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Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
(Zweckentfremdungsverbot-Gesetz)
Gesetz über eine Übernachtungsteuer in Berlin
(Übernachtungsteuergesetz (Citytax))
Brædstrup, den 22.04.2015
v./ Hans-Oluf Meyer
advokat (L), LL.M. & Rechtsanwalt
Fachanwalt f. Handels- & Gesellschaftsrecht
Kurfürstendamm 57
D 10707 Berlin
Fon + 49 (0) 30 31 51 89 69 0
Fax + 49 (0) 30 31 51 89 69 9
www.advokatfirma.de
1995 Cand.jur., Århus Universitet
1996 Master of Law (LL.M.), Christian Albrechts Universität, Kiel
1999 Advokat
2000 Leder af advokatfirmaet Nebelong & Partnere‘s kontor i Berlin
2001 Tysk advokateksamen - Rechtsanwalt
2006 advokatfirma I meyer, Kurfürstendamm 57, 10707 Berlin
2007 Advokatrådet i Berlin (Vorstand der Berliner Anwaltskammer)
2009 Berlin ambassadør
2012 Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
2013 Ausbildungsbeauftragter der Rechtsanwaltskammer Berlin
Program
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Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
(Zweckentfremdungsverbot-Gesetz)
•
Gesetz über eine Übernachtungsteuer in Berlin
(Übernachtungsteuergesetz (Citytax))
•
Spørgsmål
Zweckentfremdungsverbot - Gesetz
§ 1 Anwendungsbereich
§ 1, Abs. 1: Soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu
angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, darf Wohnraum im Land Berlin
oder in einzelnen Bezirken nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts
zweckentfremdet werden.
- Påstand: mangel på 73.000 boliger (analyse Engel & Völkers)
- manglen skal afhjælpes bl.a. gennem opførsel af nye boliger og tilbageførsel af boliger til
permanent beboelse (erhverv, ferielejligheder mv.).
- Nøjagtig antal af ferielejligheder (til udlejning) kendes ikke:
- 12.000 (skøn, beretning IBB) = 0,7 % af den samlede boligmasse
- 9.000 (Hr. Münkemüller, Senatsverwaltung, tjek af opslag på nettet)
- gennem anmeldelsespligt skabes overblik (!)
- Boligregulering i (Øst- og Vest-) Berlin tidligere:
- Tilsidesat af Oberverwaltungsgericht, afgørelse af 16.06.2002
- boligmanglen ikke tilstrækkelig dokumenteret
- markedsanalyse omfattede ikke hele det geografiske område
- analysen tog ikke hensyn til boliger i dårlig stand, eller de boliger, der lå i
uattraktive områder og derfor ikke var efterspurgte
- behovet for boligregulering var derfor ikke tilstede.
- Bevisbyrde 2014
- seneste optælling 01.07.2010 (IBB - Investionsbank Berlin (IBB)´s markedsberetning:
133.000 tomme boliger, Vattenfallmåleranalyse.
- Studehandel SPD (opfyldelse af valgløfte) & CDU (angribelig lov).
Zweckentfremdungsverbot - Gesetz
Boligregulering har lang tradition i Tyskland:
- under 1. verdenskrig
- under Weimar Republikken
- Nazi-Tyskland
- efter anden verdenskrig gennem det allierede kontrolråd
Efter dannelsen af forbundsrepublikken blev der indført forskelligartede forbundsretlige
love, bl.a.:
Bundestag (forbundslov)
- Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs af
04.11.1972
I) Grundloven
Art. 14 (den private ejendomsret beskyttes)
II) Bundestag (forbundslove)
- Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs af
04.11.1972
(Art. 6 - hjemmelsgrundlaget for tyske delstater til boligregulering)
(Bundesverfassungsgericht traf den 04.02.1975 afgørelse om, at Art. 6 ikke er
grundlovsstridig)
III) Abgeordnetenhaus (Parlamentet i Berlin) (delstatslove)
- Zweckentfremdungsverbotsgesetz
„Parlamentsvorbehalt“, dvs. forbud mod delegering, når grundlovsrettigheder tangeres.
IV) Senatsverwaltung (bystyret) (gennemførselsforordninger med hjemmel i lov)
- Zweckentfremdungsverbotsverordnung
Zweckentfremdungsverbot - Gesetz
§ 1 Anwendungsbereich
§ 1, Abs. 2: Der Senat wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung festzustellen, ob im
Land Berlin oder in einzelnen Bezirken die Voraussetzungen für ein
Zweckentfremdungsverbot vorliegen.
Der Senat wird ferner ermächtigt, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen zu
treffen über:
…(2) das Genehmigungsverfahren von zweckfremder Wohnraumnutzung, insbesondere
über Ersatzgenehmigungen, Negativatteste und über Nebenbestimmungen.
Bemærk, loven giver senatet (bystyret) hjemmel til gennem forordning at statuere, om
forudsætningerne til en forbudslov er til stede. Senatet befuldmægtiges til gennem
forordning at træffe nærmere regulering om godkendelsesproceduren. Lovgiveren
delegerer således reguleringskompetencen til senatet.
Henset til den høje intensitet, som der med loven gøres indgreb i de berørte boligejeres
grundlovsrettigheder, strides gennem delegeringen mod grundsætningen om
”Parlamentsvorbehalt”.
Dvs. parlamentet kunne ikke have overladt/delegeret spørgsmålet, hvorvidt der er behov
for boligregulering i hele Berlin eller enkelte bydele, til senatet, men burde selv have
truffet bestemmelse herom, (”Parlamentsvorbehalt”) (jf. universitetsprofessor Dr. Helge
Sodan, tidl. præsident for Berlins forfatningsdomstol (udpeget af borgerlige CDU)).
Zweckentfremdungsverbot - Gesetz
§ 2 Zweckentfremdung
§ 2, Abs. 1 Eine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes liegt vor, wenn
Wohnraum
1. zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung
als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen
Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird.
Udlejning på uge- og dagsbasis er forbudt.
- Udlejning contra udlån
- Udlejning over måneder.
Zweckentfremdungsverbot - Gesetz
§ 2 Zweckentfremdung
§ 2 Abs. 2, Nr. 1 Abweichend von Absatz 1 liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn
Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Verordnung nach § 1 Absatz 2
als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung gemäß Absatz 1 Nummer 1 genutzt
wird; dies gilt jedoch nur für eine Dauer von zwei Jahren nach Inkrafttreten der
Verordnung; hierfür hat die oder der Verfügungsberechtigte innerhalb von drei Monaten
nach Inkrafttreten der Verordnung die Nutzung nach Absatz 1 Nummer 1 dem
zuständigen Bezirksamt anzuzeigen.
Overgangsperiode til 1. maj 2016
- udlejning tilladt, såfremt rettidig anmeldelse (inden ultimo juli 2014)
Zweckentfremdungsverbot - Gesetz
§ 2 Zweckentfremdung
§ 2 Abs. 2, Nr. 2. Abweichend von Absatz 1 liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn
Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Verordnung nach § 1 Absatz 2
für gewerbliche oder berufliche Zwecke gemäß Absatz 1 Nummer 2 genutzt wird; dies gilt
jedoch nur, solange das zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bestehende
Nutzungsverhältnis nicht beendet wird oder ein zu diesem Zweck in den Räumlichkeiten
eingerichteter und ausgeübter gewerblicher oder freiberuflicher Betrieb fortgeführt wird;
Fortolkning af § 2 Abs. 2, nr. 2, hvorefter ferielejlighedsudlejning ligeledes er (undtaget)
erhvervsmæssig virksomhed – jf. universitetsprofessor Dr. Helge Sodan:
Grundlovens art. 3 (Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich)
For at undgå en uligebehandling i henhold art. 3 i grundloven må den erhversmæssige
ferielejlighed-udlejning sidesstilles med den erhvervsmæssige udlejning, som er undtaget
af loven. I henhold til lovens § 2, stk. 2, nr. 2. er udlejning tilladt, sålænge det bestående
brugsforhold, ”Nutzungsverhältnis” jfr. § 2, stk. 2, nr. 2, ikke er bragt til ophør. Med
brugsforhold, ”Nutzungsverhältnis”, må efter Helge Sodans opfattelse forstås etablering
af brugen af lejligheden til ferielejlighedsudlejning og ikke det enkelte
ferieudlejningsforhold.
- Opfattelsen kan diskuteres, når der henses til formålet med § 2, stk. 2. Formålet var
(vel) at beskytte den erhvervsdrivende, som f.eks. har lejet sig ind. Den
erhvervsdrivende/herunder lægen, som har indrettet sin virksomhed/lægepraksis i en
beboelseslejlighed, skulle vel først og fremmest beskyttes med § 2, stk. 2.
- Kan dennes beskyttelsesinteresse sidestilles med den erhvervsdrivende, som driver
ferieudlejningsvirksomed, og indrettet sin virksomhed derefter? Alle er lige for loven?
- Vejer en dansk feriefonds & forenings beskyttelsesinteresse tungere end den alm.
ferielejlighedsudlejers interesse (investeret høje summer til indretning af ”virksomhed” til
(egen) lukket brugerkreds?).
- Zweckentfremdungsverbot München ”Bestandschutz”.
Zweckentfremdungsverbot - Gesetz
§3
Genehmigung
(1) Die Genehmigung nach § 1 Absatz 1 kann auf Antrag erteilt werden, wenn vorrangige
öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an
der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen oder wenn in besonderen
Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die
Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird. …
(2) Vorrangige öffentliche Belange für eine Zweckentfremdung sind in der Regel
gegeben, wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen,
für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke verwendet
werden soll, für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht
geschaffen werden können….
Zweckentfremdungsverbot - Verordnung
§3
Genehmigungen
…
Abs. 4: Bei der Vermietung von Wohnraum in der Form von Gästewohnungen durch
Wohnungsunternehmen, der im Verhältnis zum Wohnungsbestand des Unternehmens
von zu vernachlässigender Bedeutung ist, sowie bei der Vermietung von
Gästewohnungen durch Gewerkschaften, Universitäten und ähnlichen Institutionen,
muss das überwiegende Interesse an einer solchen Vermietung nicht gesondert
begründet werden.
Senatsforvaltningen i Berlin, Staatssekretär Prof. Dr.-Ing. Engelbert Lütke Daldrup
Brev af 5. november 2014:
- Die zuständigen Bezirksämter und Bezirksstadträte sind gebeten, im rechtlich
gebotenen Rahmen großzügig von den Erlaubnisregelungen zur Genehmigung von
Gästewohnungen bei Wohnungsbaugenossenschaften/-gesellschaften und von Räumen
für soziale Träger Gebrauch zu machen.
Bemærk
Citytax !
Spørgsmål.
- drives udlejning, når brugerne/medlemmerne i fonden, foreningen, klubben eller
lignende institution alene betaler et beløb, som dækker løbende driftsomkostninger ?
- tillader loven ”Zweitwohnung” ? - i kombination med udlejning ?
- foreligger uligebehandling af danske fonde, foreninger, klubber mv. i forhold til tyske
lignende institutioner ?
- er loven grundlovsstridig ?
- er loven fremkommet på uretmæssigt grundlag ?
- er lovens hjemmelsgrundlag opfyldt ?
- har senatet med forordningen overskredet sin kompetance ?
- er lovens indgreb uforholdsmæssig, dvs proportionalitetsprincippet er ikke overholdt ?
- burde loven have undtaget de eksisterende ferielejligheder ?
- foreligger overtrædelse af grundlovens art. 12 og 14 ?
Gesetz über eine Übernachtungsteuer in Berlin
(Übernachtungsteuergesetz (Citytax))
Siden 1. januar 2014 gælder en lov vedrørende betaling af en overnatningsskat,
”Übernachtungssteuer” også populært betegnet ”citytax”.
Loven gælder ”udlejningsvirksomheder”, dvs. hoteller, pensioner, campingpladser og
udlejere af ferielejligheder.
Skatten er på 5 % af udlejningsprisen, netto, ekskl. betaling for evt. brug af minibar, og
andet forbrug.
Nærmere oplysninger, herunder om indberetning, opkrævning, indholdelse af skatten
findes på Berlins hjemmeside
http://www.berlin.de/sen/finanzen/steuern/nachrichten/artikel.6163.php.
Særlige blanketter til brug for indberetning kan downloades samme sted.
For så vidt angår fagforeninger, feriefonde mv. kan diskuteres, om der overhovedet
drives udlejning til tredjemand. Modargumentet er, at lejligheden blot stilles til rådighed
for egne medlemmer og der således ikke er tale om en egentlig udlejningsvirksomhed.
Skattevæsenet Marzahn-Hellersdorf, som er ansvarlig for opkrævningen af skatten, har
på skriftlig forespørgsel svaret, at der skal betales skat, da medlemmerne i det mindste
betaler omkostningerne, som dækker det løbende underhold af lejligheden.
Det anbefales at gøre indsigelse mod opkrævningen sammen med hver indbereting.
Insigelsen har ingen opsættende virkning for betalingsforpligtelsen, men grundlaget for
tilbagesøgningskrav etableres.
TAK FOR OPMÆRKSOMHEDEN
Hans-Oluf Meyer
Adokat (L), LL.M. & Rechtsanwalt
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Kurfürstendamm 57
D 10707 Berlin
Fon + 49 (0) 30 31 51 89 69 0
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