1. No category

DEN NYE TYPEFORMULAR
OG INSPIRATION TIL §§ 10
OG 11
Aftenens indhold
• Kort om den nye lejelov
• Den nye typeformular, Typeformular A, 9. udgave
• Tips, tricks, faldgrubber, inspiration og idéer til, hvordan man kan gøre det, baseret
på hvordan andre har gjort det – evt. brug af materialet er uden ansvar.
• Ikke individuel rådgivning, endegyldige løsninger eller den eneste rigtige måde at
skrive klausuler.
• Spørgsmål er velkomne undervejs, i pausen og efter oplægget.
• Ved behov for egentlig individuel rådgivning vil jeg henvise til en advokat med
speciale i boliglejeret, Ejendomsforeningen Danmark eller den lokale
grundejerforening.
Forkortelser m.v.
• LL – lejeloven
• ML – lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven)
• GD – Grundejernes Domsamling
• U – Ugeskrift for Retsvæsen
• T:BB – Tidsskrift for Bolig- og Byggeret
Den nye lejelovgivning pr. 1. juli 2015
• Medfører en række ændringer. De vigtigste i forhold til lejekontrakter er
bl.a.:
• Ind- og fraflytningssyn er nu obligatoriske (gælder alle fraflytninger efter 1. juli)
• Lejer skal indkaldes til et syn med rimeligt varsel
• Ikke muligt at aftale nyistandsættelse
• Det er ikke muligt at aftale, at lejer skal nyistandsætte lejemålet. Lejemålet skal fremover
blot afleveres velvedligeholdt under hensyntagen til ejendommens og det lejedes
karakter.
• Ikke muligt for lejer at overtage andet end indvendig vedligeholdelse
• Nettoprisindeksregulering af lejen
• Trappelejeklausuler er erstattet med muligheden for at aftale nettoprisindeksregulering
af lejen. Der gælder særlige regler for omkostningsbestemte lejemål, jf. ML § 5, stk. 1, jf.
§ 7.
• Udlejers opsigelsesadgang, hvis udlejer selv skal benytte boligen
• Kravet om, at opsigelsen skal være rimelig bortfalder
• Gælder for alle lejekontrakter der indgås den 1. juli 2015 og senere
• Det er underskriftstidspunktet der er afgørende
Lejekontrakter, typeformularer og særlige vilkår
• Generelt om lejeaftaler og –kontrakter
• Kort om § 10. Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
lejede
Kort om § 11. Særlige vilkår
Til typeformularens § 1. Parterne og det lejede
Til typeformularens § 2. Lejemålets begyndelse og ophør
Til typeformularens § 3. Betaling af leje m.v.
• Uregulerede kommuner
Til typeformularens § 4. Depositum og forudbetalt leje
Til typeformularens § 5. Varme, vand og el
Til typeformularens § 6. Fællesantenner m.v.
Til typeformularens § 7. Lejemålets stand ved ind- og udflytning
Til typeformularens § 8. Vedligeholdelse i lejeperioden
Til typeformularens § 9. Inventar
Til typeformularens § 10. Beboerrepræsentation, husdyrhold og husorden
Øvrige nyttige klausuler
Generelt om lejeaftaler og -kontrakter
• Almindelig aftaleret – tilbud og accept af tilbud.
• Ingen formkrav til en lejeaftale – og dog…
• En aftale kan også være mundtligt – svært at bevise, hvad der er aftalt
• Hvis én part kræver det, skal lejeaftalen indgås skriftligt, jf. LL § 4, stk. 1.
• Fremtræder aftalen for som standardiseret eller som en blanket, skal den være
indgået på den autoriserede typeformular (A, 9. udgave)
• En lejeaftale er indgået på LL’s vilkår, medmindre andet udtrykkeligt er aftalt
• Lejeaftalen er bindende når lejer har underskrevet den fremsendte kontrakt
• Medmindre udlejer i følgebrevet udtrykkelig har anført, at aftalen først er bindende når
udlejer tillige har underskrevet kontrakten. (tilbud ctr. opfordring til at gøre tilbud)
• Den enkelte lejer i regulerede kommuner må ikke efter en samlet
bedømmelse have mere byrdefulde vilkår end andre lejere i ejendommen,
jf. ML § 5, stk. 9 (tidl. stk. 8).
• Gælder ikke lejemål med fri lejefastsættelse, hvor ML §§ 5-14 er aftalt fraveget
Generelt om lejeaftaler og -kontrakter
• Typeformularer
• Typeformular A, 8. udgave må anvendes frem til den 1. oktober 2015.
• Det kan dog ikke aftales, at lejemålet skal afleveres nyistandsat, hvis ikke der er tale om
vedligeholdelsesmangler
• Anvend derfor altid Typeformular A, 9. udgave
• Egne blanketter med f.eks. eget logo i øverste venstre hjørne på forsiden må anvendes
• Blanketten skal dog være identisk med den autoriserede, særligt for så vidt angår
tekst (indhold) og opsætning (A4 og samme sidetalsangivelse)
• Vejledningen er en del af typeformularen og må ikke udelades.
Generelt om lejeaftaler og -kontrakter
• Typeformularer
• Lad være med at ændre i typeformularen
• TBB2014.666H (GD 2014/40H)
En udlejer anvendte en standardiseret blanket svarende til Typeformular A, 8. udgave, men
henvisningen i lejekontraktens indledning til »Typeformular A, 8. udgave« og »Autoriseret
af By- og Boligministeriet den 3. september 2001« samt den indledende tekst under
kontraktens § 11, Særlige vilkår, var udeladt, ligesom opstillingen af teksten til dels var
anderledes end i typeformularen.
Aftalen fremstod som en uautoriseret blanket. Bestemmelser, der pålægger lejeren større
forpligtelser end angivet i loven, er ugyldige, hvis der er anvendt en uautoriseret blanket,
jf. LL § 5, stk. 2.
• Anvend altid den (nyeste) autoriserede typeformular (pt. A, 9. udgave)
• U.2014.2022.H (T:BB2014.515 og GD 2014/35 H)
En udlejer anvendte et paradigme, der ikke var typeformularen, for alle lejere i en
ejendom. Kontrakten indeholdt vilkår som var ens for flere lejere og fremstod efter en
helhedsvurdering ikke som individuelt udarbejdet for hver enkelt lejer. Lejerne måtte
derfor anse lejevilkårene som standardiserede og alle vilkår, der var mere byrdefulde for
lejeren blev ugyldige.
Generelt om § 10. Beboerrepræsentation, husdyrhold,
husorden og øvrige oplysninger om det lejede.
• Indført i den nye typeformular
• Anvendes til at angive ”Øvrige oplysninger om det lejede”
• F.eks. Praktiske oplysninger om forholdene i ejendommen
• Skriv ikke vilkår, som allerede følger af lejelovgivningen.
• F.eks. at lejer skal iagttage god ro og orden
• Gyldighedsbetingelse?
• Næppe hjemmel til at gøre klausul(er) ugyldig(e), blot fordi de ikke følger et krav i en typeformular
• Skriv ikke fravigelser der skal anføres under § 11
• F.eks. særlige vilkår om husdyr
Eksempler på vilkår i § 10. Beboerrepræsentation,
husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede.
• ”Lejeren skal iagttage det til enhver tid gældende vedligeholdelsesreglement.”
• ”Da der tale om et [byggeri med massive ydervægge/utidssvarende usioleret byggeri/byggeri
der stiller særlige krav til indeklima og udluftning], er det vigtigt at lejerne er særligt
opmærksomme på at skabe et godt indeklima ved bl.a. at sørge for, at hele lejemålet opvarmes
til min. 18 grader døgnet rundt, at der udluftes kraftigt 2-3 gange hver dag i 5-10 min. –
hyppigere efter behov, at der ikke tørres tøj i lejemålet og at der holdes en afstand på min. 5 cm
mellem ydervæg og møbler/indbo.”
• ”Der har tidligere været fugtproblemer i lejemålet og lejer skal være særlig opmærksom på
udluftning, ikke tørre tøj indendørs og at anvende ventilationssystemet.”
• ”Der pågår større, offentlige anlægsarbejder i området og lejer må forvente gener i form af
blandt andet støv og støj.”
• ”Betaling for vask og tørring af tøj kan kun ske med poletter, der købes hos viceværten.”
Generelt om § 11. Særlige vilkår
• Her anføres alle de vilkår, modifikationer og tilføjelser til §§ 1-10 i
typeformularen, man ønsker.
• Hvad kan man aftale i § 11 og hvilke begrænsninger er der?
• I udgangspunktet kan man aftale alt!
• Må ikke være i strid med ufravigelige (præceptive) regler i lovgivningen
• Gælder også de regler, der ikke direkte er gjort præceptive, men er præceptive på
grund af deres indhold (beskyttelsespræceptive regler) – f.eks. ML § 5
• Må dog ikke være åbenlyst urimelige aftaler, jf. AFTL § 36
• Aftaler, der fraviger lejelovgivningen skal udtrykkeligt aftales, jf. LL § 4, stk. 3
• Opfyldes ved anvendelse af typeformularens § 11.
• I § 11 må ikke anføres vilkår som allerede følger af lejelovgivningen eller af
en husorden
• Gælder kun den på tidspunktet for lejekontraktens indgåelse gældende husorden
• Overtrædelse medfører næppe ugyldighedsvirkning
Generelt om § 11. Særlige vilkår
• Udformningen og overblik
• Brug samme skrifttype og undgå at bruge fed, understregning eller kursiv i dele af
kontrakten.
• Vilkår og klausuler skal let kunne henføres til de bestemmelser i typeformularen, de
modificere – brug f.ek.s ”Til § 1” eller ”Ad § 3. Betaling af leje”
Generelt om § 11. Særlige vilkår
• Typeformularen opfylder automatisk de fremhævelseskrav, der er til vilkår,
der fratager lejeren rettigheder eller pålægger lejeren større byrder end
lejelovgivningen.
• TBB2010.489Ø: Fremhævelseskravet i LL § 5, stk. 1 er opfyldt ved at anvende § 11
• Er der ikke plads i typeformularen, kan man anvende et individuelt tillæg
• Skal være individuelt –må ikke være eller fremstå generelt eller standardiseret
• Undgå vendinger som ”for lejemål på 2. sal gælder der …., for lejemål med altan gælder
der….”
• Pas på med generelle beskrivelser og med at anvende formuleringer, der tydeligt tager sigte
på mere end det pågældende lejemål.
• ”Tillæg til lejekontrakt mellem LEJER og UDLEJER for LEJEMÅLETS ADRESSE. Dette tillæg til
lejekontrakten er en del af lejeaftalens § 11. De nedenstående bestemmelser fraviger
typeformular A9 eller lejelovgivningens bestemmelser og har forrang. Såfremt en eller flere
bestemmelser strider imod præceptive bestemmelser, betyder det ikke at tillæggets øvrige
indhold herved bortfalder.”
• Tillægget bør tillige underskrives af begge parter
Til typeformularens § 1. Parterne og det lejede
• Brugsret til:
• ”Udlejer er uanset årsagen berettiget til med 1 måneds varsel at inddrage det anviste loft-
/kælderrum mod at anvise lejeren et andet rum på mindst 3 m2, uanset størrelsen på det
anviste rum”
• Det er kun de brugsrettigheder, der fremgår af lejekontrakten, lejer har krav på, jf. U
2014.3499H / GD 2014/66 H: Hvis det ikke fremgår af lejekontrakten med bilag, kræves der
særlige holdepunkter for at lejer har brugsret til andet.
• Lejere havde vederlagsfrit siden 1950’erne parkeret i gården uden skriftlig aftale og uden
indsigelser fra tidligere ejere. Ny ejer overtager i 1997 ejendommen og forbyder først i
2006 parkering i gården.
• Fulgt op af GD 2015/64 V:
• Rettigheder der ikke fremgår direkte af lejekontrakterne, kræver det særlige
holdepunkter, hvis lejerne skal anses for aftaleretligt at have erhvervet rettigheder.
Til typeformularens § 1. Parterne og det lejede
• Benyttelse:
• ”Det lejede må ikke uden udlejers skriftlige samtykke benyttes til andet end røgfri
helårsbeboelse for lejer med husstand. Rygning siver igennem etageadskillelsen og generer
de øvrige lejere, ligesom rygning skader tapet, væv, lofter og træværk og gør
istandsættelsesudgifterne ved lejers fraflytning betydeligt højere. Rygning i lejemålet
betragtes som kontraktstridig brug af lejemålet, vanrøgt og tilsidesættelse af god skik og
orden.”
• Vær opmærksom på at et sådant vilkår ligeledes kan fremgå af en husorden.
• ”Lejemålet må ikke bebos af flere mennesker, end der er beboelsesrum.”
• ”Lejemålet er betinget af, at lejer skal være tilmeldt adressen i Folkeregisteret, medmindre
lejer lovligt fremlejer sit lejemål, jf. LL § 70.”
Til typeformularens § 1. Parterne og det lejede
• Kort om fremleje
• Lejers fremlejerettigheder er ufravigelige til skade for lejer jf. § 79 – det kan ikke aftales, at
lejer ikke har fremlejeret
• Udlejer har dog under visse omstændigheder ret til at modsætte sig fremleje af hele
lejemålet, jf. LL § 70, stk. 2:
• a) ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, eller
• b) det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller
• c) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.
• Der kan dog frit aftales et andet ansvarsgrundlag end uforsvarlig adfærd, for skader forvoldt
af fremlejetagere:
• ”Parterne har aftalt et skærpet ansvarsgrundlag fremfor LL § 71, stk. 1. Lejer er objektiv
ansvarlig i videst muligt omfang for skader, som forvoldes af personer, der i kraft af
reglerne i LL §§ 69 og 70 benytter lejemålet.”
• Objektivt ansvar = ansvar uden skyld
Til § 2. Lejemålets begyndelse og ophør
• Lejemålets begyndelse
• ”Lejemålet begynder på datoen anført i § 2. Såfremt indflytningsdagen er en lørdag, søndag
eller helligdag, udleveres nøglerene til lejemålet førstkommende hverdag. Lejer skal dog
betale leje fra den i § 2 anførte dato. Overtagelsen er betinget af, at lejer inden den 25.
oktober 2015 har betalt de i § 4 angivne beløb.”
• Tidligere lejer er ikke fraflyttet endnu (hvis fraflytningsdagen landede på dagen før en
helligdag. I år er den 1. april dagen før skærtorsdag og fraflyttende lejer vil først skulle
fraflytte lejemålet den 7. april 2015 kl. 12:00.)
• ”Parterne har aftalt, at lejer kan først flytte ind i lejemålet fra den 8. april 2015, uden
derved at være berettiget til forholdsmæssigt huslejenedslag.”
• Skal lejemålet ombygges inden overtagelse
• ”Mens lejemålet istandsættes, accepterer lejer at lejemålets begyndelse ved arbejdernes
forsinkelse udskydes tilsvarende. Lejemålet forventes indflytningsklart 10. decemnber
2015. I byggeperioden er det aftalt, at lejer skal give håndværkere adgang til at foretage
eventuelle mindre mangeludbedringer.”
Til § 2. Lejemålets begyndelse og ophør
• Indkaldelse til indflytningssyn i lejekontrakten med ”rimelig frist”
• ”Lejemålet begynder på datoen anført i § 2. Lejer indkaldes hermed til indflytningssyn i
lejemålet denne dato kl. 12:00, hvor der samtidig udleveres nøgler. Lejekontrakten er
betinget af, at lejer inden den 25. oktober 2015 har betalt de i § 4 angivne beløb.”
• Hvis denne dato er en lørdag, en søndag eller en helligdag, kan aftales en anden dato for
indflytningssyn:
• ”Lejemålet begynder på datoen anført i § 2. Det er aftalt, at lejer den 2. november 2015
kl. 12:00 overtager lejemålet, men dog betaler leje fra den 1. november 2015. Lejer
indkaldes hermed til indflytningssyn i lejemålet på samme tidspunkt, hvor lejer ligeledes
får overdraget nøglerne. Lejekontrakten er betinget af, at lejer inden den 25. oktober
2015 har betalt de i § 4 angivne beløb.”
• Indkaldes lejer ikke til indflytningssyn i lejekontrakten, kan dette for
eksempel ske i separat brev, der af bevismæssige årsager bør sendes
anbefalet eller pr. mail. Husk at få lejer at til at bekræfte modtagelsen af
mailen.
Til § 2. Lejemålets begyndelse og ophør
• Udlejer kan i udgangspunktet ikke opsige lejeforholdet, så længe lejer
betaler leje, ikke misrøgter det leje m.v.
• Kan lejemålet opsiges af udleje efter LL § 82, kan dette anføres i § 11:
• Opsigelse af accessoriske enkeltværelser – en del af udlejers bolig
• ”Det lejede er en del af udlejers bolig og kan derfor opsiges af udlejer med 1 måneds varsel
til den første hverdag i en måned, jf. LL § 82, litra a, jf. § 86, stk. 1, 2. pkt.”
• Opsigelse af en del af dobbelthus, hvor udlejer beboer den anden del
• ”Det lejede er en beboelseslejlighed i et hus, hvor der på aftaletidspunktet kun var 2
beboelseslejligheder, hvoraf udlejeren beboer det ene og kan derfor opsiges af udlejer med 1
års varsel til aftalt flyttedag, jf. LL § 82, litra b, jf. § 86, stk. 2”
Til § 2. Lejemålets begyndelse og ophør
• Der gælder dog en særlig begrænsning i udlejers opsigelsesadgang, hvis det
lejede er en ejerlejlighed.
• Opsigelsen kan kun ske, hvis udlejer selv ønsker at bebo lejemålet, jf. LL § 83, stk. 1, litra a.
jf. § 84, litra a.
• Lejemålet skal være opdelt i ejerlejligheder inden lejeforholdets begyndelse, jf. § 84, litra d,
1. pkt.
• Er lejeaftalen indgået den 1. januar 1980 eller senere skal lejeren ved lejeforholdets
begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske
efter § 83, stk. 1, litra a, jf. § 84, litra d, 2. pkt.
• Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det tillige et krav, at udlejeren tidligere
har beboet lejligheden, jf. § 84, litra d, 3. pkt.
• Ifølge høringsnotatet, s. 31, er det kun den person, der indgik lejekontrakten med lejer, der kan
opsige efter denne bestemmelse
• Eksempel på formulering
• ”Det lejede er en ejerlejlighed, beliggende i en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder inden
lejeaftalens begyndelse. Udlejer har tidligere beboet ejerlejligheden, der derfor kan opsiges
efter LL § 83, stk. 1, litra a med et års varsels til aftalt flyttedag, jf. § 86, stk. 2.”
Til § 2. Lejemålets begyndelse og ophør
• Aflevering og fraflytning
• Det fremgår allerede af LL § 98 at lejer skal aflevere det lejede i samme stand som ved
fraflytningen for så vidt angår arbejder omfattet af hans vedligeholdelsespligt
• Fraflytning før frigørelse
• ”Lejer skal fraflytte lejemålet og aflevere det ryddet for inventar 14 kalenderdage før
lejemålets ophør, med henblik på udlejers eventuelle istandsættelse. Lejen hæfter for lejen i
denne periode. Medmindre lejer har misligholdt eller vanrøgtet det lejede, begrænses lejers
hæftelse for leje i istandsættelsesperioden til 14 dage.”
• Denne type klausul er er godkendt af Østre Landsret i TBB2003.236Ø. Bemærk, at det bl.a.
må forudsættes at lejemålet skal istandsættes i et vist omfang (≈ nyistandsættelse) og at der
næppe må være tale om et tidsbegrænset lejemål for en kortere periode. Det er ligeledes
vigtigt at indføje en tidsbegrænsning for lejebetaling – i dette tilfælde 14 dage.
Til § 2. Lejemålets begyndelse og ophør
• Uopsigelighedsperioder
• Kan aftales, at lejer, udlejer eller begge parter ikke kan opsige lejemålet i en periode.
• ”Lejemålet kan, med undtagelse af den anden parts misligholdelse, først opsiges med
virkning fra den 1. juni 2016.”
• Lejer vil her kunne fraflytte den 1. juni 2016
• ”Parterne kan, med undtagelse af den anden parts misligholdelse, først afgive opsigelse fra
juni 2016, således opsigelsen får virkning den 1. oktober 2016”
• Lejer vil her først blive frigjort juni 2016 + 3 måneder.
• Opsigelsesvarsler
• Udgangspunktet på 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen
før en helligdag, kan fraviges, men ikke til skade for lejeren (hvorved skal forstås: udlejers
opsigelsesvarsler kan ikke forkortes, men lejers opsigelsesvarsel kan godt forlænges).
• ”Opsigelsesvarslet er 6 måneder til den første hverdag i en måned. I tilfælde af den
anden parts misligholdelse gælder det kortest mulige opsigelsesvarsel i henhold til den til
enhver tid gældende lejelovgivning.”
• Et længere opsigelsesvarsel kan evt. kombineres med uopsigelighedsperiode.
Til § 2. Lejemålets begyndelse og ophør
• Tidsbestemte lejemål
• Ingen lovbegrænsning i forhold til længde af et tidsbestemt lejemål
• ”Lejemålet er tidsbestemt og ophører uden yderligere varsel den 1. juni 2020 Lejemålet
kan, pånær ved misligholdelsestilfælde, ikke opsiges i lejeperioden.”
• Medmindre andet aftales, kan lejemålet med undtagelse af misligholdelse, ikke opsiges i
den anførte periode, jf. LL § 80, stk. 1, 2. pkt.
• ”Lejemålet er tidsbestemt og ophører uden yderligere varsel den 1. juni 2020 . I
lejeforholdets løbetid kan hver af parterne opsige lejemålet i henhold til den enhver tid
gældende lejelovgivning og de aftalte vilkår i denne aftale.”
• Modsat dog i TBB2012.171Ø (GD 2012/13Ø) – der dog ikke er korrekt
• § 11 var tavs om uopsigelighed – typeformularens fortrykte tekst om 3 måneders
opsigelse ”fik forrang”.
• Kan kombineres med en uopsigelighedsperiode
• ”Lejemålet er tidsbestemt og ophører uden yderligere varsel den 1. juni 2020 . I
lejeforholdets løbetid kan hver af parterne opsige lejemålet i henhold til den enhver tid
gældende lejelovgivning og de aftalte vilkår i denne aftale. Parterne har dog gensidigt
fraskrevet sig retten til at afgive opsigelse til tidsligst i maj 2016. Uanset forstående kan
lejemålet dog opsiges som følge af misligholdelse.”
• Vær opmærksom på at tidsbegrænsningen stadig skal være rimeligt begrundet i udlejers
forhold, jf. LL § 80, stk. 3. En lejer kan altid få prøvet rimeligheden ved boligretten.
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Hvad må opkræves særskilt ud over (den lovlige) leje?
• Den lovlige leje er markedsleje, aftalt leje, omkostningsbestemt leje, forbedringstillæg, skatter og
afgifte, vedligeholdelseshensættelser m.v.
• Varme og varmt vand (må ikke være indeholdt i lejen, jf. LL § 36, stk. 1)
• Koldt vand, hvis der findes individuel forbrugsmåler, jf. U 2009.2497H
• Fællesantennebidrag og adgang til elektroniske kommunikationstjenester
• Gebyr for Betalingsservice, jf. U 2015.2359V (anket til Højesteret) og T:BB 2000.323 Ø
• Hvad må, f.eks., ikke opkræves særskilt ud over (den lovlige) leje?
• Renovation, jf. U 2015.1986V (T:BB 2015.293 og GD 2015/54 V)
• Trappevask
• ”Flyttesynsgebyr”, ”straksudlejningsgebyr” og lignende, jf. U 2003.2066H (GD 2003/43H )
• Ejendomsforsikring, jf. T:BB 2010 Ø
• Særligt om udgifter til beboerrepræsentation
• Max 339 kr. årligt pr. beboelseslejemål (2015). Større beløb kræver tilslutning fra den
enkelte lejer
• Skal opkræves sammen med huslejen og udbetales i takt hermed.
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Skriver man ikke hvordan lejen fastsættes eller reguleres, er det lovens
udgangspunkt for den pågældende lejemålstype der gælder, f.eks.
• Omkostningsbestemt leje (store ejendomme i regulerede kommuner)
• F.eks. nybyggede ejendomme med 7 eller flere lejligheder i regulerede kommuner,
nyindrettede tagetager, nypåbyggede etager eller tidligere erhvervslejemål i sådanne
ejendomme.
• Det lejedes, regulerede, værdi (småhuse)
• F.eks. nybyggede ejendomme med 6 eller færre lejligheder i regulerede kommuner,
nyindrettede tagetager, nypåbyggede etager eller tidligere erhvervslejemål i sådanne
ejendomme.
• Det lejedes værdi (uregulerede lejemål og 80/20-ejendomme)
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Uregulerede lejemål
• ”Lejemålet er beliggende i en ureguleret kommune. Lejen reguleres i henhold til LL §§ 47-49
til det lejedes værdi. Lejen kan endvidere reguleres som følge af stigninger i, og pålæg af,
nye skatter og afgifter efter reglerne i §§ 50-52.”
• Lejemål i 80/20-ejendom, jf. ML § 4, stk. 3.
• ”Lejemålet er beliggende i en ejendom, hvor mere end 80 % af bruttoetagearealet den 1.
januar 1980 anvendtes til andet end beboelse, jf. ML § 4, stk. 3.”
• Man behøver ikke angive i lejekontrakten, at lejemålet ligger i en 80/20-ejendom.
• Gennemgribende forbedrede lejemål, jf. ML § 5, stk. 2.
• ”Lejemålet er i 2009 gennemgribende forbedret og udlejes til det lejdes værdi, jf. ML § 5,
stk. 2”
• Man behøver ikke angive i lejekontrakten, at lejen er fastsat efter ML § 5, stk. 2.
• Småhuse, jf. ML kapitel IV A
• ”Udlejer ejede den 1. januar 1995 6 eller færre lejligheder i ejendommen / Ejendommen
omfattede den 1. januar 1995 6 eller færre lejligheder. Lejemålet er omfattet af ML kapitel
IV A”
• Man behøver ikke angive i lejekontrakten, at lejen er fastsat efter reglerne om småhuse.
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Ejendomme med afkast efter ML § 9, stk. 2 (lovkrav, jf. LL § 4, stk. 5)
• ”Ejendommen er omfattet af boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje og
afkastet er beregnet i henhold til lovens § 9, stk. 2.
• Den omkostningsbestemte leje er senest fastsat efter lovens § 7 den 1. januar 2015.
• Den leje, der maksimalt kan beregnes for lejemålet udgør pt. kr. 123.456,78 årligt inkl.
hensættelser til vedligeholdelse.
• Lejen er nedsat i henhold til lovens § 7, stk. 2 og den aftalte leje udgør kr. 100.000,00 årligt,
inkl. hensættelser til vedligeholdelse, men ekskl. tillæg for forbedringer samt aconto forbrug,
beboerrepræsentationskontingent m.v.”
• OMK-ejendomme nettoprisindeksregulering (LL § 4, stk. 8)
• Har udlejer udsendt meddelelse om, at den omkostningsbestemte leje
nettoprisindeksreguleres, jf. ML § 9 a, skal alle nyindgåede kontrakter i den 2-årige periode
oplyses om beslutningen og udløbet af perioden:
• ”Udlejer har forud for aftalens indgåelse besluttet at lejen reguleres efter nettoprisindekset,
jf. boligreguleringslovens § 9 a. Udlejer har udsendt meddelelse til lejerne den 1. oktober
2015 og gælder i 2 år frem, således at den i § 9 a, stk. 1 nævnte 2 årsperiode udløber den 1.
oktober 2017.”
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Fastsættelse af lejen i regulerede kommuner
• Nyopført ejendom i reguleret kommune
• ”Lejemålet er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter 31. december 1991 og er
derfor omfattet af ML § 15 a, jf. LL § 53, stk. 3. Parterne har aftalt, at ML §§ 5-10, § 11,
stk. 2 og 3, og §§ 12-14 om omkostningsbestemt leje ikke skal være gældende for denne
lejeaftale.”
• Tidligere erhvervslejemål i reguleret kommune
• ”Lejemålet benyttedes den 31. december 1991 lovligt udelukkende til erhvervsformål og
er derfor omfattet af boligreguleringslovens § 15 a, jf. LL § 53, stk. 4. Parterne har aftalt,
at ML §§ 5-10, § 11, stk. 2 og 3, og §§ 12-14 om omkostningsbestemt leje ikke skal være
gældende for denne lejeaftale.”
• Nyindrettet tagetage i reguleret kommune
• ”Lejemålet er beliggende i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til,
eller registreret som, beboelse, og er dermed omfattet af boligreguleringslovens § 15 a,
jf. LL 53, stk. 5. Parterne har aftalt, at ML §§ 5-10, § 11, stk. 2 og 3, og §§ 12-14 om
omkostningsbestemt leje ikke skal være gældende for denne lejeaftale.”
• Nypåbygget etage i reguleret kommune
• ”Lejemålet er beliggende i en nypåbygget etage, hvortil der er givet byggetilladelse efter
den 1. juli 2004 og er dermed omfattet af boligreguleringslovens § 15 a, jf. LL § 53, stk. 5.
Parterne har aftalt, at ML §§ 5-10, § 11, stk. 2 og 3, og §§ 12-14 om omkostningsbestemt
leje ikke skal være gældende for denne lejeaftale.”
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Fastsættelse af lejen i uregulerede kommuner
• Nyopført ejendom i ureguleret kommune
• ”Lejemålet er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter 31. december 1991 og
omfattes af LL § 53, stk. 3. Parterne har aftalt, at lejelovens regler om lejeforhøjelse og nedsættelse efter det lejedes værdi ikke skal være gældende for denne lejeaftale.”
• Tidligere erhvervslejemål i ureguleret kommune
• ”Lejemålet benyttedes den 31. december 1991 lovligt udelukkende til erhvervsformål
omfattes af LL § 53, stk. 4. Parterne har aftalt, at lejelovens regler om lejeforhøjelse og nedsættelse efter det lejedes værdi ikke skal være gældende for denne lejeaftale.”
• Nyindrettet tagetage i ureguleret kommune
• ”Lejemålet er beliggende i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til
eller registreret som beboelse, og er omfattes af LL § 53, stk. 5. Parterne har aftalt, at
lejelovens regler om lejeforhøjelse og -nedsættelse efter det lejedes værdi ikke skal være
gældende for denne lejeaftale.”
• Nypåbygget etage i ureguleret kommune
• ”Lejemålet er beliggende i en nypåbygget etage, hvortil der er givet byggetilladelse efter
den 1. juli 2004 og omfattes af LL § 53, stk. 5. Parterne har aftalt, at lejelovens regler om
lejeforhøjelse og -nedsættelse efter det lejedes værdi ikke skal være gældende for denne
lejeaftale.”
Uregulerede kommuner
ML kapitel II-V gælder ikke i følgende kommuner:
• Billund
• Ringkøbing-Skjern
• Fanø
• Samsø
• Fredensborg
• Solrød
• Greve
• Struer
• Herning
• Thisted
• Holstebro
• Tønder
• Ikast-Brande
• Varde
• Læsø
• Vesthimmerland
• Mariagerfjord
• Ærø
• Rebild
•
http://gi.dk/Oekonomi_og_raadgivning/Sider/Kommuneoversigt.aspx
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Nettoprisindeksregulering (erstatter trappeleje)
• Kan aftales for alle typer lejemål – dog gælder særlige regler for OMK-lejemål ( ML § 9 a)
• ”Lejen reguleres hvert år den 1. januar i henhold til udviklingen i nettoprisindekset fra
oktober måned året før til oktober måned forud for reguleringstidspunktet - efter
nedenstående formel:
Gældende årsleje
_
Indeks foregående oktober x nyt indeks oktober = Ny årsleje
Udlejer er endvidere berettiget til at kræve lejeforhøjelse som følge af stigninger i skatter og
afgifter. Forhøjelsen sker i henhold til de principper der følger af LL § 50-52.
Udfører udlejer forbedringer i lejemålet efter princippet i LL § 58, kan der tillige varsle
lejeforhøjelse som følge heraf.”
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Nettoprisindeksregulering og regulering for skatter og afgifter
• U.2010.2183H (TBB2010.571 / GD2010/35H) om ”kombinationsregulering”
• ”ikke noget til hinder for at kombinere [nettoprisindeksregulering] med et forbehold om
lejeforhøjelse efter lejelovens almindelige regler ved stigning i skatter og afgifter.”
• Der må ikke indsættes en minimumsregulerings i forbindelse med
nettoprisindeksreguleringen – f.eks. klausuler om, at lejen reguleres i henhold til
stigningen i nettoprisindekset, dog minimum 1 %.
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Omkostningsbestemte lejemål med forbedringstillæg (og andre lejemål)
• Man kan med fordel oplyse hvorledes lejen er sammensat. Er ikke en gyldighedsbetingelse.
Alternativt kan man vedlægge sidste udsendte varsling.
• Kan også bruges ved gennemgribende forbedrede lejemål, hvor lejen ønskes reguleret efter
OMK-princippet, jf. ML § 7. Kan også anvendes i andre typer lejemål.
• Ved ikke-færdiggjorte forbedringsarbejder laves der endeligt byggeregnskab.
• ”Lejens sammensætning pr. 1. april 2015
årligt
månedligt
Omkostningsbestemt leje
xxx.xxx
xx.xxx
Hensættelse § 18
xxx.xxx
xx.xxx
Hensættelse § 18 b
xxx.xxx
xx.xxx
Aftalt boligforbedring
xxx.xxx
xx.xxx
Forbedringstillæg vinduer
xxx.xxx
xx.xxx
Konvertering fjernvarme, udløber 1/1-2018
xxx.xxx
xx.xxx
Forbedringstillæg individuelle forbedringer
xxx.xxx
xx.xxx
Nyt køkken
(xxx.xxx) (xx.xxx)
Hårde hvidevarer
(xxx.xxx) (xx.xxx)
I alt
xxx.xxx
xx.xxx”
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Privat byfornyelse/aftalt boligforbedring
• ”Ejendommen er ombygget efter lov om privat byfornyelse/reglerne om aftalt
boligforbedring. Arbejderne omfatter etablering af bad i lejlighederne, omfattende
isoleringsarbejder og nye vinduer.
Der betales en årlig lejeforhøjelse på kr. 123,45 pr. m². Der ydes tilskud til nedsættelse af
Lejeforhøjelsen, der nedtrappes efter 8 år.
Lejeforhøjelsen udgør kr. 12.345,67 årligt og trådte i kraft den 1. januar 2005.
Bruttostigning
Nettostigning
Tilskud
Aftrapning
1/1-2005
xxxx,xx
xxxx,xx
xxxx,xx
xxxx,xx
1/1-2006
xxxx,xx
xxxx,xx
xxxx,xx
xxxx,xx
1/1-2020
xxxx,xx
xxxx,xx
xxxx,xx
xxxx,xx
1/1-2021
xxxx,xx
xxxx,xx
xxxx,xx
xxxx,xx
”
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Betalingsformer og –gebyrer
• Betalingssted og –form
• ”Lejen skal betales ved lejers tilmelding til Nets betalingsservice.”
• Nets/PBS gebyr
• ”Lejeren betaler de til enhver tid opkrævede gebyrer for Nets betalingservice som et
særskilt gebyr ud over lejen.”
• Godkendt i Vestre Landsret i GD 2015/26 V, der dog er anket til Højesteret og
U.2000.1642Ø (TBB2000.323) – vær dog opmærksom på, at udlejer normalt kun med
særskilt lejelovshjemmel kan opkræve udgifter ud over lejen dækket, jf. f.eks.
U.2009.2497H (om vandforbrug uden individuel forbrugsmåling)
• Betalingsgebyr/administrationsgebyr/indbetalingskortgebyr
• ”Såfremt lejer ikke tilmelder betalingen til Nets, betaler lejeren for fremsendelse af
giroindbetalingskort Nets i henhold til de til enhver tid gældende takster.”
• Mere tvivlsom – ikke prøvet i praksis – analog fortolkning af ovenstående domme
• Der må ikke opkræves et fast gebyr – det er mere sikkert at viderefakturere de faktisk
opkrævede udgifter.
Til § 4. Depositum og forudbetalt leje.
• Lejekontrakten er betinget af indbetalingen af § 4-beløb
• Betaling af depositum og forudbetalt leje bør ske i god tid – 2 uger - før lejeren får nøglerne,
da en efterfølgende ophævelse, effektiv udsættelse og krav på betaling kan være dyrt,
tidskrævende og besværligt.
• ”Lejekontrakten er betinget af, at lejer senest på den i § 4 angivne dato indbetaler det i
samme paragraf angivne beløb. Betales beløbet ikke rettidigt bortfalder kontrakten.”
Til § 5. Varme, vand og el.
• Til- og afmelding som forbruger ved forsyningsselskaberne
• Udlejer kan hverken til- eller afmelde en lejer som forbruger uden videre.
• ”Lejer er forpligtet til senest 2 hverdage inden lejeforholdets begyndelse at tilmelde sig som
forbruger på adressen hos forsyningsselskaberne. Lejer er ligeledes forpligtet til senest 2
hverdage efter fraflytning at afmelde sig som forbruger.”
• Der kan eventuelt laves fuldmagter til udlejer i forbindelse med at lejer underskriver
lejekontrakten
• ”Gebyrer for flytte- og årsaflæsninger af varme, el, gas og vand, hvor der er opsat målere,
opkræves hos lejerne i henhold til forsyningsselskabernes gældende takster.”
Til § 6. Fællesantenner m.v.
• Leverer udlejer tv-signal eller internetadgang, kan de rimelige udgifter hertil
medtages.
• ”De udgifter lejer skal betale i henhold til § 6 er udgifter til etablering, drift, vedligeholdelse,
administration, teknisk bistand, afgifter og øvrige udgifter, forbundet med
fællesantenneanlægget og/eller de elektroniske kommunikationstjenester.
• Udgifterne til anlægget medtages med et årligt beløb svarende til de afholdte udgifter
inden for en periode på 12 måneder før en regulering af lejerbidraget og fordeles ligeligt
mellem de tilsluttede lejemål.
• Regulering af bidraget kan ske uden varsel, dog sådan at opkrævning af en stigning tidligst
sker 6 uger efter at meddelelse om reguleringen er udsendt. Ved første opkrævning af det
forhøjede antennebidrag opkræves samtidig regulering for den forløbne periode. Hvis
løbende udgifter, der betales til tredjemand, stiger, kan opkrævning ske med tilbagevirkende
kraft, dog højst for en periode på 3 måneder forud for udsendelse af meddelelse om
regulering.
• Rimelige forbedringsudgifter beregnes som forbedringsudgiften inkl. nødvendige arbejder,
ganget med ydelsen på et sædvanligt annuitetslån.”
Til § 7. Lejemålet stand ved ind- og fraflytning.
• Efter den nye lejelov trådte i kraft 1/7-2015:
• Ind- og fraflytningssyn gøres obligatoriske.
• Gælder alle fremtidige fraflytninger, jf. VEJL 10936 af 21/10-2015, pkt. 3.2
• Gælder kun ejere (eller fremlejegivere) af mere end ét boliglejemål
• Udlejer skal kunne dokumentere:
• At der er indkaldt til syn (gælder ingen formkrav) med rimeligt varsel/1 uges
varsel
• At synet er afholdt
• At der er udarbejdet flyttesynsrapport (skal være skriftlig - måske)
• At lejeren har modtaget rapporten i forbindelse med synet
• Manglende iagttagelse af samtlige, ovenstående regler medfører, at der ikke
kan kræves betaling for istandsættelse ved lejers fraflytning
Til § 7. Lejemålet stand ved ind- og fraflytning.
• Efter den nye lejelov trådte i kraft 1/7-2015:
• Parterne kan ikke længere aftale nyistandsættelse:
• Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelse, men med undtagelse af
almindeligt slid og ælde.
• Har lejeren overtaget hele eller dele afvedligeholdelsespligten, skal det lejede afleveres
”normaltvedligeholdt” for så vidt angår de dele, der er omfattet af lejers
vedligeholdelsespligt.
• Istandsættelse som følge af slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under
hensyn til ejendommen og det lejedes karakter.
• Indvendig vedligeholdelse defineres fremover som:
• Vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling (af vægge, lofter, ”træ og jern”),
tapetsering, samt mellemslibning og lakering/oliering af trægulve.
Til § 7. Lejemålet stand ved ind- og fraflytning.
• Beskrivelse af lejemålets stand
• Bør altid suppleres med en grundig indflytningsrapport.
• ”Det lejede fremstår nyistandsat; nymalet overalt på samtlige malbare flader og med
nylakerede gulve. Alle installationer er i god og brugbar stand. Der er ingen mangler i
lejemålet.”
• ”Lejemålet fremstår ikke nyistandsat ved indflytningen. Lejemålet fremtræder imidlertid vel
vedligeholdt med hvide vægge, hvidt træværk og afhøvlede, lakerede gulve uden større
ridser eller mærker. Alle malbare flader fremstår som nymalede. Alle ruder er hele, og hårde
hvidevarer og installationer er i god og brugbar stand.”
• ” Lejemålet er ikke nyistandsat ved indflytningen. Lejemålet fremtræder imidlertid vel
vedligeholdt og uden mangler af nogen art.”
Til § 7. Lejemålet stand ved ind- og fraflytning.
• Anvendelse af bestemte materialer (evt. som erstatning for eller supplement til et
vedligeholdelsesreglement)
• ”Vægge i køkken må kun males med Flügger Dekso 25 i hvid. Vægge i bad må kun males
med Flügger Vådrumsmaling glans 30 i hvid. Øvrige vægge må kun males med Flügger
Flutex 5S, refleksfri i hvid. Lofter må kun males med Flügger Flute 2S, Topkvalitet i hvid.
Såfremt lejer maler lejemålet i andre farver eller med anden maling, vil dette blive udbedret
og malet i henhold til ovenstående for lejers regning.”
• Kan også udvides til behandling af træværk m.v.
• Misligholdelse?
• Istandsættelse ved egne håndværkere
• ”Det er aftalt, at al vedligeholdelse eller istandsættelse sker ved udlejers foranstaltning og af
udlejeres håndværkere for lejers regning.”
• Hvis lejer alligevel selv istandsætter = intet tab - de facto ingen sanktion.
• Bør kombineres med fraflytning 14 dage før frigørelsestidspunktet, jf. ovenfor om § 2.
• Anvendes der et vedligeholdelsesreglement, bør der henvises til dette i § 11:
• ”Lejemålet skal vedligeholdes i henhold til de i vedlagte vedligeholdelsesreglement angivne
retningslinjer, materialer, farver og kvaliteter.”
Til § 7. Lejemålet stand ved ind- og fraflytning.
• ”Indkaldelse” til fraflytningssyn
• ”Lejer indkaldes til fraflytningssyn i lejemålet kl. 12 på fraflytningsdagen. Lejer skal fraflytte
lejemålet 14 dage før lejeperiodens sidste dag, den første hverdag i en måned, der ikke er
dagen før en helligdag, 3 måneder efter lejemålet er blevet opsagt, jf. lejelovens § 86, stk. 1.
Lejer modtager senest 7 dage før synet en påmindelse.” (gælder kun for ”almindelige”
lejemål
• Er ikke en egentlig indkaldelse, da lejemålet kan ophøre tidligere eller senere, afhængig
af parternes aftale, eventuelt ophævelse af lejemålet eller udsættelse ved fogeden.
Tjener som en serviceoplysning til lejer, men husk at sende indkaldelse!
Til § 8. Vedligeholdelse i lejeperioden
• Efter den nye lejelov trådte i kraft 1/7-2015
• Lejere i ejendomme, omfattet af ML kapitel II-IV kan nu kun overtage den indvendige
vedligeholdelse, der defineres som:
• Vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling (af vægge, lofter, ”træ og jern”),
tapetsering, samt mellemslibning og lakering af gulve.
• Herudover kan lejer tilpligtes at vedligeholde en evt. have.
• Lejer kan ikke overtage vedligeholdelsespligten for andet – overhovedet.
• Dette gælder kun for lejeaftaler, der indgås efter 1. juli 2015 og
kun ejendomme, der er omfattet af ML kapitel II-IV (reglerne om omkostningsbestemt leje)
Også for lejemål, hvor kapitel II-IV er fraveget ved aftale
• Istandsættelse som følge af slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under
hensyn til ejendommen og det lejedes karakter.
Til § 8. Vedligeholdelse i lejeperioden
• Udlejer kan ikke ensidigt ændre retningslinjerne for vedligeholdelse
• U.2001.1927Ø: En lejer havde - med visse begrænsninger - ret til at foretage indvendig
vedligeholdelse. Det var i lejekontraktens aftalt, at lejer havde ret til udbetaling fra § 22
kontoen til dækning af afholdte materialeudgifter. Udlejer ændrede efterfølgende disse
retningslinier, bl.a. således at udgifter vedrørende indvendig vedligeholdelse kun kunne
godtgøres over vedligeholdelseskontoen, hvis arbejdet blev udført af ejendommens
håndværkere. Udlejeren kunne ikke med hjemmel i LL § 27, stk. 2, ændre de oprindelige
retningslinier, idet der herved skete en ændring af parternes kontraktgrundlag
Til § 8. Vedligeholdelse i lejeperioden
Hvem skal vedligeholde lejemålet under lejeforholdet – og hvordan?
• Vedligeholdelseskrav og –reglement
• ”Lejer må ikke uden udlejers skriftlige samtykke ændre farven på lejemålets vægge, lofter,
gulve, træ eller metal.”
• Kan også være et krav om kun at anvende bestemte farvekoder, glans, malingstyper eller
lignende.
• ”Lejer skal foretage den nødvendige vedligeholdelse som følge af forringelse ved slid og
ælde så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.
Såfremt lejer ikke overholder sin vedligeholdelsespligt vil udlejer udføre arbejderne for lejers
regning.”
• Alternativt:
• ”Al vedligeholdelse i lejemålet skal foretages af udlejers håndværkere. Udgiften pålignes
lejeren i det omfang det omfatter en del af lejers vedligeholdelsespligt.”
• Hvis en lejer selv maler – og det er håndværksmæssigt korrekt udført – er der intet tab
og ingen sanktion.
Til § 8. Vedligeholdelse i lejeperioden
Hvem skal vedligeholde lejemålet under lejeforholdet – og hvordan?
• Særligt om lakerede og oliebehandlede trægulve
• ”Lakerede/oliebehandlede gulve skal lakeres/olieres efter behov og inden lakken slides
igennem/olien udtørrer. Store ridser og gennemslidning af lakken/udtørring af olien til bart
træ er misligholdelse. Gulvet må ikke afhøvles/fuldslibes da det forkorter gulvets levetid.”
• Misligholdelse ctr. almindelig brug
• ”Det er ikke tilladt at bore huller, skrue skruer i, banke søm, klammer eller lign. i vinduer,
vinduesrammer, gerigter, fodlister, døre, skabe, klinker, fliser, bordplader, (vægge eller
lofter.) Dette er misligholdels og vil medføre omfattende udbedringsarbejder der skal
betales af lejer.”
• Alternativt:
• ”Det er ikke tilladt at bore huller, skrue skruer i, banke søm, klammer eller lign. i vinduer,
vinduesrammer, gerigter, fodlister, døre, skabe, klinker, fliser og bordplader. Såfremt lejer i
vægge eller lofter borer huller, banker søm i eller på anden måde laver huller, er det aftalt at
hullet lukkes håndværksmæssigt korrekt og hele fladen males for at undgå farveforskelle
ved pletmaling. Denne istandsættelse foretages af udlejers håndværkere for lejers regning.”
Til § 8. Vedligeholdelse i lejeperioden
• For ejendomme, der er omfattet af ML kapitel II-IV
• Er det ved afkrydsnings i § 8 aftalt, at lejer har den indvendige vedligeholdelse, skal dette
ikke udspecificeres i § 11.
Til § 8. Vedligeholdelse i lejeperioden
• For ejendomme, der ikke er omfattet af ML kapitel II-IV
• Lejer kan principielt overtage hele den ind- og udvendige vedligeholdelsespligt, hvilket
typisk ses ved villa-udlejning.
• ”Lejer skal holde det lejede forsvarligt vedlige ved maling af ind- og udvendige vægge,
lofter, gerigter, lister, sternbrædder, udhæng, stakit, døre og dørkarme, vinduer og
vindueskarme, tapetsering, lakering af gulve, samt vedligeholde og forny låse, nøgler og
ruder og holde vand- og gashaner og el-afbrydere forsvarligt vedlige. Lejer skal
endvidere vedligeholde wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe,
komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer. Lejeren skal endvidere rense
tilstoppet afløb fra håndvask, køkkenvask og toilet. Herudover skal lejer passe haven
med græsslåning, hækklipning ukrudts- og vinterbekæmpelse, algebehandling af sten og
tag, således det lejede fremstår velvedligeholdt ude som inde.”
Til § 8. Vedligeholdelse i lejeperioden
• For ejendomme, der ikke er omfattet af ML kapitel II-IV
• Lejer har typisk en udvidet vedligeholdelsespligt, svarende til den tidligere LL § 20.
• ”Det er aftalt, at den indvendige vedligeholdelse påhviler lejer. Ved indvendig
vedligeholdelse forstås tapetsering, maling vægge, træværk (lister, gerigter, lofter,
paneler, døre, m.v.), rør og radiatorer, hvidtning af lofter og lakering, samt
mellemslibning af gulve, og vedligeholdelse, herunder fornøden fornyelse af indvendige
døre, vinduer og ruder, køkkenskabe, -låger, -skuffer og –bordplader, faste skabe og
hårde hvidevarer, samt andet fast inventar, uanset årsagen til vedligeholdelsesbehovet.
• Desuden omfatter lejers vedligeholdelse tillige vedligeholdelse af vand- og gashaner,
afløb, wc-kummer og –cisterner, vaskekummer, elinstallationer (herunder stikkontakter,
udtag, sikringsbokse og relæer) og øvrige indvendige bygningsdele.
• Det er lejers ansvar at renholde, og når påkrævet, rense afløb, vandlåse og vandrette rør.
• Hvis lejeren ikke opfylder pligten inden otte dage, efter at udlejeren har opfordret ham til
det, kan udlejer istandsætte for lejerens regning”
• Kan suppleres med eller erstattes af et vedligeholdelsesreglement, evt. som bilag
til lejekontrakten.
• ”Lejemålet må kun males/tapetseres med hvide farver. Farver på vinduer, døre og
træværk i øvrigt må ikke ændres uden forudgående skriftlig tilladelse fra udlejer. Gulve
og dørtrin skal vedligeholdes med ufarvet lak så ofte, som det er påkrævet. De skal altid
fremtræde ensartede i farve. Træværk må ikke afsyres/afslibes uden forudgående
skriftlig tilladelse fra udlejer.”
Til § 9. Inventar
Specielt inventar eller pladsmangel i typeformularens § 9
• ”Følgende inventar tilhører udlejer:
• Hårde hvidevarer: Siemens køle/fryseskab, Siemens pyrolyseovn, Siemens nedfældet
induktionskogeplade, Siemens mikroovn, Bosch bordopvaskemaskine, Miele 6 kg
vaskemaskine, Electrolux kondenstørretumbler og brusekabine.
• Mørklægningsgardiner i V1, V2 og Stue (vedlæg plantegning som bilag)
• Invita 3-fløjet skabsmiljø”
Efterladt inventar, ukendt inventar m.v.
• ”Udlejer ejer kun det inventar, der er nævnt i denne lejekontrakt, eller som lejer skriftligt er
blevet orienteret om tilhører udlejer. Øvrigt inventar ejer udlejer ikke og har derfor ej heller
vedligeholdelsespligt herfor. ”
(Delvist) møblerede lejemål
• ”Lejemålet udlejet møbleret/delvist møbleret. Inventarlisten findes i vedlagte bilag. Lejer er
erstatningsansvarlig for bortkomne effekter.”
Til § 10. Beboerrepræsentation, husdyrforhold og
husorden
Husdyrforhold
• ”Der må kun holdes én almindelig huskat pr. lejemål.”
• ”Uanset forbuddet mod dyrehold, er der givet dispensation til at lejeren kan beholde sin
nuværende kat af racen Main Coon, øretatovering 123456789, lysebrun med hvide poter.
Denne dispensation kan af udlejer med 6 måneders varsel tilbagekaldes hvis katten efter
udlejers skøn vurderes til gene i form af lugt eller lyd, eller hvis dyret beskadiger lejemålet.”
Husorden
• ”Den nuværende husorden kan når som helst og uden yderligere varsel ændres af udlejer
ved skriftlig fremsendelse af revideret version til samtlige lejere.”
• Såfremt der er en beboerrepræsentation i ejendommen kan et beboermøde vedtage en
husorden. En sådan husorden kan dog ikke ændre på kontraktsvilkår, så alle vilkår man ikke
vil risikere ændret, kan med fordel indføjes i § 11.
• Rygning
• Et forbud mod rygning kan indeholdes i en husorden, men bør for god ordens skyld indføres
i alle lejekontrakter
Øvrige vilkår
• Aftale om anvendelse af digital kommunikation, jf. LL § 4,stk. 2
• Kan anføres i § 11 eller ved almindelige aftale.
• ´Stiltiende aftale’ hvis begge parter jævnligt kommunikerer med e-mail eller SMS
• Gælder kun e-mail og SMS
• Det kan ikke aftales, at meddelelser om udlejers opsigelse og ophævelse, afgives som
digitale dokumenter
• Eksempel på formulering
• ”Parterne har aftalt, at al kommunikation med undtagelse af meddelelse om udlejers
opsigelse eller én af parternes ophævelse kan ske per e-mail, jf. lejelovens § 4. Parterne
forpligter sig til gensidigt at holde hinanden orienteret om gældenden e-mail adresser.”
• Ifølge den vejledning og ind- og fraflytningssyn m.v. kan det aftales, at flyttesynsrapporter
fremsendes pr. e-mail. Har dog ikke hjemmel i loven eller dens forarbejder.
• ”Parterne har aftalt, at al kommunikation med undtagelse af meddelelse om udlejers
opsigelse eller én af parternes ophævelse kan ske per e-mail, jf. lejelovens § 4. Aftalen
omfatter tillige indkaldelse til flyttesyn, samt fremsendelse af flyttesynsrapporter.
Parterne forpligter sig til gensidigt at holde hinanden orienteret om gældenden e-mail
adresser.”
Øvrige vilkår
• Udlevering af energimærkerapport
• Det kan medføre bødestraf ikke at udlevere energimærkerapport forud for lejeaftalens
indgåelse.
• ”Lejer har inden lejekontraktens indgåelse modtaget ejendommens energimærkerapport og
er blevet oplyst om, at ejendommens energimærke kan ses på udlejers hjemmeside –
www.udlejersnavn.dk/Vejnavn51-2200
• Lejer kan endvidere altid finde ejendommens energimærke på www.boligejer.dk ved at søge
på lejemålets adresse, og herefter klikke på ‘Ejendomsdata’ og ‘Energimærkerapporter’.”
• ”Lejer erklærer ved sin underskrift at have modtaget kopi af ejendommes
energimærkerapport”
Spørgsmål, rådgivning, sparring og netværk
• Rådgivning og konkrete spørgsmål
• Har du brug for hjælp til at udfærdige en lejekontrakt, optimere den eksisterende eller
anden form for juridisk rådgivning, henvises til advokat med speciale i boliglejeret,
Ejendomsforeningen Danmark eller andre udlejerorganisationer, eller din lokale
grundejerforening.
• Dette oplæg er alene til inspiration og kan ikke træde i stedet for individuel rådgivning.
• Faglige netværk, LinkedIn grupper m.v.
• Har du selv gode ideer til klausuler i § 11, søger du sparring med andre udlejere,
administratorer, mæglere, advokater og øvrige fra ejendomsbranchen, kan det anbefales at
benytte én af de mange netværksgrupper på f.eks. LinkedIn.
• BoligPortal.dk har eksempelvis oprettet gruppen BoligPortal.dk – Professionelle udlejere og
netværksgrupper for de store danske byer på LinkedIn, der er det største faglige netværk på
nettet.