SALGSOPSTILLING
Vendersgade 40, 7000 Fredericia
Sag 10662
Mægler: Niels Henrik Billund
Dato: 11. august 2015
.
EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK
BELIGGENHED
Adresse
Matr.nr.
Vendersgade 40
7000 Fredericia
41 a Fredericia Bygrunde
43 b Fredericia Bygrunde
KOMMUNE
Fredericia
ANVENDELSE
Ejendomstype
Anvendelse
Boligudlejningsejendom
Udlejningsejendom
OPFØRT / OMBYGGET
Opførelsesår
Ombygningsår
1877
2002
AREALER
Grundareal
Bebygget areal
Boligareal
Etageareal i alt
Sekundære arealer
OFFENTLIG VURDERING
2.937 m² , heraf vej 0 m².
488 m²
1.146 m²
1.146 m²
16 m²
År 2014
Ejendomsværdi
heraf grundværdi
kr.
kr.
Ejendommen er ikke under omvurdering.
Fynsgade 7:
Ejendomsvurdering kr. 1.950.000,00 heraf grund kr.
4.900.000
2.634.100
415.100,00.
Vendersgade 40, Fynsgade 11 og 11A::
Ejendomsvurdering: kr. 3.000.000,00 heraf grund kr. 2.219.000,00
FORSIKRINGSFORHOLD
Ejendommen er p.t. forsikret således:
Topdanmark, police nr. E 3525 481 084.
ENERGIMÆRKNING:
Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i
bygninger.
Ejendommen skal regelmæssigt energimærkes hvert 7. år.
Gyldigt energimærke foreligger af 25.06.2013 med
energiklassifikation C.
BESKRIVELSE
Ejendom bestående af 4 ejendomme med 15 boliglejemål med eget køkken og bad.
Der er 1 vær. og 2 vær. lejligheder med parketgulve og en del af lejlighederne er handicapvenlige med brede
døre, skydedøre, hæve sænkevask på badeværelse og nogle af lejlighederne har handicap/kørestolsvenligt
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
Side 2 af 20
køkken.
Ejendommene har dørtelefon.
Parkeringsareal bag ejendommen med fri parkering for ejendommenes lejere.
Pulterum.
Fælles vaskeri i hus i fælles gårdareal.
Ejendommene er byfornyet i 2002.
SALGSVILKÅR
KØBESUM
Kontantpris
kr.
12.728.700
Finansieret handelspris
Udbetaling
kr.
kr.
12.315.000
3.565.000
KAPITALBEHOV
Udbetaling
Handelsomkostninger anslået
-Refusion depositum
-Refusion forudbetalt leje
Anslået kapitalbehov
STARTFORRENTNING
på kontantbasis
ved finansieret handel
5,29 %.
Kontantprisen er udregnet i overensstemmelse med gældende
normkrav. Bl.a. gælder at der i beregningen er taget hensyn til
kursforhold samt finansieringsudgifter.
7,48 %
FINANSIERING / LIKVIDITET:
Der henvises til særskilt bilag.
MOMSFRADRAGSPROCENT
100,00 %
Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede
driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger.
LEJEINDTÆGTER
Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 900.162
Boliglejemål kr. 789.648
Andre lejemål kr. 110.514
I øvrigt henvises til særskilt bilag.
TILBUDSPLIGT
Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og
skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan
overdrages til anden side.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
3.565.000
77.160
196.122
23.651
3.410.578
PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD
ZONESTATUS
Ejendommen er beliggende i byzone.
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
Side 3 af 20
VEJ
Ejendommen er beliggende til offentlig vej.
KLOAKFORHOLD
Kloakforholdene er noteret som offentlig.
SERVITUTTER
Der henvises til ejendommens blad i tingbogen.
Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 07.03.2012.
Vendersgade 40, Fynsgade 11 og 11A:
14.03.1905 Dok. om forsyning-/afløbsledninge m.v.
13.06.1905 Dok. om fælles brandmur/gavl m.v.
09.02.1973 Dok. om fjernvarme/anlæg m.v.
28.06.1979 Lokalplan nr. 18.
13.03.1984 Dok. om fjernvarme/anlæg m.v.
14.08.1984 Stiftelsesoverenskoms og vedtægter for Rackmanngårdens Ejerlav.
15.07.1985 Dok. om huslejekontrol.
15.05.2001 Huslejedeklaration m.v.
21.01.2002 Dok. om fælles friareal og brandmur.
14.06.2002 Dok. om støttebortfald af tabserstatning ved statusskift m.v.
07.06.2010Parkering, vej vejret.
Fynsgade 7:
08.08.1899 Dok. om forsynings-/afløbsledninger m.v.
14.06.1904 Dok. om fælles brandmur/gavl m.v.
18.12.1956 Dok. om vinduer m.v.
14.09.1959 Dok. om anvendelse af bygning.
28.06.1979 Lokalplan nr. 18.
13.03.1984 Dok. om fjernvarme/anlæg m.v.
14.08.1984 Stiftelsesoverenskoms og vedtægter for Rackmanngårdens Ejerlav.
15.07.1985 Dok. om huslejekontrol.
15.05.2001 Huslejedeklaration m.v.
07.05.2002 Dok. om støttebordfald af tabserstatning ved statusskift m.v.
07.06.2010 Parkering, vej vejret.
TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE
EL, VAND OG VARME
Ejendommen forsynes som følger:
El: Tre-for
Vand: Offentlig
Varme: Fjernvarme
MILJØFORHOLD
DRIFTSUDGIFTER
Ejendomsskatter 2015
Renovation / miljøafgifter
Vand / vandafledning / el
Grundejerforening / ejerforening
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
kr.
kr.
kr.
kr.
55.585
24.818
47.478
13.305
Side 4 af 20
Renholdelse / vicevært
Administration
Forsikringer, præmie
Rottebekæmpelse
Jordflytning
Udv. vedligehold
Driftsudgifter i alt anslået
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
15.000
27.640
20.685
230
40
30.000
234.782
Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100,00 %.
Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag.
.
BESIGTIGELSE
HENVENDELSER – BESIGTIGELSE
Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med
ejer venligst rettet til:
Att.: Niels Henrik Billund
Tlf.: 75934545, mobil: 20747438, e-mail: [email protected].
Ejendomsmægler Niels Henrik Billund, Danmarksgade 28 C, 7000 Fredericia, tlf. 75934545.
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
Side 5 af 20
X
Bogmær ke1B yg
BILAG - SPECIFIKATIONER
X
Bogmær ke1B yg
Bygningsspecifikation
BYGNING NR. 1
BBR-nr.
Opført / ombygget år
Bebygget areal
Antal etager
1
1877/ 2002
218 m²
3
Anvendelse:
Vendersgade 40/Fynsgade 11A
574 m²
BYGNING NR. 2
BBR-nr.
Opført / ombygget år
Bebygget areal
Antal etager
Registreret som:
Boligareal
Afskrivning:
Nej
Registreret som:
Boligareal
Afskrivning:
Nej
Registreret som:
Boligareal
Sekundært areal
Afskrivning:
Nej
Nej
2
1867/ 2002
158 m²
2
Anvendelse:
Fynsgade 11
284 m²
BYGNING NR. 4
BBR-nr.
Opført / ombygget år
Bebygget areal
Sekundære arealer
Antal etager
4
1877
112 m²
16 m²
3
Anvendelse:
Fynsgade 7
Andet
288 m²
16 m²
Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling.
Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter
FAKTISKE LEJEINDTÆGTER
Boliglejemål
Andre lejemål
I alt
kr.
kr.
kr.
789.648
110.514
900.162
Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el.
Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål.
LEJEMÅLSOVERSIGT
Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter,
deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m.
Finansiering - prioriteter til overtagelse - nye prioriteter
Prioritering
Rente
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
Restgæld
Dato
FINANSIERING
Ydelse
Afdrag
Side 6 af 20
Nykredit
Nykredit
Nykredit
Nykredit
Kontant udbetaling
Salgspris
5,44 %
5,48 %
2,88 %
0,02 %
Prioritetsydelser
Renter og bidrag første år
Afdrag første år
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
4.530.684
1.161.253
2.248.438
821.435
3.565.000
12.315.000
kr.
kr.
kr.
738.332
-410.136
328.197
01.07.2015
01.07.2015
01.07.2015
01.07.2015
420.223
105.501
170.035
42.574
158.949
38.135
93.456
37.657
Indtil tilsagn om gældsovertagelse og lånetilbud foreligger, er den anførte finansiering alene vejledende.
PRIORITETER TIL OVERTAGELSE, specifikation:
Prioritet nr. 1. som kontantlån
Kontant hovedstol
kr.
Kontantrestgæld
kr.
Obligationsrestgæld.
kr.
Antal terminer p.a.
Ændret ydelse i løbetiden
Indfrielsesvilkår:
2 mdr. til kreditortermin
Ejerskiftevilkår:
Debitorgodkendelse
Prioritet nr. 2. som kontantlån
Kontant hovedstol
kr.
Kontantrestgæld
kr.
Obligationsrestgæld.
kr.
Antal terminer p.a.
Ændret ydelse i løbetiden
Indfrielsesvilkår:
2 mdr. til kreditortermin
Ejerskiftevilkår:
Debitorgodkendelse
Prioritet nr. 3. som kontantlån
Kontant hovedstol
kr.
Kontantrestgæld
kr.
Obligationsrestgæld.
kr.
Antal terminer p.a.
Ændret ydelse i løbetiden
Indfrielsesvilkår:
Inkonvertibelt
Ejerskiftevilkår:
Debitorgodkendelse
Prioritet nr. 4. som obligationslån
Kontant hovedstol
kr.
Obligationsrestgæld.
kr.
Antal terminer p.a.
Ændret ydelse i løbetiden
Indfrielsesvilkår:
2 mdr. til kreditortermin
Ejerskiftevilkår:
Debitorgodkendelse
5.932.000
4.530.684
4.683.714
4
Nej
Restgældsdato
Kontantrente
Obligationsrente
Restløbetid i terminer
Særlige indfrielsesvilkår
01.07.2015
% 5,44
% 5,00
71
Ja
1.483.000
1.161.253
1.205.347
4
Nej
Restgældsdato
Kontantrente
Obligationsrente
Restløbetid i terminer
Særlige indfrielsesvilkår
01.07.2015
% 5,48
% 5,00
74
Ja
3.101.000
2.248.438
2.268.534
4
Ja
Restgældsdato
Kontantrente
01.07.2015
% 2,88
1.053.000
821.435
4
Ja
Restgældsdato
Obligationsrente
Restløbetid i terminer
Særlige indfrielsesvilkår
Restløbetid i terminer
Særlige indfrielsesvilkår
74
Ja
01.07.2015
% 0,02
87
Nej
NYE PRIORITETER, specifikation
BEMÆRKNINGER
Ovenstående lån skal overtages af køber, såfremt man ønsker at bevare den offentlige ydelsesstøtte.
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
Side 7 af 20
Restgældsoplysning fra Nykredit, pr. 07.07.2015 er vedhæftet.
Likviditetsbudget
Skattemæssigt:
UDGIFTER
Prioritetsydelser
Likviditetsmæssigt:
kr.
738.332
Renter og bidrag
Driftsudgifter
kr.
kr.
410.136
234.782
kr.
234.782
INDTÆGTER
Lejeindtægter, faktiske
kr.
900.162
kr.
900.162
1. år før afskrivning / skat
Afskrivning 1. år, anslået
Skattemæssigt resultat 1. år
kr.
kr.
kr.
255.245
0
255.245
kr.
-72.952
kr.
kr.
kr.
-72.952
63.811
-136.763
Likviditet 1. år før skat
Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 %
Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00 %
Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00 %.
Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el.
Driftsudgifter, specificerede
EJENDOMSSKATTER 2015
kr.
55.585
RENOVATION
Renovation
kr.
24.818
VAND / VANDAFLEDNING / EL
Vandafgift
Vandafledning / grønne afgifter
Elforbrug
kr.
kr.
kr.
14.011
17.377
16.089
GRUNDEJER / EJERFORENING
kr.
13.305
RENHOLDELSE / VICEVÆRT
Vicevært
kr.
15.000
ADMINISTRATION
Administration
Varmeregnskab
kr.
kr.
15.000
12.640
FORSIKRINGER
Præmie årligt – forsikring I
kr.
20.685
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
Side 8 af 20
ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER
Rottebekæmpelse
Jordflytning
Udv. vedligehold
kr.
kr.
kr.
230
40
30.000
Driftsudgifter i alt anslået
kr.
234.782
Driftsudgifterne er ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100,00 %.
Købesummens fordeling
KONTANTOMREGNING AF KØBESUM
Obl. restgæld pr.
01-07-2015
Obl. restgæld pr.
01-07-2015
Obl. restgæld pr.
01-07-2015
Restgæld pr.
01-07-2015
Udbetaling
Kontantomregnet købesum
kr.
kr.
kr.
kr.
4.683.714
1.205.347
2.268.534
821.435
kurs
kurs
kurs
kurs
100
100
101,67
100
Handelsomkostninger anslået:
Tinglysningsafgift skøde
Kontantomregnet anskaffelsessum
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
4.683.714
1.205.347
2.306.419
821.435
3.565.000
12.574.870
kr.
kr.
77.160
12.652.030
Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået.
DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER
Bygninger og installationer
Ikke afskriv.berettiget bygninger
Grundens værdi
Kontantomregnet købesum
kr.
kr.
kr.
4.936.443
7.638.426
12.574.870
Handelsomkostninger
KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET)
Tinglysningsafgift – skøde
Moms
Handelsomkostninger i alt inkl. moms
kr.
kr.
kr.
77.160
0
77.160
- Momsrefusion (fradragsprocent 100,00)
Handelsomkostninger anslået inkl. momsrefusion
kr.
kr.
0
77.160
BEMÆRKNINGER
Der er ikke medtaget udgift til advokat.
Startforrentning
KONTANTKØB – Købers kapitalbehov
Kontantpris
Handelsomkostninger anslået
- Refusion deposita
- Refusion forudbetalt leje
Investeret kapital, omregnet
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
12.728.700
78.060
196.122
23.651
12.586.987
Side 9 af 20
Nettoleje til forrentning af investeret kapital
Lejeindtægter m.v. iht. budget
- Driftsudgifter iht. budget
Nettoleje til forrentning
kr.
kr.
kr.
900.162
234.782
665.381
STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende:
665.381 X 100
12.586.987
= 5,29 % (anslået)
FINANSIERET KØB – Købers kapitalbehov
Kontant udbetaling
Handelsomkostninger anslået
- Refusion deposita
- Refusion forudbetalt leje
Investeret kapital
Nettoleje til forrentning af investeret kapital
Lejeindtægter m.v. iht. Budget
- Driftsudgifter iht. budget
- Renter og bidrag
Nettoleje til forrentning
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
3.565.000
77.160
196.122
23.651
3.410.578
kr.
kr.
900.162
234.782
-410.136
255.245
kr.
STARTFORRENTNING på finansieret køb, 1. år, vejledende
255.245 X 100
3.410.578
= 7,48 % (anslået)
Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent
på 100,00 %
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
Side 10 af 20
FOTO - KORTBILAG
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
Side 11 af 20
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
Side 12 af 20
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
Side 13 af 20
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
Side 14 af 20
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
Side 15 af 20
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
Side 16 af 20
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
Side 17 af 20
LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI
Lejemålsoversigt pr. 07.07.2015
Nr.
Lejer
Adresse
Type
Anvendelse
Areal m2
Aktuel årlig leje
Leje pr. m2
Basisleje
Depositum
1
Inge Merete Smed
Vendersgade 40
st.tv.
Bolig
Bolig
75
50.256
670
12.564
2
Birgit Jarl Kondrup
Vendersgade 40 st.
th.
Bolig
Bolig
76
56.640
745
14.160
3
Elisabeth Bendixen Vendersgade 40 1.
th.
Bolig
Bolig
78
51.924
670
12.981
4
L. Petersen
Vendersgade 40 1.
tv.
Bolig
Bolig
71
47.364
667
11.841
5
Jens Bendixen
Vendersgade 40 2.
th
Bolig
Bolig
46
30.816
670
7.704
6
Jesper Kondrup
Vendersgade 40 2.
tv.
Bolig
Bolig
46
35.616
774
8.454
7
Anne Hartvig
Haüser
Fynsgade 11A st.
Bolig
Bolig
68
45.564
670
11.391
8
B. Kondrup
Nielsen og B.
Jensen
Fynsgade 11A 1. +
2.
Bolig
Bolig
114
76.116
670
19.029
9
Jeanette
Overgaard
Fynsgade 11 st.t tv
Bolig
Bolig
78
52.260
670
13.065
10
Klaus R. Nielsen
Fynsgade 11 st. th.
Bolig
Bolig
80
60.000
750
15.000
11
Claus Nicolaisen
Fynsgade 11 1. th.
Bolig
Bolig
63
42.216
670
10.554
12
Ronni Bertelsen
Fynsgade 11 1. tv.
Bolig
Bolig
63
42.216
670
10.554
13
Fredericia Teater
Fynsgade 7 st.
Bolig
Bolig
96
69.360
723
16.500
14
Lis & Herbert
Czuba
Fynsgade 7 1.
Bolig
Bolig
112
74.700
670
18.675
15
Leo Jensen
Fynsgade 7 2.
Bolig
Bolig
80
54.600
683
13.650
16
Vaskeri
Vendersgade/Fynsg Andet
ade
Vaskeri
10.551
17
Ydelsesstøtte
Fynsgade/Vendersg Andet
ade
Anslået 2012
99.963
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
Depositum
Forudbetalt
Refunderede
garanti
leje
driftsudgifter
4.188
4.327
2.568
6.343
6.225
Side 18 af 20
I ALT
1.145
900.162
196.122
23.651
0
0
0
0
0
0
1.145
789.648
196.122
23.651
0
0
110.514
0
0
0
Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT
900.162
196.122
23.651
heraf faktisk
900.162
196.122
23.651
0
0
0
Erhvervsdelens andel
Boligdelens andel
Øvrige arealer
heraf anslået
REGULERINGER m.m.
Nr.
Lejer
Varme á conto
Vand á conto Moms
Status
Reguleringsprincip
Seneste regulering
Næste regulering
Regulering for
Lejen påklaget
skatter og afgifter
1
Inge Merete Smed
4.800
Nej
Faktisk
Nej
2
Birgit Jarl Kondrup
6.000
Nej
Faktisk
Nej
3
Elisabeth Bendixen
4.800
Nej
Faktisk
Nej
4
L. Petersen
4.800
Nej
Faktisk
Nej
5
Jens Bendixen
3.000
Nej
Faktisk
Nej
Nej
Faktisk
Nej
6
Jesper Kondrup
4.200
Trappeleje
Nej
7
Anne Hartvig
Haüser
4.560
Nej
Faktisk
8
B. Kondrup
Nielsen og B.
Jensen
6.600
Nej
Faktisk
Nej
9
Jeanette
Overgaard
4.800
Nej
Faktisk
Nej
10
Klaus R. Nielsen
6.000
Nej
Faktisk
Nej
11
Claus Nicolaisen
3.960
Nej
Faktisk
Nej
12
Ronni Bertelsen
3.960
Nej
Faktisk
Nej
13
Fredericia Teater
6.000
Nej
Faktisk
Nej
Faktisk
14
Lis & Herbert
Czuba
6.600
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
Trappeleje
Nej
Nej
Side 19 af 20
Nej
Faktisk
Nej
Vaskeri
Nej
Faktisk
Nej
Ydelsesstøtte
Nej
Faktisk
Nej
15
Leo Jensen
16
17
4.800
KONTRAKTSVILKÅR
Nr.
1
Lejer
Inge Merete Smed
P-pl. Lejestart
Opsigelsesvarsel
Uopsigelighed
Uopsigelighed
Indvendig
Udvendig
Afståel-
Frem-
udlejer
lejer
vedligehold
vedligehold
sesret
lejeret
0
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
Udlejer
2
Birgit Jarl Kondrup
0
Lejer
Nej
Nej
3
Elisabeth Bendixen
0
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
4
L. Petersen
0
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
5
Jens Bendixen
0
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
6
Jesper Kondrup
0
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
7
Anne Hartvig
Haüser
0
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
8
B. Kondrup
Nielsen og B.
Jensen
0
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
9
Jeanette
Overgaard
0
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
10
Klaus R. Nielsen
0
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
11
Claus Nicolaisen
0
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
12
Ronni Bertelsen
0
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
13
Fredericia Teater
0
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
14
Lis & Herbert
Czuba
0
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
15
Leo Jensen
0
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
16
Vaskeri
0
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
0
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
17
Ydelsesstøtte
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia
Bemærkninger
Side 20 af 20