også til lufthavnen. Samtidig undgås myldretidstrafikken i centrum, som volder mange mennesker frustrationer på en daglig basis.
Som eksempel på kommende forbedringer i infrastrukturen, er det
besluttet at lave første del af Ring 3 letbanen, som forventes færdigt i år
2020. Dette vil være endnu et element i at lette presset på den kollektive trafik og biltrafikken i regionen, og gøre det nemmere at komme
rundt i denne del af regionen.
Motorringvej 3 er ved at blive udbygget fra Holte op til Hørsholm, Køge
Bugt motorvejen ved at blive udbygget fra Greve til Solrød Syd til fremover at have otte vognbaner og 2. etape af Frederikssundmotorvejen
mellem Motorring 4 og Tværvej ved Smørum forventes åbnet i 2015.
23
Velkommen til DTZ
DTZ Egeskov & Lindquist A/S er ejendomsrådgivere
med speciale i erhvervsejendomme.
Salg & udlejning
Såfremt du ønsker
yderligere nyhedsbreve
og markedsrapporter,
kan disse rekvireres på
www.dtz.dk
Vurdering
Køb/salgVurderinger & værdiansættelser
UdlejningMarkedslejevurdering
Afdisponeringsstrategier
Skattevurderinger og klagesager
Sale & lease back
Syn & skøn
Due diligence
Lejerrådgivning
Søgning efter nyt lejemål
Rådgivning om eksisterende lejemål
Corporate Real Estate Solutions (CRES)
Kontraktforhandling på vegne af lejer
Capital Markets
Investeringsejendomme
Corporate Finance
Investerings- og køberrådgivning
Research
Markedsrapporter
Skræddersyede analyser
Property Investor Confidence Index
Rådgivning/projektudvikling
Rådgivning om domicilplacering
Evaluering og udvikling af byggeprojekter
Udlejning og/eller salg af byggeprojekter
og nybyggerier
Strategisk ejendomsoptimering
Asset Management
Aktiv forvaltning, herunder
ejendomsadministration
Teknisk- og økonomisk forhandlingskapacitet
Modulbaseret og individuelt tilpasset
Del af DTZ Property Management med mere
end 10.000 ejendomme under forvaltning
og 930 ansatte i 17 lande
Mikkel Scheel
Associeret partner
Afdelingsleder Vurdering & research
Civiløkonom, HD, EFP
Tlf. (direkte): 27 78 96 33
[email protected]
DTZ Egeskov & Lindquist A/S
Silkegade 8 | 1113 København K | Tlf.: 33 14 50 70
Banegårdspladsen 20 A | 8000 Aarhus
C | Tlf.:
87 31 50 70 forår 2013
24 Kontor|
Markedsrapport
www.dtz.dk | [email protected]
oline.dk