1. No category

Indstilling
Til
Aarhus Byråd via Magistraten
Fra
Teknik og Miljø
Dato
17. april 2015
Byudvikling på Godsbanearealerne
Byudvikling på Godsbanearealerne foreslås igangsat på
baggrund af en udviklingsplan for området. Konkret
igangsættes byudviklingen gennem salg og
arealreservationer til uddannelsesinstitutioner og
kollegium/ungdomsboliger.
1. Resume
Aarhus Kommune overtog i januar 2008 De Nordlige
Godsbanearealer og indgik samarbejdsaftale med
Realdania om dannelse af et nyt Kulturproduktionscenter
og udvikling af en helhedsplan for den nye bydel. I 2012
åbnede Kulturproduktionscentret Godsbanen. I 2013
overtog kommunen De Sydlige Godsbanearealer.
På baggrund af et workshop-forløb i 2014 med en række
rammesættende interessenter og med afsæt i
samarbejdsaftalen med Realdania er der udarbejdet et
oplæg til udviklingsplan for Godsbanearealerne.
Visionen er at skabe en ny pulserende, ungdommelig
bydel, som har lyst til at eksperimentere og udvikle sig.
Der bliver således tale om en ny bydel med sin helt egen
stemning og identitet.
Udviklingsplanen skal sikre, at kommende udbud/salg og
efterfølgende lokalplanlægning af konkrete projekter
medvirker til at realisere visionen for bydelen.
Oplægget til udviklingsplan foreslås godkendt som
grundlag for den videre planlægning for
Byudvikling på Godsbanearealerne
side 1 af 11
Godsbanearealerne. Samtidig foreslås salg og
arealreservation til rammesættende aktører med henblik
på opførelse af uddannelsesinstitutioner og
kollegium/ungdomsboliger. Der planlægges gennemført
offentlige arrangementer om udviklingsplanen.
2. Beslutningspunkter
At 1) Oplægget til udviklingsplan godkendes som grundlag
for den videre planlægning for Godsbanearealerne
At 2) Teknik og Miljø bemyndiges til at indgå aftale om
salg af areal til faciliteter for Aarhus Produktionsskole,
Kollegiekontoret og Arbejdernes Andelsboligforening på de
i bilag 3 beskrevne salgsvilkår.
At 3) Der reserveres et areal i udviklingsplanen frem til 31.
juli 2017 til eventuel gennemførelse af konkurrence om
placering af ny arkitektskole, som angivet under
indstillingens afsnit 5.
At 4) Teknik og Miljø bemyndiges til at udbyde arealer på
baggrund af oplægget til udviklingsplan og på de i bilag 3
beskrevne vilkår.
At 5) Teknik og Miljø bemyndiges til at give midlertidige
aktiviteter mulighed for lejeaftaler, der strækker sig frem
til udgangen af 2017.
At 6) Der meddeles anlægsindtægtsbevilling på 59,5 mio.
kr. til salg af byggefelter samt anlægsudgiftsbevilling på 1
mio. kr. til udvikling af Den Grønne Kile.
3. Baggrund
Godsbanearealerne strækker sig fra Mølleengen ud til
Ringgadebroen og spreder sig over et areal på mere end
100.000 kvadratmeter. Terrænet fremstår i dag som en rå
og grøn kile mellem den ældre by omkring Frederiksbjerg,
Mølleengen og Ceres-byen og ligger i gå-afstand til Aarhus’
bykerne.
Aarhus Kommune overtog i januar 2008 de Nordlige
Godsbanearealer fra DSB Ejendomme, mens de Sydlige
Godsbanearealer forblev hos DSB Ejendomme. Med
Byudvikling på Godsbanearealerne
side 2 af 11
baggrund i forliget ”Kulturen på skinner – frem mod 2017”
indgik kommunen i april 2008 en partnerskabsaftale med
Realdania om at omdanne Godsbanegårdens
hovedbygning til et nyt kulturproduktionscenter med
omdrejningspunkt i kunstarterne scenekunst, billedkunst
og litteratur. Desuden skulle ungdomskulturen have en
fremtrædende plads sammen med nye, tværkulturelle
initiativer.
Som en del af processen blev der gennemført en
konkurrence om en helhedsplan for De Nordlige
Godsbanearealer, ”Kulturproduktionscenter og Byudvikling
på Godsbanen”. Sideløbende blev både det nordlige og det
sydlige Godsbaneareal i Kommuneplan 2009 udlagt til
omdannelsesområder med cityformål, det sydlige areal
med mulighed for udlæg til multiarena.
Konkurrencens dommerbetænkning fra november 2009
lagde op til, at der i det videre forløb skal udarbejdes en
detaljeret helhedsplan, som kan ”fastlægge anvendelsen
og udformningen af dette areal, herunder omdannelsen af
arealet til boliger, offentlige formål, erhverv og lignende”.
Kulturproduktionscentret blev indviet i marts 2012 og har
på kort tid markeret sig som et stærkt vartegn for
området. Den fysiske plan for de øvrige dele af
Helhedsplanen for de Nordlige Godsbanearealer viste sig
dog ikke at være realiserbar, bl.a. pga. følgevirkninger af
finanskrisen og usikkerhed om snitfladen til de sydlige
godsbanearealer.
For at sikre mulighed for at skabe en sammenhængende
bydel, købte Aarhus Kommune, med udgangen af 2012,
De Sydlige Godsbanearealer af DSB Ejendomsudvikling.
Købet var et strategisk jordkøb med henblik på at sikre
mere sammenhængende planlægning af det samlede
område og større kommunal indflydelse på hvilke aktører,
der etablerer sig i bydelen.
I forlængelse af jordkøbet har Teknik og Miljø gennemført
analyser og dialog med markedet om mulige investorer til
den nye bydel. Afdækningen har vist, at der er stor
interesse for at etablere et område med en blanding af
Byudvikling på Godsbanearealerne
side 3 af 11
uddannelse og boliger – og med erhverv i begrænset
omfang. Der er dermed gode muligheder for at realisere
intentionen bag samarbejdet med Realdania og
intentionerne bag den første helhedsplan.
Teknik og Miljø afsluttede i 2014 et workshop-forløb rettet
mod større interessenter, der ville kunne være
rammesættende for den udvikling af området, som var
ønsket med kulturforliget og helhedsplanen, og som vil
kunne købe og påbegynde byggeproces inden for kort
tidshorisont. I processen deltog også repræsentanter fra
de eksisterende aktører i området, bl.a. Godsbanerådet,
Kulturforvaltningen og Institut for (X).
Workshopforløbet har betydet, at der foreligger et oplæg
til en udviklingsplan for Godsbanearealerne. Visionen er at
skabe en ny pulserende, ungdommelig bydel, som har lyst
til at eksperimentere og udvikle sig. Bydelen skal bidrage
til den eksisterende by med kultur, uddannelse, bolig og
erhverv.
For at imødekomme et ønske fra flere aktører og for at
skabe et bedre byrum indebærer udviklingsplanen, at
Aarhus Kommune tilbyder aktørerne, at de kan opfylde
deres parkeringsnorm ved at købe sig ind i en fælles
parkeringsløsning i form af P-huse.
Udviklingsplanen skal sikre, at kommende udbud/salg og
efterfølgende lokalplanlægning af konkrete projekter
medvirker til at realisere visionen for bydelen.
Udviklingsplanen bygger på en strategi, der kaldes ”den
skræddersyede bydel”, hvor den fysiske plan udarbejdes i
samarbejde med mulige, fremtidige brugere af bydelen, og
således tilpasses disses ønsker og behov - både hver især
og i sammenhæng.
Udviklingsplanen forudsætter på baggrund af forløbet, at
der afsættes et konkurrenceområde til opførelse af en ny
arkitektskole, og at der indgås salgsaftaler med tre andre,
centrale og rammesættende aktører. Fælles for aktørerne
er, at kommunen kan sælge til dem uden forudgående
udbud.
Byudvikling på Godsbanearealerne
side 4 af 11
Oplægget til udviklingsplan er vedlagt som bilag 1.
4. Den forventede effekt
Realisering af udviklingsplanen vil understøtte Aarhus
Midtby som byens og regionens centrum for byliv. Der
skabes et pulserende bymiljø med rum til udfoldelse.
Samtidig bidrager udviklingsplanen til, at Aarhus fortsat
kan byde på attraktive uddannelsesmiljøer og kan byde på
et varieret udbud af boliger til honorering af de kommende
års befolkningsvækst.
5. De planlagte ydelser
Indstillingen indebærer følgende tiltag:
1. Offentlige arrangementer om oplægget til
udviklingsplan
2. Udvikling og understøttelse af det nuværende miljø
3. Salg og arealreservation til rammesættende aktører
4. Udbud og salg med forbehold for byrådets godkendelse
Ad. 1. Offentlige arrangementer om oplægget til
udviklingsplan
Der vil blive gennemført præsentationsmøder/borgerinddragelsesaktiviteter om udviklingsplanen i første halvår
af 2015. Konklusionerne fra disse arrangementer vil blive
inddraget i det videre arbejde med realisering af
udviklingsplanen.
Det bemærkes i den forbindelse, at den efterfølgende,
formelle planlægning af området vil følge de normale
procedurer for offentlig fremlæggelse af planer, jf.
planlovens regler herom.
Ad. 2. Udvikling og understøttelse af det nuværende miljø
Det forudsættes i oplægget til udviklingsplan, at det
nuværende miljø omkring Institut for (X) og de aktiviteter,
som er afledt heraf, fortsat er en del af
Godsbanearealernes ”dna”. Derfor foreslås det, som
præmis for udviklingsplanen, at aktiviteterne får mulighed
for at blive videreført som minimum frem til 2017. Der
skal samtidig skabes rammer for, at aktiviteterne kan
udvikle sig ud over denne periode og fortsat være en del
Byudvikling på Godsbanearealerne
side 5 af 11
af området. For blandt andet at understøtte disse
udviklingsmuligheder planlægges ”Den Grønne Kile” anlagt
i foråret 2015.
Den Grønne Kile er tænkt som en eksperimenterende
bypark og et rekreativt åndehul for området og vil være en
vigtig faktor for at kunne håndtere overfladevand i
området. Anlæggelsen og fremtidig drift vil blive planlagt
og udført som et fælles innovationsprojekt mellem Teknik
og Miljø og en række aktører. Den Grønne Kile er nærmere
beskrevet i oplægget til udviklingsplan.
Til udvikling af Den Grønne Kile sammen med områdets
aktører foreslås der afsat 0,5 mio. kr. i hvert af årene
2015 og 2016. Bevillingen finansieres som en
udviklingsomkostning og forankres i Center for Byudvikling
og Mobilitet.
Der er i umiddelbar nærhed til Den Grønne Kile anlagt ny
type genbrugsstation, kaldet ReUse. Dette er sket med
baggrund i, at AffaldVarme Aarhus – jf. tidligere
byrådsbeslutning – som forsøg ønsker at etablere en
moderne genbrugsstation, hvor der er fokus på direkte
genbrug. Der er tale om et midlertidigt tiltag, som blandt
andet er skabt i samarbejde med aktører på Godsbanen.
ReUse er åbnet i foråret 2015. For nuværende har ReUse
kun en kortvarig lejekontrakt, betinget af de generelle
lejevilkår for midlertidige aktiviteter på
Godsbanearealerne. Med henblik på at sikre en mulighed
for en længere forsøgsperiode foreslås det, at ReUse gives
mulighed for en lejeperiode frem til udgangen af 2017 som
en del af de midlertidige aktiviteter.
Endelig foreslås det, at aktiviteterne i forbindelse med
projektet ”Håbets Alle” på P. Hiort-Lorenzens Vej får
mulighed for en lejeperiode frem til udgangen af 2017.
Det forudsættes i øvrigt, at der påbegyndes en
systematisk gennemgang af de eksisterende forhold og
bygninger i området, som huser midlertidige
bylivsaktiviteter, med henblik på at sikre, at forholdene er
i overensstemmelse med lovgivningens krav.
Byudvikling på Godsbanearealerne
side 6 af 11
Ad. 3. Salg og arealreservation til rammesættende aktører
Udviklingsforløbet har vist, et der på nuværende tidspunkt
er fire centrale aktører, som er interesseret i at indgå
tidligt i udviklingen af området. Aktørerne forventes at
være medvirkende til at understøtte og forankre den
ønskede udvikling af området og vil dermed være
rammesættende for den identitet, som området ønskes
præget af. Derfor foreslås der – som afsæt for en endelig
udviklingsplan – indgået aftaler med de pågældende
aktører.
Aktørernes projekter er nærmere beskrevet i det følgende.
De konkrete områder er angivet i oversigtskortet, der er
vedlagt som bilag 2. De nærmere salgsvilkår er beskrevet i
bilag 3.
Aarhus Produktionsskole
Aarhus Produktionsskole ønsker at flytte sine aktiviteter
fra lejede lokaler på Katrinebjerg til Godsbanearealerne,
hvor skolen i forvejen har et samarbejde med en række
aktører. Der ønskes opført skolefaciliteter i form af bl.a.
klasselokaler, værksteder og kontorer. Der foreslås på den
baggrund overdraget et areal med mulighed for opførelse
af ca. 3.000 antal etagemeter til uddannelsesfaciliteter.
Arbejdernes Andelsforening og Kollegiekontoret
Arbejdernes Andelsforening og Kollegiekontoret ønsker at
opføre et internationalt kollegium bestående af to
forskellige kollegier samt fælles faciliteter. Nøgleord for
bebyggelsen er driftsoptimering, lav husleje og gode,
fleksible rammer for velfungerende sociale fællesskaber.
Byggeriet ventes at give et ungt og internationalt bidrag til
et attraktivt, levende og alsidigt bymiljø, hvor beboerne
aktivt vil benytte og bidrage til områdets faciliteter.
Der foreslås på den baggrund overdraget et areal, som
muliggør opførelse af samlet ca. 14.000 m2 etagemeter til
et internationalt kollegium.
Arkitektskolen Aarhus
I nærheden af Kulturproduktionscentret ønsker
Arkitektskolen at opføre en ny skole med et fodaftryk på
ca. 10.000 m2. Den konkrete placering kendes endnu
Byudvikling på Godsbanearealerne
side 7 af 11
ikke, idet Arkitektskolen sammen med Bygningsstyrelsen i
en periode frem til 31. juli 2019 ønsker at gennemføre
flere konkurrencer om byggeriet, udarbejde lokalplan på
baggrund heraf og opnå samtykke hos de bevilgende
myndigheder.
Der foreslås derfor reserveret et areal i udviklingsplanen.
Arealet ligger i forlængelse af Kulturproduktionscentret, jf.
bilag 2.
Reservationen i udviklingsplanen foreslås i første omgang
at vare frem til 31. juli 2017, idet Bygningsstyrelsen på
det tidspunkt og i forlængelse af afholdt konkurrence
forventer at kunne meddele Aarhus Kommune den endelig
placering af byggefeltet. Derpå vil Aarhus Kommune kunne
udvikle og sælge de øvrige arealer inden for
afgrænsningen.
Det bemærkes, at arealreservationen i sig selv ikke
påfører kommunen omkostninger. Arealreservationen er
alene en frivillig binding i udviklingsplanen om ikke at
igangsætte udvikling af det pågældende areal før den
pågældende dato eller når der foreligger nærmere
byrådsbeslutning herom. Den giver dermed mulighed for,
at arealet ved en kommende byrådsbeslutning kan stilles
til rådighed for gennemførelse af en arkitektkonkurrence,
og at der på nærmere vilkår vil kunne gives
Bygningsstyrelsen en option frem til 31. juli 2019.
Det bemærkes i forlængelse heraf, at der har været
indgående drøftelser mellem Aarhus Kommune og
Bygningsstyrelsen om placering af en ny arkitektskole på
Godsbanearealerne, idet det har været et højt prioriteret
ønske fra Arkitektskolen, at skolen skal placeres i tæt
kontakt til Kulturproduktionscentret. Arkitektskolen har
ønsket maksimal frihed til at vælge eksakt placering på
grundlag af en idé-konkurrence, mens Aarhus Kommune
har ønsket at sikre størst mulig handlefrihed til udvikling af
det øvrige område. Det viste konkurrenceareal er udtryk
for et kompromis mellem de forskellige hensyn.
Det bemærkes endvidere, at arealreservationen og et
eventuelt tilbud om en option samt konkurrence om
placering ikke er normal procedure ved grundsalg. Men det
Byudvikling på Godsbanearealerne
side 8 af 11
er vurderingen, at der er tale om en markant institution,
som vil kunne få afgørende og positiv indflydelse på
udviklingen af området.
De nærmere salgsvilkår vil fremgå af en særskilt
indstilling, idet det inden fremsendelse af nærværende
indstilling ikke er lykkedes at afklare alle forbehold fra
Bygningsstyrelsens side.
Såfremt arealreservationen ikke bliver udnyttet, vil der
kunne opføres et blandet område med uddannelse og bolig
i området. En nærmere belysning af dette forhold kan med
fordel – og for ikke at foregribe processen – afvente
spørgsmålet om placering af ny Arkitektskole.
4. Udbud og salg med forbehold for byrådets godkendelse
Teknik og Miljø vil udbyde byggefelter fra efteråret 2015.
Det bemærkes, at der på arealerne er mulighed for at
opføre over 100.000 etagemeter bebyggelse, og at
realiseringen ventes at ske over en længere årrække. Med
henblik på at skabe variation i størrelsen af udbudte
arealer og dermed mulige købere, vil der blive udbudt
byggefelter af varierende størrelse.
Arealerne vil blive udbudt ved offentligt udbud. Arealerne
vil blive udbudt til en mindstepris svarende til
markedsprisen, som er vurderet af en ekstern
ejendomsmægler. Tildelingskriterierne vil være en
kombination af højeste pris samt kvaliteten i tilbudsgivers
projekt, herunder projektets arkitektoniske kvaliteter og
bidrag til realisering af udviklingsplanen.
Arealerne vil blive udbudt på de vilkår, at købsaftalerne
skal forelægges byrådet til godkendelse. Salgsvilkårene vil
i øvrigt indeholde vilkår om refusion, såfremt
jordbundsforhold viser sig væsentligt dårligere end
forventet i udbudsmaterialet, samt vilkår om byggepligt og
forbud mod videresalg i ubebygget stand.
6. Organisering af indsatsen
Udbud og salg og gennemføres i regi af Teknik og Miljø og
under medvirken af eksterne rådgivere. Når
Arkitektskolens fremtidige placering kendes – senest 31.
Byudvikling på Godsbanearealerne
side 9 af 11
juli 2017 – vil den fysiske plan blive revideret med henblik
på at sikre, at den øvrige del det areal, der er reserveret
til konkurrenceområde, også bliver udviklet og planlagt.
7. Konsekvenser for ressourcer
Teknik og Miljø og Borgmesterens Afdeling har i fællesskab
vurderet de økonomiske forudsætninger for oplægget til
udviklingsplan. Det er forventningen, at der gennem de
yderligere salg vil blive skabt balance i den overordnede
økonomi.
Vedrørende de foreslåede salgsaftaler skal anføres, at de
aftalte købesummer er fastsat på baggrund af ekstern
mæglervurdering.
I forbindelse med salgene søges der om indtægtsbevilling
på i alt 59,5 mio. kr. samt en udgiftsbevilling på i alt 1
mio. kr. til udvikling af Den Grønne Kile. Nettobevillingen
tilgår anlægsreserven, Godsbanearealet
(indtægtsreserve).
Det bemærkes, at der vil blive fremsendt særskilt
indstilling om byggemodning af de enkelte delområder i
forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner.
Kristian Würtz
/
Erik Jespersen
Bilag
Bilag 1:
Oplæg til Udviklingsplan for Godsbanearealerne
Bilag 2:
Oversigtskort over området
Bilag 3:
Beskrivelse af salgsvilkår (LUKKET)
Bilag 4:
Tillægsbevilling T-15-212-002
Bilag 5:
Anlægsbevilling AB-15-212-001
Tidligere beslutninger
2007: Køb af De Nordlige Godsbanearealer
2008: Aftale om Kulturproduktionscenter på Godsbanen
2012: Køb af De Sydlige Godsbanearealer
Sagsnummer: 13/015142
Byudvikling på Godsbanearealerne
Lix: 43
side 10 af 11
Center for Byudvikling og Mobilitet
Sagsbehandler: Michael Troelsen
Tlf.: 89 40 23 60
Tlf.: 29 20 41 61
[email protected]
E-post: [email protected]
Byudvikling på Godsbanearealerne
side 11 af 11