SALGSPROSPEKT
ét erhvervslejemål og seks beboelseslejligheder
Østergade 23-25, 4700 Næstved
Sag ERH08064





Ejendommen er nem at vedligeholde - opført i røde sten m.v.
4 stk. 2 værelses- og 2 stk. 3 værelses lejligheder
Ejedommen er opdelt i ejerlejlligheder
Dejligt gårdmiljø med parkering
Højt beliggende have medfølger.
Mægler: Jakob Duemose
Dato: 30. april 2014
EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK
BELIGGENHED
Adresse
.
Matr.nr.
Østergade 23-25
4700 Næstved
64 aa Næstved bygrunde
KOMMUNE
Næstved
ANVENDELSE
Ejendomstype
Anvendelse
Byejendom (kontor, butik, beboelse)
Et erhvervslejemål og 6 boliglejemål
OPFØRT / OMBYGGET
Opførelsesår
Ombygningsår
1875 - 1961
1975
AREALER
Grundareal
Bebygget areal
Erhvervsareal m/afskrivning
Boligareal
Etageareal i alt
Sekundære arealer
OFFENTLIG VURDERING
1.210
469
392
410
802
29
m² , heraf vej 90 m².
m²
m²
m²
m²
m²
År 2011
Ejendomsværdi
heraf grundværdi
kr.
kr.
6.950.000
1.936.000
Ejendommen er ikke under omvurdering.
FORSIKRINGSFORHOLD
Ejendommen er p.t. forsikret således:
Forsikringspræmien er anslået
ENERGIMÆRKNING:
Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i
bygninger.
Gyldig energimærke foreligger ikke p.t.
BESKRIVELSE
Flot rødstensejendom - beliggende inden for centerringen - men uden for gågademiljø m.m..
Ejendommen består at stort flot forretningslokale i stueplan - på ialt ca. 335 m² - med stort facadeparti mod
gaden samt 6 beboelseslejligheder, hvoraf de 2 er indrettet og taget i brug inden for de sidste 5 år.
Beboelseslejlighederne består af 2 stk. - 3 værelses lejligheder, som er indrettet ovenpå forretningslokalet har tidligere været anvendt til lager (nr. 23). Endvidere 4 stk. - 2 værelses lejligheder på hhv. 1. og 2. sal (nr.
25).
Port med adgang til fælles gårdmiljø, hvor der er 5 parkeringspladser samt højt beliggende have.
Sag ERH08064 - Østergade 23-25, 4700 Næstved
Side 2 af 11
SALGSVILKÅR
KØBESUM
Kontantpris
kr.
5.995.000
KAPITALBEHOV
Kontantpris
Handelsomkostninger anslået
-Refusion depositum
-Refusion forudbetalt leje
Anslået kapitalbehov
STARTFORRENTNING
7,99 %.
LIKVIDITET:
Der henvises til særskilt bilag.
LEJEINDTÆGTER
Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 554.950
Boliglejemål kr. 337.200
Erhvervslejemål kr. 217.750
I øvrigt henvises til særskilt bilag.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
5.995.000
80.216
132.800
82.800
5.859.616
PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD
ZONESTATUS
Ejendommen er beliggende i byzone.
VEJ
Ejendommen er beliggende til offentlig vej.
KLOAKFORHOLD
Kloakforholdene er noteret som offentlig.
LOKALPLANER
Lokalplan C1.1-02 er tinglyst på ejendommen.
OFFENTLIGE PLANER / ANVENDELSE
Ejendommen er hidtil lovligt benyttet som Et erhvervslejemål og 6 boliglejemål
Lokalplan C1.1-02 er tinglyst på ejendommen.
SERVITUTTER
Der henvises til ejendommens blad i tingbogen.
Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsoplysning af 17.10.2012.
MILJØFORHOLD
AFFALDSDEPOT – TIDLIGERE FORURENING
Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende:
Sag ERH08064 - Østergade 23-25, 4700 Næstved
Side 3 af 11
at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen.
at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot.
at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen.
DRIFTSUDGIFTER
Ejendomsskatter 2012
Renovation / miljøafgifter
Udvendig vedligeholdelse, afsat
Administration
Forsikringer, præmie
Driftsudgifter i alt anslået
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
22.953
13.761
18.800
21.000
10.000
86.514
Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag.
BESIGTIGELSE
.
HENVENDELSER – BESIGTIGELSE
Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med
ejer venligst rettet til:
ErhvervsMægler Næstved ApS
Toldbodgade 4
4700 Næstved
Att.: Jakob Duemose, Erhvervsmægler & Valuar, MDE
Tlf.: 70228052, mobil: 20288052, e-mail: [email protected].
Sag ERH08064 - Østergade 23-25, 4700 Næstved
Side 4 af 11
BILAG - SPECIFIKATIONER
X
Bogmærke 1By g
Bygningsspecifikation
X
Bogmærke 1By g
BYGNING NR. 1
BBR-nr.
Opført / ombygget år
Bebygget areal
Sekundære arealer
Antal etager
1
1875/ 1975
335 m²
11 m²
2
Anvendelse:
Butik
2 lejligheder
Port
325 m²
174 m²
11 m²
BYGNING NR. 2
BBR-nr.
Opført / ombygget år
Bebygget areal
Antal etager
Registreret som:
Erhvervsareal
Boligareal
Sekundært areal
Afskrivning:
Ja
Nej
Nej
Registreret som:
Boligareal
Erhvervsareal
Sekundært areal
Afskrivning:
Nej
Ja
Nej
Registreret som:
Sekundært areal
Afskrivning:
Nej
2
1961
116 m²
1
Anvendelse:
Boligudlejning
Erhvervslokale
Port
236 m²
67 m²
49 m²
BYGNING NR. 3
BBR-nr.
Opført / ombygget år
Bebygget areal
Sekundære arealer
Antal etager
3
1961
18 m²
18 m²
1
Anvendelse:
garage
18 m²
Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsprospekt.
Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter
FAKTISKE LEJEINDTÆGTER
Boliglejemål
Erhvervslejemål
I alt
kr.
kr.
kr.
337.200
217.750
554.950
Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el.
Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål.
LEJEMÅLSOVERSIGT
Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter,
Sag ERH08064 - Østergade 23-25, 4700 Næstved
Side 5 af 11
deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m.
Likviditetsbudget
Skattemæssigt:
Likviditetsmæssigt:
UDGIFTER
Driftsudgifter
kr.
86.514
kr.
86.514
INDTÆGTER
Lejeindtægter, faktiske
kr.
554.950
kr.
554.950
1. år før afskrivning / skat
Afskrivning 1. år, anslået
Skattemæssigt resultat 1. år
kr.
kr.
kr.
468.436
0
468.436
kr.
468.436
kr.
kr.
kr.
468.436
145.121
323.315
Likviditet 1. år før skat
Skattevirkning ved skatteprocent på 30,98 %
Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 30,98 %
Driftsudgifter, specificerede
EJENDOMSSKATTER 2012
kr.
22.953
RENOVATION
Renovation
kr.
13.761
UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE
Afsat
kr.
18.800
ADMINISTRATION
Administration
kr.
21.000
FORSIKRINGER
Præmie årligt – forsikring I
kr.
10.000
Driftsudgifter i alt anslået
kr.
86.514
Købesummens fordeling
KONTANTOMREGNING AF KØBESUM
Udbetaling
Kontantomregnet købesum
kr.
kr.
5.995.000
5.995.000
Handelsomkostninger anslået:
Tinglysningsafgift skøde
Advokatsalær skøde
Moms ekskl. evt. momsrefusion
Kontantomregnet anskaffelsessum
kr.
kr.
kr.
kr.
43.360
29.485
7.371
6.075.216
Sag ERH08064 - Østergade 23-25, 4700 Næstved
Side 6 af 11
Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået.
DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER
Bygninger og installationer
Ikke afskriv.berettiget bygninger
Grundens værdi
Kontantomregnet købesum
kr.
kr.
kr.
4.270.000
1.725.000
5.995.000
Handelsomkostninger
KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET)
Tinglysningsafgift – skøde
Advokatsalær – skøde
Moms
Handelsomkostninger i alt inkl. moms
kr.
kr.
kr.
kr.
43.360
29.485
7.371
80.216
Startforrentning
KONTANTKØB – Købers kapitalbehov
Kontantpris
Handelsomkostninger anslået
- Refusion deposita
- Refusion forudbetalt leje
Investeret kapital, omregnet
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
5.995.000
80.216
132.800
82.800
5.859.616
Nettoleje til forrentning af investeret kapital
Lejeindtægter m.v. iht. budget
- Driftsudgifter iht. budget
Nettoleje til forrentning
kr.
kr.
kr.
554.950
86.514
468.436
STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende:
468.436 X 100
5.859.616
= 7,99 % (anslået)
Sag ERH08064 - Østergade 23-25, 4700 Næstved
Side 7 af 11
FOTO
Sag ERH08064 - Østergade 23-25, 4700 Næstved
Side 8 af 11
Sag ERH08064 - Østergade 23-25, 4700 Næstved
Side 9 af 11
ErhvervsMægler Næstved ApS
BoligMægler Næstved ApS
Toldbodgade 4, 4700 Næstved
Tlf.: 70228052
[email protected] - www.erhvervsmaegler.com
LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI
Lejemålsoversigt pr. 30.04.2014
Nr.
Lejer
Adresse
Type
Areal m2
Anvendelse
Aktuel årlig leje
Leje pr. m2
Basisleje
Depositum
Forudbetalt
Refunderede
garanti
leje
driftsudgifter
1
Erhvervslejer
Østergade 23, st.
Erhverv
butik
335
217.750
650
2
Boliglejer
Østergade 23, 1.tv.
Bolig
Bolig
84
76.800
914
19.200
19.200
3
Boliglejer
Østergade 23, 1.th.
Bolig
Bolig
84
76.800
914
19.200
19.200
4
Boliglejer
Østergade 25, 1. tv. Bolig
bolig
57
45.600
800
11.400
11.400
5
Boliglejer
Østergade 25, 1. th. Bolig
Bolig
59
44.400
753
12.000
12.000
6
Boliglejer
Østergade 25, 2. tv. Bolig
Bolig
57
46.800
821
10.500
10.500
7
Boliglejer
Østergade 25, 2. th. Bolig
Bolig
57
46.800
821
10.500
10.500
I ALT
733
554.950
132.800
82.800
0
Erhvervsdelens andel
335
217.750
50.000
0
0
Boligdelens andel
398
337.200
82.800
82.800
0
0
0
0
0
0
Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT
554.950
132.800
82.800
heraf faktisk
554.950
132.800
82.800
0
0
0
Øvrige arealer
heraf anslået
217.750
Depositum
50.000
REGULERINGER m.m.
Nr.
Lejer
Varme á conto
Vand á conto Moms
Status
Reguleringsprincip
Seneste regulering
Næste regulering
Regulering for
Lejen påklaget
skatter og afgifter
54.000
3.000 Ja
Faktisk
Nettoprisindex, dog min. 2%,
max. 4 %
Boliglejer
8.400
7.800 Nej
Faktisk
¨rlig regulering
Nej
Boliglejer
8.400
3.000 Nej
Faktisk
årlig regulering
Nej
1
Erhvervslejer
2
3
Sag ERH08064 - Østergade 23-25, 4700 Næstved
15.06.2013
15.06.2014
01.01.2011
Nej
Side 10 af 11
ErhvervsMægler Næstved ApS
BoligMægler Næstved ApS
Toldbodgade 4, 4700 Næstved
Tlf.: 70228052
[email protected] - www.erhvervsmaegler.com
4
Boliglejer
7.200
3.000 Nej
Faktisk
5
Boliglejer
7.200
3.000 Nej
Faktisk
6
Boliglejer
6.000
3.000 Nej
Faktisk
3.000 Nej
Faktisk
7
Boliglejer
7.200
årlig regulering
01.01.2012
01.01.2013
Nej
Nej
årlig regulering
Nej
Nej
KONTRAKTSVILKÅR
Nr.
1
Lejer
Erhvervslejer
P-pl. Lejestart
0 15.06.2011
Opsigelsesvarsel
6 måneder
Uopsigelighed
Uopsigelighed
Indvendig
Udvendig
Afståel-
Frem-
udlejer
lejer
vedligehold
vedligehold
sesret
lejeret
01.01.2013
Lejer
Udlejer
Ja
Nej
Udlejer
01.01.2013
2
Boliglejer
1
Lejer
Nej
Nej
3
Boliglejer
0
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
4
Boliglejer
1 01.06.2012
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
5
Boliglejer
0
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
6
Boliglejer
1
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
1
Lejer
Udlejer
Nej
Nej
7
Boliglejer
Sag ERH08064 - Østergade 23-25, 4700 Næstved
Bemærkninger
Side 11 af 11