Helhedsplan - Renovering
Til beboerne i Afdeling 17 - Skoleparken 1
Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe
Nyhedsbrev 03 - maj 2015
Mandag den 27. april 2015 blev afholdt et særde-
enighed om, at der i renoveringsforslaget skal
les velbesøgt informationsmøde om helhedsplan -
tænkes i helhedsorienterede løsninger med fokus
renoveringen.
på forbedring af indeklima, energibesparelser og
forbedret tilgængelighed.
I alt var 117 lejemål repræsenteret ved 190 beboere og 13 pårørende, der var mødt op for at få
Spørgsmål/svar:
information og stille spørgsmål.
Hvorfor ikke nøjes med de nødvendige arbejder,
gennemført over en længere årrække?
Velkomst
Renoveringen kan gennemføres etapevist alene
Formand for afdelingsbestyrelsen Lars Ulrik Han-
omfattende de nødvendige arbejder. Der vil ikke
sen bød alle de fremmødte velkommen.
fra Landsbyggefonden kunne opnås støtte til finansiering af denne løsning.
Lars Ulrik orienterede kort om aftenens program
og forventningerne til mødets forløb.
Alternativt kan de nødvendige arbejder kombineres med fremtidssikringstiltag og indgå i en hel-
Endvidere oplystes, at aftenens præsentation, der
hedsplan for afdelingen. Landsbyggefonden giver
i papirformat var lagt på bordene, også kan af-
alene støtte til realisering af helhedsplaner.
hentes på ejendomskontoret og bliver herudover
lagt på afdelingens hjemmeside.
Kan bebyggelsen holde til så omfattende renoveringsarbejder?
Helhedsplan – baggrund
Forud for arbejdets udførelse gennemføres regi-
Merete Nielsen, Wissenberg orienterede om, at
streringer i bebyggelsen for at få viden om mate-
boligselskabet og afdelingsbestyrelsen tilbage i
rialer, konstruktioner mm og tilrettelæggelse af
2011 kontaktede Wissenberg grundet indeklima-
optimale udførelsesmetoder.
problemer og skimmel i flere boliger.
Er der søgt EU-støtte til gennemførelsen?
Indledningsvist blev 10 boliger besigtiget ind- og
Til dato har der primært været fokus på, at afkla-
udvendigt, der blev foretaget indeklimaundersø-
re Landsbyggefondens støttemuligheder.
gelse af 15 boliger samt termografering og destruktive undersøgelser af tag mm.
Er der indarbejdet bæredygtige ideer i helhedsplanen?
Om end bebyggelsen gennem årene har været
Aktuelt tjekkes strømforbruget i vaskeriet med
vedligeholdt fint, pegede alle resultater af under-
overvejelser om energien hertil kan hentes via
søgelserne på, behov for gennemgribende renove-
solcelleanlæg.
ring af bebyggelsen.
Alle involverede inkl. Gladsaxe Kommune er indSom konsekvens af de forestående omfattende
stillet på indarbejdelse af flest mulige rentable
arbejder var der blandt de involverede parter bred
energibesparende tiltag.
Administration: Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, Høje Gladsaxe Torv 2B, 2860 Søborg. T 39 69 25 44 –
www.abg.dk – [email protected]
Helhedsplan – omfang
Hvordan håndteres nye køkkener og nyistandsatte
Michelle Herreholm, Wissenberg supplerede kort
badeværelser?
den udsendte beskrivelse af omfang.
Som udgangspunkt ønskes nye køkkener og badeværelser bevaret. Der skal dog udføres arbejder
Med de aktuelle registreringer i bebyggelsen vil
ved installationer og overflader, der kan indvirke
rådgiverholdet i det videre forløb arbejde sig ind
på mulighederne for at bevare frem for at udskif-
på konkrete løsninger, materialevalg, forslag til
te, men det aftales individuelt med pågældende
evt. forbedringer mm.
beboere.
Spørgsmål/svar:
Hvordan sikres godt håndværk og gode arbejds-
Hvordan håndteres individuelt udførte arbejder
forhold?
som f.eks. overdækkede terrasser og udestuer?
Ved udbud stilles krav til entreprenørfirmaerne om
Alle boliger registreres ud- og indvendigt inden
danske arbejdsvilkår og aflønning.
renoveringsarbejderne påbegyndes. Godkendte og
Tilgængelighedsboliger
ikke afskrevne arbejder kompenseres økonomisk.
Torben Juul, Zeso Architects gennemgik den foreOverdækninger og lign. fjernes og genopsættes
løbige skitse for indretning af tilgængelighedsboli-
ikke efterfølgende.
gerne i stueetagerne i altangangshusene.
Der kan i forbindelse med projekteringen blive
Der arbejdes fortsat med indretningen og rådgi-
udarbejdet tegninger for fremtidige generelle løs-
verne er opmærksomme på, at der skal findes en
ninger. Dette skal afklares i fokusgruppen om
løsning for overtøj, sko mm lige indenfor hoved-
tilvalg.
døren.
Fjernes asbest i forbindelse med renoveringen?
Cirklerne på skitserne angiver venderadius for
Som del af projektet udarbejdes plan for miljøsa-
kørestolsbrugere.
nering omfattende: fjernelse af asbest, PCB, blyholdig maling og tilsvarende, på de bygningsdele,
Ved opførelse af nybyggeri stilles krav om, at alle
der indgår i renoveringen..
boliger indrettes, så de er tilgængelige for beboere med gangbesvær, synshandicap eller andre
Vil sætningsrevner blive afhjulpet effektivt i for-
nedsatte funktioner. Målet er at sikre, at beboerne
bindelse med renoveringen?
kan være selvhjulpne i egen bolig..
De visuelle besigtigelser og registreringer suppleres på nogle områder af f.eks. geotekniske under-
Med ombygning og indretning af tilgængeligheds-
søgelser. Dette for at afklare årsag samt sikre
boliger i Skoleparken får bebyggelsen en ny bolig-
grundlaget for langtidsholdbare løsninger.
type, som indretningsmæssigt er som boliger i
nybyggeri.
Genopsættes vægge, som beboere har nedtaget.
Nej - ikke umiddelbart. Måtte der i nogle boliger
Der er ingen krav om at beboere skal have handi-
konstateres særlige forhold, drøftes disse med
caps, så nuværende beboere kan efter ombygning
beboerne.
flytte tilbage i de tilgængelighedsegnede boliger.
2
Er det kun gavlboligerne, der ombygges?
Udover delvis finansiering med støttede lån forud-
Nej – det er alle stuelejligheder i altangangshuse-
sætter Landsbyggefonden bl.a., at afdelingen
ne, der ombygges.
bevilges lån fra dispositionsfonden samt kapitaltilførsel.
Skitsen viser blot eksempler på ombygning af
henholdsvis en 2 værelses- og en 4 værelsesbolig.
Organisationsbestyrelsen har derfor behandlet og
godkendt følgende:
Erhvervslejemål
•
At der arbejdes videre med sagen og at di-
Sideløbende med planlægning af renoveringsar-
spositionsfonden dækker eventuelle udgifter
bejderne overvejes sammen med Gladsaxe Kom-
frem til endelig godkendelse, såfremt sagen
mune, hvordan der igen kan komme liv i de tom-
ikke gennemføres.
me erhvervslejemål.
•
At der gives driftslån på op til 8.787.000 kr.
årligt i lånets løbetid til Skoleparken 1 og at
2
Spørgsmål/svar:
lånet aftrappes med 9 kr. pr. m /år efter 4
Kan købmandsbutik bruges lægehus?
år, svarende til 165.870 kr. pr. år.
Ideen kan indgå i overvejelser/drøftelserne.
•
At Skoleparken 1 fritages for indbetaling af
pligtmæssige bidrag og uamortiserede ydel-
Helhedsplan – tidsplan
ser i lånets løbetid (30 år).
Merete Nielsen orienterede om tidsplanen ved
•
gennemgang af nedenstående oversigt.
At der gives et lån til Skoleparken 1 på maksimalt 40.000.000 kr. fra dispositionsfonden
til ekstraordinære vedligeholdelsesarbejder.
Tid
Aktivitet
Frem til maj
2015
Registreringer i bebyggelsen,
forberedelse af videre forløb, oplæg til
tilvalg mm
Maj – oktober
2015
Udarbejdelse af dispositionsforslag.
Fokusgruppearbejde.
•
At Skoleparken 1 samlet anvender minimum
11.780.000 kr. af egen trækningsret.
•
At det gennemsnitlige huslejeniveau i Skoleparken 1 efter renoveringen og inklusiv modernisering vil udgøre ca. 1.022 kr. pr. m2/år
(med en gennemsnitlig varmebesparelse på
September
2015
Informationsmøde om genhusning.
Oktober 2015
Ekstraordinært afdelingsmøde
med fremlæggelse af forslag med
tilknyttet økonomi, huslejekonsekvenser mm
Oktober 2015
ca. 30 kr. pr. m2/år, vil stigningen svare til en
husleje på 992 kr. pr. m2/år). Dette huslejeniveau er, ud fra de på nuværende tidspunkt,
kendte økonomiske rammer.
Endvidere blev det understreget at sagens gen-
Indsendelse af skema A ansøgning
nemførelse kræver afdelingens, Landsbyggefondens og Gladsaxe Kommunens godkendelse.
2016
Projektering, prøveblok, udbud og
licitation.
Indsendelse af skema B ansøgning.
2017 - 2018
Udførelse af renoveringsarbejdet
Til sammenligning med helhedsplanens forventede
årlige huslejestigning på kr. 150 kr. pr. m2 er
huslejestigning for den samme anlægsudgift uden
støtte beregnet til 1.150 kr. pr. m2.
Helhedsplan – økonomi
Jesper Loose Smith, ABG gennemgik Landsbygge-
Genhusning
fondens oplæg til helhedsplanens finansiering og
September 2015 inviteres alle beboere til informa-
huslejekonsekvenser.
tionsmøde med genhusning på dagsordenen.
3
Såvel boligselskab som rådgivere er meget op-
Fokusgrupperne vil bestå af særligt interesserede
mærksomme på, at hele genhusningsforløbet med
beboere og arbejdsformen vil være drøftelse af
alle de praktiske forhold med ned- og udpakning,
oplæg i workshoplignende fora med afsluttende
usikkerhed om genhusningsboligen, genhusnings-
udarbejdelse af indstillinger til byggeudvalgets
periodens længde mm bekymrer de fleste beboe-
behandling.
re.
Efter byggeudvalgets behandling af indstilling
nedlægges pågældende fokusgruppe.
Alle vil derfor arbejde på, at genhusningen forløber med færrest mulige komplikationer.
Der deltager repræsentanter fra byggeudvalg,
Der vil blive udsendt spørgeskema om genhus-
administration og teknikere der opsamler ideer og
ningsønsker og særlige behov, som vil danne
forslag i et referat.
grundlag for ABG’ planlægning af genhusningsforFokusgruppernes sekretærfunktion varetages af
løbet.
repræsentanter fra Wissenberg eller bygherre.
Det er endnu ikke fastlagt, hvor renoveringsarbejdet
påbegyndes og afsluttes. Men arbejdet planlægges
udført i etaper med op til 60 genhusninger ad gangen og beboerne varsles, så der er god tid til planlægning og nedpakning.
Jesper Loose Smith understregede, at det ikke er
muligt at søge permanent genhusning i anden
afdeling. Beboere, der ønsker at flytte til anden
afdeling opfordres derfor til opskrivning på ventelisten.
Spørgsmål/svar:
Kan gulvtæpper genbruges i genhusningsbolig og
kan det udlægges igen ved tilbageflytning?
Nyere gulvtæpper kan formentligt flyttes og udlægges igen ved tilbageflytning.
Der gives dog ikke garantier for at tæpper eller
Spørgsmål/svar:
lign. der har været udlagt i en årrække kan fjer-
Der opfordres til at arbejdet og drøftelser i fokus-
nes uden skader. Byggesagen dækker ikke udgif-
grupperne bliver konstruktivt.
ter til nye tæpper, gardiner eller lign.
Har du spørgsmål eller kommentarer til renove-
Organisation og nedsættelse af fokus-
ringsprojektet og helhedsplanen, er du velkommen
grupper
til at kontakte afdelingsbestyrelsen eller ejen-
Organisationsdiagrammet med byggeudvalget i
domskontoret.
centrum blev gennemgået. De 4 foreslåede fokusgrupper knyttes til byggeudvalget.
Venlig hilsen
Afdelingsbestyrelsen/byggeudvalget
4